盐城市投资开发可行性研究(报告) - 副本


     
     
    **涌鑫中心开发项目计划书
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    **涌鑫产限公司
     
     
    目       录
     
     
    项目概况规划设想 …………………………………(3)
    二市场需求预测…………………………………………(6)
    三项目总投资概算………………………………………(7)
    四项目开发策略建筑进度投资安排表……………(9)
    五项目销售收入分期销售计划………………………(12)
    六项目利润概算…………………………………………(13)
    七项目资金筹措方案贷计划………………………(13)
    八项目财务分析…………………………………………(15)
    九投资效果汇总…………………………………………(15)
    十项目盈亏分析…………………………………………(16)
    十项目济效益敏感性分析…………………………(17)
    十二项目社会效益环境效益分析……………………(20)
    十三结…………………………………………………(20)
     
     
     
     
     
    **概况**位中国陆济发展快富活力长三角北翼处海开发长三角体化两国际战略交汇点江苏海中心城市口815万土面积16
    9万方公里江苏面积第口第二省辖市**东部海湿

    **处江淮原东部气候温暖土肥沃雨水充沛江苏省耕储备区属淮海济区长江中游济区相邻总面积17万方公里全市总口815万江苏省面积口第二级市全市势坦河渠横交通发达物产富饶素渔米乡百河城美称工业产品柴油机汽车拖拉机等
    改革开发**济社会面貌发生翻天覆变化2010年全市实现GDP2250亿元增幅13方般预算收入19135亿元增长509社会消费品零售总额232亿美元增长244财政总收入4945亿元增长585项济指标增幅位居全省前列
    2**市济开发区概况
    **济技术开发区现国家级开发区拟造**新城区整范围:**海高速南盐渎路西**河北世纪道规划面积20万方公里建设智慧新城生态新城节新城低碳新城宜居新城坚持高起点规划高标准配套建设精心造环境优美政策优惠服务位投资区域
    **济开发区2010年6月底全区预计完成GDP57亿元增长344全口径财政收入232亿元中方般预算收入493亿元分增长83654注册外资实际账7697万美元增长284外贸出口额3亿美元增长435全社会固定资产投资68亿元增长316中工业固定资产投资465亿元增长345规模工业增加值55亿元增长528项济指标均达市政府达双半目标
    三质分析
    **黄海击形成原势低洼四类土质作建筑注意两点:
    (1)  填土定标高防涝年淹
    (2)  基处理桩等
    4宗概况
    处**市东西交通轴线新东路南**路东东环路西正面着市会展中心距离开发区委会仅05公里西北方位距离2公里处**两高校:**师范学院**工学院块正西部2公里开发区中学座五星级宾馆:**迎宾馆距离开发区商业街3公里历时二十年商业街配套设施银行休闲饮食应俱全宗位新路南侧**路西侧东环路西侧规划占45072方米(合6761亩)森风汽车城**国际会展中心相距离开发区委会仅1分钟车程附新嘉园公寓鑫业家园高教公寓阳光世纪园港府花园等住宅区
    5初步设计方案:
    **涌鑫中心作20万方城市综合体品牌汽车城市展厅企业总部写字楼精装公寓式酒店三题组成完善城市功配套时成**开发区企业总部集聚高中品牌汽车展厅立面造型运简洁气建筑体量结合玻璃石材白色金属穿孔板虚实体现汽车展厅前卫时尚干练气企业总部写字楼立面造型运简洁挺拔矩形体量结合炫彩玻璃幕墙天空融体体现稳重失时尚艺术表达精装公寓式酒店立面造型通面积玻璃幕墙错动竖线条建筑体量变化形成极具韵律感气势建筑群体
    项目景观设计呼应建筑风格出发点采简洁草坪线条划分广场铺装树阵等形成点线面结合层次景观空间辅灯饰亮化品绿化等整建筑群体建筑景观细节充满简约时尚现代气息
    济开发区出特规定:完成两品牌汽车城市展厅两幢汽车办公服务汽车商务公寓项目业态建设
    述规划设想该项目技术济指标表1—1
     
    项目
    单位
    数量
    规划占总面积

    45072
    建筑面积(含)

    229847
    商业品牌汽车展厅面积

    26533

    写字楼(办公)

    55986
    公寓楼面积

    119013
    物房

    841
    居住户数

     
    居住数

     
    均户建筑面积

     
    均户居住数

     
    绿率
     
    205
    机动车停车位

    1216
    非机动车停车位

    7265
    车库面积

    27474
    二市场需求预测(陈总补充)
      
     
     
    三项目总投资概算:(丁工补充)
    (1)  土出金690503万元
    (2)  土契税:690503×32071万元
    (3)  前期勘探设计费:        
    (4)  建筑安装工程造价(见表1—2):     万元
     
    表1—2          建筑安装工程费估算表
    序号
    项  目
    单  价
    工程量
    总 额



    (元㎡)
    (㎡)
    (万元)
    1
    写字楼办公
     
    55986
     
    2
    精装公寓楼
     
    119013
     
    3
    商铺业品牌汽车展厅
     
    26533
     
    合计
     
     
     
     
     
    5区配套费:     万元
    (1)公建筑安装工程费(见表1—3)
    表1—3    公建筑安装工程费估算表


    项 目
    单价
    (元㎡)
    工程量
    (㎡)
    总额
    (万元)


    1
    物房
     
    841
     
     
    4
    车库
     
    18474
     
     
    5

     
    9000
     
     
    合      计
     
     
     
     
    2区配套费:
     
    (6)  代收费:          
    (7)  财务费:         
    (8)  理费:          
    (9)  销售费:          
    (10)  税金:(包括利润)*55      万元
    合资总投资约   亿
     
    1项目开发策略建筑进度投资安排表
    开发策略:
    楼盘容积率高高层建筑体建筑成投资回收期长宗块拟分两期开发第期2011年半年开发西区10万方米中包括两汽车品牌展示厅两座办公公寓高层销售价定4500元㎡左右先行建设4S店实现品牌汽车销售第二期2012年半年开发东区10万方米中包括两座公寓酒店完成汽车相关服务商业办公功建设
    整开发周期三年资金源筹滚动开发
     
    2市场吸纳力公司开发力资金筹措性项目开发建筑进度投资计划安排表1—4示:(工程部补充)
    表1—4    项目开发建筑进度投资计划安排表
    项     目
    开工日期
    (年月)
    竣工日期
    (年月)
    投资
    (万元)
    备 注

    出金契税
    20114
    200412
    711213
     
     
    前 期
    工程
    勘测设计
    20114
    201212
     
    包括时水电时道路
    基础设施配套工程
    第期区配套费
     
     
     
     
    包括防绿化供水供电污水煤气通讯等












    第标段:
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二标段:
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第三标段:
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    项目工程

     
     
     
     
     
     
    注:项目总工程:2011年4月~2014年4月 计三年
     
    2项目销售收入分期销售计划
    市场调查分析资料项目开发进度计划制定项目分期销售(预售)计划项目销售单价分期销售收入销售总收入概算见表1—5
    表1—5     项目分期销售收入概算表(单位:万元)
    项目
    数量(㎡)
    分期销售收入(万元)
    合计
    备注




    (万元)

     
     
     
    商业
     
     
     
     
     
     
    写字楼(办公)
     
     
     
     
     
     
    精装公寓
     
     
     
     
     
     
    合计
     
     
     
     
     
     
    3项目利润概算
    1利润项目销售收入-项目总投资

    2 项目税利润项目利润-税

    4项目资金筹措方案贷计划(请财务填写)
    项目分三期开发项目分期投资收益表1—6示
     
    表1—6        项目分期投资收益表(单位:万元)
    项目
    第期
     
    第二期
     
    第三期
    0710~0910
    备注
    总投资
     
     
     
    第1期包括全部土款土契税
    1
    成投资
     
     
     

    2
    支出
     
     
     

    3
    代收费
     
     
     
    销售收入
     
     
     
     
    税前收益
     
     
     
     

     
     
     
     
    税收益
     
     
     
     
    见第期投资中包括690503万元土款土契税导致期投入资金增加资金缺口较直二期销售缓解资金短缺矛盾资金短缺矛盾第期(2003年10月~2005年12月)该项目第期公司资金外需赖银行贷款
       设第期总投资中公司资金8000万元占35贷款额:
    P24008×6515605万元
    鉴贷款额巨考虑分两次银行贷款:第笔2004年6月贷款10000万元贷款期2年第二笔2005年6月贷款5000万元期限1年两笔贷款均应2年分期等额偿样第期结束资金8000万元加第期销售收益5348万元投入第二期投入资金正常运转
    5项目财务分析
    1项目获利率分析
    反映房产开发项目获利力率项目销售利润率投资利润率
    (1)销售利润率
    y1税利润÷销售净额19153÷840130228
    :项目销售收入1元获纯利0228元
    (2)投资利润率
    y2税利润÷投资总额19153÷554260346
    说:项目元投资获0346元
    (3)资金投资利润率
    y3税利润÷资金投资额19153÷80002394
    :项目元资金投资获利2394元
    6投资效果汇总
    项目投资效果汇总见表1—7
     
     
    表1—7           项目投资效果汇总表
    序号
    项      目
    数 额
    备  注
    1
    投资总额(万元)
    55426
     
    2
    建筑面积(㎡)
    245800
    售面积
    3
    销售收入(万元)
    84013
     
    4
    缴税费(万元)
    7340
     

    5
    缴税(万元)
    9434
     
    6
    税利润(万元)
    19153
     
    7
    销售利润率
    0228
     
    8
    投资利润率
    0346
     
    9
    资金投资利润率
    2394
     
    10
    ㎡商品房实现利润(元)
    77921
     
    十项目盈亏分析
    项目投资概算汇总表相关资料分析出项目开发成
    固定成土+前期工程费+区配套费
            14808万元+1250万元+4184万元20242万元
    变动成投资总额-固定成
            55426万元-20242万元35184万元
    单位变动成变动成÷开发工程量
    35184万元÷245800㎡143141元㎡
    均销售单价销售收入÷开发工程量
    84013万元÷245800㎡341794元㎡
    述数求项目盈亏衡点边际利润边际利润率
    1盈亏衡点
    Q0固定成÷(均销售单价-单位变动成)
    202420000÷(341794-143141)101896
    2边际利润边际利润率
    (1)边际利润
    M销售收入-变动成
    84013万元-35184万元48829万元
    (2)边际利润率
    m边际利润÷销售收入×100
    48829÷84013×1005812
    项目亏损少商品房开发面积101896方米开发量超出101896方米时超100方米获100×5812×3417941987万元
    十项目济效益敏感性分析
    项目投资期长达5年考虑项目建设成销售单价开发工期等素建设期间均发生变化针素设定定变化幅度进行项目济效益敏感性分析
    1项目开发成敏感性分析
    市场调查未5年项目开发成升幅达30现分设开发成升102030分析项目济效益变动敏感程度分析结果见表1—8
     
    表1—8      项目开发成影响程度分析表
    开发成增长幅度
    10
    20
    30
    开发成(万元)
    60969
    66511
    72054
    实现利润(万元)
    23044
    17502
    11959
    缴税(万元)
    7605
    5776
    3946
    税利润(万元)
    15439
    11726
    8013
    投资利润率(y)
    2786
    2116
    1446
    投资利润率降幅度()
    1939
    3878
    5816
    表1—8分析结果出项目济效益开发成变动太敏感果未5年项目成升幅达30项目盈利8000万元开发程中须加强理严格控制成开支
    2商品房销售单价敏感性分析
    根前面**市商品房价格行情分析目前市场价格升幅度述预估商品房价格时已考虑未5年**市商品房价格升幅度市场行情变化出市场竞争需未5年商品房销售单价达预估价格水降直接导致项目实现利润降假设商品房销售价格没预估高分降10203040分析引起项目济效益降程度分析计算结果见表1—9
     
    表1—9        商品房销售单价影响程度分析表
    商品房销售单价降幅度
    10
    20
    30
    40
    销售收入(万元)
    76375
    70011
    64625
    60009
    实现利润(万元)
    20949
    14585
    9199
    4583
    税  (万元)
    6913
    4813
    3036
    1512
    税利润(万元)
    14036
    9772
    6163
    3071
    投资利润率(y)
    2532
    1763
    1112
    554
    投资利润降幅度()
    2672
    4898
    6782
    8397
    表1—9分析结果出项目投资利润率商品房销售单价变动敏感销售单价浮40时获利3000万元项目开发程中需力推行预售方案早回笼资金实现投资效益化非常重外商品房销售程中应密切注意市场行情变化采取种措施提高竞争力扩商品房销售市场
    十二项目社会效益环境效益分析
    项目建成**市未市中心(该市未5年总体规划)形成环境幽雅景色宜中高挡住宅区仅**市民提供1705万方米住宅753万方米商办综合房全新建筑造型雅致园林景点秀丽然景观功齐全配套完备公服务设施疑形成**市美区美化市容改善投资环境具良社会效益环境效益
    十三结
    综述该项目销售前景高达346高额投资利润率良济效益加该项目规划合理注重基础设施公设施配套建设注重规划环境设计质量良社会效益环境效益该项目抗风险力极高该项目行
     
     
     
     
    二○○四年六月十八日
     
    11
     

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