解读伟业顾问2001年北京房产市场预测报告
市场研究中心
2000年房产市场预测基受住市场现实考验业外朋友肯定意识存着问题：系统性逻辑性做够然18条预测角度相条预测间逻辑关系较意凌乱出预测系统性够强二预测定性定量辅然定性预测基伟业顾问京城楼市年验握够严谨力度强感觉第三预测完全局限公司部没集纳方观点预测思路眼界够开阔外重足追求预测全面性观点流泛泛观点较保守含糊思想够尖锐包含没太高预测价值长期趋势预测预测容quot说说说知道温吞水感觉样做预测固然会出错实际价值难免折扣
2001年北京房产市场预测总结2000年预测验教训提出条基原：首先系统性方面着粗取精抓住矛盾原价格预测目标供需预测核心预测限定5层次分供需成价格市场产品包括11方面范围外问题基没涉样做便遗漏相信帮助公众更清晰解市场脉络会更意义二增强预测科学性准确性广泛收集相关统计数分析文章加仔细推敲分析预测中强调事实说话数说话正文附录量背景资料篇幅更超预测报告正文样公众更深入解预测身相信会帮助克服预测局限性广泛征集公司部仁观点基础众业朋友充分交流意见反复预测结果具备更广泛意见基础更元观点视角面分五部分伟业顾问2001年北京房产市场预测报告作出全面解读
第部分 供需预测
供求关系影响价格走素房产众影响素综合反映供需求预测包括总供量总需求量二者相互关系预测包括供需求结构预测里影响总供重素市场投资进行预测
2001年商品房市场总供总需求相互关系基判断：宏观济趋商品房市场需求持续快速增长市场供会进步释放预计供增长快需求增长明年半年市场竞争形势趋严峻
2000年前三季度济运行情况中国宏观济已摆脱亚洲金融危机带利影响消费出口投资三架马车拉动国民济开始出现转机2000年北京市前三季度实现国生产总值16934亿元年期增长11总体济运行良根国家信息中心济预测部预测2001年中国济呈现良高增长低通胀格局济增长速度达85宏观背景作高科技产业中心北京市明年继续保持较快增长速度
济繁荣方面提高居民支配收入增强居民购买力方面未收入产生良预期市场潜需求加速转化效需求2000年年底中央国家机关发放20亿房补带动市属机关类似举措成带动2001年市场需求积极素银行纷纷出台政策促进住房贷款业务发展市场需求提升起推波助澜作根伟业顾问客户调查资料分析着购房时代2001年京城购房群金字塔继续移明年市场整体需求量继续攀生
2001年市场总供量保持强劲升势头2000年市委市政府发布文件决定加速京城绿化隔离带建设准备3年时间完成60方公里绿化务筹集绿化隔离带建设资金允许控制绿化隔离带中开发部分商品房带动批绿化隔离带住宅项目2001年投放市场外明年加入WTO申奥活动等利消息开发商2001年京城房产市场前景充满信心投资断扩趋势总体2001商品房市场总供增长速度超总需求增长速度供求间总量差距日益显现竞争局面更严峻
供需求结构预测：
前期开发成刚性明年商品住宅市场供产品总价80120万元房子市场流客户总价3050万元住宅需求匹配矛盾需较长时间方解决
着绿化隔离带建设扩土供面积土位四环五环间农田价格较低拆迁成高2001年土成降房产开发周期较长低价项目会马投入市场明年进入市场项目年年取土项目相言土成较高成刚性决定明年商品住宅市场供总价80120万元房子方面着购房者金字塔移然购房者总量增加房屋总价承受力会降根伟业客户需求调查分析认2001年市场需求流产品总价3050万元间房子说明2001年房产市场供需求结构匹配矛盾短期易解决
投资量预测结果：房产投资渠道呈现元化投资量涨
2001年房产投资呈现元化新增投资外投资行业游资外商投资市融资等渠道中尤外行业投资值关注
2000年北京市房产市场供求两旺业绩俗入关北京更作中国政治中心独特位成跨国公司进驻中国前哨北京新济蓬勃发展进步提高集团购买力巨市场需求较利润空间相宽松竞争环境外房产开发企业北京房产市场产生良预期纷纷筹备进军京城房产市场北京房产市场注入新投资
2001年中国加入WTO许行业贸易金融零售业等投资风险竞争压力增投资回报率面幅滑坡危险保证较高投资回报率规避投资风险房产相IT生物工程等新兴高利润行业具低风险高回报行业特点成行业游资理想选择
目前中国房产企业中外资参企业达5000家（包括港澳台区）占全国房产开发企业总数20％年全国房产企业利外资已逾40亿元[1]进步扩利外资规模国政府关部门出台系列优惠政策需资金通关渠道进行融通投资者获利润规定交税汇出等外新房改政策推行房产业结构进步调整房产发展日趋理性化规范化更加坚定外商投资中国房产业信心巨房产市场断改善投资环境较丰厚回报国房产业成外商竞相投资重领域
19921994年房产市场度火爆造成济虚假繁荣通货膨胀1994年半年开始中央时出台抑制房产市场热系列政策199519961997年中国证监会暂考虑新房产企业市名控制房产企业市着宏观济通胀转紧缩市企业选择机制断完善年房企市开始解冻定程度解决房产业发展面资金问题
第二部分 成预测
成影响价格重素房产综合成预测：融资成土成降房产综合成出现定降空间
2001年引致房产综合成降素体现土供应量相宽松开发资金相充裕两方面着绿化隔离带建设年开始启动规划34年时间完成绿化60方公里面积务绿化隔离带建设中允许农民住房建成前提集体济组织开发部分商品房市出售收入补偿拆迁新村建设绿化建设建设农民住房屋市出售商品房例1：05[2]绿化隔离带建设增加土级市场供应量利抑制土零级市场[3]炒买炒卖行降低土成外加快工程进度北京市绿化隔离带区建设总指挥部出台条龙审批制度[4]审批绿化隔离带中建设项目缩短项目开发周期减少融资成
时存促成升素产品品质提高室厨卫精装修房正逐渐取代毛坯房成市场流产品建筑外装涂料面砖发展二国家已出台政策严禁建筑中粘土砖铸铁等建筑材料目前市场代材料价格相较高
述影响素等品质求认推动综合成降素相更突出综合成存幅弹明年房产综合成定程度降势趋
[2]引：北京市民政府办公厅印发市绿化隔离带区建设领导组〈关加快市绿化隔离区建设暂行办法〉通知 北京市民政府办公厅文件 京政办发[2000]20号
[3]土零级市场：指未办理土出划拨土权未政府关部门审批私转形成市场
[4]引：关进步明确市绿化隔离区建设项目条龙审批制度关工作程序通知 北京市绿化隔离区建设总指挥部 京总指发[2000]11号
第三部分 价格预测
根前两部分预测结果已市场价格走势体握价格预测单列成部分目：方面述分析基础出价格走势明确结方面通价格结构剖析深化价格走势认识首先出总体观点：市场出现两极分化豪宅低总价房趋热低价房例升导致商品房加权均价格降
根文中商品房需求结构分析认明年住宅市场凸现两极分化现象具体表现豪宅低总价房会成市场中热点中档楼盘市场体位保持市场热点恐怕集中中档楼盘豪宅客户定位高收入成功士购房置业首素价格项目品质带产品附加价值（非物质价值）衬托身份位豪宅够满足客户心理需求特点市场情况豪宅供应市场北京远没形成前景市场空白着购房时代购房客户群金字塔移方面购房者居住条件较差改善住房条件愿迫切方面收入水较低购买力强批购房者言价格选择住宅首素总价较低品质差项目成批客户抢手货
迎合般消费者住房需求2001年更低总价住宅投放市场低总价房住宅产品中占例提升引起综合房价回落
第四部分 市场预测
市场预测部分细分两层次第层次物业类型角度住宅市场相关类物业市场走势进行预测包括济适房写字楼市场二三级市场层次空间角度京城区域市场演变趋势进行预测
济适房市场预测：济适房开发面积缩价格涨
根抽样调查北京市民中42％购房承受总价20万元房子27％购房承受总价20万元30万元房子济适房项目政府高限价米2350元4450元间套总价30万元左右[5]正满足需求市场潜需求极1999年北京市竣工150万方米济适房已抢购空2000年济适房计划开复工面积达918万方米中续建年已批济适房318万方米新开600万方米年底前计划竣工150万方米目前回龙观天通苑出现没房卖断顿现象数千户居民排队等着买回龙观二期天通苑四期房子说济适房供应求争事实受供求关系影响国家济适房明确限价济适房价格存涨动力
然理济适房效解决中低收入家庭居住问题两年实践暴露济适房存问题体现：补贴方式合理二土偿划拨符合土制度改革方 三购买象没限定四济适房购买象位置户型质量周边商品房相差具定价格优势损市场公竞争五产权清晰问题城市中体现部分城市开始考虑取消济适房政策探索解决中低收入家庭住房问题方法海市政府决定海住房供应完全通市场进行调节形成销商品房外销商品房两渡性交易通道终形成统商品住房市场廉租住房保障体系起终成海两住房体系南京市8月15日宣布取消济适房政策改低收入者提供廉租房面述问题政府关部门正加紧制定相关政策法规控制济适房购买条件开发量政策法规尚未出台前政府会谨慎控制济适房开发量2001年济适房开发面积会缩
伴绿化隔离带建设公路环成商品房开发热点区该区位济适房集聚区位前文已提绿化隔离带建设带土成融资成降带绿化隔离带商品房价格降等品质商品房济适房价差缩商品房部分起济适房作解决中低收入家庭住房问题2001年济适房会象2000年火
2001年写字楼市场总体趋势：
租售市场两旺较言租务市场更加乐观
京城写字楼市场供量1994年国家开始甲级写字楼开发量进行控制写字楼入市量根伟业项目监测1999年15栋写字楼入市建筑面积总计约68万方米1998年减少43万方米截止2000年11月底新入市写字楼约90万方米较年投放量涨尤半年写字楼新盘较集中写字楼开发周期较长半年开工写字楼年陆续投入会明年写字楼市场造成击中关村高科技商务中心（中关村西区）2000年6月开始拆迁规划100万方米总建筑面积5年陆续投放市场短期会造成写字楼市场供量幅涨见2001年新市写字楼面积增加幅度会
写字楼市场需求量19971998两年受亚洲金融危机击许亚洲公司（韩国日）纷纷减少华投资中资企业紧财政政策开始慎重投资写字楼需求量萎缩进入1999年写字楼租售市场持续滑势态控制开始进入稳发展期99年半年京城网络公司异军突起年底中美签定市贸双边准入协议标志着中国WTO迈出重步写字楼市场需求增长带强劲推动力统计写字楼市场景气1998年尚约68万方米甲级国际甲级写字楼购置租赁见1999年2000年写字楼入市新盘总量情况2001年写字楼市场保持供需两旺相乐观局面
图1 北京市写字楼供应量
根伟业监测1997年京城写字楼市场划分两阶段19971998年第阶段售价租金指数路滑19992000年第二阶段写字楼市场进入消化盘整期市场走势较稳2000年2季度开始写字楼销售市场需求量升写字楼售价回落标志着销售市场价市局面扭转写字楼出租市场触底反弹租金慢慢爬升指数走势2001年写字楼租金指数继续扬写字楼收益率增加带动销售市场需求涨价格扬
图2 北京市写字楼售价租金指数
2001年宏观济形势写字楼市场预期良根专业士预测国济年调整进入持续快速增长期北京市作中国新济核心区济增长速度更高全国水宏观济繁荣利保证写字楼市场国需求2001年中国入市谈判进入阶段入世进步扩京城写字楼外需求写字楼市场持续繁荣势
认明年：二手房市场结束前两年徘徊局面成交量显著提升三级市场开放会二级市场形成良性互动
1999年11月15日北京市住房二级市场[6]正式启动截止2000年9月底仅成交二手房960余套[7]二级市场交易畅原：（1）市场二手房租金售价偏出租出售更合适（2）二手房卖家买家预期价格差距较成交困难（3）二级市场税费收益分配合理（4）北京市住宅级二级市场间价格差距卖家旧换新难（5）单位关二手房难入市
通北京海两市二手房市场更清晰北京市二手房市场畅原北京市二手房交易卖方成交价格3交纳土出金海市标准1促成交易海市推出退税等优惠政策规定卖方交易日前6月购买新房返卖房款中购买新房部分金额5北京市没优惠政策反规定成交单价40005000元部分缴20超5000元部分缴50海加10万改善住房条件北京市房价较高需增加2030万买手房[7]
基二手房市场存述瓶颈谢家瑾司长强调开放住房二级市场切实解决办事程序繁琐收益分配政策合理中介服务等问题二手房买卖快活跃起带动手房销售
三级市场[8]包括三种交易方式：（1）差价换房[9]（2）公住房权转（3）公住房转租前京城三种交易方式程度隐性市场走公开化交易活动较活跃缺少相应法规制约束三级市场尚存少问题（1）收费标准明（2）承租收益未进行合理分配收益全（3）操作规范（4）中介机构鱼目混珠营员素质高三级市场开放利市场租金回落降低租金售价加速二手房市场发展利社会住房资源合理配置满足居民改善住房条件需求利促进整住宅市场繁荣着国住房制度改革断前推进开放住宅三级市场新切入点寻求房产济新增长点进步搞活房产市场已成务急目前北京市国土房局正积极准备开放三级市场
关京城区域市场通分析横较基础提出：京城三板块泛中关村区[10]泛亚运村区[11]泛CBD区[12]市场继续京沈高速京开高速京津塘高速公路环绿化隔离带三线环线成新热点区
十年发展中关村区亚运村区CBD区项目较集中配套较完善市场三板块伟业顾问监控全市项目信息统计三区域项目写字楼数占全市写字楼项目数例分：1648区域写字楼档次集中程度反映该区域繁荣程度外伟业顾问2000年新项目监控泛中关村区泛亚运村区泛CBD区新开盘项目数占全市全年新开盘项目数例分
14820出年里京城三板块市场
认：
首先国家政策市政设施三板块影响力发展中关村科技园区背景泛中关村区项目市场青睐种优势未年然存万柳区表现更突出城市轻轨铁路西段（西直门回龙观车站）2001年底建成通车中途钟寺知春路五道口等泛中关村区交通会更加方便
四条申奥道（四环路屯路北辰东路公路环北苑段）拓宽外5号线（昌区北太庄北站丰台区宋家庄）已动工期工程预计2003年完成中途屯站等四条申奥道拓宽会加热泛亚运村区项目
着入世协议签署外资外商涌入外商会首选东部紧馆配套齐全国际色彩浓郁涉外区域泛CBD区域会更更繁荣
次高档写字楼三板块带动影响泛中关村区高档智化写字楼年度陆续竣工入住腾达厦中关村科技发展厦中关村厦海淀新技术厦等应运住宅类物业商服配套需求区域住宅类项目销售速度普遍较快种带动素泛亚运村区泛CBD区存泛亚运村区着汇欣厦阳光广场远中心入住区域商业氛围越越浓许发展商选择泛亚运村投资建房泛CBD区馆区许高档涉外公寓写字楼娱乐设施硬件外强涉外生活氛围种软件需求许外国置业原
京沈高速京开高速京津塘高速公路环绿化隔离带三线环线成值关注新区域热点2001年量释放然限2001年快速启动容置疑伟业指数监测三线环线年已受市场欢迎项目推出：九龙家园万科星园绿色家园开发较晚区域开始受市场关注
供应：北京目前条高速路中京昌京开发较早周边项目较集中目前公路环两条高速路边开发土限部分开发商开始目光转移开发潜力南城条高速路京沈京开京津塘外市委市政府决定3年时间完成公路环绿化隔离带务明年京沈京开京津塘高速路公路环周边会出现较项目区域成新热点
需求：着车族增高速路效应会住宅外延成加入WTO车税降低银行做车辆揭未收入乐观表现会车族越越高速路通畅距离敏感会增京沈京开京津唐高速路公路环周边项目需求区域成新热点
[5]引：济适房青黄接 9月21日 北京晚报
[6]二级市场：住房二级市场相级市场三级市场言范围房屋产权级市场购买房产进行交易中包括已购公房济适房交易称二手房交易
[7]引：北京市住房二级市场先天发育良 北京房产 2000年11月刊
[8]三级市场：指公住房权市场开放住房三级市场允许承租承租公住房权推市场通转租转差价换房拆迁货币补偿等方式换取货币收入交易行
[9]差价换房：交换双方住房面积设备结构理位置等素差异方货9币形式予方部分补偿
[10]泛中关村区指中关村区核心四周延伸包括中关村西三旗学院路万柳区魏公村区紫竹院区中关村开发土越越少区域中关村附受力发展中关村科技园区影响发展较快认区域中关村概念形成泛中关村区
[11]泛亚运村区指亚运村核心外延伸包括亚运村关营洼里北苑区受亚运村四条申奥道未奥运村影响居住投资氛围越越浓形成泛亚运村区
[12]泛CBD区指国贸中心四周延伸包括国贸燕莎金台里延静里红庙八里庄原CBD区开发土已特限开发商目光转移四周转移特东四环附推进区域CBD附受交通商业贸易氛围影响着私家车普距离容忍度提高CBD概念越越模糊出现泛CBD区
第五部分 产品预测
述四部分分宏观角度供需成价格市场进行预测部分微观入手产品发展趋势做分析预测包括产品规模配套设计三方面
2001年产品规模走势预测：明年超规模项目[13]出现容积率呈降趋势
北京现状市区出现超规模项目已回顾早超规模项目京新城京通新城亚运村相继出现规模项目年京区泛中关村区泛亚运村区出现超规模社区分析超规模项目出现原点：
第城市发展规律北京情况住宅布局外延伸必然着绿改深入政府支持会南城绿化隔离带中关村万柳区等区更更规模土出规模项目出现成
第二容易做出完善配套营超规模项目发展商较实力足够面积保证较容易做出完善配套外做出特色园林设计建筑服务文化等提高项目品质
第三容易塑造品牌做出形象做成深入心产品营超规模项目发展商济技术实力足够面积做出特色产品吸引客户获市场认塑造品牌形象
第四现状产品包装竞争较激烈相广告费果均摊超规模项目会均费降低发展商获利润客户性价格实惠
时全市容积率呈降趋势目前全市项目集中三四环附区域土出金较高获利润发展商般做高层项目容积率较高着绿化隔离带深入项目会城市外围发展距离城区较远区域土出金相较低发展商加快资金运转获利润会选择高层层甚三四层项目全市项目容积率呈降趋势
需求客户偏阳通风板式住宅伟业客户需求调查表明：客户楼型偏次层带电梯层高层高塔（时问卷中没设计三四层选项）见客户较偏低层板式住宅外北京风沙侵蚀严重客户绿化关注区里绿化提出更高求低层板楼高绿化率会整区容积率降低
供应明年项目集中四环绿化隔离带区域项目层高层甚三四层项目区域土出金较低低土出金项目说建层砖混结构总成高层住宅更低发展商利益建低容积率项目利润化
配套设计两方面认明年：智化[14]具体诠释产品功空间设计呈现弹性化特征景观设计更注重实功仅仅观赏性
首先智化泛泛谈具体深入诠释着网络普电子商务逐渐发展智化区需求成必然会带宽独立线电视系统等断更高求宽带网络搭建会许增值服务仅客户提供方便物业理公司提供利润例娱乐项目（包括娱乐信息视频VOD点播网络游戏等）外金融医疗教育等方面服务电子商务发展前景外网络教育项目畅通阻
深圳项目开始力宣传宽带智化提出进步求产品会定程度影响北京产品走良性发展明年智化会作炒作题具体诠释
次产品功空间设计呈现弹性化特征产品弹性包括两方面设计理念弹性定面积数倍组合成居室设计典花园二期空间o蒙太奇户型二功弹性区域做厅隔成卧室厅
发展商角度较愿意接受种变设计变化空间满足需求客户加快销售速度降低发展商风险实现资金快速运转客户角度较欢迎弹性变化户型适应家庭断变化需求着口变化较方便隔出房间拆掉面墙
然种弹性变化限意变化象深圳雕塑家园全跃层单位集合70方米基住户单位时倍数组合成单身公寓办公商住等功齐备空间推出受市场关注种弹性变化空间明年会受市场厚爱
外景观设计更注重实功仅仅观赏性景观设计完全取代现园林设计谓景观设计群需求更实功更丰富涵溶入设计中通俗说 中中雕塑品时供休憩座椅设计开始深入生活甚创造种新生活方式仅客户需特实际设计满足健身玩耍需求慢跑道摩石秋千等
[13]超规模项目：伟业顾问认整区总建筑面积100万方米超规模项目超规模项目般四环附更远区域超规模项目分期开发整区分组团组团独特风格属组团园林配套等
[14]谓智区定域范围具相功建筑物（指住宅区）统筹方法分功进行智化资源充分享统理提供安全舒适方便节持续发展生活环境时便统理控制提高性价指标
区智化概念表达住宅区智化程应着智化技术发展需求断增长增长完善表明持续发展性应区智化重特性充分考虑需求断增长性区智化法更加适合客观规律符合中国国情
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2000年房产市场预测基受住市场现实考验业外朋友肯定意识存着问题：系统性逻辑性做够然18条预测角度相条预测间逻辑关系较意凌乱出预测系统性够强二预测定性定量辅然定性预测基伟业顾问京城楼市年验握够严谨力度强感觉第三预测完全局限公司部没集纳方观点预测思路眼界够开阔外重足追求预测全面性观点流泛泛观点较保守含糊思想够尖锐包含没太高预测价值长期趋势预测预测容quot说说说知道温吞水感觉样做预测固然会出错实际价值难免折扣
2001年北京房产市场预测总结2000年预测验教训提出条基原：首先系统性方面着粗取精抓住矛盾原价格预测目标供需预测核心预测限定5层次分供需成价格市场产品包括11方面范围外问题基没涉样做便遗漏相信帮助公众更清晰解市场脉络会更意义二增强预测科学性准确性广泛收集相关统计数分析文章加仔细推敲分析预测中强调事实说话数说话正文附录量背景资料篇幅更超预测报告正文样公众更深入解预测身相信会帮助克服预测局限性广泛征集公司部仁观点基础众业朋友充分交流意见反复预测结果具备更广泛意见基础更元观点视角面分五部分伟业顾问2001年北京房产市场预测报告作出全面解读
第部分 供需预测
供求关系影响价格走素房产众影响素综合反映供需求预测包括总供量总需求量二者相互关系预测包括供需求结构预测里影响总供重素市场投资进行预测
2001年商品房市场总供总需求相互关系基判断：宏观济趋商品房市场需求持续快速增长市场供会进步释放预计供增长快需求增长明年半年市场竞争形势趋严峻
2000年前三季度济运行情况中国宏观济已摆脱亚洲金融危机带利影响消费出口投资三架马车拉动国民济开始出现转机2000年北京市前三季度实现国生产总值16934亿元年期增长11总体济运行良根国家信息中心济预测部预测2001年中国济呈现良高增长低通胀格局济增长速度达85宏观背景作高科技产业中心北京市明年继续保持较快增长速度
济繁荣方面提高居民支配收入增强居民购买力方面未收入产生良预期市场潜需求加速转化效需求2000年年底中央国家机关发放20亿房补带动市属机关类似举措成带动2001年市场需求积极素银行纷纷出台政策促进住房贷款业务发展市场需求提升起推波助澜作根伟业顾问客户调查资料分析着购房时代2001年京城购房群金字塔继续移明年市场整体需求量继续攀生
2001年市场总供量保持强劲升势头2000年市委市政府发布文件决定加速京城绿化隔离带建设准备3年时间完成60方公里绿化务筹集绿化隔离带建设资金允许控制绿化隔离带中开发部分商品房带动批绿化隔离带住宅项目2001年投放市场外明年加入WTO申奥活动等利消息开发商2001年京城房产市场前景充满信心投资断扩趋势总体2001商品房市场总供增长速度超总需求增长速度供求间总量差距日益显现竞争局面更严峻
供需求结构预测：
前期开发成刚性明年商品住宅市场供产品总价80120万元房子市场流客户总价3050万元住宅需求匹配矛盾需较长时间方解决
着绿化隔离带建设扩土供面积土位四环五环间农田价格较低拆迁成高2001年土成降房产开发周期较长低价项目会马投入市场明年进入市场项目年年取土项目相言土成较高成刚性决定明年商品住宅市场供总价80120万元房子方面着购房者金字塔移然购房者总量增加房屋总价承受力会降根伟业客户需求调查分析认2001年市场需求流产品总价3050万元间房子说明2001年房产市场供需求结构匹配矛盾短期易解决
投资量预测结果：房产投资渠道呈现元化投资量涨
2001年房产投资呈现元化新增投资外投资行业游资外商投资市融资等渠道中尤外行业投资值关注
2000年北京市房产市场供求两旺业绩俗入关北京更作中国政治中心独特位成跨国公司进驻中国前哨北京新济蓬勃发展进步提高集团购买力巨市场需求较利润空间相宽松竞争环境外房产开发企业北京房产市场产生良预期纷纷筹备进军京城房产市场北京房产市场注入新投资
2001年中国加入WTO许行业贸易金融零售业等投资风险竞争压力增投资回报率面幅滑坡危险保证较高投资回报率规避投资风险房产相IT生物工程等新兴高利润行业具低风险高回报行业特点成行业游资理想选择
目前中国房产企业中外资参企业达5000家（包括港澳台区）占全国房产开发企业总数20％年全国房产企业利外资已逾40亿元[1]进步扩利外资规模国政府关部门出台系列优惠政策需资金通关渠道进行融通投资者获利润规定交税汇出等外新房改政策推行房产业结构进步调整房产发展日趋理性化规范化更加坚定外商投资中国房产业信心巨房产市场断改善投资环境较丰厚回报国房产业成外商竞相投资重领域
19921994年房产市场度火爆造成济虚假繁荣通货膨胀1994年半年开始中央时出台抑制房产市场热系列政策199519961997年中国证监会暂考虑新房产企业市名控制房产企业市着宏观济通胀转紧缩市企业选择机制断完善年房企市开始解冻定程度解决房产业发展面资金问题
第二部分 成预测
成影响价格重素房产综合成预测：融资成土成降房产综合成出现定降空间
2001年引致房产综合成降素体现土供应量相宽松开发资金相充裕两方面着绿化隔离带建设年开始启动规划34年时间完成绿化60方公里面积务绿化隔离带建设中允许农民住房建成前提集体济组织开发部分商品房市出售收入补偿拆迁新村建设绿化建设建设农民住房屋市出售商品房例1：05[2]绿化隔离带建设增加土级市场供应量利抑制土零级市场[3]炒买炒卖行降低土成外加快工程进度北京市绿化隔离带区建设总指挥部出台条龙审批制度[4]审批绿化隔离带中建设项目缩短项目开发周期减少融资成
时存促成升素产品品质提高室厨卫精装修房正逐渐取代毛坯房成市场流产品建筑外装涂料面砖发展二国家已出台政策严禁建筑中粘土砖铸铁等建筑材料目前市场代材料价格相较高
述影响素等品质求认推动综合成降素相更突出综合成存幅弹明年房产综合成定程度降势趋
[2]引：北京市民政府办公厅印发市绿化隔离带区建设领导组〈关加快市绿化隔离区建设暂行办法〉通知 北京市民政府办公厅文件 京政办发[2000]20号
[3]土零级市场：指未办理土出划拨土权未政府关部门审批私转形成市场
[4]引：关进步明确市绿化隔离区建设项目条龙审批制度关工作程序通知 北京市绿化隔离区建设总指挥部 京总指发[2000]11号
第三部分 价格预测
根前两部分预测结果已市场价格走势体握价格预测单列成部分目：方面述分析基础出价格走势明确结方面通价格结构剖析深化价格走势认识首先出总体观点：市场出现两极分化豪宅低总价房趋热低价房例升导致商品房加权均价格降
根文中商品房需求结构分析认明年住宅市场凸现两极分化现象具体表现豪宅低总价房会成市场中热点中档楼盘市场体位保持市场热点恐怕集中中档楼盘豪宅客户定位高收入成功士购房置业首素价格项目品质带产品附加价值（非物质价值）衬托身份位豪宅够满足客户心理需求特点市场情况豪宅供应市场北京远没形成前景市场空白着购房时代购房客户群金字塔移方面购房者居住条件较差改善住房条件愿迫切方面收入水较低购买力强批购房者言价格选择住宅首素总价较低品质差项目成批客户抢手货
迎合般消费者住房需求2001年更低总价住宅投放市场低总价房住宅产品中占例提升引起综合房价回落
第四部分 市场预测
市场预测部分细分两层次第层次物业类型角度住宅市场相关类物业市场走势进行预测包括济适房写字楼市场二三级市场层次空间角度京城区域市场演变趋势进行预测
济适房市场预测：济适房开发面积缩价格涨
根抽样调查北京市民中42％购房承受总价20万元房子27％购房承受总价20万元30万元房子济适房项目政府高限价米2350元4450元间套总价30万元左右[5]正满足需求市场潜需求极1999年北京市竣工150万方米济适房已抢购空2000年济适房计划开复工面积达918万方米中续建年已批济适房318万方米新开600万方米年底前计划竣工150万方米目前回龙观天通苑出现没房卖断顿现象数千户居民排队等着买回龙观二期天通苑四期房子说济适房供应求争事实受供求关系影响国家济适房明确限价济适房价格存涨动力
然理济适房效解决中低收入家庭居住问题两年实践暴露济适房存问题体现：补贴方式合理二土偿划拨符合土制度改革方 三购买象没限定四济适房购买象位置户型质量周边商品房相差具定价格优势损市场公竞争五产权清晰问题城市中体现部分城市开始考虑取消济适房政策探索解决中低收入家庭住房问题方法海市政府决定海住房供应完全通市场进行调节形成销商品房外销商品房两渡性交易通道终形成统商品住房市场廉租住房保障体系起终成海两住房体系南京市8月15日宣布取消济适房政策改低收入者提供廉租房面述问题政府关部门正加紧制定相关政策法规控制济适房购买条件开发量政策法规尚未出台前政府会谨慎控制济适房开发量2001年济适房开发面积会缩
伴绿化隔离带建设公路环成商品房开发热点区该区位济适房集聚区位前文已提绿化隔离带建设带土成融资成降带绿化隔离带商品房价格降等品质商品房济适房价差缩商品房部分起济适房作解决中低收入家庭住房问题2001年济适房会象2000年火
2001年写字楼市场总体趋势：
租售市场两旺较言租务市场更加乐观
京城写字楼市场供量1994年国家开始甲级写字楼开发量进行控制写字楼入市量根伟业项目监测1999年15栋写字楼入市建筑面积总计约68万方米1998年减少43万方米截止2000年11月底新入市写字楼约90万方米较年投放量涨尤半年写字楼新盘较集中写字楼开发周期较长半年开工写字楼年陆续投入会明年写字楼市场造成击中关村高科技商务中心（中关村西区）2000年6月开始拆迁规划100万方米总建筑面积5年陆续投放市场短期会造成写字楼市场供量幅涨见2001年新市写字楼面积增加幅度会
写字楼市场需求量19971998两年受亚洲金融危机击许亚洲公司（韩国日）纷纷减少华投资中资企业紧财政政策开始慎重投资写字楼需求量萎缩进入1999年写字楼租售市场持续滑势态控制开始进入稳发展期99年半年京城网络公司异军突起年底中美签定市贸双边准入协议标志着中国WTO迈出重步写字楼市场需求增长带强劲推动力统计写字楼市场景气1998年尚约68万方米甲级国际甲级写字楼购置租赁见1999年2000年写字楼入市新盘总量情况2001年写字楼市场保持供需两旺相乐观局面
图1 北京市写字楼供应量
根伟业监测1997年京城写字楼市场划分两阶段19971998年第阶段售价租金指数路滑19992000年第二阶段写字楼市场进入消化盘整期市场走势较稳2000年2季度开始写字楼销售市场需求量升写字楼售价回落标志着销售市场价市局面扭转写字楼出租市场触底反弹租金慢慢爬升指数走势2001年写字楼租金指数继续扬写字楼收益率增加带动销售市场需求涨价格扬
图2 北京市写字楼售价租金指数
2001年宏观济形势写字楼市场预期良根专业士预测国济年调整进入持续快速增长期北京市作中国新济核心区济增长速度更高全国水宏观济繁荣利保证写字楼市场国需求2001年中国入市谈判进入阶段入世进步扩京城写字楼外需求写字楼市场持续繁荣势
认明年：二手房市场结束前两年徘徊局面成交量显著提升三级市场开放会二级市场形成良性互动
1999年11月15日北京市住房二级市场[6]正式启动截止2000年9月底仅成交二手房960余套[7]二级市场交易畅原：（1）市场二手房租金售价偏出租出售更合适（2）二手房卖家买家预期价格差距较成交困难（3）二级市场税费收益分配合理（4）北京市住宅级二级市场间价格差距卖家旧换新难（5）单位关二手房难入市
通北京海两市二手房市场更清晰北京市二手房市场畅原北京市二手房交易卖方成交价格3交纳土出金海市标准1促成交易海市推出退税等优惠政策规定卖方交易日前6月购买新房返卖房款中购买新房部分金额5北京市没优惠政策反规定成交单价40005000元部分缴20超5000元部分缴50海加10万改善住房条件北京市房价较高需增加2030万买手房[7]
基二手房市场存述瓶颈谢家瑾司长强调开放住房二级市场切实解决办事程序繁琐收益分配政策合理中介服务等问题二手房买卖快活跃起带动手房销售
三级市场[8]包括三种交易方式：（1）差价换房[9]（2）公住房权转（3）公住房转租前京城三种交易方式程度隐性市场走公开化交易活动较活跃缺少相应法规制约束三级市场尚存少问题（1）收费标准明（2）承租收益未进行合理分配收益全（3）操作规范（4）中介机构鱼目混珠营员素质高三级市场开放利市场租金回落降低租金售价加速二手房市场发展利社会住房资源合理配置满足居民改善住房条件需求利促进整住宅市场繁荣着国住房制度改革断前推进开放住宅三级市场新切入点寻求房产济新增长点进步搞活房产市场已成务急目前北京市国土房局正积极准备开放三级市场
关京城区域市场通分析横较基础提出：京城三板块泛中关村区[10]泛亚运村区[11]泛CBD区[12]市场继续京沈高速京开高速京津塘高速公路环绿化隔离带三线环线成新热点区
十年发展中关村区亚运村区CBD区项目较集中配套较完善市场三板块伟业顾问监控全市项目信息统计三区域项目写字楼数占全市写字楼项目数例分：1648区域写字楼档次集中程度反映该区域繁荣程度外伟业顾问2000年新项目监控泛中关村区泛亚运村区泛CBD区新开盘项目数占全市全年新开盘项目数例分
14820出年里京城三板块市场
认：
首先国家政策市政设施三板块影响力发展中关村科技园区背景泛中关村区项目市场青睐种优势未年然存万柳区表现更突出城市轻轨铁路西段（西直门回龙观车站）2001年底建成通车中途钟寺知春路五道口等泛中关村区交通会更加方便
四条申奥道（四环路屯路北辰东路公路环北苑段）拓宽外5号线（昌区北太庄北站丰台区宋家庄）已动工期工程预计2003年完成中途屯站等四条申奥道拓宽会加热泛亚运村区项目
着入世协议签署外资外商涌入外商会首选东部紧馆配套齐全国际色彩浓郁涉外区域泛CBD区域会更更繁荣
次高档写字楼三板块带动影响泛中关村区高档智化写字楼年度陆续竣工入住腾达厦中关村科技发展厦中关村厦海淀新技术厦等应运住宅类物业商服配套需求区域住宅类项目销售速度普遍较快种带动素泛亚运村区泛CBD区存泛亚运村区着汇欣厦阳光广场远中心入住区域商业氛围越越浓许发展商选择泛亚运村投资建房泛CBD区馆区许高档涉外公寓写字楼娱乐设施硬件外强涉外生活氛围种软件需求许外国置业原
京沈高速京开高速京津塘高速公路环绿化隔离带三线环线成值关注新区域热点2001年量释放然限2001年快速启动容置疑伟业指数监测三线环线年已受市场欢迎项目推出：九龙家园万科星园绿色家园开发较晚区域开始受市场关注
供应：北京目前条高速路中京昌京开发较早周边项目较集中目前公路环两条高速路边开发土限部分开发商开始目光转移开发潜力南城条高速路京沈京开京津塘外市委市政府决定3年时间完成公路环绿化隔离带务明年京沈京开京津塘高速路公路环周边会出现较项目区域成新热点
需求：着车族增高速路效应会住宅外延成加入WTO车税降低银行做车辆揭未收入乐观表现会车族越越高速路通畅距离敏感会增京沈京开京津唐高速路公路环周边项目需求区域成新热点
[5]引：济适房青黄接 9月21日 北京晚报
[6]二级市场：住房二级市场相级市场三级市场言范围房屋产权级市场购买房产进行交易中包括已购公房济适房交易称二手房交易
[7]引：北京市住房二级市场先天发育良 北京房产 2000年11月刊
[8]三级市场：指公住房权市场开放住房三级市场允许承租承租公住房权推市场通转租转差价换房拆迁货币补偿等方式换取货币收入交易行
[9]差价换房：交换双方住房面积设备结构理位置等素差异方货9币形式予方部分补偿
[10]泛中关村区指中关村区核心四周延伸包括中关村西三旗学院路万柳区魏公村区紫竹院区中关村开发土越越少区域中关村附受力发展中关村科技园区影响发展较快认区域中关村概念形成泛中关村区
[11]泛亚运村区指亚运村核心外延伸包括亚运村关营洼里北苑区受亚运村四条申奥道未奥运村影响居住投资氛围越越浓形成泛亚运村区
[12]泛CBD区指国贸中心四周延伸包括国贸燕莎金台里延静里红庙八里庄原CBD区开发土已特限开发商目光转移四周转移特东四环附推进区域CBD附受交通商业贸易氛围影响着私家车普距离容忍度提高CBD概念越越模糊出现泛CBD区
第五部分 产品预测
述四部分分宏观角度供需成价格市场进行预测部分微观入手产品发展趋势做分析预测包括产品规模配套设计三方面
2001年产品规模走势预测：明年超规模项目[13]出现容积率呈降趋势
北京现状市区出现超规模项目已回顾早超规模项目京新城京通新城亚运村相继出现规模项目年京区泛中关村区泛亚运村区出现超规模社区分析超规模项目出现原点：
第城市发展规律北京情况住宅布局外延伸必然着绿改深入政府支持会南城绿化隔离带中关村万柳区等区更更规模土出规模项目出现成
第二容易做出完善配套营超规模项目发展商较实力足够面积保证较容易做出完善配套外做出特色园林设计建筑服务文化等提高项目品质
第三容易塑造品牌做出形象做成深入心产品营超规模项目发展商济技术实力足够面积做出特色产品吸引客户获市场认塑造品牌形象
第四现状产品包装竞争较激烈相广告费果均摊超规模项目会均费降低发展商获利润客户性价格实惠
时全市容积率呈降趋势目前全市项目集中三四环附区域土出金较高获利润发展商般做高层项目容积率较高着绿化隔离带深入项目会城市外围发展距离城区较远区域土出金相较低发展商加快资金运转获利润会选择高层层甚三四层项目全市项目容积率呈降趋势
需求客户偏阳通风板式住宅伟业客户需求调查表明：客户楼型偏次层带电梯层高层高塔（时问卷中没设计三四层选项）见客户较偏低层板式住宅外北京风沙侵蚀严重客户绿化关注区里绿化提出更高求低层板楼高绿化率会整区容积率降低
供应明年项目集中四环绿化隔离带区域项目层高层甚三四层项目区域土出金较低低土出金项目说建层砖混结构总成高层住宅更低发展商利益建低容积率项目利润化
配套设计两方面认明年：智化[14]具体诠释产品功空间设计呈现弹性化特征景观设计更注重实功仅仅观赏性
首先智化泛泛谈具体深入诠释着网络普电子商务逐渐发展智化区需求成必然会带宽独立线电视系统等断更高求宽带网络搭建会许增值服务仅客户提供方便物业理公司提供利润例娱乐项目（包括娱乐信息视频VOD点播网络游戏等）外金融医疗教育等方面服务电子商务发展前景外网络教育项目畅通阻
深圳项目开始力宣传宽带智化提出进步求产品会定程度影响北京产品走良性发展明年智化会作炒作题具体诠释
次产品功空间设计呈现弹性化特征产品弹性包括两方面设计理念弹性定面积数倍组合成居室设计典花园二期空间o蒙太奇户型二功弹性区域做厅隔成卧室厅
发展商角度较愿意接受种变设计变化空间满足需求客户加快销售速度降低发展商风险实现资金快速运转客户角度较欢迎弹性变化户型适应家庭断变化需求着口变化较方便隔出房间拆掉面墙
然种弹性变化限意变化象深圳雕塑家园全跃层单位集合70方米基住户单位时倍数组合成单身公寓办公商住等功齐备空间推出受市场关注种弹性变化空间明年会受市场厚爱
外景观设计更注重实功仅仅观赏性景观设计完全取代现园林设计谓景观设计群需求更实功更丰富涵溶入设计中通俗说 中中雕塑品时供休憩座椅设计开始深入生活甚创造种新生活方式仅客户需特实际设计满足健身玩耍需求慢跑道摩石秋千等
[13]超规模项目：伟业顾问认整区总建筑面积100万方米超规模项目超规模项目般四环附更远区域超规模项目分期开发整区分组团组团独特风格属组团园林配套等
[14]谓智区定域范围具相功建筑物（指住宅区）统筹方法分功进行智化资源充分享统理提供安全舒适方便节持续发展生活环境时便统理控制提高性价指标
区智化概念表达住宅区智化程应着智化技术发展需求断增长增长完善表明持续发展性应区智化重特性充分考虑需求断增长性区智化法更加适合客观规律符合中国国情
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