Xxxx项目行性研究报告
第章 综 述
第节 项目总
第二节 项目背景
第三节 项目基情况
第四节 财务指标
第二章 市场研究
第节 济环境分析
第二节 项目周边环境分析
第三节 竞争手分析
第四节 目标市场分析定位
第三章 项目营设想
第节 项目市场定位
第二节 项目部设置
第三节 项目理营销体系
第四节 销售推广计划
第五节 会员制体系设置
第四章 财务评价
第节 项目投资效益估算
第二节 静态济效益分析
第三节 动态济效益分析
第五章 风险分析
第节 风险分析
第二节 结
附件
附表：投资估算表
附表二：年营收入估算表
附表三：年营成估算表
附表四：年利润估算表
附表五：现金流量表
附表六：折旧摊销估算表
第章 综 述
第节 项目总
星海游泳馆定位休闲xx娱乐企业园区委会投资建设 星海厦项目苏州工业园区星海游泳馆二期项目期项目游泳嬉水体疗摩桑乒乓球羽毛球器械健美女子xx中心女子瘦身开设游泳训练班武术培训班等备日料理日式酒吧等配套功作星海游泳馆二期项目设立xx会馆更深层次设想通整合改造期现项目配合二期新开壁球网球羽毛球项目造特点鲜明体育产业群苏州工业园区游泳馆限公司拟星海游泳馆二期星海厦四五层群楼xx会项目xxxx投资理限公司提出商榷加强双方相互解达成终识方考察认证基础提供项目行性方案交贵方参考
第二节 项目背景
xx产业股份限公司始终致力中国体育产业开拓发展国家体育总局属体育产业公司作xx产业股份属公司xx产业营业务发展目标xx投资理限公司xxxx产业战略决策中心品牌连锁营理中心物流配送中心专业咨询培训中心信息服务中心中国奥委会建立起合作伙伴关系努力推进全民xx发展时通效国际合作引进国外知名xx品牌资金理体系xxxx迅速发展重举措美国连锁xx知名品牌xx公司强强联合效合作引进先进理方法验基础结合方市场特性形成套完整xx俱乐部理体系成功造
xxxxxx品牌目前已北京北方区发展八家连锁俱乐部拥会员万
公司发展目标采取直营合作营特许加盟等方式京沪穗重点辐射城市连锁格局五年形成全国百家连锁营规模实现品牌理念营销理培训统建立起xx业核心时带动体育品业信息业形资产营业实现层次立体产业化营格局通资运营力争三年成国xx产业领头羊五年占国xx市场份额
作中国奥委会合作伙伴单位xx拥奥运商标志特许权着2008年北京奥运会xxxx投资理限公司实质性介入奥运会项目中关xx项目相关工作
第三节 项目基情况
苏州工业园区星海游泳馆苏州工业园区委会投资建设位苏州工业园区星海街苏春西路口正处苏州工业园中央CBD核心带期xx项目游泳馆占面积12000方米建筑面积6350方米馆设50m×25m标准游泳池二童嬉水池江苏目前设施领先室全温控游泳馆苏州工业园区商旅集团公司全面营理开设项目楼游泳二楼氧操房瘦身美容理疗足浴等三楼设3块羽毛球器械空手道项目
苏州工业园区星海厦群楼位星海游泳东10米星海游泳馆道相连包括四五层xx会馆四层2300方米洗浴中心4 片羽毛球场4片壁球场双方星海厦群楼四五层xx会馆项目达成初步合作意项目建筑面积四层1594方米加五层1684方米总3278方米
双方协商星海厦项目xxxx投资理限公司苏州工业园区星海游泳馆限公司合作开发合作方式xxxx投资理限公司采xxxxxx俱乐部品牌双方合作具体细节会进步协商现项目投资预算市场效益做出分析评估便贵方参考
战略考虑xxxx进入提高星海游泳馆限公司品牌形象效整合现xx项目项目丰富完善时项目抢滩苏杭市场提高xxxx投资理限公司xxxxxx俱乐部长江三角洲周边区知名度十分重意义
第四节 项目财务指标
投资建设xxxxxx俱乐部苏州星海厦项目财务预测指标：
投资估算 民币1109万元
年均营收入估算 民币100891万元
年均营成估算 民币65621万元
年均利润估算 民币214万元
静态投资回收期 343年
投资利润率 288
财务净现值（I10） 238849万元
部收益率 387
动态投资回收期 384年
第二章 市 场 研 究
第节 济环境分析
苏州市位长江三角洲中部江苏省南部东海南接浙江西傍锡北长江全市总面积８４８８方公里口591万辖5县市8区中市区面积1650方公里古城区142方公里改革开放20年苏州济社会发展充满活力年均增长保持12左右综合济规模已挤进中国中城市前列2003年全市国生产总值（GDP）达2802亿民币均GDP达5763美元全年财政收入4099亿民币实现工业总产值701077亿民币成仅次海第二工业城市2003年全市实现进出口总额65663亿美元中出口32633亿美元进口33029亿美元外贸出口总额仅次深圳海2003年新增合外资12496亿美元实际利外资6805亿美元约占中国12占全世界13全国中城市排名2002年双双第2位升双双第1位世界500强跨国公司中已91家先落户苏州苏州已成中国济发展迅速现代化新兴工业城市
消费市场方面 2003年苏州全市实现社会消费品零售总额52605亿元增长165增幅年153提高12百分点1996年增幅高苏州市零售总额占全省1475 年增加071百分点苏州已成继海全国第二制造业城市苏州外口队伍急剧增加城市口规模迅速扩张苏州区域社会消费品购买力增
——江苏省统计局2004年发布
城乡居民收入稳步提高零售市场增长提供动力苏州市城市居民均支配收入 1236145元增长164市民收入稳步增长改善城乡居民消费预期稳定消费需求促进消费增长起积极作促进市场销售升2003年苏州市城市居民均消费支出927249元年增长206中均生活消费品支出706122元增长226农村居民均生活费支出4643元增长98中均生活消费品支出3260元增长131社会消费品零售总额城乡居民消费支出基步增长
济环境世纪九十年代决定济增长素生产力转市场需求消费投资出口三需求成关注热点问题长江三角洲15城市苏州市三指标绝指标增长幅度15城市中名列三甲济环境投资环境十分优越市场潜力巨
步入康市民更加注重生活质量体育娱乐品消费需求扩满足般生活需求追求高质量生活娱乐享受型更高生活层面迈进集xx娱乐体功成套xx器材开始搬入家中2003年限额贸易企业体育娱乐品类零售186亿元增长15倍见体育xx市场潜力巨
第二节 项目周边环境分析
项目周边环境分析
苏州工业园区中国新加坡两国政府间重合作项目1994年正式启动建设开创中外济技术互利合作新形式苏州工业园区紧邻海位苏州古城东金鸡湖畔行政辖区面积260方公里中中心开发区规划面积70方公里规划居住口50万计划吸引类投资1000亿美元工业园区目前工业已进入全面开发阶段形成信息产业园出口加工区国际科技园研究生城现代物流园等产业发展载体功分区
特殊政策优势便利交通网络高标准基础设施优越生活环境充足力资源优惠税收政策园区世界投资者青睐2003年全区固定资产投资超200亿元实际利外资1亿美元济指标年均增幅超40％实现国生产总值365亿元进出口总额达143亿美元
1 写字楼
目前工业园已投产高新技术企业200家中包括属世界500强企业中46家苏州高新区首期30方公里范围已形成三功区中央商贸区集中批金融商贸科研理机构商住写字楼会议中心等设施建设厦国际厦信息厦信息厦等南北两科技工业区集中批电子信息精密机械生物医药新材料环保等新兴产业形成环保产业园生物技术园留学员创业园民营科技园体区园发展格局
世界500强企业企业：
No
五 百 强 名 称
No
项 目 名 称
1
德国西门子集团
1
德利富信息系统(苏州)限公司
2
力斯顿听力技术（苏州）限公司
2
韩国三星电子
3
三星电子(苏州)半导体限公司
4
苏州三星电子限公司
5
苏州三星电子液晶显示器限公司
6
三星半导体（中国）研究开发限公司
7
苏州三星电子电脑限公司
3
日富士通
8
富士通媒体部品（苏州）限公司
9
苏州工业园区国信方舟软件技术限公司
4
美国高特利集团
10
纳贝斯克食品(苏州)限公司
5
英国BOC集团
11
欧西气体(苏州)限公司
6
美国礼制药公司
12
礼(苏州)制药限公司
7
美国百集团
13
百（苏州）电动工具限公司
8
美国百特公司
14
苏州百特医疗品限公司
9
日国株式会社日立制作
15
瑞萨半导体（苏州）限公司
16
日立仪器（苏州）限公司
17
日立显示器件（苏州）限公司
18
日立金属（苏州）电子限公司
19
日京创业（苏州）食品限公司
20
日立汽车部件（苏州）限公司
21
日立工程建设（苏州）限公司
22
日立医疗系统（苏州）限公司
10
日住友株式会社
23
苏州住友电木限公司
24
住友制药（苏州）限公司
11
美国霍尼韦尔国际集团
25
霍尼韦尔特殊化学品（苏州）限公司
26
德联覆铜板(苏州)限公司
27
凯联航空发动机（苏州）限公司
12
美国艾默生电气公司
28
艾默生电气(苏州)限公司
29
艾默生环境优化技术(苏州)研发限公司
13
法国莱雅集团
30
苏州尚美国际化妆品限公司
31
美宝莲（苏州）化妆品限公司
14
英国葛兰素斯密斯克林公司
32
葛兰素史克制药(苏州)限公司
15
日久保田株式会社
33
久保田农业机械（苏州）限公司
16
日丸红株式会社
17
日麒麟集团
34
狮王啤酒饮料（苏州）限公司
18
德国戴姆勒克莱斯勒集团
35
安特优发动机工程（苏州）限公司
19
美国德尔福公司
36
德尔福德科电子系统（苏州）限公司
37
德尔福电子（苏州）限公司
20
英国BP公司
38
苏州碧辟液化石油气限公司
21
荷兰皇家飞利浦电子股份限公司
39
飞利浦半导体（苏州）限公司
22
美国杜邦公司
40
杜邦光掩膜(苏州)限公司
23
芬兰诺基亚电信公司
41
诺基亚（苏州）电信限公司
24
德国ZF集团
42
采埃孚传动技术（苏州）限公司
25
瑞士迅达控股集团
43
迅达电子(苏州)限公司
26
法国阿尔卡特集团
44
阿尔卡特通讯设备（苏州）限公司
27
荷兰阿克苏诺贝尔集团
45
卡化学品（苏州）限公司
28
法国道达尔集团
46
乐骏密封件（苏州）限公司
29
美国伊顿公司
47
卡特拉汉莫（苏州）电器限公司
30
日三井金属矿业株式会社
48
三井铜箔（苏州）限公司
31
德国博世控股公司
49
博世汽车部件（苏州）限公司
32
法国索迪斯联合公司
50
索迪斯（苏州）餐饮服务限公司
33
法国欧尚集团
51
苏州欧尚超市限公司
52
苏州工业园区颐莫尚置业限公司
34
英国翠丰集团
53
苏州百安居装饰建材超市限公司
35
美国旭电公司
54
旭电(苏州)科技限公司
36
松电器产业株式会社
55
松电器研究开发（苏州）限公司
37
日旭化成株式会社
56
旭化成电子材料（苏州）限公司
38
法国家乐福
57
苏州悦家超市限公司
39
日三菱株式会社
58
华菱科技（苏州）限公司
40
三井物产株式会社
59
三井电子薄膜（苏州）限公司
60
苏州三井国际物流贸易限公司
41
达集团
61
达食品（苏州）限公司
42
新日制铁株式会社
62
苏州日铁金属制品限公司
43
挪威海德鲁公司
63
海德鲁铝业（苏州)限公司
44
日新日矿公司
64
苏州日矿材料限公司
65
苏州日矿宇精密加工限公司
45
德国巴斯夫公司
66
巴赛尔聚烯烃工程塑料（苏州）限公司
46
皇家壳牌集团（荷兰）
计
46家五百强企业
园区注册66家企业
规模办公科研生产基集聚必然存着量目标客户新区服务设施欠缺更项目提供巨发展空间项目法拟优势
2 高档住宅区
星海厦xx会馆项目处苏州工业园中心带苏州工业园环中心生活区建普通居住区墅区外商公寓商业文化体育公娱乐等批配套设施形成环中心生活带中高档区市花园位园区中央商贸区中央花园附邻金鸡湖世纪广场市花园南中央公园市花园分五期项目首期——兰华苑二期——茗华苑三期——菁华苑四期——英华苑五期——银色贵族 项目总占44公顷建筑面积：66万㎡容积率：15
外金鸡湖中心分布着高档楼盘湖左岸高档住宅区占面积164万方米东邻金鸡湖北中央CBD城市广场玲珑湾金鸡湖畔密度较高住宅区占1191公顷座落金鸡湖北岸西岸城市广场隔湖相跨越湖湾建金鸡湖桥两者连体金姬墩独栋墅构成高级住宅区设施完善成体占约594公顷 水巷邻里总面积385公顷配商业设施中高密度住宅区高尔夫花园开出320000方米园际公寓半岛墅第期推出300套公寓乔丽晶公寓位园区独墅湖金鸡湖间星港街延伸段东（暂名）占3公顷总投资16亿元4幢楼分四六七八层160套房
高档楼盘米均价5000元分布十分密集园区楼盘销售呈现旺势
3商业中心娱乐场情况：
苏州工业园区鉴新加坡验住宅区商业服务社会服务设施集中邻里中心园区中央CBD中心70方公里规划区规划19邻里中心项目区周边商业文化中心十分密集文化水廊金鸡湖东岸西面金鸡湖文化设施公机构住宅商业楼群组成占909公顷道路成方格状原河道相呼应设型博物馆体育馆水音乐台等文化设施
园区中国际博览中心苏州迄止单体建筑规划面积188万方米总体设计建筑面积25万方米两层建筑室展厅面积12万方米会议设施面积11万方米该工程总投资估算约22亿元全部建成提供14展厅7000国际标准展位跻身世界会展中心前20位成仅次广州国际会展中心国第二会展中心
外总投资10亿元总建筑面积约10万方米位F城商业街销品茂世界家装巨头B&Q园区安家
完善公服务设施密集商业娱乐场产生市场聚合效应巨紧邻园区中央CBD星海厦xx会馆项目区位优势十分明显辐射效应巨
第三节 竞争手分析
xx俱乐部种域性强产业苏州新区作新兴综合高科技园区xx服务设施发展处起步阶段作苏州工业园综合xx设施星海项目设置营业规模商业xx俱乐部法拟
苏州英派斯xx俱乐部位苏州市体育中心xx俱乐部辐射范围项目会形成太击排苏州市老城区综合类xx房星海厦xx会产生影响二家家苏州工业园区苏州市苏春西路158 宝迪国际xx香港旭阳集团投资组建俱乐部2002年10月开始正式运营营业面积愈2000方米俱乐部星海厦距离500米左右第二家湖左岸高档住宅区二期xx会馆建筑面积2500方米现正筹建中预开设项目游泳氧操器械羽毛球俱乐部营业范围方式确定项目星海项目500米
竞争宝迪国际xx俱乐部湖左岸xx会馆会项目产生定影响项目设置星海厦项目设置非常丰富单游泳项目规模档次言湖左岸xx会馆游泳池星海游泳馆存着定差距时星海xx项目丰富程度综合程度外两家xx俱乐部难达
第四节 目标市场分析定位
苏州市口东移房产政策园区买房已成苏州心目中首选星海xx会馆聚合效应明显项目目标消费群锁定距俱乐部五千米范围项目位置园区交通项目基覆盖整园区
截6月底全区业口达10万中中新合作区职员工约6万业员均年龄274岁35岁员占九成更抢眼园区业员中37％外理技术员中例更根园区薪资状况调查1996年2000年园区中高级理员技术员年薪增幅均22％27％普通理技术员15％20％般工5％10％
图中出园区员工技术员受雇外企合资公司金融机构等受良教育 价值取消费方式较注重生活质量时尚品位易接受新事物口密度较俱乐部xx市场潜力较
2003年度企业总数205家总数3078
第三章 项目营设想
第节 项目市场定位
项目营定位
星海厦xx会馆项目投资规划应高定位低投资量控制成原氧训练力量xx健美操课程国际流行xx方式接轨量减少针少数配套设施程度提高投资效率
项目宣传定位形象定位时尚健康科学xxxxxx俱乐部鲜明标志充满活力健康科学运动方式进行宣传俱乐部整体设计局部装饰宣传资料等体现健康动感充满活力时代气息
项目服务定位会员性化微关怀装修设计项目设置理服务充分体现投资者营者高水准会员拥众优越感受
第二节 项目部设置
项目规划定位
项目规划符合苏州市工业园xx市场特点身营销营理定位前提条件量控制投资成减少运营成该项目获品牌效益社会效益时获济效益
项目周边档次较高美容场较少满足高收入女性需俱乐部配置高档专业美容服务俱乐部女性会员项目中享受全面高层次服务
二项目装修设计
项目处星海厦群楼四五层独立xx俱乐部项目相易引注意星海厦正面明显位置应该树立俱乐部醒目标牌行注意
俱乐部分二层层面积俱乐部装修时应量保留层高量会员宾宽敞感觉增加运动舒适感俱乐部部装修简洁明快整洁舒适具时尚品位原运动xx区域通墙面通道屋顶等设置色彩跳跃xx图片装饰营造种健康动感氛围促会员产生运动跳跃感
整俱乐部开放式公区域均配置背景音乐设备中心营业时段中持续播放节奏感较强动感音乐提高运动xx者运动兴奋性烘托运动xx氛围
三项目部设置规划
xxxxxx俱乐部部设置格局苏州市星海厦xx会馆功区域进行划分设计：
四层建筑面积1594方米面积1198方米
五层建筑面积1684方米面积1266方米
功 区
面积
五
层
心肺功训练区
859
操房
200
前台
50
水吧
80
会籍顾问办公室
30
洗浴更衣室
385
男更衣室
185
女更衣室
200
公区域通道
80
四
层
xx操房
433
力量器械区
255
动感单车Spinning
80
运动教练指导室
30
美容
100
疲劳恢复治疗室
50
抻拉区
50
办公区
50
员工更衣
50
贮藏室
20
公区域通道
80
第三节 项目理营销体系
项目营销理定位：
作xxxxxx俱乐部华东区合作店xxxxxx俱乐部星海厦店xxxxxx俱乐部贯高水准进行投资营理力争做成华东区高档xx俱乐部高端品牌形成xxxx高质量高品质xx俱乐部形象进步拓展xxxx品牌华东区影响力
二项目理
1 组织机构设置（31）
俱乐部总理（1）
市场部 销售部 健美操部 私教部 运营部 财务部
（1） （1） （1） （1） （1）
营销策划 会籍顾问 健美操教练 私教练 前台 保 出纳 会计
（1） （8） (4) （8） (3) （1) （1）
2员招聘培训
项目中高层理员xx公司派出xx教练会籍顾问xx公司派出中层理员基层服务员招聘原招聘员xxxxxx俱乐部进行岗位培训保证俱乐部营理质量
xxxx俱乐部限公司定期项目岗位员工进行工作质量考核职业技培训尤专业xx教练会籍顾问定期接受总部培训
3俱乐部项营理制度
xxxxxx俱乐部星海厦店严格执行xxxxxx俱乐部成熟俱乐部理制度确保俱乐部高质量营品质树立良俱乐部品牌
第四节 销售推广计划
预销售
预销售阶段目俱乐部开业前建立起约1500预期
会员基数时期xx俱乐部知名度兴趣狂热关重开业前预销售成创收重部分
二开业活动
开业时项活动规模旨吸引参全体员工时命带领参观解答问题出售会员卡促销活动包括：礼品赠名签名健美操表演作交叉促销水吧提供免费饮料俱乐部免费宾进行健康评估目创造出充满活力积极环境鼓励采纳健康生活方式成xxxx俱乐部会员
三销售战略
1促销盒会员资格试
园区流密集区放置促销盒需填写表格获免费时会员卡xxxxxx俱乐部销售员收集表格填表联系约定时间邀请参观俱乐部成时会员参观时工作员介绍演示俱乐部设施服务制定针训练课程吸引客加盟通适时会员卡意识xxxxxx俱乐部价值益处决定作正式会员加入
2企业联络
类企业行业具潜力市场企业意识健
康员工企业带益处xxxxxx俱乐部企业联系推出公司员工收费标准现场xx测试讲座健康关活动俱乐部企业雇员提供种样便利服务提供专门企业设计健康课程xx课程供场场员工参训练企业踊跃参
3特活动促销
特活动xxxxxx俱乐部销售推广计划重组成部分活动提高xxxx俱乐部消费者中知名度促进会员推荐非会员入会xxxxxx俱乐部年公益机构社区中心合作俱乐部会员够参加社区活动选择性赞助宣传活动进步提高xxxxxx俱乐部品牌知名度
4部活动宣传
季度俱乐部会举办部活动例会员聚会节日庆祝周年聚会等
xxxxxx俱乐部会员朋友发出邀请俱乐部享受免费食品健康饮料获礼物活动举行企业支持团体部发门票宣传材料
5健美操表演
喜欢健美操表演xxxxxx俱乐部区域活动中推广xx操课程通表演俱乐部xx操运动员观众免费提供时会员卡鼓励视听课程成xxxxxx俱乐部会员
6健康检查
xxxxxx俱乐部会员朋友提供免费健康检查
非会员出售会员卡效方式健康教育推销会员卡时关键素解xx运动身体健康带益处
7会员促销竞赛
xxxxxx俱乐部强力促销方式俱乐部部会员间促销竞赛计划旨鼓励介绍新入会现会员鼓励包括：礼品旅游山车等已证明保持会员高昂情绪推销会员卡行效方法
8持续推广广告
着xx俱乐部发展越越新会员现会员
介绍现会员续约保持会员基数关键首务令会员满意超出期引入种促销计划入会频繁时候进行季节性促销
xxxxxx俱乐部断进行促销宣传保持企业
广告商联系利印刷广告直接邮寄广告进行宣传持续推广计划包括三部分：广告直接联络（促销盒直接邮寄电话营销踪）俱乐部部促销
第五节 会员制体系设置
设置原
俱乐部采取国际通行会员制理方法吸引长期固定会员目根xxxxxx俱乐部规模档次周边消费群体消费力购买力消费群体分析制定会员制卡种相应收费标准
二会员收费标准
通苏州市已开设中高档次xx俱乐部具体情况进行考察考虑目前苏州市消费者xx俱乐部需求状况xx俱乐部竞争状况星海xx会价格标准制定：
分类
费
范围
半年卡
2600
俱乐部
年银卡
3800
市通全国短期
两年金卡
6800
全球通
苏州市星海厦处段良项目丰富拥良品牌效益方面优势明显价格选择应充分体现俱乐部档次
第四章 财务评价
第节 项目投资效益估算
年营业收入估算
详见附件二：年营收入估算表
二年营成估算
详见附件三：年营成估算表
三年营业收入估算
详见附件四：年营业利润估算表
四现金流量估算
十年财务计算期10折现率计算xxxx苏州星海厦项目未十年现金流量现金流量现值详见附件五现金流量表
五折旧摊销估算
折旧直线折旧法预估详见附表六摊销估算表
第二节 静态济效益分析
静态法分析财务济效益三指标种方法未考虑资金时间价值定参考价值文十年财务分析计算期
．投资利润率 31941109288
二．投资利税率 35271109318
三．静态投资回收期
投资回收期累计净现金流量出现正值年份1+年累计净现金流
量绝值年净现金流量
343年
第三节 动态济效益分析
动态法分析项目济效益两指标两指标考虑资金时间价值济效益分析中较重济指标
． 财务净现值
36706 49747 57416 61468 65245 45885 45885
11088
2 3 4 5 6 710 10年
现金流量图
求收益率 I10
NPV10 11088+36706*（PF102）+49747*（PF103）+57416* （PF104）+61468*（PF105）+65245*（PF106）+ 45885*（FA107）(PF1010)
238849（万元）
计算知NPV＞0项目理中基准收益率10前提财务净现值0该项目具备投资价值
二．部收益率
取I135 NPV117967
取I240 NPV21227
部收益率 IRRI1+(I2I1)|NPV1|( |NPV1|+|NPV2|)
387
计算知项目达高收益率387
三．动态投资回收期
动态投资回收期
累计净现金流量现值开始出现正值年份数1
+ 年累计现金流量现值绝值年净现金流量现值
384年
第四节 结
三节财务分析中出项目赢利性较求收益率10财务净现值238849万元部收益率387动态投资回收期384年数预示该项目具抗营风险力赢利性较该项投资行
第五章 风险分析
第节 风险分析
苏州市星海厦项目作xxxx存风险：
．行业风险
华东区作长江济圈龙头众商家必争目前世界知名品牌xx俱乐部纷纷抢占华东市场面积2000方米xx俱乐部已十余家行业竞争非常激烈项目进入市场面激烈行业竞争
二．市场风险
苏州市星海厦xx会馆项目作xxxx华北区第家店肩负着创立品牌艰苦重面竞争日益激烈华东xx市场面着较低年费收入挑剔精明消费者俱乐部通降低总体运营成扩知名度提高专业技术竞争力等竞争激烈华东xx市场立足俱乐部未营面问题
三．抗力风险
体育xx业民生活水发展较高水进行消费活动旦发生然灾害战争等抗力素幅度影响消费群消费频次客流量发生火灾震台风等xx连锁店财物造成损失抗力事件造成公司资产损失影响集团发展扩张
第六章 结
根章节述xxxx苏州星海厦项目行业背景市场条件专业水等方面条件相较符合俱乐部项开发条件具良发展前景xx公司前期建设期营理投入量力物力该项目方面达xxxxxx俱乐部水进步推进xxxxxx连锁事业努力
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第章 综 述
第节 项目总
第二节 项目背景
第三节 项目基情况
第四节 财务指标
第二章 市场研究
第节 济环境分析
第二节 项目周边环境分析
第三节 竞争手分析
第四节 目标市场分析定位
第三章 项目营设想
第节 项目市场定位
第二节 项目部设置
第三节 项目理营销体系
第四节 销售推广计划
第五节 会员制体系设置
第四章 财务评价
第节 项目投资效益估算
第二节 静态济效益分析
第三节 动态济效益分析
第五章 风险分析
第节 风险分析
第二节 结
附件
附表：投资估算表
附表二：年营收入估算表
附表三：年营成估算表
附表四：年利润估算表
附表五：现金流量表
附表六：折旧摊销估算表
第章 综 述
第节 项目总
星海游泳馆定位休闲xx娱乐企业园区委会投资建设 星海厦项目苏州工业园区星海游泳馆二期项目期项目游泳嬉水体疗摩桑乒乓球羽毛球器械健美女子xx中心女子瘦身开设游泳训练班武术培训班等备日料理日式酒吧等配套功作星海游泳馆二期项目设立xx会馆更深层次设想通整合改造期现项目配合二期新开壁球网球羽毛球项目造特点鲜明体育产业群苏州工业园区游泳馆限公司拟星海游泳馆二期星海厦四五层群楼xx会项目xxxx投资理限公司提出商榷加强双方相互解达成终识方考察认证基础提供项目行性方案交贵方参考
第二节 项目背景
xx产业股份限公司始终致力中国体育产业开拓发展国家体育总局属体育产业公司作xx产业股份属公司xx产业营业务发展目标xx投资理限公司xxxx产业战略决策中心品牌连锁营理中心物流配送中心专业咨询培训中心信息服务中心中国奥委会建立起合作伙伴关系努力推进全民xx发展时通效国际合作引进国外知名xx品牌资金理体系xxxx迅速发展重举措美国连锁xx知名品牌xx公司强强联合效合作引进先进理方法验基础结合方市场特性形成套完整xx俱乐部理体系成功造
xxxxxx品牌目前已北京北方区发展八家连锁俱乐部拥会员万
公司发展目标采取直营合作营特许加盟等方式京沪穗重点辐射城市连锁格局五年形成全国百家连锁营规模实现品牌理念营销理培训统建立起xx业核心时带动体育品业信息业形资产营业实现层次立体产业化营格局通资运营力争三年成国xx产业领头羊五年占国xx市场份额
作中国奥委会合作伙伴单位xx拥奥运商标志特许权着2008年北京奥运会xxxx投资理限公司实质性介入奥运会项目中关xx项目相关工作
第三节 项目基情况
苏州工业园区星海游泳馆苏州工业园区委会投资建设位苏州工业园区星海街苏春西路口正处苏州工业园中央CBD核心带期xx项目游泳馆占面积12000方米建筑面积6350方米馆设50m×25m标准游泳池二童嬉水池江苏目前设施领先室全温控游泳馆苏州工业园区商旅集团公司全面营理开设项目楼游泳二楼氧操房瘦身美容理疗足浴等三楼设3块羽毛球器械空手道项目
苏州工业园区星海厦群楼位星海游泳东10米星海游泳馆道相连包括四五层xx会馆四层2300方米洗浴中心4 片羽毛球场4片壁球场双方星海厦群楼四五层xx会馆项目达成初步合作意项目建筑面积四层1594方米加五层1684方米总3278方米
双方协商星海厦项目xxxx投资理限公司苏州工业园区星海游泳馆限公司合作开发合作方式xxxx投资理限公司采xxxxxx俱乐部品牌双方合作具体细节会进步协商现项目投资预算市场效益做出分析评估便贵方参考
战略考虑xxxx进入提高星海游泳馆限公司品牌形象效整合现xx项目项目丰富完善时项目抢滩苏杭市场提高xxxx投资理限公司xxxxxx俱乐部长江三角洲周边区知名度十分重意义
第四节 项目财务指标
投资建设xxxxxx俱乐部苏州星海厦项目财务预测指标：
投资估算 民币1109万元
年均营收入估算 民币100891万元
年均营成估算 民币65621万元
年均利润估算 民币214万元
静态投资回收期 343年
投资利润率 288
财务净现值（I10） 238849万元
部收益率 387
动态投资回收期 384年
第二章 市 场 研 究
第节 济环境分析
苏州市位长江三角洲中部江苏省南部东海南接浙江西傍锡北长江全市总面积８４８８方公里口591万辖5县市8区中市区面积1650方公里古城区142方公里改革开放20年苏州济社会发展充满活力年均增长保持12左右综合济规模已挤进中国中城市前列2003年全市国生产总值（GDP）达2802亿民币均GDP达5763美元全年财政收入4099亿民币实现工业总产值701077亿民币成仅次海第二工业城市2003年全市实现进出口总额65663亿美元中出口32633亿美元进口33029亿美元外贸出口总额仅次深圳海2003年新增合外资12496亿美元实际利外资6805亿美元约占中国12占全世界13全国中城市排名2002年双双第2位升双双第1位世界500强跨国公司中已91家先落户苏州苏州已成中国济发展迅速现代化新兴工业城市
消费市场方面 2003年苏州全市实现社会消费品零售总额52605亿元增长165增幅年153提高12百分点1996年增幅高苏州市零售总额占全省1475 年增加071百分点苏州已成继海全国第二制造业城市苏州外口队伍急剧增加城市口规模迅速扩张苏州区域社会消费品购买力增
——江苏省统计局2004年发布
城乡居民收入稳步提高零售市场增长提供动力苏州市城市居民均支配收入 1236145元增长164市民收入稳步增长改善城乡居民消费预期稳定消费需求促进消费增长起积极作促进市场销售升2003年苏州市城市居民均消费支出927249元年增长206中均生活消费品支出706122元增长226农村居民均生活费支出4643元增长98中均生活消费品支出3260元增长131社会消费品零售总额城乡居民消费支出基步增长
济环境世纪九十年代决定济增长素生产力转市场需求消费投资出口三需求成关注热点问题长江三角洲15城市苏州市三指标绝指标增长幅度15城市中名列三甲济环境投资环境十分优越市场潜力巨
步入康市民更加注重生活质量体育娱乐品消费需求扩满足般生活需求追求高质量生活娱乐享受型更高生活层面迈进集xx娱乐体功成套xx器材开始搬入家中2003年限额贸易企业体育娱乐品类零售186亿元增长15倍见体育xx市场潜力巨
第二节 项目周边环境分析
项目周边环境分析
苏州工业园区中国新加坡两国政府间重合作项目1994年正式启动建设开创中外济技术互利合作新形式苏州工业园区紧邻海位苏州古城东金鸡湖畔行政辖区面积260方公里中中心开发区规划面积70方公里规划居住口50万计划吸引类投资1000亿美元工业园区目前工业已进入全面开发阶段形成信息产业园出口加工区国际科技园研究生城现代物流园等产业发展载体功分区
特殊政策优势便利交通网络高标准基础设施优越生活环境充足力资源优惠税收政策园区世界投资者青睐2003年全区固定资产投资超200亿元实际利外资1亿美元济指标年均增幅超40％实现国生产总值365亿元进出口总额达143亿美元
1 写字楼
目前工业园已投产高新技术企业200家中包括属世界500强企业中46家苏州高新区首期30方公里范围已形成三功区中央商贸区集中批金融商贸科研理机构商住写字楼会议中心等设施建设厦国际厦信息厦信息厦等南北两科技工业区集中批电子信息精密机械生物医药新材料环保等新兴产业形成环保产业园生物技术园留学员创业园民营科技园体区园发展格局
世界500强企业企业：
No
五 百 强 名 称
No
项 目 名 称
1
德国西门子集团
1
德利富信息系统(苏州)限公司
2
力斯顿听力技术（苏州）限公司
2
韩国三星电子
3
三星电子(苏州)半导体限公司
4
苏州三星电子限公司
5
苏州三星电子液晶显示器限公司
6
三星半导体（中国）研究开发限公司
7
苏州三星电子电脑限公司
3
日富士通
8
富士通媒体部品（苏州）限公司
9
苏州工业园区国信方舟软件技术限公司
4
美国高特利集团
10
纳贝斯克食品(苏州)限公司
5
英国BOC集团
11
欧西气体(苏州)限公司
6
美国礼制药公司
12
礼(苏州)制药限公司
7
美国百集团
13
百（苏州）电动工具限公司
8
美国百特公司
14
苏州百特医疗品限公司
9
日国株式会社日立制作
15
瑞萨半导体（苏州）限公司
16
日立仪器（苏州）限公司
17
日立显示器件（苏州）限公司
18
日立金属（苏州）电子限公司
19
日京创业（苏州）食品限公司
20
日立汽车部件（苏州）限公司
21
日立工程建设（苏州）限公司
22
日立医疗系统（苏州）限公司
10
日住友株式会社
23
苏州住友电木限公司
24
住友制药（苏州）限公司
11
美国霍尼韦尔国际集团
25
霍尼韦尔特殊化学品（苏州）限公司
26
德联覆铜板(苏州)限公司
27
凯联航空发动机（苏州）限公司
12
美国艾默生电气公司
28
艾默生电气(苏州)限公司
29
艾默生环境优化技术(苏州)研发限公司
13
法国莱雅集团
30
苏州尚美国际化妆品限公司
31
美宝莲（苏州）化妆品限公司
14
英国葛兰素斯密斯克林公司
32
葛兰素史克制药(苏州)限公司
15
日久保田株式会社
33
久保田农业机械（苏州）限公司
16
日丸红株式会社
17
日麒麟集团
34
狮王啤酒饮料（苏州）限公司
18
德国戴姆勒克莱斯勒集团
35
安特优发动机工程（苏州）限公司
19
美国德尔福公司
36
德尔福德科电子系统（苏州）限公司
37
德尔福电子（苏州）限公司
20
英国BP公司
38
苏州碧辟液化石油气限公司
21
荷兰皇家飞利浦电子股份限公司
39
飞利浦半导体（苏州）限公司
22
美国杜邦公司
40
杜邦光掩膜(苏州)限公司
23
芬兰诺基亚电信公司
41
诺基亚（苏州）电信限公司
24
德国ZF集团
42
采埃孚传动技术（苏州）限公司
25
瑞士迅达控股集团
43
迅达电子(苏州)限公司
26
法国阿尔卡特集团
44
阿尔卡特通讯设备（苏州）限公司
27
荷兰阿克苏诺贝尔集团
45
卡化学品（苏州）限公司
28
法国道达尔集团
46
乐骏密封件（苏州）限公司
29
美国伊顿公司
47
卡特拉汉莫（苏州）电器限公司
30
日三井金属矿业株式会社
48
三井铜箔（苏州）限公司
31
德国博世控股公司
49
博世汽车部件（苏州）限公司
32
法国索迪斯联合公司
50
索迪斯（苏州）餐饮服务限公司
33
法国欧尚集团
51
苏州欧尚超市限公司
52
苏州工业园区颐莫尚置业限公司
34
英国翠丰集团
53
苏州百安居装饰建材超市限公司
35
美国旭电公司
54
旭电(苏州)科技限公司
36
松电器产业株式会社
55
松电器研究开发（苏州）限公司
37
日旭化成株式会社
56
旭化成电子材料（苏州）限公司
38
法国家乐福
57
苏州悦家超市限公司
39
日三菱株式会社
58
华菱科技（苏州）限公司
40
三井物产株式会社
59
三井电子薄膜（苏州）限公司
60
苏州三井国际物流贸易限公司
41
达集团
61
达食品（苏州）限公司
42
新日制铁株式会社
62
苏州日铁金属制品限公司
43
挪威海德鲁公司
63
海德鲁铝业（苏州)限公司
44
日新日矿公司
64
苏州日矿材料限公司
65
苏州日矿宇精密加工限公司
45
德国巴斯夫公司
66
巴赛尔聚烯烃工程塑料（苏州）限公司
46
皇家壳牌集团（荷兰）
计
46家五百强企业
园区注册66家企业
规模办公科研生产基集聚必然存着量目标客户新区服务设施欠缺更项目提供巨发展空间项目法拟优势
2 高档住宅区
星海厦xx会馆项目处苏州工业园中心带苏州工业园环中心生活区建普通居住区墅区外商公寓商业文化体育公娱乐等批配套设施形成环中心生活带中高档区市花园位园区中央商贸区中央花园附邻金鸡湖世纪广场市花园南中央公园市花园分五期项目首期——兰华苑二期——茗华苑三期——菁华苑四期——英华苑五期——银色贵族 项目总占44公顷建筑面积：66万㎡容积率：15
外金鸡湖中心分布着高档楼盘湖左岸高档住宅区占面积164万方米东邻金鸡湖北中央CBD城市广场玲珑湾金鸡湖畔密度较高住宅区占1191公顷座落金鸡湖北岸西岸城市广场隔湖相跨越湖湾建金鸡湖桥两者连体金姬墩独栋墅构成高级住宅区设施完善成体占约594公顷 水巷邻里总面积385公顷配商业设施中高密度住宅区高尔夫花园开出320000方米园际公寓半岛墅第期推出300套公寓乔丽晶公寓位园区独墅湖金鸡湖间星港街延伸段东（暂名）占3公顷总投资16亿元4幢楼分四六七八层160套房
高档楼盘米均价5000元分布十分密集园区楼盘销售呈现旺势
3商业中心娱乐场情况：
苏州工业园区鉴新加坡验住宅区商业服务社会服务设施集中邻里中心园区中央CBD中心70方公里规划区规划19邻里中心项目区周边商业文化中心十分密集文化水廊金鸡湖东岸西面金鸡湖文化设施公机构住宅商业楼群组成占909公顷道路成方格状原河道相呼应设型博物馆体育馆水音乐台等文化设施
园区中国际博览中心苏州迄止单体建筑规划面积188万方米总体设计建筑面积25万方米两层建筑室展厅面积12万方米会议设施面积11万方米该工程总投资估算约22亿元全部建成提供14展厅7000国际标准展位跻身世界会展中心前20位成仅次广州国际会展中心国第二会展中心
外总投资10亿元总建筑面积约10万方米位F城商业街销品茂世界家装巨头B&Q园区安家
完善公服务设施密集商业娱乐场产生市场聚合效应巨紧邻园区中央CBD星海厦xx会馆项目区位优势十分明显辐射效应巨
第三节 竞争手分析
xx俱乐部种域性强产业苏州新区作新兴综合高科技园区xx服务设施发展处起步阶段作苏州工业园综合xx设施星海项目设置营业规模商业xx俱乐部法拟
苏州英派斯xx俱乐部位苏州市体育中心xx俱乐部辐射范围项目会形成太击排苏州市老城区综合类xx房星海厦xx会产生影响二家家苏州工业园区苏州市苏春西路158 宝迪国际xx香港旭阳集团投资组建俱乐部2002年10月开始正式运营营业面积愈2000方米俱乐部星海厦距离500米左右第二家湖左岸高档住宅区二期xx会馆建筑面积2500方米现正筹建中预开设项目游泳氧操器械羽毛球俱乐部营业范围方式确定项目星海项目500米
竞争宝迪国际xx俱乐部湖左岸xx会馆会项目产生定影响项目设置星海厦项目设置非常丰富单游泳项目规模档次言湖左岸xx会馆游泳池星海游泳馆存着定差距时星海xx项目丰富程度综合程度外两家xx俱乐部难达
第四节 目标市场分析定位
苏州市口东移房产政策园区买房已成苏州心目中首选星海xx会馆聚合效应明显项目目标消费群锁定距俱乐部五千米范围项目位置园区交通项目基覆盖整园区
截6月底全区业口达10万中中新合作区职员工约6万业员均年龄274岁35岁员占九成更抢眼园区业员中37％外理技术员中例更根园区薪资状况调查1996年2000年园区中高级理员技术员年薪增幅均22％27％普通理技术员15％20％般工5％10％
图中出园区员工技术员受雇外企合资公司金融机构等受良教育 价值取消费方式较注重生活质量时尚品位易接受新事物口密度较俱乐部xx市场潜力较
2003年度企业总数205家总数3078
第三章 项目营设想
第节 项目市场定位
项目营定位
星海厦xx会馆项目投资规划应高定位低投资量控制成原氧训练力量xx健美操课程国际流行xx方式接轨量减少针少数配套设施程度提高投资效率
项目宣传定位形象定位时尚健康科学xxxxxx俱乐部鲜明标志充满活力健康科学运动方式进行宣传俱乐部整体设计局部装饰宣传资料等体现健康动感充满活力时代气息
项目服务定位会员性化微关怀装修设计项目设置理服务充分体现投资者营者高水准会员拥众优越感受
第二节 项目部设置
项目规划定位
项目规划符合苏州市工业园xx市场特点身营销营理定位前提条件量控制投资成减少运营成该项目获品牌效益社会效益时获济效益
项目周边档次较高美容场较少满足高收入女性需俱乐部配置高档专业美容服务俱乐部女性会员项目中享受全面高层次服务
二项目装修设计
项目处星海厦群楼四五层独立xx俱乐部项目相易引注意星海厦正面明显位置应该树立俱乐部醒目标牌行注意
俱乐部分二层层面积俱乐部装修时应量保留层高量会员宾宽敞感觉增加运动舒适感俱乐部部装修简洁明快整洁舒适具时尚品位原运动xx区域通墙面通道屋顶等设置色彩跳跃xx图片装饰营造种健康动感氛围促会员产生运动跳跃感
整俱乐部开放式公区域均配置背景音乐设备中心营业时段中持续播放节奏感较强动感音乐提高运动xx者运动兴奋性烘托运动xx氛围
三项目部设置规划
xxxxxx俱乐部部设置格局苏州市星海厦xx会馆功区域进行划分设计：
四层建筑面积1594方米面积1198方米
五层建筑面积1684方米面积1266方米
功 区
面积
五
层
心肺功训练区
859
操房
200
前台
50
水吧
80
会籍顾问办公室
30
洗浴更衣室
385
男更衣室
185
女更衣室
200
公区域通道
80
四
层
xx操房
433
力量器械区
255
动感单车Spinning
80
运动教练指导室
30
美容
100
疲劳恢复治疗室
50
抻拉区
50
办公区
50
员工更衣
50
贮藏室
20
公区域通道
80
第三节 项目理营销体系
项目营销理定位：
作xxxxxx俱乐部华东区合作店xxxxxx俱乐部星海厦店xxxxxx俱乐部贯高水准进行投资营理力争做成华东区高档xx俱乐部高端品牌形成xxxx高质量高品质xx俱乐部形象进步拓展xxxx品牌华东区影响力
二项目理
1 组织机构设置（31）
俱乐部总理（1）
市场部 销售部 健美操部 私教部 运营部 财务部
（1） （1） （1） （1） （1）
营销策划 会籍顾问 健美操教练 私教练 前台 保 出纳 会计
（1） （8） (4) （8） (3) （1) （1）
2员招聘培训
项目中高层理员xx公司派出xx教练会籍顾问xx公司派出中层理员基层服务员招聘原招聘员xxxxxx俱乐部进行岗位培训保证俱乐部营理质量
xxxx俱乐部限公司定期项目岗位员工进行工作质量考核职业技培训尤专业xx教练会籍顾问定期接受总部培训
3俱乐部项营理制度
xxxxxx俱乐部星海厦店严格执行xxxxxx俱乐部成熟俱乐部理制度确保俱乐部高质量营品质树立良俱乐部品牌
第四节 销售推广计划
预销售
预销售阶段目俱乐部开业前建立起约1500预期
会员基数时期xx俱乐部知名度兴趣狂热关重开业前预销售成创收重部分
二开业活动
开业时项活动规模旨吸引参全体员工时命带领参观解答问题出售会员卡促销活动包括：礼品赠名签名健美操表演作交叉促销水吧提供免费饮料俱乐部免费宾进行健康评估目创造出充满活力积极环境鼓励采纳健康生活方式成xxxx俱乐部会员
三销售战略
1促销盒会员资格试
园区流密集区放置促销盒需填写表格获免费时会员卡xxxxxx俱乐部销售员收集表格填表联系约定时间邀请参观俱乐部成时会员参观时工作员介绍演示俱乐部设施服务制定针训练课程吸引客加盟通适时会员卡意识xxxxxx俱乐部价值益处决定作正式会员加入
2企业联络
类企业行业具潜力市场企业意识健
康员工企业带益处xxxxxx俱乐部企业联系推出公司员工收费标准现场xx测试讲座健康关活动俱乐部企业雇员提供种样便利服务提供专门企业设计健康课程xx课程供场场员工参训练企业踊跃参
3特活动促销
特活动xxxxxx俱乐部销售推广计划重组成部分活动提高xxxx俱乐部消费者中知名度促进会员推荐非会员入会xxxxxx俱乐部年公益机构社区中心合作俱乐部会员够参加社区活动选择性赞助宣传活动进步提高xxxxxx俱乐部品牌知名度
4部活动宣传
季度俱乐部会举办部活动例会员聚会节日庆祝周年聚会等
xxxxxx俱乐部会员朋友发出邀请俱乐部享受免费食品健康饮料获礼物活动举行企业支持团体部发门票宣传材料
5健美操表演
喜欢健美操表演xxxxxx俱乐部区域活动中推广xx操课程通表演俱乐部xx操运动员观众免费提供时会员卡鼓励视听课程成xxxxxx俱乐部会员
6健康检查
xxxxxx俱乐部会员朋友提供免费健康检查
非会员出售会员卡效方式健康教育推销会员卡时关键素解xx运动身体健康带益处
7会员促销竞赛
xxxxxx俱乐部强力促销方式俱乐部部会员间促销竞赛计划旨鼓励介绍新入会现会员鼓励包括：礼品旅游山车等已证明保持会员高昂情绪推销会员卡行效方法
8持续推广广告
着xx俱乐部发展越越新会员现会员
介绍现会员续约保持会员基数关键首务令会员满意超出期引入种促销计划入会频繁时候进行季节性促销
xxxxxx俱乐部断进行促销宣传保持企业
广告商联系利印刷广告直接邮寄广告进行宣传持续推广计划包括三部分：广告直接联络（促销盒直接邮寄电话营销踪）俱乐部部促销
第五节 会员制体系设置
设置原
俱乐部采取国际通行会员制理方法吸引长期固定会员目根xxxxxx俱乐部规模档次周边消费群体消费力购买力消费群体分析制定会员制卡种相应收费标准
二会员收费标准
通苏州市已开设中高档次xx俱乐部具体情况进行考察考虑目前苏州市消费者xx俱乐部需求状况xx俱乐部竞争状况星海xx会价格标准制定：
分类
费
范围
半年卡
2600
俱乐部
年银卡
3800
市通全国短期
两年金卡
6800
全球通
苏州市星海厦处段良项目丰富拥良品牌效益方面优势明显价格选择应充分体现俱乐部档次
第四章 财务评价
第节 项目投资效益估算
年营业收入估算
详见附件二：年营收入估算表
二年营成估算
详见附件三：年营成估算表
三年营业收入估算
详见附件四：年营业利润估算表
四现金流量估算
十年财务计算期10折现率计算xxxx苏州星海厦项目未十年现金流量现金流量现值详见附件五现金流量表
五折旧摊销估算
折旧直线折旧法预估详见附表六摊销估算表
第二节 静态济效益分析
静态法分析财务济效益三指标种方法未考虑资金时间价值定参考价值文十年财务分析计算期
．投资利润率 31941109288
二．投资利税率 35271109318
三．静态投资回收期
投资回收期累计净现金流量出现正值年份1+年累计净现金流
量绝值年净现金流量
343年
第三节 动态济效益分析
动态法分析项目济效益两指标两指标考虑资金时间价值济效益分析中较重济指标
． 财务净现值
36706 49747 57416 61468 65245 45885 45885
11088
2 3 4 5 6 710 10年
现金流量图
求收益率 I10
NPV10 11088+36706*（PF102）+49747*（PF103）+57416* （PF104）+61468*（PF105）+65245*（PF106）+ 45885*（FA107）(PF1010)
238849（万元）
计算知NPV＞0项目理中基准收益率10前提财务净现值0该项目具备投资价值
二．部收益率
取I135 NPV117967
取I240 NPV21227
部收益率 IRRI1+(I2I1)|NPV1|( |NPV1|+|NPV2|)
387
计算知项目达高收益率387
三．动态投资回收期
动态投资回收期
累计净现金流量现值开始出现正值年份数1
+ 年累计现金流量现值绝值年净现金流量现值
384年
第四节 结
三节财务分析中出项目赢利性较求收益率10财务净现值238849万元部收益率387动态投资回收期384年数预示该项目具抗营风险力赢利性较该项投资行
第五章 风险分析
第节 风险分析
苏州市星海厦项目作xxxx存风险：
．行业风险
华东区作长江济圈龙头众商家必争目前世界知名品牌xx俱乐部纷纷抢占华东市场面积2000方米xx俱乐部已十余家行业竞争非常激烈项目进入市场面激烈行业竞争
二．市场风险
苏州市星海厦xx会馆项目作xxxx华北区第家店肩负着创立品牌艰苦重面竞争日益激烈华东xx市场面着较低年费收入挑剔精明消费者俱乐部通降低总体运营成扩知名度提高专业技术竞争力等竞争激烈华东xx市场立足俱乐部未营面问题
三．抗力风险
体育xx业民生活水发展较高水进行消费活动旦发生然灾害战争等抗力素幅度影响消费群消费频次客流量发生火灾震台风等xx连锁店财物造成损失抗力事件造成公司资产损失影响集团发展扩张
第六章 结
根章节述xxxx苏州星海厦项目行业背景市场条件专业水等方面条件相较符合俱乐部项开发条件具良发展前景xx公司前期建设期营理投入量力物力该项目方面达xxxxxx俱乐部水进步推进xxxxxx连锁事业努力
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