XXXXX城项目营销策划方案


    图表目录 5
    前言 1
    第1章 **宏观济概述 3
    11 **住宅概况 3
    12 GDP分析 5
    13 产业结构分析 5
    14 城市规划 6
    141 **市整体规划 6
    142 十路规划 8
    143 *城风貌带 9
    15 相关政策 10
    151 金融政策 10
    152 土政策 13
    16 口发展 15
    17 总结 17
    第2章 国住宅动态 18
    21 住宅动态概述 19
    22 住宅硬件分类 20
    23 住宅软件分类 21
    231 概念产 21
    232 文化产 23
    233 文产 24
    24 住宅客群分类 25
    25 墅类物业研究 27
    251 历史中墅 27
    252 现代墅 28
    26 总结 34
    第3章 高收入群分析 36
    31 全国高收入群分析 36
    311 恩格尔系数 36
    312 基尼系数 37
    313 高收入群特征 38
    314 总结 41
    32 **高收入群分析 42
    321 恩格尔系数基尼系数 42
    322 **高收入群特征 43
    33 **城市 44
    331 全国副省级城市济指标 44
    332 重点城市高收入群较 47
    333 **城市较 50
    34 总结 51
    第4章 **城市建设 52
    41 城市规划 52
    411 旅游路规划 52
    412 旅游路线景点 54
    42 **城区划分 57
    43 居住片区分析 58
    431 开元居住片区 59
    432 舜耕路片区 61
    433 阳光舜城片区 62
    44 总结 63
    第5章 高端住宅市场分析 65
    51 高端住宅供应分析 65
    511 样选择 65
    512 样选取 65
    513 案分析 66
    514 高端住宅分析 91
    52 墅项目分析 93
    521 样选择 93
    522 案分析 94
    523 墅分析 112
    53 潜供应分析 115
    531 政府康居建设工程 115
    532 已知规模项目 115
    54 总结 116
    第6章 区域环境分析 117
    61 块区域 117
    62 区域研究界定 118
    63 区域交通 119
    631 外交通 121
    632 公交路线 122
    64 区域然环境 123
    65 区域物业 125
    651 块南部 125
    652 块北部西部 125
    66 区域配套 126
    661 医疗配套 127
    662 文化配套 128
    663 商务配套 130
    67 区域楼盘分析 131
    671 整体规划 131
    672 价格户型 132
    673 装修标准 133
    674 区楼宇配套 134
    675 客群 135
    676 总结 136
    68 商业分析 136
    69 块SWOT分析 137
    691 Strength优势分析 138
    692 Weakness劣势分析 139
    693 Opportunity机会分析 140
    694 Threat威胁分析 141
    610 总结 141
    第7章 类楼盘分析 142
    71 外楼盘特点整合 142
    711 重庆 142
    712 海 144
    713 北京 144
    714 深圳 145
    715 总结 146
    72 重庆 148
    721 重庆市墅案点评 149
    73 海 159
    731 海墅案点评 160
    74 北京 167
    741 北京墅案点评 168
    75 深圳 179
    751 深圳墅案分析 180
    76 外墅楼盘特点总结 186
    第8章 需求分析 188
    81 客群特征 188
    811 年龄 188
    812 职业构成 189
    813 教育背景 190
    814 家庭年总收入水 190
    82 需求特征 191
    821 区域选择 191
    822 购买面积分析 192
    823 够接受单价 192
    824 总价承受力 193
    825 装修标准分析 194
    826 区环境求 195
    827 智化设施 195
    828 物业理 195
    829 会设施配套分析 196
    第9章 产品定位 198
    11 产品配建议 198
    12 初步价格定位建议 199
    13 客群定位 200
    14 规划建议 201
    第10章 济测算 202
    101 规划指标细分 202
    102 计算方法 202
    103 开发成核算 204
    104 销售收入核算 204
    105 销售费利润核算 205
    记 207
    图表目录
    附图11 中高档楼盘价格走势图 3
    附图12 **市GDP增长例图 5
    附图13 **市历年三产例 6
    附图14 **市整体规划图 7
    附图15 十路规划图 8
    附图16涨息款增长图 12
    附图17 **口变动图 15
    附图21 住宅特征分类图 19
    附图22 房模赛图 24
    附图23 耕天 25
    附图24 建筑形式分类墅类型图 29
    附图25建筑风格分类墅类型图 30
    附图26结构类型分类墅类型图 30
    附图31 钟爱投资品种图 41
    附图32 2003城市均支配收入图 45
    附图33 2003城市均收入消费支出收入图 46
    附图34 灰色收入图 47
    附图35 基尼系数图 48
    附图36 恩格尔系数图 49
    附图41 旅游路规划图 52
    附图42 旅游路线景点图 54
    附图43 **城区划分图 57
    附图44 南部新城优势图 58
    附图45 居住片区分析图 59
    附图46 项目周边图 60
    附图47 阳光舜城片区图 62
    附图48 欣欣嘉园图 62
    附图49 重华苑图 63
    附图51 项目位置图 66
    附图52 区规划图 66
    附图53 代表楼盘图 67
    附图54 户型图 68
    附图55 户型图 69
    附图56 项目位置图 70
    附图57 区规划图 70
    附图58 永清华园规划图 71
    附图510 户型图 73
    附图511 户型图 73
    附图512 项目位置图 74
    附图513 区规划图 75
    附图514 复式外观图 76
    附图515 项目位置图 77
    附图516 区规划图 78
    附图517 复式外观图 79
    附图518 项目位置图 81
    附图519 区规划图 81
    附图520 高端产品图 83
    附图521 区规划图 84
    附图522 区整体图 85
    附图523 高端产品图 86
    附图524 项目位置图 87
    附图525 区规划图 87
    附图526 高端产品户型图 88
    附图527 项目规划图 89
    附图528 区外观图 89
    附图529 户型点评图 91
    附图530 区环境图 94
    附图531 户型图 95
    附图532 区规划图 97
    附图533 区规划图 98
    附图534 户型图 99
    附图535 区规划图 101
    附图536 项目位置图 102
    附图537 区规划图 102
    附图538 区外观图 103
    附图539 户型图 103
    附图540 项目位置图 104
    附图541 区规划图 105
    附图542 户型点评图 107
    附图543 项目位置图 108
    附图544 区规划图 109
    附图545 项目位置图 110
    附图546 区规划图 111
    附图547 户型图 112
    附图61 块区域图 117
    附图62 终调研区域图: 119
    附图63 区域交通图 119
    附图64 外交通图 121
    附图65 区域然环境图 123
    附图66 区域周边环境图 123
    附图67 阳光舜城——高层外观图 125
    附图68 阳光舜城南部——高层高层外观图 125
    附图69 块北部西部周边图 126
    附图610 区域配套图 126
    附图71 项目概况图 149
    附图72 项目总规划图 150
    附图73 项目外观图 150
    附图74 部园林图 151
    附图75 蓝湖郡水边墅图 151
    附图77 项目概况图 153
    附图78 双拼5室3厅4卫247方米户型图 154
    附图79 叠拼套4室2厅3卫199米户型图 155
    附图710 叠拼套4室2厅4卫215米户型图 155
    附图711 项目概况图 156
    附图712 项目概况图 158
    附图713 项目概况图 160
    附图714 户型图 162
    附图715 户型二图 162
    附图716 户型三图 163
    附图717 项目概况图 164
    附图718 项目外观图 164
    附图719 户型图 165
    附图720 户型图 165
    附图721 建筑形态图 166
    附图722 项目概况图 168
    附图723 项目概况图 170
    附图724 项目概况 171
    附图725 产品配图 172
    附图726 超空间错落式叠拼墅户型图 173
    附图727 Penthouse户型图 173
    附图728 项目概况图 174
    附图729 光墅图 175
    附图730 水景洋房 176
    附图731 墅图 177
    附图732 檀香山项目概况图 178
    附图733 项目概况图 180
    附图734 宽景house 户型图 181
    附图735 三房两厅卫户型面积8945米户型图 182
    附图81 年龄构成图 188
    附图82 职业构成图 189
    附图83 教育背景例图 190
    附图84 家庭年总收入水分布图 190
    附图85 区域选择例图 191
    附图86 购买面积例分析图 192
    附图87 接受单价例图 193
    附图88 总价承受力例图 193
    附图89 装修标准例图 194
    附图810 物业理例图 195
    附图91 项目块红线图 198

    附表11 **市私家车拥量表 16
    附表31 新生代社会分层模型表 39
    附表32 **富规模表 42
    附表33 恩格尔系数基尼系数统计表 42
    附表34 全国副省级城市济指标表 44
    附表35 重点城市高收入群较表 47
    附表41 开元居住片区表 59
    附表42 舜耕路片区表 61
    附表51 样情况表 65
    附表52 高端产品表 67
    附表53 高端产品表 71
    附表54 高端产品表 76
    附表55 高端产品表 79
    附表56 高端产品表 82
    附表57 高端产品表 85
    附表58 高端产品表 88
    附表59 高端产品表 90
    附表510 高端产品价格分析表 91
    附表511 高端产品供应量分析表 92
    附表512 项目情况表 95
    附表513 户型点评表 99
    附表514 户型点评表 101
    附表515 区情况表 103
    附表516 户型点评表 106
    附表517 户型点评表 110
    附表518 户型点评表 111
    附表519 价格分析表 112
    附表520 项目表 113
    附表521 供应量分析表 114
    附表522 已知规模项目情况表 115
    附表61 等时间节点列表 118
    附表62 公交路线表 122
    附表63 医疗配套表 127
    附表64 文化配套表 129
    附表65 商务配套表 130
    附表66 整体规划表 131
    附表67 价格户型表 132
    附表68 装修标准表 133
    附表69 区配套表 134
    附表610 楼宇配套表 134
    附表611 客群简述表 135
    附表612 部分住宅区商业表 136
    附表613 块SWOT分析表 138
    附表71较符合样选择标准三楼盘表: 143
    附表72 产品较表 144
    附表73 产品具体较表 145
    附表74 楼盘情况表 146
    附表75 期详细数表 151
    附表76 详细数表 154
    附表77 期相关数表 159
    附表78 二期详细数表 162
    附表79 具体详细数表 165
    附表710 价格配表 174
    附表711 价格配表 176
    附表712 产品形态套数表 179
    附表713 产品配表 180
    附表714 均价表 182
    附表715 产品配表 183
    附表716 户型分析表 183
    附表717 产品表 184
    附表718 期产品表 185
    附表719 二期产品表 186
    附表91 产品配建议表 198
    附表92 初步价格定位建议表 199
    附表101 规划指标表 202
    附表102 计算方法表 202
    附表103 开发成核算表 204
    附表104 销售收入核算表 204
    附表105 销售费利润核算表 205


    前言
    公司接受贵司委托东方美郡项目开发建设进行行性研究次市场研究直接目东方美郡项目市场定位期运作提供切实行参考
    次调研容包括宏观济供应市场需求市场区域分析产品定位建议五部分鉴项目区位土成块规划等素确定项目开发方墅类高端产品确定部分调研容考虑研报告已提交报告**市住宅市场等分析略
    宏观济分析通政府统计数部分中原整体市场走势分析确定宏观济房产开发支持程度结合项目高端产品初步定位宏观济分析高端产品开发济支撑
    供应市场分析通普通住宅高端产品墅类产品两部分分析确定目前**市高价位高端产品市场供应情况中普通住宅样选择**市高档楼盘具体产品项目客群类似单位分析象墅项目分析目前**市整体特征价格区间客群类等
    需求市场分析鉴项目高端产品初步定位客群高收入群问卷调研难度较通两部分开展首先通恩格尔系数基尼系数社会阶层分析方法确定目前国富阶层均规模消费偏次通中原**市需求调研中高收入群进行专门分析确定购房需求特点等
    区域分析首先通等时间线法确定项目区域研究范围研究容包括区域交通市政配套区域物业区域环境等素区域进行定区位分析确定项目开发方
    产品定位建议部分**市普通住宅高端产品墅项目分析外通中原分行收集分析外典型墅项目整合两种研究结产品定位等提出初步建议基础进行简单投资估算
    司深信通司东方美郡项目客观科学分析证必合理制定项目行性发展规模充分挖掘发挥项目强势资源实现项目开发济效益社会效益化相信司年进行房产项目代理工作积累验市场研究报告提供容必效推动项目成功策划定位推广




    第1章 **宏观济概述
    通项目位置发现位**市南部居住佳区域考虑成素项目未成**市高档楼盘中顶级产品宏观**整体住宅发展趋势住宅效需求基础支撑——济水分析非常必
    文通分析**市住宅价格走势项反映购买力宏观济指标金融政策等影响住宅相关素确定项目开发高档顶级产品宏观行性
    11 **住宅概况
    附图11 中高档楼盘价格走势图

    数源:中原数库
    表出**市两年中高档楼盘价格涨非常迅速全市中高档楼盘均价年半左右时间里涨千元仅仅考虑项目周边高档楼盘区域均价年时间涨千五百元
    分析三方面总结南部区域住宅变化:
    价格:样南部区域楼盘目前价格区域年前楼盘价格已半差距(区域早高档楼盘价格4000左右)
    南部区域范围:项目南部区域然直**市民偏居住区域年变化较首先区域范围中创开元山庄舜华园中心范围逐渐扩围绕千佛山整区域
    购买客户群:初南部区域高档楼盘客群改革开放首先富裕起群目前新开发楼盘客群伴着知识济富裕起新富阶层两者学历背景职业差距非常
    总目前**住宅市场现状价格断涨根供需理**市存着较需求供应量限中高档住宅价格飞速涨
    推断高档产品价格升高顶级产品迟早出现**市目前没品质较顶级产品价格堪称顶级楼盘品质较低销售状况非常差项目绝佳区位低密度规划品质提升空间较未成**市独二顶级楼盘指日
    12 GDP分析
    附图12 **市GDP增长例图

    数源:**统计局
    根市统计局提供资料制成图中出然20002001两年**市GDP增长速度降20022003年GDP增长速度保持高速发展综合5年济情况**市济增长稳定保持着高增长速度高全国7济增长表明**市宏观济年保持稳定增长速度
    通GDP增长出稳定济发展速度房产发展奠定基础带动**市民收入断增长**市住宅价格涨空间根目前GDP增长趋势政府未预期年GDP增长速度保持高速度住宅需求成效需求推断项目目前顶级产品位未效客群数量断扩
    13 产业结构分析
    附图13 **市历年三产例

    数源:**统计局
    通图表出**市第三产业例越越表明象征着城市发展水第三产业已逐渐成**市产业占产业总量逐年增加说明**市城市功越越完善越越适合居住房产开发作第三产业力未前景较乐观
    第三产业中服务行业企业数量较种企业收入水较高高档住宅顶级产品需求较第三产业构成增加企业实力增强外数量增加方面意味着高收入群数量增加高档住宅顶级产品面客群更广
    14 城市规划
    141 **市整体规划
    2003年6月26日省会**新总体框架规划出台戴着神秘面纱未新**终呈现**面前**城市空间发展战略东拓西进南控北跨中疏十字方针新蓝图描绘充分体现悠久历史文化独特然景观富现代化气息新*城
    规划规划期限2003年2020年规划范围东起东巨野河西长清西黄河滩区南起城区南部连绵山体北黄河城市总体发展战略东拓西进南控北跨中疏
    东拓:东胶济产业带形成未城市产业发展带西进:开发建设西部新城继西跳玉符河隔离带建设发展西部片区南控:保护城市绿肺*水命脉严格控制城市南部发展北跨:选择横跨黄河北发展中疏:疏解城市职压力增加开阔空间恢复*城历史风貌
    附图14 **市整体规划图

    整城市发展空间东西形成东部产业带东部新城*城特色风貌带西部新城西部片区五区域拟跨黄河发展北部片区
    根新规划**市发展东北亚济圈环渤海区中心城市南北承接沪宁京津两市圈东西辐射黄河中游推动***城市群区域中心城市
    项目言南控规划项目说利政府控制南部开发首先土供应目前南部已没项目竞争块次环境说政府控制南部开发时加环境治理项目区域景观胜出筹码更
    142 十路规划
    附图15 十路规划图

    十路综合改造范围东起**立交桥西二环西路南侧途机床二路兴济河十路**山路北侧途文化东路文化西路六路道德北街槐荫街**立交桥二环西路道路改造总长169公里总面积14方公里左右13公里长十东路124公里十西路相连成横通**东西城市干道连接着**东部产业带东部新城老城区西部新城展示**风貌重通道交通功景观功功定位前期策划新十路东西分七功区:教育科研区旅游配套区文化体育区西部商业区物流园区商务区东西部两居住组团十路东西两端建设东部产业带西部新城区发展相配套两居住区建设规模100万――300万方米该居住区白领技术员商业员公务员私营企业等高收入群
    十路规划起作三方面首先作交通道作**市东西方交通非常便利次线规划效带动道路线区域发展定范围价房价疾速升高景观道设计求线设施建设整条道路绿色屏障项目南部区域市区进行空间环境隔断
    143 *城风貌带
    *城特色风貌带处城区中部规划面积约70方公里风貌带南山北水古城位千佛山鹊华等九山形成三角形构图中央黄河清河横亘城区北部*水巧妙穿插城区中间城市然环境天造设相亲相融
    基历史传统尊重鉴规划风貌带空间结构形成轴两湖三区四*六河九山布局形态轴指千佛山古城黄河历史传统风貌发展延续轴两湖明湖北部开发北湖三区千佛山风景名胜区*城特色标志区北湖市民文化区四*指古城鼎足立趵突*五龙潭黑虎*珍珠*四*群六河黄河清河东泺河西泺河护城河曲水亭河九山指构成齐烟九点卧牛山华山鹊山标山凤凰山北**山粟山匡山药山等九座山体
    风貌带功布局南北形成千佛山风景名胜区*城特色标志区北湖市民文化区三特色功区:
    千佛山风景名胜区位风貌带南部千佛山中心东燕子山西路西玉函路南旅游路北十路约5·6方公里划定千佛山保护区控制区逐步拆保护区非园林景观建筑统协调控制区建筑风格严格保护风景名胜生态环境形成谐文然景观
    通*城风貌带整体规划出项目位三特色区千佛山风貌带南部政府城市风貌带重点保护建设千佛山片区南侧项目块提供景观保证作项目卖点成项目未提升楼盘售价资
    15 相关政策
    151 金融政策
    2004年土金融等系列紧收政策出台规范市场提高市场门槛时**楼市延续年红火——供应量少房子空前卖房价断涨买房甚托关系买房步开发商急卖房房号留起等着涨价
    2004年出台金融政策:
    1房产开发固定资产投资项目资金例原20调高35
    4月30日国家发展改革委员会部署清理固定资产投资项目工作中项涉房产特土市场时国家决定适提高钢铁电解铝水泥房产开发固定资产投资项目资金例提高产开发门槛房产开发固定资产投资项目资金例原20调高35
    开发企业资金运作面考验国家采取紧缩信贷政策提高开发企业资金例开发企业面常规银行融资渠道门槛提高特前期资金运作面极考验许开发商会优胜劣汰房产市场会进步两极分化实力雄厚房产企业利时机吞钱实力足开发企业
    项目言墅类顶级住宅开发需量资金销售周期长导致资金回笼慢相普通住宅更需开发商具强资金实力样意味着市少数开发商实力开发高端产品项目竞争相缓稀少高端收入群竞争然非常残酷项目通超前设计保证年产品落市场终占领尖端市场成品牌事业
    2央行调息房产影响
    中国民银行决定2004年10月29日起调金融机构存贷款基准利率放宽民币贷款利率浮动区间允许民币存款利率浮
    加息资产泡沫挤出效应微观层面房产类体市场着影响
    附图16涨息款增长图

    数源:中原核算
    根项目定位价格假设某家庭7成20年揭购买价值100万房产原504利率月款463518元涨息531利率计算月款额47404元月增加额仅105元够购买价值100万元房产客户月供增加105元(原月供额涨22)说微微目前宏观微调购者已购房者没什影响暂时会造成房产滞销局面
    根前面测算假设贷款利率增加678家庭收入没增加该家庭购房支付力分降原86.4%77.8%70.6%换言该家庭买起100万房子购买70—86万房子已购房者房产相贬值
    根计算目前宏观微调投资者投机者造成短暂持币观会太影响设央行继续提高利率年执行利率分678导致融资成提高价格预期改变投资利润率降相应导致投资需求减少
    开发商说财务成增加迫考虑加快项目开发周转期居民购买力降引起价格跌企业减少盈利甚亏损外会增加土储备成风险
    文测算建立未三年利率均年涨百分点假设然实际利率变化进程更缓慢幅度更微利率风险没
    项目产品定位价格定位**市说应该高点种档次针客群般二次置业者次置业者购买素基居住改善居住环境身份位档次彰显手头资金充裕贷款利率调高定程度时会选择次性付款贷款利率继续涨项目反言种优势会增次性付款客户项目资金回笼更快
    152 土政策
    年山东土政策:
    1全面落实营性土招标拍卖挂牌出制度提高土资源市场化配置水
    2规范类园区整处理合格严厉查处土违法行
    3加快征制度改革改进征补偿办法建立征价格听证制度保护农民利益
    6月14日国务院办公厅控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁理发通知通知中求严格城市总体规划建设规划制止纠正城镇建设房屋拆迁中存急功利盲目攀拆建行
    1 国土资源部颁发71号令
    规定严格国家关政策规定界定招标拍卖挂牌出国土权规定实施前历史遗留问题2004年8月31日前历史遗留问题界定处理完毕8月31日历史遗留问题采协议方式出营性土权面土政策历史性变革开发商实力提出更高求
    2 **市现状招标拍卖挂牌出试点工作实施意见
    现状招拍挂指市政府营性国土权签订土收购合房屋拆迁安置协议招拍挂方式确定土权受行实施土收购房屋拆迁土整理行
    项政策实施加快旧城改造起推动作引起土价格升高开发商言前期土取方式够公开期土取成差距较容易造成公竞争
    政策方面国家前段时间墅类进行严格控制原导致年墅市场趋低迷原目前然墅市场开始复苏数项目然前期遗留问题项目身久前已规划审批项目总政策项目排定市场竞争时稀产品导致墅类价格涨
    金融政策土政策房产影响会导致价格涨项目言价格涨反成利素项目客户群定位较高项目总价较高单套总价超100万5%——10%浮动客群影响
    16 口发展
    附图17 **口变动图

    数源:**统计局
    **市年直保持较高增长率口增长外口作山东省省会城市外企业工口吸引力学城等城市口断增加
    口继续保持均衡增长全市2003年末常住总口5826万年增长13中市区净迁入口85万增长14倍全市男女性例102:100
    通口增长出**市口增长率较高中外口居中**市作山东省会选择**工作者**附城市成功士济发展住宅需求部分高收入者成项目利考虑点项目客群定位中考虑部分外士
    考虑整**市高收入群**市相保守消费惯政府统计收入健全灰色收入忽略高收入群隐性群目前**市较公认高收入群集中型企事业单位电力机构医疗机构教育机构等
    外通目前**市私车拥量出收入增加消费观念变化
    附表11 **市私家车拥量表
    年份
    2003
    2002
    2001
    2000
    1999
    民汽车(辆)
    273009
    233009
    160378
    129204
    108037
    载客汽车(辆)
    178520
    105361
    84476
    68625
    54328
    数源:**统计局
    说明:中民汽车指非单位企业私汽车包括客运货运车两类载客汽车指私汽车中非货运车载客汽车常说私车
    通表出**市私车拥量增长非常迅速**市私家车1995年2002年增长率40左右目前购车族部分选择贷款购买根推测未年**市汽车增长速度少够保持15%—25%间出**市民钱越越时消费观念逐渐加强贷款购车提前消费
    购车族财力观念代表部分钱消费特点项目言未购买客群部分金字塔顶尖群外部分较高收入选择贷款购买项目客群范围面扩利
    17 总结
    通宏观济分析发现目前**市良济发展房产发展奠定坚实基础第三产业发展城市居住环境更加完备城市规划时确定未城市发展方房产发展储备足够土资源相关政策保证房产良性发展时间接影响种物业价格涨口增收入增加房产提供足够需求未年**市房产必迎新高峰通目前住宅价格涨速度未高端住宅产品成流产品项目开发顶级住宅规划宏观方面已具备较完整条件

    第2章 国住宅动态
    根项目块直观解中原年行业操作验贵司初步产品定位项目未墅类产品开发方**市目前类产品空白情况国发展较早城市墅类产品研究成必
    显然住宅产品演变程中品质断加强外产品断细分时期住宅品质产品细分客群细分等素互相交成决定某类产品否市场流产品关键
    首先整国住宅市场墅类产品说新兴流产品观国住宅市场时期种产品占着力市场初房产业刚刚起步时产品相简单住宅仅仅起居作时房产开发尚属暴利行业产品尚未出现流产品切产品皆市场着产品开发量增加居住深层需求产品变化基马斯洛需求理断完善较突出流产品节点纳:居——住宅区——规模开发居住社区——公寓类产品——户型产品——墅类产品……
    文仅产品演变进行细致研究发现产品演变规律外流产品时尚流行产品反映广泛市场接受度开发类产品直接意义观投资利润回报分析时期流产品未流产品指导房产开发方中确定未开发计划项目开发具定指导意义公司品牌建立长久企业战略提供参考
    21 住宅动态概述
    着国民济断发展居民收入水断提高家庭财产断积累扩部分城市居民生活水温饱进入康居民收入水差距逐渐拉消费需求形成梯次化收入差距导致需求差异化住宅产品细分程度逐渐加强住宅具备素变化相导致时期流产品占市场力素市场较难捉摸历史流节点居——住宅区——规模开发居住社区——公寓类产品——户型产品——墅类产品……中产品规模素产品类型素功区素等素进行分类分研究变化趋势较清晰确定变化致预测未
    根住宅素住宅种特征进行分类:
    附图21 住宅特征分类图

    通图出根住宅硬件软件客群三素住宅产品变化结三条轨迹变化分类方式实住宅直轨迹发展马斯洛需求理中说演变类居住需求变化递进
    面素进行分类时住宅种变化进行分析
    22 住宅硬件分类
    住宅硬件指:面积配套性化设计健康化设计等硬件演变住宅开发初阶段满足基居住需求追求住宅面积基袭福利分房中职位配面积方式区配套求逐渐成流性化设计车分流等成住宅追求重点……等等
    综合住宅硬件变化住宅产品历三次变革
    第代产品表现材质简单做工粗糙仅满足居住基求没什风格言产品质化现象严重
    第二代产品开始车分流等设计初步引入环境概念风格化产品设计开始出现
    第三代产品第二代产品基础进行强化引进先进网络技术生态环境概念强化环境科技结合住宅产品国际水准接
    关种分析已研报告里详细述处略
    结合项目考虑目前产品品质项目开发中缺素项目未量性化设计通增加建安成投入装修配套等量选择环保节等高科技产品者适选择国外进口名牌提高项目品质产品愁卖做产品等做市场然提高品质增加成相总成提高品质资金投入微微市场开拓起非常作特项目类高端产品客户产品品质求更高
    23 住宅软件分类
    住宅软件指赋予住宅精神层面价值:概念产文化产文产生态住宅产品义…等等倡导基增加住宅硬件外附加值
    231 概念产
    谓概念放某种产品特性进行宣传成关注焦点概念产思想出发发展项目概念设计理念设计概念产思想整房产策划领域产生影响少房产项目策划概念产思想指引通独特概念策划开发楼盘利走市场获成功
    成功白领士题概念广州碧桂园谐社区文化题概念番禺丽江花园等等广州翠湖山庄题概念般度假生活居广州颐山庄题概念绿色空气空间加文化
    概念产演变:
    段黄金段房产开发商第价值参考系黄金宝总限开发商尝试种思维方式——超越段概念
    香港数码港引爆港股概念产卖栋楼卖产价值概念价值概念产出现惊奇发现产玩
    广州先迫走概念行销路德碧桂园接着动走概念产广州奥林匹克花园
    福建天元花园策划出前瞻性生态全景观概念符合健康环保然题概念成功三级段创造出级段名牌效应
    外深圳房产市场中心区概念蔚蓝海岸教育产概念北京潘石屹SOHO概念万科四季花城住宅郊居化概念等例外通概念获成功
    节区生态区健康住区新市义商务中心区国际公寓TOWNHOUSE(联排墅)CBD(中央商务区)CLD(生活中心区)SOLO(30—50方米户型)STUDIO(底层商铺)SUNCITY(阳光区)分时度假住宅等概念房产概念营销异常火爆
    **市概念产发展起步较晚吸取发达城市验众概念齐齐登场**数码港soho住宅新世界阳光花园国际生活中润世纪城新加坡国际风情水岸阳光100坡北欧风情等等项目直接概念案名巴黎花园荷兰庄园信莱房产公司艾菲尔花园钢结构等
    概念产起作增加项目附加值概念运恰效推动项目销售建议项目开发推广中适赋予项目较概念低密度健康住宅二环唯风水宝富区佳片区等等
    232 文化产
    文化产指文化产结合概念产升级版进行案名征集房模赛等文化产产生强市场效应中包含某做秀素
    城市红装·法国代艺术展**开幕16位法国代艺术家*城广场献出16组原创代艺术作品
    风靡全国房模赛**引起轰动
    附图22 房模赛图

    结合项目考虑鉴高端产品定位客户群高收入群目前**甚国高收入群文化水较高项目助文化方式举办高雅音乐会文化艺术展甚通某行业科技交流会推广项目
    233 文产
    文产核心握关系住宅产品建筑中种单纯类型文产首先尊重土价值做起寻找历史现实中脉脉文脉然回造代需居环境通居研究土研究指导具体产品进行规划布局作文产项目开始具理念销售找说法者说进行概念文化包装
    种文化产生目前国质化楼盘越越然概念产已楼盘产生较区项目中生概念导致房产出现微弱泡沫现象文化产应运生目前国文化产做较成功楼盘较少仅举例耕天:
    附图23 耕天图

    耕天位先农坛坛址社区历500年风雨古树棂星门牌楼等绝仅国家级保护文物文环境未发展区域拟项目结合身特殊脉资源营建全国首家明清文化公园模式城区庭院式京味顶级住宅出击市场
    实拥浓厚历史文化背景*文化等文环境**做文化产文章项目样资源目前尚没利起结合项目考虑项目距离千佛山舜耕路较通做舜文化提升项目附加品质外通利**著名景观*荷花等构造园林景观*城特色浓缩区
    24 住宅客群分类
    住宅发展中客群范围类型等逐渐变化综合目前收入水概划分低收入低收入中低收入中等收入中高收入高收入高收入七梯次住宅需求相应划分廉租房(政府予定补贴)济适房(称安居房解困房)低中高档商品房高级公寓(传统式酒店式)墅(豪华型普通型济型亚墅称Townhouse)七梯次
    房产发展初期住宅仅低中高档分面积决定客群着市场成熟日趋理性购房者开始关注产品身份匹配种风格楼盘开始出现产品样化导致段时间某类产品成流产品2004年户型产品流行期墅类高端产品成众关注焦点
    户型热:
    户型**城市33青年居易北京海2003年户型非常火爆涌现量户型项目甚提出2003年户型年
    顶级住宅热:
    2002年起中国墅类高端住宅开发开始逐步升温做高档产品顶级产品成数开发商提升档次种招牌华远首创万科中海中信等前做顶级住宅产腕纷纷涉水关调查显示目前北京新增墅六成项目均价方米万元观唐西山美庐景园等批产品更突破方米2000美元
    完全统计天津市2004年半年量墅类顶级项目问世总体供应量达130万方米业士表示天津开发商未现样热衷墅类顶级产品天津楼市顶级住宅年
    顶级住宅墅类物业文墅进行专门研究
    25 墅类物业研究
    251 历史中墅
    2511 中国墅
    墅词源业指宅外供游玩修养园林房屋古眼里墅供富贵家修身养性方宅外处房产非常居现说第居立第二居
    早中国汉代墅已较成熟受老庄思想产生华丽宏第宅园林皇宫贵族离宫馆等较代表性明代盛行苏州部分私家园林清代承德避暑山庄北京圆明园等著名墅建筑
    2512 国外墅
    国外墅历史追溯古罗马时代著名哈德良离宫墅典范弗朗西斯世枫丹白露路易十四德尔赛宫等

    中国国外墅基特性数千年直没改变古代秦始皇苑囿古罗马墅VILLA现代TOWNHOUSE墅满足仅仅种物质需求更种生理心理意识需
    252 现代墅
    2521 墅含义
    现代汉语词典中样定义墅:郊区者风景区建造供休养园林住宅显然定义房产市场墅已出入建筑形式样墅建筑总符合某特定含义历史发展程中呈现出纷繁复杂特性
    着社会财富积累类文明程度提高墅已成商品文化水职业高收入群成墅客群甚城市中心出现位层高层住宅中空中墅
    墅外表现身特征限定始终具备特征:
    1 墅永远少数建造少数条件享
    2 墅意味着占量稀缺资源奢侈土外风景水域等重稀缺素
    3 墅体现性化量批发代表居住理想终极追求形式
    面墅种类分析更详细解
    2522 墅类型
    着市场发展墅范围越越包括涵越越丰富现墅分类没绝意义标准里建筑形式建筑风格结构类型消费类型开发策略等进行分类纳
    1 建筑形式分类
    附图24 建筑形式分类墅类型图


    独立墅:独门独院
    TWONHOUSE(联排墅)


    双拼墅
    空中墅(PENTHOUSE)
    2建筑风格分类
    n 中国传统园林风格
    n 日式风格
    n 欧陆传统贵族风格
    n 北美风情风格
    n 现代风格
    附图25建筑风格分类墅类型图


    3结构类型分类
    n 砖混结构墅:砖木混凝土结构
    n 新式木结构墅:木质结构拼装成
    n 轻钢结构墅:部分型钢镀锌轻钢结构材料
    附图26结构类型分类墅类型图

    4消费类型分类
    居家生活型墅:作第居墅
    度假型墅:5+2生活模式郊区墅
    出租型墅:业购买墅出租目
    旅游型墅:旅游风景区带营性质墅
    办公型墅:市区部业办公墅
    投资型墅:消费者投资目购买墅
    项目言未定位考虑做居家生活型墅办公型墅投资型墅
    5目标客户群分类
    顶级墅:价格高昂堪称豪宅墅
    中高档墅:城市中高层收入群目标客户墅
    济型墅:5+2生活消费郊区墅价格市区中高档楼盘接
    项目言未定位考虑做中高档墅甚顶级墅
    2523 现代墅发展历程
    改革开发前国墅数量少仅仅出现风景胜供度假租少数特殊士拥广州市区墅社区华侨新村二沙岛墅等等
    八十年代着房产发展墅外延涵逐渐扩TWONHOUSE2-PAC等墅产品形式国外引进国市场中国传统墅概念改观中高档花园底层住宅称作墅甚高层住宅顶层复式单元冠名空中墅
    1 世纪80年代末90年代初海外销花园墅发展代表建设带动中国墅市场发展揭开墅开发序幕1991年1993年墅普遍热销
    2 1993年受政府限制高档住宅建设审批规定制约宏观济调控政策影响墅市场1993年底1997年陷入低谷
    3 1998年半年开始着城市济回暖交通便捷区出现排屋联排墅等济型墅成热销产品新轮墅市场发展开始进入新世纪海北京首全国城市墅市场均出现供需两旺趋势
    目前中国正处高速发展时期居住理念已发生变化居住郊区化二次置业观念深入心海期墅开发佘山规划中城镇成热点区域北京市墅市场分布较广目前西北部京昌高速路线成颇具潜力墅发展区域广州南湖附环境优美成墅热点深圳年蛇口区域逐渐成墅关注重点南山区龙岗区海景成墅潜力发展区……
    消费观念转变济发展市场硬件条件改善墅开发兴起撒催化剂目前全国墅开发正处热潮时期
    2524 **墅市场
    **市墅开发数量直较少早期没墅项目般中高档楼盘层着次全国范围墅热潮**市金宫山庄加州花园等远郊墅项目**市作北方城市缺乏墅首条件——环境景观四季差较类墅般济型墅总价款保持市中高档楼盘差距**市相保守市民消费作**市第批墅销售状况太太高价格品质没**引起较轰动
    年短暂沉寂墅市场出现复苏迹象整体品质价格第批墅提高整体供应量较期开发商甚举行规模墅坛期掀起整**市墅热潮外通中原调查明年更高端产品市中墅类物业占绝例
    总种种迹象表明**市墅市场迎次空前火爆根市场需求次墅高品质高价格成定时期垄断市场流产品项目开发墅潮前相信市销售时应该正巧赶墅市场高峰项目绝佳段环境等素注定开发前景较
    26 总结
    通文分析发现住宅整体市场发展程中种素变化导致住宅整体演变然错综复杂称谓较难区分基马斯洛需求理进化着满足日渐深化需求
    结住宅产业根出发点发现原进行项目开发产品应该会偏离需求线
    项目说结合目前全国市场整体状况**目前已出现户型流市场时段2004年年末敝司接触家计划开发顶级产品开发商敝司预计2005年成顶级类物业年
    顶级物业逐渐成市场流目前**市尚没真正意义顶级产品顶级产品物业形式墅市场需求尚未挖掘项目完全目前利利条件(**富区墅类规划指标)结合国流行顶级产品天时通中原贵司强强联合优势项目做成**市顶级墅新富天堂(注:改革开放导致部分先富起称旧富阶层年着IT等信息产业发展知识济造批新富富起方式旧富阶层差距较称新富阶层简称新富)

    第3章 高收入群分析
    顶级住宅成购房者需求热点时效需求成分析必文宏观方面分析目前国高端物业消费潜力分析指标恩格尔系数基尼系数恩格尔系数反映社会整体消费力基尼系数反映收入阶层贫富差距通两指标分析确定目前国**富富裕程度数规模等外通金葵花指数分析目前富消费取
    31 全国高收入群分析
    311 恩格尔系数
    3111 定义
    世界著名德国统计学家恩思特恩格尔阐明定律:着家庭收入增加收入中食品方面支出例逐渐减定律称恩格尔定律反映定律系数称恩格尔系数公式表示:
    恩格尔系数()食品支出总额家庭消费支出总额×100
    国际常常恩格尔系数衡量国家区民生活水状况根联合国粮农组织提出标准恩格尔系数59贫困5059温饱4050康3040富裕低30富裕
    3112 国水
    国家统计局资料显示改革开放收入持续快速增长国城镇居民家庭恩格尔系数呈现降趋势尤年恩格尔系数降幅明显加快19962001年间年均降214百分点整体降趋势体历高位徘徊——波动降——较快降变动程
    发达国家均GDP1000美元左右时情况相国城镇居民家庭恩格尔系数美国日相略低法国英国
    说明目前整体说较力满足食物外消费房产作项目较高端产品需解高端消费者数量通基尼系数分析
    312 基尼系数
    3121 定义
    20世纪初意利济学家基尼根洛伦茨曲线
    找出判断分配等程度指标(图)设实际收入分配曲线收入分配绝等曲线间面积A实际收入分配曲线右方面积BAA+B商表示等程度数值称基尼系数称洛伦茨系数果A零基尼系数零表示收入分配完全等果B零系数1收入分配绝等该系数零1间取值收入分配越趋等洛伦茨曲线弧度越基尼系数越反收入分配越趋等洛伦茨曲线弧度越基尼系数越果税收入均等化基尼系数会变
    联合国关组织规定:低02表示收入绝均0203表示较均0304表示相合理0405表示收入差距较06表示收入差距悬殊
    3122 国水
    根数相关专家研究成果中国现基尼系数0.458学者甚认0.49国家统计局承认2003年中国基尼系数046
    五等分法学者指出目前中国占总户数20%富户收入占全部收入51%20%低收入户占4%左右
    通分析发现根五等法确认国富户数占全国总户数20掌握着全国总收入51住宅高端产品潜客户群数量消费力较高
    313 高收入群特征
    目前富职业收入规模财务掌握程度等等较数基媒体报道胡润百富排行榜等根验分析国富金字塔尖群职业进行类:
    Ø 明星类——影星歌星体育明星等
    Ø 企业家类——福布斯排行
    Ø 工皇帝——种职业理
    2004年度全球财富报告显示中国富拥总资产已超9690亿美元中出目前国顶级富富裕程度群概职业类
    3131 社会阶层划分
    般耐消费品拥情况划分社会阶层英国市场研究局全球51TGI国家中已开发正开发基耐消费品拥状况社会阶层划分方案中国利CMMS研究收集关受访者产品消费诸信息30城市城镇居民总体划分四阶层低高阶层占例分40%30%20%10%形成社会分层(SES)模型该模型反映30城市居民总体状况SESⅣ定义温饱阶层SESⅡSESⅢ定义康阶层(中间阶层)SESⅠ定义富裕阶层

    附表31 新生代社会分层模型表

    通表出目前富裕阶层例占总户数10%见目前高收入群数量太少高端住宅需求会太低着产品理解高品质高价位住宅逐渐成市场流
    3132 高收入阶层分析
    项目言高端产品面高收入客户群高收入群数较难统计通引金葵花指数分析结果分析高收入客群消费特征
    金葵花指数定义
    2002年10月招商银行推出专高收入群体量身定做贴身金融服务——金葵花理财业务受理象存款金额超50万客户基础招商银行确立套科学表征中国高收入群体理财情况指数通调查北京海广州等七代表性城市2000高收入士采定量研究方法建构初步指标约请相关专家采德尔菲专家法指标体系进行修正终确立
    规模衡量中国高收入群体集中北京海海开放城市金融IT电信房产贸易专业士发达城市(会城市)中国新富阶层约占城市总口5%
    新富阶层投资偏
    附图31 钟爱投资品种图

    数源:招商银行网站
    (注:图示数高收入群体选择赞某投资品钟爱投资品频数统计占总样量例选相加百分100)
    研究发现房产高收入群体钟爱投资品种储蓄受高收入群体欢迎受2004年资市场景气影响股票受欢迎程度较差时具长期保值增值特征收藏黄金珠宝品种投资风险相较低国债企业债券受偏爱
    314 总结
    通文国高收入群数量掌握财富规模投资偏分析然分析方法衡量标准导致结果相然出点目前国富数量已具定规模手中掌握财富已达定水时房产着较强烈偏
    附表32 **富规模表
    划分方法
    富例
    基数
    **富数量
    五等分法
    20
    总户数
    104*2020万户
    社会分层(SES)模型
    10
    总户数
    104*1010万户
    金葵花指数
    5
    总口
    333*516万
    表三种财富划分标准导致三种富规模种标准目前**富规模高十万高端产品需求已足够支撑项目千单位规模通合理规划项目品质做较恰方式推广顶级住宅消化难度太
    32 **高收入群分析
    321 恩格尔系数基尼系数
    附表33 恩格尔系数基尼系数统计表
    年份
    1978
    1985
    1990
    1995
    2000
    2001
    2002
    恩格尔系数%
    57.1
    56.5
    57.5
    47.6
    34.6
    33.1
    32.9
    基尼系数
    ——
    0.15
    0.16
    0.21
    0.26
    0.31
    0.35
    西方国家税单认家庭财产强证明文件中国数收入没征税医务员红包回扣走穴收入等等部分收入称灰色收入
    果算灰色收入学者估计中国基尼系数加10百分点中国现反映社会收入差距济系数少050专家调查结果显示中国基尼系数超06
    **市基尼系数果考虑灰色收入应该整中国均水相差前文基尼系数预测够准确难否认中国贫富差距断增
    贫富差距增加结果20者更少掌握着整社会80甚更财富理相信顶级住宅中国拥市场**住宅市场肯定顶级住宅需求
    实际**市房产市场年发展尚没真正意义顶级住宅少没城市拟顶级住宅
    322 **高收入群特征
    Ø 政府官员
    Ø 企业家
    Ø 商
    Ø 事IT营销法律广告等智慧行业高收入白领士
    Ø 国家垄断源行业(铁路石油电力电信等)职工
    Ø 特殊群
    鉴**市相直辖市类市吸引力拥高收入群国金字塔尖群职业较区根中原山东较长期深入市场研究**市高收入群类基**市社会收入金字塔尖果国范围考虑基金字塔尖第二等富
    33 **城市
    331 全国副省级城市济指标

    附表34 全国副省级城市济指标表

    城市名称
    GDP(亿元)
    城市均支配收入(元)
    城市均消费性支出
    (元)
    城市年末存款余额
    (亿元)
    城市年末存款增加额
    (亿元)
    城市常住口(万)
    **
    13678
    11013
    74259
    7584
    1349
    28583
    沈阳
    16020
    79610
    66903
    14230
    24475
    4884

    14060
    8200
    7118
    9548
    115
    28794
    长春
    13380
    7905
    6725
    8314
    1371
    310
    哈尔滨
    14148
    78927
    62298
    10936
    1678
    3152
    南京
    12950
    915708
    73226
    103101
    2505
    48035
    青岛
    17803
    10075
    8056
    90807
    16356
    24677
    杭州
    2092
    12898
    9950
    130796
    20534
    39319
    宁波
    17699
    14987
    10463
    8624
    19727
    20991
    厦门
    76012
    12915
    9459
    39716
    7726
    8374
    武汉
    166240
    852452
    725132
    128553
    20557
    78119
    广州
    346643
    15003
    11571
    372733
    7081
    72519
    深圳
    22394
    249410
    189260
    17565
    2051
    15093

    18708
    9641
    7543
    1494
    327.1
    335
    西安
    9404
    7748
    6805
    12106
    2225
    3129
    重庆
    225011
    8094
    7118
    14193
    30155
    31846



    附图32 2003城市均支配收入图

    数源:中国统计网
    通表出**市2003年均支配收入位列15全国副省级重点城市第六位说明目前**市均收入全国尚属前列全国顶级住宅成住宅需求特点时候**没理缺乏高端产品需求
    附图33 2003城市均收入消费支出收入图

    数源:中国统计网
    通表出**市2003年(均支配收入均消费性支出)均支配收入收入余额率位首位说明**市民消费相较低收入65左右支出消耗掉手中消费存款增加额较房产说失较现象
    附图34 灰色收入图

    数源:中国统计网
    根数表中数出城市均支配收入均消费性支出结果应该成存款存入银行银行年末存款增加额数城市口积项出部分理解灰色收入
    通表出**市灰色收入额倒数第二位然正值说明**市民部分存正常收入外灰色收入目前购房军部分
    332 重点城市高收入群较
    附表35 重点城市高收入群较表
    城市名称
    房产投资(亿元)
    基尼系数
    恩格尔系数
    城市常住口(万)
    **
    898
    036
    311
    28583
    沈阳
    1773
    039
    366
    4884

    1252
    036
    394
    28794
    长春
    777
    034
    39
    310
    哈尔滨
    692
    036
    388
    3152
    南京
    13763
    041
    404
    48035
    青岛
    1278
    036
    393
    24677
    杭州
    25816
    033
    397
    39319
    宁波
    1843
    034
    381
    20991
    厦门
    7927
    038
    4128
    8374
    武汉
    16955
    035
    405
    78119
    广州
    40594
    033
    368
    72519
    深圳
    3554
    032
    279
    15093

    2454
    034
    383
    335
    西安
    1247
    036
    348
    3129
    重庆
    32789
    033
    3080
    31846



    附图35 基尼系数图

    数源:中国统计网
    通表出**市基尼系数位第四位说明全国贫富差距较情况**贫富差距位前列意味着**市部分富拥资产较顶级住宅需求亚城市目前供应量较少效需求较
    附图36 恩格尔系数图

    数源:中国统计网
    通表出**市恩格尔系数较低全国16副省级重点城市里排行倒数第三说明**市整体生活水较低结合基尼系数第四位均支配收入第六位情况更说明**市富掌握更社会财富基确定**市富相城市更力消费相高价产品
    333 **城市较
    通济指标分析发现**市高收入阶层较掌握财富规模较顶级住宅供应数量较少面通青岛重庆等分析中原
    3331 城市区位外济发展
    通**青岛重庆容易发现三城市区位差较**市作陆城市通省会职汇聚省周边城市投资青岛作海城市省外国外投资较重庆直辖市投资吸引力**强
    外济结构直接导致济发展速度外外投资时会带先进理念居住方面更墅认知更墅需求越
    3332 客群构成
    外济带动济发展时外员涌入中高收入群般会选择租墅类产品青岛数外企类公司员工支付足够费租赁墅
    3333 开发商实力
    开发商实力决定顶级住宅发展高端住宅需投入较时销售速度较普通住宅慢风险较**相青岛重庆较保守土政策导致外开发商数量较少
    34 总结
    文通分析目前国**收入水贫富差距高收入客群特征等基非常确定目前**市拥定数量富掌握整**市财富相城市例
    根金葵花指数富投资偏分析发现房产投资较热衷结合目前**市品质较高端产品较少情况更成未住宅市场顶级产品需求客户群

    第4章 **城市建设
    文已宏观济进行定程度分析现通**市城市环境分析进步确定项目区域房产开发前景通城市规划**城区划分目前**市民居住现状等分析确定项目区域居住环境城市区位未发展前景等
    41 城市规划
    411 旅游路规划
    附图41 旅游路规划图

    目前省城东南部南北道路较十路十东路外该区域缺少贯通东西重干道路网结构够合理便十路十东路面越越交通压力交通拥堵时发生愈演愈烈趋势旅游路建设正样环境决策条长达2842公里通道建成成省城东南部继十路十东路条东西交通道
    旅游路成省城东部南部界线规划**东部(二环东路东)旅游路南区域作控制开发区域间旅游路作条界线条线北区域适开发南尚未开发山区严格进行控制整**市新轮城市总体规划中南控战略相互吻合
    旅游路道路工程西起舜耕路南段东济王路杨家河立交桥全长2842公里分东西两段建设
    中旅游路西段全长1272公里道路等级城市次干道计算行车速度60公里时道路规划宽度25米起点舜耕路千佛山南路交叉处千佛山南开元寺名士山庄进入开元寺隧道出隧道二环东路荆山村井庄进入井庄隧道孟家庄进入孟家庄隧道出隧道达路线终点汉峪全线设隧道3座中桥4座涵洞5道分离式立交处面交叉口15处
    旅游路东段位东区产业带南部西起汉峪村东济王公路杨家河立交桥东区3号路连接全长1570公里道路等级城市次干道规划道路红线25米线相交道路14条中高速公路1条干路4条次干路9条绕城高速公路穿分离式立交外余路口均面交叉路口线连接区域汉峪村港沟镇章锦庄彩石乡东龙堂村等建成成连接城区东部产业带纽带
    412 旅游路线景点
    附图42 旅游路线景点图
    千佛山




    植物园




    浆水*



    开元寺





    龙洞


    旅游路条景观旅游道线山体众风光秀丽条路连接辐射植物园千佛山开元寺浆水*章丘*水等系列景点历史文化遗迹规划中位省城东部体育公园说条名副实景观旅游道

    42 **城区划分
    附图43 **城区划分图

    根**城市规划出未城区东西扩展南部控制区域政府鼓励开发南部
    东西发展结果会导致城区狭长东西城区距离拉造成居住东西部居民城区空间隔离南部区域城市中心距离较具较开发潜力
    考虑鲁项目5000亩规模影响分析效果疑南部开发新城区距离区位优势未南部发展成东部新城西部新城等南部新城图:
    附图44 南部新城优势图

    南部新城仅仅受鲁项目影响根敝司掌握数项目周边区域未规模房产项目九曲社区加目前已存阳光舜城等南部二级城区南部新城交界带成熟发展必然促成未南部新城形成外项目附二环南路种市政配套逐渐增加鲁俱乐部巡警队等着鲁项目区域发展成带动南部新城发展契机

    43 居住片区分析
    附图45 居住片区分析图

    431 开元居住片区
    附表41 开元居住片区表
    项目名称
    建筑面积(万㎡)
    绿化率
    容积率
    楼体类型
    永清华园
    876
    426
    125
    层高层
    润华·映月山居
    17
    30
    25

    中创·开元山庄
    25
    35
    25
    层高层
    明月华庭
    1
    30
    28

    开元圣华山庄
    3
    40
    07

    中联花园
    19
    30
    18

    中益燕开花园
    0735
    30
    21

    冠宇环翠山庄
    13
    40
    15

    中润裕华园
    7
    40
    15

    邦泰绿苑
    5
    40
    14

    中润富华园
    3
    40
    15


    板块中楼盘山建超然理环境决定楼盘优势项目开发较早规模针高收入目标群力户型设计三室面积较复式较区绿化率高周边山体绿化体系
    附图46 项目周边图







    432 舜耕路片区
    附表42 舜耕路片区表
    项目名称
    建筑面积(万m2)
    绿化率
    容积率
    楼体类型
    鸿苑·世纪开元
    2
    35
    3
    高层(24)
    鸿苑英西花园
    2
    35
    3
    高层(1栋24层)
    *景四季花园
    6644
    40
    22
    7栋高层(11)顶层复式
    盛基汇景公寓
    25
    60
    33
    高层(18层)
    千禧嘉园
    28
    35
    14
    6栋层
    旺山区
    39
    40
    15
    5栋高层40余栋层
    玉函南区
    10
    38
    13

    伟东新
    1033
    40
    195
    高层
    银丰山庄
    15
    40
    146
    层高层
    旺山丽景苑
    3875
    40
    114
    高层
    齐鲁骏园
    5
    40
    42
    高层
    山景嘉园
    16
    45
    13

    华馨园
    255
    30
    32
    高层
    山景园区
    10
    40
    15

    亚圣园
    2
    40
    15

    周边配套较完善交通状况较附楼盘中高档高层居绿化较舜耕路集中两目前售盘——伟东新阳光舜城伟东新旧村改造楼盘项目阳光舜城千佛山环境优势营造健康环保绿色生态住宅盘
    433 阳光舜城片区
    附图47 阳光舜城片区图

    舜耕山占871万方米规划总建筑面积260万方米拥6000亩树林2000亩社区绿化青山绿水文脉悠久中城——中央商业区北城——生态山庄南城——市生活区
    欣欣嘉园:
    附图48 欣欣嘉园图
    位阳光舜城中城中轴线高层辅两翼层建筑座集综合商业办公停车场体功中央居住区
    欣欣嘉园分AB两区中心广场界东A区西B区A区东环山路总建筑面积105万方米包括8栋11层点式高层住宅200米长商业步行街B区西旅游南路总建筑面积91万方米包括十栋高层车库
    2 重华苑:
    附图49 重华苑图
    重华苑位阳光舜城东南山脚占60亩11层高层住宅楼8座两车库3000方米中心景观4000方米休闲运动广场总建筑面积7万方米
    3南风居:
    南风居位阳光舜城中城东南部层景观住宅规划628公顷建筑面积59万方米中三联部员工住宅464万方米364套
    44 总结
    城市规划确定城区东西发展方针南部区域房产开发受限制旅游路规划建设南部区域划道界线意味着南部区域土基会供应项目言二环项目块独二特点成未价值体现
    时根**市民居住惯项目区域**市民偏富区目前项目舜耕路开元居住区两富区包围适合开发顶级产品成邻居求
    总城市规划决定项目土稀缺性周边然环境文环境成项目做顶级产品基础项目开发顶级产品成必然




    第5章 高端住宅市场分析
    鉴项目土成较高容积率较低估算成单价目前**市售高档楼盘顶级产品售价接项目未售价必然成**市天价项目住宅市场分析分析高档住宅高端产品较意义
    文通分析**市部分高端产品确定目前**市位金字塔尖住宅产品类型价格情况客群范围项目未定位提供定程度数支撑
    外分析**市目前存墅类项目鉴类项目数量较少规模档次较低文仅做简单分析
    51 高端住宅供应分析
    511 样选择
    户型面积200方米复式错层跃层墅类
    总价款150万
    512 样选取
    附表51 样情况表

    项目名称
    规划建筑面积
    (万方米)
    均价(元方米)
    银丰山庄
    156
    5100
    阳光舜城
    280(总)
    4600
    舜天成
    10
    8000
    伟东新
    103
    4500
    永清华园
    876
    5500
    开元圣华山庄
    22
    毛坯:5400精装:6500
    国华典
    10
    6050
    新世界阳光花园
    48
    4500
    513 案分析
    5131 开元圣华山庄
    1项目位置
    附图51 项目位置图

    项目位旅游路东首外国语学院校文环境周边然环境较项目两突出优点
    2区规划
    附图52 区规划图

    区总占3万方米建筑面积22万方米精装修带电梯层建筑绿化率40区助外国语学院优势校园景致进行景观设计千佛山燕子山绿色屏障业更绿色击力
    3高端产品
    附表52 高端产品表
    户型
    面积(m2)
    单价(元m2)
    总价
    总套数(套)

    总套数(套)


    客群
    四室
    三厅
    280289
    7800
    240万左右
    80
    140
    60
    IT精英实力较强私营业高级知识分子

    580
    15000
    750万左右
    6
    6
    100

    统计户型200米户型区规模较层建筑中两栋跃式错层
    附图53 代表楼盘图





    开元圣华山庄处**市绝版段全部精装修超高错层周边三山环绕年四季满山绿色掩映环境非常优美安静文气息浓厚**外国语学校开元国际分校位项目旁边然优美居住环境浓厚文气息充分体现宣传城市然谐处理念达学府深处半山豪宅称谓
    4户型点评
    附图54 户型图

    该户型四室三厅建筑面积240方米配私家花园该户型客厅客厅挑高42米卧室带型观景阳台览浮山美景
    附图55 户型图

    该户型五室三厅复式户型建筑面积289方米整户型设计厅卧充分显示出豪华气派复式户型干湿分离动静分区够做更完美
    5卖点总结
    半山豪宅 贵族勋章
    千佛山家
    5132 永清华园
    1项目位置
    附图56 项目位置图

    该项目位环山路东首外国语学院邻周边然环境较佳
    2区规划
    附图57 区规划图

    该项目占7万方米总建筑面积8万方米13栋楼组成绿化率426容积率115景观规划中心水景设计中心配精心设计草坪整区绿化设计完全溶周围丛山中感官然景色完美结合效果
    3高端产品
    附表53 高端产品表
    户型
    面积(m2)
    单价(元m2)
    总价
    总套数(套)

    总套数(套)


    客群
    六室三厅五室两厅四室两厅
    210330
    底层5060顶层7800
    106260万
    19
    579
    3
    高薪白领阶层体私营成功老板
    该区复式户型分布情况:18号楼全复式计4套16号楼复式1楼2套顶楼1套15号楼1楼复式计8套顶层1套复式9号楼1楼复式2套
    附图58 永清华园规划图

    样分布情况规划图出原根区景观设计18号楼三面环山空气清新独处角环境幽雅安静9号楼复式分布楼户型300米左右享区中心水景
    附图59 区景观图




    永清华园东西南三山怀抱北部市中心接壤**外国语学校开元分校仅墙隔然景观优美文气息浓厚十三栋楼层着山势呈线型排列错落致配浅赭色建筑外观富特色楼顶圆弧形飘板显典雅气派楼盘中西合璧建筑园林中心水景更项目增添气质
    4户型点评
    D户型:四室二厅二卫建面:19755起居室豪华气派弧形窗景观良单独设客卧方便卧室互影响卧室带进入式壁橱卫生间卧室卫生间距离较远穿起居室方便
    附图510 户型图

    E户型:五室三厅三卫建面:31525顶层跃层户型带屋顶台室楼梯空间较时面积浪费严重家庭厅太没价值高度贯穿两层起居室气派方已目前流行跃层起居室处理方式

    附图511 户型图

    5卖点总结
    新城市义首席典范社区
    新城市义山景豪宅
    永清华园2004中国豪宅
    5133 阳光舜城
    1项目位置
    附图512 项目位置图

    2区规划
    附图513 区规划图

    三联城建-阳光舜城规划总面积871方公里总建筑面积280万方米建成容纳56万居住根规划阳光舜城分北中南三城:毗邻千佛山北城旅游休闲区域建设低体量山庄墅中城中心居住区建筑层高层势开阔南城建筑高层
    3高端产品
    附表54 高端产品表
    户型
    面积(m2)
    单价(元m2)
    总价
    总套数(套)

    总套数(套)


    客群
    五室
    三厅(复式)
    200300
    35006000
    70180万
    170
    3775
    45
    金领阶层白领阶层教育科研士职业理金融证券界专业士

    阳光舜城复式分布情况较集中欣欣嘉园重华苑复式高层顶部南风居7层层建筑复式6层7层阁楼作体复式里复式分布观赏周边山景处南部山区空气清新
    附图514 复式外观图





    4卖点总结
    阳光舜城2003年环境质量评价报告
    绿色体验健康
    名企名盘
    阳光舜城市绿谷

    5134 银丰山庄
    1项目位置
    附图515 项目位置图

    舜耕路历阳街交汇处东150米处四周三面环山景色怡
    2区规划
    附图516 区规划图

    项目占1028万方米建筑面积15万方米绿化率达40中心愈万方米带状绿气势恢宏区带电梯10栋层8栋高层商务办公楼组成
    3高端产品
    附表55 高端产品表
    户型
    面积(m2)
    单价(元m2)
    总价
    总套数(套)

    总套数(套)


    客群
    五室
    三厅(复式)
    220250
    280320
    6000
    132192万
    96
    840
    11
    私企老板金融业士

    银丰山庄复式顶层复式中4号楼全部复式计12套银丰山庄复式重较户型面积产品稀缺性销售情况非常
    附图517 复式外观图





    复式设计顶部正验证宣传题——观山观水观天观山——卧牛山顶部更观赏卧牛山美丽风景观水——工瀑布攀山栈桥独美景观天——览**城区该区处卧牛山坡势较高加**东南高西北低势区**片城区
    4卖点总结
    市山水桃源
    南部养生美宅段绝版难
    您荣耀位里升起
    奢盼生活惯例
    奇迹舜耕路卧牛山15万米南部首席山水景观豪宅专门献董事长士品味礼赞(期全面售完)
    5135 伟东新
    1项目位置
    附图518 项目位置图

    伟东新位**市南部**市旧城改造项目改造范围包括东八里洼西八里洼张安三村项目东邻南北城市干道舜耕路西邻城市次干道玉函路中部条东西城市次干道八里洼路穿城市交通条件十分便利居住区距市中心4公里区位环境优越
    2区规划
    附图519 区规划图

    基总占780亩总建筑面积1033万方米分四期工程开发期占约190亩建筑面积约23万方米约1692户期工程计33栋楼均板式结构1梯2户绿化率达40容积率207区东千佛山西七里山**市植物园相距咫尺风景秀丽周围政府机关学校云集山东省财政厅交通厅**学山东财政学院等
    3高端产品
    附表56 高端产品表
    户型
    面积(m2)
    单价(元m2)
    总价
    总套数(套)

    总套数(套)


    客群
    五室三厅三卫
    五室三厅三卫

    220
    235
    均价4400
    100万左右
    110万左右
    总120余套
    1692
    7
    民营企业高级知识分子等
    附图520 高端产品图




    4卖点总结
    颠峰府邸谁争锋
    居商道居官道
    丰功伟业引领中国住宅十风尚明盘
    实力成规模舜耕路钻石标100万米造城计划60万米时开工24万米次性封顶
    实力铸辉煌2004年齐鲁房产品牌企业50强
    绿色奇迹纽约中央公园**植物金三角
    舜天成
    1项目位置
    舜天成位山路236号
    2区规划
    附图521 区规划图

    座高层三座高层两座层组成高尚商住区区建现代艺术馆攀岩馆业会馆室游泳池网球场酒吧等部分车库技术设备层部分公设施占约368亩总规划面积10方米容积率366绿化率40
    3高端产品
    项目**市属高档楼盘着重分析面积200方米总价款150万户型符合求户型分布项目1号楼(高层)2号楼(高层)
    附图522 区整体图


    附表57 高端产品表
    户型
    面积(m2)
    单价(元 m2)
    总价
    总套数(套)


    处位置
    客群

    四室两厅
    225
    起价7900
    180万
    左右
    100
    35
    1号楼(层会)
    私企业
    复式
    五室三厅
    284
    起价7900
    225万
    左右
    48
    6
    1号楼
    私企业
    四室
    24943
    起价6900
    170万
    左右
    20
    3
    2号楼(层售楼处顶层复式)
    私企业

    层差价100200元间通表中出总价超150万面积200米占例占区总户数45左右总价高购买者私企业海派

    附图523 高端产品图





    4卖点总结
    哲学思想意境延伸
    成制造高尚高品质社区
    里少数社区
    里先锋品质建筑作品
    里生活现代
    里居住位

    5136 国华典
    1 项目位置
    附图524 项目位置图

    处解放路山路交汇处国华典公寓享车物流动便捷市区干道相邻周边设施配套完善购物学医疗餐饮娱乐等应方面周边楼盘拟优势
    2 区规划
    附图525 区规划图

    区占40余亩建筑面积10万方米中包括建筑面积252万方米四栋高层建筑面积53万方米两栋高层栋建筑面积247万方米高档写字楼项目2000年12月开工2002年9月份全部入住高层商住两楼开盘低价3650元方米高价4000元方米均价3800元方米占段优势国华典现均价已达6050元方米
    3 高端产品
    附表58 高端产品表
    户型
    面积 m2)
    单价(元 m2)
    总价
    总套数(套)


    客群
    四室两厅
    209
    6050
    175万
    40套左右
    8
    白领阶层工薪阶层占部分例部分中型企业入住
    附图526 高端产品户型图


    宽起居室配型采光阳台独立餐厅观景阳台相连卧室设计弧形观景阳台
    特点居室宽直通阳台独立餐厅带观景观阳台宽厨房相连卧室居室错层设计增加室空间感动静分区较明显

    5137 新世界阳光花园
    1项目位置
    新世界阳光花园处市中心西槐荫区政府七路纬十二路两条城市动脉提供便捷交通条件返市区轻松达
    2项目规划
    附图527 项目规划图

    占面积32万方米总建筑面积48万方米容积率15绿化率40层12幢高层2幢高层6幢约1834余套住宅
    附图528 区外观图





    3高端产品
    附表59 高端产品表
    户型
    面积(m2)
    单价(元 m2)
    总价
    总套数(套)

    总套数


    客群
    五室三厅
    220
    4500
    100万左右
    17
    1834
    1
    白领私营业政府机关员

    4 户型点评

    附图529 户型点评图


    该户型方正实做动静分区干湿分区功分区开间窄进深南起居室带较面积茶艺室
    户型四房三厅两卫跃层结构房型方正设计中做动静分区户型层双阳台结构房屋南北通透采光效果层阳光天台空中客厅提供私休闲娱乐理想天私健身房套房独立卫生间充分享受尊贵感觉

    514 高端住宅分析
    5141 高端产品价格分析
    附表510 高端产品价格分析表
    楼盘名称
    户型
    面积(m2)
    单价(元 m2)
    总价
    开元圣华山庄
    四室三厅
    280289
    7800
    240万左右

    580
    15000
    750万左右
    永清华园
    六室三厅五室两厅四室两厅
    210330
    底层5060顶层7800
    106260万
    阳光舜城
    五室三厅(复式)
    200300
    35006000
    70180万
    银丰山庄
    五室三厅(复式)
    220250280320
    6000
    132192万
    伟东新
    五室三厅三卫
    220235
    均价4400
    100万左右
    舜天成
    层四室两厅
    225
    起价7900
    180左右
    复式五室三厅
    284
    起价7900
    225万左右
    四室
    24943
    起价6900
    170万左右
    国华典
    四室两厅
    209
    6050
    175万
    新世界阳光
    五室三厅
    220
    4500
    100万左右
    通表出**市高档楼盘高端产品户型面积200方米户型达300方米然单价差较总价款般100万套半数楼盘含总价200万套户型楼盘150万套户型
    中出**市目前存部分较高端产品总价款较高应该针金字塔尖部分客群设计然销售情况太清楚根需求供应原理**市目前存顶级住宅类产品需求圣华山庄仅6套墅700万左右套价格售罄
    5142 高端产品供应量分析
    附表511 高端产品供应量分析表
    楼盘名称
    总价
    总套数


    客群
    开元圣华山庄
    240万左右
    80
    60
    IT精英实力较强私营业高级知识分子
    750万左右
    6
    100
    永清华园
    106260万
    19
    3
    高薪白领阶层体私营成功老板
    阳光舜城
    70180万
    170
    45
    金领阶层白领阶层教育科研士职业理金融证券界专业士
    银丰山庄
    132192万
    96
    11
    私企老板金融业士等
    伟东新
    100万左右
    120
    7
    民营企业高级知识分子等
    舜天成
    180万左右
    100
    1号楼
    私企业
    225万左右
    48
    1号楼
    私企业
    170万左右
    20
    2号楼
    私企业
    国华典
    175万
    40左右
    8
    白领阶层工薪阶层占部分例部分中型企业入住
    新世界阳光
    100万左右
    17
    1
    白领私营业政府机关员
    通表出**市高档楼盘高端产品数量较样楼盘中高端产品占楼盘套数例般十分样楼盘总套数700套左右
    客户群高端产品客户群私营业改革开放中国首先富起群次IT证券等信息产业知识分子目前国新富阶层知识济契机目前成肩旧富新代富职业理类领导阶层
    52 墅项目分析
    521 样选择
    目前**售建者推出墅类低密度住宅项目
    :国科燕子山庄凤凰城蟠龙山水文昌山庄悉尼花乡加州花园金宫山庄
    522 案分析
    5221 国科
    1项目位置
    国科**齐河黄河滨山东黄河济技术开发区
    2区规划
    国科国际高尔夫墅总占面积1500亩建设800余栋墅目前二期400栋墅已建成占880亩划分成春夏秋冬琴棋书画八园区集中27种典户型
    国科国际高尔夫球场占1300亩美国GRADE高尔夫设计公司设计18洞72杆国际标准球场举行PGA锦标赛型高尔夫国际赛事
    附图530 区环境图





    附表512 项目情况表
    户型
    面积(m2)
    单价(元 m2)
    总价
    总套数


    销售率
    客群
    五室三厅六室三厅
    270403
    3500
    90150万
    396
    100
    70
    贸易建筑政府机关银行电信行业客户较

    3户型点评
    附图531 户型图


    T2 型 建筑面积:333.63㎡
    厅室分布:3室2厅3卫
    车库:单车库
    户型特点:外形朴实方长长门廊住宅添分情趣南客厅三面采光窗外然风光室明亮空间谐统房独享衣帽间浴室
    T1 型 建筑面积:330.21㎡
    厅室分布:4室3厅4卫
    车库:单车库
    户型特点:外观庄重典雅立面精巧欧式门廊围绕步入室宽阔空间吸引卧室布局合理采光充分提供舒适休息空间

    4卖点总结
    足10万享受墅生活
    高尔夫+墅+温*国科生活身份名片
    360度豪华视野府邸
    完全现房1000米私家院
    **唯温*入户墅沐浴温*感受冬日融融暖意

    5222 燕子山庄
    1项目位置
    **燕子山西路58号位双四车道山西路东十东路景观道30分钟达**国际机场
    2区规划

    总建筑面积12万方米5栋楼47套复式21套中总量13——12定开发(省委市委等)
    附图532 区规划图





    楼型:3+14+1
    二期
    13单体墅目前尚市动根解初步定价1000万套
    3户型点评
    户型:层——34室复式单户面积:150300
    装修:费较高包括门窗室楼梯厨卫具外墙材料等部分外国进口产品外檐国外进口铝塑板窗户中空玻璃外窗塑钢门窗里面实木框卫生洁具日TOTO
    价格:起价6900均价7500目前较单位已9000元方米价格销售
    点评:
    n 规模区环境差
    n 通段周边环境楼宇配套实现高价销售
    n 外定开发部分成高价理
    4卖点总结
    南区尊贵典雅燕子山庄南区典高尚住宅
    5223 凤凰城
    1项目位置
    凤凰城位风景秀美**市东南部规划13方公里三联集团投资开发卫星城级综合产项目
    2区规划
    附图533 区规划图

    凤凰城规划建筑面积650万方米左右居住口11万左右现开发凤鸣山庄该区建筑面积1157万方米连排墅约380套左右凤凰城根规划功分中心区文教区居住区产业区启动区中心区中央CBD行政办公商务商业等功文教区教育科研文化体育等功
    3 户型点评
    附表513 户型点评表
    户型
    面积(m2)
    单价(元 m2)
    总价
    总套数


    客群
    四室三厅五室三厅七室四厅
    248419
    20004000
    100200万
    380左右
    100
    政府官员私企老板省外高收入群
    附图534 户型图

    该户型五室三厅建筑面积248方米该户型首层公活动区域独立起居室二层生活区域次卧带宽敞阳台整体采光效果卧带私书房私密性较强卧室带型外飘观景阳台室外美景收敛南北通透性户型方正
    5224 蟠龙山水
    1项目位置
    位**市东部蟠龙山森林公园郎茂山水库间隶属历城区彩石镇距市区20公里约需30分钟车程**国际机场绕城高速公路309国道基北部穿越
    2区规划
    项目块位蟠龙山山腰规划总面积2500亩现建墅约600栋建筑面积15万方米周边蟠龙洞泰山庙等处文景观整体绿化量极佳绿化面积较工业区居民区完全隔离:整体块具中高档住宅开发价值市场前景较
    附图535 区规划图



    3户型点评
    附表514 户型点评表
    户型
    面积(m2)
    单价(元 m2)
    总价
    总套数


    四室三厅五室三厅
    280415
    4200
    170180万
    600左右
    100
    蟠龙山水山傍水工建造两条水洗景观轴线贯穿南北条中央景观道更原天生丽质区更显生动更富灵气
    4卖点总结
    山傍水—成生态典范
    生态演绎完美生
    青山绿水蓝天白云名流士家
    5225 文昌山庄
    1项目位置
    附图536 项目位置图

    位长清区槐荫区交界处距京福高速8公里20分钟达市中心
    2区规划
    附图537 区规划图

    文昌山庄总占面积180亩规划建筑面积6万方米墅区计151套墅产品形式分独幢双拼联排三种
    附图538 区外观图


    附表515 区情况表
    户型
    面积(m2)
    套数(套)
    均价(元 m2)
    AB型(联排式墅
    189196
    41
    2000
    C型双拼式墅
    252
    40
    2200
    D型 (单体式墅
    232
    45
    2300

    3户型点评
    附图539 户型图
    4卖点总结
    学城畔墅家园
    5226 悉尼花乡
    1项目位置
    附图540 项目位置图


    该户型弊端较感官显较单层车库起居室二层卧室三层两次卧样布局整体布局散乱样设计干湿分区合理动静分区较显著市采光通透性错
    该户型层起居室开间宽敞明亮豪华气派二层卧室样设计动静分区较明显私密性较强二层带型观景阳台观赏室外美景加强室采光


    悉尼花乡坐落**高新开发区中心广场北侧理位置优越发展潜力较
    2区规划
    附图541 区规划图


    该区占422亩分三期开发期占168亩计推出164套TOWNHOUSE套售价70197万等两栋层(5层)建筑计50套住宅面积147197等价位预计4100元米起价二期春天印象具体规划没推出区园林采欧式设计户花园环境幽雅空气清新真正感受然拥抱然
    3户型点评
    附表516 户型点评表
    户型
    面积(m2)
    单价(元 m2)
    总价
    总套数
    区总套数


    客群
    TOWNHOUSE
    (连体墅)
    200284
    56006800
    110200万
    114
    164
    70
    私营业职业者
    附图542 户型点评图

    悉尼花乡作**第景观洋房墅东部够50006000元方米价位热销着独特价格支撑诉求点第悉尼花乡位东二环东轻骑路旁国际会展中心北面属**高新区核心带理位置相优越交通发达第二着**市东扩政策推出实施未东部繁华东部发达东部升值潜力巨第三身景观独特会观景阳台私家花园尊贵优雅配套设施应品质响第四案附三庆世纪财富中心齐鲁软件园学生科技园国际商务中心等高档住宅写字楼等相互辉映悉尼花乡价位极提升作
    4卖点总结
    VIEWHOUSE景观洋房
    超私家庭院
    层少见露台全景观创新视野
    5227 加州花园
    1项目位置
    附图543 项目位置图

    位**南郊仲宫镇距市区二十分钟车程三面环山面百亩果园紧卧虎山水库空气清新环境优美太师椅式风水宝
    2区规划
    区精选M型S型A型D型等百栋墅均美国加州优秀现代建筑精华美国著名设计师Mr·T·crawford亲持设计时尚高雅豪华舒适户配家中央空调采暖锅炉动车库门户报警系统等进口设备墅入口处假山水池雕等景观配套户墅花园草坪道路两旁灌木丛林起凸现墅景观提升产品品质
    附图544 区规划图






    区建生态公园圆梦湖公游泳池网球场篮球场童乐园会超市诊洗衣店中西餐厅音乐酒吧商务中心等生活休闲设施智化物业理系统红外线录监控户动报警二十四时保安巡逻电子巡更提供全方位安全保障酒店式物业理
    3户型点评
    附表517 户型点评表
    户型
    面积(m2)
    总价(元 m2)
    总套数
    占例
    客群
    六室三厅三卫
    200400
    136270万
    76
    100
    **区私营企业老板国区高新收入者
    该墅四种户型力户型S型33套D户型16栋(含5栋连体墅)M户型2栋(商住两)均户型25栋A户型整区处山区坡栋墅拥私家花园区周边绿化较
    5228 金宫山庄
    1项目位置
    **仲宫镇卧虎山水库东侧
    附图545 项目位置图

    2区规划
    附图546 区规划图





    3户型点评
    附表518 户型点评表
    户型
    面积(m2)
    总价(元 m2)
    总套数
    占例
    客群
    五室二厅三卫
    260530
    100200万
    107
    100
    体私营企业
    金宫山庄力户型面积约370方米左右区景观方面设计较单部分绿化助山景绿化西卧虎山水库区处山坡区饱览水库美景番江南水乡感
    附图547 户型图


    523 墅分析
    5231 价格分析
    附表519 价格分析表
    楼盘名称
    户型
    面积(m2)
    单价(元 m2)
    总价
    国科
    五室三厅六室三厅
    270403
    3500
    90150万
    凤凰城
    四室三厅五室三厅七室四厅
    248419
    20004000
    100200万
    蟠龙山水
    四室三厅五室三厅
    280415
    4200
    170180万
    悉尼花乡
    TOWNHOUSE
    (连体墅)
    200284
    56006800
    110200万
    加州花园
    六室三厅三卫
    200400
    套卖
    136270万
    金宫山庄
    五室二厅三卫
    260530
    3700
    100200万
    文昌山庄
    单体联排双拼
    190260
    2200
    40100万
    燕子山庄
    层单体墅
    150300
    7500
    1201000万
    通分析出表示**市墅类产品户均面积200方米单价差较综合品质成差距较外产品般单套总价范围100万总价数量150万左右中单体墅单套总价较高
    结合项目考虑预计项目开发产品单体墅联排墅叠拼墅花园洋房未面积价格通产品分前文分析高端住宅墅类物业较确定:
    附表520 项目表
    项目
    项目
    单体墅
    单体墅
    联排墅叠拼墅
    联排墅叠拼墅低层住宅高端住宅
    花园洋房
    高端住宅
    通面产品确定项目面积总价较客观找准**市潜客群单体墅说项目较项目加州花园金宫山庄圣华山庄墅项目客群产品价格性花园洋房较高端住宅产品户型面积总价范围客群特点确定项目未定位等等
    5232 供应量分析
    附表521 供应量分析表
    楼盘名称
    总套数(套)


    客群
    国科
    396
    100
    贸易建筑政府机关银行电信行业客户较
    凤凰城
    380左右
    100
    政府官员私企老板省外高收入群
    蟠龙山水
    600左右
    100
    认购期间
    悉尼花乡
    114
    70
    私营业置业者
    加州花园
    76
    100
    **区私营企业老板国区高新收入者
    金宫山庄
    107
    100
    体私营企业
    文昌山庄
    151
    100
    私营业置业者
    燕子山庄
    13
    100
    尚未开发
    通表出**市墅类物业供应量1800套左右中已部分市场消化国科12期累计销售70加州花园金宫山庄已销售较长时间剩较少外蟠龙山水文昌山庄凤凰城等项目般处认购期者计划开发阶段列潜项目成项目未竞争类楼盘造成定客群分流
    项目说绝佳区位环境优势目前市场墅类项目相形见绌规划合理宣传项目开售时墅市场受项目较击
    53 潜供应分析
    531 政府康居建设工程
    未五年新城区农民转市民新增口现城市居民改善居住条件需新建住房约3000万方米计划年600万方米规模东部产业带东部新城西部新城西部片区分连片建设
    五年基完成市区环路300万方米左右旧房棚户房改造
    政府康居工程建设楼盘档次普遍较低价格品质法项目抗衡客群没竞争项目开发考虑康居工程影响
    532 已知规模项目
    附表522 已知规模项目情况表
    项目名称
    开发公司
    规模(m2)
    预计销售价格(元 m2)
    道德街项目
    齐鲁置业
    30万
    4500
    浆水*项目
    绿苑等
    2200亩
    5500
    东郊饭店项目
    鲁信
    12万
    7000
    水泥厂路
    汇统
    30万
    4000
    工商河项目
    重汽集团
    30万
    3300
    全福立交桥项目
    重汽集团
    15万
    2500
    山路项目四
    舜天成
    20万
    7000
    南外环项目
    鲁集团
    4000亩
    3500
    中润三期
    南丰集团
    60万
    4500
    白马项目
    福建古天源
    50万
    3500
    通表出中原统计盘项目重汽集团北郊两项目外楼盘预估销售均价较高客户群定位高层收入群部分楼盘甚定位顶级住宅项目
    表列楼盘中档次较高楼盘定位开发周期项目存竞争鲁信墅项目舜天成四项目部分PENTHOUSE会项目竞争客群相说项目区位环境优势明显竞争优势较
    54 总结
    通文分析**市目前普通商品房高端产品墅类物业已较全面解通供应市场目前类产品基**市顶级物业销售状况差距较项目品质关系较密切总体供应量反应情况潜供应目前市场售量说明前文中**市迎顶级住宅年较吻合众开发商已预感高端产品市场需求墅类物业市场供应量加
    项目言目前土问题已基解决根初步计划明年开发建设预计项目市销售时市场应该较成熟项目规划设计中考虑文分析高端产品墅物业避免市场竞争项目优势占领市场期取销售佳绩

    第6章 区域环境分析
    前文宏观整体市场分析已确定项目外素行性章通项目区域环境分析确定项目目前身具备素通SWOT分析确定项目优劣势情况未面机遇风险希通分析挖掘项目优势机会便项目开发中者推广中利劣势风险通分析确定规避方式
    61 块区域
    附图61 块区域图

    项目位**市南部区域**住宅市场板块划分中属南部高档次住宅区域
    南部区域**市住宅市场热点区域**市民居住偏东部南部区域作然环境位居**市首位段集中**市数中高档楼盘
    南部区域千佛山板块高档楼盘聚集区目前已基成**市富区区域新市楼盘价格逐渐千佛山板块接项目开发潜力较
    着南部二级城区建设逐渐成熟项目块价值断提高项目开发期物业增值利面没南部新城影响项目区位绝佳
    62 区域研究界定
    准确详细科学分析项目区域环境市政配套交通目标客户群区域竞争楼盘等素终确定项目定位提供准确数文等时间线法确定项目区域调研范围
    附表61 等时间节点列表
    编号
    1
    2
    3
    4
    5
    名称
    舜耕山庄千佛山南路交汇处
    旅游路转盘
    块东面
    旅游路土屋路交汇处
    旅游路舜耕路交汇处

    考虑节点1245周边楼盘较生活氛围较浓厚调研区域范围扩展1号节点附植物园片区2号节点附扩展十路东二环交界片区4号节点扩展齐鲁骏园片区5号节点扩展英雄山片区
    附图62 终调研区域图:


    63 区域交通
    附图63 区域交通图

    图项目目前交通太目前出入项目块旅游路条次干道目前正施工中图中红线道路已开通道路黄色线条规划建设道路者计划拓宽道路
    项目位英雄山二环南路二环东路十路四条交通道围合板块中心紧邻项目块旅游路项目出行交通道
    正改造中旅游路城市次干道建成**市条具特色旅游景观路充分展现南部山区然景观西起舜耕路东济王路杨家河立交桥全长284公里线连接辐射植物园千佛山开元寺浆水*龙洞等系列景点历史文化遗址
    建成旅游路西直达舜耕路东直达二环东路南直达南二环东段建成绕城高速成连接城区东部产业区纽带
    舜耕路南通南外环目前条路相信未拓宽外阳光舜城部道路南逐渐舜耕路土屋路连接直通南外环
    631 外交通
    附图64 外交通图

    图示项目块旅游路外界相通作**市未第二景观道交通非常便利通旅游路项目块东直达绕城高速**国际机场济青高速非常方便南通旅游路直达103国道方通仲宫泰安等外通**市南外环作**畅通条件道路通**东西北郊通旅游路北舜耕路者英雄山路等道路通市区
    总道路交通作高端产品客群数私车族交通非常便利
    632 公交路线
    附表62 公交路线表
    公交线路
    重点区域
    34路
    阳光舜城重华苑欣欣嘉园舜城商业区阳光舜城植物园新世界商城英雄山省委观园火车站
    K100路
    现代家电市场华联商厦省立医院省华联商厦英雄山省财政厅济东校区阳光舜城舜城商业区欣欣嘉园阳光舜城重华苑
    110路
    阳光舜城重华苑欣欣嘉园舜城商业区阳光舜城济东校区会展中心植物园舜耕路千佛山体育场山师路口山师山路省工商局路解放路百花公园洪楼南路洪家楼创业服务中心
    目前项目周边阳光舜城公交表中列三条公交路线距离项目较公交路线集中舜耕路
    目前三条公交路线基满足项目公交通需首先阳光舜城三条公交路线终点站次三条公交路线通**市型交通者消费场34路车通新世界商城观园火车站K100通省华联省立医院110通解放路公交总站作**市公交车站解放路公交通**市重场
    64 区域然环境
    附图65 区域然环境图

    项目位著名千佛山然风景区处千佛山南南二环路北健康生态环境靓丽然风光构筑南部特色里仅闻名遐迩千佛山**市第氧吧——植物园项目罗袁寺厥子山西姑山等群山环抱**水脉绿肺天然氧吧
    附图66 区域周边环境图









    良山景水景然资源项目高档产品定位奠定基础南部开发受控制土资源更加稀缺项目提供发展机会区域市区仅山体——千佛山相隔空气清新距离市中心步行50分钟车行10分钟行车20分钟达整区域山谷周围群山环绕高处达400米形特征明显景观价值较高山体绿化较数密植侧柏水系较发达季节性河流汛期外山谷中河床部分时间干涸
    65 区域物业
    651 块南部
    附图67 阳光舜城——高层外观图


    附图68 阳光舜城南部——高层高层外观图

    块南部阳光舜城城目前已开发十万方米客户群整体素质较高般企事业单位职工项目言文环境项目影响
    652 块北部西部
    项目北部——商业安置住宅
    项目西部——私建住宅
    附图69 块北部西部周边图

    项目北部农村安置房阳光舜城未部分商业物业项目影响利首先村民整体素质高项目初步定位高端产品客群完全两类低素质言行影响项目区域环境
    项目西部山体部分私住宅规划较差居民整体说素质较高项目说影响
    66 区域配套
    附图610 区域配套图

    项目区域市区隔山相然交通便利环境差较项目区域起闹中取静效果相应带缺点项目周边生活配套足
    根解项目区域两富区包围区域周边配套然足文环境较较学校会展中心极提升项目周边文化氛围
    661 医疗配套

    附表63 医疗配套表
    医疗配套
    简介
    千佛山医院
    三级甲等医院现职工1300余专业技术员中副高级发职称189名实际开放病床712张设床医技科室32现已发展成集医疗教学科研康复保健预防急救体型省级综合性医院
    山东石化医院(山东职业卫生职业病防治院)
    级医院床位10014业务科室科外科骨科科五官科皮肤科中医科工业卫生研究室等
    **施尔明眼科医院
    三级医院医院编制床位80张集床科研教学体现代化专业眼科医院医院建筑设施医条件住院环境优越舒适医院尤白障视眼青光眼玻璃体视网膜病斜视弱视童眼病眼眶肿瘤疑难复杂眼病治疗技术精湛特色突出
    **长城医院
    医院现教授医师6名副教授副医师6名治医师4名住院医师2名专业康复技术员30余名专业康复护士30名开放床位100张该院运现代股份制医院理办法引进先进现代化综合康复技术设备检测仪器医院达较高专业水
    项目周边环境较中弊端种配套少部分土山体较型配套设施距离项目太远医疗配套千佛山医院作三级甲等医院**市较名医院加家医院基满足项目需求
    项目周边目前缺乏型配套门诊药店等作常性需求类配套必少然阳光舜城规划较规模商业建议项目保留部分商业作医疗等配套
    662 文化配套
    附表64 文化配套表
    山东省博物馆
    山东省博物馆新馆1992年10月建成开放山东省博物馆始建1954年8月新中国第级综合性志博物馆全省文物然标收藏中心收藏类文物标21万件中国宝级文物3件级藏品1388件藏书12万册
    **市博物馆
    始建1958年12月馆藏文物已达2万余件特历代书法绘画青铜器陶瓷器碑刻**战役文物知名考古发掘文物保护方面做出贡献
    **学
    **学教育部批准建成综合性学逐步形成学科协调发展富身特色综合性学科格局学校现设19学院2教学中心计21教学单位拥47科专业涵盖8学科门类18学科具硕士学位授予权建3省部级重点学科重点实验室校全日制专科生研究生23500 现职教职工2100余中教授138副教授540教师中具博士硕士学位者450
    山东财政学院
    财政部山东省民政府创办普通高等财院校目前学校设财政学会计学金融学国际济贸易等26科专业学校现校硕士研究生全日制普通专科生12000成教育学生11000余学校现教职工千余中专教师552教师中教授85副教授230
    中华女子学院
    中华女子学院教育部批准全国唯科层次女子普通高等学校学院设九系部两中心社会工作理系学前教育理系法律系秘书系济理系外语系艺术系计算机系女性学系基础教育部培训中心电教中心已初步建立起专科科研究生(合办)三种层次普高成高高职三种教育举学历教育非学历教育存新型办学模式
    山东工艺美院
    学院设装潢艺术设计系环境艺术设计系工业设计系服装设计系美术系数字艺术系现代手工艺术系艺术学系社会科学教学部继续教育学院职业技术学院等11教学机构设19工作室34教研室设艺术设计工业设计服装设计工程等12科专业(22专业方)校生达3560现教师149中教授19副教授48讲师48助教34
    项目周边文化氛围较浓厚较学校文化单位距离项目较省博物馆市博物馆等带动周边文气氛较浓英雄山附形成省文化市场种古玩书籍吸引市省爱者
    663 商务配套
    附表65 商务配套表
    舜耕国际会展中心
    会展中心设中央空调动扶梯消防监控动报警系统功划分展览厅会议厅阳光休闲走廊商务中心宴会厅等区域集展览会议餐饮住宿商务办公等功体容纳1000国际标准展位停车场1万方米时停放150辆车会议面积6000方米设容纳40——700会议室11建5000方米两层超市整建筑造型优美气势恢宏**市城市建设标志性建筑
    舜耕山庄
    四星级涉外酒店设商务中心购物广场出租车队旅行社等服务机构提供医疗美容推电子商务航空票务等种服务拥种康体设施
    舜华园商务会
    总面积2万方米左右功划分商务区网络西餐舜园中餐厅健康会四部分采取会员制营方式政界社会名流企业界成功士海外作目标客户
    山东厦
    山东厦座规模宏现代化高档次五星级宾馆集客房餐饮娱乐会议接展览体综合性功建筑群体东千佛山北邻植物园西南郊宾馆融体
    南郊宾馆
    南郊宾馆坐落**市南郊东风景秀丽千佛山西苍松覆盖英雄山南倚泰山山脉北接**市植物园占面积1160亩建筑面积115000m2山东省接国宾重场素山东钓鱼台称国家旅游协会会员单位省十佳职业道德先进单位
    商务配套方面项目南部区域具较优势首先国际会展中心位舜耕路周行业高科技现代化展示会举行促进济交流时外展示**文化时选址原周边环境较
    舜耕山庄舜华园商务会型高级商务场已区域
    总项目区域具备天独厚区域环境优势里成尊贵象征项目优势开发顶级住宅产品相项目说胜券握
    67 区域楼盘分析
    671 整体规划
    附表66 整体规划表
    物业名称
    总建筑面积
    (万方米)
    容积率
    绿化率
    伟东新
    1033
    207
    40
    盈峰翠邸
    5
    12
    45
    银丰山庄
    15
    125
    40
    永清华园
    8
    115
    426
    圣华山庄
    22
    073
    40
    阳光舜城
    231
    21
    40

    表中出项目区域楼盘绿化率基40左右容积率20楼体基层高层理位置身品质较销售速度较快
    672 价格户型
    附表67 价格户型表
    项目名称
    均价
    (元㎡)
    户型范围
    (㎡)
    力户型
    伟东新
    4500
    110130(二室)
    130156(三室)
    143170(四室)
    170(复式)
    三室二厅
    130156
    占40左右
    盈峰翠邸
    4850
    6080(室)
    7080(二室)
    140160(三室)
    170300(复式)
    三室二厅
    140160
    占35
    银丰山庄
    5100
    80120(二室)
    130150(三室)
    160(四室)
    300(复式)
    三室二厅
    130150
    40
    永清华园
    5500
    103(二室)
    114177(三室)
    167197(三室)
    200(复式)
    三室二厅
    114177
    占40左右
    圣华山庄
    5400
    5695(二室)
    130(三室)
    150(四室)
    200(复式)
    三室四室
    130150
    45左右
    阳光舜城
    4900
    80(二室)
    130140(三室)
    150170(四室)
    180(复式)
    三室四室
    130140
    150170
    占70左右
    述楼盘处南部区域理位置较优越均价基4500元米力户型基三室占例约半左右
    673 装修标准
    附表68 装修标准表
    项目名称
    装修情况
    外立面
    伟东新
    简装
    涂料
    盈峰翠邸
    简装
    涂料瓷砖
    银丰山庄
    简装
    涂料瓷砖
    永清华园
    简装
    瓷砖
    圣华山庄
    简装 部分精装修
    瓷砖
    阳光舜城
    简装
    涂料瓷砖
    述楼盘装修标准差距选择涂料面砖开元圣华山庄部分户型精装修外余楼盘户型均初装修**热销楼盘外立面充分体现美观性艺术性消费者面前展现项目性特色树立起楼盘高品质形象众性

    674 区楼宇配套
    附表69 区配套表
    项目名称
    区幼园
    区中学
    区商业设施
    区诊
    中老年活动场

    邮局
    银行
    商业
    伟东新









    盈峰翠邸









    银丰山庄









    永清华园









    圣华山庄









    阳光舜城









    附表610 楼宇配套表
    项目名称
    IC卡通
    红外线报警系统
    远程抄表
    视讲
    电子巡更
    24时保安监控系统
    消防报警系统
    宽带接口
    停车场理系统
    伟东新









    盈峰翠邸









    银丰山庄









    永清华园









    圣华山庄









    阳光舜城









    数项目部配套法完全满足购房者需然需助外部配套设施阳光舜城周边配套非常差通身建设配套逐渐完善楼盘品质提高少销售较
    675 客群
    附表611 客群简述表
    项目名称
    客群简述
    伟东新
    私企业高收入群中部分回迁户
    盈峰翠邸
    政企事业单位中等收入群
    银丰山庄
    部分政单位团购次外企白领职业理
    永清华园
    教授公务员私企业市中心机关单位养老客户
    圣华山庄
    政单位私企业医生中高收入群
    阳光舜城
    省直机关事业单位部分三联部
    表中出楼盘客群差均价基4500购房者基中等收入群
    676 总结
    通区域售楼盘出区域绝佳区位环境楼盘档次较高目前售楼盘均价4500元方米数集中5000元方米左右
    总目前项目周围区域现楼盘售楼盘**市高端产品客群称**市富项目开发顶级产品非常利富区效应成项目卖点
    68 商业分析
    附表612 部分住宅区商业表
    项目名称
    总建筑面积
    (万方米)
    商铺建筑面积(万方米)
    占例
    ()
    商铺销售价格
    住宅销售价格
    (元方米)
    中润世纪城
    125
    091
    728
    7500
    5200
    三箭银苑
    10
    0468
    468
    20000
    7500
    齐鲁花园
    47
    0671
    143
    8800
    3800
    五环花苑
    11
    02
    18
    4250
    3650
    艾菲尔花园
    395
    026
    658
    8300
    3400
    实力荣祥花园
    25
    012
    048
    6500
    3200
    阳光100期
    27
    035
    129
    8000
    3750
    汇科旺园
    118
    075
    635
    11000
    4500
    海尉广场
    18
    3
    166
    11000
    4200
    鲁康桥
    23
    016
    069
    6500
    4100

    满足区配套需求项目建设部分商业通表出规模项目处位置商业氛围关系较海蔚广场毗邻花园路商业街商业配较接总量20商业氛围较差项目实力荣祥花园商业配05
    结合项目考虑未商业体量宜仅达适合定商业配套设施美容美发便利店等满足区居民基需求
    商业价格项目商业周边商业氛围直接关联海蔚广场位花园路商业街价格较高实力荣祥艾菲尔花园等商业价格住宅较接
    69 块SWOT分析
    SWOT分析法称态势分析法运系统分析思想种素相互匹配起加分析中出系列相应结(策)运种方法利市场竞争参者处市场环境进行全面系统准确分析制订相应市场策提高市场竞争力
    SWOT分析法包括四方面素部优势素:(Strengths)指该项目竞争手相某方面具方模仿独特力方面竞争手做更部劣势素(Weaknesses)指该项目竞争手相某方面缺点足外部市场环境中机会素(Opportunities)指外部市场环境变化趋势中该项目产品营销起积极正作方面握利机会素增强项目竞争优势外部环境中威胁素(Threats)指外部环境变化趋势中该项目产品营销利消极方面回避恰处理威胁素会损伤该项目市场竞争中优势
    附表613 块SWOT分析表
    Strength优势分析
    Weakness劣势分析
    Ø 低密度住宅实现产品差异化
    Ø 毗邻城区位南二环
    Ø 处群山环抱中独享然景色清新空气
    Ø 块取费相较低
    Ø 规模较易规划操作
    Ø 总价高消化慢
    Ø 区域配套设施需进步完善

    Opportunity机会分析
    Threat威胁分析
    Ø 交通便捷第二景观道旅游路贯穿项目
    Ø 南部风景区开发受严格控制
    Ø 南部市民居住首选区域
    Ø 产品市场空白点
    Ø 规模项目面市
    Ø 高档住宅客群造成分流
    691 Strength优势分析
    S1低密度住宅实现产品差异化
    住宅郊区化种趋势消费者买郊区住宅第考虑价格环境建筑密度时郊区住宅时代真正目前着城市化进程加快房产发展着汽车进入家庭道路条件改善国门开国外生活方式解郊区住宅正成种趋势生活水提高加快寻求郊区化低密度意识
    住宅产品特性考虑低密度住宅设计更容易体现出特性建筑单体塑造出性化东西样户型外立面选择塑造风格样式体现功限度提高舒适度尤环境营造表现出高密度住宅没宽松感项目低密度产品设计具绝优势
    S2毗邻城区位南二环
    项目位**市南二环距城市中心公交车约20分钟车程周边条公交线路通市区交通便利南部开发受政府控制土资源更加稀缺项目提供发展机会
    S3处群山环抱中独享然景色清新空气
    项目位著名千佛山然风景区处千佛山南南二环路北项目罗袁寺厥子山西姑山等群山环抱健康生态环境靓丽然风光构筑南部特色良山景水景然资源项目高档产品定位奠定基础南部开发受控制土资源更加稀缺项目提供发展机会
    S4块取费相较低利润空间
    2003年9月份十西路150万亩价格揭开**市土市场第拍土价格扶摇直项目相较低土成更资金区部建设配套提高产品综合品质增利润空间
    692 Weakness劣势分析
    W1总价高消化慢
    高单价户型总价范围较高效客群范围减少消化速度较慢
    W2区域配套设施需进步完善
    区域类学校医院娱乐场等配套设施分布舜耕路十路两侧离项目定距离形成步行生活圈
    693 Opportunity机会分析
    O1交通便捷第二景观道旅游路贯穿项目
    紧邻项目旅游路城市次干道建成**市条具特色旅游景观路充分展现南部山区然景观线连接辐射植物园千佛山开元寺浆水*龙洞等系列景点历史文化遗址
    O2南部风景区开发受严格控制
    **新规划东拓西进南控北跨中疏政策出台南部开发急速减少尤规模墅类型没新批已取墅类然成香饽饽项目然成南部目前唯亮点
    O3南部市民居住首选区域
    住东住西住南住北直**市民根深蒂固观念南部直**市风水宝
    O4产品市场空白点
    产品唯性差异化性化项目竞争优势体现
    694 Threat威胁分析
    T1 规模项目面市
    政策原年**市土供应较新市楼盘凤毛麟角着土政策解冻量土进入开发阶段中原已知规模开发项目总量百万方米估计明年会100万方米左右市
    T2高档住宅客群造成分流
    容积率较低造成土单方成相较高明年预计市项目售价档次较高项目造成较客户分流
    610 总结
    前文已宏观形势**城市发展高端住宅市场等进行详细分析结合章区域环境分析发现项目具**市绝区位优势文环境然环境交通环境等等堪称**绝仅利条件项目开发奠定充分条件万事俱备时项目定位开发计划制定成迫切务
    敝司建议宏观微观全市项目区域项目具必胜条件目前工作重点墅类物业进行深入研究确定合理区规划制定合理产品配保证利润前提兼顾社会效益环境效益通项目进步确定贵司**品牌位
    第7章 类楼盘分析
    鉴**市目前高品质墅项目较少数项目远郊项目般第二居产品设计项目做第居较区敝司通利中原网络助分行市墅类低密度住宅解享资源低密度产品进行深入研究鉴方先进开发理念项目制定佳开发方案
    部分分析重庆海北京深圳等城市墅类低密度产品通筛选项目类似产品作重点案通分析产品特点中鉴项目开发中物业类型配价格例户型设计等方面先进验
    71 外楼盘特点整合
    711 重庆
    重庆房产整体价格**较接重庆整城市建丘陵山体住宅产品设计非常丰富形原项目产品变化较甚栋楼体户差重庆然景观资源丰富长江嘉陵江南山北部龙湖翡翠湖房产开发珍贵资源房产开发商江景湖景山景做足文章
    次调研重庆墅楼盘建筑面积20万容积率07左右独栋联排(包括双拼叠拼等)种建筑形态楼盘通产品户型分析
    附表71较符合样选择标准三楼盘表:
    楼盘名称
    产品类
    产品建筑面积
    配()
    面积
    (m2)
    价格
    (元 m2)
    蓝湖郡
    独栋墅
    18
    330500
    800012000
    联排墅
    82
    210290
    50006000
    伽蓝艺墅
    双拼
    30
    250300
    尚未开盘估计价格500010000
    联排
    40
    200250
    叠拼
    15
    200250
    独栋
    15
    300左右
    威尼斯印象
    独栋
    20
    400
    8000
    联排
    35
    200250
    未定
    叠拼
    35
    180220
    四合院
    10
    200250
    通表出三样楼盘产品配中双拼联排占例独栋墅数量较少分析原容积率控制07左右时区规划通较例联排双拼满足规划求
    户型独栋墅面积范围较选择余较考虑资源稀性等素单套面积般300500方米间联排双拼墅户型面积般200300间中双拼面积稍联排
    价格两项目价格未定较难出统规律价格变动区间联排双拼独栋价格差距较根估算发现独栋墅价格联排双拼高倍左右
    712 海
    海深圳北京样国房产发展较成熟城市房价居全国首**高出倍墅类高端市场海市场产品设计户型设计景观设计**丰富外墅消费档次二百万济墅千万顶级墅豪宅类产品应俱全纯独栋墅楼盘较少占墅市场50%
    次调研海墅楼盘建筑面积20万容积率07左右独栋联排(包括双拼叠拼等)种建筑形态楼盘通产品户型分析出结:
    附表72 产品较表
    楼盘名称
    产品类
    产品建筑面积
    配()
    面积
    (m2)
    价格(万元套)
    城市典

    双拼四拼
    30
    380400
    500
    高层
    70
    200左右
    190
    盛世天
    独栋
    5
    290380
    1825
    双拼
    90
    220250
    1416
    叠拼
    5
    180240
    1012
    通表出产品配方面双拼墅数量占例较户型面积样楼盘没太性般独栋墅面积300双拼面积盛世天双拼面积重庆接220250间城市典双拼面积接400方米
    713 北京
    次调研楼盘针北京房产市场高端楼盘特点产品形式墅容积率低低密度住宅区产品形式墅公寓penthouse墅形式townhouse独栋
    附表73 产品具体较表
    楼盘名称
    产品类型
    面积(方米)
    面积配
    价格(元方米)
    果岭里
    错落式叠拼墅
    21324446
    80
    7500
    penthouse
    263438357
    10
    7000
    公寓
    1669121622
    10
    6800
    西山美庐

    独栋墅
    213560
    90
    18000
    双拼墅
    力面积300
    10
    980012000
    檀香山
    独栋
    300500
    4
    18000
    双拼
    280左右
    38
    15000
    联排
    240左右
    58
    13000
    双拼联排墅户型面积约200400米独栋墅单套面积3001000方米力户型400米左右
    产品配容积率07左右时双拼联排例然较
    价格独栋墅双拼墅价格15倍左右双拼联排墅价格较少双拼联排价格12倍左右
    714 深圳
    深圳市整体价格走势相**市偏高户型特点面积厅房真正体现麻雀五脏俱全特点墅市场例外次调研深圳墅楼盘建筑面积20万容积率07左右花园洋房独栋TOWNHOUSE种建筑形态楼盘
    附表74 楼盘情况表
    楼盘名称
    户型
    面积
    建面配
    价格
    万科城

    Townhouse
    220—260米
    14
    10000元方米
    Loft
    180220米
    8
    9000元方米
    宽景house
    130—180米
    46
    70008000元米
    情景花园洋房
    75—130米
    17
    6000元米
    高层
    75—125米
    15
    6000元方米
    云深处


    300523米
    42
    15000元米
    洋房
    170238米
    44
    8000元米
    Townhouse
    240280米
    14
    12000元米
    东海岸

    山边Townhouse
    189271米
    3
    9000元方米
    湖边Townhouse
    189271米
    3
    10500元方米
    独立墅
    247400米
    11
    14000元方米
    独栋墅价格高云深处独栋墅花园洋房价格18倍东海岸独栋墅TOWNHOUSE1315倍
    户型面积基TOWNHOUSE200300米间独栋300500居花园洋房面积较样户型万科城80180间云深处170240间
    715 总结
    根外楼盘分析基总结出墅类产品特征容积率07左右时产品配联排双拼例者花园洋房例较高独栋墅建筑面积例般控制15
    户型结构独栋墅单套面积较力户型般300500部分超户型独栋墅面积达1000方米双拼联排户型较接般200300间中双拼面积稍联排墅花园洋房者叠拼类墅面积般集中160240间中花园洋房面积更灵活性部分楼盘甚部分典户型面积100方米左右
    价格例独栋墅低密度住宅里价格高者单价般联排双拼墅价格1315倍左右花园洋房价格18倍联排墅双拼墅价格差距较少般双拼墅联排墅价格高20

    总通外楼盘分析产品配户型设计价格定位等方面项目提出定建议**济发展相落项目定位时应该考虑控制产品总价宜高产品差异宜产品配应该满足规划需求外应量独栋墅控制10联排双拼体量增设置少量花园洋房叠拼墅产品
    户型设计时考虑独栋墅面积般设计500左右面积300面积超1000方米双拼墅联排墅面积较相般200300间双拼面积稍控制260300间联排墅面积控制200260间叠拼者花园洋房面积设计考虑180280间中花园洋房设置部分120方米左右户型
    价格定位时应该根外楼盘特点缩单价间差距**市济发展相较慢富阶层消费力相较接单价定位时参例:独栋墅:双拼墅:联排墅:叠拼墅:花园洋房15:13:12:11:1
    市场研究报告仅项目定位提供定参考意见具体产品设计价格配必定变化较届时策划报告根具体产品设计确定价格等定位
    72 重庆
    重庆房产整体价格**较接重庆整城市建丘陵山体住宅产品设计非常丰富形原项目产品变化较甚栋楼体户差重庆然景观资源丰富长江嘉陵江南山北部龙湖翡翠湖房产开发珍贵资源房产开发商江景湖景山景做足文章
    次调研重庆墅楼盘建筑面积20万容积率07左右独栋联排(包括双拼叠拼等)种建筑形态楼盘通产品户型分析出结:
    独栋墅种建筑形态中价格高相产品高出30005000等该种产品供应量约7万基占整体供应量20左右联排供应量约26万米约占总量80户型方面四室五室居占总体50左右户型面积联排200300米范围中双拼面积稍点般250米独栋300米居
    721 重庆市墅案点评
    7211 蓝湖郡
    1项目概况
    蓝湖郡重庆龙湖产发展限公司开发全球富盛名建筑设计师美国建筑协会会员注册建筑师清华学客座教授约翰·费雪尔担建筑设计项目位北部新区金开道1111号金山道金开道交汇处项目联排墅纯墅社区总占1600亩中包括湖面130亩体育公园200亩
    附图71 项目概况图


    2产品配
    蓝湖郡总规模达1600亩目前重庆规模纯墅区项目块长条形湖面整块划分南北两片区墅围绕湖两岸深展开布局湖块布置独立水边墅深带设置排列式围合式相结合联排墅组团金山道金开道相围合边角块规划体育公园作项目配套
    附图72 项目总规划图

    总规图整项目规划分区合理联排墅组团独立墅组团相独立拥独特道路布局独立入口成体系配套墅区隔路建相独立互干扰整墅区干道——金开道相联接带乔木灌木形成绿障确保墅区受干道噪音灰尘污染保障墅区私密性景观设计保持块背山面水势然起伏湖景然形态独具匠心引入狭长水景带形成湖中湖独特景观
    附图73 项目外观图
    蓝湖郡水边墅

    目前项目正处期开发建设中项目期占408亩容积率068墅总套数500余套分四组团开发中联排墅440余套独立墅60余套独立联排约1:9
    3户型分析
    附表75 期详细数表
    产品类
    产品建筑面积
    配()
    面积
    (m2)
    价格
    (元 m2)
    独栋墅
    18
    330500
    800012000
    联排墅
    82
    210290
    50006000

    附图74 部园林图

    附图75 蓝湖郡水边墅图

    墅单体设计蓝湖郡袭香樟林墅北美风格独立墅方面蓝湖郡独立墅面积330㎡500㎡等户入户门廊弧形门厅旋转楼梯露台庭院设计私会客厅家庭休闲厅等功性空间进步细分特值提沉式庭院半空间空间做酒窖雪茄吧桌球室视听房等业丰富创意生活空间蓝湖郡独特性设计体现着私生活隐秘心理安全感业心安静然处外蓝湖郡独立墅私家花园相600—1100㎡等
    联排墅方面面积集中210—290㎡间墅面积180㎡左右联排墅规划仅创造性做重庆墅少见停车库实现车分流户联排拥前庭院拥墅组团中少8000方米中庭户型部结构设计布置独立中西餐厅独立家庭厅餐厅客厅基础错半层室功空间更丰富外部分户型保姆房设置墅体外花园中
    项目配套方面考虑区域周边配套相缺乏项目设规模体育中心(占约200亩中包括:①室运动场馆:恒温游泳池壁球馆网球场篮球场羽毛球场健身房SPA等②室外运动设施:标准游泳池网球场篮球场等)商业中心(20000㎡型超市情调商业街)等
    7212 伽蓝艺墅
    1项目概况
    附图77 项目概况图


    伽蓝艺墅位渝北回兴社区距离市区仅8公里周边配套齐全交通便捷毗邻西南政法学重庆海联学院南方翻译学院等学院校川外双语学校书香浓郁3000方米商业配套规划幼园社区便利店型超市鲜果蔬店等生活便利3000方米沉式休闲独立会配套西餐厅咖啡厅酒吧茶吧书吧桑室室健身馆半室外游泳池棋牌室等休闲设施构建理想生活岸聘请香港戴德梁行品牌物业理
    建筑充分尊重形貌完整保留原始山体天然湖泊两然资源原貌秉承然生态设计思想高达20米楼间距居住者彼保持舒服距离感建筑充分沐浴阳光清风中
    2产品配
    项目总占面积134400方米总建筑面积129400方米中商业配套面积6793方米建筑密度25容积率096绿化率50分三期开发目前正建设期规划中双拼叠拼独栋该楼盘根客户求量身定做
    附表76 详细数表
    产品类
    产品建筑面积
    配()
    户型
    面积
    (m2)
    价格(元 m2)
    双拼
    30
    5室6室
    250300
    尚未开盘估计价格500010000
    联排
    40
    4室5室6室
    200250
    叠拼
    15
    4室5室
    200250
    独栋
    15
    5室6室
    300左右

    3户型分析
    附图78 双拼5室3厅4卫247方米户型图


    附图79 叠拼套4室2厅3卫199米户型图


    附图710 叠拼套4室2厅4卫215米户型图


    7213 水天花园·鹭岛
    1项目概况
    附图711 项目概况图



    水天花园·鹭岛中国产著名连锁企业——华新国际继开发锦绣山庄渝开发建设高档物业水天花园·鹭岛位水天花园腹南半部占200余亩规划建筑面积约10万方米公景观私家花园占9万方米绿率达63该区域三面环水呈半岛形更湖白鹭翔集名整区充满北美风情联排墅独立墅叠拼墅六层景观电梯洋房组成
    产品建筑规划园林景观设计水天花园·鹭岛均北美风情镇创意基础首创重庆层带景观电梯花园洋房联排墅湖傍溪视野开阔独立墅分布山顶时采HOUSE设计手法重庆首创底层架空式北美风格家庭会彰显国际化生活风范
    2产品配
    项目占面积260亩总建面10万米容积率057分三组团开发目前建第组团中独栋15户花园洋房120户双拼联排数目尚未确定
    7214 威尼斯印象
    1项目概况
    附图712 项目概况图

    项目位渝黔高速公路品出口处占1000余亩三面环水四面环山——面南山背圣灯山块然起伏金佛山圣灯山流出两条河流包抄区块交汇河水面积达300亩河面窄60米宽达90米茂密翠竹林然生长两旁——充足然水源优势威尼斯印象独具慧心产品定位意利水城威尼斯风情河水引入区模仿威尼斯城市结构结合山城势特点充分巧妙利水营造美生活氛围中点睛笔便区占50亩威尼斯风情示范区间会社区商业学幼园等水城风格题完全微缩威尼斯
    威尼斯印象仅威尼斯水城异域风情抢夺重庆高端市场墅形态诸创新举——重庆率先推出四合院墅令购房者耳目新:四合院叠拼起套墅单独出入门户拥院落水岸码头尤适合朋友家联合购买营造乐融融亲情生活
    2产品配
    项目总面积4137公顷建筑密度20总建面30万米容积率072绿率57%规划总户数968户
    附表77 期相关数表
    产品类
    面积(m2)
    价格(元 m2)
    独栋
    400
    8000
    联排
    200250
    未定
    叠拼
    180220
    四合院
    200250
    73 海
    海深圳北京样国房产发展较成熟城市房价居全国首**高出倍墅类高端市场海市场产品设计户型设计景观设计**丰富外墅消费档次二百万济墅千万顶级墅豪宅类产品应俱全纯独栋墅楼盘较少占墅市场50%购买群海籍士占3708外省市买家占2689港澳台胞占2835三部分群占市场体(9232)例相均说三足鼎立千秋余768买家外籍士

    次调研海墅楼盘建筑面积20万容积率07左右独栋联排(包括双拼叠拼等)种建筑形态楼盘通产品户型分析出结:
    独栋墅种建筑形态中价格高产品高出50008000等套数例相较总建面基占整体供应量15左右联排例较占80左右户型方面四室五室占例次三室面积方面联排200400米等独栋350左右
    731 海墅案点评
    7311 城市典
    1项目概况
    城市典花园占面积550亩建筑面积约数十万方米分4期开发目前已开发两期中期玉墅占100亩二期占200亩容积率09绿化率40%

    附图713 项目概况图

    城市典花园处浦东张江高科技园区东侧位居东郊富豪区核心毗邻汤臣高尔夫球场北接龙东道南张江国际聚居区超型生活配套中心社区南端铁2号线广兰路站正规划中龙东道环线相连作浦西浦东国际机场连接纽带未浦东发展中轴线年龙东道两侧已逐渐形成高档墅聚居区
    2产品配
    期玉墅双拼墅部分叠加式墅现已入住二期增加四拼高层两种产品规划8幢1012层高层96套双拼四拼墅目前推出8幢高层公寓规划中2000米会五星级酒店尚未建设
    户型面积方面双拼四拼面积380400方间户型5室3厅叠拼面积185195方间户型4室3厅价格方面双拼四拼单价12万左右叠拼1万左右
    购买群中港澳台胞居次张江高科技园区高士高级白领
    附表78 二期详细数表
    产品类
    产品建筑面积
    配()
    户型
    面积
    (m2)
    价格(万元套)
    双拼四拼
    30
    5室
    380400
    500
    高层
    70
    4室
    200左右
    190

    3户型分析
    附图714 户型图



    底层

    二层
    户型:72米面宽挑高4米35方米超面积客厅客厅6米放宽72米双阳台6露台设计引入13阳光成倍延伸尊贵气度

    附图715 户型二图



    底层

    二层
    户型二:总统方式礼遇38方米超卧配备私书房四件套卫步入式更衣间三层楼墅罕两套房式卧
    附图716 户型三图



    底层

    顶层
    户型三:车库设计充分考虑国际名流生活求34方米超车库功配备齐全佣房洗衣房卫生间储藏室
    7312 盛世天
    1项目概况
    附图717 项目概况图

    盛世天处南浦桥徐浦桥卢浦桥三桥交汇处距浦东国际机场虹桥机场20分钟左右车程杨高南路浦三路东西环绕网收外环高架浦桥隧道等城市快速交通干道方便达海市方
    附图718 项目外观图

    区建筑密度2758%国际著名加B+H建筑设计事务承担景观设计整区高档墅区域标准进行开发引入欧洲园林景观设计理念围绕轴环岛区苑整体设计系列带欧洲八国家园林风格花园组成标志塔分区桥组团绿化巧妙结合外水景显示出欧洲园林特色
    2产品配
    盛世天墅占192万方米容积率05整区分二期开发期建筑面积4661461三幢独立六幢三联体94幢双拼209户已2003年十月全部售完东区二期总建筑面积5885233方米12幢独立115幢双拼242户2004年6月初推出
    墅双拼户型230-245方米间独立户型285-374方米间
    附表79 具体详细数表
    产品类
    产品建筑面积
    配()
    户型
    面积
    (m2)
    价格(万元 m2)
    独栋墅
    500
    3室
    300360
    1825
    4室
    360380
    5室
    3555
    联排墅
    双拼
    9000
    3室
    220250
    1416
    叠拼
    500
    4室
    180240
    1012
    3户型分析
    双拼1:建筑面积24422方米
    附图719 户型图

    双拼2:建筑面积2295方米
    附图720 户型图

    双拼盛世天产品户型面积控制220方米250方米间房型布局合理功分区明朗尤客厅设计面宽均51米面积均4050方米左右
    4价格配
    建筑形态说盛世天显著亮点栋墅外观欧陆风情独栋墅独门独院部功分合双拼形式传统独幢双拼相保证建外观完整气派功保证独立空间家庭秘密性
    附图721 建筑形态图


    74 北京
    次调研楼盘针北京房产市场高端楼盘特点产品形式墅容积率低低密度住宅区调查楼盘产品价格销售情况墅供应量项目整体供应量中占例见北京房产市场墅供规模增加需求方面稳定增长产品方面高档墅品质性化程度较提高济型墅受市场欢迎尤100万200万济型墅影响济型墅市场竞争会更加激烈社区更加追求纯粹化纯墅项目增加混合型墅项目市场份额降低调查楼盘情况产品形式墅公寓penthouse墅形式townhouse独栋 公寓约45000方米占产品总量9penthouse约6000方米占产品总量1墅总建面约467000方米中独栋约145600方米占产品总量9联排约321400方米约占产品总量62 townhouse户型面积约200400米力户型300方米左右独栋墅单套面积3001000方米力户型400米左右价格方面北京市场独栋单价15000单价达10000
    墅重增加纯墅项目出现前墅价格说明目前北京房产市场墅需求增长趋势市场产品品质性化求townhouse成形式变化方面优势导致townhouse墅市场导位力户型售价方面综合价格200万300万济型墅产量类产品市场竞争更加激烈

    741 北京墅案点评
    7411 半山枫林
    1项目概况
    半山枫林坐落北京西北香山区板式连排墅山落差错落建形成前院屋顶景观花园玉峰塔香炉峰京城美景收眼底
    附图722 项目概况图

    项目占24000方米建筑面积14万方米容积率06绿化率达35周边然环境视线遮挡景观错
    2产品配
    半山枫林处半山腰产品设计带强烈山符号种阶梯式墅瑞士称山墅该项目联排墅区数量约60套
    3价格配
    户型面积226270方米产品均价13000元方米总价约294351万套
    7412 威尼斯花园
    1项目概况
    威尼斯花园位京城城市北岸项目西侧毗邻立汤路东通机场高速路南15公里亚运村汽车交易市场新址项目距亚运村中心带仅8公里威尼斯花园正北风景宜温榆河2公里项目周边生活配套设施齐全景山分校北师亚太实验学校等威尼斯花园业提供高品质文化教育支持威尼斯花园处城市型绿化带畔东部更坐拥开阔生态农艺园
    附图723 项目概况图

    威尼斯花园占27万方米建筑面积176563方米绿化率43%容积率06属低密度TOWNHOUSE墅社区威尼斯花园水血脉条1200米长工河贯穿整园区三工湖恰处连起15000方米超水系70000米绿色园林相互交织相匹配468套健康生活新样板住宅
    威尼斯花园拥强势整体规划27万米现项目外发展更规模二期项目终创建出总占面积达67万米超高档墅社区
    2产品配
    WaterTownhouse威尼斯花园独家提出水House开发理念致力干燥风北方域创建出欧洲水城威尼斯特令渴亲水生活威尼斯花园WaterTownhouse墅传统Townhouse区业拥属天空庭院车库车位时拥曲水环绕生态园林营造出清新空气写意居住环境
    威尼斯花园期项目占27万米园2万方米水系捆绑7万方米绿倾力造468户欧式尊贵宅邸中水墅148席观水墅143席水墅177席6种户型供业选
    3价格配
    力户型310450方米单价50008000元方米总价153230万期推出四连拼体局部配双拼三连拼五连拼分四种户型
    7413 果岭里
    1项目概况
    Class果岭里位京路西侧高校花园东区面项目占面积94002公顷总建筑面积178600方米容纳住家569户社区容积率189绿化率达41
    果岭里引入微坡形台建筑概念社区东西北三面形成相标高达26米山形社区部形成围合势
    附图724 项目概况

    2产品配
    果岭里产品设计采台坡相结合独特造园手法仅三种产品类型超空间错落式叠拼墅城市公寓顶层PENTHOUSE
    附图725 产品配图

    中22栋带电梯层洋房4栋配套楼通长短变换高低错层等建筑形式二层三层叠加式跃层辅少量六层八层层公寓住宅设计中相户型考虑立面表现效果
    社区采采超楼间距规划跃层楼座首层单元合半侧单元抬高形成开敞堂电梯直接入户梯户层单位均南入口梯两户
    3户型分析
    附图726 超空间错落式叠拼墅户型图

    附图727 Penthouse户型图

    4价格配
    附表710 价格配表
    产品类型
    户型
    面积(m2)
    套数
    面积配
    价格(元 m2)
    错落式叠拼墅
    五室
    21324446
    312
    80
    均价7500
    penthouse
    四室
    263438357
    21
    10
    均价7000
    公寓
    三室
    1669121622
    236
    10
    均价6800
    四室

    7414 西山美墅馆
    1项目概况
    附图728 项目概况图

    西山美墅馆位四季青桥西2公里旱河路西杏石口路北西山脚西四环西五环间交通非常便捷
    项目占面积58万米建面40万方米容积率:04~07建筑高度高处15米户户面采光保障观景视线绿化率达60建筑高4层属低密度社区低容积率高绿化率形成绿色生态社区
    2产品配
    西山美墅馆建造四种建筑形态独栋墅(18000元米)LOFT景观豪宅(9800元米)水景洋房(居二居户型9000元米)山景洋房(12000元米)
    1光墅:200—400米纯美式独栋墅户户独立院落栋坡屋顶两层没阁楼坡度部分做成夹空层
    附图729 光墅图

    该种产品目前处认购阶段总80套左右现已5栋建成根客户求选风格点面积结构(木结构钢结构钢结构木结构贵1500元米)建房销售
    2高尔夫洋房:层高5米错层空间层性意组合正片高尔夫绿远观西山
    3水景洋房:独特V字楼体造型户均正潺潺流水水居山水交融
    附图730 水景洋房

    4山景洋房:独特错落式设计保证户户三面采光甚部分户型作四面采光部分户型房间窗户充分采光保障畅通风观景丰富露台阳台面积刻意加呈开敞式社区园林西山美景收眼底
    3价格配
    该项目墅类产品独栋双拼余公寓建筑面积56000米中独栋73套户型面积213560米等300米户型占数总建面50000米精装修双拼14套力户型300米总建面6000米全部毛坯房
    附表711 价格配表
    产品类型
    面积
    套数
    面积配
    价格
    独栋墅
    213560方米
    73
    90
    18000元方米
    双拼墅
    力面积300方米
    14
    10
    980012000元方米

    7415 西山美庐
    1项目概况
    西山美庐位海淀区香山南路99号四季青乡西部北香山风景区西南石景山区西侧紧西山山脉东侧紧邻香山南路百米绿化带距离西五环路400米交通便利项目占22万方米总建面9万方米绿化率70容积率041
    2产品配
    西山美庐全部独栋墅组成
    附图731 墅图

    3户型分析
    户型350方米1000方米等7米挑高玄关客厅70米卧区力户型建面358413方米赠送220方米左右室
    7416 檀香山
    1项目概况
    檀香山墅项目相关销售证件然没批感觉整项目处停滞状态相应配套设备楼体设计规划然没出处部认购阶段
    附图732 檀香山项目概况图

    檀香山墅位北京市海淀西四环四季青桥西1500米定位高档墅项目
    2产品配
    总占147000方米总建筑面积107850方米
    整区分两期规划
    期17栋 项目西边占约 35000方米
    二期95栋 余部分占约 112000方米
    容积率058
    绿化率50
    会占3200方米设计规划未订
    3户型分析
    附表712 产品形态套数表
    物业类型
    面积(方米)
    套数
    独栋
    300500
    11
    双拼
    280左右
    106
    联排
    240左右
    159

    4价格配
    檀香山墅现销售联排均价13000元方米双拼均价15000元方米

    75 深圳
    深圳市整体价格走势相**市偏高户型特点面积厅房真正体现麻雀五脏俱全特点墅市场例外次调研深圳墅楼盘建筑面积20万容积率07左右花园洋房独栋TOWNHOUSE种建筑形态楼盘通产品户型分析出结:
    独栋墅疑三种建筑形态中价格高相产品高出30005000等套数例相较总建面基占整体供应量15左右TOWNHOUSE双拼连排占总建面50左右余花园洋房例较占20房屋数量四室五室居占总体5060户型面积基TOWNHOUSE200米居独栋250300居花园洋房150200米居

    751 深圳墅案分析
    7511 万科城
    1项目概况
    位宝安区稼先路南贝尔路北坂雪岗道华百草园西石龙路东

    附图733 项目概况图

    总套数约726余套总建筑面积约40万方米期103120方米万科城五种产品类型分TOWNHOUSE宽景HOUSE花园洋房透天高层LOFT期TOWNHOUSE水建景观错宽景HOUSE花园洋房部分单位附送室
    2产品配
    附表713 产品配表
    户型
    套数配
    面积
    建面配
    Townhouse
    8
    220——260米
    14
    Loft
    16
    180220米
    8
    宽景house
    40
    130——180米
    46
    情景花园洋房
    20
    75——130米
    17
    高层
    20
    75——125米
    15
    面出产品套数面积配宽景HOUSE占例开发商力气开发产品类型
    3户型分析
    宽景house:
    附图734 宽景house 户型图

    图五房两厅三卫户型面积17987米作楼盘力产品户型疑相较深圳市整体户型特点角度面积厅房深圳市户型面积基水
    宽景HOUSE特点进深窄面宽长采光通风说非常理想面积卧室带卫生间体现产品尊贵豪华外较合理动静分区干湿分区增加房屋实性宽视野露台整体景观效果较作楼盘力户型细部处理非常精致总体说户型较成功
    情景花园洋房:
    附图735 三房两厅卫户型面积8945米户型图


    4价格配
    商铺面积2160350方米
    附表714 均价表

    5500元方米
    高层
    6000元方米
    Townhouse
    10000元方米
    Loft
    9000元方米
    宽景HOUSE
    70008000元米
    情景花园洋房
    6000元米
    均价发现产品均价配Townhouse:宽景HOUSE:情景花园洋房:10:75:6
    7512 云深处
    1项目概况
    云深处空中墅处沙头角隧道东端条长达900米深圳唯私家车道墅纯然生活繁华沙头角繁华罗湖繁华深圳市连接起
    云深处空中墅坐落梧桐半山海拔150米位置背3000万方米山体绿色植面鹏湾海社区种植乔木约1000棵绿化率高达705%东南方视野开阔远呈阶梯状形成三重景观
    产品墅洋房Townhouse分两期开发期总建筑面积:34700方米容积率037
    2产品配
    附表715 产品配表
    户型
    户型

    洋房
    Town
    house
    总户数(套)
    131
    面积(m2)
    300523
    170238
    240280
    数量(套)
    55
    58
    18
    售数量(套)
    11
    35
    售罄
    价格(元 m2)
    低:7000高:15000
    3户型分析
    附表716 户型分析表
    户型

    面积

    42
    300523米
    洋房
    44
    170238米
    TOWN HOUSE
    12
    240280米
    4价格配
    墅均价15000元米花园洋房8000元米TOWNHOUSE12000元米三者均价15:08:12
    日前云深处度隆重推出新产品——空中墅空中墅雄踞云深处墅区东南高点览梧桐山苍翠山景鹏湾辽阔海景
    7513 万科17英里
    1项目概况
    项目占675711方米总建筑面积5万余方米分两期开发修筑三面环海海坡第排墅海滩接零距离50米落差户全海景互遮拦建筑风格现代风格
    2产品配
    期规划107栋退台式TOWNHOUSE建筑面积160米310米等分联排双拼两种
    二期块方规划两栋板式高层公寓约300余套
    期均价约2万方米价格400万套起价3000万套
    附表717 产品表
    户型

    面积
    TOWN HOUSE(1期)
    26
    160310米等
    板式高层(二期)
    74
    30130米等
    3价格配
    期联排双拼均价27000元米二期高层面积30130米等未开盘价格未定
    7514 东海岸
    1项目概况
    位盐田梅沙盐坝高速公路西北侧整项目容积率计划08期容积率仅057总建面1万米销售进度:期已入伙现正进行二期筹备工作建4500方米商业街3500方米功会
    2产品配

    占:131802㎡
    建面:8700338㎡
    套数:759户
    均价:6500元方米
    附表718 期产品表
    户型

    面积(方米)
    单房
    5
    4043
    室厅
    38
    5263
    两室两厅
    19
    8284
    三室两厅
    22
    112115
    四室两厅
    5
    150

    11
    247400
    二期
    占:80000
    建面:64000
    套数:436
    高层:7800元方米
    TOWNHOUSE:10000元方米
    商业街面积:987038米
    附表719 二期产品表
    户型

    面积(方米)
    二房
    151
    7778
    三房
    151
    118128
    四房
    202
    144
    五房
    404
    165166
    TOWN HOUSE
    6
    189271
    3价格配
    力户型:豪宅部分联排墅独立墅
    价格:山边Townhouse均价9000元方米湖边Townhouse均价10500元方米独立墅均价14000元方米
    总户数:期759户
    总体TOWNHOUSE独栋墅均价1:14

    76 外墅楼盘特点总结
    观外墅楼盘难发现次调研楼盘产品供应套数面积均TOWNHOUSE深圳北京重庆海例7090间份额较**目前现墅楼盘产品较单独栋究原监测楼盘价较贵关限土城建较高容积率产品更回报开发商希方面**现缺乏样TOWNHOUSE花园洋房拥绝佳理位置项目城建类产品非常优势
    理位置监测楼盘处较偏远离市区位置**市现墅楼盘类似
    前述TOWNHOUSE独栋户型面积居室4房居面积200320间居形成较鲜明特点**市墅楼盘独栋产品面积较基300400米间TOWNHOUSE区类似约200300间
    价格独栋明显高产品势区位价差等约30006000间甚更**市价差略低约2000元米
    外楼盘受区位规划需求等素影响产品价格户型供应面积**市较差距作项目定价定位然墅楼盘定具质性通影响素修正项目做出定位参考产品特点扬长避短

    第8章 需求分析
    更解**高端住宅市场需求特征根中原**做次需求市场研究数资料积累**高端客户需求特征进行汇总分析中探究高端客户基特征住宅需求住宅消费偏够项目定位出参考
    分析根**房展会针莱钢项目针墅项目做需求调研综合分析高端住宅市场般金字塔尖作攻象够扩目标客群中产正成高端住宅市场热门词流行标准**中产阶层月收入5000元家庭年收入10万知识技术谋生收入稳定高端住宅理想扩展高收入客户群
    够较反映高端客群需求特征挑选客群月收入水超4000元高收入群总计110针部分做需求特征分析
    81 客群特征
    811 年龄
    附图81 年龄构成图

    年龄构成部分客户年龄30-45岁间占77%例基年龄段文化素质社会阅历均较丰富分析力强独特审美观容易接受新事物追求喜爱生活方式外45岁客户仅占7%30岁约16%
    812 职业构成
    附图82 职业构成图

    购买高端产品客户545%私营企业109%理员指中型企业中非业身份高中层理员次专业技术员指专门事种专业性工作科学技术工作员占255%三者加起占90%例客户收入较高较稳定年艰苦创业现已事业成生活较富裕希家改善生活环境会考虑力购买高档住宅
    813 教育背景
    附图83 教育背景例图

    高收入群教育背景专科学学历计占约65次中专(高中)学历约占两成硕士者高学历群占成见现代高收入群高学历学者钱读MBA专业硕士博士低学历较早第代富现学历低少买墅教育背景决定部分客户住宅求品味
    814 家庭年总收入水
    附图84 家庭年总收入水分布图

    客户年总收入水年总收入10万元客户重占四成次年收入10~15万元间客户占三成两部分客户占八成家庭年总收入超15万元总计约二成见部分高端客群收入水相高高收入水决定客群消费行消费趋
    82 需求特征
    821 区域选择
    附图85 区域选择例图

    客户置业区域选择结果出客户非常注重高端产品集中气氛希居住区域时兼顾环境宁静配套齐全购物方便特点 66客户会选择南部区域居住原市场已认南部区域居住环境已形成南部区域**高档住宅区概念南部区域居住环境较宁静空气清新够观山景27客户选择东部置业原东部文环境较区域占城市优势资源目前较高档楼盘集中受城市东发展概念影响部分客户区域充满信心成高档住宅客户选择选择区域重较
    822 购买面积分析
    附图86 购买面积例分析图
    客户选择结果知六成客户需150250方米间住宅120150方米迎合部分客户口味250300方米间住宅约成客户选择300方米总价太高选择客户较少
    823 够接受单价
    附图87 接受单价例图

    够接受单价6000元左右单价水接受度高六成客户接受6000~8000元方米单价次8001~10000万元方米价格接受数成超1万元方米价格客户接受度较低4000~6000元方米价格定客群吸引力总体该部分高端客群价格承受力较强客户价格承受力会表现较保守高端客群实际价格承受力更高
    824 总价承受力
    附图88 总价承受力例图

    表示承受80万元住宅客户达10082客户接受100万元住宅74客户接受125万元住宅够承受150万元客户五成分析知承受250万元住宅客户占16总体市场承受力颇强然客户更加注重楼盘品质价格敏感贵反卖更购买力特强客户价格重问题

    825 装修标准分析
    附图89 装修标准例图

    购买高档住宅客户居住空间装饰求非常讲究独特审美观求室装饰亲手布置部分客户室装修标准选择毛坯房
    826 区环境求
    普遍济力购置高档住宅产品买家身文化素质较高类客户社会生政治济方面较深刻解居住环境求较众求区环境单求绿化率高低绿色植物种类少等会求区环境营造必须题特色具较高欣赏价值较文化艺术元素强调区景点须墅风格相协调棵树种选择块石头摆放角度觉思考价值果项目未拥优美然景观区环境规划设计显尤重区环境题特色须配合项目形象定位保持风格致方项目完全迎合买家求
    827 智化设施
    基智化指住宅区屋设安全智系统视讲保安监察系统家居防盗系统煤气泄漏动报警系统信息高速公路接口系统等客户普遍认必须配备系统令生活更放心更安全外需配种遥控系统房门窗帘遥控系统灯饰遥控开关系统等
    828 物业理
    附图810 物业理例图

    客户物业理服务非常重视物业理公司提供服务容客户较担心购买时发展商承诺入住符物业理水低劣物业理公司品牌尤重购买高档住宅客户物业理公司提供服务仅般保安环境理服务求保安系统全智化24时严密保护住客财物安全日常生活需提供善美服务家居清洁代订车船机票修理会提供理财等服务令业生活轻松方便安全
    分析客户购买心理发现购买动力已注重豪宅单项优势转变考量综合性价希住市繁华郊野清新结合处社交圈定求崇尚豪华铺装提升楼盘档次追求然铺垫次置业熏陶已包装迷惑目光紧紧锁住楼盘品质非常重视品牌开发商背景实力年商场滚资信重外特强调楼盘安全设施毕竟安全第位然排客户衬托身份位更讲究楼盘品质社区环境
    829 会设施配套分析
    着社会进步济精神文化发展现时住宅买家特园绿化等方面较重视墅买家住宅求仅居家需时享受悠闲享受亲情温暖港湾住宅档次求越越高瓦遮头求居住物业显示尊贵身份位住客会功提供样健身设备更重会设施体现优悠生活精神文化追求时体现住客显赫身份会需设迎合住客需时具较高精神价值高尚设施高尔夫球练场等现客户资料分析中客户均求配会设施

    第9章 产品定位
    根前文市场研究整合种研究结结合项目块特点项目组部门讨研究确定项目初步定位针产品配价格定位客群定位规划建议提出初步建议建议市场研究结进行推断具体项目终定位策划部提供
    11 产品配建议
    附表91 产品配建议表
    物业类型
    建筑面积例
    细分
    独立墅
    6
    中户型面积300500方米
    中户型面积500800方米
    中户型面积8001000方米
    3
    2
    1
    TOWNHOUSE
    50
    户型面积200300
    叠拼
    20
    户型面积200300
    花园洋房
    20
    中户型面积120150方米
    中户型面积160220方米
    5
    15
    商业公建
    4
    包括部分商业会幼园等

    附图91 项目块红线图

    图项目块红线图块规周边山体较高差20米左右规划难度较根项目容积率07左右特点结合前文**市墅市场外墅市场分析建议项目规划TOWNHOUSE类联排双拼墅占总体量部分独立墅控制6花园洋房体量控制20商业公建配套等仅满足社区基需体量控制4左右
    12 初步价格定位建议
    附表92 初步价格定位建议表
    物业类型
    价格建议
    独立墅
    1000012000元方米
    TOWNHOUSE
    80009000元方米
    叠拼
    70008000元方米
    花园洋房
    60007000元方米
    商业公建
    建议持销售
    根**市高端产品价格水外墅楼盘价格配分析初步确定类物业价格终价格定位应该结合产品设计配套标准确定
    13 客群定位
    n 政府官员
    n 企业家
    n 商
    n 事IT营销法律广告等智慧行业高收入白领士
    n 国家垄断源行业(铁路石油电力电信等)职工
    根前文分析**市高收入群职业特征结合目前售高端产品购买客群初步确定项目目标客群:
    私营企业——指种私营企业董事成员广告装饰法律等单位法
    垄断行业高级理员——山东电力鲁电信等企业高层领导阶层
    政府高级公务员——事业单位高收入群
    高级白领——金融行业投资公司证券公司等理阶层
    第三产业体户——餐饮娱乐等第三产业体户
    医药房产教育等高收益行业士——高学历收入途径士
    ——外士**周边级市济士

    14 规划建议
    n 区入口建设型广场
    n 园林引入水景
    n 花园洋房底层架空做休闲景观
    n 花园洋房楼宇间连廊
    n 两会中部(VIP会员制)外开放
    n 幼园童活动中心相结合
    n 高尔夫练场
    n 建筑色彩浅色建筑融入山水间体现尊贵感
    n 山东*城文化概念注入规划设计理念中四面荷花三面柳城山色半城湖



    第10章 济测算
    根产品初步定位仅项目投资收益进行估算项费计算中原掌握市场价格
    101 规划指标细分
    附表101 规划指标表
    规划指标
    面积
    45422亩
    容积率建筑面积
    230000M2
    容积率
    076
    商业
    9200 M2
    住宅分类
    建筑面积
    建筑面积例
    总住宅面积
    220800 M2
    96
    独立墅
    13800 M2
    6
    联排
    115000 M2
    50
    叠拼
    46000 M2
    20
    花园洋房
    46000 M2
    20
    102 计算方法
    附表102 计算方法表
    土费

    1
    土取费
    142万亩
    2
    契税
    费率3取费象土取费
    二前期费

    1
    规划设计费
    费率50元米取费象:总建筑面积
    2
    监理费
    费率18取费象全部建安工程费
    3
    勘查费等
    费率30元米取费象:面积
    三房屋开发费

    1
    建安工程费
    取费象:建筑面积
    a
    独立墅
    费率1500元米
    b
    联排
    费率1300元米
    c
    叠拼
    费率1200元米
    d
    花园洋房
    费率1200元米
    e
    商业公建
    费率2000元米
    2
    绿化费
    费率120元米取费象:绿化面积40计
    3
    市政配套费
    费率246元米取费象:住宅总建筑面积
    四费

    1
    劳保
    费率26取费象:全部建安工程费
    2
    招标办
    费率025取费象:全部建安工程费
    3

    费率13元米取费象:住宅总建筑面积
    4
    消防
    费率2元米取费象:住宅总建筑面积
    5
    热力
    费率100元米取费象:住宅总建筑面积
    6
    质检
    费率025取费象:全部建安工程费
    7
    抗震
    费率3元米取费象:住宅总建筑面积
    8
    区道路线
    费率200元米取费象:土面积
    五企业理费


    费率2取费象:房屋开发费
    六财务费


    费率59(二+三+四+五)合计半贷款2年
    七预见费


    费率3取费象:(二+三+四+五+六)
    八总开发成



    项费(+二+三+四+五+六+七)
    九销售费

    1
    销售交易费等
    费率3取费象:销售收入
    2
    营业税附加
    费率55取费象:销售收入
    十税前利润



    销售收入总开发成销售费
    十税前利润率



    税前利润总开发成
    建安费计取标准中原根操盘验结合**住宅市场成标准预计未项目中高档水建设费材料进价等确定
    103 开发成核算
    附表103 开发成核算表
    开发成(万元)

    土费
    664342

    前期费
    25965

    房屋开发费
    370114


    82409

    企业理费
    7402

    财务费
    57335

    预见费
    16297

    总开发成
    1223864
    通核算发现项目总开发成122亿元左右
    104 销售收入核算
    附表104 销售收入核算表
    销售收入
    分类
    差销售(盈亏衡点)
    保守销售
    正常销售
    较销售
    佳销售

    单价(元M2)
    总额(万元)
    单价(元 M2)
    总额(万元)
    单价(元 M2)
    总额(万元)
    单价(元 M2)
    总额(万元)
    单价(元 M2)
    总额(万元)
    独立墅
    6058
    8360
    11000
    15180
    11500
    15870
    12000
    16560
    12500
    17250
    联排
    6058
    69667
    8000
    92000
    8500
    97750
    9000
    103500
    9500
    109250
    叠拼
    6058
    27867
    7000
    32200
    7500
    34500
    8000
    36800
    8500
    39100
    花园洋房
    6058
    27867
    6000
    27600
    6500
    29900
    7000
    32200
    7500
    34500
    商业
    0
    0
    0
    0
    0
    0
    0
    0
    0
    0
    合计
    133761
    166980
    178020
    189060
    200100
    文确定项目价格定位仅正常市场情况项目开盘销售价格水:独立墅11500元方米双拼联排墅8500元方米叠拼墅7500元方米花园洋房6500元方米商业保留建议持外销售
    通计算发现项目正常销售情况销售收入达178亿元左右相122亿元成收益较高
    105 销售费利润核算
    附表105 销售费利润核算表
    销售费利润

    销售费
    差销售(盈亏衡点)(万元)
    保守销售(万元)
    正常销售(万元)
    较销售(万元)
    佳销售(万元)
    1
    销售费交易费等
    401282
    500940
    534060
    567180
    600300
    2
    营业税附加
    735684
    918390
    979110
    1039830
    1100550

    合计
    1136965
    1419330
    1513170
    1607010
    1700850

    税前利润
    455
    3040027
    4050187
    5060347
    6070507

    税前利润率
    0
    25
    33
    41
    50
    通核算销售收入扣销售费发现项目盈亏衡价格6058元方米左右正常市场销售利润达405亿元左右税前利润率达33出投资收益较高种规划较合理


    通宏观济区域环境高端产品供应市场外楼盘等方面调研分析出市场结应该项目步策划定位提供足够数支持
    认:东方美郡项目开发够实现丰厚收益贵公司带观济效益时创立知名品牌贵司成**市顶级知名开发公司


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