房产估价程序（）
房产估价项复杂济活动想评估活动高效准确公正必须活动程遵循套严谨科学工作程序套工作程序进行房产估价必须工作阶段反映阶段间联系估价象形成立师认识思维历程千百万次工作实践总结出客观规律房产估价程序进行评估提高效率减少失误确保质量房产估价程序分阶段估价申请业务受理制定估价作业计划资料收集整理现场查勘综合分析估算撰写估价报告交付估价报告书收取信公服务费
操作估价申请业务受理
1估价申请
进行房产价格评估时事应关专业评估机构提出书面申请填写评估委托书评估申请书评估委托书应写明事项包括：
（1）事姓名住址职业等（法组织名称隶属关系址法定代表姓名职务等）
（2）评估标物名称类型面积理位置环境条件等
（3）申请评估原途
（4）房屋产权土作领勘
（5）委托评估求评估申请书（委托书）外申请房产价格评估机构提供种关证明资料房屋权证土证买方单独委托评估时房产权出具意评估证明设计施工图纸期维修保险费资料等
2业务受理
房产价格评估机构收评估委托申请书关证明资料限时间（3天）作出否受理项业务决策通知申请估价者作出接受委托决策前委托评估标物基情况进行初步解界定关估价重问题问题包括估价目估价象估价作业日期等
（1）估价目房产价格评估作房产业项基础工作方面途评估委托会需提出估价目房产估价目：房产买卖租赁抵押补偿入股清产交换诉讼课税投资决策统计等估价目价格类型买卖交易价格抵押价格租赁价格典价格课税价格征价格等估价目估价精度求市场价格实现种条件限定采估价方法区估伙者委托估价目明确握正确决策做估价工作前提条件
（2）估价象作具体评估房产底土建筑物建筑物土合中某部分受理估价委托时必须明确基事项I估价象类加明确外估价象基情况进行初步解土生〔开发成）新开发（开发成）附影响价附属建筑物果房合估价象建筑物然保存拆单纯房产估价明确建筑物含义写字楼否包括中配备设备酒楼否包括中家具等
（3）估价作业日期谓估价作业日期指时开始估价时完成估价作业进行估价起止日期完成估价日期般委托估价者提出估价者应量满足求估价难度较委托提出时间太短致保证较公合理评估出价格时估价者应委托说明原商定较合适时间确定完成估价日期估价员必须期保质完成估价确保身信誉理讲估价活动受委托进行活动应严格委托求做委托常会出身局部利益考虑估价者提出诸具体求估价者进行估价行性分析时方面搞清方意图方面考虑委托求否背估价行业行准否超越业务力异议求通沟通协商谋求双方达成识估价合签订前双方应说明收费标准付款形式审查分析接受项业务委托应快通知委托说明理估价者决定接受委托通知委托填写正式估价委托书办理关手续签订委托合合必须估价种具体求委托提供关证件资料估价费估价时点估价完成日期等作出明确规定签订合估价者应合时效质量求编制估价计划安排估价员做必准备工作
操作二制定估价作业计划
制定房产价格评估作业计划估价工作条紊时高效完成计划确定般计划逐段进行估价工作规模较评估项目中制定计划估价作业成败质量着极重作制定估价作业计划体包括容：
1．确定估价作业具体素
估价作业说仅仅指明某块土某幢房屋法开展估价工作更完成委托业务必须估价宋种影响价格具体素进步确认
（1）确定估价象品质特征产权状态
①估价象品质特征
指估价象外值税估价象果土需确定坐落编号四面积形状途等果房屋建筑物需确定（门牌号码）类型结构占面积建筑面积情况等类情况根业务需采填写表格方式获
② 产权状态确定通产权状态确定握估价象情况房产权利束权利集合权外权抵押权租赁权等权利性质价格样估价者必须确认权估价权租赁权估价政权合情况估价分离情况估价租赁行发生没发生情况估价权估价权年报长已少年余少年等总估价者必须明确房产权利容．权利发生存续时间等产权状态方进行估价
（2）确定估价范围
房产容复杂影响价格素众般估价象确认必须确定估价范围房产估价范围包括：4方面：
①土估价土估价空估价二块建筑物视空建筑物预定拆迁情况．采种方式
②建筑物估价土建筑物筑成体状况仅建筑物进行估价
③合估价土建筑物估价中部分估价
（3）确定估价时点
估价时点估价象房产决定估价额基准日期房产价格时间等素变化断变动着估价时点确定估出价格意义估价时间详细程度取决评估房产价格类型市场变动程度般说买卖价格租赁价格抵押价格课税价格求时点详
细通常少指明月甚日时点越详细估价精度求越高估价越困难估价时点般定委托估价日现场调查日然求取某特定时期价格（关诉讼案件房产价格）某特定时作估价时点
2．初选估价方法员
明确估价作业具体素应初步选出拟采适合该估价象房产估价方法初选估价方法目面资料收集整理实查勘放矢避免必重复劳动根估价象目时点日期初选估价方法判断委托务轻重易难缓急程度确定投入少力参加项评信务评估员选定工作安排评估员分工负责工作范围明确利参员协动作相互配合提高工作效率
3估价作业工作进度安排
估价作业时间性实务性强必须注意时效整估价工作时间接受委托日起交付估价报告止般委托估价完成日期较高求签订委托合时作重条款写进合否约定时间圆满完成估价务仅关系估价方济利益估价方信誉着举足轻重影响通估价作业计划估价作业流程程序规定相应时间进度时限操作步骤科学序省时省力
4估价作业计划中费安排估价作业备忘录编制等关事项作出明确规定制定估价作业计划方法采网络计划技术便选择优方案计划执行程中效控制监督
操作三资料收集整理
资料收集整理估价者计划指导充分占利信息资源阶段准确估价寻找现场查勘进行准备阶段 资料收集深度广度程度取决计划阶段初选估价方法般应围绕着估价方法赖计算资料数进行收集供出租写字楼拟选收益原法评估价格需收集供出租面积出租率空置率租金水分摊折旧负担利息运营理费税收等方面资料某块土拟选假设开发法评估价格需收集规定途容积率覆盖率建筑高度等方面资料
资料收集源评估委托提供必资料实查勘资料外估价员估价机构建立资料存储系统提取关资料政府关部门查询事者咨询公司变问
房产估价需收集资料包括部分容：
1．产权资料产权资料反映房产权属变化情况综合资料包括产权证土证形图面位置图房产权属变更关资料房产登记原始记录接代产权资料落实政策资料房屋买卖租赁抵押资料征拆迁资料私房改造资料等
2．房产建筑开发资料包括建造开发年代结构材料部设计布局设备装修建筑造价等估价中必需资料法现场查勘中获助建筑开发原始资料确定
3．房产资料包括房产年限程序方式房产出租性质期限价格房产维修保护现存占情况等
4．市场资料包括房产处区环境理位置繁荣程度交通状况客观环境优劣政府城市规划政策房产征改扩建限制市场交易限制相似房产市场行情包括成交价格租赁条件维修费收益前市场供需状况等
操作四现场查勘
现场查勘指房产估价员亲现场估价象关容进行实考查便估房产实体构造权利状态环境条件等具体容进行充分解客观确认现场查勘阶段评估委托应负领勒责派员领勘
现场查勘容：
1．土查勘评估员土查勘解块坐落位置土类面积形貌建筑物情况块周边块搭界情况等
2 房屋查勘房屋查勘项目：
（1）鉴定估房屋址坐落房屋评估范围房屋位置正确性房屋估价前提必须认真核清楚幢异产房屋点幢房屋情况认真核实房屋评估范围正确区分产权独部分部分部分免出现误估．发生产权纠纷
（2）确认房屋结构装修设备面积房屋契证般关房屋结构面积记载实际中种种情况产权登记时疏忽房屋者行改建装修等会房屋结构面积契证记载情况差异现场查勘时应房屋结构面积等情况进步核查防止契证实符出现估价失误房屋装修设备层高房屋估价基容项目墙体屋顶天花板面门窗隔间层高卫生设备暖气设备等解房屋装修情况件细致繁锁工作
（3）确定房屋建造年份确定房屋建造年份房屋评估缺少组成部分评定房屋折旧情况必须予查明
（4）评定房屋成新房屋成新影响房屋价格重素．评估员根房屋新旧程度评定标准．采取听二三查四问五测工作方法鉴定房屋成新听听取住房者房屋状况破损情况反映二根听反映结合评定结构装修设备部分查房屋部墙体屋面变形均匀沉降梁变形等情况做出直观判断三查房屋承重结构部位构件身刚度强度进行测量检查否潜危险四问查出问题询问解关情况五测条件具体时仪器测量房屋结构变化情况基沉降墙体倾斜屋架变形裂缝等实际出发测定房屋成新程度解决建造年代明年代久远价值房屋估价问题具重意义
3．勘丈绘图勘立绘图指房区全面查勘丈量基础房屋形状位置层次结构部设施墙体属附属搭建等定例实反映房屋面图时估价员应认真逐项填写房产查勘评定表作估价
4．拍录现场查勘中重评估项目进行拍录拍录直观反映评估象特征尤文字叙述未达标物理想描述目时通拍录弥补足拍录拆迁发生纠纷房屋评估必
5．环境条件确认环境条件影响房产价格重素环境条件契书等文字材料标明外环境条件变动性估价员亲现场逐步确认估房产价格影响素状态通实调查取信房产周边环境客观认识环境条件包括：商业服务市政设施文化教育交通通讯卫生状况生态环境娱乐设施文然景观等
操作五综合分析估算
综合分析估算房产估价实质性阶段．根较完备资料估价员选择估价方法终估算出房产价格阶段作业包括2项：
1资料综合分析资料综合分析目确定房产估算基数基数准确否估算终结果直接影响果资料综合分析实反映房屋建筑类技术数甚发生失误会影响价格评估正确性致事蒙受应损失会影响估价者声誉
资料综合分析重点：（1）检查资料否估价必需资料注意该资料否委信房产种类委托估价目条件相符（2）房屋产权属决定评估房屋价格重素定准确
2．价格形成分析房产价格形成方面基实体素方面基影响素房产价格实体素通确认握影响素通验评估员加分析便握素价格影响程度房产价格诸影响素划分区域素素两方面
（l）区域分析谓区域分析分析估房产届种区该区种特征该特征房产价格形成改I响等房产价格会处区特性差握区特征法获房产适价格进行区域分析时应房产途分类着手住宅区商业区工业区等种分类非城市规划分区实际分区时房产价格受属区特性影响外类似区更广泛供需圈特性会重影响
区域分析分邻区类似区两部分邻区类区估房产属区类住宅区商业区工业区文化娱乐区等估价时首先判定类次区域划分范围宜类判定考虑未发展 类似区指传估房产属区相类似区类似区供需圈概念解释供需圈类房产形成代关系面价格形成重影响
（2）分析估房产素进行分析判定房产效方工作程房产价格该房产效方前提形成分析应正确掌握估房产块条件街道条件条件环境条件行政条件等方面素邻区特征判断出效方
3．估价方法选择价格估算
（1）选择估价方法计划中初选估价方法阶段确认计算房产估价方法较基方法成估价法市场较法收益原法三种进行房产估价时原应王种方法三种方法利弊仅种方法易达正常价格房产适述三种法根具体情况加选择
（2）价格估算选定估价方法开始房产进行测算具体测算方法书章节专门述应该注意房产评估测算时政府规定测算标准应认真采土分等定级标准房屋新旧程度评定标准房屋耐年限房屋代议书标准等
（3）价格调整资料限制房产价格复杂性三件方法估出价格难致需进行价格调整进行价格调教前首先资料运等加检验复核容：资例选择运否项房产估价原应否般性素分析区域分析分析否适单位总价关联否适次2种估价方法估算出价格进行综合综合方法三种：①简单算术均②加权算术均赋予价格权重然综合出价格通常评估该房产适估价方法算出结果赋予较权重反赋予较权重③种估价方法计算出结果估伙方法计算出结果供参考估价员根检时影响价格诸素分析市场行情综合测算出结果作调整综合评估决定出估价额实际工作中决定估价额计算出价格估价员判断计算结果作参考
操作六撰写估价报告书
评估测算出象房产估价额应估价成果写成估价报告书估价报告书记述估价成果文件估价程中关数办法点结果正式书面形式反映出估价报告书形式式定型式两种定型式估价报告书固定格式固定容估价员必须规定形式填写改动填减式估价报告书根估价报告求设定容长短篇幅限报告书形式估价报告形式均少记载列事项：
1．项评估项目委托者联系领勘负责承接评估员姓名
2．估价象详细址评估日期报告编号等
3．估价象土面积建筑面积建筑物类型等．
4．估价象具备条件分析
5．评估
6．评估结果
7附关文件资料
份规范房产估价报告书应包含列具体容：
1．估价委托名称
应委信全称时应址确认服务象
2评估象目
（l）估房产名称类型明确估价象
（2）估价目
（3）估价时点
3．评估日期
反映估价工作期限起止日期
4．评估象综合说明
（1）坐落位置包括点区域门牌等
（2）途
（3）面积层次
（4）建筑结构功描述建筑部空间结构层部分功
（5）装修情况设备情况附属设施情况
（6）建筑情况反映建筑新旧完程度功影响
（7）房产周围环境
（8）评估象房产权利状况
5．评估原
反映评估活动中适原评估立场
6评估
（l）权属资料
（2）工程预决算资料
（3）测绘图纸
（4）类定额单价资料
（5）类折旧税收物价城建收费理规定
（6）评估象类似房产实例价格资料
（7）规划资料
（8）周围环境资料
7．评估方法选择
8．评估计算分析
应介绍接选定方法进行数确定参数测算公式选等理计算程计算分析程作概括陈述关键阐明作出估价结理
9．房产价格评估结
说明种方法计算结果终调整修正正式估价结
10．评估组成员评估单位资格证书
操作七交付估价报告书收取估价服务费
完成估价报告书估价报告书交付委托估价者某问题作口头说明完成委托估价者估价服务然关规定收费标准委托估价者收取估价服务费
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房产估价项复杂济活动想评估活动高效准确公正必须活动程遵循套严谨科学工作程序套工作程序进行房产估价必须工作阶段反映阶段间联系估价象形成立师认识思维历程千百万次工作实践总结出客观规律房产估价程序进行评估提高效率减少失误确保质量房产估价程序分阶段估价申请业务受理制定估价作业计划资料收集整理现场查勘综合分析估算撰写估价报告交付估价报告书收取信公服务费
操作估价申请业务受理
1估价申请
进行房产价格评估时事应关专业评估机构提出书面申请填写评估委托书评估申请书评估委托书应写明事项包括：
（1）事姓名住址职业等（法组织名称隶属关系址法定代表姓名职务等）
（2）评估标物名称类型面积理位置环境条件等
（3）申请评估原途
（4）房屋产权土作领勘
（5）委托评估求评估申请书（委托书）外申请房产价格评估机构提供种关证明资料房屋权证土证买方单独委托评估时房产权出具意评估证明设计施工图纸期维修保险费资料等
2业务受理
房产价格评估机构收评估委托申请书关证明资料限时间（3天）作出否受理项业务决策通知申请估价者作出接受委托决策前委托评估标物基情况进行初步解界定关估价重问题问题包括估价目估价象估价作业日期等
（1）估价目房产价格评估作房产业项基础工作方面途评估委托会需提出估价目房产估价目：房产买卖租赁抵押补偿入股清产交换诉讼课税投资决策统计等估价目价格类型买卖交易价格抵押价格租赁价格典价格课税价格征价格等估价目估价精度求市场价格实现种条件限定采估价方法区估伙者委托估价目明确握正确决策做估价工作前提条件
（2）估价象作具体评估房产底土建筑物建筑物土合中某部分受理估价委托时必须明确基事项I估价象类加明确外估价象基情况进行初步解土生〔开发成）新开发（开发成）附影响价附属建筑物果房合估价象建筑物然保存拆单纯房产估价明确建筑物含义写字楼否包括中配备设备酒楼否包括中家具等
（3）估价作业日期谓估价作业日期指时开始估价时完成估价作业进行估价起止日期完成估价日期般委托估价者提出估价者应量满足求估价难度较委托提出时间太短致保证较公合理评估出价格时估价者应委托说明原商定较合适时间确定完成估价日期估价员必须期保质完成估价确保身信誉理讲估价活动受委托进行活动应严格委托求做委托常会出身局部利益考虑估价者提出诸具体求估价者进行估价行性分析时方面搞清方意图方面考虑委托求否背估价行业行准否超越业务力异议求通沟通协商谋求双方达成识估价合签订前双方应说明收费标准付款形式审查分析接受项业务委托应快通知委托说明理估价者决定接受委托通知委托填写正式估价委托书办理关手续签订委托合合必须估价种具体求委托提供关证件资料估价费估价时点估价完成日期等作出明确规定签订合估价者应合时效质量求编制估价计划安排估价员做必准备工作
操作二制定估价作业计划
制定房产价格评估作业计划估价工作条紊时高效完成计划确定般计划逐段进行估价工作规模较评估项目中制定计划估价作业成败质量着极重作制定估价作业计划体包括容：
1．确定估价作业具体素
估价作业说仅仅指明某块土某幢房屋法开展估价工作更完成委托业务必须估价宋种影响价格具体素进步确认
（1）确定估价象品质特征产权状态
①估价象品质特征
指估价象外值税估价象果土需确定坐落编号四面积形状途等果房屋建筑物需确定（门牌号码）类型结构占面积建筑面积情况等类情况根业务需采填写表格方式获
② 产权状态确定通产权状态确定握估价象情况房产权利束权利集合权外权抵押权租赁权等权利性质价格样估价者必须确认权估价权租赁权估价政权合情况估价分离情况估价租赁行发生没发生情况估价权估价权年报长已少年余少年等总估价者必须明确房产权利容．权利发生存续时间等产权状态方进行估价
（2）确定估价范围
房产容复杂影响价格素众般估价象确认必须确定估价范围房产估价范围包括：4方面：
①土估价土估价空估价二块建筑物视空建筑物预定拆迁情况．采种方式
②建筑物估价土建筑物筑成体状况仅建筑物进行估价
③合估价土建筑物估价中部分估价
（3）确定估价时点
估价时点估价象房产决定估价额基准日期房产价格时间等素变化断变动着估价时点确定估出价格意义估价时间详细程度取决评估房产价格类型市场变动程度般说买卖价格租赁价格抵押价格课税价格求时点详
细通常少指明月甚日时点越详细估价精度求越高估价越困难估价时点般定委托估价日现场调查日然求取某特定时期价格（关诉讼案件房产价格）某特定时作估价时点
2．初选估价方法员
明确估价作业具体素应初步选出拟采适合该估价象房产估价方法初选估价方法目面资料收集整理实查勘放矢避免必重复劳动根估价象目时点日期初选估价方法判断委托务轻重易难缓急程度确定投入少力参加项评信务评估员选定工作安排评估员分工负责工作范围明确利参员协动作相互配合提高工作效率
3估价作业工作进度安排
估价作业时间性实务性强必须注意时效整估价工作时间接受委托日起交付估价报告止般委托估价完成日期较高求签订委托合时作重条款写进合否约定时间圆满完成估价务仅关系估价方济利益估价方信誉着举足轻重影响通估价作业计划估价作业流程程序规定相应时间进度时限操作步骤科学序省时省力
4估价作业计划中费安排估价作业备忘录编制等关事项作出明确规定制定估价作业计划方法采网络计划技术便选择优方案计划执行程中效控制监督
操作三资料收集整理
资料收集整理估价者计划指导充分占利信息资源阶段准确估价寻找现场查勘进行准备阶段 资料收集深度广度程度取决计划阶段初选估价方法般应围绕着估价方法赖计算资料数进行收集供出租写字楼拟选收益原法评估价格需收集供出租面积出租率空置率租金水分摊折旧负担利息运营理费税收等方面资料某块土拟选假设开发法评估价格需收集规定途容积率覆盖率建筑高度等方面资料
资料收集源评估委托提供必资料实查勘资料外估价员估价机构建立资料存储系统提取关资料政府关部门查询事者咨询公司变问
房产估价需收集资料包括部分容：
1．产权资料产权资料反映房产权属变化情况综合资料包括产权证土证形图面位置图房产权属变更关资料房产登记原始记录接代产权资料落实政策资料房屋买卖租赁抵押资料征拆迁资料私房改造资料等
2．房产建筑开发资料包括建造开发年代结构材料部设计布局设备装修建筑造价等估价中必需资料法现场查勘中获助建筑开发原始资料确定
3．房产资料包括房产年限程序方式房产出租性质期限价格房产维修保护现存占情况等
4．市场资料包括房产处区环境理位置繁荣程度交通状况客观环境优劣政府城市规划政策房产征改扩建限制市场交易限制相似房产市场行情包括成交价格租赁条件维修费收益前市场供需状况等
操作四现场查勘
现场查勘指房产估价员亲现场估价象关容进行实考查便估房产实体构造权利状态环境条件等具体容进行充分解客观确认现场查勘阶段评估委托应负领勒责派员领勘
现场查勘容：
1．土查勘评估员土查勘解块坐落位置土类面积形貌建筑物情况块周边块搭界情况等
2 房屋查勘房屋查勘项目：
（1）鉴定估房屋址坐落房屋评估范围房屋位置正确性房屋估价前提必须认真核清楚幢异产房屋点幢房屋情况认真核实房屋评估范围正确区分产权独部分部分部分免出现误估．发生产权纠纷
（2）确认房屋结构装修设备面积房屋契证般关房屋结构面积记载实际中种种情况产权登记时疏忽房屋者行改建装修等会房屋结构面积契证记载情况差异现场查勘时应房屋结构面积等情况进步核查防止契证实符出现估价失误房屋装修设备层高房屋估价基容项目墙体屋顶天花板面门窗隔间层高卫生设备暖气设备等解房屋装修情况件细致繁锁工作
（3）确定房屋建造年份确定房屋建造年份房屋评估缺少组成部分评定房屋折旧情况必须予查明
（4）评定房屋成新房屋成新影响房屋价格重素．评估员根房屋新旧程度评定标准．采取听二三查四问五测工作方法鉴定房屋成新听听取住房者房屋状况破损情况反映二根听反映结合评定结构装修设备部分查房屋部墙体屋面变形均匀沉降梁变形等情况做出直观判断三查房屋承重结构部位构件身刚度强度进行测量检查否潜危险四问查出问题询问解关情况五测条件具体时仪器测量房屋结构变化情况基沉降墙体倾斜屋架变形裂缝等实际出发测定房屋成新程度解决建造年代明年代久远价值房屋估价问题具重意义
3．勘丈绘图勘立绘图指房区全面查勘丈量基础房屋形状位置层次结构部设施墙体属附属搭建等定例实反映房屋面图时估价员应认真逐项填写房产查勘评定表作估价
4．拍录现场查勘中重评估项目进行拍录拍录直观反映评估象特征尤文字叙述未达标物理想描述目时通拍录弥补足拍录拆迁发生纠纷房屋评估必
5．环境条件确认环境条件影响房产价格重素环境条件契书等文字材料标明外环境条件变动性估价员亲现场逐步确认估房产价格影响素状态通实调查取信房产周边环境客观认识环境条件包括：商业服务市政设施文化教育交通通讯卫生状况生态环境娱乐设施文然景观等
操作五综合分析估算
综合分析估算房产估价实质性阶段．根较完备资料估价员选择估价方法终估算出房产价格阶段作业包括2项：
1资料综合分析资料综合分析目确定房产估算基数基数准确否估算终结果直接影响果资料综合分析实反映房屋建筑类技术数甚发生失误会影响价格评估正确性致事蒙受应损失会影响估价者声誉
资料综合分析重点：（1）检查资料否估价必需资料注意该资料否委信房产种类委托估价目条件相符（2）房屋产权属决定评估房屋价格重素定准确
2．价格形成分析房产价格形成方面基实体素方面基影响素房产价格实体素通确认握影响素通验评估员加分析便握素价格影响程度房产价格诸影响素划分区域素素两方面
（l）区域分析谓区域分析分析估房产届种区该区种特征该特征房产价格形成改I响等房产价格会处区特性差握区特征法获房产适价格进行区域分析时应房产途分类着手住宅区商业区工业区等种分类非城市规划分区实际分区时房产价格受属区特性影响外类似区更广泛供需圈特性会重影响
区域分析分邻区类似区两部分邻区类区估房产属区类住宅区商业区工业区文化娱乐区等估价时首先判定类次区域划分范围宜类判定考虑未发展 类似区指传估房产属区相类似区类似区供需圈概念解释供需圈类房产形成代关系面价格形成重影响
（2）分析估房产素进行分析判定房产效方工作程房产价格该房产效方前提形成分析应正确掌握估房产块条件街道条件条件环境条件行政条件等方面素邻区特征判断出效方
3．估价方法选择价格估算
（1）选择估价方法计划中初选估价方法阶段确认计算房产估价方法较基方法成估价法市场较法收益原法三种进行房产估价时原应王种方法三种方法利弊仅种方法易达正常价格房产适述三种法根具体情况加选择
（2）价格估算选定估价方法开始房产进行测算具体测算方法书章节专门述应该注意房产评估测算时政府规定测算标准应认真采土分等定级标准房屋新旧程度评定标准房屋耐年限房屋代议书标准等
（3）价格调整资料限制房产价格复杂性三件方法估出价格难致需进行价格调整进行价格调教前首先资料运等加检验复核容：资例选择运否项房产估价原应否般性素分析区域分析分析否适单位总价关联否适次2种估价方法估算出价格进行综合综合方法三种：①简单算术均②加权算术均赋予价格权重然综合出价格通常评估该房产适估价方法算出结果赋予较权重反赋予较权重③种估价方法计算出结果估伙方法计算出结果供参考估价员根检时影响价格诸素分析市场行情综合测算出结果作调整综合评估决定出估价额实际工作中决定估价额计算出价格估价员判断计算结果作参考
操作六撰写估价报告书
评估测算出象房产估价额应估价成果写成估价报告书估价报告书记述估价成果文件估价程中关数办法点结果正式书面形式反映出估价报告书形式式定型式两种定型式估价报告书固定格式固定容估价员必须规定形式填写改动填减式估价报告书根估价报告求设定容长短篇幅限报告书形式估价报告形式均少记载列事项：
1．项评估项目委托者联系领勘负责承接评估员姓名
2．估价象详细址评估日期报告编号等
3．估价象土面积建筑面积建筑物类型等．
4．估价象具备条件分析
5．评估
6．评估结果
7附关文件资料
份规范房产估价报告书应包含列具体容：
1．估价委托名称
应委信全称时应址确认服务象
2评估象目
（l）估房产名称类型明确估价象
（2）估价目
（3）估价时点
3．评估日期
反映估价工作期限起止日期
4．评估象综合说明
（1）坐落位置包括点区域门牌等
（2）途
（3）面积层次
（4）建筑结构功描述建筑部空间结构层部分功
（5）装修情况设备情况附属设施情况
（6）建筑情况反映建筑新旧完程度功影响
（7）房产周围环境
（8）评估象房产权利状况
5．评估原
反映评估活动中适原评估立场
6评估
（l）权属资料
（2）工程预决算资料
（3）测绘图纸
（4）类定额单价资料
（5）类折旧税收物价城建收费理规定
（6）评估象类似房产实例价格资料
（7）规划资料
（8）周围环境资料
7．评估方法选择
8．评估计算分析
应介绍接选定方法进行数确定参数测算公式选等理计算程计算分析程作概括陈述关键阐明作出估价结理
9．房产价格评估结
说明种方法计算结果终调整修正正式估价结
10．评估组成员评估单位资格证书
操作七交付估价报告书收取估价服务费
完成估价报告书估价报告书交付委托估价者某问题作口头说明完成委托估价者估价服务然关规定收费标准委托估价者收取估价服务费
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