目 录
1 项目情况简介………………………………2
2 合作条件 ………………………………4
3项目济分析 …… ………………………5
期分析 …… ………………………5
二期分析 …… ………………………12
三期分析 …… ………………………18
4结 ………………………………………21
5 附件 ………………………………………21
项目情况简介
11项目理位置区域交通状况
北京理工学科技园处北京市市区北部北京理工学南校区总面积51946方米
园区东新街口外街西文慧园北路南通文慧园路北学院南路交通便捷出入方便理位置十分优越 园区位北京海淀高科技产业开发区中关村科技园区腹高等院校科研机构密集周边北京师范学北京邮电学北方交通学中国政法学中央财政金融学等著名高校中高级技术职称员数万技术优势十分明显良文化科技氛围
园区基础设施发达科技教育文化体育金融旅游等现代化城市功完备良社区环境科技员强吸引力
12项目规划
项目占面积51964方米规划总建筑面积20212万米中
建筑面积15584万米：
中：办公楼20370米
实验楼5028米
公寓式办公46150米
交流展示房9416米
孵化厦40398米
专家厦32154米
展览中心1260米
附属房325米
保留建筑734米
建筑面积463万米：
中：设备房9226米
办公辅助5021米
车库（含防）32038米
总停车位1250辆
中：停车位73辆
停车位1177辆
建筑层数218层
建筑层数1—3层
建筑高度12506000米
绿化率 35
容积率 30
项目分三期开发：
期：孵化厦
济技术指标：
总建筑面积：54260米
建筑面积：40398米
建筑面积：13862米
总停车位：323辆298辆25辆
建筑层数：2—15层
建筑层数：3层
建筑高度：125—600米
二期三期图示：
目前已取项立项批复设计图纸期完成拆迁务
二 合作条件
目前北京理工学已北京京师鹏飞房产开发限公司签署合作开发协议协议容：
期：
北京理工学提供土负责期孵化厦拆迁工作达场三通条件北京京师鹏飞房产开发限公司负责开发建设项目建成双方4：6分配建筑面积（北理工占4）土出金交纳分面积
二期两种模式：
1理工负责拆迁项目建成双方4：6分配建筑面积（北理工占4）土出金交纳分面积
2理工提供土负责拆迁项目建成双方2：8分配建筑面积（北理工占2）土出金交纳分面积
北京京师鹏飞房产开发公司公司合作条件：3000万元民币整体转北京京师鹏飞房产开发公司（该公司项目没债权债务关系）付款方式：项目符合公司求支付1500万元民币外1500万元付款时间项目回款支付
三项目济分析
项目期投资估算
1 开发成估算
11土成
项目转费1500万元项目土出金暂估1000元米部分出金13项目征费总额民币420112万元
单位销售面积成420112242（面积）1736元米
12前期工程费
包括土出金契税行性研究费设计费工程勘探费等费计约72453万元
单位销售面积成72453242（面积）29891元米
13基础设施配套设施建设费
包括供电供气供水排污明道路等基础设施配套设施建设费估计109162万元
单位销售面积成109162242（面积）45036元米
14建安费
建安费包括中央空调电梯等费建筑面积2300元米计算124798万元
单位销售面积成124798242（面积）514869元米
15预见费
取四项费总116997万元
单位销售面积成16997242（面积）7012元米
2 开发费估算
21理费
理费取直接费1计算理费16997万元
单位销售面积成16997242（面积）7012元米
22销售费
销售费取销售收入15销售费261768*001539265万元
单位销售面积成35629242（面积）16199元米
23财务费
项目财务费贷款利息贷款5000万元贷款期限年利息350万元
单位销售面积成350242（面积）1444元米
3 项目开发总成
项目开发总成估计1982926万元
单位成1982926242818079元㎡
项目投资成估算汇总表
序号
名称
成总额
（万元）
备注
1
土费
420112
含土出金270112万元
项目转费1500万元
2
前期工程费
72453
3
基础设施配套设施建设费
109162
市政建设
4
建安工程费
124798
5
预见费
16997
占1—5项费合计1
6
物业理基金计提
2496
建安成2
7
财务费
350
贷款5200万元贷款期限年利率7
8
理费
16997
占1—5项费合计1
9
销售费
39265
销售收入（约26亿元）15
10
成合计
1982926
项目销售收入预算
1销售单价确定
根政府相关政策项目周边楼盘调查结果设定项目销售均价：写字楼：10000元米车位：10万元
2 销售总收入确定
销售总收入预测表
物业类型
售面积
销售单价
销售总收入
（万元）
写字楼
2424万㎡
10000元㎡
242388
车位
194
10万元
1938
合 计
261768
3 济分析
项目损益表（单位：万元）
销 售 收 入 投 资 分 析 表
销售收入
261768
总计
242388
1938
售面积(万㎡)
写字楼
2424
车位
194
出 售 率
100
出 售 率
100
销售单价(元㎡）
1000000
销售单价(元）
100000
二
投资成合计
1982926
面积(万㎡)
543
单位面积成(元㎡)
818079
利润
634754
三
营业税附加
143972
四
营业税税利润
490782
五
税成收益率
2475
六
税
161958
七
税税利润
328824
八
税成收益率
1658
九
税前投资收益率
9816
九
税投资收益率
6324
4工程进度安排
序号
时间
进度安排
1
2004年4月
双方达成开发协议
2
2004年5月
成立开发公司
3
2004年6月
开工
4
2004年7—8月
完成结构施工
5
2004年912月
体结构封顶
6
2005年1月
开始销售室初装修外墙装修
7
2005年2月
销售外墙装修完成
8
2005年3月
室装修市政建设
9
2005年4月
室装修市政建设
10
2005年5月
室装修市政建设交房
5费支付资金筹措
资金进度表
序号
时间
（1）费支付
资金筹措
账面余额
1
2004年
重组公司支付40土出金108045万元前期工程费50计362万元理费13万元转费1500万元295579万元
项目融资5000万元
204421
5月
2
2004年
——
164272
6月
支付前期费362万元理费1304万元40207万元项目开槽土方施工完成80
7月
支付理费13万元层完成
8月
支付理费13万元室结构完成
3
2004年
——
3025
9月
支付理费13万元项目体施工三层
10月
支付理费13万元项目体施工七层半
11月
支付理费13万元项目体施工十二层
12月
支付剩余60土出金162067万元理费13万元项目体施工封顶
4
2005年
支付理费13万项目开始销售销售回款523536万元贷款金4000万元
销售回笼523536万元
119204
1月
5
2005年
支付基础设施费273万体建安费48834万元预见费42万元理费13万元521187万销售回款523536万元贷款金1000万元
销售回笼523536万元
21553
2月
6
2005年
支付基础设施费273万装修费2532万元预见费42万元理费13万元销售费131万元299149万销售回款523536万元
销售回笼523536万元
24594
3月
7
2005年
支付基础设施费273万装修费2532万元预见费42万元理费13万元销售费131万元299149万销售回款523536万元
销售回笼523536万元
470327
4月
8
2006年
支付税金费665038万元
销售回笼523536万元
328825
5月
项目二期投资估算
1 开发成估算
11土成
项目转费1500万元项目土出金暂估1000元米部分出金13项目征费总额民币615921万元
单位销售面积成615921425（面积）144846元米
12前期工程费
包括土出金契税行性研究费设计费工程勘探费等费计约118317万元
单位销售面积成118317425（面积）27825元米
13基础设施配套设施建设费
包括供电供气供水排污明道路等基础设施配套设施建设费估计276237万元
单位销售面积成276237425（面积）64962元米
14建安费
建安费包括中央空调电梯等费建筑面积2000元米（含室建安成均数）计算182588万元
单位销售面积成182588425（面积）42939元米
15预见费
取四项费总128364万元
单位销售面积成28364425（面积）667元米
2 开发费估算
21理费
理费取直接费1计算理费28364万元
单位销售面积成28364425（面积）667元米
22销售费
销售费取销售收入15销售费4384808*001565772万元
单位销售面积成65772425（面积）15468元米
23财务费
项目财务费贷款利息贷款8000万元贷款期限年利息560万元
单位销售面积成560425（面积）13169元米
3 项目开发总成
项目开发总成估计3051372万元
单位成3051372425717588元㎡
项目投资成估算汇总表
序号
名称
成总额
（万元）
备注
1
土费
615921
含土出金465921万元
项目转费1500万元
2
前期工程费
118317
3
基础设施配套设施建设费
276237
市政建设
4
建安工程费
182588
5
预见费
28364
占1—5项费合计1
6
物业理基金计提
36518
建安成2
7
财务费
560
贷款5200万元贷款期限年利率7
8
理费
28364
占1—5项费合计1
9
销售费
56532
销售收入（约438亿元）15
10
成合计
3042132
项目销售收入预算
1销售单价确定
根政府相关政策项目周边楼盘调查结果设定项目销售均价：公寓：8000元米车位：10万元
2 销售总收入确定
销售总收入预测表
物业类型
售面积
销售单价
销售总收入
（万元）
公寓
4252万㎡
8000元㎡
3401808
车位
367
10万元
3670
合 计
37688
3 济分析
项目损益表（单位：万元）
销 售 收 入 投 资 分 析 表
销售收入
3768808
总计
3401808
3670
售面积(万㎡)
公寓
4252
车位
367
出 售 率
100
出 售 率
100
销售单价(元㎡）
800000
销售单价(元）
100000
二
投资成合计
3042132
面积(万㎡)
913
销售成(元㎡)
715415
利润
726676
三
营业税附加
207284
四
营业税税利润
519392
五
税成收益率
1707
六
税
171399
七
税税利润
347993
八
税成收益率
1144
九
税前投资收益率
6492
十
税投资收益率
4350
4工程进度安排
序号
时间
进度安排
1
2004年4月
双方达成开发协议
2
2004年58月
拆迁
3
2004年912月
开工施工完成
4
2004年7—8月
完成结构施工
5
2004年912月
体结构封顶
6
2005年6月
开始销售室初装修外墙装修
7
2005年7月
销售外墙装修完成
8
2005年8月
室装修市政建设
9
2005年9月
室装修市政建设
10
2005年10月
室装修市政建设交房
5费支付资金筹措
资金进度表
序号
时间
（1）费支付
资金筹措
账面余额
1
2004年
重组公司拆迁支付前期工程费50交纳40土出金计3055万元
项目融资8000万元
4945
58月
2
2004年
支付前期费592万元预见费81万元理费81万元754万元项目室施工
——
4191
912月
5
2005年
交纳60土出金3696万元预见费101万元理费101万元利息280万元4178万元项目体施工封顶
——
13
15月
6
2005年
支付理费20万预见费20万元体建安成8216万元项目开始销售销售回款7538万元累计8257万元
销售回笼7538万元
706
6月
7
2005年
支付基础设施费691万装修建安费2511万元预见费20万元理费20万元销售费141万元销售回款7538万元累计3383万元贷款金3000万元
销售回笼7538万元
449
7月
8
2005年
支付基础设施费691万装修建安费2511万元预见费20万元理费20万元销售费141万元销售回款7538万元累计3383万元贷款金4000万元
销售回笼7538万元
604
8月
9
2005年
支付基础设施费691万装修建安费2511万元预见费20万元理费20万元销售费141万元销售回款7538万元累计3383万元贷款金1000万元
销售回笼7538万元
3759
9月
10
2006年
支付基础设施费691万装修建安费2511万元预见费20万元理费20万元销售费141万元物业基金365万元税金3787万元利息280万元销售回款7538万元累计7815万元
销售回笼7538万元
3482
10月
三期BT投资
三期总建筑面积566万米项目投资估算：
项目投资估算明细表（三期产业化房采BT方式）
占 面 积：
约28000㎡
总建筑 积：
56566
万㎡
序号
项目名称
取费标准
计算基数
(万㎡)
成总额
（万元）
建筑成
（元㎡）
前期工程费
1418
251
1
行性研究费
免
0
2
工程质勘测费
建安工程造价3‰
16970
51
9
3
建筑工程保险
建安工程概算总额2‰
16970
34
6
4
籍测绘购图费
1元㎡
6
6
1
5
建筑工程设计费
建筑面积8 0元㎡
6
453
80
6
工程招投标标底编制费
中标价格06‰
16970
10
2
7
建设工程许证执费
建安工程概算1‰
16970
17
3
8
工程建设监理费
建安工程造价3
16970
509
90
9
建设工程质量理监督费
建安工程造价25‰
16970
42
8
10
实心粘土砖限制费
14元㎡退90
6
8
1
11
散装水泥费
3元㎡
6
17
3
12
市政技术方案咨询费
8元㎡
6
45
8
13
市政工程设计费
40元㎡
6
226
40
14
性质调整环境交通影响评估费
免
0
15
教育配套费
免
0
二
基础设施配套设施费
1991
352
1
供电工程
建筑面积30元㎡
6
170
30
2
供水工程
建筑面积30元㎡
6
170
30
3
供热系统
建筑面积65元㎡
6
368
65
4
中水系统
建筑面积30元㎡
6
170
30
5
排污雨水工程
建筑面积40元㎡
6
226
40
6
区道路明工程
20元㎡
6
113
20
7
区安防弱电系统
20元㎡
6
113
20
8
天然气系统
22元㎡
6
124
22
9
绿化广场景观围墙
40元㎡
6
226
40
10
运动设施建设费
30元㎡
6
170
30
11
区配套附属设施建设费
25元㎡
6
141
25
三
建安工程费
6
16970
3000
1
公寓建安成
3000元㎡
6
16970
3000
四
直接费合计
20379
3603
五
预见费
直接费3
20379
611
108
六
计提物业理基金
建安成2
16970
339
60
七
理费
直接费51
20379
1039
184
投资成总 计：
2236913
万元
建筑面积成合计：
395452
元㎡
三期营模式BT形式项目开工前北理工30预付款余款实际工程进度中支付表测算北理工应先付预付款6600万元
先期6600万元预付款支付会解决二期80开发资金资金分析：
三期资金流量表
北理工孵化厦项目现金流量表
单位：
万元
项 目
合计
2004年度
2005年度
58月
9月12月
1月5月
6月
7月
8月
9月
10月
现金流出
前期工程费
1418
709
709
基础设施配套设施费
1991
498
498
498
498
建安费
16970
4525
3111
3111
3111
3111
预见费
611
175
218
44
44
44
44
44
物业理基金
339
339
理费
1039
297
371
74
74
74
74
74
现金流出
22369
709
1181
590
4643
3727
3727
3727
4066
累计净现金流量
709
1890
2479
7122
10849
14576
18303
22369
根二期现金流量分析：项目销售前须8000万元二期结构封顶时三期样结构封顶时北理工付款例应达6011亿元资金供基解决二期资金需
四 结
根项目区客观市场分析市场现状调查趋势研究出结该域开发写字楼公寓项目行
根投资分析项目项济指标优越总利润投资收益率等指标均行
五附件
1项目投资估算明细表
2项目现金流量表
3销售收入投资分析表
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目 录
1 项目情况简介………………………………2
2 合作条件 ………………………………4
3项目济分析 …… ………………………5
期分析 …… ………………………5
二期分析 …… ………………………12
三期分析 …… ………………………18
4结 ………………………………………21
5 附件 ………………………………………21
项目情况简介
11项目理位置区域交通状况
北京理工学科技园处北京市市区北部北京理工学南校区总面积51946方米
园区东新街口外街西文慧园北路南通文慧园路北学院南路交通便捷出入方便理位置十分优越 园区位北京海淀高科技产业开发区中关村科技园区腹高等院校科研机构密集周边北京师范学北京邮电学北方交通学中国政法学中央财政金融学等著名高校中高级技术职称员数万技术优势十分明显良文化科技氛围
园区基础设施发达科技教育文化体育金融旅游等现代化城市功完备良社区环境科技员强吸引力
12项目规划
项目占面积51964方米规划总建筑面积20212万米中
建筑面积15584万米：
中：办公楼20370米
实验楼5028米
公寓式办公46150米
交流展示房9416米
孵化厦40398米
专家厦32154米
展览中心1260米
附属房325米
保留建筑734米
建筑面积463万米：
中：设备房9226米
办公辅助5021米
车库（含防）32038米
总停车位1250辆
中：停车位73辆
停车位1177辆
建筑层数218层
建筑层数1—3层
建筑高度12506000米
绿化率 35
容积率 30
项目分三期开发：
期：孵化厦
济技术指标：
总建筑面积：54260米
建筑面积：40398米
建筑面积：13862米
总停车位：323辆298辆25辆
建筑层数：2—15层
建筑层数：3层
建筑高度：125—600米
二期三期图示：
目前已取项立项批复设计图纸期完成拆迁务
二 合作条件
目前北京理工学已北京京师鹏飞房产开发限公司签署合作开发协议协议容：
期：
北京理工学提供土负责期孵化厦拆迁工作达场三通条件北京京师鹏飞房产开发限公司负责开发建设项目建成双方4：6分配建筑面积（北理工占4）土出金交纳分面积
二期两种模式：
1理工负责拆迁项目建成双方4：6分配建筑面积（北理工占4）土出金交纳分面积
2理工提供土负责拆迁项目建成双方2：8分配建筑面积（北理工占2）土出金交纳分面积
北京京师鹏飞房产开发公司公司合作条件：3000万元民币整体转北京京师鹏飞房产开发公司（该公司项目没债权债务关系）付款方式：项目符合公司求支付1500万元民币外1500万元付款时间项目回款支付
三项目济分析
项目期投资估算
1 开发成估算
11土成
项目转费1500万元项目土出金暂估1000元米部分出金13项目征费总额民币420112万元
单位销售面积成420112242（面积）1736元米
12前期工程费
包括土出金契税行性研究费设计费工程勘探费等费计约72453万元
单位销售面积成72453242（面积）29891元米
13基础设施配套设施建设费
包括供电供气供水排污明道路等基础设施配套设施建设费估计109162万元
单位销售面积成109162242（面积）45036元米
14建安费
建安费包括中央空调电梯等费建筑面积2300元米计算124798万元
单位销售面积成124798242（面积）514869元米
15预见费
取四项费总116997万元
单位销售面积成16997242（面积）7012元米
2 开发费估算
21理费
理费取直接费1计算理费16997万元
单位销售面积成16997242（面积）7012元米
22销售费
销售费取销售收入15销售费261768*001539265万元
单位销售面积成35629242（面积）16199元米
23财务费
项目财务费贷款利息贷款5000万元贷款期限年利息350万元
单位销售面积成350242（面积）1444元米
3 项目开发总成
项目开发总成估计1982926万元
单位成1982926242818079元㎡
项目投资成估算汇总表
序号
名称
成总额
（万元）
备注
1
土费
420112
含土出金270112万元
项目转费1500万元
2
前期工程费
72453
3
基础设施配套设施建设费
109162
市政建设
4
建安工程费
124798
5
预见费
16997
占1—5项费合计1
6
物业理基金计提
2496
建安成2
7
财务费
350
贷款5200万元贷款期限年利率7
8
理费
16997
占1—5项费合计1
9
销售费
39265
销售收入（约26亿元）15
10
成合计
1982926
项目销售收入预算
1销售单价确定
根政府相关政策项目周边楼盘调查结果设定项目销售均价：写字楼：10000元米车位：10万元
2 销售总收入确定
销售总收入预测表
物业类型
售面积
销售单价
销售总收入
（万元）
写字楼
2424万㎡
10000元㎡
242388
车位
194
10万元
1938
合 计
261768
3 济分析
项目损益表（单位：万元）
销 售 收 入 投 资 分 析 表
销售收入
261768
总计
242388
1938
售面积(万㎡)
写字楼
2424
车位
194
出 售 率
100
出 售 率
100
销售单价(元㎡）
1000000
销售单价(元）
100000
二
投资成合计
1982926
面积(万㎡)
543
单位面积成(元㎡)
818079
利润
634754
三
营业税附加
143972
四
营业税税利润
490782
五
税成收益率
2475
六
税
161958
七
税税利润
328824
八
税成收益率
1658
九
税前投资收益率
9816
九
税投资收益率
6324
4工程进度安排
序号
时间
进度安排
1
2004年4月
双方达成开发协议
2
2004年5月
成立开发公司
3
2004年6月
开工
4
2004年7—8月
完成结构施工
5
2004年912月
体结构封顶
6
2005年1月
开始销售室初装修外墙装修
7
2005年2月
销售外墙装修完成
8
2005年3月
室装修市政建设
9
2005年4月
室装修市政建设
10
2005年5月
室装修市政建设交房
5费支付资金筹措
资金进度表
序号
时间
（1）费支付
资金筹措
账面余额
1
2004年
重组公司支付40土出金108045万元前期工程费50计362万元理费13万元转费1500万元295579万元
项目融资5000万元
204421
5月
2
2004年
——
164272
6月
支付前期费362万元理费1304万元40207万元项目开槽土方施工完成80
7月
支付理费13万元层完成
8月
支付理费13万元室结构完成
3
2004年
——
3025
9月
支付理费13万元项目体施工三层
10月
支付理费13万元项目体施工七层半
11月
支付理费13万元项目体施工十二层
12月
支付剩余60土出金162067万元理费13万元项目体施工封顶
4
2005年
支付理费13万项目开始销售销售回款523536万元贷款金4000万元
销售回笼523536万元
119204
1月
5
2005年
支付基础设施费273万体建安费48834万元预见费42万元理费13万元521187万销售回款523536万元贷款金1000万元
销售回笼523536万元
21553
2月
6
2005年
支付基础设施费273万装修费2532万元预见费42万元理费13万元销售费131万元299149万销售回款523536万元
销售回笼523536万元
24594
3月
7
2005年
支付基础设施费273万装修费2532万元预见费42万元理费13万元销售费131万元299149万销售回款523536万元
销售回笼523536万元
470327
4月
8
2006年
支付税金费665038万元
销售回笼523536万元
328825
5月
项目二期投资估算
1 开发成估算
11土成
项目转费1500万元项目土出金暂估1000元米部分出金13项目征费总额民币615921万元
单位销售面积成615921425（面积）144846元米
12前期工程费
包括土出金契税行性研究费设计费工程勘探费等费计约118317万元
单位销售面积成118317425（面积）27825元米
13基础设施配套设施建设费
包括供电供气供水排污明道路等基础设施配套设施建设费估计276237万元
单位销售面积成276237425（面积）64962元米
14建安费
建安费包括中央空调电梯等费建筑面积2000元米（含室建安成均数）计算182588万元
单位销售面积成182588425（面积）42939元米
15预见费
取四项费总128364万元
单位销售面积成28364425（面积）667元米
2 开发费估算
21理费
理费取直接费1计算理费28364万元
单位销售面积成28364425（面积）667元米
22销售费
销售费取销售收入15销售费4384808*001565772万元
单位销售面积成65772425（面积）15468元米
23财务费
项目财务费贷款利息贷款8000万元贷款期限年利息560万元
单位销售面积成560425（面积）13169元米
3 项目开发总成
项目开发总成估计3051372万元
单位成3051372425717588元㎡
项目投资成估算汇总表
序号
名称
成总额
（万元）
备注
1
土费
615921
含土出金465921万元
项目转费1500万元
2
前期工程费
118317
3
基础设施配套设施建设费
276237
市政建设
4
建安工程费
182588
5
预见费
28364
占1—5项费合计1
6
物业理基金计提
36518
建安成2
7
财务费
560
贷款5200万元贷款期限年利率7
8
理费
28364
占1—5项费合计1
9
销售费
56532
销售收入（约438亿元）15
10
成合计
3042132
项目销售收入预算
1销售单价确定
根政府相关政策项目周边楼盘调查结果设定项目销售均价：公寓：8000元米车位：10万元
2 销售总收入确定
销售总收入预测表
物业类型
售面积
销售单价
销售总收入
（万元）
公寓
4252万㎡
8000元㎡
3401808
车位
367
10万元
3670
合 计
37688
3 济分析
项目损益表（单位：万元）
销 售 收 入 投 资 分 析 表
销售收入
3768808
总计
3401808
3670
售面积(万㎡)
公寓
4252
车位
367
出 售 率
100
出 售 率
100
销售单价(元㎡）
800000
销售单价(元）
100000
二
投资成合计
3042132
面积(万㎡)
913
销售成(元㎡)
715415
利润
726676
三
营业税附加
207284
四
营业税税利润
519392
五
税成收益率
1707
六
税
171399
七
税税利润
347993
八
税成收益率
1144
九
税前投资收益率
6492
十
税投资收益率
4350
4工程进度安排
序号
时间
进度安排
1
2004年4月
双方达成开发协议
2
2004年58月
拆迁
3
2004年912月
开工施工完成
4
2004年7—8月
完成结构施工
5
2004年912月
体结构封顶
6
2005年6月
开始销售室初装修外墙装修
7
2005年7月
销售外墙装修完成
8
2005年8月
室装修市政建设
9
2005年9月
室装修市政建设
10
2005年10月
室装修市政建设交房
5费支付资金筹措
资金进度表
序号
时间
（1）费支付
资金筹措
账面余额
1
2004年
重组公司拆迁支付前期工程费50交纳40土出金计3055万元
项目融资8000万元
4945
58月
2
2004年
支付前期费592万元预见费81万元理费81万元754万元项目室施工
——
4191
912月
5
2005年
交纳60土出金3696万元预见费101万元理费101万元利息280万元4178万元项目体施工封顶
——
13
15月
6
2005年
支付理费20万预见费20万元体建安成8216万元项目开始销售销售回款7538万元累计8257万元
销售回笼7538万元
706
6月
7
2005年
支付基础设施费691万装修建安费2511万元预见费20万元理费20万元销售费141万元销售回款7538万元累计3383万元贷款金3000万元
销售回笼7538万元
449
7月
8
2005年
支付基础设施费691万装修建安费2511万元预见费20万元理费20万元销售费141万元销售回款7538万元累计3383万元贷款金4000万元
销售回笼7538万元
604
8月
9
2005年
支付基础设施费691万装修建安费2511万元预见费20万元理费20万元销售费141万元销售回款7538万元累计3383万元贷款金1000万元
销售回笼7538万元
3759
9月
10
2006年
支付基础设施费691万装修建安费2511万元预见费20万元理费20万元销售费141万元物业基金365万元税金3787万元利息280万元销售回款7538万元累计7815万元
销售回笼7538万元
3482
10月
三期BT投资
三期总建筑面积566万米项目投资估算：
项目投资估算明细表（三期产业化房采BT方式）
占 面 积：
约28000㎡
总建筑 积：
56566
万㎡
序号
项目名称
取费标准
计算基数
(万㎡)
成总额
（万元）
建筑成
（元㎡）
前期工程费
1418
251
1
行性研究费
免
0
2
工程质勘测费
建安工程造价3‰
16970
51
9
3
建筑工程保险
建安工程概算总额2‰
16970
34
6
4
籍测绘购图费
1元㎡
6
6
1
5
建筑工程设计费
建筑面积8 0元㎡
6
453
80
6
工程招投标标底编制费
中标价格06‰
16970
10
2
7
建设工程许证执费
建安工程概算1‰
16970
17
3
8
工程建设监理费
建安工程造价3
16970
509
90
9
建设工程质量理监督费
建安工程造价25‰
16970
42
8
10
实心粘土砖限制费
14元㎡退90
6
8
1
11
散装水泥费
3元㎡
6
17
3
12
市政技术方案咨询费
8元㎡
6
45
8
13
市政工程设计费
40元㎡
6
226
40
14
性质调整环境交通影响评估费
免
0
15
教育配套费
免
0
二
基础设施配套设施费
1991
352
1
供电工程
建筑面积30元㎡
6
170
30
2
供水工程
建筑面积30元㎡
6
170
30
3
供热系统
建筑面积65元㎡
6
368
65
4
中水系统
建筑面积30元㎡
6
170
30
5
排污雨水工程
建筑面积40元㎡
6
226
40
6
区道路明工程
20元㎡
6
113
20
7
区安防弱电系统
20元㎡
6
113
20
8
天然气系统
22元㎡
6
124
22
9
绿化广场景观围墙
40元㎡
6
226
40
10
运动设施建设费
30元㎡
6
170
30
11
区配套附属设施建设费
25元㎡
6
141
25
三
建安工程费
6
16970
3000
1
公寓建安成
3000元㎡
6
16970
3000
四
直接费合计
20379
3603
五
预见费
直接费3
20379
611
108
六
计提物业理基金
建安成2
16970
339
60
七
理费
直接费51
20379
1039
184
投资成总 计：
2236913
万元
建筑面积成合计：
395452
元㎡
三期营模式BT形式项目开工前北理工30预付款余款实际工程进度中支付表测算北理工应先付预付款6600万元
先期6600万元预付款支付会解决二期80开发资金资金分析：
三期资金流量表
北理工孵化厦项目现金流量表
单位：
万元
项 目
合计
2004年度
2005年度
58月
9月12月
1月5月
6月
7月
8月
9月
10月
现金流出
前期工程费
1418
709
709
基础设施配套设施费
1991
498
498
498
498
建安费
16970
4525
3111
3111
3111
3111
预见费
611
175
218
44
44
44
44
44
物业理基金
339
339
理费
1039
297
371
74
74
74
74
74
现金流出
22369
709
1181
590
4643
3727
3727
3727
4066
累计净现金流量
709
1890
2479
7122
10849
14576
18303
22369
根二期现金流量分析：项目销售前须8000万元二期结构封顶时三期样结构封顶时北理工付款例应达6011亿元资金供基解决二期资金需
四 结
根项目区客观市场分析市场现状调查趋势研究出结该域开发写字楼公寓项目行
根投资分析项目项济指标优越总利润投资收益率等指标均行
五附件
1项目投资估算明细表
2项目现金流量表
3销售收入投资分析表
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