房产估价评估规范房产估价行业执行标准房产估行业更加秩序运行
1 总
101 规范房产估价行统估价程序方法保证估价结果客观公正合理根中华民国城市房产理法中华民国土理法中华民国物权法等法律法规关规定制定规范
102 规范适类房产估价活动理科研教学相关领域
103 房产估价机构房产估价师必须法独立客观公正估价
104 房产估价应符合规范规定外尚应符合房产估价基术语标准GBT 50xxx2012房产估价专项标准国家现行关强制性标准规定
2 估价原
201 评估房产市场价值应遵循列原：
1 独立客观公正原
2 合法原
3 价值日期原
4 代原
5 高佳利原
202 遵循独立客观公正原求房产估价机构注册房产估价师站中立立场评估出方估价利害关系均公合理价值价格
203 遵循合法原求估价结果法判定估价象状况价值价格
204 遵循价值日期原求估价结果根估价目确定某特**期价值价格
205 遵循代原求估价结果类似房产等条件价值价格偏差合理范围
206 遵循高佳利原求估价结果估价象高佳利状况价值价格
估价象已做某种利估价时应根高佳利原估价前提作出列判断选择应估价报告中予说明：
1 维持现状前提：分析判断估价象维持现状继续利利时应维持现状前提进行估价
2 改变途前提：分析判断估价象改变途予利利时应改变途前提进行估价
3 更新改造前提：分析判断估价象更新改造改变途予利利时应更新改造前提进行估价
4 重新开发前提：分析判断估价象重新开发予利利时应重新开发前提进行估价
5 述情形某种组合
207 现状价值投资价值等市场价值外价值评估根估价目估价原进行取舍
3 估价程序
301 接受估价委托估价项目完成房产估价应列程序进行：
1 明确估价基事项
2 制定估价作业方案
3 搜集估价需资料
4 实查勘估价象
5 选定估价方法计算
6 确定估价结果
7 撰写估价报告
8 审核估价报告
9 交付估价报告
10 估价资料档
302 明确估价基事项应包括列容：
1 明确估价目
2 明确价值日期
3 明确估价象
4 明确价值类型
注：1 估价目应估价委托提出
2 价值日期应根估价目确定采公历表示精确日
3 估价象应估价委托指定基础根估价目确定估价象范围应全面客观遗漏虚构
4
5 明确估价基事项时应估价委托商议应征估价委托认
303 明确估价基事项基础应估价项目进行初步分析制定估价作业方案
估价作业方案应包括列容：
1 估价工作容包括拟采估价技术路线估价方法拟搜集估价需资料源渠道等
2 估价工作质量求措施
3 估价作业步骤时间进度员安排费预算
304 房产估价机构注册房产估价师应常搜集估价需通资料估价时应针估价项目搜集估价需资料搜集资料进行核实分析整理
估价需资料应包括列方面：
1 反映估价象状况资料
2 估价象类似房产交易收益成等资料
3 估价象区房产价格影响资料
4 房产价格普遍影响资料
305 估价项目少名负责该项目注册房产估价师必须亲估价象现场观察检查估价象状况核实估价象坐落四面积途产权等情况拍摄反映估价象状况周围环境影资料补充搜集估价需关估价象资料类似房产市场资料做实查勘记录
实查勘记录应包括查勘象查勘容查勘结果查勘员查勘日期等注册房产估价师辅助查勘员应实查勘记录签字
306 完成出具估价报告应关该估价项目切必资料进行整理分类妥善保存
档估价资料应包括列容：
1 估价报告
2 估价委托合
3 实查勘记录
4 估价报告部审核记录
5 重专业帮助专业意见
估价档案保存期限估价报告出具日起少十年
4 估价方法
41 估价方法选
411 注册房产估价师必须掌握正确运市场法收益法成法假设开发法等估价方法
412 注册房产估价师应根估价象房产市场状况市场法收益法成法假设开发法等估价方法进行适性分析选中种种方法估价象进行估价
413 估价象时选两种估价方法进行估价应时选两种估价方法进行估价意取舍必须取舍应估价报告中予说明陈述理
414 类房产较交易房产估价应选市场法作中种估价方法
收益性房产估价应选收益法作中种估价方法
假设重新开发建设房产估价应选成法作中种估价方法
具开发开发潜力开发完成价值采市场法收益法等成法外方法评估房产估价应选假设开发法作中种估价方法
42 市场法
421 运市场法估价应列步骤进行：
1 搜集交易实例
2 选取实例
3 建立较基准
4 进行交易情况修正
5 进行市场状况调整
6 进行房产状况调整
7 求取准价值
422 运市场法估价应搜集量真实交易实例掌握正常市场价格行情
搜集交易实例应包括列容：
1 交易实例房产基状况
2 交易双方基情况
3 成交价格付款方式
4 成交日期
5 交易目交易方式交易税费负担等交易情况
423 根估价象状况估价目价值日期应搜集交易实例中选取少三实例
选取实例应符合列求：
1 估价象类似房产等条件应选取位置较交易实例
2 交易类型适合估价目
3 成交日期接价值日期宜超年等条件应选取时间较交易实例
4 成交价格正常价格修正正常价格
424 选取实例应实例成交价格进行换算处理统表达方式涵建立较基准
换算处理应包括列容：
1 统房产范围
2 统付款方式
3 统价格单位
注：1 统房产范围应消实例估价象范围造成价格差异
2 统付款方式应实例付款方式调整成交日期次性付清方式
3 统价格单位包括统价格表示单位统币种货币单位统面积涵面积单位中币种间换算应中国民银行公布成交日期日市场汇率中间价计算
425
进行交易情况修正应排交易行中特殊素造成实例成交价格偏差实例成交价格修正正常价格
列情形交易实例宜选实例：
1 利害关系间交易
2 交易象市场行情缺乏解交易
3 迫出售迫购买交易
4 交易象特殊偏交易
5 特殊交易方式交易
6 相邻房产合交易
7 交易税费非正常负担交易
8 非正常交易
注：1 供选择交易实例较少确需选述情形交易实例时应进行交易情况修正
2 交易税费非正常负担修正应实例成交价格调整政府关规定交易双方负担应负担税费价格
426 进行市场状况调整应实例成交日期价格调整价值日期价格
市场状况调整宜采类房产价格指数变动率进行调整价格指数变动率应源类房产价格指数变动率情况应类房产价格变动情况趋势进行深入分析作出判断予调整
427 房产状况调整包括区位状况调整实物状况调整权益状况调整
428 进行区位状况调整应实例区位状况价格调整估价象区位状况价格
区位状况调整容应包括位置交通条件外部配套设施周围环境景观等影响房产价格房产区位素
429 进行实物状况调整应实例实物状况价格调整估价象实物状况价格
关土方面实物状况调整容应包括面积形状形势质条件开发程度等影响房产价格土实物素关建筑物方面实物状况调整容应包括建筑规模建筑结构设施设备装饰装修层高空间布局建筑功工程质量外观新旧程度等影响房产价格建筑物实物素
4210 进行权益状况调整应实例权益状况价格调整估价象权益状况价格
权益状况调整容应包括土期限规划条件出租情况役权设立情况物业理情况等影响房产价格房产权益素
4211 区位状况实物状况权益状况调整具体容应根估价象途确定
进行区位状况实物状况权益状况调整时应实例估价象区位状况实物状况权益状况素逐项进行较找出素间差异量化差异程度进行相应调整
4212 交易情况修正市场状况调整房产状况调整视具体情况基总价单价采金额百分回分析法直接较间接较实例价格进行调整
项修正调整实例价格调整幅度超20％综合调整幅度超30％实例修正调整高单价低单价差异超20％
4213 选取实例成交价格述种修正调整应根具体情况计算求出综合结果作准价值
4214 市场法原理技术估价方法中关估价参数求取
43 收益法
431 运收益法估价应列步骤进行：
1 搜集关收入费资料
2 估计未收益期限持期
3 预测未净收益期末转售收益
4 求取报酬率资化率
5 选收益法公式计算收益价值
432 收益期限应根建筑物剩余济寿命建设权剩余期限估计建筑物剩余济寿命建设权剩余期限时结束收益期限应选取中较短者
收益期限较长难准确预测该期限期净收益应估计持期持期应根市场投资者类房产典型持时间较准确预测期间收益般期限确定宜510年
评估承租权益价值收益期限应剩余租赁期限
433 净收益应根估价象具体情况列规定求取：
1 出租型房产应根租赁合租赁市场资料计算净收益净收益租赁收入扣运营费余额
租赁收入包括效毛租金收入租赁保证金押金利息等收入效毛租金收入潜毛收入扣空置收租损失余额
运营费包括建筑物维护成理费保险费税金等应根租赁合约定租金涵义决定取舍运营费中承租负担部分应作相应扣
2 商服营型房产根营资料计算净收益净收益营收入扣营成营费营税金附加理费财务费商服利润
3 生产型房产根产品市场价格原材料工费等资料计算净收益净收益产品销售收入扣生产成产品销售费产品销售税金附加理费财务费厂商利润
4 尚未房产收益类似房产关资料述相应方式计算净收益直接较出净收益
434 估价中采租金等收入运营费净收益租约限制外应采正常客观数
租约限制评估出租权益价值时租赁期租金应采租赁合约定租金租赁期间届满租金应采市场租金合租**显低高市场租金情况应关注合租金真实性考虑租赁合中提前解租赁合违约责约定维持租赁合解租赁合两种方式中确定出租承租获益方式
利估价象身资料直接推算出租金等收入运营费净收益应类似房产正常情况租金等收入运营费净收益进行较正常客观情况符应进行适修正调整成正常客观数
435 求取净收益时应根净收益现未变动情况确定未净收益流量判断该未净收益流量属列种类型：
1 年基固定变
2 年基某固定数额递增递减
3 年基某固定率递增递减
4 变动情形
436 报酬率资化率应选列方法求取：
1 市场提取法：应搜集市场三宗类似房产价格净收益收益期限等资料选相应收益法计算公式求出报酬率资化率
2 安全利率加风险调整值法：安全利率加风险调整值作报酬率安全利率选时期中国民银行公布年定期存款年利率年期国债年利率风险调整值应根估价象区现时未济状况估价象途新旧程度等确定
3 复合投资收益率法：购买房产抵押贷款收益率资收益率加权均数作资化率式计算：
R＝M·RM＋（1－M）RE ………………
（436）
式中：R ─ 资化率（％）
M ─ 贷款价值率（％）抵押贷款额房产价值百分
RM ─ 抵押贷款资化率（％）第年付息额抵押贷款额百分
RE ─ 资求正常收益率（％）
4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型收益率风险程度风险排序估价象投资风险程度进行较判断确定报酬率资化率
437 资化率分综合资化率土资化率建筑物资化率间关系应式确定：
RO＝L·RL＋B·RB ………………（437）
式中：RO ─ 综合资化率（％）适土建筑物合估价
RL ─ 土资化率（％）适土估价
RB ─ 建筑物资化率（％）适建筑物估价
L ─ 土价值占房价值率（％）
B ─ 建筑物价值占房价值率（％）L＋B＝100％
438 收益法分报酬资化法直接资化法
报酬资化法基公式：
n Ai
V ＝ ∑ ………………（438）
i1 （1＋Y）i
式中：V ─ 收益价值（元元m2）
Ai ─ 未第i年净收益（元元m2）
Y ─ 报酬率（％）
n ─ 收益期限（年）
计算收益价值时应根未净收益流量类型选应收益法公式
439 土建筑物合估价象建筑物剩余济寿命长建设权剩余期限收益价值收益期限计算价值收益期限结束时建筑物残余价值价值日期折现值
土建筑物合估价象建筑物剩余济寿命短建设权剩余期限收益价值收益期限计算价值收益期限结束时剩余期限建设权价值日期价值收益期限结束时剩余期限建设权价值日期价值宜整剩余期限建设权价值日期价值减收益期限期限建设权价值日期价值
4310
利土建筑物产生收益单独求取土价值时净收益年变获收益限期情况应采式：
AO－VB·RB
VL ＝ ………………（4310－1）
RL
利土建筑物产生收益单独求取建筑物价值时净收益年变获收益限期情况应采式：
AO－VL·RL
VB ＝ ………………（4310－2）
RB
式中：AO ─ 土建筑物产生净收益（元元m2）
VL ─ 土价值（元元m2）
VB ─ 建筑物价值（元元m2）
4311 直接资化法基公式
NOI
V ＝ … ……………（4311－1）
R
式中 V ─ 收益价值（元元m2）
NOI─ 未第年净收益（元元m2）
R─ 资化率（％）
44 成法
441 运成法估价应列步骤进行：
1 搜集关成税费开发利润等资料
2 估算重置成重建成
3 估算折旧
4 求取积算价值
442 重置成重建成应价值日期重新购置重新开发重新建造全新状态估价象需项必成费应纳税金正常开发利润构成包括列容：
1 土取成
2 建设成
3 理费
4 销售费
5 投资利息
6 销售税费
7 开发利润
注：开发利润应明确计算基数根开发建造类似房产相应均利润率水求取
443 具体估价中估价象重置成重建成构成容应第442条列举构成容基础根估价象实际情况合理确定应估价报告中予说明
444 宗房产重置成重建成采取土建筑物分估算然加总时必须注意成构成划分相互衔接防止漏项重复计算
445 求取土重置成应直接求取价值日期状况重置成
446 建筑物重置成重建成采成法市场法求取通政府确定公布房屋重置成扣土价值较调整求取政府公布房屋重置价格应解涵
建筑物重置成宜般建筑物年代久远已缺少旧建筑物相建筑材料建筑技术变迁旧建筑物复原建造困难建筑物估价
建筑物重建成宜特殊保护价值建筑物估价
447 成法估价中建筑物折旧应种原造成建筑物价值减损包括物质折旧功折旧外部折旧
448 建筑物损耗分修复修复两部分修复成等修复房产价值增加额修复部分反修复部分修复部分直接估算修复成作折旧额
449 建筑物折旧应选列方法求取：
1 年龄寿命法
2 市场提取法
3 分配法
中采年龄寿命法扣折旧建筑物现值采列公式求取：
1 直线法建筑物现值计算公式：
t
V ＝ C －（C － S） ………………（449－1）
N
2 双倍余额递减法建筑物现值计算公式：
2
V ＝ C（1 － ）t ………………（449－2）
N
3 成新折扣法建筑物现值计算公式：
V ＝C q ………………（449－3）
式中：V ─ 建筑物现值（元元m2）
C ─ 建筑物重置成重建成（元元m2）
S ─ 建筑物预计净残值（元元m2）
t ─ 建筑物效年龄（年）
N ─ 建筑物济寿命（年）
q ─ 建筑物成新率（％）
注：采述种折旧方法求取建筑物折旧注册房产估价师应亲估价象现场观察判断建筑物实际新旧程度根建筑物建成时间维护保养情况基稳定性等确定应扣折旧额成新率
4410 建筑物寿命分然寿命济寿命估价采寿命应济寿命
济寿命应根建筑物建筑结构途维修保养情况结合市场状况周围环境营收益状况等综合判断
4411 估算建筑物折旧采建筑物济寿命遇列情况时处理应：
1 建筑物建设期计入济寿命建筑物济寿命应建筑物竣工验收合格日起计
2 建筑物济寿命短土权年限时应建筑物济寿命计算折旧
3 建筑物济寿命长土权年限时应土权年限计算折旧
4 建筑物出现补办土权出手续前济寿命早土权年限结束时应建筑物济寿命计算折旧
5 建筑物出现补办土权出手续前济寿命晚土权年限结束时应建筑物已年限加土权剩余年限计算折旧
4412 积算价值应重置成重建成扣建筑物折旧土重置成加建筑物现值必时应通外部折旧方式扣旧建筑物存导致土价值减损
4413 新开发土新建房产采成法估价般应扣折旧应考虑工程质量规划设计周围环境市场供求状况等素予适修正
45 假设开发法
451 运假设开发法估价应列步骤进行：
1 调查分析开发房产状况房产市场状况
2 选取佳开发利方式确定未开发完成房产状况
3 估计续开发营期
4 预测开发完成价值
5 估算续必支出应利润
6 计算开发房产价值
452 运假设开发法估价应握估价象（开发房产）状况未开发完成房产状况未开发完成房产营方式
估价象状况包括供开发土建工程重新改造改变途旧房等未开发完成房产状况包括熟新房（含土）等未开发完成房产营方式包括出售（含预售）出租（含预租）营等
453 运假设开发法估算开发房产价值应开发完成价值减续开发必支出应利润
454 预测开发完成价值宜采市场法收益法应考虑类似房产价格未变动趋势
455 开发利润应明确计算基数根类似房产开发项目相应均利润率水求取
456 运假设开发法估价必须考虑资金时间价值实际操作中宜采现金流量折现方法难采现金流量折现方法时采计算利息方法
46 基准价修正法
461 运基准价修正法估价应列步骤进行：
1 搜集关基准价资料
2 查找估价象宗位置基准价
3 进行土市场状况调整
4 进行土状况调整
5 求出估价象宗价格
462 进行土市场状况调整应基准价基准日期值调整价值日期值
土市场状况调整方法市场法中市场状况调整方法
463 土状况调整容方法市场法中房产状况调整容方法
464 运基准价修正法评估宗价格时宜基准价关规定执行
5 估价目估价
501 房产估价估价目进行分类列类：
1 建设权出估价
2 房产转估价
3 房产租赁价格评估
4 房产抵押估价
5 房产保险估价
6 房产税收估价
7 房产征收估价
8 房产分割合估价
9 房产拍卖估价
10 房产损害赔偿估价
11 房产投资信托基金物业评估
12 企业种济活动中涉房产估价
13 房产纠纷估价
14 目房产估价
51 建设权出估价
511
建设权出估价应中华民国物权法中华民国城市房产理法中华民国土理法中华民国城镇国土权出转暂行条例制定实施办法关规定进行
512 建设权出估价分出确定出底价补交出金等费服务估价意取土者确定出价补交出金等费服务估价
513 出服务建设权出估价应分清出方式价格评估根出需明确评估市场价值出底价出金等
514 意取土者服务建设权出估价应根估价委托需明确评估市场价值投资价值高出价等
515 建设权出估价采市场法假设开发法成法基准价修正法
52 房产转估价
521 房产转估价应中华民国物权法中华民国城市房产理法中华民国土理法城市房产转理规定制定实施办法关规定进行
522 房产转估价包括建设权建工程已建成房屋等房产转估价评估市场价值卖方价买方出价等
523 房产转估价宜采市场法收益法采成法中开发房产应采假设开发法
524 划拨方式取建设权转房产时应符合国家法律法规规定转价格评估应外出转价格中含土收益值应注意国家土收益处理规定时估价报告中予说明
53 房产租赁价格评估
531 房产租赁价格评估应中华民国城市房产理法中华民国土理法商品房屋租赁理办法制定实施办法关规定进行
532 事生产营活动房产租赁价格评估应评估市场租金
住宅租赁价格评估应执行国家该类住宅城市民政府规定租赁政策
533 房产租赁价格评估采市场法收益法成法
534 营利目出租划拨建设权房屋租赁价格评估应外出租金中含土收益值应注意国家土收益处理规定时估价报告中予说明
54 房产抵押估价
541 房产抵押估价应中华民国物权法中华民国担保法中华民国城市房产理法城市房产抵押理办法关规定进行
542 房产抵押估价应评估估价象假定未设立法定优先受偿权利市场价值注册房产估价师知悉法定优先受偿款抵押价值应进行估价象变现力分析根未房产市场变化短期强制处分等素作出相关风险提示
543 房产抵押价值假定未设立法定优先受偿权利市场价值扣注册房产估价师知悉法定优先受偿款价值法定优先受偿款假定价值日期实现抵押权时法律行政法规规定优先次抵押贷款受偿款额包括已抵押担保债权数额发包拖欠承包建设工程价款法定优先受偿款包括实现抵押权发生诉讼费估价费拍卖费营业税附加等费税金
法律法规规定抵押房产没抵押价值应作抵押估价象
544 估价象建设权划拨方式取应选择列方式评估抵押价值：
1 直接评估划拨建设权状况抵押价值
2 首先评估假定出建设权状况抵押价值然扣预计划拨建设权转变出建设权应缴纳土权出金等款额时土期限设定相应途法定高年限价值日期起计
述两种方式均应估价报告中注明预计划拨建设权转变出建设权应缴纳土权出金等款额该款额政府规定标准测算政府没规定参类似房产已缴纳标准估算
545 享受国家优惠政策购买房产抵押抵押价值房产权利处分收益份额部分抵押价值
546 份房产抵押抵押价值抵押享份额部分抵押价值
547 房产抵押抵押价值该房产抵押价值
55 房产保险估价
551 房产保险估价应中华民国保险法中华民国城市房产理法关规定进行
552 房产保险估价分房产投保时保险价值评估保险事发生损失价值损失程度评估
553 保险价值应投保保险订立保险合时作确定保险金额基础保险标价值
保险金额应保险承担赔偿付保险金责高限额应投保保险标实际投保金额
554 房产投保时保险价值评估应评估然灾害意外事遭受损失建筑物价值估价方法宜采成法市场法
555 房产投保时保险价值根采保险形式该房产投保时实际价值确定保险事发生时该房产实际价值确定
556 保险事发生损失价值损失程度评估应握保险标房产保险事发生前状态中修复部分宜估算修复需费作损失价值损失程度
56 房产税收估价
561 房产税收估价应相应税种核定计税提供服务
562 房产税收估价应相关税法具体执行
563
房产税收估价宜采市场价值标准应符合相关税法关规定
57 房产征收估价
571 房产征收估价分国土房屋征收评估（简称房屋征收评估）集体土征收评估（简称土征收评估）
572 房屋征收评估应国土房屋征收补偿条例国土房屋征收评估办法制定实施办法关规定进行
573 房屋征收评估分征收房屋价值评估产权调换房屋价值评估征收房屋室装饰装修价值评估征收房屋造成搬迁费评估征收房屋造成时安置费评估征收房屋造成停产停业损失评估
574 征收房屋产权调换房屋价值包括房屋占范围土权动产价值
征收房屋室装饰装修价值征收事协商确定行评估确定征收房屋价值应包括征收房屋室装饰装修价值
575 征收房屋价值应正常交易情况熟悉情况交易双方公交易方式房屋征收决定公告日愿进行交易金额考虑征收房屋租赁抵押查封等素影响
产权调换房屋价值政府产权调换房屋价格特规定外应房屋征收决定公告日市场价值
576 土征收评估应中华民国土理法相关法规制定实施办法关规定进行
58 房产分割合估价
581 房产分割合估价应注意分割合房产价值影响分割合前房产整体价值简单等部分房产价值
582 房产分割估价应分割部分房产分估价
583 房产合估价应合整体房产进行估价
59 房产拍卖估价
5101 房产拍卖估价确定拍卖保留价提供服务应中华民国拍卖法中华民国城市房产理法关规定进行
5102 房产拍卖估价应区分司法拍卖估价普通拍卖估价
5103 房产司法拍卖估价应评估市场价值估价象开发房产采假设开发法估价假设开发法估价前提应迫转前提
5104 房产普通拍卖估价评估市场价值快速变现价值快速变现价值市场价值基础考虑短期处分（快速变现）素确定
510 房产损害赔偿估价
5111 房产损害赔偿估价分损害房产价值减损评估损害造成搬迁费评估损害造成停产停业损失评估等
5112 损害房产价值减损评估应握损害房产损害发生前状况
5113 损害房产价值减损评估应选修复成法价差法收益损失资化法赔偿实例较法等方法进行评估中修复部分宜采修复成法估算修复必支出应利润价值减损额
511 房产投资信托基金物业评估
5121 房产投资信托基金物业评估分信托物业状况评价信托物业市场调研信托物业价值评估
5122 信托物业状况评价应信托物业实物状况权益状况进行调查描述分析评定提供相关专业意见信托物业市场调研应信托物业区济社会发展状况房产市场状况信托物业身关市场状况进行调查描述分析预测提供相关专业意见信托物业价值评估（简称信托物业估价）应信托物业价值进行分析测算判断提供相关专业意见
512 企业种济活动中涉房产估价
5131 企业种济活动中涉房产估价包括房产作价出资设立公司企业投资性房产公允价值计量市公司关联交易企业合资合作联营租赁出售改制资产重组市产权转合分立清算抵债中房产估价估价首先应解房产权属否发生转移发生转移应相应房产转行进行估价次应解否改变原途种改变否合法应根原途否合法改变维持现状前提改变途前提进行估价
5132 企业关济活动中发生房产权属转移应房产转行进行估价应注意破产清算抵押物处置类似属强制处分求短时间变现特殊情况购买者方面定程度企业兼类似允许改变途购买者范围受定限制评估价值宜低市场价值
5133 企业联营般涉房产权属转移企业联营中房产估价确定房产作出资出资方分配例服务宜根具体情况采收益法市场法假设开发法采成法
513 房产纠纷估价
591 房产纠纷估价应纠纷案件中涉争议房产价值交易价格造价成租金补偿金额赔偿金额费分摊价值分配估价结果等进行科学鉴定提出客观公正合理意见解调解仲裁诉讼等方式解决纠纷提供参考
592 房产纠纷估价应相应类型房产估价进行
593 房产纠纷估价应注意纠纷性质协议调解仲裁诉讼等解决纠纷方式作估价协调事方利益
514 目房产估价
5141 目房产估价包括办理出国移民提供财产证明需估价等
6 估价结果
601 应估价方法测算结果进行校核较分析基础合理确定估价结果
估价方法测算结果间差异较时应寻找导致差异原消合理差异
602 估价方法测算结果应做列检查：
1 估价测算程否误
2 估价基础数否正确
3 估价参数选取否合理
4 计算公式选否恰
5 估价方法估价象范围否致
6 选估价方法否适估价象估价目
7 否遵循应遵循估价原
8 房产市场否特殊状况
603 确认选估价方法测算结果误应根具体情况计算求出综合结果
604 计算求出综合结果基础应考虑量化价格影响素该结果进行适调整取整认定该结果作终估价结果
调整时应估价报告中明确阐述理
7 估价报告
701 估价报告应做列点：
1 全面性：应完整反映估价中涉事实推理程结正文容附件资料应齐全配套
2 公正性客观性：应站中立立场影响估价象价值价格素进行客观介绍分析评作出结应充分
3 准确性规范性：词语应力求准确规范避免模棱两易产生误解文字应采相应专业明文规定约定俗成术语未查实事项轻率写入难确定事项应予说明描述估价结果产生影响
4
概括性：应简洁文字估价中涉容进行高度概括获量资料应科学鉴分析基础进行筛选选择典型代表性反映事情质特征资料说明情况表达观点
702 估价报告应包括列部分：
1 封面
2 目录
3 致估价委托函
4 注册房产估价师声明
5 估价假设限制条件
6 估价结果报告
7 估价技术报告
8 附件
注：估价技术报告提供估价委托供房产估价机构存档关理部门行业组织查阅等
703 成片宗房产时估价单宗房产价值较低时估价结果报告采表格形式外估价结果报告均应采文字说明形式
704 估价报告应记载列事项：
1 估价项目名称
2 估价委托名称姓名
3 房产估价机构名称住
4 估价目
5 估价象
6 价值日期
7 价值类型
8 估价原
9 估价
10 估价技术路线方法测算程
11 估价方法测算结果估价结果确定理
12 注册房产估价师声明签名
13 估价假设限制条件
14 实查勘日期
15 估价员
16 附件应包括估价委托书复印件估价象位置示意图外观部状况片周围环境景观片权属证明复印件估价中引专文件资料房产估价机构营业执资质证书复印件注册房产估价师注册证书复印件
705 估价报告中应充分描述说明估价象状况包括估价象区位状况实物状况权益状况中：
1 土描述说明应包括名称坐落四面积形状形势质条件开发程度交通条件外部配套设施周围环境景观利现状规划条件权属状况等
2 建筑物描述说明应包括名称坐落建筑规模层数高度建筑结构设施设备装饰装修层高空间布局建筑功工程质量外观建成年月维护情况利现状权属状况等
706 估价报告中注册房产估价师声明应包括列容应参加估价项目注册房产估价师签名非注册房产估价师未参加估价项目注册房产估价师签名：
1 注册房产估价师估价报告中事实说明真实准确没虚假记载误导性陈述重遗漏
2 估价报告中分析意见结注册房产估价师独立客观公正专业分析意见结受估价报告中已说明估价假设限制条件限制
3 注册房产估价师估价报告中估价象没（具体说明）现实潜利益估价委托估价利害关系没（具体说明）利益
4 注册房产估价师估价报告中估价象估价委托估价利害关系没偏见
5 注册房产估价师中华民国国家标准房产估价规范房产估价基术语标准进行分析形成意见结撰写估价报告
6
注册房产估价师估价报告中估价象进行（没进行）实查勘（声明签名注册房产估价师估价象进行实查勘应清楚说明中估价象进行实查勘没估价象进行实查勘）
7 没估价报告提供重专业帮助（例外应说明提供重专业帮助者姓名名称帮助容）
8 需声明事项
707 估价报告应少两名注册房产估价师签名加盖房产估价机构公章正式生效估价报告签名注册房产估价师加盖公章房产估价机构估价报告容结法承担责
8 职业道德
801 估价员估价机构应诚实正直法独立客观公正估价作虚假估价
802 估价员估价机构必须回避估价委托估价利害关系估价象利益估价业务
803 估价员估价机构承接超出专业胜力估价业务部分超出专业胜力工作应聘请具相应专业胜力专业员专业机构提供帮助应估价报告中披露说明
804
估价员估价机构应勤勉责做项估价工作包括估价委托提供估价资料进行审慎检查努力搜集估价需资料估价象进行认真实查勘
805 估价员估价机构应妥善保估价委托文件资料未估价委托书面意估价委托文件资料擅公开泄漏
806 估价员估价机构应维护估价行业声誉政府关规定估价委托收取费迎合估价委托求身力虚假宣传贬低行恶性低收费支付回扣等正手段承揽估价业务
807 估价员估价机构资格证书资质证书允许名义名义执业估价者身份非估价估价报告签名盖章
808 估价员估价机构应断努力学专业知识积累估价验提高专业胜力
附录A 估价报告规范格式
A01 封面：
（标题：）房产估价报告
估价项目名称：（说明估价项目全称）
估价委托：（说明估价项目委托单位全称委托姓名）
房产估价机构：（说明估价项目估价机构全称）
注册房产估价师：（说明参加估价项目注册房产估价师姓名）
价值日期：
估价报告出具日期：（致估价委托函中致函日期致）
估价报告编号：（说明估价报告估价机构编号）
A02 目录：
（标题：）目录
致估价委托函
二注册房产估价师声明
三估价假设限制条件
四估价结果报告
（）
（二）
…
五估价技术报告
（）
（二）
…
六附件
（）
（二）
…
A03 致估价委托函：
（标题：）致估价委托函
致函象（估价委托全称）
致函正文（简说明估价机构接受估价委托委托根种估价目遵循公认估价原严谨估价程序关法规政策标准合理假设采种科学估价方法什估价象（名称坐落范围规模途权属等）时种价值进行专业分析测算判断估价结果少关特提示等）
致函落款（估价机构全称加盖估价机构公章法定代表执行合伙签名盖章）
致函日期（致函年月日）
A04 注册房产估价师声明：
（标题：）注册房产估价师声明
根良知识职业道德郑重声明：
1 估价报告中事实说明真实准确没虚假记载误导性陈述重遗漏
2
估价报告中分析意见结独立客观公正专业分析意见结受估价报告中已说明估价假设限制条件限制
3 估价报告中估价象没（具体说明）现实潜利益估价委托估价利害关系没（具体说明）利益
4 估价报告中估价象估价委托估价利害关系没偏见
5 中华民国国家标准房产估价规范房产估价基术语标准进行分析形成意见结撰写估价报告
6 估价报告中估价象进行（没进行）实查勘（声明签名注册房产估价师估价象进行实查勘应清楚说明中估价象进行实查勘没估价象进行实查勘）
7 没估价报告提供重专业帮助（例外应说明提供重专业帮助者姓名名称帮助容）
8 （需声明事项）
参加次估价注册房产估价师（少两名）姓名注册号签名印章代签名
A05 估价假设限制条件：
（标题：）估价假设限制条件
（说明次估价假设前提未调查确认法调查确认资料数估价中未考虑素特殊处理影响估价报告限制条件）
A06 估价结果报告：
（标题：）房产估价结果报告
（）估价委托（说明估价项目委托单位全称法定代表住委托姓名住）
（二）房产估价机构（说明估价项目房产估价机构全称法定代表执行合伙住估价资质等级资质证书编号）
（三）估价目（说明次估价目应方）
（四）估价象（概说明估价象状况包括名称坐落范围规模途交通条件外部配套设施周围环境景观利现状权属状况等）
（五）价值日期（说明评估价值应年月日确定简理）
（六）价值类型（说明评估价值名称定义涵）
（七）估价原（说明次估价遵循房产估价原）
（八）估价（说明次估价房产估价规范国家方关法规政策标准估价委托书估价委托提供估价需资料房产估价机构注册房产估价师掌握搜集估价需资料）
（九）估价方法（说明次估价采方法包括方法名称简定义）
（十）估价结果（说明次估价估价方法测算结果终估价结果应分说明总价单价附写金额外币表示应说明中国民银行公布价值日期民币市场汇率中间价注明折合民币价格）
（十）估价员（列出参加次估价员姓名估价资格职称签名）
A07 估价技术报告：
（标题：）房产估价技术报告
（）估价象描述分析（针性较详细说明分析估价象区位状况实物状况权益状况）
（二）市场背景描述分析（针性详细说明分析类似房产市场状况包括现预见未市场状况）
（三）估价象高佳利分析（针性详细分析说明估价象高佳利）
（四）估价方法适性分析（逐分析市场法收益法成法假设开发法等估价方法否适估价象理适简述理理适客观条件具备选充分说明理选估价方法说明名称简定义估价思路）
（五）估价测算程（较详细说明测算程估价参数确定等）
（六）估价结果确定（说明估价方法测算结果终估价结果较详细说明估价结果确定方法理）
A08 附件：
（标题：）附件
估价委托书复印件估价象位置示意图估价象外观部状况片估价象周围环境景观片估价象权属证明复印件估价中引专文件资料房产估价机构营业执复印件房产估价机构资质证书复印件注册房产估价师注册证书复印件等
A09 制作求：
估价报告应做图文茂纸张封面装订应较质量纸张应采A4纸规格
规范词说明
1 便执行规范条文时区求严格程度词说明：
1）表示严格非样做：
正面词采必须反面词采严禁
2）表示严格正常情况均应样做：
正面词采应反面词采应
3）表示允许稍选择条件许时首先应样做：
正面词采宜反面词采宜
4）表示选择定条件样做采
2 条文中指明应关标准执行时写法：应符合……规定应……执行
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房产估价评估规范房产估价行业执行标准房产估行业更加秩序运行
1 总
101 规范房产估价行统估价程序方法保证估价结果客观公正合理根中华民国城市房产理法中华民国土理法中华民国物权法等法律法规关规定制定规范
102 规范适类房产估价活动理科研教学相关领域
103 房产估价机构房产估价师必须法独立客观公正估价
104 房产估价应符合规范规定外尚应符合房产估价基术语标准GBT 50xxx2012房产估价专项标准国家现行关强制性标准规定
2 估价原
201 评估房产市场价值应遵循列原：
1 独立客观公正原
2 合法原
3 价值日期原
4 代原
5 高佳利原
202 遵循独立客观公正原求房产估价机构注册房产估价师站中立立场评估出方估价利害关系均公合理价值价格
203 遵循合法原求估价结果法判定估价象状况价值价格
204 遵循价值日期原求估价结果根估价目确定某特**期价值价格
205 遵循代原求估价结果类似房产等条件价值价格偏差合理范围
206 遵循高佳利原求估价结果估价象高佳利状况价值价格
估价象已做某种利估价时应根高佳利原估价前提作出列判断选择应估价报告中予说明：
1 维持现状前提：分析判断估价象维持现状继续利利时应维持现状前提进行估价
2 改变途前提：分析判断估价象改变途予利利时应改变途前提进行估价
3 更新改造前提：分析判断估价象更新改造改变途予利利时应更新改造前提进行估价
4 重新开发前提：分析判断估价象重新开发予利利时应重新开发前提进行估价
5 述情形某种组合
207 现状价值投资价值等市场价值外价值评估根估价目估价原进行取舍
3 估价程序
301 接受估价委托估价项目完成房产估价应列程序进行：
1 明确估价基事项
2 制定估价作业方案
3 搜集估价需资料
4 实查勘估价象
5 选定估价方法计算
6 确定估价结果
7 撰写估价报告
8 审核估价报告
9 交付估价报告
10 估价资料档
302 明确估价基事项应包括列容：
1 明确估价目
2 明确价值日期
3 明确估价象
4 明确价值类型
注：1 估价目应估价委托提出
2 价值日期应根估价目确定采公历表示精确日
3 估价象应估价委托指定基础根估价目确定估价象范围应全面客观遗漏虚构
4
5 明确估价基事项时应估价委托商议应征估价委托认
303 明确估价基事项基础应估价项目进行初步分析制定估价作业方案
估价作业方案应包括列容：
1 估价工作容包括拟采估价技术路线估价方法拟搜集估价需资料源渠道等
2 估价工作质量求措施
3 估价作业步骤时间进度员安排费预算
304 房产估价机构注册房产估价师应常搜集估价需通资料估价时应针估价项目搜集估价需资料搜集资料进行核实分析整理
估价需资料应包括列方面：
1 反映估价象状况资料
2 估价象类似房产交易收益成等资料
3 估价象区房产价格影响资料
4 房产价格普遍影响资料
305 估价项目少名负责该项目注册房产估价师必须亲估价象现场观察检查估价象状况核实估价象坐落四面积途产权等情况拍摄反映估价象状况周围环境影资料补充搜集估价需关估价象资料类似房产市场资料做实查勘记录
实查勘记录应包括查勘象查勘容查勘结果查勘员查勘日期等注册房产估价师辅助查勘员应实查勘记录签字
306 完成出具估价报告应关该估价项目切必资料进行整理分类妥善保存
档估价资料应包括列容：
1 估价报告
2 估价委托合
3 实查勘记录
4 估价报告部审核记录
5 重专业帮助专业意见
估价档案保存期限估价报告出具日起少十年
4 估价方法
41 估价方法选
411 注册房产估价师必须掌握正确运市场法收益法成法假设开发法等估价方法
412 注册房产估价师应根估价象房产市场状况市场法收益法成法假设开发法等估价方法进行适性分析选中种种方法估价象进行估价
413 估价象时选两种估价方法进行估价应时选两种估价方法进行估价意取舍必须取舍应估价报告中予说明陈述理
414 类房产较交易房产估价应选市场法作中种估价方法
收益性房产估价应选收益法作中种估价方法
假设重新开发建设房产估价应选成法作中种估价方法
具开发开发潜力开发完成价值采市场法收益法等成法外方法评估房产估价应选假设开发法作中种估价方法
42 市场法
421 运市场法估价应列步骤进行：
1 搜集交易实例
2 选取实例
3 建立较基准
4 进行交易情况修正
5 进行市场状况调整
6 进行房产状况调整
7 求取准价值
422 运市场法估价应搜集量真实交易实例掌握正常市场价格行情
搜集交易实例应包括列容：
1 交易实例房产基状况
2 交易双方基情况
3 成交价格付款方式
4 成交日期
5 交易目交易方式交易税费负担等交易情况
423 根估价象状况估价目价值日期应搜集交易实例中选取少三实例
选取实例应符合列求：
1 估价象类似房产等条件应选取位置较交易实例
2 交易类型适合估价目
3 成交日期接价值日期宜超年等条件应选取时间较交易实例
4 成交价格正常价格修正正常价格
424 选取实例应实例成交价格进行换算处理统表达方式涵建立较基准
换算处理应包括列容：
1 统房产范围
2 统付款方式
3 统价格单位
注：1 统房产范围应消实例估价象范围造成价格差异
2 统付款方式应实例付款方式调整成交日期次性付清方式
3 统价格单位包括统价格表示单位统币种货币单位统面积涵面积单位中币种间换算应中国民银行公布成交日期日市场汇率中间价计算
425
进行交易情况修正应排交易行中特殊素造成实例成交价格偏差实例成交价格修正正常价格
列情形交易实例宜选实例：
1 利害关系间交易
2 交易象市场行情缺乏解交易
3 迫出售迫购买交易
4 交易象特殊偏交易
5 特殊交易方式交易
6 相邻房产合交易
7 交易税费非正常负担交易
8 非正常交易
注：1 供选择交易实例较少确需选述情形交易实例时应进行交易情况修正
2 交易税费非正常负担修正应实例成交价格调整政府关规定交易双方负担应负担税费价格
426 进行市场状况调整应实例成交日期价格调整价值日期价格
市场状况调整宜采类房产价格指数变动率进行调整价格指数变动率应源类房产价格指数变动率情况应类房产价格变动情况趋势进行深入分析作出判断予调整
427 房产状况调整包括区位状况调整实物状况调整权益状况调整
428 进行区位状况调整应实例区位状况价格调整估价象区位状况价格
区位状况调整容应包括位置交通条件外部配套设施周围环境景观等影响房产价格房产区位素
429 进行实物状况调整应实例实物状况价格调整估价象实物状况价格
关土方面实物状况调整容应包括面积形状形势质条件开发程度等影响房产价格土实物素关建筑物方面实物状况调整容应包括建筑规模建筑结构设施设备装饰装修层高空间布局建筑功工程质量外观新旧程度等影响房产价格建筑物实物素
4210 进行权益状况调整应实例权益状况价格调整估价象权益状况价格
权益状况调整容应包括土期限规划条件出租情况役权设立情况物业理情况等影响房产价格房产权益素
4211 区位状况实物状况权益状况调整具体容应根估价象途确定
进行区位状况实物状况权益状况调整时应实例估价象区位状况实物状况权益状况素逐项进行较找出素间差异量化差异程度进行相应调整
4212 交易情况修正市场状况调整房产状况调整视具体情况基总价单价采金额百分回分析法直接较间接较实例价格进行调整
项修正调整实例价格调整幅度超20％综合调整幅度超30％实例修正调整高单价低单价差异超20％
4213 选取实例成交价格述种修正调整应根具体情况计算求出综合结果作准价值
4214 市场法原理技术估价方法中关估价参数求取
43 收益法
431 运收益法估价应列步骤进行：
1 搜集关收入费资料
2 估计未收益期限持期
3 预测未净收益期末转售收益
4 求取报酬率资化率
5 选收益法公式计算收益价值
432 收益期限应根建筑物剩余济寿命建设权剩余期限估计建筑物剩余济寿命建设权剩余期限时结束收益期限应选取中较短者
收益期限较长难准确预测该期限期净收益应估计持期持期应根市场投资者类房产典型持时间较准确预测期间收益般期限确定宜510年
评估承租权益价值收益期限应剩余租赁期限
433 净收益应根估价象具体情况列规定求取：
1 出租型房产应根租赁合租赁市场资料计算净收益净收益租赁收入扣运营费余额
租赁收入包括效毛租金收入租赁保证金押金利息等收入效毛租金收入潜毛收入扣空置收租损失余额
运营费包括建筑物维护成理费保险费税金等应根租赁合约定租金涵义决定取舍运营费中承租负担部分应作相应扣
2 商服营型房产根营资料计算净收益净收益营收入扣营成营费营税金附加理费财务费商服利润
3 生产型房产根产品市场价格原材料工费等资料计算净收益净收益产品销售收入扣生产成产品销售费产品销售税金附加理费财务费厂商利润
4 尚未房产收益类似房产关资料述相应方式计算净收益直接较出净收益
434 估价中采租金等收入运营费净收益租约限制外应采正常客观数
租约限制评估出租权益价值时租赁期租金应采租赁合约定租金租赁期间届满租金应采市场租金合租**显低高市场租金情况应关注合租金真实性考虑租赁合中提前解租赁合违约责约定维持租赁合解租赁合两种方式中确定出租承租获益方式
利估价象身资料直接推算出租金等收入运营费净收益应类似房产正常情况租金等收入运营费净收益进行较正常客观情况符应进行适修正调整成正常客观数
435 求取净收益时应根净收益现未变动情况确定未净收益流量判断该未净收益流量属列种类型：
1 年基固定变
2 年基某固定数额递增递减
3 年基某固定率递增递减
4 变动情形
436 报酬率资化率应选列方法求取：
1 市场提取法：应搜集市场三宗类似房产价格净收益收益期限等资料选相应收益法计算公式求出报酬率资化率
2 安全利率加风险调整值法：安全利率加风险调整值作报酬率安全利率选时期中国民银行公布年定期存款年利率年期国债年利率风险调整值应根估价象区现时未济状况估价象途新旧程度等确定
3 复合投资收益率法：购买房产抵押贷款收益率资收益率加权均数作资化率式计算：
R＝M·RM＋（1－M）RE ………………
（436）
式中：R ─ 资化率（％）
M ─ 贷款价值率（％）抵押贷款额房产价值百分
RM ─ 抵押贷款资化率（％）第年付息额抵押贷款额百分
RE ─ 资求正常收益率（％）
4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型收益率风险程度风险排序估价象投资风险程度进行较判断确定报酬率资化率
437 资化率分综合资化率土资化率建筑物资化率间关系应式确定：
RO＝L·RL＋B·RB ………………（437）
式中：RO ─ 综合资化率（％）适土建筑物合估价
RL ─ 土资化率（％）适土估价
RB ─ 建筑物资化率（％）适建筑物估价
L ─ 土价值占房价值率（％）
B ─ 建筑物价值占房价值率（％）L＋B＝100％
438 收益法分报酬资化法直接资化法
报酬资化法基公式：
n Ai
V ＝ ∑ ………………（438）
i1 （1＋Y）i
式中：V ─ 收益价值（元元m2）
Ai ─ 未第i年净收益（元元m2）
Y ─ 报酬率（％）
n ─ 收益期限（年）
计算收益价值时应根未净收益流量类型选应收益法公式
439 土建筑物合估价象建筑物剩余济寿命长建设权剩余期限收益价值收益期限计算价值收益期限结束时建筑物残余价值价值日期折现值
土建筑物合估价象建筑物剩余济寿命短建设权剩余期限收益价值收益期限计算价值收益期限结束时剩余期限建设权价值日期价值收益期限结束时剩余期限建设权价值日期价值宜整剩余期限建设权价值日期价值减收益期限期限建设权价值日期价值
4310
利土建筑物产生收益单独求取土价值时净收益年变获收益限期情况应采式：
AO－VB·RB
VL ＝ ………………（4310－1）
RL
利土建筑物产生收益单独求取建筑物价值时净收益年变获收益限期情况应采式：
AO－VL·RL
VB ＝ ………………（4310－2）
RB
式中：AO ─ 土建筑物产生净收益（元元m2）
VL ─ 土价值（元元m2）
VB ─ 建筑物价值（元元m2）
4311 直接资化法基公式
NOI
V ＝ … ……………（4311－1）
R
式中 V ─ 收益价值（元元m2）
NOI─ 未第年净收益（元元m2）
R─ 资化率（％）
44 成法
441 运成法估价应列步骤进行：
1 搜集关成税费开发利润等资料
2 估算重置成重建成
3 估算折旧
4 求取积算价值
442 重置成重建成应价值日期重新购置重新开发重新建造全新状态估价象需项必成费应纳税金正常开发利润构成包括列容：
1 土取成
2 建设成
3 理费
4 销售费
5 投资利息
6 销售税费
7 开发利润
注：开发利润应明确计算基数根开发建造类似房产相应均利润率水求取
443 具体估价中估价象重置成重建成构成容应第442条列举构成容基础根估价象实际情况合理确定应估价报告中予说明
444 宗房产重置成重建成采取土建筑物分估算然加总时必须注意成构成划分相互衔接防止漏项重复计算
445 求取土重置成应直接求取价值日期状况重置成
446 建筑物重置成重建成采成法市场法求取通政府确定公布房屋重置成扣土价值较调整求取政府公布房屋重置价格应解涵
建筑物重置成宜般建筑物年代久远已缺少旧建筑物相建筑材料建筑技术变迁旧建筑物复原建造困难建筑物估价
建筑物重建成宜特殊保护价值建筑物估价
447 成法估价中建筑物折旧应种原造成建筑物价值减损包括物质折旧功折旧外部折旧
448 建筑物损耗分修复修复两部分修复成等修复房产价值增加额修复部分反修复部分修复部分直接估算修复成作折旧额
449 建筑物折旧应选列方法求取：
1 年龄寿命法
2 市场提取法
3 分配法
中采年龄寿命法扣折旧建筑物现值采列公式求取：
1 直线法建筑物现值计算公式：
t
V ＝ C －（C － S） ………………（449－1）
N
2 双倍余额递减法建筑物现值计算公式：
2
V ＝ C（1 － ）t ………………（449－2）
N
3 成新折扣法建筑物现值计算公式：
V ＝C q ………………（449－3）
式中：V ─ 建筑物现值（元元m2）
C ─ 建筑物重置成重建成（元元m2）
S ─ 建筑物预计净残值（元元m2）
t ─ 建筑物效年龄（年）
N ─ 建筑物济寿命（年）
q ─ 建筑物成新率（％）
注：采述种折旧方法求取建筑物折旧注册房产估价师应亲估价象现场观察判断建筑物实际新旧程度根建筑物建成时间维护保养情况基稳定性等确定应扣折旧额成新率
4410 建筑物寿命分然寿命济寿命估价采寿命应济寿命
济寿命应根建筑物建筑结构途维修保养情况结合市场状况周围环境营收益状况等综合判断
4411 估算建筑物折旧采建筑物济寿命遇列情况时处理应：
1 建筑物建设期计入济寿命建筑物济寿命应建筑物竣工验收合格日起计
2 建筑物济寿命短土权年限时应建筑物济寿命计算折旧
3 建筑物济寿命长土权年限时应土权年限计算折旧
4 建筑物出现补办土权出手续前济寿命早土权年限结束时应建筑物济寿命计算折旧
5 建筑物出现补办土权出手续前济寿命晚土权年限结束时应建筑物已年限加土权剩余年限计算折旧
4412 积算价值应重置成重建成扣建筑物折旧土重置成加建筑物现值必时应通外部折旧方式扣旧建筑物存导致土价值减损
4413 新开发土新建房产采成法估价般应扣折旧应考虑工程质量规划设计周围环境市场供求状况等素予适修正
45 假设开发法
451 运假设开发法估价应列步骤进行：
1 调查分析开发房产状况房产市场状况
2 选取佳开发利方式确定未开发完成房产状况
3 估计续开发营期
4 预测开发完成价值
5 估算续必支出应利润
6 计算开发房产价值
452 运假设开发法估价应握估价象（开发房产）状况未开发完成房产状况未开发完成房产营方式
估价象状况包括供开发土建工程重新改造改变途旧房等未开发完成房产状况包括熟新房（含土）等未开发完成房产营方式包括出售（含预售）出租（含预租）营等
453 运假设开发法估算开发房产价值应开发完成价值减续开发必支出应利润
454 预测开发完成价值宜采市场法收益法应考虑类似房产价格未变动趋势
455 开发利润应明确计算基数根类似房产开发项目相应均利润率水求取
456 运假设开发法估价必须考虑资金时间价值实际操作中宜采现金流量折现方法难采现金流量折现方法时采计算利息方法
46 基准价修正法
461 运基准价修正法估价应列步骤进行：
1 搜集关基准价资料
2 查找估价象宗位置基准价
3 进行土市场状况调整
4 进行土状况调整
5 求出估价象宗价格
462 进行土市场状况调整应基准价基准日期值调整价值日期值
土市场状况调整方法市场法中市场状况调整方法
463 土状况调整容方法市场法中房产状况调整容方法
464 运基准价修正法评估宗价格时宜基准价关规定执行
5 估价目估价
501 房产估价估价目进行分类列类：
1 建设权出估价
2 房产转估价
3 房产租赁价格评估
4 房产抵押估价
5 房产保险估价
6 房产税收估价
7 房产征收估价
8 房产分割合估价
9 房产拍卖估价
10 房产损害赔偿估价
11 房产投资信托基金物业评估
12 企业种济活动中涉房产估价
13 房产纠纷估价
14 目房产估价
51 建设权出估价
511
建设权出估价应中华民国物权法中华民国城市房产理法中华民国土理法中华民国城镇国土权出转暂行条例制定实施办法关规定进行
512 建设权出估价分出确定出底价补交出金等费服务估价意取土者确定出价补交出金等费服务估价
513 出服务建设权出估价应分清出方式价格评估根出需明确评估市场价值出底价出金等
514 意取土者服务建设权出估价应根估价委托需明确评估市场价值投资价值高出价等
515 建设权出估价采市场法假设开发法成法基准价修正法
52 房产转估价
521 房产转估价应中华民国物权法中华民国城市房产理法中华民国土理法城市房产转理规定制定实施办法关规定进行
522 房产转估价包括建设权建工程已建成房屋等房产转估价评估市场价值卖方价买方出价等
523 房产转估价宜采市场法收益法采成法中开发房产应采假设开发法
524 划拨方式取建设权转房产时应符合国家法律法规规定转价格评估应外出转价格中含土收益值应注意国家土收益处理规定时估价报告中予说明
53 房产租赁价格评估
531 房产租赁价格评估应中华民国城市房产理法中华民国土理法商品房屋租赁理办法制定实施办法关规定进行
532 事生产营活动房产租赁价格评估应评估市场租金
住宅租赁价格评估应执行国家该类住宅城市民政府规定租赁政策
533 房产租赁价格评估采市场法收益法成法
534 营利目出租划拨建设权房屋租赁价格评估应外出租金中含土收益值应注意国家土收益处理规定时估价报告中予说明
54 房产抵押估价
541 房产抵押估价应中华民国物权法中华民国担保法中华民国城市房产理法城市房产抵押理办法关规定进行
542 房产抵押估价应评估估价象假定未设立法定优先受偿权利市场价值注册房产估价师知悉法定优先受偿款抵押价值应进行估价象变现力分析根未房产市场变化短期强制处分等素作出相关风险提示
543 房产抵押价值假定未设立法定优先受偿权利市场价值扣注册房产估价师知悉法定优先受偿款价值法定优先受偿款假定价值日期实现抵押权时法律行政法规规定优先次抵押贷款受偿款额包括已抵押担保债权数额发包拖欠承包建设工程价款法定优先受偿款包括实现抵押权发生诉讼费估价费拍卖费营业税附加等费税金
法律法规规定抵押房产没抵押价值应作抵押估价象
544 估价象建设权划拨方式取应选择列方式评估抵押价值：
1 直接评估划拨建设权状况抵押价值
2 首先评估假定出建设权状况抵押价值然扣预计划拨建设权转变出建设权应缴纳土权出金等款额时土期限设定相应途法定高年限价值日期起计
述两种方式均应估价报告中注明预计划拨建设权转变出建设权应缴纳土权出金等款额该款额政府规定标准测算政府没规定参类似房产已缴纳标准估算
545 享受国家优惠政策购买房产抵押抵押价值房产权利处分收益份额部分抵押价值
546 份房产抵押抵押价值抵押享份额部分抵押价值
547 房产抵押抵押价值该房产抵押价值
55 房产保险估价
551 房产保险估价应中华民国保险法中华民国城市房产理法关规定进行
552 房产保险估价分房产投保时保险价值评估保险事发生损失价值损失程度评估
553 保险价值应投保保险订立保险合时作确定保险金额基础保险标价值
保险金额应保险承担赔偿付保险金责高限额应投保保险标实际投保金额
554 房产投保时保险价值评估应评估然灾害意外事遭受损失建筑物价值估价方法宜采成法市场法
555 房产投保时保险价值根采保险形式该房产投保时实际价值确定保险事发生时该房产实际价值确定
556 保险事发生损失价值损失程度评估应握保险标房产保险事发生前状态中修复部分宜估算修复需费作损失价值损失程度
56 房产税收估价
561 房产税收估价应相应税种核定计税提供服务
562 房产税收估价应相关税法具体执行
563
房产税收估价宜采市场价值标准应符合相关税法关规定
57 房产征收估价
571 房产征收估价分国土房屋征收评估（简称房屋征收评估）集体土征收评估（简称土征收评估）
572 房屋征收评估应国土房屋征收补偿条例国土房屋征收评估办法制定实施办法关规定进行
573 房屋征收评估分征收房屋价值评估产权调换房屋价值评估征收房屋室装饰装修价值评估征收房屋造成搬迁费评估征收房屋造成时安置费评估征收房屋造成停产停业损失评估
574 征收房屋产权调换房屋价值包括房屋占范围土权动产价值
征收房屋室装饰装修价值征收事协商确定行评估确定征收房屋价值应包括征收房屋室装饰装修价值
575 征收房屋价值应正常交易情况熟悉情况交易双方公交易方式房屋征收决定公告日愿进行交易金额考虑征收房屋租赁抵押查封等素影响
产权调换房屋价值政府产权调换房屋价格特规定外应房屋征收决定公告日市场价值
576 土征收评估应中华民国土理法相关法规制定实施办法关规定进行
58 房产分割合估价
581 房产分割合估价应注意分割合房产价值影响分割合前房产整体价值简单等部分房产价值
582 房产分割估价应分割部分房产分估价
583 房产合估价应合整体房产进行估价
59 房产拍卖估价
5101 房产拍卖估价确定拍卖保留价提供服务应中华民国拍卖法中华民国城市房产理法关规定进行
5102 房产拍卖估价应区分司法拍卖估价普通拍卖估价
5103 房产司法拍卖估价应评估市场价值估价象开发房产采假设开发法估价假设开发法估价前提应迫转前提
5104 房产普通拍卖估价评估市场价值快速变现价值快速变现价值市场价值基础考虑短期处分（快速变现）素确定
510 房产损害赔偿估价
5111 房产损害赔偿估价分损害房产价值减损评估损害造成搬迁费评估损害造成停产停业损失评估等
5112 损害房产价值减损评估应握损害房产损害发生前状况
5113 损害房产价值减损评估应选修复成法价差法收益损失资化法赔偿实例较法等方法进行评估中修复部分宜采修复成法估算修复必支出应利润价值减损额
511 房产投资信托基金物业评估
5121 房产投资信托基金物业评估分信托物业状况评价信托物业市场调研信托物业价值评估
5122 信托物业状况评价应信托物业实物状况权益状况进行调查描述分析评定提供相关专业意见信托物业市场调研应信托物业区济社会发展状况房产市场状况信托物业身关市场状况进行调查描述分析预测提供相关专业意见信托物业价值评估（简称信托物业估价）应信托物业价值进行分析测算判断提供相关专业意见
512 企业种济活动中涉房产估价
5131 企业种济活动中涉房产估价包括房产作价出资设立公司企业投资性房产公允价值计量市公司关联交易企业合资合作联营租赁出售改制资产重组市产权转合分立清算抵债中房产估价估价首先应解房产权属否发生转移发生转移应相应房产转行进行估价次应解否改变原途种改变否合法应根原途否合法改变维持现状前提改变途前提进行估价
5132 企业关济活动中发生房产权属转移应房产转行进行估价应注意破产清算抵押物处置类似属强制处分求短时间变现特殊情况购买者方面定程度企业兼类似允许改变途购买者范围受定限制评估价值宜低市场价值
5133 企业联营般涉房产权属转移企业联营中房产估价确定房产作出资出资方分配例服务宜根具体情况采收益法市场法假设开发法采成法
513 房产纠纷估价
591 房产纠纷估价应纠纷案件中涉争议房产价值交易价格造价成租金补偿金额赔偿金额费分摊价值分配估价结果等进行科学鉴定提出客观公正合理意见解调解仲裁诉讼等方式解决纠纷提供参考
592 房产纠纷估价应相应类型房产估价进行
593 房产纠纷估价应注意纠纷性质协议调解仲裁诉讼等解决纠纷方式作估价协调事方利益
514 目房产估价
5141 目房产估价包括办理出国移民提供财产证明需估价等
6 估价结果
601 应估价方法测算结果进行校核较分析基础合理确定估价结果
估价方法测算结果间差异较时应寻找导致差异原消合理差异
602 估价方法测算结果应做列检查：
1 估价测算程否误
2 估价基础数否正确
3 估价参数选取否合理
4 计算公式选否恰
5 估价方法估价象范围否致
6 选估价方法否适估价象估价目
7 否遵循应遵循估价原
8 房产市场否特殊状况
603 确认选估价方法测算结果误应根具体情况计算求出综合结果
604 计算求出综合结果基础应考虑量化价格影响素该结果进行适调整取整认定该结果作终估价结果
调整时应估价报告中明确阐述理
7 估价报告
701 估价报告应做列点：
1 全面性：应完整反映估价中涉事实推理程结正文容附件资料应齐全配套
2 公正性客观性：应站中立立场影响估价象价值价格素进行客观介绍分析评作出结应充分
3 准确性规范性：词语应力求准确规范避免模棱两易产生误解文字应采相应专业明文规定约定俗成术语未查实事项轻率写入难确定事项应予说明描述估价结果产生影响
4
概括性：应简洁文字估价中涉容进行高度概括获量资料应科学鉴分析基础进行筛选选择典型代表性反映事情质特征资料说明情况表达观点
702 估价报告应包括列部分：
1 封面
2 目录
3 致估价委托函
4 注册房产估价师声明
5 估价假设限制条件
6 估价结果报告
7 估价技术报告
8 附件
注：估价技术报告提供估价委托供房产估价机构存档关理部门行业组织查阅等
703 成片宗房产时估价单宗房产价值较低时估价结果报告采表格形式外估价结果报告均应采文字说明形式
704 估价报告应记载列事项：
1 估价项目名称
2 估价委托名称姓名
3 房产估价机构名称住
4 估价目
5 估价象
6 价值日期
7 价值类型
8 估价原
9 估价
10 估价技术路线方法测算程
11 估价方法测算结果估价结果确定理
12 注册房产估价师声明签名
13 估价假设限制条件
14 实查勘日期
15 估价员
16 附件应包括估价委托书复印件估价象位置示意图外观部状况片周围环境景观片权属证明复印件估价中引专文件资料房产估价机构营业执资质证书复印件注册房产估价师注册证书复印件
705 估价报告中应充分描述说明估价象状况包括估价象区位状况实物状况权益状况中：
1 土描述说明应包括名称坐落四面积形状形势质条件开发程度交通条件外部配套设施周围环境景观利现状规划条件权属状况等
2 建筑物描述说明应包括名称坐落建筑规模层数高度建筑结构设施设备装饰装修层高空间布局建筑功工程质量外观建成年月维护情况利现状权属状况等
706 估价报告中注册房产估价师声明应包括列容应参加估价项目注册房产估价师签名非注册房产估价师未参加估价项目注册房产估价师签名：
1 注册房产估价师估价报告中事实说明真实准确没虚假记载误导性陈述重遗漏
2 估价报告中分析意见结注册房产估价师独立客观公正专业分析意见结受估价报告中已说明估价假设限制条件限制
3 注册房产估价师估价报告中估价象没（具体说明）现实潜利益估价委托估价利害关系没（具体说明）利益
4 注册房产估价师估价报告中估价象估价委托估价利害关系没偏见
5 注册房产估价师中华民国国家标准房产估价规范房产估价基术语标准进行分析形成意见结撰写估价报告
6
注册房产估价师估价报告中估价象进行（没进行）实查勘（声明签名注册房产估价师估价象进行实查勘应清楚说明中估价象进行实查勘没估价象进行实查勘）
7 没估价报告提供重专业帮助（例外应说明提供重专业帮助者姓名名称帮助容）
8 需声明事项
707 估价报告应少两名注册房产估价师签名加盖房产估价机构公章正式生效估价报告签名注册房产估价师加盖公章房产估价机构估价报告容结法承担责
8 职业道德
801 估价员估价机构应诚实正直法独立客观公正估价作虚假估价
802 估价员估价机构必须回避估价委托估价利害关系估价象利益估价业务
803 估价员估价机构承接超出专业胜力估价业务部分超出专业胜力工作应聘请具相应专业胜力专业员专业机构提供帮助应估价报告中披露说明
804
估价员估价机构应勤勉责做项估价工作包括估价委托提供估价资料进行审慎检查努力搜集估价需资料估价象进行认真实查勘
805 估价员估价机构应妥善保估价委托文件资料未估价委托书面意估价委托文件资料擅公开泄漏
806 估价员估价机构应维护估价行业声誉政府关规定估价委托收取费迎合估价委托求身力虚假宣传贬低行恶性低收费支付回扣等正手段承揽估价业务
807 估价员估价机构资格证书资质证书允许名义名义执业估价者身份非估价估价报告签名盖章
808 估价员估价机构应断努力学专业知识积累估价验提高专业胜力
附录A 估价报告规范格式
A01 封面：
（标题：）房产估价报告
估价项目名称：（说明估价项目全称）
估价委托：（说明估价项目委托单位全称委托姓名）
房产估价机构：（说明估价项目估价机构全称）
注册房产估价师：（说明参加估价项目注册房产估价师姓名）
价值日期：
估价报告出具日期：（致估价委托函中致函日期致）
估价报告编号：（说明估价报告估价机构编号）
A02 目录：
（标题：）目录
致估价委托函
二注册房产估价师声明
三估价假设限制条件
四估价结果报告
（）
（二）
…
五估价技术报告
（）
（二）
…
六附件
（）
（二）
…
A03 致估价委托函：
（标题：）致估价委托函
致函象（估价委托全称）
致函正文（简说明估价机构接受估价委托委托根种估价目遵循公认估价原严谨估价程序关法规政策标准合理假设采种科学估价方法什估价象（名称坐落范围规模途权属等）时种价值进行专业分析测算判断估价结果少关特提示等）
致函落款（估价机构全称加盖估价机构公章法定代表执行合伙签名盖章）
致函日期（致函年月日）
A04 注册房产估价师声明：
（标题：）注册房产估价师声明
根良知识职业道德郑重声明：
1 估价报告中事实说明真实准确没虚假记载误导性陈述重遗漏
2
估价报告中分析意见结独立客观公正专业分析意见结受估价报告中已说明估价假设限制条件限制
3 估价报告中估价象没（具体说明）现实潜利益估价委托估价利害关系没（具体说明）利益
4 估价报告中估价象估价委托估价利害关系没偏见
5 中华民国国家标准房产估价规范房产估价基术语标准进行分析形成意见结撰写估价报告
6 估价报告中估价象进行（没进行）实查勘（声明签名注册房产估价师估价象进行实查勘应清楚说明中估价象进行实查勘没估价象进行实查勘）
7 没估价报告提供重专业帮助（例外应说明提供重专业帮助者姓名名称帮助容）
8 （需声明事项）
参加次估价注册房产估价师（少两名）姓名注册号签名印章代签名
A05 估价假设限制条件：
（标题：）估价假设限制条件
（说明次估价假设前提未调查确认法调查确认资料数估价中未考虑素特殊处理影响估价报告限制条件）
A06 估价结果报告：
（标题：）房产估价结果报告
（）估价委托（说明估价项目委托单位全称法定代表住委托姓名住）
（二）房产估价机构（说明估价项目房产估价机构全称法定代表执行合伙住估价资质等级资质证书编号）
（三）估价目（说明次估价目应方）
（四）估价象（概说明估价象状况包括名称坐落范围规模途交通条件外部配套设施周围环境景观利现状权属状况等）
（五）价值日期（说明评估价值应年月日确定简理）
（六）价值类型（说明评估价值名称定义涵）
（七）估价原（说明次估价遵循房产估价原）
（八）估价（说明次估价房产估价规范国家方关法规政策标准估价委托书估价委托提供估价需资料房产估价机构注册房产估价师掌握搜集估价需资料）
（九）估价方法（说明次估价采方法包括方法名称简定义）
（十）估价结果（说明次估价估价方法测算结果终估价结果应分说明总价单价附写金额外币表示应说明中国民银行公布价值日期民币市场汇率中间价注明折合民币价格）
（十）估价员（列出参加次估价员姓名估价资格职称签名）
A07 估价技术报告：
（标题：）房产估价技术报告
（）估价象描述分析（针性较详细说明分析估价象区位状况实物状况权益状况）
（二）市场背景描述分析（针性详细说明分析类似房产市场状况包括现预见未市场状况）
（三）估价象高佳利分析（针性详细分析说明估价象高佳利）
（四）估价方法适性分析（逐分析市场法收益法成法假设开发法等估价方法否适估价象理适简述理理适客观条件具备选充分说明理选估价方法说明名称简定义估价思路）
（五）估价测算程（较详细说明测算程估价参数确定等）
（六）估价结果确定（说明估价方法测算结果终估价结果较详细说明估价结果确定方法理）
A08 附件：
（标题：）附件
估价委托书复印件估价象位置示意图估价象外观部状况片估价象周围环境景观片估价象权属证明复印件估价中引专文件资料房产估价机构营业执复印件房产估价机构资质证书复印件注册房产估价师注册证书复印件等
A09 制作求：
估价报告应做图文茂纸张封面装订应较质量纸张应采A4纸规格
规范词说明
1 便执行规范条文时区求严格程度词说明：
1）表示严格非样做：
正面词采必须反面词采严禁
2）表示严格正常情况均应样做：
正面词采应反面词采应
3）表示允许稍选择条件许时首先应样做：
正面词采宜反面词采宜
4）表示选择定条件样做采
2 条文中指明应关标准执行时写法：应符合……规定应……执行
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