我国房地产投资信托发展的现状、问题及对策分析


    国房产投资信托发展现状
              问题策分析
     

    着国房产业快速发展房产融资程中矛盾问题越显突出原赖银行贷款量资金房产投资项目房产企业负债居高造成商业银行面较金融风险作典型资金密集型行业房产行业步发展离开强力金融支持房产融资方面分赖银行贷款利身发展利银行健康发展文首先阐述房产投资信托相关概念类型分析房产投资信托发展必性次探讨目前国房产投资信托现状总结发展存问题根存问题提出相应解决策房产行业国济发展支柱性产业稳定发展整国民济健康发展具关重作
     
     
     
     
     
    关键词
     
    房产投资信托必性问题策
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    Abstract
    With the rapid development of China's real estate industry real estate financing process more significant outstanding contradictions and problems mainly due to overreliance on bank loans a large amount of funds for real estate investment projects making the real estate corporate debt remains high this may cause commercial banks face greater financial risks As a typical capitalintensive industry every step of the development of the real estate industry are inseparable from the strong and effective financial support in financing overreliance on real estate bank loans is not conducive to their own development is not conducive to the healthy development of the bank This article focuses on the concepts of real estate investment trusts and the main types and analyzes the necessity of the development of the real estate investment trust and secondly to the current status of China's real estate investment trust to explore and summarize the main problems existing in their development according to the last question raised corresponding solutions The real estate industry is the country's economic development pillar industry its stability and development of the healthy development of the national economy plays a crucial role
     
     
     
    Keywords
     
     
    REITNecessityIssueCountermeasure
     
     
     
     
     
     
     
     
    目录
     
    摘 I
    Abstract II
    前言 1
    房产投资信托概述 2
       ()房产投资信托含义 2
       (二)房产投资信托分类 2
    二国房产投资信托发展必性 3
    ()利房产融资渠道开拓 3
    (二)开发低风险投资产品需 3
    (三)降低金融体系运营风险 3
    (四)利房产二级市场力发展 4
    三国房产信托发展背景现状 4
       ()国房产信托发展背景 4
       (二)国房产信托发展现状 5
    四国房产投资信托存问题 6
    ()投资规模受限制 6
    (二)产品缺乏流通性 6
    (三)存严重道德风险 7
    (四)缺乏高素质专业 7
    五国房产投资信托发展相关策 8
    ()建立房产投资信托政策法制环境 8
    (二)提高信托产品流通性 8
    (三)加强防范降低信托流程风险 8
    (四)建立相关教育体系培养高素质专业 9
    结 10
    参考文献 11
    致谢 12
     
    前言
    着济全球化迅速发展济体化时代房产开发商金融危机影响颇受压力现国际市场较理性投资方式非房产投资信托莫属投资方式房产投资信托着特征:投资风险分散化变性流动性高额收益灵活变动性信托融资方面开条通道解决融资困难等问题根国目前房产投资现状金融市场特征发展国房产投资信托着潜力佳选择作种新生事物房产信托投资需较长时间磨合加国目前相关法律制度尚完善国房产投资信托发展受严重影响国发展房产投资信托业存棘手问题法律健全金融市场成熟专业严重缺乏根国发展状况力发展房产业利济增长社会谐稳定文首先房产投资信托相关概着手该行业进行分类分析房产投资信托国发展必性次分析国目前房产投资信托业发展现状次根该行业发展存问题提出相应解决策着国家十二五战略规划出台国房产投资信托行业存着机遇时面着国际金融市场严峻挑战必国房产投资信托行业未发展前景进行分析提出相应策样利房产行业持续稳定发展国民济增长
     
     
     
    房产投资信托概述
    ()房产投资信托含义
    房产投资信托英文名Real Estate Investment Trust简称REITS包括两层含义指种契约关系房产拥者信托公司间建立种契约合关系信托公司负责房产拥者资产进行理运作物业营投资者获取溢价理收益妥善处理支出受益等问题二房产资金信托指房产拥者信托公司建立种信委托关系名义求信托公司命名资金投房产业进行理处分行便委托中受益国房产融资方式佳选择[1]
      (二)房产投资信托分类
    1权益型
    权益型REIT直接投资拥房产收入源房产营收入权益型REIT投资组合视营战略差异通常持购物中心办公楼公寓仓库等收益型房产投资者收益仅源租金收入源房产增值收益 
    2抵押型
    投资者金融中介角色募集资金发放种抵押贷款收入源发放抵押贷款收取手续费抵押贷款利息通发放参型抵押贷款获抵押房产部分租金增值收益 
    3混合型
    混合型REIT兼顾两种类型REIT类REIT仅进行房产权益投资事房产抵押贷款增加收益
    二国房产投资信托发展必性
      ()利房产融资渠道开拓
    房产投资项目两特点需足够资金较长运转周期性融资渠道源商业银行贷款房产发展起步阶段较显著房产开发销售需资金土储备交易银行获信贷完成国相关体资金提供者[2]相关数指出定金预收款成房产开发者收入源次房产身银行贷款筹融资中定金预收款三成左右银行贷款作身投资期资金源房屋销售息款购房者投资目前国房产融资渠道银行贷款持续增长造成房产融资渠道畅通融资困难等问题房产行业融资方式单单通银行贷款融资融资方法企业市发行股票债券招商引资等述融资渠道没容易受国家相关政策审批严格程序繁琐等诸问题影响方式成房行业产融资选择建立融资渠道较分散化风险房产业国房产行业发展务急[14]
      (二)开发低风险投资产品需
         现国投资产品存两缺陷:第结构合理风险结构倒置中风险较高股权产品占例远风险较低股权产品例分
    8020见高风险产品市场较占率根标准差计算国股市均风险美国半左右单位风险收益美国14左右[15]投资者国高风险低收益投资结构符合投资者投资条件投资者投资热情折扣第二低风险产品市场占率较低产品种类较少整体规模较投资者感兴趣包括:国债金融债转债等投资方式没符合投资者理财观念没契合投资者投资需
    (三)降低金融体系运营风险
    房产行业发展需足够资金市场投放商业银行贷款成房产行业发展提款机房产行业提供量资金供运营理导致资产集中形成定程度金融风险银行风险抵御力降低加强银行应金融风险力提高投资安全性成房产行业发展轻视问题[7]房产投资信托REITS成房产行业融资佳选择REITS作表现点:REITS作银行信贷资金重补充资金投入房产相关领域断完善房产金融体系利银行贷款投资风险降定程度防止房产泡沫等问题发生二着社会发展科技进步济体化迅速REITS成房产行业融资佳投资方式部分银行资金需分流降低银行营压力时广民定程度正面影响三REITS产生中间业务银行投资体系做出贡献降低银行运营风险[16]
      (四)利房产二级市场力发展
    房产行业国家着发展作发达国家房产租赁转运作理等相关程序二级市场发展素济收益方面远级市场开发建设许甚高出倍域房产行业需求年国房产开发商级市场开发象二市场开发够重视REIT发展尤权益型REITS发展创新融资模式增加投资工具时房产转理租赁市场机结合利二级市场力发展
    三国房产信托发展背景现状
    ()国房产信托发展背景
    着社会迅速发展济体制断完善房产业国历较长时间磨练现已步入调整阶段逐渐走规范化年国房产规模断扩相关制度断完善发生翻天覆变化[7]目前着国济迅速崛起民生活水断提高房屋等住宿求越越高房产行业发生改变更需量资金运营现生活节奏加快房产开发断增加资金源身拥资金外银行成房产开发融资渠道70开发商选择银行贷款高额贷款银行带麻烦风险国制定相应政策抑制房产市场产生泡沫防止房产市场风险终转嫁商业银行2003年6月中国银行出台关进步加强房产信贷业务理通知房产开发商土储备贷款开发贷款住房贷款住房公积金贷款等方面提高信贷门槛房产开发资金源突然紧缩资实力较弱开发商面资金链断裂危险 [4]
    (二)国房产信托发展现状
    作信托业重组成部分房产信托业发生变化目前房产投资信托占重越越需巨资金支持年国房产投资信托形式信托投资公司推出房产信托计划根完全统计2014年全年451集合房产信托项目期期规模总计103971亿元中半期项目集中半年
    房产信托计划运作方式:信托投资公司设计推出房产集合资金信托投资计划信托计划募集基金提供事先选择房产项目房产项目未收益作信托计划收益源房产项目开发商通设置资产抵押提供第三方保证方式信托计划收益提供额外保障 
    进入2013年着基础产业类信托明显降温加房产市场持续回暖房产信托出现明显升温2013年全年新增房产信托684823亿元2012年316324亿元幅涨11649
    2014年房产信托均年收益率升时成立规模骤减2014年半年房产信托发行规模达133238亿元较2013年半年降26预期收益率971较2013年半年增加
    房产信托作效投资手段活跃刺激金融市场作融资手段推动房产业发展国房产业整国民济具非常积极意义目前国房产企业资金源银行信托融资占例少渠道较单美国中国香港区等房产企业资金源广房产信托国发展前景广阔[5]
    综述现阶段国房产信托计划现状成熟房产投资信托产品存较差异质产品法律体系市场机制完善国房产信托计划发展程中存棘手问题
    四国房产投资信托存问题
    着社会发展济增长国房产信托发展非常迅速规模断扩效解决房产企业融资困难信托融资房产业提供新融资渠道国房产业发展起积极促进作国现阶段处市场济初期信托融资程中存问题表现点:
    ()投资规模受限制 
    年信托公司成房产公司信贷放款组织机构房产投资项目需资金信托公司资助缓解房产商资金短缺问题具化解金融风险处作信贷公司贷款金额限度般时性渡性资金房产公司未取国土证建设规划许证建设工程规划许证建筑工程施工许证四证情况申请贷款房产开发企业资质低国家建设行政部门核发二级房产开发资质情况开发项资金例低35情况需房产项目先期投入资金种信托融资模式具高利贷性质短期资金长期运作限制房产投资信托规模[6]  
    (二)产品缺乏流通性
    国尚未建立房产信托产品二级市场没集中竞价交易场目前信托产品通协议转方式进行变现通公媒体进行营销宣传持者寻找合适转象确定转价格较困难加入资金信托计划投资者转信托合必须找买方双方谈妥购买信托合信托投资公司营业厅办理户手续

    美国投资者持房产投资信托受益证证券交易市交易便捷转渠道提高信托资金流动性[3]
    (三)存严重道德风险
    国法律健全制度完善房产投资信托存许道德风险包括两点:国房产投资信托尚缺乏完整运作方式没形成效约束激励机制存道德风险现象存信息称现象通常情况信托投资公司会采取手段牺牲投资者利益谋私利现种道德风险国房产行业存着类似问题基金财产挪转移基金理公司时常发生事情关资金理员顾投资者切身利益进行交易目获取交易佣金违背投资收益化原二现房产投资信托通股权投资房产企业会发生投资企业出现道德风险国现代企业相关制度建立够完善出现企业运作低效理等严重问题目前国房产开发企业两万基理混乱制度规范型企业基金投入公司利益会受房产公司股东侵占者挪投资发生前需房产公司进行调查监督避免产生必麻烦
    (四)缺乏高素质专业
    质讲更偏重理财房产投资信托运作注重房产资产运作房产投资信托国发展处起步阶段专业投资理国非常缺乏精通房产投资信托复合型国更少少发达国家房产信托市场房产投资信托专业房产公司发起理中国方面房产公司尚未具独立组织发起信托投资基金实力方面拥发起资格信托投资公司缺乏营理房产投资信托验国房产纪业执业资质理制度启动较晚房产纪素质参差齐目前房产专业技擅长信托理财复合型相缺乏限制信托产品开发发展[8]
    五国房产投资信托发展相关策
      ()建立房产投资信托政策法制环境
    国相关法律制度尚健全房产行业发展力保障需加相关法律制度建立完善需鉴国外国家先进验弥补国目前问题房贷证券化早国家美国英国等发达国家中积累丰富验作亚洲国家房产行业相关制度建立甘落例2004年日特定目公司法修改资产流动化法中国台湾2004年出台金融资产证券化条例变革国房产投资信托提供许失败成功验利国房产信托行业未发展关房产相关制度建立国政府参发达国家做法建立理制度业务种类资产负债结构利润分配等容做出规定制定相应制度体现两方面:方面防止银行等房产金融机构度竞争方面鼓励资金合理利实行专业化投资组合时保护投资者身利益[9]
    (二)提高信托产品流通性
    应设计标准化信托计划产品收益权证具备证券性质房产企业应该根身资产负债结构资金缺口风险承受力等实际情况确定融资方式确保信托产品成功发行关键信托规模确定房产项目良定位稳健营项目收益率信托资金担保保证措施等通开展信托产品评级制度逐渐影响信托产品供求情况市场价格终建立转房产信托产品二级市场提高信托产品流动性[10]
    (三)加强防范降低信托流程风险  
        1完善风险披露制度
    信托投资公司权房产投资项目进行风险预测分析原进步加强监督信托融资资金确保资金合理利畅通流动性建立健全业务操作规程完善风险理制度加强控制度建设加执行力度进步提高房产业务风险识监测控制力应建立风险责认定追究制度提高信息披露效性[11]
        2减少信托资金运作风险
    进行房产项目投资时需信托投资公司相关规定进行详细解解遵守资金运作理模式超值抵押强信担保等相关规定确保融资贷款型房产信托计划安全性完善抵押相关手续第二款项源进行认真核查监督抵押品房产时应选择具市场前景房产房产周围环境交通设施房屋结构质量标准提高样容易销售变现金
    [12]
        3明确委托代理关系
    信托投资公司房产开发商种委托代理关系信托投资公司必须诚实守信严格履行代客理财原信托资产进行谨慎理赚取差价收益换取相应佣金信托投资公司应严格履行关加强信托投资公司集合资金信托业务项财产托信息披露等关问题通知相关求果需办理新集合资金信托必须第三方托信托财产合格商业银行担确保信托财产安全[13]
    (四)建立相关教育体系培养高素质专业
    通高校建立房产专业培养房产方面进行房产领域实践教育培养房产专业知识验济金融学分析研究力时具备量房产金融法律知识熟悉房产领域市场调研规划设计建筑施工营销策划物业理等方面知识专业时需加专业律师理财师会计师资产评估师审计师培养
    房产投资信托运作应该投资方明确业务清晰运作规范基原重视专业培养信托公司必须培养熟悉金融业务知识具房产运营理理念专业努力成具高素质研究队伍雄厚资金实力房产信托投资公司
     
     
     
     
     

    着社会义市场济体制日益完善国法律体系断健全分析房产投资信托发展前景房产行业健康发展整国民济体系着重意义年房产业已成国国民济支柱产业重济增长点利效金融工具手段保持房产业健康发展显尤重房产投资信托正保证效金融工具应该鉴国外房产投资信托发展成功验取长补短努力国房产投资信托发展创造优质条件促进国房产业健康发展推动国济蓬勃发展
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    参考文献
    [1]张建新房产投资信托[J] 合作济科技2005(19)2324
    [2]贺桂华江红霞发展国房产投资信托必性[J]西安文理学院学报(社会科学版)2014(02)5758
    [3]谢丽李国妤国房产投资信托风险控制[J]代济2008(05)5657
    [4]陈怡国房产信托产品现状发展策[J]中国房产2009(04)13
    [5]胡俊吴建伟国发展房产投资基金行性分析[J]市场纬2011(5)63
    [6]陈志鹏发展房产投资信托房产融资辟蹊径[J].金融教学研究2009(4)16
    [7]李霞国房产开发企业融资现状渠道探析[J]河南社会科学2009(6)22
    [8]刘意**国房产投资信托基金风险浅析[J]中外企业文化2014(01)2324
    [9]薛怀宇杜晓军张涛境外房产投资信托(REITs)发展国启示[J]金融理实践2009(02)7980
    [10]刘丹丹房产信托投资产品国际较[J]新金融2008(04)23
    [11]戴卉国房产投资信托基金风险理[J]中国总会计师2014(01)36
    [12]刘东国房产投资信托设立运行模式研究[D]清华学2012(07)52
    [13]张玲房产投资信托法律制度国际较研究[D]中国政法学2011(03)11
    [14]红国房产投资信托基金发展现状前景分析[J]中国乡镇企业会计 2009(04)27
    [15]谢丽李国妤国房产投资信托风险控制[J]代济2008(05)32
    [16] The Economist Mortgage REITs Remain in Fed’s Sights[J] Nov 8 201317
     
     
     
     
     
     
    致谢
    毕业际转眼间结束学生涯回首昔奋斗辛劳成深记忆文老师悉心指导完成导师渊博专业知识严谨治学态度精益求精工作作风诲倦高尚师德朴实华易格魅力影响深远导师仅授文教做终生受益文选题完成易稿步导师指导完成倾注导师量心血非常感谢导师
    文完成离开位老师学朋友关心帮助支持鼓励着足够动力回想整文写作程点繁琐困难正历学东西丰富生
     


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