万科纳税筹划分析


    万科纳税筹划分析
    第部分:行业介绍现状
    房产发展历程:
    改革开放30年中国房产市场发展变化致历初步形成房产热市场调整培育新济增长点宏观调控5时期
    ()初步形成时期(1978~1991年):
    1978年前二十年中国没房产市场没房产业建筑业1978~1991年着住房制度改革土制度改革启动推进房屋土产品资源商品资产认识浅入深房产价值逐渐显化房产市场初步形成
    (二)房产热时期(1992~1993年)
    1992年半年1993年半年国许区骤然掀起房产热潮房产开发公司急剧增加房产开发投资高速增长炒皮炒项目房产市场异常活跃部分区海南广西北海房产开发出现热形成较严重房产泡沫
    (三)市场调整时期(1994~1997年)
      1994年继续1993年半年宏观调控1995~1997年然实施适度紧财政政策货币政策1996年开始济已短缺转变相剩产品卖出企业停产工岗1997年遇亚洲金融风暴着整济出现通货紧缩房产市场进入低潮
    (四)培育新济增长点时期(1998~2002年)
    1998年开始着住宅业培养成新济增长点制度改革项政策措施出台贯彻落实国房产市场房产业进入新发展时期时期全国城镇停止住房实物分配项搞活住房二级市场税费减免等优惠政策纷纷出台住房建设加快住房金融快速发展住房二级市场开始活跃
    (五)宏观调控时期(2003年)
    2003年房产投资快速增长房产价格幅涨住房供应结构合理矛盾突出房产市场秩序较混乱政府频繁出台许政策措施房产市场进行调控2003年半年开始政府严土信贷两闸门入手控制房产投资快增长2005年开始政府强调做供需双调节着力采取关政策措施稳定房价2007年半年开始宏观调控着重点转力建立健全城市廉租住房制度改进规范济适住房制度进步采取关政策措施抑制房产价格快涨两年政府出台诸政策抑制合理住房需求增加住房效供加快保障性安居工程建设加强市场监
    二房产行业现状
    项目
    年份 
    营总收入
    土转收入
    商品房销售收入
    房屋出租收入
    收入
    营税金附加
    营业利润
    2007
    233971284
    4279204
    216042073
    3868068
    9781939
    16602966
    24366117
    2008
    266968448
    4668480
    243941196
    5214733
    13144011
    18291968
    34322297
    2009
    346062342
    4980475
    325078328
    5442732
    10560807
    25854899
    47285843


    三房产行业涉税种:
     相行业房产开发企业营业额高涉税种纳税金额税负相较高房产业环节土权出房产开发房产转房产保等环节涉税收政策相根国家税法政策规定房产开发企业涉税种(应缴纳税额税负序次):营业税土增值税企业税城市维护建设税教育费附加印花税契税等
    房产开发企业税种税率表
    序号
    税种
    征税象
    计税
    计算方法
    税率
    缴税时间
    1
    契税
    转移土房屋权行征税象
    计税成交价格核定价格交换价格差额补缴土权出 费者土收益等
    应纳税额计税×税率
    35
    纳税义务开始日纳税签订土房屋权属转移合天者纳税取具土房屋权属转移合性质证天纳税义务发生10日缴纳
    2
    企业税
    生产营交纳企业税
    计税应纳税额
    应纳税额(全部应税收入准予扣项目)×适税率
    25
    季15日
    3

    劳务非劳务征收种税房产业涉工资薪金
    应纳税额应纳税额×适税率速算扣数
    适545超额累进税率
    超额累进税率
    次月10日
    4
    房产税
    房屋征税象
    房屋计税价值房产出租收入
    年应纳税额房产原值(评估值)×(130)×12
    12
    原房产生产营生产营月起缴纳房产税余均次月起缴纳
    5
    营业税
    单位销售转购置房屋受土权全部收入减房屋土权购置受原价余额营业额
    纳税方收取全部价款价外费房产开发企业销售房屋营业额计税
    营业额×适税率
    005
    次月10日

    6
    印花税
    房产开发企业销售商品房卖房签订购房合产权转移书营业帐簿权利许证等应税证文件象
    分价计税量计税两种
    分价计税量计税两种
    应纳税额计税金额×税率应纳税额证数量×单位税额
    应纳税证应书立者领受时贴花
    7
    土增值税
    土建筑物征税象
    增值额房产开发企业转房产取收入减规定扣项目金额余额
    应纳税额=∑(增值额×适税率)
    四级超率累进税率(例税率)
    次月10日
    8
    城镇土税
    土征税象
    实际占土面积
    年应纳税额∑(级土面积×相应税额)
    定额税率(方米) 西安24元方米
    出转方式偿取土权应受方合约定交付土时间次月起缴纳城镇土税合未约定交付土时间受方合签订次月起缴纳城镇土税
    9
    城市维护建设税
    城市维护建设税营业税征收
    计税纳税实际缴纳营业税
    营业税额×适税率
    区分适751征城市建设维护税西安7
    次月10日
    10
    教育费附加
    教育费附加营业税征收
    营业税等流转税计税
    营业税额×适税率
    003
    次月10日
    1购置房产缴纳税费:1 契税2印花税3交易手续费
    2持房产缴纳税费:1房产税2城镇土税3营业税4城市维护建设税教育费附加5印花税6企业税7税
    3出售房产应缴纳税费:1营业税2城市维护建设税教育费附加3土增值税4印花税5企业税6税7交易手续费

    第二部分:公司情况介绍
    公司基情况
    万科企业股份限公司简称万科万科集团成立1984年5月目前中国专业住宅开发企业股市里代表性产蓝筹股总部设深圳2009年已20城市设立分公司2008年公司完成新开工面积5233万方米竣工面积5294万方米实现销售金额4787亿元结算收入4049亿元净利润403亿元2009年实现营业收入486亿营业利润142亿毛利率292实现净利润528亿企业领导王石带领万科通专注住宅开发行业建立起部完善制度体系组建专业化团队树立专业品牌谓万科化企业文化(简单复杂二规范权谋三透明黑箱四责放)享誉业
    二总体税负情况(单位:万元)
    公司营税负情况
    年份
    2007
    2008
    2009
    2010
    营业务收入
    355266113
    409917792
    488810131
    507138514
    纳税合计
    7957166
    (8619851)
    11768776
    31654764
    税负率
    224
    210
    241
    624

    年份
    税种
    2007
    2008
    2009
    2010
    企业税
    13598007
    1036162
    7200235
    16774982
    增值税
    (71224)
    (44314)
    115
    339

    136512
    482554
    288202
    158631
    营业税
    (43027318)
    (7571416)
    1360274
    2152754
    土增值税
    (927545)
    (1625142)
    2728896
    11757186
    房产税
    41591
    4053
    27837
    55206
    教育费附加
    (96629)
    (232410)
    43461
    154841
    城建税
    (123828)
    (322810)
    77694
    384546

    7957166
    (346527)
    42061
    216280
    合计
    7957166
    (8619851)
    11768776
    31654764

    单位:万元
    营税负情况
    1000000
    0
    1000000
    2000000
    3000000
    4000000
    5000000
    6000000
    2007
    2008
    2009
    2010
    年份
    金额
    营业务收入
    纳税合计

    税负率
    400
    200
    000
    200
    400
    600
    800
    2007
    2008
    2009
    2010
    年份

    税负率

    图出万科2007年2010年间总体营水直呈升趋势
    税负变化较特2008年前项税种显示负值原2008年前万科采取预缴税费方式进行纳税(解释??)

    第三部分:公司税种纳税筹划分析
    公司营业税分析
    ()营业税纳税范围税收优惠政策:
    1纳税范围:
    房产企业交纳营业税范围销售动产营建筑修缮装饰工程作业外出租行开发商品房等业务中销售动产税率5营建筑修缮装饰工程作业税率3外出租行开发商品房业务税率5
    2税优惠政策
    (1)企业动产投资入股参接受投资方利润分配承担投资风险行征营业税
    (2)土权转农业生产者农业生产行免征营业税
    (3)房产企业建建筑物免征营业税
    (二)房产开发企业营业税纳税筹划
    具体说房产开发企业营业税税收筹划方面容:
    1公司涉税行销售商品房
    (1)适税收法律法规:
    税法规定:外购形资产(土税)动产外销售时售价扣买价差额计算缴纳营业税
    (2)筹划方案设计
    企业许销售方式次性付款银行揭分期付款等税明确规定方式收入确定时间果企业采取先出租出售方式销售房产出租收入相获资金利息收入然出租者出售房屋样会推迟收入确认进推迟税金缴纳处济实力较弱购房者疑绝佳购房渠道然首先求购房者缴纳定金现北京已种销售方式相方式种方式竟争力税负具定优势项仅推迟营业税缴纳推迟企业税缴纳时间
    2公司涉税行二:转土权房产
    (1)适税收法律法规
    税法规定动产形资产外投资投资时征营业税转该项股权时征收营业税
    (2)公司筹划分析:
    2010年例财务报表出信息万科A 2010年动产(酒店房屋建筑物)减少约128581万元(图)该减少动产投资形式外转够节省营业税额:128581x564291万元

    3公司涉税行三代收种水电煤气安装费等
    (1)适税收法律法规
    税法规定:房产开发营公司购房户取代收款项线电视安装费道费煤气费水电安装费代市政府收取市政费等价外费应入营业额征收营业税物业理公司代关部门收取线电视安装费道费煤气费水电安装费属代收款项征营业税仅收取手续费计算缴纳营业税
    (2)具体筹划方案房产公司单独成立物业公司物业公司代收部分费免部分营业税
    面样2010年万科A财务数例:

    表出万科2010年物业理营业收入4305874万元公司没单独成立物业公司会部分利润纳入营业额增收营业税假设手续费代收费5计算部分需缴纳营业税4305874×(1+5)×5226058万元
    单独成立物业理公司收取手续费计算缴纳营业税需缴纳营业税:4305874×5×510765万元
    节税22605810765215293万元

    1减少营业税应税项目流转(转)次数
    国税法规定房产等动产转属营业税纳税范畴营业税次重复征收现案例说明增加营业税应税项目转次数导致重复纳税情况
    万科筹划方法:万科建筑房屋保利产入2亿元民币约定款期万科开发部分房屋充抵款终万科300套住宅抵顶款税法规定应纳营业税1000万元城市维护税70万元教育费附加30万元(考虑印花税契税)二项税合计1100万元保利接受300套住宅收回万科前欠款非保利房子销售出支付相关税1100万元保利实际收回欠款189亿元(2亿元011亿元)300套住房销售两次交纳两次营业税保利帮助万科代理销售300套住房住房销售销售款优先偿原先欠款万科言采房屋抵债采乙房产开发企业代销房屋方式利益受影响样筹划300套住房仅销售次需交纳次营业税保利实际收回款2亿元

    二企业税纳税筹划分析:
    ()企业税筹划方法
    2007年国统外资企业税法企业税法筹划企业国家具重意义国企业税采例税率基税率25房产利润金额较房产企业通税收筹划获税收利益会较国家发挥税法调控纳税投资产业结构调整环境治理作企业税法中规定项税收优惠房产企业提供较税收筹划空间
    房产企业实践中运较广企业税筹划方式种
    (l)缩房产企业应纳税额通缩房产企业应纳税额减轻房产企业纳税义务规避纳税负担
    (2)利税收优惠进行筹划房产企业合理利税收优惠政策进行纳税筹划通妥善规划企业生产营活动适较低较优惠税率实际税负低达节税效果
    (3)延缓纳税期限
    (二)万科A企业税筹划分析:
    面着重通万科A外捐赠享受税收优惠政策分析纳税筹划情况:
    1捐赠金额期限
    万科2008年6月5日召开时股东会998高票通出资亿元偿参汶川震灾重建预案万科表明捐建工作预计需35年
    根新企业税法规定企业发生公益性捐赠支出超年度利润总额12部分准予扣超部分允许
    2008年万科公司年报显示:概该年度利润总额63222856万元公司捐赠享受扣额63222856*127586743万元万科该年度捐赠总额535977万元低享受扣额万科公司该年度捐赠讲全部税前扣剩余部分年度样方法节税
    万科亿元次性捐赠次性享受7586743税收优惠
    2捐赠途径选择
    万科2008年财务报表指出:汶川震发生公司专项建设费授权额度捐出民币 220 万元中中国红十字会捐出 200 万元四川省巴中市南江县流坝乡学兴马乡卫生院重建工作
    税法规定:企业通中国红十字会宋庆龄基金会等慈善机构时100税前列支受例限制
    万科部分支出全部税前扣

    三土增值税纳税筹划分析
    ()关房产土增值税优惠政策
    国增值税暂行条例实施关免税减税政策涉6方面:
    1建造普通住宅增值率未超20免征土增值税时税法规定纳税建造普通标准住宅建房产开发应分核算增值额分核算增值额准确核算增值额建造普通住宅享受免税优惠
    2国家建设需法征收回房产免征土增值税
    3房产进行投资联营联营方房产作价入股作联营条件房产转投资联营企业中免征收土增值税
    4方提供土方提供资金合作建房建房例分房行房屋产生土增值免予征收土增值税
    5房产开发公司代客户进行房产开发开发完成客户收取代建收入行免征收土增值税
    6兼企业中兼企业房产转兼企业中行免征土增值税
    (二)土增值税纳税筹划种方法
    1收入分散筹划法
    相关税法规定土增值额纳税转房产取收入减规定扣项目金额余额扣项目金额定情况转收入越少土增值额越然税率税额越低
    般常见方法分开单独处理部分整房产中分离房屋里面种设施果房产开发企业进行房屋建造出售时合分两次签订样节省少土增值税税款具体做法住房初步完工没安装设备装潢装饰时便购买者签订房产转移合接着购买者签订设备安装装潢装饰合纳税第份合注明金额缴纳土增值税第二份合注明金额属营业税征税范围计征土增值税样应纳税额减少达省税目
    2费迁移筹划法
    房产开发费期间费(理费财务费营费)实际发生数扣根利息否转房产项目计算分摊作定条件房产项目直接成定例扣纳税通事前筹划实际发生期间费转移房产开发项目直接成中例属公司总部员工资福利费办公费差旅费业务招费等属期间费开支范围实际发生数增加土增值税扣金额事部门影响总部工作时总部员安排兼职具体房产项目中关费分摊部分房产开发成中期间费少影响房产开发费扣房产开发成增说房产开发公司增加开支情况通费迁移法增土增值税允许扣项目金额达节税目
    3界点筹划法
    根土增值税暂行条例规定纳税建造普通标准住宅出售增值额未超扣项目金额20%存列情形免征土增值税通界点筹划实现节税目实现界点节税需通改变增值率改变税率改变增值率方法:合理定价通适降低价格减少增值额降低土增值税适税率减轻税负二增加扣额通加投入提高市场竞争力样企业保持较低价格缴纳较少土增值税获较高利润
    4费均分筹划法
    时进行处房产开发业务房产企业方开发成价等原会导致房屋开发出销售增值率高低种均匀状态实际会加重企业税收负担企业段时间发生项开发成进行限度调整分摊获增值额进行限度均样会出现某段时间增值率高现象节省部分税款缴纳
    5利息支出筹划法
    房产开发企业普遍存高负债利息支出避免财务费中利息支出够转房产项目计算分摊提供金融机构证明利息支出扣额优惠果房产开发企业开发程中款筹资利息费较高应提供金融机构贷款证明房产项目计算分摊利息支出实现利息实扣降低税额

    6建房方式筹划法
    根税法关规定:某方式建房行属土增值税征税范围缴纳土增值税第种代建房方式税法规定代建房行属土增值税征税范围属建筑业营业税征税范围第二种合作建房方式税法规定方出方出资金双方合作建房建成例分房暂免征收土增值税纳税果注意运特殊政策进行纳税筹划节税效果明显
    (三)万科土增值税纳税筹划
    房产公司成构成中税收成已价建安费起居前三名预征情况税收支出占销售额重已达812清算会达15线城市甚会达销售额20进行税务统筹规划化解税务风险降低税负支出房产公司急解决问题 面万科例说明利房产优惠政策筹划方法行性
    1
    单位:万元
     
    2008年
    2009年
    2010年
    营业务收入
    407424039
    486450275
    504615391
    土增值税
    21613079
    7694604
    26738078
    预缴土增值税
    (1625142)
    2728895
    11757186

    图表1营业务收入情况表

    图表 2土增值税情况表

    图表 3预缴土增值税

    面三图标出万科A(000002)营业收入三年基保持稳定营业税金附加中土增值税2009年幅降2010年提高267380778990元预缴土增值税万科A(000002)2008年预缴土增值税负2010年预缴数额幅增加117571858444元2010年预缴税费民币490076013766元2009年预缴税费民币197948254179 元计入资产科目万科A通预缴土增值税预缴土增值税计入资产科目费迁移等筹划方法2009年土增值税金额降
    2界点筹划法土增值税增值率(增值额允许扣项目金额率)确定增值税适税率
    实现界点节税需通改变增值率改变税率改变增值率方法:合理定价增加扣额万科A欲建造批普通标准住宅取土权支付金额500万元开发土费100万元新建房配套设施成1 000万元转房产关税金80万元
    原方案该批住宅2 410万元价格出售
    果万科A进行纳税筹划该批住宅出售价格降低2 400万元分析:(税法规定增值率超20时缴纳土增值税)
    单位(万元)
    售价
    增值率
    增值税适税率
    土增值税
    税利润
    原方案
    2410
    205%
    30
    123
    287
    筹划方案
    2400
    20
    0
    0
    400
    见纳税筹划万科A减少税收支出113万元(400287)税利润增加113万元
    计算程:根税法规定该房产企业扣费述费加扣320万元[(500+100+1 000)×20%]该房产企业增值率205%[(2 4105001001 000—80—320)÷(500+100+1 000+80+320)×100%]根税法规定应该30%税率缴纳土增值税113万元[(2 4105001001 00080320)×30%]企业税利润287万元(2 4105001001 00080320123)
      果该企业进行纳税筹划该批住宅出售价格降低2 400万元该房产企业增值率20%[(2 400500100—1 000—80—320)÷(500+100+1 000+80+320)×100%]根税法规定该企业缴纳土增值税企业税利润400万元(2 4005001001 00080320)该纳税筹划企业减少税收支出113万元(400287)
    3房产开发企业应该利利息支出筹划法提供金融机构贷款证明房产项目计算分摊利息支出实现利息实扣降低税额企业负债筹资利息费占例较应提供金融机构贷款证明
    万科A开发处房产取土权支付800万元开发土新建房配套设施花费1400万元财务费中转房产项目计算分摊利息利息支出200万元超商业银行类期贷款利率否提供金融机构证明公司财务员通核算发现:果提供金融机构证明该公司扣费高额:(800+1400)×10220(万元)果提供金融机构证明该公司扣费高额:200+(800+1400)×5310(万元)见种情况公司提供金融机构证明利选择
    4现税法规定开发商需交纳增值税游公司需样利增值税营业税税差降低税负第二根新31号文件开发商般查帐征收允许事前核定外围游公司通常规模般申请税核定征收
    房产业排名前十位两间标杆企业万科富力做较分析:富力集团旗设住宅建筑设计院工程监理公司物业公司担保公司创业投资公司园林绿化公司市政公司广告公司门窗制造公司会公司等众属公司万科直强调专业化专注住宅项目开发业务律碰进行外包应土增值税难没利游公司必须
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