立体车库项目的市场及效益分析


     立体车库项目的市场及效益分析 1. 立体车库的市场分析 对立体车库的市场分析,来源于媒体信息以及社会发展愿景方面的资料,是一个社会总体需求的推论。例如:按照国际通行标准,城市中每辆车匹配1.4个泊位计算,按照2014年统计数据,北京市汽车保有量拥有汽车总量537.1万辆,其中私人汽车407.5万辆,私人汽车中轿车298.2万辆。针对拥有300万辆轿车的城市,需要配置近400万个泊位。同样,仍是2014年统计,北京市停车场数量为6156个,停车位为1643141个,泊位缺口200万以上。也就是说,北京市近200万辆私家轿车都处于无序管理的泊车状态。 2. 立体车库生产企业的基本情况分析 立体车库生产企业大体上分为三个类型: 第一类型:合资企业,技术和管理水平先进,产品档次高,以杭州西子石川岛为代表; 第二类型:国企或大型民企,技术资源和生产条件坚实,山东泰达(钢铁)、以南京润邦(化工)、唐山通宝(建材)、许继(电力)、深圳伟创(民企)等为龙头企业; 第三类型:小型企业,数量最多,产品多以简易二层为主。 第一、第二类型的企业发展已有十年以上的历史,据2014年统计,全国取得制造资质的企业超过 400多家,其中保持较为稳定生产的前30名企业为: 深圳伟创自动化设备有限公司(升降横移、巷道堆垛、垂直升降、平面移动,简易升降、多层循环、汽车专用升降机、汽车转盘、塔库、垂直循环类) 杭州西子石川岛停车设备有公司(升降横移、垂直循环、垂直升降、平面移动、汽车专用升降机、简易升降、多层循环类) 山东莱钢泰达车库有限公司中(升降横移、平面移动、垂直升降、简易升降、汽车专用升降机、巷道堆垛、水平循环类) 唐山通宝停车设备有限公司(升降横移、汽车专用升降机、简易升降类) 许继集团有限公司(升降横移、简易升降、垂直循环、巷道堆垛、平面移动、汽车专用升降机、垂直升降类) 深圳怡丰自动化停车设备有限公司(升降横移、巷道堆垛、垂直升降、平面移动、简易升降类) 杭州友佳精密机械有限公司(升降横移、多层循环、垂直升降、平面移动、汽车专用升降机、简易升降类) 上海涌源自动化系统有限公司(升降横移、汽车专用升降机、简易升降类) 江苏双良停车设备有限公司(升降横移、简易升降、平面移动类) 潍坊大洋自动泊车设备有限公司(升降横移、垂直升降、简易升降类) 上海剑峰停车设备工程有限公司(升降横移、水平循环、汽车专用升降机类) 北京鸿安停车库制造有限公司(升降横移、垂直循环、多层循环、简易升降类) 北京鑫华源机械制造有限责任公司(升降横移、简易升降类) 上海万强机械车库制造有限公司(简易升降、升降横移、汽车专用升降机类) 北京华北天源停车设备有限公司(巷道堆垛、垂直升降、升降机、升降横移、多层平面移动类) 北京韩中停车设备有限公司(升降横移、垂直升降、巷道堆垛、多层循环、简易升降类)  北京大光新元停车设备有限公司(升降横移、简易升降、多层循环、汽车专用升降机类) 上海天地岛川停车设备有限公司(简易升降、升降横移类) 浙江艾耐机械有限公司(升降横移类) 北京白唇鹿停车设备制造有限公司(升降横移类) 浙江镭蒙机械设备有限公司(升降横移、巷道堆垛类) 昆明竭诚工贸有限责任公司(升降横移、垂直循环类) 上海旭川自动化机械有限公司(升降横移类) 上海浦东新区远东立体车库装配有限公司(升降横移、汽车专用升降机类) 上海意达电梯自动停泊系统工程有限公司(垂直升降类) 济南开辰立体停车设备有限公司(升降横移、简易升降类) 广州广日电梯工业有限公司(升降横移、简易升降、垂直升降类) 北京恩菲科技产业集团(升降横移、平面移动、简易升降类) 3. 立体车库生产企业调研的基本情况 考察调研了国内具有代表性的立体车库生产企业,分别是北京鑫华源、山东齐星、上海泊鼎和杭州西子石川岛。 北京鑫华源在生产煤矿机械的基础上发展起来,具有一定的研发、制造能力和市场份额,但目前规模较小,市场竞争力不足。 山东齐星是一家综合性企业集团,电力、建筑、化工、送变电线路铁塔、立体车库和其他商业经营,属上市公司。 齐星立体车库产品主要是以升降横移、梳齿式塔库为主,生产规模和市场份额在行业属中等,产品销售对象以机关社团的单位和商业车库为主,具有一定的研发力量。主要生产资源是借助铁塔生产线,其中包括型材下料、热浸锌防腐处理等。 山东齐星在机械产品方面是主业(线路铁塔)+辅业(立体车库)的生产方式,资源共享,经营分开。有优势,技术研发和产品品质以及管理方面有提升潜力。 上海泊鼎是产业园区企业,公司是以产品技术研发和市场营销为龙头,生产基地规模小,生产制造分散到协作单位,采取合作、租赁形式。产品的技术特点是国内五层无避让升降平移车库,主要市场是机关社团、商业车库,企业的营销特点是多样性,设备销售、安装维保、技术转让、项目BOT等。 上海泊鼎生产规模和市场份额在行业属中等,产品类型较多。企业有意愿今后开展双方多样化合作。 杭州西子石川岛是国内立体车库行业的领军企业,属合资企业。技术研发能力、生产装备和制造能力一流,公司具有完善的管理和丰富的资源条件,企业对品质的追求达到了名牌高度,研发、制造、营销、维保以及品质试验改进已经形成了体系化的管理方式。代表了国内先进企业的水平。 杭州西子石川岛产品类型多,高科技技术含量高,产品品质保障性好,工业化试验能力强。由于西子石川岛是合资企业,研发、生产和管理领域具有知识产权的保护要求,没有采取与其他企业合作生产的意愿,完全是一体化的管理方式。 西子石川岛的特点是管理先进、技术力量雄厚、生产设备与制作工艺先进、标准化作业。西子石川岛是我国立体车库行业发展的标杆。 通过对以上生产企业的考察和侧面了解到的信息,对目前立体车库企业现状、技术水平和今后的发展趋势的判断、对立项开展分析提供了帮助,也给我们带来一些思考。 根据目前机械停车行业的发展情况,我国的生产能力和产品的适应性还远未达到市场的需求,大部分企业处于相互仿造和低水平生产的阶段、传统的工业生产和管理的方式,产品的价格水平和利润空间还处于低价竞争的模式。这些生产企业反映的共同问题是,社会需求量大,需求方向的多样化,产品类型的多样化,但终端市场难形成。这中间,包含了多种因素,除了需要政策层面,立法、立规搭建供求平台这个最为关键因素外,机械停车设备被用户了解、认知、接受,形成刚需、其功能满足便捷性、适应性和安全性,对企业来讲,是至关重要的。 西子石川岛的发展给我们提供了很好的启示,这就是:起点要高,要创建品牌,要拥有自有知识产权和标准化生产,要达到较强的产品规模。实现这个目标,就要跳过初级发展的阶段,要借力。 4. 立体车库功能划分 按照立体车库的功能性划分,可分为简易、多层和智能型三大领域。简易车库大多为二层,较多用于商业和高档社区的地下停车,基本上属于一机一控,现场操作,闸口管理;多层车库大多用于机关、企业或公共场所地面停车,目前应用较多,可以实现集中控制、远程控制,IC卡管理方式;智能型立体车库属于高端产业,多用于商业性大型停车服务市场,支持移动终端,实现互联网交互平台,出行停车查询、预订车位,实现自动计费支付等功能,国内目前属于发展阶段。 5. 国家规定的立体车库类别 按照国家特种设备制造许可目录规定,共分为9类: (1)升降横移类 (2)垂直循环类 (3)多层循环类 (4)平面移动类 (5)巷道堆垛类 (6)水平循环类 (7)垂直升降类 (8)简易升降类 (9)汽车专用升降机类 6. 立体车库核心技术分析 立体车库按照功能,分为简易、多层和智能型三种类型,简易立体车库和多层立体车库,无论从结构、运行机构和电气控制上,都是成熟的、传统的机械制造和电力拖动系统的集成,所不同的是要根据运行管理的要求,增加现代通讯、数据采集和计费功能。智能型立体车库是一种现代化的工业产品,它集中了自动化控制、人机智能界面技术等。目前,我国立体车库的发展尚处于低级阶段,产品主要集中在简易、多层的立体车库市场,开发自动化程度高、人机智能型的高端产品需要技术投入和市场的支持。 立体车库的运行安全性、耐久性和操作的便捷性,是立体车库赢得市场的关键点,也是技术开发的核心点。从事机械制造的企业和科研单位,都可以根据常规的技术理论应用,开发该类产品,市场上的简易型和多层立体车库传动机构、结构形式,基本上大同小异,互相模仿;电气配件、传感元件都是标配,专业厂家生产。低端产品没有真正意义上的核心技术可言。 7. 社会对立体车库的认识 政府对立体车库正面的评价是主导,技术专家的分析也比较积极。但是实际情况是,社会对立体车库是叫好不叫座。 【下述实例引自网上信息】 十几年前,一些立体车库率先出现在北京市一些新建小区,当时“高大上”的事物,如今却成了小区的累赘。北京晨报记者走访了市内多个有立体车库小区,发现年久失修的车库不仅停不了车,还因占地让小区停车的地方少了,一些业主有拆了车库的建议。成了摆设的立体车库该不该拆,拆了之后又该何去何从?北京晨报记者在朝阳区望京西园四区内看到,两层立体车库仅一层停了几辆车,需要手动操作才能升降的二层车库已严重锈蚀,有的车库甚至连一层也空着,四周的铁丝网上晾晒着居民的被单和衣裤。甚至有居民不知这就是当年建成时 “高大上”的立体车库。据一位在小区居住了十余年的居民介绍,车库修建于上世纪九十年代末,“刚开始还有人用,后来就没有人再用第二层”。小区居民郭先生称,停车需求越来越大,“下班晚就得开车绕着小区找空位。如果这个立体车库能利用起来多少能减轻点压力”。在小区里一共有六个立体车库,二层都已闲置,有的甚至连一层都没有停车。望京西园四区物业工作人员解释称,车库二层损坏无法使用,但车库非物业所有,而是属于开发商,“不是物业财产,也没有这笔资金,维修和拆除都难”。 同样的情况也发生在大兴区宏大南园小区,小区内有两个钢制立体车库,每层高约两米,第一层近二十个车位内整齐地直停着车辆,其中部分车辆蒙上厚厚的灰尘,而第二层则被吊起,悬在空中无车停放,钢材连接处已锈迹斑斑。 小区内车辆多停在道路两侧,有的车辆还停在了路口,留下一个勉强可供人通行的空隙。“倒像是个烂尾楼的钢架子了,外面来的人哪知道这是车库?”居民韩先生说,“这个立体车库坏了几年,现在也就是个雨篷子的作用。” 弃用原因是立体车库缺少维护,停车入位不方便。郭先生表示,在小区立体车库刚建成的时候大家是很乐意使用的,“后来在新闻里看到类似的车库发生故障,要么是上面的车掉下来砸了下面的车,要么是铰链坏了停上面的车放不下,就不太敢用了”。记者在望京西园四区看到,车辆要开进此车库需要两侧轮胎分别驶入两条只比轮胎稍宽一点的钢架内。宏大南园的情况略有不同,一整块钢板取代了两条钢架成为车位,但仍比较狭窄,“车位小,不容易停进去。”一位车主说,“也不够高,稍微大一点的车不容易进去。”除此之外还有车主表示,车库本身一旦生锈,降雨时雨水会带着铁锈滴落在车身上,“锈迹很难清理”。 在这几处有立体车库但使用不便的小区,都存在停车难的问题,有的车辆在小区便道等非停车区域藏身,影响行人通行,有的车辆在小区外的道路两侧违法停车,不少业主表示:“如果立体车库能利用起来,能解决相当一部分停车问题。” 与宏大南园一街之隔的宏大北园则是另一番模样:小区内道路旁辟出的停车位上方搭建着铁丝网供植物生长,三层高的立体车库干净整洁,顶层有雨篷,每层的高度都大于之前的车库。据小区业委会前主任路军港介绍,宏大北园在六年前并非如此, 200多个停车位远远无法满足居民的需求。与物业协商无果后,业主们成立了首届业主委员会,集资修建立体车库,“需要车库的业主分三次交了2.2万元,总投资130多万元。”路军港说,“参与投资的业主有22年的使用权限,虽然和其他未投资的业主一样每年交1800元租金,但每年会返给这些参与投资的业主1000元,直到业主收回最初的投资款。” 路军港表示,目前北京小区内立体车库多为开发商建设,开发商对立体车库有所有权,也有维修的义务,“但立体车库维护和运营成本高、收益少,有的开发商并不重视。”路军港说,“同时物业费中无此项支出,就陷入了这样一个修没法修、用没法用的境地。”  专家建议,小区的立体车库存留业委会要出面。市政协委员、市建筑设计研究院有限公司副总建筑师郑实表示,相比地下车库,地上立体车库虽然造价较低,但易与小区地面功能冲突,“不能一味鼓励三环内老旧小区修建地面立体车库,一是会对市内交通造成更大压力,二是可能会对小区的绿地广尝消防通道等设施造成侵占”。业主集资建设立体车库的举措得到了郑实的肯定,“在相关规划与手续都合法的前提下,业主集资建立体车库、实现小区内停车问题的居民自治,这是一个可取的发展方向。” 望京西园四区的一些业主提出,对于无法使用的立体车库,应该拆除或重建。对于已建成但无法使用的立体车库何去何从,路军港建议小区业委会可先与开发商沟通,“若开发商拒绝修理,业委会可以筹资先行修缮,修缮完毕后可起诉开发商要求赔偿”。 通过北京市居民区的立体车库几个典型案例,可以看到,立体车库设备的安全性、耐久性和便捷性不达标,没有建立完善的运行管理和日常维护的体系,不解决立体车库产权受益和责任关系,就不能很好地发挥立体车库的作用,甚至是阻碍城市立体车库的发展。 发改委2015年8月发布《关于加强城市停车设施建设的指导意见》,提出鼓励建设停车楼、地下停车场、机械式立体停车库等集约化的停车设施。 表明了政府对立体停车设备发展的主导意见。 8. 效益分析 简易立体车库按车位计算,销售价格2万元以下,多层立体车库价格2万以上,如果建筑物要求标准高的多层立体车库价格还要高些,有的达到5万元以上。除去材料、人工费用等附加成本,制造利润空间不大,效益主要依靠市场投放量和管理经营取费。 目前高档居民小区专用车位的出售价格不低于10万元,年租用费2000元~5000元,为社会提供公共服务的停车位,按照安信证券测算,停车收费的静态市场空间达到约5000亿元。如果与开发商开展合作,以提供设备换取经营管理权,通过为社会增加停车空间的方式,使产权方和经营方双方获利,将是一个获取经济效益的途径。 9. 市场开发的切入点和条件分析 我们拟意开发立体车库,市场的切入点是结合集团公司的房建工程项目,配套开发。由于我公司在机械制造领域缺乏经验和基础,在立体车库产品制造、技术研发方面完全空白。因此,必须采取项目联营的方式,培养业务人员和技术人员,积累工程服务经验和制造技术知识,逐步实现长远的战略构想。要注意两个因素,一是不要加大固定资产投入,要充分利用现有设备条件,采取零部件标准化采购、仓储化生产模式;二是要重视经营性市场的开发,承接停车场的经营管理业务,建立起设备供应、日常维护、运行管理的一条龙社会服务体系。 10. 市场运作的几点建议 (1)市场定位与政策推动 如果我们把解决居民社区停车难的问题作为进入市场的首选,就要充分了解这个市场开发的技术难度。首先,居民社区存在着项目规划的审批,其中包括办理土地使用、消防、建设管理、交通、市政市容等等一些列的行政管理部门的流转批复手续,没有政府部门的统一协调,立体车库项目在居民社区这个需求量最为广阔、最为急需的市场就无法落地。作为生产企业,没有途径和手段解决这些行政性手续问题的原因之一是:产品营销对象的主体身份不确定,解决居民社区停车难,首先权限归属于居民社区土地开发商的建设规划、社区街道等管理机构,大部分社区的停车位置的土地属公共所有,而土地开发商如果事先没有规划立体车库,社区形成后就很难再次规划和投资,老社区只有通过街道办事处等政府办事机构,但这些部门无法开展项目立项,生产企业无法去办理相关的审批手续;其二是:居民社区现有可供建设立体车库的地面,不具备商业经营的条件,谁投资、谁使用、谁管理、谁受益这些问题没有得到解决,生产企业不知道和谁打交道。鉴于存在这些问题,生产企业在没有政府牵头协调的情况下难以有所作为,这是迄今为止,尽管社会有迫切需求,各方都有共识,但这个市场很难打开的症结所在。 目前了解到的情况,确实有些社区安装了立体车库,但这些社区都是机关社团的家属区,与社会上商业开发的居民社区、老城区的居民街道社区不同,因为机关社团家属区有明确的资产、物业管理权属,投资、受众、管理或经营主体明确。 因此,如果瞄准了居民社区作为主要市场对象,就必须通过政府管理部门主导,结合整治市容、改善环境、解决停车占道、释放空间、缓解交通拥堵等一系列综合治理政策和措施出台,逐步分批分阶段地试点推广立体车库。政府牵头,企业配合,才能做出文章。 (2)必须通过建规立法来推动 居民社区立体车库项目,其本质是为受众提供公益性服务的基础设施,如同我们生活中的水、电、气、暖设施一样。现代化生活方式的核心内容是舒适化和便捷性,随着城区建设规模的发展,尤其随着大型城市的功能外延、转移,人们的交通需求越显重要,一户多车的局面不会减少。那么政府就要认识到,提供更多的车位空间是人们生活的基本需求。但是,居民社区立体车库又不同于一般的基础设施,由于它要挤占公共土地资源、涉及多个部门建设规划和管理审批、需要必要的投资和维护、具有带收益性的经营。所以,必须在规章和法规的框架下才能有计划地开展居民社区立体车库项目实施。这其中包括,建设规划审批一揽子手续谁承办、划定街道和公共用地禁止停车红线、立体车库投资和管理经营主体以及定价取费标准等等。有了政府的建规立法,解决了承办主体和责任主体,解决问题的技术层面就简单多了,例如社区有什么样的需求,适应什么类型的立体车库,整体布局和设计规划、景观环境协调等等都可以量身定做。 (3)经营方式应走多样化的道路 以走多样化道路的方式开发居民社区立体车库是为了适应不同社区的需求提出来的。我们知道,有的社区通过居民委员会、物业、街道把办事处统一领导,投资方、管理方身份明确,可以 通过政府采购、商业运作、开发商与物业管理模式建设立体车库;有的社区不具备投资方或管理方的,可以通过生产企业以租赁方式将立体车库建成后,出租使用。前者,是企业把产品卖给出资人,由其经营管理,后者是企业把产品租赁给用户,企业采取自主经营管理或委托运营管理,在收益中支付受委托方的劳务费和其他消耗性支出。无论采取哪种方式,企业改变传统的经营模式,以多种渠道进入市场,采取互利原则,是客观需求给我们提出的市场研究课题。 (4)形成品牌和专有技术,建立品质、服务和效益的一体目标 立体车库在中国已有二十多年的发展历史,国家对产品建标、实行特种设备管理也有十余年,国内分布着大大小小近三百余家生产企业,德国、日本、韩国等国是立体车库开发应用比较多的国家,我国和国外产品类型基本相同。立体车库的规格型号和技术发展,表明这类设备产品的技术已经是成熟的、生产工艺和功能品质已经达到定型化生产水平。虽然我国城市交通拥堵、停车困难的情况反映日益突出,但有效地解决仍有很长的过程。我们瞄准这个市场,认为具有良好地前景,就应当把建立产品的企业品牌作为立项的首要目标,把产品的品质、为用户提供优质服务作为我们行动的宗旨,围绕这个目标筹划我们的资源准备。 (5)不宜采取投入大规模加工生产线和设备 根据目前国家倡导的产业结构调整政策,我们不能走重复制造、加工的旧生产模式,而是要利用资金周转的良好基础,采取现代化的仓储式、订单化的制造业新模式。这种制造模式在国外已经广泛开展,国内在家具行业已经发展成熟,国外在中国的投资企业也大多采取这种方式。仓储式、订单化生产模式是建立在标准化基础上,在工厂没有加工生产作业,所有产品就是组装和试验,产品所需的零部件、结构件、电气元件和标准件采取订单式采购,选择性价比最好的企业生产,利用现代物流便利条件,根据生产产品的类型批量采 购、仓储式管理,车间生产人员按照程序编排的提料单进行备料、组装调试和试验。这样做的好处是,固定资产投入少,一线工人数少,资金周转快,能源消耗和环保费用低,具有可靠的质量保证措施,企业把主要精力放在技术管理、技术研发、中间试验和市场营销、信息反馈和设备维保的环节上,会加快产业发展和市场开拓的进度。 (6)加快人才队伍的培养 一个企业开发新产品,要得到良性地持续发展,一定要有一支专业人员队伍,形成与产品开发有关的技术氛围,这个队伍包括策划、设计、管理、检验、市场各方面的技术人员。俗话说,卖什么吆喝什么,就是这个道理,技术氛围要从技术培训、标准宣贯、技术设计、市场分析、生产管理等环节逐步形成。基于这一点,要未雨绸缪,在立项初期,提前规划队伍的建设。 注:这份材料作为项目可行性研究阶段的前期分析,由于时间原因,有些问题不是讲述的很清楚,仅作为意见沟通,谨此。(2015) 本文档由香当网(https://www.xiangdang.net)用户上传 本文档由香当网(https://www.xiangdang.net)用户上传

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    yangws

    贡献于2018-04-02

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