房产信托涵房产投资信托（REITs）区
房产投资信托典型房产资金信托业务形式国家房产投资信托具体称谓相美国等数国家称房产投资信托（real estate investment trusts REITs ）英国亚洲区称动产投资基金（property investment fundPIF）
国际 REITs 种发行受益证方式汇集特定数投资者资金专门投资机构进行房产投资营理投资综合收益例分配投资者种信托基金
REITs般投资基金：投资回报率较稳定物业办公楼商城物流中心住宅物业投资者收益源房产租金收入资增值
REITs典型运作方式两种：
1特定目载体SPV投资者发行收益证募集资金投资写字楼商场等商业产营性物业产生现金流投资者付息
2原物业发展商旗部分全部物业资产包设立专业REITs基金公司收益年租金揭利息等作标均等分割成干份出售投资者定期派发红利实际投资者提供种类似债券投资方式
房产信托房产投资信托（REITs）区：
第 REITs标准化流通金融产品般市非市公司收购产资产包严格限制资产出售较部分收益源房产租金收入房产抵押利息出售房产收益够证券交易市流通中国房产信托般涉收购房产资产包行收益视信托计划方案设置定尚二级市场证券交易市流通
第二REITs投资者回报需收入部分分配投资者
第三REITs运作方式：负责提供资金组建资产理公司营团队进行投资运营中国房产信托计划运作方式：提供资金监资金安全部分局部参项目公司运作获取回报
第四REITs产品周期般810年更注重房产开发已完工房产项目营中国房产信托计划产品周期较短般13年
第五REITs税制优惠：信托收益分配受益REITs免交公司税资利税分红利润适税率交纳税中国房产信托计划没相关税制安排
第六中国房产信托概念较宽泛REITs模式贷款信托优先购买权信托财产权信托受益权转信托等等
第二节 房产资金信托受托业务
房产资金信托
（）概述
房产资金信托指委托基房产信托机构信合法拥资金委托房产信托机构房产信托机构委托意愿名义房产（房产营权物业理权租赁权担保抵押权等相关权利）营企业运标受益利益者特定目房产信托资金进行理运处分行
房产信托机构办理房产资金信托业务根信托文件约定委托意愿单独者集合理运处分信托资金
房产信托资金运方式包括：土收购土前期开发整理投资房产营企业进行商业楼房住房开发建造购买土商业楼房住宅予出租
根资金运方式房产资金信托分权益型信托债权型两种基模式
权益型信托模式指信托机构募集资金投资房产企业股权者房产项目营权参分红者营收益方式信托受益支付信托收益
债权型信托模式指信托机构募集资金房产企业贷款贷款利息扣必费余额信托受益支付信托收益
（二）房产资金信托国实践中表现形式
房产资金信托中根信托资金运作划分：
1贷款类信托
类信托银监会办公厅关加强信托投资公司部分业务风险提示通知（2005年）发布前房产资金信托形式信托贷款指信托投资公司通推出资金信托产品募集资金贷房产企业该信托资金运完全效仿银行信贷资金模式贷款利率基围绕银行期利率浮动
信托贷款三种具体方式：债权信托调存款准备金率部分商业银行缓解头寸紧张房贷资产出售信托投资公司购买信贷资产途径间接参房产业 二前期贷款商业银行房产企业贷款必须四证办全进行资金足进度达银行贷款条件项目便通信托贷款形式取资金征拆迁等前期投入期间办理项审批手续审批通银行申请贷款三通信托贷款直接参房产企业开发具体项目
2005年银监会办公厅发布关加强信托投资公司部分业务风险提示通知 （银监办发[2005]212号）前贷款类信托房产企业首选信托方式212号文件出台类信托融资幅度萎缩212号文件出台明显表明监机构愿意房产项目开发风险转移信托投资公司
2股权投资信托
股权投资信托指信托投资公司通募集资金房产开发商阶段性持股型开发项目利进行具体信托投资公司信托资金股权方式合资成立者入股房产开发企业（房产项目公司）者直接参房产开发建设房产营中获取收益偿付投资者信托受益权权益者协助房产开发企业满足银行信贷条件申请银行贷款完成房产开发 信托资金股权择机溢价退出获溢价偿付投资者信托受益权权益
房产企业信托投资公司合作方式明显特征：
（1）种阶段性持股份信托期限结束处置通常两种方式：房产公司公司股东回购二期拍卖股权投资信托目长期控制某家房产开发企业通种方式运作投资委托资金达预期理财效果委托(投资)谋取较投资收益信托投资公司身中获取定信托报酬外信托设立时受托般会房产公司股东提前约定信托届满时股权处置方式实现委托收益权重保障
（2）通股权投资信托股权具拥表决权优先股性质果信托投资公司信托期限占开发商股份控股者相控股位够参企业重资金投决策新募集资金计划等
（3）股权投资信托投资区域类型房产企业适应房产域特性强特点实现区营元化营降低房产行业系统风险
（4）考虑房产项目开发周期长股权类信托期限般贷款类信托期限长满足中长期投资者需 股权投资信托目前房产资金信托流原股权投资信托适应想获取高回报愿承担投资风险类型投资者需特适合筹集回报率稳定基础设施建设项目中长期资金尤长期资金中国城市化建设需股权投资信托样融通长期资金方面具特优势信托产品方面央行121号文件银监会212号文件限制贷款类信托开展股权类信托发展创造外部环境股权投资信托直接参股房产项目公司仅会违反关政策规定反响应中国民银行关政策
3融资租赁类信托
该种资金信托较接国外房产投资信托（REITs）资金运作模式具体信托投资公司信托资金购买房产物业租金收益权者先信托资金买物业通出租等方式物业加利获稳定长期租金等收益偿付投资者信托收益权权益通常信托投资公司发起设立信托拟信托资金购买物业前已预签期限相物业租赁合 类似融资租赁操作程序出租根承租选择购买租赁物提供承租出租获租金收益 出租融资租赁类信托关系中受托受托收取租金里扣约定报酬剩余租金收益部分交付委托
房产融资租赁合关系身较复杂特点体现：
第出租应根承租出卖租赁物选择出卖签订买卖合该买卖合承租意变更
第二出卖应约定承租交付房屋承租享具产权身份外买受权利
第三出租承租出卖约定出卖履行买卖合义务承租行索赔权利出租应予协助出租应保证承租房屋占第四出租承租合中约定租赁期满房屋产权属
（三）形式房产资金信托风险较
通述三种房产资金信托方式发现贷款类信托风险系数高实践中优质房产项目般担心融资问题数情况法取银行贷款资格房产项目风险会较果采贷款信托方式疑应银行承担风险转嫁信托投资公司风险没丝毫化解金**全没实现风险损失终投资者买单信托投资公司房产项目考察评估工作较深入股权类信托较贷款类信托风险系数降低许值注意信托投资公司贷款部分资金房产企业帮助满足银行信贷条件情况贷款类信托发生风险没质区股权类信托中般设计资金股权退出机制投资者保护力度更强疑该类信托产品赢部分市场份额重原
融资租赁类信托专业性更强运作模式参国际流行房产投资信托基金(REITs)该类信托计划资金购买带长期稳定租约房产项目投资规模资金享房产规模投资较高收益种类似国外房产投资信托基金运作方式国房产金融市场创新融资租赁信托方式托信托业租赁业天然联系房产资金信托业务中资金信托计划成租赁融资渠道该类信托模式般适投资已建成房产项目避免会产生量风险房产项目开发阶段前两种信托方式较融资租赁类信托风险系数外融资租赁信托仅种效投资手段助房产企业单纯式开发营理型企业转化谋求企业身长远发展
二房产财产信托
房产财产信托指房产信托机构信托方式接受委托委托房产类信托财产（该类资产具较强变现力信托机构设立财产信托委托取信托受益权委托信托受益权转投资者实现融资者受益权抵押进行债务融资
目前国财产信托融资般运作模式：
1房产企业开发建设房产项目委托信托机构设立财产信托房产企业取信托受益权
2房产企业享受益权分级优先受益权普通受益权享优先受益权转投资者取相应价实现融资
3信托机构财产信托受托处置信托财产全部收入存入信托专户理优先支付优先受益金收益优先受益未取全部金收益前信托受益参分配
三房产受托业务
（）动拆迁信托
城市旧区开发建设时房产信托机构受托承担旧区原单位居民动迁原房屋拆工作方便房产施工单位施工
（二）委托代建信托
建房单位委托房产信托机构代理建房
（三）房产开发营企业托
房产开发营企业托指房产开发营企业资产者房产开发营企业全部部分资产法财产权契约形式委托房产信托机构房产信托机构定条件期限委托资产实现保值增值种信托形式
（四）房产投资基金业务
房产信托机构作投资基金者基金理公司发起事房产投资基金业务房产信托机构利专业理财力理运投资基金房产领域包括房产证券市场房产实业市场
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房产投资信托典型房产资金信托业务形式国家房产投资信托具体称谓相美国等数国家称房产投资信托（real estate investment trusts REITs ）英国亚洲区称动产投资基金（property investment fundPIF）
国际 REITs 种发行受益证方式汇集特定数投资者资金专门投资机构进行房产投资营理投资综合收益例分配投资者种信托基金
REITs般投资基金：投资回报率较稳定物业办公楼商城物流中心住宅物业投资者收益源房产租金收入资增值
REITs典型运作方式两种：
1特定目载体SPV投资者发行收益证募集资金投资写字楼商场等商业产营性物业产生现金流投资者付息
2原物业发展商旗部分全部物业资产包设立专业REITs基金公司收益年租金揭利息等作标均等分割成干份出售投资者定期派发红利实际投资者提供种类似债券投资方式
房产信托房产投资信托（REITs）区：
第 REITs标准化流通金融产品般市非市公司收购产资产包严格限制资产出售较部分收益源房产租金收入房产抵押利息出售房产收益够证券交易市流通中国房产信托般涉收购房产资产包行收益视信托计划方案设置定尚二级市场证券交易市流通
第二REITs投资者回报需收入部分分配投资者
第三REITs运作方式：负责提供资金组建资产理公司营团队进行投资运营中国房产信托计划运作方式：提供资金监资金安全部分局部参项目公司运作获取回报
第四REITs产品周期般810年更注重房产开发已完工房产项目营中国房产信托计划产品周期较短般13年
第五REITs税制优惠：信托收益分配受益REITs免交公司税资利税分红利润适税率交纳税中国房产信托计划没相关税制安排
第六中国房产信托概念较宽泛REITs模式贷款信托优先购买权信托财产权信托受益权转信托等等
第二节 房产资金信托受托业务
房产资金信托
（）概述
房产资金信托指委托基房产信托机构信合法拥资金委托房产信托机构房产信托机构委托意愿名义房产（房产营权物业理权租赁权担保抵押权等相关权利）营企业运标受益利益者特定目房产信托资金进行理运处分行
房产信托机构办理房产资金信托业务根信托文件约定委托意愿单独者集合理运处分信托资金
房产信托资金运方式包括：土收购土前期开发整理投资房产营企业进行商业楼房住房开发建造购买土商业楼房住宅予出租
根资金运方式房产资金信托分权益型信托债权型两种基模式
权益型信托模式指信托机构募集资金投资房产企业股权者房产项目营权参分红者营收益方式信托受益支付信托收益
债权型信托模式指信托机构募集资金房产企业贷款贷款利息扣必费余额信托受益支付信托收益
（二）房产资金信托国实践中表现形式
房产资金信托中根信托资金运作划分：
1贷款类信托
类信托银监会办公厅关加强信托投资公司部分业务风险提示通知（2005年）发布前房产资金信托形式信托贷款指信托投资公司通推出资金信托产品募集资金贷房产企业该信托资金运完全效仿银行信贷资金模式贷款利率基围绕银行期利率浮动
信托贷款三种具体方式：债权信托调存款准备金率部分商业银行缓解头寸紧张房贷资产出售信托投资公司购买信贷资产途径间接参房产业 二前期贷款商业银行房产企业贷款必须四证办全进行资金足进度达银行贷款条件项目便通信托贷款形式取资金征拆迁等前期投入期间办理项审批手续审批通银行申请贷款三通信托贷款直接参房产企业开发具体项目
2005年银监会办公厅发布关加强信托投资公司部分业务风险提示通知 （银监办发[2005]212号）前贷款类信托房产企业首选信托方式212号文件出台类信托融资幅度萎缩212号文件出台明显表明监机构愿意房产项目开发风险转移信托投资公司
2股权投资信托
股权投资信托指信托投资公司通募集资金房产开发商阶段性持股型开发项目利进行具体信托投资公司信托资金股权方式合资成立者入股房产开发企业（房产项目公司）者直接参房产开发建设房产营中获取收益偿付投资者信托受益权权益者协助房产开发企业满足银行信贷条件申请银行贷款完成房产开发 信托资金股权择机溢价退出获溢价偿付投资者信托受益权权益
房产企业信托投资公司合作方式明显特征：
（1）种阶段性持股份信托期限结束处置通常两种方式：房产公司公司股东回购二期拍卖股权投资信托目长期控制某家房产开发企业通种方式运作投资委托资金达预期理财效果委托(投资)谋取较投资收益信托投资公司身中获取定信托报酬外信托设立时受托般会房产公司股东提前约定信托届满时股权处置方式实现委托收益权重保障
（2）通股权投资信托股权具拥表决权优先股性质果信托投资公司信托期限占开发商股份控股者相控股位够参企业重资金投决策新募集资金计划等
（3）股权投资信托投资区域类型房产企业适应房产域特性强特点实现区营元化营降低房产行业系统风险
（4）考虑房产项目开发周期长股权类信托期限般贷款类信托期限长满足中长期投资者需 股权投资信托目前房产资金信托流原股权投资信托适应想获取高回报愿承担投资风险类型投资者需特适合筹集回报率稳定基础设施建设项目中长期资金尤长期资金中国城市化建设需股权投资信托样融通长期资金方面具特优势信托产品方面央行121号文件银监会212号文件限制贷款类信托开展股权类信托发展创造外部环境股权投资信托直接参股房产项目公司仅会违反关政策规定反响应中国民银行关政策
3融资租赁类信托
该种资金信托较接国外房产投资信托（REITs）资金运作模式具体信托投资公司信托资金购买房产物业租金收益权者先信托资金买物业通出租等方式物业加利获稳定长期租金等收益偿付投资者信托收益权权益通常信托投资公司发起设立信托拟信托资金购买物业前已预签期限相物业租赁合 类似融资租赁操作程序出租根承租选择购买租赁物提供承租出租获租金收益 出租融资租赁类信托关系中受托受托收取租金里扣约定报酬剩余租金收益部分交付委托
房产融资租赁合关系身较复杂特点体现：
第出租应根承租出卖租赁物选择出卖签订买卖合该买卖合承租意变更
第二出卖应约定承租交付房屋承租享具产权身份外买受权利
第三出租承租出卖约定出卖履行买卖合义务承租行索赔权利出租应予协助出租应保证承租房屋占第四出租承租合中约定租赁期满房屋产权属
（三）形式房产资金信托风险较
通述三种房产资金信托方式发现贷款类信托风险系数高实践中优质房产项目般担心融资问题数情况法取银行贷款资格房产项目风险会较果采贷款信托方式疑应银行承担风险转嫁信托投资公司风险没丝毫化解金**全没实现风险损失终投资者买单信托投资公司房产项目考察评估工作较深入股权类信托较贷款类信托风险系数降低许值注意信托投资公司贷款部分资金房产企业帮助满足银行信贷条件情况贷款类信托发生风险没质区股权类信托中般设计资金股权退出机制投资者保护力度更强疑该类信托产品赢部分市场份额重原
融资租赁类信托专业性更强运作模式参国际流行房产投资信托基金(REITs)该类信托计划资金购买带长期稳定租约房产项目投资规模资金享房产规模投资较高收益种类似国外房产投资信托基金运作方式国房产金融市场创新融资租赁信托方式托信托业租赁业天然联系房产资金信托业务中资金信托计划成租赁融资渠道该类信托模式般适投资已建成房产项目避免会产生量风险房产项目开发阶段前两种信托方式较融资租赁类信托风险系数外融资租赁信托仅种效投资手段助房产企业单纯式开发营理型企业转化谋求企业身长远发展
二房产财产信托
房产财产信托指房产信托机构信托方式接受委托委托房产类信托财产（该类资产具较强变现力信托机构设立财产信托委托取信托受益权委托信托受益权转投资者实现融资者受益权抵押进行债务融资
目前国财产信托融资般运作模式：
1房产企业开发建设房产项目委托信托机构设立财产信托房产企业取信托受益权
2房产企业享受益权分级优先受益权普通受益权享优先受益权转投资者取相应价实现融资
3信托机构财产信托受托处置信托财产全部收入存入信托专户理优先支付优先受益金收益优先受益未取全部金收益前信托受益参分配
三房产受托业务
（）动拆迁信托
城市旧区开发建设时房产信托机构受托承担旧区原单位居民动迁原房屋拆工作方便房产施工单位施工
（二）委托代建信托
建房单位委托房产信托机构代理建房
（三）房产开发营企业托
房产开发营企业托指房产开发营企业资产者房产开发营企业全部部分资产法财产权契约形式委托房产信托机构房产信托机构定条件期限委托资产实现保值增值种信托形式
（四）房产投资基金业务
房产信托机构作投资基金者基金理公司发起事房产投资基金业务房产信托机构利专业理财力理运投资基金房产领域包括房产证券市场房产实业市场
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