目 录
前言 …………………………………………………………（3）
市场分析 ……………………………………………………（4）
项目背景 ……………………………………………（4）
二 西安市场商业现状 …………………………………（5）
三 康复路批发市场发展历程……………………………（6）
四 西安投资市场发展现状趋势………………………（7）
五 市场核心问题呈现……………………………………（8）
六 造案市场方…………………………………（10）
七 市场致胜策略必然性………………………………（12）
项目定位总体战略策划思路 …………………………（14）
项目开发目标 ……………………………………（14）
二 项目原思路 ……………………………………（16）
三 项目整体定位概念 …………………………………（17）
四 项目竞争策略作 ………………………………（18）
五 提升案定位思路…………………………………（22）
市场分体定位产品规划…………………………… …（24）
项目基础状况概括商圈概况 ……………………（24）
二 项目区域商业环境分析 ……………………………（25）
三项目SWOT分析 ………………………………………（26）
四市场分体定位 ………………………………………（27）
五项目建筑规划建议 …………………………………（36）
营销推广计划实施 …………………………………（39）
宣传目实施计划 ……………………………（39）
二 前期媒体统筹安排 ………………………………（44）
三 销售推广方案 …………………………………（46）
四 销售阶段推广途径 ………………………………（51）
五 阶段销售目标控制 ……………………………（54）
营理推广计划 ……………………………………（57）
构建招商成功子 ……………………………（57）
二 目标市场品牌例 ……………………………（60）
三 商户化策略操作程序 ………………………（63）
四 营理策略 ……………………………………（69）
五 营理实施方案 …………………………………（72）
前 言：
西安市场进行期月调研程中商业状况着定深层解探访西安市场总体商业状况较良特零售商场产权式销售成投资热潮某种程度说代表着类投资者营者商业产定认识认时予案推广奠定定销售信心真正推广效果需取决案定位推广策略确定案营销推广策划方案容中呈现达市场实际化策划实效化推广专业化目
市场分析
项目背景
着现西安商业产发展进入加速期时商业项目已陆续开始启动推广东街富传奇色彩骡马市商业步行街东方星西街时代盛典唐街代表西部仿古第街北街宏府厦解放路裕朗国际·城市传说寨领袖城等显示出西安房产市场商业产开发浓厚兴趣西安商业产南发展跨金腰带南二环达雁塔区唐商业广场唐商业街盛唐文化造极致特文化情愫回引领西安商业产中楼盘发展方
西安市场作产权式批发市场交易现象已初现面貌类市场2004年3月前处市场空白点状态已复存种格局破白马世纪广场抢占市场策略导致案着具定击力影响力奠定案层面运作策略实施均需做击中目
二西安市场商业现状
西安国西部区型中心城市陕西省省会西安拥涵丰厚中国历史文化资源极具魅力世界历史文化名城声誉改革开放着市场济发展
促进着座城市已成西部区济龙头位着西安城市定位清晰化旅游市场进步发展促进着消费类市场逐步扩成熟进步稳固消费群体样化西安商业产已成类投资者热门追踪投资象出现风起云涌现象非偶然盘名盘等素促进着房产业发展西安商业产发展海深圳北京等区发展状态相项目推广定位运作模式广告策略销售手段等均透视西安商业产历史文化效嫁接西安商业产更具区域特色文化背景着种生命力展现种灵动商业元素表达
康复路商圈定义康复路贯通连接北面长缨西路南面长乐路形成工字型批发市场区域康复路商圈服饰专业型批发市场涉服饰皮具鞋业商品轻纺等类市场销售辐射范围包括陕西山西甘肃宁夏新疆蒙西藏等省份整商圈商业氛围良商势状况较佳时康复路商业区西安济发展起着举足轻重作
三康复路批发市场发展历程
西北服装批发基康复路商圈专业性批发市场西北区颇知名度现已全国投资者营者行业士熟知早期康复路市场全国第代批发市场兴建1984年80年代
康复路市场非专业服装类批发市场时营日百货瓜果蔬菜等业种90年代逐渐成中低档服饰商品批发市场时北京秀水街武汉汉正街驰名199798年左右长乐路周边90年代初期建造第二代室批发商场逐渐形成气候长缨西路鞋类批发市场兴起康复路市场硬件配套设施停留建设初期水造成客户定程度分流进入回落阶段2000年康复路市场直保持稳增长势态破旧营环境限制商户发展2002年康复路市场品牌效应托逐步形成产品品牌核心批发市场2003年受非典影响康复路市场空置率契机康复路市场进行幅度改造进步提升康复路商圈硬件设施完善
四西安投资市场发展现状趋势
目前西安商业产已出现热火天现象表明西安产已正式进入商业产时代时期已具体现象：
1类零售型物业面市予投资者数胜数投资机会投资者种单型态投资形式表现利润空间化质疑
2应市场发展需求专业型批发市场成投资者
首选象更投资者表示选择投资批发市场
理中未发展趋势良利润空间
3批发市场期成抢滩西安市民投资流市场实现跨越式发展正逐渐成房产市场力物业类型
4批发市场必全国西安类投资者眼光瞄康复路市场物业现康复路市场营者体购买营权实施租赁权方式进行营类市场投资者投资空间存着定限制性方面源物业没产权式销售权利方面局限营户产权式销售认识存着足
5类现象存新康复路▪西北商贸中心具21万建筑面积项目破格局造新康复路商圈宏图2005年变成种现实种改变传统商业市场现实
五市场核心问题呈现
鉴市场调研深刻西安商业市场状况浮出水
面作操作案目性需客观实际操作案核心状况：
1零售型物业投资逐步转批发型物业投资：类市场投资已发展时期投资空间限投资形式较单促进着投资市场化未商业市场发展趋势
2批发市场脏凌乱等形象然存：类市场固概念中均类形象市场逐步完善性促类物业必改变必优化购物环境背景提升市场形象力
3批发市场单功制约效发展：西安市场批发市场然批发中量产生购物环境产品品质太追求时批发市场然纯购物功餐饮休闲娱乐展示等功存
4客户网络单化市场区域化：现康复路类批发市场
辅射目标西安周边市场客户
锁定类区域客户层次偏低
5营权购买状况甚佳产权概念：现批发市场
例产权式物业销售出现市场更租赁
市场买断营权市场存估现阶段23家新型物
业产权式销售方式面市市场
6购买产权价格敏感接受程度提高：次调研
程中康复路客户购买产权方式存着方面担忧
购买产权式物业直接利益点清楚数
产权式物业首付二手租赁市场转费金额作相应
较月揭款金额月租金作较决定否购买
7三物业齐取康复路市场现象已成必然：案白马世纪服饰广场西北裤城三物业均2005年抢滩西安市场三物业均产权式进行销售时目标锁定康复路市场客户资源限仅容纳物业客户量出现三物业齐取现象见市场竞争激烈性必然存
8写字间市场发展提升：次调研程中方考察座谈市场现象已明朗呈现商家写字间需求较更关注写字间功性惯概念中写字间普通商铺区否具备网条件确定基素成急切关注核心问题案针市场需求需改善提升方
六造案市场方
未批发市场发展前景良康复路商圈批发市场未发展趋势必 成行业士高度重视关切现实正新康复路●西北商贸中心商业项目造原始初衷种引领行业领先操作模式种投资者营者终端消费者三赢营模式更种西北区首创商贸物流享商业新中心
1形象力提升：传统批发市场固形象必改
变优化购物环境案基目标
2强化零售功：固批发市场单批功
者拒绝零售性推荐类功存
案必须零售功包括楼层产品布局核心客
户引进物业流动线设计等素均体现特征
3网络化拓展：般批发市场市场辅射周边市场作案强力拓展辅射性全国国外作辅射目标托产业生产力背景整合买方卖方效需求区域化国界化发展
促进类市场交易案核心卖点
4强力造三化元素：三化元素指专业化规范化规模化未批发市场关系生存性关键问题专业化利商业价值提升规模化利产品样化规范化利促进销售率升方面必须效提高必会案持续营性达化
5异营销促进案市场热温：案宣传均需紧扣着
规模化操作方面中期进行吸纳
案前期必外围攻战略促进市场持
续热温状态
6拓展实力客户激活市场：案体量客户限竞争者已开始展开销售工作种现象存均案产生极影响拓展案实力性客户案关键方面利实力性品牌性吸纳类型客户散户方面化例较商铺面积类型客户案关键案困难
7流商流信息流构造强势卖点：案处康复路核心商圈西安新城区重点支持项目时超规模构造新型MALL奠定基础西安西北五省中心城市交通便捷货物运输商势辅射力均具备现代题物流中心核心素案流商流信息流作强势卖点外推广必定引进类商家青睐种定位改变提升传统物流中心商业价值方面现代物流挑战者补缺者做出示范引导
七市场致胜策略必然性
未批发市场发展前景方士鼎力支持方面源政府方面开发商开发理念第三方面行业协会第四方面做专业型批市场长久性客户第五方面终端客户等五力量全新造促着批发市场具备良发展前景客户资源力拓展逐步元化专业化层次化客户资源发展产品质量差商家信誉保证等现象效改变趋产品风格时尚产品品质较佳商家信誉信等原吸纳效客户作案制胜市场核心策略什运组合策略什者操作手段案取胜市场关键具体：
1核心策略：价格速度双利剑取胜市场
作案推广核心方面体现价格合理性某种程度说更倾产权式物业销售突破性价格方面速度恰性节奏性握案潜竞争者（白马世纪服装广场西北裤城）均已开始展开收取定金行案具备定击力案价格合理化速度握节奏化进行效控制便案取胜市场核心
2运手段：运力力手段
√外围激活销售
市场前期阶段必须外围市场作攻破方方面作探访需求外围市场客户探知案青睐性方面根解情况时调整案策略进行外围市场探访程中种情况出现热度状况较良市场状况冷度状况出现种情况时立进行外围市场转市场吸纳策略然保证案销售目标种销售方式确立检验案外围攻激活外市场方式
√促进外销售
操作案子时般会采取先易难策略作案体量客户资源限种先易难策略否行处未知数二家潜竞争者存案必须市场作核心进行吸纳然竞争者先行策略予案定参考价值具体：
*推广成功失败原均成案直接参价值
*避开该案核心卖点案创新提供创作空间
*积极关注该案推广发展状况时调整案推广策略
鉴原存案需销售前期做系列工作前期市场造势外市场探访核心策略确立佳手段运等问题做足功夫方达短快实施目终实现击败潜竞争者目标
项目总体定位概念策划思路
项目开发目标
作重点开发商业物业项目开发程中应满足投资商开发商投资者营者终消费者四层面利益求保证项目成功建设期良运营
1投资开发商言
项目应够保证优化投资环境实现短期效益长期效益化表现：通项目开发销售运营投资开发商带合理现金流实现投资开发商投资回报预期时助优势物业资源掌控获长期理效益营效益品牌形象效益
2投资者营者言
项目应通明确定位科学规划系统营理投资者营者创造良投资营环境促进物业升值发挥聚集效应带动整体物业持续营性实现投资者营者投资回报目标营目标
3消费者言
项目应充分解消费者消费需求消费特点消费心理消费行基础消费者创造舒适购物环境享受批零兼营购物功消费者带便利性快捷性时结合消费者消费需求扩销售网络优化客户资源保证产品质量商家信誉奠定物美价谦
品质保证消费特征更进步提升该物业营价值
4商圈言
项目应通市场消费者充分解科学规划合理引进组合新型业态业种完善区域商业功提升康复路商圈商业特征功案造目继承原康复路商业气势提升现康复路商业功购物环境时更进步完善现产品组合商家组合原康复路商气造现新康复路标交易广场——新康复路•西北商贸中心提升商圈原商业势气扩新康复路商圈批发行业中知名度者全国市场投资者营者认案造真正目
二项目开发原思路
商业项目开发必需遵循定原性方面深入解该商业圈基特性方面寻求类符合该项目操作手法策略项目该商圈具备相应竞争力
造成功商业广场项目开发宗旨
1充分考虑行业产业特征机整合考虑行业特征托产业背景点面双效结合造商业购物场持续营性忽视社会责
2充分考虑项目处商圈特征未产业发展趋势创立项目核心竞争力
3售出租满做前提项目投资者租赁营商户终端消费者进行合理准确市场定位
4做旺终极目标进行招商定位功划分商户组合时严格考核产品质量商家信誉品牌
5项目目标消费群（投资者营者）作市场宣传推广攻击象强势树立高投资价值高营价值市场形象阶段性深入攻击策略性投机市场
6优先引进力商户（具行业销售网络客户具定济实力商户具定品牌信誉商户）客户带商户案招商策略
三项目整体定位概念
根案市场调研状况案处康复路商圈特征予案精准市场定位尤重商圈项目特征业态理模式营户投资者层面素考虑位更贴切符合市场需求客户规避市场风险坚定投资信心增加销售热度样定位减少直接竞争手接触面
1项目总体定位
项目立足服务周边市场集批发零售展示交易物流配送功等体具强辐射力型现代化物流交易中心（具备批零兼售仓储式交易中心诞生）
2项目功定位组合
展示交易功区
该功区案功区展示功交易功区形成前展店格局托西安西北五省具极强辐射作通动态展览展示提升项目辐射半径
前批发市场差异表现：
√集中题规划导购便利（吸收零售商业优点）
√增加展示设计交易提供动态展示台（利展示商品风采便样定货）
√营产品品牌商品导（通展览展示品牌企业提供推广新品展示企业台助吸引品牌企业进入项目体现项目中档商品交易中心定位）
√营造良购物环境（良购物环境利吸引品牌名牌企业进入扩零售批发交易量减轻营员工作压抑营造舒适工作环境）
√代理商仓储批发零售体化需达展示功求（设计标准模式类似街面专卖店）
√配计算机进行客户理仓储理（MIS系统）预留线
会展会议推介培训服务功区
该区域市场配套功区提高案档次水
√业专业士行业协会等成立具定权威专家顾问组委会会展会议推出培训奠定基础
√计划题组织种会展会议服装安排种题时装表演动态推出新产品成道独特风景城例：季节题：春夏秋冬类题：时装系列运动系列绅士系列学生系列淑女系列动态系列活动增加市场热点兴奋点吸引流
√组织国区域种专题交流会议坛
√目计划批发企业员工理组织系列培训提高营素质发展技开发潜力变更干
零售功区
零售功区拉动市场气引入零售业商业中心区业态引入引入批发市场营益业态引入企业应该行业龙头够带动中企业体进入行业巨霸批发企业融体（楼层设定家）助企业批发企业错位营形成某种批发产品种类集群时引入定例面积超市专营店汇聚消费流增加项目出售出租面积降低投资商风险增加项目成功率
休闲娱乐功
案营者庞营群体庞消费群体定休闲娱乐功存着巨需求方面业务需接客户需定休闲娱乐设施方面批发业务通常午34点钟结束需消费空间时现康复路没较高档次休闲娱乐设施场案建立定休闲娱乐设施填补现康复路相缺乏休闲娱乐产业需求
该区域配套服务区满足项目营体消费者需求导兼顾现康复路休闲娱乐需求规划批发商会设置种时尚休闲项目例健身房桌球乒乓球室美容美发壁球室棋牌室等运动休闲项目种题餐厅茶室设置商务娱乐餐饮业余时间休闲活动功等
仓储物流功
案作位现康复路新型批发MALL仓储物流功重组成部分仅案营商家服务时填补整区域市场空间独享片利润天空结合目前批发市场批次批量特点种类型批发交易形式提供包装集中配送
√仓储采租赁委托理仓储服务区两种方式
√加工处理必须设计标准化包装模式
√整仓储物流服务委托第三方物流公司进行营引入仓储营模式实现物流现代化
√功仓位租赁托包装加工服务配送服务验收货物车库租车
信息服务功
信息服务功区收集加工处理种行情时入驻企业发布信息指导企业生产营活动建立21世纪智化信息中心成行业市场信息发布中心目标功媒体发布行业信息信息分析收集广告展新规划展示广告设计建立济模型供求线办媒体（杂志报）Internet网络
√委托高校研究营领域专业士设计市场济结构模型建立相应供求曲线图预测分析市场前景
√组织收集相关信息实行免费偿服务
√创办市场专业杂志报纸推介产品邮购服务发布推介活动企业形象宣传
√摊位展示题设计服务企业商品广告创意设计服务提高市场整体形象水
√负责市场身宣传年必须完整广告计划广告题广告创意设计方案保证营利益
√Internet网络发布种信息
商务办公服务功区
案目标客户企业（含盖区域代理商销商）体营者等营程中必然需定办公空间时存诸商务活动增加员相会增加成商务功服务区代理商务服务企业代理商规模较资金力限商务活动中迫切需够提供完善商务服务办公环境
√商务洽谈室：供企业时租样避免办公面积较没办公场造成商务洽谈便利性伴着商务洽谈室租赁时提供种商务服务
√会议室中心：供入驻中企业召开种会议
√电子商务中心：文字处理系统（字复印传真装帧等）必须定价服务减少营营成种咨询服务弥补营者某足
√秘书服务：特点处理营者摊位外公事务包括合理电话网络订购记录服务谈判记录等
√商务办公区成客户办公场型客户交易场提供种相关商务配套服务铺位交易形成互动
理功
理保证交易正常化基保障
√组织政府关部门发展商营体参加市场理委员会
√制定修改市场理规定
√解决市场纠纷分歧
√检查监督产品质量
√决定非营业时间进出货防盗防火
√处理紧急情况问题
√组织关推介展示培训等利市场活动
√争取政府优惠政策创造良市场台环境
√成立具行业特点中介服务组织专业商会行业协会
公设施环境服务区
完善公设施保障批发市场够正常运行公环境包括市场部外部外部公环境市场外部形象直接体现建筑外观设计追求时代气息配套环境协调致题风格然包括公停车场良景观环境舒适工作环境方便购物工具快餐吧等部环境设计购物动线通畅清晰空间利率高环境卫生整洁提供舒适工作购物环境包括电话公网络供水电暖设备保安报警防火餐饮配套等
3商业业态定位
项目功架构批发零售采购配送配套服务构成题物流托集批发零售采购配送配套服务功体型展示交易中心
4理功定位
中国物流业济高速增长环境改善理功存明显足首先发达国家现代物流功设计执行理客户供应链中物流需求特点信息物流专业知识低成提供客户需物流理服务现国数物流企业传统体制物资流通企业基础发展企业服务容数停留仓储运输搬运少物流企业够做提供综合性物流服务现代物流服务功尚发挥国物流企业物流服务硬件软件高效率低成现代物流较差距信息收集加工处理运力物流专门知识物流统筹策划精细化组织理力明显足破原市场格局集仓储承运搬运营运营销服务等种功体提升西安物流业竞争水时开创全新市场空间现代物流理念综合物流台利整合超强市场竞争力占领整体货运市场业务流改变体户抢生意局面代形象物流中心分配务格局终提升货运市场竞争层面确保终价值化目标实现
5商业营业种定位
商业成功营业种定位关键素形成性业态模式竞争中立败司项目商业营业种定位基反复市场调研类市场证具强市场竞争力吸引力
√题物流定位
项目处西安市新城区处具较高知名度康复路商业圈时西安西北五省中心城市交通运输客流量拥独天独厚优势物流言具强市场辐射力传统物流现代物流物流定义决定物流身项综合性极强济体系前中国西部中部东部海蓬勃发展现代物流建设基停留流通商贸物流初级认识阶段种具备题没产业支撑物流概念定程度限制民间资物流投资认识正国物流建设雷声雨点重原司现代物流定位提升题物流定位
题物流：现代物流基础托区产业济涵盖产业产品采购物流生产物流销售物流配送物流回收物流全程
6营业种定位
项目形象定位中档空间设置物业装修风格楼层业种分布错位营等方面均考虑零售功必然性具备零售批发双重特征低中档产品批发业态导产品定位高档充分考虑营者营利润批发市场营产品价格低廉特征案营产品低中档时结合商圈特征案营产品服饰
四项目竞争策略方
分析康复路商圈原商业物业现况继承原商业物业基特征提升物业核心竞争力时考虑项目规模优势段优势理念优势等特征定位规划招商理寻找突破点案具备唯性稀缺性确定投资价值营价值
1定位突破
确定项目康复路商圈整体商业市场中应扮演位角色时根开发商开发目标宗旨项目承担着引领西安批发市场商业模式升级提升专业型批发市场商业环境重命项目身蕴含价值命角色特殊性决定项目定位：集批发零售展示交易物流配送功等体具强辐射力型现代化物流交易中心
项目整体定位然锁定批发市场消费群核心结合批发市场商业特征附零售功实效特征达项目定位突破定位效抑制手竞争实现营差异化客户资源网络化产品质量优质化等利提升项目整体竞争力商业特色发挥项目持续营空间
2规划突破
完成项目部功规划组织科学合理进行业态业种组合分布方面程度满足营商户营价值素方面满足消费市场消费特征通市场消费者商业项目基特征程度保证商业商业中心持久良运营性确定项目整体规划单层规划实效性利益化
整体商业项目规划：案批发零售双重业态相结合商业物业购物空间流动线货品仓储货车停放产品摆放等类问题切合实际考虑零售批发需求引导消费核心促进交易量流量前提满足购物休闲餐饮娱乐展示等功需求案整体项划需考虑
楼层规划：正常流动线休息空间购物环境等需求需充分考虑零售功实质性建议楼层设定餐饮功解决营户餐休息需求楼层设定型咖啡厅西餐厅等童楼层设置型童游乐场等相关建议
3招商突破
引进商户提升案商业价值案招商成功否关键案规模价格营价值产品定位商业组合等素均影响招商工作进展实质性案招商策略需突破方面通行业协会推荐具实力品牌性
客户客户带动客户刺激入驻率方面展开异招商营户外商户刺激商户核心（包括具实力商户）展开招商工作前期应角度考虑招商范围化（江浙带客户）招商程中着重强调案功性层面吸引类商户案青睐案招商方面突破单批发性客户（含零售客户）方面突破性客户（力求异客户化）第三方面突破具备济实力信誉客户（客户优质化案改变目）
4营突破
传统概念里批发市场走量（交易量）性质着固定客户网络时营方面没太求作案需营方面实现突破方面西北区首销售网络全国城市时需拓展国外市场类范围定义单目标实现关系方面素首先重营战略突破作营战略核心商户核心目标商户销售产品否达销售网络化极重作案时刻关注商户营状况时调整营战略核心销售网络行业协会保持密切关系展开类活动订货会新品展示会行业交流会产品博览会等活动促进营状况甚佳案营突破
5理突破
理四元素核心决定项目成败关键项目未持续营动力通引进专业商业营理公司实现营理实效性持续性序性保证项目物业未持续性营效益化实现物业保值升值作更深层提升产权式商业物业理模式实现三权分离原作案理更关键案批发零售双重业态均具备商业物业理突破单性安全理秩序理车辆理等需营理寻找突破扩理范围提高理质量补充理件等
五提升案定位思路
1营理念领导者
现西安商业状态处白热化阶段方面商业形势良商业环境模式需完善提升创新特批发市场商业物业现处兴起阶段项目营理念重点造具代表性（康复路代表者）创造性（新康复路商业巨头）标级商业项目代表着原康复路商业势气铸造新康复路商业巨头项目机合形成世关注西北商贸中心导入商业文化（西安古文化深厚闻名）嫁接文化涵提升商业价值项目做者实现领导者作商业业态商品品种商业模式购物环境推广手法营销理念进行创新突破具备真正意义商业领导者
2批零兼营承传追者
市场调研清晰化案规模具相应优势劣势时结合市场特性案必须批零兼营业态模式进行消化规模庞性固批发市场特性中批发单功铸造欠缺零售功作案批零双重业态模式肩齐行种业态模式提出方面规模化支持方面两者客户相互促进效果楼层商业氛围更烘托商户交易量更提升作案成西北区首批零兼营业态模式著称商业物业久成西安商业物业承传追象种新型理念提出更种未趋势创新者追仿理念更应势市场需求早先存
3现代物流挑战者补缺者
物流专业化分工特点然日益明显物流组织理断综合性发展种物流方式物流载体间联系越越紧密国目前物流行业理着计划济时期部门分割体制物流相关部分分铁道交通民航贸等政府部门进行理种条块理体制形成隶属理格局严重制约着全社会范围济合理物流进行政体统筹规划妨碍着物流社会化进程制约着现代物流进步发展作案建造目方面案产品引进定位特性均符合批发市场特征进步促进物流必然性时物流理格局进行破成西安首题物流中心成功典范商业项目
真正做现代物流定位挑战者补缺者案终目
市场分体定位产品规划
项目基础状况商圈概况
西北商贸中心项目占面积672亩建筑面积21万方米总投资达8亿民币目前国民营企业西部投资规模商业项目建筑风格新颖商业气息浓厚西北商务中心体高40米面宽150米单层建筑面积2万方米拥观光电梯动扶手梯90部外立面装饰豪华色彩明丽广场流车流分离规划合理科学长200米宽50米面积6000方米型停车场容纳车辆300辆型商业物业项目
康复路批发市场建成初期60％—70％商户江浙带数字现低55％
时康复路市场面着周边新市场形成导致康复路市场营状况受定影响忽视硬件设施建设市场竞争力商户吸引力明显减弱时电力通讯等配套设施相滞面着现康复路种种状况现局面新康复路市场命西安圆心周边区实现物资集散核心目造西北区具较高知名商业物业成唯超规划具备商贸物流享功商业中心——新康复路●西北商贸中心
二项目区位环境分析
1区位前景：案处区位西安新城区商业繁华带康复路已20年发展形成天熟知批发市场核心商圈政府目光长远化已投入量资金通引进外商策略提升现康复路知名度商业价值性案处区位前景十分良
2繁华程度：历20年变迁康复路商圈已形成专业型批发市场丹尼尔交易广场丹尼尔商城澳龙品牌服装城彩新世界华北服饰品牌广场等约15服饰批发市场产品样化批发商购物货车进进出出形成道风景线该商圈繁华程度容置疑
3商业氛围：该商圈批发流量较吸引着全国批发商时吸引零售客户前西安西北区济导城市商家设立品牌店代理店造商业氛围浓厚客户资源庞
4交通状况：案长乐路康复路交叉处长乐路通康复路商圈干道必路该商圈长缨路贝斯特货运站客运站均均50条线路通西区省市县镇等案交通状况甚佳
5配套设施：该商圈配银行邮局医院餐饮店便利店等批货购物商户客户均享受便利性便捷性时附居民提供相应便利
三项目SWOT分析
优势：
1案交通便捷商圈配套设施齐全提供便捷性
2规模超业种齐全永久性产权式物业
3绝段优势批零兼营业态模式网络客户资源提供充足支撑点
劣势：
1面积分割否受营者青睐确需考验
2商圈特征限制服饰批发市场否代原康复路商圈项目处未知状态
3规模客户资源限否原康复路商圈吸纳定量营者直接关系案成功否
机会：
1案政府重支持项目政府品牌利促进案化
2开发理念创新业态模式提升营策略改善等均案提供利机会
3案段优势稀缺性利异推广渠道针专业批发市场锁定行业协会关系网案创造化商业机会
威胁：
1竞争手已先推市场开始制造活动吸纳康复路客源
2客户引进业种分布楼层功布局品牌构建例妥性直接影响着案成功否
四市场分体定位
结合述分析案定位然延续着原康复路商圈特性服饰产品业态模式创新首批零兼营双重业态相结合商业物业亮相市场市场定位前提市场调研准确性作基市场定位备事进行效推广推广策略实施方法均需针性实质性
1案名定义：新康复路●西北商贸中心
新康复路：
继承着原康复路商业气势重塑康复路市场提升康复路商圈形象力扩康复路营者营范围减少康复路商圈营者顾忧促进西安济发展保证承担着命继承创造作新康复路开发理念新康复路新形象奠定商业价值
西北商贸中心：
西北：域概念西北五省范围
商贸：集物流商流信息流体交易场国市场核拓国外市场目标种商业定义种商气浓重种财富象征代表着种生活方式全新演绎种传统购物空间演变注入丰富性时尚性含盖文化身体现商业氛围
中心：西安区城市中心西北区济中心具双重中心概念
2推广语定义
◆广告语：盛市康复路商贸新中心
盛市康复路：种繁荣景象体现种盛市状况超越继承原康复路繁华景象超越原康复路现况未发展趋势核心标志性核心商业圈宗旨发展成商贸流通市场核心商贸集散基西安西北区交易新中心购物场
◆核心理念：
核心题：造西安新康复路首席标级商业交易广场
推广告语：盛市康复路商贸新中心
推广总精神：导未财富先锋 创造财富新领域
推广定位：王者风 世瞩目
3目标客户群体定义
投资者：
市场：案锁定全国市场投资者江浙带客户
西安中心周边市场投资者辅
范围：*具定济实力热衷房产投资专业士
*事业稳定具定收入水储蓄群体
*着相应存款喜欢趋势投资群体
特征：*较高承受力关注物业未升值潜力
*投资房产信心较强部分投资房产验
*统理较需求希增强投资信心
*投资潜力低估
客户源：
*公司长期积累客户资源
*市场专业投资客户炒家
*部分资金实力投资意识白领
*温州宁波区买家
*外省市买家
*商户型买家
营者：
市场：西安市场康复路现商户目标附江
浙带商户广州武汉区商户
范围：*事年营事业体者
*拥产品（品牌）区域代理权企业者
*满足现工作模式意投身营事业者
*继承家业团体者
特征：品牌专卖店代理商销商：
*般愿意通租联营形式获营场
*统理求较高
*般实力较强愿意承担高租金获段
康复路原商业营者改善营环境者：
*具定价格承受力
*业渠道窄商
*期稳定营场产权物业认程度较高
*区域商业氛围较认
客户源：
*原康复路商圈客户
*现江浙广东湖北市场期营商户
*产业集散广州武汉兰州等营商户
*通相关行业协会营商户
4销售价格定义
该物业价格定位尤重结合案规模面积分割现实价格确定需价化方面源长期收益求方面吸纳原康复路营户实效方法时价格商业项目非常重核心素方面体现着段位置重性方面体现着商业价值塑性时起投资者否购买核心素层面讲更促进着市场销售活跃性案价格定位具备较高敏感性更需结合案开发理念市场推广原案定价策略分成两种方式种营权销售种方式产权式销售
产权式销售价格建议：
楼：均价18000元M2
二楼：均价16000元M2
三楼：均价14000元M2
四楼：均价12500元M2
五楼：均价8500元M2
六楼：均价6500元M2
七楼：均价5500元M2
定位理（源西安售物业）：
√西安市场已售骡马市步行街东方星物业销售价格
均达2万M2兵马俑国际旅游广场寨领秀城巴
黎春天等物业价格均达15万M2
√康复路白马服饰交易广场售均价达8500元M2
√案价格定位应取西安售零售物业批发物业
间价格低零售物业2万M2均价时需高
8500元M2价格案市场均价应取11500元M2左右
√案市场宣传方面需通种方式进行造势消费
者心理价位高案终价格定位便快速化
√楼层价格均初步拟定价格根市场消费
者价格敏感度数字偏等素重新进行细化南方城
市消费者喜欢89类数字
√次调研受访者中关心问题租金税收
营税税工商税三种税收高占商户运营费
30－40％商场免税措施商户非常关注点作
案类问题需高度重视政府相关部门协商通
相关手段项费淡化表面直接突显产权优势
做铺垫
营权售价（15年）：
案推出市场目然产权销售案规模较需十分客观考虑市场客源限性案销售阶段期推出相关楼层营权购买方式类铺位均拐角处铺位规划方足铺位业种较特殊铺位（餐饮休闲等）作营权方式推广
五楼：均价3000元M2
六楼：均价2300元M2
七楼：均价2100元M2
定价理：
√考虑济利益化案14层实行营权销
售方式
√案40年产权营权销售方式仅拥15年
系数26出楼层营权价格
√市场确定性营权价格定位尤敏感
方面述计算出价格种方式高类
价格促进产权商铺销售化终种方式
确定需销售工作进行程中调整
√价格楼层均价根具体位置价
格出入口通道电梯两侧铺位价格
高位置铺位价格具备流集散性特点
某种程度讲具备促进消费率提升现实
提价手段建议：
价格案子销售状况坏直接素项目销售价格宜定高通市场造势手段运宣传策略逐步升化确立项目价格提升策略建议：
采取低价高走策略高回报高收益核心诉求点切入市场
√第阶段：通高端形象推广积累客户意带动市场聚集气
√第二阶段：物超值商业项目带高回报高收益作市场入市点形成成熟性投资者营者抢着入驻购物场市场印象
√第三阶段：价格逐渐涨幅产生升值市场印象时铸造稳幅度较价格走势
5楼层产品规划定义
市场调研结果需结合业种利润空间决定营成案楼层业种规划充分遵循市场规律市场调研现状确定案楼层业种规划方时结合案批零双效功特性予准确楼层产品规划案楼层业种规划：
1案楼层业种分布
楼层
业种
产品范围
备注
1F
功布局
超市停车库物品仓储货运中心
型便利店
1F
女性饰品
化妆品女性时尚品手机链饰帽类脚类饰品饰品配件披肩等
配型
咖啡厅
2F
女性服饰
女性成衣件配件等
中型快餐店
3F
男性服饰
男士成衣休闲装等
型快餐店
4F
童士服装
童装童鞋童童玩具类
配童娱乐
5F
5层6层写字间
中型快餐店
6F
7F
娱乐休闲
中式快餐店茶餐厅（中档）
营理公司办公室
2市场
√调查范围康复路商圈中96受访者购买商铺
目营需求
√次调查中65％受访者选择层营楼层中
裤类鞋类文具皮具商品文具业
√购买产权客户营产品：男装76％女装68％皮具
52％商品50％文具55％饰品73％童装58％等
√根调查中档品牌类产品占65％35％非品牌类
低档产品
√租赁形式营产品：鞋类69％裤类77％衣62
％商品50％床品100
√根调查中配套设施求：仓库28餐饮10车
位12商务中心4银行14空调11物流中心17
25
√洗手间方面目前仅澳龙服装城免费
商场均采取收费制商户项收费意见较车位
货运物流货梯仓储等硬件配套设施齐全商户日
常营中带较便
次市场调研针康复路现商业物业市场调研抽样调查代表普遍性非绝性业种分布例仅供参
女装：楼49 二层25
童装：三层35 五层52
衣：三层39 五层34
饰品：层71 二层 29
男装：层68 二层32
五产品规划建议
商场外立面设计
商场外立面设计强调三结合定位结合性
√方面强调档次结合根商场目标消费群感观
心理需求结合商场定位高低予外立面设计
√基项目处市新城中心位置新康复路核心标位
置现方案立面风格应具标性相关特征
√须强调产业特征元素结合结合批发市场业种特点
结构需求等素外立面功方面做效衡
建筑风格新颖商业气息浓厚
商场面设计建议
铺位布局规划强调实利润形象统商场铺位划分科学合理否仅仅体现商品组合丰富样必须考虑营商家实性合理性时更兼顾独立铺位整体商场协调性互动性方面需考虑批发市场独特性整商场销售氛围具浓厚性
流动线规划
注重外沟通商场流动线设计仅仅商场部流交通疏散问题更注重商场部流外部街区流交流沟通关系限度避免综合商场盲区死角问题时更加考虑消费者商场购物然舒适轻松行程心理感受避免盲区商业项
目重视问题仅关系销售核心问题更直接影响招商营状况问题
商场硬件设施规划设计建议
√走道布局设计点
商场道设计方面强调脉络清晰方面强调指引标志完美结合脉络清晰道脉络设计坏仅影响流疏散影响商铺布局案走道布局方面考充分结合房率问题具实效性规划层面走道线路
√商场洗手间布局点
商场洗手间配套强调隐性布局性作商场附加设施布局设计碍商场营功更隐性作基点通专道设置洗手间购物空间形成效区隔案楼层洗手间均采取收费制避免营商满情绪发生
√商场电梯布局点
商场电梯基功运载商场流货物商场电梯部数布局位置效疏散运载流作出发点时
起避免电梯口流堵塞作避免电梯口流堵塞电梯布局考虑素案拥类电梯90部中包括扶梯垂直电梯观光梯货递效布局进行细致考虑
√商场室灯饰设计点
商场结合灯饰设置根商场档次风格形象等予结合考虑业种结合灯饰选择根业种特点分析食品类服装类商品前者需特效者注重灯光带效果功结合商场功区灯饰求相道般选种渡性较灯饰商场道拐角消费者进入商场缓区特注意细节问题区性指示标示
√商场物业墙面设计
注重灯饰天花协调达风格统视觉效果色调风格表现形式商场墙面面作商场部空间色调选取取决商场风格整体性图案运需根功区特性运图案标志
营销推广计划实施
宣传目实施
案宣传目标改变突破现康复路市场形象包括脏乱杂等现象存想达突破颠覆作确需角度层面进行全方位考虑作案宣传目仅形象改变种未信息传递更种投资机会案通种方式达种目：
1提升市场形象
渠道：通项目围墙户外广告高炮DM报纸口碑效应等方式进行全方面宣传案形象具新颖性感染力
方式：具击力视觉感受予消费者第感观印象时时期卖点进行全面宣传逐渐剖析项目卖点具备营价值投资价值
效果：改变原康复路商圈设备简陋卫生环境较差消防隐患产品质量保证产品价格意性仓储空间足营户利益受损等形象具备新康复路标性代表性商业建筑体未专业型批发市场商业新模式
执行：第阶段含LOGO案名名片信纸便签纸纸杯文件袋礼品等（基础形象运）
第二阶段售楼处外包装建筑外立面道路标示牌商场挂旗软文面秀稿等 （深化形象击）
第三阶段形象稿销售稿软文楼书 （直观形象表达）
第四阶段软文促销稿DM海报等(演绎形象涵)
目：康复路市场营模式较单营理意识严重缺乏批发市场开发运作欠缺专业性运作效操作批发市场存着方面足批发市场已成构筑西安西部商贸中心位核心部分仅西安城市周边农村拉促城市繁荣带动乡村济拉西安市周边省市商贸距离作案破土建造类现象进行全方位改变突破必定会发展成商贸流通市场核心商贸集散基
2明确高投资价值
渠道：通报纸口碑宣传市场反映状况案销售进展等现象直接反映投资价值性
方式：案核心卖点作诉求点层层培析方式进行反复宣传新康复路段康复路商圈超规模投资8亿实力开发商政府重点支持项目商业配套实力商家手笔购买等卖点作宣传突破口案投资价值化提升
效果：方面达未批发市场新典范作方面代表着康复路商圈生支柱项目忽视领导位
执行：第阶段段价值商圈价值作宣传卖点
第二阶段项目身规模功前景产权物业配套等作宣传卖点
第三阶段投资者实力开发商实力销售进展情况等素进行着重宣传
目：专业型批发市场已成现实中忽略商业核心改变批发市场原印象格局必然现象批发市场已逐渐成房产市场力物业类型类市场出现类开发商提供发展空间方面投资者营者提供良商业发展台批发市场历次重改革时机次改革演变见证程
3长久性营价值
渠道：通引进品牌商户区营商入驻体现营价值性
方式：容置疑段价值商圈价值流量城市位价值物流输送价值等体现案永续营性
效果：达拥案间商铺养三代概念铸造案营价值性
执行：第阶段通异推广核心目标城市展开第轮招商动作
第二阶段通行业协会推荐具实力商户入驻
第三阶段着力宣传案建造西安济促进作康复路商圈提升作进步确立营价值性
目：未批发市场发展趋势必定趋专业化规范化创新化发展模式着中国加入世界贸易组织国批发业市场格局正发生变化批发商进行行业整合量投资信息技术提供信控制等增值服务积极参消费品市场推广中国批发市场改革势必行必然会发生全方面变化改善软硬件设施扩销售网络稳固货源渠道网络客户资源等直接影响着批发市场发展态势针批发市场未发展必然减少营商营成开发商首先需考虑核心问题者营者创造良营环境忽视基问题时考虑项目持续营性开发商开发宗旨引进营理公司必然首条件案建造针未发展趋势存提升营价值性
二前期媒体统筹安排
渲染市场气氛建议针性媒体发表关项目新闻撰稿进行定量报纸广告软性文章炒作报纸线电视台发布容宣传介绍该项目理位置商圈超规模开发理念物业品牌发展前景营造出项目商铺强升值潜力市场更加关注物业加强客户投资信心
原：康复路商业状况现实性营户户数限性案推广宜早宜迟时区域类型竞争者存案推广环节运作必须谨慎细致
原：宜早宜迟（营户限竞争者容忽视）脉络清楚层次序轻重合理叙述案承启落托点面结合烘托案核心卖点时刻关注竞争手状况解推广方式手段销售动态
策略：篇软文均专业深刻新颖观点阐述商业产核心素步步营作案核心推广策略总导思想
素：口碑宣传占50（案重点操作应慎重）
报纸媒体宣传占20（报纸媒体宣传口碑宣传前提）
活动营销占20（前期定购期强销期运）
关系营销占10（政府营销业关系营销）
执行：四月份——报纸软文题
康复路商圈现发展状况
新康复路引业士高度关注
新康复路商圈影响西安济直接素什
产权式物业投资热潮西安已悄然出现
五月份——报纸软文题
批发市场未发展趋势
产权式批发市场投资价值
首家产权式批发市场落户新康复路
新康复路商圈带样改变
六月份——报纸软文题
解密产权式批发市场商铺真动力——段
解密产权式批发市场商铺真动力——面积
解密产权式批发市场商铺真动力——价格
解密产权式批发市场商铺真动力——理
七月份——报纸软文题
确立商业物业价值性
建立效商业格局
保障商场物业投资者利益
实现商场物业互动双赢
案媒体宣传目重新改变消费者批发市场认识重塑批发市场营价值投资价值未批发市场发展前景良方面软硬件设施改善方面专业化规范化规模化方面提高案更着眼造具规模化专业化网络化产业化专业型批发市场托产业生产力背景整合买方卖方效需求区域化国界化发展单性批发量更趋零售功发展破固批发市场脏凌乱等形象优化购物环境背景提升市场形象力区域性网络客户资源力拓展逐步元化专业化层次化客户资源发展
三销售推广方案
案销售推广紧扣着未批发市场发展趋势前景方面紧扣着造案目作具备未性前瞻性实效性未批发市场方士鼎力支持方面源政府方面开发商开发理念第三方面行业协会第四方面做专业型批发市场长久性客户第五方面终端客户等五力量全新造促着批发市场具备良发展前景案销售推广方面会存着太问题
1销售方案初拟
√销售策略确立
案销售策略实施面积分割手法外更销售策略组合实施案采取核心策略总价市场取胜策略单价高总价低（面积直接促成）时做类推进销售率攀升活动（变相促销）总价附合购买者心理底价位置类活动策划需慎重根市场状况确定般倾尾盘阶段案组合策略实施建议：
总价取胜策略：占导势气（贯穿案始终）
市场形象策略：开盘前期实施
口碑宣传策略：销售中期实施
活动推进策略：尾盘结束阶段
四种策略需进行深层次策划时需根项目市场反响状况做确立商业项目核心策略实施成功组合策略完成组合策略相互促进互相补充铸造项目成功
√销售象确立
案销售象仅锁定专业投资者（温州宁波海投资者）需锁定区域营户涉广东江苏浙江福建市场等类象投资商铺营商铺目标客户
投资者吸纳例：占60
投资者营户吸纳例：占40
商业项目操作程中投资者例通常占80案说需传统例进行突破引导力争例达新建配根案定位需种突破创新必
√销售活动进
◎事件行销炒热市场社会舆价值提升产品价值消费者感知价格高端化采取价策略启动市场终造成快稳营销推广策略开发商项目开发销售奠定良推广基础
◎带租约销售：810(例根市场确定)投
资回报率推市场吸引部分投资者推动案化
◎活动营销促进销售：案推广中营销活动逐步促进达建立品牌知名度提升产品价值巩固商业产领导位目
2推广三原
√销售未动造势先行高起点高立意市场新形象塑造
√分区域分阶段展开销售推广
√计划步聚阶段性推出铺源
3目标市场锁定
√外市场温州宁波广州深圳海等纯投资
者吸纳客源占50
√市场：西安西北五省投资客吸纳客
源占30
√市场：广州东莞武汉沈阳石狮杭州市场
锁定营投资者核心吸纳客源占20
4销售前期宣传计划执行
第阶段：展开部预订阶段
√销售目标：外开放67层相关商铺化面积达70
√销售市场：锁定广州东莞武汉沈阳石狮杭州等目标市场营者投资者探访类市场否定量营户成案准营户吸纳客源20
√战术目标：产品概念全面导入树立精品旺铺品牌形象引起消费者广泛参关注接受案市场新形象涉具体产品细节引起悬念蓄势发
√运作思路：采取种形式消费者双沟通导入精品旺铺品牌优势说卖全面宣传产品理念树立产品形象积蓄消费欲
√销售手段：先引入外知名商家购买造成物业价值存未前景良状态通反弹琵琶方式拔高产品档位
√积累第批客户8月份开始接受预订客户专分组分市场时进行联合行业协会相关员进行座谈会推广会等活动
第二阶段：进入强销期阶段
√销售目标：外开放145层相关商铺化面积达80
√目标市场：通异推广锁定温州宁波广州
深圳海等纯投资者吸纳客源占50
√战术目标：炒作知名商业标_康复路段概念确立康复路商业领导位树立入市形象争取制高点初步产品概念导入引起市场兴趣
√运作思路：炒段先炒康复路商业圈做产品先做品牌
第三阶段：进入强销二期阶段
√销售目标：外开放23层相关商铺化面积达80
√目标市场：西安西北五省投资客吸纳客源
占30
√战术目标：效梳理案核心卖点核心客群核心进攻方式进行全面化操作达佳效果根强销阶段进展程度进行效推广阶段推广必需集中兵力引爆产品卖点进行群强力宣传（员行销策√运作思路：积蓄量迅速发挥急攻快迅速占领市场整市场推广程中进行轮销售促进活动强快攻阶段胜利完成产品快速化目
第四阶段：进入持销阶段
√销售目标：外开放楼层挑剩铺源
√目标市场：老客户带客户现阶段市场
√运作思路：促销目时配营权方式进行销售达空铺源目标
四销售阶段推广途径
西安区
现场售楼展示中心
目前准客户解感受项目直观效
综合性途径配合项目市场培育推广工作建议
项目原彩购物广场处建立约200300方米
售楼展示中心
项目形象定位作设计元素结合销售展示功
立体化直观演示未商场营风格传统售
楼处设计装修模式令客户产生强烈新鲜感视觉击力
现场户外形象广告
项目销售推广招租推广开业日常
营特色鲜明统形象尤重现场户外形象效果
突出成吸引公众注意力引导市场重途径建议具
零售氛围色系作案形象推广色系具
感染力户外形象广告容设置齐全时传达案
相关信息
房通道样板单位
项目开盘销售时整体正处全面装修期投资客
户营客户实际感受开业商铺装修风格营色
建议售楼处安排专房通道通商场部影
响装修时设置时样板商铺510方米实
面积例配超前设计概念题予客户直观感
觉消客户新市场定位商场重新开业否成功
疑虑促客户投资决定
媒体宣传
传统硬性广告宣传攻势外建议适增发软新闻缮稿
报纸媒体特定读者群体报纸媒体（：
华商报三秦市报西安晚报等）设定新闻题卖点制
造舆攻势余引导众选择方正式广告投入营造
基础
温州宁波海区
西安开展销售推广处重点介绍利康复路商圈超高知名度案投资价值化温州宁波海拥全国投资群体特殊区销售推广
直销网络推广
利温州宁波海区极具代表性投资网络群体进
行针性直销商函推广移动通信消费客户（月费
均达1000）银行卡消费户（月均刷卡消费2000
元）司客户网络（约8000名）中等较强济
实力目标客户定推广
展销会推广
助展销会类型社会活动利台进行集中推广
众外房产项目温州宁波海推广初期
效方式籍契机通项目极富性形象
包装概念诉求吸引市场广泛关注时抓住潮汇集
优势效锁定意客户
房团组织
司组织海购房团活动效果表明事
先充分市场宣传信息传递等准备工作组织效客户
赴西安实房活动较高效营销推广达成交易
手段
行业座谈会
通前期展销会开始面市直销网络推广房团组织
等种形式全面展开必然会聚集定效目标客户群
体进步做客户进工作时确保期市
场维护序消化执行利核心市场行业协
会筹备类座谈会开展方面直接达提高案市
场知名度效果方面达行业士投身案投
资行业营行效果
五阶段销售目标控制
整体销售执行程中前文价格建议总体销售目标控制致分五阶段：
市场培育期（约30天左右）
√手法控制：
售楼展示中心销售道具准备完成进入市场培育期利现场户外媒体宣传引导广收集目标客户吸引市场注意暂提供价目表接受预约登记（接受时订）
√推广区：西安
√阶段目标：阶段凝聚市场气氛阶段正式发售聚
势准备时密切注意市场反应备调整
强销Ⅰ期（约4月左右）
√手法控制：
利前阶段蓄势积累预约客户拉动现场气氛阶段
售价原额外折（部控制部分浮动2折
扣）采取号限量发售
√推广区：西安陕西五省区
√阶段目标：广告隆重亮相前阶段消化力集中释放
确保开盘阶段热销断造成强气迅速回笼部分资金
部认购期（约30天左右）
√手法控制：
销售达预期目标（定目标）开始考虑价格调整升转温州宁波海等区通司积累客户资源开展部认购部认购期间已调整价格空间作部客户购买折扣推动部客户投资全面运展销会房团等推广手法
√推广区：温州宁波海等区
√阶段目标：利部客户资源温州特定推广手法
化商铺阶段销售铺垫
强销Ⅱ期（约3半月左右）
√手法控制：
二期推出销控单位悉数发售次进入强势宣传时推出
商铺销控商铺位置均占优势前阶段
较差位置商铺成功销售基础达更加迅速化
目
√推广区：温州宁波海等区
√阶段目标：阶段铺垫进步追加成交量
资金回笼速度
持续期（约4月左右）
√手法控制：
阶段销售进入持续期尾期清盘根实际情况剩余
商铺作出调整方案（增加销售噱头）通少量文案支持
次投放销售市场
√推广区：广州东莞武汉沈阳石狮杭州等市场
√阶段目标：利前销售余势市场口碑加商场
开业等噱头争取悉数清盘
分阶段销售针性策略
根阶段销售特性市场状况进行销售策略调整楼层外开放销售时期存着性相互促进相互协调相互适应原便销售目标化第阶段开放67层商铺销售期配营权销售方式第二阶段开放145层相关商铺产权式销售体第三阶段开放13层商铺第四阶段化余留商铺案销售进行楼层区性外开放制度便案超规模效控制效化目
招商营推广方案
构建招商成功子
利销售进行建议销售工作进入持续期时开始全面展开招商工作招商工作推广手法通媒体发布外时司利招商成功案例积累客户资源案招商策略需质量风格导方时遵循批发市场特性未批发市场发展趋势前提具备专性丰富性零售性专业市场具备购物休闲娱乐餐饮展示功体市场作招商推广诉求点
√综合致胜批零兼营
西安康复路市场已国行业士熟知政府造新康复路商圈长远目标开发商荣案成新康复路代表性商业项目标性商业建筑康复路市场类商业物业批发业态批零兼营商业模式物业数期兴起案需采取综合致胜批零兼营商业模式取胜市场案综合仅源外环境案提供独天厚利条件更项目案价值卖点段价格合理化等素造成案定位更清晰准确方面满足市场需求方面抓住营户想拓展商业机会心理第三方面更开发商品牌知名度进行考虑案方面进行突破提升达购销两旺商业市场状况
√外招商营销
西安市场中心似市场江苏浙江广东福建区域市场外市场案造服饰采购中心物流中心需强力占国核心市场力营户拓展国外市场具真正意义商贸交易台时针案招商象针广东市场（广州深圳）杭州武汉石狮西安引进广东杭州海区域时尚流行服饰销西北五省城镇销售商营户销售网络扩充
√构建三组团
三组团三组方面进行全面操作第组招商销售渠道完美组合第二组零售批发两业态完美整合第三组国采购境外销售完美碰撞种操作手法保证充足客源商户时提供佳商业交易台更拓宽商户营销售渠道造西北区佳服饰商贸中心（物流中心）更商户提供机会逐步淘汰良商户产品吸引更更商户产品案具备良市场信誉度品牌知名度
√发挥优势品牌营销
案定位服饰批发市场具备批零兼营业态模式充分发挥案商圈优势交流优势托商业环境展现抓住精准定位招商目标进行充分吸纳案实现快稳策略铸造成功案品牌营销单产品品牌营销遵循批发市场产品特性非品牌产品（品牌类产品占40非品牌类产品占60）案品牌营销服务品牌开发商品牌商户品牌等素构建成品牌营销
√完美配套
商业项目涉客户源三方面方面投资者方面营户（体营户中间代理商等）第三方面终端消费者铸造商业广场完美配套仅软硬件设施进行构建提升需员配套服务配套产品（品牌）配套招商销售配套等层面结合铸造案具备真正意义完美配套市场消费者肯定认作案配套需结合批发市场零售商场双重特性满足消费者营户需求银行便利店餐饮休闲娱乐仓储货运中心理中心等素进行构造
二招商目标市场品牌例
1目标市场确立
√锁定康复路商圈物业营户采取直接派发
宣传单方式进行吸纳吸纳目标营户60
√广州东莞武汉沈阳石狮杭州等市场
类市场服装生产基量货源均源
门展开异招商手段吸纳目标营户25
√西安中心周边市场西北五省范围兰
州宁厦等吸纳目标营户15
注：具体异招商实施方案阶段性推广方案中呈现
份报告展开筹划
2构建产品品牌例
针案产品品牌例构建关重方面吸引着商家消费者青睐方面关系案商业氛围否浓厚持续营性性案做方面策划均忽视该项目业态模式紧扣住批发市场特性案引入真正意义品牌（高档产品品牌）紧扣商家品牌信誉品牌标准进行吸纳引进
案产品品牌例：
√档次导国二三线产品（跨区域品牌）：占总容量15
√档次导国众品牌（区域品牌）产品：占总容量25
√质量导非品牌类产品：占30
√风格导非品牌类产品：占20（具备流行时尚特色）
√配件饰品类产品导非品牌类产品：占15
√新产品市导非品牌类产品：占5
3确定楼层业种（客户）例
楼层业种规划正确性起非常重作方面需考虑零售市场需求方面需考虑批发市场特性楼层业种规划需精密策划证针案业种规划建议：
√楼：女性饰品
风格导非品牌类产品：占楼层总容量60
质量导品牌类产品：占楼层总容量30
档次导品牌类产品：占楼层总容量10
√二楼：女装（广州东莞武汉沈阳石狮杭州商户吸纳象
档次导国二线三线产品占楼层总容量30
风格导非品牌类产品：占楼层总容量50（具备流行时尚特色）
新产品市导非品牌类产品：占楼层总容量10
中街门面部分男女服装类业种档次导国二线国际二三线产品提升商场整体形象占楼层总容量10
√三楼：男装（裤类衬衫类男士服饰配件类）
质量导非品牌类产品：占楼层总容量50
档次导国国际二线三线产品占楼层总容量30
配件产品导非品牌类产品：占楼层总容量20
√四楼：童装（童童具童毯类等）
质量导非品牌类产品：占楼层总容量50
档次导国三线四线产品：占楼层总容量30
配件产品导非品牌类产品：占楼层总容量20
√五楼六楼：写字间展示厅
拥西安代理权商户导：占楼层总容量30
拥西北区销权商店导：占楼层总容量60
发展国外市场导客户：占总楼层容量10
√七楼负楼：餐饮便利店配套
类楼层作配套设施构建区域具体楼层进行规划报告中作详细规划
三商户化策略操作程序
案招商方面拥较渠道方式更具丰富验广泛际关系网络特强调案进行三齐
方针方面托品牌商户具备良信誉产
品生产商入驻制造影响力方面直接中间中品
牌商家进行强势吸纳第三方面托散户带动气消费者提供选择性较强专业性服饰购物台时商家提供广利润空间保证
1招商总体策略
成立招商突破组：挑选优秀招商员参加招商突破组选择机会进行突破客户市场予招商突破组必权力资源（系统支持媒体资源补贴）定限期明确达招商目标
区域客户市场突破：机会区域市场突破组负责招商根客户市场设计招商渠道策略运种招商方式力争较短时期取定效果广州温州成功实施区域突破
区域市场提升：充分利入租客户资源通扩招商范围影响特时通区域市场行业领导者影响辅广告销售支持吸引更客户
区域市场交换深挖：负责区域组互相交换区域市场便发挥组优势争取接受前招商组招商方式客户前招商组没发展客户
2具体实施策略
商户化策略：抓两头带中间策略(三齐方针驾齐驱)
√吸纳20品牌商户（异商户+行业协会推荐客户）
该部分商户影响力渠道品牌拉力项目支柱1品牌商户均化34商铺
吸纳理：品牌商家品牌效应投资者营者增强置业信心力促进销售
吸纳方式：收集客户品牌商户招商资料采发函邮寄招商手册电话洽谈招商顾问拜访等推介程序展开招商时成立客户品牌商户招商组负责客户招商合作谈判
优惠政策：售价租金予定例优惠售价予定折扣租金予1月3月免租期利品牌效应带动商铺销售招租
√吸纳50中商户（现康复路商户）
该部分商户具定实力品牌善风真正利润体现1商户均化23商铺
吸纳措施：针客户品牌商户招商工作启动面中商户招商工作全面启动时针中商户招商利种媒体发布招商信息社会广泛告配合业务员展开员推介工作
优惠政策：建议推行客户领袖奖励计划已认购客户带领客户进行认购成交者发展商规定标准奖励予领袖客户：购买商铺总价1作优惠奖励转化营商业时二月税收全免形式
√吸纳20散户（现康复路商户）
该部分商户具备资金实力营稳定性差带动气
1散户般情况化1商铺
吸纳理：针类客户招商工作进行中期时候
方体现定效果性类客户需求营
谋生手段具备发展事业追求生活品质客户
二种方式推荐效果直接促进类客户进驻
吸纳措施：目标客户通直邮（DM）直接
派门商家派发单张海报等方式关资料传客
户招商效方式
3具体招商操作程序
√熟悉招商项目相关容客户问询准备
√收集服饰行业相关资料进行分类分区整理
√通种新闻广告杂志媒体展会发布信息招商进行前期渗透
√充分认识身优势做份吸引招商书宣传资料√建立良招商支持系统方面协调支持招商工作√适策划专题配套活动扩影响提高商场知名度
√建立目标客户数库招商员招商工作包括电话联系走访进签约等实时做记录
√招商员周报招商情况分析总结交流招商验心处理客户反馈信息适时调整招商策略
4招商广告策略
√现场招商广告商场周边环境进行包装凸现商场入租竞争力吸引路潜客户商圈客户时增加访客户成交率
√媒体广告建议选择目前市较受欢迎面媒体西北五省投放时间根工程进度招商状况定
√适考虑网络广告展会专业杂志
5招商部制度职责
√客户资料收集筛选市场调研竞争手研究目标潜力客户锁定客户资料分类理
√电话拜访面访电话拜访约见点面访前准备面访程控制记录面访技巧潜力重点成交客户面访区
√数报表填写拜访记录填写招商周报日报总结重点客户会谈纪报告预签协议客户操求通报
√客户维护进：协议签订客户争议处理收款协助
√部沟通招商部部联系沟通关部门工作协调联系
6招商期理
√客户足影响商场发展客户持续商场营商场必须努力营获取客户信赖
√维护老客户商场营运财力理品质莫影响应加强老客户联系时解决提出问题
√商场年会丧失干客户采取计划性客户储备拓展
√培养忠诚客户产生持续入租行帮助商场外宣传建立口碑
√客户做未分析包括客户数量类等情况未发展趋势争取客户手段等
四营理策略
商业物业说营理十分重仅决定
着投资者营者物业着决定性素更重
关系开发商品牌性营布局规范商业街硬件功
营模式完善商业街软件功硬件基
础加强软件支持获良招商营效果
方案营理计划十分重具体：
营模式建立方面市场竞争状况制胜原确定营模式：统招商协助营部分联营
整市场完善政策高效回报
√统招商：营户购买营商铺外统形象快繁荣市场应采统招商原投资户购买商铺应营公司商户签定委托代协议市
场方统招商市场招商采品牌联营资联营招商引资租赁等展开中商户品牌商户采种方式展开中商户应租赁
√协助营
避免业种造成恶性竞争性时该项目持续营性商业项目繁华性必须营公司进行市场整体推介协助进驻商户营
*强势广告支持形成强宣传攻势目标客户消费
*年度商贸洽谈会促进商贸交流提升市场形象
*全方位贴心物服务营者轻松营环境购物者享乐购物天堂
*定期举行新品发布会订货会等
*展开业交流会掌握业动态信息
*举行全国重点服饰市场专业士座谈会研讨会博览会
*举行服饰文化展皮具产品技术展
√部分联营
营公司必须充分思想准备招商效果欠佳部分商户愿进入行业进行联营采部分闻营带动商户进驻促进市场发展联营项目获发展愿长期营采取逐步退出办法案超市便利店楼餐饮店等均采取联营方式促进招商效果
√整市场
*整市场功集购物餐饮娱乐休闲展示五功体
*整市场空间进行合理商品布局业态采二组合营二层分割营
*整招商投资户签定托协议进行统招商
*整推广避免单兵作战整市场营方进行统广告促削推广
√完善政策
*政府部门争取免税免费相关政策营商户受益
*完善商业物业理服务功提升市场软环境竞争力
*强化托统措施提高理水力
√高效回报
*保证市场营户合理收益实现双赢
*通市场整体机完善带动该商圈物业租赁价格提升市场营者物业者均获良回报
*通市场营业绩提升促进存量盘销售
五营理实施方案
制定招商准购物中心商业理公司严格审核统招商商户进行效理货物运输理安全理员理外更倾营理包括行业信息解握分析判断外更销售网络货物渠道商户组合等方面进行效推广理
1遵循统营理十项原性
√维护购物中心产业营黄金例（零售批发52：餐饮18：娱乐30）
√维护购物中心统题形象统品牌形象
√购物中心招商目标够功形式业差异异业互补
√购物中心营方式选择原（营联营租赁）
√招商序原（核心力店先行辅助店原）
√核心力店招商布局原（商户品牌商户）
√特殊商户招商优惠原（点代面特色营）
√租赁营采放水养鱼原（先做气做生意原）
√统招商理充分体现强调商户统服务
√购物中心具备完善信息系统购物中心理者广签约商户顾客提供便利
2营理具体实施
√首先确定统运营容：统招商理统营销统服务监督统物中统招商理面三统工作基础起源项工作成败失仅决定发展商前期规划否成功决定着期购物中心商业运营理否成功
√营业中招商关键点：果招合适商户购物中心恐怕难营便招合适商户开业然根具体营状况调整商户实行继续招商行
（营业中招商关键点）合作商户进行长期服务理
√营理计划实施：
三部分进行操作：（1）商户提供丰富准确顾客信息市场信息甚提供更详细营信息譬零售商品单品进销存信息等等更商场身提供布局疏密度品项搭配员配置商户业绩等营信息便购物中心分析营场（稀缺资源）进行分配（2）保持购物中心身外形象保持签约商户立融洽谐统关系注意购物中心营定位目标市场数顾客群体保持吻合协调案营理新难题顾客商户提供优质服务新开始（3）根案运状况定期定期商户提供类活动新品订货会鞋类技术研展会产品博览会业士座谈会等类方式方面促进销售扩销售网络方面提高行业知名度奠定西北物流中心概念
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前言 …………………………………………………………（3）
市场分析 ……………………………………………………（4）
项目背景 ……………………………………………（4）
二 西安市场商业现状 …………………………………（5）
三 康复路批发市场发展历程……………………………（6）
四 西安投资市场发展现状趋势………………………（7）
五 市场核心问题呈现……………………………………（8）
六 造案市场方…………………………………（10）
七 市场致胜策略必然性………………………………（12）
项目定位总体战略策划思路 …………………………（14）
项目开发目标 ……………………………………（14）
二 项目原思路 ……………………………………（16）
三 项目整体定位概念 …………………………………（17）
四 项目竞争策略作 ………………………………（18）
五 提升案定位思路…………………………………（22）
市场分体定位产品规划…………………………… …（24）
项目基础状况概括商圈概况 ……………………（24）
二 项目区域商业环境分析 ……………………………（25）
三项目SWOT分析 ………………………………………（26）
四市场分体定位 ………………………………………（27）
五项目建筑规划建议 …………………………………（36）
营销推广计划实施 …………………………………（39）
宣传目实施计划 ……………………………（39）
二 前期媒体统筹安排 ………………………………（44）
三 销售推广方案 …………………………………（46）
四 销售阶段推广途径 ………………………………（51）
五 阶段销售目标控制 ……………………………（54）
营理推广计划 ……………………………………（57）
构建招商成功子 ……………………………（57）
二 目标市场品牌例 ……………………………（60）
三 商户化策略操作程序 ………………………（63）
四 营理策略 ……………………………………（69）
五 营理实施方案 …………………………………（72）
前 言：
西安市场进行期月调研程中商业状况着定深层解探访西安市场总体商业状况较良特零售商场产权式销售成投资热潮某种程度说代表着类投资者营者商业产定认识认时予案推广奠定定销售信心真正推广效果需取决案定位推广策略确定案营销推广策划方案容中呈现达市场实际化策划实效化推广专业化目
市场分析
项目背景
着现西安商业产发展进入加速期时商业项目已陆续开始启动推广东街富传奇色彩骡马市商业步行街东方星西街时代盛典唐街代表西部仿古第街北街宏府厦解放路裕朗国际·城市传说寨领袖城等显示出西安房产市场商业产开发浓厚兴趣西安商业产南发展跨金腰带南二环达雁塔区唐商业广场唐商业街盛唐文化造极致特文化情愫回引领西安商业产中楼盘发展方
西安市场作产权式批发市场交易现象已初现面貌类市场2004年3月前处市场空白点状态已复存种格局破白马世纪广场抢占市场策略导致案着具定击力影响力奠定案层面运作策略实施均需做击中目
二西安市场商业现状
西安国西部区型中心城市陕西省省会西安拥涵丰厚中国历史文化资源极具魅力世界历史文化名城声誉改革开放着市场济发展
促进着座城市已成西部区济龙头位着西安城市定位清晰化旅游市场进步发展促进着消费类市场逐步扩成熟进步稳固消费群体样化西安商业产已成类投资者热门追踪投资象出现风起云涌现象非偶然盘名盘等素促进着房产业发展西安商业产发展海深圳北京等区发展状态相项目推广定位运作模式广告策略销售手段等均透视西安商业产历史文化效嫁接西安商业产更具区域特色文化背景着种生命力展现种灵动商业元素表达
康复路商圈定义康复路贯通连接北面长缨西路南面长乐路形成工字型批发市场区域康复路商圈服饰专业型批发市场涉服饰皮具鞋业商品轻纺等类市场销售辐射范围包括陕西山西甘肃宁夏新疆蒙西藏等省份整商圈商业氛围良商势状况较佳时康复路商业区西安济发展起着举足轻重作
三康复路批发市场发展历程
西北服装批发基康复路商圈专业性批发市场西北区颇知名度现已全国投资者营者行业士熟知早期康复路市场全国第代批发市场兴建1984年80年代
康复路市场非专业服装类批发市场时营日百货瓜果蔬菜等业种90年代逐渐成中低档服饰商品批发市场时北京秀水街武汉汉正街驰名199798年左右长乐路周边90年代初期建造第二代室批发商场逐渐形成气候长缨西路鞋类批发市场兴起康复路市场硬件配套设施停留建设初期水造成客户定程度分流进入回落阶段2000年康复路市场直保持稳增长势态破旧营环境限制商户发展2002年康复路市场品牌效应托逐步形成产品品牌核心批发市场2003年受非典影响康复路市场空置率契机康复路市场进行幅度改造进步提升康复路商圈硬件设施完善
四西安投资市场发展现状趋势
目前西安商业产已出现热火天现象表明西安产已正式进入商业产时代时期已具体现象：
1类零售型物业面市予投资者数胜数投资机会投资者种单型态投资形式表现利润空间化质疑
2应市场发展需求专业型批发市场成投资者
首选象更投资者表示选择投资批发市场
理中未发展趋势良利润空间
3批发市场期成抢滩西安市民投资流市场实现跨越式发展正逐渐成房产市场力物业类型
4批发市场必全国西安类投资者眼光瞄康复路市场物业现康复路市场营者体购买营权实施租赁权方式进行营类市场投资者投资空间存着定限制性方面源物业没产权式销售权利方面局限营户产权式销售认识存着足
5类现象存新康复路▪西北商贸中心具21万建筑面积项目破格局造新康复路商圈宏图2005年变成种现实种改变传统商业市场现实
五市场核心问题呈现
鉴市场调研深刻西安商业市场状况浮出水
面作操作案目性需客观实际操作案核心状况：
1零售型物业投资逐步转批发型物业投资：类市场投资已发展时期投资空间限投资形式较单促进着投资市场化未商业市场发展趋势
2批发市场脏凌乱等形象然存：类市场固概念中均类形象市场逐步完善性促类物业必改变必优化购物环境背景提升市场形象力
3批发市场单功制约效发展：西安市场批发市场然批发中量产生购物环境产品品质太追求时批发市场然纯购物功餐饮休闲娱乐展示等功存
4客户网络单化市场区域化：现康复路类批发市场
辅射目标西安周边市场客户
锁定类区域客户层次偏低
5营权购买状况甚佳产权概念：现批发市场
例产权式物业销售出现市场更租赁
市场买断营权市场存估现阶段23家新型物
业产权式销售方式面市市场
6购买产权价格敏感接受程度提高：次调研
程中康复路客户购买产权方式存着方面担忧
购买产权式物业直接利益点清楚数
产权式物业首付二手租赁市场转费金额作相应
较月揭款金额月租金作较决定否购买
7三物业齐取康复路市场现象已成必然：案白马世纪服饰广场西北裤城三物业均2005年抢滩西安市场三物业均产权式进行销售时目标锁定康复路市场客户资源限仅容纳物业客户量出现三物业齐取现象见市场竞争激烈性必然存
8写字间市场发展提升：次调研程中方考察座谈市场现象已明朗呈现商家写字间需求较更关注写字间功性惯概念中写字间普通商铺区否具备网条件确定基素成急切关注核心问题案针市场需求需改善提升方
六造案市场方
未批发市场发展前景良康复路商圈批发市场未发展趋势必 成行业士高度重视关切现实正新康复路●西北商贸中心商业项目造原始初衷种引领行业领先操作模式种投资者营者终端消费者三赢营模式更种西北区首创商贸物流享商业新中心
1形象力提升：传统批发市场固形象必改
变优化购物环境案基目标
2强化零售功：固批发市场单批功
者拒绝零售性推荐类功存
案必须零售功包括楼层产品布局核心客
户引进物业流动线设计等素均体现特征
3网络化拓展：般批发市场市场辅射周边市场作案强力拓展辅射性全国国外作辅射目标托产业生产力背景整合买方卖方效需求区域化国界化发展
促进类市场交易案核心卖点
4强力造三化元素：三化元素指专业化规范化规模化未批发市场关系生存性关键问题专业化利商业价值提升规模化利产品样化规范化利促进销售率升方面必须效提高必会案持续营性达化
5异营销促进案市场热温：案宣传均需紧扣着
规模化操作方面中期进行吸纳
案前期必外围攻战略促进市场持
续热温状态
6拓展实力客户激活市场：案体量客户限竞争者已开始展开销售工作种现象存均案产生极影响拓展案实力性客户案关键方面利实力性品牌性吸纳类型客户散户方面化例较商铺面积类型客户案关键案困难
7流商流信息流构造强势卖点：案处康复路核心商圈西安新城区重点支持项目时超规模构造新型MALL奠定基础西安西北五省中心城市交通便捷货物运输商势辅射力均具备现代题物流中心核心素案流商流信息流作强势卖点外推广必定引进类商家青睐种定位改变提升传统物流中心商业价值方面现代物流挑战者补缺者做出示范引导
七市场致胜策略必然性
未批发市场发展前景方士鼎力支持方面源政府方面开发商开发理念第三方面行业协会第四方面做专业型批市场长久性客户第五方面终端客户等五力量全新造促着批发市场具备良发展前景客户资源力拓展逐步元化专业化层次化客户资源发展产品质量差商家信誉保证等现象效改变趋产品风格时尚产品品质较佳商家信誉信等原吸纳效客户作案制胜市场核心策略什运组合策略什者操作手段案取胜市场关键具体：
1核心策略：价格速度双利剑取胜市场
作案推广核心方面体现价格合理性某种程度说更倾产权式物业销售突破性价格方面速度恰性节奏性握案潜竞争者（白马世纪服装广场西北裤城）均已开始展开收取定金行案具备定击力案价格合理化速度握节奏化进行效控制便案取胜市场核心
2运手段：运力力手段
√外围激活销售
市场前期阶段必须外围市场作攻破方方面作探访需求外围市场客户探知案青睐性方面根解情况时调整案策略进行外围市场探访程中种情况出现热度状况较良市场状况冷度状况出现种情况时立进行外围市场转市场吸纳策略然保证案销售目标种销售方式确立检验案外围攻激活外市场方式
√促进外销售
操作案子时般会采取先易难策略作案体量客户资源限种先易难策略否行处未知数二家潜竞争者存案必须市场作核心进行吸纳然竞争者先行策略予案定参考价值具体：
*推广成功失败原均成案直接参价值
*避开该案核心卖点案创新提供创作空间
*积极关注该案推广发展状况时调整案推广策略
鉴原存案需销售前期做系列工作前期市场造势外市场探访核心策略确立佳手段运等问题做足功夫方达短快实施目终实现击败潜竞争者目标
项目总体定位概念策划思路
项目开发目标
作重点开发商业物业项目开发程中应满足投资商开发商投资者营者终消费者四层面利益求保证项目成功建设期良运营
1投资开发商言
项目应够保证优化投资环境实现短期效益长期效益化表现：通项目开发销售运营投资开发商带合理现金流实现投资开发商投资回报预期时助优势物业资源掌控获长期理效益营效益品牌形象效益
2投资者营者言
项目应通明确定位科学规划系统营理投资者营者创造良投资营环境促进物业升值发挥聚集效应带动整体物业持续营性实现投资者营者投资回报目标营目标
3消费者言
项目应充分解消费者消费需求消费特点消费心理消费行基础消费者创造舒适购物环境享受批零兼营购物功消费者带便利性快捷性时结合消费者消费需求扩销售网络优化客户资源保证产品质量商家信誉奠定物美价谦
品质保证消费特征更进步提升该物业营价值
4商圈言
项目应通市场消费者充分解科学规划合理引进组合新型业态业种完善区域商业功提升康复路商圈商业特征功案造目继承原康复路商业气势提升现康复路商业功购物环境时更进步完善现产品组合商家组合原康复路商气造现新康复路标交易广场——新康复路•西北商贸中心提升商圈原商业势气扩新康复路商圈批发行业中知名度者全国市场投资者营者认案造真正目
二项目开发原思路
商业项目开发必需遵循定原性方面深入解该商业圈基特性方面寻求类符合该项目操作手法策略项目该商圈具备相应竞争力
造成功商业广场项目开发宗旨
1充分考虑行业产业特征机整合考虑行业特征托产业背景点面双效结合造商业购物场持续营性忽视社会责
2充分考虑项目处商圈特征未产业发展趋势创立项目核心竞争力
3售出租满做前提项目投资者租赁营商户终端消费者进行合理准确市场定位
4做旺终极目标进行招商定位功划分商户组合时严格考核产品质量商家信誉品牌
5项目目标消费群（投资者营者）作市场宣传推广攻击象强势树立高投资价值高营价值市场形象阶段性深入攻击策略性投机市场
6优先引进力商户（具行业销售网络客户具定济实力商户具定品牌信誉商户）客户带商户案招商策略
三项目整体定位概念
根案市场调研状况案处康复路商圈特征予案精准市场定位尤重商圈项目特征业态理模式营户投资者层面素考虑位更贴切符合市场需求客户规避市场风险坚定投资信心增加销售热度样定位减少直接竞争手接触面
1项目总体定位
项目立足服务周边市场集批发零售展示交易物流配送功等体具强辐射力型现代化物流交易中心（具备批零兼售仓储式交易中心诞生）
2项目功定位组合
展示交易功区
该功区案功区展示功交易功区形成前展店格局托西安西北五省具极强辐射作通动态展览展示提升项目辐射半径
前批发市场差异表现：
√集中题规划导购便利（吸收零售商业优点）
√增加展示设计交易提供动态展示台（利展示商品风采便样定货）
√营产品品牌商品导（通展览展示品牌企业提供推广新品展示企业台助吸引品牌企业进入项目体现项目中档商品交易中心定位）
√营造良购物环境（良购物环境利吸引品牌名牌企业进入扩零售批发交易量减轻营员工作压抑营造舒适工作环境）
√代理商仓储批发零售体化需达展示功求（设计标准模式类似街面专卖店）
√配计算机进行客户理仓储理（MIS系统）预留线
会展会议推介培训服务功区
该区域市场配套功区提高案档次水
√业专业士行业协会等成立具定权威专家顾问组委会会展会议推出培训奠定基础
√计划题组织种会展会议服装安排种题时装表演动态推出新产品成道独特风景城例：季节题：春夏秋冬类题：时装系列运动系列绅士系列学生系列淑女系列动态系列活动增加市场热点兴奋点吸引流
√组织国区域种专题交流会议坛
√目计划批发企业员工理组织系列培训提高营素质发展技开发潜力变更干
零售功区
零售功区拉动市场气引入零售业商业中心区业态引入引入批发市场营益业态引入企业应该行业龙头够带动中企业体进入行业巨霸批发企业融体（楼层设定家）助企业批发企业错位营形成某种批发产品种类集群时引入定例面积超市专营店汇聚消费流增加项目出售出租面积降低投资商风险增加项目成功率
休闲娱乐功
案营者庞营群体庞消费群体定休闲娱乐功存着巨需求方面业务需接客户需定休闲娱乐设施方面批发业务通常午34点钟结束需消费空间时现康复路没较高档次休闲娱乐设施场案建立定休闲娱乐设施填补现康复路相缺乏休闲娱乐产业需求
该区域配套服务区满足项目营体消费者需求导兼顾现康复路休闲娱乐需求规划批发商会设置种时尚休闲项目例健身房桌球乒乓球室美容美发壁球室棋牌室等运动休闲项目种题餐厅茶室设置商务娱乐餐饮业余时间休闲活动功等
仓储物流功
案作位现康复路新型批发MALL仓储物流功重组成部分仅案营商家服务时填补整区域市场空间独享片利润天空结合目前批发市场批次批量特点种类型批发交易形式提供包装集中配送
√仓储采租赁委托理仓储服务区两种方式
√加工处理必须设计标准化包装模式
√整仓储物流服务委托第三方物流公司进行营引入仓储营模式实现物流现代化
√功仓位租赁托包装加工服务配送服务验收货物车库租车
信息服务功
信息服务功区收集加工处理种行情时入驻企业发布信息指导企业生产营活动建立21世纪智化信息中心成行业市场信息发布中心目标功媒体发布行业信息信息分析收集广告展新规划展示广告设计建立济模型供求线办媒体（杂志报）Internet网络
√委托高校研究营领域专业士设计市场济结构模型建立相应供求曲线图预测分析市场前景
√组织收集相关信息实行免费偿服务
√创办市场专业杂志报纸推介产品邮购服务发布推介活动企业形象宣传
√摊位展示题设计服务企业商品广告创意设计服务提高市场整体形象水
√负责市场身宣传年必须完整广告计划广告题广告创意设计方案保证营利益
√Internet网络发布种信息
商务办公服务功区
案目标客户企业（含盖区域代理商销商）体营者等营程中必然需定办公空间时存诸商务活动增加员相会增加成商务功服务区代理商务服务企业代理商规模较资金力限商务活动中迫切需够提供完善商务服务办公环境
√商务洽谈室：供企业时租样避免办公面积较没办公场造成商务洽谈便利性伴着商务洽谈室租赁时提供种商务服务
√会议室中心：供入驻中企业召开种会议
√电子商务中心：文字处理系统（字复印传真装帧等）必须定价服务减少营营成种咨询服务弥补营者某足
√秘书服务：特点处理营者摊位外公事务包括合理电话网络订购记录服务谈判记录等
√商务办公区成客户办公场型客户交易场提供种相关商务配套服务铺位交易形成互动
理功
理保证交易正常化基保障
√组织政府关部门发展商营体参加市场理委员会
√制定修改市场理规定
√解决市场纠纷分歧
√检查监督产品质量
√决定非营业时间进出货防盗防火
√处理紧急情况问题
√组织关推介展示培训等利市场活动
√争取政府优惠政策创造良市场台环境
√成立具行业特点中介服务组织专业商会行业协会
公设施环境服务区
完善公设施保障批发市场够正常运行公环境包括市场部外部外部公环境市场外部形象直接体现建筑外观设计追求时代气息配套环境协调致题风格然包括公停车场良景观环境舒适工作环境方便购物工具快餐吧等部环境设计购物动线通畅清晰空间利率高环境卫生整洁提供舒适工作购物环境包括电话公网络供水电暖设备保安报警防火餐饮配套等
3商业业态定位
项目功架构批发零售采购配送配套服务构成题物流托集批发零售采购配送配套服务功体型展示交易中心
4理功定位
中国物流业济高速增长环境改善理功存明显足首先发达国家现代物流功设计执行理客户供应链中物流需求特点信息物流专业知识低成提供客户需物流理服务现国数物流企业传统体制物资流通企业基础发展企业服务容数停留仓储运输搬运少物流企业够做提供综合性物流服务现代物流服务功尚发挥国物流企业物流服务硬件软件高效率低成现代物流较差距信息收集加工处理运力物流专门知识物流统筹策划精细化组织理力明显足破原市场格局集仓储承运搬运营运营销服务等种功体提升西安物流业竞争水时开创全新市场空间现代物流理念综合物流台利整合超强市场竞争力占领整体货运市场业务流改变体户抢生意局面代形象物流中心分配务格局终提升货运市场竞争层面确保终价值化目标实现
5商业营业种定位
商业成功营业种定位关键素形成性业态模式竞争中立败司项目商业营业种定位基反复市场调研类市场证具强市场竞争力吸引力
√题物流定位
项目处西安市新城区处具较高知名度康复路商业圈时西安西北五省中心城市交通运输客流量拥独天独厚优势物流言具强市场辐射力传统物流现代物流物流定义决定物流身项综合性极强济体系前中国西部中部东部海蓬勃发展现代物流建设基停留流通商贸物流初级认识阶段种具备题没产业支撑物流概念定程度限制民间资物流投资认识正国物流建设雷声雨点重原司现代物流定位提升题物流定位
题物流：现代物流基础托区产业济涵盖产业产品采购物流生产物流销售物流配送物流回收物流全程
6营业种定位
项目形象定位中档空间设置物业装修风格楼层业种分布错位营等方面均考虑零售功必然性具备零售批发双重特征低中档产品批发业态导产品定位高档充分考虑营者营利润批发市场营产品价格低廉特征案营产品低中档时结合商圈特征案营产品服饰
四项目竞争策略方
分析康复路商圈原商业物业现况继承原商业物业基特征提升物业核心竞争力时考虑项目规模优势段优势理念优势等特征定位规划招商理寻找突破点案具备唯性稀缺性确定投资价值营价值
1定位突破
确定项目康复路商圈整体商业市场中应扮演位角色时根开发商开发目标宗旨项目承担着引领西安批发市场商业模式升级提升专业型批发市场商业环境重命项目身蕴含价值命角色特殊性决定项目定位：集批发零售展示交易物流配送功等体具强辐射力型现代化物流交易中心
项目整体定位然锁定批发市场消费群核心结合批发市场商业特征附零售功实效特征达项目定位突破定位效抑制手竞争实现营差异化客户资源网络化产品质量优质化等利提升项目整体竞争力商业特色发挥项目持续营空间
2规划突破
完成项目部功规划组织科学合理进行业态业种组合分布方面程度满足营商户营价值素方面满足消费市场消费特征通市场消费者商业项目基特征程度保证商业商业中心持久良运营性确定项目整体规划单层规划实效性利益化
整体商业项目规划：案批发零售双重业态相结合商业物业购物空间流动线货品仓储货车停放产品摆放等类问题切合实际考虑零售批发需求引导消费核心促进交易量流量前提满足购物休闲餐饮娱乐展示等功需求案整体项划需考虑
楼层规划：正常流动线休息空间购物环境等需求需充分考虑零售功实质性建议楼层设定餐饮功解决营户餐休息需求楼层设定型咖啡厅西餐厅等童楼层设置型童游乐场等相关建议
3招商突破
引进商户提升案商业价值案招商成功否关键案规模价格营价值产品定位商业组合等素均影响招商工作进展实质性案招商策略需突破方面通行业协会推荐具实力品牌性
客户客户带动客户刺激入驻率方面展开异招商营户外商户刺激商户核心（包括具实力商户）展开招商工作前期应角度考虑招商范围化（江浙带客户）招商程中着重强调案功性层面吸引类商户案青睐案招商方面突破单批发性客户（含零售客户）方面突破性客户（力求异客户化）第三方面突破具备济实力信誉客户（客户优质化案改变目）
4营突破
传统概念里批发市场走量（交易量）性质着固定客户网络时营方面没太求作案需营方面实现突破方面西北区首销售网络全国城市时需拓展国外市场类范围定义单目标实现关系方面素首先重营战略突破作营战略核心商户核心目标商户销售产品否达销售网络化极重作案时刻关注商户营状况时调整营战略核心销售网络行业协会保持密切关系展开类活动订货会新品展示会行业交流会产品博览会等活动促进营状况甚佳案营突破
5理突破
理四元素核心决定项目成败关键项目未持续营动力通引进专业商业营理公司实现营理实效性持续性序性保证项目物业未持续性营效益化实现物业保值升值作更深层提升产权式商业物业理模式实现三权分离原作案理更关键案批发零售双重业态均具备商业物业理突破单性安全理秩序理车辆理等需营理寻找突破扩理范围提高理质量补充理件等
五提升案定位思路
1营理念领导者
现西安商业状态处白热化阶段方面商业形势良商业环境模式需完善提升创新特批发市场商业物业现处兴起阶段项目营理念重点造具代表性（康复路代表者）创造性（新康复路商业巨头）标级商业项目代表着原康复路商业势气铸造新康复路商业巨头项目机合形成世关注西北商贸中心导入商业文化（西安古文化深厚闻名）嫁接文化涵提升商业价值项目做者实现领导者作商业业态商品品种商业模式购物环境推广手法营销理念进行创新突破具备真正意义商业领导者
2批零兼营承传追者
市场调研清晰化案规模具相应优势劣势时结合市场特性案必须批零兼营业态模式进行消化规模庞性固批发市场特性中批发单功铸造欠缺零售功作案批零双重业态模式肩齐行种业态模式提出方面规模化支持方面两者客户相互促进效果楼层商业氛围更烘托商户交易量更提升作案成西北区首批零兼营业态模式著称商业物业久成西安商业物业承传追象种新型理念提出更种未趋势创新者追仿理念更应势市场需求早先存
3现代物流挑战者补缺者
物流专业化分工特点然日益明显物流组织理断综合性发展种物流方式物流载体间联系越越紧密国目前物流行业理着计划济时期部门分割体制物流相关部分分铁道交通民航贸等政府部门进行理种条块理体制形成隶属理格局严重制约着全社会范围济合理物流进行政体统筹规划妨碍着物流社会化进程制约着现代物流进步发展作案建造目方面案产品引进定位特性均符合批发市场特征进步促进物流必然性时物流理格局进行破成西安首题物流中心成功典范商业项目
真正做现代物流定位挑战者补缺者案终目
市场分体定位产品规划
项目基础状况商圈概况
西北商贸中心项目占面积672亩建筑面积21万方米总投资达8亿民币目前国民营企业西部投资规模商业项目建筑风格新颖商业气息浓厚西北商务中心体高40米面宽150米单层建筑面积2万方米拥观光电梯动扶手梯90部外立面装饰豪华色彩明丽广场流车流分离规划合理科学长200米宽50米面积6000方米型停车场容纳车辆300辆型商业物业项目
康复路批发市场建成初期60％—70％商户江浙带数字现低55％
时康复路市场面着周边新市场形成导致康复路市场营状况受定影响忽视硬件设施建设市场竞争力商户吸引力明显减弱时电力通讯等配套设施相滞面着现康复路种种状况现局面新康复路市场命西安圆心周边区实现物资集散核心目造西北区具较高知名商业物业成唯超规划具备商贸物流享功商业中心——新康复路●西北商贸中心
二项目区位环境分析
1区位前景：案处区位西安新城区商业繁华带康复路已20年发展形成天熟知批发市场核心商圈政府目光长远化已投入量资金通引进外商策略提升现康复路知名度商业价值性案处区位前景十分良
2繁华程度：历20年变迁康复路商圈已形成专业型批发市场丹尼尔交易广场丹尼尔商城澳龙品牌服装城彩新世界华北服饰品牌广场等约15服饰批发市场产品样化批发商购物货车进进出出形成道风景线该商圈繁华程度容置疑
3商业氛围：该商圈批发流量较吸引着全国批发商时吸引零售客户前西安西北区济导城市商家设立品牌店代理店造商业氛围浓厚客户资源庞
4交通状况：案长乐路康复路交叉处长乐路通康复路商圈干道必路该商圈长缨路贝斯特货运站客运站均均50条线路通西区省市县镇等案交通状况甚佳
5配套设施：该商圈配银行邮局医院餐饮店便利店等批货购物商户客户均享受便利性便捷性时附居民提供相应便利
三项目SWOT分析
优势：
1案交通便捷商圈配套设施齐全提供便捷性
2规模超业种齐全永久性产权式物业
3绝段优势批零兼营业态模式网络客户资源提供充足支撑点
劣势：
1面积分割否受营者青睐确需考验
2商圈特征限制服饰批发市场否代原康复路商圈项目处未知状态
3规模客户资源限否原康复路商圈吸纳定量营者直接关系案成功否
机会：
1案政府重支持项目政府品牌利促进案化
2开发理念创新业态模式提升营策略改善等均案提供利机会
3案段优势稀缺性利异推广渠道针专业批发市场锁定行业协会关系网案创造化商业机会
威胁：
1竞争手已先推市场开始制造活动吸纳康复路客源
2客户引进业种分布楼层功布局品牌构建例妥性直接影响着案成功否
四市场分体定位
结合述分析案定位然延续着原康复路商圈特性服饰产品业态模式创新首批零兼营双重业态相结合商业物业亮相市场市场定位前提市场调研准确性作基市场定位备事进行效推广推广策略实施方法均需针性实质性
1案名定义：新康复路●西北商贸中心
新康复路：
继承着原康复路商业气势重塑康复路市场提升康复路商圈形象力扩康复路营者营范围减少康复路商圈营者顾忧促进西安济发展保证承担着命继承创造作新康复路开发理念新康复路新形象奠定商业价值
西北商贸中心：
西北：域概念西北五省范围
商贸：集物流商流信息流体交易场国市场核拓国外市场目标种商业定义种商气浓重种财富象征代表着种生活方式全新演绎种传统购物空间演变注入丰富性时尚性含盖文化身体现商业氛围
中心：西安区城市中心西北区济中心具双重中心概念
2推广语定义
◆广告语：盛市康复路商贸新中心
盛市康复路：种繁荣景象体现种盛市状况超越继承原康复路繁华景象超越原康复路现况未发展趋势核心标志性核心商业圈宗旨发展成商贸流通市场核心商贸集散基西安西北区交易新中心购物场
◆核心理念：
核心题：造西安新康复路首席标级商业交易广场
推广告语：盛市康复路商贸新中心
推广总精神：导未财富先锋 创造财富新领域
推广定位：王者风 世瞩目
3目标客户群体定义
投资者：
市场：案锁定全国市场投资者江浙带客户
西安中心周边市场投资者辅
范围：*具定济实力热衷房产投资专业士
*事业稳定具定收入水储蓄群体
*着相应存款喜欢趋势投资群体
特征：*较高承受力关注物业未升值潜力
*投资房产信心较强部分投资房产验
*统理较需求希增强投资信心
*投资潜力低估
客户源：
*公司长期积累客户资源
*市场专业投资客户炒家
*部分资金实力投资意识白领
*温州宁波区买家
*外省市买家
*商户型买家
营者：
市场：西安市场康复路现商户目标附江
浙带商户广州武汉区商户
范围：*事年营事业体者
*拥产品（品牌）区域代理权企业者
*满足现工作模式意投身营事业者
*继承家业团体者
特征：品牌专卖店代理商销商：
*般愿意通租联营形式获营场
*统理求较高
*般实力较强愿意承担高租金获段
康复路原商业营者改善营环境者：
*具定价格承受力
*业渠道窄商
*期稳定营场产权物业认程度较高
*区域商业氛围较认
客户源：
*原康复路商圈客户
*现江浙广东湖北市场期营商户
*产业集散广州武汉兰州等营商户
*通相关行业协会营商户
4销售价格定义
该物业价格定位尤重结合案规模面积分割现实价格确定需价化方面源长期收益求方面吸纳原康复路营户实效方法时价格商业项目非常重核心素方面体现着段位置重性方面体现着商业价值塑性时起投资者否购买核心素层面讲更促进着市场销售活跃性案价格定位具备较高敏感性更需结合案开发理念市场推广原案定价策略分成两种方式种营权销售种方式产权式销售
产权式销售价格建议：
楼：均价18000元M2
二楼：均价16000元M2
三楼：均价14000元M2
四楼：均价12500元M2
五楼：均价8500元M2
六楼：均价6500元M2
七楼：均价5500元M2
定位理（源西安售物业）：
√西安市场已售骡马市步行街东方星物业销售价格
均达2万M2兵马俑国际旅游广场寨领秀城巴
黎春天等物业价格均达15万M2
√康复路白马服饰交易广场售均价达8500元M2
√案价格定位应取西安售零售物业批发物业
间价格低零售物业2万M2均价时需高
8500元M2价格案市场均价应取11500元M2左右
√案市场宣传方面需通种方式进行造势消费
者心理价位高案终价格定位便快速化
√楼层价格均初步拟定价格根市场消费
者价格敏感度数字偏等素重新进行细化南方城
市消费者喜欢89类数字
√次调研受访者中关心问题租金税收
营税税工商税三种税收高占商户运营费
30－40％商场免税措施商户非常关注点作
案类问题需高度重视政府相关部门协商通
相关手段项费淡化表面直接突显产权优势
做铺垫
营权售价（15年）：
案推出市场目然产权销售案规模较需十分客观考虑市场客源限性案销售阶段期推出相关楼层营权购买方式类铺位均拐角处铺位规划方足铺位业种较特殊铺位（餐饮休闲等）作营权方式推广
五楼：均价3000元M2
六楼：均价2300元M2
七楼：均价2100元M2
定价理：
√考虑济利益化案14层实行营权销
售方式
√案40年产权营权销售方式仅拥15年
系数26出楼层营权价格
√市场确定性营权价格定位尤敏感
方面述计算出价格种方式高类
价格促进产权商铺销售化终种方式
确定需销售工作进行程中调整
√价格楼层均价根具体位置价
格出入口通道电梯两侧铺位价格
高位置铺位价格具备流集散性特点
某种程度讲具备促进消费率提升现实
提价手段建议：
价格案子销售状况坏直接素项目销售价格宜定高通市场造势手段运宣传策略逐步升化确立项目价格提升策略建议：
采取低价高走策略高回报高收益核心诉求点切入市场
√第阶段：通高端形象推广积累客户意带动市场聚集气
√第二阶段：物超值商业项目带高回报高收益作市场入市点形成成熟性投资者营者抢着入驻购物场市场印象
√第三阶段：价格逐渐涨幅产生升值市场印象时铸造稳幅度较价格走势
5楼层产品规划定义
市场调研结果需结合业种利润空间决定营成案楼层业种规划充分遵循市场规律市场调研现状确定案楼层业种规划方时结合案批零双效功特性予准确楼层产品规划案楼层业种规划：
1案楼层业种分布
楼层
业种
产品范围
备注
1F
功布局
超市停车库物品仓储货运中心
型便利店
1F
女性饰品
化妆品女性时尚品手机链饰帽类脚类饰品饰品配件披肩等
配型
咖啡厅
2F
女性服饰
女性成衣件配件等
中型快餐店
3F
男性服饰
男士成衣休闲装等
型快餐店
4F
童士服装
童装童鞋童童玩具类
配童娱乐
5F
5层6层写字间
中型快餐店
6F
7F
娱乐休闲
中式快餐店茶餐厅（中档）
营理公司办公室
2市场
√调查范围康复路商圈中96受访者购买商铺
目营需求
√次调查中65％受访者选择层营楼层中
裤类鞋类文具皮具商品文具业
√购买产权客户营产品：男装76％女装68％皮具
52％商品50％文具55％饰品73％童装58％等
√根调查中档品牌类产品占65％35％非品牌类
低档产品
√租赁形式营产品：鞋类69％裤类77％衣62
％商品50％床品100
√根调查中配套设施求：仓库28餐饮10车
位12商务中心4银行14空调11物流中心17
25
√洗手间方面目前仅澳龙服装城免费
商场均采取收费制商户项收费意见较车位
货运物流货梯仓储等硬件配套设施齐全商户日
常营中带较便
次市场调研针康复路现商业物业市场调研抽样调查代表普遍性非绝性业种分布例仅供参
女装：楼49 二层25
童装：三层35 五层52
衣：三层39 五层34
饰品：层71 二层 29
男装：层68 二层32
五产品规划建议
商场外立面设计
商场外立面设计强调三结合定位结合性
√方面强调档次结合根商场目标消费群感观
心理需求结合商场定位高低予外立面设计
√基项目处市新城中心位置新康复路核心标位
置现方案立面风格应具标性相关特征
√须强调产业特征元素结合结合批发市场业种特点
结构需求等素外立面功方面做效衡
建筑风格新颖商业气息浓厚
商场面设计建议
铺位布局规划强调实利润形象统商场铺位划分科学合理否仅仅体现商品组合丰富样必须考虑营商家实性合理性时更兼顾独立铺位整体商场协调性互动性方面需考虑批发市场独特性整商场销售氛围具浓厚性
流动线规划
注重外沟通商场流动线设计仅仅商场部流交通疏散问题更注重商场部流外部街区流交流沟通关系限度避免综合商场盲区死角问题时更加考虑消费者商场购物然舒适轻松行程心理感受避免盲区商业项
目重视问题仅关系销售核心问题更直接影响招商营状况问题
商场硬件设施规划设计建议
√走道布局设计点
商场道设计方面强调脉络清晰方面强调指引标志完美结合脉络清晰道脉络设计坏仅影响流疏散影响商铺布局案走道布局方面考充分结合房率问题具实效性规划层面走道线路
√商场洗手间布局点
商场洗手间配套强调隐性布局性作商场附加设施布局设计碍商场营功更隐性作基点通专道设置洗手间购物空间形成效区隔案楼层洗手间均采取收费制避免营商满情绪发生
√商场电梯布局点
商场电梯基功运载商场流货物商场电梯部数布局位置效疏散运载流作出发点时
起避免电梯口流堵塞作避免电梯口流堵塞电梯布局考虑素案拥类电梯90部中包括扶梯垂直电梯观光梯货递效布局进行细致考虑
√商场室灯饰设计点
商场结合灯饰设置根商场档次风格形象等予结合考虑业种结合灯饰选择根业种特点分析食品类服装类商品前者需特效者注重灯光带效果功结合商场功区灯饰求相道般选种渡性较灯饰商场道拐角消费者进入商场缓区特注意细节问题区性指示标示
√商场物业墙面设计
注重灯饰天花协调达风格统视觉效果色调风格表现形式商场墙面面作商场部空间色调选取取决商场风格整体性图案运需根功区特性运图案标志
营销推广计划实施
宣传目实施
案宣传目标改变突破现康复路市场形象包括脏乱杂等现象存想达突破颠覆作确需角度层面进行全方位考虑作案宣传目仅形象改变种未信息传递更种投资机会案通种方式达种目：
1提升市场形象
渠道：通项目围墙户外广告高炮DM报纸口碑效应等方式进行全方面宣传案形象具新颖性感染力
方式：具击力视觉感受予消费者第感观印象时时期卖点进行全面宣传逐渐剖析项目卖点具备营价值投资价值
效果：改变原康复路商圈设备简陋卫生环境较差消防隐患产品质量保证产品价格意性仓储空间足营户利益受损等形象具备新康复路标性代表性商业建筑体未专业型批发市场商业新模式
执行：第阶段含LOGO案名名片信纸便签纸纸杯文件袋礼品等（基础形象运）
第二阶段售楼处外包装建筑外立面道路标示牌商场挂旗软文面秀稿等 （深化形象击）
第三阶段形象稿销售稿软文楼书 （直观形象表达）
第四阶段软文促销稿DM海报等(演绎形象涵)
目：康复路市场营模式较单营理意识严重缺乏批发市场开发运作欠缺专业性运作效操作批发市场存着方面足批发市场已成构筑西安西部商贸中心位核心部分仅西安城市周边农村拉促城市繁荣带动乡村济拉西安市周边省市商贸距离作案破土建造类现象进行全方位改变突破必定会发展成商贸流通市场核心商贸集散基
2明确高投资价值
渠道：通报纸口碑宣传市场反映状况案销售进展等现象直接反映投资价值性
方式：案核心卖点作诉求点层层培析方式进行反复宣传新康复路段康复路商圈超规模投资8亿实力开发商政府重点支持项目商业配套实力商家手笔购买等卖点作宣传突破口案投资价值化提升
效果：方面达未批发市场新典范作方面代表着康复路商圈生支柱项目忽视领导位
执行：第阶段段价值商圈价值作宣传卖点
第二阶段项目身规模功前景产权物业配套等作宣传卖点
第三阶段投资者实力开发商实力销售进展情况等素进行着重宣传
目：专业型批发市场已成现实中忽略商业核心改变批发市场原印象格局必然现象批发市场已逐渐成房产市场力物业类型类市场出现类开发商提供发展空间方面投资者营者提供良商业发展台批发市场历次重改革时机次改革演变见证程
3长久性营价值
渠道：通引进品牌商户区营商入驻体现营价值性
方式：容置疑段价值商圈价值流量城市位价值物流输送价值等体现案永续营性
效果：达拥案间商铺养三代概念铸造案营价值性
执行：第阶段通异推广核心目标城市展开第轮招商动作
第二阶段通行业协会推荐具实力商户入驻
第三阶段着力宣传案建造西安济促进作康复路商圈提升作进步确立营价值性
目：未批发市场发展趋势必定趋专业化规范化创新化发展模式着中国加入世界贸易组织国批发业市场格局正发生变化批发商进行行业整合量投资信息技术提供信控制等增值服务积极参消费品市场推广中国批发市场改革势必行必然会发生全方面变化改善软硬件设施扩销售网络稳固货源渠道网络客户资源等直接影响着批发市场发展态势针批发市场未发展必然减少营商营成开发商首先需考虑核心问题者营者创造良营环境忽视基问题时考虑项目持续营性开发商开发宗旨引进营理公司必然首条件案建造针未发展趋势存提升营价值性
二前期媒体统筹安排
渲染市场气氛建议针性媒体发表关项目新闻撰稿进行定量报纸广告软性文章炒作报纸线电视台发布容宣传介绍该项目理位置商圈超规模开发理念物业品牌发展前景营造出项目商铺强升值潜力市场更加关注物业加强客户投资信心
原：康复路商业状况现实性营户户数限性案推广宜早宜迟时区域类型竞争者存案推广环节运作必须谨慎细致
原：宜早宜迟（营户限竞争者容忽视）脉络清楚层次序轻重合理叙述案承启落托点面结合烘托案核心卖点时刻关注竞争手状况解推广方式手段销售动态
策略：篇软文均专业深刻新颖观点阐述商业产核心素步步营作案核心推广策略总导思想
素：口碑宣传占50（案重点操作应慎重）
报纸媒体宣传占20（报纸媒体宣传口碑宣传前提）
活动营销占20（前期定购期强销期运）
关系营销占10（政府营销业关系营销）
执行：四月份——报纸软文题
康复路商圈现发展状况
新康复路引业士高度关注
新康复路商圈影响西安济直接素什
产权式物业投资热潮西安已悄然出现
五月份——报纸软文题
批发市场未发展趋势
产权式批发市场投资价值
首家产权式批发市场落户新康复路
新康复路商圈带样改变
六月份——报纸软文题
解密产权式批发市场商铺真动力——段
解密产权式批发市场商铺真动力——面积
解密产权式批发市场商铺真动力——价格
解密产权式批发市场商铺真动力——理
七月份——报纸软文题
确立商业物业价值性
建立效商业格局
保障商场物业投资者利益
实现商场物业互动双赢
案媒体宣传目重新改变消费者批发市场认识重塑批发市场营价值投资价值未批发市场发展前景良方面软硬件设施改善方面专业化规范化规模化方面提高案更着眼造具规模化专业化网络化产业化专业型批发市场托产业生产力背景整合买方卖方效需求区域化国界化发展单性批发量更趋零售功发展破固批发市场脏凌乱等形象优化购物环境背景提升市场形象力区域性网络客户资源力拓展逐步元化专业化层次化客户资源发展
三销售推广方案
案销售推广紧扣着未批发市场发展趋势前景方面紧扣着造案目作具备未性前瞻性实效性未批发市场方士鼎力支持方面源政府方面开发商开发理念第三方面行业协会第四方面做专业型批发市场长久性客户第五方面终端客户等五力量全新造促着批发市场具备良发展前景案销售推广方面会存着太问题
1销售方案初拟
√销售策略确立
案销售策略实施面积分割手法外更销售策略组合实施案采取核心策略总价市场取胜策略单价高总价低（面积直接促成）时做类推进销售率攀升活动（变相促销）总价附合购买者心理底价位置类活动策划需慎重根市场状况确定般倾尾盘阶段案组合策略实施建议：
总价取胜策略：占导势气（贯穿案始终）
市场形象策略：开盘前期实施
口碑宣传策略：销售中期实施
活动推进策略：尾盘结束阶段
四种策略需进行深层次策划时需根项目市场反响状况做确立商业项目核心策略实施成功组合策略完成组合策略相互促进互相补充铸造项目成功
√销售象确立
案销售象仅锁定专业投资者（温州宁波海投资者）需锁定区域营户涉广东江苏浙江福建市场等类象投资商铺营商铺目标客户
投资者吸纳例：占60
投资者营户吸纳例：占40
商业项目操作程中投资者例通常占80案说需传统例进行突破引导力争例达新建配根案定位需种突破创新必
√销售活动进
◎事件行销炒热市场社会舆价值提升产品价值消费者感知价格高端化采取价策略启动市场终造成快稳营销推广策略开发商项目开发销售奠定良推广基础
◎带租约销售：810(例根市场确定)投
资回报率推市场吸引部分投资者推动案化
◎活动营销促进销售：案推广中营销活动逐步促进达建立品牌知名度提升产品价值巩固商业产领导位目
2推广三原
√销售未动造势先行高起点高立意市场新形象塑造
√分区域分阶段展开销售推广
√计划步聚阶段性推出铺源
3目标市场锁定
√外市场温州宁波广州深圳海等纯投资
者吸纳客源占50
√市场：西安西北五省投资客吸纳客
源占30
√市场：广州东莞武汉沈阳石狮杭州市场
锁定营投资者核心吸纳客源占20
4销售前期宣传计划执行
第阶段：展开部预订阶段
√销售目标：外开放67层相关商铺化面积达70
√销售市场：锁定广州东莞武汉沈阳石狮杭州等目标市场营者投资者探访类市场否定量营户成案准营户吸纳客源20
√战术目标：产品概念全面导入树立精品旺铺品牌形象引起消费者广泛参关注接受案市场新形象涉具体产品细节引起悬念蓄势发
√运作思路：采取种形式消费者双沟通导入精品旺铺品牌优势说卖全面宣传产品理念树立产品形象积蓄消费欲
√销售手段：先引入外知名商家购买造成物业价值存未前景良状态通反弹琵琶方式拔高产品档位
√积累第批客户8月份开始接受预订客户专分组分市场时进行联合行业协会相关员进行座谈会推广会等活动
第二阶段：进入强销期阶段
√销售目标：外开放145层相关商铺化面积达80
√目标市场：通异推广锁定温州宁波广州
深圳海等纯投资者吸纳客源占50
√战术目标：炒作知名商业标_康复路段概念确立康复路商业领导位树立入市形象争取制高点初步产品概念导入引起市场兴趣
√运作思路：炒段先炒康复路商业圈做产品先做品牌
第三阶段：进入强销二期阶段
√销售目标：外开放23层相关商铺化面积达80
√目标市场：西安西北五省投资客吸纳客源
占30
√战术目标：效梳理案核心卖点核心客群核心进攻方式进行全面化操作达佳效果根强销阶段进展程度进行效推广阶段推广必需集中兵力引爆产品卖点进行群强力宣传（员行销策√运作思路：积蓄量迅速发挥急攻快迅速占领市场整市场推广程中进行轮销售促进活动强快攻阶段胜利完成产品快速化目
第四阶段：进入持销阶段
√销售目标：外开放楼层挑剩铺源
√目标市场：老客户带客户现阶段市场
√运作思路：促销目时配营权方式进行销售达空铺源目标
四销售阶段推广途径
西安区
现场售楼展示中心
目前准客户解感受项目直观效
综合性途径配合项目市场培育推广工作建议
项目原彩购物广场处建立约200300方米
售楼展示中心
项目形象定位作设计元素结合销售展示功
立体化直观演示未商场营风格传统售
楼处设计装修模式令客户产生强烈新鲜感视觉击力
现场户外形象广告
项目销售推广招租推广开业日常
营特色鲜明统形象尤重现场户外形象效果
突出成吸引公众注意力引导市场重途径建议具
零售氛围色系作案形象推广色系具
感染力户外形象广告容设置齐全时传达案
相关信息
房通道样板单位
项目开盘销售时整体正处全面装修期投资客
户营客户实际感受开业商铺装修风格营色
建议售楼处安排专房通道通商场部影
响装修时设置时样板商铺510方米实
面积例配超前设计概念题予客户直观感
觉消客户新市场定位商场重新开业否成功
疑虑促客户投资决定
媒体宣传
传统硬性广告宣传攻势外建议适增发软新闻缮稿
报纸媒体特定读者群体报纸媒体（：
华商报三秦市报西安晚报等）设定新闻题卖点制
造舆攻势余引导众选择方正式广告投入营造
基础
温州宁波海区
西安开展销售推广处重点介绍利康复路商圈超高知名度案投资价值化温州宁波海拥全国投资群体特殊区销售推广
直销网络推广
利温州宁波海区极具代表性投资网络群体进
行针性直销商函推广移动通信消费客户（月费
均达1000）银行卡消费户（月均刷卡消费2000
元）司客户网络（约8000名）中等较强济
实力目标客户定推广
展销会推广
助展销会类型社会活动利台进行集中推广
众外房产项目温州宁波海推广初期
效方式籍契机通项目极富性形象
包装概念诉求吸引市场广泛关注时抓住潮汇集
优势效锁定意客户
房团组织
司组织海购房团活动效果表明事
先充分市场宣传信息传递等准备工作组织效客户
赴西安实房活动较高效营销推广达成交易
手段
行业座谈会
通前期展销会开始面市直销网络推广房团组织
等种形式全面展开必然会聚集定效目标客户群
体进步做客户进工作时确保期市
场维护序消化执行利核心市场行业协
会筹备类座谈会开展方面直接达提高案市
场知名度效果方面达行业士投身案投
资行业营行效果
五阶段销售目标控制
整体销售执行程中前文价格建议总体销售目标控制致分五阶段：
市场培育期（约30天左右）
√手法控制：
售楼展示中心销售道具准备完成进入市场培育期利现场户外媒体宣传引导广收集目标客户吸引市场注意暂提供价目表接受预约登记（接受时订）
√推广区：西安
√阶段目标：阶段凝聚市场气氛阶段正式发售聚
势准备时密切注意市场反应备调整
强销Ⅰ期（约4月左右）
√手法控制：
利前阶段蓄势积累预约客户拉动现场气氛阶段
售价原额外折（部控制部分浮动2折
扣）采取号限量发售
√推广区：西安陕西五省区
√阶段目标：广告隆重亮相前阶段消化力集中释放
确保开盘阶段热销断造成强气迅速回笼部分资金
部认购期（约30天左右）
√手法控制：
销售达预期目标（定目标）开始考虑价格调整升转温州宁波海等区通司积累客户资源开展部认购部认购期间已调整价格空间作部客户购买折扣推动部客户投资全面运展销会房团等推广手法
√推广区：温州宁波海等区
√阶段目标：利部客户资源温州特定推广手法
化商铺阶段销售铺垫
强销Ⅱ期（约3半月左右）
√手法控制：
二期推出销控单位悉数发售次进入强势宣传时推出
商铺销控商铺位置均占优势前阶段
较差位置商铺成功销售基础达更加迅速化
目
√推广区：温州宁波海等区
√阶段目标：阶段铺垫进步追加成交量
资金回笼速度
持续期（约4月左右）
√手法控制：
阶段销售进入持续期尾期清盘根实际情况剩余
商铺作出调整方案（增加销售噱头）通少量文案支持
次投放销售市场
√推广区：广州东莞武汉沈阳石狮杭州等市场
√阶段目标：利前销售余势市场口碑加商场
开业等噱头争取悉数清盘
分阶段销售针性策略
根阶段销售特性市场状况进行销售策略调整楼层外开放销售时期存着性相互促进相互协调相互适应原便销售目标化第阶段开放67层商铺销售期配营权销售方式第二阶段开放145层相关商铺产权式销售体第三阶段开放13层商铺第四阶段化余留商铺案销售进行楼层区性外开放制度便案超规模效控制效化目
招商营推广方案
构建招商成功子
利销售进行建议销售工作进入持续期时开始全面展开招商工作招商工作推广手法通媒体发布外时司利招商成功案例积累客户资源案招商策略需质量风格导方时遵循批发市场特性未批发市场发展趋势前提具备专性丰富性零售性专业市场具备购物休闲娱乐餐饮展示功体市场作招商推广诉求点
√综合致胜批零兼营
西安康复路市场已国行业士熟知政府造新康复路商圈长远目标开发商荣案成新康复路代表性商业项目标性商业建筑康复路市场类商业物业批发业态批零兼营商业模式物业数期兴起案需采取综合致胜批零兼营商业模式取胜市场案综合仅源外环境案提供独天厚利条件更项目案价值卖点段价格合理化等素造成案定位更清晰准确方面满足市场需求方面抓住营户想拓展商业机会心理第三方面更开发商品牌知名度进行考虑案方面进行突破提升达购销两旺商业市场状况
√外招商营销
西安市场中心似市场江苏浙江广东福建区域市场外市场案造服饰采购中心物流中心需强力占国核心市场力营户拓展国外市场具真正意义商贸交易台时针案招商象针广东市场（广州深圳）杭州武汉石狮西安引进广东杭州海区域时尚流行服饰销西北五省城镇销售商营户销售网络扩充
√构建三组团
三组团三组方面进行全面操作第组招商销售渠道完美组合第二组零售批发两业态完美整合第三组国采购境外销售完美碰撞种操作手法保证充足客源商户时提供佳商业交易台更拓宽商户营销售渠道造西北区佳服饰商贸中心（物流中心）更商户提供机会逐步淘汰良商户产品吸引更更商户产品案具备良市场信誉度品牌知名度
√发挥优势品牌营销
案定位服饰批发市场具备批零兼营业态模式充分发挥案商圈优势交流优势托商业环境展现抓住精准定位招商目标进行充分吸纳案实现快稳策略铸造成功案品牌营销单产品品牌营销遵循批发市场产品特性非品牌产品（品牌类产品占40非品牌类产品占60）案品牌营销服务品牌开发商品牌商户品牌等素构建成品牌营销
√完美配套
商业项目涉客户源三方面方面投资者方面营户（体营户中间代理商等）第三方面终端消费者铸造商业广场完美配套仅软硬件设施进行构建提升需员配套服务配套产品（品牌）配套招商销售配套等层面结合铸造案具备真正意义完美配套市场消费者肯定认作案配套需结合批发市场零售商场双重特性满足消费者营户需求银行便利店餐饮休闲娱乐仓储货运中心理中心等素进行构造
二招商目标市场品牌例
1目标市场确立
√锁定康复路商圈物业营户采取直接派发
宣传单方式进行吸纳吸纳目标营户60
√广州东莞武汉沈阳石狮杭州等市场
类市场服装生产基量货源均源
门展开异招商手段吸纳目标营户25
√西安中心周边市场西北五省范围兰
州宁厦等吸纳目标营户15
注：具体异招商实施方案阶段性推广方案中呈现
份报告展开筹划
2构建产品品牌例
针案产品品牌例构建关重方面吸引着商家消费者青睐方面关系案商业氛围否浓厚持续营性性案做方面策划均忽视该项目业态模式紧扣住批发市场特性案引入真正意义品牌（高档产品品牌）紧扣商家品牌信誉品牌标准进行吸纳引进
案产品品牌例：
√档次导国二三线产品（跨区域品牌）：占总容量15
√档次导国众品牌（区域品牌）产品：占总容量25
√质量导非品牌类产品：占30
√风格导非品牌类产品：占20（具备流行时尚特色）
√配件饰品类产品导非品牌类产品：占15
√新产品市导非品牌类产品：占5
3确定楼层业种（客户）例
楼层业种规划正确性起非常重作方面需考虑零售市场需求方面需考虑批发市场特性楼层业种规划需精密策划证针案业种规划建议：
√楼：女性饰品
风格导非品牌类产品：占楼层总容量60
质量导品牌类产品：占楼层总容量30
档次导品牌类产品：占楼层总容量10
√二楼：女装（广州东莞武汉沈阳石狮杭州商户吸纳象
档次导国二线三线产品占楼层总容量30
风格导非品牌类产品：占楼层总容量50（具备流行时尚特色）
新产品市导非品牌类产品：占楼层总容量10
中街门面部分男女服装类业种档次导国二线国际二三线产品提升商场整体形象占楼层总容量10
√三楼：男装（裤类衬衫类男士服饰配件类）
质量导非品牌类产品：占楼层总容量50
档次导国国际二线三线产品占楼层总容量30
配件产品导非品牌类产品：占楼层总容量20
√四楼：童装（童童具童毯类等）
质量导非品牌类产品：占楼层总容量50
档次导国三线四线产品：占楼层总容量30
配件产品导非品牌类产品：占楼层总容量20
√五楼六楼：写字间展示厅
拥西安代理权商户导：占楼层总容量30
拥西北区销权商店导：占楼层总容量60
发展国外市场导客户：占总楼层容量10
√七楼负楼：餐饮便利店配套
类楼层作配套设施构建区域具体楼层进行规划报告中作详细规划
三商户化策略操作程序
案招商方面拥较渠道方式更具丰富验广泛际关系网络特强调案进行三齐
方针方面托品牌商户具备良信誉产
品生产商入驻制造影响力方面直接中间中品
牌商家进行强势吸纳第三方面托散户带动气消费者提供选择性较强专业性服饰购物台时商家提供广利润空间保证
1招商总体策略
成立招商突破组：挑选优秀招商员参加招商突破组选择机会进行突破客户市场予招商突破组必权力资源（系统支持媒体资源补贴）定限期明确达招商目标
区域客户市场突破：机会区域市场突破组负责招商根客户市场设计招商渠道策略运种招商方式力争较短时期取定效果广州温州成功实施区域突破
区域市场提升：充分利入租客户资源通扩招商范围影响特时通区域市场行业领导者影响辅广告销售支持吸引更客户
区域市场交换深挖：负责区域组互相交换区域市场便发挥组优势争取接受前招商组招商方式客户前招商组没发展客户
2具体实施策略
商户化策略：抓两头带中间策略(三齐方针驾齐驱)
√吸纳20品牌商户（异商户+行业协会推荐客户）
该部分商户影响力渠道品牌拉力项目支柱1品牌商户均化34商铺
吸纳理：品牌商家品牌效应投资者营者增强置业信心力促进销售
吸纳方式：收集客户品牌商户招商资料采发函邮寄招商手册电话洽谈招商顾问拜访等推介程序展开招商时成立客户品牌商户招商组负责客户招商合作谈判
优惠政策：售价租金予定例优惠售价予定折扣租金予1月3月免租期利品牌效应带动商铺销售招租
√吸纳50中商户（现康复路商户）
该部分商户具定实力品牌善风真正利润体现1商户均化23商铺
吸纳措施：针客户品牌商户招商工作启动面中商户招商工作全面启动时针中商户招商利种媒体发布招商信息社会广泛告配合业务员展开员推介工作
优惠政策：建议推行客户领袖奖励计划已认购客户带领客户进行认购成交者发展商规定标准奖励予领袖客户：购买商铺总价1作优惠奖励转化营商业时二月税收全免形式
√吸纳20散户（现康复路商户）
该部分商户具备资金实力营稳定性差带动气
1散户般情况化1商铺
吸纳理：针类客户招商工作进行中期时候
方体现定效果性类客户需求营
谋生手段具备发展事业追求生活品质客户
二种方式推荐效果直接促进类客户进驻
吸纳措施：目标客户通直邮（DM）直接
派门商家派发单张海报等方式关资料传客
户招商效方式
3具体招商操作程序
√熟悉招商项目相关容客户问询准备
√收集服饰行业相关资料进行分类分区整理
√通种新闻广告杂志媒体展会发布信息招商进行前期渗透
√充分认识身优势做份吸引招商书宣传资料√建立良招商支持系统方面协调支持招商工作√适策划专题配套活动扩影响提高商场知名度
√建立目标客户数库招商员招商工作包括电话联系走访进签约等实时做记录
√招商员周报招商情况分析总结交流招商验心处理客户反馈信息适时调整招商策略
4招商广告策略
√现场招商广告商场周边环境进行包装凸现商场入租竞争力吸引路潜客户商圈客户时增加访客户成交率
√媒体广告建议选择目前市较受欢迎面媒体西北五省投放时间根工程进度招商状况定
√适考虑网络广告展会专业杂志
5招商部制度职责
√客户资料收集筛选市场调研竞争手研究目标潜力客户锁定客户资料分类理
√电话拜访面访电话拜访约见点面访前准备面访程控制记录面访技巧潜力重点成交客户面访区
√数报表填写拜访记录填写招商周报日报总结重点客户会谈纪报告预签协议客户操求通报
√客户维护进：协议签订客户争议处理收款协助
√部沟通招商部部联系沟通关部门工作协调联系
6招商期理
√客户足影响商场发展客户持续商场营商场必须努力营获取客户信赖
√维护老客户商场营运财力理品质莫影响应加强老客户联系时解决提出问题
√商场年会丧失干客户采取计划性客户储备拓展
√培养忠诚客户产生持续入租行帮助商场外宣传建立口碑
√客户做未分析包括客户数量类等情况未发展趋势争取客户手段等
四营理策略
商业物业说营理十分重仅决定
着投资者营者物业着决定性素更重
关系开发商品牌性营布局规范商业街硬件功
营模式完善商业街软件功硬件基
础加强软件支持获良招商营效果
方案营理计划十分重具体：
营模式建立方面市场竞争状况制胜原确定营模式：统招商协助营部分联营
整市场完善政策高效回报
√统招商：营户购买营商铺外统形象快繁荣市场应采统招商原投资户购买商铺应营公司商户签定委托代协议市
场方统招商市场招商采品牌联营资联营招商引资租赁等展开中商户品牌商户采种方式展开中商户应租赁
√协助营
避免业种造成恶性竞争性时该项目持续营性商业项目繁华性必须营公司进行市场整体推介协助进驻商户营
*强势广告支持形成强宣传攻势目标客户消费
*年度商贸洽谈会促进商贸交流提升市场形象
*全方位贴心物服务营者轻松营环境购物者享乐购物天堂
*定期举行新品发布会订货会等
*展开业交流会掌握业动态信息
*举行全国重点服饰市场专业士座谈会研讨会博览会
*举行服饰文化展皮具产品技术展
√部分联营
营公司必须充分思想准备招商效果欠佳部分商户愿进入行业进行联营采部分闻营带动商户进驻促进市场发展联营项目获发展愿长期营采取逐步退出办法案超市便利店楼餐饮店等均采取联营方式促进招商效果
√整市场
*整市场功集购物餐饮娱乐休闲展示五功体
*整市场空间进行合理商品布局业态采二组合营二层分割营
*整招商投资户签定托协议进行统招商
*整推广避免单兵作战整市场营方进行统广告促削推广
√完善政策
*政府部门争取免税免费相关政策营商户受益
*完善商业物业理服务功提升市场软环境竞争力
*强化托统措施提高理水力
√高效回报
*保证市场营户合理收益实现双赢
*通市场整体机完善带动该商圈物业租赁价格提升市场营者物业者均获良回报
*通市场营业绩提升促进存量盘销售
五营理实施方案
制定招商准购物中心商业理公司严格审核统招商商户进行效理货物运输理安全理员理外更倾营理包括行业信息解握分析判断外更销售网络货物渠道商户组合等方面进行效推广理
1遵循统营理十项原性
√维护购物中心产业营黄金例（零售批发52：餐饮18：娱乐30）
√维护购物中心统题形象统品牌形象
√购物中心招商目标够功形式业差异异业互补
√购物中心营方式选择原（营联营租赁）
√招商序原（核心力店先行辅助店原）
√核心力店招商布局原（商户品牌商户）
√特殊商户招商优惠原（点代面特色营）
√租赁营采放水养鱼原（先做气做生意原）
√统招商理充分体现强调商户统服务
√购物中心具备完善信息系统购物中心理者广签约商户顾客提供便利
2营理具体实施
√首先确定统运营容：统招商理统营销统服务监督统物中统招商理面三统工作基础起源项工作成败失仅决定发展商前期规划否成功决定着期购物中心商业运营理否成功
√营业中招商关键点：果招合适商户购物中心恐怕难营便招合适商户开业然根具体营状况调整商户实行继续招商行
（营业中招商关键点）合作商户进行长期服务理
√营理计划实施：
三部分进行操作：（1）商户提供丰富准确顾客信息市场信息甚提供更详细营信息譬零售商品单品进销存信息等等更商场身提供布局疏密度品项搭配员配置商户业绩等营信息便购物中心分析营场（稀缺资源）进行分配（2）保持购物中心身外形象保持签约商户立融洽谐统关系注意购物中心营定位目标市场数顾客群体保持吻合协调案营理新难题顾客商户提供优质服务新开始（3）根案运状况定期定期商户提供类活动新品订货会鞋类技术研展会产品博览会业士座谈会等类方式方面促进销售扩销售网络方面提高行业知名度奠定西北物流中心概念
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