新建综合体项目可行性研究报告



太原南站土综合开发方案

太原南站配套购物中心快捷酒店写字楼


（全册）








2014年1月·武汉
太原南站配套购物中心快捷酒店写字楼

行性研究报告
（全册）



编制单位名称：
资格证书编号：
董 事 长：
总工程师：
造价长：
技术负责：


2014年1月·武汉
目 录

第1章 项目总述 1
11 基情况 1
12 项目概况 5
第2章 项目建设背景必性 8
21 项目建设背景 8
22项目建设必性 12
第3章 市场分析建设规模 18
31 太原市济发展分析 18
32 太原市商业现状调查分析 25
33 太原市酒店调查分析 30
34 太原市写字楼调查分析 35
35 项目定位分析 41
36 建设规模 42
第4章 项目场址建设条件 45
41 场址现状 45
42 场址条件 47
第5章 项目建设方案 50
51 建筑设计 50
52 结构设计 56
53 排水设计 60
54 暖通设计 68
55 电气设计 75
第6章 节节水措施 85
61 节措施 85
62 节水措施 88
63 耗分析 89
第7章 环境影响评价 91
71 环境影响评价现状分析 91
72 建设项目环境影响素分析 91
73 建设期环境保护措施 93
74 运营期环境保护措施 95
75 环境影响评价结 96
第8章 建设项目招标方案 97
81 建设项目招标范围 97
82 建设项目招标组织形式 98
83 建设项目招标方式 98
84 建设项目招标容 98
85 招标工作流程 99
第9章 劳动安全卫生消防 101
91 危害素危害程度分析 101
92 安全措施方案 102
93 卫生措施 104
94 消防设施 105
第10章 组织机构力资源配置 107
101项目营期组织机构设置 107
102项目营期力资源配置 110
103项目建设理机构设置 111
第11章 项目实施进度 113
111 建设工期 113
112 项目实施进度安排 113
113 项目实施进度计划表 114
第12章 投资估算 116
121 投资估算 116
122 投资估算编制说明 119
123建设投资估算 120
124 建设期贷款利息 122
125 流动资金估算 122
126 项目总投资 122
第13章 分年资金计划资金筹措 123
131 分年投资计划安排 123
132 建设资金筹措 123
第14章 财务评价 125
141财务评价 125
142财务评价基础数参数选取 125
14 3营业收入估算营业税金附加估算 126
144总成估算 127
145财务报表 129
146确定性分析 130
147财务评价指标 131
148财务评价结 131
第15章 社会评价风险分析 132
141社会评价 132
142 项目社会风险分析 140
第16章 研究结建议 144
151 研究结 144
152 实施建议 145
附表：
附表1：项目总投资估算汇总表
附表2：建筑安装工程费投资估算表
附表3：室外工程费投资估算表
附表4：工程建设费投资估算表
附表5：项目总投资计划资金筹措表
附表6：营业收入分析预测表
附表7：营业收入营业税金附加估算表
附表8：固定资产折旧费估算表
附表9：形资产资产摊销估算表
附表10：总成费估算表
附表11：项目投资现金流量表
附表12：项目资金现金流量表
附表13：利润利润分配表
附表14：款付息计算表
附表15：敏感性分析表
附表16：济技术指标表
附件：
附件1：太原市城乡规划局中华民国建设项目选址意见书（规选字[2012]第0048号）
附图：
附图1：太原南站配套购物中心快捷酒店写字楼方案设计图纸


第1章 项目总述

11 基情况
111 项目名称性质
1项目名称：太原南站配套购物中心快捷酒店写字楼
2项目性质：新建项目
112 项目承办单位概况
1建设单位：
2法址：
3项目联系：
4联系电话：
5项目建设单位简介
太原铁路局成立2005年3月18日职工118万辖南蒲北蒲秦侯月石太侯西太焦太中（银）京原京包迁曹石太客运专线等12条干线西山东晋兰村忻河介西礼垣宁岢太岚口泉云冈京唐港曹南东港等13条支线路网贯三晋南北横跨晋冀京津两省两市线路总延长868205公里营业里程33282公里
太原铁路局全路18铁路局中货运量重载技术先进铁路局全路唯运输业整体改制市铁路局担负着国家新型源工业基——山西省客货运输冀京津蒙陕等省市区部分货运务户群辐射全国26省市治区15国家区山西省综合交通运输体系中居骨干位国民济区域济发展作出积极贡献
直铁道部组山西省委省政府正确领导太原铁路局科学发展观指导服务国民济山西省转型跨越发展坚持民群众满意根标准千方百计增加运输力断提升铁路服务质量全局安全生产持续稳定运输营业绩突出铁路建设序推进职工生活断改善项工作始终保持着良发展态势2011年全局完成货物发送量54亿吨旅客发送量5916万秦线运量44亿吨创建局水太原铁路局先次荣获全国安康杯竞赛优胜企业全国模范劳动关系谐企业全国模范职工家全路营业绩考核优秀企业山西省五劳动奖状山西省思想政治工作优秀单位等项殊荣名列2010年中国企业500强第132名中国服务业企业500强第46名
面新机遇新挑战太原局坚持科学发展观指导认真贯彻落实铁路科学发展战略部署开拓奋进务实创新全力推进铁路协调谐持续发展更服务济社会发展服务民群众全面建设康社会作出新更贡献
113 研报告编制单位概况
研报告编制单位中南建筑设计院股份限公司
中南建筑设计院股份限公司始建1952年国家早组建六区综合性建筑设计院公司具建筑行业建筑工程商物粮行业（冷藏库）市政公行业（水排水）工程勘察专业类岩土工程建筑智化系统工程设计建筑工程总承包工程建设理工程咨询建筑装饰设计城市规划设计甲级资质1998年通IS09001质量理体系认证
中南建筑设计院股份限公司现类专业技术员778名中国家级设计师1名国家级突出贡献专家1名省级中青年专家6名教授级高工67名国家级注册建筑师56名国家级注册结构工程师86名注册城市规划师5名专业范围涵盖建筑规划结构排水电气明弱电通讯暖通空气调节热动力技术济项目理电子计算技术咨询等
中南建筑设计院股份限公司拥批工程咨询方面队伍齐整实力较高先全国承担完成众项目咨询工作取良社会济效益咨询报告注重质量技术创新建立整套科学完整理体系形成团结求实进取奉献工作作风咨询活动中注重服务质量全国享良声誉
114 项目研究工作概述
2013年10月单位接项目咨询委托立着手开展相关编制准备工作行性研究报告编制程中单位首先组织项目负责相关编制员项目进行充分详实实调研全面解项目相关方现实需求市场情况基础报告首先重点述项目建设必性着重介绍市场调查市场综合分析根建设方案次证优化提出项目终设计方案设计方案项目总投资进行估算拟定资金筹措方式融资方案必选时进行财务分析报告影响工程种素进行分析项目产生社会效益做出分析评价
115 编制容
1编制
（1）国家发展计划委员会办公厅关出版投资项目行性研究指南（试版）通知（计办投资[2002]15号）
（2）国家发展改革委建设部建设项目济评价方法参数（第三版）
（3）国家铁道部国家铁路十二五发展规划
（4）太原市城乡规划局建设项目选址意见书（规选字[2012]第0048号）
（5）国务院关改革铁路投资体制 加快推进铁路建设意见（国发[2013]3号）
（6）中国铁路总公司办公厅文件中国铁路总公司办公厅关印发深化铁路投融资体制改革宣传纲通知（铁总办宣[2013]24号）
（7）中国铁路总公司计划统计部中国铁路总公司计划统计部关安排新建铁路项目综合开发工作通知（计统合资函[2013]40号）
2编制容
行性研究报告研究容包括：项目建设背景必性市场调查分析市场预测项目场址建设条件项目建设方案节节水措施环境影响评价建设项目招标方案劳动安全卫生消防组织机构力资源配置项目实施进度投资估算分年投资计划融资方案财务评价社会评价风险分析等
12 项目概况
121 项目拟建点
项目拟建新建太原南站西南侧规划车站南路规划二路规划五路合围区域
122建设规模建设目标
1建设规模
项目总面积33182㎡净面积24198㎡总建筑面积94295㎡中建筑面积60495㎡建筑面积33800㎡
2建设目标
项目建设目标太原南站片区建设够满足旅客购物住宿需求购物中心济型酒店时充分发挥土价值配套建设办公写字楼
123建设条件
1项目建设符合中国铁路十二五发展规划太原铁路局十二五发展规划求
2项目建设符合国务院中国铁路总公司关铁路投融资体制改革鼓励土综合开发求
3项目建设太原市政府关部门支持
4项目水电道路等基础配套设施齐全够保证项目建设需
5项目规划手续齐全
124 项目总投资资金筹措
1项目总投资
项目总投资5275465万元中：工程费4291678万元工程建设费574493万元预备费389294万元流动资金200万元
2项目建设资金筹措
项目建设资金筹措方式拟定秦铁路股份限公司租太原铁路局土出资建设
125 实施进度计划
项目建设工期29月拟定2014年8月开始施工2016年12月竣工验收交付

126 济技术指标
序号
名称
单位
数量
备注
1
总面积
㎡
33182

2
净面积
㎡
24198

3
总建筑面积
㎡
94295

4
建筑面积
㎡
60495

41
写字楼
㎡
35415

42
快捷酒店
㎡
16637

43
配套购物中心
㎡
8443

5
建筑面积
㎡
33800

6
建筑占面积
㎡
9680

7
容积率

25
净面积计
8
建筑密度

40
净面积计
9
绿率

30
净面积计
10
停车位
辆
708
中24辆684辆
11
建筑层数
层
76


第2章 项目建设背景必性

21 项目建设背景
211 项目外部环境
1太原市概况
太原市位山西中部晋中盆北端山西省省会山西省政治济文化中心中国华北区重城市中国22特城市中国北方著名军事文化重镇世界闻名晋商会时中国重源重工业基
太原古称晋阳州国土面积6988方公里建成区面积343方公里常住口42563万现瞎6区3县1市2国家级开发区3省级开发区
太原市国家历史文化名城始建公元前497年春秋时期具2500年建城史九独立王国陪素龙城美誉春秋战国军事重镇李渊父子起兵建唐龙兴北五代华夏民族融合域中心晋商叱咤明清商贸会悠久历史孕育出太原深邃璀璨晋阳文化产生杰出政治家伟文学艺术家留量弥足珍贵文化旅游资源
太原市国家重工业基产业基础雄厚工业门类齐全特装备制造业具传统优势国家锈钢铝镁合金重矿设备重型汽车铁路装备生产基太原市山西省国家资源型济转型综合配套改革试验区中心城市国家循环济标准化试点城市国家创新型试点城市全国文明创建先进城市
2012年太原市认真贯彻落实中央省委省政府战略部署坚持科学发展题加快转变济发展方式线稳中求进总基调标流攻坚克难努力土洞济社会协调发展全面完成区生产总值231143亿元增长105财政总收入45449亿元增长156般预算收入21567亿元增长234城镇居民均支配收入22587元增长121农民均纯收入10079元增长134率先转型跨越发展建设流省会城市迈出坚实步伐
2店区概况
项目店区太原市辖区位太原市东南部晋中盆北端东晋中市榆次区接壤南清徐县毗邻西晋源区隔汾河相北南环街迎泽区相连店区城乡体南农北商高新技术密集交通通讯便捷太原市南移西进扩容提质城市发展战略扩张区域太原市晋中市联合开发前带具空间区域优势
店区辖1镇2乡6街道办事处95社区65行政村辖区总面积295方公里建成区40方公里总口569万
3太原南站概况
项目位太原南站附建成直接服务太原南站全部始发终停站通高速列车太原南站相关工程配套工程太原南站目前建施工已接尾声
太原南站位太原市店区北营东境高速公路西接武宿国际机场南南环高速公路北长风街处国家级太原高新区济技术开发区武宿物流区等三园区交叉辐射核心段山西省境第座高标准现代化型铁路客运站山西省十建筑太原市标志性建筑
太原南站客运站房建筑面积55万方米办理南蒲北蒲太焦线石太线石太客运专线太中银铁路太原西南环线西客专客运专线旅客列车始发终停站通作业规划中快速铁路实施运营提供条件
212 项目建设背景
1现实背景
十五期间太原铁路局累积完成货物发送量2247675万吨旅客发送量221658万运输收入1900亿元分十五期间增长5095011222根太原铁路局十二五发展规划预计2015年太原铁路局营业里程达5400公里货物发送量达7亿吨旅客发送量达1亿次实现运输收入700亿元
伴着货物旅客发送量增长太原南站会承担更工作太原南站2站场分石太客专站场西客专站场根国家发改委研批复石太客专旅客列车数远期52101西客专太原段旅客列车数远期106139西客专太原运城段旅客列车数远期142209太中银铁路旅客列车数远期1523太原南站需承担旅客列车始发终通作业
目前太原南站相关工程施工已接尾声离投入时间越越太原南站没务员换服务房高速列车数量断增加旅客发送量迅猛增长极相称严重制约太原南站功发挥太原南站相关工程实施进度务员换中心建设显尤迫切
2政策背景
2013年8月9日国务院关改革铁路投资体制 加快推进铁路建设意见（国发[2013]3号）指出：推进铁路投融资体制改革方式渠道筹集建设资金统筹规划元投资市场运作政策配套基思路完善铁路发展规划全面开放铁路建设市场加力度盘活铁路资源鼓励土综合开发利支持铁路车站线路综合开发市场化集约化原实施综合开发开发收益支持铁路发展
2013年12月9日中国铁路总公司计划统计部中国铁路总公司计划统计部关安排新建铁路项目综合开发工作通知（计统合资函[2013]40号）指出：结合铁路实际统筹铁路规划城市规划制宜进行综合开发提高土效率开发强度拓展铁路元营广度深度增加政府土收入铁路企业收益形成政府铁路开发商方赢协效应实现铁路建设外部效益部分部化保持铁路建设营持续发展

22项目建设必性
1项目实施响应国务院号召促进铁路投融资体制改革加快推进铁路建设需
铁路国家重基础设施民生工程资源节约型环境友型运输方式改革铁路投融资体制加快推进铁路建设加快工业化城镇化进程带动相关产业发展拉动投资合理增长优化交通运输结构降低社会物流成方便民群众安全出行具代重作年国铁路发展取显著成济社会发展需交通方式国外先进水相铁路然综合交通运输体系薄弱环节发展相滞
确保建项目利推进投产项目期完工新开项目抓紧实施全面实现十二五铁路规划发展目标国务院关改革铁路投融资体制加快推进铁路建设意见求省治区直辖市民政府国务院部委直属机构推进铁路投融资体制改革方式渠道筹集建设资金断完善铁路运价机制稳步理铁路价格关系建立铁路公益性政策性运输补贴制度安排社会资进入铁路创造条件加力度盘活铁路资源鼓励土综合开发利支持铁路车站线路综合开发强化企业营理努力提高资产收益水加快项目前期工作形成铁路建设合力中国铁路总公司方政府等项目业加强组织领导密切协调配合加工作力度切实做建设方案资金筹措社会稳定风险分析等前期工作
项目秦铁路股份限公司租太原铁路局土出资建设项目建成太原铁路新创餐饮旅游限公司负责营种融资营模式响应国务院号召促进铁路投融资体制改革加快推进铁路建设需
2项目建设提高城市服务水促进城市济发展需
2012年太原市全年社会消费品总额112951亿元年增长161中：城镇消费品零售额110694亿元增长161乡村消费品零售额2257亿元增长156
2012年社会消费品零售总额
指标
零售额
（亿元）
2011年
增长（）
社会消费品零售总额
112951
161
分域：城镇
110694
161
中：城区
103663
155
乡村
2257
156
分行业：批发业
5777
219
零售业
98457
159
住宿业
1096
306
餐饮业
7621
121



20082012年社会消费品零售总额

旅游业方面太原市2012年全市接海外游客298389万次年增长211中国游客294164万次增长212海外游客4225万次增长211旅游业发展必带动餐饮购物酒店等服务业进步发展
项目建设高科技高智基础服务设施全面提高太原市旅客购物住宿服务水建设场址位太原南站附交通便利方便游客出行太原市旅游规划提供利硬件条件促进城市旅游事业发展提高城市服务水促进城市济发展
3项目建设弥补商业足加强站区配套设施需
日渐完善铁路运输体系逐年攀升运输量运输收入太原市铁路局发展带契机时太原市济发展注入新活力特太原南站建成投入片区附生产服务消费等方面会产生极变化周边服务配套设施提出更高求中写字楼作城市创造文化财富特定空间区域缺部分
目前太原市写字楼集中府东（西）街传统商务区亲贤北街长治路长风街街区工字型商务区长风文化商务区南环商务区高新开发区商务区万达广场商务区长远府东（西）街传统商务区区域口密度出行道路交通拥堵发展足等原受省市两级行政中枢南迁影响未发展空间受限亲贤北街长治路长风街街区工字型商务区年发展供应量断加市场已基饱南环商务区高新开发区商务区托身专业优势会继续稳定发展长风商务区应城市规划发展充足加年政府导道路公服务设施等方面力建设型高端住宅社区正断兴起口逐渐增商业日渐繁华交通十分便利发展空间较
太原南站位长风商务区附着济断发展片区写字楼需求日渐显现项目建设充分利车站流优势铁路优势土资源建成集购物宾馆写字楼体综合体项目弥补商业足加强站区配套设施需
4项目实施盘活铁路资源保障铁路建设运营持续发展需
2013年8月9日国务院关改革铁路投资体制 加快推进铁路建设意见（国发[2013]3号）指出：加力度盘活铁路资源鼓励土综合开发利支持铁路车站线路综合开发市场化集约化原实施综合开发开发收益支持铁路发展
2013年12月9日中国铁路总公司计划统计部中国铁路总公司计划统计部关安排新建铁路项目综合开发工作通知（计统合资函[2013]40号）指出：结合铁路实际统筹铁路规划城市规划制宜进行综合开发提高土效率开发强度拓展铁路元营广度深度增加政府土收入铁路企业收益形成政府铁路开发商方赢协效应实现铁路建设外部效益部分部化保持铁路建设营持续发展
项目充分利铁路划拨综合建设购物中心商务酒店写字楼集约利土盘活铁路资源更提高土效率开发强度实现铁路收益支持铁路建设
项目实施盘活铁路资源保障铁路建设运营持续发展需
5项目实施满足铁路旅客发送量增长需利山西省铁路枢纽功发挥
根国家发改委新建铁路西安客运专线行性研究批复西安客运专线太原运城段区间客流密度期4000万年远期6000万年太原段区间客流密度期3000万年远期4000万年加目前正运营太中银铁路石太客专旅客发送增长数量规划建设原张家口太原焦作太原北京客运专线2015年太原铁路局营业里程达5400公里旅客发送量达1亿次动车组配属40组
伴着旅客发送量增长需预料旅客购物住宿餐饮等方面需求步增加
没配备齐全理先进配套购物中心快捷酒店难保证满足旅客生活旅途需求太原铁路枢纽功发挥受极限制项目实施满足铁路旅客发送量增长需利山西省铁路枢纽功发挥

综述项目实施响应国务院号召促进铁路投融资体制改革加快推进铁路建设需提高城市服务水促进城市济发展需项目建设弥补商业足加强站区配套设施需项目实施盘活铁路资源保障铁路建设运营持续发展需满足铁路旅客发送量增长需利山西省铁路枢纽功发挥
该项目建设十分必

第3章 市场分析建设规模

31 太原市济发展分析
311区生产总值现状
2012年太原市全市实现区生产总值（GDP）231143亿元年增长105中：第产业增加值3602亿元增长52第二产业增加值103557亿元增长97第三产业增加值123984亿元增长113第三产业中交通运输仓储邮政业增加值16844亿元增长76批发零售住宿餐饮业增加值43013亿元增长148金融保险业增加值24122亿元增长144
均区生产总值54440元年增长982012年均汇率计算达8624美元

图31：20082012年区生产总值（亿元）
312产业机构状况
三次产业重16448536分拉动济增长014460百分点年相第产业重持第二产业重降08百分点第三产业重提高08百分点
313方财政收支状况
全市财政总收入45449亿元年增长156中：市级财政完成24616亿元增长182县（区）级财政完成20833亿元增长127

图32：20082012年财政总收入（亿元）
全市般预算收入21567亿元增长234中：税收收入17238亿元增长217国增值税营业税企业税税资源税计完成税收11220亿元
全年般预算支出27751亿元年增长160中：般公服务支出增长73教育支出增长229科学技术支出增长231文化体育传媒支出增长171社会保障业支出增长40医疗卫生支出增长219节环保支出增长1065农林水事务支出增长659城乡社区事务支出降54
314 固定资产投资
2012年全年固定资产投资132063亿元年增长289中：中央项目投资12436亿元增长374省属项目投资29034亿元增长294市属项目投资90593亿元增长277

图33：20082012年固定资产投资（亿元）
分产业第产业投资1719亿元增长164第二产业投资43505亿元增长501中：工业投资42887亿元增长507第三产业投资86839亿元增长207三次产业投资重13329658

图34：2012年固定资产投资额
315 房产开发
全年房产开发投资36472亿元年增长169住宅投资26019亿元增长56中：90方米住房投资5819亿元占住宅投资重224商业营业房投资4110亿元增长800全年商品房竣工面积23094万方米商品房销售额22148亿元
316 国贸易
全年社会消费品零售总额112951亿元年增长161中：城镇消费品零售额110694亿元增长161乡村消费品零售额2257亿元增长156

图35：2012年社会消费品零售总额

图36：20082012年社会消费品零售总额（亿元）

图37： 2012年限额批发零售业零售额
317 交通邮电旅游
交通运输：年末全市公路线路里程累计达7008公里中高速公路288公里公路密度1003公里百方公里

图38： 2012年铁路公路航空运输量周转量
318 旅游：
全市接海外游客298389万次年增长212中：国游客294164万次增长212海外游客4225万次增长211海外游客中：外国2972万次香港胞716万次澳门胞079万次台湾胞458万次全年旅游总收入35555亿元增长285国旅游收入33969亿元增长289旅游外汇收入244亿美元增长233
319 城市建设
基础设施建设：新兰路改造体育路南段通千峰南北路冷生改造等7项工程全部完工完成美术馆博物馆等中博会续亮化景观完善工程汾东商务区晋阳湖区南站片区配套道路建设进展利启动双塔景区建设西山旅游防火通道全线通车城市轨道交通建设规划获国务院批准2号线期工程勘察设计已完成招标太古太阳高速公路建成通车新建改建农村公路22960公里
年末全市天然气供气总量51809万立方米中新增供气力122亿立方米集中供热面积9650万方米集中供热扩网2785万方米年扩网面积21倍入选首批国家创建公交市示范城市新增公交车600辆年末城市公交运营车辆3054辆中：公汽车2921辆电车133辆公交运营线路网长度3217公里年客运量742亿次建设行车租赁点564新购置公行车2万辆投放15万辆建成覆盖城区公行车服务系统
城市绿化：建成区开工建设园林绿化工程16项中双塔南北路配套绿化工程东峰生态公园建设工程动物园馆舍建设等7项工程全面竣工创建省级园林单位9省级园林区3省级园林道路2条省级星级公园5全市综合性公园31专类公园11带状公园4街头游园104社区游园42街旁绿47块建成区绿化覆盖面积达12112公顷园林绿面积10596公顷公园绿面积3416公顷建成区绿化覆盖率3907绿率3418均公园绿面积1066方米
3110 口民生活社会保障
2012年口抽样调查年末全市常住口42563万年末增加210万中：城镇口35651万增加349万乡村口6912万减少139万城镇化率8376年提高041百分点全年出生口386万口出生率910‰死亡口176万死亡率416‰然增加口210万然增长率494‰
民生活：全年城镇居民均支配收入22587元年增长121城镇居民均消费支出13970元增长66城镇居民家庭恩格尔系数333农民均纯收入10079元增长134农民均生活消费支出6550元增长109农村居民家庭恩格尔系数339城乡居民收入224∶1年缩003百分点

图39：2008城镇居民均支配收入（元）

32 太原市商业现状调查分析
321 太原市商业现状概述
截止2012年太原市批发零售贸易餐饮服务等商业网点约35289总面积2875860方米千拥商业网点103均营业面积已达08方米业员达22万余固定口330余万流动口约110万基形成两商业中心：钟楼街柳巷食品街开化寺商业群亲贤北街—长风街商业中心两商业中心已成太原未年发展商业产骨架
322 柳巷商圈
1基情况介绍
柳巷商圈位太原市中心商业闹市区涵盖柳巷钟楼街桥头街食品街棉花巷区域辐射解放路新建路五路等区域
柳巷太原历史悠久繁华商业街具三百年商业历史承载着代梦想记忆柳巷商圈商贾云集店铺林立买卖兴隆聚集着200余家商业企业众中华老字号历史名店太原王府井美称拥中国四夜市华北区夜市中国陆十商业街日流量达二十余万
2商业业态
目前柳巷商圈百货营定位分三层级：
（1）天美名店华宇国际精品商厦华宇购物中心代表中高端百货三商场定位相较高商圈边缘位置
（2）铜锣湾茂业百货贵巴黎春天代表中低端百货四商场均商圈中心位置中贵巴黎春天百货太原高端百货
（3）福时尚立达空间富乐时尚等代表时尚商场


3租金水
柳巷商圈二层商铺售价般35万~48万元方米柳巷商圈二层商铺租金价格300~400元方米·月
323 亲贤北街—长风街
1基情况介绍
亲贤北街—长风街区域原乡野郊外着太原高科技开发区建设梅园佳花园等居民区落成市政府规划市级商业中心进行开发短短年建设现已形成餐饮业购物休闲健身等点缀中颇具规模新兴商业街区百盛新天王府井燕莎沃尔玛等国外线商业机构相继进驻更亲贤—长风商圈成太原商业版图中迅速崛起新锐势力
1998年太原市重新划定行政区南郊区划入店区城市建设南推进思路豁然明朗新区规划确定立刻引政府规模基础设施投资民间资迅速南挺进着批颇具规模购物中心餐饮娱乐企业进入阳路拓宽长治路改造长风街通亲贤北街—长风街寸土寸金位已动摇
2002年11月太原第家外埠型百货商场梅园百盛亲贤北街开业2005年北京燕莎友谊商城选址梅园百盛街隔信摩尔山西世贸百货北美新天王府井百货天美新天陆续开业形成高端商场云集局面 柳巷商圈长期商业霸位撼动高产出高消费高端定位优势成太原市商业发展核心
2商业业态
目前亲贤街—长风街具浓厚市气息购物餐饮娱乐休闲新型商业集中营业面积千方米酒店20余家加中低档特色店题餐厅餐饮企业百家商圈具理位置优越口密集度高交通便利配套设施全面等区位优势着省市政府重点企业南迁政治济中心南移势必会成太原市商业核心


3租金水
亲贤北街—长风街商圈太原商业版图中迅速崛起新锐势力二层商铺售价般26万~38万元方米二层商铺租金价格240~320元方米·月

33 太原市酒店调查分析
331 太原市酒店市场调查分析
太原位国中部处国家南北通道包头（呼浩特）—太原—洛阳—湛江东西通道青岛—石家庄—太原—银川—兰州—乌鲁木齐核心节点位置具承东启西连接南北区位优势中部区重交通枢纽山西省整体交通系统核心组成部分
年着国家西部开发中部崛起战略实施产业结构断调整座着两千五百年历史城市正逐步实现济腾飞托深厚历史背景文化底蕴太原市旅游业稳步增长做煤炭资源省煤炭工业中心重工业直山西省济发展重中重省城太原然成重煤炭贸易中心外作山西省第座高标准现代化型铁路客运站太原南站处太原市国家级高新区济技术开发区武宿物流区等三园区交叉辐射核心段国家特等站已实现通车全面完工投入素存太原市国际国商务观光客源年迅猛增长导致酒店资源稀缺
根太原市旅游局获统计资料截止2013年半年太原市市区登记册星级酒店81家（包括太原星河湾酒店山西晋商国际酒店等未入册星级标准建设酒店）中五星级酒店6家四星级酒店14家三星级酒店50家二星级酒店11家星级酒店基情况表示：
太原市旅游星级饭店统计表
序号
星级
名 称
址
客房数
床位数
餐位数
1
五星
山西国贸饭店
太原市府西街69号
398
535
1200
2
五星
万狮京华酒店
太原市阳路126号
206
302
700
3
五星
晋祠国宾馆
太原市晋祠路中段669号
222
351
800
4
五星
丽华酒店
长风街1号
401
525
1000
5
五星
山西迎泽宾馆西楼
太原市迎泽街189号
291
479
600
6
五星
花园国际酒店
太原市解放北路83号
215
278
600

　
　
　
1733
2470
4900
1
四星
山西酒店
太原市新建南路5号
166
256
430
2
四星
山西愉园酒店
太原市开花寺148号
260
520
200
3
四星
三晋国际饭店
太原市迎泽东街30号
225
318
850
4
四星
黄河京酒店
太原市阳路19号
246
408
1700
5
四星
山西鑫阳光酒店
太原市北街47号
143
271
900
6
四星
山西晋协宾馆
太原市东缉虎营35号
172
342
1000
7
四星
世纪王商务会馆
太原市长治路88号
105
210
60
8
四星
月亮湾酒店
太原市北街107号
200
320
600
9
四星
西山厦
西矿街318号
139
248
408
10
四星
泰瑞国际商务酒店
长风街7号
117
175
450
11
四星
云水国际酒店
阳路48号
264
440
900
12
四星
太原铁道厦
迎泽街2号
121
231
350
13
四星
太原金辇酒店
太原市宾河东路22号
89
153
250
14
四星
山西滨河饭店
太原市府西街103号
167
255
600

　
　
　
2414
4147
8698

　
　
　
　
　
　
1
三星
太原州饭店
太原市迎泽街118号
315
586
1000
2
三星
山西电力厦
太原市迎泽东街39号
160
301
500
3
三星
太原市西山酒店
太原市柳巷北口106号
105
178
260
4
三星
山西煤炭厦
太原市府西街46号
180
304
450
5
三星
山西华苑宾馆
太原市迎泽东街9号
186
316
600
6
三星
山西银龙酒店
太原市东辑虎营6号
107
178
400
7
三星
山西天心宾馆
太原市晋祠路1段88号
93
180
300
8
三星
山西悦宾酒店
太原市西渠路28号
103
172
260
9
三星
银苑会议中心
太原市南环街9号
131
243
400
10
三星
云水榭酒店
太原市阳路341号
107
208
600
11
三星
山西银海宾馆
迎泽街145号
79
123
280
12
三星
山西三桥厦
太原市旱西关街4号
125
230
420
13
三星
太原迎西厦
迎泽西街53号
292
462
850
14
三星
山西太星酒店
迎泽西街千峰南路50号
125
225
500
15
三星
山西贸宾馆
太原新民北街36号
109
212
380
16
三星
金三元宾馆
太原市坞城路669号
114
200
200
17
三星
山西省水利厦
太原市南环街391号
161
288
760
18
三星
太航酒店
太原市亲贤北街94号
116
216
980
19
三星
志宏钱江酒店
太原市亲贤北街97号
108
200
500
20
三星
太原青龙酒店
太原市南环街126号
126
224
1015
21
三星
省职工活动中心
太原市三墙路51号
85
175
350
22
三星
太原嘉润饭店
晋祠路段纺织街1号
95
185
200
23
三星
太原太重宾馆
太原市前进路58号
70
140
500
24
三星
山西新纪元酒店
太原市长凤街12号
181
335
800
25
三星
山西煤乡酒店
山西省乡镇煤炭运销公司
105
189
200
26
三星
红海湾酒店
太原市建设南路464号
102
204
370
27
三星
山西邮电厦
太原市双塔西街17号
119
230
300
28
三星
山西交通厦
太原市迎泽街50号
183
299
360
29
三星
山西省财政厅培训中心
太原市开化寺街13号
84
185
300
30
三星
山西通海商务会馆
太原市南路192号
66
114
300
31
三星
太航酒店西楼
太原市亲贤北街28号
133
259
800
32
三星
山西中城宾馆
太原市迎泽街2号
260
496
300
33
三星
山西铁道厦
太原市迎泽西街399号
160
314
800
34
三星
中北学学术交流中心
学院路3号中北学南区
80
148
300
35
三星
太原鑫东方商务会议中心
迎泽区郝庄正街15号
107
233
800
36
三星
店区金海洋酒店
太原市店区民北路161号
90
179
900
37
三星
古交味道园酒店
古交市金牛街青年路口54号
102
183
480
38
三星
太原梨园酒店
太原市北路48号
105
205
1000
39
三星
东华天骄酒店
太原市涧河路73号
79
135
1000
40
三星
太原永鑫恒山饭店
太原市五龙口街123号
74
129
900
41
三星
味道园豪特酒店
太原市坞城南路665号
44
82
400
42
三星
山西煤炭宾馆
太原市州北路60号
128
245
400
43
三星
山西世誉酒店
店区昌盛西街14号
100
124
900
44
三星
山西钢新商务酒店
尖草坪区解放北路88号
100
160
200
45
三星
阳曲宾馆
阳曲县城新阳西街1号
85
228
1000
46
三星
山西鑫四海酒店
太原市园路28号
122
247
833
47
三星
太原长泰饭店
太原市迎泽街60号
126
243
500
48
三星
太原市国防宾馆
太原市迎泽街12号
180
354
270
49
三星
山西省矿宾馆
太原市州北路63号
150
266
400
50
三星
山西金种农业厦
太原市桃园正街6号
87
172
260

　
　
　
6244
11504
26778
1
二星
山西迎泽宾馆东楼
太原市迎泽街189号
163
265
716
2
二星
清徐县东湖宾馆
清徐县城湖东街31号
110
200
470
3
二星
柏林宾馆
太原市西矿街35号
53
112
330
4
二星
清汾苑宾馆
太原市双塔西街41号
50
103
120
5
二星
金泉酒店
太原市坞城路师范街24号
68
143
200
6
二星
太原市中成宾馆
太原市州北路38号
100
212
160
7
二星
太原市南江宾馆
太原市州北路306号
114
230
300
8
二星
太矿迎宾楼
太原市解放北路2号
70
143
200
9
二星
山西新华酒店
太原市建设南路25号
44
84
300
10
二星
凯星宾馆
太原市南环街141号
125
260
170
11
二星
滨江休闲俱乐部
太原市解放北路269号
78
150
200

　
　
　
975
1902
3166
合计
　
　
　
10967
19487
42442

已获星级评定酒店根调研获相关资料包括太原星河湾酒店山西晋商国际酒店等未入册业星级标准建设酒店太原市目前五星级酒店15家未入册占60四星级酒店39家未入册占38星级酒店数量致
332 太原南站片区酒店市场分析
太原南站位太原市店区店区太原市南移西进扩容提质城市发展战略扩张区域太原市晋中市联合开发前阵境全省航空港——太原武宿机场区域专院校科研机构众电子信息产业密集国家级太原高新技术产业开发区太原市济技术开发区国家级刘家堡万亩高效农业技术开发区坐落店区店区已成全市全省科工贸重发展基店区目前较成熟商圈亲贤街长风街商圈店区星级酒店商务酒店快捷酒店分布该商圈



根实调研太原南站中心辐射太原南站片区500米1公里2公里5公里范围酒店分布情况：
500米范围：档次酒店
1公里范围：4家济型快捷酒店档次较低普国快捷酒店代表出租率约60均房价98元~138元星级酒店
2公里范围：类酒店20家中济型快捷酒店19家三星标准建设酒店1家山西财学国际学术交流中心出租率85均房价288元四星五星级酒店
5公里范围：类酒店171家中济型快捷酒店140家三星级三星标准建设酒店20家距离太原南站山西财学国际学术交流中心金三元宾馆指宏钱江国际酒店代表出租率75~80均房价238元~320元四星级四星标准建设酒店11家润东酒店卓濠景酒店代表出租率70~75均房价398元~439元五星级酒店

34 太原市写字楼调查分析
1太原市写字楼分布概况
目前太原市写字楼集中府东（西）街传统商务区亲贤北街长治路长风街街区工字型商务区长风文化商务区南环商务区高新开发区商务区万达广场商务区形成时间发展背景支柱产业政府政策扶持等方面呈现出明显特色导致写字楼客户需求现状未发展趋势等方面存较区
府东（西）街传统商务区区位太原市行政金融条街太原市早商务办公区区域分布省市两级行政中枢工行农行光中信兴业等家金融机构省级分行省质监局市房产理局市国税局市税局市中级法院省煤炭进出口公司太原日报社等机关事业单位优越段吸引众宾馆酒店餐厅保险证券等企业聚集形成成熟商务办公中心长期直保持着太原市山西省商务中心龙头位该区域写字楼项目定位中高端分布太原市标志性标建筑—山西国际贸易厦王府商务厦盛唐厦华宇国际厦新闻厦等写字楼中山西国际贸易厦高端入住山西国际电力集团山西省国信投资集团公司山西信托投资限责公司山西证券限责公司山西焦煤集团国际发展限公司等众型企业国际知名公司办事处

山西国贸外景图 王府商务厦外景图

亲贤北街长治路长风街街区工字型商务区处城南益太原市城市南移西进规划政策实施年发展迅速区域酒店林立商业繁华写字楼项目聚集高端居住社区汇聚商业氛围浓厚吸引众省外企业入驻区域信商座长风厦澳林百合中心千禧世纪广场泰华城市广场阳光商务厦等代表形成企业总部办公基特色商务新区

信商座外景图 长风厦外景图

长风文化商务区位汾河西岸长风西街南侧2011年4月份太原召开中博会会场该区域东滨河东路南南中环街西新晋祠路北长风西街理位置优越交通便利未建成太原市市级行政枢纽办公会议中心区域分布建成山西剧院山西省图书馆山西省科技馆太原美术馆太原博物馆中国（太原）煤炭交易中心等型公文化设施集文化商业金融贸易咨询办公会展体商务新区目前周边汇聚郦华苑万国城MOMA海尔十二院城富力现代广场兰亭御湖城绿世纪城圣湖观澜国际等十余知名产项目

万国城MOMA外景图

富力现代广场
南环商务区位南环街金茂赛格财富国际等写字楼代表形成电子产品营销体商业特征入驻企业事IT行业企业区域青龙电脑城赛格数码港阳光数码港颐高国际数码城等型IT卖场流量商业繁华
高新开发区商务区位学府街南区高新技术产业政策优势分布高新动力港时代广场方领火炬创业厦等写字楼聚集国际知名企业高新产业南环商务区相似均专业性写字楼市场
万达广场块位太原市传统城市中心区龙潭公园片区属杏花岭区旧城改造规划项目距离府西街中央商务区仅500米区域拟建成集国际酒店高档写字楼酒店式公寓高档住宅休闲百货国际影院体城市综合体总建设规模约150万㎡目前酒店式公寓高档住宅商铺已陆续建成未该写字楼建成进步加强府东（西）街传统商务区位

时代广场效果图

高新动力港外景图

万达广场效果图
2太原市写字楼租金价格
目前租售价格情况府东（西）街传统商务区市场租金高90~150元 m2•月国贸厦达150元 m2•月亲贤北街长治路长风街街区工字型商务区般90元 m2•月余区域集中60~90元 m2•月
35 项目定位分析
351 项目区域位置
项目紧邻太原火车南站南广场东侧铁路绿化防护带北侧衔接火车站西广场西侧城市规划道路南侧城市规划道路
352项目SWOT分析
1S优势分析：
（1）政府重点规划项目
（2）紧邻太原南站（高铁站）店区核心区
（3）道路交通便捷充足停车位良购物环境消费群体提供优质服务
2W劣势分析：
（1）全新开发区域目前项目周边缺乏生活配套商业氛围
（2）紧邻高铁站高铁运行噪音影响高端品牌进驻意愿
3O机会分析：
（1）紧邻新火车站增加项目辐射范围
（2）项目周边规划居住区项目提供持久消费群体保障
4T威胁分析：
（1）项目块区域价值开发前期招商困难
（2）区域商业氛围需培育
353 项目定位建议
根分析项目特点建议项目定位：商业酒店办公构成城市商业综合体商业境旅客火车站周边居民附班具定消费力白领公务员消费群体型超市精品百货专业店餐饮娱乐商业业态酒店服务商务出差士旅游中转游客酒店标准定位济型酒店办公楼服务太原市高铁运输相关企业

36 建设规模
361 建设规模
项目总面积33182方米净面积24198根规划设计条件通知书（规条[2012]第0100）容积率25建设规模应控制60495方米
根项目条件确定项目建筑面积60495方米中写字楼35415方米快捷酒店16637方米（300间客房）配套购物中心8443方米
362 建设规模
项目实施配套建设停车场设备房防室
（1）停车场
根城市规划理技术规定建筑物停车位配置需求应该根建筑类建筑面积等指标予确定参考类城市建筑物机动车标准车位配建限指标（武汉市办公类建筑12100 m2济型酒店04客房数二类商业（型超市批发市场）15100 m2）考虑域济发展水项目处火车站片区情况项目暂办公类建筑13100 m2济型酒店04客房数二类商业（型超市批发市场）15100 m2
序号
项目名称
面积客房数
车位配置标准
车位数
1
商业
8443
15
127
2
写字楼
35415
13
461
3
济型酒店
300
04
120

合计


708

根太原市城市规划理规定停车位面积35 m2设置（含交通面积）项目应设置停车位建筑面积规模708×3524780m2
（2）项目需设置设备房防室
参考类项目项目需设置设备房8041方米
根太原市民防空工程理条例中规定 2号块应修建防护级六级防空室面积约4979方米中4000时作车库防口部垂直交通面积979方米
车库设备房防防口部垂直交通面积合计24780+8041+97933800方米
363 建设规模确定
通分析项目建设规模情况表
序号
名称
单位
数量
备注
1
总面积
㎡
33182

2
净面积
㎡
24198

3
总建筑面积
㎡
94295

31
建筑面积
㎡
60495

311
写字楼
㎡
35415

312
快捷酒店
㎡
16637

313
配套购物中心
㎡
8443

4
建筑面积
㎡
33800

5
建筑占面积
㎡
9680

6
容积率

25
净面积计
7
停车位
辆
708
中24辆684辆




第4章 项目场址建设条件

41 场址现状
411 点理位置
项目拟建场址东侧铁路绿化防护带北侧衔接火车站西广场西侧城市规划道路南侧城市规划道路
拟建块



图41：拟建项目理位置图
412 场土权属类占面积
根太原市城乡规划局项目性质铁路项目建设法报批建设权类型划拨权面积646026方米见附件中华民国国土证（规选字 [2012] 第0048号）中研报告建设面积331817方米
413 场址利情况周边建筑物情况
项目拟建点现荒范围建构筑物


42 场址条件
421 交通条件
项目紧邻太原火车南站南广场理位置优越交通便利
422 然水文质条件
1气候气象条件
太原市处陆部距东部海岸线较远属暖温带陆性季风气候类型四季分明冬季寒冷干燥春季干旱风夏季炎热雨秋季短暂凉爽昼夜温差较霜期较长日充足年均降雨量456毫米年均气温95℃月份冷均气温 68℃7月份热均气温235℃全年日时数2808时
2水文质条件
项目范围属洪积原形略起伏现状面均标高约795331线路轨面标高794936高差0395m站房±0标高796216高差0885m
场范围水水位埋深50m工程考虑水影响
场环境类型Ⅲ类基土混凝土结构钢筋混凝结构中钢筋均腐蚀性
3震效应
根建筑抗震设计规范（GB500112001）附录A太原市抗震设防烈度8度设计基震加速度值020G设计震分组第组
423 基础设施条件
项目相应水电暖燃气电信等基础配套设施已太原火车南站规划中综合考虑项目建设合理利现基础配套设施时密切结合长期规划考虑项目期水电便捷性持续发展
1排水
水城市水供水网接入雨水通沟汇集排入城市雨水网生活污水排入城市污水网进入集中污水处理系统进行处理
目前建筑周边规划五路道路市政网正规划设计中已考虑项目市政排水接口满足项目求
2供热
项目冬天热源采集中供热热源城市热网提供110／80℃高温热水室设市政热水换热站设两台板式换热机组台负担总热负荷70％提供二次热水供回水温度8060℃
项目基北侧车站南路规划城市热力网燃气网时预留城市热网接口项目接入
3供电
项目位正建设110千伏北营变电站已建成110千伏吴变电站供电范围两110千伏变电站引路10kV电源项目高压电源城市供电网沟引入楼层10kV开闭
4燃气
燃气太原市燃气公司供应基北侧车站南路预留接口接入够满足项目燃气需
5电信设施通信联网情况
项目范围现中国电信中国移动中国铁通等通讯信号覆盖
424 征拆迁条件
项目建设权类型划拨项目考虑征拆迁安置补偿费已西安客运专线中考虑

综述项目理位置优越交通条件便利工程质水文质条件均满足项目建设求市政配套设施条件齐备符合城市建设部门关求规定建设条件基具备


第5章 项目建设方案

51 建筑设计
511项目概况
项目东侧红线距线路外侧股道中心线约50m中间区域规划铁路防护绿绿面积约146亩（实际时东侧铁路防护绿延伸40m）北侧红线距规划车站南路绿化带边缘约25米中间区域规划道路绿绿面积约46亩
项目现状面均标高约795331线路轨面标高793310高差2021m站房±0标高794590高差0741m
512 设计
1高层民建筑设计防火规范（GB5004595）（2005年版））
2建筑灭火器设置设计规范（GB501402005）
3屋面工程技术规范（GB503452012）
4气体灭火系统设计规范（GB503702005）
5建筑设计防火规范（GB500162006）
6民建筑设计通（GB503522005）
7公建筑节设计标准（GB501892005）
8城市道路建筑物障碍设计规范（JGJ502001）
9工程防水技术规范（GB501082008）
10民防空室设计规范（GB5038－2005）
11民防空工程设计防火规范（GB500982009）
513规划目标设计理念
1高效集约规划理念
项目位太原火车南站西广场南侧商业性质说区位优势明显项目方案充分提高块利率力求限造高效集约规划格局
2方便快捷交通组织
项目中交通组织应外围道路紧密衔接部分间机动车环路联系方便员便捷出行
3综合全面功安排
车站周边项目身需量服务配套设施方案力图造综合全面配套购物中心快捷酒店写字楼等限度效整合功
4现代气设计手法
项目位太原火车南站站房西广场南侧具窗口示范作需独特建筑造型匹配设计力求气现代设计手法突出清爽简洁造型气质
514规划设计
基东侧铁路绿化防护带北侧衔接火车站西广场西侧城市规划道路南侧城市规划道路穿车道
1建筑布局
功分区分析基东侧铁路震动噪音较适宜布置酒店写字楼东铁路车场出入便捷酒店区西避免铁路噪音干扰
2交通组织
交通流线分析基西侧南侧城市道路流量道路交叉口处变道车辆汇聚穿通道宜开设机动车出入口开设广场式行出入口兼机动车辅助出入口处布置辅助购物中心快捷酒店基东北侧相流量开设机动车出入口场机动车出入口布置处便捷合理互干扰
3绿化景观设计
基西南侧城市道路顾街景视线设计西北侧站前广场需顾广场景观设计建筑立面整合场中绿化分庭院绿化铁路绿化防护带广场侧道路绿化三部分中庭院布置喷泉假山等素绿化防护带结合道路采化渐变硬质铺草手法整绿化景观空间分断互相渗透视线连通
4室外工程概述
室外工程包括基部广场车场道路绿化围墙明室外排水等生产室外工程标准控制
515建筑设计
1功组织尺寸
基东侧写字楼西侧快捷酒店配套购物中心采规直面排列组合快捷酒店配套购物中心面C形写字楼面字形
写字楼：
84*8484*63米柱网安排办公会议附属设备等房面连贯成 字形形象整体统办公区充分享受庭院空间具环境均性中层层高42m二~七层层高38m建筑物总高度264m
层面：办公功房中间相连部分功会议室供办公单位
二~七层面：布置单位办公房中三四层设钢结构休息连廊丰富室外空间增强部门功联系局部六层设计屋顶花园
快捷酒店配套购物中心：
84X84米柱网标准层快捷酒店标准间二层群楼配套购物中心设酒店配套商务中心购物中心开敞式布局根具体功求灵活分割中层层高48m二层层高45m三~六层层高35m七层层高37m建筑物总高度30200m
层面：配套购物中心附属房快捷酒店门厅餐厅配套商务中心等
二层面：配套购物中心房
三层~七层面：布置快捷酒店标准间2间开间42m进深66m部分房间带封闭式阳台第七层设计屋顶花园
基室设计2层中二层考虑防设计室柱网84X84米84X63米室东西两栋楼联系起设2机动车入口机动车出口流线清晰理便捷室层高5m室二层层高4m
2造型特色
建筑群立面竖线条浅灰色石材勾勒建筑竖直水方骨架间设整层高度玻璃窗退石材表面400mm减少眩光气富韵律感建筑中央边首层者顶层等局部位置改变立面竖线条疏密度建筑立面统中变化
整建筑完整气寓意着太原济百舸争流高速发展
3装修标准说明
采新型墙体材料玻璃幕墙维护结构
外墙：根部位分采干挂石材（写字楼快捷酒店配套购物中心楼北南西三侧外立面采干挂花岗石材）高级真石漆涂料明框式夹胶钢化玻璃幕墙玻璃采低辐射玻璃墙体采保温型蒸压砂加气混凝土砌块墙面装饰采轻质耐候性强宜清洗合成材料
屋面 部分屋面采绿化覆土屋面处理部分传统钢筋混凝土卷材防水屋面
墙面：根需采挂贴石材环保乳胶漆玻化砖面砖等墙体采蒸压砂加气混凝土砌块
楼面：公处采石材板根情况采砖等材料
顶棚：视部位采金属板吊顶石膏板吊顶乳胶漆顶棚等
4防工程设计
根太原市民防空工程理条例中规定 2号块应修建防护级六级防空室面积约4979方米位二层分3防护单元二等员掩蔽
516技术济指标
技术济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
总面积
㎡
33182

2
净面积
㎡
24198

3
总建筑面积
㎡
94295

4
建筑面积
㎡
60495

41
写字楼
㎡
35415

42
快捷酒店
㎡
16637

43
配套购物中心
㎡
8443

5
建筑面积
㎡
33800

6
建筑占面积
㎡
9680

7
容积率

25
净面积计
8
建筑密度

40
净面积计
9
绿率

30
净面积计
10
停车位
辆
708
中24辆684辆
11
建筑层数
层
76


52 结构设计
521设计
1建筑专业提供方案设计图纸
2然条件：
（1）基风压值 040kNm2面粗糙度B类
（2）基雪压值 035kNm2
（3）抗震设防烈度8度设计基震加速度值020g设计震分组第组
（4）工程处段建筑场类III类场土类型中软场土
3工程体结构设计年限：50年
4设计标准规范规程
（1）工程结构性设计统标准（GB501532008）
（2）建筑工程抗震设防分类标准（GB502232008）
（3）建筑结构荷载规范（GB500092012）
（4）混凝土结构设计规范（GB500102010）
（5）建筑抗震设计规范（GB500112010）
（6）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 32010）
（7）预应力混凝土结构抗震设计规范（GB500072002）
（8）钢结构设计规范（GB500172003）
（9）混凝土结构耐久性设计规范（GB504762008）
（10）砌体结构设计规范（GB500032011）
（11）建筑基基础设计规范（GB500072011）
（12）湿陷性黄土区建筑规范（GB500252004）
（13）工程防水技术规范（GB501082008）
（14）建筑钢结构防火技术规范（CECS 2002006）
（15）建筑设计防火规范（GB500162006）
（16）民防空室设计规范 （GB500382005）
522建筑物分类等级
1建筑结构安全等级：根工程结构性设计统标准（GB501532008）规定工程结构安全等级均二级
2建筑抗震设防类：根建筑抗震设防分类标准（GB502232008）规定工程建筑物抗震设防类标准设防类（丙类）
3钢筋混凝土结构抗震等级：根高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ 32010)规定结构抗震等级：框架抗震等级级
4建筑防火分类等级耐火等级：根建筑设计防火规范(GB500162006) 规定建筑防火分类类耐火等级级混凝土构件耐火极限：墙柱30h梁20h板15h
5根混凝土结构设计规范(GB500102010)规定工程预应力混凝土梁（粘结）裂缝控制等级二级
523设计楼面活荷载取值
序号
荷载类
标准值
(kN m2)
组合值
系数
准永久值系数
1
门厅休息厅商业
35
07
05
2
理房会议室
20
07
04
3
餐厅
25
07
05
4
厨房
40
07
07
5
走道
25
07
05
6
客房
20
07
05
7
卫生间阳台
25
07
05
8
空调机房电梯机房
70
07
08
9
车库
40
07
06
10
楼梯
35
07
03
注：①未详者建筑结构荷载规范(GB500092012)取值
524结构设计
1结构布置
工程二层七层建筑物总高度246m2795m柱网84×63m84×84m等面呈C字长度方超长设计时建筑面设道伸缩缝兼防震缝（室基础设缝）体结构分结构单元工程楼面结构形式采现浇钢筋混凝土框架结构
2结构计算采计算程序
（1）结构整体计算：采中国建筑科学研究院编制PKPM系列建筑结构空间限元分析软件—SATWE（2011年9月版）美国Computers and Structures Inc编制三维空间结构体系集成化软件系统SAP2000V1410C进行计算
（2）预应力混凝土梁：采中国建筑科学研究院编制PKPM系列建筑结构空间限元分析软件—ＰＲＥＣ（2012年9月版）进行计算
3 钢筋混凝土强度等级
（1）钢筋：直径d≥8钢筋均采HRB400级钢筋直径d<8钢筋均采HPB300级钢筋
（2）混凝土强度等级
框架柱梁楼板混凝土强度等级均Ｃ35C30（局部跨度预应力梁板C40）
4 砌体填充墙
外墙采250厚加气粉煤灰砌块(干容重8kNm3)墙楼梯间电梯井隔墙采200厚加气粉煤灰砌块(干容重8kNm3)
525基础设计
参太原南站——岩土工程勘察报告场基土划分7层中第①层湿陷性粉土（Q41al+pl）具Ⅱ级重湿陷性基承载力特征值fak120kPa该层厚度70～227m均厚度1292m层底标高77410～78476m工程设两层室第①层湿陷性粉土全部挖工程基础形式采①钻孔灌注压浆桩②CFG复合基+筏板基础基础具体形式需质勘察报告完成确定
第①层湿陷性粉土（Q41al+pl）具Ⅱ级重湿陷性施工基础前需湿陷性粉土采挤密灰土桩进行基处理消基土湿陷性

53 排水设计
531 设计
1关规范规程
（1）建筑水排水设计规范（GB500152003）（2009年版）
（2）室外水设计规范（GB500132006）
（3）室外排水设计规范（GB500142006）（2011年版）
2市政排水网：建筑周边规划五路道路市政网正规划设计中
3建筑等相关专业提供图纸资料
532设计范围
工程室外排水热水系统屋面雨水排水系统室外消防水系统气体灭火系统建筑灭火器配置设计
533水系统
1生活水计算
生活水计算表
水象
水量标准
水单位数
高日水量
办公房
50L
2000
100m3d
餐厅水
25L
4000
100m3d
快捷酒店
200L
700
140m3d
商业水
6Lm2
8500m2
51m3d
绿化道路洗
2L次m2
7200m2
144m3d
冷塔补水
冷循环流
量15计算
冷循环流量
700m3h
168m3d
未预计水量
生活总水量15计

59m3d
合 计


632m3d
2工程水源城市水城市道路接两根DN150mm引入室外连成环状网高日生活水量632 m3d（包括冷塔补水量）
3工程市政水网压力约020MPa室层生活水直接利市政供水网压力供水二七层供水采恒压变频调速泵组供水采行供水方式室设食品级锈钢生活水箱
534饮水热水供应
1工程层设饮水间饮水间设电开水炉供应开水
2工程快捷酒店三七层间房均设淋浴设计采24时集中热水供应
3高日热水水量70m3d（60度）时热水量116 m3h（60度）时耗热量758kwh
4快捷酒店热水分区水分区致热水系统采行供水方式换热器进水区水系统专供应热媒高温热水室暖通专业燃气锅炉提供（详暖通专业）热水采强制循环方式热水回水设热水循环泵温控装置回水温度45°C时循环泵开启
535污水排水系统
1工程高日生活污水排水量405m3d（包括冷塔补水量）
2室外采生活污水雨水分流制道系统室采粪便污水洗涤废水合流道系统室生活污废水出户室外三格化粪池处理排入市政污水网
3厨房排水室外隔油池处理排入市政污水网
536雨水排水系统
1雨水量太原市暴雨强度公式设计
q144622(1+0867LgP)（t+5）0796(LS100m2)
2室外场排水力P5年重现期降雨量设计
q53715LS公倾
3屋面雨水排水力P10年重现期降雨量设计q5432LS公倾
4屋面设雨水溢流口雨水排水系统溢流总设计重现期50年
5屋面雨水排放采重力流系统排放
537循环水冷系统
1工程冷循环水系统根暖通专业设计制冷机组数量制冷量配备相应冷塔循环水泵系统流程：

2冷塔补水直接采恒压变频泵组供水
538室外网敷设
1室外水采PE水塑料承插橡胶圈接口道直埋冻土道基础做法详国标04S531112
2室外排水采UPVC双壁波纹承插橡胶圈接口道直埋冻土道基础做法详国标04S531115
3室外污水雨水检查井采成品塑料排水检查井做法详国标08SS523
4室外化粪池应采体化玻璃钢新型化粪池
5工程基湿陷等级参太原火车南站岩土工程勘察报告Ⅲ级重湿陷性工程考虑水影响埋道建筑物间防护距离8 ~9m室外水消防污水雨水埋干均布置该防护距离外防护距离排水进出户段均设置C型（合成高分子防水涂膜防水层）钢筋混凝土检漏沟检漏沟沟底设坡度坡检漏井
539阀门选
1扫描炮系统阀门工作压力16MPa余系统阀门工作压力10MPa
2加压泵出水止回阀缓闭止回阀潜水泵出水止回阀SFCV橡胶瓣止回阀消防水箱出水止回阀梭式止回阀
3水泵吸水阀门闸阀阀门径DN50mm采截止阀径等DN50mm采法兰式蝶阀报警阀前水流指示器前设置阀门信号蝶阀消火栓水系统阀门应明显启闭
4水池进水浮球阀100X遥控浮球阀
5湿式报警阀采ZSFZ150型水流指示器ZSJZ型
5310消防系统
工程50m类高层综合楼
1设计容
工程消防设计容包括室外消火栓水系统动喷水灭火系统气体灭火系统建筑灭火器配置设计
2消防水源
工程消防水源城市水保证消防水安全市政水道接入两根水网建筑物室外形成环状网室外消防水存储水泵房消防水池水标准水量详表
类
水量标准
（Ls）
水时间
（h）
水量
（m3）


室消火栓
30
3
324
消防水池
756 m3
钢筋混凝
土水池
动喷水
30
1
108
室外消火栓
30
3
324

3室外消火栓水系统
（1）工程红线范围布置环状室外消防网网设置式消火栓消火栓井设置DN100DN65mm消火栓室外消火栓间距120m
（2）室外消火栓水系统时高压水系统室消防水泵房设室外消火栓水加压泵时设室外消火栓增压稳压装置
（3）室外消火栓网市政水网相连保证市政网水质消防水表加设倒流防止器
4室消火栓水系统
（1）工程层部位均两股消火栓水枪充实水柱时达原布置室消火栓消火栓箱设DN65室消火栓φ19水枪支DN65消防水龙带25米条消防紧急钮指示灯消防卷盘套
（2）室消火栓水系统时高压水系统室消防水泵房设消火栓水加压泵室外设2套SQS150型消防水泵接合器室消火栓网相连
（3）屋顶水箱间设效水容积18m3锈钢消防水箱座水箱间设置增压稳压设备套提供消火栓系统喷系统初期灭火水维持网时需压力
（4）控制信号
火灾时启动消火栓箱消防紧急钮信号传送消防控制中心（显示火灾位置）泵房消火栓加压泵控制箱启动消火栓加压泵反馈信号消防控制中心消火栓箱（指示灯亮）消火栓加压泵消防控制中心遥控启动水泵房手动启动
5动喷水灭火系统
（1）工程车库属中（II）危险级喷水量中（II）级设计设计水量30LS火灾延续时间1时
（2）喷水系统时高压系统室消防水泵房设喷水加压泵喷水系统供水屋面高处设效容积18立方米消防水箱座消防增压设备套消防车道外墙处设两套SQX150型消防水泵接合器室喷网相连
（3）湿式报警阀担负喷头超800动喷水灭火系统层防火分区设信号阀水流指示器喷头动作温度均68℃
（4）控制信号：火灾时喷头动作报警阀压力开关水流指示器火灾信号传消防控制中心（显示火灾位置）泵房喷加压泵控制箱报警阀压力开关直接连锁动启动喷加压泵反馈信号消防控制中心喷加压泵消防控制中心遥控启动水泵房手动启动
6气体灭火系统设计
室变配电房设置网七氟丙烷气体灭火系统
7建筑灭火器配置
工程火灾危险等级中危险级A类固体火灾消火栓箱处设置两具MFABC3型灭火器室严重危险级A类固体火灾消火栓箱处设置两具MFABC5型灭火器
5311道材料室外构筑物
道名称
道材料
连接方式
室
水
水立干
钢塑复合（外涂塑）
沟槽式卡箍连接
水支
PPR
热熔连接
室生活热水
薄壁锈钢
氩弧焊接
室重力流污废水
柔性接口机制排水铸铁
W型卡箍连接
室压力流废水
外壁热浸镀锌钢
丝扣连接法兰连接
消火栓消防
外壁热浸镀锌钢
径＜DN100采螺纹连接DN≥100采沟槽式卡箍连接
动喷水消防
外壁热浸镀锌钢
径＜DN100采螺纹连接DN≥100采沟槽式卡箍连接
室外埋水
PE水塑料
承插式橡胶圈接口
室外埋排水
UPVC双壁波纹
承插式橡胶圈接口
室外污雨水检查井
成品塑料排水检查井

室外化粪池
体化玻璃钢新型化粪池

检漏沟
C型防水钢筋混凝土沟


5312排水防设计
1防供水
（1）工程2防护单元二等员掩蔽防护单元设置锈钢生活水箱座锈钢饮水水箱座该水箱分供战时生活水饮水防护区饮水箱设饮水龙头防护单元设战时生活加压水泵(25LGW310X4两台 备气压罐Φ800X06台 水泵参数Q2447 m3h H416308mN15Kw )抽升盥洗间洗消龙头洗龙头
（2）水箱供水市政水接入时做预留预埋
2洗消
防护区口部洗消间分设洗龙头洗消龙头供洗面水洗消水洗消水量10 m3滤毒室扩散室防毒通道等处设防爆波漏面废水排设防护区口部集水井洗消间设专集水坑集水坑排水潜水电泵手摇泵排出室外污水池容积10m³
3排水
防护区设处战结合集水井集水井容积满足战时隔绝时间排水量潜水泵手摇泵排室外雨水网集水井时排车库面废水消防积水
4材
水采涂塑钢卡箍连接
重力排水采水铸铁水泥接口潜水泵压水采热镀锌钢螺纹连接
5道设备安装
防工程中设备道战结合战时水引入排水出户防爆波漏外均战时安装
防工程关部建筑排水道均穿越防工程必须穿越防工程压力道穿越防护区侧墙空墙时防护墙侧设置压力10Mpa铜芯闸阀

54 暖通设计
541设计
1民建筑供暖通风空气调节设计规范（GB507362012）
2高层民建筑设计防火规范 （GB5004595)(2005版）
3公建筑节设计标准（GB501892005）
4锅炉房设计规范（GB500412008）
5汽车库修车库停车场设计防火规范（GB5006797）
6室外设计参数（太原市）：
夏季气压力 91980Pa
夏季空气调节室外计算干球温度 315℃
夏季空气调节室外计算湿球温度 238℃
夏季室外均风速 18ms
冬季气压力 93350Pa
冬季空气调节室外计算干球温度 128℃
冬季供暖室外计算温度 11℃
采暖期天数 125天
冬季空调室外计算相湿度 50
冬季室外均风速 20ms
542设计目标
1采先进技术设计环保节低运行费空调通风系统充分体现绿色科技文设计理念
2通优化系统设计节手段提高量利效率
3提供支持环境控制方案安装运行维护方便低运行成系统
543设计原
1建筑紧密结合充分利建筑条件然资源
2创造舒适宏观气候环境微观气候环境
3系统效率化保证良性
4采取节制冷制热策略实现冷热量合理分配利
5充分利然城市资源满足室舒适求前提力求节约成
544设计容
工种设计容：
1舒适性空调系统设计
2通风系统设计
3防排烟系统设计
545集中空调系统
1房间室设计参数：
名 称
温度℃
相湿度％
新风量
m3h·p
噪声
dB（A）
夏季
冬季
夏季
冬季
商业
26
18
≤65
≥30
15
≤60
办公
26
18
≤65
≥30
30
≤50
餐厅
26
18
≤65
≥30
20
≤60
客房
26
20
≤60
≥30
30
≤40
2冷热源
1）空调范围：工程写字楼快捷酒店购物中心设中央空调系统
2）空调冷负荷7700kW热负荷8000kW夏季选两台制冷量3150kW水冷离心式冷水机组台制冷量1400kW水冷螺杆式冷水机组供冷空调供回水温度613℃冬季采城市热网热源城市热网提供110／80℃高温热水室设市政热水换热站设两台板式换热机组台换热机组置两台板式换热器台负担总热负荷70％提供二次热水供回水温度6045℃
（3）根水专业提资料快捷酒店生活热水热负荷758kW选取台制热量105MW常压燃气热水锅炉作生活热水热源
3空调方式
（1）层购物中心门厅等空间采单风道低风速全空气系统送风方式根装修求采侧送顶送集中回风空气处理机组采变频控制设置全空气定风量系统区域分外墙处设置值班采暖风机盘防止空调系统停止运行时冻裂水
（2）办公客房等房间采风机盘加新风空调系统
（3）特殊求房间（消防控制中心电梯机房等）采分体式空调机
（4）需加湿场采双次汽化湿膜加湿水源分区生活水
4空调水系统
空调水系统采两制次泵变流量系统水泵变频运行
水系统分三环路分购物中心写字楼快捷酒店环路供水设量计
水系统分支路回水干设衡阀调节分路水系统衡空气处理机组回水均设置动态衡电动调节阀风机盘回水均设置动态衡电动两通阀确保系统需供水保证空调效果节省运行耗
5空调系统控制
空调通风系统采集散型控制系统中央理计算机通讯网络带网络接口温度浓度控制器种传感器电动执行机构组成中央理计算机实现机房控制器监测控制指令设定实现空调通风系统安全济运行创造舒适室环境
空调系统控制包括末端空气处理机组风机盘控制冷冻机组板式换热机组水泵运行台数控制优化启停控制压差旁通控制启停联锁控制运行状态遥测非正常状态障报警等
546通风系统
1车库设备房公卫生间设机械排风系统房间通风量详表
房间名称
车库
变配电房
水泵房
换热站
锅炉房
卫生间
换气次数
（次时）
6
15
5
6
12
（时事）
10
2层通风系统消防排烟系统排烟补风系统兼
3厨房餐厅会议室活动室等均规范设机械排风
547防排烟系统
1车库防火分区2000m2设两台排风(烟）机设1台送风机补风6次h计算通风量
2外窗长度超20米走道设机械排烟系统排烟量高层民建筑设计防火规范中规定风量选
3面积100 方米然排烟房间设机械排烟系统
4 然排烟防烟楼梯间消防电梯前室设置机械加压送风系统加压送风量高层民建筑设计防火规范中规定风量选
5通风系统风穿越防火墙防火卷帘时均设置70℃防火阀排风风机入口处空调送回风总均设70℃防火阀该阀输出关闭电信号排烟风穿防火分隔时均设置280℃防火阀
6高低压配电房设气体消防废气排放系统通风换气量6次h设计
548材保温
1空调通风道采镀锌钢板制作镀锌钢板厚度国家现行关规范采
2空调采暖供回水径d≤50采镀锌钢径d≥70采缝钢空调冷凝水采镀锌钢
3室外采暖供回水采缝钢
4室外埋热力道敷设构筑物：
室外热力干均布置该防护距离外防护距离热力进出户段均设置C型（合成高分子防水涂膜防水层）钢筋混凝土检漏沟检漏沟沟底设坡度坡检漏井
热力检漏井设集水坑深度300mm
热力检漏井检查井室外阀门井均钢筋混凝土井涂合成高分子防水涂膜防水层
室外道附属构筑物（检漏井阀门井检查井检漏沟等）基设计：应设300mm厚土垫层土垫层设300mm厚灰土垫层
道穿井（）沟时应井（）沟壁处预留洞口道洞孔间缝隙应采透水柔性材料填塞
5空调系统风供回水采难燃（B1级）型闭泡橡塑绝热材料保温空调风保温厚度28mm空调水保温厚度25mm～32mm空调冷凝水保温厚度16mm集分水器保温厚度50mm采暖干采暖房间外采暖城市热网水采容重64kgm3离心玻璃棉壳保温保温厚度50mm
6空调水系统径等DN50时采蝶阀均采截止阀（风机盘进出口水处采铜闸阀）
549环保设计
1通风机等选低噪声设备进出口接处均设置柔性接底部设置减振台座橡胶减振垫
2通风机送回风总均设置消声器风道墙面作吸声处理风口背离敏感建筑
3水泵房风机房等墙面顶棚均作吸音构造选隔声门
4厨房设置炉灶排油烟罩房间全面排风屋顶设置油烟净化机组厨房废气油烟净化处理排室外厨房排油烟应符合饮食业油烟排放标准相关规定补风新风机组送入总补风量排风量房间形成负压避免气味外溢
5410市政网
建筑周边规划五路道路市政网正规划设计中
5411防设计
1设计：
民防空室设计规范（GB50038—2005）
2设计容：
楼规划室二层设置防室二层时车库设备房战时六级防设计分3防护单元二等员掩蔽根战结合求防通风系统时进行通风换气战时进行清洁式通风滤毒式通风隔绝式通风转换
3设计标准：
战时员新风量标准：
清洁式通风5m3h·p取值 滤毒式通风2m3h·p取值
防毒通道换气次数：＞40次时
防护单元室超压30～50Pa
战时隔绝防护时间3时
4时战时通风系统道合风机分开设置战时风机采脚踏电动两风机
5穿防室道均采效防护密闭措施
55 电气设计
551设计
1国家建设部现行关规范标准
（1）民建筑电气设计规范（JGJ 162008）
（2）高层民建筑设计防火规范（GB5004595（2005年版））
（3）汽车库修车库停车场设计防火规范（GB5006797）
（4）办公建筑设计规范（JGJ 672006）
（5）10kV变电设计规范（GB5005394）
（6）供配电系统设计规范（GB500522009）
（7）低压配电设计规范（GB500542011）
（8）建筑明设计标准（GB500342004）
（9）建筑物防雷设计规范（GB500572010）
（10）火灾动报警系统设计规范（GB5011698）
（11）公广播系统工程技术规范（GB505262010）
（12）综合布线系统工程设计规范（GB503112007）
（13）线电视系统工程技术规范（GB5020094）
（14）智建筑设计标准（GBT503142006）
（15）安全防范工程技术规范（GB503482004）
2设计务书专业提供设计资料
552设计范围
1供配电电力明系统
2防雷接系统
3智建筑弱电系统
553负荷等级
工程类高层建筑消防水泵消防风机防火卷帘消防电梯通道明应急明消防控制中心等消防电安防监控中心售票系统弱电系统电客梯生活泵等重电力级负荷中消防安防监控中心售票系统智化系统电特重负荷公明电二级负荷余三级负荷
554装机容量
2号块电总计算负荷6300kW变压器装机容量7760kVA见表
建筑名称
计算容量
kW
变压器容量
kVA
变电设置
写字楼车库
3300
4×1000
2变电设置室两端
快捷酒店配套购物中心
2000
2×1250
1变电设置室中部
写字楼空调机
1000
2×630
1变电设置冷冻站旁
合计
6300
7760
10kV开闭设置室

555变电设置
工程设置10kV开闭41004kV变电中开闭设层进线处 2写字楼电力变电深入负荷中心原设层两端满足供电压降求1快捷酒店变电设置室两酒店中间位置1空调专变电设层冷冻机房旁
556供电设计
项目级负荷应采二路10kV相互独立高压电源供电引110kV降压站降压站变母线段
项目位正建设110千伏北营变电站已建成110千伏吴变电站供电范围110KV北营变电站已1012年12月建成完成送电期装机容量2台50MVA变压器24回10KV出线回路距项目约15公里110KV吴变电站2011年三期改造目前装机容量6台50MVA变压器距项目约3公里二处110KV变电站完全满足项目供电需求
两110千伏变电站引路10kV电源项目开闭1004kV变电出线采放射式供电高压供电方式二路电源备备供50单母线分段结线采直流操作电源供电源引北营变电站备供电源引吴变电站
特重负荷设UPS停电电源供电应急明采智疏散系统设EPS停电电源
557计量补偿滤波
高压设专电计量柜低压侧功分计量装设低压总表生产公寓分开计量工程采源理系统低压柜出线回路楼层配电箱设置网络电表排水空调系统采远传式计量表均接入源理系统系统进行数采集耗分析计量节控制
采低压集中式功功率补偿源滤波装置设专功功率动补偿滤波柜功率数补偿高压侧09
558电力系统
水泵电梯等较重设备容量设备采放射式供电余采树干式供电消防重负荷采双回路供电末端动切换次容量负荷采树干式供电22kW电机直接启动22kW电机采软启动消防水泵等容量电机采星三角启动配合水暖专业部分电机采变频控制风机盘采联网式控制系统
普通负荷采低烟卤A级阻燃电力电缆供电消防负荷采隔离型柔性矿物绝缘电缆消防供电线路明装金属金属桥架作防火处理
559明系统
包括普通明应急明等系统厅酒店购物中心等明二次装修设计光源应采高效荧光灯LED灯等公场明采智明控制系统写字楼车库设备房高效荧光灯节灯应急明包括备明安全明疏散明等光源采LED选应急疏散明系统双电源回路供电设置直流备供电源疏散明灯具采DC24V安全电压供电室外设道路明干道采道路灯光源高压钠灯支道采庭院灯草坪灯等光源采LED节灯场度明功率密度严格规定执行场度标准：
名 称
度
Lux
明功率密度
W m2
光 源
厅
200
8
T5节荧光灯
写字楼
300
9
T5节荧光灯
快捷酒店
100
6
节荧光灯LED灯
设备房
100
5
T5节荧光灯
走 道
75
4
节筒灯

5510防雷接系统
二类防雷建筑设计屋面设避雷带利柱子钢筋作引线利基础钢筋作接装置建筑侧面幕墙采防侧击雷措施接系统采TN－S制采总等电位联结卫生间采局部等电位联结防感应雷电力弱电系统级装设SPD防电涌保护器
5511电话通信系统
写字楼理房快捷酒店等处设置电话插座电话进线采光缆市电信网引进入层电信进线间电话机房设层综合布线机房合设弱电中心项目时设计移动通信信号覆盖系统线通信讲系统WIFI系统等
5512综合布线系统
电话系统计算机网络系统布线纳入综合布线系统数干采光纤语音干采三类UTP水布线采六类UTP末端采单双口信息插座数信息插座设写字楼理房快捷酒店等处
5513售票系统
售票系统网络铁路客站售票系统网络互连支持实时网络售票查询服务设双冗余备份计算机服务器售票终端票印设备助式售票机等系统设先进防病毒防黑客系统网络检测障诊断功
5514线讲系统
方便楼保安理通讯调度等功设计线讲系统系统采套中继转发设备通双工器输出然采室分布安装天线方式楼层进行覆盖实现建筑部线讲通信
5515线电视系统
电视信号采光缆市线电视网引采邻频双数字传输方式线电视机房设弱电中心电视插座设快捷酒店餐厅写字楼需场
5516公广播扩声系统
系统时播放背景音乐广播火灾时转入事广播火灾层两层播放火灾应急疏散广播吊顶广播区域设3W吊顶扬声器室厨房设备房等处选6W号筒扬声器墙壁装广播机房设层控制中心
5517火灾动报警系统
项目设火灾动报警消防联动控制系统具火灾报警火灾通讯火灾广播联动控制灭火指挥疏散等功级火灾保护象设计消防中心设层装设智型火灾动报警联动控制机快捷酒店设置区域报警器工程采控制中心报警系统规范设置感烟感温探测器手动报警器等消火栓泵喷淋泵系统防排烟系统电力明系统进行联动控制
5518闭路电视监视安防系统
安防系统包括视频监控系统入侵报警系统门禁系统巡更系统等建筑出入口厅车库走道楼梯间电梯厅电梯轿厢重房间等处设置摄机作安全监视限制性出入口重房间设双鉴入侵报警器等越界报警设备门禁系统等楼公巡视通道设置巡更系统安防机设消防监控中心
5519车库理系统
室停车场设置车库理系统具入口车位显示功车位引导车牌车型动识功出口闸杆机档杆动控制功停车费动计费收费金额显示功等
5520信息发布系统
媒体信息发布系统楼提供信息查询信息公示面图导引广告宣传等增强楼营理服务高效性化通综合布线系统进行信息传输数点安装厅电梯厅出入口商务区会议区墙柱根需现场情况适位置安装连接显示设备
5521会议系统
会议室设置系统会议系统包括会议扩声会议讨会议表决电视会议等容会议扩声语言扩声系统级考虑会议系统采数字式
5522设备动化控制系统
系统采集散控制方式选DDC控制器冷冻站空调系统变配电系统电力明系统排水系统进行动化控制达节优化理目中变配电部分设置电力综合动化理系统明部分设置智明控制系统均BAS接口BAS时弱电系统留接口系统工作站核心采层网络结构设置监控现场类控制器组成集散式控制系统
5523智化系统集成
智化子系统进行机互连综合构筑起高效综合网络台运行操作统机界面环境实现信息资源务享完成集中分布相结合监视控制综合理功
5524电气消防设计
1消防设备级负荷供电二路相互独立电源末端动切换配备发电机停电电源
2普通线路采阻燃型消防线路采耐火防火型
3设置漏电防火系统
4设置应急明疏散明系统
5级设置火灾动报警联动控制系统包括动报警消防通讯消防广播联动控制等设消防控制中心
5525电气防设计
2号块应修建防护级六级防空室面积约4979方米位二层分3防护单元二等员掩蔽防室时负荷等级级战时负荷等级：应急明通信音响警报接收设备级防风机水泵正常明等二级
工程战时防电源容量50kW保证战时二级负荷供电室战时设50kWEPS作防备应急电源保证防电性EPS应急时间3h
正常明外风机房值班室密闭通道出口掩蔽室等处设应急备明疏散明
设清洁滤毒隔绝三种通风方式信号装置值班室风机室战时出入口里道密闭门侧设置显示通风方式音响灯光信号箱信号控制箱设值班室
穿越维护结构防护密闭隔墙密闭隔墙电气线预留备穿线钢战时应进行防护密闭密闭处理


第6章 节节水措施

61 节措施
节国济社会发展项长远战略方针发达国家相国源利效率然较低迈入新世纪国面着济快速发展应力开展节工作幅度提高源利效率量采节设计更节约源资源
611 设计
1关固定资产投资工程项目行性研究报告节篇（章）编制评估规定（国家计委国家贸委建设部计交[1997]2542号）
2民建筑节理规定（建设部令第143号）
3公建筑节设计标准（GB501892005）
4关节法规设计规范
612 建筑节措施
1围护结构
（1）外墙保温节
建筑外立面采中空隔热玻璃增加建筑表皮热惰性保证室温稳定墙体采保温型蒸压砂加气混凝土砌块冬季较寒冷太原区利降低基运行耗
（2）屋面节
屋面采绿化景观保温隔热体生态屋面员提供舒适宜休憩场时提高建筑屋面热惰性效降低室空调耗
2生源利
建筑屋面考虑预留安装太阳光伏系统条件时基广泛室外太阳灯具
3室环境质量
（1）然通风
中庭顶部设置动开启通风百叶通中庭热压效应加强建筑然通风效果效减少调度楼渡季节空调需求降低建筑耗
（2）然采光
建筑充分考虑然采光应通模拟分析确定建筑功房间满足建筑采光设计标准中采光系数标准值求理员工作需中庭顶部采天窗设计允许北漫射天光进入室满足室明时效避免直射阳光室利影响
613 排水节措施
1生活水量利市政网压力供水节电节
2排水道采少漏损环保污染水流阻力产品
614 电气节措施
1选节型变压器采合理变压器负载率效降低铜损铁损节约电空调机采单独变压器季节切节约电减少变损
2采低压功功率数补偿提高功率数降低功损耗时进行调谐滤波减少谐波损耗
3电梯宜选变频调速型扶梯采动感应型降低耗
4容量电机采软启动
5明度取值单位功耗符合国家规范GB500342004节标准
6选高效节型光源灯具荧光灯选电子镇流器提高功率数广场明采风力太阳灯具
7公场设置智明控制调节灯具开启数量节约源楼梯间明采节延时开关
8根电压降合理选导线截面降低铜损
9采设备动化控制系统建筑设备进行节控制
615 暖通节措施
空调耗建筑耗部分占总耗50～60％空调系统耗两方面方面供空气处理设备冷量热量冷热源耗方面房间送风输送空调循环水风机水泵消耗电空调节具体措施：
1空调通风等设备均选择符合国家耗指标性指标优良产品
2空调水泵采取变频控制空调水系统采取合理变流量控制采取效衡控制措施做需供水
3夏季空调选较供回水温差降低水系统输送耗
4员集中新风负荷较空调系统设置全热交换器进行热回收
5选高效空调机组提高源利率
6门厅等高空间采分层空调方式采温控型动调节风口动进行冬夏季转换利节
7渡季采然通风空调系统全新风运行减少空调冷热源系统运行时间达节目
8空调系统设完备动控制系统实现空调系统智化运行节

62 节水措施
节水应满足求排水系统正常运行前提加强理科技进步采取先进措施提高水效利率减少耗水量项目采取节水措施：
1量采透水面铺设渗透性铺材料通透水砖孔隙吸收雨水通透水砖面铺设碎石沙砾沙子组成反滤层雨水渗入增加雨水然渗透补水资源
2选节水型卫生洁具配件坐式便器洗水箱水容积6L充分节水公卫生间采感应式水嘴感应式便器洗阀感应式蹲式便器洗阀
3采节水型水龙头普通水龙头结构落质量差易坏易漏浪费水量闭式龙头感应式龙头等均起节水作应积极推广应
4生活水箱消防水箱采高性进水控制器控制进水时设置溢流报警装置防止进水阀失灵水箱溢流排水浪费水资源
5提高材施工质量严格控制跑滴漏

63 耗分析
根项目设计方案项目运行需源种类包括电力天然气耗工质生活水
631 耗计算
1电力耗计算
年功电消耗： E1＝αav×Pc×Tn （KW·h）
中：Pc—— 功计算功率KW
αav—— 年均功负荷系数取07
Tn —— 年实际工作时数取365天×12h天4380h
计算出年功电消耗：
E107×（6300×08）KW×4380h19315800KW·h
2天然气耗计算
根暖通专业相关设计参数计算生活热水锅炉天燃气消耗量116m3h计算出项目年天燃气消耗量：
E2116 m3h×24h×365d1016160 m3
632 水耗计算
E3Qd×365632td×92d+464td×273d 184816t
633 耗分析
1折耗系数选取
根综合耗计算通（GBT 25892008）源折标准煤参考系数表项目类源折算系数见表：
源耗工质折标煤系数
序号
源名称
单位
折标系数
备注
1
电力
Kgce （kW·h）
01229

2
油田天燃气
kgcem3
13300

3
水
Kgce t
00857


2项目源耗费量
根源消费量折标系数项目建成运营程中涉种源实物消耗量综合耗总量（折标准煤）情况见表：
源实物消耗综合耗情况
序号
源名称
全年源消耗实物量
源消耗折标煤
（t）
百分
单位
数量
1
电力
Kwh
19315800
237391
6345
2
油田天燃气
m3
1016160
135149
3612
3
水
t
184816
1584
042

合计


374124
10000



第7章 环境影响评价

71 环境影响评价现状分析
711 环境评价
1中华民国环境保护法
2环境空气质量标准（GB30951996）
3污水综合排放标准（GB89791996）
4建筑施工场界噪声界限值（GB1252390）
5声环境质量标准（GB30962008）
6防治城市扬尘污染技术规范（HJ／T393—2007）
712 项目周边环境现状
拟建项目场址区域SO2NO2时浓度值日均值浓度均满足环境空气质量标准（GB30951996）二级标准场址水质达表水Ⅵ类水质标准求场址周围昼间夜间噪声值均标准限值

72 建设项目环境影响素分析
721 项目建设期间环境影响素分析
建设项目施工建设程中整土等施工程会产生噪声扬尘污水等污染素未妥善处理邻环境会产生定影响施工期环境影响方面组成
1废气：施工现场建筑材料运输产生粉尘建筑施工程中基础开挖回填泥土扬尘混凝土等材料运输装卸加工程扬尘汽车运输时扬尘废气外施工机械身产生定烟气
2废水：工污水清洗设备材料产生污水降低水位排水施工工工生活污水等
3固体废物：拆产生建筑垃圾施工产生残土废弃建筑材料施工员产生生活垃圾
4噪声：施工机械造成设备噪声铲车装卸车等噪声机械挖掘土石噪声等噪声源声级值高达90dB（A）次运输车辆交通噪声
722 运营期间环境影响分析
预计项目建成产生污染源：
1废气：项目营运期污染源停车场车辆排放尾气厨房油烟汽车行驶程中产生扬尘
2废水：项目运营期废水工作员顾客生活废水（含CODcrNH3—NSSBOD5等）
3固体废物：项目营运期固体废物源生活垃圾包括类员产生生活垃圾废包装材料等
4噪声：运营期噪声员生活噪声汽车交通噪声设备（中央空调机组系统水泵风机等）运行维修设备噪声等

73 建设期环境保护措施
731废气
控制扬尘影响建设单位应严格采取施工污染控制策：
1建设工程施工方案中必须防止泄漏遗撒污染环境具体措施施工现场合理布局建筑材料加盖篷布运输车辆装运土方水泥等物品时车货物应低车辆挡板求专工程运输车装运易起扬尘货物加盖篷布控制车速减少卸料落差等
2建设工程施工现场坪必须进行硬化处理工出入口设置洗车轮设施确保出入工车辆车轮带泥土
3工程施工现场必须设立垃圾站时回收清运垃圾工程弃土高处工程垃圾应容器垂直清运严禁凌空抛撒乱倒乱卸
4建立洒水清运制度指定专负责洒水清扫工作
5建筑工建筑施工外脚手架律采密目网维护
6施工现场外围方设置围栏围墙关规定进行设置缩施工现场扬尘尾气扩散范围
7出现4级风力天气情况时禁止进行土方施工做遮掩工作通加强施工理采取措施幅度降低施工造成扬尘影响
732 废水
施工场产生污水应加强理控制洗石料等建材排放污水应设置专门沟渠格栅沉淀池处理施工员生活污水简易化粪池处理排入市政污水网施工废水沉淀池处理循环利
733 噪声
减轻施工期噪声环境影响建设单位应严格环境噪声污染防治理关规定采取措施：
1施工单位应量选先进低噪声设备加强设备维护理高噪声设备周围设置屏障减轻噪声周围环境影响施工机械放置远离农垦医院总院位置控制施工场界噪声超建筑施工场界噪声限值（GBl2523—90）规定标准
2合理安排减少施工噪声影响时间抢修抢险作业外禁止白天12：30—14：00夜间22：00—6：00施工夜间施工需国家关规定市环境保护局时办理夜间施工许证张贴安民告示
3施工现场合理布局避免局部声级高施工阶段噪声减
4现场施工员严加理文明施工拆卸模板时防止板互相撞击噪声扰民
734 固体废弃物
施工期间建设单位施工单位应环卫部门联系时清理施工现场生活废弃物时加强工教育禁止意乱扔废弃物保证工工作生活环境卫生质量

74 运营期环境保护措施
741 废水环保措施
项目拟采污水处理方式：室生活污水立收集出户排入化粪池化粪池处理达入网标准排入市政污水网会周围环境造成明显影响
742 废气环保措施
项目应加强汽车尾气理预计通机械通风然通风绿化带吸收汽车尾气会周围环境产生明显影响目前车辆尾气污染治理效途径减少尾气中污染物排放量铅汽油绿化空气污染物起净化作
厨房油烟处理满足环保求排气
743 固废环保措施
项目营运期固废员工生产生活产生生活垃圾设垃圾收集箱袋装化基础专负责清理集中环卫部门清运做日产日清
744 噪声环保措施
水泵进出水均设橡胶隔震接头水泵出水止回阀均采缓闭式消声止回阀设置水锤隔断措施泄压阀水泵空调等设备均选低噪声设备设备基座加减震装置通风风机选低噪声风机风道设消声器加强车辆理律禁鸣喇叭限制车速加强绿化加强理创造优美环境

75 环境影响评价结
1执行标准：项目区域环境空气环境空气质量标准（GB3095—1996）级标准控制声环境声环境质量标准（GB30962008）2类标准控制施工期间声环境建筑施工场界噪声限值（GBl252390）标准执行污水执行城市入网标准
2加施工期环境理力度做文明施工防治城市扬尘污染技术规范（HJ／T393—2007）求选择适宜施工方式施工时间防止减轻施工噪声扬尘振动等周围居住区影响妥善处理施工期产生建筑垃圾建筑垃圾运输应采取密闭措施避免泄漏污染周围环境施工前环保局办理施工噪声排放申报登记证工艺求需中午（十二时十四时）夜间（二十二时次日六时）超时作业必须环保局许方施工
3排水系统采分流制雨水污水分流粪便污水须三级化粪池等处理排入市政污水生活污水进入化粪池
4水泵房监控机房须采取隔音降噪减振等措施固体废弃物应分类收集做清运工作
5严格执行环境保护三时制度觉接受环保部门监督检查

充分落实项污染防治措施情况环保角度分析项目建设行

第8章 建设项目招标方案

根中华民国国家发展计划委员会令第九号工程建设项目行性研究报告增加招标容核准招标事项暂行规定求章述该项目招标
保证该项目建设达优技术佳质量低价格短周期目标时规范市场竞争行公开公公正原贯彻该项目计划项目勘察设计施工监理工程建设关重设备材料等采购实行招标

81 建设项目招标范围
811 勘察招标范围
项目勘察全部实行招标
812 设计招标范围
项目设计全部实行招标
813 施工招标范围
项目施工全部实行招标
814 监理招标范围
项目监理全部实行招标
815 重设备材料招标范围
项目重设备材料采购全部实行招标
82 建设项目招标组织形式
该项目勘察设计施工监理设备工器具购置招标拟采委托招标形式建设单位委托相应资质招标投标代理机构进行招标工作招投标理机构监督确保项目招标工作利实施

83 建设项目招标方式
该项目勘察设计施工监理设备工器具购置拟采公开招标方式建设单位公媒体发布招标公告全国范围择优确定勘察单位设计单位施工单位监理单位重设备材料供应商

84 建设项目招标容
报送招标容时应该附招标基情况表具体表格形式表招标基情况表











表81：招标基情况表
项目名称：XX南站配套购物中心快捷酒店写字楼项目
　
招标范围
招标组织形式
招标方式
招标估算金额（万元）
全部招标
部分招标
行招标
委托招标
公开招标
邀请招标
勘察
√
　

√
√


设计
√


√
√


施工
√
　

√
√


监理
√


√
√


重设备材料采购
√


√
√










情况说明：



建设单位盖章
年 月 日

85 招标工作流程
次招标工作严格遵中华民国招标投标法省市属招投标理机构建设工程招标投标工作程序流程执行具体流程：
1项目报建
2招标备案
3招标文件编制
4发布招标公告
5开招标会发布招标文件
6踏勘现场
7招标答疑会
8开标会
9评标
10定标
11发中标通知书

第9章 劳动安全卫生消防

91 危害素危害程度分析
911 危害素分析
1施工期危害素
施工期劳动安全危害素包括风雨雷电等然灾害影响质灾害正施工造成危害建筑施工员火电高空作业特殊工种作业等产生危害危害防范处理直接影响施工质量进度成影响施工员生命财产安全
2运营期危害素
运营期间劳动安全危害素包括车流流畅造成交通事车站周围存非法交易活动运营生产中规范作业造成事等危害素直接影响着区域正常作业治安理影响服务水工作员旅客身财产安全甚产生利社会济文化影响
912 危害程度分析
1施工期危害程度
施工期影响会着项目施工完成结束种危害程度先然逐渐消失
2运营期危害程度
运营期间影响着项目施工完成开始种危害程度相关素较：项目建设单位理制度物业理水运营期间劳动安全卫生消防理质量等运营理单位需建立健全安全工作规定卫生消防理体系运营期危害程度降低

92 安全措施方案
职业健康安全理体系规范（GB／T280012001）等规定标准贯彻安全第预防方针确保生产工作学程中安全健康
921施工期间劳动安全
1加强项安全制度建设坚决执行制度化理加制度执行力落实力确保项工作利开展充分落实认真推行安全终端责制督促施工队施工班组层层签订安全质量终端责书做全员指标责事事真正建立起全方位全程安全质量保证体系
2安全作考量施工方案施工组织第准绳严格现场理精心组织确保施工安全进行严格执行施工组织计划关键坚持规范施工科学施工合法施工做事事计划事事
3力加强队伍建设防止外部劳务队伍服组织指挥安全技术措施偷工减料甚野蛮施工项目部组建生产理型安全施工队伍外部劳务队伍进行指导监督
4施工必须做协调工作避免相互干扰安全死角存施工现场配良明设施种材料求堆放保证项工程安全序进行
5电设备良接装置传动设备良隔离防护设施起重设备安求安装试验维护保养资格求岗位律持证岗
6施工时密切注意周边行注意设置行绕行标识避免施工原影响行安全
922运营期间劳动安全
该项目建成投入需制定严格安全理制度提高认识入手加强领导完善制度强化理深入开展安全检查积极消事隐患具体做法：
1提高认识加强领导层层落实安全生产责制
成立安全工作领导组做领导亲抓分领导具体抓级抓级层层抓落实
2制定安全生产规章制度安全工作做标准化规范化
建立安全检查制度治安理细设施安全理制度车辆安全理办法等部门相关理制度办法针制度制定安全工作检查细加安全工作落实力度
理实行出入登记理制度职工出入需出示工作证访员办事出入必须访员意持效证件办理出入登记手续
3强化宣传培训增强安全意识
保证项目运营期安全重视种安全设施配套加强工作员旅客消防知识宣传种事防患未然
4加强安全防范措施设置安全防范装置
根该项目安全功求公部位设置保安监控系统系统采硬盘录机方式计算机控制视频切换相结合方式室外广场道路广场步行道等公区域门厅楼梯口出入口走道等处设置实行全天24时监控
5注重车辆安全理
车辆进场离场时车场理员权车况进行理检查严禁携带易燃易爆剧毒等危险物品进入停车场
理员停车场设备道等进行维修时必须先做防护措施设置明显标识围护维修现场维修员应做防护防止事发生
进入停车场车辆实行禁鸣车辆驶离停车场时应注意周围车辆安全缓慢驶离

93 卫生措施
该项目施工期间卫生施工单位负责建成投入实行责制理勤部门负责日常保洁工作
1参加建设施工企业必须采取效措施控制施工程中扬尘土方建筑垃圾运输堆放程中防止撒漏环境卫生影响
2建立卫生理制度卫生理组织配备专职卫生理员建立健全卫生档案勤口部门负责项目日常保洁项目组部门根划定卫生责区定期开展卫生清洁工作
3公场禁止吸烟明显禁烟标志
4卫生间应保持清洁卫生应效排气装置
5室卫生必须天扫时做面楼梯整洁楼外公区域道路面绿定时做清洁卫生明沟定时清理做杂物积水
6楼层设置垃圾收集点日清理保证收集点周围散落垃圾污渍异味
7果皮箱垃圾桶合理设置日清理（箱）桶满溢异味污迹
8公卫生间蹲式便器采脚踏开关洗阀感应洗阀防止手接触产生交叉感染疾病

94 消防设施
该项目消防设计认真贯彻执行预防防消结合消防工作方针严格遵守国家现行关规范行业标准采种效防火措施防止减少火灾危害具体措施：
1方案设计中设计室外消火栓水系统动喷水灭火系统气体灭火系统等详见第5章项目建设方案
2满足然排烟条件防烟楼梯间消防电梯前室合前室设置机械排烟系统外窗长度超20米走道面积100 方米然排烟房间时设置机械排烟系统通排烟竖井屋顶层排烟风机相连发生火灾时开着火层排烟口排烟风机烟气排室外
3空调通风系统部件配件材料均选燃型防火型位墙楼板两侧防火阀排烟阀间风外壁应采取防火保护措施防烟排烟通风空调系统中道穿越隔墙楼板防火分区处缝隙中应采防火封堵材料封堵
4防火阀排烟阀电动风阀信号接消控中心火灾时开启相关排烟风机正压送风机关闭火灾关空调系统
5规范设置符合国家规定消防安全疏散指示标志应急明设施加强火电安全理制度易燃易爆危险物品理制度
6消防设施日常理专职理员负责专职理员应定期消防报警消火栓灭火器等设施进行检查维修保养时更换期损坏消防器材确保消防设施器材处良状态
7旦发生火情时组织员扑救时报警遇案情事注意保持现场迅速报警积极配合关部门查明事原

第10章 组织机构力资源配置

合理科学确定项目组织机构配置力资源保证项目建设生产运营利进行提高劳动效率重条件章研究项目组织机构设置力资源配置等容

101项目营期组织机构设置
项目建成功三部分组成：购物中心快捷酒店写字楼中购物中心写字楼采出租形式营快捷酒店委托太原铁路新创餐饮旅游限公司进行营理
拟定设置8部门分综合理部客房部前厅部销售部动力工程部保安部财务部餐饮部部门工作职责：
1011综合理部
1总办
负责酒店文秘档案机接保密工作负责酒店重事项决策督办工作协助酒店领导处理日常政务工作负责酒店力资源理选拔配置开发考核培养酒店需类制订实施项薪酬福利政策员工职业生涯计划调动员工积极性激发员工潜酒店持续长久发展负责负责勤车辆维修理办公设施理会议组织工作负责酒店网络维护工作负责组织指导酒店员工培训工作组织指导监督酒店特种作业员安全资格培训发证工作负责酒店外交流合作负责酒店新闻宣传工作
2力资源部
力资源部酒店进行事劳动工资理职部门负责企业劳动组织事调配合执行工作考评工资福利纪律奖惩劳动保护档案理劳动工资统计员培训等项工作组织实施项目建成根酒店发展战略求计划力资源进行合理配置通酒店中员工招聘培训考核评价激励调整等系列程调动员工积极性发挥员工潜酒店创造价值确保酒店战略目标实现
1012客房部
客房部客提供住宿服务综合部门客提供整洁安全舒适住包括客房楼层洗衣公区等部门 职责负责公区域清洁卫生负责酒店客房布草洗涤提供客衣员工制服洗涤宾客提供典雅舒适清洁安全便利房间热情周服务
1013前厅部
前厅部前台接处问询处结帐处行李房商务楼层电话总机商务中心等部分组成全面体现酒店接服务水窗口开展方面业务活动中枢先接触客送客酒店服务起点终点企业创造济效益树立服务形象关键部门职责负责销售酒店产品服务组织接工作调度业务营住店宾客提供订房登记接送行李问询商务电话退房理客帐委托代办客史档案理等项服务工作
1014公关销售部
负责编制质量计划组织实施部门质量计划实施情况进行监督检查负责酒店宣传计划制定实施理根酒店宣传计划负责酒店宣传品设计制作负责酒店产品销售联络海外航空公司旅行社旅游组织者公司客户促销组织者完成酒店销售指标扩酒店知名度全面负责
1015动力工程部
负责酒店机械设备运行维修保养更换改造负责酒店设施设备日常维修保养工作负责酒店通讯广播电视系统操作维护负责水电汽燃料酒店房产理负责保障营需水电汽空调供
1016保安部
酒店保安部设保安消防安全监控中心酒店安全理职部门保安部酒店总理领导开展工作贯彻执行国家公安安全部门级部门关安全工作方针政策法规条例全面负责酒店客身财产酒店财产安全理工作酒店项业务营活动利开展客消费创造良安全环境
1017财务部
总理领导承担酒店财务理会计核算等事务严格执行会计法遵守财务制度组织财务员准确熟练掌握财会工作环节知识枝全面提高服务质量负责酒店外营服务中票合法性合理性规范性审核报销监督酒店部门正确贯彻执行国家财政策遵守财纪律负责酒店费请领部调拔费收付工作定期酒店部门收支情况进行分析时总理汇报资金运转情况参酒店部门营理预测决策参种生产营会议参审核审查等重济活动根酒店财力发展编制财务预结算表负责酒店部门责制完成情况进行考核
1018餐饮部
餐饮部酒店创收部门体现酒店特色理模式重窗口餐饮部设咖啡厅堂酒吧宴会厅中西厨房等餐饮部光生产高质量高标准饮食产品客提供热情周细致服务客获物值赏心悦目餐享受充分体现酒店理理念餐饮部负责宾客餐饮产品质量饮食服务质量餐饮设施设备维护保养消防设施安全效

102项目营期力资源配置
根调查通常宾馆员编制均系数客房数1—15左右着员精简原项目考虑10配置应配置员工数量：300间×10间300
初步拟订社会进行公开招聘员工进行系统化培训培训容涉心理素质形象素质语言艺术酒店礼仪分析判断力训练等员工具备提供优质服务素质力提升酒店服务质量服务形象

103项目建设理机构设置
1031项目建设理模式
项目建设采取传统理模式工程建设参方项目业理咨询方（监理方）设计方施工方项目业行成立理机构设计方监理方咨询服务整项目实行设计招标采购施工等程序进行线性序法理
1032项目理机构设置
加快建设进度加强建设组织实施理完善监督审计工作机制建设单位组成专门项目理机构项目理机构采线型结构理负责理领导组领导组设办公室工程建设工作组计划财务部基建监督审计工作组
1办公室
负责综合协调负责建风廉政建设日常工作负责组织重文件材料起草政策调研工作负责文秘机档案督查保卫保密信访接会务力资源理职工教育等工作负责外宣传信息报道工作负责目标理工作负责提案议案办理工作负责办公动化理负责证理负责行政勤车辆理工作
2工程建设工作组
围绕工程建设开展工作负责包括征规划设计前期手续招投标建设施工工程监理等工程建设关工作
3计划财务部
负责会计核算财务理工作负责筹资融资资产运作工作实施财务监督负责固定资产理负责部审计济合监工作负责公司涉税事项负责参股单位财务审查监督工作负责工程结算财务决算造价控制理工作负责统计工作负责招商引资工作
4基建监督审计工作组
负责整工程建设审计廉政建设踪建设程序关法律顾问咨询关工作


第11章 项目实施进度

项目工程建设方案确定应研究提出项目建设工期实施进度方案科学组织建设程中阶段工作工程进度安排建设资金保证项目期建成投产发挥投资效益

111 建设工期
建设工期般指拟建项目永久性工程开工日项目全面建成投产交付需全部时间工程分4阶段实施：前期准备阶段土建施工阶段设备安装调试阶段系统设备联调试运营阶段等
项目建设工期中华民国建设部全国统建筑安装工程工期定额（2000年中国计划出版社）中关规定结合工程实际情况确定建设工期29月拟定2014年8月开始施工2016年12月竣工验收交付

112 项目实施进度安排
项目建设工期确定应根工程实施阶段工作量需时间时序作出体安排阶段工作相互衔接根项目实际情况安排实施进度：
12013年11月—2014年7月9月时间完成前期准备工作工作容包括：项目立项行性研究报告编制评估办理种建设规划手续工程勘察设计进行工程施工招标征拆迁等
22014年8月—2015年7月12月时间完成室建筑安装工程施工工作容包括：土石方工程基础工程土建工程室装饰工程排水系统消防喷淋系统变配电系统电力明系统弱电系统空调通风系统等
32015年1月—2016年11月23月时间完成建筑安装工程施工工作容包括：土建工程室外装饰工程排水系统消防喷淋系统变配电系统电力明系统弱电系统空调通风系统电梯购置安装等
42016年8月—2016年11月4月时间完成室外工程施工工作容包括：室外土石方工程室外停车场室外道路室外绿化工程硬质面室外排水道室外构筑物等
52016年12月1月时间完成竣工验收交付

113 项目实施进度计划表
根项目实施进度安排绘制项目实施进度表详细情况请见表项目实施进度计划表（横线图）


项目实施进度表
序号
工作阶段
2013年度
2014年度
2015年度
2016年度
13月
46月
79月
1012月
13月
46月
79月
1012月
13月
46月
79月
1012月
13月
46月
79月
1012月
1
前期准备工作
















2
室
















3

















5
室外工程
















6
竣工验收交付















◆



第12章 投资估算

投资估算项目建设规模技术方案设备方案工程方案项目实施进度等进行研究基确定基础估算项目投入总资金（包括建设投资流动资金）测算建设期分年资金需量

121 投资估算
1国家发展计划委员会办公厅关出版投资项目行性研究指南（试版）通知（计办投资[2002]15号）
2国家发展改委建设部建设项目济评价方法参数（第三版）
3建设项目投资估算编审规程（CECAGC 12007）
4国家计委建设部工程勘察设计收费理规定（计价格[2002]10号）
5中南建筑设计院股份限公司太原南站配套购物中心快捷酒店写字楼项目设计方案
62011年山西省建设工程计价
7工程建设费山西省工程建设费标准（晋建标字[2009]9号文）计算具体：
（1）建设单位理费：2009年山西省工程建设费标准计算
（2）工程监理费：山西省物价局山西省建设厅转发国家发展改革委建设部关印发<建设工程监理相关服务收费理规定>通知（晋价服字[2011]124号）
（3）研编制评估费：山西省计划委员会山西省物价局转发国家计委关印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>通知（晋价房字[2000]17号文）
（4）环境影响评价费：山西省物价局山西省环保局转发国家计委国家环境保护总局关规范环境影响咨询收费关问题通知（晋价服字[2011]121号）
（5）劳动安全卫生评价：劳动部令1992第3号计算
（6）场准备时设施：2009年山西省工程建设费标准计算
（7）工程勘察费：国家发展计划委员会建设部关<工程勘察设计收费理规定>通知（计价格[2002]10号）中工程勘察收费标准晋价服字[2011]124号计算
（8）工程设计费：国家发展计划委员会建设部关<工程勘察设计收费理规定>通知（计价格[2002]10号）中工程设计收费标准 晋价服字[2011]124号计算
（9）施工图预算编制费：国家发展计划委员会建设部关<工程勘察设计收费理规定>通知（计价格[2002]10号）中工程设计收费标准计算
（10）竣工图编制费：国家发展计划委员会建设部关<工程勘察设计收费理规定>通知（计价格[2002]10号）中工程设计收费标准计算
（11）招标代理费：国家发展计划委员会发布招标代理服务收费理暂行办法（计价格[2002]1980号）招标代理服务收费关问题（晋价服字[2011]124号）计算
（12）工程保险费：建设部中国保险监督理委员会关推进建设工程质量保险工作意见（建质[2005]133号）
（13）城市基础设施配套费：山西省物价局山西省财政厅山西省民防空办公室关防空室易建设费收费标准通知（晋价行字[2008]226号文）
（14）城市消防设施配套费：山西省物价局山西省财政厅山西省建设厅关颁发山西省征收城市基础设施配套费办法通知（晋价涉字[1993]13号文）
（15）高性供电费：山西省物价局山西省济委员会转发国家发展改革委员会关停止收取供配电贴费关问题补充通知（晋价商字[2004]200号文）
（16）特殊设备安全监督检验费：山西省物价局山西省财政厅关印发山西省锅炉压力容器压力道特种设备监督检验收费理办法收费标准通知（晋价费字[2003]37号文）
（17）施工图文件审查费：关适降低施工图审查收费标准通知（晋价服字[2011]96号）
（18）震安全性评价费：太原市民政府令（第69号）
（19）工程造价咨询服务费：晋价服字[2012]248号
8太原市类似项目造价指标
9关生产销售厂家设备工器具报价太原市2013年12月市场信息价格

122 投资估算编制说明
1221投资估算范围
项目分室购物中心快捷酒店写字楼室外工程五部分面积331820米总建筑面积94295米中室建筑面积33800米购物中心建筑面积8443米快捷酒店建筑面积16637米写字楼建筑面积35415米
国家相关规定项目总投资五部分组成：
1工程费：包括室购物中心快捷酒店写字楼建筑工程费装饰装修工程费安装工程费室外工程费
2工程建设费：包括建设单位理费市政配套费勘察设计费工程监理费等
3预备费：项目计取基预备费未计取涨价预备费
4建设期贷款利息：
融资方案：静态投资70考虑贷款贷款利率655
融资方案二：银行贷款
5流动资金：营成20计取流动资金
1222关说明
1投资估算包括征拆迁安置补偿费部分费西安客运专线建设中统筹考虑
2投资估算包括铁轨费专业设备工器具购置费包括办公家具购置费等
3投资估算包括排水电气热网燃气引入费

123建设投资估算
1231工程费投资估算
项目工程费估算采指标估算法根类似工程估算指标结合项目具体情况进行估算具体：
1室工程费
（1）建筑装饰工程费：投资估算1487200万元
（2）安装工程费：投资估算228826万元
室工程费投资估算计1716026万元单位指标5077元M2详细情况请见附表21工程费投资估算表（室）
2购物中心工程费
（1）建筑装饰工程费：投资估算212072万元
（2）安装工程费：投资估算82488万元
购物中心工程费投资估算计294560万元单位指标3489元M2详细情况请见附表22工程费投资估算表（购物中心）
3快捷酒店工程费
（1）建筑装饰工程费：投资估算482473万元
（2）安装工程费：投资估算321926万元
快捷酒店工程费投资估算计804399万元单位指标4835元M2详细情况请见附表23工程费投资估算表（快捷酒店）
4写字楼工程费
（1）建筑装饰工程费：投资估算946808万元
（2）安装工程费：投资估算334672万元
写字楼工程费投资估算计1281480万元单位指标3618元M2详细情况请见附表23工程费投资估算表（写字楼）
5室外工程费
室外工程费投资估算计195214万元详细情况请见附表24工程费投资估算表（室外工程）
项目工程费投资估算计4291678万元详细情况请见附表1项目总投资估算汇总表
1232工程建设费
工程建设费根国家太原市相关收费文件标准进行估算工程建设费投资估算计574493万元（含土费）详细情况请见附表3工程建设费投资估算表
1233预备费
1基预备费
基预备费工程费工程建设费8估算合计389294万元详细情况请见附表1项目总投资估算汇总表
2涨价预备费
项目计取涨价预备费
项目预备费投资估算计389294万元详细情况请见附表1项目总投资估算汇总表

124 建设期贷款利息
项目建设资金融资渠道：
融资方案：建设期贷款利息273909万元详细估算请见附表14款付息计划表
融资方案二：银行贷款建设期利息

125 流动资金估算
项目流动资金采扩指标估算法营成20估算约200万元

126 项目总投资
根估算项目总投资：
序号
项目名称
融资方案
（万元）
融资方案二
（万元）
1
工程费
4291678
4291678
2
工程建设费
574493
574493
3
预备费
389294
389294
4
建设期利息
273909
000
5
流动资金
200
200

项目总投资合计
5549374
5275465

详细情况请见附表1项目总投资估算汇总表
第13章 分年资金计划资金筹措

章根项目实施进度计划研究项目分年投资计划建设资金融资方案分析

131 分年投资计划安排
根项目实施进度安排融资方案初步拟定分年投资计划：
序号
年度
融资方案
（万元）
融资方案二
（万元）
1
2013年度
137878
137878
2
2014年度
1254786
1254786
3
2015年度
2496386
2422422
4
2016年度
1640324
1440379
5
2017年度
20000
20000

合计
5549374
5275465


132 建设资金筹措
1321项目融资方案
项目初步拟定采取两融资方案具体：
1融资方案：
太原铁路局出资30足部分申请银行贷款
2融资方案二：
秦铁路股份限公司全额出资租太原铁路局土
1322融资方案较



第14章 财务评价

财务评价国家现行财税制度市场价格体系分析预测项目财务效益费计算财务评价指标考察拟建项目盈利力偿债力判断项目财务行性

141财务评价
1国家计委办公厅关出版投资项目行性研究指南（试版）通知（计办投资[2002]15号）
2国家发展改革委建设部关印发建设项目济评价方法参数（第三版）通知（发改投资[2006]1325号）
3国家关财务制度政策法规等

142财务评价基础数参数选取
财务评价基础数参数选取否合理直接影响财务评价结进行财务评价前应做项基础工作
1421税费
财务评价中合理计算种税费正确计算项目效益费重基础项目运营期间需交纳营业税（5）城市维护建设税（7）教育费附加（3）企业税（25）
1422贷款利率
款利率项目财务评价重基础数计算款利息项目贷款利率现行五年期利率655计取
1423项目计算期选取
1项目建设期
项目建设期：2013年10月开始筹建2016年12月完成全部建设务4年考虑
2项目运营期
项目运营期：2017年开始运营运营期15年（2017年~2031年）考虑
3财务评价计算期
财务评价计算期：财务评价计算期包括建设期运营期项目财务评价计算期19年考虑（2013年~2031年）
1424财务基准收益率设定
财务基准收益率项目财务部收益率指标基准判断项目财务否行低求计算财务净现值折现率项目参考建设项目济评价方法参数（第三版）财务基准收益率暂定10

14 3营业收入估算营业税金附加估算
1431营业收入估算
项目营业收入源五渠道：购物中心出租收入写字楼出租收入停车位收入快捷酒店客房收入快捷酒店餐饮收入
1购物中心出租收入估算
项目购物中心面积8443方米单价100元方米考虑
2写字楼出租收入估算
项目写字楼面积35179方米单价80元方米考虑
3停车位收入估算
35元车位
4快捷酒店客房收入估算
项目酒店客房数300间单价220元间考虑
5快捷酒店餐饮收入
项目酒店客房数300间入住数600单价40元考虑
1432营业税金附加估算
根国家规定项目运营期间需交纳营业税（5）城市维护建设税（7）教育费附加（3）营业税金附加估算详见附表7营业收入营业税金附加估算表

144总成估算
项目总成源八渠道：物料低值易耗品燃料费水电费工资福利维修费折旧费摊销费理费财务费面分方面进行成估算
1441物料低值易耗品估算
物料低值易耗品年营业收入1估算
1442燃料费水电费估算
燃料费水电费年营业收入2估算
1443工资福利估算
工资福利编员300均工资福利标准2000元月估算
1444维修费估算
维修费固定资产原值2估算
1445折旧费估算
项目计入固定资产原值费包括：建筑装饰工程费安装工程费设备工器具购置费预备费建设期利息
固定资产折旧采均年限法折旧年限30年净残值率固定资产原值5确定折旧率折旧额计算公式：
年折旧率（1预计净残值率）÷折旧年限×100
年折旧费固定资产原值×年折旧率
详细情况请见附表8固定资产折旧费估算表
1456摊销费估算
1形资产摊销费估算
形资产摊销采直线法均计算没残值10年进行摊销计算公式：形资产年摊销额形资产帐面价值÷效年限
详细情况请见附表9形资产摊销费估算表
2资产摊销费估算
资产摊销采直线法均计算没残值5年进行摊销计算公式：资产年摊销额资产帐面价值÷形资产效年限
详细情况请见附表9形资产摊销费估算表
1457理费
理费营业收入5估算
1458财务费估算
项目财务费包括长期款利息流动资金款利息

145财务报表
1351项目投资现金流量表
根财务现金流量表计算出指标：
财务净现值(FNPV)累计折现净现金流量万元
财务部收益率(FIRR)
投资回收期(累计净现金流量开始出现正值年份数1)+年累计净现金流量绝值÷年净现金流量年
详细情况请见附表11项目投资现金流量表
1452项目资金现金流量表
根资金财务现金流量表计算出指标：
财务净现值(FNPV)累计折现净现金流量万元
财务部收益率(FIRR)
投资回收期(累计净现金流量开始出现正值年份数1)+年累计净现金流量绝值÷年净现金流量年
详细情况请见附表12项目资金现金流量表
1453利润利润分配表
根利润利润分配表计算出指标：
投资利润率年均利润总额÷项目投入总资金
投资利税率年均利税总额÷项目投入总资金
资金利润率年均利润总额÷项目资金
盈亏衡点（2017年度）年固定总成÷（年销售收入年变成年销售税金附加年增值税）
详细情况请见附表13利润利润分配表

146确定性分析
1461敏感性分析
敏感性分析营业收入营成建设投资三素进行分析三素变化率取±10通分析知道项目影响营业收入次分营成建设投资
敏感性分析中出营业收入营成变动项目部收益率影响较建议建设单位断增加营业收入时应该量压缩营成确保项目良运行
详细情况请见附表15敏感性分析表
1462盈亏衡分析
盈亏衡点分析采生产力利率表示计算公式：
盈亏衡点（BEP）年固定总成÷（年销售收入年变成年销售税金附加年增值税）×100
项目2017年度盈亏衡点(BEP)

147财务评价指标
根述报表计算财务评价指标详见附表16济评价指标汇总表

148财务评价结
通项目财务分析评价知道该项目济效益基行表现方面：
1481投资回收期较短
项目财务投资回收期（包括建设期三年半）年资金投资回收期（包括建设期三年半）年回收时间较短
1482部收益率较高
项目财务部收益率资金部收益率基准财务收益率8见项目财务行
1483财务净现值零
项目财务净现值万元资金净现值万元均零见项目财务行
1484抗风险性较
项目建成投入年处盈利状态生产力利率盈亏衡点（2010年度）越年份盈亏衡点越低见该项目抗风险性基行
综合述项分析表明项目财务评价角度行
第15章 社会评价风险分析

141社会评价
1411项目社会影响分析
1外部环境影响
（1）济社会影响
项目建成山西省高速铁路运营提供周全配套购物宾馆片区济发展提供办公写字楼保障旅客旅途需利太原南站枢纽功发挥积极推动方济发展进步增强区位优势
（2）项目区居民生活水生活质量影响
项目建设程中建成直接间接创造量业岗位拉动需
首先建设程中直接吸纳量剩余劳动力减轻社会压力政府负担构建稳定谐社会产生积极影响
次项目建设程中需量建筑材料占机械设备等极力带动需间接增加相关行业劳动力需求
（3）项目区文化教育卫生影响
项目建成太原南站片区提供购物宾馆办公等配套设施形成新文化教育集体区文化教育卫生影响基正面
（4）项目区基础设施城市化进程等影响
项目建设会占桥梁道路等设施适增加供水供电道路交通等公基础设施公品供应压力伴着项目规划实施周边道路绿化供水供电等基础设施会更新改善项目实施会区基础设施城市化进程产生负面影响相反改善方公设施环境推动方城市化进程
2核心利益相关者影响
（1）核心利益相关者识
项目核心利益相关者识确定项目社会效益评价指标前提条件根利益相关者理项目实际情况项目利益相关者太原铁路局项目者（旅客单位）弱势群体周边社区居民周边店铺设计院监理施工单位等中项目建设核心利益相关者图示


项目
太原铁路局
施工单位
太原铁路局
职工
周边社区居民

2核心利益相关者诉求分析
（1）项目建设单位（太原铁路局）利益诉求
项目建设单位作项目投资两利益关注点方面项目建设单位追求开发中资源效利提高资源配置效率方面项目建设单位关注项目建设否程度满足社会文化生活济发展需
利益诉求
实现形式
带动济发展
区域济快速发展
产业结构优化升级
实现政治稳定
社会安定团结
抵抗然灾害力提高
带动社会发展
业增加
区域基础设施社会服务容量增加
带动城市均衡发展
实现然生态环境保护
然景观良
气噪声污染程度低
生态环境良
实现区域资源效开发利
实现然资源综合开发利
带动旅游资源开发利
满足城市交通运输发展需
交通运输条件改善
交通方式间衔接紧密
交通运输效益提高
（2）者利益诉求
者作项目终客户项目实施提供服务否满足需求衡量项目建设成功否重标准项目价值仅取决功否满足取决安全性通畅性
利益诉求
实现形式
功齐全
体设施齐全（购物中心快捷酒店写字楼等）
配套设施齐全（卫生间停车场等）
安全性
安全理严格安全性高
舒适性
设施完备功实
绿化良
景观相互协调
（3）周边社区居民利益诉求
周边社区居民直接相较长时间受项目影响群体希通项目建设改善居住环境提高生活质量水该群体项目建设关社会问题（交通医疗环境等）较关注关心问题否项目建设改善
利益诉求
实现形式
良居住环境
噪音空气清新
良社区治安
良景观
日常生活工作便利
配套服务设施齐全
交通便捷
出行安全
提高生活质量水
增加收入提高消费水
文化生活丰富
良医教育条件
（4）施工单位利益诉求
施工单位项目实施建设者希保证施工安全情况通项目建设改善济状况获利润时希通项目树立企业品牌信誉项目建设关财务济问题较关注
利益诉求
实现形式
合理利润
施工成低
工程款支付时位
结算情况良
施工安全
安全技术措施位
安全宣传位
安全环境良
企业信誉
获方评
树立品牌

1412项目社会效益分析
根项目核心利益相关者诉求选取影响项目建设社会效益关键指标建立基项目核心利益相关者诉求评价指标体系运基物元拓法社会效益综合评价模型项目建设社会效益进行定性定量相结合综合评价项目建设社会影响八方面进行分析











序号
级指标
二级指标
三级指标
1
济发展影响
国家济发展目标影响

区域济影响
投资环境影响
区域济协调发展影响
产业结构影响
产业结构促进作
促进线产业发展
2
区域资源开发影响
然资源综合开发利程度
节节水节约耕
资源综合利效果
国土开发土价值影响

旅游资源开发影响
旅客数量增加
3
城市交通影响
交通运输条件改善
车环境影响
交通方式衔接

产生交通运输济效益
路网效率提高效益
节约旅客货物途时间
缩短里程效益
减少运输成
4
社会发展影响
区间合作交流

收入分配效果

业影响

居民生活水生活质量影响
居民收入影响
文化娱乐教育卫生影响
日常生活影响
居民生活环境影响
区域基础设施社会服务容量影响
出行环境影响
城市化发展影响
城市运行效率影响
城市功完善影响
城市空间影响
5
然生态环境影响
然景观质量

气噪声污染程度

生态环境质量

6
利益群体影响
受损群体影响

贫困者影响
收入影响
生产营范围影响
弱势群体影响
改善出行条件
非愿移民影响

7
政治稳定影响
社会安定团结影响

民族关系影响
8
社会需求满足程度
民众项目态度

政府项目态度

满足交通发展需求程度

线居民项目接受程度

德尔菲法定性指标定量化三级指标次层指标卷积基础项指标含义结合项目特征项目建设社会效益分优良中差4 级四等级典域物元
R1 R2
R3 R4

计算项目指标典域物元中指标取值范围关联度
济
发展
城市交通状况
区域资源开发
社会
发展
然生态环境
利益群体
政治
稳定
满足社会需求
1667
0196
0042
0511
0154
0182
0286
0083
05
0029
0077
0371
0333
0182
0038
0167
0167
0077
0343
0133
0267
0471
0071
0313
0405
0267
0477
0083
0476
0609
0342
0476
项目社会效益评价指标信息熵计算指标权重系数

济
发展
城市交通状况
区域资源开发
社会
发展
然生态环境
利益群体
政治稳定
满足社会需求
EI
09917
09893
09993
0997
09846
09595
1
09819
DI
00083
00109
00007
0003
00154
00406
0
00181
WI
00861
01104
00071
00311
01588
04193
0
01873
Wpi
00838
01227
0004
00216
01324
4662
0
01693
计算项目社会效益等级综合关联度然根等级评定法Rr(KrmaxKr) (r12…k)终确定项目社会效益等级
社会效益优
社会效益良
社会效益中
社会效益差
000117
0018188
031067
049781
根社会效益等级判准表项目建设社会效益评价综合关联度知：项目社会效益水等级良关联度高项目社会效益水良说明项目具良社会效益
1413社会评价结
根社会影响分析项目社会互适性分析风险分析研究认项目社会效益良表现方面：
1增加方税收增加业机会项目运营程中税收标准应缴纳相应营业税城市建设税教育附加税企业税方税收定贡献时社会创造直接间接业机会
2满足旅客周边居民购物出行办公需求项目建成购物中心满足旅客附居民购物需求快捷酒店满足旅客出行居住需求写字楼满足片区单位办公需求
3促进济社会发展项目满足太原市日益增长购物旅游需求利太原市铁路枢纽功发挥积极推动方济发展进步增强区位优势

142 项目社会风险分析
1421 风险素分析
建设项目涉风险素包括：市场风险技术风险政策法律风险建设运营风险财务风险等方面
1市场风险
市场环境项目影响春运暑运型节假日客流项目运行力考验求设计员结合旅客旺季淡季流量综合考虑项目生产力
2技术风险
车站附购物中心快捷酒店写字楼求技术针旅客特定购物中心理办发快捷酒店理卫生保证写字楼物业理等
3政策法律风险
国家济交通发展规划省市济交通发展规划区域济交通发展规划项目建设定影响正确握政策济发展风标做项目前期策划设计密切结合国家省市区域济交通发展规划
4项目建设运营风险
项目建设期间交通体系居民生活工程理环境质量等定影响项目施工期间周边交通体系造成定影响施工期间噪声灰尘会附居民正常生活造成定影响工程理难度较应增强防范措施量减少周边环境影响
项目运营期间劳动卫生安全消防环境产生影响时作型公区域流量较安全理必须重点考虑环节必须完善理方式制定全面防范措施保障项目利运行
5财务风险
项目计划投资额较考虑建设方资金源较固定年运营效益优异合理控制资金投入财务风险属控范围
1422 风险评价
1风险素评价
采风险坐标图法项目五风险素进行评估 具体详表：
序号
风险素
性等级
影响程度等级
①
市场风险
略高
中等
②
技术风险
中等
中等
③
政策法律风险
低
低
④
建设运营风险
中等
低
⑤
财务风险
低
中等低
项目5风险绘制风险坐标图：




坐标图划分ABC三区域A区域中项风险等级相较低般承担该区域中项风险增加控制措施B区域中项风险等级相较高需严格控制该区域中项风险专门补充制定项控制措施C区域中项风险等级高需确保规避转移该区域中项风险优先安排实施项防范措施
2项目风险综合评价
项目五项风险坐标区域分布①市场风险处C区域②技术风险④建设运营风险⑤财务风险处B区域③政策法律风险处A区域A区域风险较B区域需严格控制制订防范措施区域C区域风险企业需确保规避转移优先安排防范措施区域项目实施前实施中需风险①～⑤进行防范控制
风险③位A区域风险项目前期考虑
风险②④⑤A区域风险较需作必防范
风险①位C区域风险
根项风险坐标分布总体讲果综合风险分高高较高适度低五级项目总体风险处风险适中位置
1423 风险防范
1加强前期市场调查期种风险进行分析制定详细防范措施
2配备高素购物酒店理先进写字楼业务团队
3加强运营理问题监测排力
4关注现金流衡
1424 风险评估结
项目综合风险较低通种手段降低转移项目风险

第16章 研究结建议

151 研究结
通太原南站配套购物中心快捷酒店写字楼项目行性研究表明：
1511项目建设必性强
项目实施满足铁路旅客发送量增长需利太原铁路枢纽功发挥完善太原南站工程配套设施保障铁路运营提高铁路服务水需保证高速铁路高速度高密度安全稳运行满足客舒适车需求需减少运营成实现资源优化配置需求响应号召构建谐社会体系需求
1512建设规模适度
项目市场需求进行全面分析基础确定项目建设规模确定项目建设规模满足市场需求达持续发展求建设规模适度
1513场址选择满足项目建设运营需
项目理位置优越交通条件便利工程质水文质等条件均满足项目建设运营求市政配套设施条件齐备符合城市建设部门关求规定建设条件基具备
1514项目设计方案先进合理
项目通设计方案选确定设计方案理念先进布局规划合理应量新工艺新技术项济指标较
1515项目社会效益显著
项目实施较程度推动济发展社会进步提高居民生活水实现区域济均衡协调发展山西省高速铁路安全运营提供利保障具良社会效益
综述项目建设必性强建设规模适度项目建设方案安全效技术行项目建设条件已具备具显著社会效益项目完全行

152 实施建议
1项目建设具显著社会效益建议关政府职部门早予批复加快项目建设进程争取项目早实施早发挥效益
2建设单位应级理部门紧密配合建设单位抓紧办理规划许等关手续加快项目前期工作进度
3项目高速铁路旅客市民服务配套项目建设周期长次性投资回报低单纯市场进行资源配置难度需政府提供定引导性资金弥补市场缺陷增强融资力
4建议建设单位抓紧落实资金源合理安排资金投入合理编制单位预算建立健全财务制度加强济核算提高资金效益保证项目利期实施
5项目实施方案较灵活性前瞻性满足持续发展求建议项目项技术措施保持先进性满足低碳节求
6项目施工阶段保证建设质量工期造价达预定目标求建议组成专门项目理班子项目进行全程监督理协调解决工程建设中重问题提高项目专业化理水综合效益

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