毕 业 文
作者：林海斌 学号：07**3017
学院（系）：济金融学院
专业：国际济贸易
题目：澳门房产泡沫实证分析
指导老师： 陈** 副教授
20110401
摘
年着济形势快速变化国家房产政策适时调整中国陆房市火爆澳门房产价格节节攀升文澳门房产市场研究象文针澳门房产否存泡沫问题房产泡沫理入手通指标法成分分析出实证判断出澳门均水房产价格涨尚未形成严重泡沫股价相货币供房价影响更显著宏观调控应成控制房价升手段
文利数图表角度澳门房产市场进行较全面系统分析利成分分析方法房产泡沫指标赋予权数避免素影响澳门房产泡沫进行测度分析结果较客观反映澳门房产泡沫状况
关键词房产泡沫成分分析实证分析
目 录
第章 导
第节 选题背景………………………………………………………………
第二节 研究意义………………………………………………………………
第二章 房产泡沫定义成
第节 房产泡沫定义………………………………………………………
第二节 房产泡沫成………………………………………………………
第三章 澳门房产现状分析
第节房产投资增长速度快…………………………………………………………………
第二节房屋空置率偏高………………………………………………………………………………
第三节房屋开发结构合理………………………………………………………………………
第四节量土闲置……………………………………………………………………………………
第四章 澳门房产泡沫测度
第节房产泡沫指标选取………………………………………………………………………
第二节 房产泡沫计算…………………………………………………………………………
第五章 政策建议
第六章 文章结
第章
导
1 选题背景
澳门房产业发展追溯29世纪60年代时东南亚动荡政局令华侨华涌澳门吸引部分海外资金前设厂建房拉开澳门房产业发展序幕80年代末澳门房产业出现次辉煌时期受周边区负面影响身济低迷进入衰退期直回澳门特区政府刺激济发展进行博彩业改革着外资赌场澳门断启业游客数屡创新高澳门济发展加速房产业外投资断增加摆脱衰退形势出现新轮兴旺时期澳门房产业出口加工业旅游博彩业金融业起构成澳门四支柱产业作支柱产业房产业澳门城市竞争力影响体现住宅交易价值增长率高GDP增长率房产业相关产值济总量中重高房产业吸纳业产业等方面
2 研究意义
房产投资额度开发周期长资金周转慢利润高风险高带动游相关企业联结长范围广兴衰国民济影响巨两者间唇齿相影形损俱损荣俱荣房产复杂市场房产泡沫认定存着许争议通研究理解握般规律首先房产市场消费品市场投资市场投资投机炒作度会形成资产泡沫泡沫膨胀破裂国计民生产生巨危害次房产行业具明显周期性意志转移客观现象繁荣萧条阶段性土房产区域性动性已造成垄断造成市场规律扭曲利益分配失衡
澳门房产业世界国业异国民济体系中占重席位政治济文化差异重已通分析澳门房产否存泡沫仅澳门房产健康发展着重意义更促进澳门社会谐稳定
第二章
房产泡沫定义成
1房产泡沫定义
根金德尔伯格新帕尔格雷夫济学词典中泡沫状态德描述房产泡沫作定义：房产泡沫房产相般均衡价格出现较长时间非稳偏移定义三层含义：(1)房产泡沫房产价格相关概念（2）房产泡沫房产市场价格相般均衡价格偏移（3）种偏移较长时间非
房产泡沫膨胀机制运行程
泡沫形成破灭程般房产泡沫膨胀运行程分阶段：
第阶段：房产泡沫理性涨价阶段阶段处济回升初期投资济增长加快居民收入购买力增强时城市化速度济增长率提高加快房产需求扩房屋建设周期较长房产市场形成短期供应求局面拉动房产价格正常泡沫涨
第二阶段：房产泡沫形成阶段房产价格涨段时问市场部分开始出现投机心理加入买房者队伍投资投机买房开始出现着买房者陆续进入市场形成房价涨预期供应求局面扩开发商开始涨价房产价格进步推高
第三阶段：泡沫非理性膨胀恶化阶段房产价格涨预期进步强化市场产生羊群效应非理性投机者量涌入市场需求进步放房产市场参入者逐步失理性供需双方作房价严重偏离基础价值泡沫出现非理性膨胀泡沫进步恶化
第四阶段：泡沫巅峰突然破灭阶段房产价格推顶峰价格已停止涨时部分理性投机者高房价产生怀疑政府部门业意识事态严重出台调控措施时长期形成房产价格涨预期突然发生逆转房价降预期迅速形成市场出现恐慌性抛售浪潮价格急速跌泡沫破灭价格逐步基础价格回
第五阶段：信心崩溃价格非理性跌阶段着泡沫破灭形成价格继续降预期市场次出现
羊群效应非理性投机者量抛售导致供继续放市场供需双方作房产价格出现非理性降偏离基础价值
第六阶段：市场静价值回阶段房价涨跌变理智根济发展水收入水口迁移趋势等重新审视房产基础价值买入房产价格拉高般均衡价格
2房产泡沫成
般言导致房产泡沫原：
垄断土产生泡沫房产泡沫实质产泡沫投机炒作房产面土稀缺性段差异性带投机性差价土批租制度方政府具操控土市场土价格利益垄断供土品种点规模时机等方面市场需求相吻合造成土供应量足路城市政府实施非饱适度供应保持卖方市场供政策结果导致稀缺土资源供应求价房价决定反土供应量决定房屋供应量决定房屋供求关系影响房价升降城市长期土供应量足造成房价涨关键性素
垄断结构市场竞价拍卖制度相匹配土市场引竞价机制初衷提高土资源利效率消寻租竞价拍卖机制适竞争性市场垄断性市场需价格制现行市场状况政策环境土市场国家高度垄断土资源供应求提高房产企业价特段价预期采拍卖制度会通竞价机制垄断供垄断产品形成垄断价格断垄断价格推新高拍出泡沫
房产市场充分市场房产市场完全竞争市场四条件(信息充分商品品质买卖者出入交易双方数量众方会出现垄断局面)相差甚远．房产市场准市场(Submarket)买者信息缺乏信息称许房产交易定价悄悄进行种成交价反映成交物业真实价值
银行金融系统发放房产贷款倾性房产移动性保值增值性银行系统愿意发放房产贷款宏观济片情况政府鼓励投资银行利率较低果量资金涌房产业信贷盲目扩张量吸引短期外资会泡沫产生埋隐患
第三章
澳门房产现状分析
年澳门房产产业进入高速发展阶段房产业取巨成绩应澳门房产业发展衡房产投资增长速度偏快房屋空置率高房价增长速度快等矛盾性问题越越突出
第节房产投资增长速度快
1995年澳门开始住房制度改革澳门房产进入高速发展固定资产投资增长速度房产开发投资增长速度等方面见澳门房产进入迅猛发展时期
年澳门固定资产投资增长速度房产投资增长速度远远高国生产总值增长速度1999年外固定资产增长速度均GDP增长速度2—3倍房产开发投资增长速度均GDP增长速度2．3倍2005年外房产开发投资增长均高固定资产增长知国生产总值增长固定资产投资增长带动增长澳门济存畸形发展
第二节房屋空置率偏高
澳门房产投资增长速度偏快引起房屋量空置2005年外．澳门房屋销售面积均房屋竣工面积导致房屋量空置房屋空置面积偏高说明澳门房产直处供求状况
年澳门商品房空置情况2003年前澳门商品房空置面积直处增长态势2004年开始澳门特区政府加房产调控政策房屋空置面积出现幅降总体澳门房产空置面积直处偏高状态没明显改变2006年11月末澳门商品房空置面积31万方米增长7 9％中商品住房空置面13万方米增长64％
房屋空置率衡量房产泡沫重指标国外关机构认商品房合理空置率区阃般390—10％警戒线10％果商品房空置率3％表明供选择商品房较少购房者难买满意房子利房产发展果商品房空置率10％表明空置严重房产市场会出现系列问题影响国民济正常运行
房屋空置率偏高意味着供需求匹配占压银行资金会增加银行坏帐影响资源优化配置房屋空置率偏高时政府应采取定措施进行宏观调控
第三节房屋开发结构合理
房产开发结构合理造成房产相剩原年澳门方面房产形成量空置方面存效供足鉴澳门目前情况社会急需满足广居民住房需求普通住宅满足中低收入群体济适房廉租房等中低档住房合理住房结构应该普通中低档住房占相例然年澳门房产投资加速增长总体规模加供结构合理满足居民住房需求效供明显足房产开发销售澳门房产发展中效供足造成量商品房闲置
第四节量土闲置
澳门房价快速涨舆压力开发商抛出荒说加强土供更廉价土澳门房价降房价结政府土供应减少价涨造成房价涨年开发商量圈土购置面积幅度增加远高开发面积开发商手里已囤积圈占量土储备部分闲置
充分说明澳门房产开发土供足房产商意囤积土造成房产开发土供应足假象抬高房产价格中获取高额利润
第四章
澳门房产泡沫测度
章通澳门房产泡沫指标选取利成分分析澳门房产市场进行实证分析计算出澳门房产泡沫指数通房产泡沫指数判断澳门房产否存泡沫
第节房产泡沫指标选取
指标选取原
房产泡沫衡量指标更具合理性选取程遵循基原：
1综合性原应全面考虑种影响房产泡沫素较重影响素适引入该指标体系中便分析研究
2代表性原入选指标应该够较说明房产泡沫房产泡沫关关系素予考虑
3性原指标间进行指标然衡量房产泡沫中具效果具性应予剔
4操作性指标分析房产泡沫具效果实际中澳门房产数全面房产数较难获分析程舍
5总量指标相指标相结合原总量指标反映房产泡沫发展程总发展水相指标反映房产泡沫发展速度均水两者相结合运够较真实反映澳门房产泡沫情况
房产泡沫指标特殊位特殊发生机理特殊形式判断房产泡沫指标具敏感性选择房产泡沫指标遵循原反映房产变化情况
二房产泡沫指标选取
参指标选取原选取房产开发投资额(X1)货币供应量(M2)(X2)房屋销售价格指数(X3)房价收入(X4)商品房销售面积(X5)房屋空置量(X6)住房贷款占贷款总额重(X7)等7项指标房产泡沫进行综合测度
第二节 房产泡沫计算
房产泡沫指标原始数
表11 房产泡沫指标原始数
年份
房产开发投资额
（百万澳门元）
x1
M2
(百万澳门元)
x2
房屋销售价格指数
x3
房价收入
x4
商品房销售面(方米)
x5
房屋空置量（方米）
x6
住房贷款占贷款总额重（）
x7
2001
816263
2245335
1013
1268
314596
185036
059
2002
880811
2541637
1018
1169
354261
257432
134
2003
996658
3246524
1022
1121
465318
298675
333
2004
1204896
3965548
1031
1054
458223
354667
498
2005
1676053
4356721
1038
974
547987
413154
591
2006
2635692
5442369
1043
928
866547
501425
654
2007
4116559
8675463
1057
96
1325421
745896
846
2008
5562711
17586924
1089
103
1696537
9045526
890
2009
6974194
25364789
1096
115
2008754
1153269
932
资料源：dsecgovmo
二利成分分析确定指标权重
()原始数进行标准化处理
解决指标量纲法进行直接汇总问题数进行度量处理假定变量服正态分布前提变量值转化数学期0方差l标准化数值计量单位指标数值进行度量处理消量纲影响利SPSSl 1．0表11进行标准化处理标准化数表12
表12 房产泡沫指标标准化数表
年份
x1
x2
x3
x4
x5
x6
x7
2001
10441
11665
07124
17639
10796
12849
14386
2002
09337
09418
11256
09121
09133
11678
11972
2003
07348
07271
08008
04991
06363
07572
05568
2004
04227
03814
04761
00774
03731
00219
00258
2005
01011
00083
00325
07658
00684
09812
02736
2006
11109
05368
02951
11616
04059
11727
06050
2007
11867
10035
14576
08954
07245
08538
11039
2008
12982
15543
17382
08863
11524
02810
11125
2009
16975
16682
11182
02869
19401
04358
12358
(二)利成分分析确定指标权重
1根SPSS110[28]利成分原理[29]数进行成分分析方差贡献率累计方差贡献率见表13
表13成分方差贡献率表
成分
特征值
方差贡献率（）
累计方差贡献率（）
1
6086
86948
86948
2
0723
10324
97271
3
0152
2172
99443
4
0026
0370
99813
5
0013
0184
99997
6
0000
0003
100000
7
0000
0000
100000
表1—
3见第成分方差贡献率已达86．95％基解释原7项指标信息第成分项指标权数进行加权
2利第成分权数标准化数进行加权计算泡沫指标数值年泡沫指标数值表14：
第成分 FlO964x1+O978x2+0925x30861x4+O936x5+O862x6+O992x7
表14 20022009年澳门房产泡沫指标数值
年份
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
泡沫指标值
786
670
439
151
159
421
693
783
根表见澳门房产泡沫指标数值呈升趋势根泡沫指标值房产泡沫指标作划分：0认存泡沫03间安全区域35间警戒区域5危险区域表14澳门房产泡沫指标数值2002年开始逐年增2005年前指标数值0澳门房产存泡沫2005—2006年澳门房产泡沫处安全区域2007年澳门房产处警戒区域20082009年澳门房产泡沫处危险区域
分析出澳门房产泡沫正逐年增认2008年开始澳门房产泡沫已进入危险期房产泡沫调控应进步加强
第五章
政策建议
房产价格波动会引起房产业前相关产业价格波动进终带动整国民济波动成宏观济导者房产价格波动国民济波动着推波助澜放作加剧已出现济波动程度济快速繁荣衰退转变20072008年澳门房产价格泡沫出现澳门济社会生活方面带严重果资源效配置力降低市场功扭曲等果澳门房产价格泡沫膨胀泡沫破灭澳门金融机构产生量坏账信贷进步萎缩进造成澳门宏观济动荡衰退澳门政府部门应针泡沫问题金融政策税收政策土政策行政手段等方面采取综合性措施进行调控
第鉴世界住房保障机制构建澳门住房保障机制世界国城市发展程中形成较完整住房法律保障体系相澳门住房保障体系相足住房分配制度中然济房屋社会房屋供足够力购买住宅房低收入家庭购置租前年房产政策失误济房屋社会房屋供应量严重欠缺抑房产价格度涨房产市场规范发展角度未达预期效果
第二建立土储备制度规范土批租转市场土收购储备交易制度政府提高土宏观调控力规范土市场优化土配置合理利土合理分配土收益重工具措施维护国家土权完整性通市场化手段土资源进行合理配置说土交易制度土储备制度实施房产市场影响深远意义重
目前区域城市住宅价格涨城市土供应量变化间没必然联系土已掌控开发商手中果改变土供应方式政府投入土增加市场囤积量加剧土市场投机行外会抑房产价格产生利影响目前土交易级市场澳门实行土拍卖制度完善回第次拍卖2004年林茂唐公开拍卖第二次2008年筷子基土拍卖外澳门热火天建筑工非公开拍卖发展项目通拍卖市场真正发现土价格参拍卖房产拥较资金优势相邻段手考虑样优化方案炒作圈定程度房产价格断攀升导致泡沫产生
抑制澳门房产价格剧烈涨抑制澳门出现房产泡沫改变澳门土供应方式建立完善土储备土批租转市场关重仅增强政府土市场调控力改善土市场运行机制保障城市土价格相稳定防止价急剧变动长期改变土供应模式方面建立起套政府储备统供应公开交易市场配置土供应机制构建更透明更公价格发现资源配置等方面更效率市场更利房产市场健康土批租转交易市场方面社会获高收益政府应采取相关措施鼓励吸引开发商参竞标通设置种壁垒阻止符合条件产商进入中关键建立综合评标体系价格作中部分样招标程中会仅价格作评标素抑制土价格会起作
第三建中低价位房优化开发环境政府部门积极引导开发商调整开发结构力推进济适房普通住宅建设建设情况加强监督检查通政策引导鼓励开发商市场需求出发开发档次价位住宅房建中低价位适合中低收入家庭住房认真参考附区低收入家庭提供济适房项优惠政策济适房高限价落实处中低收入家庭真正实惠
方面进步整顿规范房产市场采取建立市场信社会监督法处罚等切实效措施常检查监督相关法规制度执行情况整顿营秩序规范市场行坚决治理房产开发交易活动环节违规违法行确保房产业健康发展加强期房交易房产开发资质理实行房产开发建设全程监控强化土供应理适时调控土供应计划方面进步优化房产开发环境量减少审批程序合理收费提高政府办事效率减少前期开发费降低建房成外加强房产市场形势监测分析快建立房产预警体系信息发布系统引导房产开发企业理性投资居民理性购房
第四通制度设计规范房产交易加强政府监抑制投机二级市场言房产交易程中房产买卖双方处种信息称状态买卖双方市场中属位决定交易中位作卖方房产开发商销售代理商掌握着房产产品量实质性信息房产处理位置形交通情况等公信息充分解时掌握着包括产品成收益等隐藏信息处信息优势位房产交易中卖方处优势位
作交易买方消费者言拥信息包含定量公开信息信息价值消费者明确消费位产品身影响较消费者交易中处劣势位没政府监督情况交易位市场交易中消费者直动接受者房产商意哄抬价格时会消费者提供优住宅房动力政府监干预抑制房产价格度涨防止房产泡沫产生重手段首先房产开发周期长环节参市场体果理制度健全理措施效落实会出现理真空带行政理缺位市场体失信行时会发现市场体选择诚信时获额外济收益需房产交易制度规范方面加强政府监督职次信息称房产开发中市场体失信根源方面应建立面消费者房产信息咨询机构弱化信息称性方面应房产市场营造公交易诚实营环境加房产市场中欺骗行击力度强化制度方面硬约束房产行业稳定健康发展通实施住宅房销售网备案登记制度求房屋批准预售必须网公开挂牌交易解决供需双方信息称问题显示真实供真实需求真实价格提高市场透明度规范交易行时起房产市场调控作进抑制短期炒楼哄抬楼价等投机行
第五整顿金融秩序规范房产信贷显然房产投资者资金部分甚全部金融机构时房产收益率低金融机构贷款息时房产投资者发生信贷违约行房产市场发展房产抵押贷款直金融机构优质资产成银行竞相开展业务房产价格度涨房产泡沫潜风险导致整银行系统风险变房产信贷揭例越高相应房产均衡价格越高房产价格攀升越快产生房产泡沫性越
抑房产价格度涨抑制房产泡沫应实施适度紧信贷制度时应整顿金融秩序加强商业银行监督商业银行身需强化风险意识完善风险理机制提高商业银行揭贷款门槛降低揭贷款例提高房产信贷中首付款例时严格审查揭贷款者信规范房产信贷
总言抑澳门房产价格涨抑制澳门房产泡沫形成规范澳门房产市场应该调控房产市场加强政府监职加强金融秩序检查等方面采取相应措施澳门房产市场调控应该供应结构数量规模予调整扩抑制房产投资投机需求推动适合普通众房产供相结合土市场需求者提供公正公竞争环境城市扩张程中房产需求者提供公合理交易机制抑澳门房产价格度涨抑制房产泡沫生成
第六章
文章结
文通澳门房产市场进行深入细致分析利成分分析方法澳门房产泡沫进行测度通分析结：
1995年国澳门开始住房制度改革房产投资断升温19982008年澳门房产项指标均呈快速发展
二19992008年澳门房产供需求价格均呈快速升趋势
三20012009年澳门房产泡沫逐年增2007年开始澳门房产泡沫已处危险期政府应加落实房产调控
国房产泡沫研究处初级阶段研究体系完善房产数健全澳门房产研究法国际接轨特澳门房产数统计口径发达国家数导致法澳门国房产发展状况发达国家进行较研究
参考文献
[1]Peter Garber．陈兰译．泡沫秘密[M]．北京：华夏出版社2003．
[2]野口悠纪雄．寅初译．泡沫济学[M]．北京：生活．读书．新知三联书店2005．
[3]杨红林．历史三次房产泡沫[N]．环球时报2006—6—2(13)．
[4]谢荣．产泡沫金融危机国际验鉴[M]．北京：济理出版社2002．
[5]王子明．泡沫泡沫济非均衡分析[M]．北京：北京学出版社2002．
[6]刘琳黄英刘洪玉．房产泡沫测度系数研究[J]．价格理实践2003(6)：37—38．
[7]张元瑞．关空置率饱问题[J]．中国住宅设施2003 (5)：32—34．
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[9]尹伯成．西方济学简明教程[M]．海：海民出版社2003．
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[12]徐**庆．泡沫济金融危机[M]．北京：中国民学出版社2000．
[13]杨红林．历史三次房产泡沫[N]．环球时报2006—6—2(13)
[14]柯庆耀陈**澳门房产发展研究
[15]洋溢左永兰澳门房产现状分析中国房产1999年第八期
[16]杜政清回际澳门房产济外国济理1999年第二期
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学院（系）：济金融学院
专业：国际济贸易
题目：澳门房产泡沫实证分析
指导老师： 陈** 副教授
20110401
摘
年着济形势快速变化国家房产政策适时调整中国陆房市火爆澳门房产价格节节攀升文澳门房产市场研究象文针澳门房产否存泡沫问题房产泡沫理入手通指标法成分分析出实证判断出澳门均水房产价格涨尚未形成严重泡沫股价相货币供房价影响更显著宏观调控应成控制房价升手段
文利数图表角度澳门房产市场进行较全面系统分析利成分分析方法房产泡沫指标赋予权数避免素影响澳门房产泡沫进行测度分析结果较客观反映澳门房产泡沫状况
关键词房产泡沫成分分析实证分析
目 录
第章 导
第节 选题背景………………………………………………………………
第二节 研究意义………………………………………………………………
第二章 房产泡沫定义成
第节 房产泡沫定义………………………………………………………
第二节 房产泡沫成………………………………………………………
第三章 澳门房产现状分析
第节房产投资增长速度快…………………………………………………………………
第二节房屋空置率偏高………………………………………………………………………………
第三节房屋开发结构合理………………………………………………………………………
第四节量土闲置……………………………………………………………………………………
第四章 澳门房产泡沫测度
第节房产泡沫指标选取………………………………………………………………………
第二节 房产泡沫计算…………………………………………………………………………
第五章 政策建议
第六章 文章结
第章
导
1 选题背景
澳门房产业发展追溯29世纪60年代时东南亚动荡政局令华侨华涌澳门吸引部分海外资金前设厂建房拉开澳门房产业发展序幕80年代末澳门房产业出现次辉煌时期受周边区负面影响身济低迷进入衰退期直回澳门特区政府刺激济发展进行博彩业改革着外资赌场澳门断启业游客数屡创新高澳门济发展加速房产业外投资断增加摆脱衰退形势出现新轮兴旺时期澳门房产业出口加工业旅游博彩业金融业起构成澳门四支柱产业作支柱产业房产业澳门城市竞争力影响体现住宅交易价值增长率高GDP增长率房产业相关产值济总量中重高房产业吸纳业产业等方面
2 研究意义
房产投资额度开发周期长资金周转慢利润高风险高带动游相关企业联结长范围广兴衰国民济影响巨两者间唇齿相影形损俱损荣俱荣房产复杂市场房产泡沫认定存着许争议通研究理解握般规律首先房产市场消费品市场投资市场投资投机炒作度会形成资产泡沫泡沫膨胀破裂国计民生产生巨危害次房产行业具明显周期性意志转移客观现象繁荣萧条阶段性土房产区域性动性已造成垄断造成市场规律扭曲利益分配失衡
澳门房产业世界国业异国民济体系中占重席位政治济文化差异重已通分析澳门房产否存泡沫仅澳门房产健康发展着重意义更促进澳门社会谐稳定
第二章
房产泡沫定义成
1房产泡沫定义
根金德尔伯格新帕尔格雷夫济学词典中泡沫状态德描述房产泡沫作定义：房产泡沫房产相般均衡价格出现较长时间非稳偏移定义三层含义：(1)房产泡沫房产价格相关概念（2）房产泡沫房产市场价格相般均衡价格偏移（3）种偏移较长时间非
房产泡沫膨胀机制运行程
泡沫形成破灭程般房产泡沫膨胀运行程分阶段：
第阶段：房产泡沫理性涨价阶段阶段处济回升初期投资济增长加快居民收入购买力增强时城市化速度济增长率提高加快房产需求扩房屋建设周期较长房产市场形成短期供应求局面拉动房产价格正常泡沫涨
第二阶段：房产泡沫形成阶段房产价格涨段时问市场部分开始出现投机心理加入买房者队伍投资投机买房开始出现着买房者陆续进入市场形成房价涨预期供应求局面扩开发商开始涨价房产价格进步推高
第三阶段：泡沫非理性膨胀恶化阶段房产价格涨预期进步强化市场产生羊群效应非理性投机者量涌入市场需求进步放房产市场参入者逐步失理性供需双方作房价严重偏离基础价值泡沫出现非理性膨胀泡沫进步恶化
第四阶段：泡沫巅峰突然破灭阶段房产价格推顶峰价格已停止涨时部分理性投机者高房价产生怀疑政府部门业意识事态严重出台调控措施时长期形成房产价格涨预期突然发生逆转房价降预期迅速形成市场出现恐慌性抛售浪潮价格急速跌泡沫破灭价格逐步基础价格回
第五阶段：信心崩溃价格非理性跌阶段着泡沫破灭形成价格继续降预期市场次出现
羊群效应非理性投机者量抛售导致供继续放市场供需双方作房产价格出现非理性降偏离基础价值
第六阶段：市场静价值回阶段房价涨跌变理智根济发展水收入水口迁移趋势等重新审视房产基础价值买入房产价格拉高般均衡价格
2房产泡沫成
般言导致房产泡沫原：
垄断土产生泡沫房产泡沫实质产泡沫投机炒作房产面土稀缺性段差异性带投机性差价土批租制度方政府具操控土市场土价格利益垄断供土品种点规模时机等方面市场需求相吻合造成土供应量足路城市政府实施非饱适度供应保持卖方市场供政策结果导致稀缺土资源供应求价房价决定反土供应量决定房屋供应量决定房屋供求关系影响房价升降城市长期土供应量足造成房价涨关键性素
垄断结构市场竞价拍卖制度相匹配土市场引竞价机制初衷提高土资源利效率消寻租竞价拍卖机制适竞争性市场垄断性市场需价格制现行市场状况政策环境土市场国家高度垄断土资源供应求提高房产企业价特段价预期采拍卖制度会通竞价机制垄断供垄断产品形成垄断价格断垄断价格推新高拍出泡沫
房产市场充分市场房产市场完全竞争市场四条件(信息充分商品品质买卖者出入交易双方数量众方会出现垄断局面)相差甚远．房产市场准市场(Submarket)买者信息缺乏信息称许房产交易定价悄悄进行种成交价反映成交物业真实价值
银行金融系统发放房产贷款倾性房产移动性保值增值性银行系统愿意发放房产贷款宏观济片情况政府鼓励投资银行利率较低果量资金涌房产业信贷盲目扩张量吸引短期外资会泡沫产生埋隐患
第三章
澳门房产现状分析
年澳门房产产业进入高速发展阶段房产业取巨成绩应澳门房产业发展衡房产投资增长速度偏快房屋空置率高房价增长速度快等矛盾性问题越越突出
第节房产投资增长速度快
1995年澳门开始住房制度改革澳门房产进入高速发展固定资产投资增长速度房产开发投资增长速度等方面见澳门房产进入迅猛发展时期
年澳门固定资产投资增长速度房产投资增长速度远远高国生产总值增长速度1999年外固定资产增长速度均GDP增长速度2—3倍房产开发投资增长速度均GDP增长速度2．3倍2005年外房产开发投资增长均高固定资产增长知国生产总值增长固定资产投资增长带动增长澳门济存畸形发展
第二节房屋空置率偏高
澳门房产投资增长速度偏快引起房屋量空置2005年外．澳门房屋销售面积均房屋竣工面积导致房屋量空置房屋空置面积偏高说明澳门房产直处供求状况
年澳门商品房空置情况2003年前澳门商品房空置面积直处增长态势2004年开始澳门特区政府加房产调控政策房屋空置面积出现幅降总体澳门房产空置面积直处偏高状态没明显改变2006年11月末澳门商品房空置面积31万方米增长7 9％中商品住房空置面13万方米增长64％
房屋空置率衡量房产泡沫重指标国外关机构认商品房合理空置率区阃般390—10％警戒线10％果商品房空置率3％表明供选择商品房较少购房者难买满意房子利房产发展果商品房空置率10％表明空置严重房产市场会出现系列问题影响国民济正常运行
房屋空置率偏高意味着供需求匹配占压银行资金会增加银行坏帐影响资源优化配置房屋空置率偏高时政府应采取定措施进行宏观调控
第三节房屋开发结构合理
房产开发结构合理造成房产相剩原年澳门方面房产形成量空置方面存效供足鉴澳门目前情况社会急需满足广居民住房需求普通住宅满足中低收入群体济适房廉租房等中低档住房合理住房结构应该普通中低档住房占相例然年澳门房产投资加速增长总体规模加供结构合理满足居民住房需求效供明显足房产开发销售澳门房产发展中效供足造成量商品房闲置
第四节量土闲置
澳门房价快速涨舆压力开发商抛出荒说加强土供更廉价土澳门房价降房价结政府土供应减少价涨造成房价涨年开发商量圈土购置面积幅度增加远高开发面积开发商手里已囤积圈占量土储备部分闲置
充分说明澳门房产开发土供足房产商意囤积土造成房产开发土供应足假象抬高房产价格中获取高额利润
第四章
澳门房产泡沫测度
章通澳门房产泡沫指标选取利成分分析澳门房产市场进行实证分析计算出澳门房产泡沫指数通房产泡沫指数判断澳门房产否存泡沫
第节房产泡沫指标选取
指标选取原
房产泡沫衡量指标更具合理性选取程遵循基原：
1综合性原应全面考虑种影响房产泡沫素较重影响素适引入该指标体系中便分析研究
2代表性原入选指标应该够较说明房产泡沫房产泡沫关关系素予考虑
3性原指标间进行指标然衡量房产泡沫中具效果具性应予剔
4操作性指标分析房产泡沫具效果实际中澳门房产数全面房产数较难获分析程舍
5总量指标相指标相结合原总量指标反映房产泡沫发展程总发展水相指标反映房产泡沫发展速度均水两者相结合运够较真实反映澳门房产泡沫情况
房产泡沫指标特殊位特殊发生机理特殊形式判断房产泡沫指标具敏感性选择房产泡沫指标遵循原反映房产变化情况
二房产泡沫指标选取
参指标选取原选取房产开发投资额(X1)货币供应量(M2)(X2)房屋销售价格指数(X3)房价收入(X4)商品房销售面积(X5)房屋空置量(X6)住房贷款占贷款总额重(X7)等7项指标房产泡沫进行综合测度
第二节 房产泡沫计算
房产泡沫指标原始数
表11 房产泡沫指标原始数
年份
房产开发投资额
（百万澳门元）
x1
M2
(百万澳门元)
x2
房屋销售价格指数
x3
房价收入
x4
商品房销售面(方米)
x5
房屋空置量（方米）
x6
住房贷款占贷款总额重（）
x7
2001
816263
2245335
1013
1268
314596
185036
059
2002
880811
2541637
1018
1169
354261
257432
134
2003
996658
3246524
1022
1121
465318
298675
333
2004
1204896
3965548
1031
1054
458223
354667
498
2005
1676053
4356721
1038
974
547987
413154
591
2006
2635692
5442369
1043
928
866547
501425
654
2007
4116559
8675463
1057
96
1325421
745896
846
2008
5562711
17586924
1089
103
1696537
9045526
890
2009
6974194
25364789
1096
115
2008754
1153269
932
资料源：dsecgovmo
二利成分分析确定指标权重
()原始数进行标准化处理
解决指标量纲法进行直接汇总问题数进行度量处理假定变量服正态分布前提变量值转化数学期0方差l标准化数值计量单位指标数值进行度量处理消量纲影响利SPSSl 1．0表11进行标准化处理标准化数表12
表12 房产泡沫指标标准化数表
年份
x1
x2
x3
x4
x5
x6
x7
2001
10441
11665
07124
17639
10796
12849
14386
2002
09337
09418
11256
09121
09133
11678
11972
2003
07348
07271
08008
04991
06363
07572
05568
2004
04227
03814
04761
00774
03731
00219
00258
2005
01011
00083
00325
07658
00684
09812
02736
2006
11109
05368
02951
11616
04059
11727
06050
2007
11867
10035
14576
08954
07245
08538
11039
2008
12982
15543
17382
08863
11524
02810
11125
2009
16975
16682
11182
02869
19401
04358
12358
(二)利成分分析确定指标权重
1根SPSS110[28]利成分原理[29]数进行成分分析方差贡献率累计方差贡献率见表13
表13成分方差贡献率表
成分
特征值
方差贡献率（）
累计方差贡献率（）
1
6086
86948
86948
2
0723
10324
97271
3
0152
2172
99443
4
0026
0370
99813
5
0013
0184
99997
6
0000
0003
100000
7
0000
0000
100000
表1—
3见第成分方差贡献率已达86．95％基解释原7项指标信息第成分项指标权数进行加权
2利第成分权数标准化数进行加权计算泡沫指标数值年泡沫指标数值表14：
第成分 FlO964x1+O978x2+0925x30861x4+O936x5+O862x6+O992x7
表14 20022009年澳门房产泡沫指标数值
年份
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
泡沫指标值
786
670
439
151
159
421
693
783
根表见澳门房产泡沫指标数值呈升趋势根泡沫指标值房产泡沫指标作划分：0认存泡沫03间安全区域35间警戒区域5危险区域表14澳门房产泡沫指标数值2002年开始逐年增2005年前指标数值0澳门房产存泡沫2005—2006年澳门房产泡沫处安全区域2007年澳门房产处警戒区域20082009年澳门房产泡沫处危险区域
分析出澳门房产泡沫正逐年增认2008年开始澳门房产泡沫已进入危险期房产泡沫调控应进步加强
第五章
政策建议
房产价格波动会引起房产业前相关产业价格波动进终带动整国民济波动成宏观济导者房产价格波动国民济波动着推波助澜放作加剧已出现济波动程度济快速繁荣衰退转变20072008年澳门房产价格泡沫出现澳门济社会生活方面带严重果资源效配置力降低市场功扭曲等果澳门房产价格泡沫膨胀泡沫破灭澳门金融机构产生量坏账信贷进步萎缩进造成澳门宏观济动荡衰退澳门政府部门应针泡沫问题金融政策税收政策土政策行政手段等方面采取综合性措施进行调控
第鉴世界住房保障机制构建澳门住房保障机制世界国城市发展程中形成较完整住房法律保障体系相澳门住房保障体系相足住房分配制度中然济房屋社会房屋供足够力购买住宅房低收入家庭购置租前年房产政策失误济房屋社会房屋供应量严重欠缺抑房产价格度涨房产市场规范发展角度未达预期效果
第二建立土储备制度规范土批租转市场土收购储备交易制度政府提高土宏观调控力规范土市场优化土配置合理利土合理分配土收益重工具措施维护国家土权完整性通市场化手段土资源进行合理配置说土交易制度土储备制度实施房产市场影响深远意义重
目前区域城市住宅价格涨城市土供应量变化间没必然联系土已掌控开发商手中果改变土供应方式政府投入土增加市场囤积量加剧土市场投机行外会抑房产价格产生利影响目前土交易级市场澳门实行土拍卖制度完善回第次拍卖2004年林茂唐公开拍卖第二次2008年筷子基土拍卖外澳门热火天建筑工非公开拍卖发展项目通拍卖市场真正发现土价格参拍卖房产拥较资金优势相邻段手考虑样优化方案炒作圈定程度房产价格断攀升导致泡沫产生
抑制澳门房产价格剧烈涨抑制澳门出现房产泡沫改变澳门土供应方式建立完善土储备土批租转市场关重仅增强政府土市场调控力改善土市场运行机制保障城市土价格相稳定防止价急剧变动长期改变土供应模式方面建立起套政府储备统供应公开交易市场配置土供应机制构建更透明更公价格发现资源配置等方面更效率市场更利房产市场健康土批租转交易市场方面社会获高收益政府应采取相关措施鼓励吸引开发商参竞标通设置种壁垒阻止符合条件产商进入中关键建立综合评标体系价格作中部分样招标程中会仅价格作评标素抑制土价格会起作
第三建中低价位房优化开发环境政府部门积极引导开发商调整开发结构力推进济适房普通住宅建设建设情况加强监督检查通政策引导鼓励开发商市场需求出发开发档次价位住宅房建中低价位适合中低收入家庭住房认真参考附区低收入家庭提供济适房项优惠政策济适房高限价落实处中低收入家庭真正实惠
方面进步整顿规范房产市场采取建立市场信社会监督法处罚等切实效措施常检查监督相关法规制度执行情况整顿营秩序规范市场行坚决治理房产开发交易活动环节违规违法行确保房产业健康发展加强期房交易房产开发资质理实行房产开发建设全程监控强化土供应理适时调控土供应计划方面进步优化房产开发环境量减少审批程序合理收费提高政府办事效率减少前期开发费降低建房成外加强房产市场形势监测分析快建立房产预警体系信息发布系统引导房产开发企业理性投资居民理性购房
第四通制度设计规范房产交易加强政府监抑制投机二级市场言房产交易程中房产买卖双方处种信息称状态买卖双方市场中属位决定交易中位作卖方房产开发商销售代理商掌握着房产产品量实质性信息房产处理位置形交通情况等公信息充分解时掌握着包括产品成收益等隐藏信息处信息优势位房产交易中卖方处优势位
作交易买方消费者言拥信息包含定量公开信息信息价值消费者明确消费位产品身影响较消费者交易中处劣势位没政府监督情况交易位市场交易中消费者直动接受者房产商意哄抬价格时会消费者提供优住宅房动力政府监干预抑制房产价格度涨防止房产泡沫产生重手段首先房产开发周期长环节参市场体果理制度健全理措施效落实会出现理真空带行政理缺位市场体失信行时会发现市场体选择诚信时获额外济收益需房产交易制度规范方面加强政府监督职次信息称房产开发中市场体失信根源方面应建立面消费者房产信息咨询机构弱化信息称性方面应房产市场营造公交易诚实营环境加房产市场中欺骗行击力度强化制度方面硬约束房产行业稳定健康发展通实施住宅房销售网备案登记制度求房屋批准预售必须网公开挂牌交易解决供需双方信息称问题显示真实供真实需求真实价格提高市场透明度规范交易行时起房产市场调控作进抑制短期炒楼哄抬楼价等投机行
第五整顿金融秩序规范房产信贷显然房产投资者资金部分甚全部金融机构时房产收益率低金融机构贷款息时房产投资者发生信贷违约行房产市场发展房产抵押贷款直金融机构优质资产成银行竞相开展业务房产价格度涨房产泡沫潜风险导致整银行系统风险变房产信贷揭例越高相应房产均衡价格越高房产价格攀升越快产生房产泡沫性越
抑房产价格度涨抑制房产泡沫应实施适度紧信贷制度时应整顿金融秩序加强商业银行监督商业银行身需强化风险意识完善风险理机制提高商业银行揭贷款门槛降低揭贷款例提高房产信贷中首付款例时严格审查揭贷款者信规范房产信贷
总言抑澳门房产价格涨抑制澳门房产泡沫形成规范澳门房产市场应该调控房产市场加强政府监职加强金融秩序检查等方面采取相应措施澳门房产市场调控应该供应结构数量规模予调整扩抑制房产投资投机需求推动适合普通众房产供相结合土市场需求者提供公正公竞争环境城市扩张程中房产需求者提供公合理交易机制抑澳门房产价格度涨抑制房产泡沫生成
第六章
文章结
文通澳门房产市场进行深入细致分析利成分分析方法澳门房产泡沫进行测度通分析结：
1995年国澳门开始住房制度改革房产投资断升温19982008年澳门房产项指标均呈快速发展
二19992008年澳门房产供需求价格均呈快速升趋势
三20012009年澳门房产泡沫逐年增2007年开始澳门房产泡沫已处危险期政府应加落实房产调控
国房产泡沫研究处初级阶段研究体系完善房产数健全澳门房产研究法国际接轨特澳门房产数统计口径发达国家数导致法澳门国房产发展状况发达国家进行较研究
参考文献
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[16]杜政清回际澳门房产济外国济理1999年第二期
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