浅谈房地产抵押估价


    浅谈房地产抵押估价 第一章  房地产抵押估价与公开市场价格的区别 第二章   房地产抵押评估及市场存在的问题 第三章   房地产抵押评估的潜在风险 第四章  加强对抵押评估的审核及跟踪管理 第五章   房地产抵押估价的常见类型与方法 第六章     房地产抵押估价谨慎及防范 前言:          随着我国房地产市场的快速发展,房地产金融市场更加活跃,房地产抵押贷款已成为一种十分重要的融资方式,尤其是以房地产向银行进行抵押贷款,已成为许多单位和个人筹集和盘活资金的重要手段。随之而兴起的抵押评估业务也日益增多。据统计,目前**、**等地的评估机构所承担的评估业务中,80%是房地产抵押评估。如何客观、公正、科学、合理地评估房地产的抵押价格,既保证金融信贷部门的资金安全,又保障抵押人应得的贷款数额,从而帮助社会在各个方面采取措施维护社会稳定和经济安全,是每一个估价师所面临的新问题。现在就房地产抵押评估市场存在的问题及潜在的评估风险,根据工作实践中得到的启发就房地产抵押估价对其拥有担保物与抵押权人进行的价格评估, 及21世纪科学的知识经济行为,进行简要的阐述。   第一章  房地产抵押估价与公开市场价格的区别 1.房地产的抵押评估定义及内涵 1.1房地产抵押的定义:根据《城市房地产管理法》第四十六条规定:“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有权的方式向抵押权人提供债务担保的行为,债务人不履行债务时,债权人有权以抵押房地产拍卖所得价款优先受偿的行为。”   1.2 抵押价格的内涵  在房地产抵押板报过程中,债务人若无法履行债务,银行等金融机构须对抵押房地产进行处置,处置程序大致如下:起诉——判决——执行——拍卖,拍卖是抵押房地产变现的主要方式 (附录[1]《房地产估价[M]》)。房地产抵押价格是抵押人以其拥有的房地产作为担保物与抵押人签订抵押合同所定义的价格。由于房地产变现能力的限制,房地产的抵押权人考虑抵押金的安全性,一般抵押价要低于房地产市场价格,具体额度约全市价的60%~80%之间。因此抵押价格应该是债务人无法履行债务时,债权人通过对抵押房地产的处置变现来实现债权的担保价格,抵押房地产担保价格应该大于等于债权总额,才能真正实现有效担保。其中: l       债权=借贷本金+借贷利息+逾期利息+罚息; l       抵押房地产担保价格=拍卖清算价款-应补缴的土地出让金及工程拖欠款+处置税费; l       处置税费:一般指诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、交易过户费、营业税等。 第二章   房地产抵押评估及市场存在的问题 2. 抵押评估业务来源非市场化和竞争化。 房地产抵押评估业务,随着房地产抵押的不断发展。在管理没有得到控制的前提,业务存在的众多的非市场化和无序竞争化的状态。 2.1 房地产抵押业务  目前评估机构的抵押评估业务大部分是由一些相关部门介绍而来,很少由抵押人自由选择评估机构。这样,使得有的评估机构业务繁重,而评估质量下降,有的评估机构业务甚少,不得不通过非正当手段去招揽业务,滋长了腐败现象的发生。 2.2  抵押评估价格非客观化和正常化  由于抵押评估业务大多是非市场化取得,抵押双方及评估人员各怀心思,又互为牵制影响,结果是难以得到正常的评估价格。在目前评估行为监管力度不强的环境下,各评估机构评估内涵不一致,选择评估方法不恰当,对同一标的物评估结果相差甚远(附录2《房地产估价师书册[M]》)。 2.3  评估收费欠合理化   各评估机构竞相降低收费标准,既损害了自身利益,又降低了评估质量。目前有三种评估收费标准:土地评估收费、房地产评估收费和资产评估收费。由于评估管理机构不统一,各自为政,导致同一标物收费有多样。如某资产评估公司评估了某宗土地的价格,若按土地收费标准收费则较低,若按资产评估标准收费则较高。另外,现行的收费标准中,各档次费率设置也不合理,高的太多,低的太低。如 100万元以下的项目收费为一档,尽管费率较高,但由于评估额小,所收取的费用也很低,使得大量的小额项目因亏损而很少人承担,如目前按揭购房评估,大都是100万元以下的房地产,很多评估机构都不屑于接此类项目;而对1000万元以上的项目,尽管费率很低,但收取的费用却很多,尤其是1亿元以上的项目,其收费额无上限规定造成抵押人负担过重。同时,各评估机构为招揽业务,竞相降价,甚至按收费标准的20%-30%收费,既损害了评估机构的利益,也造成评估质量下降,损害了客户的利益。 第三章   房地产抵押评估的潜在风险 3.  房地产抵押评估的潜在风险  房地产抵押的存续期一般较长,通常为2年。期间,由于受房地产内外环境的变化影响,房地产的价值可能发生较大改变。估价师既要为借款人着想,又要为信贷方着想,要充分考虑抵押期间抵押人的偿还能力以及抵押期满未能偿还债务而处置抵押房地产的变现能力,充分估计各种潜在的风险。 3.1   人为因素风险  该风险是由于估价机构或估价人员不执行行业规定和不遵守职业道德规范所致。为争取估价业务,评估机构或评估人员与委托方私下达成某种价格共识,采取弄虚作假的手段,故意高估或低估评估值,给另一方造成损害。如抵押人与估价人员串通一气或收取额外好处费,故意把评估值高估,并骗取金融信贷机构的信任而获得超出抵押物实际价值的贷款额,到期还不清债务,即使处置该抵押物也资不抵债,出现金融机构状告评估机构的纠纷。 3.2    过失因素风险   该风险是由于各种自身的过失(如知识、经验的不足等)或其它外部原因所导致的经济和法律的责任,主要表现:一、是由于估价人员知识经验不足,选取的估价方法不当以及考虑价格影响因素时把握不准,造成估价结果的偏高或偏低。如某评估机构评估某工厂办公楼的抵押价格,该工厂周围既有工厂,也有商业办公楼和住宅楼,该评估机构选择市场比较法评估,且选用的比较案例是商业写字楼,结果造成评估价格严重偏高,一年后再评估时,价格只是原来的 1/2。对于不同类型的房地产抵押,其评估方法是不同的,而对同一案例运用不同的方法评估,所得到的结果也有很大的差别,为体现抵押估价的保守原则,运用成本法不失为一种可靠的方法。此外,在具体评估过程中,各种资料的选取以及价格影响因素的修正,均需要估价师的知识和经验去判断。二、是由于市场因素变化难以捉摸,取得资料的真实性、客观性和代表性较差,导致评估结果偏离正常值。有些是由于当地的市场环境条件较差,资料收集渠道少,整理方法欠佳,发布的时间较延缓;有些是由于委托方故意提供虚假证件、资料,而估价人员不知道内情。三、是由于现时对估价报告没有规定统一格式,评估结果也无权威部门进行最后审核把关,即使在评估过程中出现常识性错误,也无人指出更正(如由于估价师工作不细心而出现计算错误等)。例如,有的估价师在报告中用词不当,限制条件交代不清,一旦借贷双方发生纠纷,估价机构和估价人员不得不被推上被告席,承担某些不必要的损失。   第四章  加强对抵押评估的审核及跟踪管理 4   加强法制及人文的管理,房地产抵押评估,将是对抵押业务合理、合法、健康、有序的发展。 4.1   加强对抵押评估的立法与管理   实行抵押评估业务的市场竞争机制,消除行业垄断。只要经国家资质认证、年度考核合格的评估机构,均可参与抵押评估业务。抵押双主都可以自由寻找评估机构,以消除由于行业垄断而滋生的腐败与不公。 4.2   加强评估人员职业道德建设   不断提高估价师的业务水平。优秀的估价师不仅具有良好的职业道德修养,而且具有扎实的理论知识和丰富的估价实践经验。市场经济环境错综复杂,房地产价格瞬息万变,这就要求估价师自觉接受行业再教育,不断更新知识结构,积累新的实践经验,同时,要始终恪守职业道德规范,真正使评估成为服务于群众和社会。 4.3 加强对抵押评估过程的审核及跟踪管理 目前,对于抵押评估结果,通常只要银行认可,产权人满意,就可以去房管部门办理登记手续,至于结果是否合理,评估过程是否正确完善,则无专门的权威部门进行监督检查。不同评估机构对估价报告的内容、格式、要求等并无统一管理,为避免麻烦,许多评估机构均在报告中进行了各种特别说明或作过多的限制假设,如申明该报告仅供委托人及上级管理部门审核之用,但通常缺乏审核单位,即使报告中出现明显错误,也无人检查和过问。经过实践中,许多评估公司出具的评估报告出现常识性错误,尤其是某些会计师、审计师事务所出具的资产评估报告。 4.3.1  注重预期风险   房地产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期,而抵押期限一般会有一年以上的时间,一旦发生处分清偿,需实现抵押权时,是未来的某一时点,因此,应侧重对预期可能发生的风险考虑,而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑,采用保守性原则选择估价的参数。 4.3.2  树立风险意识,建立和完善风险防范机制   抵押评估为借贷双方提供中介服务,评估价格的高低直接影响到双方的利益。尤其是当借贷双方因不能履行债务而发生纠纷时,通常会将估价机构和人员牵连进去,因此,作为估价一方必须时刻树立风险意识,不要因一时的小利或失误而遭受重大损失。这就要求估价机构要建立和健全内部各项规章制度,如继续培训教育制度、评估结果会审制度、风险基金制度以及其它各项责任制,以应付各种风险的出现 4.3.3抵押物的房地产必须具备的条件 作为抵押物的房地产必须具备以下条件:一是,抵押房地产必须合法的,当债务到期不能清偿时能够依法处置;二是,抵押房地产依法处置后的价值应当不小于贷款的本息之和。   4.3.4. 公开市场价格 交易双方在市场上进行交易的目的在于最大限度地追求经济利息。交易双方应掌握必要的市场信息,有效充裕的时间进行交易,对交易具有必要的专业知识,交易条件公开且不具备排他性,公开市场价值是在公开市场上最可能形式的价格。   4.4   抵押价格与公开市场价格的区别与联系 l       抵押房地产处置为强制执行,该价格并不征求所有权人的意见。 l       短时间要求变现,因为银行贷款须及时收回。 l       在估价实物中,得到的公开市场价格参比案例一般为个案交易,而抵押房地产一般为批量处置,少则几百平米,多则几千、上万平方米,类似零售价与批价的差别。   4.4.1  抵押价格与公开市场价格的联系 抵押房地产价格的高低均是相对公开市场价格而言,以公开市场价格为参观。   4.5  房地产抵押估价的特点 在房地产抵押评估中,成为抵押物的房地产除具有房地产本身固有的特点外,又产生了一些新的特点,因此对其估价也有着不同点。 4.5.1分析市场变现能力 抵押权方大多在抵押人不能履行债务时,要将抵押房地产变现。因此,房地产抵押价值评估时,要对抵押物的市场变现能力进行分析,尤其对有价无市的状况进行分析。 4.5.2  测算成本构成 抵押权人对抵押物价值的认识,要注重其成本。因此估价时应尽量选择成本法,用重置、重建成本的概念,测算抵押房地产的价值。 4.5.3考虑抵押期间的耗损 由于房地产抵押的抵押仍由抵押方占有、使用。在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分则会造成抵押物的耗损,引起价值的变化,在估价时应予以分析、考虑。   第五章   房地产抵押估价的常见类型与方法   5.1房地产抵押评估的类型 5.1.1整体商品房(已办理土地使用权出让,具有完全产权)作为抵押物进行抵押价值评估,可根据物业性质采用成本法和市场法或收益法。   5.1.2行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押价值评估时,可采用房产与土地开发费用(征地或拆迁安置补偿费及前期费用)分别估价再综合的方法,可用成本法、市场比较法,也可用成本法和市场比较法或收益法进行估价,从得出的价格额减去土地出让金的方法。   5.1.3  部分(局部)房地产作为抵押物进行抵押价值评估时,估价方法可选用成本法和市场比较法或收益法。   5.1.4  乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时,估价方法可选用成本法和市场比较法或收益法。   5.1.5 在建工程已完工部分作为抵押物进行抵押价值评估时,估价方法可选用成本法、假设开发法、市场比较法。   第六章     房地产抵押估价谨慎及防范   6.1 谨慎原则 房地产抵押估价因其估价本身的特殊性(并非所有的房地产都允许提供担保),除应遵循估价一般原则,还应遵循谨慎原则等其他原则。 建设部、中国人民银行、银监会共同发布的《房地产抵押估价指导意见》第五条规定:房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。第十五条规定:在存在不确定因素的情况下,房地产估价师做出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估价未来房地产在处置时间可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中做出必要的风险提示。这是第一次将谨慎原则引入房地产估价活动,而谨慎原则长期以来一直是会计行业,资产评估行业遵守的原则。因此,估价师在评估房地产抵押价值时,不但要严格遵循《房地产抵押估价指导意见》中的各项规定,还要把握好谨慎原则及其在评估过程中的应用,最大限度地化解金融风险,确保房地产估价报告的科学预测性及客观实用性(附录[3]《建设部、中国人民银行、银监会.房地产抵押估价指导意见[S]》)。 6.2         谨慎性原则的含义 谨慎性原则又称稳健性原则,是指处理企业不确定的经济业务时,应保持谨慎的态度。也就是说,凡是可以预见的损失和费用都应以记录和确认,而没有十足把握的投入则不能予以确认和入帐。 6.3         谨慎性原则应用于房地产抵押估价中的具体要求 可以说《房地产抵押估价指导意见》通篇体现着谨慎性原则,虽然不部分内容是《房地产估价规范》中已作了规定的,但《房地产抵押估价指导意见》本着谨慎,保守作进一步的限制性的规定,具体来说主要有以下几个方面的内容: (1)确立谨慎性原则为房地产抵押估价的估价原则。 (2)要求房地产估价师在估价的全过程更加严格地审查有关证书、文件,认真进行现场查勘,谨慎选取估价参数,充分估计未来可能发生的风险损失,不高估市场价值。 (3)确立法定优先受偿权利的概念,要求房地产估价师要设法了解估价对象是否在法定优先受偿权利,并在估价报告中做披露。 (4)不可滥用假设和限制条件。 (5)对估价对象的变现能力进行分析评估。 (6)在估价报告中做出必要的风险提示。 实际上,除了房地产抵押估价报告要符合上述六个方面及其它在《房地产抵押估价指导意见》中有明确规定的要求之外,如果我们自觉地在谨慎性原则的指导下进行估价,还有许多问题需要注意。例如,在确定房地产抵押价值时,即使预期房地产市场价格仍将上涨,但我们评估时仍应十分慎重,要根据市场发展各种因素予以综合考虑。同样,虽然房屋有装修价值,但估价时我们不能肯定将来的买主是否将其拆除重新装修,因此也应慎重,需要根据经验加以分析。通常商业用房的装修价值不用考虑,因为买得起别墅的人一般有能力按自己的风格重新装修新房;只有中低档住宅的装修价值要给予适当考虑,因为买卖双方都会在意二次装修价值。 房地产抵押估价活动中估价师必须充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来……报酬率、资本比率、利润率等估价参数值得选取必须遵循谨慎性原则。 6.4         房地产抵押估价防范金融风险 要实现抵押房地产必须是合法的,当债务到期不能清偿时能够依法处置。抵押房地产依法处置后的价值应当不小于贷款的本息之和,就必须在贷款前,对拟抵押房地产权属的合法性进行调查,房地产抵押行为的合法性进行审查,对抵押房地产价值进行中立、科学、客观的估价,只有这样才能保证房地产金融的顺利运行,有效防范房地产金融的风险。 1、通过房地产抵押估价可以真实披露抵押房地产的权属状况,防范抵押房地产权属存在瑕疵带来的处置风险。拟抵押房地产是否合法抵押可以通过房地产估价师估价活动,进行专业调查披露。由于涉及各方关系比较复杂,非专业人员难以胜任抵押房地产权属合法性的调查,必须具有深厚理论功底和丰富实践经验的房地产估价师才能胜任。 2、通过房地产抵押估价可以调查房地产抵押行为的合法性,防范房地产抵押行为古规带来的操作风险。房地产抵押行为是否符合相关法律法规,需要由房地产估价师进行调查认定。 3、通过房地产抵押评估可以客观地判断房地产抵押价值,防范性抵押房地产价值判断不客观带来的价值风险。只有委托房地产估价师遵循独立、客观、公正的估价原则,根据抵押房地产的特性,按照严禁的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响抵押房地产价值的因素进行综合分析的基础上,才能确定房地产的抵押价值,并可以接受金融机构的委托,对抵押房地产的价值进行动态估价,形成对抵押房地产的动态监测机制(附录[4]《房地产抵押报告需“谨慎”》)。 在抵押贷款估价中,抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下,金融机构的贷款无法足额收回,产生呆帐坏帐,如果银行的呆帐坏帐过多,会使银行经营困难,严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下,会趁成银行破产,进而出现金融动荡,这是银行居民乃至政府均不愿意看到的。 房地产抵押估价不仅成为房地产业与金融业架起一座连接的桥梁,而且成为防范金融风险的一个有效屏障。   结 语 《房地产抵押估价指导意见》第三条规定房地产抵押估价,是指为确定房地产抵押贷款额度的提供价值参考依据,对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。抵押评估的原则不完全等同于其他评估目的下的估价原则,谨慎原则和风险意识是抵押评估中尤其应该重视的。房地产抵押价值是确定贷款金额的依据。房地产抵押价值评估过高,就容易造成信贷风险,如果房地产抵押价值评估过低,那么作为起担保作用的抵押物的价值得不到体现。在谨慎原则和风险意识下,评估出的价值,可以更好地保证金融机构做出抵押贷款的决策。有利于抵押贷款风险的规避和防范,建立完善的房地产市场经济秩序,并将促进房地产金融体系的建设与发展。   参考文献: [1]陈柏东.房地产估价[M].**:华中理工大学出版社,1999.9 [2]罗纵科.房地产估价师书册[M].**:山西科学技术出版社,2003.1 [3]建设部、中国人民银行、银监会.房地产抵押估价指导意见[S]. [4]唐春林.房地产抵押报告需“谨慎”[J]百度网,2007.3.20

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