建筑施工企业法律风险防范问题
目 录
第部分 法做前期合签订工作施工企业防范法律风险前提
效合问题
二签订分包合时法律风险防范控制点
三黑白合问题
四合解问题
第二部分 做施工程中履约理施工企业防范法律风险关键
工期延误法律风险防范控制
二工程质量法律风险防范控制
第三部分 积极行法律赋予建设工程价款优先受偿权
年纷纷加工程建设投资力度施工企业迎前未发展时机目前国建筑市场恶性竞争导致施工企业工程利润长期低水运行发包拖欠工程款情况相严重施工企业项目现场理位签证资料完善导致工期延误者出现工程质量问题引发业提出高额索赔终导致施工单位倒赔钱案例屡见鲜新施工务断承接时施工企业作承包否进步加强施工合理效规避合签订履行法律风险已成务急结合年处理类施工合纠纷心施工企业做法律风险防范问题位仁做探讨
第部分 法做前期合签订工作施工企业防范法律风险前提
效合问题
（）建设施工合效六种情形
1承包未取建筑企业施工资质签订合
（1）建筑企业资质分类：建筑工程施工总承包企业专业承包企业劳务分包企业
（2）资质等级承包范围：
①施工总承包企业承接施工总承包工程施工总承包企业承接施工总承包工程专业工程全部行施工专业工程劳务作业工程法分包具相应资质专业承包企业劳务分包企业
②专业承包企业承接施工总承包企业分包专业工程建设单位法发包专业工程承接专业工程全部行施工劳务作业法分包具相应资质劳务分包企业
总承包承包范围水暖气电气电讯消防工程桩工程装修工程等专业工程发包须建设单位意
③劳务分包企业承接施工总承包企业专业承包企业分包劳务作业
劳务分包需建设单位总承包意
2承包超越资质等级签订合
（1）实践中量存充实业绩争取提高资质司法解释欲放松建设部坚决否定
（2）承包超越资质等级许业务范围签订建设工程施工合建设工程竣工前取相应资质等级合效
行政果：资质许机关（建设部门）予批准企业资质升级增项申请警告责令改正13万元罚款
3 没资质实际施工资质建筑施工企业名义签订合
（1）形式：挂变相作部承包名义联营等法官认定
（2）建设部124号令第15条：分包工程发包没承包工程进行分包施工现场设项目理机构项目负责技术负责项目核算负责质量理员安全理员工程承包单位员视允许企业名义承揽工程
（3）建设单位工程款直接进入项目理机构财务视挂行（房屋建筑市政基础设施工程施工分包理办法（征求意见稿））
（4）法律果：收缴已取非法
（5）行政果：资质许机关（建设部门）予批准企业资质升级增项申请警告责令改正13万元罚款
4建设工程必须进行招标未招标
（1）招标投标法第三条：（）型基础设施公事业等关系公利益公安全项目（二）全部部分国资金投资者国家融资项目（三）国际组织者外国政府贷款援助资金项目
工程建设项目招标范围规模标准规定述条件做进步细化必
须招标施工项目：①规定范围类工程建设项目单项合估算价200万元②重设备材料等货物采购单项合估价100万元③勘察设计监理等服务采购单项合估价50万元④项目总投资3000万元
（2）进行招标施工项目：
县级方政府建设行政部门批准列项目招标：①停建缓建恢复建设工程施工单位未发生变化②施工企业建工程该施工企业资质等级符合工程求③建工程追加附属型工程体加层工程施工单位未发生变化④法律法规规章规定情形
5建设工程必须进行招标中标效
招标投标法第505253545557条规定六种投标禁止行
（：串标围标）：
（1）招投标代理机构泄露应保密招投标活动关情况资料者招标投标串通损害国家利益社会公利益者合法权益影响中标结果（第五十条）
（2）法必须进行招标项目招标透露已获取招标文件潜投标名称数量者影响公竞争关招投标情况者泄露标底影响中标结果（第五十二条）
（3）投标相互串通投标者招标串通投标投标招标评标委员会成员行贿手段谋取中标（第五十三条）
（4）投标名义投标方式弄虚作假骗取中标（第五十四条）
（5）法必须招标项目招标投标标价投标方案等实质性容进行谈判影响中标结果（第五十五条）
（6）投标评标委员会确定中标候选外确定中标法必须招标项目招标投标评标委员会否决行确定中标（第五十七条）
行政果：资质许机关（建设部门）予批准企业资质升级增项申请警告责令改正13万元罚款
6 非法转包违法分包
（1） 转包：
① 履行合约定承包全部工程发包
② 履行合约定承包全部工程肢解分包名义分发包
③ 分包工程发包工程分包未施工现场设立理机构派驻相应员未该工程施工活动进行组织理视转包行
非法转包实质建筑工程（总）承包违反法律法规规定承包
工程变更合体变更合体包代参加现场理行查处转包行施工程中核查5方面：
①核查承包合体否变更实际变更
②现场理员隶属关系申报质量监督时否致
③理员位情况
④核查工程项目原材料否承包供应
⑤工程施工型机具设备设施否总承包
（2）违法分包：建设工程质量理条例第78条规定四种情形：
① 总包单位建设工程分包具相应资质单位
② 总承包合中未约定未建设单位认承包单位承包部分工程交单位完成
③ 体结构施工分包
④ 分包单位分包
（3）法律果：
① 收缴已取非法
② 建设单位权总包单位解建设工程施工合
（4）行政果：资质许机关（建设部门）予批准企业资质升级增项申请警告责令改正13万元罚款
（4）劳务分包外具劳务作业法定资质劳务分包总承包专业分包签订劳务合违法分包转包行合法劳务分包行
（二）效合处理（事间）
1处理原
效合效处理（工程结算时）
2处理方式
（1）竣工验收合格参合约定支付工程价款
a法律：高民法院关审理建设工程施工合纠纷案件适法律问题解释第2条：建设工程施工合效建设工程竣工验收合格承包请求参合约定支付工程价款应予支持
b实践：工程造价成补偿需委托鉴定增加诉讼成扩损失延长审限
（2）竣工验收合格：
a修复竣工验收合格：发包参合约定支付工程款承包承担修复费
b修复竣工验收合格予支付工程款理：建筑物丧失价值
c建筑工程合格造成损失发包错承担相应责
：合效情况甲乙双方错程度承担返工修理停工
窝工损失工程质量缺陷造成损失已建完竣工验收施工企业请求实际投入约定合条款折价补偿竣工验收合格法复修发包请求返已付工程款
案例1：总包单位非法转包行导致业签订建设工程施工合解
某省总承包企业（简称A企业）承包某广场承建施工业签订合价款5600万元建设工程施工合该合签订A企业家具总承包资质施工企业(简称B企业)签订合价款4500万元施工合该B企业实际进行施工该施工合A企业业签订建设工程施工合承包范围合条款基致合协议书通条款专条款等部分组成差额1100万元A企业B企业收取理规费
业方次进行设计变更增加工程量业方迟延支付工程款该工程工期拖延费增加A企业次业方提出工期费索赔业方予认A企业非法转包法院提起A企业解合诉讼
法院审二审判决认定该工程非法转包意业方A企业解合时A企业尚未收取1100万元理规费予结算
该案件认定转包行根A企业承揽该工程直接变更合体该项目转包样具总承包资质B公司典型工程转包行种转包行企业造成千万济损失
见工程转包行法律果非常严重前车辙车鉴应引戒身工程承包分包程中予充分重视规避案例果签订总包合正确总包合（签订分包等合）履行情况做规划理进行合法分包现场设立稳定理机构员转包行利法律果完全避免
二签订分包合时法律风险防范控制点
（）分包资格资质审查
1分包商必须相应资质资格施工企业部确定合格分包商队伍应施工专业资质级分类理
2总包企业应注意审查分包资质证书载业务许范围分包工程业务否致
3总包企业注意审查分包工程承办否获企业法定代表合格授权
（二）工程分包中应注意问题
1建设工程体结构必须总承包完成行完成指：理员拥权权机械设备独立完成工程包括劳务分包
2注意分包必须建设单位书面意
3分包必须行完成分包工程施工转包
4工程分包解总包企业责义务
（1）应设立项目理机构派驻相应员分包工程施工活动实施理
（2）分包单位违约行疏忽意建设单位造成损害损失总包企业建设单位承担连带责
（3）未总包意建设单位形式分包支付工种工程价款工程欠款分包起诉总包建设单位建设单位欠付总包单位工程款范围分包总包单位承担责
（三）公司采劳务合文中存问题：
劳务分包分包（包工包料）模式清包（包工包料）模式该两种模式合文区：
包模式合文：般采总包合相计价方式总包合结算基础收取分包定例理费时材料供应条款中加委托采购字样示该合涉材料分包单位受总包单位委托采购法律采购总包单位规避转包
清包模式合文：般采定额单价方米包干方式确定计价方式较重材料采购机具供应总包单位责劳务分包单位行采购辅材型机具劳保品
述包模式理方法存法律风险：
（1）存违法分包转包嫌疑劳务分包涉体安装装饰装修等总包范围工程直接合书中出现理费转包行外表现收取定理费
（2）时委托采购条款必然改变转包非法分包质特点反增加总承包供材方面法律风险属分包行采购行承担付款责建筑材料委托采购条款存善意第三（材料供应商）具总承包方张付款权利作委托方总承包具支付材料价款义务材料价款已包含分包合价款中情况必然导致总承包方重复支付中风险言喻
该种包模式合文存法律风险已公司集团单位项目理中凸显公司年已该种文时进行更正请家种文时候予注意时公司加强成理提高效益力提倡采清包
理模式种清包模式采利规避包模式中存法律风险
三黑白合
（）定义
高民法院关审理建设工程施工纠纷案件适法律问题解释第21
条规定：事建设工程行签订建设工程施工合备案中标合实质性容致应备案中标合作结算工程价款根
黑合约定工程价款质量工期等重事项中标合存较差异时应中标合约定条款作结算工程款备案中标合应作严格文义解释应限根关规定必须进行招投标确实进行招投标活动根招投标结果签订合未进行招投标未进行实质意义招投标活动编造事明确表示仅备案办理建设工程手续中标合属解释规定备案中标合
（二）理解
1必须招投标合
a招投标前建设单位施工单位签订合均属效合
b招投标订立补充合果中标合实质性条款（价款工
期质量）进行修改修改条款效涉工程量增减导致合价款变化非实质性条款修改效
2必须招投标合
a招投标前协商订立合通招投标中标合系原合修
改签者准
b招投标签订合中标合已备案签合黑合
实质性变更效
c重点考察：否招投标法规定程序？否政府招投标办公室备
案？办理施工许证备案？者黑合准（律师实务观点）
3备案合生效该条涉合效力仅明确结算
四合解问题
1原合签订解转
2特殊情况需解转初参招标合审查关员认否予解决
3处理形式：
（1）解原合签订新合
（2）签订关合转三方协议
第二部分 做施工程中履约理施工企业防范法律风险关键
案例2：某厦土建安装工程采GF19990201建设工程施工合（示范文）进行签约合价款2800万开竣工日期分2002年7月1日2003年6月30日发包拖延进度款供电量足工程量增加设计变更等素直2004年5月31日工程通竣工验收交付业该工程终结算值3200万元截止2007年8月30日该发包实际付款2650万元合约定尚欠承包550万元
承包次索工程款未果情况法院提起诉讼求支付余款利息计610万元针工程公司诉求发包提起反诉工程逾期竣工335求承包工程逾期竣工延误天罚合总价万分五合约定支付逾期竣工违约金469万元屋面存面积渗漏墙面开裂承包正理维修求承包赔偿损失120万元
法院认
1施工企业未证证明约建设单位提报求付款工程量报告建设单位施工单位支付工程进度款没付款参考建设单位签字确认工程进度款支付工程款施工企业工程款未位作延期竣工抗辩理成立
2双方供电量足问题互函件施工企业该事实表示认未提出工期延误意见现施工企业认延期竣工违反诚实信原院予支持
3加层导致工程量增加未双方约定予签证施工企业求延理成立
4设计变更材料供应问题施工企业延期竣工间没必然果关系
施工企业证明两者间前果院予采信
法院认施工企业提供关工期延工程签证工作联系单表达矛盾模糊作工期延理提供建设方原延误工期终折抵工程延期26天剩余309天应施工企业承担相应违约责投标书约定工程造价2800万元日万分五计施工企业应支付违约金4326万元
建设方提出质量问题反诉建设单位提出施工单位发送函件行维修相关施工签订合支出费作证施工方确认出现质量问题已出现质量问题予维修完毕出力证修缮行进行佐证终法院认定系建设单位行维修承包承担维修产生费85万元
欠款钱天义法院支持施工方索工程款550万元诉讼请求施工方证资料短缺白白丧失总520万元利益实令痛心案例许较典型真实案例反思施工理程合履约程否注意问题？做否完善呢？
工期施工进度
（）开竣工日期确定
1开工日期竣工日期完工日期
（1）开工日期：通俗讲指开始进场施工日期
（2）完工日期：通俗讲指完成工程施工日期
（3）竣工日期：通俗讲指完成工程施工通竣工验收日期指验收通情形承包提交竣工报告日期
完工日期竣工日期完全概念工期中涉日期指竣工日期
处：竣工日期验收通关验收通谈竣工日期完工日期验收通否关程序关完工够进行竣工验收
两者关系：先完工日期竣工日期
2实际开工日期认定
（1）承包证证明实际开工日期应认定该日期实际开工日期
承包证发包承包发出通知工程监理记录事会议纪施工许证等
（2）承包证证明实际开工日期开工报告应认定开工报告中记载开工日期实际开工日期
（3）承包证证明实际开工日期开工报告应合约定开工日期准
述认定办法出实际开工日期进行举证
3竣工日期认定
司法解释第十四条规定认定方法：
（1）双方确认日期竣工日期
（2）建设工程竣工验收合格竣工验收合格日竣工日期（注意盖章验收报告时间竣工验收备案日期竣工验收备案建设单位报送）
（3）承包提交竣工验收报告发包拖延验收承包提交验收报告日竣工日期
（4）未竣工验收发包擅转移占建设工程日竣工日期理：
I)发包工程未竣工验收情况擅工程违反法律规定应承担相应责
II)发包工程表明已实现合目
III)发包工程进行竣工验收便出现质量责清晰问题
合法原诚实信原考虑应认定发包日期该工程转移占日期竣工日期
（二）种影响工期素
1施工许证：
未取未施工取施工许证日作开工日期
未取已施工般施工开始日开工日期
2拖欠工程款
拖欠工程款导致停工缓慢施工工期延需证明延误天数拖欠工程款延误天数果关系
3设计变更
（1）设计变更关键线路工期延需证明延误天数设计变更延误天数果关系
（2）设计变更关键线路应延工期
4图纸延误
（1）3
（2）3
5增加工程量
（1）3
（2）3
6质量鉴定
司法解释第十五条 建设工程竣工前事工程质量发生争议工程质量鉴定合格鉴定期间延工期期间
（1）鉴定合格延工期
（2）鉴定合格视情况定
7建设单位原：指定代表未约定提供指令批准致施工正常进行建设单位未约定时间求提供原材料设备场等隐蔽工程隐蔽前施工企业发出检查通知建设单位未时检查等
（1）3
（2）3
8周非施工单位原停水停电停气造成停工累计超8时
9发生抗力事件（法预见避免克服旦发生积极采取措施阻止预防扩损失时合约定程序时限报告）
（三）证明标准
1线路
（1）关键线路：完工条线路工作需完成中条线路工作延误工期延误该线路关键线路
（2）非关键线路：完工条线路工作需完成线路工作者工作延误必然导致工期延误
设计变更工程量增加会导致工期延否关键路径（线路）施工单位统筹安排义务
举例
家里两锅铝锅铁锅煮饭烧菜煮饭铝锅线路需时烧菜铁锅烧两菜需20分钟线路吃饭需等时间时
中煮饭关键线路果煮饭时间延长吃饭需等时间延长烧菜时间10分钟烧菜线路时间50分钟吃饭需等时间时关键线路
4工期延天数认定统证明标准
司法证明标准：（1）导致工期延误事项（2）实际延误天数（3）导致工期延误事项实际延误天数具果关系－关键线路
回观案例2法院作出判决否错误？错原施工企业提供证法达工期延309天证明标准
施工企业仅举证证明存会引起工期延误素：设计变更增加工程量图纸延误等素未举证证明素实际导致工期延误实际延误天数335天
证明标准角度言施工企业需证明素实际导致延误335天施工企业未提供证予证明施工企业提供证没达应该达工期延335天证明标准实际举证
通常法院工期延采严格证明标准实际施工企业施工程中正确履约问题提出严格求施工企业施工程中通日常合履约工作正确获取利已证呢？
（四）工程签证索赔
1工程签证
工程签证指工程承发包双方施工程中合支付种费
延工期赔偿损失等事项达成双方意思致补充协议签证达成成工程结算终结算增减工程造价确定工期等证工程签证法律特征：
（1）表示双方意思致法律行达成成合效部分
（2）直接作结算进行合审价审价部门签证作行审查引起诉讼该诉讼性质属权属确定返诉
（3）施工程中例行工作般赖证双方施工实际变化相互确认签字视认必具体调整容行审查
2工程索赔
工程索赔指双方中方未合约定支付种费延工期赔偿损失书面确认约定期限方提出赔偿请求种权利单方权利张法律特征：
（1）单方法律行双方意思表示致结果表现单方张权利
（2） 种期权利涉利益尚确定
（3） 必须赖证张方负举证义务
3索赔程序
新颁建设工程施工合（示范文）（GF19990201）关索赔程序：发包未合约定支付种费延工期赔偿损失承包规定索赔：
（1） 正索赔理关证
（2） 索赔事件发生28（14）天发包提出索赔意通知（注意工期索赔具体天数理（施工关键线路程序）
（3） 发出索赔意通知28（14）天工程师提出延长工期（）补
偿济损失索赔报告关资料
（4） 发包接索赔通知28（14）天予批准求承包进步补充证理发包28日未予答复视批准索赔
索赔事件持续发生施工单位应持续索赔索赔事件消失应综合进行索赔
4）工程签证索赔工作中应坚持原：
目前国建设工程施工基采GF19990201版建设工程施工合范该合文条款发包承包权利义务均明确约定充分合条款施工方尤利项目现场工作员养成约行事惯非施工单位原进度拖延工程量增加设计变更约定建设单位承担风险建设单位违约导致增加施工成等严格合约定加强工程签证索赔工作保证签证索赔效性中工程签证索赔工作中应坚持原：
（1）提高强化时签证约索赔意识觉性签证索赔作工程理日常工作提高效益效手段
（2）建立严格文档记录资料保制度配置专门员加强专业针性签证索赔理
（3）明确项目理理责杜绝该签证未签该索赔索赔现象
（4）注意合约定签证索赔期限程序应该施工程中提出均应时提出
（5）强化证意识约时效建设单位发送书面报告保留签收证：已完工程量报告工程设计变更报告价格调整报告工期延报告等
解决建设单位拒收施工单位发文？
aEMS邮件送达（注意：函件式两份盖骑缝章寄信证中写明函件容保存寄件发票邮局发件证索回执保存发址收件工商注册址）种方式收件拒收法律视已送达
b公证送达公证员起收件办公处收件拒收留置公证员出具送达公证
5）慎重订立补充协议会议纪
施工合履行程中发包承包许事项达成补充协议会议纪时建设单位会求施工方出具单方承诺补充协议会议纪承诺样构成施工合重组成部分公司项目部应充分认识补充协议者会议纪重性份谨慎补充协议会议纪承诺书会施工方合施工程中存利问题笔勾销关工期延期责互追究会议纪份草率补充协议会议纪承诺书公司利关渡工程优先受偿权承诺
施工程中现场项目理部需工期质量标准付款方式结算方式违约条款等重条款发包达成补充协议会议纪者应发包求出具书面承诺函时应严格承包部合评审程序进行合审核时关函件签字盖章前送交承包总部部门进行审查报承包高层领导意限度规避公司营风险
二工程质量法律风险防范控制
（）质量问题发生阶段
1施工程
（1）施工单位应提醒建设单位领取施工许证开工报告前国
家规定办理工程质量监督手续
（2）施工员必须严格设计图纸标准施工认必修改必须
设计结合提出意见建议设计单位确定否修改修改
（3）工程质检必须专签字书面记录隐蔽工程隐蔽前必须通知
建设单位质检机构做隐蔽工程验收记录
（4）材料构件设备商品砼等必须检验合格未检验
检验合格
（5）涉结构安全试块试件关资料应建设单位质检机构监督取样送具关相应资质等级质量检测单位进行检测
2竣工验收程
施工单位应时申请竣工验收竣工验收合格缺陷项目应
负责返修
（二） 保修期
保修期限验收合格日起计算建设单位提前实际日
起计算保修期正常条件工程建设低保修期：
（1） 基础设施工程房屋建筑基基础体结构工程设计规定
合理年限
（2） 屋面防水工程防水求卫生间房间外墙面防渗漏5
年
（3） 供热供冷系统2采暖供冷期
（4） 电线道排水道设备安装装修工程2年
（5） 项目保修期限约定
（三）关保修法律规定
1竣工验收合格前
司法解释 第十条规定：承包错造成建设工程质量符合约定承包拒绝修理返工者改建发包请求减少支付工程价款应予支持
第八条规定：承包具列情形发包请求解建设工程施工合应予支持：（三）已完成建设工程质量合格拒绝修复
施工程中出现质量问题施工必须予重视时履行保修义务否发包权行予修复产生费施工单位予承担工程质量合格工程发包工程款中抵扣产生维修费工程质量合格拒绝修复发包权解合
2工程竣工验收
房屋建筑工程质量保修办法第九条规定：房屋建筑工程保修期限出现质量缺陷建设单位者房屋建筑应施工单位发出保修通知施工单位接保修通知应现场核查情况保修书约定时间予保修
第十二条规定：施工单位工程质量保修书约定保修建设单位行委托单位保修原施工单位承担相应责
发生质量问题首先发包需履行通知保修义务次施工企业需约定时间进行保修施工企业接通知未保修书约定进行保修情况发包行委托单位保修
案例3某房产公司施工企业间围护结构质量纠纷案件
签约
1994年9月21日某施工企业房产公司签订**花园基坑围护桩基工程施工承包合
双方约定：施工企业承包范围：项目钻孔灌注桩工程施工基坑围护结构设计施工总承包价计民币970万元该总承包价施工企业包干次包死包括包安全包加固等费
履约
施工企业委托某学进行围护结构设计设计方案政府部门评审房产公司监理单位批准施工企业方案进行施工
发现质量问题
开挖前中房产公司认施工单位委托设计施工围护结构存安全隐患遂组织专家进行证证专家认围护结构设计未考虑路面活荷载时施工中存规范行围护结构存安全隐患应该采取加固措施
房产公司求施工企业进行加固施工企业考虑根合约定难获加固费愿意实施加固撤离施工现场
房产公司行委托单位加固图进行树根桩压密注浆钢支撑混凝土压顶圈梁加固终施工企业遗留隐患造成局部方位移超50mm致**机械厂房屋开裂房产公司采取抢险措施加固发生费287万元
起诉
双方结算法达成致意见施工单位提起诉讼房产公司质量等问题案进行起诉
审理
审理程中施工单位提出围护结构质量没问题时实施加固方案合理济
遂法院委托某鉴定机构围护结构质量否存问题质量问题否需加固需加固已实施加固否合理进行鉴定
鉴定机构鉴定出具鉴定报告报告述三问题出鉴定结外提出合理加固方案作估算155万元
判决
法院审理认施工企业应承担责房产公司监理单位均意时设计方案房产公司错承担责例70：30判决施工企业承担
109万元
分析实际修复费287万元仅支持109万元原：
（1）双方错（2）修复方案合理
该案例中出现质量问题建设单位监理单位施工单位混合错造成然设计施工单位合范围该设计单位应该案中承担相应责
出现工程质量问题施工单位建设单位维修通知分责盲目予修复维修前搞清原分清责然该案例中施工单位样建设单位维修通知置理终诉公堂什正确处理方式呢？
（四）施工单位工程维修应注意法律问题
1建设单位提出质量问题处理原：
（1） 分清责时回函
（2） 快速反应时处理
（3）现场作业保留证（维修前维修拍业物业签字确认）
2工程分包维修责问题
通知修复——拒绝修复——行处理（委托修复）——追偿费
第三部分 积极行法律赋予建设工程价款优先受偿权
概述
国合法第286条：发包未约定支付价款承包催告发包合理期限支付价款发包逾期支付建设工程性质宜折价拍卖外承包发包协议该工程折价申请民法院该工程法拍卖建设工程价款该工程折价者拍卖价款优先受偿该权利行优先涉工程抵押权普通债权高民法院出台法释（2002）16号批复该批复建设工程价款优先受偿权具体行问题做进步解释两法律规定解决建筑业工程款巨额拖欠现象具重现实意义现具体介绍便工作中充分权利保护施工切身利益
1权利行体
建设工程价款优先受偿权权利体仅指建设工程施工合承包
包括建设工程勘察设计合承包
根合相性原理总承包享建设工程价款优先受偿权
分包张该优先权
装饰装修合承包否具工程优先受偿权？建筑物装饰装修增加价值范围优先受偿时发包必须该建筑物
2 受偿范围
享优先受偿权工程款应包括承包建设工程支付劳务报酬材
料款等实际支出费承包合发包张损害赔偿（赔偿金违约金等）应包括 合法第286条规定享优先受偿权建设工程价款般通常理解损害赔偿金属价款列建设工程价款包括三部分：成(直接成间接成)利润(酬金)税金
3 权利行期限
承包优先受偿权然具担保物权性质质属债权
担保物权债权行受定期限限制合法第286条没明确点批复第4条规定：建设工程承包行优先权期限六月建设工程竣工日者建设工程合约定竣工日起计算司法解释规定建设工程价款优先受偿权行起算时间终期限
（1）关起算时间
A建设工程正常竣工情况：建设工程竣工日
理解竣工含义
竣工交付等竣工验收合格两者时进行分进行情况建设工程竣工交付承包国家关规定发包提供完整竣工资料竣工验收报告发包拖延支付工程款迟迟组织竣工验收者迟迟承包进行工程结算种情况合法第286条相关司法解释立法目出发应认定建设工程已竣工承包求发包支付工程价款工程竣工交付时间工程价款优先受偿权起算时间
B建设工程法正常竣工情况：建设工程合约定竣工日
时承包发包协商烂尾工程折价者达成延期付款
竣工合意便继续履行变更施工合果承发包双方愿协商协商成承包工程约定竣工日起六月行优先受偿权承包优先受偿权实现建设项目接盘转重新启动出现烂尾楼整体拍卖时承包应拍卖财产中优先受偿新开发商接盘烂尾工程时接盘承包支付原发包拖欠工程价款方受项目
（2）权利行期限性质
批复第4条规定：建设工程承包行优先权期限六月里六月期限应斥期间斥期间法定变期间适诉讼时效关中止中断延长规定
注意：
A果承发包双方合中约定进度支付部分工程款外余款
工程竣工六月支付种约定造成承包难时行优先受偿权合签约时应注意付款时间问题
B结算程中延误优先权行导致优先权丧失法获清偿全部清偿注意旦6月时间工程价款尚未确定话考虑发包没承担责力果没话时提起诉讼求行工程优先受偿权
4 权利行方式
合法第286条规定建设工程价款优先受偿权行方式二种：
发包协议该工程折价二申请民法院该工程法拍卖
具体行程序：催告——协议折价申请拍卖（诉讼）
（1）催告：必须履行法定义务发包未合约定支付工程价款
承包首先催告发包合理期限支付价款发包逾期支付承包行优先受偿权
催告合理期限确定问题
a 约定应约定双方采第二版建设工程施工合
示范文该合通条款第三十三条竣工结算合理期限相应明确约定该条具体规定：发包收竣工结算报告结算资料28天支付工程竣工结算价款承包催告发包支付结算价款发包收竣工结算报告结算资料56天支付承包发包协议该工程折价承包申请民法院该工程法拍卖承包该工程折价者拍卖价款优先受偿合文前提催告合理期限应56天
b 没约定法律未作具体规定时参担保法关留置权
行中确定宽限期规定催告合理期限确定两月(2)关催告方式问题催告期工程款通知宜采取书面形式基容包括：求付款义务(发包)付款付款金额付款期限等容
(2)协议折价非必程序承包通催告程序发包然支付价款建设工程性质宜折价外承包发包协议工程折价折价偿付工程价款然果发包承包恶意串通虚构发包未约支付工程价款事实进承包张优先发包债权受偿达架空债权般债权目债权通行撤销权保护合法权益
(3)申请拍卖承包意建设工程协议折价方式实现工程价款优先受偿权者承包发包达成建设工程折价协议合法第286条规定承包申请民法院该工程法拍卖建设工程价款该工程拍卖价款优先受偿承包提出建设工程法拍卖实现工程价款债权申请程序应操作合法第286条未作规定审判实践中分歧目前法院审判实际做法承包民法院起诉获生效判决者调解书民法院申请执行然承包仲裁书申请民法院强制执行事实迄止民法院司法实践中适合法第286条实例数发生审理程序中
二予支持工程优先受偿权情形：
1建设工程权已转移已法院生效法律文书确定转移
2建设工程已出售交纳全部者部份购房款消费者
工程优先受偿权优先涉工程抵押权般债权优先物权具物权期权购房权利行
已支付全部部分购房款买房购买房屋然该房屋尚未办理户手续满足民基生活需维护交易安全社会稳定性法律规定施工工程优先受偿权涉该出售房屋然生活消费目购买住宅购房消费者投资目购房消费者购买商铺写字楼抗施工工程优先受偿权
3标物宜宜折价拍卖学校医院政府机关办公楼道路桥梁等公益建筑工程
4承包放弃优先权承诺效
三规避建设单位通转建筑工程权逃避债务问题？
——起诉（工程款优先权）时查封涉工程
案例某厂房执行纠纷案
法院支持施工全部诉讼请求建设单位支付全部工程欠款350万元利息时厂房工程折价拍卖价款350万元范围具优先受偿权
施工申请强制执行未执行
原诉讼期间建设单位厂房60市场价格转案外A案外A市场价格转B建设单位A没履行力
该施工单位认竣工资料移交建设单位法建局备案备案办出产权证办出产权证法转须申请保全查封
实际：1建设单位交易中心串通样办出产权证2法律未规定办出产权证转
案例某酒店工程欠款案
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目 录
第部分 法做前期合签订工作施工企业防范法律风险前提
效合问题
二签订分包合时法律风险防范控制点
三黑白合问题
四合解问题
第二部分 做施工程中履约理施工企业防范法律风险关键
工期延误法律风险防范控制
二工程质量法律风险防范控制
第三部分 积极行法律赋予建设工程价款优先受偿权
年纷纷加工程建设投资力度施工企业迎前未发展时机目前国建筑市场恶性竞争导致施工企业工程利润长期低水运行发包拖欠工程款情况相严重施工企业项目现场理位签证资料完善导致工期延误者出现工程质量问题引发业提出高额索赔终导致施工单位倒赔钱案例屡见鲜新施工务断承接时施工企业作承包否进步加强施工合理效规避合签订履行法律风险已成务急结合年处理类施工合纠纷心施工企业做法律风险防范问题位仁做探讨
第部分 法做前期合签订工作施工企业防范法律风险前提
效合问题
（）建设施工合效六种情形
1承包未取建筑企业施工资质签订合
（1）建筑企业资质分类：建筑工程施工总承包企业专业承包企业劳务分包企业
（2）资质等级承包范围：
①施工总承包企业承接施工总承包工程施工总承包企业承接施工总承包工程专业工程全部行施工专业工程劳务作业工程法分包具相应资质专业承包企业劳务分包企业
②专业承包企业承接施工总承包企业分包专业工程建设单位法发包专业工程承接专业工程全部行施工劳务作业法分包具相应资质劳务分包企业
总承包承包范围水暖气电气电讯消防工程桩工程装修工程等专业工程发包须建设单位意
③劳务分包企业承接施工总承包企业专业承包企业分包劳务作业
劳务分包需建设单位总承包意
2承包超越资质等级签订合
（1）实践中量存充实业绩争取提高资质司法解释欲放松建设部坚决否定
（2）承包超越资质等级许业务范围签订建设工程施工合建设工程竣工前取相应资质等级合效
行政果：资质许机关（建设部门）予批准企业资质升级增项申请警告责令改正13万元罚款
3 没资质实际施工资质建筑施工企业名义签订合
（1）形式：挂变相作部承包名义联营等法官认定
（2）建设部124号令第15条：分包工程发包没承包工程进行分包施工现场设项目理机构项目负责技术负责项目核算负责质量理员安全理员工程承包单位员视允许企业名义承揽工程
（3）建设单位工程款直接进入项目理机构财务视挂行（房屋建筑市政基础设施工程施工分包理办法（征求意见稿））
（4）法律果：收缴已取非法
（5）行政果：资质许机关（建设部门）予批准企业资质升级增项申请警告责令改正13万元罚款
4建设工程必须进行招标未招标
（1）招标投标法第三条：（）型基础设施公事业等关系公利益公安全项目（二）全部部分国资金投资者国家融资项目（三）国际组织者外国政府贷款援助资金项目
工程建设项目招标范围规模标准规定述条件做进步细化必
须招标施工项目：①规定范围类工程建设项目单项合估算价200万元②重设备材料等货物采购单项合估价100万元③勘察设计监理等服务采购单项合估价50万元④项目总投资3000万元
（2）进行招标施工项目：
县级方政府建设行政部门批准列项目招标：①停建缓建恢复建设工程施工单位未发生变化②施工企业建工程该施工企业资质等级符合工程求③建工程追加附属型工程体加层工程施工单位未发生变化④法律法规规章规定情形
5建设工程必须进行招标中标效
招标投标法第505253545557条规定六种投标禁止行
（：串标围标）：
（1）招投标代理机构泄露应保密招投标活动关情况资料者招标投标串通损害国家利益社会公利益者合法权益影响中标结果（第五十条）
（2）法必须进行招标项目招标透露已获取招标文件潜投标名称数量者影响公竞争关招投标情况者泄露标底影响中标结果（第五十二条）
（3）投标相互串通投标者招标串通投标投标招标评标委员会成员行贿手段谋取中标（第五十三条）
（4）投标名义投标方式弄虚作假骗取中标（第五十四条）
（5）法必须招标项目招标投标标价投标方案等实质性容进行谈判影响中标结果（第五十五条）
（6）投标评标委员会确定中标候选外确定中标法必须招标项目招标投标评标委员会否决行确定中标（第五十七条）
行政果：资质许机关（建设部门）予批准企业资质升级增项申请警告责令改正13万元罚款
6 非法转包违法分包
（1） 转包：
① 履行合约定承包全部工程发包
② 履行合约定承包全部工程肢解分包名义分发包
③ 分包工程发包工程分包未施工现场设立理机构派驻相应员未该工程施工活动进行组织理视转包行
非法转包实质建筑工程（总）承包违反法律法规规定承包
工程变更合体变更合体包代参加现场理行查处转包行施工程中核查5方面：
①核查承包合体否变更实际变更
②现场理员隶属关系申报质量监督时否致
③理员位情况
④核查工程项目原材料否承包供应
⑤工程施工型机具设备设施否总承包
（2）违法分包：建设工程质量理条例第78条规定四种情形：
① 总包单位建设工程分包具相应资质单位
② 总承包合中未约定未建设单位认承包单位承包部分工程交单位完成
③ 体结构施工分包
④ 分包单位分包
（3）法律果：
① 收缴已取非法
② 建设单位权总包单位解建设工程施工合
（4）行政果：资质许机关（建设部门）予批准企业资质升级增项申请警告责令改正13万元罚款
（4）劳务分包外具劳务作业法定资质劳务分包总承包专业分包签订劳务合违法分包转包行合法劳务分包行
（二）效合处理（事间）
1处理原
效合效处理（工程结算时）
2处理方式
（1）竣工验收合格参合约定支付工程价款
a法律：高民法院关审理建设工程施工合纠纷案件适法律问题解释第2条：建设工程施工合效建设工程竣工验收合格承包请求参合约定支付工程价款应予支持
b实践：工程造价成补偿需委托鉴定增加诉讼成扩损失延长审限
（2）竣工验收合格：
a修复竣工验收合格：发包参合约定支付工程款承包承担修复费
b修复竣工验收合格予支付工程款理：建筑物丧失价值
c建筑工程合格造成损失发包错承担相应责
：合效情况甲乙双方错程度承担返工修理停工
窝工损失工程质量缺陷造成损失已建完竣工验收施工企业请求实际投入约定合条款折价补偿竣工验收合格法复修发包请求返已付工程款
案例1：总包单位非法转包行导致业签订建设工程施工合解
某省总承包企业（简称A企业）承包某广场承建施工业签订合价款5600万元建设工程施工合该合签订A企业家具总承包资质施工企业(简称B企业)签订合价款4500万元施工合该B企业实际进行施工该施工合A企业业签订建设工程施工合承包范围合条款基致合协议书通条款专条款等部分组成差额1100万元A企业B企业收取理规费
业方次进行设计变更增加工程量业方迟延支付工程款该工程工期拖延费增加A企业次业方提出工期费索赔业方予认A企业非法转包法院提起A企业解合诉讼
法院审二审判决认定该工程非法转包意业方A企业解合时A企业尚未收取1100万元理规费予结算
该案件认定转包行根A企业承揽该工程直接变更合体该项目转包样具总承包资质B公司典型工程转包行种转包行企业造成千万济损失
见工程转包行法律果非常严重前车辙车鉴应引戒身工程承包分包程中予充分重视规避案例果签订总包合正确总包合（签订分包等合）履行情况做规划理进行合法分包现场设立稳定理机构员转包行利法律果完全避免
二签订分包合时法律风险防范控制点
（）分包资格资质审查
1分包商必须相应资质资格施工企业部确定合格分包商队伍应施工专业资质级分类理
2总包企业应注意审查分包资质证书载业务许范围分包工程业务否致
3总包企业注意审查分包工程承办否获企业法定代表合格授权
（二）工程分包中应注意问题
1建设工程体结构必须总承包完成行完成指：理员拥权权机械设备独立完成工程包括劳务分包
2注意分包必须建设单位书面意
3分包必须行完成分包工程施工转包
4工程分包解总包企业责义务
（1）应设立项目理机构派驻相应员分包工程施工活动实施理
（2）分包单位违约行疏忽意建设单位造成损害损失总包企业建设单位承担连带责
（3）未总包意建设单位形式分包支付工种工程价款工程欠款分包起诉总包建设单位建设单位欠付总包单位工程款范围分包总包单位承担责
（三）公司采劳务合文中存问题：
劳务分包分包（包工包料）模式清包（包工包料）模式该两种模式合文区：
包模式合文：般采总包合相计价方式总包合结算基础收取分包定例理费时材料供应条款中加委托采购字样示该合涉材料分包单位受总包单位委托采购法律采购总包单位规避转包
清包模式合文：般采定额单价方米包干方式确定计价方式较重材料采购机具供应总包单位责劳务分包单位行采购辅材型机具劳保品
述包模式理方法存法律风险：
（1）存违法分包转包嫌疑劳务分包涉体安装装饰装修等总包范围工程直接合书中出现理费转包行外表现收取定理费
（2）时委托采购条款必然改变转包非法分包质特点反增加总承包供材方面法律风险属分包行采购行承担付款责建筑材料委托采购条款存善意第三（材料供应商）具总承包方张付款权利作委托方总承包具支付材料价款义务材料价款已包含分包合价款中情况必然导致总承包方重复支付中风险言喻
该种包模式合文存法律风险已公司集团单位项目理中凸显公司年已该种文时进行更正请家种文时候予注意时公司加强成理提高效益力提倡采清包
理模式种清包模式采利规避包模式中存法律风险
三黑白合
（）定义
高民法院关审理建设工程施工纠纷案件适法律问题解释第21
条规定：事建设工程行签订建设工程施工合备案中标合实质性容致应备案中标合作结算工程价款根
黑合约定工程价款质量工期等重事项中标合存较差异时应中标合约定条款作结算工程款备案中标合应作严格文义解释应限根关规定必须进行招投标确实进行招投标活动根招投标结果签订合未进行招投标未进行实质意义招投标活动编造事明确表示仅备案办理建设工程手续中标合属解释规定备案中标合
（二）理解
1必须招投标合
a招投标前建设单位施工单位签订合均属效合
b招投标订立补充合果中标合实质性条款（价款工
期质量）进行修改修改条款效涉工程量增减导致合价款变化非实质性条款修改效
2必须招投标合
a招投标前协商订立合通招投标中标合系原合修
改签者准
b招投标签订合中标合已备案签合黑合
实质性变更效
c重点考察：否招投标法规定程序？否政府招投标办公室备
案？办理施工许证备案？者黑合准（律师实务观点）
3备案合生效该条涉合效力仅明确结算
四合解问题
1原合签订解转
2特殊情况需解转初参招标合审查关员认否予解决
3处理形式：
（1）解原合签订新合
（2）签订关合转三方协议
第二部分 做施工程中履约理施工企业防范法律风险关键
案例2：某厦土建安装工程采GF19990201建设工程施工合（示范文）进行签约合价款2800万开竣工日期分2002年7月1日2003年6月30日发包拖延进度款供电量足工程量增加设计变更等素直2004年5月31日工程通竣工验收交付业该工程终结算值3200万元截止2007年8月30日该发包实际付款2650万元合约定尚欠承包550万元
承包次索工程款未果情况法院提起诉讼求支付余款利息计610万元针工程公司诉求发包提起反诉工程逾期竣工335求承包工程逾期竣工延误天罚合总价万分五合约定支付逾期竣工违约金469万元屋面存面积渗漏墙面开裂承包正理维修求承包赔偿损失120万元
法院认
1施工企业未证证明约建设单位提报求付款工程量报告建设单位施工单位支付工程进度款没付款参考建设单位签字确认工程进度款支付工程款施工企业工程款未位作延期竣工抗辩理成立
2双方供电量足问题互函件施工企业该事实表示认未提出工期延误意见现施工企业认延期竣工违反诚实信原院予支持
3加层导致工程量增加未双方约定予签证施工企业求延理成立
4设计变更材料供应问题施工企业延期竣工间没必然果关系
施工企业证明两者间前果院予采信
法院认施工企业提供关工期延工程签证工作联系单表达矛盾模糊作工期延理提供建设方原延误工期终折抵工程延期26天剩余309天应施工企业承担相应违约责投标书约定工程造价2800万元日万分五计施工企业应支付违约金4326万元
建设方提出质量问题反诉建设单位提出施工单位发送函件行维修相关施工签订合支出费作证施工方确认出现质量问题已出现质量问题予维修完毕出力证修缮行进行佐证终法院认定系建设单位行维修承包承担维修产生费85万元
欠款钱天义法院支持施工方索工程款550万元诉讼请求施工方证资料短缺白白丧失总520万元利益实令痛心案例许较典型真实案例反思施工理程合履约程否注意问题？做否完善呢？
工期施工进度
（）开竣工日期确定
1开工日期竣工日期完工日期
（1）开工日期：通俗讲指开始进场施工日期
（2）完工日期：通俗讲指完成工程施工日期
（3）竣工日期：通俗讲指完成工程施工通竣工验收日期指验收通情形承包提交竣工报告日期
完工日期竣工日期完全概念工期中涉日期指竣工日期
处：竣工日期验收通关验收通谈竣工日期完工日期验收通否关程序关完工够进行竣工验收
两者关系：先完工日期竣工日期
2实际开工日期认定
（1）承包证证明实际开工日期应认定该日期实际开工日期
承包证发包承包发出通知工程监理记录事会议纪施工许证等
（2）承包证证明实际开工日期开工报告应认定开工报告中记载开工日期实际开工日期
（3）承包证证明实际开工日期开工报告应合约定开工日期准
述认定办法出实际开工日期进行举证
3竣工日期认定
司法解释第十四条规定认定方法：
（1）双方确认日期竣工日期
（2）建设工程竣工验收合格竣工验收合格日竣工日期（注意盖章验收报告时间竣工验收备案日期竣工验收备案建设单位报送）
（3）承包提交竣工验收报告发包拖延验收承包提交验收报告日竣工日期
（4）未竣工验收发包擅转移占建设工程日竣工日期理：
I)发包工程未竣工验收情况擅工程违反法律规定应承担相应责
II)发包工程表明已实现合目
III)发包工程进行竣工验收便出现质量责清晰问题
合法原诚实信原考虑应认定发包日期该工程转移占日期竣工日期
（二）种影响工期素
1施工许证：
未取未施工取施工许证日作开工日期
未取已施工般施工开始日开工日期
2拖欠工程款
拖欠工程款导致停工缓慢施工工期延需证明延误天数拖欠工程款延误天数果关系
3设计变更
（1）设计变更关键线路工期延需证明延误天数设计变更延误天数果关系
（2）设计变更关键线路应延工期
4图纸延误
（1）3
（2）3
5增加工程量
（1）3
（2）3
6质量鉴定
司法解释第十五条 建设工程竣工前事工程质量发生争议工程质量鉴定合格鉴定期间延工期期间
（1）鉴定合格延工期
（2）鉴定合格视情况定
7建设单位原：指定代表未约定提供指令批准致施工正常进行建设单位未约定时间求提供原材料设备场等隐蔽工程隐蔽前施工企业发出检查通知建设单位未时检查等
（1）3
（2）3
8周非施工单位原停水停电停气造成停工累计超8时
9发生抗力事件（法预见避免克服旦发生积极采取措施阻止预防扩损失时合约定程序时限报告）
（三）证明标准
1线路
（1）关键线路：完工条线路工作需完成中条线路工作延误工期延误该线路关键线路
（2）非关键线路：完工条线路工作需完成线路工作者工作延误必然导致工期延误
设计变更工程量增加会导致工期延否关键路径（线路）施工单位统筹安排义务
举例
家里两锅铝锅铁锅煮饭烧菜煮饭铝锅线路需时烧菜铁锅烧两菜需20分钟线路吃饭需等时间时
中煮饭关键线路果煮饭时间延长吃饭需等时间延长烧菜时间10分钟烧菜线路时间50分钟吃饭需等时间时关键线路
4工期延天数认定统证明标准
司法证明标准：（1）导致工期延误事项（2）实际延误天数（3）导致工期延误事项实际延误天数具果关系－关键线路
回观案例2法院作出判决否错误？错原施工企业提供证法达工期延309天证明标准
施工企业仅举证证明存会引起工期延误素：设计变更增加工程量图纸延误等素未举证证明素实际导致工期延误实际延误天数335天
证明标准角度言施工企业需证明素实际导致延误335天施工企业未提供证予证明施工企业提供证没达应该达工期延335天证明标准实际举证
通常法院工期延采严格证明标准实际施工企业施工程中正确履约问题提出严格求施工企业施工程中通日常合履约工作正确获取利已证呢？
（四）工程签证索赔
1工程签证
工程签证指工程承发包双方施工程中合支付种费
延工期赔偿损失等事项达成双方意思致补充协议签证达成成工程结算终结算增减工程造价确定工期等证工程签证法律特征：
（1）表示双方意思致法律行达成成合效部分
（2）直接作结算进行合审价审价部门签证作行审查引起诉讼该诉讼性质属权属确定返诉
（3）施工程中例行工作般赖证双方施工实际变化相互确认签字视认必具体调整容行审查
2工程索赔
工程索赔指双方中方未合约定支付种费延工期赔偿损失书面确认约定期限方提出赔偿请求种权利单方权利张法律特征：
（1）单方法律行双方意思表示致结果表现单方张权利
（2） 种期权利涉利益尚确定
（3） 必须赖证张方负举证义务
3索赔程序
新颁建设工程施工合（示范文）（GF19990201）关索赔程序：发包未合约定支付种费延工期赔偿损失承包规定索赔：
（1） 正索赔理关证
（2） 索赔事件发生28（14）天发包提出索赔意通知（注意工期索赔具体天数理（施工关键线路程序）
（3） 发出索赔意通知28（14）天工程师提出延长工期（）补
偿济损失索赔报告关资料
（4） 发包接索赔通知28（14）天予批准求承包进步补充证理发包28日未予答复视批准索赔
索赔事件持续发生施工单位应持续索赔索赔事件消失应综合进行索赔
4）工程签证索赔工作中应坚持原：
目前国建设工程施工基采GF19990201版建设工程施工合范该合文条款发包承包权利义务均明确约定充分合条款施工方尤利项目现场工作员养成约行事惯非施工单位原进度拖延工程量增加设计变更约定建设单位承担风险建设单位违约导致增加施工成等严格合约定加强工程签证索赔工作保证签证索赔效性中工程签证索赔工作中应坚持原：
（1）提高强化时签证约索赔意识觉性签证索赔作工程理日常工作提高效益效手段
（2）建立严格文档记录资料保制度配置专门员加强专业针性签证索赔理
（3）明确项目理理责杜绝该签证未签该索赔索赔现象
（4）注意合约定签证索赔期限程序应该施工程中提出均应时提出
（5）强化证意识约时效建设单位发送书面报告保留签收证：已完工程量报告工程设计变更报告价格调整报告工期延报告等
解决建设单位拒收施工单位发文？
aEMS邮件送达（注意：函件式两份盖骑缝章寄信证中写明函件容保存寄件发票邮局发件证索回执保存发址收件工商注册址）种方式收件拒收法律视已送达
b公证送达公证员起收件办公处收件拒收留置公证员出具送达公证
5）慎重订立补充协议会议纪
施工合履行程中发包承包许事项达成补充协议会议纪时建设单位会求施工方出具单方承诺补充协议会议纪承诺样构成施工合重组成部分公司项目部应充分认识补充协议者会议纪重性份谨慎补充协议会议纪承诺书会施工方合施工程中存利问题笔勾销关工期延期责互追究会议纪份草率补充协议会议纪承诺书公司利关渡工程优先受偿权承诺
施工程中现场项目理部需工期质量标准付款方式结算方式违约条款等重条款发包达成补充协议会议纪者应发包求出具书面承诺函时应严格承包部合评审程序进行合审核时关函件签字盖章前送交承包总部部门进行审查报承包高层领导意限度规避公司营风险
二工程质量法律风险防范控制
（）质量问题发生阶段
1施工程
（1）施工单位应提醒建设单位领取施工许证开工报告前国
家规定办理工程质量监督手续
（2）施工员必须严格设计图纸标准施工认必修改必须
设计结合提出意见建议设计单位确定否修改修改
（3）工程质检必须专签字书面记录隐蔽工程隐蔽前必须通知
建设单位质检机构做隐蔽工程验收记录
（4）材料构件设备商品砼等必须检验合格未检验
检验合格
（5）涉结构安全试块试件关资料应建设单位质检机构监督取样送具关相应资质等级质量检测单位进行检测
2竣工验收程
施工单位应时申请竣工验收竣工验收合格缺陷项目应
负责返修
（二） 保修期
保修期限验收合格日起计算建设单位提前实际日
起计算保修期正常条件工程建设低保修期：
（1） 基础设施工程房屋建筑基基础体结构工程设计规定
合理年限
（2） 屋面防水工程防水求卫生间房间外墙面防渗漏5
年
（3） 供热供冷系统2采暖供冷期
（4） 电线道排水道设备安装装修工程2年
（5） 项目保修期限约定
（三）关保修法律规定
1竣工验收合格前
司法解释 第十条规定：承包错造成建设工程质量符合约定承包拒绝修理返工者改建发包请求减少支付工程价款应予支持
第八条规定：承包具列情形发包请求解建设工程施工合应予支持：（三）已完成建设工程质量合格拒绝修复
施工程中出现质量问题施工必须予重视时履行保修义务否发包权行予修复产生费施工单位予承担工程质量合格工程发包工程款中抵扣产生维修费工程质量合格拒绝修复发包权解合
2工程竣工验收
房屋建筑工程质量保修办法第九条规定：房屋建筑工程保修期限出现质量缺陷建设单位者房屋建筑应施工单位发出保修通知施工单位接保修通知应现场核查情况保修书约定时间予保修
第十二条规定：施工单位工程质量保修书约定保修建设单位行委托单位保修原施工单位承担相应责
发生质量问题首先发包需履行通知保修义务次施工企业需约定时间进行保修施工企业接通知未保修书约定进行保修情况发包行委托单位保修
案例3某房产公司施工企业间围护结构质量纠纷案件
签约
1994年9月21日某施工企业房产公司签订**花园基坑围护桩基工程施工承包合
双方约定：施工企业承包范围：项目钻孔灌注桩工程施工基坑围护结构设计施工总承包价计民币970万元该总承包价施工企业包干次包死包括包安全包加固等费
履约
施工企业委托某学进行围护结构设计设计方案政府部门评审房产公司监理单位批准施工企业方案进行施工
发现质量问题
开挖前中房产公司认施工单位委托设计施工围护结构存安全隐患遂组织专家进行证证专家认围护结构设计未考虑路面活荷载时施工中存规范行围护结构存安全隐患应该采取加固措施
房产公司求施工企业进行加固施工企业考虑根合约定难获加固费愿意实施加固撤离施工现场
房产公司行委托单位加固图进行树根桩压密注浆钢支撑混凝土压顶圈梁加固终施工企业遗留隐患造成局部方位移超50mm致**机械厂房屋开裂房产公司采取抢险措施加固发生费287万元
起诉
双方结算法达成致意见施工单位提起诉讼房产公司质量等问题案进行起诉
审理
审理程中施工单位提出围护结构质量没问题时实施加固方案合理济
遂法院委托某鉴定机构围护结构质量否存问题质量问题否需加固需加固已实施加固否合理进行鉴定
鉴定机构鉴定出具鉴定报告报告述三问题出鉴定结外提出合理加固方案作估算155万元
判决
法院审理认施工企业应承担责房产公司监理单位均意时设计方案房产公司错承担责例70：30判决施工企业承担
109万元
分析实际修复费287万元仅支持109万元原：
（1）双方错（2）修复方案合理
该案例中出现质量问题建设单位监理单位施工单位混合错造成然设计施工单位合范围该设计单位应该案中承担相应责
出现工程质量问题施工单位建设单位维修通知分责盲目予修复维修前搞清原分清责然该案例中施工单位样建设单位维修通知置理终诉公堂什正确处理方式呢？
（四）施工单位工程维修应注意法律问题
1建设单位提出质量问题处理原：
（1） 分清责时回函
（2） 快速反应时处理
（3）现场作业保留证（维修前维修拍业物业签字确认）
2工程分包维修责问题
通知修复——拒绝修复——行处理（委托修复）——追偿费
第三部分 积极行法律赋予建设工程价款优先受偿权
概述
国合法第286条：发包未约定支付价款承包催告发包合理期限支付价款发包逾期支付建设工程性质宜折价拍卖外承包发包协议该工程折价申请民法院该工程法拍卖建设工程价款该工程折价者拍卖价款优先受偿该权利行优先涉工程抵押权普通债权高民法院出台法释（2002）16号批复该批复建设工程价款优先受偿权具体行问题做进步解释两法律规定解决建筑业工程款巨额拖欠现象具重现实意义现具体介绍便工作中充分权利保护施工切身利益
1权利行体
建设工程价款优先受偿权权利体仅指建设工程施工合承包
包括建设工程勘察设计合承包
根合相性原理总承包享建设工程价款优先受偿权
分包张该优先权
装饰装修合承包否具工程优先受偿权？建筑物装饰装修增加价值范围优先受偿时发包必须该建筑物
2 受偿范围
享优先受偿权工程款应包括承包建设工程支付劳务报酬材
料款等实际支出费承包合发包张损害赔偿（赔偿金违约金等）应包括 合法第286条规定享优先受偿权建设工程价款般通常理解损害赔偿金属价款列建设工程价款包括三部分：成(直接成间接成)利润(酬金)税金
3 权利行期限
承包优先受偿权然具担保物权性质质属债权
担保物权债权行受定期限限制合法第286条没明确点批复第4条规定：建设工程承包行优先权期限六月建设工程竣工日者建设工程合约定竣工日起计算司法解释规定建设工程价款优先受偿权行起算时间终期限
（1）关起算时间
A建设工程正常竣工情况：建设工程竣工日
理解竣工含义
竣工交付等竣工验收合格两者时进行分进行情况建设工程竣工交付承包国家关规定发包提供完整竣工资料竣工验收报告发包拖延支付工程款迟迟组织竣工验收者迟迟承包进行工程结算种情况合法第286条相关司法解释立法目出发应认定建设工程已竣工承包求发包支付工程价款工程竣工交付时间工程价款优先受偿权起算时间
B建设工程法正常竣工情况：建设工程合约定竣工日
时承包发包协商烂尾工程折价者达成延期付款
竣工合意便继续履行变更施工合果承发包双方愿协商协商成承包工程约定竣工日起六月行优先受偿权承包优先受偿权实现建设项目接盘转重新启动出现烂尾楼整体拍卖时承包应拍卖财产中优先受偿新开发商接盘烂尾工程时接盘承包支付原发包拖欠工程价款方受项目
（2）权利行期限性质
批复第4条规定：建设工程承包行优先权期限六月里六月期限应斥期间斥期间法定变期间适诉讼时效关中止中断延长规定
注意：
A果承发包双方合中约定进度支付部分工程款外余款
工程竣工六月支付种约定造成承包难时行优先受偿权合签约时应注意付款时间问题
B结算程中延误优先权行导致优先权丧失法获清偿全部清偿注意旦6月时间工程价款尚未确定话考虑发包没承担责力果没话时提起诉讼求行工程优先受偿权
4 权利行方式
合法第286条规定建设工程价款优先受偿权行方式二种：
发包协议该工程折价二申请民法院该工程法拍卖
具体行程序：催告——协议折价申请拍卖（诉讼）
（1）催告：必须履行法定义务发包未合约定支付工程价款
承包首先催告发包合理期限支付价款发包逾期支付承包行优先受偿权
催告合理期限确定问题
a 约定应约定双方采第二版建设工程施工合
示范文该合通条款第三十三条竣工结算合理期限相应明确约定该条具体规定：发包收竣工结算报告结算资料28天支付工程竣工结算价款承包催告发包支付结算价款发包收竣工结算报告结算资料56天支付承包发包协议该工程折价承包申请民法院该工程法拍卖承包该工程折价者拍卖价款优先受偿合文前提催告合理期限应56天
b 没约定法律未作具体规定时参担保法关留置权
行中确定宽限期规定催告合理期限确定两月(2)关催告方式问题催告期工程款通知宜采取书面形式基容包括：求付款义务(发包)付款付款金额付款期限等容
(2)协议折价非必程序承包通催告程序发包然支付价款建设工程性质宜折价外承包发包协议工程折价折价偿付工程价款然果发包承包恶意串通虚构发包未约支付工程价款事实进承包张优先发包债权受偿达架空债权般债权目债权通行撤销权保护合法权益
(3)申请拍卖承包意建设工程协议折价方式实现工程价款优先受偿权者承包发包达成建设工程折价协议合法第286条规定承包申请民法院该工程法拍卖建设工程价款该工程拍卖价款优先受偿承包提出建设工程法拍卖实现工程价款债权申请程序应操作合法第286条未作规定审判实践中分歧目前法院审判实际做法承包民法院起诉获生效判决者调解书民法院申请执行然承包仲裁书申请民法院强制执行事实迄止民法院司法实践中适合法第286条实例数发生审理程序中
二予支持工程优先受偿权情形：
1建设工程权已转移已法院生效法律文书确定转移
2建设工程已出售交纳全部者部份购房款消费者
工程优先受偿权优先涉工程抵押权般债权优先物权具物权期权购房权利行
已支付全部部分购房款买房购买房屋然该房屋尚未办理户手续满足民基生活需维护交易安全社会稳定性法律规定施工工程优先受偿权涉该出售房屋然生活消费目购买住宅购房消费者投资目购房消费者购买商铺写字楼抗施工工程优先受偿权
3标物宜宜折价拍卖学校医院政府机关办公楼道路桥梁等公益建筑工程
4承包放弃优先权承诺效
三规避建设单位通转建筑工程权逃避债务问题？
——起诉（工程款优先权）时查封涉工程
案例某厂房执行纠纷案
法院支持施工全部诉讼请求建设单位支付全部工程欠款350万元利息时厂房工程折价拍卖价款350万元范围具优先受偿权
施工申请强制执行未执行
原诉讼期间建设单位厂房60市场价格转案外A案外A市场价格转B建设单位A没履行力
该施工单位认竣工资料移交建设单位法建局备案备案办出产权证办出产权证法转须申请保全查封
实际：1建设单位交易中心串通样办出产权证2法律未规定办出产权证转
案例某酒店工程欠款案
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