**市xxx养老院连锁经营项目建议书


    
    **市xxx养老院连锁营













    第章 总
    项目名称
    项目名称:**市xxx养老院连锁营新建项目
    二承办单位概况
    承办单位:##xxx投资理限公司
    住:**市 区
    法定代表:
    注册资:民币伍佰万元整
    企业类型:限责公司
    营范围:
    三拟建点
    项目拟建点**市xxx区xxx办事处xxx镇xxx办事处首期建设点xxx办事处
    四建设容规模
    项目建设容**市xxx区xxx办事处xxx镇xxx办事处兴建三养老院形成养老院连锁营
    首期项目建设规模征100亩房屋建筑物面积20200方米床位数480
    五建设年限
    首期项目建设年限2年
    六慨算投资
    首期概算投资总额3000万元民币
    七效益分析
    静态投资回收期:439年(含2年建设期)
    动态投资回收期:530年(含2年建设期)
    财务部收益率:2659%
    累计财务净现值:1723万元
    年均利润总额:60354万元
    投资利润率:2012%
    八项目建议书编制
    项目建议书编制:
    1中国老龄事业发展十五规划
    2国务院办公厅转发民政部等部门关加快实现社会福利社会化意见(国办发[2000]19号)
    3##省民政府关加快实现社会福利社会化决定 (2000年8月31日鄂政发〔2000〕55号)
    4##省社会福利机构理实施细(试行) (鄂民政发[2001]433号 2001年9月27日)
    5**市社会养老机构理实施办法
    6财政部国家税务总局关老年服务机构关税收问题通知
    7中华民国国家标准城镇老龄设施规划设计规范
    8**市城市总体规划(1996-2020年)
    9建设工程工程量清单计价规范(GB505002003)
    10##省建筑工程消耗量定额统基价表
    11##省装饰装修工程消耗量定额统基价表(鄂建造价[2003]12号)
    12##省建筑装饰装修安装工程消耗量定额统基价表(单位估价表)(鄂建[2003]43号)##省建筑安装工程费定额(鄂建[2003]44号)
    12**市建设工程造价理站市造价理站关发布**区建筑安装工程二00四年二季度造价指数通知(武建价字[2005]12号)
    13**市房屋重置价格标准

    第二章 项目建设必性
    产业政策分析
    十五期间中国全面应口老龄化关键时期中国积极引导民营资国外资投入老龄事业逐步形成元化老龄事业投入机制
    中国老龄事业发展十五规划提出十五期间老龄事业发展总体目标:继续增加财政社会保障投入渠道筹措老年社会保障基金逐步建立广泛覆盖持续发展济社会相适应保障制度相衔接老年社会保障体系基建立相完善老龄法律法规政策体系健全口老龄化相适应更加协调高效老龄工作体制积极推进方便老年生活基础设施建设建立健全适应家庭养老社会养老相结合老服务网络满足老年特殊需求老年品市场进步营造敬老养老助老代际谐良氛围实现老养老医老教老老学老乐目标创造更利社会条件十五期间中国具体采取指标化求新增城镇孤寡老集中供养床位80万张缓解孤老安置床位紧张局面时开展生活理半理老年象爱心护理工程试点示范工作中城市建立批爱心护理院
    规划提出老龄产业纳入国民济发展总体规划列入国家扶持行业目录制定引导老龄产业发展税收信贷投资等政策采取税收优惠减免费信贷支持等措施力扶植尚起步阶段老龄产业积极鼓励引导规范体私营外资等非公资参老龄产业发展鼓励吸引社会力量投资兴办档次养老服务机构引导企业生产满足老年种需求门类齐全品种样济适老年品
    规划求逐步加老龄事业投入级财政根老龄事业发展需逐步增加老年服务设施建设老年文化教育老龄科学研究老年活动等方面投入彩票公益金中定例老龄事业充分发挥级老年基金会组织作积极引导民营资国外资金投入老龄事业逐步形成元化老龄事业投入机制
    十五期间**出台14项优惠政策加快社会福利社会化**市区域兴办养老残疾精神病孤弃婴等服务象社会福利院童福利院优抚医院摩医院老年公寓敬老院托老院光荣院等类社会福利机构均享受关优惠政策中社会办养老机构社区福利服务机构市级民政部门核发社会福利机构设置批准证书享受关优惠政策费方面级财政部门切实保障国社会福利机构日常费建设方面社会福利机构建设划拨供土偿费收取标准适降低新建社会福利建设项目市政基础设施配套建设酌情减免免交城市污水处理费新增电容量国家计委新规定标准减半征收贴费社会福利机构水电气居民生活水电气价格收费等  税收方面社会福利机构社会福利服务取收入免征营业税现行国家税法规定享受关税收优惠政策等
    十五规划方养老机构方面优惠政策养老机构兴办提供良产业政策环境
    二国际国老年现状分析
    世界卫生组织发布份新报告世界国中60岁老年总口中占例意利高达23次希腊228日22次德国218瑞典217该组织预测老全国总口中占例标准统计出老国发达国家目前全世界老年半老生活发展中国家
    根联合国提供新统计数字2002年全世界60岁老629亿占世界口总数102050年老数猛增1964亿占世界总口21均年增长9000万中世界济发达区老总数目前236亿增加395亿占该区总口例目前20增加33济欠发达区目前393亿猛增1569亿占总口例目前8增加19届时口老龄化问题严重3国家西班牙意利日
    表21
    世界60岁口占总口率增长情况(%)
    年 份
    1950
    1960
    1970
    1980
    1990
    2000
    2010
    全世界
    81
    81
    84
    86
    92
    98
    107
    发达区
    116
    126
    145
    155
    176
    192
    212
    发展中国家
    64
    61
    61
    63
    69
    76
    85
    中 国
    72
    72
    68
    74
    86
    99
    117
    (资料源:中国老龄科学研究中心)
    中国世界老年口国家目前国60岁老12亿年轻出生率降长寿老越越口迅速老龄化中国世纪世纪必须面济社会问题
    中国口老龄化发展态势致历三阶段:第阶段:1982年2000年口老龄化渡阶段第二阶段:2000年2020年口老龄化迅速发展阶段第三阶段:2020年2050年口老龄化高峰阶段
    权威部门预测2010年中国60岁老年口达174亿约占总口1278%中80岁老年达2132万占老年口总数1225%
    全国老龄工作办公室提供调查资料表明60岁老年生命期均14左右时间处肌体功受损状态需程度料护理中国约3250万老年需形式长期护理5%老年入住养老机构愿目前中国养老机构床位占老年口重仅084%老年提供服务设施严重足
    口老龄化现象类社会发展定阶段产物反映类社会进步然老年口重日益增会济发展产业结合文化心态社会发展等带系列影响成21世纪中国必须认真认真研究重社会问题中国口老龄化社会济带影响:老龄口增长会改变口抚养抚养口增加必加重劳动口负担伴口老龄化产生劳动力年龄结构老化必影响劳动生产率提高口老龄化会老年社会保障费量增加政府带沉重负担口老龄化求调整现产业结构满足老年口物质精神文化生活特殊需求口老龄化引起家庭规模家庭结构变化家庭养老功断弱化
    社会口老龄化必然社会济发展产生方面重影响口老龄化带负面影响口老龄化现代文明具体体现老年群体特殊需求社会济发展种动力庞老年群体形成观消费市场老龄产业兴起发展会市场注入新活力新济增长点口老龄化济社会发展影响层面机遇挑战存关键积极姿态正确措施应付建设现代化时创造代际谐分年龄享社会
    老龄产业中老年福利机构成许私营企业瞄准蛋糕养防老观念已中国家庭尤城市家庭中发生彻底改变越越父母指孩子承担养老责未十年中必会批老年选择敬老院作颐养天年处必然会国家造成巨压力年9月国家民政部部长吉宣布5年时间基建成国家兴办社会福利机构示范种制形式社会福利机构骨干社区福利服务托居家供养基础社会福利服务网络政策指引民间力量领域初试身手
    中国口老龄化迅速规模尤高龄口迅速增长前未已引起中国政府高度重视引起全社会关注力兴办养老院等养老机构解决口老龄化社会济带影响手段
    中国目前已进入老龄化社会新代独生子女已成步中国家庭形成四二结构老年养老院安度晚年社会必然趋势
    三##省**市老年产业发展现状
    ##省新口统计数显示口城镇化率显著提高时口老龄化进程明显加快着年生育水降健康水提高未年##省口老龄化进程进步加快方面老年口规模迅速扩预测65岁老年口总量2005年4517万增加2010年50802万增长125方面老年口重迅速提高老龄化速度明显加快65岁老年口占总口重2010年提高822005年749提高061百分点2020年提高1256届时8中65岁老年世纪中叶老年口重达33303中老年达重度老龄化阶段
    2006年34月份**市民政局**市老龄委**市社会福利院联合市城区进行次**市老年生活状况调查次调查结果**城区老年子女住处占绝数达7323老年独住家庭少1841位子女老年中507没子女住起达2677独居老家庭中子女老独居家庭占相例达7120导致老单独居住原方面占首位房子许家庭房子面积太子女结婚生孩法挤住处分离出父母住处离子女工作单位远(含外)造成老单独居住重原值注意感情睦生活惯差异等观原导致老年子女分开居住例达1647老年婚导致父辈子女分开居住例达1370说明定程度存着代沟现象接受调查老年中9老年想子女希独立生活持种想法住房济收入条件较子女关系严重问题老问题年轻中态度差异相调查发现果父母身体住房条件允许74青年夫妇希父母分开住住方太远走动方便年轻认分开居住分离更增进两代间感情提高家庭生活质量507位子女分开居住老年家庭中70星期少子女聚会次表明青年回避赡养老责子责全力赡养老时想避开谓摩擦事实证明样家庭辈关系更融洽城市老年绝数离退休金1894位接受调查老年中子女供养仅占4.48家庭城市老年养老场家养老城市老年养老形式着社会义市场济体制逐步确立城市老年家养老呈现出新特点:(1)养老容发生根转变家庭养老功日趋弱化城市社会社会养老保障制度断完善老年物质生活基保障传统柴米油盐式物质供养容已精神方面需求生活方面料取代均寿命延长子女数量减少核心家庭断增职业流动域流动加快等子女社会生活家庭负担较重家庭养老功外移弱化趋势(2)代老年养老观念正发生变化处转型口传统道德观认老年理想代堂享权威含饴弄孙生活模式实际工业化现代化击家庭规模日益缩生活节奏断加快老年已代具较重孝养责代定等孝养求生活服务方面47老年希够量扰子女创业生活行料理(3)城市家庭养老方面存着许实际困难分析出前城市家庭中老年家庭生活抱期实际子女承担养老责方面力心方面求更高时间更长方面时间相减少精力相限存着专门验足知识缺乏问题
    统计市60岁老年已达977万占全市总口1219全市社会福利机构仅173床位8600张均百名老1张床位养老机构床位供需矛盾日益突出




    第三章 市场分析预测
    国老年住宅市场现状分析
    1老年住宅市场潜力巨
    中国养老设施传统民政机构社会福利部分初三老服
    务社会救济年逐步走社会化然非营利社会福利体目前社会福利社会化改革相重点放原社会福利机构走负盈亏方面民政系统财力限制加没力投资发展环境养老设施发展现阶段然限缓慢未510年中养老设施供需矛盾会着老龄口迅速发展日趋加
    关部门调查表明目前超13亿60岁老年相较国42000养老机构拥床位100万张1(132亿)老年解决住房问题估计目前全国老年退休金业收入赡养费约4000亿元鉴发达国家入住老年公寓口数占总口数4—5数全国560万700万老修建老年住宅投资总额160亿200亿元2000年国家关部门通调查分析预测世纪十年代末中国退休劳动者生积蓄总相全国国生产总值13中国老龄协会估计中国老年消费约年3000亿民币着老年消费观念逐步转变消费数额进步增长见老年市场潜力市场老年产业尤老年住宅产业极开发产业
    2老年养老逐步养老院转移
    受传统观念影响(认谓养老院没没女孤寡老安身)国老年养老讲究三代堂老死离孙着年居民生活水提高居住观念改变核心家庭趋普传统家庭逐渐减少
    方面代老代分居现象断增加方面家庭结构演变表现老少两代居住分离离远特点老年堪忍受空巢孤单寂寞苦肯养老院开始养老院养老观念居住观念正发生根性变化
    3家庭素催生老年住宅产生发展
    国七十年代中期实行计划生育控制三口家现已成社会力家庭结构许独生子女成家面中青年夫妇繁忙工作压力残酷生存发展竞争条件料四老孩子时间精力严重足加老年愁善感实际代沟引起系列没完没家庭烦恼社会问题老年公寓呼声高涨呼欲出
    4国家鼓励开发商进行老年住宅产开发
    面国进入老年化社会老年生活问题已越越社会关注日国家民政部方级民政部门社会方面宣传全面关心帮助老尤老年养老生活方面鼓励开发商事老年住宅开发
    5老年住宅京沪两倍受热宠
    北京海直中国房产市场前早老年公寓出现里世纪九十年代初时海商品房积压量高达千万方米情况中高档老年公寓直供应求排队预订场面时发生九十年代中期北京房产商吸取海老年公寓成功开发验结合区老年生活性竞争激烈风险较高商品房开发转老年公寓投资建设均取良济效益社会效益
    二**市老年住宅市场现状
    1老年公寓建设供应求
    发达国家进住老年公寓养老机构老年约占老年总数5%左右国目前08够住进养老机构部分老龄化特严重区具备养老设施安置老年区口总数1
    2老年公寓布局合理
    目前老年公寓养老机构建设没例入城市总体规划缺乏中国老年特点需求出发制定科学合理建设规划目前存着老年公寓然环境物质条件点远离社会远离亲友交通便居住高层塔楼密度较高活动空间少等老年生活社会活动造成便
    3数老年公寓养老机构建筑老化设施全
    般说设备齐全环境优美服务周老年公寓太单位资助养老机构福利院敬老院环境条件服务较差达老养老乐目
    4政府社会老年住宅建设重视支持力度够
    目前国老年住宅购房等方面支持政策较少老年公寓养老机构普遍存资金投入足理善问题
    5老年住宅明显足
    统计**市60岁老年已达977万占全市总口1219全市社会福利机构仅173床位8600张均百名老1张床位养老机构床位供需矛盾日益突出
    6户型设计合理功相单
    现养老院户型面积等单间双间间房屋布局合理功全满足老年住宅特殊功求更规划设计充分体现性化关怀
    7住宅区规模配套设施足
    目前**市养老公寓中型属传统养老院福利院拥200床位规模较少整体规划设计落生活设施完善健身休闲娱乐设施单医疗护理保健配套服务水低缺乏性化满足老年特新代老年心理生理需求
    8环境质量提升
    **市现养老院中绝部坐落老城区噪音空气污染数养老院房翻新民宅企事业单位房房屋简陋部安全隐患
    突出绿化植缺乏更谈养身休闲绿化景观环境总体环境质量提升
    9服务员缺乏专业培训
    养老院事服务员岗职工没专业岗培训缺乏心理护理专业知识老服务满足简单端茶送饭洗衣法老年心理生理需求角度出发提供性化全方位专业服务
    **市现养老院敬老院均属计划济产物属行政救助助行实际情况养老院功仅仅停留老年提供寄宿龄交流场功相单配套设施理水服务质量落居环境较差更谈什档次品质品位总**市养老院数量足理念落硬件设施陈旧简陋软件设施缺乏功配套全环境质量较差
    三老年住宅市场发展趋势
    1产权式老年度假公寓成未老年住宅市场发展趋势
    观**市老年住宅市场发展现状养老院硬件设施软件
    配套存数量质量问题许老年想远离城市喧嚣孤单恐养老院法满足宁静舒适生活求产权式老年度假公寓出现消老年养老种顾虑北京广州等类型养老住宅深受老年喜爱**侨亚假日颐乐园类型住宅典型案例成功开发销售预示产权式老年度假公寓成未老年住宅市场发展流
    2老年住宅逐步城区城郊转移
    老年进入养老院目安享晚年健康长寿环境质量求较现养老院福利院历史原选址市中心噪音空气污染相严重相信着老年养老质量求提高老年住宅城区城郊转移成必然势唯城郊独特理环境满足老年居住环境特殊求
    3老年住宅开发中档辅中低档中高档产品
    老年公寓档次分现尚明确界定肯定**市现170家养老院中绝数应界定低档产品绝数老年需求中档产品严重足高档产品市场稀缺效需求相较低档产品市场需升级换代总中档老年住宅产品开发成未段时间市场开发流高档产品低档产品占席
    4山水型老年公寓更受消费者青睐
    着居民生活水提高老年居住求更加讲究年轻时竞争环境迫生计终年奔波城市中间渴回然法退休释重负轻松牵挂迫切需回然山水园林亲密接触着桃花源式田园生活颐养天年山水型老年公寓出现倍受青睐

    第四章 项目建设条件评价
    然条件
    **市xxx办事处处**市西北郊**市早(1958年)兴建国营农场面积78方公里口12万发展农林牧渔工商建运企业达40余家
    **市xxx农场然条件优越势北高南低北部高低起伏岗岭连绵群山南部土壤肥沃湖积原雨量充沛霜期长年均降雨量12031毫米年均日2079时年均霜期240天
    **市xxx农场杰灵远新石器时代xxx群聚集生活方世世代代里繁衍生息悠久历史文化沉淀丰厚文底蕴里旧汉口名噪时皮王刘歆生(乳名刘祥)辛亥革命先驱孙武著名哲学家张世英等代名诞生现市区级保护文物13处著名xxx古井景德寺钥匙墩遗址等边风光独——垄岗交错林木葱郁山青水秀鸟醉
    着改革开放断深入农场围绕建济强场奋斗目标变资源优势济优势努力创新环境确立生态牌走生态路新思维举社会界力扩外开放全场动员全员阵全民招商年广东乐百氏集团**宝利家俬工程限公司(新加坡独资)等知名企业纷纷落户xxx引进资金(含协议资金)2亿余元
    二社会环境条件
    xxx农场基础设施完备服务功齐全
    交通——农场已建成张(张公堤)柏(xxx)公路轴线覆盖全场公路网络正动工建设**市绕城公路京珠高速公路(北京——珠海)贯穿农场全境形成**绕城公路京珠高速公路107国道互体交通格局**绕城公路天河国际机市政府17公里时金泉道直通xxx2001年xxx农场投资2000万元兴建二级公路20公里场仅5分钟车程距汉口火车站8公里距**港25公里距舵落口港12公里距楚天第路——金山道4公里距场路网形成交通四通八达
    供电——农场电力华中电网拥110kVA双回路供电系统高压变电容量10KVAxxx建热电厂两座
    供水——农场拥投资水厂保障10万生活水水国家矿部鉴定优质天然饮水
    农场拥设计5000门程控交换电讯系统全新中心学完全中学集贸市场医院邮政商场文化娱乐等服务设施应俱全
    三项目建设条件分析
    项目选区气候适宜交通便利济发达民物质文化生活水较高休闲娱乐市场受欢迎通讯供水供电等配套设施均满足项目建设需

    第五章 项目建设规模建设方案
    建设规模
    1土征
    项目拟征土100亩
    2房屋建筑物
    项目拟兴建三栋公寓综合楼建筑面积20200方米中:养老床位数480占建筑面积13130方米行政办公员工宿舍配套服务房占面积4870方米具体明细(表51):
    (1)A栋公寓
     层数
    房型
    房间数
    单位面积
    活动室
    总面积
    床位数
    1层
    1室1厅1卫1厨
    40
    35
    50
    1450
    40
    2层
    1室1厅1卫1厨1阳台
    40
    35
    50
    1450
    40
    3层
    2室1厅1卫1厨1阳台
    20
    70
    50
    1450
    40
     合 计
     
     
    4350
    120

    (2)B栋公寓
     
    房型
    房间数
    单位面积
    活动室
    总面积
    床位数
    1层
    1室1厅1卫1厨
    40
    35
    50
    1450
    40
    2层
    1室1厅1卫1厨1阳台
    40
    35
    50
    1450
    40
    3层
    2室1厅1卫1厨1阳台
    20
    70
    50
    1450
    40
     合 计
     
     
    4350
    120







    (3)C栋公寓
     
    房型
    房间数
    单位面积
    活动室
    总面积
    床位数
    1层
    1室1厅1卫1厨
    40
    35
    50
    1450
    40
    2层
    1室1厅1卫1厨1阳台
    40
    35
    50
    1450
    40
    3层
    2室1厅1卫1厨1阳台
    20
    70
    50
    1450
    40
     合 计
     
     
    4350
    120

    (4)D栋公寓
     
    房型
    房间数
    单位面积
    活动室
    总面积
    床位数
    1层
    1室1厅1卫1厨
    40
    35
    50
    1450
    40
    2层
    1室1厅1卫1厨1阳台
    40
    35
    50
    1450
    40
    3层
    2室1厅1卫1厨1阳台
    20
    70
    50
    1450
    40
     合 计
     
     
    4350
    120














    (5)E栋综合楼
     
    房型
    房间数
    单位面积
    活动室
    总面积
    床位数
    1层
    医疗保健室棋牌室阅览室厨房餐厅
    700
     
    2层
    行政办公
     
     
     
    700
     
    3层
    员工宿舍
     
     
     
    700
     
    4层

    20
    35
     
    700
     
     合 计
     
     
    2800
     
    3辅助设施设备
    (1)门球场:正规赛场建造规格长二十公尺宽十五公尺面沙
    (2)垂钓场:兴建2亩左右垂钓鱼塘
    (3)风雨走廊:建筑物间风雨走廊连接
    (4)围墙:兴建24米高围墙
    (5)院道路坪:院道路坪均混凝土
    (6)门房:钢制电动门20方米转混门房
    (7)绿化:园区绿化率50%
    (8)药材植物观赏园:园区兴建20亩药材植物观赏园作中药原材料
    (9)室外康体设施:园区配备简易运动健身设施
    (10)装修:客房3星级标准装修普通装修
    (11)家电:房间配备电视空调电话呼系统等
    (12)活动室配备练琴房书画室视听室等
    二建设方案
    1住宅设计
    设计老住宅首先切老居住生活行特征出发应理解老年究竟具什样身体机心理特征生活结构具体家庭社会养老生活形式确定合适设计方针总体说应列观点选择确定思路
    (1)功性充分考虑老年步行轮椅空间消面
    高差老住宅移动家具器具设备配置便老操作位置采简单动作操作方法护理员家留护理空间特浴室厕空间定注意放尺寸保证老活动需尺寸协助老时需空间
    (2)安全性住宅总会存安全素需加注意特面材料求防滑排高差门坎厕浴室协助老力点安装扶手门改推拉式鲜明色彩明提醒老年注意紧急危险情况老年判力行动力减退情况安装警铃方便时动发出警报老帮助
    (3)健康性保持老居室厕浴室厨房容易清扫方便条件老年室时间长特考虑日通风采光换气起居生活空间直通阳光便老作室外活动老方便卫生设备厕冬天洗浴时应考虑加温设备
    (4)确保隐私性老年害怕孤单普遍现象断创造机会加强社会交外应充分注意老年生活隐私老年子夫妻住时创造未疏远感觉时充分注意老年生活隐私通常出现二代居模式保留老年独立居住部分时加强联系年轻代老关怀顾类住宅中仅保留家庭部分老独立部分年老高寿时应保留空间适保留更方便家提供顾方外种居形式邻居型通门分两相独立套型种住宅隐私性更保证
    (5)便改造老年理力期顾关怀期差二十年时间老生理健壮衰老住宅设计应考虑老需求设置隐蔽设计便增添设备设施等改造工程时老提供协助延缓老住宅适期限
    2项目选址
    老年离开工作岗位外界接触逐渐减少住宅段优势考虑首素居住环境生活质量跃升首位城郊区繁嚣宁静段环境转变决定老年住宅项目选址应优美然环境良空气质量恬静生活环境作第衡量指标
    项目选址方面进行考虑:
    (1)环境质量良环境符合老心理需求老较强吸引力
    (2)交通便捷老外出子女友十分方便
    (3)场周边活动安全应交通干线界保证购物逛公园等般室外活动必穿城市街道
    (4)场宜直接邻学校童游乐场青年成年活跃出娱乐区
    (5)生活气息浓郁老年龄段居民种样相互交机会避免产生社会相隔绝社会遗弃消极心理
    (6)场应足够面积满足开展户外活动求
    3规划设计
    规划设计应该老年住宅特点出发满足然环境文环境生活环境等方面需求进行规划时考虑点:
    (1)住宅区活动区分离保证生活空间受干扰
    (2)建筑布局应确保采光通风景观等老年提供优质生活空间
    (3)居住区路网设置合理车分流干道噪音少
    (4)设置坡道联系室外空间方便轮椅
    (5)处理合设邻设设施住宅间关系提供公交空间兴建风雨走廊连接住宅附属设施利老开展体育活动方便生活
    (6)基生活配套齐备保证老生活需求社区满足
    (7)设置定规模力量医疗保健中心生活区通畅道路系统应付紧急情况老身体健康提供力保障
    4单体设计
    单体设计墅低层老年行动便生理特征考虑楼高宜超3层方便老
    方面单体设计应该老年提供充足室外空间居住者足出户享受阳光新鲜空气次具利交公空间谐邻里关系形成提供必条件
    5色彩规划
    老年住宅社区色彩规划遵循原两:
    (1)稳重谐忌沉闷
    (2)组团应采色彩利老辨认
    6户型设计
    户型设计直接关系老年生活质量老年住宅户型设计特求:
    (1)保证良采光通风老年提供健康生活环境
    (2)子女住单元住宅应分门出入客厅设计满足家庭成员会客电视聊天等娱乐交活动需兼作餐厅样避免家庭成员间工作学休息娱乐惯相互干扰时便生活互相顾
    (3)独立老年住宅应少设置两房间老年陪护者提供居住空间
    (4)老年身体机退化卫生间次数会增应该卧室设立独立卫生间
    (5)室楼梯应采三段式楼梯降低坡度老年提供更缓空间
    (6)房间应面避免室阶梯保证老年行动安全
    7室设计
    般住宅产品区针老年专设计集中体现室设计作专设计载体室设计然成老年住宅设计重中重墙面装修厨卫产品选择色彩设计电器明设计门窗选择等等细节应体现出居住者细腻关怀
    现数住宅设施满足老年特殊需求增加种方便老年行动健康设施取消房间间阶梯楼梯降低台阶增加适合老年厨房卫生间浴室走廊设置扶手等
    (1) 墙面装修
    老年着生理心理变化动作变迟缓反应心事易发率较高防止测事发生墙面饰面材料选型构造处理尤重般应选防止老年滑磕碰扭伤擦伤材料采易滑易燃易碎化纤散发害毒气味装修材料
    老年住宅墙面应采擦着身体难擦伤墙面材料墙体阳角部位宜做成圆角切角18m高度做墙体粉刷齐护角墙体突出部位应避免粗糙饰面材料带缓性发泡墙纸减轻老碰撞时撞击力卫生间墙面应避免出现阳角
    老年手脚易发冷手脚保暖老年重居室面宜硬质木料富弹性塑胶材料寒冷区宜采陶瓷材料铺设应保证  坦产生凹凸防绊倒面材料应防滑便水时应发生滑情况应采摔倒时减轻撞击力材料时应便清洁防污应长毛蹭鞋毯蹭鞋毯应材料保持
    楼梯老年极易发生事方身体便老说楼梯件困难事情老年居室应量设层老年必须楼梯时应特注意防滑材料台阶边处设防滑条防滑条果太厚会产生羁绊危险应台阶面设置面太厚防滑  条应镶嵌埋台阶面时老年视力降防止踩空事发生楼梯踏步应界限标志鲜明宜采黑色深色材料
    现住宅设计中跃层错层流行做法老年讲合适尤需轮椅老年住宅台阶尤设起居室卧室间台阶会老年带便起居室卧室需常通方次台阶会老年造成必身体损耗果卧室卫生间间设台阶更加危险老年夜间起夜次数较黑暗环境完全清醒状态容易忽视台阶存老年住宅面应取消高差包括卫生间阳台外面高差普通住宅设计中防止卫生间面水外溢设置高差老年讲危险隐患般说盆浴较适合老年时面水量需门口卫生间找坡
    阳台日常晾晒衣服褥方时够享受户外生活方必须考虑老年移动方便性取消阳台外面高差关阳台房间渗入雨水问题果采封闭阳台存问题果采封闭阳台高差需做斜面处理
    设计推拉门折叠门时应埋没式门轨采吊挂式门轨保证面整
    (2)厨卫产品选择
    厨房操作通常需站立半时1时会老感劳累老年川厨房操作台面高宜075080m台面宽度应050m台净空前进深应02m保证老  年坐着进行操作厨房吊柜离高度140150m深度案台退进025m方便老年取轮椅者厨房吊柜离高度120m宜橱柜台面应选易清洁材质
    老年普遍记忆力衰退现象常常会忘记灶台烧水饭导致燃气泄漏发生火灾老年讲电磁炉安全目前燃气灶具厨房果没安装燃气泄漏火灾动报警装置应选择燃气烟气动报警功抽油烟机防止燃气泄漏灶具
    老年卫生间时间较长动作幅度较老年卫生洁具应选择操作简单设备安装尺寸应适放宽位置符合老年生理特点选择时确保身体安全老年跌倒时危险性设备
    老年白色卫生洁具感觉清洁易时发现老年某病变应采方便坐便器水手柄设易操作位置防止冬季冰凉坐圈体刺激采带暖气功坐便器单功坐便式坐便暖风体式坐便温水洗体式三种根需设置适合坐姿洗脸台台面应留放膝盖方浴缸需采防滑材料浴缸边缘离350450mm宜适合方便跨越浴缸坐浴缸边缘出入浴缸边缘应坐转身形状浴缸端留400mm宽坐浴台洁具两侧适位咒均应设置适合老年扶手
    老年握力降应选择形状便操作水龙头便调节水温杠杆式水龙头动水龙头热水龙头应色彩予明显标识免老年操作烫伤             
    (3)安全扶手安装
    老年身体机降时候需扶手协助独立完成起立行走转身等动作设汁时应根老年身体尺度行特点移动单腿站立等稳定姿势方设置扶手常通行方应安装水行走时方便扶手预留出安装扶手位置墙面相应位置做加固措施扶手高度材质形状应根特点选扦安装必须坚固确保安全性扶手高度应方便老年走廊楼梯卫生问客厅餐厅卧室等方移动高度800900mm宜避免扶手抓空摔倒连续门1扶手方应保证扶手连续性应中途中断扶手改变方方中断扶手端部间距离应400mm标准减少撞时危险性应扶手端头墙面方弯曲扶手墙壁间隔4—6cm碰手宜
    扶手根具体情况进行初期安装期安装期安装事先做安装扶手准备图标明墙面加固位置墙面做出标记便需时时安装
    (4)门窗选
    户门包括厨房卫生问阳台门净宽(通行宽度)均应080m保证轮椅通卧室门采带观察窗门家时发现老出现意外卫生间老年容易发生事方应设外开启开门推拉门安装双开启插销便老卫生间发生意外时方便门开
    老年喜欢温暖安静明亮生活环境寒冷嘈杂昏暗生活环境会极影响老年心理生理健康窗户选择应注意保温性隔声性密闭性窗扇宜镶色透明玻璃保证视线通透室光线明亮开启扇设计应沉开启方式应易操作条件时消音滤调节湿度温度进行热交换智通风器
    门窗手考虑安全性方便性宜采杠杆式老年生理特点安装适位置开门应采杠杆式手避免易力球形手杠杆式手侧弯曲突出部分免挂住衣服推拉门折叠门应采便横力棒状手尺寸宜采30mm×70mm×15mm(宽×高×深)手中心距宜8001000mm
    老年视力降易清细方时老稳东西情况应采易插入钥匙门锁厕浴室门锁应够外面开
    门扇装玻璃时宜安全玻璃否应玻璃分隔成块免玻璃万破裂时伤户门出入口门开门时防止急剧开关碰撞应设置止门器
    (5)电气设计
    老年思维力降复杂操作讲难度时电气操作安全性进行电气设计首容应选操作安全简单具防止误操作功产品应考虑维护简单消耗品更换容易
    开关插座应清晰醒目容易操作安装位置高度考虑操作方便性开关高度离宜10001200mm果考虑轮椅刚者话设置9001050mm左右电源开关应选宽板防漏电式键开关便手指灵活老年部位进行操作
    起居室卧室插座离高度宜600800mm厨房卫生间插座离高度宜8001000mm需常插拔插座离高度宜400500mm
    厨房卫生间否然通风应设置机械通风装置保证气候情况通风良卫生间应设置明排气扇联动装置减少操作步骤厨房排油烟机开关应设置老年方便位置厨房卫生间采暖温度应低房间感浴室够温暖采电加热设备应注意安全性
    客厅卧室餐厅均应留空调安装位置专插座考虑空调位置时注意直接风吹体尤寝时
    (6)明设计
    老年视力降东西清楚明方容易产生危险应根明途场适配置明器具时应注意房间走廊亮度应致相免刺眼感觉便老年夜间行走转弯容易滑倒方(门厅走廊卧室出口高差处)应安置辅助灯(脚灯)时选择明器具灯泡时应考虑清洗更换安全性方便性
    老年亮度变化适应力差急剧亮度变化带刺激老年说极舒服造成事原必须设法亮度逐渐变化辅助明获亮度面附亮度应3∶1相邻房间间房间通道间度低方度高方均度应保持1∶2卧室宜采调节亮度开关应床头方便位置设置明开关卧室厕路线应设置脚灯保证夜间长明遇拐角处应加设脚灯明开关均应采面板带灯开关
    (7)色彩设计
    老年视觉常出现情况:老花眼眼睛混浊需光线视觉变黄设计时必须注意老年色彩年轻样应适提高色彩明度度提高识性适应老年视觉力降特点空间标高材质变化等易发生事方应通装修材料色彩等变化达容易识目
    外老年心理生理感温馨室装饰仅仅精心配色充分考虑墙壁装修材料面材料具素材花样进行设计
    8常规物业理
    常规物业理包括物业设备检修维护生活环境保全保洁等工作般住宅物业理点老年物业行维护力低老年住宅常规理应具更动性保全保洁方面提高服务质量增加保洁次数出防止外老年侵害防止老年慎发生意外总说更加动细致
    9社区服务理
    社区服务容般包括:
    (1)家务服务社区服务中心定期派遣服务员前老年住帮助做琐碎家庭杂事服务员通常受训练岗女职工做责收拾房间买菜做饭伴陪老护刚刚出院理老顾老洗澡穿衣服药等等专门没子女顾老年提供种综合性服务工作时间天时周次周七天天24时
    (2)家庭保健服务社区保健医生护士提供专业辅助专业员护理料负责分配监督药换衣康复理疗提供卫生服务社区家务保健服务结合起服务员身兼两职
    (3)送饭门常说轮子饭菜种服务提供顿午餐住家里老买菜做饭需类帮助高龄老老仅享周五天营养配餐志愿送饭机登门老轮子饭菜会老生活带全新变化送饭门需养老设施料老够选择生活家里实现居家养老
    (4)定期探称作组织起邻居线服务项目组织社区志愿者居家委会工作员中学生定期探空巢家庭老住养老设施老探者老起做老喜欢需事情起玩牌棋起电视聊天起做手工业等等般说探者事先专业员培训辅导懂老需求愿意作倾听者没亲朋友身边老探者老显更加重定期探服务项目会丰富老晚年精神生活感社会关怀感晚年生活意义益老身心健康
    (5)电话服务独居老害怕家病伤没知道通天确定时间电话独居家老确认老安然恙帮助减轻老焦虑时发现问题果确认时间老算外出般事先通知电话确认服务志愿者果确认时间老家里电话没应答老未事先招呼立会老家检查电话确认服务监督老健康状况提供连续老接触老感关心
    (6)生活线服务社区服务中心开设种应急响应呼系统允许老通报警响应系统寻求帮助生活线服务定购者手腕脖子带钮扣钮扣生活线中心会动接收电话收电话生活线工作员会电话老家里果没应答会电话老监护(朋友亲戚)求老家监护发现情况异常会电话中心寻求进步帮助
    (7)交通陪伴服务条件社区老提供门门灵活交通工具服务老选择轿车客车客车等车型种服务时称拨电话搭车老般提前24时电话中心调度办公室告知车时间点司机老家里接出送医生诊银行商店等等社区提供陪老外出服务保证老安全
    (8)老年食堂社区老年开设老年食堂60岁老提供饭菜老年食堂应该设社区中心带老提供顿午餐营养餐外包括消费导健康营养信息咨询艺术手工等等老年食堂仅满足老营养需老提供聚会交流交朋友场老年说时聚会饭菜身更重老里庆祝生日度假期甚找伴侣举行婚礼
    (9)法律服务老年需求房屋出租消费者权益保护准备遗嘱财产纠纷等法律服务日俱增老辈子没接触法律觉官司太累律师费太贵害怕律师交道意识法律权力社区服务中心老开展法律服务通老年中心律师律师事务专职律师老困惑问题提供法律咨询低收入老进行义务法律帮助
    (10)业服务社区服务中心老年交流中心开设专门帮助希业老职业工作介绍服务项目工作全日制半日制发挥特长身体健康愿意继续社会作贡献老作
    (11)老日托中心果老家独立居住愿意养老设施日托中心解决问题办法日托中心满足老社交心理康复服务体育锻炼娱乐活动等种需老天做班车中心中午中心起吃饭中心提供老方便料服务
    (12)咨询服务老生活中需通咨询服务解决老遇种问题诸家庭矛盾退休财政生活安排购物消费指导等种问题通社区咨询服务提高老年晚年生活质量老权益尊重保护保护(庇护)服务服务通常法律服务中心公机构提供保证老合法权益
    社区服务理非盈利性服务应该动相关机构单位联系争取定期长期合作老年提供更免费服务丰富老年生活增加老年住宅附加价值
    盈利性服务分营引入营营外营例应社区服务需求物业理公司身力量确定营外营应该社区实际需求设置服务质量顾客满意度实施效监控点引进服务单位尤维护物业理单位形象


    第六章 环境污染防治
    项目环境影响
    项目实施程中环境产生影响方面:
    1整土施工中会产生尘土
    2施工机械会产生噪音
    3项目建设会破坏该区域原绿化
    4项目施工员生活垃圾
    二项目污染防治措施
    总体项目建设程中产生污染区域局部时间限环境影响逆影响降低程度采取措施:
    1项目区域形进行认真仔细堪察减少土方挖掘量运输量外运尘土采遮盖加水等措施效防止尘土飞扬
    2严格禁止居民休息时施工必时施工机械现场消音隔音装置量商品砼减少现场噪音
    3加强废物垃圾理施工期间建立时垃圾放置点集中处理施工垃圾


    第六章 建设工期进度安排
    建设工期
    项目开发建设100亩计划总建筑面积20200㎡拟建五栋低层建筑中:ABCD栋公寓楼E栋综合楼建设工期二年
    第年:完成基础设施建设兴建ABE栋楼完成60%附属设施建设
    第二年:兴建CD公寓楼完成附属设施装修工程建设
    二进度安排
    1建设开发营计划
    项目选址:2007年6月
    国土储备中心办理土手续:2007年6月—7月
    办理项目立项土批租手续2007年7月—9月
    办理项目前期规划手续2007年9月—10月
    方案图施工图园林景观设计2007年10月
    完成项目拆迁场三通2007年11月—12月
    施工前期准备工作2007年12月
    2第期建设
    桩基施工2008年1月
    结构施工:2008年2月—4月
    室外装修水电安装工程2008年5月—7月
    室外排水工程:2008年8月—11月
    室外道路工程:2008年8月—11月
    绿化景观工程:2008年8月—12月
    配套设施设备:2008年7月—11月
    休闲场装修:2008年7月—11月
    公建设施装修:2008年10月—12月
    户精装修:2008年8月—12月
    3第二期建设
    桩基施工2009年1月
    结构施工:2009年2月—4月
    室外装修水电安装工程2009年5月—7月
    室外排水工程:2009年8月—11月
    室外道路工程:2009年8月—11月
    绿化景观工程:2009年8月—12月
    配套设施设备:2009年7月—11月
    休闲场装修:2009年7月—11月
    公建设施装修:2009年10月—12月
    效控制工期确保期交付项目建设采先体配套先室室外先等施工基程序交叉行作业相结合方法
    三建设理
    建设理应抓前期准备施工两环节
    前期准备应配备强力筹建工作班子组织协调方面工作快项目立项土出资金筹措等方面突破
    设计施工方面工作应满足技术济前提采装配式工厂化方案工作安排立体交叉员排满足采取切实科学技术措施缩短工期提高工作效率


    第七章 项目营运理
    项目理模式
    理方式采取总理负责制现代化理方式完善理制度效保证项目实施
    公司组织结构:公司设规划工程部招商部财务济部办公室综合协调部
    (1)规划工程部:负责项目规划工程建设理等工作
    (2)市场部:负责制定公司项目策划广告宣传入住户项手续等工作
    (3)财务部:负责公司财务理核算制定年度公司计划分解达目标务负责筹集项目建设资金等工作
    (4)办公室:负责公司文件理勤服务联络接事劳动档案理考察选拔等工作
    (5)综合协调部:负责养老院治安安全生产理基建设程中协调等工作
    (6)培训部:负责员工素质业务力培训
    公司定员100 实行全员聘制
    公司组织结构见图(图71)







    图71 公司组织结构图

    公司

    总理

    副总理 副总理

    规划工程 市场部 综合协调 财务部 办公室 培训部

    二劳动定员
    公司需100名员工员组成见表71
    表71 公司员安排表
    部门
    具体工作安排
    数量
    办公室
    总理副总理行政理75名员工
    78
    财务部
    1名理1名会计1名出纳
    3
    市场部
    1名理5名员工
    6
    规划工程部
    1名理4名员工
    5
    综合协调部
    1名理4名员工
    5
    培训部
    1名理2名培训师
    3
    合 计

    100
    三招聘培训
    项目利实施建立完善员招聘培训体系十分必项目员招聘培训体系岗前培训实培训岗培训协作培训四部分组成员招聘培训办公室培训部口理负责制定培训制度计划部门负责组织督促公司员参加培训义务
    1职前培训
    职前培训指新招聘进入公司基层员工针预备进入岗位事工作进行培训公司采取公司培训委托培训现场操作培训等种方法新员工进行培训制定严格制度规定新聘员必须接受37天岗前培训考试合格者方岗
    2实培训
    实培训学校公司合作实施培训方式公司学校协商安排学生毕业前公司实公司中挑选满意员毕业录
    3职培训
    岗培训公司正式进入岗位员工进行培训公司提高职员素质技定期组织种培训活动职员必须规定参加严格遵守培训纪律推脱缺席时公司职员接受培训情况考试成绩学纪律等情况记入档案作职务免考核工资调整奖金发放重参考
    4协作培训
    协作培训系统观点组员工组织起进行培训具体方法员工分干组组员工次事种工作设立位目标(组成员齐心协力达目标)
    通培养组合作力系列种工作实践解目前事工作组中位置协助事增进组工作协调度进促整体效率提高


    第八章 投资估算
    估算说明
    1项工程费根**市建设工程概算定额材料价格调差理费税金参**市期施工类建筑项工程单位面积概算指标计算
    2项目需土取费5万元亩计
    3第年修建AB栋老年公寓楼E栋综合楼附属建筑物配套设施设备房屋建筑物面积11500方米第二年修建DE老年公寓楼配套设施设备房屋建筑物面积8700方米总房屋建筑物面积20200方米根**市公布房屋重置价标准砖混结构二等建筑物成方米650元xxx区90%计方米585元
    4装修三星级酒店标准装修
    5设备家电家具办公设备交通工具价格参**市场价格确定
    二投资估算
    1房屋建筑物工程投资估算
    (1)房屋建筑物成单价
    **市房屋建筑物重置单价砖混结构二等650元方米考虑远城区材料工价格差异xxx区90%计:
    房屋建筑物成单价=650×90%
    =585(元方米)
    (2)房屋建筑物总面积
    设计规划房屋建筑物总面积20200方米
    (3)房屋建筑物工程总投资
    房屋建筑物总投资=房屋建筑物成单价×房屋建筑物总面积
    =585×20200
    =1182(万元)
    详细估算情况见表:
    表81 房屋建筑物工程投资估算明细表
    单位:万元
    序号
    项 目
    第年
    第二年
    合计
    开发面积
    投资估算
    开发面积
    投资估算
    开发面积
    投资估算
    1
    A栋公寓
    4350
    254
     
     
    4350
    254
    2
    B栋公寓
    4350
    254
     
     
    4350
    254
    3
    C栋公寓
     
     
    4350
    254
    4350
    254
    4
    D栋公寓
     
     
    4350
    254
    4350
    254
    5
    E栋综合楼
    2800
    164
     
     
    2800
    164
    合 计
    11500
    673
    8700
    509
    20200
    1182
    2土配套工程附属设施设备投资估算
    (1)土取费
    土取费=土面积×土单价
    =100×5
    =500(万元)
    (2)配套工程附属基础设施包括水电道路坪围墙等投资估算详见表
    (3)装修费房建工程投资60%估算约700万元
    (4)家电器医疗设备交通工具等现行市价估算详见表
    (5)土配套工程附属设施设备投资估算=1818(万元)具体明细:
    表82 土配套工程附属设施设备投资估算明细表
    单位:万元
    序号
    项目
    第年
    第二年
    合计
    数量
    金额
    数量
    金额
    数量
    金额
    1
    土(亩)
    100
    500
     
     
    100
    500
    2
    门球场()
     1
    5
     
     
     1
    5
    3
    垂钓场()
     1
     
     
    15
     1
    15
    4
    风雨走廊
     
    10
     
    20
     
    30
    5
    围墙
     
    20
     
     
     
    20
    6
    院道路坪
     
    20
     
    20
     
    40
    7
    门房
     1
    10
     
     
     1
    10
    8
    绿化
     
    20
     
    30
     
    50
    9
    药材植物观赏园
     
     
     
    30
     
    30
    10
    室外康体设施
     
    5
     
    3
     
    8
    11
    装修
     
    350
     
    350
     
    700
    12
    家电
     
    100
     
    100
     
    200
    13
    供电
     
    40
     
     
     
    40
    14
    排水
     
    40
     
     
     
    40
    15
    供水
     
    40
     
     
     
    40
    16
    医疗设施
     
    20
     
     
     
    20
    17
    交通工具
     
    40
     
     
     
    40
    18

     
     
     
    30
     
    30
    合 计
     
    1220
     
    598
     
    1818
    3总投资估算
    项目总投资估算=房屋建筑物工程投资估算+土配套工程附属设施设备投资估算
    =1182+1818
    =3000(万元)
    具体明细见表:
    表83 项目总投资估算表
    单位:万元
    序号
    项 目
    第年
    第二年
    合计
    开发面积
    投资估算
    开发面积
    投资估算
    开发面积
    投资估算
    1
    房屋建筑物
    11500
    673
    8700
    509
    20200
    1182
    2
    土权
     
    500
     
     
     
    500
    3
    附属设施装修
     
    720
     
    598
     
    1318
    合 计
    11500
    1893
    8700
    1107
    20200
    3000


    第九章 效益分析预测
    财务评价
    1项目建设固定资产建筑物附属设施30年计提折旧般设备
    8年计提折旧采年限均法(考虑残值)
    2国家计委建设部建设项目济评价方法参数(第二版)
    3投资项目行性研究指南(中国国际工程咨询公司编著)
    4财政部企业会计制度
    5##省统计局##省统计年鉴
    6项目计算期:项目计算期定10年(含2年建设期)
    二投资济效益分析
    ()总营收入估算
    1客房收入
    客房月租金2000元估算第年入住率70%第二年入住率80%第三年入住率90%第四年入住率100%估算常住客房收入:
    第年收入=480×2000×70%×12÷10000
    =80640(万元)
    第二年收入=480×2000×80%×12÷10000
    =92160(万元)
    第三年收入=480×2000×90%×12÷10000
    =103680(万元)
    第四年年度收入=480×2000×100%×12÷10000
    =115200(万元)
    2护理收入
    护理分特级护理般护理钟点护理
    (1)特级护理收入客房收入5%估算:
    第年收入=80640×5%
    =4032(万元)
    第二年收入=92160×5%
    =4608(万元)
    第三年收入=103680×5%
    =5184(万元)
    第四年年度收入=115200×5%
    =5760(万元)
    (2)般护理收入客房收入3%计算:
    第年收入=80640×3%
    =2419(万元)
    第二年收入=92160×3%
    =2765(万元)
    第三年收入=103680×3%
    =3110(万元)
    第四年年度收入=115200×3%
    =3456(万元)
    (3)钟点护理收入客房收入2%计算:
    第年收入=80640×2%
    =1613(万元)
    第二年收入=92160×2%
    =1843(万元)
    第三年收入=103680×2%
    =2074(万元)
    第四年年度收入=115200×2%
    =2304(万元)
    3收入
    收入包括招收入餐饮收入医疗收入钟点服务收入收入
    (1)招收入20床位床位100元天周末入住天年52天入住率第年70%第二年80%第三年90%第四年年度100%估算招收入:
    第年收入=20×100×70%×52÷10000
    =728(万元)
    第二年收入=20×100×80%×52÷10000
    =832(万元)
    第三年收入=20×100×90%×52÷10000
    =936(万元)
    第四年年度收入=20×100×100%×52÷10000
    =1040(万元)
    (2)餐饮收入床位数50%入住率周次次50元保守估算估算餐饮收入:
    第年收入=480×50%×70%×50×52÷10000
    =4368(万元)
    第二年收入=480×50%×80%×50×52÷10000
    =4992(万元)
    第三年收入=480×50%×90%×50×52÷10000
    =5616(万元)
    第四年年度收入=480×50%×100%×50×52÷10000
    =6240(万元)
    (3)医疗收入床位1000元年入住率估算估算医疗收入:
    第年收入=480×70%×1000÷10000
    =3360(万元)
    第二年收入=480×80%×1000÷10000
    =3840(万元)
    第三年收入=480×90%×1000÷10000
    =4320(万元)
    第四年年度收入=480×100%×1000÷10000
    =4800(万元)
    (4)钟点服务收入床位200元月30%估算:
    年钟点服务收入=480×200×12×30%÷10000
    =3456(万元)
    (5)收入包括垂钓花卉苗木等收入年10万元估算
    4估算期营收入汇总
    表91 营收入汇总表
    单位万元
    项目
    第年
    第二年
    第三年 
    第四年
    第五年
    第六年
    第七年 
    第八年
    第九年
    第十年 
    常住客房收入
    80640
    92160
    103680
    115200
    115200
    115200
    115200
    115200
    115200
    115200
    护理收入
    8064
    9216
    10368
    11520
    11520
    11520
    11520
    11520
    11520
    11520
    特级护理收入
    4032
    4608
    5184
    5760
    5760
    5760
    5760
    5760
    5760
    5760
    般护理收入
    2419
    2765
    3110
    3456
    3456
    3456
    3456
    3456
    3456
    3456
    钟点护理收入
    1613
    1843
    2074
    2304
    2304
    2304
    2304
    2304
    2304
    2304
    收入
    12912
    14120
    15328
    16536
    16536
    16536
    16536
    16536
    16536
    16536
    招客房收入
    728
    832
    936
    1040
    1040
    1040
    1040
    1040
    1040
    1040
    餐饮收入
    4368
    4992
    5616
    6240
    6240
    6240
    6240
    6240
    6240
    6240
    医疗收入
    3360
    3840
    4320
    4800
    4800
    4800
    4800
    4800
    4800
    4800
    钟点服务收入
    3456
    3456
    3456
    3456
    3456
    3456
    3456
    3456
    3456
    3456
    收入
    1000
    1000
    1000
    1000
    1000
    1000
    1000
    1000
    1000
    1000
    合 计 
    101616
    115496
    129376
    143256
    143256
    143256
    143256
    143256
    143256
    143256
    (二)总成费估算
    项目总成费包括营费理费应计入营费中固定资产折旧费关政策规定项目考虑营业税税
    1营费估算
    项目营费包括营员工资广告宣传等费次营费总营业收入30%估算年营费估算:
    第年营费=101616×30%
    =30485(万元)
    第二年营费=115496×30%
    =34649(万元)
    第三年营费=129376×30%
    =38813(万元)
    第四年年度营费=143256×30%
    =42977(万元)
    2理费估算
    项目理费包括理员工资水电维修员工福利等费次理费总营业收入15%估算年理费估算:
    第年营费=101616×15%
    =15242(万元)
    第二年营费=115496×15%
    =17324(万元)
    第三年营费=129376×15%
    =19406(万元)
    第四年年度营费=143256×15%
    =21488(万元)
    3固定资产摊销费估算
    根投资估算项目建筑物投资成1182万元设备投资基础设施投资相关附加费装修等成1318万元建筑物基础设施投资30年摊销设备投资8年摊销门球场5年摊销垂钓场15年摊销相关附加费例分摊项估算10年计算期固定资产投资成摊销见表
    表92 固定资产摊销费估算表
    单位万元
    项目
    第年
    第二年
    第三年
    第四年
    第五年
    第六年
    第七年
    第八年
    第九年
    第十年
    房屋建筑物
    2243
    3939
    3939
    3939
    3939
    3939
    3939
    3939
    3939
    3939
    门球场()
    100
    100
    100
    100
    100
     
     
     
     
     
    垂钓场()
     
    100
    100
    100
    100
    100
    100
    100
    100
    100
    风雨走廊
    033
    100
    100
    100
    100
    100
    100
    100
    100
    100
    围墙
    067
    067
    067
    067
    067
    067
    067
    067
    067
    067
    院道路坪
    067
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    门房
    033
    033
    033
    033
    033
    033
    033
    033
    033
    033
    室外康体设施
    063
    100
    100
    100
    100
    100
    100
    100
     
     
    装修
    4375
    8750
    8750
    8750
    8750
    8750
    8750
    8750
     
     
    家电
    1250
    2500
    2500
    2500
    2500
    2500
    2500
    2500
     
     
    供电
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    排水
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    供水
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    133
    医疗设施
    250
    250
    250
    250
    250
    250
    250
    250
     
     
    交通工具
    267
    267
    267
    267
    267
    267
    267
    267
     
     

    300
    300
    300
    300
    300
    300
    300
    300
    300
    300
    合计 
    9447
    17039
    17039
    17039
    17039
    16939
    16939
    16939
    5072
    5072
    4成费估算汇总
    估算项目成费估算汇总:
    表93 成费估算汇总表
    单位万元
    项目
    第年
    第二年
    第三年
    第四年
    第五年
    第六年
    第七年
    第八年
    第九年
    第十年
    营费
    30485
    34649
    38813
    42977
    42977
    42977
    42977
    42977
    42977
    42977
    理费
    15242
    17324
    19406
    21488
    21488
    21488
    21488
    21488
    21488
    21488
    固定资产折旧费
    9447
    17039
    17039
    17039
    17039
    16939
    16939
    16939
    5072
    5072
     合 计
    55174
    69012
    75258
    81504
    81504
    81404
    81404
    81404
    69538
    69538
    (三)利润总额
    报告研究期10年税前营收入总额1349280万元成费总额745740万元计税利润总额603540万元年均利润60354万元具体年度利润详见表
    表94 年度利润估算表
    单位万元
    项目
    2009
    2010
    2011
    2012
    2013
    2014
    2015
    2016
    2017
    2018
    合计
    营收入
    101616
    115496
    129376
    143256
    143256
    143256
    143256
    143256
    143256
    143256
    1349280
    成费
    55174
    69012
    75258
    81504
    81504
    81404
    81404
    81404
    69538
    69538
    745740
    利润
    46442
    46484
    54118
    61752
    61752
    61852
    61852
    61852
    73718
    73718
    603540
    三项财务指标分析
    根损益估算表现金流量表(附表九)计算财务指标
    1投资利润率
    投资利润率=年均利润总额投资总额×100
    =603540÷10÷3000×100
    =2012%
    2投资回收期
    企业静态投资回收期
    T(Nz-1)+∣∑NCF t∣NCFj
    =(51)+306÷788
    ≈439(年)
    中:Nz累计净现金流量开始出现正值年份数
    ∣∑NCF t∣年累计净现金流量绝数
    NCFj年净现金流量
    企业动态投资回收期:
    Td(Nz-1)+∣∑NPV t∣NPVj
    =(61)+132÷445
    ≈530(年)
    中:Nz累计净现值开始出现正值年份数
    ∣∑NPV t∣年累计净现值绝数
    NPVj年净现值
    3累计财务净现值(折现率10%)
    累计财务净现值=1723(万元)
    详见现金流量表
    4财务部收益率
    财务部收益率表明项目投资支付高贷款利率
    ∣NPV 1∣×(i2-i1)
    财务部收益率=i1+
    ∣NPV 1∣+∣NPV 2∣
    =26%+33×(27%26%)÷(33+23)
    =2659%
    中:i1净现值接零正值时折现率
    i2净现值接零负值时折现率
    NPV 1采低折现率时净现值正值
    NPV 2采高折现率时净现值负值
    具体项估算指标详见现金流量表
    四财务敏感性分析
    项目财务敏感性分析分析月租金收入营理费建筑物基础设施建设成等单项素变动时正常营年利润投资利润率累计财务净现值动态回收期财务部收益率影响程度具体见表918
    表95 敏感性分析表
    变化素幅度
    指标
    正常年利润(万元)
    投资利润率
    累计财务净现值(i=10% 万元)
    动态回收期年
    财务部收益率(%)
    基方案
     
    60354
    2012%
    1723
    53
     2659%
    月租金收入
    10
    66905
    2230%
    2115
    482
    3031
    10
    53803
    1793%
    1330
    589
    2287
    建筑物基础设施建设成
    10
    59281
    1976%
    1541
    571
    2395
    10
    61427
    2048
    1905
    49
    2961
    营理费
    5
    57318
    1911
    1541
    556
    2486
    5
    63390
    2113
    1905
    506
    2831
    1月租金收入敏感性分析
    月租金提高10%时年均利润增加6551万元(6690560354)投资利润率提高218%(223%2012%)累计财务净现值增加392万元(21151723)动态回收期提前048年(53482)财务部收益率提高372%(3031%2659%)
    月租金调低10%时年均利润减少6551万元(5380360354)投资利润率降低219%(1793%2012%)累计财务净现值减少393万元(13301723)动态回收期推059年(53589)财务部收益率降低372%(2287%2659%)
    2建设成敏感性分析
    建设成提高10%时年均利润减少1073万元(5928160354)投资利润率降低036%(1976%2012%)累计财务净现值减少182万元(15411723)动态回收期推041年(53571)财务部收益率降低264%(2395%2659%)
    建设成降低10%时年均利润增加1073万元(6142760354)投资利润率提高036%(2048%2012%)累计财务净现值增加182万元(19051723)动态回收期提前04年(5349)财务部收益率提高302%(2961%2659%)
    3营理费敏感性分析
    营理费提高5%时年均利润减少3036万元(5731860354)投资利润率降低101%(1911%2012%)累计财务净现值减少182万元(15411723)动态回收期推015年(556571)财务部收益率降低173%(2486%2659%)
    营理费降低5%时年均利润增加3036万元(6339060354)投资利润率提高101%(2113%2012%)累计财务净现值增加182万元(19051723)动态回收期提前016年(50649)财务部收益率提高172%(2831%2659%)
    分析发现月租金(床位费)调整影响项目利润关键素

    第十章 项目风险策
    项目风险分析
    1老年子女老年公寓种居住养老方式生活方式认知认需段时间
    **市属特中心城市850万口均收入高全省全国部分省市谓市场潜力老年住宅市场言面新特殊客户群体社会家庭结构演变中然核心家庭逐年增传统家庭逐年减少毕竟需时间程特老年公寓种居住养老方式生活方式必须老年客户群体子女认知认认知认更需时间程认知认程度决定老年住宅市场成熟程度认知认时间长短决定老年住宅市场成熟时间长短项目风险老年子女老年公寓种居住养老方式生活方式认知认程度时间长短
    2消费群体特殊性项目产品属(产权)敏感性导致项目具较风险
    房产业高风险高投入产业房产项目项目营销运作外程度资金运作项目营销运作资金运作成功否决定着项目开发成功否老年住宅项目面60岁特殊消费群体积蓄赡养老子女读书成家剩节余限购置老年公寓住宅
    程度助银行住房揭贷款子女资助特国银行现行房贷政策60岁老年发放住房贷款样老年购房资金源子女名义贷款购房老年独资购房老年出资子女资助购房种筹资购房形式涉产权继承权敏感问题特子女老年家庭更加敏感老年购房资金源房贷政策障碍少会影响老年购房消费必然会房产开发商带资金回笼资金周转负面影响项目风险二
    3项目规模开发建设周期长涉问题复杂确定性
    项目土面积400亩总建筑面积达40万方米开发周期5年半(66月)时间项目带二方面风险:
    第方面:房产市场动态市场受宏观济区域济口素政策素物价素均收入市政建设城市化进程区域市场产品结构消费心理域文化等诸素影响具确定性握市场走势市场走势终发展项目带定风险
    第二方面:房产开发项目购进土产品售罄物业理全程时间周期长程序复杂环节工序相关联部门精兵强
    需挂帅领军物发挥聪明智需团队协作精神项
    目分四期滚动开发时间长达66月必须严肃认真丝苟实行全程控制理加强资金理成理施工理营销理力资源理否方面理出现失误项目带风险
    二风险规避控制措施
    1认真进行项目选址香港产王李嘉诚说房产开发第段第二段第三段见段房产开发重性老年公寓项目必须具满足老年养老心理生理需求性特色选择项目段造老年公寓性特色载体必须物资条件老年公寓项目否成功关键段段唯条件代
    2项目土面积400亩总建筑面积40万方米分四期滚动开发总建设开发周期66月必须首先做总体规划科学完整协调统性特色总体规划项目具健康骨架活灵魂量身定做蓝图避免项目开发建设中意性盲目性确保产品性特色整体风格
    3项目总体方案建筑设计必须遵三条原:建筑设计必须具体现老年公寓性特色建筑风格:二充分满足老年特殊群体养老休闲特殊需实现性化设计三老年公寓必须量身定做量身定做应设计开始
    4项目实施前应案报告基础进步进行市场调研调查程中**老年住宅市场进行定性分析进行定量分析便营销角度老年住宅市场项目定位市场细分作出准确判断
    5案项目风险分析章老年住宅项目提出三方面风险项目实施前应仔细调研基础进步评估项目风险性提出详具针性操作性方案便化解风险
    6失时机充分运现行土政策空间降低土成降低风险根**市现行土政策老城区外城区开发区暂未实行土形市场者执行甚严格定政策空间投资开发商说暂未实行招标挂牌拍卖等方式取国土权郊区购显尤紧迫必


    第十章 结建议
    **市房产市场竞争激烈特住宅市场竞争更白热化程度精明富远见投资开发商根市场整体发展趋势通市场细分纷纷避开激烈竞争住宅市场辟蹊径投资教育产商业产渡假休闲产老年公寓产案项目中例
    项目土面积400亩总建筑面积约40万㎡产生规模效应块山水造山景水景住宅项目离中心城区约5公里左右离尘离城闹中取静基础设施配套齐全交通方便充分具备老年公寓集养老休闲渡假体产元素激烈住宅市场竞争条件睿智选择
    综述认项目理位置优越然环境质量定位独辟蹊径领秀老年住宅市场市场需求持续发展潜力足济效益观社会效益良充满商机充满市场活力充满希行度较高项目项目利条件利条件利条件风险机遇风险抗性素良性素抗性素竞争已避开竞争具备竞争优势提高项目抗风险力化利利素风险值降低低程度特提建议供参考
    降低成提高成利润率降低风险值建议案老年公寓层住宅部分现规划体6-1结构改体7-1结构样
    土面积增加条件新增加约43000㎡售面积会提高建筑容积率降低成提高成利润率
    老年公寓市场定位鉴**市济发展水均年收入均支配收入特老代老年均收入支付力建议市场定位中档老年公寓住宅辅高档公寓住宅样单价相较低总价高老年客户群体面广风险相较



    文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传

    《香当网》用户分享的内容,不代表《香当网》观点或立场,请自行判断内容的真实性和可靠性!
    该内容是文档的文本内容,更好的格式请下载文档

    下载文档到电脑,查找使用更方便

    文档的实际排版效果,会与网站的显示效果略有不同!!

    需要 10 香币 [ 分享文档获得香币 ]

    下载文档

    相关文档

    广告经营项目建议书

    广告经营项目建议书  北京xx广告有限公司(合资)项目建议书  xx(香港)广告有限公司(以下简称甲方),北京xx广告有限公司(以下简称乙方),经过友好协商,就在北京市朝阳区成立合资公司一事达...

    9年前   
    575    0

    养老院建设项目建议书

    项目占地20亩,拟建三层砖混结构楼1栋,建筑面积6076平方米;二层砖混结构餐厅1座,建筑面积500平方米;配套设施建筑面积300平方米(其中包括医疗室、健身房、门岗房及阅读室);总建筑面积68...

    5年前   
    2014    0

    **市**区**养老院调研报告

    **市中原区**养老院是一家集机构养老、老年医院和社区养老三位一体的“医养结合型”特色养老院,有病住院,无病疗养,是高龄失能老年人理想的养老场所。**市中原区**养老院筹建于2013年9月,20...

    5年前   
    2037    0

    给市环保局长的建议书

    给市环保局长的建议书  建议书××市环保局长:  您好!不知您是否知道:现在在我们的人类的生命之源――水已在渐渐消失,每秒就有不计其数的水资源被破坏,被污染。有些地区的人因为喝了不干净的水而生...

    9年前   
    579    0

    养老院简介

    王台镇王台村幸福互助老人院简介   王台镇王台村幸福互助老人院是按照县委、县政府要求,使农村孤寡老人、空巢老人老有所养、老有所乐的意见建议,由王台镇政府牵头,通过上级政府和民政部门的支持以...

    11年前   
    13015    0

    合伙经营项目和范围

    甲方 以货币方式出资,计人民币 元(大写: ),出资比例为 。 乙方 以货币方式出资,计人民币 元(大写: ),出资比例为 。

    4年前   
    2117    0

    经营项目保证书

    经营项目保证书  合同期限:从       年       月       日至       年       月       日止。  租金情况:              元,(大写:   ...

    11年前   
    488    0

    参观养老院的心得

    养老院的心得

    6年前   
    14875    0

    养老院调研报告

    养老院调研报告第一篇:养老院调研报告4月9号到15号我们进行了为期一个周的实习,希望通过对青岛市养老院的一些调研,了解现在老年人的老年生活以及现在养老院的一些问题。实习前期我们曲老师已经给我们...

    9年前   
    743    0

    给市领导的保护环境建议书

    给市领导的保护环境建议书给市领导的爱护环境建议书1 敬重的北仑区环保局局长: 您好! 我是长江小学的一名小学生。对于我们来说,生命就是我们的一切。没有了生命,我们会怎样?...

    9个月前   
    244    0

    在XXX市XXX中学领导班子任职会议上的讲话范文

    同志们:刚才,XXX同志宣布了市委关于XXX一中领导干部职务调整的决定,xx同志任XXX第一中学校长。这一决定,是市委严格按照德才兼备、以德为先、业务精湛、善谋全局的标准和团结协调能

    1年前   
    288    0

    XXX市XXX镇中心学校领导巡课制度

    根据《XXXX省中小学教学常规管理》文件要求,进一步规范我校课堂教学常规管理,让课堂教学更能体现“五育”育人要求,促进学生全面发展,特制定本制度。

    1年前   
    268    0

    养老院圣诞活动总结

    养老院圣诞活动总结  经过半个月的准备,幸福源的活动顺利完成,从团队商讨到实施,我们都尽力去做力所能及的事情,活动也得到很多同学的支持,要谢谢特意为养老院而来购买礼物的同学们,谢谢每一位在我们...

    9年前   
    644    0

    化州养老院信息汇总

    化州市养老院名单(持续更新中)文章来源:养老信息网 发布日期:2023-02-07 21:43:06【导语】:目前,养老问题也成为了越来越多人关注的焦点,那么有找养老院需求的家庭,如何才能选到...

    11个月前   
    316    0

    感谢信 养老院

    感谢信 养老院  “享夕阳美景无数,“****敬老院”独具匠心。呵护老人贴心窗,个个敬业讲和谐。”  全体的****养老院的领导员工们:  你们好!今天我怀着无比感激之情写信给你们,非常感谢你...

    11年前   
    658    0

    养老院实践报告

    养老院实践报告  今天下午同其他组员一起来到了这个默默无闻的养老院,此刻的天是阴沉沉的,不带一丝阳光。我的心情却不似这天气的沉闷,只是带着朦胧的好奇和想要窥探孤寡老人生活的欣喜之情前往我们的目...

    9年前   
    520    0

    养老院养老服务合同

    ****养老院   ** ** ** 养 老 院 养 老 服 务 合 同 合同编号:               甲方(服务机构): 名  称    ********* 养 ...

    7年前   
    4526    0

    养老院入住协议

    养老院入住协议  甲方(养老院):____________________  法定代表人:________________________  住所地:_____________________...

    10年前   
    634    0

    养老院可行性报告

    工 程 咨 询 资 格 证 书 编号:工咨甲XXXXXXX XXXXX养老服务中心建设项目 可行性研究报告 编号:2014-HBZXY-001 XXXXX养老服务...

    5年前   
    1490    0

    养老院工作总结

    2022年要各级领导关怀和帮助下,我们严格要求自己,认真完成领导交给我们的任务和工作,虚心学习,逐步提高自身素质,现将2022年的主要工作总结如下:

    9个月前   
    221    0

    文档贡献者

    z***u

    贡献于2019-06-18

    下载需要 10 香币 [香币充值 ]
    亲,您也可以通过 分享原创文档 来获得香币奖励!
    下载文档