住宅项目工程造价精细化理应研究
Research on Application
of residential project cost management
领 域：
项目理
研 究 生：
姜帅
指导教师：
郭*
企业导师：
许树生
济理学院
2015年 月 日
独创性声明
声明呈交学位文导师指导进行研究工作取研究成果文中特加标注致谢处外文中包含已发表撰写研究成果包含获天*城建学教育机构学位证书材料工作志研究做贡献均已文中作明确说明表示谢意
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摘
着国房产业迅速发展房价居高关心话题房价高素造成中建筑工程造价精细化理影响房价重环节作民生活住宅项目造价精细化理研究购房者投资商承包商具深刻意义
文根精细化理基理住宅项目造价特点投资决策阶段设计阶段招投标阶段施工阶段竣工结算阶段五环节进行研究次环节造价精细化理现状产生原阶段造价精细化理影响素进行分析结合工程造价精细化理程中遇问题提出相应造价理策科学控制理方法通住宅项目工程造价精细化理研究出工程造价精细化理仅仅传统意义预结算控制应该贯穿项目建设全程实现造价精细化理目标必须全程理
关键词：建筑企业项目理工程造价精细化理
ABSTRACT
Research on Application of residential project cost management
Jiang Shuai (Project Management)
Directed by Guo Wei
With China＇s rapid development of real estate the high price is a topic of the most concern to many people The high prices is caused by many factors including building engineering cost management and control is one of the most important effects of price As the basis of people’s living whether for home buyers investors or for the contractor the residential project cost fine management research has a profound meaning
According to the fine management theory the residential project and the cost characteristics this paper first analyzes the cost fine management present situation and the causes of investment decisionmaking phase design phase bidding phase construction phase and each phase cost and influencing factors Combination with the engineering cost fine management process may encounter problems then put forward the corresponding cost fine management countermeasures and scientific management methods Based on residential project cost dynamic management of project cost fine management and control it is not the traditional sense of the budget control and the settlement control but the control run through the whole process of construction projects To the reasonable and effective cost fine management and control it must be participating in the entire process full participation active control dynamic
Key Words：Construction enterprise project management project cost fine management
目 录
第1章 绪 1
11 问题提出 1
111 研究背景 1
12 研究意义目 1
13 国外研究现状 2
14 文研究容 3
15 文技术路线 4
第2章 研究理基础 5
21 精细化理理 5
22 住宅项目特征工程造价特点 6
23 影响住宅项目工程造价理素 8
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究 10
31 投资决策阶段工程造价精细化理 10
32 设计阶段工程造价精细化理 12
33 招投标阶段工程造价精细化理 16
34 施工阶段工程造价精细化理 21
35 竣工结算阶段工程造价精细化理 28
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究 31
41 投资决策阶段 31
42 设计阶段 31
43 招投标阶段 32
44 施工阶段 32
45 竣工阶段 34
结 35
参考文献 37
发表文参加科研情况说明 39
附 录 40
致 谢 41
第1章 绪
第1章 绪
11 问题提出
111 研究背景
国工程造价理体制20世纪50年代开始建立改革开放前国工程造价理模式采前苏联基建设概预算制度计划济体制引领国工程造价遵循计量计价模式采统工程量计算规采统预算定额单价计算工程直接费规定计算出间接费继确定工程概算预算造价改革开放国逐步计划济时代进入市场济时代工程定额计价国家定价阶段发展国家指导价阶段出现预算包干价格形式工程招标投标价格形式完全政府计划统理定额计价改变控制量指导价竞争费1999年中华民国招标投标法颁布说明建筑产品商品属性充分认识标志着中国建设市场基形成时新更合适市场竞争体制计价模式急速需求2003年2月国家发布建设工程工程量清单计价规范（GB505002003）年7月1日开始正式实施国工程造价计价模式实现传统定额计价工程量清单计价转变
着国济迅猛发展市场国际化全球化求增加企业间相互竞争尤工程领域竞争尤激烈采科学理方式者理思想增强企业竞争优势疑成企业关心重容种形势发展精细化理成企业提高身竞争力种效手段工程造价理模式说精细化理势必行尤住宅类项目工程造价理开发商想发展中占领席必须控制方面细节成获取更利润空间前施工企业正处低技术含量高密度施工方式低技术精细化施工方式转变关键时期项目工程造价采取精细化理机制成企业发展重工作务文住宅项目工程造价精细化理出发针项目全程中阶段工程造价理问题分析影响工程造价精细化理素出提高工程造价精细化理策建议提高建筑企业综合理水企业核心竞争力具非常重现实意义
12 研究意义目
着国房产业迅速发展房价成非常热门非常敏感话题衣食住行民生活埋怨房产商高额利润住宅项目销售天价时工
第1章 绪
程造价理控制成控制房价非常重环节工程造价精细化理研究着非常重意义
首先果效控制工程造价会导致工程质量低然建筑市场已进入竞争市场状态真正符合市场济工程造价精细化理机制未完善建立承包商剩建筑市场生存投标报价时盲目压低报价期施工程中发现合金额严重低实际工程成时出现偷工减料降低工程质量现象严重者致安全事发生必建立工程造价精细化理体制合理科学报价进行工程竞标确保施工质量安全
次承发包单位（尤发包单位）没科学精细化造价理控制方法造成项目三超现象（决算超预算预算超概算概算超估算）投资商法准确预计预备资金情况迫停工造成仅成增加工期延长资源浪费更甚者造成企业资金法正常周转宣告破产
次目前竞争非常激烈住宅市场承包商获总承包资格必定做利工作开发商土成高情况追求高利润必定会更加压低合价格果承包商没套科学理方法实际结算金额必定法满足项目实际费支出长久企业失竞争力作生活住宅项目造价精细化理研究购房者投资商承包商具深刻意义关质量安全工期成售价
文首先住宅项目项目决策阶段项目设计阶段工程招投标阶段施工阶段竣工结算阶段进行分析研究运现代项目理相关理方法目前社会济环境理现状背景研究阶段精细化工程造价理策达住宅项目工程造价优化合法合理节约造价成
13 国外研究现状
131国外研究现状
精细化理早起源20世纪50年代日该思想社会分工精细化服务质量精细化现代理方法提出必然求基常规理思想引深入种基思想理模式限度减少理占资源降低理成目标执行种新理方式精细化理理基础包括种：泰勒科学理方式戴明质量理理精益生产标准丰田生产方式（Toyota Production SystemTPS）精细化理着精益生产发展逐渐提炼出正式丰田生产方式成功精益生产成精细化理典案例受理员学效仿理模式[1]针项目理程中存机确定性素Howell等提出项目理逐渐精益理模式转变该模式
第1章 绪
通项目理中机素进行控制确保工程质量工期安全等[2]Huovila等精益理模式项目持续发展影响进行分析阐述[3]Salem通精益思想工程项目中应进行分析[4]
132 国外研究现状
工程造价理水工程项目质量进度利润直接关系肖丽娜探讨工程项目中工程造价理提高企业竞争力持续发展关键作[5]易军精细化理理工程项目施工理中海某建设公司炼铁项目部中实例进行研究[6]赵青项目全周期活动进行造价理精细化控制研究[7]王琪精细化理房产项目应研究中[1]王木耀针房产开发整程采精细化理成精细化体精细化理营销精细化理分进行分析探讨[8]徐圣芳针房产企业实施精细化理提出策[9]彭晖分质量成进度安全四方面房产工程建设精细化理进行理分析实例分析[10]罗洋精细化理思想运工程项目理中[11]
李永韩永项目理角度出发结合施工企业中实际情况提出套整合工程项目成精细化理方案[12]刘善勇针工程项目施工阶段分析影响工程质量工程工期工程造价间相互关系素方面工程造价效控制进行研究[13]陈静等中原油田某工程例工程造价全程：决策阶段设计阶段施工阶段竣工结算阶段造价精细化进行深入分析[14]肖建坤首先针建筑工程造价理中存问题进行分析然针提高工程造价精细化理模式进行研究[15]黄玲等针油田绿化工程造价精细化问题进行初步探讨针存问题提出解决方案[16]杨建坤提出改善油气田工程造价精细化理途径[17]冯喆针油田产建设项目成理中存问题进行分析采精细化理思想降低项目成理提供系列新途径新方法[18]付义某房产公司例研究企业成控制精细化理模式[19]韩静敏针工程项目施工中工程造价理问题分析精细化思想应[20]谢道军针油田钻井工程项目中预算结算精细化理问题进行实例分析[21]雷剑针高速公路改扩建工程项目进行精细化理问题研究[22]王海涛发电企业工程中成造价精细化理提出建议[23]
14 文研究容
第章绪首先介绍文研究背景研究目意义国外研究现状
第二章基础理综述介绍精细化理基础理住宅项目基特征工程造价特点影响住宅项目工程造价精细化理素
第1章 绪
第三章住宅项目建设中阶段工程造价精细化理研究工程建设五阶段出发结合工程造价理程中遇问题研究阶段中造价进行精细化理控制出合理策
第四章案例研究
第五章结文研究结果成果进行概括
15 文技术路线
图11 文技术路线图
第2章 研究理基础
第2章 研究理基础
21 精细化理理
211 精细化理含义
精细化理作种效理理念理技术思想通系列规系统化精细化运程序化数化标准化途径手段理中单元精确高效协化持续性发展精细化理更加注重细节性考虑时站立组织全局性战略角度理中问题进行科学量化成精细化理种成理理念种观念企业理方式采种成理科学方法全局角度出发降低企业成成精细化理种集成化成理技术种理方法够保障企业核心竞争力提升实现企业持续发展目标[24]
精细化理发展战略战略目标断分解细化逐步落实细节程采该理方式够效战略规划贯彻落实理活动环节中效提升企业整体执行力精细化理仅利企业实现战略目标企业战略制定企业执行力提高积极引导作保障企业断发展[25]
212 精细化理容
精细化理全局性理模式指精细化理基思想贯彻企业运行项理活动中精细化理涉方面容[26]：
（1）操作精细化指针企业中项活动涉行提出定规范标准求员遵守该规范保证企业活动运作正规化标准化
（2）控制精细化建立标准企业业务流程理企业中项活动该流程进行科学合理控制减少降低企业运作操作中失误
（3）核算精细化求企业理者企业营状况清楚解财务关项活动实施规范性记帐核算够通核算时发现理中存问题降低企业利润损失
（4）分析精细化助现代化理手段企业运行中存纰漏问题通精细化分析研究提高企业利润
（5）规划精细化精细化规划求企业条件操作性合理性基础制定企业发展目标
213 精细化理特征
第2章 研究理基础
精细化理特征[2728]
（1）细化针关键核心工作制定科学性合理性规范化理制度工作程序实施程中项活动进行严格效控制贯穿项目项业务中
（2）量化量量化项目中理活动
（3）流程化流程化指某务细分干序工作单元（流程）基础进行分析整合优化
（4）标准化精细化标准化间紧密相关中标准化实现精细化前提精细化标准化终实施必然结果
（5）协化协化求组织中岗位单元部门间配合协调致
（6）严格化项规章制度标准严格执行项规章制度强化员工执行力
22 住宅项目特征工程造价特点
221 住宅项目特征
住宅项目房产种类型属居住类房产服务类居住目包括普通住宅高级公寓墅等国目前住房供应体系两种：种具社会保障性质济适住房廉租房住房供应体系种较高收入群象商品住房供应体系
住宅项目种特殊商品价值高寿命长房产商品中占重类社会存量资产重组成部分工程类相住宅项目具耐久性昂贵性固定性投资性等特征住宅项目属性：
（1）商品属性住宅凝结量力物力财力价值基础商品性
（2）福利属性享适住宅权力属基权安全舒适性家庭幸福感缺少素民住房权政府政策理仅仅市场力量需政府宏观调控
住宅具固定动性高价值量形成周期长等特点住宅商品区受供求关系变化影响住宅实际交易价格市场供求实际状况竞争力程度消费者偏企业营策略等素关系住宅项目价格控制价格形成低济界限控制理具重意义[29]
222 住宅项目类型
第2章 研究理基础
住宅类型繁划分标准较根住宅建筑形态总体布置单元形式结构形式等特点进行划分起决定性作建筑形态总体布置单元形式结构形式类型细部划分根标准首先住宅分普通单元式住宅公寓式住宅花园洋房式住宅独院式住宅联排式住宅等[30]
单元式住宅梯间式住宅楼梯户服务单元组合体般高层住宅采户生活设施完善减少住户间相互干扰适应种气候条件户型相简单标准化生产造价济合理
西式墅住宅独院独户特点公寓式住宅般建筑城市里数高层楼房标准较高层干单户独套房包括客厅卧房阳台厨房浴室厕等公寓住宅细分层数分类标准分层公寓（7层）高层公寓（8层）
花园式住宅（花园墅西式洋房洋楼）通常配花园式草坪独立性房车库栋二三层楼种住宅建筑密度较低两单元进行拼接部居住功较齐全装修豪华富区标准高花园住宅受力体系般钢筋混凝土结构混合结构砖木结构
独院式住宅作种独户进行居住单幢住宅独立院安静居住环境便捷室外生活种建筑具四面空良采光通风面组合较灵活居住舒适特点通常种类型墅花园式洋房属独院式住宅
联排式住宅般独户居住单元拼联组成便户外活动家务便利性户房前房专门院子联排式住宅组合方式变化拼联成排例TOWNHOUSE 住宅联排式住宅公寓住宅相设施更加齐全完善增加型花园卫生间花园式住宅相拼接单元般3
223 住宅项目工程造价特点
住宅项目工程造价特点取决工程建设特点住宅项目工程造价特点额性性动态性层次性兼容性[31]
（1）额性住宅项目单体造价较高般成片建设形成庞住宅群占面积较广次性投资项目工程造价数额颇高工程造价额性关系关方面重济利益时会宏观济产生重影响决定工程造价特殊位说明项目建设程中造价理重意义
（2）性差异性住宅项目功居住造价造价指标性差异性体现结构类型建筑装饰环节住宅项目工程层数高度分13层低层建筑46层层建筑79层中高层建筑10层10层高度超28m高层建筑100米超高层建筑结构层次越高求基承载力越强基础类分砖基础毛石基础混凝土基础毛石混凝土基础钢筋混凝
第2章 研究理基础
土基础更甚需利桩基础承重结构类型分木结构砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构结构类型材料体系造住宅项目工程造价差异性非常项工程结构造型空间分割外装饰设备具体配置特定求工程涉容实物形态具差性时项工程理位置区段相特点更明显
（3）动态性项住宅工程初决策阶段竣工交付需长建设周期存许未知确定素影响造成预计工期遇许影响工程造价精细化理动态素变化变化肯定会造价产生定程度影响素投资建设初期较难预料工程造价始终处确定环境状态中竣工决算终确定
（4）层次性住宅项目建设项目通常含独立单项工程（例办公楼游泳馆商业娱乐等）住宅群设计方案结构类型户型单项工程组成单项住宅工程独立单位工程组成工程造价包括三层次：建设项目总造价单项工程造价单位工程造价果专业化分工较细分部分项工程作单位工程组成部分样成交换象工程造价层次增加分部工程分项工程成5层次突出住宅项目工程造价层次性
（5）兼容性建设工程造价兼容性首先表现具工程投资价格工程承发包价格两种含义次表现工程造价构成素广泛性复杂性工程造价中成素构成非常复杂包括获建设工程支出费项目行性研究费规划设计费政府发布产业政策税收政策相关费占相份额次盈利构成较复杂资金成较
23 影响住宅项目工程造价理素
建设工程投资造价分投资阶段项目决策费项目建设理费项目施工总成费三类中项目施工成般占总成90包括直接发生施工生产程中构成工程实体者助工程实体建成直接成费（包括工费材料费机械费直接费）施工生产准备组织理等发生现场理间接成费（包括理员工资财产保险费办公费等）
根住宅项目特征工程造价特点综合分析影响住宅项目工程投资造价素工程质量造价影响工期造价影响方面组成素价格造价影响项目理水工程造价影响目前住宅项目造价理面理体制质量工期员观念四难题
（1）忽视成理体制作
第2章 研究理基础
理活动想取成效需遵循责权利相统理体制[32]成理体制项目理拥高权力公司成理项目效益进行负责部门理员身责权力利益分配相应理体制约束激励措施开发商忽略种体制作未责权利三方面结合起甚项目理部项目成理责咎负责成理会造成成理理缺乏持续性科学性
（2）忽视工程项目质量成理控制质量成指保证提高工程质量发生切必费满足质量标准产生济损失保证质量会引起成造价变化质量成造价立起项目理片面追求济效益忽视质量结果导致质量达标担负额外质量成样增加工程造价降低企业信誉度
（3）未考虑工程项目工期成理谓工期成指满足工期目标者合工期采取相应系列措施发生相应费工期目标作项目理需完成三目标工期求工程项目必需工期造价产生影响[33]项目理部工期提出求少研究分析工期成间关系甚会出现盲目赶规定工期额外增加工程成造价情况
（4）项目理员济观念较弱项目理部中常种现象：项目部技术质量仅搞技术负责负责工程施工生产工程进度方面务材料理员负责材料采购现场检验工作然表面起种方式职责较清晰分工相明确项目成造价理需全局进行考虑果保证工程质量搞技术选行成较高方案施工保证质量增加成果产品质量角度出发搞材料采购高强优质高价材料整体成造价控制然空谈[34]
章工程建设阶段工作程中工程造价精细化理进行研究结合阶段工程造价精细化理程中容易遇问题提出工程造价精细化理策
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
章工程项目全程出发项目决策阶段设计阶段招投标阶段施工阶段竣工结算阶段进行分析研究项目决策估算设计概算施工图预算合价施工程造价结算审核程中工程造价精细化理控制点相应实施方法
31 投资决策阶段工程造价精细化理
投资决策阶段工程造价理工程造价动态理起点起点坏工程项目整体精细化理项目终效益着深远影响投资决策阶段造价精细化控制表现投资估算分析投资阶段工作容编制项目建议书行性研究报告
统计资料表明项目建设阶段中项目决策阶段影响工程造价精细化程度高达80～90决策阶段决定工程造价精细化理基础阶段投资估算科学分析严格控制整住宅工程造价精细化理具举足轻重作
311 投资决策阶段工程造价精细化理问题
深度投资决策影响投资估算精确度投资机会项目建议书阶段投资估算误差率30左右详细行性研究阶段投资估算误差率10左右投资决策阶段工程造价理特点体现：科学性科研报告深度足方案单确定性分析够产生状态原分五点：
（1）科学工程项目理国处发展阶段
（2）投资估算指标确定具较弹性虚拟性变动性确定素太工作员验值够
（3）行性研究报告流形式部分单位项目利通审批盲目求刻意压低投资估算额度咨询公司超越职业道德底线研究项目通立项申请
（4）开发商项条件足情况争取早日动工缺少必风险分析容易造成投资损失
（5）历史原决策阶段工程造价控制重视
312 影响投资决策阶段工程造价精细化理素
投资决策阶段工程造价精细化影响素文建设单位投资决策然环境素政府理角度进行分析
（1）项目建设选址项目建设选址通建设区选择建设点选择区劳动力土材料价格差异较资源条件差异性较水文质土
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
承载力拆迁补偿费直接影响建设工程造价细化影响建设工期长短工期长短间接影响工程投资造价水
（2）建设规模建设标准选择住宅建设规模直接决定投资水建设规模达定程度项目效益值达建设规模超边界值效益增反减极边际效应体现标准直接影响工程造价水高低质量标准求高势必导致工材料措施等相关成费增加
（3）政府工程建设理政府工程建设安全文明施工劳动保护等方面求会直接影响工程造价变化政府规划部门建筑密度指标绿化率建筑红线范围等规划指标会直接影响项目总体布局进影响工程建安费
313 投资决策阶段工程造价精细化理策方法
（1）通投资决策工程造价精细化理现状影响素分析具体实施策：
① 增强投资决策阶段造价精细化理意识尤高层理员思想充分认识投资决策阶段造价精细化理重性实践中充分资源分配科学理思想企业谋求持续发展道路
② 建设区选择原材料供应避免材料工业远途运输缩短流通时间加快流动资金周转速度降低期生产成充分考虑劳动力源生活环境施工力量等素
③ 建设项目位置选择考虑减少拆迁移民 避免占耕选择质条件良水文条件较段量交通运输条件水电供应较段避免环境污染引起二次处理费
④ 合理确定建设规模标准控制结构类型层高等项指标边界值合理区间
⑤ 精确估算弹性预算相结合方法综合实际客观确定造价通合理推算验预测估算等方法进行造价精细化理
（2）投资决策阶段工程造价计价通投资估算计价形式
投资估算方法单位生产力估算法生产力指数法系数估算法例估算法指标估算法中单位生产力估算法误差达30生产力指数估算法误差控制20朗格系数估算法误差1～15住宅项目相公建项目说设备造价指标项目造价总指标影响素住宅项目工程造价投资估算方法运适合指标估算法
指标估算法通建设项目划分四方面：建筑工程设备安装工程设备购置费建设费项目然根种投资估算指标项费项目单位工程投资进行估算外需工程建设费预备费进行估算求建设项目总投资
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
中建筑工程费估算般采单位建筑工程投资估算方法单位实物工程量投资估算方法概算指标投资估算方法住宅项目中单位建筑工程投资估算方法单位建筑面积投资相应建筑工程量计算建筑工程费单位实物工程量投资估算法更细化根工程特点造价分部工程单独提出单位投资相应实物工程总量计算建筑工程费没两种估算指标考虑概算指标投资估算法该法建设项目划分分部工程分项工程单项工程单位工程然相关概算指标定额编制投资概算基础进步考虑汇率变动物价涨等动态投资产生影响
32 设计阶段工程造价精细化理
住宅工程设计阶段住宅项目计划变现实具决定意义阶段设计文件建筑安装施工设计工作保证整体性必须定程序分阶段进行般住宅项目设计初步设计施工图设计两阶段进行设计程序分设计准备初步方案初步设计技术设计施工图设计设计交底配合施工六步骤初步设计阶段设计程中关键性阶段整构思形成阶段阶段规定技术方案工程总造价济技术指标初步设计阶段质量良控制利项目建设程中效分配力物力财力技术设计阶段种技术问题定案阶段需更详细勘察资料技术济计算加补充修正施工图设计设计工作施工工作桥梁施工图预算编制基础住宅项目根身特点初步方案阶段融入初步设计阶段技术设计部分工作纳入初步设计阶段部分纳入施工图设计阶段住宅项目设计阶段工作程序般包括设计准备初步设计施工图设计设计交底配合四阶段拟建住宅项目否保证进度质量节约投资程度取决设计质量优劣程度设计阶段属工程建设前期阶段设计阶段造价精细化控制全程造价精细化控制设计阶段工程造价精细化理研究具必性
321 设计阶段工程造价精细化理问题
国长期忽视设计阶段造价精细化理控制施工图出图前研究分析足调查产生种现状原点：
第设计阶段工程造价理工作会贯穿整建设程项目建设施工程中设计足者现场突发情况等需修改原施工图纸容设计部门签发设计变更单忽视施工图纸出图前详细技术造价分析造成期造价变更施工程中造价难控制甚突破设计概算额
第二国正处工程建设蓬勃发展阶段区域房产开发项目颇房产开发行业争相获取土提前开工提前投产缩短必设计研究阶段时间实际欲速达常房产开发商部方案设计未达成终定夺施工程中常出现更改原结构形式装修等级等设计容形成边设计边施工状态造成施工预算反复进行仅延误竣工工期增加必造价浪费
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
第三设计单位接收设计工作务较重获取较高合利润额重量重质量套设计模板工程项目涉专业较设计单位设计力参次齐分专业设计没严密整体控造成设计施工图纸专业法接驳施工程中施工图纸变更增影响终项目造价
第四设计概算实质属扩预算范畴指标较误差较设计单位般进行技术方案研究选设计阶段精细化理员配备足济方案研究选够重视造成设计阶段造价法做接实际值原
第五现行设计收费方式工程概算高低者建筑面积决定设计单位追求高利润愿意进行优化设计钢筋量混凝土等级基础形式梁柱截面等设计指标普遍求安全偏高出现少肥梁胖柱深基础现象造成造价提高
第六设计单位般参施工参设计员般没施工验设计成果文件考虑实际情况部分形成纸谈兵情况
322 影响设计阶段工程造价精细化理素
根设计阶段设计容分析住宅项目设计阶段工程造价影响素点：
（1）占面积会影响征费高低会影响线布置成占面积越影响造价费越高应该节约
（2）面形状越简单单位面积造价越低建筑物面外形复杂规时周长建筑面积率必增加单位造价较高规建筑物导致室外工程排水工程防水工程砌筑工程屋面工程复杂化般情况建筑物周长建筑面积越低设计越济调查表明圆形建筑物矩形建筑物墙体施工费增加 20～30方形建筑物采光增加采光增加费实际笑施工采暖等节约费
（3）流通空间满足建筑物前提减少建筑物济面布置目标例门厅道楼梯走廊电梯井流通空间死空间获利需相采暖采光装饰等方面费
（4）层高般建筑面积变情况会引起项费增加装饰费提高供暖空间体积增加导致热源道费增加水道增加电梯设备楼梯间费增加施工垂直运输量增加外层高增加造成建筑高度增加需增加基承载力基础造价调查表明住宅层高降低10cm降低造价12～15
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（5）着建筑物层数增高避免会提高电梯楼梯造价成增加建筑物维修费降低采暖成果楼层增加建筑物结构形式产生影响够降低单位建筑面积造价成
层住宅着住宅层数断增加逐渐降低单方造价系数层数越越济边际造价系数逐渐减少说明着住宅层数增加单方造价系数降幅度逐渐减缓土成较高区增加建筑层数摊销土费选择建设中高层住宅
（6）建筑材料建筑结构选择否合理工程造价影响例钢筋混凝土结构钢结构便宜五层建筑物砌体结构钢筋混凝土结构济建筑材料般占直接费 70降低工程材料价格仅降低直接费导致间接费降低采轻质高强建筑材料减轻建筑物重降低运费基础工程造价
323 设计阶段工程造价精细化理策方法
设计阶段进行工程造价计价分析造价构成更合理提高资金利率工程造价贯穿项目建设全程初步设计阶段投资影响约75～95施工图设计阶段影响工程造价性20～30见控制工程造价关键设计阶段设计开始精细化理思想植入设计员头脑中
第建立良设计理体制业建立完善身项目理职机构应该求设计单位整设计程进行项目理设立设计项目理部门启验丰富设计员作项目负责技术质量造价工期全面负责专业设计员间建立良性沟通职体系加强整体设计审核程力量避免专业埋头设计造成专业专业间施工程中部位法接驳问题出现
第二引入招投标机制进行设计方案优化选工作积极运市场竞争机制开展设计招标工作择优选设计单位设计方案仅住宅项目建设方案整体美观角度质量技术控制角度进行必选注重造价控制问题预控解决方案必选
第三建设单位拟建项目明确投资功求鼓励投标单位运价值工程方法进行方案优化求投标单位详细编制方案设计造价估算增加设计单位动控制项目造价积极性
第四改变传统设计费计取办法传统设计收费办法建筑面积工程概算价格作取费基数法调动动控制投资积极性目前取费基础引进定奖励惩罚制度设计单位通优化设计方案节约项目投资根项目投资额定例予奖励设计单位设计方案超投资限额采取定惩罚措施奖罚分明充分调动设计单位动精细化理积极性降低预算超概算性
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
第五设计员熟悉预算定额熟悉建筑材料价格投资估算目标进行设计概算利初步设计概算控制施工图设计合理分解投资目标合理实现技术济结合程中房产开发企业造价理部门积极配合义务时提供予设计单位基础资料
第六设计单位须配备具定资格造价专业员明确造价精细化理具体务造价员阶段参项目设计工作设计建立济基础设计阶段造价风险素扼杀萌芽中
第七设计单位应建立健全项目评价体系项目设计评价体系中体现设计方案项目建设全程中造价精细化理效果足初步设计阶段建设项目拟建项目进行方案分析发现修改合理设计部位环节达造价精细化实现节约投资目
设计阶段实现造价精细化目标需设计单位该阶段推行限额设计合理分配项目投资目标完成初步设计时复核调整设计概算低投资额完成施工图设计施工图预算控制高设计概算保证设计阶段推行限额设计成设计阶段造价精细化理强效手段
设计阶段设计方案优化设计选采价值工程方法价值工程运集体智慧通组织活动着重项目产品进行功分析低总成实现项目产品必功提高产品价值套科学技术济分析方法价值工程原理价值功成三者间关系表示：
（1）
中
价值工程工作程序般分准备分析创新评价四阶段
功分析价值理方法关键阶段功分析步进行功评价实践中进行系统功评价时常采功成法该方法执行步骤包括：首先功实现程度重度功进行评分然计算某功分数占项目功分总例值作该功系数功成系数作标准较功系数判断目前成高低情况计算价值评价价值高低实现功低成标准进行功评价公式表示：
（2）
中
价值系数表明实现某功花成效程度功成关系转化功成目标目前成间率关系实践中更具实操性
33 招投标阶段工程造价精细化理
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
继设计阶段进入施工招投标阶段发包建设项目前建设工程招标邀请公开招标进行招标竞争根招标意图求进行报价择日场开标便择优选择中标种济性活动建设工程投标指根招标条件具力合法资格投标指定期限填写标书提出报价等候开标种济活动
实行建设项目招标投标基形成市场定价价格机制工程价格更趋合理投标间价格竞争利节约投资投标者需设法降低身劳动消耗水提高竞争力样逐步降低社会均劳动消耗水工程价格更合理
331 招投标阶段工程造价精细化理问题
施工招投标阶段房产开发商施工单位双选择彼程合签订程中国20世纪80年代初开始逐步实行招标投标制度通招标方式确定工程承包方国计划济时代步入市场济时代工程建设行业重转变目市场杠杆促进择优选择施工单位质量工期造价方面合理效控制目前国引进国外科学合理 FIDIC 条款工程量清单计价模式国长期济形势固思维模式目前国投标报价工作基预算定额基础进行报价施工单位投标时少企业施工定额招标程中投标单位身实力报价竞争发挥佳程度
投标价格作中标否重决定素投标中标恶意压低工程造价低实际成价格进行利实际施工程中找补报价造成济损失想方设法现场情况技术需产生量变更洽商增加工程终造价房产开发商方案变更者设计变更需改变原施工工艺承包会资金够先确定工程变更造价便进行施工造成竣工工期延误工程造价增加
项目决策项目设计阶段工程投资影响中国直重视工程施工阶段造价精细化招投标阶段直未予重视存思想误区样压低工程中标价格认招标程没太造价理图纸定额做预算根投标身企业实力进行利建筑市场造成中标意味着巨额利润现象
外造价理员常会忽视施工招标投标阶段合理目前合范招标文件组成部分招标合体系考虑周施工程中想法需合体系进行调整造价精细化造成许便理作房产开发企业希中标总价工程造价次性包死工程实际情况否满足执意采固定总价合造成承包商心理敌情绪产生实际造成投资增加
部分公司引进FIDIC合条款理模式未考虑中国实际国情招投标法规定处生搬硬套阶段招标雇佣国外造价咨询顾问公司进行合编制招标文件招标代理公司编制造成合条款法国招投标法致例国招投标法规定建设单位直接指定分包单位
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
FIDIC条款中明确承包指定分包关系现象法律允许现象招标投标阶段投标间评标专家投标间招标代理机构投标间串通投标行种行建筑业处种健康竞争环境中实现效竞争败坏社会风气哄抬标价投资遭受投资损失降低投资效益延缓建设发展速度
332 影响招投标阶段工程造价精细化理素
招投标阶段工程造价体现形式投标价招标控制价（标底）中标价合价格四类投标价指通资格预审投标单位根领取招标文件容实勘察情况投标方案投标单位身实力等编制投标竞争价格作招标选择承包商考虑素
招标控制价标底招标根项目具体情况编制完成招标项目需费根国家规定计价计价办法计算出工程造价招标评标程中参考价格国家规定国资金投资工程建设项目应实行工程量清单招标应编制招标控制价招标控制价招标工程限定高工程造价投标报价应超招标控制价目前工程量清单计价招标采计价方式 中标价招标单位选定家投标作中标单位家投标报投标价格做中标价般情况双方价格签订合 合价指工程招投标阶段承发包双方根合条款关规定通签订工程承包合计算确定拟建工程造价总额合价属市场价格范畴工程实际造价投资规模分建设项目总承包合价建筑安装工程承包合价材料设备采购合价技术咨询服务合价计价方式分固定合价调合价工程成加酬金合价
工程造价编制角度分析招投标阶段影响工程造价素投标编制投标报价工程量招标清单工程量特征描述项目准确性完整性采合理低价中标中标价格报价合理性工程量清单编制准确性完整性招标负责投标工程量清单进行组价报价负责核实义务更调整修改工程量清单出现问题发包均承包索取费补偿评审程中合理低价中标价否恶意压价行否采衡报价方法影响工程造价重素
333 招投标阶段工程造价精细化理策方法
招标工作发生前重视招标前准备工作招标策划工作招标范围招标容合方式招标活动等预先安排磨刀误砍柴工招标前准备工作做保证招投标工作利进行提高投标竞争性降低工程成
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（1）型住宅项目标段划分较重项目标段划分项目实施阶段容进行科学分类分类子项单独组合形成干标段投标标段展开竞争分标段确定承包供应商标段划分符合国相关法律法规规定肢解发包标段划分考虑资金筹措情况科学合理系统完善界面清晰责权分明济合理避免出现标段间相互重复遗漏等现象避免标段承包商相互推诿扯皮现象合理利现场建设施标段进驻现场承包理机构增加时增加现场时时生活设施费标段划分考虑素：
①招标项目专业求果招标项目部分专业求接该项目考虑整体进行招标果部分容专业求相距甚远应考虑划分标段进行招标
②招标项目理求项目中部分间容相互影响较便招标统理考虑部分容分招标反独立承包商间进行协调理困难尝试整项目发包承包商该承包商进行分包统协调理
③工程投资产生影响标段划分工程投资直接影响理费变化项目进行整体招标承包商需执行分包分包价格高直接发包价格直接发包价格较低理困难作整体招标话利承包商统理项目机械设备工时设施等够统协调分配降低成
④工程中工作衔接标段划分时应减少产生面立面交接工作责清状况果建设项目中工作交叉衔接配合少责清楚考虑分发包反应该考虑项目作整体发包予承包商承包商协调理衔接工作
（2）招标工作开展前编制详招标工作计划招标进度计划编制标段招标进度总计划相应详细计划编制详细招标工作计划时重点考虑施工总进度计划施工工序影响发生关键线路关键工作应考虑招标时间合理性例机电设备采购防火门等外招标计划中容易忽略充分考虑工程量清单标底编制时间计划时间太短法保证工程量清单编制员效识图时间工程量计算编制质量必情况增加延长清标工作时间
（3）工程量清单编制程中注意清单描述详细准确全面工程量清单编制质量受工程量清单编制员识图预算力现场施工验责心息息相关设计阶段工程造价理研究中已提出参设计员未参现场施工现场施工程中遇问题考虑足需工程量清单编制员根图纸现场发生情况详细列出清单项目清单描述中工序造价构成详细列出便投标报价施工程造价精细化外设计深度足某专业工程工程设计阶段法设计详情况例需专业承包商施工阶段深化设计专业工程工程量清单编制程中工程量清单编制员专业工程项单位列入工程量清单中投标员项单位进行投标报价工程变更发生时投标书中该项工程分项报价清单没工程变更结算工程变更发生招标工程造价精细化理程中处劣势施工单位报实际发生价格进行审核投标报价形虚设工程造价易超限额工程量编制员足够施工验怕清单编制繁琐工程量清单中发生工作容分项列出造价精细化理程中便够投标时标书中报出单价进行效控制
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（4）发包模式总分包界定工程造价控制较影响工程发包采取什形式取决设计图纸深度工程技术复杂程度发包方项目建设周期求工程发包模式三种：
①施工总承包模式发包项目整施工认发包家施工单位作总承包总承包部分施工务次发包施工单位作分包施工总承包模式模式开工前较明确合价利发包进行总投资控制总承包分包进行组织协调发包仅总承包单位进行理般等施工图设计完全结束进行施工总承包单位招标开工日期太早建设周期较长
②行发包模式发包施工务分发包予施工单位施工单位独立行住宅建筑群体工程较适合采种分包模式采行发包模式时发包招标工作量较分组织招标承包建立直接合关系施工程中组织协调务繁重采种发包模式利早期进行精细化理等合签订确定整工程造价发包投资控制利
③设计施工体化（总）承包模式发包工程项目设计施工委托承包完成承包时性组织永久性企业种模式设计施工相结合责招标时间提前项目建设周期缩短招标风险说招标难度较设计未提前进行投资控制方面风险相增种发包模式国外应较国应专业强度较单项工程例基坑围护工程钢结构工程幕墙工程园艺绿化室二次装修工程等
综述知般性住宅项目采施工总承包模式较合适复杂理施工环境建设单位未时提供详细招标资料求较高高端住宅项目单项工程适合采设计施工体化承包模式
（5）招标情况项目情况应该采合形式招标策划步确定合形式合形式关投标报价策略施工程造价精细化理手段工程造价结算计价招标准备阶段合形式确定尤重面逐分析合形式确定特点合形式确定工程造价影响
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
①总价合总价合设计图纸技术规范发包支付承包完成合约定工作服务款项包干方式合形式采总价合必条件项目性质求范围明确规定 总价合分调价总价合调价总价合调价总价合中承包承担清单数量价格质条件气候切客观素造成风险种合中承包风险工期短（般超 1年）预计施工程中设计变动工程项目容十分明确工程适宜采种合调价合指合中规定调价条款考虑价格波动产生影响发包承担物价涨通货膨胀风险承包承担物价降风险般工期较长（般1 年）工程适宜采种合设计深度够者变动性较时采总价合工程变更会增加工程变更会导致价格基础发生变化变更计价结算较困难 普通住宅项目采总价合应注意应前提项目范围性质功招标前已确定期应出现太变更
②单价合单价合般暂估工程量单价合暂估工程量单价合合总价招标提供工程量清单承包根清单填报单价构成终结算总价工程量计算规计算实际工程量承包投标时报单价积总结算种合形式发包承担工程量计算风险承包承担单价风险施工图完整准备发包工程项目容功技术指标暂确
定时采单价合形式高档住宅适宜采种合形式
③成加酬金合成加酬金合指合签订时确定工程实际成确定酬金例计算原结算时工程实际成基础加定酬金进行结算合合中业承担风险减少承包立情绪工程变更预见反应会较积极承包承担风险会注意项目成控制采种合形式业通确定保证价格约束工程成超某限额转移部分风险种合适合工程容确定投标报价充分发包工期求紧迫必须早完工项目 住宅项目属技术极复杂项目招标前期应该工程容技术规范较明确概念急施工利投标总价控制建议采种合形式
外合编制程中注意法理清晰根国国情编制合范FIDIC条款目前世界运广影响国际通合国施工合文鉴FIDIC合鉴程中理清关键条款概念避免出现国招投标规定相违背合定义出现施工合文专条款中约定合协议书中合条款规定致容例：施工合文专条款中规定采固定单价合合协议书合条款中规定包工包料容易发生合争议索赔情况发生
招标策划程中造价精细化理进行研究招标实施程中重工程造价精细化控制环节评标程评标程中造价精细化控制表现手段清标环节
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
现阶段国评标办法综合评估法评审低投标价法综合评估法投标文件否限度满足招标文件规定项综合评价标准前提投标报价技术素企业业绩企业实力等素综合起评审分高低序推荐直接确定中标候选种评标办法适建设规模工期长技术复杂质量工期成受施工方案影响较工程理求高项目
评审低投标价法投标文件否符合招标文件求投标报价否低成基础评审高成低报价作标准报价低高进行排序选择中标候选基技术部分够符合招标文件求确定投标报价作确定中标标准住宅项目属通技术性标准项目影响工程质量前提价格越低项目投资收益越高评审低投标价法合适评标办法招标提供工程量清单招标模式更甚运评审低投标价法评标程中保证中标价格合理性应该重视评标程中清标环节
34 施工阶段工程造价精细化理
施工阶段落实合实施投资控制操作程设计意图转化现实形成工程实体阶段施工阶段工程造价精细化控制工程总投资影响然占例510建筑安装工程具体积庞结构复杂建设周期较长施工程造价理工作繁琐施工阶段工程造价严格控制节约成作阶段工程造价理研究具十分重意义
341 施工阶段工程造价精细化理问题
现阶段工程施工程中造价精细化理容易出现技术济结合成目标控制位现象施工单位建设单位均表明重视工程造价精细化实际工作中技术济分离类现象出现思想认识理责员素质等原造成
（1）设计部技术生产部门工程部造价合约部部门均位谋政想法辖业务区域出现问题便完成务实现工程造价精细化理全局性部门配合较差
（2）住宅项目目标成职部门划分干责目标成部门实现目标控制住宅开发项目目标成控制程中责划分明确部门成目标控制责没落实班组成员目标控制程中常出现问题知找谁没确定负责相互间推诿扯皮导致项目目标成形虚设
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（3）施工单位获工程利润目会做企业部成控制般仅会建设项目动控制造价反想方设法寻求增加工程造价途径结算造价越高利润例收取利润越高
（4）建设单位职分工责心问题处理项现场情况耗时太长造成工期延长增加工程费
（5）施工程精细化理程中项目理员目标成控制程中没进行动态成记录法成趋势进行适时分析预测延误事先控制佳时机实际成目标成发生偏差时时注意采取纠偏措施影响目标成事中控制效果
（6）般项目配备工程造价理员工作点公司部工程现场现场情况甚解工程施工程中产生工程变更仅仅根施工单位说辞签字文件进行审核未进行实调查时踪审计
（7）目前现场精细化理监理单位建设单位工程部门优先控造价员根现场签认文件进行审核监理单位建设单位工程部门理员般懂技术者关心技术合造价甚关心者根研究合中精细化理条款造成签认技术文件容满足合控制条件造价计价求
342 影响施工阶段工程造价精细化理素
施工阶段工程造价精细化理影响素包括：组织素理素技术素理技术造成工期质量均工程造价造成定影响面分析出组织素理素工程造价影响素
根建筑安装工程费项目组成分析规费安全文明施工费税金属竞争费根国家规定率计取作研究素阶段研究属施工阶段招投标程已结束理费利润计取率已确定应作研究象直接工程费措施费直接工程费构成素中重材料费材料费占工程造价60控制象措施费构成素中二次搬运费混凝土钢筋混凝土支架脚手架等措施费控制根合理施工组织设计进行理需加强施工组织设计审核选合适施工方案
目前普遍固定单价合投资方承担工程量风险招投标阶段工程量清单编制风险外产生工程量变更风险理否工程变更否济合理
342 施工阶段工程造价精细化理策方法
部分项目理角度组织方式理工作流程施工组织设计工程变更理现场签证理材料设备采购理工程价款支付理动态成理方面分析进行工程造价理
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（1）成控制组织方式
房产企业进行项目投资控制需建立成控制组织机构部门项目组织理结构直接影响员工成控制意识具体工作方法房产企业采取三种组织方式：
①综合性成控制部门种组织方式特点机构长期稳定验积累性成控制效果企业投入较适合中型着长期开发项目企业种方式年投资较成控制非常重视
②部门分阶段成控制种组织方式常见部门负责阶段成控制例预算部门仅负责施工图预算竣工结算阶段成控制部门成立解根项目灵活决定利验积累员流动性长远角度说利企业发展种方式适合开发项目中型房产企业
③委托造价咨询公司进行全程造价理采种方式房产企业利专业团队丰富理验强数库进行造价理造价咨询公司作全权理方作房产企业造价理团队直接理方种方式双方信前提尤全权理需造价咨询公司理员较强责心职业道德
（2）施工组织设计
施工组织设计整工程施工纲领性文件包括施工单位组织架构理员配置安全文明施工质量进度施工工艺方案等方面容 施工组织设计应该选济合理施工方案体现降低工程成措施优化施工组织设计施工方便增加造价例基础土方工程采开挖简单方便针基础较密工程节省造价基础间距较精细化理利
施工前应加强施工组织设计审查中涉造价相关容提出意见优化降低造价例现框架结构混凝土结构施工中加强混凝土成型控制整度抹灰直接进行面层施工种情况施工单位协商节约抹灰费返定例予业便达节约工程投资目
优化施工组织设计节约工期提高材料利率达节约造价目监理单位建设单位应该加强现场理员济理意识审核施工组织设计时考虑方案中技术行性结合合组织济技术方面进行审核合理安排资源配置避免盲目指挥造成浪费保证工程质量前提加快施工进度考虑全局根工程实际情况济技术选确定项目投资低方案作终执行方案
（3）理工作流程
工程施工前应该确定造价工作理流程施工单位进行交底确保施工程中精细化理工作流程利进行确定节点负责避免出现相互推诿工作难继续造成工期延长施工单位敌情绪造价增加工作流程制定程中明确责方节点完成时间阶段具体工作容流程制定越详细实际工作中越畅工程造价控制效果越明显注意节点时间控制
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（4）工程变更理
通常工程建设周期较长关济关系法律关系相复杂然条件客观素工程项目影响项目实际状况项目招投标时面状况相工程变更涉方面变更：工程项目进度计划工程量施工条件变更等引起变更原变更发包工程新求发包修改项目计划发包削减预算等发包变更指令设计错误造成设计变更工程环境变化新技术知识必改变原设计法律法规新求引起变更承包合理化建议引起变更等工程变更综合分两类：设计变更非设计变更
工程变更发生施工单位行组织变更必须监理工程师确认造价员根监理工程师现场签认技术文件进行计量计价现场工作员工程精细化理第
① 设计变更
行政许勘察现场条件设计文件缺陷等原引起变更属设计变更范畴需设计员出具设计变更通知书发生设计变更情况设计员更改设计时选保证施工质量济施工方案精细化理员应方案进行济合理性分析配合设计员优化设计方案注重造价工期影响设计变更费般应控制建筑安装工程总造价5新增投资超基预备费13
② 非设计变更
非设计变更发包根工程实际情况需提出原设计变动项目增减变更设计承包单位监理单位根工程实际情况优化设计提高工程质量施工效率材料利率等利工程建设角度提出合理化建议引起变更类变更纯技术变更涉费变更设计济变更造价员应予区分发生工程变更时造价理员分析纯技术变更涉济变更合已包括费需增加费验承包商预见变更验承包商法预见变更充分理解合基础合理控制计取费
（5）现场签证理
现场签证现场实际发生承包根合约定提出关零星工量零星机械量设计变更工程洽商导致返工工作量合外新增零星工程量确认包括工程索赔业承包方监理方三方签字确认书面文件 现场签证应详细准确签字盖章齐全签证日期洽商记录设计变更会议纪等相关资料呼应详细说明签证事项（包括事件发生时间点原等）签认工程量（工程量计算公式）计算单价计算材料单位量材料名称材料规格等容应该注意搜集相关实物影资料等作现场签证辅助证明材料便工程结算竣工审计造价员常施工现场理项目方便起见求现场签证员现场确认价格价格计入工程价款认现场签证应仅仅作事件证明文件作索赔应签证发生费列入否易造成理混乱利精细化理
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（6）材料设备采购理
建设投资中材料设备费占重较工程施工程中材料设备采购理项费中理重点施工阶段材设备采购应充分解市场行情货三家进行采购价值设备宗材料应量建设单位行采购施工单位负责采购建设单位确认关建筑材料设备采购定价分三类：甲供材甲控材乙供材
① 甲供材
甲供材建设单位行采购签订采购合采购高质低价材料建设单位应根采购计划考察3家供应商通商务谈判确定价格者需招标进入招标程序定价
② 甲控材
甲控材指施工合范围暂定价格材料设备甲方参控制施工单位供应商签订采购合者施工程中工程变更需重新定价材料设备承包方推荐3家合格供应商供建设单位选择建设单位应做市场摸底采根调研情况重新确定更符合条件供应商商务谈判方式者招标程序定价
③ 乙供材
乙供材指施工单位根合规定行采购签订采购合材料设备采购材料设备质量供应商须监理单位认材料价格包含合总价中承包投标时考虑市场价格变动趋势行报价般做调整必须保证材料质量
材料采购程中编制材料计划根材料计划编排材料采购时间周期必须预留合理选择供应商时间供货周期免影响施工工期造成工程费增加
材料采购程中考虑合理运距材料运输方式合理性例路运较快费较高水运费较低运输时间较长具体情况应该具体根工程点项目功等选择适合项目运输方式外施工场具体情况决定材料设备加工安装方式加工安装方式引起造价费样
施工程中量选新工艺新功材料选新型材料前测算造价影响程度般新型材料方便施工降低工消耗缩短工期材料价格较高通测算素造价影响程度选择否改变原材料选型
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（7） 工程价款支付理
工程价款支付理确保工程质量工程进度减少费支出提高资金效益效途径建设单位工程理走良性循环轨道 工程款支付前做形象进度验收施工程中工程量计量工程进度款支付重环节具体实施时注意计量否充分计量程序否规范已完工程量计量施工合施工图纸设计变更合法效签证资料批准施工组织设计文件工程量计量已完部分工程质量达验收合格情况施工单位报监理审核签认基础予计量
建设单位严格合规定工程款支付时间节点金额支付保证工程施工利进行审核工程款支付申请时严格控工程进度工程施工周期较长现场施工情况法预料提早支付会利施工方动精细化理发生争议时出现施工方规定履约情况
（8） 动态目标成理
工程建设周期长预见素较精细化理涉面较广施工程中通科学手段进行工程造价理施工程中动态全面分析工程进度质量成间关系发展发现问题找出问题解决问题利纠偏预控手段实现工程造价控制保证工程项目健康持续发展
首先编制施工成控制计划成计划编制利时间成累计曲线表示施工成控制计划编制步骤：
①工程项目进度计划开始进度计划横道图编制
②单位时间项目投入力物力财力完成实物工程量计算单位时间成时标网络图时间成支出计划进行编制
③规定时间计划累计支出成额进行计算单位时间计划完成成进行累加
④规定时间累计值绘制S形曲线形图：
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
图绘制时间成累计S曲线
条S曲线应某特定工程进度计划进度计划非关键路线中存许时差工作工序S形曲线必然包络全部工作早开始时间开始迟必须开始时间开始曲线组成香蕉图
第二步确定施工成控制计划必须定期进行施工成计划值实际值较实际值偏离计划值时分析产生偏差原采取适纠偏措施确保工程成控制目标实现
挣值法施工程中先进造价控制方法克服费进度分控制足发现费超支出时难确定费超出预算进度提前导致然费预算时节省费进度拖延挣值法通四评价指标分析工程进度费情况找出偏差原：
① 费偏差
（3）
费偏差负数表示项目运行超出预算费相反费偏差正数时表示项目运行节支花费实际费控制预算费
② 进度偏差
（4）
进度偏差负数时表示实际工程进度落计划进度造成进度延误进度偏差正数时表示实际进度快计划进度进度提前
③ 费绩效指数
（5）
果费绩效指数1表示实际费预算费超支相反费绩效指数1时表示实际费预算费节支
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
④ 进度绩效指数
（6）
果进度绩效指数时意味着实际进度计划进度慢进度延误该指数1时表示实际进度快计划进度进度提前
费进度偏差属绝偏差够帮助费理者清楚确定项目费产生偏差绝额采取措施进行控制指定货调整费支出计划资金筹措计划绝偏差仅适合项目作偏差分析费（进度）绩效指数弥补绝偏差局限性受项目层次限制受项目实施时间限制项目项目中较分析
通常压缩已超支费损害目标困难般出措施原计划已选定措施更利减少工程范围提高生产效率成降低例寻找更更省效率更高设计方案重新选择供应商考虑供需时间改变实施程变更工程范围责方索赔弥补费超支等措施压缩已超支费
35 竣工结算阶段工程造价精细化理
竣工结算指施工单位合规定容完成全部承包容竣工验收合格符合合求提交发包单位终工程价款结算竣工结算书工程实际发生产值计算审核竣工结算核定建设工程造价精细化挂历建设单位编制竣工决算核定性新增固定资产价值竣工结算审核需规范细致
351 竣工结算阶段工程造价精细化理问题
工程竣工结算阶段常会产生纠纷现象手续健全情况工程实际情况报结算情形结算审核程中通常发现工程量虚报材料价差合理意更改设计变更定额项目高套等问题发生现象原点：
（1）施工单位追求高额利润竣工结算书中量合理报工程量单价审计抱着侥幸心态希获相较高结算额
（2）目前国审计收费制度审核差额提成施工单位报越高审核造价越低审计收费越高审计员顾职业道德施工单位协商结算报价格审减金额
（3）房产开发企业违反国家规定招标工作完成确定中标程中提出苛刻条件投标承揽工程违心接受发包工程施工中拖欠施工单位进度款直接指定分包商甚假招标竣工结算埋隐患
（4）建设工程施工合发包承包间明确权利义务法定性文件应
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
予高度重视合起草期间专业技术员造价理员应该参确定合条款合条件明确前突会造成竣工结算中纠纷发生
（5）工程施工期间业承包商设计单位监理单位规范行易造成结算足业工作流程繁琐效率低施工单位呈报工程事宜时反馈施工单位考虑工程质量工期者手续健全情况获口头指令发生工程量变化建设施工程中发生设计变更工程签证手续齐全签字时引起变化工程量缺乏结算工程结算时补充较难容易引起意见分歧
352 影响竣工结算阶段工程造价精细化理素
竣工结算审核审核工程量计量否正确单价定额套否合理取费计取否准确三方面施工图纸基础结合招投标书合补充协议会议纪工程变更签证材料设备单价确认单隐蔽工程验收记录等竣工资料关文件规定进行审核影响工程结算造价精细化理素资料完整性准确性工程量正确性单价合理性取费准确性
353 竣工结算阶段工程造价精细化理策方法
工程竣工结算审核程中客观真实反映工程总造价加强方面审核工作
第加强造价审核员职业道德教育制定合理奖罚分明结算审核理制度旦发现违法违纪现象严惩贷严守职业道德兢兢业业工作造价员予奖励激励制度整治正风
第二房产开发企业应该加强法律意识改变思路时利益国家规定合理确定合签订承包承揽工程勉强接受承诺合理求成功承包工程必想方设法方面增加结算造价仅增加工程理难度导致造价易控制
第三应该核竣工容否符合合条件合求全部工程容否完成验收合格研究合条款发现合漏洞应请业施工单位研究确认明确结算求
第四加强工程变更理搜集整理竣工资料审核竣工图纸竣工资料纲领性文件实反映工程实际情况设计变更单必须设计单位盖章设计员签字工程洽商变更工程签证必须建设单位现场负责签字监理员签字施工单位签字（中涉施工图纸变更必须设计单位签字）隐蔽工程事法核工程量必须施工程中检查隐蔽验收记录设计单位建设单位监理单位现场时签证工程量竣工图致列入结算材料质量厂家品牌市场
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
价参差齐尤装饰材料应该进货前建设单位签证涨幅较宗材料混凝土钢筋等应该分期分批进行价格签认避免结算时产生纠纷
第五工程量审核程中充分掌握定额计算规情况细心仔细防止计算错误应该根实际情况核实工程量签证签证予计量工程量误设计变更计算误工程量进行调整计入结算审核程中采复核法进行审核复核法指关工程资料中相关数容进行相互核实否相符正确种审计方法工程造价审计中利工程资料间存关系逻辑关系进行审计取证例某住宅楼项目审计中造价审计员核隐蔽工程签证单施工单位提供施工日志查出该项目工程结算存重复签证乱签证现象
第六单价审核程中注意套定额分部分项工程名称容施工图纸标准否致混凝土强度等级等工程项目重复套定额现象套定额子目工作容否重复现象清单计价工程投标清单中已项目否套原投标单价原清单中没项目组价否合理需换算定额单价换算方法否准确采系数否正确甲供材料调差结算时应扣定额基价
第七取费审核程中需合规定求者项目建设期间计价定额相应关建筑安装工程费定额执行取费标准审核价格指数计费基础项费率正确性特殊费计算程序进行核实注意项费计取基础例安装工程工费取费基础该工费定额工费工费调整
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
A房产公司开发住宅区位市中心核心段总占781254㎡规划总建筑面积29571㎡该住宅项目体部分6层环形建筑高24m部分停车场建筑面积80442㎡总投资额民币165亿元集商业公寓体时尚精品社区该区项目遵循全程工程造价精细化理理念取较效果
41 投资决策阶段
投资决策阶段工程造价进行精细化理第道防线该阶段执行种济技术决策活动项目期阶段中工程造价精细化理重作影响根相关部门资料统计已证明：投资决策阶段工程造价精细化理项目整生命周期中影响程度高该阶段工程造价精细化理务必做全面精确科学合理外需国家关部门政策导定解例新发布政策者废政策文件宏观济导弄清楚够更实现工程造价精细化理够精确项目身种费分摊方面够更实现投资决策阶段工程造价精细化理务阶段精细化理坚实基础
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
针该项目首先收集投资决策相关基础信息资料例：土属性情况（项目位置周边项目分布项目周边配套设施周边交通配套分布）质情况周边项目市场销售情况规划设计点工程项目造价理员资料进行核实准确性性分析保证投资决策准确性
根获取项目资料分析编制项目实施行性研究报告针项目项技术济决策指标分析影响工程造价项目济性确定工程质量核心项目建设标准规划相关投资估算财务评价
42 设计阶段
相关资料统计建筑工程项目整寿命周期中设计阶段需费占总费1左右然设计阶段整寿命周期造价精细化理中影响程度5合理科学设计够保证期工程质量进度投资成精细化理够影响工程项目施工质量想获满意济收益保证投资决策精细化理基础需设计阶段工作实现精细化理
首先通设计招标设计方案竞选优设计方案A房产公司吸引工程项目设计单位参该项目设计招标设计方案竞选获较设计方案选择然成立干名专家组成评定组评定组选取科学方法设计方案进行综合评定中选择优设计方案中工程项目建设中零部件配件通建筑物构件构筑物公设施等应该实施标准化设计
外实际项目施工理活动中项目设计单位时项目工程质量分担定责影响功前提保守设计够程度减少工作量较易产生保守设计情况造成投资浪费A公司实现设计阶段精细化理采取限额设计优化设计策略设计单位限额设计责文件优化设计奖励文件签订合效避免资源浪费
43 招投标阶段
旦设计完成需进行项目招投标施工项目招标阶段工程造价精细化理中务必保证招投标文件合文件严密精确避免出现争议说法日造成必法律纠纷A公司实现招投标阶段工程造价精细化理体现两方面
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
招投标阶段严格招投标图纸现场进行勘察表现：
①施工图纸中选材料设备进行严格审查针成较高材料设备必须进行定程度限价
②针图纸中规范模糊做法应开标前加明确
③进步加施工现场勘察工作力度发生费综合考虑招标文件编制中
次严格编制招标文件中项条款避免出现漏洞体现：
① 招标文件中条款必须施工合中条款保持致性
② 确定合理施工工期
③ 严格界定招标范围
④ 事先约定合履约担保方式
⑤ 招标文件中项条款约定应量详细明确
⑥ 详细准确估计招投标风险
⑦ 工程量清单作招标文件组成部分
⑧ 明确分包项目采分包形式制定分包范围分包需履行责义务等
44 施工阶段
分析影响工程项目施工阶段中工程造价种性素例工程变更合价调整工程索赔工期工程质量力材料机械设备等资源市场供求规律影响材料代等时针变更容进行核算预算员进行沟通确保项目期高质量完成
441 支付工程款精细化理
支付工程款工程项目施工阶段工程造价精细化理务中支付工程款涉两部分分：支付工程预付款工程进度款顾名思义谓工程预付款提前预支工程款根关合规定项目正式开工前建设单位提前部分款项支付项目承包部分款项项目施工准备工作者项目实施中材料购买等途然实现造价精细化理资金流通性支付工程预付款前需注意问题：
① 通常需支付工程预付款项般该项目年工作总量百分三十结合A公司承担项目实际情况支付工程预付款终定位年工作总量245具体金额便列出
② 支付工程预付款时间定限制般项目开工前周完成支付果早支付会增加建设单位投资贷款承担
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
利息
442 工程变更时工程造价精细化理
工程实施阶段种外界环境控素存避免发生种工程变更情况例发生变更工程设计工程进度计划工程施工条件等工程发生变更情况时更严格实施工程造价精细化理A公司应程变更问题时实现工程造价精细化理遵循原进行理例：严格控制项目工期量缩变更范围保证建设标准严格程序实施建立相关工程变更制度明确合中需履行责
项目实施阶段工程变更会引起种测衡量果实现工程造价理精细化理保证项目工期完成重影响约束旦合理处理工程变更问题引起工程造价成量增加导致项目法实施失控旦项目实施程中出现工程变更情况项目施工方建设单位者第三方应该高度重视引起工程变更问题进行分析合理解决严格控制工程成
A公司解决工程变更问题更实现工程造价精细化理时基原：果施工单位规定期限提出工程变更合价报告时工程量清单计价规范确定变更合价款否视效变更
443 施工现场工程造价精细化
施工现场工程造价精细化理直接影响项目整生命周期工程造价精细化理A公司实现施工现场工程造价精细化理制定现场施工组织设计文件指导施工现场全程效控制施工中种技术变更问题
45 竣工阶段
竣工结算时负责必须施工项目工进行现场核工程量计算准确性进行严格审查检查材料调价原合理性等保证工程项目工程造价精细化理外A公司施工项目进行结算审查基础根施工项目关资料统计分析结果建立工程项目工程造价精细化理数库项目实施精细化理提供参考鉴时够该精细化理数库项目评估作利部门发现项目整寿命周期存问题时改进者避免工程造价精细化理实施奠定基础样够效实施控制项目工程造价精细化理企业提高收益实现科学理铺道路
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
结
结
文目前国住宅项目工程造价精细化理现状存问题入手分析工程造价精细化理影响素项目投资决策阶段设计阶段招投标阶段施工阶段竣工结算阶段工程项目实施全程进行分析根目前存问题造价精细化理影响素针住宅项目工程特征提出具体实施策略控制方法文写作完成工作研究成果：
首先阐述文研究背景意义介绍国外精细化理造价理现状
次介绍精细化理基思想分析住宅项目特征角度阐述住宅项目工程造价特点续阶段造价精细化理研究奠定基础
次分分析项目建设中五阶段造价精细化理现状原分析阶段影响工程造价精细化理素根问题影响素提出阶段工程造价精细化理策阶段研究结：
（1）投资决策阶段工程造价精细化理作整工程造价动态理起点项目整体造价精细化理项目终效益着深远影响房产开发企业加强该阶段造价理意识追求进度忽略前期调研工作行性研究真实指标估算法住宅项目投资估算合适估算方法
（2）设计阶段工程造价理贯穿整建设程造价精细化理极重阶段设计方案工程造价影响非常设计阶段应采限额设计手段价值工程方法择优选择方案
（3）招投标阶段选择优秀承包商合价格确定阶段该阶段应标段划分发包模式选择合形式合条款确定工程量清单编制投标报价审核等方面进行精细化理住宅项目言评审低投标价法合适评标办法
（4）施工阶段造价精细化理工作繁琐加强部门配合合理安排工作流程责权分明采技术济相结合手段加强造价理事前事中事控制施工阶段采取动态成目标控制挣值法施工阶段动态成控制非常效方法
（5）竣工结算阶段容易发生造价纠纷阶段审核员专业水细致程度责心阶段造价精细化理素设计招标施工阶段造价理工作成效否检验
通阶段研究出终结：阶段造价理工作环环相扣单注重阶段造价理难根控制工程项目投资造价精细化理非仅仅预
结
结算理涉员组织理工期质量成方面素现法制社会环节项目参单位理员均应遵纪守法维护良建设环境达真正市场实力竞争真正意义控制造价
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发表文参加科研情况说明
发表文参加科研情况说明
发表文：
[1]姜* 力*理问题研究 *学刊[J] 2000 10(5) 1315
参加科研：
附录
附 录
致谢
致 谢
衷心感谢导师郭*老师郭*老师高尚格魅力严谨治学精神认真工作态度深厚理水留深刻印象郭*老师天工作非常繁忙文指导丝苟认真负责文题目确定开题报告格式文中词语推敲等细节方面进行亲修改
文研究住宅项目建设期间阶段工程造价精细化理郭*老师理文思路指导实践调研中总结方法理相结合鼓励克服困难建立起圆满完成文信心说没郭*老师悉心指导热情关怀文利完成文取点进步浸透着老师汗水里次郭*老师表示诚挚谢意
感谢老师孜孜倦教诲
感谢父母年养育教导
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住宅项目工程造价精细化理应研究
Research on Application
of residential project cost management
领 域：
项目理
研 究 生：
姜帅
指导教师：
郭*
企业导师：
许树生
济理学院
2015年 月 日
独创性声明
声明呈交学位文导师指导进行研究工作取研究成果文中特加标注致谢处外文中包含已发表撰写研究成果包含获天*城建学教育机构学位证书材料工作志研究做贡献均已文中作明确说明表示谢意
学位文作者签名： 签字日期： 年 月 日
学位文版权授权书
学位文作者完全解天*城建学关保留学位文规定特授权天天*城建学学位文全部部分容编入关数库进行检索采影印缩印扫描等复制手段保存汇编供查阅阅意学校国家关部门机构送交文复印件磁盘
（保密学位文解密适授权说明）
学位文作者签名： 导师签名：
签字日期： 年 月 日 签字日期： 年 月 日
摘
着国房产业迅速发展房价居高关心话题房价高素造成中建筑工程造价精细化理影响房价重环节作民生活住宅项目造价精细化理研究购房者投资商承包商具深刻意义
文根精细化理基理住宅项目造价特点投资决策阶段设计阶段招投标阶段施工阶段竣工结算阶段五环节进行研究次环节造价精细化理现状产生原阶段造价精细化理影响素进行分析结合工程造价精细化理程中遇问题提出相应造价理策科学控制理方法通住宅项目工程造价精细化理研究出工程造价精细化理仅仅传统意义预结算控制应该贯穿项目建设全程实现造价精细化理目标必须全程理
关键词：建筑企业项目理工程造价精细化理
ABSTRACT
Research on Application of residential project cost management
Jiang Shuai (Project Management)
Directed by Guo Wei
With China＇s rapid development of real estate the high price is a topic of the most concern to many people The high prices is caused by many factors including building engineering cost management and control is one of the most important effects of price As the basis of people’s living whether for home buyers investors or for the contractor the residential project cost fine management research has a profound meaning
According to the fine management theory the residential project and the cost characteristics this paper first analyzes the cost fine management present situation and the causes of investment decisionmaking phase design phase bidding phase construction phase and each phase cost and influencing factors Combination with the engineering cost fine management process may encounter problems then put forward the corresponding cost fine management countermeasures and scientific management methods Based on residential project cost dynamic management of project cost fine management and control it is not the traditional sense of the budget control and the settlement control but the control run through the whole process of construction projects To the reasonable and effective cost fine management and control it must be participating in the entire process full participation active control dynamic
Key Words：Construction enterprise project management project cost fine management
目 录
第1章 绪 1
11 问题提出 1
111 研究背景 1
12 研究意义目 1
13 国外研究现状 2
14 文研究容 3
15 文技术路线 4
第2章 研究理基础 5
21 精细化理理 5
22 住宅项目特征工程造价特点 6
23 影响住宅项目工程造价理素 8
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究 10
31 投资决策阶段工程造价精细化理 10
32 设计阶段工程造价精细化理 12
33 招投标阶段工程造价精细化理 16
34 施工阶段工程造价精细化理 21
35 竣工结算阶段工程造价精细化理 28
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究 31
41 投资决策阶段 31
42 设计阶段 31
43 招投标阶段 32
44 施工阶段 32
45 竣工阶段 34
结 35
参考文献 37
发表文参加科研情况说明 39
附 录 40
致 谢 41
第1章 绪
第1章 绪
11 问题提出
111 研究背景
国工程造价理体制20世纪50年代开始建立改革开放前国工程造价理模式采前苏联基建设概预算制度计划济体制引领国工程造价遵循计量计价模式采统工程量计算规采统预算定额单价计算工程直接费规定计算出间接费继确定工程概算预算造价改革开放国逐步计划济时代进入市场济时代工程定额计价国家定价阶段发展国家指导价阶段出现预算包干价格形式工程招标投标价格形式完全政府计划统理定额计价改变控制量指导价竞争费1999年中华民国招标投标法颁布说明建筑产品商品属性充分认识标志着中国建设市场基形成时新更合适市场竞争体制计价模式急速需求2003年2月国家发布建设工程工程量清单计价规范（GB505002003）年7月1日开始正式实施国工程造价计价模式实现传统定额计价工程量清单计价转变
着国济迅猛发展市场国际化全球化求增加企业间相互竞争尤工程领域竞争尤激烈采科学理方式者理思想增强企业竞争优势疑成企业关心重容种形势发展精细化理成企业提高身竞争力种效手段工程造价理模式说精细化理势必行尤住宅类项目工程造价理开发商想发展中占领席必须控制方面细节成获取更利润空间前施工企业正处低技术含量高密度施工方式低技术精细化施工方式转变关键时期项目工程造价采取精细化理机制成企业发展重工作务文住宅项目工程造价精细化理出发针项目全程中阶段工程造价理问题分析影响工程造价精细化理素出提高工程造价精细化理策建议提高建筑企业综合理水企业核心竞争力具非常重现实意义
12 研究意义目
着国房产业迅速发展房价成非常热门非常敏感话题衣食住行民生活埋怨房产商高额利润住宅项目销售天价时工
第1章 绪
程造价理控制成控制房价非常重环节工程造价精细化理研究着非常重意义
首先果效控制工程造价会导致工程质量低然建筑市场已进入竞争市场状态真正符合市场济工程造价精细化理机制未完善建立承包商剩建筑市场生存投标报价时盲目压低报价期施工程中发现合金额严重低实际工程成时出现偷工减料降低工程质量现象严重者致安全事发生必建立工程造价精细化理体制合理科学报价进行工程竞标确保施工质量安全
次承发包单位（尤发包单位）没科学精细化造价理控制方法造成项目三超现象（决算超预算预算超概算概算超估算）投资商法准确预计预备资金情况迫停工造成仅成增加工期延长资源浪费更甚者造成企业资金法正常周转宣告破产
次目前竞争非常激烈住宅市场承包商获总承包资格必定做利工作开发商土成高情况追求高利润必定会更加压低合价格果承包商没套科学理方法实际结算金额必定法满足项目实际费支出长久企业失竞争力作生活住宅项目造价精细化理研究购房者投资商承包商具深刻意义关质量安全工期成售价
文首先住宅项目项目决策阶段项目设计阶段工程招投标阶段施工阶段竣工结算阶段进行分析研究运现代项目理相关理方法目前社会济环境理现状背景研究阶段精细化工程造价理策达住宅项目工程造价优化合法合理节约造价成
13 国外研究现状
131国外研究现状
精细化理早起源20世纪50年代日该思想社会分工精细化服务质量精细化现代理方法提出必然求基常规理思想引深入种基思想理模式限度减少理占资源降低理成目标执行种新理方式精细化理理基础包括种：泰勒科学理方式戴明质量理理精益生产标准丰田生产方式（Toyota Production SystemTPS）精细化理着精益生产发展逐渐提炼出正式丰田生产方式成功精益生产成精细化理典案例受理员学效仿理模式[1]针项目理程中存机确定性素Howell等提出项目理逐渐精益理模式转变该模式
第1章 绪
通项目理中机素进行控制确保工程质量工期安全等[2]Huovila等精益理模式项目持续发展影响进行分析阐述[3]Salem通精益思想工程项目中应进行分析[4]
132 国外研究现状
工程造价理水工程项目质量进度利润直接关系肖丽娜探讨工程项目中工程造价理提高企业竞争力持续发展关键作[5]易军精细化理理工程项目施工理中海某建设公司炼铁项目部中实例进行研究[6]赵青项目全周期活动进行造价理精细化控制研究[7]王琪精细化理房产项目应研究中[1]王木耀针房产开发整程采精细化理成精细化体精细化理营销精细化理分进行分析探讨[8]徐圣芳针房产企业实施精细化理提出策[9]彭晖分质量成进度安全四方面房产工程建设精细化理进行理分析实例分析[10]罗洋精细化理思想运工程项目理中[11]
李永韩永项目理角度出发结合施工企业中实际情况提出套整合工程项目成精细化理方案[12]刘善勇针工程项目施工阶段分析影响工程质量工程工期工程造价间相互关系素方面工程造价效控制进行研究[13]陈静等中原油田某工程例工程造价全程：决策阶段设计阶段施工阶段竣工结算阶段造价精细化进行深入分析[14]肖建坤首先针建筑工程造价理中存问题进行分析然针提高工程造价精细化理模式进行研究[15]黄玲等针油田绿化工程造价精细化问题进行初步探讨针存问题提出解决方案[16]杨建坤提出改善油气田工程造价精细化理途径[17]冯喆针油田产建设项目成理中存问题进行分析采精细化理思想降低项目成理提供系列新途径新方法[18]付义某房产公司例研究企业成控制精细化理模式[19]韩静敏针工程项目施工中工程造价理问题分析精细化思想应[20]谢道军针油田钻井工程项目中预算结算精细化理问题进行实例分析[21]雷剑针高速公路改扩建工程项目进行精细化理问题研究[22]王海涛发电企业工程中成造价精细化理提出建议[23]
14 文研究容
第章绪首先介绍文研究背景研究目意义国外研究现状
第二章基础理综述介绍精细化理基础理住宅项目基特征工程造价特点影响住宅项目工程造价精细化理素
第1章 绪
第三章住宅项目建设中阶段工程造价精细化理研究工程建设五阶段出发结合工程造价理程中遇问题研究阶段中造价进行精细化理控制出合理策
第四章案例研究
第五章结文研究结果成果进行概括
15 文技术路线
图11 文技术路线图
第2章 研究理基础
第2章 研究理基础
21 精细化理理
211 精细化理含义
精细化理作种效理理念理技术思想通系列规系统化精细化运程序化数化标准化途径手段理中单元精确高效协化持续性发展精细化理更加注重细节性考虑时站立组织全局性战略角度理中问题进行科学量化成精细化理种成理理念种观念企业理方式采种成理科学方法全局角度出发降低企业成成精细化理种集成化成理技术种理方法够保障企业核心竞争力提升实现企业持续发展目标[24]
精细化理发展战略战略目标断分解细化逐步落实细节程采该理方式够效战略规划贯彻落实理活动环节中效提升企业整体执行力精细化理仅利企业实现战略目标企业战略制定企业执行力提高积极引导作保障企业断发展[25]
212 精细化理容
精细化理全局性理模式指精细化理基思想贯彻企业运行项理活动中精细化理涉方面容[26]：
（1）操作精细化指针企业中项活动涉行提出定规范标准求员遵守该规范保证企业活动运作正规化标准化
（2）控制精细化建立标准企业业务流程理企业中项活动该流程进行科学合理控制减少降低企业运作操作中失误
（3）核算精细化求企业理者企业营状况清楚解财务关项活动实施规范性记帐核算够通核算时发现理中存问题降低企业利润损失
（4）分析精细化助现代化理手段企业运行中存纰漏问题通精细化分析研究提高企业利润
（5）规划精细化精细化规划求企业条件操作性合理性基础制定企业发展目标
213 精细化理特征
第2章 研究理基础
精细化理特征[2728]
（1）细化针关键核心工作制定科学性合理性规范化理制度工作程序实施程中项活动进行严格效控制贯穿项目项业务中
（2）量化量量化项目中理活动
（3）流程化流程化指某务细分干序工作单元（流程）基础进行分析整合优化
（4）标准化精细化标准化间紧密相关中标准化实现精细化前提精细化标准化终实施必然结果
（5）协化协化求组织中岗位单元部门间配合协调致
（6）严格化项规章制度标准严格执行项规章制度强化员工执行力
22 住宅项目特征工程造价特点
221 住宅项目特征
住宅项目房产种类型属居住类房产服务类居住目包括普通住宅高级公寓墅等国目前住房供应体系两种：种具社会保障性质济适住房廉租房住房供应体系种较高收入群象商品住房供应体系
住宅项目种特殊商品价值高寿命长房产商品中占重类社会存量资产重组成部分工程类相住宅项目具耐久性昂贵性固定性投资性等特征住宅项目属性：
（1）商品属性住宅凝结量力物力财力价值基础商品性
（2）福利属性享适住宅权力属基权安全舒适性家庭幸福感缺少素民住房权政府政策理仅仅市场力量需政府宏观调控
住宅具固定动性高价值量形成周期长等特点住宅商品区受供求关系变化影响住宅实际交易价格市场供求实际状况竞争力程度消费者偏企业营策略等素关系住宅项目价格控制价格形成低济界限控制理具重意义[29]
222 住宅项目类型
第2章 研究理基础
住宅类型繁划分标准较根住宅建筑形态总体布置单元形式结构形式等特点进行划分起决定性作建筑形态总体布置单元形式结构形式类型细部划分根标准首先住宅分普通单元式住宅公寓式住宅花园洋房式住宅独院式住宅联排式住宅等[30]
单元式住宅梯间式住宅楼梯户服务单元组合体般高层住宅采户生活设施完善减少住户间相互干扰适应种气候条件户型相简单标准化生产造价济合理
西式墅住宅独院独户特点公寓式住宅般建筑城市里数高层楼房标准较高层干单户独套房包括客厅卧房阳台厨房浴室厕等公寓住宅细分层数分类标准分层公寓（7层）高层公寓（8层）
花园式住宅（花园墅西式洋房洋楼）通常配花园式草坪独立性房车库栋二三层楼种住宅建筑密度较低两单元进行拼接部居住功较齐全装修豪华富区标准高花园住宅受力体系般钢筋混凝土结构混合结构砖木结构
独院式住宅作种独户进行居住单幢住宅独立院安静居住环境便捷室外生活种建筑具四面空良采光通风面组合较灵活居住舒适特点通常种类型墅花园式洋房属独院式住宅
联排式住宅般独户居住单元拼联组成便户外活动家务便利性户房前房专门院子联排式住宅组合方式变化拼联成排例TOWNHOUSE 住宅联排式住宅公寓住宅相设施更加齐全完善增加型花园卫生间花园式住宅相拼接单元般3
223 住宅项目工程造价特点
住宅项目工程造价特点取决工程建设特点住宅项目工程造价特点额性性动态性层次性兼容性[31]
（1）额性住宅项目单体造价较高般成片建设形成庞住宅群占面积较广次性投资项目工程造价数额颇高工程造价额性关系关方面重济利益时会宏观济产生重影响决定工程造价特殊位说明项目建设程中造价理重意义
（2）性差异性住宅项目功居住造价造价指标性差异性体现结构类型建筑装饰环节住宅项目工程层数高度分13层低层建筑46层层建筑79层中高层建筑10层10层高度超28m高层建筑100米超高层建筑结构层次越高求基承载力越强基础类分砖基础毛石基础混凝土基础毛石混凝土基础钢筋混凝
第2章 研究理基础
土基础更甚需利桩基础承重结构类型分木结构砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构结构类型材料体系造住宅项目工程造价差异性非常项工程结构造型空间分割外装饰设备具体配置特定求工程涉容实物形态具差性时项工程理位置区段相特点更明显
（3）动态性项住宅工程初决策阶段竣工交付需长建设周期存许未知确定素影响造成预计工期遇许影响工程造价精细化理动态素变化变化肯定会造价产生定程度影响素投资建设初期较难预料工程造价始终处确定环境状态中竣工决算终确定
（4）层次性住宅项目建设项目通常含独立单项工程（例办公楼游泳馆商业娱乐等）住宅群设计方案结构类型户型单项工程组成单项住宅工程独立单位工程组成工程造价包括三层次：建设项目总造价单项工程造价单位工程造价果专业化分工较细分部分项工程作单位工程组成部分样成交换象工程造价层次增加分部工程分项工程成5层次突出住宅项目工程造价层次性
（5）兼容性建设工程造价兼容性首先表现具工程投资价格工程承发包价格两种含义次表现工程造价构成素广泛性复杂性工程造价中成素构成非常复杂包括获建设工程支出费项目行性研究费规划设计费政府发布产业政策税收政策相关费占相份额次盈利构成较复杂资金成较
23 影响住宅项目工程造价理素
建设工程投资造价分投资阶段项目决策费项目建设理费项目施工总成费三类中项目施工成般占总成90包括直接发生施工生产程中构成工程实体者助工程实体建成直接成费（包括工费材料费机械费直接费）施工生产准备组织理等发生现场理间接成费（包括理员工资财产保险费办公费等）
根住宅项目特征工程造价特点综合分析影响住宅项目工程投资造价素工程质量造价影响工期造价影响方面组成素价格造价影响项目理水工程造价影响目前住宅项目造价理面理体制质量工期员观念四难题
（1）忽视成理体制作
第2章 研究理基础
理活动想取成效需遵循责权利相统理体制[32]成理体制项目理拥高权力公司成理项目效益进行负责部门理员身责权力利益分配相应理体制约束激励措施开发商忽略种体制作未责权利三方面结合起甚项目理部项目成理责咎负责成理会造成成理理缺乏持续性科学性
（2）忽视工程项目质量成理控制质量成指保证提高工程质量发生切必费满足质量标准产生济损失保证质量会引起成造价变化质量成造价立起项目理片面追求济效益忽视质量结果导致质量达标担负额外质量成样增加工程造价降低企业信誉度
（3）未考虑工程项目工期成理谓工期成指满足工期目标者合工期采取相应系列措施发生相应费工期目标作项目理需完成三目标工期求工程项目必需工期造价产生影响[33]项目理部工期提出求少研究分析工期成间关系甚会出现盲目赶规定工期额外增加工程成造价情况
（4）项目理员济观念较弱项目理部中常种现象：项目部技术质量仅搞技术负责负责工程施工生产工程进度方面务材料理员负责材料采购现场检验工作然表面起种方式职责较清晰分工相明确项目成造价理需全局进行考虑果保证工程质量搞技术选行成较高方案施工保证质量增加成果产品质量角度出发搞材料采购高强优质高价材料整体成造价控制然空谈[34]
章工程建设阶段工作程中工程造价精细化理进行研究结合阶段工程造价精细化理程中容易遇问题提出工程造价精细化理策
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
章工程项目全程出发项目决策阶段设计阶段招投标阶段施工阶段竣工结算阶段进行分析研究项目决策估算设计概算施工图预算合价施工程造价结算审核程中工程造价精细化理控制点相应实施方法
31 投资决策阶段工程造价精细化理
投资决策阶段工程造价理工程造价动态理起点起点坏工程项目整体精细化理项目终效益着深远影响投资决策阶段造价精细化控制表现投资估算分析投资阶段工作容编制项目建议书行性研究报告
统计资料表明项目建设阶段中项目决策阶段影响工程造价精细化程度高达80～90决策阶段决定工程造价精细化理基础阶段投资估算科学分析严格控制整住宅工程造价精细化理具举足轻重作
311 投资决策阶段工程造价精细化理问题
深度投资决策影响投资估算精确度投资机会项目建议书阶段投资估算误差率30左右详细行性研究阶段投资估算误差率10左右投资决策阶段工程造价理特点体现：科学性科研报告深度足方案单确定性分析够产生状态原分五点：
（1）科学工程项目理国处发展阶段
（2）投资估算指标确定具较弹性虚拟性变动性确定素太工作员验值够
（3）行性研究报告流形式部分单位项目利通审批盲目求刻意压低投资估算额度咨询公司超越职业道德底线研究项目通立项申请
（4）开发商项条件足情况争取早日动工缺少必风险分析容易造成投资损失
（5）历史原决策阶段工程造价控制重视
312 影响投资决策阶段工程造价精细化理素
投资决策阶段工程造价精细化影响素文建设单位投资决策然环境素政府理角度进行分析
（1）项目建设选址项目建设选址通建设区选择建设点选择区劳动力土材料价格差异较资源条件差异性较水文质土
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
承载力拆迁补偿费直接影响建设工程造价细化影响建设工期长短工期长短间接影响工程投资造价水
（2）建设规模建设标准选择住宅建设规模直接决定投资水建设规模达定程度项目效益值达建设规模超边界值效益增反减极边际效应体现标准直接影响工程造价水高低质量标准求高势必导致工材料措施等相关成费增加
（3）政府工程建设理政府工程建设安全文明施工劳动保护等方面求会直接影响工程造价变化政府规划部门建筑密度指标绿化率建筑红线范围等规划指标会直接影响项目总体布局进影响工程建安费
313 投资决策阶段工程造价精细化理策方法
（1）通投资决策工程造价精细化理现状影响素分析具体实施策：
① 增强投资决策阶段造价精细化理意识尤高层理员思想充分认识投资决策阶段造价精细化理重性实践中充分资源分配科学理思想企业谋求持续发展道路
② 建设区选择原材料供应避免材料工业远途运输缩短流通时间加快流动资金周转速度降低期生产成充分考虑劳动力源生活环境施工力量等素
③ 建设项目位置选择考虑减少拆迁移民 避免占耕选择质条件良水文条件较段量交通运输条件水电供应较段避免环境污染引起二次处理费
④ 合理确定建设规模标准控制结构类型层高等项指标边界值合理区间
⑤ 精确估算弹性预算相结合方法综合实际客观确定造价通合理推算验预测估算等方法进行造价精细化理
（2）投资决策阶段工程造价计价通投资估算计价形式
投资估算方法单位生产力估算法生产力指数法系数估算法例估算法指标估算法中单位生产力估算法误差达30生产力指数估算法误差控制20朗格系数估算法误差1～15住宅项目相公建项目说设备造价指标项目造价总指标影响素住宅项目工程造价投资估算方法运适合指标估算法
指标估算法通建设项目划分四方面：建筑工程设备安装工程设备购置费建设费项目然根种投资估算指标项费项目单位工程投资进行估算外需工程建设费预备费进行估算求建设项目总投资
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
中建筑工程费估算般采单位建筑工程投资估算方法单位实物工程量投资估算方法概算指标投资估算方法住宅项目中单位建筑工程投资估算方法单位建筑面积投资相应建筑工程量计算建筑工程费单位实物工程量投资估算法更细化根工程特点造价分部工程单独提出单位投资相应实物工程总量计算建筑工程费没两种估算指标考虑概算指标投资估算法该法建设项目划分分部工程分项工程单项工程单位工程然相关概算指标定额编制投资概算基础进步考虑汇率变动物价涨等动态投资产生影响
32 设计阶段工程造价精细化理
住宅工程设计阶段住宅项目计划变现实具决定意义阶段设计文件建筑安装施工设计工作保证整体性必须定程序分阶段进行般住宅项目设计初步设计施工图设计两阶段进行设计程序分设计准备初步方案初步设计技术设计施工图设计设计交底配合施工六步骤初步设计阶段设计程中关键性阶段整构思形成阶段阶段规定技术方案工程总造价济技术指标初步设计阶段质量良控制利项目建设程中效分配力物力财力技术设计阶段种技术问题定案阶段需更详细勘察资料技术济计算加补充修正施工图设计设计工作施工工作桥梁施工图预算编制基础住宅项目根身特点初步方案阶段融入初步设计阶段技术设计部分工作纳入初步设计阶段部分纳入施工图设计阶段住宅项目设计阶段工作程序般包括设计准备初步设计施工图设计设计交底配合四阶段拟建住宅项目否保证进度质量节约投资程度取决设计质量优劣程度设计阶段属工程建设前期阶段设计阶段造价精细化控制全程造价精细化控制设计阶段工程造价精细化理研究具必性
321 设计阶段工程造价精细化理问题
国长期忽视设计阶段造价精细化理控制施工图出图前研究分析足调查产生种现状原点：
第设计阶段工程造价理工作会贯穿整建设程项目建设施工程中设计足者现场突发情况等需修改原施工图纸容设计部门签发设计变更单忽视施工图纸出图前详细技术造价分析造成期造价变更施工程中造价难控制甚突破设计概算额
第二国正处工程建设蓬勃发展阶段区域房产开发项目颇房产开发行业争相获取土提前开工提前投产缩短必设计研究阶段时间实际欲速达常房产开发商部方案设计未达成终定夺施工程中常出现更改原结构形式装修等级等设计容形成边设计边施工状态造成施工预算反复进行仅延误竣工工期增加必造价浪费
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
第三设计单位接收设计工作务较重获取较高合利润额重量重质量套设计模板工程项目涉专业较设计单位设计力参次齐分专业设计没严密整体控造成设计施工图纸专业法接驳施工程中施工图纸变更增影响终项目造价
第四设计概算实质属扩预算范畴指标较误差较设计单位般进行技术方案研究选设计阶段精细化理员配备足济方案研究选够重视造成设计阶段造价法做接实际值原
第五现行设计收费方式工程概算高低者建筑面积决定设计单位追求高利润愿意进行优化设计钢筋量混凝土等级基础形式梁柱截面等设计指标普遍求安全偏高出现少肥梁胖柱深基础现象造成造价提高
第六设计单位般参施工参设计员般没施工验设计成果文件考虑实际情况部分形成纸谈兵情况
322 影响设计阶段工程造价精细化理素
根设计阶段设计容分析住宅项目设计阶段工程造价影响素点：
（1）占面积会影响征费高低会影响线布置成占面积越影响造价费越高应该节约
（2）面形状越简单单位面积造价越低建筑物面外形复杂规时周长建筑面积率必增加单位造价较高规建筑物导致室外工程排水工程防水工程砌筑工程屋面工程复杂化般情况建筑物周长建筑面积越低设计越济调查表明圆形建筑物矩形建筑物墙体施工费增加 20～30方形建筑物采光增加采光增加费实际笑施工采暖等节约费
（3）流通空间满足建筑物前提减少建筑物济面布置目标例门厅道楼梯走廊电梯井流通空间死空间获利需相采暖采光装饰等方面费
（4）层高般建筑面积变情况会引起项费增加装饰费提高供暖空间体积增加导致热源道费增加水道增加电梯设备楼梯间费增加施工垂直运输量增加外层高增加造成建筑高度增加需增加基承载力基础造价调查表明住宅层高降低10cm降低造价12～15
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（5）着建筑物层数增高避免会提高电梯楼梯造价成增加建筑物维修费降低采暖成果楼层增加建筑物结构形式产生影响够降低单位建筑面积造价成
层住宅着住宅层数断增加逐渐降低单方造价系数层数越越济边际造价系数逐渐减少说明着住宅层数增加单方造价系数降幅度逐渐减缓土成较高区增加建筑层数摊销土费选择建设中高层住宅
（6）建筑材料建筑结构选择否合理工程造价影响例钢筋混凝土结构钢结构便宜五层建筑物砌体结构钢筋混凝土结构济建筑材料般占直接费 70降低工程材料价格仅降低直接费导致间接费降低采轻质高强建筑材料减轻建筑物重降低运费基础工程造价
323 设计阶段工程造价精细化理策方法
设计阶段进行工程造价计价分析造价构成更合理提高资金利率工程造价贯穿项目建设全程初步设计阶段投资影响约75～95施工图设计阶段影响工程造价性20～30见控制工程造价关键设计阶段设计开始精细化理思想植入设计员头脑中
第建立良设计理体制业建立完善身项目理职机构应该求设计单位整设计程进行项目理设立设计项目理部门启验丰富设计员作项目负责技术质量造价工期全面负责专业设计员间建立良性沟通职体系加强整体设计审核程力量避免专业埋头设计造成专业专业间施工程中部位法接驳问题出现
第二引入招投标机制进行设计方案优化选工作积极运市场竞争机制开展设计招标工作择优选设计单位设计方案仅住宅项目建设方案整体美观角度质量技术控制角度进行必选注重造价控制问题预控解决方案必选
第三建设单位拟建项目明确投资功求鼓励投标单位运价值工程方法进行方案优化求投标单位详细编制方案设计造价估算增加设计单位动控制项目造价积极性
第四改变传统设计费计取办法传统设计收费办法建筑面积工程概算价格作取费基数法调动动控制投资积极性目前取费基础引进定奖励惩罚制度设计单位通优化设计方案节约项目投资根项目投资额定例予奖励设计单位设计方案超投资限额采取定惩罚措施奖罚分明充分调动设计单位动精细化理积极性降低预算超概算性
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
第五设计员熟悉预算定额熟悉建筑材料价格投资估算目标进行设计概算利初步设计概算控制施工图设计合理分解投资目标合理实现技术济结合程中房产开发企业造价理部门积极配合义务时提供予设计单位基础资料
第六设计单位须配备具定资格造价专业员明确造价精细化理具体务造价员阶段参项目设计工作设计建立济基础设计阶段造价风险素扼杀萌芽中
第七设计单位应建立健全项目评价体系项目设计评价体系中体现设计方案项目建设全程中造价精细化理效果足初步设计阶段建设项目拟建项目进行方案分析发现修改合理设计部位环节达造价精细化实现节约投资目
设计阶段实现造价精细化目标需设计单位该阶段推行限额设计合理分配项目投资目标完成初步设计时复核调整设计概算低投资额完成施工图设计施工图预算控制高设计概算保证设计阶段推行限额设计成设计阶段造价精细化理强效手段
设计阶段设计方案优化设计选采价值工程方法价值工程运集体智慧通组织活动着重项目产品进行功分析低总成实现项目产品必功提高产品价值套科学技术济分析方法价值工程原理价值功成三者间关系表示：
（1）
中
价值工程工作程序般分准备分析创新评价四阶段
功分析价值理方法关键阶段功分析步进行功评价实践中进行系统功评价时常采功成法该方法执行步骤包括：首先功实现程度重度功进行评分然计算某功分数占项目功分总例值作该功系数功成系数作标准较功系数判断目前成高低情况计算价值评价价值高低实现功低成标准进行功评价公式表示：
（2）
中
价值系数表明实现某功花成效程度功成关系转化功成目标目前成间率关系实践中更具实操性
33 招投标阶段工程造价精细化理
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
继设计阶段进入施工招投标阶段发包建设项目前建设工程招标邀请公开招标进行招标竞争根招标意图求进行报价择日场开标便择优选择中标种济性活动建设工程投标指根招标条件具力合法资格投标指定期限填写标书提出报价等候开标种济活动
实行建设项目招标投标基形成市场定价价格机制工程价格更趋合理投标间价格竞争利节约投资投标者需设法降低身劳动消耗水提高竞争力样逐步降低社会均劳动消耗水工程价格更合理
331 招投标阶段工程造价精细化理问题
施工招投标阶段房产开发商施工单位双选择彼程合签订程中国20世纪80年代初开始逐步实行招标投标制度通招标方式确定工程承包方国计划济时代步入市场济时代工程建设行业重转变目市场杠杆促进择优选择施工单位质量工期造价方面合理效控制目前国引进国外科学合理 FIDIC 条款工程量清单计价模式国长期济形势固思维模式目前国投标报价工作基预算定额基础进行报价施工单位投标时少企业施工定额招标程中投标单位身实力报价竞争发挥佳程度
投标价格作中标否重决定素投标中标恶意压低工程造价低实际成价格进行利实际施工程中找补报价造成济损失想方设法现场情况技术需产生量变更洽商增加工程终造价房产开发商方案变更者设计变更需改变原施工工艺承包会资金够先确定工程变更造价便进行施工造成竣工工期延误工程造价增加
项目决策项目设计阶段工程投资影响中国直重视工程施工阶段造价精细化招投标阶段直未予重视存思想误区样压低工程中标价格认招标程没太造价理图纸定额做预算根投标身企业实力进行利建筑市场造成中标意味着巨额利润现象
外造价理员常会忽视施工招标投标阶段合理目前合范招标文件组成部分招标合体系考虑周施工程中想法需合体系进行调整造价精细化造成许便理作房产开发企业希中标总价工程造价次性包死工程实际情况否满足执意采固定总价合造成承包商心理敌情绪产生实际造成投资增加
部分公司引进FIDIC合条款理模式未考虑中国实际国情招投标法规定处生搬硬套阶段招标雇佣国外造价咨询顾问公司进行合编制招标文件招标代理公司编制造成合条款法国招投标法致例国招投标法规定建设单位直接指定分包单位
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
FIDIC条款中明确承包指定分包关系现象法律允许现象招标投标阶段投标间评标专家投标间招标代理机构投标间串通投标行种行建筑业处种健康竞争环境中实现效竞争败坏社会风气哄抬标价投资遭受投资损失降低投资效益延缓建设发展速度
332 影响招投标阶段工程造价精细化理素
招投标阶段工程造价体现形式投标价招标控制价（标底）中标价合价格四类投标价指通资格预审投标单位根领取招标文件容实勘察情况投标方案投标单位身实力等编制投标竞争价格作招标选择承包商考虑素
招标控制价标底招标根项目具体情况编制完成招标项目需费根国家规定计价计价办法计算出工程造价招标评标程中参考价格国家规定国资金投资工程建设项目应实行工程量清单招标应编制招标控制价招标控制价招标工程限定高工程造价投标报价应超招标控制价目前工程量清单计价招标采计价方式 中标价招标单位选定家投标作中标单位家投标报投标价格做中标价般情况双方价格签订合 合价指工程招投标阶段承发包双方根合条款关规定通签订工程承包合计算确定拟建工程造价总额合价属市场价格范畴工程实际造价投资规模分建设项目总承包合价建筑安装工程承包合价材料设备采购合价技术咨询服务合价计价方式分固定合价调合价工程成加酬金合价
工程造价编制角度分析招投标阶段影响工程造价素投标编制投标报价工程量招标清单工程量特征描述项目准确性完整性采合理低价中标中标价格报价合理性工程量清单编制准确性完整性招标负责投标工程量清单进行组价报价负责核实义务更调整修改工程量清单出现问题发包均承包索取费补偿评审程中合理低价中标价否恶意压价行否采衡报价方法影响工程造价重素
333 招投标阶段工程造价精细化理策方法
招标工作发生前重视招标前准备工作招标策划工作招标范围招标容合方式招标活动等预先安排磨刀误砍柴工招标前准备工作做保证招投标工作利进行提高投标竞争性降低工程成
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（1）型住宅项目标段划分较重项目标段划分项目实施阶段容进行科学分类分类子项单独组合形成干标段投标标段展开竞争分标段确定承包供应商标段划分符合国相关法律法规规定肢解发包标段划分考虑资金筹措情况科学合理系统完善界面清晰责权分明济合理避免出现标段间相互重复遗漏等现象避免标段承包商相互推诿扯皮现象合理利现场建设施标段进驻现场承包理机构增加时增加现场时时生活设施费标段划分考虑素：
①招标项目专业求果招标项目部分专业求接该项目考虑整体进行招标果部分容专业求相距甚远应考虑划分标段进行招标
②招标项目理求项目中部分间容相互影响较便招标统理考虑部分容分招标反独立承包商间进行协调理困难尝试整项目发包承包商该承包商进行分包统协调理
③工程投资产生影响标段划分工程投资直接影响理费变化项目进行整体招标承包商需执行分包分包价格高直接发包价格直接发包价格较低理困难作整体招标话利承包商统理项目机械设备工时设施等够统协调分配降低成
④工程中工作衔接标段划分时应减少产生面立面交接工作责清状况果建设项目中工作交叉衔接配合少责清楚考虑分发包反应该考虑项目作整体发包予承包商承包商协调理衔接工作
（2）招标工作开展前编制详招标工作计划招标进度计划编制标段招标进度总计划相应详细计划编制详细招标工作计划时重点考虑施工总进度计划施工工序影响发生关键线路关键工作应考虑招标时间合理性例机电设备采购防火门等外招标计划中容易忽略充分考虑工程量清单标底编制时间计划时间太短法保证工程量清单编制员效识图时间工程量计算编制质量必情况增加延长清标工作时间
（3）工程量清单编制程中注意清单描述详细准确全面工程量清单编制质量受工程量清单编制员识图预算力现场施工验责心息息相关设计阶段工程造价理研究中已提出参设计员未参现场施工现场施工程中遇问题考虑足需工程量清单编制员根图纸现场发生情况详细列出清单项目清单描述中工序造价构成详细列出便投标报价施工程造价精细化外设计深度足某专业工程工程设计阶段法设计详情况例需专业承包商施工阶段深化设计专业工程工程量清单编制程中工程量清单编制员专业工程项单位列入工程量清单中投标员项单位进行投标报价工程变更发生时投标书中该项工程分项报价清单没工程变更结算工程变更发生招标工程造价精细化理程中处劣势施工单位报实际发生价格进行审核投标报价形虚设工程造价易超限额工程量编制员足够施工验怕清单编制繁琐工程量清单中发生工作容分项列出造价精细化理程中便够投标时标书中报出单价进行效控制
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（4）发包模式总分包界定工程造价控制较影响工程发包采取什形式取决设计图纸深度工程技术复杂程度发包方项目建设周期求工程发包模式三种：
①施工总承包模式发包项目整施工认发包家施工单位作总承包总承包部分施工务次发包施工单位作分包施工总承包模式模式开工前较明确合价利发包进行总投资控制总承包分包进行组织协调发包仅总承包单位进行理般等施工图设计完全结束进行施工总承包单位招标开工日期太早建设周期较长
②行发包模式发包施工务分发包予施工单位施工单位独立行住宅建筑群体工程较适合采种分包模式采行发包模式时发包招标工作量较分组织招标承包建立直接合关系施工程中组织协调务繁重采种发包模式利早期进行精细化理等合签订确定整工程造价发包投资控制利
③设计施工体化（总）承包模式发包工程项目设计施工委托承包完成承包时性组织永久性企业种模式设计施工相结合责招标时间提前项目建设周期缩短招标风险说招标难度较设计未提前进行投资控制方面风险相增种发包模式国外应较国应专业强度较单项工程例基坑围护工程钢结构工程幕墙工程园艺绿化室二次装修工程等
综述知般性住宅项目采施工总承包模式较合适复杂理施工环境建设单位未时提供详细招标资料求较高高端住宅项目单项工程适合采设计施工体化承包模式
（5）招标情况项目情况应该采合形式招标策划步确定合形式合形式关投标报价策略施工程造价精细化理手段工程造价结算计价招标准备阶段合形式确定尤重面逐分析合形式确定特点合形式确定工程造价影响
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
①总价合总价合设计图纸技术规范发包支付承包完成合约定工作服务款项包干方式合形式采总价合必条件项目性质求范围明确规定 总价合分调价总价合调价总价合调价总价合中承包承担清单数量价格质条件气候切客观素造成风险种合中承包风险工期短（般超 1年）预计施工程中设计变动工程项目容十分明确工程适宜采种合调价合指合中规定调价条款考虑价格波动产生影响发包承担物价涨通货膨胀风险承包承担物价降风险般工期较长（般1 年）工程适宜采种合设计深度够者变动性较时采总价合工程变更会增加工程变更会导致价格基础发生变化变更计价结算较困难 普通住宅项目采总价合应注意应前提项目范围性质功招标前已确定期应出现太变更
②单价合单价合般暂估工程量单价合暂估工程量单价合合总价招标提供工程量清单承包根清单填报单价构成终结算总价工程量计算规计算实际工程量承包投标时报单价积总结算种合形式发包承担工程量计算风险承包承担单价风险施工图完整准备发包工程项目容功技术指标暂确
定时采单价合形式高档住宅适宜采种合形式
③成加酬金合成加酬金合指合签订时确定工程实际成确定酬金例计算原结算时工程实际成基础加定酬金进行结算合合中业承担风险减少承包立情绪工程变更预见反应会较积极承包承担风险会注意项目成控制采种合形式业通确定保证价格约束工程成超某限额转移部分风险种合适合工程容确定投标报价充分发包工期求紧迫必须早完工项目 住宅项目属技术极复杂项目招标前期应该工程容技术规范较明确概念急施工利投标总价控制建议采种合形式
外合编制程中注意法理清晰根国国情编制合范FIDIC条款目前世界运广影响国际通合国施工合文鉴FIDIC合鉴程中理清关键条款概念避免出现国招投标规定相违背合定义出现施工合文专条款中约定合协议书中合条款规定致容例：施工合文专条款中规定采固定单价合合协议书合条款中规定包工包料容易发生合争议索赔情况发生
招标策划程中造价精细化理进行研究招标实施程中重工程造价精细化控制环节评标程评标程中造价精细化控制表现手段清标环节
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
现阶段国评标办法综合评估法评审低投标价法综合评估法投标文件否限度满足招标文件规定项综合评价标准前提投标报价技术素企业业绩企业实力等素综合起评审分高低序推荐直接确定中标候选种评标办法适建设规模工期长技术复杂质量工期成受施工方案影响较工程理求高项目
评审低投标价法投标文件否符合招标文件求投标报价否低成基础评审高成低报价作标准报价低高进行排序选择中标候选基技术部分够符合招标文件求确定投标报价作确定中标标准住宅项目属通技术性标准项目影响工程质量前提价格越低项目投资收益越高评审低投标价法合适评标办法招标提供工程量清单招标模式更甚运评审低投标价法评标程中保证中标价格合理性应该重视评标程中清标环节
34 施工阶段工程造价精细化理
施工阶段落实合实施投资控制操作程设计意图转化现实形成工程实体阶段施工阶段工程造价精细化控制工程总投资影响然占例510建筑安装工程具体积庞结构复杂建设周期较长施工程造价理工作繁琐施工阶段工程造价严格控制节约成作阶段工程造价理研究具十分重意义
341 施工阶段工程造价精细化理问题
现阶段工程施工程中造价精细化理容易出现技术济结合成目标控制位现象施工单位建设单位均表明重视工程造价精细化实际工作中技术济分离类现象出现思想认识理责员素质等原造成
（1）设计部技术生产部门工程部造价合约部部门均位谋政想法辖业务区域出现问题便完成务实现工程造价精细化理全局性部门配合较差
（2）住宅项目目标成职部门划分干责目标成部门实现目标控制住宅开发项目目标成控制程中责划分明确部门成目标控制责没落实班组成员目标控制程中常出现问题知找谁没确定负责相互间推诿扯皮导致项目目标成形虚设
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（3）施工单位获工程利润目会做企业部成控制般仅会建设项目动控制造价反想方设法寻求增加工程造价途径结算造价越高利润例收取利润越高
（4）建设单位职分工责心问题处理项现场情况耗时太长造成工期延长增加工程费
（5）施工程精细化理程中项目理员目标成控制程中没进行动态成记录法成趋势进行适时分析预测延误事先控制佳时机实际成目标成发生偏差时时注意采取纠偏措施影响目标成事中控制效果
（6）般项目配备工程造价理员工作点公司部工程现场现场情况甚解工程施工程中产生工程变更仅仅根施工单位说辞签字文件进行审核未进行实调查时踪审计
（7）目前现场精细化理监理单位建设单位工程部门优先控造价员根现场签认文件进行审核监理单位建设单位工程部门理员般懂技术者关心技术合造价甚关心者根研究合中精细化理条款造成签认技术文件容满足合控制条件造价计价求
342 影响施工阶段工程造价精细化理素
施工阶段工程造价精细化理影响素包括：组织素理素技术素理技术造成工期质量均工程造价造成定影响面分析出组织素理素工程造价影响素
根建筑安装工程费项目组成分析规费安全文明施工费税金属竞争费根国家规定率计取作研究素阶段研究属施工阶段招投标程已结束理费利润计取率已确定应作研究象直接工程费措施费直接工程费构成素中重材料费材料费占工程造价60控制象措施费构成素中二次搬运费混凝土钢筋混凝土支架脚手架等措施费控制根合理施工组织设计进行理需加强施工组织设计审核选合适施工方案
目前普遍固定单价合投资方承担工程量风险招投标阶段工程量清单编制风险外产生工程量变更风险理否工程变更否济合理
342 施工阶段工程造价精细化理策方法
部分项目理角度组织方式理工作流程施工组织设计工程变更理现场签证理材料设备采购理工程价款支付理动态成理方面分析进行工程造价理
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（1）成控制组织方式
房产企业进行项目投资控制需建立成控制组织机构部门项目组织理结构直接影响员工成控制意识具体工作方法房产企业采取三种组织方式：
①综合性成控制部门种组织方式特点机构长期稳定验积累性成控制效果企业投入较适合中型着长期开发项目企业种方式年投资较成控制非常重视
②部门分阶段成控制种组织方式常见部门负责阶段成控制例预算部门仅负责施工图预算竣工结算阶段成控制部门成立解根项目灵活决定利验积累员流动性长远角度说利企业发展种方式适合开发项目中型房产企业
③委托造价咨询公司进行全程造价理采种方式房产企业利专业团队丰富理验强数库进行造价理造价咨询公司作全权理方作房产企业造价理团队直接理方种方式双方信前提尤全权理需造价咨询公司理员较强责心职业道德
（2）施工组织设计
施工组织设计整工程施工纲领性文件包括施工单位组织架构理员配置安全文明施工质量进度施工工艺方案等方面容 施工组织设计应该选济合理施工方案体现降低工程成措施优化施工组织设计施工方便增加造价例基础土方工程采开挖简单方便针基础较密工程节省造价基础间距较精细化理利
施工前应加强施工组织设计审查中涉造价相关容提出意见优化降低造价例现框架结构混凝土结构施工中加强混凝土成型控制整度抹灰直接进行面层施工种情况施工单位协商节约抹灰费返定例予业便达节约工程投资目
优化施工组织设计节约工期提高材料利率达节约造价目监理单位建设单位应该加强现场理员济理意识审核施工组织设计时考虑方案中技术行性结合合组织济技术方面进行审核合理安排资源配置避免盲目指挥造成浪费保证工程质量前提加快施工进度考虑全局根工程实际情况济技术选确定项目投资低方案作终执行方案
（3）理工作流程
工程施工前应该确定造价工作理流程施工单位进行交底确保施工程中精细化理工作流程利进行确定节点负责避免出现相互推诿工作难继续造成工期延长施工单位敌情绪造价增加工作流程制定程中明确责方节点完成时间阶段具体工作容流程制定越详细实际工作中越畅工程造价控制效果越明显注意节点时间控制
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（4）工程变更理
通常工程建设周期较长关济关系法律关系相复杂然条件客观素工程项目影响项目实际状况项目招投标时面状况相工程变更涉方面变更：工程项目进度计划工程量施工条件变更等引起变更原变更发包工程新求发包修改项目计划发包削减预算等发包变更指令设计错误造成设计变更工程环境变化新技术知识必改变原设计法律法规新求引起变更承包合理化建议引起变更等工程变更综合分两类：设计变更非设计变更
工程变更发生施工单位行组织变更必须监理工程师确认造价员根监理工程师现场签认技术文件进行计量计价现场工作员工程精细化理第
① 设计变更
行政许勘察现场条件设计文件缺陷等原引起变更属设计变更范畴需设计员出具设计变更通知书发生设计变更情况设计员更改设计时选保证施工质量济施工方案精细化理员应方案进行济合理性分析配合设计员优化设计方案注重造价工期影响设计变更费般应控制建筑安装工程总造价5新增投资超基预备费13
② 非设计变更
非设计变更发包根工程实际情况需提出原设计变动项目增减变更设计承包单位监理单位根工程实际情况优化设计提高工程质量施工效率材料利率等利工程建设角度提出合理化建议引起变更类变更纯技术变更涉费变更设计济变更造价员应予区分发生工程变更时造价理员分析纯技术变更涉济变更合已包括费需增加费验承包商预见变更验承包商法预见变更充分理解合基础合理控制计取费
（5）现场签证理
现场签证现场实际发生承包根合约定提出关零星工量零星机械量设计变更工程洽商导致返工工作量合外新增零星工程量确认包括工程索赔业承包方监理方三方签字确认书面文件 现场签证应详细准确签字盖章齐全签证日期洽商记录设计变更会议纪等相关资料呼应详细说明签证事项（包括事件发生时间点原等）签认工程量（工程量计算公式）计算单价计算材料单位量材料名称材料规格等容应该注意搜集相关实物影资料等作现场签证辅助证明材料便工程结算竣工审计造价员常施工现场理项目方便起见求现场签证员现场确认价格价格计入工程价款认现场签证应仅仅作事件证明文件作索赔应签证发生费列入否易造成理混乱利精细化理
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（6）材料设备采购理
建设投资中材料设备费占重较工程施工程中材料设备采购理项费中理重点施工阶段材设备采购应充分解市场行情货三家进行采购价值设备宗材料应量建设单位行采购施工单位负责采购建设单位确认关建筑材料设备采购定价分三类：甲供材甲控材乙供材
① 甲供材
甲供材建设单位行采购签订采购合采购高质低价材料建设单位应根采购计划考察3家供应商通商务谈判确定价格者需招标进入招标程序定价
② 甲控材
甲控材指施工合范围暂定价格材料设备甲方参控制施工单位供应商签订采购合者施工程中工程变更需重新定价材料设备承包方推荐3家合格供应商供建设单位选择建设单位应做市场摸底采根调研情况重新确定更符合条件供应商商务谈判方式者招标程序定价
③ 乙供材
乙供材指施工单位根合规定行采购签订采购合材料设备采购材料设备质量供应商须监理单位认材料价格包含合总价中承包投标时考虑市场价格变动趋势行报价般做调整必须保证材料质量
材料采购程中编制材料计划根材料计划编排材料采购时间周期必须预留合理选择供应商时间供货周期免影响施工工期造成工程费增加
材料采购程中考虑合理运距材料运输方式合理性例路运较快费较高水运费较低运输时间较长具体情况应该具体根工程点项目功等选择适合项目运输方式外施工场具体情况决定材料设备加工安装方式加工安装方式引起造价费样
施工程中量选新工艺新功材料选新型材料前测算造价影响程度般新型材料方便施工降低工消耗缩短工期材料价格较高通测算素造价影响程度选择否改变原材料选型
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
（7） 工程价款支付理
工程价款支付理确保工程质量工程进度减少费支出提高资金效益效途径建设单位工程理走良性循环轨道 工程款支付前做形象进度验收施工程中工程量计量工程进度款支付重环节具体实施时注意计量否充分计量程序否规范已完工程量计量施工合施工图纸设计变更合法效签证资料批准施工组织设计文件工程量计量已完部分工程质量达验收合格情况施工单位报监理审核签认基础予计量
建设单位严格合规定工程款支付时间节点金额支付保证工程施工利进行审核工程款支付申请时严格控工程进度工程施工周期较长现场施工情况法预料提早支付会利施工方动精细化理发生争议时出现施工方规定履约情况
（8） 动态目标成理
工程建设周期长预见素较精细化理涉面较广施工程中通科学手段进行工程造价理施工程中动态全面分析工程进度质量成间关系发展发现问题找出问题解决问题利纠偏预控手段实现工程造价控制保证工程项目健康持续发展
首先编制施工成控制计划成计划编制利时间成累计曲线表示施工成控制计划编制步骤：
①工程项目进度计划开始进度计划横道图编制
②单位时间项目投入力物力财力完成实物工程量计算单位时间成时标网络图时间成支出计划进行编制
③规定时间计划累计支出成额进行计算单位时间计划完成成进行累加
④规定时间累计值绘制S形曲线形图：
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
图绘制时间成累计S曲线
条S曲线应某特定工程进度计划进度计划非关键路线中存许时差工作工序S形曲线必然包络全部工作早开始时间开始迟必须开始时间开始曲线组成香蕉图
第二步确定施工成控制计划必须定期进行施工成计划值实际值较实际值偏离计划值时分析产生偏差原采取适纠偏措施确保工程成控制目标实现
挣值法施工程中先进造价控制方法克服费进度分控制足发现费超支出时难确定费超出预算进度提前导致然费预算时节省费进度拖延挣值法通四评价指标分析工程进度费情况找出偏差原：
① 费偏差
（3）
费偏差负数表示项目运行超出预算费相反费偏差正数时表示项目运行节支花费实际费控制预算费
② 进度偏差
（4）
进度偏差负数时表示实际工程进度落计划进度造成进度延误进度偏差正数时表示实际进度快计划进度进度提前
③ 费绩效指数
（5）
果费绩效指数1表示实际费预算费超支相反费绩效指数1时表示实际费预算费节支
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
④ 进度绩效指数
（6）
果进度绩效指数时意味着实际进度计划进度慢进度延误该指数1时表示实际进度快计划进度进度提前
费进度偏差属绝偏差够帮助费理者清楚确定项目费产生偏差绝额采取措施进行控制指定货调整费支出计划资金筹措计划绝偏差仅适合项目作偏差分析费（进度）绩效指数弥补绝偏差局限性受项目层次限制受项目实施时间限制项目项目中较分析
通常压缩已超支费损害目标困难般出措施原计划已选定措施更利减少工程范围提高生产效率成降低例寻找更更省效率更高设计方案重新选择供应商考虑供需时间改变实施程变更工程范围责方索赔弥补费超支等措施压缩已超支费
35 竣工结算阶段工程造价精细化理
竣工结算指施工单位合规定容完成全部承包容竣工验收合格符合合求提交发包单位终工程价款结算竣工结算书工程实际发生产值计算审核竣工结算核定建设工程造价精细化挂历建设单位编制竣工决算核定性新增固定资产价值竣工结算审核需规范细致
351 竣工结算阶段工程造价精细化理问题
工程竣工结算阶段常会产生纠纷现象手续健全情况工程实际情况报结算情形结算审核程中通常发现工程量虚报材料价差合理意更改设计变更定额项目高套等问题发生现象原点：
（1）施工单位追求高额利润竣工结算书中量合理报工程量单价审计抱着侥幸心态希获相较高结算额
（2）目前国审计收费制度审核差额提成施工单位报越高审核造价越低审计收费越高审计员顾职业道德施工单位协商结算报价格审减金额
（3）房产开发企业违反国家规定招标工作完成确定中标程中提出苛刻条件投标承揽工程违心接受发包工程施工中拖欠施工单位进度款直接指定分包商甚假招标竣工结算埋隐患
（4）建设工程施工合发包承包间明确权利义务法定性文件应
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
予高度重视合起草期间专业技术员造价理员应该参确定合条款合条件明确前突会造成竣工结算中纠纷发生
（5）工程施工期间业承包商设计单位监理单位规范行易造成结算足业工作流程繁琐效率低施工单位呈报工程事宜时反馈施工单位考虑工程质量工期者手续健全情况获口头指令发生工程量变化建设施工程中发生设计变更工程签证手续齐全签字时引起变化工程量缺乏结算工程结算时补充较难容易引起意见分歧
352 影响竣工结算阶段工程造价精细化理素
竣工结算审核审核工程量计量否正确单价定额套否合理取费计取否准确三方面施工图纸基础结合招投标书合补充协议会议纪工程变更签证材料设备单价确认单隐蔽工程验收记录等竣工资料关文件规定进行审核影响工程结算造价精细化理素资料完整性准确性工程量正确性单价合理性取费准确性
353 竣工结算阶段工程造价精细化理策方法
工程竣工结算审核程中客观真实反映工程总造价加强方面审核工作
第加强造价审核员职业道德教育制定合理奖罚分明结算审核理制度旦发现违法违纪现象严惩贷严守职业道德兢兢业业工作造价员予奖励激励制度整治正风
第二房产开发企业应该加强法律意识改变思路时利益国家规定合理确定合签订承包承揽工程勉强接受承诺合理求成功承包工程必想方设法方面增加结算造价仅增加工程理难度导致造价易控制
第三应该核竣工容否符合合条件合求全部工程容否完成验收合格研究合条款发现合漏洞应请业施工单位研究确认明确结算求
第四加强工程变更理搜集整理竣工资料审核竣工图纸竣工资料纲领性文件实反映工程实际情况设计变更单必须设计单位盖章设计员签字工程洽商变更工程签证必须建设单位现场负责签字监理员签字施工单位签字（中涉施工图纸变更必须设计单位签字）隐蔽工程事法核工程量必须施工程中检查隐蔽验收记录设计单位建设单位监理单位现场时签证工程量竣工图致列入结算材料质量厂家品牌市场
第3章 住宅项目建设阶段工程造价精细化理研究
价参差齐尤装饰材料应该进货前建设单位签证涨幅较宗材料混凝土钢筋等应该分期分批进行价格签认避免结算时产生纠纷
第五工程量审核程中充分掌握定额计算规情况细心仔细防止计算错误应该根实际情况核实工程量签证签证予计量工程量误设计变更计算误工程量进行调整计入结算审核程中采复核法进行审核复核法指关工程资料中相关数容进行相互核实否相符正确种审计方法工程造价审计中利工程资料间存关系逻辑关系进行审计取证例某住宅楼项目审计中造价审计员核隐蔽工程签证单施工单位提供施工日志查出该项目工程结算存重复签证乱签证现象
第六单价审核程中注意套定额分部分项工程名称容施工图纸标准否致混凝土强度等级等工程项目重复套定额现象套定额子目工作容否重复现象清单计价工程投标清单中已项目否套原投标单价原清单中没项目组价否合理需换算定额单价换算方法否准确采系数否正确甲供材料调差结算时应扣定额基价
第七取费审核程中需合规定求者项目建设期间计价定额相应关建筑安装工程费定额执行取费标准审核价格指数计费基础项费率正确性特殊费计算程序进行核实注意项费计取基础例安装工程工费取费基础该工费定额工费工费调整
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
A房产公司开发住宅区位市中心核心段总占781254㎡规划总建筑面积29571㎡该住宅项目体部分6层环形建筑高24m部分停车场建筑面积80442㎡总投资额民币165亿元集商业公寓体时尚精品社区该区项目遵循全程工程造价精细化理理念取较效果
41 投资决策阶段
投资决策阶段工程造价进行精细化理第道防线该阶段执行种济技术决策活动项目期阶段中工程造价精细化理重作影响根相关部门资料统计已证明：投资决策阶段工程造价精细化理项目整生命周期中影响程度高该阶段工程造价精细化理务必做全面精确科学合理外需国家关部门政策导定解例新发布政策者废政策文件宏观济导弄清楚够更实现工程造价精细化理够精确项目身种费分摊方面够更实现投资决策阶段工程造价精细化理务阶段精细化理坚实基础
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
针该项目首先收集投资决策相关基础信息资料例：土属性情况（项目位置周边项目分布项目周边配套设施周边交通配套分布）质情况周边项目市场销售情况规划设计点工程项目造价理员资料进行核实准确性性分析保证投资决策准确性
根获取项目资料分析编制项目实施行性研究报告针项目项技术济决策指标分析影响工程造价项目济性确定工程质量核心项目建设标准规划相关投资估算财务评价
42 设计阶段
相关资料统计建筑工程项目整寿命周期中设计阶段需费占总费1左右然设计阶段整寿命周期造价精细化理中影响程度5合理科学设计够保证期工程质量进度投资成精细化理够影响工程项目施工质量想获满意济收益保证投资决策精细化理基础需设计阶段工作实现精细化理
首先通设计招标设计方案竞选优设计方案A房产公司吸引工程项目设计单位参该项目设计招标设计方案竞选获较设计方案选择然成立干名专家组成评定组评定组选取科学方法设计方案进行综合评定中选择优设计方案中工程项目建设中零部件配件通建筑物构件构筑物公设施等应该实施标准化设计
外实际项目施工理活动中项目设计单位时项目工程质量分担定责影响功前提保守设计够程度减少工作量较易产生保守设计情况造成投资浪费A公司实现设计阶段精细化理采取限额设计优化设计策略设计单位限额设计责文件优化设计奖励文件签订合效避免资源浪费
43 招投标阶段
旦设计完成需进行项目招投标施工项目招标阶段工程造价精细化理中务必保证招投标文件合文件严密精确避免出现争议说法日造成必法律纠纷A公司实现招投标阶段工程造价精细化理体现两方面
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
招投标阶段严格招投标图纸现场进行勘察表现：
①施工图纸中选材料设备进行严格审查针成较高材料设备必须进行定程度限价
②针图纸中规范模糊做法应开标前加明确
③进步加施工现场勘察工作力度发生费综合考虑招标文件编制中
次严格编制招标文件中项条款避免出现漏洞体现：
① 招标文件中条款必须施工合中条款保持致性
② 确定合理施工工期
③ 严格界定招标范围
④ 事先约定合履约担保方式
⑤ 招标文件中项条款约定应量详细明确
⑥ 详细准确估计招投标风险
⑦ 工程量清单作招标文件组成部分
⑧ 明确分包项目采分包形式制定分包范围分包需履行责义务等
44 施工阶段
分析影响工程项目施工阶段中工程造价种性素例工程变更合价调整工程索赔工期工程质量力材料机械设备等资源市场供求规律影响材料代等时针变更容进行核算预算员进行沟通确保项目期高质量完成
441 支付工程款精细化理
支付工程款工程项目施工阶段工程造价精细化理务中支付工程款涉两部分分：支付工程预付款工程进度款顾名思义谓工程预付款提前预支工程款根关合规定项目正式开工前建设单位提前部分款项支付项目承包部分款项项目施工准备工作者项目实施中材料购买等途然实现造价精细化理资金流通性支付工程预付款前需注意问题：
① 通常需支付工程预付款项般该项目年工作总量百分三十结合A公司承担项目实际情况支付工程预付款终定位年工作总量245具体金额便列出
② 支付工程预付款时间定限制般项目开工前周完成支付果早支付会增加建设单位投资贷款承担
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
利息
442 工程变更时工程造价精细化理
工程实施阶段种外界环境控素存避免发生种工程变更情况例发生变更工程设计工程进度计划工程施工条件等工程发生变更情况时更严格实施工程造价精细化理A公司应程变更问题时实现工程造价精细化理遵循原进行理例：严格控制项目工期量缩变更范围保证建设标准严格程序实施建立相关工程变更制度明确合中需履行责
项目实施阶段工程变更会引起种测衡量果实现工程造价理精细化理保证项目工期完成重影响约束旦合理处理工程变更问题引起工程造价成量增加导致项目法实施失控旦项目实施程中出现工程变更情况项目施工方建设单位者第三方应该高度重视引起工程变更问题进行分析合理解决严格控制工程成
A公司解决工程变更问题更实现工程造价精细化理时基原：果施工单位规定期限提出工程变更合价报告时工程量清单计价规范确定变更合价款否视效变更
443 施工现场工程造价精细化
施工现场工程造价精细化理直接影响项目整生命周期工程造价精细化理A公司实现施工现场工程造价精细化理制定现场施工组织设计文件指导施工现场全程效控制施工中种技术变更问题
45 竣工阶段
竣工结算时负责必须施工项目工进行现场核工程量计算准确性进行严格审查检查材料调价原合理性等保证工程项目工程造价精细化理外A公司施工项目进行结算审查基础根施工项目关资料统计分析结果建立工程项目工程造价精细化理数库项目实施精细化理提供参考鉴时够该精细化理数库项目评估作利部门发现项目整寿命周期存问题时改进者避免工程造价精细化理实施奠定基础样够效实施控制项目工程造价精细化理企业提高收益实现科学理铺道路
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
第4章 A公司工程造价精细化理案例研究
结
结
文目前国住宅项目工程造价精细化理现状存问题入手分析工程造价精细化理影响素项目投资决策阶段设计阶段招投标阶段施工阶段竣工结算阶段工程项目实施全程进行分析根目前存问题造价精细化理影响素针住宅项目工程特征提出具体实施策略控制方法文写作完成工作研究成果：
首先阐述文研究背景意义介绍国外精细化理造价理现状
次介绍精细化理基思想分析住宅项目特征角度阐述住宅项目工程造价特点续阶段造价精细化理研究奠定基础
次分分析项目建设中五阶段造价精细化理现状原分析阶段影响工程造价精细化理素根问题影响素提出阶段工程造价精细化理策阶段研究结：
（1）投资决策阶段工程造价精细化理作整工程造价动态理起点项目整体造价精细化理项目终效益着深远影响房产开发企业加强该阶段造价理意识追求进度忽略前期调研工作行性研究真实指标估算法住宅项目投资估算合适估算方法
（2）设计阶段工程造价理贯穿整建设程造价精细化理极重阶段设计方案工程造价影响非常设计阶段应采限额设计手段价值工程方法择优选择方案
（3）招投标阶段选择优秀承包商合价格确定阶段该阶段应标段划分发包模式选择合形式合条款确定工程量清单编制投标报价审核等方面进行精细化理住宅项目言评审低投标价法合适评标办法
（4）施工阶段造价精细化理工作繁琐加强部门配合合理安排工作流程责权分明采技术济相结合手段加强造价理事前事中事控制施工阶段采取动态成目标控制挣值法施工阶段动态成控制非常效方法
（5）竣工结算阶段容易发生造价纠纷阶段审核员专业水细致程度责心阶段造价精细化理素设计招标施工阶段造价理工作成效否检验
通阶段研究出终结：阶段造价理工作环环相扣单注重阶段造价理难根控制工程项目投资造价精细化理非仅仅预
结
结算理涉员组织理工期质量成方面素现法制社会环节项目参单位理员均应遵纪守法维护良建设环境达真正市场实力竞争真正意义控制造价
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[1]姜* 力*理问题研究 *学刊[J] 2000 10(5) 1315
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致 谢
衷心感谢导师郭*老师郭*老师高尚格魅力严谨治学精神认真工作态度深厚理水留深刻印象郭*老师天工作非常繁忙文指导丝苟认真负责文题目确定开题报告格式文中词语推敲等细节方面进行亲修改
文研究住宅项目建设期间阶段工程造价精细化理郭*老师理文思路指导实践调研中总结方法理相结合鼓励克服困难建立起圆满完成文信心说没郭*老师悉心指导热情关怀文利完成文取点进步浸透着老师汗水里次郭*老师表示诚挚谢意
感谢老师孜孜倦教诲
感谢父母年养育教导
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