物业管理的工程管理


    物业理工程理


    物业理概念

    1 物业定义

    物业指已建成投入建筑物构筑物场设备设施包括进消费领域房产住宅墅厦商场写字楼园林等

    2 物业理概念

    专门理机构已建成投入物业产权(发展商)(业委员会)签订济理合方式负责物业事行政公设施设备运行维护公众事务服务物业理物业公方公设施公众事务理(业租户)提供层次全方位综合性优质服务



    二物业理象

    物业理围绕着"特定象专门物业理营机构员受物业者委托根国家关法规合规定求运现代化理济手段建筑物公配套设施场清洁卫生安全保卫公绿化道路养护实施统专业化理物业者提供高效优质便捷济综合服务



    三物业理核心服务

    1 物业保值增值

    2 户服务创造良工作生活环境
    物业理非理机构第三产业友偿出售智力劳务服务性行业
    物业服务做:时间+空间+服务
    时间365天分分秒秒提供服务
    谓空间保证业良空间环境停电漏水 绿化清洁
    良生活安全

    3 社会服务:房产稳步提高发展速度理新兴物业社会问题
    4 企业服务求效益物业理公司出售智力劳务营型企业利润收取微利¾¾理酬金生存服务行生存赖业租户限理酬金运行机制做独立负盈亏营






    工程理重性


    工程理物业建设基础工作

    物业质量优劣取决物业设计水工程施工质量坏设计中遗留少问题物业理处十分动境物业质量受严重损害慎重业租客没完没投诉理员疲应付



    二优秀物业理必须具备良硬件软件

    物业理硬件物业设计水工程符合物业理求高水设计优良工程质量物业价值提升

    物业理软件指物业理水通理实现物业进行科学理提供高水优质服务



    三物业理行业现实情况反映出必须加强工程理

    设计者物业理特点缺乏解片面追求设计指针标新立异遗留少问题发展商市场影响改变工程设计施工中途改变物业功物业投入时发现难补救物业设计工程施工中户二次装修求消防供电等方面满足客户求发展商物业理公司必须加强工程理









    工程理基求


    工程理物业工程设计施工竣工验收投入全程理

    物业工程设计时求物业功组合较准确定位果发展商行组织物业理公司承接物业理务求早期介入工程设计咨询工作

    工程施工理发商般聘请监理公司进行监督工程施工监理公司务监督施工单位否图施工否符合施工质量代表理公司施工中发现符合理服务求问题提出整改意见专业物业理公司发展商提出报告争取支持

    工程竣工验收物业投入关键阶段理公司应全面参收楼设备系统验收工作



    二工程理基求

    1 工程设计理基求

    物业功组合否合理
    供电系统配置容量结线系统负荷分配计量否满足安全户需
    中央空调系统选 型系统设计否合理送排风系统否完善
    排水系统否充分考虑水排水需
    消防系统否布局合理动报警否满足二次装修扩容需
    电梯扶梯选型否先进满足物业功需
    物业绿化车场理布局否合理完善

    2 工程施工理基求

    工程调度会解工程进度施工质量情况
    修改建议物业理条件更加完善
    进工程分部试验验收工作掌握公设备质量情况
    收集资料编制公设备系统理制度操作规程作准备

    3 工程竣工验收阶段理求

    参工程竣工验收工作计划步骤分部接物业
    穗广州市建设工程 档案移交办法参加工程竣工资料交接工作
    参加发展商监理公司施工单位物业理公司进行业巡楼检查施工单位继续整改完善
    竣工验收程中作业二装修设计审查施工理工作





    工程理应注意问题


    工程设计常出现问题

    1 电气方面

    物业功定位准导致供电负荷严重足现象
    设计单位物业理特点够解造成公明电力浪费
    户二次装修需求缺乏解楼 供电负荷 分配没留余
    中央空调机组电缆选型没采封闭母线条电缆联供电机组出力受限制

    2 中央空调系统方面

    设计部门没考虑空调负荷日夜相差实际情况选制冷量机组造成马拉车"电力浪费现象
    中央空调系统回风量忽视回风口布置否合理否会降低制冷效率

    3 消防报警系统物业理重安全没充分考虑二次装城增加烟感器数量查消防动报机否留足够备回路



    二施工程常出现问题

    1 鉴定高压开关柜产品质量保证
    2 非阻燃型电缆供电系统存严重隐患
    3 中央空调机组电缆敷设质量差限制机组出力
    4 排水系统施工未充分考虑防洪措施
    5 室隔水层施工质量差 电梯底坑渗水断
    6 动喷淋系统度试验认真天花施工进行试验时漏水造成天花损坏
    7 中央空调系统冷冻水系统保温质量良特接口处遗漏保温造成滴水事
    8 计算机群控电梯机房没认真进行防尘通风处理
    9 柴油发电机带负荷试验满负荷 试验甩负荷试验忽视
    10 厦防雷系统施工质量符合求留隐患



    三竣工验收阶段应注意问题

    1 严格规定检查列工程资料否齐全:

    建设文件:立项报批文件
    竣工验收文件:工程建设结报告竣工验收报告
    工程质勘察报告
    初步设计文件:初步设计技术设计文件
    施工单位施工验收记录:施工理测量验收记录排水电气安装记录空调安装记录
    竣工图

    2 重点检查列文件:

    电梯投入试验必须市劳动局建委电梯安全质量监察站验收合格
    变电必须市供电局(区供电局)安全监察验收合格投入运行
    中央空调系统必须生产厂调试合格正式投入运行
    消防动报警系统必须资质水 工程公司调试合格
    消火栓动喷淋系统必须市消防部门验收合格投入运行
    物业全面投入运行前必须质量监督站消防部门综合检查合格投入

    3 分部接物业容
    接物业时应遵循先收建筑物收公系统原接建筑物时应验层收层层公系统验收逐试验接首先应供配电系统消防系统进行检查验收

    建筑部分验收接容包括:
    a 单元天花墙壁玻璃幕墙明通讯盘风机面门窗卫生设施否齐全完
    b 公信道公井间(包括茶水间新风机房配电间井间电缆井间通讯间)
    c 广场绿化带停车场车道防空避难层设备层进行检查作出记录
    高低压配电间低压供电系统:
    排水系统检查验收接
    中央空调通风系统检查
    电梯扶梯检查验收
    消防系统检查验收
    通讯系统检查接
    电视保安系统检查接

    4 消火栓系统动喷淋系统必须施工单位检合格处备状态
    5 必须严格审查二次装修图纸
    6 消防部门报建规定:建筑面积超80m2装饰工程必须消防部门批准



    工程理设备理关系

    熟悉公系统设备情况制定列设备理制度:

    1 工程部职责理范围
    2 工程部组织架构
    3 工程部级员岗位责制
    4 工程部总值班制度
    5 设备定期校验制度
    6 安全工作制度
    7 工程维修物资理制度(包括材料配件储备定额制定)
    8 机具仪器工具理制度(机具仪器工具配置计划)
    9 检修理制度
    10 变电理制度
    11 电气行事处理规程
    12 低压电器维修理制度
    13 电梯(扶梯)理制度
    14 排水理制度
    15 中央空调理制度
    16 柴油发电机理制度
    17 弱电系统理制度
    18 机械停车设备理制度





    二根物业设备情况制定运行方案

    物业设备运行方应根流少气候条件作息时间市场淡旺负荷状况着安全济服务原制订合理中央空调系统电梯系统排水系统供电系统运行方案满足户需节省源




    三制订列应急措施:

    1 物业防洪应急措施
    2 预防震应急措施
    3 玻璃幕墙损坏应急措施
    4 台风袭击应急措施
    5 应付火警措施
    6 电力中断应急措施
    7 饮水中断应急措施
    8 电梯困应急措施
    9 突发事件应急措施

    见物业理员介入工程理物业理良基础保证良物业硬件时条件创造良理软件创造优秀物业理提供保证














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    文档贡献者

    d***i

    贡献于2016-12-26

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