浅析万润产**市场中营销策划存问题策
摘 年趋势形势房产潮中**房产较快发展已称济增长点消费热点着市场进步开发发展竞争越越激烈万润房产想激烈**市场中取立足程度取决否适应**房产市场环境营销策划房价持续快速涨引起政府相关部门强烈关注面风险越越文万润产**市场中营销策划存问题进行阐述针存问题提出相应策
关键词万润产 ** 营销策划 策
房产概况
1房产含义
房产土建筑物种特殊商品移动性劳动力资类型商品区然土建筑物移动某机构拥产生交易房产市场令土种类型物业（住宅办公楼商场工厂等等）买卖双方走起某特定房产交易价格达成致安排说房产市场实际房产买家卖家某特定理区域某特定时间段达成交易综合
2房产特点
首先资金量资金密集项目涉资金千万甚十亿完全属投资行企业资金控制需高度集中理
次生产环节理密集着社会分工越越明确涉房产开发环节利社会资源项目评估公司策划代理公司设计公司建筑公司装潢公司物业理公司等资源机结合起发挥优势公司求房产公司理必须集中调控
第三产品生产周期长房产项目第笔资金注入项目施工公司加入短两年长三四年加天等变素求房产公司变化情况反映灵敏必须做长期工作准备
第四投资风险高投资实未知结果活动中雪球利益投资风险越获收益越高目前房产行业竞争十分激烈市场变化万千政策断调整应加强风险预测控制规避
3万润房产介绍
万润房产开发限公司成立2000年9月注册资40000万元开发资质级年开发量30万㎡专门事房产开发销售业务公司2003年10月通ISO9001质量认证开发设计开始非常重视项目设计施工质量景观服务等控实行全程理做设计前瞻性化施工严控严强强联合服务力争换位思考提高办事质量效率房屋质量提升楼盘宣传求真务实房屋交付严格履约规范销售行等方面断追求精益求精保护消费者合法权益促进港城房产市场健康发展建设批
生命精品工程——阳光园万润花园新月园万花园万润商业街万润怡景苑等等**城市建设改善居民住房条件发挥重作
三年竣工面积达33万方米目前建规模达40万方米总投资达1026亿元年利税超3000万元市房产业界具较高知名度美誉度托集团现土储备资源坚持房产开发业断房产游游延伸营坚持稳定住宅开发时力发展商业产万润公司建设成拥房产设计开发建筑施工物业理等综合力房产开发企业进入省二十强成国知名房产开发企业
面市场需求时代呼唤肩负城市工程师责万润断开始新起步努力造规范万润谐万润激情万润发展万润创新开发万润品苑万润丰泰苑万润阳光丽景万润**园万润怡景苑三期等等诸品牌项目开发量居港城首万润公司实现新跨越时持续城市建设城市形象提升做出新努力
二**产发展状况
2006年半年**市房产市场异常火爆呈现供需两旺喜局面市场部分优质项目度脱销目前存着巨销售潜力
首先区域：
东部新城区处城市规划发展方区规模配套环境户型等方面较前较改观致该区项目销售良金秋情缘建设销售基完毕海连新天已建成楼盘销售率达98均价达3200元方米**三期正全麦面开始建设房屋均已预订双盛花园颐花园杏坛花园香溢世纪花城基销售完毕水木花园名世家中央华府项目已开发建设半
南区**市济房重点发展方两年开发两较年已售玉带新村鸿港花园民生花苑园林花园东方纽约城麻纺区**花园等兴业三期津华苑安馨城等项目正建设中中津华苑预售价达3800元方米
西区两年供应量较东区南区稍微点城市东迁造成区前两年受欢迎东部价格飞涨西部价格形成极反差销售形势香江花园安置房中茵·名等目前开发区销售
北区老城区总开发量开发块稀少已形成供量足
中心区出块越越少年该区总供量纳克区飞翔公寓兆隆新村等基销售完毕
房产出现述情况认方面原：
（1）政府导东部市场带动政府1998年确定东区城市行政教育中心导致年东部房产开发速度加快价格急剧扬进带动全市房产价格涨
（2）旧城区拆迁改造力度加关资料显示2006年全市总拆迁户约6000户新江苏省拆迁政策量拆迁户予货币安置样极刺激房产需求市场
（3）房产开发水营销水提高年开盘区：江南映等景观规划配套设施户型设计等方面狠达功夫较前提高加开发商力度推广年房产形势片
三万润**营销策划存问题
房产营销策划房产项目外环境予准确分析效运营资源基础定时间营销活动行目标战略实施方案进行设计谋划
着房产业迅猛发展营销策划着市场济发展断扩展延伸营销发展新思路新趋势中出现策划营销般市场营销基础门更高层次艺术实际操作性更强营销策划更成企业创名牌迎战市场决胜利器然国房产营销令乐观面发展程中存问题容忽视驾驭市场营销活动高目标基础认识市场握市场脉搏制定推行相适应正确营销理策略万润房产营销策划中存问题值重视深思：
1万润**市场调研足
策划量真实准确市场信息必须科学市场调研掌握市场信息
万润进行相关调查缺乏广泛深度市场调研**实际相脱离营销策划成空中楼阁起时间推敲市场考验调查方式单缺乏相互印证楼盘取样总常数调查针性太强项目规模位置特点等消费象关系缺乏整体握样数量足偏概全导致结果实际差距
2**市场目标群体定位准确
房产市场需求具明显域特征区域居民住房需求会差异性种差异性求开发商项目选择产品制作营销策划体现出产品相关服务独具特色性万润目标消费群笼统定位高档消费者盲目兴建高档产品万润数房产营销策划报告中处处高收入士中收入士高品质士字样完全顾消费者济实力居民承受力甚毫顾身资源条件没明确目标进行科学市场定位盲目兴建高档公寓墅办公楼商业住房终导致诸楼盘滞销适应广中低收入家庭济住房十分短缺
3找**消费者需求注重炒作
万润找准市场需求更根市场需求开发设计产品先产品找想象中目标群找合适目标群市场潮流样盲目制造谓卖点种方式缺乏客户细分研究更产品细分够达预期目标房型仅仅粗浅房间数分类实项目规划房型景观配套物业等等成卖点味想制造轰动效应肆炒作忽视消费者实际需求
4价格策略单少促销策略
首先万润**市场价格角度低价开盘然逐步提高价格没国家调控特殊情况少降价明显缺少机调节合理升降
次万润**促销策略折扣价格策略变动价格策略等基类然普遍懂时间变动价格策略楼盘推出案变动策略停留实际操作程缺少先期理定位表面房产营销气氛较浓烈深入解发现广告策略仅仅局限般信息发布广告编排形式作处理广告目标针性物业命名形象媒体运作文案处理等方面远远落行业房产营销求
5服务意识高
房产服务员培训太少更没专业培训然万润员工服务方面提出相关求条件执行时没加强理缺乏团队意识没统目标卖房卖房房子卖出采切措施样根利公司发展然消费者进行交易起负面影响公司造成宣传损失影响公司长久发展
四针万润营销策划问题采取策
根**市目前房产发展状况结合**市消费者消费水针述问题提出解决意见方法供万润房产开发商参考：
1注重**市场调研实施全程营销
进行施工前万润应该进行**市甚范围更点全程调研计划包括**群体房产需求房产选址设计施工竣工销售物业理全程调研调研针性项目规模特点整体握科学全面进行分析预测市场前景般讲项正式调研全程般分：调查准备调查实施调查数分析总结四阶段
2重新定位**市消费者群体
根调研结果认真分析总结结合**市区消费者生活消费水定位消费者象彻底改变思路高收入士中收入士高品质士思路
进行科学市场定位重新全面充分认识市场需求差建立适合生活层次产品吸引更消费者说建立中低层消费者住房部分高档房专门高收入士建立甚墅
3根消费者需求实事求建立特色产品
目前房价受国家政府调控更受政府理万润应积极响应国家政策吸收**政府相关利政策结合**市消费者生活水济力建立特色产品甚廉价商品实房实开发项目卖点规划房型景观配套物业等等成卖点万润应根**房产市场环境调研结果建立规划房型景观配套档次等房产利产品身特点实事求选取动消费者卖点客观实际基础谨慎行动避免引起意炒作嫌
4注重销售策略波动价格销售
广告销售帮助万润应根**政府扶持政策采形式广告广告双刃剑广告做消费者会高预期旦产品出点问题容易遭集体抗议产生许负面果实广告万许传播渠道代广告购房者宣传
般消费者买房较困难尤刚走工作岗位者等着房子结婚男女青年应该**消费者重中重房子真实需求者**属中等消费城市处刚发展阶段**市民喜欢购买廉价房产然排收入高部分群部分群属已房产士买房应该属炒房应定位里国家政策相违背万润根**居民实际情况定位房产波动价格应该满足种情况高收入者买房时适提价低收入中层收入者购房时降价吸引层次消费者
销售策略万润讲十分重注重**房产市场环境结合市民需求选择适合**市营销策略
5加强团队培训提高团队素质
房产营销策划需断学培训提高素质定期组织学策划员提供够互相交流相互学机会吸取众家长吸收优秀验房产营销策划仅需断吸收新思想概念结合国家宏观环境**市场微观环境加强素质教育理样做万润房产营销策划
五总结
总目前**市房产市场正处高峰期现风险较高国家**政府发展**市场态度非常坚决
万润应该**市场认真进行调查分析结合目前国外种优惠政策营运房产营销策划群定**市目前真正消费群体量身定做产品做科学宣传做产品价格理提高团队全方位服务意识结合身房产特点处处消费者考虑真正服务方民
参考文献
1武银燕浅析房产营销策划策略[J]中国色建设2008（1）
2樊媛媛房产营销策略问题策略探析[J]财富前2009
3李 春 房产营销策划研究[D]中国优秀硕士学位文全文数库2007（04）
4陈雪冰国房产发展现状问题策略研究[J]科技信息(科学教研)2007
5张伟民国房产营销存问题策[J]中国市场2007（14）
6苏 静基CRM房产开发企业营销理研究[D]首济贸易学2010
7**市房产开发项目行行研究报告万润房产2009（12）
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摘 年趋势形势房产潮中**房产较快发展已称济增长点消费热点着市场进步开发发展竞争越越激烈万润房产想激烈**市场中取立足程度取决否适应**房产市场环境营销策划房价持续快速涨引起政府相关部门强烈关注面风险越越文万润产**市场中营销策划存问题进行阐述针存问题提出相应策
关键词万润产 ** 营销策划 策
房产概况
1房产含义
房产土建筑物种特殊商品移动性劳动力资类型商品区然土建筑物移动某机构拥产生交易房产市场令土种类型物业（住宅办公楼商场工厂等等）买卖双方走起某特定房产交易价格达成致安排说房产市场实际房产买家卖家某特定理区域某特定时间段达成交易综合
2房产特点
首先资金量资金密集项目涉资金千万甚十亿完全属投资行企业资金控制需高度集中理
次生产环节理密集着社会分工越越明确涉房产开发环节利社会资源项目评估公司策划代理公司设计公司建筑公司装潢公司物业理公司等资源机结合起发挥优势公司求房产公司理必须集中调控
第三产品生产周期长房产项目第笔资金注入项目施工公司加入短两年长三四年加天等变素求房产公司变化情况反映灵敏必须做长期工作准备
第四投资风险高投资实未知结果活动中雪球利益投资风险越获收益越高目前房产行业竞争十分激烈市场变化万千政策断调整应加强风险预测控制规避
3万润房产介绍
万润房产开发限公司成立2000年9月注册资40000万元开发资质级年开发量30万㎡专门事房产开发销售业务公司2003年10月通ISO9001质量认证开发设计开始非常重视项目设计施工质量景观服务等控实行全程理做设计前瞻性化施工严控严强强联合服务力争换位思考提高办事质量效率房屋质量提升楼盘宣传求真务实房屋交付严格履约规范销售行等方面断追求精益求精保护消费者合法权益促进港城房产市场健康发展建设批
生命精品工程——阳光园万润花园新月园万花园万润商业街万润怡景苑等等**城市建设改善居民住房条件发挥重作
三年竣工面积达33万方米目前建规模达40万方米总投资达1026亿元年利税超3000万元市房产业界具较高知名度美誉度托集团现土储备资源坚持房产开发业断房产游游延伸营坚持稳定住宅开发时力发展商业产万润公司建设成拥房产设计开发建筑施工物业理等综合力房产开发企业进入省二十强成国知名房产开发企业
面市场需求时代呼唤肩负城市工程师责万润断开始新起步努力造规范万润谐万润激情万润发展万润创新开发万润品苑万润丰泰苑万润阳光丽景万润**园万润怡景苑三期等等诸品牌项目开发量居港城首万润公司实现新跨越时持续城市建设城市形象提升做出新努力
二**产发展状况
2006年半年**市房产市场异常火爆呈现供需两旺喜局面市场部分优质项目度脱销目前存着巨销售潜力
首先区域：
东部新城区处城市规划发展方区规模配套环境户型等方面较前较改观致该区项目销售良金秋情缘建设销售基完毕海连新天已建成楼盘销售率达98均价达3200元方米**三期正全麦面开始建设房屋均已预订双盛花园颐花园杏坛花园香溢世纪花城基销售完毕水木花园名世家中央华府项目已开发建设半
南区**市济房重点发展方两年开发两较年已售玉带新村鸿港花园民生花苑园林花园东方纽约城麻纺区**花园等兴业三期津华苑安馨城等项目正建设中中津华苑预售价达3800元方米
西区两年供应量较东区南区稍微点城市东迁造成区前两年受欢迎东部价格飞涨西部价格形成极反差销售形势香江花园安置房中茵·名等目前开发区销售
北区老城区总开发量开发块稀少已形成供量足
中心区出块越越少年该区总供量纳克区飞翔公寓兆隆新村等基销售完毕
房产出现述情况认方面原：
（1）政府导东部市场带动政府1998年确定东区城市行政教育中心导致年东部房产开发速度加快价格急剧扬进带动全市房产价格涨
（2）旧城区拆迁改造力度加关资料显示2006年全市总拆迁户约6000户新江苏省拆迁政策量拆迁户予货币安置样极刺激房产需求市场
（3）房产开发水营销水提高年开盘区：江南映等景观规划配套设施户型设计等方面狠达功夫较前提高加开发商力度推广年房产形势片
三万润**营销策划存问题
房产营销策划房产项目外环境予准确分析效运营资源基础定时间营销活动行目标战略实施方案进行设计谋划
着房产业迅猛发展营销策划着市场济发展断扩展延伸营销发展新思路新趋势中出现策划营销般市场营销基础门更高层次艺术实际操作性更强营销策划更成企业创名牌迎战市场决胜利器然国房产营销令乐观面发展程中存问题容忽视驾驭市场营销活动高目标基础认识市场握市场脉搏制定推行相适应正确营销理策略万润房产营销策划中存问题值重视深思：
1万润**市场调研足
策划量真实准确市场信息必须科学市场调研掌握市场信息
万润进行相关调查缺乏广泛深度市场调研**实际相脱离营销策划成空中楼阁起时间推敲市场考验调查方式单缺乏相互印证楼盘取样总常数调查针性太强项目规模位置特点等消费象关系缺乏整体握样数量足偏概全导致结果实际差距
2**市场目标群体定位准确
房产市场需求具明显域特征区域居民住房需求会差异性种差异性求开发商项目选择产品制作营销策划体现出产品相关服务独具特色性万润目标消费群笼统定位高档消费者盲目兴建高档产品万润数房产营销策划报告中处处高收入士中收入士高品质士字样完全顾消费者济实力居民承受力甚毫顾身资源条件没明确目标进行科学市场定位盲目兴建高档公寓墅办公楼商业住房终导致诸楼盘滞销适应广中低收入家庭济住房十分短缺
3找**消费者需求注重炒作
万润找准市场需求更根市场需求开发设计产品先产品找想象中目标群找合适目标群市场潮流样盲目制造谓卖点种方式缺乏客户细分研究更产品细分够达预期目标房型仅仅粗浅房间数分类实项目规划房型景观配套物业等等成卖点味想制造轰动效应肆炒作忽视消费者实际需求
4价格策略单少促销策略
首先万润**市场价格角度低价开盘然逐步提高价格没国家调控特殊情况少降价明显缺少机调节合理升降
次万润**促销策略折扣价格策略变动价格策略等基类然普遍懂时间变动价格策略楼盘推出案变动策略停留实际操作程缺少先期理定位表面房产营销气氛较浓烈深入解发现广告策略仅仅局限般信息发布广告编排形式作处理广告目标针性物业命名形象媒体运作文案处理等方面远远落行业房产营销求
5服务意识高
房产服务员培训太少更没专业培训然万润员工服务方面提出相关求条件执行时没加强理缺乏团队意识没统目标卖房卖房房子卖出采切措施样根利公司发展然消费者进行交易起负面影响公司造成宣传损失影响公司长久发展
四针万润营销策划问题采取策
根**市目前房产发展状况结合**市消费者消费水针述问题提出解决意见方法供万润房产开发商参考：
1注重**市场调研实施全程营销
进行施工前万润应该进行**市甚范围更点全程调研计划包括**群体房产需求房产选址设计施工竣工销售物业理全程调研调研针性项目规模特点整体握科学全面进行分析预测市场前景般讲项正式调研全程般分：调查准备调查实施调查数分析总结四阶段
2重新定位**市消费者群体
根调研结果认真分析总结结合**市区消费者生活消费水定位消费者象彻底改变思路高收入士中收入士高品质士思路
进行科学市场定位重新全面充分认识市场需求差建立适合生活层次产品吸引更消费者说建立中低层消费者住房部分高档房专门高收入士建立甚墅
3根消费者需求实事求建立特色产品
目前房价受国家政府调控更受政府理万润应积极响应国家政策吸收**政府相关利政策结合**市消费者生活水济力建立特色产品甚廉价商品实房实开发项目卖点规划房型景观配套物业等等成卖点万润应根**房产市场环境调研结果建立规划房型景观配套档次等房产利产品身特点实事求选取动消费者卖点客观实际基础谨慎行动避免引起意炒作嫌
4注重销售策略波动价格销售
广告销售帮助万润应根**政府扶持政策采形式广告广告双刃剑广告做消费者会高预期旦产品出点问题容易遭集体抗议产生许负面果实广告万许传播渠道代广告购房者宣传
般消费者买房较困难尤刚走工作岗位者等着房子结婚男女青年应该**消费者重中重房子真实需求者**属中等消费城市处刚发展阶段**市民喜欢购买廉价房产然排收入高部分群部分群属已房产士买房应该属炒房应定位里国家政策相违背万润根**居民实际情况定位房产波动价格应该满足种情况高收入者买房时适提价低收入中层收入者购房时降价吸引层次消费者
销售策略万润讲十分重注重**房产市场环境结合市民需求选择适合**市营销策略
5加强团队培训提高团队素质
房产营销策划需断学培训提高素质定期组织学策划员提供够互相交流相互学机会吸取众家长吸收优秀验房产营销策划仅需断吸收新思想概念结合国家宏观环境**市场微观环境加强素质教育理样做万润房产营销策划
五总结
总目前**市房产市场正处高峰期现风险较高国家**政府发展**市场态度非常坚决
万润应该**市场认真进行调查分析结合目前国外种优惠政策营运房产营销策划群定**市目前真正消费群体量身定做产品做科学宣传做产品价格理提高团队全方位服务意识结合身房产特点处处消费者考虑真正服务方民
参考文献
1武银燕浅析房产营销策划策略[J]中国色建设2008（1）
2樊媛媛房产营销策略问题策略探析[J]财富前2009
3李 春 房产营销策划研究[D]中国优秀硕士学位文全文数库2007（04）
4陈雪冰国房产发展现状问题策略研究[J]科技信息(科学教研)2007
5张伟民国房产营销存问题策[J]中国市场2007（14）
6苏 静基CRM房产开发企业营销理研究[D]首济贸易学2010
7**市房产开发项目行行研究报告万润房产2009（12）
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