房产项目开发程序业务流程
国现行房产建设程序（四阶段十程）
阶段
程 序
需准备资料
行政理部门
取证书
资金投入
项目
前期
阶段
项目建议书（申请报告）
提出项目建设必性拟建规模点资源条件投资估算资金筹措建设进度安排效应分析
发改委计划理规划土环保水利林业旅游等部门参选址济计划建设等部门参初步设计方案审批
前期工程费：包括调研评估费设计费质勘探费行政事业性收费前期费等
项目选址方案
项目核准备案资料：
申请报告城市规划意见预审意见环境影响评价水土保持方案占林审核矿藏压覆评估等＋营业执
设计务书投资计划
初步设计（建设方案）
项目
准备
阶段
施工图设计图纸审查
办土证：土出合交费证明等
办规划许证：申请报告发改委批文规划许证土证已审批规划图建筑设计图
办施工许证：土证规划许证招标确定施工队施工图审查证明质量安全监督手续等
国土局建设局规划局
1国土证
2建设规划许证
3建设工程规划许证
4建筑工程施工许证
1土费：包括土出金沉淀部分土拆迁费土契税安置房建设费等占较
2前期工程费：包括三通时设施费行政事业性收费前期费等
项目征报建招标
土环保
消防防
规划建设等
行政理部门
项目
施工
阶段
组织施工（安全监理）
质量监督记录分项（分阶段）工程质检报告隐蔽工程验收记录等
建设局
1基础设施建设费
2建筑安装工程费占较
3公配套设施建设费
4开发间接费
项目
竣工
验收
阶段
验收结算备案
验收备案资料：验收备案表竣工验收报告验收原始文件质量检测证明规划消防环保验收证明质量保修书
建设规划
消防环保等
行政理部门
资料整理档
建设档案馆
产权登记物业理
办产权证资料：土权证规划许证施工许证竣工验收资料面积测绘成果消防环保验收证明等
房产理局
二某产项目例阶段投资金额占情况示（仅供参考）
序号
项目名称
投资额
占
估算说明
1
土费
161620
3850
包括土出金沉淀部分土拆迁费土契税安置房建设费等
2
前期工程费
14647
349
包括调研评估费设计费质勘探费三通时设施费行政事业性收费前期费等
3
基础设施建设费
20320
484
包括供水工程供电工程雨水污水工程热力工程燃气煤气工程智化工程园林景观工程消防系统信息系统标识系统夜间明系统工程配套等
4
建筑安装工程费
117475
2798
包括基处理工程建安费分包工程甲供材料设备采购等
5
公配套设施建设费
28869
688
包括防车库车库教育配套配电设施房垃圾房文体设施物业理房配套等
6
开发间接费
1387
033
包括咨询评估费工程监理费物业费施工采购设计合印花税等
7
理费
4878
116
开发成2测算
8
财务费
9225
220
基准利率三年测算
9
销售费
9421
224
销售收入2测算
10
开发期税费
46539
1109
销售收入7测算
11
费预见费
5439
130
取25项3
项目总投资
419819
10000
三房产公司项目开发部工作流程：
房产公司项目开发部工作流程致分5阶段：获取土——开工——开盘——清盘——入住
1获取土阶段：
土获取阶段：包括土信息收集价值判断寻找合作资金投标摘牌签订土出合办理规划许证土证
规划设计阶段：包括区域市场调研项目定位设计前期工作项目指标确认施工图设计组织等
施工准备阶段：办理建设工程规划许证施工许证开工前期工作等
2开工：
工程建设阶段（）：项目开工基础开工体施工工程款支付体验收等
工程建设阶段（二）：外檐装修材料确定水暖电安装智化通风空调电梯安装毛坯房竣工验收备案成品房装修验收备案配套施工竣工结算等
项目销售阶段：办理销售许证项目亮相前准备项目亮相项目开盘前准备等
3开盘：
项目销售阶段：项目开盘进行日常销售
4清盘：销售清盘
5入住：
竣工入住阶段：办理住宅准入证入住准备物业收房办理入住手续等
售移交：客户办理产权证土证前期手续
四房产公司项目开发部具体工作流程
获取土——开工——开盘——清盘——入住
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
土
获
取
阶
段
土
信息
收集
块现状图
落实块具体位置周边情况
项目部
规划设计条件
落实规划条件解限制性条件
项目部
现场踏勘
块现状质条件否埋藏物等影响开发素详细解
项目部
研发部
工程部
解周边配套情况
解块周遍商业教育交通等情况
项目部
解未发展规划
解块属区域规划项目开发影响支撑
项目部
研发部
土
价值
初判
解块市方式土款
土方进行接触解土出方式土款否调整
项目部
解项目开发成
解建安成政府收费项目具体情况
项目部
解房产市场状况
产品形式开发周期安排
项目部
销售部
土
价值
深判
行性研究报告
现状图（四电子文件）
项目部
市场深度调研
销售部：参市场调查进行块周边辐射范围客户分析产品分析市场竞争分析等
研发部：负责协助进行区域市场调研
项目部
销售部
研发部
项目终定位
根周边项目成交客户分析产品分析等项目定位客户定位产品定位等提出策略性建议
研发部
销售部
项目部
工程部
成测算：针方案进行初步成测算利润率分析选
进行项目开发方案设计成测算
研发部
成
控制部
项目部
销售部
工程部
开发周期付款计划
部门会研讨：根土开工条件市场情况制定开发节奏
项目方案确定
总理
部门
现金流测算
财务部
部门
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
土
获
取
阶
段
寻找
合作
资金
项目招商报告
（前期阶段）
区域宏微观市场研究
项目招商文中盈利力分析
明确合作伙伴寻找合作方式
（招商阶段）
项目商业策划书
制定项目财务数
项目部
财务部
合作伙伴确定
制定合作方式投资回报方式草拟合
财务
总监
项目部
财务部
合作方案确定
合作细节确定
项目引资
（商业计划书）
签署战略合作协议
行政办：协议盖章存档
财务
总监
项目部
合作实施
（实施阶段）
合作公司成立相关手续办理
财务部：协助办理股权增资等相关财务问题
行政办：工商局办理公司注册
副总
理
项目部
财务部
行政办
投标
摘牌
投方案标
项目方案确定
投济标
确定土限
拍卖
竞争手分析确定土限价格敏感性分析制定拍卖战术
摘牌
竞争手分析确定土限价格敏感性分析制定出价战术
获取土
签订土出合
确定图桩点坐标条件
交纳土款契税交易费等
行政办法务：合条款草拟完善
财务部：提供资金
总理
项目部
财务部
规划
许证
准备材料办证
提交土出合土出金交易费等交费证明
行政办：提供土出合
财务部：提供资金缴纳出金交易费
项目部
财务部
行政办
土
确权
企业投资项目备案
办理房产开发资质预审表
委托工程咨询资格机构编制
项目申请报告
研发部：协助提供相关项目资料
项目部
研发部
项目备案机关提交申请报告
项目部
建设规划许证
原物土证登报声明
（原土证作废）
土补偿费
（原户需交纳土费）
土出合
资料室：提供土出合付款证相关图纸
核定土边界
核定图核定相关图规划界坐标图
交费证明
缴纳土费
1500现状形图
需准备3份
详规
研发：委托设计详规
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
土
获
取
阶
段
办 理
土证
土出合
交费证明
缴纳土费
建设规划许证
籍图4份
（薄膜图）
土登记申请书
土确权源证明文件
土权证明材料
申请体资格证明法代表证明身份证明
行政部：提供企业相关证明资料
规
划
设
计
阶
段
区域
市场
调研
房产市场调查
项目房产市场总体供求现状价格水等
项目区域周边进行市场分析客户需求分析产品分析已成交客户分析竞争楼盘分析等
研发部
销售部
项目部
竞争性楼盘调查
项目周边竞争性楼盘详细调查
项目商圈商圈现状调研
（商业部分）
项目周边商圈商业业态分布状况营状况营特点预期发展方等
针重点商家进行专访谈时组织相关专业士进行专业证
商 业
运营部
研发部
销售部
项目部
期操作商业产项目调查
（商业部分）
竞争项目开发规模定位种类操作方式开发周期等提取数库相关数进行重点分析竞争项目实调研解相关信息
重点访谈解重点商家竞争项目相关法时解投资客户竞争项目投资意
项目
定位
公建部分拟选业态种类确定选业态数量确定
通行业发展分析消费需求分析确定开发公建部分业态种类结合市场相关类型物业供求状况确定选业态开发数量
商业运营部：配合完成公建部分业态选择数量确定
研发部
商 业
运营部
销售部
市场定位
客户定位
产品定位
价格定位
控规指标提出产品类型建议完成项目定位工作
商业运营部：配合完成公建类配套定位
总理
部门
济测算
逐步细化成测算利润率分析进行现金流测算
财务
总监
部门
项目发展报告
开发计划：
■ 研发销售：根宗状况市场条件公司回款求初步制定土开发计划销售计划
■ 研发商业：结合市场现状完成项目公建部分开发业态产品开发序建议
■ 工程：营销计划工程情况排定工期
项目考核指标初定：
■ 组织讨初步拟定项目开发排期总体济指标求阶段济指标求
资金流：
■ 工程：根工期制定工程款支付计划
■ 项目：制订配套费土款支付计划
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
规
划
设
计
阶
段
设计
前期
工作
明确产品设计思路
根区域市场客户需求状况销楼盘热销产品分析户型设计户型配面积区间景观规划建筑风格配套标准等规划设计提出改善性意见
研发部
销售部
成
控制部
工程部
商 业
运营部
设计院初步选择
明确设计单位选择标准解相关设计院价格行情
必时设计单位进行实考察
制定设计组织计划
方案
设计
组织
方案规划设计院选择合签订
法务：合文审核
成：设计费审核
设计务书相关技术指标初订
制订规划景观建筑单体设计务书交工标准规划指标环境指标初订
研发：建筑规划景观规划交工标准初步确定建安环境等成指标
工程：参制定交工标准部位做法结构方案设备方案等提出建设性意见
规划方案结合成测算研讨确定
初步测算成指标逐步细化结合市场调整售价确保预期利润率
营销：结合项目块基素质成测算情况预期销售情况项目规划设计提出建议
工程：施工角度部位做法提出建设性意见
项目：提供项配套费标准
彩色总面图方案送规划预审
彩色总面图（含济指标）
研发：负责提供图纸
修建性详规成果
部：提供参考意见
详细性规划方案报建确定
（含配套场站点）报市政府
研发：负责提供图纸
建筑立面功效果成测算研讨确定
部门商讨成指标逐步深化细化
部门结合项目实际角度提出合理化建议
彩色立面效果图送规划预审审批
（报市政府）
研发：负责提供图纸
建筑方案报建图
研发：提供报建图纸
景观概念方案设计确定
部门结合项目实际角度客户景观需求景观规划设计方案提出合理化建议
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
规
划
设
计
阶
段
项目
指标
确认
项目成指标确定
■ 营销企划：销售费指标进行讨确定
■ 商业运营部：结合业态营客户需求提供关配套设备设施种类数量建议
■ 项目研发工程财务成等部：项目前期工程配套费等指标落实
项目考核指标确定
■ 营销：结合公司战略求项目身状况协调部门制定项目考核指标体系
■ 工程：制定工期
年度考核指标调整
■ 营销：根集团发展战略求公司库存新增新开资源数量制定公司年度考核指标体系
■ 工程：制定工期考核标准
施工图
设计
组织
施工图建筑设计院选择合签定
■ 成控制部：配合研发进行设计招投标
■ 工程部：结构方案设备选型进行评估
■ 法务：合审核
制定建筑综合网景观施工图设计务书（交工标准确定建筑景观限额指标确定）
产品型式提供建筑设计限额指标景观限额设计指标：
■ 营销 ：结合项目定位客户需求验判断参建筑景观规划交工标准讨制定
■ 工程：提供工程技术专业建议
结构方案设备选型研讨确定
■ 成：针结构方案进行济测算选优
■ 工程：参结构方案设备选型研讨
质勘察报告
组织现场勘察提供质勘察报告
■ 研发：负责提供规划总面图
施工图成果
总面图
放线图
桩位图
施工图报建图
消防防报建图
施工图审查全图计算书
编制典型楼座建安预算
施工图会审
■ 成控制：参施工图会审审核成影响较项目提出优化意见
■ 工程：施工图完整性设计选材选型合理性济性施工行性进行审核
施工图全图
编制典型楼座建安预算建安成综合测算分析反馈进行图纸优化：
■ 销售：根项目预期销售均价利润率求根施工方案成情况讨加优化
■ 研发：负责图纸优化变更
■ 工程：设计选材选型合理性济性施工行性进行审核
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
规
划
设
计
阶
段
施工图
设计
组织
综合网方案设计
■ 项目：提供专业局设计条件
景观扩初施工图设计
■ 成控制：成核算费控制
景观施工图成测算分析反馈进行图纸优化
■ 销售：结合宗状况项目定位成测算情况参景观施工讨制定
■ 研发：负责图纸优化变更
■ 工程：选材工艺做法提出专业性意见
施
工
准
备
阶
段
建设
工程
规划
许证
规划方案市政方案送审
设计方案(含总面图)申报表
研发：配合提供设计院盖章确认
土出合
项目：提供土出合付款证相关图纸
修建性详细规划2份电子文件1份（注：审定前提交10规划设计方案电子文件1份）
研发：提供需图纸
申报单位（）委托代理需提交授权委托书
建筑方案送审
建筑设计方案申报表
研发：配合提供设计院盖章确认
1500现势形图1份
土出合
项目：提供土出合付款证相关图纸
投资计划
建筑设计方案2份（含建筑效果总面层面立面剖面图等）重项目需提交模型
申报单位（）委托代理需提交授权委托书
取许证
投资计划
配套
财务：提供资金保障
配套
财务：提供资金保障
消防证明
研发：负责提供消防报建图
防证明
研发：负责提供防报建图
名证明
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
施
工
准
备
阶
段
现场
工程
放线
准备相关文件
建设工程规划许证
规划局批复项目总图电子文件
首层面图
研发：出图图纸问题解决
工程：现场配合
出放线报告
施工总图进行楼座点放置出放线报告
工程：配合勘测清现场障碍
现场保护移交
施工单位配合做记录现场保护
工程：组织现场保护
移交施工单位
研发：现场发现问题时解决
工程：组织交接
施工
许证
准备相关文件
建设规划许证
建设工程规划许证
施工图纸技术资料报告书
工程施工中标通知书签证施工合
建设资金证明（银行存款证明）注：资金情况需满足施工中标价13
项目年度投资计划（年计划）
施工图审查
研发：负责提供施工图计算书
质量监督手续
质量监督登记表
工程：配合办理
安全措施
工程：组织施工单位做现场围墙现场相关安全措施
安全施工措施登记表
工程：配合现场安全
企业投资项目备案
规划成果
配套
开工
前期
工作
三通
水电
■ 工程：确定水电位置数量
■ 项目：协助时电送电接入水接入
■ 财务：提供资金
■ 成控制：审核相关费成
场整
施工组织方案
■ 研发：配合工程部负责提供需全部资料
■ 成：确定分包项目种特殊材料档次价格
招投标签订合
勘察单位
研发：提供总规划图等需全部资料
成：配合招投标测算成
法务：招投标文件法务审核合审核
桩基施工单位
监理单位
土建施工单位
甲供材分包商
沉降观测
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
施
工
准
备
阶
段
开工
前期
工作
招标合备案
指土建施工单位公开招标合备案
■ 工程：确定备选单位提供招标资料备案合
■ 成：确定合约定项条款
施工图会审
组织监理施工单位起图纸进行会审
研发：配合会审负责提供需全部图纸
会设计院进行会审签定图纸会审记录
设计交底
会设计院进行技术交底签定交底记录
研发：负责组织设计单位交底变更
质量监督手续
办理质检委托
项目：配合办理相关手续
办理安全检查委托
环卫环保等相关报建手续
项目时永久路口报建手续
项目：配合办理相关手续
申办项目时施工水时电排污手续
办理施工员暂住手续
开工
工
程
建
设
阶
段
项目
开工
施工放线
建立面高程控制系统建立控制轴线（基线）标桩现场清楚标明墙柱轴线位置
研发：负责提供需图纸技术支持
规划验线
监理单位组织工程部设计规划局验线
研发项目：配合
桩基施工
试桩施工确定桩基施工标准
研发：配合确定桩基施工标准
桩基全面施工
研发：负责提供需图纸技术支持
桩基检测
委托桩基检测单位
进行桩基施工质量检测提供桩基检测报告
开 槽
土方工程
支护工程
降水工程
基础
施工
基备案
研发：配合参验收
基础施工
基处理
研发：负责提供需全部图纸配合解决图纸设计问题
混凝土垫层
防水
混凝土基础
基础验收备案
承建单位评
监理验评资料审查现场观感质量量测检查
监理组织相关部门验收
研发：配合参验收
签定建筑工程分部工程（基础）验收表
基础处理竣工结算
核全部设计变更现场签证项扣款增减项造价
工程：提供全面现场签证水电扣款等基础性资料
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
体
施工
审核施工方案施工组织设计
钢筋混凝土工程
施工单位填报材料进场报验单
三证（材料出厂合格证进入现场取样检验证明建委产品质量认证）
模板分项工程
钢筋分项工程
预应力分项工程
混凝土分项工程
现浇结构分项工程
装配式结构分项工程
混凝土结构子分部工程
配套线预埋
重分项工程隐蔽工程质量验收
核心筒剪力墙裙楼结构转换层第层标准层天面层钢筋
■ 室裙楼塔楼第层水暖电线预埋
■ 超高层建筑圈梁防雷工程避难层线预埋
图纸问题解决
图纸问题发现分析
■ 研发：配合分析问题
设计变更
■ 研发：配合完成设计变更 成：核定成影响
施工质量问题
事处理
施工质量问题事调查分析
■ 研发：配合分析问题
处理方案制定审核审批
■ 研发：配合制定方案 成：核定成影响
处理方案实施
变更
签证
设计变更
■ 研发：配合完成设计变更
■ 成控制：核定变更成影响
工程变更
工程变更技术济分析
■ 研发：配合技术分析 成：进行济分析
工程变更申请
■ 研发：协助现场进行变更签证
■ 成：测算变更成影响行性判断
设计变更
■ 研发：配合完成变更 成：核定成影响
工程款
支付
工程进度确认
工程款申请表审批
■ 成控制：合约定审核付款例
工程款支付
■ 财务：审核工程价款单发票付款
体
验收
体验收备案
施工单位评
监理验评资料审查现场观感质量量测检查
监理组织相关部门验收
■ 工程研发成设计监理施工单位参
签定建筑工程分部工程（体）验收表
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
项
目
销
售
阶
段
销售
许证
准备相关文件
公司营业执
房产开发资质证书
国土证
建设规划许证
年度投资计划(计委批文)
建设工程规划许证
研发：负责提供需全部图纸
建设工程施工许证
公基础设施配套证明
获取前期物业备案证明
物业：签订物业合
工程施工达办证求形象进度
基础工程形象部位达正负零图象文件
工程：符合形象求提供基础验收证明
规定达相应形象部位
（建筑形式求样）
工程：达形象进度求提供证明
面积计算图纸
获取面积计算成果表
项目：提供名批复附图图审证等研发：提供全套施工图总面图
项目总面图
获取商品房网销售数录入合格证明
销：配合网录入
项目
亮相
前准备
推盘策略确定
产品策略：
■ 策划：根项目定位市场状况项目推广策略产品推广排期阶段性重点聚焦提合理化建议
■ 研发：根产品推广排期提供具体产品房型图户型卖点专业设计员支持讲解产品等
价格策略：
■ 销售：协助现场根具体组团楼座楼层等素制定价格体系制作销控
■ 成控制部：提供产品成提出售价建议
推广策略：
■ 销售：参项目推广策略讨提出合理化建议实现推广效果化
■ 研发：提供设计院背景产品设计理念产品卖点专业设计员支持
招商策略：
■ 商业运营：整合外部资源根项目销售需制定项目全程招商策略
确定外部资源
广告公司寻找确定
■ 销售：参研究讨广告公司选择参沟通
制作公司寻找确定
策略公司寻找确定
■ 销售：策略公司沟通进行相关培训
媒介公司寻找确定
■ 销售：根目标客户群日常生活行惯选择确定效媒体形式监控反馈媒体实施效果
活动公司寻找确定
■ 销售：活动公司沟通阶段活动组织配合协调活动程实时关注反馈调整期活动营销容
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
项
目
销
售
阶
段
项目
亮相
前准备
项目推广定位确定
项目名称组团名称
研发：根产品理解提出合理建议
销售：根市场客户理解提出合理建议
项目核心推广理念确定
Slogon确定
项目核心识系统确定
Logo确定
VI系统延展方案确定
亮相前项目知识
系统培训
建筑知识楼盘背景项目卖点综述竞争手较付款方式法律手续销售技巧等方面综合培训
销：提供相关政策培训法务：提供相关政策培训统口径法律审查
研发：提供建筑设计单位景观设计公司建筑风格项控规指标交工标准户型卖点资料全部图纸资料等
工程：提供施工材料施工工艺重点节点工程进度入住时间交工标准等资料
销售分卖场设立
实现项目宣传化合理段设立商品房销售展示中心
企划：提供外卖场设计包装方案协助完成卖场相关销售道具制作
销售道具准备
现场房型手册（亮相版）
研发：提供单体户型图楼层面图区摆位图等
售楼处装修装饰售楼处外部指引包装（精神堡垒工围档吊旗道旗形象墙指示牌资料架展示架）
销售：提出装饰指引系统合理化建议
工程：组织招标确定施工单位协助企划部进行售楼处部装修项目指引系统施工
成控制：核算售楼处装修成进行合审批付款工作
财务：提供装修包装需资金支持
样板间样板环境指示说明系统
销售：协商决定样板间建造具体户型
研发：提供样板间户型详细房型图尺寸
工程：组织招标确定施工单位施工组织样板间施工节点支持
成控制：样板间装修成核算合审批工作
财务：提供装修包装需资金支持
沙盘（概念）模型
力户型单体模型
研发：提供规划方案图户型图支持企划部制作概念沙盘单体户型
销售：企划部协商选定沙盘方案力户型
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
项
目
销
售
阶
段
项目
亮相
前准备
销售道具准备
入市前印刷品设计制作（概念楼书房型图DM单宣传海报等）
销售：种印刷类销售道具制作确定
研发：项目研发设计方面资料提供面规划图景观规划图房型图行系统车行系统等
工程：提供工程进度交工标准施工材料施工工艺等相关方面资料
法务：相关印刷文件法律审核合审核
项目周边道路设置醒目指示系统
(意)派筹卡纪念礼品
联动工作准备
配备房车房车包装
行政：提供房车司机
组织进行联动单位员培训包装
企划：提供重点联动单位包装相关销售道具制作
意商家签约
进驻意书
法务：合谈判审核
确定项目亮相方案
项目形象表情题创意表现确定
项目部销售部：参讨提出建设性意见
项目亮相细化方案确定
项目亮相媒体确定
项目
亮相
项目亮相
项目形象出街媒介组合应（户外报纸电视电台车体电梯）
法务：相关印刷文件法律审核合审核
新闻媒体新闻信息亮相
新闻中心：通媒体扩宣传信息
亮相庆典活动产品推介会宣传安排
研发：项目研发设计资料研发设计专业士支持
销售：项目亮相项工作配合开展电话接听解答现场客户接活动协组织等
项目
开盘
前准备
销售部资料
房型房号面积表
研发：提供房型册技术支持
销：提供房号面积表
销控方案销控表
答客户问
客户接客户问题汇总
反馈（统说词）
研发工程：配合解释解决客户提出研发工程问题
客户积累
意卡销售客户梳理意销控制定客户关系维护
销：意卡销售组织工作
外卖场：意客户推荐客户关系维护
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
项
目
销
售
阶
段
项目
开盘
前准备
交工标准确定
部门联动：讨确定项目交工标准
法务：法律风险提示
价格体系确定
成控制：牵头制定项目考核指标体系提供项目济指标求
销售：组团楼座楼层户型制定合理价格体系
合准备
房型附图
研发：提供房型附图
交工标准
研发：提供确定交工标准
法务：交工标准中法律风险提示规避
工程：审核合中交楼时间交工标准
区摆位
研发：负责提供终版总面图
合附加协议等文审查确定
法务：商品房合附加协议补充协议等文审查确定
开盘前销售道具
准备
现场房型手册深化版终版
研发：提供深化版房型图手册逐步落实形成终房型图手册
楼书宣传海报折页物业理公约
研发：协助制作楼书折页等提供技术支持
物业：提供物业理公约
购房须知房型图详细价格表
研发：提供项目详细房型图提供技术支持
销售：协助销制定项目楼房价格体系
工程：提供工程进度交工标准
售楼处外展示道具统更换(道旗吊旗背板等)
沙盘（细化景观外檐）
研发：提供项目总规划面图协助企划制作沙盘提供图纸技术支持
样板间样板环境指示系统数更新
研发：负责提供样板环境图纸技术支持
销控表销控贴认购书合袋
销：协助企划制作销控表认购书合袋等相关销售具
项目形象提升
深化
户外媒体发布（项目形象核心理念锻造深化）
报纸媒体发布（项目形象核心理念锻造深化）
众媒体创新媒体发布（项目形象核心理念锻造深化）
开盘信息告知
媒介组合应（户外报纸电视电台车体电梯）
银行协议签订
财务中心：提供银行
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
开盘
项
目
销
售
阶
段
项目
开盘
开盘庆典活动
活动形式（演出∕说明会∕发布会）
会员（演艺名∕专家学者）
告知途径（报广∕海报∕门票∕DM）
销售：开盘庆典活动组织配合化接积累客户
物业：积开盘庆典活动提供力物力支持
客户转化
明确合理流程接回访邀约客户完成客户转协议转合工作
财务：收定金购房款
销售：签订购房协议进行客户关系维护协助合文件签署
回款落实
销售：月考核指标定时定额完成销售量回款落实提供支撑
日常
销售
月度指标分解
根公司资金情况项目进程进行月度指标分解调整
产品分析聚焦销售重点
电客户分析访客户分析成交客户分析未成交客户分析滞销产品分析竞争项目动态关注项目处销售阶段进行准确判断适时调整
企划：阶段性项目推广总结根库存产品现状合理安排推广节奏推广方
销售：根库存产品现状考核指标求讨协商调整价格体系聚焦重点产品销售
外卖场：协助销售进行产品客户分析根聚焦销售重点推荐成交客户
月度操作手册制定
根财务指标产品情况客户情况制定月度推广策略销售策略重节点
价格监控调整
定期进行价格测算销售沟通根库存产品聚焦销售重点市场形势变化调整项目价格实现项目利润化
成控制：阶段性考核指标调整动态调整售价实现利润化
销售：根阶段性产品销售情况库存产品现状沟通协调销调整价格体系
月度推广计划执行
报纸媒体：树立项目形象宣泄产品卖点
销售：协企划项目形象阶段性产品宣泄点进行沟通确定报广容
户外媒体：强化项目形象聚焦重节点
销售：结合阶段性考核指标项目销售情况确定阶段性节点设置媒体宣传
营销活动：维系老客户促进老带新制造新闻热点烘托项目气
销售：协助企划进行题营销活动组织配合工作
客户中心：通公益性活动强化客户品牌忠诚度加强项目口碑传播效应
销售：通企划部沟通交流创新性组织公益性活动强化客户忠诚树立公司品牌美誉度逐渐形成项目独特卖点
销售道具支持：楼书客户通讯生活手册折页道旗吊旗
销售：协企划制作种销售道具
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
项
目
销
售
阶
段
日常
销售
客户访接成交工作
客户资源利客户社区活动置业推荐物业推荐等工作带批意客户
企划：提供DM单海报楼书单体沙盘等销售道具支持
外卖场客户访
企划：外卖场销售道具时制作补充路演活动组织开展
项目销售现场利电话回访老客户进行客户接成交工作
通日常培训提高销售员接水现场通电话回访邀约客户访促成签约成交
销售费月度付款计划支付
成控制：根销售费发生支付情况制定月度合支付额度审核付款计划报集团
财务：审核价款单发票资金情况付款
合作方合签订
相关部门：合签订审批工作
法务：商品房合附加协议等检查风险提示
销售：确认物业置业联动送部门存档
销售回款
制定回款节点协调银行房局保证期回款
财务：客户创造便捷交款条件快速收款
月度指标考核
公司考核指标完成调整
销：月完成情况逐步调整全年销售回款指标
财务：编制月度资金预算填列项目实际发生数
项目考核指标完成调整
销：月完成情况调整次月全年销售务指标
财务：编制月度资金预算填列项目实际发生数
项目：提供月指标落实政府相关证件支持
工程：提供月指标落实工程节点支持统计汇报工程指标完成情况指标调整提供月度工程款计划
清盘
销售
清盘
清盘项目种资料移交
行政：接收商品房合协议优惠单存档
项目销售招商工作问题总结汇报存档
项目营销推广效果监控评估修正通销售体系例会项目协调会部门例会种题总结会等形式做工作总结指导期工作
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
外檐装修
材料确定
设计研发定板
研发成控制：分技术济方面配合
施工样板制作
材料确定
研发成控制：分技术济方面配合选材料
甲供甲
分包材料
招标
制定招标计划
编制招标文件
拟定投标单位
成控制：审核招标方案
确定材料招标技术求
成控制：参招标测算成
确定定标原
成控制：参确定定标原
考察投标单位
成控制：参考察提出考察意见
招标定标
成控制：参招标定标
外檐
装 修
面
基层处理
找层
面层
防 水
基层处理
防水层施工
面层砂浆
抹 灰
基层处理
抹灰
饰面板（砖）
排砖
面砖安装
研发：参施工样板验收
勾缝
门 窗
型材加工
安装窗框
安装窗扇
封胶
轻质隔墙
放线定位
隔墙砌筑安装
幕 墙
幕墙专业设计
研发：审核幕墙设计图
预埋件安装
龙骨加工安装
幕墙面材安装
封胶
涂 饰
基层处理
底料施工
面料施工
研发：参施工样板验收
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
水暖
电安装
室水系统
水道配件安装
室消火栓系统安装
水设备安装
道防腐绝热
室排水系统
排水道配件安装
雨水道配件安装
室热水供应系统
道配件安装
辅助设备安装
防腐绝热
卫生器具安装
卫生器具安装
研发：参施工样板验收
卫生器具水配件安装
卫生器具排水道安装
室采暖系统
道配件安装
辅助设备散热器安装
系统水压试验调试
防腐绝热
变配电室
变压器箱式变电安装
成套配电柜控制柜动力明配电箱（盘）控制柜安装
裸母线封闭母线插接式母线安装
电缆沟电缆竖井电缆敷设
电缆头制作导线连接线路电气试验
接装置安装
避雷引线变配电室接干线敷设
供电干线
裸母线封闭母线插接式母线安装
桥架安装桥架电缆敷设
电缆沟电缆竖井电缆敷设
电线电缆导线槽敷设
电线电缆穿线槽敷线
电缆头制作导线连接线路电气试验
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
水暖
电安装
电气动力
成套配电柜控制柜动力明配电箱（盘）控制柜安装
低压电动机电加热器电动执行机构检查接线
低压气动力设备检测试验空载试运行
桥架安装桥架电缆敷设
电线电缆导线槽敷设
电线电缆穿线槽敷线
电缆头制作导线连接线路电气试验
插座开关风扇安装
电气明安装
成套配电柜控制柜动力明配电箱（盘）安装
电线电缆导线槽敷设
电线电缆导线槽敷设
电线电缆导线槽敷线槽板配线
钢索配线电缆头制作
导线连接线路气试验
灯具插座开关风扇安装
建筑明通电试运行
备间断电源安装
成套配电柜控制柜动力明配电箱（盘）安装
柴油发电机安装
间断电源功单元安装
裸母线封闭母线插接式母线安装
电线电缆导线槽敷设
电线电缆导线槽敷线
电缆头制作
导线连接线路气试验
接装置安装
防雷接安装
接装置安装
避雷引线变配电室接干线敷设
建筑物等电位连接接闪器安装
研发：配合验收
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
智化
通信网络系统
通信系统卫星线电视系统公广播系统
办公动化系统
计算机网络系统信息台办公化应软件网络安全系统
建筑设备监控系统
空调通风系统变配电系统明系统排水系统热源热交换系统冷冻冷系统电梯动扶梯系统中央理工作站操作分站子系统通信接口
火灾报警消防联动系统
火灾燃气体探测系统
火灾报警控制系统
消防联动系统
安全防范系统
电视监控系入侵报警系统巡更系统出入口控制（门禁）系统停车理系统
综合布线系统
缆线敷设终接机柜机架配线架安装信息插座光缆芯线终端安装
智化集成系统
集成系统网络实时数库信息安全功接口
电源接
智建筑电源防雷接
环境
空间环境室空调环境视觉明环境电磁环境
住宅（区）智化系统
火灾动报警消防动系统安全防范系统（含电视 系统入侵报警系统巡更系统门禁系统楼宇讲系统停车理系统）物业理系统（表现场计量远程传输系统建筑设备监控系统公广播系统区建筑设备监控系统物业办公动化系统）智家庭信息台
通风
空调
送排风系统
风配件制作部件制作风系统安装空气处理设备安装消声设备制作安装风设备防腐风机安装系统调试
防排烟系统
风配件制作部件制作风系统安装防排烟风口常闭正压风口设备安装风设备防腐风机安装系统调试
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
通风
空调
尘系统
风配件制作部件制作风系统安装尘器排污设备安装风设备防腐风机安装系统调试
空调风系统
风配件制作部件制作风系统安装空气处理设备安装消声设备制作安装风设备防腐风机安装风设备绝热系统调试
净化空调系统
风配件制作部件制作风系统安装空气处理设备安装消声设备制作安装风设备防腐风机安装风设备绝热高效滤器安装系统调试
制冷设备系统
制冷组安装制冷剂道配件安装制冷附属设备安装道设备防腐绝热系统调试
空调水系统
道冷热（媒）水系统安装冷水系统安装准凝水系统安装阀门部件安装冷塔安装水泵附属设备安装道设备防腐绝热系统调试
电梯
安装
招标选定安装单位
选型招标
提供电梯井道土建节点图
预埋件设置预留洞口设置
指导电梯井道土建施工
土建交接检验
电梯安装调试
驱动机
导轨门系统轿厢重（衡重）
安全部件悬挂装置行电缆
补偿装置电气装置
整机安装调试验收
毛坯房
竣工验
收备案
会监理施工单位初步验收 施工队伍整改
整理竣工资料竣工图
施工单位提供建筑工程质量保修书
组织销售研发运营物业验收
报建委质监部门审定备案
项目：办理建设工程档案预验收证明
物业进行交接
物业：办理交接手续
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
毛坯房
竣工
验收
土建排水采暖电气空调甲供材项分包工程结算
核栋建筑面积核全部设计变更现场签证项扣款增减项造价
工程：
（1）申请甲供材结算提供四方（甲方总包方甲供方监理）签字确认领料汇总表全面现场签证（监理工程部理签字确认）水电扣款等基础性资料
（2）申请分包工程结算提供四方（甲方总包方分包方监理）签字确认分包工程量汇总表全面现场签证（监理工程部理签字确认）水电扣款等基础性资料
（3）申请土建工程结算提供全面现场签证（监理工程部理签字确认）水电扣款等基础性资料
成品房
装 修
土建工作面移交
土建整改
垃圾清运
吊 顶
龙骨加工安装
封板
洁 具
洁具选型招标
洁具安装
护栏扶手制作安装
饰面板（砖）
排砖
面砖安装
勾缝
涂 饰
基层处理
底料施工
面料施工
橱柜制作安装
橱柜招标
橱柜设计
橱柜安装
门窗套制作安装
花饰制作安装
窗帘盒窗台板
暖气片安装
选型招标
成控制研发：参选型招标成核算
暖气片安装
研发：参施工样板进行验收
裱糊软包
细 部
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
成品房
验收
备案
会监理施工单位初步验收施工队伍整改
整理竣工资料竣工图
施工单位提供建筑工程质量保修书
组织工程销售研发成控制物业等部门验收
报建委质监部门审定备案
项目：办理建设工程档案预验收证明
物业进行交接
物业：办理交接手续
成品房
竣工结算
精装修甲供材精装修分包成品房施工结算
工程：核定工程量组织办理结算
配套
手续
施工
排 水
成控制：审查预算确定工程费
研发：提供设计需图纸调整网配合二次网设计保证出图
工程：提供工作面监督施工协助验收
财务：提供资金保证交费
热力（协调分级寻找热源）
成控制：负责工程招标
工程：提供工作面监督施工协助验收
财务：提供资金保证交纳工程费
销：提供入住明细
运营：协助空房面积核算
财务：提供资金保证采暖费缴纳
物业：供热移交物业
水
成控制：负责招标审核预算
研发：提供设计需种图纸提供进件需图纸保证进件
工程：提供工作面监督施工协助保证挂表通水配合验收
财务：提供资金保证交纳工程费
园林水换热站水
研发：提供进件需图纸保证进件
工程：监督施工提供施工需工作面通水挂表
财务：提供资金交纳工程费
中 水
研发：提供进件需图纸保证进件提供设计需图纸调整网提工场站点配合出图
工程：提供工作面监督施工协助现场工程验收通水
财务：提供资金保证交费
物业：工程移交物业
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
配套
手续
施工
燃气（专业局招标）
研发：提供进件需种进件图纸提供设计需图纸场站点协调网调整提供技术支持保证设计
工程：提供工作面保证施工监督施工协调现场整改验收保证点火
财务：提供资金保证交费
场站点位置
研发：配合确定场站点位置技术支持
视 讯
研发：提供设计需图纸
工程：签订协议信号开通提供工作面监督施工验收
电 力
研发：提供进件需图纸提供设计需图纸
销：提供面积测量报告
工程：提供进件需电量电点提供工作面保证施工监督施工提供现场协助保证验收挂表
财务：提供资金支持保证交费
排水热力招标手续
成控制：测算配套工程标底施工单位考察招标方案招标文件审核配合监督开标评标定标
工程：配合办理提供招标资料
配套
施工
排水采暖
室外水系统
项目商业运营：配合验收
室外排水系统
项目商业运营：配合验收
室外供热系统
项目商业运营：配合验收
电气
室外供电系统
项目商业运营：配合验收
室外明系统
项目商业运营：配合验收
综合网
室外智化系统
项目商业运营：配合验收
室外燃气系统
项目商业运营：配合验收
环境
施工
附属建筑
停车场
围墙门
研发：配合验收
收集站
景观
建筑品亭台连廊
研发：配合验收
道路
研发：配合验收
花坛场坪绿化
研发：配合验收
竣工
结算
排水热力水中水煤气视讯电力环境工程结算
工程开发：核定工程量
结算
稽核
全部合结算做项目整体结算报告
销：协助运营结算合销售费核定项目销售均价利润率完成情况
研发：负责设计合结算
工程开发：组织承包单位提供结算书核定结算书
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
竣
工
入
住
阶
段
室空
气检测
住宅
准入证
项目竣工验收报告
建设工程规划验收合格证
工程：现场具备验收条件
非营性公建配套证明
工程：现场具备验收条件
供水供电供气供热排水等配套证明
工程：现场具备验收条件
土权证书
名理部门批准名文件
区竣工资料（区情况说明区现状片4张非营性公建配表）
工程：提供竣工资料
规划验收
工程：组织相关单位参加提供验收资料
消防验收
工程：组织相关单位参加提供验收资料工程款结算进行控制
研发：提供相关图纸电子文件
防验收
工程：组织相关单位参加提供验收资料
供热验收
工程：组织相关单位参加提供验收资料
通水通电
工程：组织施工单位配合通水通电
配套验收
工程：组织相关单位参加提供验收资料
配套验收
工程：组织相关单位参加提供验收资料
竣工验收备案通知书
提供验收资料
入住
准备
工程质量保证书
工程：提供工程质量保证书需相关数
住宅说明书
工程开发：参编制住宅说明书提供相关基础数
寄发商品房交付通知书
法务：入住通知书审核
物业：电话通知业入住
销售客户资料移交客服
客服：客户资料接收保存现存种问题沟通
楼牌
标识
协调名办办理名手续
客服：现场配合安装
物业
收房
物业品储备
物业接收钥匙验房
工程：提供钥匙组织交接办理移交手续
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
入住
竣
工
入
住
阶
段
办理
入住
手续
制定入住流程
销：配合制定
审验合全款发票发放两书开具入住分配单
物业：提供员支持
验房交费
收集反馈业问题时解决种问题
验房问题汇总
售
维修
工程：配合维修
售
移
交
投诉
处理
工程：配合解决投诉问题
装修
理
工程：协调解决业装修问题
供暖
工程提供工作面监督施工保证供热办理供热证明销提供空房面积财务提供资金缴纳空房费移交物业物业客服协调现场业保证供热
工程：组织解决供暖问题
物业：提供入住情况
客服：解决维修问题
通煤气
工程提供工作面保证煤气施工协助验收整改带气点火需物业客户协调业保证期
工程：组织解决通气问题
物业：提供入住情况期办通气
移交
物业
施工资料整理移交
工程：组织施工单位整理工程资料办理移交
移交建筑物相关资料
物业：接收建筑物相关资料
产品问
题总结
反馈
研发：发现产品设计问题进行纳总结改进设计工作
工程物业：反馈问题进行分析整理总结新项目中量避免类似问题次发生
初始
登记
区局办理初始登记手续
工程：提供竣工备案通知书竣工图
研发：配合进行竣工图绘制工程核竣工图准确
产权证
办 理
客户办理产权证前期手续
财务：房款退少补开发票
物业客服：提供员支持快速办理产权证
分 户
土证
销：提供施工图（变更）房局出具分户面积测量报告
研发：负责提供技术支持
土证
办 理
客户办理土证前期手续
物业：通电话邮件等形式通知客户办理土证
财务：负责产权退补款办理发票换领等
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国现行房产建设程序（四阶段十程）
阶段
程 序
需准备资料
行政理部门
取证书
资金投入
项目
前期
阶段
项目建议书（申请报告）
提出项目建设必性拟建规模点资源条件投资估算资金筹措建设进度安排效应分析
发改委计划理规划土环保水利林业旅游等部门参选址济计划建设等部门参初步设计方案审批
前期工程费：包括调研评估费设计费质勘探费行政事业性收费前期费等
项目选址方案
项目核准备案资料：
申请报告城市规划意见预审意见环境影响评价水土保持方案占林审核矿藏压覆评估等＋营业执
设计务书投资计划
初步设计（建设方案）
项目
准备
阶段
施工图设计图纸审查
办土证：土出合交费证明等
办规划许证：申请报告发改委批文规划许证土证已审批规划图建筑设计图
办施工许证：土证规划许证招标确定施工队施工图审查证明质量安全监督手续等
国土局建设局规划局
1国土证
2建设规划许证
3建设工程规划许证
4建筑工程施工许证
1土费：包括土出金沉淀部分土拆迁费土契税安置房建设费等占较
2前期工程费：包括三通时设施费行政事业性收费前期费等
项目征报建招标
土环保
消防防
规划建设等
行政理部门
项目
施工
阶段
组织施工（安全监理）
质量监督记录分项（分阶段）工程质检报告隐蔽工程验收记录等
建设局
1基础设施建设费
2建筑安装工程费占较
3公配套设施建设费
4开发间接费
项目
竣工
验收
阶段
验收结算备案
验收备案资料：验收备案表竣工验收报告验收原始文件质量检测证明规划消防环保验收证明质量保修书
建设规划
消防环保等
行政理部门
资料整理档
建设档案馆
产权登记物业理
办产权证资料：土权证规划许证施工许证竣工验收资料面积测绘成果消防环保验收证明等
房产理局
二某产项目例阶段投资金额占情况示（仅供参考）
序号
项目名称
投资额
占
估算说明
1
土费
161620
3850
包括土出金沉淀部分土拆迁费土契税安置房建设费等
2
前期工程费
14647
349
包括调研评估费设计费质勘探费三通时设施费行政事业性收费前期费等
3
基础设施建设费
20320
484
包括供水工程供电工程雨水污水工程热力工程燃气煤气工程智化工程园林景观工程消防系统信息系统标识系统夜间明系统工程配套等
4
建筑安装工程费
117475
2798
包括基处理工程建安费分包工程甲供材料设备采购等
5
公配套设施建设费
28869
688
包括防车库车库教育配套配电设施房垃圾房文体设施物业理房配套等
6
开发间接费
1387
033
包括咨询评估费工程监理费物业费施工采购设计合印花税等
7
理费
4878
116
开发成2测算
8
财务费
9225
220
基准利率三年测算
9
销售费
9421
224
销售收入2测算
10
开发期税费
46539
1109
销售收入7测算
11
费预见费
5439
130
取25项3
项目总投资
419819
10000
三房产公司项目开发部工作流程：
房产公司项目开发部工作流程致分5阶段：获取土——开工——开盘——清盘——入住
1获取土阶段：
土获取阶段：包括土信息收集价值判断寻找合作资金投标摘牌签订土出合办理规划许证土证
规划设计阶段：包括区域市场调研项目定位设计前期工作项目指标确认施工图设计组织等
施工准备阶段：办理建设工程规划许证施工许证开工前期工作等
2开工：
工程建设阶段（）：项目开工基础开工体施工工程款支付体验收等
工程建设阶段（二）：外檐装修材料确定水暖电安装智化通风空调电梯安装毛坯房竣工验收备案成品房装修验收备案配套施工竣工结算等
项目销售阶段：办理销售许证项目亮相前准备项目亮相项目开盘前准备等
3开盘：
项目销售阶段：项目开盘进行日常销售
4清盘：销售清盘
5入住：
竣工入住阶段：办理住宅准入证入住准备物业收房办理入住手续等
售移交：客户办理产权证土证前期手续
四房产公司项目开发部具体工作流程
获取土——开工——开盘——清盘——入住
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
土
获
取
阶
段
土
信息
收集
块现状图
落实块具体位置周边情况
项目部
规划设计条件
落实规划条件解限制性条件
项目部
现场踏勘
块现状质条件否埋藏物等影响开发素详细解
项目部
研发部
工程部
解周边配套情况
解块周遍商业教育交通等情况
项目部
解未发展规划
解块属区域规划项目开发影响支撑
项目部
研发部
土
价值
初判
解块市方式土款
土方进行接触解土出方式土款否调整
项目部
解项目开发成
解建安成政府收费项目具体情况
项目部
解房产市场状况
产品形式开发周期安排
项目部
销售部
土
价值
深判
行性研究报告
现状图（四电子文件）
项目部
市场深度调研
销售部：参市场调查进行块周边辐射范围客户分析产品分析市场竞争分析等
研发部：负责协助进行区域市场调研
项目部
销售部
研发部
项目终定位
根周边项目成交客户分析产品分析等项目定位客户定位产品定位等提出策略性建议
研发部
销售部
项目部
工程部
成测算：针方案进行初步成测算利润率分析选
进行项目开发方案设计成测算
研发部
成
控制部
项目部
销售部
工程部
开发周期付款计划
部门会研讨：根土开工条件市场情况制定开发节奏
项目方案确定
总理
部门
现金流测算
财务部
部门
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
土
获
取
阶
段
寻找
合作
资金
项目招商报告
（前期阶段）
区域宏微观市场研究
项目招商文中盈利力分析
明确合作伙伴寻找合作方式
（招商阶段）
项目商业策划书
制定项目财务数
项目部
财务部
合作伙伴确定
制定合作方式投资回报方式草拟合
财务
总监
项目部
财务部
合作方案确定
合作细节确定
项目引资
（商业计划书）
签署战略合作协议
行政办：协议盖章存档
财务
总监
项目部
合作实施
（实施阶段）
合作公司成立相关手续办理
财务部：协助办理股权增资等相关财务问题
行政办：工商局办理公司注册
副总
理
项目部
财务部
行政办
投标
摘牌
投方案标
项目方案确定
投济标
确定土限
拍卖
竞争手分析确定土限价格敏感性分析制定拍卖战术
摘牌
竞争手分析确定土限价格敏感性分析制定出价战术
获取土
签订土出合
确定图桩点坐标条件
交纳土款契税交易费等
行政办法务：合条款草拟完善
财务部：提供资金
总理
项目部
财务部
规划
许证
准备材料办证
提交土出合土出金交易费等交费证明
行政办：提供土出合
财务部：提供资金缴纳出金交易费
项目部
财务部
行政办
土
确权
企业投资项目备案
办理房产开发资质预审表
委托工程咨询资格机构编制
项目申请报告
研发部：协助提供相关项目资料
项目部
研发部
项目备案机关提交申请报告
项目部
建设规划许证
原物土证登报声明
（原土证作废）
土补偿费
（原户需交纳土费）
土出合
资料室：提供土出合付款证相关图纸
核定土边界
核定图核定相关图规划界坐标图
交费证明
缴纳土费
1500现状形图
需准备3份
详规
研发：委托设计详规
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
土
获
取
阶
段
办 理
土证
土出合
交费证明
缴纳土费
建设规划许证
籍图4份
（薄膜图）
土登记申请书
土确权源证明文件
土权证明材料
申请体资格证明法代表证明身份证明
行政部：提供企业相关证明资料
规
划
设
计
阶
段
区域
市场
调研
房产市场调查
项目房产市场总体供求现状价格水等
项目区域周边进行市场分析客户需求分析产品分析已成交客户分析竞争楼盘分析等
研发部
销售部
项目部
竞争性楼盘调查
项目周边竞争性楼盘详细调查
项目商圈商圈现状调研
（商业部分）
项目周边商圈商业业态分布状况营状况营特点预期发展方等
针重点商家进行专访谈时组织相关专业士进行专业证
商 业
运营部
研发部
销售部
项目部
期操作商业产项目调查
（商业部分）
竞争项目开发规模定位种类操作方式开发周期等提取数库相关数进行重点分析竞争项目实调研解相关信息
重点访谈解重点商家竞争项目相关法时解投资客户竞争项目投资意
项目
定位
公建部分拟选业态种类确定选业态数量确定
通行业发展分析消费需求分析确定开发公建部分业态种类结合市场相关类型物业供求状况确定选业态开发数量
商业运营部：配合完成公建部分业态选择数量确定
研发部
商 业
运营部
销售部
市场定位
客户定位
产品定位
价格定位
控规指标提出产品类型建议完成项目定位工作
商业运营部：配合完成公建类配套定位
总理
部门
济测算
逐步细化成测算利润率分析进行现金流测算
财务
总监
部门
项目发展报告
开发计划：
■ 研发销售：根宗状况市场条件公司回款求初步制定土开发计划销售计划
■ 研发商业：结合市场现状完成项目公建部分开发业态产品开发序建议
■ 工程：营销计划工程情况排定工期
项目考核指标初定：
■ 组织讨初步拟定项目开发排期总体济指标求阶段济指标求
资金流：
■ 工程：根工期制定工程款支付计划
■ 项目：制订配套费土款支付计划
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
规
划
设
计
阶
段
设计
前期
工作
明确产品设计思路
根区域市场客户需求状况销楼盘热销产品分析户型设计户型配面积区间景观规划建筑风格配套标准等规划设计提出改善性意见
研发部
销售部
成
控制部
工程部
商 业
运营部
设计院初步选择
明确设计单位选择标准解相关设计院价格行情
必时设计单位进行实考察
制定设计组织计划
方案
设计
组织
方案规划设计院选择合签订
法务：合文审核
成：设计费审核
设计务书相关技术指标初订
制订规划景观建筑单体设计务书交工标准规划指标环境指标初订
研发：建筑规划景观规划交工标准初步确定建安环境等成指标
工程：参制定交工标准部位做法结构方案设备方案等提出建设性意见
规划方案结合成测算研讨确定
初步测算成指标逐步细化结合市场调整售价确保预期利润率
营销：结合项目块基素质成测算情况预期销售情况项目规划设计提出建议
工程：施工角度部位做法提出建设性意见
项目：提供项配套费标准
彩色总面图方案送规划预审
彩色总面图（含济指标）
研发：负责提供图纸
修建性详规成果
部：提供参考意见
详细性规划方案报建确定
（含配套场站点）报市政府
研发：负责提供图纸
建筑立面功效果成测算研讨确定
部门商讨成指标逐步深化细化
部门结合项目实际角度提出合理化建议
彩色立面效果图送规划预审审批
（报市政府）
研发：负责提供图纸
建筑方案报建图
研发：提供报建图纸
景观概念方案设计确定
部门结合项目实际角度客户景观需求景观规划设计方案提出合理化建议
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
规
划
设
计
阶
段
项目
指标
确认
项目成指标确定
■ 营销企划：销售费指标进行讨确定
■ 商业运营部：结合业态营客户需求提供关配套设备设施种类数量建议
■ 项目研发工程财务成等部：项目前期工程配套费等指标落实
项目考核指标确定
■ 营销：结合公司战略求项目身状况协调部门制定项目考核指标体系
■ 工程：制定工期
年度考核指标调整
■ 营销：根集团发展战略求公司库存新增新开资源数量制定公司年度考核指标体系
■ 工程：制定工期考核标准
施工图
设计
组织
施工图建筑设计院选择合签定
■ 成控制部：配合研发进行设计招投标
■ 工程部：结构方案设备选型进行评估
■ 法务：合审核
制定建筑综合网景观施工图设计务书（交工标准确定建筑景观限额指标确定）
产品型式提供建筑设计限额指标景观限额设计指标：
■ 营销 ：结合项目定位客户需求验判断参建筑景观规划交工标准讨制定
■ 工程：提供工程技术专业建议
结构方案设备选型研讨确定
■ 成：针结构方案进行济测算选优
■ 工程：参结构方案设备选型研讨
质勘察报告
组织现场勘察提供质勘察报告
■ 研发：负责提供规划总面图
施工图成果
总面图
放线图
桩位图
施工图报建图
消防防报建图
施工图审查全图计算书
编制典型楼座建安预算
施工图会审
■ 成控制：参施工图会审审核成影响较项目提出优化意见
■ 工程：施工图完整性设计选材选型合理性济性施工行性进行审核
施工图全图
编制典型楼座建安预算建安成综合测算分析反馈进行图纸优化：
■ 销售：根项目预期销售均价利润率求根施工方案成情况讨加优化
■ 研发：负责图纸优化变更
■ 工程：设计选材选型合理性济性施工行性进行审核
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
规
划
设
计
阶
段
施工图
设计
组织
综合网方案设计
■ 项目：提供专业局设计条件
景观扩初施工图设计
■ 成控制：成核算费控制
景观施工图成测算分析反馈进行图纸优化
■ 销售：结合宗状况项目定位成测算情况参景观施工讨制定
■ 研发：负责图纸优化变更
■ 工程：选材工艺做法提出专业性意见
施
工
准
备
阶
段
建设
工程
规划
许证
规划方案市政方案送审
设计方案(含总面图)申报表
研发：配合提供设计院盖章确认
土出合
项目：提供土出合付款证相关图纸
修建性详细规划2份电子文件1份（注：审定前提交10规划设计方案电子文件1份）
研发：提供需图纸
申报单位（）委托代理需提交授权委托书
建筑方案送审
建筑设计方案申报表
研发：配合提供设计院盖章确认
1500现势形图1份
土出合
项目：提供土出合付款证相关图纸
投资计划
建筑设计方案2份（含建筑效果总面层面立面剖面图等）重项目需提交模型
申报单位（）委托代理需提交授权委托书
取许证
投资计划
配套
财务：提供资金保障
配套
财务：提供资金保障
消防证明
研发：负责提供消防报建图
防证明
研发：负责提供防报建图
名证明
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
施
工
准
备
阶
段
现场
工程
放线
准备相关文件
建设工程规划许证
规划局批复项目总图电子文件
首层面图
研发：出图图纸问题解决
工程：现场配合
出放线报告
施工总图进行楼座点放置出放线报告
工程：配合勘测清现场障碍
现场保护移交
施工单位配合做记录现场保护
工程：组织现场保护
移交施工单位
研发：现场发现问题时解决
工程：组织交接
施工
许证
准备相关文件
建设规划许证
建设工程规划许证
施工图纸技术资料报告书
工程施工中标通知书签证施工合
建设资金证明（银行存款证明）注：资金情况需满足施工中标价13
项目年度投资计划（年计划）
施工图审查
研发：负责提供施工图计算书
质量监督手续
质量监督登记表
工程：配合办理
安全措施
工程：组织施工单位做现场围墙现场相关安全措施
安全施工措施登记表
工程：配合现场安全
企业投资项目备案
规划成果
配套
开工
前期
工作
三通
水电
■ 工程：确定水电位置数量
■ 项目：协助时电送电接入水接入
■ 财务：提供资金
■ 成控制：审核相关费成
场整
施工组织方案
■ 研发：配合工程部负责提供需全部资料
■ 成：确定分包项目种特殊材料档次价格
招投标签订合
勘察单位
研发：提供总规划图等需全部资料
成：配合招投标测算成
法务：招投标文件法务审核合审核
桩基施工单位
监理单位
土建施工单位
甲供材分包商
沉降观测
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
施
工
准
备
阶
段
开工
前期
工作
招标合备案
指土建施工单位公开招标合备案
■ 工程：确定备选单位提供招标资料备案合
■ 成：确定合约定项条款
施工图会审
组织监理施工单位起图纸进行会审
研发：配合会审负责提供需全部图纸
会设计院进行会审签定图纸会审记录
设计交底
会设计院进行技术交底签定交底记录
研发：负责组织设计单位交底变更
质量监督手续
办理质检委托
项目：配合办理相关手续
办理安全检查委托
环卫环保等相关报建手续
项目时永久路口报建手续
项目：配合办理相关手续
申办项目时施工水时电排污手续
办理施工员暂住手续
开工
工
程
建
设
阶
段
项目
开工
施工放线
建立面高程控制系统建立控制轴线（基线）标桩现场清楚标明墙柱轴线位置
研发：负责提供需图纸技术支持
规划验线
监理单位组织工程部设计规划局验线
研发项目：配合
桩基施工
试桩施工确定桩基施工标准
研发：配合确定桩基施工标准
桩基全面施工
研发：负责提供需图纸技术支持
桩基检测
委托桩基检测单位
进行桩基施工质量检测提供桩基检测报告
开 槽
土方工程
支护工程
降水工程
基础
施工
基备案
研发：配合参验收
基础施工
基处理
研发：负责提供需全部图纸配合解决图纸设计问题
混凝土垫层
防水
混凝土基础
基础验收备案
承建单位评
监理验评资料审查现场观感质量量测检查
监理组织相关部门验收
研发：配合参验收
签定建筑工程分部工程（基础）验收表
基础处理竣工结算
核全部设计变更现场签证项扣款增减项造价
工程：提供全面现场签证水电扣款等基础性资料
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
体
施工
审核施工方案施工组织设计
钢筋混凝土工程
施工单位填报材料进场报验单
三证（材料出厂合格证进入现场取样检验证明建委产品质量认证）
模板分项工程
钢筋分项工程
预应力分项工程
混凝土分项工程
现浇结构分项工程
装配式结构分项工程
混凝土结构子分部工程
配套线预埋
重分项工程隐蔽工程质量验收
核心筒剪力墙裙楼结构转换层第层标准层天面层钢筋
■ 室裙楼塔楼第层水暖电线预埋
■ 超高层建筑圈梁防雷工程避难层线预埋
图纸问题解决
图纸问题发现分析
■ 研发：配合分析问题
设计变更
■ 研发：配合完成设计变更 成：核定成影响
施工质量问题
事处理
施工质量问题事调查分析
■ 研发：配合分析问题
处理方案制定审核审批
■ 研发：配合制定方案 成：核定成影响
处理方案实施
变更
签证
设计变更
■ 研发：配合完成设计变更
■ 成控制：核定变更成影响
工程变更
工程变更技术济分析
■ 研发：配合技术分析 成：进行济分析
工程变更申请
■ 研发：协助现场进行变更签证
■ 成：测算变更成影响行性判断
设计变更
■ 研发：配合完成变更 成：核定成影响
工程款
支付
工程进度确认
工程款申请表审批
■ 成控制：合约定审核付款例
工程款支付
■ 财务：审核工程价款单发票付款
体
验收
体验收备案
施工单位评
监理验评资料审查现场观感质量量测检查
监理组织相关部门验收
■ 工程研发成设计监理施工单位参
签定建筑工程分部工程（体）验收表
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
项
目
销
售
阶
段
销售
许证
准备相关文件
公司营业执
房产开发资质证书
国土证
建设规划许证
年度投资计划(计委批文)
建设工程规划许证
研发：负责提供需全部图纸
建设工程施工许证
公基础设施配套证明
获取前期物业备案证明
物业：签订物业合
工程施工达办证求形象进度
基础工程形象部位达正负零图象文件
工程：符合形象求提供基础验收证明
规定达相应形象部位
（建筑形式求样）
工程：达形象进度求提供证明
面积计算图纸
获取面积计算成果表
项目：提供名批复附图图审证等研发：提供全套施工图总面图
项目总面图
获取商品房网销售数录入合格证明
销：配合网录入
项目
亮相
前准备
推盘策略确定
产品策略：
■ 策划：根项目定位市场状况项目推广策略产品推广排期阶段性重点聚焦提合理化建议
■ 研发：根产品推广排期提供具体产品房型图户型卖点专业设计员支持讲解产品等
价格策略：
■ 销售：协助现场根具体组团楼座楼层等素制定价格体系制作销控
■ 成控制部：提供产品成提出售价建议
推广策略：
■ 销售：参项目推广策略讨提出合理化建议实现推广效果化
■ 研发：提供设计院背景产品设计理念产品卖点专业设计员支持
招商策略：
■ 商业运营：整合外部资源根项目销售需制定项目全程招商策略
确定外部资源
广告公司寻找确定
■ 销售：参研究讨广告公司选择参沟通
制作公司寻找确定
策略公司寻找确定
■ 销售：策略公司沟通进行相关培训
媒介公司寻找确定
■ 销售：根目标客户群日常生活行惯选择确定效媒体形式监控反馈媒体实施效果
活动公司寻找确定
■ 销售：活动公司沟通阶段活动组织配合协调活动程实时关注反馈调整期活动营销容
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
项
目
销
售
阶
段
项目
亮相
前准备
项目推广定位确定
项目名称组团名称
研发：根产品理解提出合理建议
销售：根市场客户理解提出合理建议
项目核心推广理念确定
Slogon确定
项目核心识系统确定
Logo确定
VI系统延展方案确定
亮相前项目知识
系统培训
建筑知识楼盘背景项目卖点综述竞争手较付款方式法律手续销售技巧等方面综合培训
销：提供相关政策培训法务：提供相关政策培训统口径法律审查
研发：提供建筑设计单位景观设计公司建筑风格项控规指标交工标准户型卖点资料全部图纸资料等
工程：提供施工材料施工工艺重点节点工程进度入住时间交工标准等资料
销售分卖场设立
实现项目宣传化合理段设立商品房销售展示中心
企划：提供外卖场设计包装方案协助完成卖场相关销售道具制作
销售道具准备
现场房型手册（亮相版）
研发：提供单体户型图楼层面图区摆位图等
售楼处装修装饰售楼处外部指引包装（精神堡垒工围档吊旗道旗形象墙指示牌资料架展示架）
销售：提出装饰指引系统合理化建议
工程：组织招标确定施工单位协助企划部进行售楼处部装修项目指引系统施工
成控制：核算售楼处装修成进行合审批付款工作
财务：提供装修包装需资金支持
样板间样板环境指示说明系统
销售：协商决定样板间建造具体户型
研发：提供样板间户型详细房型图尺寸
工程：组织招标确定施工单位施工组织样板间施工节点支持
成控制：样板间装修成核算合审批工作
财务：提供装修包装需资金支持
沙盘（概念）模型
力户型单体模型
研发：提供规划方案图户型图支持企划部制作概念沙盘单体户型
销售：企划部协商选定沙盘方案力户型
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
项
目
销
售
阶
段
项目
亮相
前准备
销售道具准备
入市前印刷品设计制作（概念楼书房型图DM单宣传海报等）
销售：种印刷类销售道具制作确定
研发：项目研发设计方面资料提供面规划图景观规划图房型图行系统车行系统等
工程：提供工程进度交工标准施工材料施工工艺等相关方面资料
法务：相关印刷文件法律审核合审核
项目周边道路设置醒目指示系统
(意)派筹卡纪念礼品
联动工作准备
配备房车房车包装
行政：提供房车司机
组织进行联动单位员培训包装
企划：提供重点联动单位包装相关销售道具制作
意商家签约
进驻意书
法务：合谈判审核
确定项目亮相方案
项目形象表情题创意表现确定
项目部销售部：参讨提出建设性意见
项目亮相细化方案确定
项目亮相媒体确定
项目
亮相
项目亮相
项目形象出街媒介组合应（户外报纸电视电台车体电梯）
法务：相关印刷文件法律审核合审核
新闻媒体新闻信息亮相
新闻中心：通媒体扩宣传信息
亮相庆典活动产品推介会宣传安排
研发：项目研发设计资料研发设计专业士支持
销售：项目亮相项工作配合开展电话接听解答现场客户接活动协组织等
项目
开盘
前准备
销售部资料
房型房号面积表
研发：提供房型册技术支持
销：提供房号面积表
销控方案销控表
答客户问
客户接客户问题汇总
反馈（统说词）
研发工程：配合解释解决客户提出研发工程问题
客户积累
意卡销售客户梳理意销控制定客户关系维护
销：意卡销售组织工作
外卖场：意客户推荐客户关系维护
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
项
目
销
售
阶
段
项目
开盘
前准备
交工标准确定
部门联动：讨确定项目交工标准
法务：法律风险提示
价格体系确定
成控制：牵头制定项目考核指标体系提供项目济指标求
销售：组团楼座楼层户型制定合理价格体系
合准备
房型附图
研发：提供房型附图
交工标准
研发：提供确定交工标准
法务：交工标准中法律风险提示规避
工程：审核合中交楼时间交工标准
区摆位
研发：负责提供终版总面图
合附加协议等文审查确定
法务：商品房合附加协议补充协议等文审查确定
开盘前销售道具
准备
现场房型手册深化版终版
研发：提供深化版房型图手册逐步落实形成终房型图手册
楼书宣传海报折页物业理公约
研发：协助制作楼书折页等提供技术支持
物业：提供物业理公约
购房须知房型图详细价格表
研发：提供项目详细房型图提供技术支持
销售：协助销制定项目楼房价格体系
工程：提供工程进度交工标准
售楼处外展示道具统更换(道旗吊旗背板等)
沙盘（细化景观外檐）
研发：提供项目总规划面图协助企划制作沙盘提供图纸技术支持
样板间样板环境指示系统数更新
研发：负责提供样板环境图纸技术支持
销控表销控贴认购书合袋
销：协助企划制作销控表认购书合袋等相关销售具
项目形象提升
深化
户外媒体发布（项目形象核心理念锻造深化）
报纸媒体发布（项目形象核心理念锻造深化）
众媒体创新媒体发布（项目形象核心理念锻造深化）
开盘信息告知
媒介组合应（户外报纸电视电台车体电梯）
银行协议签订
财务中心：提供银行
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
开盘
项
目
销
售
阶
段
项目
开盘
开盘庆典活动
活动形式（演出∕说明会∕发布会）
会员（演艺名∕专家学者）
告知途径（报广∕海报∕门票∕DM）
销售：开盘庆典活动组织配合化接积累客户
物业：积开盘庆典活动提供力物力支持
客户转化
明确合理流程接回访邀约客户完成客户转协议转合工作
财务：收定金购房款
销售：签订购房协议进行客户关系维护协助合文件签署
回款落实
销售：月考核指标定时定额完成销售量回款落实提供支撑
日常
销售
月度指标分解
根公司资金情况项目进程进行月度指标分解调整
产品分析聚焦销售重点
电客户分析访客户分析成交客户分析未成交客户分析滞销产品分析竞争项目动态关注项目处销售阶段进行准确判断适时调整
企划：阶段性项目推广总结根库存产品现状合理安排推广节奏推广方
销售：根库存产品现状考核指标求讨协商调整价格体系聚焦重点产品销售
外卖场：协助销售进行产品客户分析根聚焦销售重点推荐成交客户
月度操作手册制定
根财务指标产品情况客户情况制定月度推广策略销售策略重节点
价格监控调整
定期进行价格测算销售沟通根库存产品聚焦销售重点市场形势变化调整项目价格实现项目利润化
成控制：阶段性考核指标调整动态调整售价实现利润化
销售：根阶段性产品销售情况库存产品现状沟通协调销调整价格体系
月度推广计划执行
报纸媒体：树立项目形象宣泄产品卖点
销售：协企划项目形象阶段性产品宣泄点进行沟通确定报广容
户外媒体：强化项目形象聚焦重节点
销售：结合阶段性考核指标项目销售情况确定阶段性节点设置媒体宣传
营销活动：维系老客户促进老带新制造新闻热点烘托项目气
销售：协助企划进行题营销活动组织配合工作
客户中心：通公益性活动强化客户品牌忠诚度加强项目口碑传播效应
销售：通企划部沟通交流创新性组织公益性活动强化客户忠诚树立公司品牌美誉度逐渐形成项目独特卖点
销售道具支持：楼书客户通讯生活手册折页道旗吊旗
销售：协企划制作种销售道具
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
项
目
销
售
阶
段
日常
销售
客户访接成交工作
客户资源利客户社区活动置业推荐物业推荐等工作带批意客户
企划：提供DM单海报楼书单体沙盘等销售道具支持
外卖场客户访
企划：外卖场销售道具时制作补充路演活动组织开展
项目销售现场利电话回访老客户进行客户接成交工作
通日常培训提高销售员接水现场通电话回访邀约客户访促成签约成交
销售费月度付款计划支付
成控制：根销售费发生支付情况制定月度合支付额度审核付款计划报集团
财务：审核价款单发票资金情况付款
合作方合签订
相关部门：合签订审批工作
法务：商品房合附加协议等检查风险提示
销售：确认物业置业联动送部门存档
销售回款
制定回款节点协调银行房局保证期回款
财务：客户创造便捷交款条件快速收款
月度指标考核
公司考核指标完成调整
销：月完成情况逐步调整全年销售回款指标
财务：编制月度资金预算填列项目实际发生数
项目考核指标完成调整
销：月完成情况调整次月全年销售务指标
财务：编制月度资金预算填列项目实际发生数
项目：提供月指标落实政府相关证件支持
工程：提供月指标落实工程节点支持统计汇报工程指标完成情况指标调整提供月度工程款计划
清盘
销售
清盘
清盘项目种资料移交
行政：接收商品房合协议优惠单存档
项目销售招商工作问题总结汇报存档
项目营销推广效果监控评估修正通销售体系例会项目协调会部门例会种题总结会等形式做工作总结指导期工作
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
外檐装修
材料确定
设计研发定板
研发成控制：分技术济方面配合
施工样板制作
材料确定
研发成控制：分技术济方面配合选材料
甲供甲
分包材料
招标
制定招标计划
编制招标文件
拟定投标单位
成控制：审核招标方案
确定材料招标技术求
成控制：参招标测算成
确定定标原
成控制：参确定定标原
考察投标单位
成控制：参考察提出考察意见
招标定标
成控制：参招标定标
外檐
装 修
面
基层处理
找层
面层
防 水
基层处理
防水层施工
面层砂浆
抹 灰
基层处理
抹灰
饰面板（砖）
排砖
面砖安装
研发：参施工样板验收
勾缝
门 窗
型材加工
安装窗框
安装窗扇
封胶
轻质隔墙
放线定位
隔墙砌筑安装
幕 墙
幕墙专业设计
研发：审核幕墙设计图
预埋件安装
龙骨加工安装
幕墙面材安装
封胶
涂 饰
基层处理
底料施工
面料施工
研发：参施工样板验收
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
水暖
电安装
室水系统
水道配件安装
室消火栓系统安装
水设备安装
道防腐绝热
室排水系统
排水道配件安装
雨水道配件安装
室热水供应系统
道配件安装
辅助设备安装
防腐绝热
卫生器具安装
卫生器具安装
研发：参施工样板验收
卫生器具水配件安装
卫生器具排水道安装
室采暖系统
道配件安装
辅助设备散热器安装
系统水压试验调试
防腐绝热
变配电室
变压器箱式变电安装
成套配电柜控制柜动力明配电箱（盘）控制柜安装
裸母线封闭母线插接式母线安装
电缆沟电缆竖井电缆敷设
电缆头制作导线连接线路电气试验
接装置安装
避雷引线变配电室接干线敷设
供电干线
裸母线封闭母线插接式母线安装
桥架安装桥架电缆敷设
电缆沟电缆竖井电缆敷设
电线电缆导线槽敷设
电线电缆穿线槽敷线
电缆头制作导线连接线路电气试验
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
水暖
电安装
电气动力
成套配电柜控制柜动力明配电箱（盘）控制柜安装
低压电动机电加热器电动执行机构检查接线
低压气动力设备检测试验空载试运行
桥架安装桥架电缆敷设
电线电缆导线槽敷设
电线电缆穿线槽敷线
电缆头制作导线连接线路电气试验
插座开关风扇安装
电气明安装
成套配电柜控制柜动力明配电箱（盘）安装
电线电缆导线槽敷设
电线电缆导线槽敷设
电线电缆导线槽敷线槽板配线
钢索配线电缆头制作
导线连接线路气试验
灯具插座开关风扇安装
建筑明通电试运行
备间断电源安装
成套配电柜控制柜动力明配电箱（盘）安装
柴油发电机安装
间断电源功单元安装
裸母线封闭母线插接式母线安装
电线电缆导线槽敷设
电线电缆导线槽敷线
电缆头制作
导线连接线路气试验
接装置安装
防雷接安装
接装置安装
避雷引线变配电室接干线敷设
建筑物等电位连接接闪器安装
研发：配合验收
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
智化
通信网络系统
通信系统卫星线电视系统公广播系统
办公动化系统
计算机网络系统信息台办公化应软件网络安全系统
建筑设备监控系统
空调通风系统变配电系统明系统排水系统热源热交换系统冷冻冷系统电梯动扶梯系统中央理工作站操作分站子系统通信接口
火灾报警消防联动系统
火灾燃气体探测系统
火灾报警控制系统
消防联动系统
安全防范系统
电视监控系入侵报警系统巡更系统出入口控制（门禁）系统停车理系统
综合布线系统
缆线敷设终接机柜机架配线架安装信息插座光缆芯线终端安装
智化集成系统
集成系统网络实时数库信息安全功接口
电源接
智建筑电源防雷接
环境
空间环境室空调环境视觉明环境电磁环境
住宅（区）智化系统
火灾动报警消防动系统安全防范系统（含电视 系统入侵报警系统巡更系统门禁系统楼宇讲系统停车理系统）物业理系统（表现场计量远程传输系统建筑设备监控系统公广播系统区建筑设备监控系统物业办公动化系统）智家庭信息台
通风
空调
送排风系统
风配件制作部件制作风系统安装空气处理设备安装消声设备制作安装风设备防腐风机安装系统调试
防排烟系统
风配件制作部件制作风系统安装防排烟风口常闭正压风口设备安装风设备防腐风机安装系统调试
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
通风
空调
尘系统
风配件制作部件制作风系统安装尘器排污设备安装风设备防腐风机安装系统调试
空调风系统
风配件制作部件制作风系统安装空气处理设备安装消声设备制作安装风设备防腐风机安装风设备绝热系统调试
净化空调系统
风配件制作部件制作风系统安装空气处理设备安装消声设备制作安装风设备防腐风机安装风设备绝热高效滤器安装系统调试
制冷设备系统
制冷组安装制冷剂道配件安装制冷附属设备安装道设备防腐绝热系统调试
空调水系统
道冷热（媒）水系统安装冷水系统安装准凝水系统安装阀门部件安装冷塔安装水泵附属设备安装道设备防腐绝热系统调试
电梯
安装
招标选定安装单位
选型招标
提供电梯井道土建节点图
预埋件设置预留洞口设置
指导电梯井道土建施工
土建交接检验
电梯安装调试
驱动机
导轨门系统轿厢重（衡重）
安全部件悬挂装置行电缆
补偿装置电气装置
整机安装调试验收
毛坯房
竣工验
收备案
会监理施工单位初步验收 施工队伍整改
整理竣工资料竣工图
施工单位提供建筑工程质量保修书
组织销售研发运营物业验收
报建委质监部门审定备案
项目：办理建设工程档案预验收证明
物业进行交接
物业：办理交接手续
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
毛坯房
竣工
验收
土建排水采暖电气空调甲供材项分包工程结算
核栋建筑面积核全部设计变更现场签证项扣款增减项造价
工程：
（1）申请甲供材结算提供四方（甲方总包方甲供方监理）签字确认领料汇总表全面现场签证（监理工程部理签字确认）水电扣款等基础性资料
（2）申请分包工程结算提供四方（甲方总包方分包方监理）签字确认分包工程量汇总表全面现场签证（监理工程部理签字确认）水电扣款等基础性资料
（3）申请土建工程结算提供全面现场签证（监理工程部理签字确认）水电扣款等基础性资料
成品房
装 修
土建工作面移交
土建整改
垃圾清运
吊 顶
龙骨加工安装
封板
洁 具
洁具选型招标
洁具安装
护栏扶手制作安装
饰面板（砖）
排砖
面砖安装
勾缝
涂 饰
基层处理
底料施工
面料施工
橱柜制作安装
橱柜招标
橱柜设计
橱柜安装
门窗套制作安装
花饰制作安装
窗帘盒窗台板
暖气片安装
选型招标
成控制研发：参选型招标成核算
暖气片安装
研发：参施工样板进行验收
裱糊软包
细 部
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
成品房
验收
备案
会监理施工单位初步验收施工队伍整改
整理竣工资料竣工图
施工单位提供建筑工程质量保修书
组织工程销售研发成控制物业等部门验收
报建委质监部门审定备案
项目：办理建设工程档案预验收证明
物业进行交接
物业：办理交接手续
成品房
竣工结算
精装修甲供材精装修分包成品房施工结算
工程：核定工程量组织办理结算
配套
手续
施工
排 水
成控制：审查预算确定工程费
研发：提供设计需图纸调整网配合二次网设计保证出图
工程：提供工作面监督施工协助验收
财务：提供资金保证交费
热力（协调分级寻找热源）
成控制：负责工程招标
工程：提供工作面监督施工协助验收
财务：提供资金保证交纳工程费
销：提供入住明细
运营：协助空房面积核算
财务：提供资金保证采暖费缴纳
物业：供热移交物业
水
成控制：负责招标审核预算
研发：提供设计需种图纸提供进件需图纸保证进件
工程：提供工作面监督施工协助保证挂表通水配合验收
财务：提供资金保证交纳工程费
园林水换热站水
研发：提供进件需图纸保证进件
工程：监督施工提供施工需工作面通水挂表
财务：提供资金交纳工程费
中 水
研发：提供进件需图纸保证进件提供设计需图纸调整网提工场站点配合出图
工程：提供工作面监督施工协助现场工程验收通水
财务：提供资金保证交费
物业：工程移交物业
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
工
程
建
设
阶
段
配套
手续
施工
燃气（专业局招标）
研发：提供进件需种进件图纸提供设计需图纸场站点协调网调整提供技术支持保证设计
工程：提供工作面保证施工监督施工协调现场整改验收保证点火
财务：提供资金保证交费
场站点位置
研发：配合确定场站点位置技术支持
视 讯
研发：提供设计需图纸
工程：签订协议信号开通提供工作面监督施工验收
电 力
研发：提供进件需图纸提供设计需图纸
销：提供面积测量报告
工程：提供进件需电量电点提供工作面保证施工监督施工提供现场协助保证验收挂表
财务：提供资金支持保证交费
排水热力招标手续
成控制：测算配套工程标底施工单位考察招标方案招标文件审核配合监督开标评标定标
工程：配合办理提供招标资料
配套
施工
排水采暖
室外水系统
项目商业运营：配合验收
室外排水系统
项目商业运营：配合验收
室外供热系统
项目商业运营：配合验收
电气
室外供电系统
项目商业运营：配合验收
室外明系统
项目商业运营：配合验收
综合网
室外智化系统
项目商业运营：配合验收
室外燃气系统
项目商业运营：配合验收
环境
施工
附属建筑
停车场
围墙门
研发：配合验收
收集站
景观
建筑品亭台连廊
研发：配合验收
道路
研发：配合验收
花坛场坪绿化
研发：配合验收
竣工
结算
排水热力水中水煤气视讯电力环境工程结算
工程开发：核定工程量
结算
稽核
全部合结算做项目整体结算报告
销：协助运营结算合销售费核定项目销售均价利润率完成情况
研发：负责设计合结算
工程开发：组织承包单位提供结算书核定结算书
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
竣
工
入
住
阶
段
室空
气检测
住宅
准入证
项目竣工验收报告
建设工程规划验收合格证
工程：现场具备验收条件
非营性公建配套证明
工程：现场具备验收条件
供水供电供气供热排水等配套证明
工程：现场具备验收条件
土权证书
名理部门批准名文件
区竣工资料（区情况说明区现状片4张非营性公建配表）
工程：提供竣工资料
规划验收
工程：组织相关单位参加提供验收资料
消防验收
工程：组织相关单位参加提供验收资料工程款结算进行控制
研发：提供相关图纸电子文件
防验收
工程：组织相关单位参加提供验收资料
供热验收
工程：组织相关单位参加提供验收资料
通水通电
工程：组织施工单位配合通水通电
配套验收
工程：组织相关单位参加提供验收资料
配套验收
工程：组织相关单位参加提供验收资料
竣工验收备案通知书
提供验收资料
入住
准备
工程质量保证书
工程：提供工程质量保证书需相关数
住宅说明书
工程开发：参编制住宅说明书提供相关基础数
寄发商品房交付通知书
法务：入住通知书审核
物业：电话通知业入住
销售客户资料移交客服
客服：客户资料接收保存现存种问题沟通
楼牌
标识
协调名办办理名手续
客服：现场配合安装
物业
收房
物业品储备
物业接收钥匙验房
工程：提供钥匙组织交接办理移交手续
节
点
工作阶段
工作容
工作部门
备注
项
分 项
办部门
办岗位
协办部门
类
类
说明
入住
竣
工
入
住
阶
段
办理
入住
手续
制定入住流程
销：配合制定
审验合全款发票发放两书开具入住分配单
物业：提供员支持
验房交费
收集反馈业问题时解决种问题
验房问题汇总
售
维修
工程：配合维修
售
移
交
投诉
处理
工程：配合解决投诉问题
装修
理
工程：协调解决业装修问题
供暖
工程提供工作面监督施工保证供热办理供热证明销提供空房面积财务提供资金缴纳空房费移交物业物业客服协调现场业保证供热
工程：组织解决供暖问题
物业：提供入住情况
客服：解决维修问题
通煤气
工程提供工作面保证煤气施工协助验收整改带气点火需物业客户协调业保证期
工程：组织解决通气问题
物业：提供入住情况期办通气
移交
物业
施工资料整理移交
工程：组织施工单位整理工程资料办理移交
移交建筑物相关资料
物业：接收建筑物相关资料
产品问
题总结
反馈
研发：发现产品设计问题进行纳总结改进设计工作
工程物业：反馈问题进行分析整理总结新项目中量避免类似问题次发生
初始
登记
区局办理初始登记手续
工程：提供竣工备案通知书竣工图
研发：配合进行竣工图绘制工程核竣工图准确
产权证
办 理
客户办理产权证前期手续
财务：房款退少补开发票
物业客服：提供员支持快速办理产权证
分 户
土证
销：提供施工图（变更）房局出具分户面积测量报告
研发：负责提供技术支持
土证
办 理
客户办理土证前期手续
物业：通电话邮件等形式通知客户办理土证
财务：负责产权退补款办理发票换领等
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