论物业设施管理


    物业设施理
    摘:全球体化运营环境市场出现日渐复杂需求单纯物业理已足应付设施理崭新概念便应运生针物业理足发展出套全面理体系机制成分析空间规划制订标准源审核风险评估发展策略引进新科技等均全面顾投资者发展商跨国企业需求提供套全面理系统运行机制物业幅减低运营成余提高运营效率
    1物业设施理概念
    谓物业设施理(Facility Management简称FM)指国际物业设施理协会(IFMA)美国国会图书馆定义保持业务空间高品质生活提高投资效益目新技术类效生活环境进行规划整备维护理工作物质工作场机构工作务结合起综合工商理建筑行科学工程技术基原理物业设施理行业真正世界范围承认年事越越实业机构开始相信保持理井井条高效率设施业务成功必少
    尤高新技术发展环保意识普健康关心物业设施理行业物业设施理专业员更显重物业设施理单延长设备设施年限确保功正常发挥扩收益降低运营费提高企业形象提供适合户种高效率服务改善户业务工作流程合理化简洁化简言物业设施理服务象物业设施理目标提高办公室工作效率建筑物保值增值
    2物业设施理容
    物业理目标通建筑设备进行维护理效延长建筑设备寿命物业设施理容较广泛渗透面广中心容:方面通建筑设施理延长设备设施年限确保功正常发挥节约源降低成运行费方面应种高新技术客户提供种高效增值服务客户工作更加合理化简洁化生活更加方便化舒适化提高公司形象增加公司收益建筑物保值增值服务象理象建筑设施针建筑物物业设施理容侧重点
    1) 住宅区物业设施理容家庭智化系统设施理区CATV系统设施理区设备控系统(BAS)设施理区安全防范报警系统设施理区智三表抄表系统设施理区停车库理系统设施理:区物业理系统设施理区增值服务系统设施理通设施序效理客户提供便利安全舒适生活环境
    2) 综合楼物业设施理容明系统设施理电梯动扶梯系统设施理变配电系统设施理水排水系统设施理空调系统设施理火灾报警消防联动控制电梯运行制系统设施理公安全技术防范系统设施理办公动化系统(OAS)设施理信息动化系统(CAS)设施理物业理系统设施理增值服务系统设施理
    通众系统设施理实现众设备序联系起正常工作客户提供安全舒适工作环境良室空气品质客户提高办公效率办公质量创适条件
    3物业设施理营模式
    般讲三种营模式第种房产开发商营物业设施理公司公司独立专业员队伍理开发物业提取物业理费设备折旧费源费独立核算负盈亏第二种社会建立物业设施理公司承包楼空调系统运行理业公司间契约形式确定彼责权利确定设备系统产权关系确定服务质量标准赏罚规第三种物业设施理公司带资参建成业合作伙伴公司投入空调系统取回报授运物业理费设备折旧费源费户入户缴付水电费电话费样月年度物业设施理公司缴付冷热费空调系统产权物业设施公司前两种方式社会已推行限传统概念物业理物业理公司提供安保清洁等技术含量高服务观念营方式带浓重计划济色彩外资物业理公司少数国公司外成功第三种方式国电话局已试行效果错
    4物业设备设施理现状
    般意义物业设备设施包括建筑排水采暖通风空调建筑电气传统物业设备理侧重现场理物业理程中述水暖电设备进行维护保养种设备够正常运行作工作目标着眼障设备具维持特点着网络技术运建筑智化建设推进信息化现代建筑设备更快进入种建筑物业理范围设备设施形成庞复杂系统项传统产业业务结合信息技术出现变化物业设备设施运营程中成花费占物业理成重越越维持水理已适应物业理智化信息化进程缺点日益突出相部分物员认楼区建成招聘空调工水电工冷冻工设备运转起行样理思路实施起会造成许问题:诸耗高控实现设备损耗加速室环境品质恶化等等报道某座180米型建筑设置BA系统系统运行情况差异运行正常物业设备理中起重作仅占20运行正常尚4535左右楼年开通运行运行段时间发生障修复
    5导致国物业设备设施理工作滞原
    首先建设方设计方施工方物业理方工作脱节建设方建设阶段较少考虑运营时节约便利考虑节省次性投资节省时间精力安装设备程中较少考虑项设备集成协调匹配建筑物设备施工调试验收程中设计员少参具体工作物部门通常建设期建成接手工程前期介入工作做做少设备工程师招聘常常处行政清洁保安员少预先系统工程进熟悉程工程竣工系统运行尚稳定竣工资料完整匆匆赶着验收评奖特采智设备物业眼前需智化吹天花乱坠否真营运程中起应作
    次部分物企业服务观念没树立起工程交付相数量转制企业房产商属物公司中员没受专业培训颠倒业关系动辄业发布通知指令户样样关心收钱高兴办事客户稍意见家纲线
    第三认识误区认设备设施障开动行物业设备设施理全部工作容认识少物公司具普遍性导致许楼空调冷热电梯时开时停道跑滴漏现象普遍种观念没认识物业设备理服务象没意识良物业环境品质物业设备理高工作目标
    外国物业设备理技术含量高匾乏招聘合适设备理员较困难验拼设备等手工作坊式运作国物业设备理流国种层次培训容象没完全物业设备理发展形势智建筑例然年10月国家已出台智建筑设计标准省市理解应均存误区
    6物业设备设施理中存风险理
    (1)违章操作违反劳动纪律等(2)物指物业设备设施属安全种状态具安全隐患(3)环境物业设备设施处环境已安全具安全隐患例配电室电缆沟长时间积水电梯机房通风温度超45℃(4)选型物业设备设施选型开发商完成极少考虑采纳物业理专业意见忽略期物业设备设施理维护保养等工作述素导致设备选型期符物业设备设施选型先进会导致业务技术员操作技术维护水达求相反果设备设施选型较落满足区业需求
    (5)欠缺承接查验
    物业理承接新理项目中物业设备设施承接查验工作重项容实际工作中物业企业没予足够重视没严格国家关规定进行查验直接竣工验收合格证作免检证甚物业理企业利开发商手里物业理项目直接跳承接查验工作环节
    (6)欠缺运行维护
    定期检查维护仅减少设备设施发生障率更提高设备设施寿命然物业企业降低成员配备方面较欠缺导致工作员年龄较技术水低时代发展步伐时设备设施没发生障物业企业会花费力物力检修
    7物业设备设施理风险策
    (1)提高工作员整体素质
    物业设备设施风险理中提高工作员整体素质重项工作措施定期工作员展开培训培训容包括工作纪律安全意识设备检修等方面时激发工作员学积极性通工作员学断提高身业务水知识水等
    (2)树立风险理意识
    风险理彻底解决问题通防控避免发生风险深化风险理理念工作员意识风险理重性意义目时建立风险理责机制落实创建惩奖制度针出现失误工作员失误程度进行惩罚针表现良工作员予适奖励
    (3)定期进行应急演练
    通应急理展现出物业企业形象物业企业应做种突发事件应急预案处理措施时配备相应物品通实际演练断应急预案处理措施进行完善举行应急演练仅提高工作员突发事件处理力更体现物业设备设施价值效保障区业财产权益
    (4)监督检查制度断进行完善
    物业企业理应建立监督检查制度建立专业风险理机构物业企业部实施倒查制度常工作巡查中通巡查互查等形式时发现安全设备设施潜安全隐患进行处理解决
    (5)风险回避
    风险回避般发生早期介入承接查验中早介入环节物业企业早发现规划中合理方时予修改针回避风险说设计图纸中增强层次感距离门较位置设计沉降景观然站物业消防日常理角度说具安全隐患时提出意见进行修改避免发生安全隐患
    (6)风险转移
    通风险转移效减少物业企业承担风险分非保险转移保险转移设备设施具专业性较强物业应根身实际情况制定维护保养维修工作制度通分包形式物业企业承担风险转移较专业企业非保险转移保险转移指设备设施购买保险风险转移保险公司
    (7)损失控制
    分预防损失减少损失风险源识预防损失控制种措施通相应应急预案减少损失通责落实做设备设施检查工作避免损失发生预案中事时降低受损失程度
    (8)采取较先进设备理方法
    物业企业设备设施进行理时应采取先进技术维修状态转变成预支维修状态分类法提高设备设施理水采高科技网络技术组建维修维护团队缩短维修维护时间仅提高设备设施寿命更降低物业承受风险
    8结束语
    设施理概念产生物业理理念延伸少行业标准求国际水接轨物业理例外设施理务透简化企业日常营运流程协助客户达幅减低成提高营运效益目致力提供全面站式服务客户理房产设施非核心业务达成定业务计划策略性发展目标目前设施理已超越物业维修保养工作范畴成支援机构发展策略理系统
    设施理物业企业理中属项隐形服务然设备设施理物业企业理项目前提保障伴着设备设施种类断增加技术含量越越高增加设备设施维护理工作量物业企业应重视设备设施理风险正确规避风险树立风险意识做防控措业提供佳服务

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    文档贡献者

    c***3

    贡献于2019-10-08

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