2005年度
深圳墅市场总结
深圳市易图资讯开发中心
研究发展部
吴茂萍 孟竞
200627
深圳墅市场总结
（目录）
第部分 概………………………………………………4
第二部分 2005墅特征分析……………………………5
推出量历年高………………………………………………5
二关外遍开花………………………………………………6
三墅居住功升………………………………………………8
四产品质优价格高………………………………………………8
五营销策划重文化………………………………………………12
六发展商哄………………………………………………12
七全国辐射力度强………………………………………………12
第三部分供应量销售分析…………………………………………13
05深圳墅供应量分析……………………………………13
二 05深圳墅供应量列表……………………………………13
三 05深圳墅销售分析………………………………………14
四 05深圳墅销售情况列表…………………………………15
第四部分产品分析……………………………………………………17
建筑容积率……………………………………………………19
二建筑分析…………………………………………………………20
三园林分析…………………………………………………………23
四户型分析…………………………………………………………27
五配套分析…………………………………………………………36
第五部分营销策划分析…………………………………………………41
特征概述…………………………………………………………41
二八典营销案例分析…………………………………………44
第六部分客户分析………………………………………………………54
第七部分三级市场分析…………………………………………………54
05墅三级市场现状……………………………………………54
二05墅三级市场价格走势………………………………………55
三05墅三级市场热销原……………………………………56
附：2005年深圳批售墅项目基资料统计…………………………57
2005深圳墅市场总结
第部分 概
文谈墅覆盖国外两种物业类型：housevilla建筑形态分覆盖三种类型：single family house独立墅two family house双拼墅townhouse联排墅市场谓叠拼墅等户叠加物业类型文谈范畴
2005深圳墅年谓取丰硕成果墅产品策划营销手法推出量销售面积销售金额销售均价开发段开发企业辐射企业国际影响力等角度较提升者扩果说深圳墅历1994年前19941997年间跃进式发展19982000年沉寂等三阶段粗放型区域化发展2000－2004年深圳墅市场走成熟发展道路表现产品类型丰富风格样化设计精细化区域分布广泛化2005年深圳墅疯狂年时深圳墅普遍追求品质化精细化数量化发展起始年预计种疯狂开发历史持续两年接深圳墅进入少精唯独尊发展新阶段
独立墅
联排墅
双拼墅
第二部分 2005墅特征
2005深圳墅呈现推出量历年高居住功加强产品质优价格高营销策划重文化关外遍开花发展商哄全国辐射力度强等六明显特征
推出量历年高
2005年批准预售独栋墅联排双拼墅1353套总建筑面积 约34万方米占2005深圳住宅批准预售面积4％占2005年类型物业批准预售面积36％批准预售面积言3年推出面积总
年深圳墅批准预售面积较：
推出面积（单位：万m2）
1992年
269
1993年
262
1994年
651
1995年
1082
1996年
545
1997年
1323
1998年
313
1999年
293
2000年
154
2001年
651
2002年
880
2003年
1387
2004年
1652
2005年
≈34
(2001年前数摘深圳房产年鉴20012005年数根网预售项目备案系统统计)
二关外遍开花
2005年深圳批准预售16墅项目包括振业城万科城香蜜湖第生态苑圣莫丽斯花园第五园城市山谷花园万科东海岸社区三期A区栖湖中信红树湾花城翠枫豪园二期观澜湖高尔夫宅*丽维康区观澜湖高尔夫宅*纳斯区观澜湖高尔夫宅*昆仕顿区观澜湖高尔夫宅*汉士达区西湖苑纯水岸二期等辐射深圳五区批准预售项目数历年覆盖区域关外龙岗宝安相反早开发墅区域——罗湖区蛇口片区颗粒收深圳产关外拓展密分
外2005年前批准少量遗留墅市销售包括龙岗御海湾南山西丽山庄等
总2005年深圳墅数量辐射区域达历年
2005年区批准预售墅项目列表：
区域
项目数
项目名称
南山
3
城市山谷花园中信红树湾花城纯水岸二期
福田
1
香蜜湖第生态苑
盐田
1
万科东海岸社区三期A区
罗湖
0
龙岗
6
第五园栖湖翠枫豪园二期西湖苑振业城万科城
宝安
5
圣莫丽斯花园观澜湖高尔夫宅*丽维康区观澜湖高尔夫宅*纳斯区观澜湖高尔夫宅*昆仕顿区观澜湖高尔夫宅*汉士达区
（图深圳墅研究报告棕色表示早开发墅区域黄色表示1998－2004年集中开发墅区域红色表示2005集中开发墅区域）
1995－2005年深圳批售墅带墅项目列表：
时间段
批售墅项目数
批售墅项目列表
19952000
16
（全纯墅）
齐明墅金湖山庄田园居银谷墅2期颐园墅金碧苑鲸山墅御景苑月亮湾山庄青青山庄半山海景墅金海滩墅华侨海景山庄梅花山庄观澜豪园龙湖山庄
20012004
26
（中15纯墅项目）
棕榈泉墅2期东丽观海山庄十七英里1期仙湖山庄1期翠林墅华景园仙泉山庄云深处沙河高尔夫墅城市山谷1期2期波托菲诺纯水岸名商园水榭花中旅国际公馆1期熙园科东海岸1期2期心海伽蓝中海怡翠山庄万科四季花城6期馨园2期宝龙山庄观澜湖高尔夫宅万科城水晶城西丽山庄
2005
16
（中6纯墅项目）
振业城万科城香蜜湖第生态苑圣莫丽斯花园第五园城市山谷花园万科东海岸社区三期A区栖湖中信红树湾花城翠枫豪园二期观澜湖高尔夫宅*丽维康区观澜湖高尔夫宅*纳斯区观澜湖高尔夫宅*昆仕顿区观澜湖高尔夫宅*汉士达区西湖苑纯水岸二期
三墅居住功升
世纪深圳墅前边缘化郊区化逐渐演变城市化功然发生重转变度假逐渐演变居住便投资客户增变居住基调
2005年批准预售墅项目销售统计绝数客户购买墅住观澜湖高尔夫宅栖湖东海岸等墅度假性客户例略高理位置离市区略远特殊性
四产品质优价格高
毋庸置疑2005年深圳墅产品基摆脱年粗犷发展历史走追求品质化发展新阶段相2000年墅成熟开发2005年深圳墅产品更显精细优2005年深圳许墅项目迎接批异国家相关机关机构员组成墅考察团深圳房产信息网住宅房产杂志社举办深圳墅豪华考察团更前未组织30余名海浙江南京安徽等产游企业领导组成庞考察队伍活动成功举办侧面反映深圳墅全国辐射力产品优质化
1建筑风格趋中式现代化
少数项目西湖苑振业城翠枫豪园等残留传统欧陆建筑风格数项目表现出现代简约中式建筑特征第五园城市山谷万科东海岸三期栖湖中信红树湾花城香蜜湖第生态苑部分项目鉴西班牙建筑风格万科城意利建筑风格观澜湖高尔夫宅系列瑞士风格圣莫丽斯
2004年十七英里开端深圳墅重新寻找现代化中国化感觉2005万科系列墅产品第五园尤典范然深圳墅鉴西班牙意利中海等国际建筑风格风气然盛行现代简约风格已逐渐深入心国民特色中式现代尤具中国特色现代建筑发心民族热爱
2005年深圳批准预售墅建筑风格列表：
风格
项目数
项目名称
现代中式
6
第五园城市山谷万科东海岸三期
栖湖中信红树湾花城香蜜湖第生态苑
国际风
7
万科城纯水岸二期观澜湖高尔夫宅
四项目圣莫丽斯
欧陆遗风
3
西湖苑振业城翠枫豪园二期
2建筑形态Townhouse唱角
建筑形态深圳2005年墅联排角联排双拼墅套数占总墅套数904％仅观澜湖高尔夫宅系列产品116套栖湖圣莫丽斯少许墅独立墅中栖湖香蜜湖第生态苑拥少量双拼墅
3园林偏重宽水宏山
年深圳产水爱达令瞠目结舌程度天然水资源者尚理解没天然水资源项目克服重重困难水产精华墅项目然水极2005年墅项目例外连老墅——坪西湖苑开天辟挖千方湖
墅项目园林水景造者利表现两方面：造体量湖水潺潺流水贯穿整园林
方面墅突出天然山景山体运甚工造山惜观澜湖私家中央公园墅便拥10方公里高尔夫球场发展商然刻意掉块中间10余座墅造座山体公园圣莫丽斯栖湖万科东海岸天然山景发展商淋漓致运造山体公园
总拥造者天然山湖林海重景致墅越越环境品质居住品质提高
2005年批售墅拥山湖林海景观资源说明：
项目
园林景观说明
景观重
观澜湖高尔夫宅四系列
高尔夫球道景观环绕墅
1
圣莫丽斯
背原生山景3万方造水景贯穿
2
万科东海岸社区三期A区
背原生山景千方造湖景
远眺梅沙海景
3
纯水岸二期
墅万方造湖建
1
中信红树湾花城
隔路沙河高尔夫景观
1
振业城
造狭长水系贯穿墅群
1
万科城
享区入口6千方造湖
1
第五园
墅环带造江南水
1
栖湖
球道中墅面42万方龙湖背倚天然山林
3
翠枫豪园二期
墅13万方造湖建
1
西湖苑三期
墅千方造湖建
1
香蜜湖第生态苑
墅赏44万方天然香蜜湖
1
4户型重视功划分
首先功空间分配具体表现生活区功区工作区休息区休闲区等设置
生活区——满足基起居生活外交流家庭活动空间包括会客厅起居厅餐厅尺度增加门厅家庭厅电梯厅等
功区——满足基起居生活外活动空间根户型尺度分包括车库储藏室公卫生间独立书房会议厅等
工作区——解决家庭事务区域包括工房厨房洗衣房等
休息区——满足基起居生活静区包括房父母房客房等
休闲区——满足家庭文体活动休闲娱乐空间娱乐室休息廊桑房烧烤房游泳池健身房花园阳台等
（参考深圳墅研究报告）
5材考究开始重建筑节
品质感提升材考究分割开发商愈加重视引进环保健康材料甚国相关园林建筑风格城市搬运建筑园林材料元素包括引进国外材质国外树种
中振业城具环保建筑节高度社会责感建筑节超50％通国家3A鉴定执行国家求建筑节标准点仅仅值社会关注更值开发商学效仿
国家政策制度约束民生活品质高求推动相信建筑节成建筑新风尚
6售价高出历年
2005年深圳关外墅销售均价接2万方历年项目单价区域单价破记录
宏观调控政强压深圳房产深圳墅支独秀引领风骚城市价值重新发现更产品素质提升相应结果
五营销策划重文化
20世纪八九十年代墅基讲究策划营销手段运发展商采取口碑相传方式钓鱼式销售坐等客户门谓三年开张开张吃三年传统墅营销形象喻御海湾名墅海景度假村等东部老墅老样子
21世纪着墅开发成熟代理商作增强发展商越越注重营销手法新运相前年2005年深圳墅营销更重视文化挖掘第五园举办系列画展傩文化名沙龙庙会等观澜湖高尔夫宅系列项目力推家族传承理念营销等等
六发展商哄
该特征建筑类型杂糅关系密切取14容积率项目发展商纷纷动（高层夹缝中）建墅然建筑形态联排墅哄结果出现两种极端提升整项目品质感高度感项目伦类墅业整天生活周围高层邻居监视中生活隐私想知
2005年涉足墅开发发展商老牌开发商万科中海中信华侨城观澜湖振业新锐华利实业百富隆新西湖鸥富实业等
七全国辐射力度强
深圳墅群起2005年墅影响力辐射全国甚境外尤品质优秀名墅全国境外客户更观澜湖高尔夫宅系列客户境外购买者甚占半买家住少数投资
全国境外墅考察团纷涌深圳传统优秀墅区蛇口华侨城04年十七英里考察固定项目外2005新秀墅观澜湖高尔夫宅系列第五园圣莫丽斯振业城栖湖香蜜湖第生态苑城市山谷3期等成优选考察项目
第三部分 预售销售
预售情况
2005年深圳批准预售带墅项目计16罗湖区外5区皆涉带墅项目批准5415套中墅1353套批售墅套数占墅项目总批售套数2499 时占2005年深圳总批准预售住宅套数78428套17％
（带）墅项目批准预售数龙岗计6次宝安计5次南山计3次盐田福田1项目
批准预售墅套数言区先序：龙岗666－宝安330－南山203－盐田131－福田23套
发展商万科3项目带墅万科城第五园东海岸批准预售墅459套占2005总批准预售墅套数339％开发企业批售墅套数次振业城批准预售墅265套占2005总批准预售墅套数20次圣莫丽斯批准预售墅214套占2005总批准预售墅套数16紧观澜湖房产开发限公司116套批售墅百富隆新175套中信（深圳）57套香蜜湖第生态苑23套华侨城23套鸥富实业18套西湖苑8套中信（华南）5套
项目墅纯粹性仅仅观澜湖高尔夫宅4系列项目栖湖纯水岸二期纯墅余10项目杂糅型墅项目含高层层等种建筑形态项目种杂糅型项目三年深圳萌发产现象势头渐猛
二2005年深圳墅批准预售列表
区域
项目名称
总批准预售套数
总批准预售面积(m2)
墅套数
宝安
观澜湖高尔夫宅*丽维康区
62
2227426
62
合计330
观澜湖高尔夫宅*纳斯区
2
114026
2
观澜湖高尔夫宅*汉士达区
27
1671484
27
观澜湖高尔夫宅*昆仕顿区
25
1749221
25
圣莫丽斯
214
7311594
214
盐田
万科东海岸社区三期A区二期
240
3709736
131
131
南山
纯水岸二期
23
984755
23
203
城市山谷花园
492
680038
175
中信红树湾花城
739
1536245
5
龙岗
振业城
800
1233742
265
666
万科城
896
115818
131
第五园
950
1194688
197
栖湖
57
597842
57
翠枫豪园二期
740
6892739
18
西湖苑三期
94
1154638
8
福田
香蜜湖第生态苑
86
2886192
23
23
总计
5415
81208241
1353
三2005深圳墅销售情况
根szhome销售备案登记统计2005年深圳墅销售725套销售面积15987228方米销售均价约19690元方米销售金额约3702亿元
墅销售套数占全市住宅销售套数10024723墅销售面积占全市住宅销售面积901131358177墅销售均价全市住宅销售均价28倍墅销售总金额全市住宅销售总金额06％
销售记录项目10墅项目2005年销售备案登记6项目种原销售备案登记
区销售套数龙岗－盐田－南山－宝安－福田先龙岗销售448套占总销售套数6179福田销售套数低23套占总销售套数317
区销售面积龙岗－南山－盐田－宝安－福田先手龙岗销售8952521方米占总销售面积56福田销售面积低832793方米占总销售面积52
区销售总金额龙岗－南山－宝安－福田－盐田先手龙岗销售总金额1999亿元占总销售金额54盐田销售总金额低309亿元占总销售金额835
销售均价福田－南山－宝安－盐田－龙岗先福田销售均价高41000元方高出销售均价208倍龙岗销售均价低12225元方低销售均价38％
项目销售单价纯水岸二期高50000元方香蜜湖第生态苑次41000元方观澜湖高尔夫宅第三26500元方
销售户型面积户均面积22051方米换言面积墅受市场欢迎
四05深圳墅销售情况列表
项目
套数
面积（方米）
均价 （≈RMB方米）
销售总金额（：≈亿元）
观澜湖高尔夫宅*丽维康区
24
合计28
8341
合计1035894
27000
合计265000
225
合计
5．77
观澜湖高尔夫宅*纳斯区
4
201794
26000
05247
万科东海岸社区三期A区
116
116
2210489
2210489
14000
14000
309
3．09
纯水岸二期
21
110
892952
2955531
50000
33000
446
7．76
城市山谷花园
89
2062579
16000
33
振业城
146
448
3007344
8952521
7900
12225
238
1999
万科城
130
2366718
10000
237
栖湖
25
597842
20000
1196
第五园
147
2980617
11000
328
香蜜湖第生态苑
23
23
832793
832793
41000
41000
341
341
725
15987228
均价约≈19690
总计≈3702
（数根szhome备案系统统计考虑特殊原墅销售均价销售总金额略作模糊化处理）
附：深圳市20012004年墅供销情况列表（面积单位：万m2）
20012004年
南山
福田
罗湖
盐田
龙岗
宝安
全市
预售面积
1383
433
407
785
776
786
4570
销售面积
1258
421
306
727
568
296
3577
预售套数
433
164
149
331
327
179
1583
销售套数
391
159
120
313
258
113
1354
销售率（面积）
910
972
751
926
732
377
783
销售率（套数）
903
970
805
946
789
631
855
(表深圳墅研究报告数根szhome网预售项目备案系统统计)
第四部分 产品分析
2005年深圳墅产品具里程碑意义仅仅推出数量历年辐射区域历年质量包括建筑园林配套节等方方面面表现出优越特性2005年深圳墅量变中实现质变
建筑容积率
深圳市城市规划标准准（2003版）规定区建筑容积率指标：独立式住宅容积率高03低层住宅（13层）容积率08层佳容积率应高15高层佳容积率20高层佳容积率应高28土供应政策土资源逐渐稀缺影响容积率14推出墅项目越越项目容积率甚30然推出联排墅2002年熙园水榭花开端条件者皆高楼厦夹缝中安插栋十栋墅2005年风气
建筑类 2005年批准预售墅1353套中1224套联排双拼占总数904仅129套独栋墅占总数96
2005年批售墅容积率项目建筑形态列表：
区域
项目名称
项目容积率
墅建筑形态
糅合形态
宝安
观澜湖高尔夫宅四系列产品
＜10
独栋116套
圣莫丽斯
12
独栋5套
双拼2套
高层
联排207套
盐田
万科东海岸社区三期A区
＜113
联排131套
南山
纯水岸二期
＜10
独栋23套
城市山谷花园三期
1．31
联排175套
高层公寓
中信红树湾花城
3．18
联排5套
高层
龙岗
振业城
13
联排265套
公寓层
万科城2期
103
联排131套
高层层
第五园
10
联排197套
高层层
栖湖
＜05
独栋8套
联排31套
双拼18套
翠枫豪园二期
1．3
联排18套
高层
西湖苑三期
＜09
联排8套
高层
福田
香蜜湖第生态苑
14
联排双拼23套
层高层
——A类容积率10推出全墅杂糅建筑类型代表项目观澜湖高尔夫宅系列纯水岸三期栖湖
栖湖效果图
观澜湖高尔夫宅系列实景图
——B类容积率1014间项目推出含独栋联排双拼墅外杂糅层高层高层等建筑形态代表项目西湖苑翠枫豪园振业城圣莫丽斯万科城第五园香蜜湖第生态苑城市山谷
施工中圣莫丽斯
振业城效果图
第五园实景
万科城实景
——14容积率项目仅推出联排外杂糅高层高层等建筑形态代表项目中信红树湾花城
中信红树湾花城效果图
二建筑分析
墅建筑风格历早期岭南风中期欧陆风现（中式）建筑风格机结合全球风格时盛行新阶段
1 流行国际结合风格
两年欧式建筑风格味模仿时代返取代种建筑元素机组合求固定章法更注重美学效果功实量合理设计安排环节万科城改良西班牙中海南加州等种建筑风格创造性设计阶梯露台退台式花园空中花园半室等面积创意空间种风格组合建筑色彩注重气氛营造特殊风格展现设计突出审美需求居者精神层面满足建筑美观实性重建筑材国际元素化
万科城创造性设计阶梯露台退台式花园空中花园半室等面积创意空间
2现代简约中式风格发扬光
欧陆风受遏制唯西尊时2004年十七英里良开端深圳现代简约中式建筑风格迅速崛起城市山谷红树湾花城第五园香蜜湖第生态苑栖湖东海岸皆现代简约中式建筑称中第五园原创现代中式设计简单明快意境深远价值长久项目延续中国民居传统黑白灰色彩冰裂纹花窗点缀间拈弃传统民居符号化青瓦飞檐更吸收传统民居空间应精神层面中国民居文化进行传承简约线条廊斑驳阴影青石板路图案分明门窗线条明快流畅柱额柱落肌理质感真切栏杆台基……带传统徽派民居精神中国传统建筑机现代化运
中现代建筑风格讲究简单立面线条屋顶玻璃窗色调明快清新白灰色调新材料追求环保节现代建筑具美学欣赏价值建筑意间融入绿色然
城市山谷3期现代简约建筑风格
3强调建筑环境融合
特征直存杂糅式墅剧增该特征愈加受开发企业重视甚刻意建筑风格融入园林周边环境中修建山体公园坡建筑面积水景等实现景观享性建筑考虑定倾斜方享身园林景观周围景观
中信栖湖融山高尔夫湖泊景致间
4建筑材重环保节
造某种建筑风格时建筑材更层楼突出环保生态节三特征栖湖户户顶部隔栅外表木制表现出生态环保特性实际铝合金防腐防潮振业城规模太阳通风模拟试验基础机布局建筑节建筑材料等种措施确保建筑节优越性成深圳第通3A预审资格认证超国家求标准节50高尚建筑
重视环境然融合重视建筑节成未深圳建筑必然趋势符合国家建筑节标准求作高端项目墅应该带头国家建筑节标准造房产实现居民生活素质全面提高
振业城深圳产界建筑节先锋模范
5设计更强调性化
表现停车位公设计户型部功分区明显户户包括室重视通风采光等方面关户型设计特征详见段落
三园林分析
1园林风格建筑风格错位
05年深圳墅园林风格建筑风格完全吻合现象较突出西式建筑搭配中式园林反综合风格现象屡见鲜该现象仅出现杂糅式墅项目中出现纯墅项目中振业城建筑风格西班牙新古典义园林中式元素圣莫丽斯建筑风格新古典义园林新欧式万科城融会西班牙中海南加洲等建筑风格园林融合中式西式风格
种建筑风格园林风格错位现象持续
振业城建筑风格：西班牙新古典义 振业城园林：中式元素
2强调户户绿化生态
传统墅山傍（）水重环境运忽视体建筑生态绿化东西深圳传统老墅户挨户 光秃秃现象较普遍尤深圳东部海老墅年着墅物业类型样化城市化墅重视环境高尔夫景海景山景运时强调身园林建设便联排墅追求户户绿化生态户户间绿化带高树种隔离住户隐私户均绿化做更观澜湖高尔夫宅泳池间仅高树种低矮灌木丛园丁通道隐私景美
观澜湖私家泳池
3喜高山宏水
2002东海岸造私家郊野公园开始深圳建筑山运达前未疯狂水喜更迎合广东风水说业精神生活需求2005年深圳墅项目中90％项目建面积水体园林泳池14项目助山资源造业私家山体公园项目甚区造山体公园搞坡建筑
深圳建筑造区园林水体面积山体公园估计全国少见
圣莫丽斯豪华私家山体公园 西丽山庄私家山体公园
兰溪谷私家山体 中信栖湖私家山体公园
东海岸私家山体公园
4回中式园林
着建筑风格中式现代简约回园林开始回中式2005年深圳墅表现特突出提第五园振业城栖湖城市山谷翠峰豪园西湖苑香蜜湖第生态苑等众墅运中式园林风格中振业城建筑风格西班牙新古典义园林风格较夹杂桥流水垂柳等中式元素栖湖采天圆方龙六翼理念设计园林参考北京颐园万寿山—昆明湖湖山景观轴线基础布置景观轴西面山体东延伸穿越湖直抵龙湖宛条长龙横卧契合园林形西高东低起伏形特征符合中国传统审美观
第五园中式园林
四户型设计
1功划分清晰
墅户型发展2005年深圳墅特征户型3＋1三层室层少数观澜湖高尔夫宅系列C户型外2＋1两层室层少数带室墅2005年墅户型明显更加重视功性划分休息室会客厅餐厅娱乐室楼层分布更加考究般室车库＋工房＋影视厅（健身室）层客厅餐厅二层客房带洗手间三层房＋书房户型做完全动静客干湿分区中香蜜湖第生态苑层层跃式设计观澜湖高尔夫宅四系列户户带电梯私家泳池设计堪称独特典户型面积160－250方户型绝角户型层高3米－36米少数户型客厅者顶楼达5米西湖苑3层518米观澜湖高尔夫宅四系列产品中CDE户型厅高达78米
2005深圳批售墅户型特征列表：
项目
户型面积（单位：m2）
层高 （单位：m）
层数
观澜湖高尔夫宅四系列
300－1500
3643米
2＋1 3＋1辅
圣莫丽斯
独栋629841
联排279409
联排：层36
二层三层32 独栋：36
3＋1
万科东海岸社区三期A区
167205227240
3米
3＋1 2＋1辅
纯水岸二期
套均425
〉3米
2层
中信红树湾花城
340
323662
3+1
振业城
180－250
3米
3+1
万科城2期
160－265
层31米
二三层29米
3＋1
2＋1辅（4套）
第五园
189－240
2．9－30米
3+1 2＋1辅
栖湖
215250277382325583
3米
3＋1 2+1（限382m2户型）
翠枫豪园二期
28603
3米
3+1
西湖苑三期
198－260
层二层3米
三层518米
仅3层
香蜜湖第生态苑
300－380
36米
3+1
城市山谷
230360
层36米二层32米三层3米
3＋1（1天台花园）
2户型部功分配细化
通错落者空间距离拉远等方式实现更精细化功分配1层客厅餐厅厨房面错落布局形式做极部功分区：会客饮食层互干扰
外通走廊间隔形式面层户户间互干扰行时享公卫生空间
香蜜湖第生态苑户型图
圣莫丽斯J1户型图
万科城浅水湾TA2户型
振业城四房三厅车位面图
第五园庭院墅面图
3私密性做更佳
通楼层功布局面层隔离性布局方式墅隐私性实现更佳状态室顶层次设计工房功厅车库－客餐厅－客房－卧户型工设特（室）出入口室设立工厨房
香蜜湖第生态苑户型图
湖光山舍墅户型图
城市山谷A1型户型图
4赠送面积极化
墅发展均价急遽提升时墅赠送面积极发展发展商设计公司钻政策空子纷纷推出室双层露台前花园屋顶（天台）花园219m高落凸窗挖空壁柜等免费赠送面积数显示数墅类赠送面积达建面30％观澜湖墅香蜜湖第生态苑等少数墅赠送面积等建面甚超建面
中室利2005年深圳墅中达前未疯狂状态红树湾花城纯水岸西湖苑两墅项目余墅项目挖室振业城第期墅没室设计第二期迅速改进推出室空间
观澜高尔夫宅超面积室
城市山谷屋顶花园
万科城室
2005年深圳批售墅赠送面积列表（单位：方米）：
区域
项目名称
室
前花园
合计
宝安
观澜湖高尔夫宅四系列产品
110800左右
4002500左右
6003800左右
圣莫丽斯
66－240
60－330
65400
盐田
万科东海岸社区三期A区
5060
4050
150160
南山
纯水岸二期
50左右
100左右
城市山谷花园三期
100
150左右
中信红树湾花城
60－70
200
250左右
龙岗
振业城
期
32－142
1077123495
万科城
均40
30－100
240－350
第五园
4080
60－80（部分带中庭）
80160
栖湖
100200
702000
2002600
翠枫豪园二期
90
80左右
160左右
西湖苑三期
80－200
105－225
福田
香蜜湖第生态苑
110左右
20左右
150左右
5重视户户阳光权
便室量回避黑暗龌龊通天井线负层设计增加层高做法实现户户阳光户户通透中观澜湖高尔夫宅系列坡泳池设计尤值参考学整建筑呈坡状建设室低1层3－4米海拔高度室门前极开阔履球场绿草茵映入眼帘时室门前户户建花园泳池深圳墅项目室完全没感觉时保护泳池隐私泳池四周栽种高密集树种四季常花户户泳池中间建条园丁通道疑增道额外景观
第五园设计中国传统居住文化中中庭引入房间全面享受阳光真正实现间间充分采光户户通透外室空间第五园引入花园设置实现空间然采光值仔细研究
观澜湖高尔夫宅室包括会议厅餐厅功厅工卧房双厕等窗外泳池
五配套
世纪前墅处远郊孤独隅度假公身配套方面乏善陈着墅城市化公交通四通八达心理距离拉生活品质需求提升尤杂糅墅芸芸众生21世纪新建墅享受公配套时尤注重身配套完善连商场学校户专车等配墅开发中难想象
富豪隐隐市味独孤求静心态建筑类型新变化中表现淋漓致然杂糅式墅中业失绝孤独宁静相安全谐子女际关系培养性格培养裨益
21世纪前墅配套差异：
阶段
分布区域
建筑类型
配套
世纪前
远郊孤独隅
独栋式纯墅
市政配套偏远
享受配套高尔夫
海景等身配套稀少
世纪
墅城市化
四面皆开花
杂糅墅剧增
独栋纯墅稀缺
极重视身配套完善
会商场学校甚
户专车配
角度分析2005年深圳墅配套表现出特征：
1积极引进公配套
者说发展商重视政府沟通配合工作努力促进周边公配套完善甚促进周边旧改者厂房搬迁等工作开展积极业创造良生活环境万科城引进路公交城市山谷开辟业通道观澜湖高尔夫球会希球场周围工厂行安置等然努力背离开发展商希实现利销售甚升抬房价原始动机发展商普遍做利民利工作社会普遍认
时发展商重视公配套完善者改进工作力宣传深盐第二通道建设东海岸势南坪快速清高速铁三号线福龙路深惠公路建设屡屡侧重出现振业城翠枫豪园栖湖圣莫丽斯等项目关宣传资料中旧改蓝图红树湾片区高起点规划等信息分城市山谷红树湾花城利
味求静远傲墅逐渐城市化世俗化愈加亲切众化
2努力完善身配套
着纯墅稀少杂糅墅增加深圳进入墅业高层高层业区演绎生活历史新阶段区身配套完善方面必然新求层次业方便配套生活居家性求促发展商努力完善身配套
——绝数建功性会
项目栖湖观澜湖高尔夫宅系列托环境已项会配套设施前提纷纷建设功性会设置泳池棋牌室会议室咖啡吧等
作老代关外墅遗物西湖苑三期说会配套设施缺乏似情原
——建设公车位
作老代纯墅言户户层者面层带1－2车位现象非常普遍联排墅等新建筑形态高层高层墅项目中台竞技情况墅车位公化逐渐成种时尚然墅住户车辆法进入家门前换区宁静车分流绝安全性值推广相信推广
2005年批售墅中万科城第五园城市山谷等项目车位公化墅业停停车场者室车辆进入家门前种现象2002年熙园已出现2005年较普遍
然车位否公场者户带批售墅少保证户拥车位车位数免费赠送购房带少部分墅项目类车位需收理费万科城第五园墅住户需交纳车位理费现象首次出现
——物愈加智化
智化物区物业理水普遍提升保障业安全极促进作时项目观澜湖高尔夫宅系列引进狼犬等辅助保安措施项目万科城第五园实行墅分区理墅群设立 园中园理措施双重物确保业生财产安全
——墅设业专车呼声增
东海岸业专车出现墅项目业专车现象已成历史事实呼吁墅设立业专车呼声越越重作解决保姆出行购物问题二解决部分业孩学出行问题
——条件者纷纷开辟业私家山体公园
2002年东海岸开始深圳产流行起开辟业私家山体公园新做法项目着郊野公园等名号正2002年起背山建项目豪宅普通住宅山意普通住宅项目城市假日金香蜜山高山花园鸣溪谷豪宅包括墅项目更极私家山体公园规模逐渐扩兰溪谷西丽山庄栖湖圣莫丽斯
业私家山体公园属性分两类类红线外政府资源公园城市假日高山花园鸣溪谷兰溪谷圣莫丽斯栖湖类红线真正私家山体公园金香蜜山西丽山庄中规模数圣莫丽斯山体海拔百米山体公园总体积万米
业私家山体公园然完善区配套业健康生活环境改善着极促进作建设山体私家公园根底属社会公资源少数享行时建设中然生态破坏言喻业界普遍认建设业私家山体公园尤红线外私家山体公园行取发展商政府
2005年深圳批售墅配套列表：
项目
公配套
身配套
商业
学校
车位
宝安
观澜湖高尔夫宅四系列
世界第球会酒店会交通网络等资源
规划中
规划中
1户带1－2车位
满足业广需求医疗等配套规划中
圣莫丽斯
南坪快速福龙路（）开通市政交通方面弥补先天足目前公配套仅限
身少量配套
区建
幼园
1户带2车位
会设施较完善山顶公园空前
盐田
万科东海岸社区三期A区
享梅沙旅游区商业交通学校等完善公配套
东海岸身少量商业面积
区建幼园
1户带1
车位
设咖啡吧室球场西餐厅等加郊野公园建设业生活丰富
南山
纯水岸二期
享华侨城20年积累种完善配套
1户带2位
中信红树湾花城
1000米范围市政项配套基完善配套稀缺
红树湾花城身2万方商业
身建2000方幼园
1户带1车位
建双会泳池棋牌室啡吧等基生活设施齐全
城市山谷三期
市政交通发达余市政配套稀缺
设停车位1：15
会泳池棋牌室会议室等基设施齐全
龙岗
振业城
市政交通错余市政配套稀缺
振业城身2万方商业
区规划学幼园
1：1
会泳池棋牌室会议室等基设施齐全
万科城
市政交通改善余市政配套稀缺
身3万方商业
区规划学幼园
1户拥1位
区设接送车泳池等会建基设施
第五园
市政交通改善余市政配套稀缺
身1万方商业
区规划学幼园
1户送1位
书院
老房子等设施
栖湖
市政交通发达余市政配套稀缺享中信高尔夫球场会会籍等服务
1户拥2位
区泳池郊野公园等配套
翠枫豪园二期
市政交通错1000米范围市政配套较全
1户拥1位
区建泳池会
西湖苑三期
市政种配套完善
户拥1车位
赠送2车位
面积湖泊业享
福田
香蜜湖第生态苑
享香蜜湖片区项完善市政配套
1户拥1位
设高尚会
第五部分 营销策划
社会越发达分工越精细营销策划潮流中演变时尚墅营销策划方式墅发展历传统动钓鱼式营销渠道综合运
特征概述
1代理商作日渐明显
21世纪前深圳外销售墅请代理商现象极少统计1997－2000年批售墅带墅项目42中邀请代理商项目足10％2005年批售墅项目中87％项目邀请代理商销售唯东海岸万科城纯水岸等三项目没邀请代理商代理商进入墅项目营销策划阵营众前未
中值提第五园前期采四家代理商夺绣球方式确定终代理商行估计广泛采纳万科深圳第二引进代理商项目观澜湖高尔夫宅系列实际年中方引入代理商销售步伐新项目推广步伐明显加强城市山谷2005年次更换代理商老代关外墅遗物西湖苑居然引进代理商
2网络广告异花齐放
传统墅项目般重视航空杂志电视报纸广告2005年深圳墅广告突出路牌电视杂志报纸铁网络等综合广告资源利中新锐媒体网络运达史前高纪录统计80％墅项目皆网络媒体投放广告中90％运深圳气旺房产专业网站wwwszhomecom网络广告
发展商信息反馈网络媒体运客户层面推广产品形象企业品牌相作通网络实现销售效益逐渐增强特征信息化新时代网搜罗信息惯杂糅式产品受众广泛特征密分
尤值提2005年深圳墅项目绝部分助网络广告时 50％（）项目邀请专做网络维护形成股特殊网络宣传声势
全球性产品观澜湖高尔夫宅系列例网络客户初0升接20％例信息时代网络媒体作明显观澜湖产商重视网络身项综合广告宣传资源意识实际行动密分
社会发展形势网络取代传媒成第流营销手段历史必然越早重视利网络企业越早尝网络甜头
3网络图文视频直播广运
采网络广告网络维护等种营销途径时网络资源开发运进入新阶段2005年衍生出图文静态现场直播视频动态直播二者出现改变网路单宣传模式网络宣传更立体感现场感互动性欣赏性存视觉效果现象空间受欢迎
万科第五园通szhome连续两次独家图文现场直播产品说明会开盘日景象淋漓致网络表现第五园开盘直播帖子点击量超8000中海7月30日举行香蜜湖1号鉴赏酒会中联合深圳房产信息网szhome首次综合运图文静态现场直播视频动态直播首次中国房产行业采P2P直播方式深刻记录中国产中海产香蜜湖1号盛事圣莫丽斯西丽山庄成功运现场图文直播方式皆取错效果
4隐晦露骨
受国家深圳系列宏观调控政策影响2005年深圳墅半年表现低调开盘滞基没采取实质性营销活动营销活动隐晦露骨51春交会分水岭春交会前仅场名状活动圣莫丽斯4月26日举行世界500强外籍士居住报告发布会4月19日城市山谷举行2005年香港青少工业家协会高尔夫球精英赛颁奖晚会便举办活动发展商犹抱琵琶半遮面羞涩状突出项目做媒体宣传51春交会尤7月开始压抑已久墅发展商频频骚动种营销活动接踵谓百花齐放欢已情极
完全统计摒开盘活动2005年深圳市销售墅项目举行41场规模较营销活动均项目举行25场规模营销中第五园：10场振业城：8场观澜湖高尔夫宅系列：6场圣莫丽斯：5场万科城：5场香蜜湖第生态苑：3场栖湖：3场西丽山庄：1场
5暗中较劲谐生
推盘量巨市场疯狂竞争难免墅发展商盛情代理商频繁举行营销活动等实际举动莫源发展商举办活动档次容攀风盛彼甘落圣莫丽斯香蜜湖1号7月27日7月30日先举行酒会圣莫丽斯举行瑞士音乐会香蜜湖举行高调鉴赏会中信举行全球鉴赏会西丽山庄干脆中法青年国际象棋抗赛第五园搞画展城市山谷搞岭南画展振业城拉郎咸观澜湖高尔夫球会直接拉郎朗……
发展商代理商围绕墅项目暗中较劲时市场应该外面发展商代理商鼓推市场营销造势做市场蛋糕竞争中墅开发企业谐生圣莫丽斯开发商组织二线拓展区坛观澜湖高尔夫球会组织首届营销峰会纷纷邀请墅开发企业领导讨市场剑未某种意义说样富含联手意义
6层次高国际风刮停
克林顿做秀深圳产国际性典案营销似返取代似高层次营销种国际风情演绎更资项目高处拔进行国际炒作项目数墅2005年深圳墅营销相营销方式明显营销活动层次国际风刮猛
层次说低调纯水岸老牌西湖苑布吉翠枫豪园墅项目实售楼现场豪布置虚楼书文化厚度包装活动文化酝酿客户生活方式引领表现出定高层次重视文化营销点非常突出文化底蕴深厚需普众提升深圳说件值赞道事情希更企业重视文化涵养提炼形成股特色深圳产文化风
7题性连贯营销增加
众项目举办营销活动表现出题连贯东榔头西棒遗憾甚项目时天堂彼时狱感觉高低落差适2005年深圳墅营销难免出现类似遗憾方面题性连贯营销增加观澜湖高尔夫宅系列第五园营销典范前者纯国际风兼音乐盛会者纯文化
（注：点击网址查深圳2005年中墅营销总结
httpbbsszhomecomcommentdetailaspid11813691&ProjectID90070&count41&index0&feedbacksort0&rsdate8&title2005年中
httpbbsszhomecomcommentdetailaspid11813824&ProjectID90070&count67&index0&feedbacksort0&rsdate75&title2005年中
二八典营销案例
1 西丽山庄：举办中法青年国际象棋抗赛
时间：6月28－7月5日
点：西丽山庄
背景：西丽山庄面市销售
简评：实2005年深圳产届高端场营销盛事
活动说明：中法青年国际象棋抗赛国际高规格赛第届赛2004年法国戛纳成功举办该赛庆祝法国中国年举办政府棋协特重视国际关注度相高促进中法友中法国际象棋协定2005年举办第二届赛方赛选决定风景优美安静祥西丽山庄举行承办方深圳市林江房产限公司非常重视次活动赛提供种准备举办开幕式闭幕式等规活动次赛中方刘适兰谢军诸宸许昱华秦侃滢等五名女子棋叶江川赵雪候逸周健超等名悉数场法国派出特级师Robert FontaineMaxime Vachierlagrave（15岁女）国际师JeanPierre Le Roux14岁天棋童Natacha Benmesbah中国队19：13获胜连保冠军位激烈赛背国际友张显表现出西丽山庄开发商林江实业国际友令敬仰精神
附：抗赛活动流程（登陆网址查关赛详细介绍httpwwwszvillascomqi2qi02html）
爱者参赛获奖
中法赛手会聚堂开幕式
2观澜湖高尔夫宅系列：三音乐名家奏响
时间：11月29日
点：观澜湖高尔夫宅C户型样板房
背景：观澜湖高尔夫私家果岭墅开盘
简评：价值亿精彩表演
活动说明：10月29日世界殿堂级钢琴艺术家赵胤胤世界著名华提琴家王磊世界著名华提琴家马忠先生受观澜湖邀请携带价值计4000万珍品古典琴具（赵胤胤先生古董钢琴1875年铸造王磊先生提琴马忠先生提琴意利铸琴师分1721年1699年铸造）观澜湖高尔夫宅客厅演绎场Chamber Music鉴赏会分演奏柴夫斯基巴赫格鲁克作品联手合奏勃拉姆斯匈牙利舞曲日宅仅宅古琴价值超1亿师称宅设计正适合皇家音乐演奏会美言中
钢琴家赵胤胤观澜演奏
3栖湖：中信深圳集团年度产品全球鉴赏会
时间：11月18日
点：中信城市广场
背景：中信深圳集团推出中信高尔夫墅区栖湖中信铁商城两项目际
简评：形式容超强鉴赏会
活动说明：活动气势形式容嘉宾等综合容堪称年度第营销活动中信城市广场举行现场布置气势恢宏气宇恍张艺谋影片中典片断活动香港凤凰卫视著名节目持虎Tigar持产界腕王志刚陈劲松等高调参加影视界明星瞿颖等登台献艺活动通产品鉴赏歌舞佳赏精彩坛等穿插节目全球连线激光球形手柄触摸启动等现场演绎深入心
领导开启启动仪式
嘉宾坛
胡虎持全球连线中
活动现场
4香蜜湖：香蜜湖1号高调鉴赏酒会
时间：7月30
点：五洲宾馆
背景：香蜜湖1号面市际
简评：产届先发制高调酒会
活动说明：该活动五洲宾馆举行联合深圳房产信息网szhome首次综合运图文静态现场直播视频动态直播首次中国房产行业采P2P直播方式深刻记录中国产中海产香蜜湖1号盛事该活动北京著名持王静国家级戏剧演员佟联袂激情持深圳香港北京海等市知名企业高CEO欢聚堂著名提琴演奏家薛伟倾情演奏梁祝等典名曲精节目观众喝彩断该鉴赏会实香蜜湖1号客户发展商成功友情party
薛伟正演奏
罗亮介绍产品
5第五园：万科·第五园新产品发布会暨题坛
时间：7月16日
点：第五园老房子
背景：第五园开盘际
简评：骨子里中国宣传语深演绎适点营销
活动说明：活动备受关注老房子里举行万科集团副总裁张纪文深圳市万科房产公司常务副总理肖楠先生美国加州洛杉矶艺术学院终身教授王授东南学建筑历史理研究长周琦著名摄影家李玉祥等万科领导方嘉宾出席次活动现场举行产品说明题坛李玉祥画展揭幕仪式等三容szhome直播通次活动第五园社会关注度骨子里中国样渗透心次活动关方面予样评语：天访6000余车辆1800余辆盛况倾倒全城
活动现场
前客户众
万科第五园老房子举行李玉祥画展
6第五园：傩文化演绎活动
时间：9月16日10月11
点：第五园老房子
背景：第五园二期开盘际
简评：连贯活动持续影响力
活动说明：傩起源远古时期图腾崇拜神信仰驱邪逐疫祈福纳吉祭祀仪式着社会变迁逐渐发展成众娱乐方式该演绎活动两活动组成9月16日举行傩文化表情——王纪言傩戏摄影作品展揭幕活动10月11日举行傩文化名沙龙揭幕活动万科集团董事长王石凤凰卫视执行副总裁兼中文台台长摄影展作者王纪言凤凰卫视驻俄罗斯首席记者卢宇光中国进行私访问俄罗斯联邦总统新闻局局长夫妇俄罗斯联邦杜马新闻局局长夫妇俄罗斯联邦国防部新闻局局长夫妇16出席揭幕典礼名沙龙余秋雨王纪言等激情思想碰撞文化活动连贯演绎者堪称模范
王石参加开幕仪式
9月16日活动现场名汇集
7圣莫丽斯：瑞士音乐风
时间：7月27日
点：威尼斯酒店
背景：圣莫丽斯推广中
简评：项目异域风情真实演绎
活动说明瑞士圣莫丽斯旅游局局长带队深具浓郁瑞士民族风情阿尔卑斯长号现场嘉宾做场精彩现场表演表达瑞士民深圳市民真挚问候宾亲身感受500年历史长号魅力瑞士特色风情外享誉亚洲中国香港区著名王仁曼芭蕾舞学校学员做精彩表演圣莫丽斯作鉴瑞士名旅游区项目瑞士风土情深圳深情演绎项目落实处客户感身受实桩口营销活动
香港王仁曼女士带领芭蕾团表演
活动现场
500年历史长号风采
8振业城：郎咸新形势中国房产济走演讲
时间：8月7
点：振业城售楼处
背景：振业城热销际
简评：产济名语录
活动说明：8月7日振业集团振业城会二楼举办新财智阶层济坛午深圳产专家产形势午济学家郎咸做题演讲郎咸融会产济贯通演讲掀起媒介业界风波活动意义宏观调控新形势房产济走势济性分析正时
活动现场
郎咸演讲中
郎咸参观项目
第六部分 客户分析
传统深圳墅物业消费者区域言客户兼少量香港外籍士消费者购房途言种度假集中东部海带种居住关墅般消费者身份言体企业老板高级理等
两年深圳墅类样化户型面积100方总价高消费客户低龄发展新锐富族购买墅者外消费者区域国国际影响力项目外籍士香港客户占例观澜湖高尔夫宅系列外籍香港客户占50％左右消费者关外项目关客户基占半数例振业城关客户占60％出意料购房目投资性购买者例猛增关外墅样倾
第七部分 三级市场分析
墅三级市场现状
2005年二级市场相继推出万科17英里振业城东海岸香蜜湖1号华侨城波托菲诺独立墅中信红树湾宝安观澜湖高尔夫等豪宅墅项目
2005年2007年深圳墅供应巨幅放量市场供应会150万~200万方米达13年总两倍2005年深圳豪宅（包括墅）供应量前三年年均86万方米突然放240万方米供应量
种二级市场突然放量快反映三级市场中造成2005年百万墅豪宅挂牌量占挂牌总量23方面墅豪宅交易投资半年新政逐步落实墅豪宅狂热炒作似逐步息
百万墅豪宅挂牌量较二级市场墅豪宅供应量较造成
根深圳二手房交易网统计挂牌房屋总价均价30——50万间普通住宅占总量28％次总价50——80万间中高档住宅挂牌量较高占总量19％外百万墅豪宅挂牌量高占总挂牌量23％造成墅豪宅挂牌量高原：2005年深圳房产二级市场豪宅墅供应量豪宅墅部分快流通三级市场着半年政府宏观调控种措施逐步落实墅豪宅炒做半年明显控制
二墅三级市场价格走势
深圳墅指数报告2005年12月墅指数2097点期指数升85点涨幅度422
2004年深圳墅供应量16万方米仅占全部住宅供应21％期海北京分达413万方米350万方米占全部住宅147％122％ 二三年深圳墅供应会150万~200万方米达13年总两倍
深圳高端产品市场价格涨幅相类型产品稀缺性私密性尊贵性等特点关波托菲诺突破50000元方米中海香蜜湖1号均价低20000元方米横岗振业城突破10000元方米然价格赖产品质量发展商品牌价值支撑
墅产品三级市场价格节节升高南海玫瑰Townhouse均价早期7500元方米涨12000元方米2003年期万科·东海岸Townhouse三级市场均价已13000元方米初7000元方米套350方米南山·半溪谷墅三级市场挂牌500万套330方米观澜墅挂牌1380万套615方米南山硅谷墅挂牌900万套218方米沙河高尔夫墅挂牌530万套297方米水榭花墅挂牌1100万三级市场墅价格远远高推盘时价格已司空见惯事情
三级市场深圳墅呈现三特点：租金回报低保值力强增值潜力解深圳墅目前租金回报率均8％
三墅三级市场热销原
特区建造墅较少墅建设市场存严重供需矛盾导致炒卖获利空间非常发展商反应灵敏市场表现土拍卖屡创新高2004年香蜜湖9万3块售楼面价方米7442元尖岗山价更突破8500元／米
2005年深圳墅受市场追捧惯香港买家外吸引批投资者成深圳墅市场投资体重组成部分
着城市身发展带动批成长济实力增长批成深圳墅市场力客户成深圳墅市场
口断增加高端消费者时量增加支撑深圳豪宅市场重素
香港深置业者深圳墅发展缺少素目前港购买高档楼盘越越特东海花园开始港返深港两已成常事港加入深圳墅购买军台商珠三角等士起成深圳墅旺销重外力量种需求持续增长断升级换代
2004年温州炒房团深深圳楼市引起较反响2005年房产新政8月墅青睐加山西购房团高调深圳温州炒房团中块潜力追求短线投资山西炒房团更重楼盘保值升值力然晋商成交结果理想温州山西炒房团先深已预示着投资客越越中深圳墅市场
（数信息安佳置业提供）
附：2005年深圳批售墅项目基资料统计
区域
项目名称
项目
建面（万方米）
墅套数
户型面积（方米）
赠送面积（方米）
建筑风格
园林风格
物费（元方）
总赠送
室赠送
宝安
观澜湖高尔夫宅系列
5762157
116
300－1500
3002300
150－500
意利古典风格
中西结合
7．0
圣莫丽斯
7311594
214
独栋：629841
联排：279409
65400
66240
新古典义建筑风格
新欧式园林风格
独栋：69元
联排：49元
盐田
万科东海岸社区三期A区二期
2210489
131
160—240
150160
5060
热带简约风格
热带简约风格
315
南山
纯水岸二期
984755
23
套均425
200左右
中海
中海
10
城市山谷花园
6890038
175
230336
150左右
现代简约
现代简约
48
中信红树湾花城
15362454
5
340
350左右
120左右
现代简约
现代简约
45
龙岗
振业城
12337422
265
180－250
10771
23495
期
西班牙新古典义
西班牙现代风格
联排32
万科城
11581801
131
160－265
240350
均40
西班牙中海南加州等综合风格
33
第五园
11946879
197
189－240
80160
4080
原创现代中式
中式
34
栖湖
597842
57
215250277382325583
2002600
100200
现代
然生态
65
翠枫豪园二期
6892739
18
286．03
160左右
90左右
西欧元素
中式山水田园
西湖苑三期
1154638
8
198－260
105－225
现代欧
亲水湖岸
1．8
福田
香蜜湖第生态苑
1213843
23
300380
150左右
110左右
现代
现代
65
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深圳墅市场总结
深圳市易图资讯开发中心
研究发展部
吴茂萍 孟竞
200627
深圳墅市场总结
（目录）
第部分 概………………………………………………4
第二部分 2005墅特征分析……………………………5
推出量历年高………………………………………………5
二关外遍开花………………………………………………6
三墅居住功升………………………………………………8
四产品质优价格高………………………………………………8
五营销策划重文化………………………………………………12
六发展商哄………………………………………………12
七全国辐射力度强………………………………………………12
第三部分供应量销售分析…………………………………………13
05深圳墅供应量分析……………………………………13
二 05深圳墅供应量列表……………………………………13
三 05深圳墅销售分析………………………………………14
四 05深圳墅销售情况列表…………………………………15
第四部分产品分析……………………………………………………17
建筑容积率……………………………………………………19
二建筑分析…………………………………………………………20
三园林分析…………………………………………………………23
四户型分析…………………………………………………………27
五配套分析…………………………………………………………36
第五部分营销策划分析…………………………………………………41
特征概述…………………………………………………………41
二八典营销案例分析…………………………………………44
第六部分客户分析………………………………………………………54
第七部分三级市场分析…………………………………………………54
05墅三级市场现状……………………………………………54
二05墅三级市场价格走势………………………………………55
三05墅三级市场热销原……………………………………56
附：2005年深圳批售墅项目基资料统计…………………………57
2005深圳墅市场总结
第部分 概
文谈墅覆盖国外两种物业类型：housevilla建筑形态分覆盖三种类型：single family house独立墅two family house双拼墅townhouse联排墅市场谓叠拼墅等户叠加物业类型文谈范畴
2005深圳墅年谓取丰硕成果墅产品策划营销手法推出量销售面积销售金额销售均价开发段开发企业辐射企业国际影响力等角度较提升者扩果说深圳墅历1994年前19941997年间跃进式发展19982000年沉寂等三阶段粗放型区域化发展2000－2004年深圳墅市场走成熟发展道路表现产品类型丰富风格样化设计精细化区域分布广泛化2005年深圳墅疯狂年时深圳墅普遍追求品质化精细化数量化发展起始年预计种疯狂开发历史持续两年接深圳墅进入少精唯独尊发展新阶段
独立墅
联排墅
双拼墅
第二部分 2005墅特征
2005深圳墅呈现推出量历年高居住功加强产品质优价格高营销策划重文化关外遍开花发展商哄全国辐射力度强等六明显特征
推出量历年高
2005年批准预售独栋墅联排双拼墅1353套总建筑面积 约34万方米占2005深圳住宅批准预售面积4％占2005年类型物业批准预售面积36％批准预售面积言3年推出面积总
年深圳墅批准预售面积较：
推出面积（单位：万m2）
1992年
269
1993年
262
1994年
651
1995年
1082
1996年
545
1997年
1323
1998年
313
1999年
293
2000年
154
2001年
651
2002年
880
2003年
1387
2004年
1652
2005年
≈34
(2001年前数摘深圳房产年鉴20012005年数根网预售项目备案系统统计)
二关外遍开花
2005年深圳批准预售16墅项目包括振业城万科城香蜜湖第生态苑圣莫丽斯花园第五园城市山谷花园万科东海岸社区三期A区栖湖中信红树湾花城翠枫豪园二期观澜湖高尔夫宅*丽维康区观澜湖高尔夫宅*纳斯区观澜湖高尔夫宅*昆仕顿区观澜湖高尔夫宅*汉士达区西湖苑纯水岸二期等辐射深圳五区批准预售项目数历年覆盖区域关外龙岗宝安相反早开发墅区域——罗湖区蛇口片区颗粒收深圳产关外拓展密分
外2005年前批准少量遗留墅市销售包括龙岗御海湾南山西丽山庄等
总2005年深圳墅数量辐射区域达历年
2005年区批准预售墅项目列表：
区域
项目数
项目名称
南山
3
城市山谷花园中信红树湾花城纯水岸二期
福田
1
香蜜湖第生态苑
盐田
1
万科东海岸社区三期A区
罗湖
0
龙岗
6
第五园栖湖翠枫豪园二期西湖苑振业城万科城
宝安
5
圣莫丽斯花园观澜湖高尔夫宅*丽维康区观澜湖高尔夫宅*纳斯区观澜湖高尔夫宅*昆仕顿区观澜湖高尔夫宅*汉士达区
（图深圳墅研究报告棕色表示早开发墅区域黄色表示1998－2004年集中开发墅区域红色表示2005集中开发墅区域）
1995－2005年深圳批售墅带墅项目列表：
时间段
批售墅项目数
批售墅项目列表
19952000
16
（全纯墅）
齐明墅金湖山庄田园居银谷墅2期颐园墅金碧苑鲸山墅御景苑月亮湾山庄青青山庄半山海景墅金海滩墅华侨海景山庄梅花山庄观澜豪园龙湖山庄
20012004
26
（中15纯墅项目）
棕榈泉墅2期东丽观海山庄十七英里1期仙湖山庄1期翠林墅华景园仙泉山庄云深处沙河高尔夫墅城市山谷1期2期波托菲诺纯水岸名商园水榭花中旅国际公馆1期熙园科东海岸1期2期心海伽蓝中海怡翠山庄万科四季花城6期馨园2期宝龙山庄观澜湖高尔夫宅万科城水晶城西丽山庄
2005
16
（中6纯墅项目）
振业城万科城香蜜湖第生态苑圣莫丽斯花园第五园城市山谷花园万科东海岸社区三期A区栖湖中信红树湾花城翠枫豪园二期观澜湖高尔夫宅*丽维康区观澜湖高尔夫宅*纳斯区观澜湖高尔夫宅*昆仕顿区观澜湖高尔夫宅*汉士达区西湖苑纯水岸二期
三墅居住功升
世纪深圳墅前边缘化郊区化逐渐演变城市化功然发生重转变度假逐渐演变居住便投资客户增变居住基调
2005年批准预售墅项目销售统计绝数客户购买墅住观澜湖高尔夫宅栖湖东海岸等墅度假性客户例略高理位置离市区略远特殊性
四产品质优价格高
毋庸置疑2005年深圳墅产品基摆脱年粗犷发展历史走追求品质化发展新阶段相2000年墅成熟开发2005年深圳墅产品更显精细优2005年深圳许墅项目迎接批异国家相关机关机构员组成墅考察团深圳房产信息网住宅房产杂志社举办深圳墅豪华考察团更前未组织30余名海浙江南京安徽等产游企业领导组成庞考察队伍活动成功举办侧面反映深圳墅全国辐射力产品优质化
1建筑风格趋中式现代化
少数项目西湖苑振业城翠枫豪园等残留传统欧陆建筑风格数项目表现出现代简约中式建筑特征第五园城市山谷万科东海岸三期栖湖中信红树湾花城香蜜湖第生态苑部分项目鉴西班牙建筑风格万科城意利建筑风格观澜湖高尔夫宅系列瑞士风格圣莫丽斯
2004年十七英里开端深圳墅重新寻找现代化中国化感觉2005万科系列墅产品第五园尤典范然深圳墅鉴西班牙意利中海等国际建筑风格风气然盛行现代简约风格已逐渐深入心国民特色中式现代尤具中国特色现代建筑发心民族热爱
2005年深圳批准预售墅建筑风格列表：
风格
项目数
项目名称
现代中式
6
第五园城市山谷万科东海岸三期
栖湖中信红树湾花城香蜜湖第生态苑
国际风
7
万科城纯水岸二期观澜湖高尔夫宅
四项目圣莫丽斯
欧陆遗风
3
西湖苑振业城翠枫豪园二期
2建筑形态Townhouse唱角
建筑形态深圳2005年墅联排角联排双拼墅套数占总墅套数904％仅观澜湖高尔夫宅系列产品116套栖湖圣莫丽斯少许墅独立墅中栖湖香蜜湖第生态苑拥少量双拼墅
3园林偏重宽水宏山
年深圳产水爱达令瞠目结舌程度天然水资源者尚理解没天然水资源项目克服重重困难水产精华墅项目然水极2005年墅项目例外连老墅——坪西湖苑开天辟挖千方湖
墅项目园林水景造者利表现两方面：造体量湖水潺潺流水贯穿整园林
方面墅突出天然山景山体运甚工造山惜观澜湖私家中央公园墅便拥10方公里高尔夫球场发展商然刻意掉块中间10余座墅造座山体公园圣莫丽斯栖湖万科东海岸天然山景发展商淋漓致运造山体公园
总拥造者天然山湖林海重景致墅越越环境品质居住品质提高
2005年批售墅拥山湖林海景观资源说明：
项目
园林景观说明
景观重
观澜湖高尔夫宅四系列
高尔夫球道景观环绕墅
1
圣莫丽斯
背原生山景3万方造水景贯穿
2
万科东海岸社区三期A区
背原生山景千方造湖景
远眺梅沙海景
3
纯水岸二期
墅万方造湖建
1
中信红树湾花城
隔路沙河高尔夫景观
1
振业城
造狭长水系贯穿墅群
1
万科城
享区入口6千方造湖
1
第五园
墅环带造江南水
1
栖湖
球道中墅面42万方龙湖背倚天然山林
3
翠枫豪园二期
墅13万方造湖建
1
西湖苑三期
墅千方造湖建
1
香蜜湖第生态苑
墅赏44万方天然香蜜湖
1
4户型重视功划分
首先功空间分配具体表现生活区功区工作区休息区休闲区等设置
生活区——满足基起居生活外交流家庭活动空间包括会客厅起居厅餐厅尺度增加门厅家庭厅电梯厅等
功区——满足基起居生活外活动空间根户型尺度分包括车库储藏室公卫生间独立书房会议厅等
工作区——解决家庭事务区域包括工房厨房洗衣房等
休息区——满足基起居生活静区包括房父母房客房等
休闲区——满足家庭文体活动休闲娱乐空间娱乐室休息廊桑房烧烤房游泳池健身房花园阳台等
（参考深圳墅研究报告）
5材考究开始重建筑节
品质感提升材考究分割开发商愈加重视引进环保健康材料甚国相关园林建筑风格城市搬运建筑园林材料元素包括引进国外材质国外树种
中振业城具环保建筑节高度社会责感建筑节超50％通国家3A鉴定执行国家求建筑节标准点仅仅值社会关注更值开发商学效仿
国家政策制度约束民生活品质高求推动相信建筑节成建筑新风尚
6售价高出历年
2005年深圳关外墅销售均价接2万方历年项目单价区域单价破记录
宏观调控政强压深圳房产深圳墅支独秀引领风骚城市价值重新发现更产品素质提升相应结果
五营销策划重文化
20世纪八九十年代墅基讲究策划营销手段运发展商采取口碑相传方式钓鱼式销售坐等客户门谓三年开张开张吃三年传统墅营销形象喻御海湾名墅海景度假村等东部老墅老样子
21世纪着墅开发成熟代理商作增强发展商越越注重营销手法新运相前年2005年深圳墅营销更重视文化挖掘第五园举办系列画展傩文化名沙龙庙会等观澜湖高尔夫宅系列项目力推家族传承理念营销等等
六发展商哄
该特征建筑类型杂糅关系密切取14容积率项目发展商纷纷动（高层夹缝中）建墅然建筑形态联排墅哄结果出现两种极端提升整项目品质感高度感项目伦类墅业整天生活周围高层邻居监视中生活隐私想知
2005年涉足墅开发发展商老牌开发商万科中海中信华侨城观澜湖振业新锐华利实业百富隆新西湖鸥富实业等
七全国辐射力度强
深圳墅群起2005年墅影响力辐射全国甚境外尤品质优秀名墅全国境外客户更观澜湖高尔夫宅系列客户境外购买者甚占半买家住少数投资
全国境外墅考察团纷涌深圳传统优秀墅区蛇口华侨城04年十七英里考察固定项目外2005新秀墅观澜湖高尔夫宅系列第五园圣莫丽斯振业城栖湖香蜜湖第生态苑城市山谷3期等成优选考察项目
第三部分 预售销售
预售情况
2005年深圳批准预售带墅项目计16罗湖区外5区皆涉带墅项目批准5415套中墅1353套批售墅套数占墅项目总批售套数2499 时占2005年深圳总批准预售住宅套数78428套17％
（带）墅项目批准预售数龙岗计6次宝安计5次南山计3次盐田福田1项目
批准预售墅套数言区先序：龙岗666－宝安330－南山203－盐田131－福田23套
发展商万科3项目带墅万科城第五园东海岸批准预售墅459套占2005总批准预售墅套数339％开发企业批售墅套数次振业城批准预售墅265套占2005总批准预售墅套数20次圣莫丽斯批准预售墅214套占2005总批准预售墅套数16紧观澜湖房产开发限公司116套批售墅百富隆新175套中信（深圳）57套香蜜湖第生态苑23套华侨城23套鸥富实业18套西湖苑8套中信（华南）5套
项目墅纯粹性仅仅观澜湖高尔夫宅4系列项目栖湖纯水岸二期纯墅余10项目杂糅型墅项目含高层层等种建筑形态项目种杂糅型项目三年深圳萌发产现象势头渐猛
二2005年深圳墅批准预售列表
区域
项目名称
总批准预售套数
总批准预售面积(m2)
墅套数
宝安
观澜湖高尔夫宅*丽维康区
62
2227426
62
合计330
观澜湖高尔夫宅*纳斯区
2
114026
2
观澜湖高尔夫宅*汉士达区
27
1671484
27
观澜湖高尔夫宅*昆仕顿区
25
1749221
25
圣莫丽斯
214
7311594
214
盐田
万科东海岸社区三期A区二期
240
3709736
131
131
南山
纯水岸二期
23
984755
23
203
城市山谷花园
492
680038
175
中信红树湾花城
739
1536245
5
龙岗
振业城
800
1233742
265
666
万科城
896
115818
131
第五园
950
1194688
197
栖湖
57
597842
57
翠枫豪园二期
740
6892739
18
西湖苑三期
94
1154638
8
福田
香蜜湖第生态苑
86
2886192
23
23
总计
5415
81208241
1353
三2005深圳墅销售情况
根szhome销售备案登记统计2005年深圳墅销售725套销售面积15987228方米销售均价约19690元方米销售金额约3702亿元
墅销售套数占全市住宅销售套数10024723墅销售面积占全市住宅销售面积901131358177墅销售均价全市住宅销售均价28倍墅销售总金额全市住宅销售总金额06％
销售记录项目10墅项目2005年销售备案登记6项目种原销售备案登记
区销售套数龙岗－盐田－南山－宝安－福田先龙岗销售448套占总销售套数6179福田销售套数低23套占总销售套数317
区销售面积龙岗－南山－盐田－宝安－福田先手龙岗销售8952521方米占总销售面积56福田销售面积低832793方米占总销售面积52
区销售总金额龙岗－南山－宝安－福田－盐田先手龙岗销售总金额1999亿元占总销售金额54盐田销售总金额低309亿元占总销售金额835
销售均价福田－南山－宝安－盐田－龙岗先福田销售均价高41000元方高出销售均价208倍龙岗销售均价低12225元方低销售均价38％
项目销售单价纯水岸二期高50000元方香蜜湖第生态苑次41000元方观澜湖高尔夫宅第三26500元方
销售户型面积户均面积22051方米换言面积墅受市场欢迎
四05深圳墅销售情况列表
项目
套数
面积（方米）
均价 （≈RMB方米）
销售总金额（：≈亿元）
观澜湖高尔夫宅*丽维康区
24
合计28
8341
合计1035894
27000
合计265000
225
合计
5．77
观澜湖高尔夫宅*纳斯区
4
201794
26000
05247
万科东海岸社区三期A区
116
116
2210489
2210489
14000
14000
309
3．09
纯水岸二期
21
110
892952
2955531
50000
33000
446
7．76
城市山谷花园
89
2062579
16000
33
振业城
146
448
3007344
8952521
7900
12225
238
1999
万科城
130
2366718
10000
237
栖湖
25
597842
20000
1196
第五园
147
2980617
11000
328
香蜜湖第生态苑
23
23
832793
832793
41000
41000
341
341
725
15987228
均价约≈19690
总计≈3702
（数根szhome备案系统统计考虑特殊原墅销售均价销售总金额略作模糊化处理）
附：深圳市20012004年墅供销情况列表（面积单位：万m2）
20012004年
南山
福田
罗湖
盐田
龙岗
宝安
全市
预售面积
1383
433
407
785
776
786
4570
销售面积
1258
421
306
727
568
296
3577
预售套数
433
164
149
331
327
179
1583
销售套数
391
159
120
313
258
113
1354
销售率（面积）
910
972
751
926
732
377
783
销售率（套数）
903
970
805
946
789
631
855
(表深圳墅研究报告数根szhome网预售项目备案系统统计)
第四部分 产品分析
2005年深圳墅产品具里程碑意义仅仅推出数量历年辐射区域历年质量包括建筑园林配套节等方方面面表现出优越特性2005年深圳墅量变中实现质变
建筑容积率
深圳市城市规划标准准（2003版）规定区建筑容积率指标：独立式住宅容积率高03低层住宅（13层）容积率08层佳容积率应高15高层佳容积率20高层佳容积率应高28土供应政策土资源逐渐稀缺影响容积率14推出墅项目越越项目容积率甚30然推出联排墅2002年熙园水榭花开端条件者皆高楼厦夹缝中安插栋十栋墅2005年风气
建筑类 2005年批准预售墅1353套中1224套联排双拼占总数904仅129套独栋墅占总数96
2005年批售墅容积率项目建筑形态列表：
区域
项目名称
项目容积率
墅建筑形态
糅合形态
宝安
观澜湖高尔夫宅四系列产品
＜10
独栋116套
圣莫丽斯
12
独栋5套
双拼2套
高层
联排207套
盐田
万科东海岸社区三期A区
＜113
联排131套
南山
纯水岸二期
＜10
独栋23套
城市山谷花园三期
1．31
联排175套
高层公寓
中信红树湾花城
3．18
联排5套
高层
龙岗
振业城
13
联排265套
公寓层
万科城2期
103
联排131套
高层层
第五园
10
联排197套
高层层
栖湖
＜05
独栋8套
联排31套
双拼18套
翠枫豪园二期
1．3
联排18套
高层
西湖苑三期
＜09
联排8套
高层
福田
香蜜湖第生态苑
14
联排双拼23套
层高层
——A类容积率10推出全墅杂糅建筑类型代表项目观澜湖高尔夫宅系列纯水岸三期栖湖
栖湖效果图
观澜湖高尔夫宅系列实景图
——B类容积率1014间项目推出含独栋联排双拼墅外杂糅层高层高层等建筑形态代表项目西湖苑翠枫豪园振业城圣莫丽斯万科城第五园香蜜湖第生态苑城市山谷
施工中圣莫丽斯
振业城效果图
第五园实景
万科城实景
——14容积率项目仅推出联排外杂糅高层高层等建筑形态代表项目中信红树湾花城
中信红树湾花城效果图
二建筑分析
墅建筑风格历早期岭南风中期欧陆风现（中式）建筑风格机结合全球风格时盛行新阶段
1 流行国际结合风格
两年欧式建筑风格味模仿时代返取代种建筑元素机组合求固定章法更注重美学效果功实量合理设计安排环节万科城改良西班牙中海南加州等种建筑风格创造性设计阶梯露台退台式花园空中花园半室等面积创意空间种风格组合建筑色彩注重气氛营造特殊风格展现设计突出审美需求居者精神层面满足建筑美观实性重建筑材国际元素化
万科城创造性设计阶梯露台退台式花园空中花园半室等面积创意空间
2现代简约中式风格发扬光
欧陆风受遏制唯西尊时2004年十七英里良开端深圳现代简约中式建筑风格迅速崛起城市山谷红树湾花城第五园香蜜湖第生态苑栖湖东海岸皆现代简约中式建筑称中第五园原创现代中式设计简单明快意境深远价值长久项目延续中国民居传统黑白灰色彩冰裂纹花窗点缀间拈弃传统民居符号化青瓦飞檐更吸收传统民居空间应精神层面中国民居文化进行传承简约线条廊斑驳阴影青石板路图案分明门窗线条明快流畅柱额柱落肌理质感真切栏杆台基……带传统徽派民居精神中国传统建筑机现代化运
中现代建筑风格讲究简单立面线条屋顶玻璃窗色调明快清新白灰色调新材料追求环保节现代建筑具美学欣赏价值建筑意间融入绿色然
城市山谷3期现代简约建筑风格
3强调建筑环境融合
特征直存杂糅式墅剧增该特征愈加受开发企业重视甚刻意建筑风格融入园林周边环境中修建山体公园坡建筑面积水景等实现景观享性建筑考虑定倾斜方享身园林景观周围景观
中信栖湖融山高尔夫湖泊景致间
4建筑材重环保节
造某种建筑风格时建筑材更层楼突出环保生态节三特征栖湖户户顶部隔栅外表木制表现出生态环保特性实际铝合金防腐防潮振业城规模太阳通风模拟试验基础机布局建筑节建筑材料等种措施确保建筑节优越性成深圳第通3A预审资格认证超国家求标准节50高尚建筑
重视环境然融合重视建筑节成未深圳建筑必然趋势符合国家建筑节标准求作高端项目墅应该带头国家建筑节标准造房产实现居民生活素质全面提高
振业城深圳产界建筑节先锋模范
5设计更强调性化
表现停车位公设计户型部功分区明显户户包括室重视通风采光等方面关户型设计特征详见段落
三园林分析
1园林风格建筑风格错位
05年深圳墅园林风格建筑风格完全吻合现象较突出西式建筑搭配中式园林反综合风格现象屡见鲜该现象仅出现杂糅式墅项目中出现纯墅项目中振业城建筑风格西班牙新古典义园林中式元素圣莫丽斯建筑风格新古典义园林新欧式万科城融会西班牙中海南加洲等建筑风格园林融合中式西式风格
种建筑风格园林风格错位现象持续
振业城建筑风格：西班牙新古典义 振业城园林：中式元素
2强调户户绿化生态
传统墅山傍（）水重环境运忽视体建筑生态绿化东西深圳传统老墅户挨户 光秃秃现象较普遍尤深圳东部海老墅年着墅物业类型样化城市化墅重视环境高尔夫景海景山景运时强调身园林建设便联排墅追求户户绿化生态户户间绿化带高树种隔离住户隐私户均绿化做更观澜湖高尔夫宅泳池间仅高树种低矮灌木丛园丁通道隐私景美
观澜湖私家泳池
3喜高山宏水
2002东海岸造私家郊野公园开始深圳建筑山运达前未疯狂水喜更迎合广东风水说业精神生活需求2005年深圳墅项目中90％项目建面积水体园林泳池14项目助山资源造业私家山体公园项目甚区造山体公园搞坡建筑
深圳建筑造区园林水体面积山体公园估计全国少见
圣莫丽斯豪华私家山体公园 西丽山庄私家山体公园
兰溪谷私家山体 中信栖湖私家山体公园
东海岸私家山体公园
4回中式园林
着建筑风格中式现代简约回园林开始回中式2005年深圳墅表现特突出提第五园振业城栖湖城市山谷翠峰豪园西湖苑香蜜湖第生态苑等众墅运中式园林风格中振业城建筑风格西班牙新古典义园林风格较夹杂桥流水垂柳等中式元素栖湖采天圆方龙六翼理念设计园林参考北京颐园万寿山—昆明湖湖山景观轴线基础布置景观轴西面山体东延伸穿越湖直抵龙湖宛条长龙横卧契合园林形西高东低起伏形特征符合中国传统审美观
第五园中式园林
四户型设计
1功划分清晰
墅户型发展2005年深圳墅特征户型3＋1三层室层少数观澜湖高尔夫宅系列C户型外2＋1两层室层少数带室墅2005年墅户型明显更加重视功性划分休息室会客厅餐厅娱乐室楼层分布更加考究般室车库＋工房＋影视厅（健身室）层客厅餐厅二层客房带洗手间三层房＋书房户型做完全动静客干湿分区中香蜜湖第生态苑层层跃式设计观澜湖高尔夫宅四系列户户带电梯私家泳池设计堪称独特典户型面积160－250方户型绝角户型层高3米－36米少数户型客厅者顶楼达5米西湖苑3层518米观澜湖高尔夫宅四系列产品中CDE户型厅高达78米
2005深圳批售墅户型特征列表：
项目
户型面积（单位：m2）
层高 （单位：m）
层数
观澜湖高尔夫宅四系列
300－1500
3643米
2＋1 3＋1辅
圣莫丽斯
独栋629841
联排279409
联排：层36
二层三层32 独栋：36
3＋1
万科东海岸社区三期A区
167205227240
3米
3＋1 2＋1辅
纯水岸二期
套均425
〉3米
2层
中信红树湾花城
340
323662
3+1
振业城
180－250
3米
3+1
万科城2期
160－265
层31米
二三层29米
3＋1
2＋1辅（4套）
第五园
189－240
2．9－30米
3+1 2＋1辅
栖湖
215250277382325583
3米
3＋1 2+1（限382m2户型）
翠枫豪园二期
28603
3米
3+1
西湖苑三期
198－260
层二层3米
三层518米
仅3层
香蜜湖第生态苑
300－380
36米
3+1
城市山谷
230360
层36米二层32米三层3米
3＋1（1天台花园）
2户型部功分配细化
通错落者空间距离拉远等方式实现更精细化功分配1层客厅餐厅厨房面错落布局形式做极部功分区：会客饮食层互干扰
外通走廊间隔形式面层户户间互干扰行时享公卫生空间
香蜜湖第生态苑户型图
圣莫丽斯J1户型图
万科城浅水湾TA2户型
振业城四房三厅车位面图
第五园庭院墅面图
3私密性做更佳
通楼层功布局面层隔离性布局方式墅隐私性实现更佳状态室顶层次设计工房功厅车库－客餐厅－客房－卧户型工设特（室）出入口室设立工厨房
香蜜湖第生态苑户型图
湖光山舍墅户型图
城市山谷A1型户型图
4赠送面积极化
墅发展均价急遽提升时墅赠送面积极发展发展商设计公司钻政策空子纷纷推出室双层露台前花园屋顶（天台）花园219m高落凸窗挖空壁柜等免费赠送面积数显示数墅类赠送面积达建面30％观澜湖墅香蜜湖第生态苑等少数墅赠送面积等建面甚超建面
中室利2005年深圳墅中达前未疯狂状态红树湾花城纯水岸西湖苑两墅项目余墅项目挖室振业城第期墅没室设计第二期迅速改进推出室空间
观澜高尔夫宅超面积室
城市山谷屋顶花园
万科城室
2005年深圳批售墅赠送面积列表（单位：方米）：
区域
项目名称
室
前花园
合计
宝安
观澜湖高尔夫宅四系列产品
110800左右
4002500左右
6003800左右
圣莫丽斯
66－240
60－330
65400
盐田
万科东海岸社区三期A区
5060
4050
150160
南山
纯水岸二期
50左右
100左右
城市山谷花园三期
100
150左右
中信红树湾花城
60－70
200
250左右
龙岗
振业城
期
32－142
1077123495
万科城
均40
30－100
240－350
第五园
4080
60－80（部分带中庭）
80160
栖湖
100200
702000
2002600
翠枫豪园二期
90
80左右
160左右
西湖苑三期
80－200
105－225
福田
香蜜湖第生态苑
110左右
20左右
150左右
5重视户户阳光权
便室量回避黑暗龌龊通天井线负层设计增加层高做法实现户户阳光户户通透中观澜湖高尔夫宅系列坡泳池设计尤值参考学整建筑呈坡状建设室低1层3－4米海拔高度室门前极开阔履球场绿草茵映入眼帘时室门前户户建花园泳池深圳墅项目室完全没感觉时保护泳池隐私泳池四周栽种高密集树种四季常花户户泳池中间建条园丁通道疑增道额外景观
第五园设计中国传统居住文化中中庭引入房间全面享受阳光真正实现间间充分采光户户通透外室空间第五园引入花园设置实现空间然采光值仔细研究
观澜湖高尔夫宅室包括会议厅餐厅功厅工卧房双厕等窗外泳池
五配套
世纪前墅处远郊孤独隅度假公身配套方面乏善陈着墅城市化公交通四通八达心理距离拉生活品质需求提升尤杂糅墅芸芸众生21世纪新建墅享受公配套时尤注重身配套完善连商场学校户专车等配墅开发中难想象
富豪隐隐市味独孤求静心态建筑类型新变化中表现淋漓致然杂糅式墅中业失绝孤独宁静相安全谐子女际关系培养性格培养裨益
21世纪前墅配套差异：
阶段
分布区域
建筑类型
配套
世纪前
远郊孤独隅
独栋式纯墅
市政配套偏远
享受配套高尔夫
海景等身配套稀少
世纪
墅城市化
四面皆开花
杂糅墅剧增
独栋纯墅稀缺
极重视身配套完善
会商场学校甚
户专车配
角度分析2005年深圳墅配套表现出特征：
1积极引进公配套
者说发展商重视政府沟通配合工作努力促进周边公配套完善甚促进周边旧改者厂房搬迁等工作开展积极业创造良生活环境万科城引进路公交城市山谷开辟业通道观澜湖高尔夫球会希球场周围工厂行安置等然努力背离开发展商希实现利销售甚升抬房价原始动机发展商普遍做利民利工作社会普遍认
时发展商重视公配套完善者改进工作力宣传深盐第二通道建设东海岸势南坪快速清高速铁三号线福龙路深惠公路建设屡屡侧重出现振业城翠枫豪园栖湖圣莫丽斯等项目关宣传资料中旧改蓝图红树湾片区高起点规划等信息分城市山谷红树湾花城利
味求静远傲墅逐渐城市化世俗化愈加亲切众化
2努力完善身配套
着纯墅稀少杂糅墅增加深圳进入墅业高层高层业区演绎生活历史新阶段区身配套完善方面必然新求层次业方便配套生活居家性求促发展商努力完善身配套
——绝数建功性会
项目栖湖观澜湖高尔夫宅系列托环境已项会配套设施前提纷纷建设功性会设置泳池棋牌室会议室咖啡吧等
作老代关外墅遗物西湖苑三期说会配套设施缺乏似情原
——建设公车位
作老代纯墅言户户层者面层带1－2车位现象非常普遍联排墅等新建筑形态高层高层墅项目中台竞技情况墅车位公化逐渐成种时尚然墅住户车辆法进入家门前换区宁静车分流绝安全性值推广相信推广
2005年批售墅中万科城第五园城市山谷等项目车位公化墅业停停车场者室车辆进入家门前种现象2002年熙园已出现2005年较普遍
然车位否公场者户带批售墅少保证户拥车位车位数免费赠送购房带少部分墅项目类车位需收理费万科城第五园墅住户需交纳车位理费现象首次出现
——物愈加智化
智化物区物业理水普遍提升保障业安全极促进作时项目观澜湖高尔夫宅系列引进狼犬等辅助保安措施项目万科城第五园实行墅分区理墅群设立 园中园理措施双重物确保业生财产安全
——墅设业专车呼声增
东海岸业专车出现墅项目业专车现象已成历史事实呼吁墅设立业专车呼声越越重作解决保姆出行购物问题二解决部分业孩学出行问题
——条件者纷纷开辟业私家山体公园
2002年东海岸开始深圳产流行起开辟业私家山体公园新做法项目着郊野公园等名号正2002年起背山建项目豪宅普通住宅山意普通住宅项目城市假日金香蜜山高山花园鸣溪谷豪宅包括墅项目更极私家山体公园规模逐渐扩兰溪谷西丽山庄栖湖圣莫丽斯
业私家山体公园属性分两类类红线外政府资源公园城市假日高山花园鸣溪谷兰溪谷圣莫丽斯栖湖类红线真正私家山体公园金香蜜山西丽山庄中规模数圣莫丽斯山体海拔百米山体公园总体积万米
业私家山体公园然完善区配套业健康生活环境改善着极促进作建设山体私家公园根底属社会公资源少数享行时建设中然生态破坏言喻业界普遍认建设业私家山体公园尤红线外私家山体公园行取发展商政府
2005年深圳批售墅配套列表：
项目
公配套
身配套
商业
学校
车位
宝安
观澜湖高尔夫宅四系列
世界第球会酒店会交通网络等资源
规划中
规划中
1户带1－2车位
满足业广需求医疗等配套规划中
圣莫丽斯
南坪快速福龙路（）开通市政交通方面弥补先天足目前公配套仅限
身少量配套
区建
幼园
1户带2车位
会设施较完善山顶公园空前
盐田
万科东海岸社区三期A区
享梅沙旅游区商业交通学校等完善公配套
东海岸身少量商业面积
区建幼园
1户带1
车位
设咖啡吧室球场西餐厅等加郊野公园建设业生活丰富
南山
纯水岸二期
享华侨城20年积累种完善配套
1户带2位
中信红树湾花城
1000米范围市政项配套基完善配套稀缺
红树湾花城身2万方商业
身建2000方幼园
1户带1车位
建双会泳池棋牌室啡吧等基生活设施齐全
城市山谷三期
市政交通发达余市政配套稀缺
设停车位1：15
会泳池棋牌室会议室等基设施齐全
龙岗
振业城
市政交通错余市政配套稀缺
振业城身2万方商业
区规划学幼园
1：1
会泳池棋牌室会议室等基设施齐全
万科城
市政交通改善余市政配套稀缺
身3万方商业
区规划学幼园
1户拥1位
区设接送车泳池等会建基设施
第五园
市政交通改善余市政配套稀缺
身1万方商业
区规划学幼园
1户送1位
书院
老房子等设施
栖湖
市政交通发达余市政配套稀缺享中信高尔夫球场会会籍等服务
1户拥2位
区泳池郊野公园等配套
翠枫豪园二期
市政交通错1000米范围市政配套较全
1户拥1位
区建泳池会
西湖苑三期
市政种配套完善
户拥1车位
赠送2车位
面积湖泊业享
福田
香蜜湖第生态苑
享香蜜湖片区项完善市政配套
1户拥1位
设高尚会
第五部分 营销策划
社会越发达分工越精细营销策划潮流中演变时尚墅营销策划方式墅发展历传统动钓鱼式营销渠道综合运
特征概述
1代理商作日渐明显
21世纪前深圳外销售墅请代理商现象极少统计1997－2000年批售墅带墅项目42中邀请代理商项目足10％2005年批售墅项目中87％项目邀请代理商销售唯东海岸万科城纯水岸等三项目没邀请代理商代理商进入墅项目营销策划阵营众前未
中值提第五园前期采四家代理商夺绣球方式确定终代理商行估计广泛采纳万科深圳第二引进代理商项目观澜湖高尔夫宅系列实际年中方引入代理商销售步伐新项目推广步伐明显加强城市山谷2005年次更换代理商老代关外墅遗物西湖苑居然引进代理商
2网络广告异花齐放
传统墅项目般重视航空杂志电视报纸广告2005年深圳墅广告突出路牌电视杂志报纸铁网络等综合广告资源利中新锐媒体网络运达史前高纪录统计80％墅项目皆网络媒体投放广告中90％运深圳气旺房产专业网站wwwszhomecom网络广告
发展商信息反馈网络媒体运客户层面推广产品形象企业品牌相作通网络实现销售效益逐渐增强特征信息化新时代网搜罗信息惯杂糅式产品受众广泛特征密分
尤值提2005年深圳墅项目绝部分助网络广告时 50％（）项目邀请专做网络维护形成股特殊网络宣传声势
全球性产品观澜湖高尔夫宅系列例网络客户初0升接20％例信息时代网络媒体作明显观澜湖产商重视网络身项综合广告宣传资源意识实际行动密分
社会发展形势网络取代传媒成第流营销手段历史必然越早重视利网络企业越早尝网络甜头
3网络图文视频直播广运
采网络广告网络维护等种营销途径时网络资源开发运进入新阶段2005年衍生出图文静态现场直播视频动态直播二者出现改变网路单宣传模式网络宣传更立体感现场感互动性欣赏性存视觉效果现象空间受欢迎
万科第五园通szhome连续两次独家图文现场直播产品说明会开盘日景象淋漓致网络表现第五园开盘直播帖子点击量超8000中海7月30日举行香蜜湖1号鉴赏酒会中联合深圳房产信息网szhome首次综合运图文静态现场直播视频动态直播首次中国房产行业采P2P直播方式深刻记录中国产中海产香蜜湖1号盛事圣莫丽斯西丽山庄成功运现场图文直播方式皆取错效果
4隐晦露骨
受国家深圳系列宏观调控政策影响2005年深圳墅半年表现低调开盘滞基没采取实质性营销活动营销活动隐晦露骨51春交会分水岭春交会前仅场名状活动圣莫丽斯4月26日举行世界500强外籍士居住报告发布会4月19日城市山谷举行2005年香港青少工业家协会高尔夫球精英赛颁奖晚会便举办活动发展商犹抱琵琶半遮面羞涩状突出项目做媒体宣传51春交会尤7月开始压抑已久墅发展商频频骚动种营销活动接踵谓百花齐放欢已情极
完全统计摒开盘活动2005年深圳市销售墅项目举行41场规模较营销活动均项目举行25场规模营销中第五园：10场振业城：8场观澜湖高尔夫宅系列：6场圣莫丽斯：5场万科城：5场香蜜湖第生态苑：3场栖湖：3场西丽山庄：1场
5暗中较劲谐生
推盘量巨市场疯狂竞争难免墅发展商盛情代理商频繁举行营销活动等实际举动莫源发展商举办活动档次容攀风盛彼甘落圣莫丽斯香蜜湖1号7月27日7月30日先举行酒会圣莫丽斯举行瑞士音乐会香蜜湖举行高调鉴赏会中信举行全球鉴赏会西丽山庄干脆中法青年国际象棋抗赛第五园搞画展城市山谷搞岭南画展振业城拉郎咸观澜湖高尔夫球会直接拉郎朗……
发展商代理商围绕墅项目暗中较劲时市场应该外面发展商代理商鼓推市场营销造势做市场蛋糕竞争中墅开发企业谐生圣莫丽斯开发商组织二线拓展区坛观澜湖高尔夫球会组织首届营销峰会纷纷邀请墅开发企业领导讨市场剑未某种意义说样富含联手意义
6层次高国际风刮停
克林顿做秀深圳产国际性典案营销似返取代似高层次营销种国际风情演绎更资项目高处拔进行国际炒作项目数墅2005年深圳墅营销相营销方式明显营销活动层次国际风刮猛
层次说低调纯水岸老牌西湖苑布吉翠枫豪园墅项目实售楼现场豪布置虚楼书文化厚度包装活动文化酝酿客户生活方式引领表现出定高层次重视文化营销点非常突出文化底蕴深厚需普众提升深圳说件值赞道事情希更企业重视文化涵养提炼形成股特色深圳产文化风
7题性连贯营销增加
众项目举办营销活动表现出题连贯东榔头西棒遗憾甚项目时天堂彼时狱感觉高低落差适2005年深圳墅营销难免出现类似遗憾方面题性连贯营销增加观澜湖高尔夫宅系列第五园营销典范前者纯国际风兼音乐盛会者纯文化
（注：点击网址查深圳2005年中墅营销总结
httpbbsszhomecomcommentdetailaspid11813691&ProjectID90070&count41&index0&feedbacksort0&rsdate8&title2005年中
httpbbsszhomecomcommentdetailaspid11813824&ProjectID90070&count67&index0&feedbacksort0&rsdate75&title2005年中
二八典营销案例
1 西丽山庄：举办中法青年国际象棋抗赛
时间：6月28－7月5日
点：西丽山庄
背景：西丽山庄面市销售
简评：实2005年深圳产届高端场营销盛事
活动说明：中法青年国际象棋抗赛国际高规格赛第届赛2004年法国戛纳成功举办该赛庆祝法国中国年举办政府棋协特重视国际关注度相高促进中法友中法国际象棋协定2005年举办第二届赛方赛选决定风景优美安静祥西丽山庄举行承办方深圳市林江房产限公司非常重视次活动赛提供种准备举办开幕式闭幕式等规活动次赛中方刘适兰谢军诸宸许昱华秦侃滢等五名女子棋叶江川赵雪候逸周健超等名悉数场法国派出特级师Robert FontaineMaxime Vachierlagrave（15岁女）国际师JeanPierre Le Roux14岁天棋童Natacha Benmesbah中国队19：13获胜连保冠军位激烈赛背国际友张显表现出西丽山庄开发商林江实业国际友令敬仰精神
附：抗赛活动流程（登陆网址查关赛详细介绍httpwwwszvillascomqi2qi02html）
爱者参赛获奖
中法赛手会聚堂开幕式
2观澜湖高尔夫宅系列：三音乐名家奏响
时间：11月29日
点：观澜湖高尔夫宅C户型样板房
背景：观澜湖高尔夫私家果岭墅开盘
简评：价值亿精彩表演
活动说明：10月29日世界殿堂级钢琴艺术家赵胤胤世界著名华提琴家王磊世界著名华提琴家马忠先生受观澜湖邀请携带价值计4000万珍品古典琴具（赵胤胤先生古董钢琴1875年铸造王磊先生提琴马忠先生提琴意利铸琴师分1721年1699年铸造）观澜湖高尔夫宅客厅演绎场Chamber Music鉴赏会分演奏柴夫斯基巴赫格鲁克作品联手合奏勃拉姆斯匈牙利舞曲日宅仅宅古琴价值超1亿师称宅设计正适合皇家音乐演奏会美言中
钢琴家赵胤胤观澜演奏
3栖湖：中信深圳集团年度产品全球鉴赏会
时间：11月18日
点：中信城市广场
背景：中信深圳集团推出中信高尔夫墅区栖湖中信铁商城两项目际
简评：形式容超强鉴赏会
活动说明：活动气势形式容嘉宾等综合容堪称年度第营销活动中信城市广场举行现场布置气势恢宏气宇恍张艺谋影片中典片断活动香港凤凰卫视著名节目持虎Tigar持产界腕王志刚陈劲松等高调参加影视界明星瞿颖等登台献艺活动通产品鉴赏歌舞佳赏精彩坛等穿插节目全球连线激光球形手柄触摸启动等现场演绎深入心
领导开启启动仪式
嘉宾坛
胡虎持全球连线中
活动现场
4香蜜湖：香蜜湖1号高调鉴赏酒会
时间：7月30
点：五洲宾馆
背景：香蜜湖1号面市际
简评：产届先发制高调酒会
活动说明：该活动五洲宾馆举行联合深圳房产信息网szhome首次综合运图文静态现场直播视频动态直播首次中国房产行业采P2P直播方式深刻记录中国产中海产香蜜湖1号盛事该活动北京著名持王静国家级戏剧演员佟联袂激情持深圳香港北京海等市知名企业高CEO欢聚堂著名提琴演奏家薛伟倾情演奏梁祝等典名曲精节目观众喝彩断该鉴赏会实香蜜湖1号客户发展商成功友情party
薛伟正演奏
罗亮介绍产品
5第五园：万科·第五园新产品发布会暨题坛
时间：7月16日
点：第五园老房子
背景：第五园开盘际
简评：骨子里中国宣传语深演绎适点营销
活动说明：活动备受关注老房子里举行万科集团副总裁张纪文深圳市万科房产公司常务副总理肖楠先生美国加州洛杉矶艺术学院终身教授王授东南学建筑历史理研究长周琦著名摄影家李玉祥等万科领导方嘉宾出席次活动现场举行产品说明题坛李玉祥画展揭幕仪式等三容szhome直播通次活动第五园社会关注度骨子里中国样渗透心次活动关方面予样评语：天访6000余车辆1800余辆盛况倾倒全城
活动现场
前客户众
万科第五园老房子举行李玉祥画展
6第五园：傩文化演绎活动
时间：9月16日10月11
点：第五园老房子
背景：第五园二期开盘际
简评：连贯活动持续影响力
活动说明：傩起源远古时期图腾崇拜神信仰驱邪逐疫祈福纳吉祭祀仪式着社会变迁逐渐发展成众娱乐方式该演绎活动两活动组成9月16日举行傩文化表情——王纪言傩戏摄影作品展揭幕活动10月11日举行傩文化名沙龙揭幕活动万科集团董事长王石凤凰卫视执行副总裁兼中文台台长摄影展作者王纪言凤凰卫视驻俄罗斯首席记者卢宇光中国进行私访问俄罗斯联邦总统新闻局局长夫妇俄罗斯联邦杜马新闻局局长夫妇俄罗斯联邦国防部新闻局局长夫妇16出席揭幕典礼名沙龙余秋雨王纪言等激情思想碰撞文化活动连贯演绎者堪称模范
王石参加开幕仪式
9月16日活动现场名汇集
7圣莫丽斯：瑞士音乐风
时间：7月27日
点：威尼斯酒店
背景：圣莫丽斯推广中
简评：项目异域风情真实演绎
活动说明瑞士圣莫丽斯旅游局局长带队深具浓郁瑞士民族风情阿尔卑斯长号现场嘉宾做场精彩现场表演表达瑞士民深圳市民真挚问候宾亲身感受500年历史长号魅力瑞士特色风情外享誉亚洲中国香港区著名王仁曼芭蕾舞学校学员做精彩表演圣莫丽斯作鉴瑞士名旅游区项目瑞士风土情深圳深情演绎项目落实处客户感身受实桩口营销活动
香港王仁曼女士带领芭蕾团表演
活动现场
500年历史长号风采
8振业城：郎咸新形势中国房产济走演讲
时间：8月7
点：振业城售楼处
背景：振业城热销际
简评：产济名语录
活动说明：8月7日振业集团振业城会二楼举办新财智阶层济坛午深圳产专家产形势午济学家郎咸做题演讲郎咸融会产济贯通演讲掀起媒介业界风波活动意义宏观调控新形势房产济走势济性分析正时
活动现场
郎咸演讲中
郎咸参观项目
第六部分 客户分析
传统深圳墅物业消费者区域言客户兼少量香港外籍士消费者购房途言种度假集中东部海带种居住关墅般消费者身份言体企业老板高级理等
两年深圳墅类样化户型面积100方总价高消费客户低龄发展新锐富族购买墅者外消费者区域国国际影响力项目外籍士香港客户占例观澜湖高尔夫宅系列外籍香港客户占50％左右消费者关外项目关客户基占半数例振业城关客户占60％出意料购房目投资性购买者例猛增关外墅样倾
第七部分 三级市场分析
墅三级市场现状
2005年二级市场相继推出万科17英里振业城东海岸香蜜湖1号华侨城波托菲诺独立墅中信红树湾宝安观澜湖高尔夫等豪宅墅项目
2005年2007年深圳墅供应巨幅放量市场供应会150万~200万方米达13年总两倍2005年深圳豪宅（包括墅）供应量前三年年均86万方米突然放240万方米供应量
种二级市场突然放量快反映三级市场中造成2005年百万墅豪宅挂牌量占挂牌总量23方面墅豪宅交易投资半年新政逐步落实墅豪宅狂热炒作似逐步息
百万墅豪宅挂牌量较二级市场墅豪宅供应量较造成
根深圳二手房交易网统计挂牌房屋总价均价30——50万间普通住宅占总量28％次总价50——80万间中高档住宅挂牌量较高占总量19％外百万墅豪宅挂牌量高占总挂牌量23％造成墅豪宅挂牌量高原：2005年深圳房产二级市场豪宅墅供应量豪宅墅部分快流通三级市场着半年政府宏观调控种措施逐步落实墅豪宅炒做半年明显控制
二墅三级市场价格走势
深圳墅指数报告2005年12月墅指数2097点期指数升85点涨幅度422
2004年深圳墅供应量16万方米仅占全部住宅供应21％期海北京分达413万方米350万方米占全部住宅147％122％ 二三年深圳墅供应会150万~200万方米达13年总两倍
深圳高端产品市场价格涨幅相类型产品稀缺性私密性尊贵性等特点关波托菲诺突破50000元方米中海香蜜湖1号均价低20000元方米横岗振业城突破10000元方米然价格赖产品质量发展商品牌价值支撑
墅产品三级市场价格节节升高南海玫瑰Townhouse均价早期7500元方米涨12000元方米2003年期万科·东海岸Townhouse三级市场均价已13000元方米初7000元方米套350方米南山·半溪谷墅三级市场挂牌500万套330方米观澜墅挂牌1380万套615方米南山硅谷墅挂牌900万套218方米沙河高尔夫墅挂牌530万套297方米水榭花墅挂牌1100万三级市场墅价格远远高推盘时价格已司空见惯事情
三级市场深圳墅呈现三特点：租金回报低保值力强增值潜力解深圳墅目前租金回报率均8％
三墅三级市场热销原
特区建造墅较少墅建设市场存严重供需矛盾导致炒卖获利空间非常发展商反应灵敏市场表现土拍卖屡创新高2004年香蜜湖9万3块售楼面价方米7442元尖岗山价更突破8500元／米
2005年深圳墅受市场追捧惯香港买家外吸引批投资者成深圳墅市场投资体重组成部分
着城市身发展带动批成长济实力增长批成深圳墅市场力客户成深圳墅市场
口断增加高端消费者时量增加支撑深圳豪宅市场重素
香港深置业者深圳墅发展缺少素目前港购买高档楼盘越越特东海花园开始港返深港两已成常事港加入深圳墅购买军台商珠三角等士起成深圳墅旺销重外力量种需求持续增长断升级换代
2004年温州炒房团深深圳楼市引起较反响2005年房产新政8月墅青睐加山西购房团高调深圳温州炒房团中块潜力追求短线投资山西炒房团更重楼盘保值升值力然晋商成交结果理想温州山西炒房团先深已预示着投资客越越中深圳墅市场
（数信息安佳置业提供）
附：2005年深圳批售墅项目基资料统计
区域
项目名称
项目
建面（万方米）
墅套数
户型面积（方米）
赠送面积（方米）
建筑风格
园林风格
物费（元方）
总赠送
室赠送
宝安
观澜湖高尔夫宅系列
5762157
116
300－1500
3002300
150－500
意利古典风格
中西结合
7．0
圣莫丽斯
7311594
214
独栋：629841
联排：279409
65400
66240
新古典义建筑风格
新欧式园林风格
独栋：69元
联排：49元
盐田
万科东海岸社区三期A区二期
2210489
131
160—240
150160
5060
热带简约风格
热带简约风格
315
南山
纯水岸二期
984755
23
套均425
200左右
中海
中海
10
城市山谷花园
6890038
175
230336
150左右
现代简约
现代简约
48
中信红树湾花城
15362454
5
340
350左右
120左右
现代简约
现代简约
45
龙岗
振业城
12337422
265
180－250
10771
23495
期
西班牙新古典义
西班牙现代风格
联排32
万科城
11581801
131
160－265
240350
均40
西班牙中海南加州等综合风格
33
第五园
11946879
197
189－240
80160
4080
原创现代中式
中式
34
栖湖
597842
57
215250277382325583
2002600
100200
现代
然生态
65
翠枫豪园二期
6892739
18
286．03
160左右
90左右
西欧元素
中式山水田园
西湖苑三期
1154638
8
198－260
105－225
现代欧
亲水湖岸
1．8
福田
香蜜湖第生态苑
1213843
23
300380
150左右
110左右
现代
现代
65
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