物业服务方案范本


    
    物 业 服 务 方 案
    [范 ]



















    (项目名称:****物业服务)

    公司全称:xxxx物业理限公司
    法代表: xxxx
    公司址:xx区X幢X楼
    公司电话: xxxxxxxxxxxxxxx
    编制日期: ****年*月*日

    前 言
    ×××作×××集住宅商场办公体精品楼盘物业理工作标准应体现出种舒适安全尊贵优雅品质XX物业理限公司高起点优品质严求标准造精品服务
    舒适物业理舒适体现温暖洁净方便快捷居环境业物业选择居住学工作环境更注重舒适面满足生理基需求
    安全安全防范物业理公司项专项业务物业理治安消防车辆控三方面做理服务工作制定出相应理制度应急预案
    尊贵尊贯服务理念业物业社区中体验生活尊贵面物业公司理物业身基础应充分实现物业服务容满足受尊重需求
    优雅高档住宅离开优雅环境优雅环境离开优雅作精品楼盘物业理更应体现营造优雅环境XX物业理限公司考虑充分利社区会功全新服务理念融入业物业实现社交价值实现需求业物业优雅环境中成言谈举止优雅现代市










    物业服务方案编制说明

    物业服务方案编制:
    国家建设部相关法律法规规定XX省XX市物业理关文件规定
    二房产开发单位提供物业建筑特点物业规模理位置功等相关资料
    三司现场勘察物业服务市场考察调研情况
    四司部理制度质量体系认证求
    五司年事物业服务专业力实际工作验

















    物业服务方案
    目 录
    第章 公司简介…………………………………………………………………06
    第二章 理服务定位方针服务特色………………………………………08
    第节 ****项目简介 …………………………………………08
    第二节 ****项目物业理服务定位方针 ………………08
    第三节 ****项目物业服务特色…………………………………10
    第三章 ****项目物业理服务目标 ……………………………………16
    第节 ****项目总体目标……………………………………16
    第二节 分项目标值 …………………………………………………17
    第四章 理组织架构机制……………………………………………………21
    第节 部理架构…………………………………………………21
    第二节 理运行机制…………………………………………………22
    第五章 阶段理服务容规划措施……………………………………26
    第节 接验收期理服务…………………………………………26
    第二节 房屋交付期理服务…………………………………………26
    第三节 房屋装修期理服务…………………………………………27
    第四节 日常期理服务……………………………………………34
    第五节 阶段理服务容示意图………………………………35
    第六章 接验收期理服务方案………………………………………………36
    第节 工作进度………………………………………………………36
    第二节 工作容务………………………………………………36
    第七章 交房期物业服务方案……………………………………………………38
    业入住手续办理………………………………………………38
    二交楼纠纷解决……………………………………………………38
    三返修进…………………………………………………………39
    第八章 日常期理服务案……………………………………………………40
    第节 秩序维护服务容项目简介…………………………………40
    第二节 保洁绿化服务容……………………………………………45
    第三节 房屋部位设施维护保养容…………………………49
    第四节 设施设备维护保养容………………………………………51
    第五节 综合理服务…………………………………………………55
    第九章 社区文化建设……………………………………………………………57
    第十章 理规章制度档案建立理理组织架构机制……………59
    第节 理规章制度…………………………………………………59
    第二节 档案建立理……………………………………………65
    第十章 规划设计阶段建议…………………………………………………67
    第十二章 前期开办费物资装备计划………………………………………71
    第十三章 物业理费收支预算………………………………………………74
    第十四章 期物业理费收支预算…………………………………………77
    结束语…………………………………………………………………79
    附件:
    1物业理公司营业执
    2物业服务企业资质证书
    3保安服务公司营业执
    4保安服务许证
    5优秀物业企业牌匾
    6住宅示范项目牌匾
    7守合重信单位牌匾
    8企业免检单位牌匾
    9先进单位牌匾
    10副会长单位牌匾


    公司简介
    XX物业理限公司XX注册注册资伍佰壹拾万圆具独立法资格物业企业2014年升格国家二级资质2016年1月取环境卫生作业乙级资质XX省物业理协会会员单位XX市物业理协会副会长单位2015年1月公司成立XX保安服务限公司注册资壹佰万圆目前天立物业天立保安两公司现员工300余公司中层理员80具专学历中国家注册物业理师1名高级工程师1名工程师济师会计师助理工程师水电技工园林技师电梯维保等专业技术员30余名
    公司目前已承接物业理保安服务项目:法院办公楼检察院办公楼XX供电系统XX电台中科动力新越科技凯城华府万博苑景祥佳苑永星区帝永隆帝SOHO绿洲嘉园天悦龙庭谰山世纪XX九中十中XX中学XX学等单位服务总面积超200万方米中法院办公楼XX市评2011年度全市物业理示范区蝶翠山水永星汽车广场XX市评2012年度全市物业理示范区区业综合满意率均达95公司2009年成XX市物业理协会理事单位2010年先次XX住建局XX市房局分评全市综合评第名优秀物业服务企业2010年先次XX工商局XX市工商局评守合重信企业企业免检单位
    公司全面导入星级酒店式服务理念业满意作衡量工作标准实现示范物业项目理目标力争成专业化物业服务典范业享受高品质高档次高效率星级式服务
    企业精神:开拓进取求实奉献
    理理念:创新动力品质求生存
    服务宗旨:忠实履行合优质兑现承诺

    第二章 理服务定位方针服务特色
    第节 ****项目简介
    ****项目******房产开发限公司开发建设项目位*************遥相呼应文环境优越未*****市(县区)形象性生活社区
    区规划面积******方米总建筑面积******方米(中住宅建筑面积*******方米商业建筑面积******方米)绿率**容积率**建筑密度**停车位********居家商业场

    第二节 ****项目物业理服务定位方针
    ****项目物业理服务定位
    方案针****项目环境优越住户求高品质生活服务需求特点量身定制*****顶级特色物业理服务――星级酒店式物业家服务
    星级酒店式物业服务鉴星级酒店服务理模式提供酒店式服务包括家政服务安全服务交通服务等酒店更进步酒店式物业服务更体现出种家庭式服务例24时送餐社区聚会幼护等
    酒店式物业服务融合星级酒店式服务家庭式温馨服务双重结合较普通高档公寓更完善服务容更更加性化
    ****项目着重体现服务容全面性服务流程完整性服务时间高效性业员专业性居住环境优雅性区理文性等服务环节细节住户尊享住家私秘舒适性酒店星级服务体验凸显顶级物业服务标准

    二物业理服务方针
    We Can Exceed What You Expect
    超越客户期创造价值
    通****日常客户理服务系统建立根户家庭成员家庭服务需求解时效提供类偿偿服务通动服务超越客户期服务方式:需您提出求已您考量时您需求时时提供服务服务仅仅涵盖基础物业安防保洁维修服务更体现位住户关怀特住家老行动便者童您家时物业服务公司您家朋友您需求工作责您方处WE ARE ALWAYS AT YOUR SERVICES
    三公司服务理念
    时效迅捷:
    住户服务工作统实行时效工作制维修保养应急处理均公开承诺时间完成处理结果
    首问负责制:
    住户咨询投诉求助均第接受询问理工作员答复彻底解决
    资源享业普惠:
    区住户达司理项目区域均获尊贵礼遇
    网络信息服务:
    通已建立公司邮箱住户建立快速便捷信息传递道种理服务信息时传达住户住户通网络物业理服务需求投诉告知物业理公司
    换位思考:
    服务象换位置站方利益角度思考服务象需求指导服务行






    第三节 ****项目物业服务特色
    酒店站式服务
    1酒店站式服务方式:针****项目业日常生活中愿扰需协助服务时希时准确快速响应实行客服员(家)值班制作住户联系窗口处理住户投诉满足住户日常衣食住行育乐等项生活服务做快速响应通客服服务专线门访谈等渠道业交流互动住户需客户服务中心拨24时热线电话解决服务需求中切问题须找部门记住电话真正体会星级式服务
    2特色服务项目:(具体服务容包括限)
    ****项目定位**高端住宅区满足业性化需求引进星级酒店式理模式提供代住户代订机票送洗衣物快递代缴项费室清洁等酒店服务完善细腻贴心服务凸显业尊贵位
    1) 酒店前台(Front Office)式服务
    A 返家时接
    代提行李
    B 访客接
    住户访客提供等候时茶水供应必协助事项
    C 留言服务
    家住户留言信息立传达
    D 定时提醒服务(需设备支持)
    住户需求提供费缴纳孩童接送Morning Call等提醒服务
    E 提供项生活信息服务(24时)
    理中心提供类厂商(餐厅影院干洗店家政公司等)联络数生活相关信息
    F 代召出租车服务(24时)
    代住户访客联络信誉优良出租车行派车记录记录出租车车号交付搭者
    2) 酒店商务(Business Center)式服务(部分收取服务费)
    A 代订票务服务
    代订代购机位机票火车票电影票
    B代缴式尚未逾期费服务:住户项需代缴费(尚未逾期者)包括限项:
    电信费
    水电煤等费
    停车费等
    C邮件包裹代寄快递服务
    D代订报纸杂志服务
    E代订花束服务
    F影印服务传真服务
    G洗片
    H租车服务
    L代购日常物品
    M类保险代办服务:
    住户项保险代办事项包括限项:旅游安保险汽车项责险理服务中心代办事项
    N代办事项服务:
    申请电话等服务水电户登记服务暂住证户籍迁移登记
    3) 酒店房务(Housekeeping)式服务
    A 代住户送洗衣物服务
    B 代住户特约钟点佣(清洁公司)服务
    C 短期长期居家清洁服务:须签订服务合约合约协议付款(时单次须提前少半天预约)
    D 室消毒虫灭鼠服务:次计费
    4) 酒店餐务(Food & Beverage)式服务
    A代订送餐服务
    B代订宴席服务
    5) 家庭电器设备维修(M&E Maintenance)服务(收取零配件费)
    A居家简易修缮服务:提供住户简易居家修缮技术咨询服务
    B专部分设施设备检查修护服务:
    服务事项包括水设备排水设备卫生设备热水器设备电气设备空调设备换气设备瓦斯室消防设备等维护事项尤业性化休闲设施设备维护保养提供专业意见咨询报告
    6)特色服务
    A题宴会设计家宴门服务:根住户需求联系相关酒家门负责设计采购烹饪举办家宴
    B病短期护:安排专业护工顾家养病住户
    C童护:区设立封闭童活动角专护解决住户短时间外出时童顾顾忧
    D保姆房:利营房开设型(20床)保姆房供方便住户家居住保姆亲友时租住
    E专家推荐服务:种专业士建立联系包括:家庭教师家庭医生造型美容师营养咨询师等聘请专家区顾问定期举办类讲座业户直接需求负责联系相应专业士提供专业化服务
    服务说明:
    1)住户告知服务家需联系外部提供服务(:送餐钟点佣时保姆机电维修请医生请律师干洗服务请专属教练请家教等)
    2)服务家负责代联系
    3)外请服务员达服务家带领服务员达住户住预计服务完成时间
    4)必留现场直服务完成指定时间电话住户联系确认服务完成情况住户否安全
    二家式物业服务
    具体服务行种专业训练酒店式理服务模式导入贴身感性舒适服务概念住户衣食住行完全规范服务形式体现出住户种私家私秘书服务细致感受项服务根住户需求普遍需提供服务项目(:礼宾物业服务迎宾门房宾接等)区域住户公众性服务该部分服务收费该区域住户质价物业面积户收费特殊专门性(:钟点工家教干洗服务等)服务事先确定收费标准外收费
    社区入口设置家中心住户分布数量梯位配置专职家楼栋楼堂设置成型接会客服务厅堂服务家现场提供服务住户事时联系服务家工作分配部门执行完成服务家负责厦住户服务包括:住户联络交费报修投诉意见回访查询代办手续等门服务工作住户购房时客服家咨询相关物业服务事宜房屋交付前客户服务中心业户寄发家名单联系方式提供预约门办理理文件签署交房手续装修手续咨询等服务
    三礼宾式物业服务
    司区入口楼栋堂基点通功齐全服务功区展开堂酒店式理服务商务中心综合性服务等特色服务满足住户高品位服务追求引进星级酒店堂配置模式堂內设置礼宾员负责迎宾引导咨询等服务营造宾氛围住户宾充分体会优雅尊贵安全便捷高尚服务
    1礼宾员迎宾服务
    区入口保安时疏导调度进出区车辆保持区外围区域畅通序承接户委托代客停放车辆
    1)住户抵达离时礼宾岗动前亲切问候热忱接送时住户宾开车门堂门动帮助宾提携物品代联系业等服务接时做彬彬礼体贴入微
    2)接送住户进出遮雨避阳
    3)联系召唤出租车辆接送身货物:
    A住户告知服务家搭时间前点
    B服务家特约车辆联系确认车号达时间
    C回复住户陪住户门口搭车记录车号预计抵达时间
    D指定时间电话住户联系必须确认住户安全抵达目
    E坐计程车宾奉抄录车牌号卡片便失物事项时较便利找车辆
    2宾客休闲区服务
    解宾等候时劳顿堂规划宾休息区设置沙发茶准备国外流报纸刊物专服务宾提供种茶水饮品入口周边附设立司机等室
    四涵盖业家庭成员层次****项目社区活动
    年节日庆典活动布置外针****项目住户特点提供种层次文体活动满足业家庭成员育乐需求:
    ●面家庭中老年长者项保健运动短期培训课程
    定期举办诸业间 SALOON活动提升社区高尚生活文化涵针客户具域文化背景生活惯定期开展文化交流活动加强业间业物业理方间解互动
    ●面家庭中童特假期常举办类分年龄设置运动项目竞赛素养竞赛等活动
    五层次安全保卫体系
    传统物业理模式中24时保安服务外 确保****位业安全采取层次保安体系通总控(监控中心保安)——外控(周界报警)——门控(门岗)——群控(理处全体员)——控(保安夜间巡逻)五层严密保安防线保障业员工生命财产安全
    l 员制:进出员身份确认制
    l 访客咨询:提供访客咨询指引服务
    l 车辆进:提供车辆进出区指引进服务
    l 安全系统屏幕监
    l 紧急事件处理
    l 定时定时巡逻
    l 定点巡逻记录
    六体贴入微业喜资料收集分析整理
    全体员工日常工作中具备非洞察力敏感性时时刻刻记录位业家庭成员喜交专负责整理分析建立资料库次业交流互动中极具性信息动业充分感受尊贵位关注程度提升业满意度














    第三章 ****项目物业理服务目标

    第节 ****项目总体目标
    肩负理重诚挚态度规划组织执行全面化理体系透公正高效率专业性物业理制度达较高理标准目标坚持社会效益品牌效益营宗旨倡导服务理念品牌优势系统优势规模资源优势优质服务追求生态谐居住谐境界****项目全体业做服务
    物业理服务目标
    第层次:****绿色社区
    全面建立ISO90012000国际质量理体系基础导入ISO14001环境质量理体系****项目造成绿色环保型社区
    第二层次:臻完美性化服务
    通****项目开展特色服务满足****项目业层次种需求家庭医疗保健服务家政服务等系列生活特色服务业物业时更享受天悦龙庭特色服务台业功进步提升物业价值提升
    第三层次:倾力造XX屈指数国际生活社区
    引进高端住宅物业理服务体系入住****项目尊贵业提供种安全整洁优美舒适性化工作生活环境满足业物业理全方位生理心理需求物业增值生活方式生活程享受服务程中体现创造家外家感觉
    二理目标说明整体设想
    1导入成熟运行理系统项制度承诺指标实施进行效控制确保理服务专业化规范化效性时引进完整优秀工作团队提供专业全方位物业理服务专业物业理系统降低理营运成提供元化理服务创造物业附加价值
    2导入ISO90012008质量理体系标准项目推行规范化标准化服务
    3建设部全国物业理示范住宅区标准作区日常理服务工作指导遵全国物业理示范住宅区标准进行理争取年获XX市物业理示范住宅区荣誉称号
    4贯彻关爱谐绿色环保高尚精致社区文化理念通元化社区文化活动融合然间关系达存荣谐发展目
    5优质物业理服务力提升物业品质充分满足高端客户物业服务求倾力造XX屈指数国际生活社区奠定****项目XX顶级物业品牌中争议尊荣位

    第二节 分项目标值

    司接项目时区部位设施设备进行认真查验接验收手续齐全理员专业操作员均国家关规定取物业理职业资格证书者岗位证书持证岗根天悦龙庭特定需求制定完善物业理方案建立健全质量理财务理档案理等项制度理服务员统着装佩戴标志行规范服务动热情公示24时服务电话急修15分钟报修约定时间达现场报修维修回访记录关规定合约定规范维修资金定期公布维修资金收支情况年少开展次业物业服务意见征询活动满意率达90努力提供优质服务容包括房屋部位设备理维修更新公设施理维修更新绿化环境卫生理服务停车场理 维护公秩序物业维修更新费理物业档案资料保移交等根业需求提供物业服务合外特约服务代办服务
    保证项目质量理目标实现司特制定分项服务承诺指标:
    ◆ 房屋配套设施完率:90
    承诺标准:楼宇外观破坏立面整洁改变功公设施通道意占
    测定:完基完房面积建筑物面积×100≥98

    ◆ 房屋零修急修时率:99
    承诺标准:接急修通知15分钟达现场零修时完成超4时
    测定:已完成零修急修数总零修急修数×100≥99

    ◆ 维修工程质量合格率:100
    承诺标准:维修工程符合质量标准二次返工现象
    测定:质量合格维修单数总维修单数×100100

    ◆ 绿化完率:90
    承诺标准:花草树木季节性长势良修剪时园艺造型巧致新颖
    测定:完绿化率总绿化面积×100≥90

    ◆ 保洁率:95
    承诺标准:垃圾日产日清环境整洁面基垃圾杂物异味
    测定:保洁达标面积保洁总面积×100≥99

    ◆ 道路车场完率:95
    承诺标准:道路畅通阻面坦整洁排水流畅意占道改变功
    测定:道路车库完面积道路车库总面积≥95

    ◆ 化粪池雨水井污水井年堵塞率:≤2
    承诺标准:井盖完丢失损坏移位盖合良井垃圾杂物
    测定:化粪池雨水井污水井堵塞天数365天×100≤2

    ◆ 排水明暗沟完率:95
    承诺标准:排水明暗沟跑滴漏明表面干净整洁
    测定:完基完排水明暗沟数排水明暗沟总数×100≥98

    ◆ 公明灯完率:95
    承诺标准:灯具完损夜间明正常表面干净整洁
    测定:完灯具数量灯具总数量≥95

    ◆ 公文体设施雕塑品完率:95
    承诺标准:损坏干净整洁
    测定:完基完设施数量总设施数量×100≥95

    ◆ 设备完率:98
    承诺标准:系统运行正常事隐患
    测定:设备正常运行时间设备应运行时间≥98
    Σ设备应运行累计时间 设备障累计时间
    设备完率 ×100
    Σ设备单机应运行累计时间

    ◆ 业投诉处理率:100
    承诺标准:业投拆时效解决户基满意
    测定:处理投诉次数投诉总次数×100100

    ◆ 业综合服务满意率:90
    承诺标准:绝部分业满意社会口碑良
    效调查表满意份数回收效调查表总份数×100≥90

    ◆ 档案建立完率:98
    承诺标准:档案齐全理完善简便易查
    测定:完档案数量应建档案数量×100≥98

    ◆ 服务员培训合格率100
    承诺标准:培训合格岗
    测定:培训合格员工物业服务中心岗员工×100










    第四章 理组织架构机制
    第节 部理架构
    机构设置
    ****物业服务中心设置四部门分:客服部工程部安防部清洁绿化部
    天立物业公司
    XXXXX房产公司

    组织架构图


    ****物业服务中心



    安保部
    工程部
    清洁绿化部
    客服部


    档案理
    家客服




    系统维护
    工程维修
    行政事务




    绿



    工程运行
    中央监

    安全防范

    场理




    二员编制
    根区出入口布局设施设备情况符合高标准服务求天悦龙庭物业服务中心拟配备类员:**
    中:
    物业服务中心:*
    客服部:*:中客服*客服专员*前台*
    工程部:*:中工程*维修工*运行工*
    安防部:** :中*班长*区入口*区次入口*楼层巡逻岗*车库商业区巡逻岗*(24时三班倒)区面积节约员成降低物业费区设专职监控员建议监控视频消防报警扬声器电梯五方通话设备安装区入口岗亭车库出入口蓝牙刷卡系统进出设保安
    保洁绿化部:12中1保洁员 8(楼层保洁6路面外围车库架空层2)垃圾清运1绿化员2

    第二节 理运行机制

    三位体运作模式
    实行执行机构责机构监督机构机结合三位体式运行模式

    监督机构
    三明市瑞城公司




    执行机构
    天悦龙庭物业服务中心
    责机构
    天立物业理公司



    运行模式图

    监督机构——XX市瑞城房产限公司
    通行权利公司服务中心理行进行监督
    Ê 审核服务中心提交月理报告
    Ê 组织理工作抽检检查审核理效果
    Ê 评审物业项目理状况交流意见
    Ê 时理中问题服务中心公司投诉
    Ê 理中出现重问题进行审议
    责机构——天立物业理公司
    天悦龙庭理目标终责负责物业项目理状况整体监控指导天悦龙庭物业项目理状况委托理单位负责
    执行机构—天悦龙庭物业服务中心
    天悦龙庭物业理具体实施机构委托理单位公司负责确保物业理服务项工作达定目标

    二客户服务中心窗口服务体系
    建立客户服务中心运作体系物业服务中心部理外服务分台前台操作保证物业服务中心外形象统化业客户服务需求申请投诉建议均中心负责受理客户服务中心第时间分类处理传达职部门部门负责进行项事务具体解决物业服务中心需发布理服务信息通该中心传达反馈业客户

    三服务承诺时效工作制
    业服务工作律实行时效工作制公司承诺:外服务工作均业公开承诺时间完成处理结果

    四备患安全预案制
    针治安消防重点难点区物业安全特点实际理开始前预先设立安全防范应急预案制度出现突发问题均时效处理程序确保安全工作万失

    五体贴入微零干扰服务制
    认真解决身工作业造成二次干扰问题努力二次干扰降低业宁静舒适工作环境

    六高度透明财务公开制
    定期业公开财务收支帐目接受业公开咨询

    七动征询意见回访工作制
    司标准作业规程开展服务工作结果定期走访业虚心接受业建议批评重决策措施均会事先通报业

    八认真负责首问负责制
    第位接受业咨询投诉求助服务员负责业问题踪落实完成止

    九业中心均衡理
    项服务工作均工作轻重缓急业生活规律进行统筹安排均衡侧重安排工作通优化工作编排工作更加性化更加节省业分钱持续满足业类服务需求

    十严格部质量考核机制
    公司质量理部设客户服务中心集业投诉需求咨询适时反馈运行协助实时监控应急实施踪服务评价考核体相独立客观公正角色物业服务中心实行督导工作公司质量理部物业服务中心设级质量理员赋予投诉调查踪检查统计分析监督处罚考核 评定等明确职权根服务中心项制度开展具体工作保证项服务工作质量达标公司质部门负责通明查暗访直接服务象解情况等方式物业服务中心项工作进行定期定期相结合工作质量检查发现种质量达标行规范问题时予纠正月定期举行次专项工作质量考评活动促进服务中心始终保持良运行状态定期组织质量研讨会工作中存普遍性问题进行讨调整合理理程序变事改进事前控制

    十AB岗工作制
    物业服务中心合理设置工作岗位完善工作职责基础相岗位间实行顶岗备岗制度A岗(办)岗时B岗(协办)定程序顶岗时处理根工作性质须限时办理般性事务紧急事务

    十二错时工作制
    客户服务员实行错时工作制班时间分提前推30分钟根具体情况合理延长错时工作时段满足业服务需求

















    第五章 阶段理服务容规划措施
    第节 接验收期理服务
    物业公司物业者角度代业交付物业进行交接验收通设备调试体施工质量检查解掌握物业方面实际情况业日建立第手资料
    服务容
    1配合开发商施工单位进行设施设备调试
    2配合开发商施工单位楼宇体施工质量进行验收符合设计求项目予接
    3接受核楼宇体设备设施图纸说明书资料
    二规划措施
    1组成验收组进入现场
    2根设计施工求编制验收计划确定验收标准
    3会建设单位物业部位设施设备场物业服务房等进行查验记录设备设施运行调试情况未达标未达验收标准设计求符项目提出书面整改报告开发商督促施工单位进行整改
    4填写楼宇设施验收交接表设备工具物品移交清单图纸资料交接览表移交方确认双方代表签署物业理交接验收协议报县(市区)物业部门街道办事处(乡镇民政府)备案
    第二节 房屋交付期理服务

    通展现物业日理状况善美性化服务解决业入住时遇问题业建立良感情纽带
    服务容
    1提升业尊贵感
    2业建立良沟通模式
    3交房协助
    (1)审核业权属资料
    (2)陪业验收房屋设施
    (3)缺陷修复复验服务
    二规划措施
    1礼宾接:
    (1)亲切温馨礼貌问候
    (2)认识第时间起予极致服务完美印象
    2布置交房现场环境业解楼宇理服务运作方式风格
    3专业工程员陪业验收房屋合理解答业项疑问汇总存缺陷问题反馈开发商安排整改
    4整改完成先行验时通知业复验验收

    第三节 房屋装修期理服务

    通审核告知减少素物业损坏通规范理减少施工业造成诸便道关键装修工序业省日烦恼
    服务容
    1审核室装修方案告知装修注意事项签订装修理协议消防安全责书
    2装修员进出路线规划制
    3定时巡视装修现场
    4规划货运路线
    5清运装修垃圾
    6隐蔽防水工程确认验收
    7制止违章装修行
    二规划措施
    1审验装修公司资质
    2装修单元进行巡查
    3楼宇关闭前装修单元进行清场
    4检查装修员出入通行证件
    三二次装修控方案
    保证物业体结构安全维护区楼宇外立面统美观提高区品牌减免邻里间必纠纷杜绝房屋结构承重墙防水层排水空调等乱拆乱装违章搭建现象发生根实际情况物业理业利益考虑减轻二次装修理压力特制定****项目二次装修期间严格方案执行具体方案:
    ()加强宣传正确引导:
    1物业服务中心服务员需加强装修法规宣传堂张贴二次装修温馨提示
    2物业服务中心业办理交房手续时业提供房屋图纸(电子版)时需引导业进行二次装修讲解注意事项
    (二)严格审批加强巡查:
    1二次装修审批程中客服初审工程复审项目签字确认三级审批责制强化审批责
    2加强装修程监实施全员理专业理服务员必须掌握二次装修理基知识理点交房前着重予培训
    3客服现场理部二次装修巡查力工程员协助方式进行二次装修巡查针二次装修户少二次巡查(午午次)做巡查记录天班前交审阅签字确认
    4宜审批情况:①涉拆改承重墙等②涉消防隐患③涉破损预埋线④涉破坏外墙体立面(搭建建筑物构筑物改变住宅外立面非承重外墙开门窗阳台封闭安装框玻璃安装太阳等)⑤涉改变功(卧室客厅者阳台改卫生间厨房等)
    (三)二次装修严禁列行:
    1)房屋结构外观功:
    1损坏原房屋结构外立面公设施改变房屋配套设施功
    2擅拆移住宅建筑梁柱承重墙(墙体门窗空调孔洞)设暗敷专业线隔墙(插座开关控制器件墙面必线)承重墙外墙切割开孔楼板面凿洞开槽安装水
    3楼板层面板梁柱等钢筋混凝土结构件孔洞穿禁止擅拆移复式原设计楼梯走道铺装超重(超40公斤方米)板材料
    4庭院台屋顶屋面露台道路者场搭建建筑物构筑物(包括单元外部庭院该单元屋顶安装私家天线阳光房太阳热水器雨蓬设置广告晒衣架安装铁窗铁门等)
    5改变更换住宅厨房卫生间功严禁改变卫生间原设计位置
    2)阳台露台严禁列行:
    1更改原设计阳台栏杆玻璃改变阳台功
    2确需安装防盗网须安装窗户侧(隐形防盗网外)阳台露台形式封闭阳台悬挂遮阳帘碍外观观瞻物品
    3更改阳台露台外墙面砖严禁外墙装置花架卫星天线招牌等形式附加物
    4阳台排水二次装修时需封闭须预留检查口备日维修
    3)门窗公走道严禁列行:
    1更改原设计进户门窗尺寸颜色规格式样扩进户门洞进户门外侧包边玻璃张贴影响业玻璃纸等
    2窗外门外安装防盗窗花防盗门需安装应物业服务中心指定规格款式安装门窗侧
    3进户门前公走道铺设砖
    4严禁意改变窗台窗框玻璃阳台护栏进户门颜色格调改变门窗开户方
    4)智设施线严禁列行:
    1更改消防喷淋智设施线严禁擅更改视讲智系统属设备安装位置等
    2擅移动封闭厨房煤气道
    3乱拉电线超负荷电私增加线路负荷
    5)厨房卫生间严禁列行:
    1更改厨房卫生间位置排水(排污)道
    2污水排入雨水严禁清洗装修施工工具污水倒入水道严禁污水接驳雨水
    3敲更改厨房卫生间排烟排气道位置
    4厨房卫生间已做防水层严禁凿面重力碰撞震动排水免造成渗漏现象
    5改动水水电线(开关盒)擅封闭原设计预留道烟道检修口
    6改变厨房卫生间功严禁没防水求卧室阳台改卫生间厨房等
    7燃气热水器安装公部位
    6)空调空气源外机安装:
    1严格原设计中预留位置安装空调物业服务中心指定位置安装空调空气源外机空调冷凝水应妥善接预留空调冷凝水收集口
    2空调机须白色塑钢三角架固定壁梁底部设置防振垫减少机运行噪音
    3安装空调空气源外机须垂直行
    (四)室二次装修监重点:
    1破坏拆改装排水排污空调冷凝水排烟道通风道改动排污口排水口位置
    2煤气道排水排污(排烟道通风道)需包装须预留检修口
    3厨房排烟必须接入排烟道严禁窗户安装排气扇外排烟
    4阳台(百叶窗)移位更改拆(封包阳台必须物业服务中心制定款式统安装)
    (五)严格控杜绝违规装修:
    1违章装修说服教育劝整改听劝阻继续装修施工场采取果断强硬措施扣押施工员出入证装修工具清出装修施工员等措施责令停工
    2做记录拍相片等取证材料进行存档时发出违规装修整改通知书
    3情节严重服理业报相关部门采取法律途径予解决
    4发现违规装修必须整改完毕恢复原样方继续装修否律准施工
    (六)二次装修员材料工具装修垃圾进出控:
    1施工员物业服务中心编发出入证进出施工员活动仅限楼道户严禁窜户严禁窜入设备房违者没收出入证予处罚
    2运送装修材料垃圾清运时间规定:日午8:00 12:00午14:0018:00余时间停止运行运送物品请货梯
    3请勿超载运货勿超长时间持续停梯占电梯服现场(电梯)理员统安排
    4排队装运货物采取先原避免货物集中首层厅造成通道受阻
    5进入轿厢货物尺寸超长13M宽13M高20M
    6装载流质材料粉状块状材料应包装牢固渗漏污染遗留物应行清理干净
    7装载货物应采箱装袋装捆绑等措施装运前集中厅门附堆放(勿堵塞通道)减少占梯时间
    8装运装修易燃易爆材料化学危险品时应理员实说明采取必防范
    9二次装修材料(木材木板)等件物品原禁止楼梯搬运电梯桥厢较业确需楼梯搬运需派现场理员进行踪免破坏墙面破坏墙面价赔偿
    10沙石水泥红砖需斗车(订制)装盖(斗车支撑架外轮轴须采取保护措施免碰坏刮花板墙面电梯)电梯运业家(担挑方式需实行袋装)
    11堂现场理员值班时发现钻孔机切割机电氧火机防盗网空气源晾衣架空调等工具材料时需通知服务中心确认意放行方进入否律准进入
    12违规装修未整改该户施工员材料律准进入
    13装修垃圾统实行袋装搬运堆放装修垃圾时堆放点处
    14严禁违规梯行:
    A非消防状态敲击消防钮呼梯
    B楔块楔入厅门门槽货物阻止(轿厢)门关闭
    C擅开启轿厢操面板电梯
    D装卸货物时采拖拉式抛甩式撞击轿厢强行轿厢挤塞货物造成轿门变形
    15造成电梯损坏责应作相应赔偿违规破坏赔偿济损失外视情节轻重通法律途径追究责责
    (七)消防安全秩序
    1审批项目关规定进行监记录二次装修巡查记录表
    2装修特提示负责装修户消防安全公设备完状况施工员持证情况装修时间(午8:0012:00午14:0018:00)等进行监
    3施工现场种粉尘废气固体废物噪音振动进行控制
    4检查装修户灭火器配备情况(2支户)业户否建筑装饰装修防火规定执行严禁明火易燃易爆物品需电焊气割煤气瓶电炉等作业须物业服务中心报备
    5施工员严禁公走道库屋面楼道便
    6原施工员准区留宿需留宿业物业服务中心报备
    7非火灾发生时严禁(动)消防栓设施
    8二次装修时物业服务员提醒施工员注意安全采取效防护措施预防施工工具材料等物品坠落
    9严禁楼层公走道楼梯燃放爆竹
    (八)验收
    1业户装修结束入住三月物业服务中心提出验收申请接申请物业服务中心必须派客服员工程员装修项目进行检验填写二次装修竣工验收表
    2检验容:
    a)审批装修项目容设计求(二次装修方案)检查否违规装修现象
    b)检查楼层公设施功否装修施工损坏
    c)检查室水电煤气视讲等智设施否违规改装移位损坏
    d)卫生间厨房阳台排水漏进行通水实验面进行48时闭水试验
    e)检查装修施工否公环境卫生造成污染
    3验收发现违规客服员应求业房屋装饰装修理服务协议规定时整改恢复原样维护全体业合法权益口头书面通知整改客服员工程员二次装修竣工验收表详细签注备案日物业服务中心反馈物业服务中心确认二次装修理服务协议进行处理
    4验收合格发现影响公设施设备毗邻房产改变功渗漏等情况时客服员应特业说明物业服务中心验收免业装修造成责业持客服员工程员签字确认验收单财务处办理退装修履约保证金验收合格业进行整改验收验收合格规定手续退装修履约保证金
    (九)二次装修控目标:
    理原导致违章装修事件发生率千分二违章装修整改率百分百
    第四节 日常期理服务

    秉承司业服务第宗旨运独特营服务理念永恒文化价值追求先进理服务模式高效企业运营机制业提供善美优质服务
    服务容
    1治安消防车辆理服务
    2房屋维护修缮服务
    3环境保洁绿化服务
    4设备设施运行维修理服务综合理服务
    5综合服理
    二规划措施(详见第八章 日常期理服务方案)
    第五节 阶段理服务容示意图

    接验收期理服务
    调试设备
    验收物业

    物业



    1.审核入伙资料
    交付房屋
    协助销 售

    二销售交付期理服务

    2.协助验收房屋

    3.交付房间钥匙

    4.缺陷整改复验
    业确认


    退装修押金
    装修初验复验
    巡查装修现场
    签定装修协议
    审核装修方案

    三装修期理服务





    四日常期理服务



    综合理服务
    设备设施运行维修理服务

    环境保洁绿化服务

    房屋维护修缮服务

    治安消防车辆理服务



    第六章 接验收期理服务方案

    第节 工作进度
    1交房前3月编制资料业手册类物业验房交房交房资料组建项目组工作员招聘位实施培训编制房屋体公设施设备验收接标准验收接计划发展商确认接流程导入理体系特色理服务模式
    2交房前1月司物业服务中心发展商密切配合办理房屋体公设施设备正式接验收建立工程遗留备忘物业理相关设施装备位启物业理应软件
    3交房前1周贵司聘请专业清洁公司道开展物业清洁开荒物业外进行全面彻底清洁迎接业交房

    第二节 工作容
    1司接开发商竣工物业接验收通知派出公司相关部门负责项目专业工程技术员等组成接验收组开发单位办理物业接验收
    2验收组负责图纸资料设备设施进行验收办理接手续验收组接验收条件应提供竣工资料逐项进行审核设计施工求编制验收计划确定验收标准暂验收标准相关规范功设备参数确定验收标准验收组验收计划标准专业分工进行预验收
    3预验收程中设备均需进行调试运行测试运行结果记录设备调试运行记录中验收中检查出未达验收标准设计求符项目验收组提出书面整改报告反馈开发商督促施工单位进行整改
    4预验收中未达求设备整改验收组进行检查验证整改合格进行正式验收接装修质量暂时影响居住工程项目等问题果进行返工影响接验收时间时采取承建单位先预付司部分保修金等方式接司视情进行修整确法返工项目司根设计规范求法进行索赔确保重新改造更新费
    5验收完成填写楼宇设施验收交接表设备工具物品移交清单图纸资料交接览表移交方确认双方代表签署楼宇交接书接验收工作完成
















    第七章 交房期物业服务方案

    业入住手续办理
    1协助开发单位业发出交房邀请函邀请函详细说明交房准确时间业办理入住手续时必备文件资料应缴交项费金额
    2办理入住交房手续:物业服务中心员审核业购房合身份证明(代理应提供效证明文件)必须提供资料业填写业资料登记表双方签定相关责确认书消防安全责书
    3物业服务中心委派工程员陪业房屋屋设施进行检查登记水电煤气表起始数逐项核设施数量检查种设施工程质量否符合交房求发现合格项记录验收表物业服务中心汇总交付施工单位进行整改整改完成业验收表签字做终确认
    二交楼纠纷解决
    妥善解决交楼时发生纠纷司事先开发商类型问题处理方式做协商明确什司直接答复业开发商行决定外司开发商提供解决方案供选择目利完成交楼程减少业矛盾累积减少开发商期工作量交楼时业时会提出较细微问题果问题存会影响业正常装修司代开发商作出定承诺业保证解决提出问题承诺定时间作出补救诚意赢业信时量业协商办理收楼签认手续时房产验收确认书列问题反映开发商进做维修补救工作避免琐碎问题延误交楼
    果业收楼时发现较重质量问题漏水结构隐患缺少重配件等拒绝收楼司量避免激化矛盾业意见实记录转交开发商处理开发商作出否整改整改时间承诺

    三返修进
    物业移交交付业出现属约定保修范围工程质量问题物业服务中心工程员实勘查确认填写物业返修联系单负责签名书面反馈开发商开发商督促关单位组织返修采取承建单位先预付司部分保修金等方式司进行修整结算
    接验收业收楼交付出现工程质量问题返修司求开发商承建单位限期进行整改工程部周追踪落实月开发商承建单位整改进程遗留问题解决进行商谈整改进行验收验收合格方验收单签字次整改记录参加验收方签字















    第八章 日常期理服务方案

    日常期理服务程中司严格ISO9001(2000)国际质量理体系求结合公司首问负责制换位思考AB岗工作制错时工作制网络站式服务等项先进理服务理念模式保证项前性服务工作科学性高效性稳定性

    第节 秩序维护服务容

    岗位部署
    根天悦龙庭次通道布局车库开放关闭规律通实行重部位门岗值班理区域巡逻检查方式做员布局合理调集迅速点线遥相呼应紧密衔接力求天悦龙庭外构建张严密高效安全防范网络
    安防部员定编设定:18中: 1负责安防部日常事务性理班岗位工作检查监督指导遇紧急事件负责进行员组织抢险指挥事件处理等事务班次值岗员四五等
    区次出入口设固定岗24时值班楼层楼宇周边班配安防员二负责巡逻检查治安防范
    针区班期间车流量特点午:7:009:00午5:007:00间调集楼巡逻员加强通道车流疏导工作
    限员配置发挥效物业服务中心种发生紧急事件制定相应处理预案预先组成物业服务中心部门员参加应急抢险组织日常通门岗巡逻岗消防闭路监控系统区楼外围形成24时间断实时监旦发生紧急事件短时间调集部门岗位员组成效行动队伍赶赴现场实施救助
    二服务措施
    ()门卫值勤
    项目住户档次高安全理楼宇理重点坚持防技防相结合原实行全封闭式理区出入口24时均设安保员执勤密切注意责区域进出员杜绝外闲杂员进入楼宇
    外访问员理采时段方式控制办法避免疑员混入区班高峰时段密切注意进入区员形迹疑动前询问非高峰时段访员需部讲等形式相关员许方予放行采取访员确认回单理措施确认进入员均需访员登记表登记方放行
    搬出楼宇物品进行严格控制查验物品放行单业亲笔签发物品放行清单误放行记录物品出入登记表
    (二)巡逻检查
    针天悦龙庭合理设定安全理员巡更路线时间(2时回巡查次)值勤员认真检查严密巡视设备房消防楼梯间等重点区域实行时次重点巡查进步加强楼宇周边安全理巡查中发现某住户门未锁门撬动痕迹时留守守保护现场时业联系场查确认否盗事件发生巡查中检查楼宇安全状况防火防盗设施门锁具周边区域设施等情况形迹疑进行盘查必时检查带物品制止理区域范围架斗殴等违章事件检查情况记录巡查登记表巡逻员求规范着装讲机警械佩戴齐全遇治安案件高发期部分调整便衣巡逻
    (三)消防理
    1消防日常工作:
    执行中华民国消防法关消防法规实行全方位消防理定期检查消防设施保持正常运作保持消防通道畅定期进行消防训练时发动业参消防安全演练提高全社区消防安全意识健全消防组织(组建区义务消防员)建立消防责制业签定消防安全责书加强消防教育宣传工作区宣传栏间断传播消防法规防火知识定期邀请消防队前举办消防知识讲座重点加强服务员消防实战演练熟练掌握防火灭火知识消防器材方法提高防救力层消防箱灭火器季度检查次时更换修复符合规范求灭火设施业装修时施工单位签订消防安全责书求配置灭火器巡逻安全理员监
    2火警处理程序
    消防报警机发出火警信号时应立通知安全巡视员现场确认旦火警确认监控中心班员应迅速拨通119火警电话讲明火灾点着火楼层燃烧物质联系电话等情况做火警程记录指派专交通路口引导消防救援车辆消防员现场扑救火灾监控中心通知配电室关闭相应楼层总电源服务中心接监控中心报告应成立时灭火指挥部制定灭火方案迅速组织保卫员义务消防员广员工火灾现场扑救火灾消防队接消控中心指挥作战时方积极配合做统指挥协调工作工程员负责保护电梯设备监控中心通相应楼层消防广播通知非工作员迅速撤离火灾现场通道处设专引导疏散楼员速安全通道疏散安全方
    监控中心值班员电梯迫降层消防电梯进入消防状态火灾时员疏散时应走消防通道禁止坐电梯火源初起时应迅速手提灭火器操作方法初火扑灭 火势凶猛时扑救员应穿消防服听指挥进行扑救着火点喷淋头未动作时应立击碎红玻璃喷水灭火启动排烟系统消火栓灭火时消火栓箱开击碎玻璃拉出消防水带接带卡开阀门然击碎报警钮红色玻璃罩准火源喷出水柱火灾扑灭应注意现场全面清查防止死火复燃协助市消防监督机构查明火灾原
    确保身安全前提做贵重物品转移工作现场员困应着先员财产原抢救室钥匙开门情况服务中心领导决定否破门进入房间扑救事服务中心负责户做解释工作
    (四)消防闭路电视监控理
    实行24时值班密切观察系统运转状态发现情况时通知相关员达现场处理事件电视监控录保留时间七天遇特殊情况予长期保存
    工程技术员负责楼宇控系统通讯系统进行监控维护发现障时处理保障系统始终处正常运行状态
    (五)车辆理
    建立健全车辆理制度车场设定专理车辆进出场检查记录车辆卡出场车卡致方予放行专巡查发现车辆异常门窗未关时联系车防范关员进入车场接车辆夜间加强巡逻专引导非机动车摩托车停放专车库外车辆进入车场指引停放时车位做交通畅车辆线行驶位停放车辆进出高峰时段加强巡视增派时车员出入口进出车辆进行疏导引导车辆安全通行序停放
    树立风险意识视实际情况购买停车场公众责险
    (六)突发事件处理
    发生辖区域发生盗窃匪警火警水浸突然停电等类突发事件时突发事件处理预案充分利楼宇智理中心结合司110联动理模式迅速果断进行处理积极参救护抢险保护业户身财产安全突发事件发生应记录突发事件记录表
    盗匪警应急处理程序: 安全员执勤中遇(接报)公开暴力手段侵害公财产业身财产安全犯罪行时切实履行安全员职责制止犯罪行发生突发案件时应立通通讯设备呼求援设法制服犯罪嫌疑时通知理中心封锁出事点出口收求援信号安全员立赶现场犯罪嫌疑逃跑时追捕应清数衣着相貌特征交通工具等时报告重案件立拨110报警做案发现场保护工作关员擅进入现场移动东西记录受害提供情况包括抢(盗)物品关线索怀疑象等犯罪嫌疑遗留种物品作案工具等应钳子工具提取然放进塑料袋妥善保存交公安机关处理切安全员员指纹等痕迹留物品现场员受伤立设法送医抢救
    加强安全员服务意识培训改变单护卫职安全理员护卫员迎宾员服务员
    三治安保卫工作标准
    1交接班制度完善工作交接班记录交接班必须正点班前十五分钟完成
    2岗位设置合理序通道全部纳入保卫视线
    3重点部位重点时间特殊情况加强巡逻时发现消安全素
    4值勤服务标准:
    (1)仪容仪表:身着公司制服岗规范整齐工具佩戴规范
    (2)文明值勤:训练素言语规范认真负责
    ——动住户问行注目礼保持善意微笑
    ——行动便业应动搀扶
    ——保持周围环境美观
    ——拒绝推销员进入楼宇
    ——外员礼貌求方出示证件非楼宇员验证登记予放行登记时间分钟完成出示证件时礼貌求方访单元联系证实确认方放行法说出访业姓名单元号时值员礼貌谢绝进入
    5结合区特点制定效安全防范措施重点部位配安全监控设施实施24时监控货物(产品设备)出门实行严格登记制度
    6成立紧急事件救护组织始终处紧急事反应状态紧急事处理预案
    7完善车辆理制度设置明显方标志进出区种车辆理序堵塞交通现象影响行通行
    8停车场理严格出入登记物价局核发收费标准收费
    9危身安全处设明显标志防范措施
    10消防控制中心24时值班消防系统设施设备齐全完损时起
    11年模拟火灾操作1次熟悉操作检查消防监控设备
    12消防理员掌握消防设施设备方法时处理种问题
    13制订突发火灾应急方案明显处设立消防疏散示意图明设施引路标志完紧急疏散通道畅通阻火灾安全隐患
    14组织开展消防法规消防知识宣传教育明确区域防火责
    15公司责造成重刑事案件重火灾事

    第二节 保洁绿化服务容

    岗位部署:
    保洁绿化部配置12中:1绿化员2保洁员8垃圾清运员1
    1车库商铺外围保洁:设置28时作业负责区庭院楼宇周边车库公部位面墙壁楼梯间电梯厅等巡回保洁作业
    2楼层保洁:设置68时作业负责楼层公部位面墙壁楼梯间电梯厅等巡回保洁作业
    3垃圾外运:设置1天运送垃圾两次时间:午9时午16时
    4绿化:设置28时作业负责区绿化维护

    二保洁服务:
    ()作业措施:
    作高档住宅楼盘流量较日常公区域保洁工作应避免影响正常办公秩序司采零干扰保洁服务措施天住户班前进行通道门面保洁流量少时进行部位精细保洁作业方式
    1作业理措施:制订详细保洁工作计划中包括:保洁部位工作频率保洁方式等实行定分区清洁负责制天专保洁作业质量进行检查督导
    2制订详细日常保洁工作时间流程:
    1)午:6:008:00 午:4:306:00 外围公场次干道绿楼梯通道门电梯轿厢清洁拖洗
    2)午:7:008:00 午:2:003:00 收集垃圾清洗垃圾桶
    3)午:8:3011:00 午:3:004:30 楼层电梯间通道楼梯间面墙壁整体清扫拖擦公部位门窗信报箱电梯轿厢保洁保养
    3保洁作业容:
    1)楼层设置垃圾桶垃圾实行袋装化社区庭院合理设置果皮箱进行垃圾分类收集作日产日清垃圾桶天清洗次保持清洁
    2)理员天公区域保洁进行少两次工作检查发现合格项天督促进行整改复查整改结果直达标止
    3)加强道疏通年疏通次雨水污水井季度检查次视检查情况时清掏化粪池2月检查次发现异常时清掏
    4) 时清道路积水
    5)制定二次供水理制度年清洗消毒水箱水池少二次水质符合卫生防疫求达二次供水合格单位标准
    (二)作业标准
    1专职清洁员明确责范围实行标准化清洁保洁
    2工作求达标准:
    1)杂物垃圾积水污渍目视干净
    2)天花板灰尘蜘蛛网污渍
    3)玻璃门窗灰尘污垢污渍水渍手印玻璃透亮
    4)墙面扶手消防栓电表箱信报箱积灰乱张贴
    5)行车行通道干净污迹
    6)楼梯台阶面干净杂物污渍
    7)公部位乱悬挂乱丢弃乱堆放乱贴乱画现象
    8)线污迹积灰油漆脱落锈迹
    9)灯具灯座灯盖灯罩积灰
    10)道标识指示牌等公设施目视明显灰尘
    11)垃圾果皮桶满溢现象桶外污渍
    3二次供水达合格供水单位标准水质符合生活水标准
    4雨污水道堵塞雨污水井底部沉淀物壁粘着物井盖污迹化粪池积物浮面出入口通畅
    5电梯轿厢四壁干净明显灰尘手印污迹乱张贴灯具天花板明显灰尘面干净污迹门轨灰尘砂土
    6店铺理序符合卫生标准乱设摊点广告牌乱贴乱画现象
    7违反规定饲养宠物家禽家畜现象
    8房屋外墙污染
    9面墙面石材清洁保养达光洁明亮明显划痕污迹粘附物灰尘
    三消杀害
    () 作业措施
    根季节害生物生长特性情况制订消杀计划定期进行蚊虫蟑螂鼠白蚁消杀工作传染病高发期公场电梯轿厢喷药消毒
    (二)作业标准
    1明显鼠迹布粉法检查老鼠密度超1
    2商场区目视苍蝇滋生
    四绿化养护
    ()绿化日常养护
    1制定区绿化理制度合理配置绿化作业员实行岗位责制根季节变化制订月绿化养计划
    2利现条件进行植物种植绿化布置草树木品种数量
    3保证现绿化水档次合理选种配置
    4适方公告植物名称产种植季节生长特征理办法等
    5根季节变化适时摆放盆花美化环境
    6定期植物进行培土施肥草修枝剪叶补苗浇水型灌木修剪成型
    7枯死植物时补种更换
    8定期喷洒药物预防病虫害
    9保持绿化清洁
    10维护栏杆园路桌椅井盖牌饰等园林设施
    11月月末做月绿化工作计划操作记录表交理员存档
    12理部理员负责绿化工作进行作业指导日常巡查定期抽检记录绿化工作检查表发现足处应时督促改正组织返工保持区环境整洁
    (二)养护质量标准
    1保证绿化项指标达绿化居住区规范标准
    2绿化充分植物配置合理作黄土露天
    3作花草结合常绿树落叶树结合乔木灌木相结合建筑品艺术雕塑品配置相结合做植物常青花常开
    4盆花摆放整齐美观周边环境相适宜时予更换
    5型灌木修剪时美观
    6园林植物达:健壮生长保持良状态树冠完整美观修剪适侧枝分布匀称膛乱通风透光树木钉栓捆绑现象叶子健壮:叶色正常叶肥厚正常条件黄叶焦叶卷叶落叶叶虫卵虫网灰尘枝干健壮:明显枯枝死杈枝条粗壮
    7草坪覆盖率应基达100%草坪杂草控制10%生长茂盛年修剪2次病虫害草纯度达98
    8保持绿化清洁草坪灌木林留物积水死苗偷窃保持花草树木良生长
    9行道树绿死树树木修剪合理树形美观妥善解决树木电线建筑物交通等间相互影响
    10栏杆园路桌椅井盖牌饰等园林设施完整做时维护油饰
    11绿草坪堆物堆料搭棚侵占现象损坏
    12行道树树干刻画现象树距树干2米范围堆物堆料搭棚设摊圈栏等影响树木养护理生长现象
    13绿改变途破坏践踏占现象
    14绿化垃圾(:树枝树叶草沫等)重点区路段做产清区路段做日产日清
    15植物公告牌设置合理字迹清晰损坏
    16绿化工作计划操作记录表记录完整齐全

    第三节 房屋部位设施维护保养容

    服务举措
    ()房屋修缮理
    接验收时组织相关员楼宇外墙部结构进行详细查勘鉴定建立房屋权属清册掌握房屋情况确定楼宇容易发生问题重点部位定期检查房屋部位状况发现问题属修范围时组织修复属中修范围时编制维修计划住房专项维修资金计划业委员会(开发商)提出报告建议根业委员会(开发商)决定时组织维修合理安排年度修缮费审核修缮方案工程预决算施工单位签定施工合监督施工单位规定求施工确保施工质量组织竣工验收
    (二)房屋建筑公部位日常理
    区出入口设楼宇总面示意图通道设指引路标楼层单元(门)户公配套设施场明显标志
    通加强日常巡查监工作制止外墙公空间乱张贴乱涂乱画乱悬挂行制止违反规划私搭乱建擅改变房屋途行
    日巡查2次层门户楼梯通道部位门窗玻璃等做巡查记录发现问题时维修养护
    (三)房屋建筑公部位日常养护
    1时修补房屋建筑公部位漏水破损
    2楼墙面涂料定期粉刷
    3月楼宇体道沟渠进行检查发现问题时修复
    (四)装修理
    装修理关规定业公约求建立完善装饰装修理制度装修前规定审核业装修方案告知装修关装饰装修禁止行注意事项办理装修申请手续业装修公司签定装修理协议
    日巡查2次装修施工现场发现影响房屋外观危房屋结构安全拆改线等损害公利益现象时劝阻必时报告关部门制止私改乱拆线破坏房屋结构损害利益行单元装修工程进行验收
    二房屋建筑公部位维护养护理标准
    1楼层房号标志明显层通道设立消防指示面图路标标志破损漏装现象
    2区部位面楼梯走道扶手天花板吊顶等破损墙体整洁乱张贴门窗灯具开关等功良堆放废料杂物违章占等现象
    3房屋外观(包括屋面天台)完整洁涂料墙面脱落污渍
    4外墙公空间乱张贴乱涂乱画乱悬挂现象
    5室外广告牌霓虹灯规定设置整齐序保持整洁统美观安全隐患破损
    6私搭乱建擅改变房屋途现象
    7房屋装饰装修符合规定私改乱拆线破坏房屋结构安全损害公利益现象
    8实施房屋巡查制度日巡查2次房屋单元门楼梯通道部位门窗玻璃等做巡查记录时维修养护
    9空置房天巡视1次做巡查记录发现门窗损坏锁撬 异味等异常情况时通知业采取必紧急处理措施

    第四节 设施设备维护保养容

    岗位部署:
    根区类设施设备特点工程部配置3
    二服务措施:
    ()健全设备理制度
    通制定项符合楼宇设备运行求值班制度设备操作员岗位责制推行设备定号理定保定组三定理原
    建立设施设备档案(设备台帐)技术资料档案制定详细设备三级维修保养制度采日常保养定期维护中修(改造)计划相结合维保委外专业维保相结合维修保养体制配备需专业技术员严格执行操作规程
    容易危身安全设施设备明显警示标志防范措施发生种突发设备障应急方案
    (二)设备设施运行理
    1种设备进行实时监控理
    2定时设备运行情况记录案
    3保持设备房整洁序
    4定时开关楼宇公部位明系统
    5保证正常供电供水供冷
    (三)设备设施保养
    1根已制定维修保养计划时予实施
    2定期设备检查清洁润滑记录案
    3定期电梯线消防智化系统等设备设施进行巡视发现问题时解决
    4实行24时报修值班制度
    5委托资质电梯公司电梯进行定期专业性保养次检修保养完成进行验收确认
    6定期更换备应急发电机润滑油
    三设备理标准
    ()设备综合理
    1设施设备运行正常理期间重设备事发生
    2水电电梯消防监控等设备运行维修员操作技熟练严格执行设施设备操作规程保养规范
    3工程运行员实行值班制度机房出入钥匙理严格规定
    4设备档案(设备台帐)设施设备运行检查维修保养等记录齐全字迹工整
    5设备房保持整洁通风杂物灰尘跑滴漏鼠害现象机房环境符合设备求
    6设备发热滴水漏油漏气生锈异响
    7设施设备标志齐全规范责明确
    (二)供电设备维护保养
    1高压设备期年检妥善保操作具高压操作具完定期送检2严格执行时电理措施停电应急处理措施
    3备应急发电机完时起维护保养位
    4限电停电明确审批权限规定时间提前通知住户
    (三)弱电系统维护保养
    1工作标准规定时间排障保证弱电系统正常工作
    2监控消控门禁讲系统等设施设备运行正常记录规定期限保存
    (四)消防设施保养
    设备完时启消防通道畅通
    (五)电梯维护保养
    1电梯24时正常运行安全设施齐全通风明梯指南附属设施完轿厢井道机房保持整洁
    2电梯安全许证年检报告维修保养合完备
    3委托专业维保单位合严格执行维修保养保养周期符合规定维修保养记录完备
    4维护保养前告知业()减少业()正常工作生活影响
    5修操作员持证岗日巡查记录电梯运行情况建档备案
    6警铃风扇电话保持正常工作状态信号灯齐全运行稳振动站定位准确层门开闭灵活动性良
    7梯运行出现障维修员规定时间达现场维修运行出现险情时排险情应急处理措施
    (六)排水系统维修保养
    1制定水供水理制度积极协助户安排合理水节水计划
    2巡查设备道工作否正常标识否清晰正确跑滴漏
    3定二次供水蓄水池设施设备进行清洁消毒二次供水登记证卫生许证水质化验单操作员健康合格证齐全
    4水泵水池水箱严格理措施泵房水池水箱清洁卫生二次污染水池水箱周围污染隐患
    5停水规定时间提前通知业户
    6系统通畅公雨污水道年疏通1次雨污水井季度检查1次视检查情况时清掏化粪池2月检查1次年清掏1次发现异常时清掏汛期道路积水室车库设备房积水浸泡事件发生
    7事维修员规定时间进行抢修面积跑水泛水长时间停水现象制定事应急处理方案严格执行
    (七)通风系统维护保养
    1巡查次半年保养次
    2保持清洁油漆脱落运转异常声响
    3关处动状态
    (八)明设施
    道灯等日巡查次坏修季保养次
    (九)监控系统
    天巡查两次月保养次出现障时修复探头焦距适度灰尘异常显示清晰防尘罩密封良
    (十)业请修
    遇请修项目15分钟响应时率达99合格率达100急修项目6时解决修项目24时解决预约报修双方约定时间达现场回访率90
    (十)防避雷系统
    周巡查次季进行次保养年进行次接电阻测试系统完率100
    第五节 综合理服务

    基础理工作容
    1理区域中建立企业形象识系统:服务理念行规范(专业着装佩戴标志语言规范文明服务)现场标识等
    2理员100持物业理岗证书特种作业员工100持政府专业部门颁发效证书岗
    3运计算机理(业档案房屋档案设备档案收费理日常理等)
    4设置服务中心公示服务联系电话实行24时服务接服务中心作息时间受周末节假日限制住户事时恭候办适应业需求开展偿特约服务代办服务公示服务项目收费价目
    5采取种形式走访住户恳谈会电话沟通问卷调查等效投诉处理率100
    6年进行次满意度测评薄弱环节持续改进
    7建立完善档案理制度(物业竣工验收档案设备理档案业资料档案物业租赁档案日常理档案等)
    8适应业需求组织开展宣传活动
    9建立健全财务理制度规定理公维修基金半年公布次收支状况
    二接受业监督方式
    1月收费前公布月水电费公摊水电费报表
    2半年公布次公维修基金财务报表
    3年进行少次业意见征询调查
    三信息反馈系统
    保证物业公司业间建立良沟通司建立途径信息渠道:通设立服务中心公司24时值班电话业住户保持紧密联系
    四电子商务服务
    方便业需求服务中心已引入型电子商务企业区业物业提供02O网购物配送服务网购物容涵盖日常生活品粮油蔬菜等省业会网购物烦恼业带日常生活诸方便
    五偿便民服务项目
    方便业需求服务中心业提供方面偿特约服务项目:
    01水电安装维修 02排水道安装改造
    03水道疏通 04电器安装维修
    05洁具安装维修 06漏水处理
    07维修铝合金门窗 08更换种锁具
    09代购生活品 10特约保洁种清洗服务
    11室外绿化 12盆花租摆服务房屋中介服务











    第九章 社区文化建设

    社区文化建设目标
    提高社区居住环境质量仅设施完善环境美化生老病死互社区优质设施环境住户样没少吸引力倡导谐社区理念通精彩纷呈社区文化活动促进物业服务员业间业业间正常沟通开展样化层次形式全方位突出社区特色社区文化活动长幼序睦邻亲善传统社区概念理性回提出天悦龙庭社区文化建设目标:体现文关怀创谐社区
    二社区文化组织设立
    更开展天悦龙庭文化活动司精心选派综合素质全面社区文化专干成立社区文化活动组广泛吸收社区热心公益事业住户参加制定社区文化活动计划安排
    三社区文化容
    1重民间民俗节日娱乐游园活动:元宵节端午节中秋节等组织住户参加社区游艺活动
    2开展种形式舞会音乐欣赏会艺竞赛活动等
    3举办种球类棋类体育竞赛活动
    4举办类知识讲座促进社区成员文化素质修养提高
    5传统美德现代生活理念基础文明公约行准道德规范容运群众意识社会舆俗等观念社区成员行加控制维护社区谐氛围
    6办月期宣传栏做文化知识宣传活动



    四活动实施

    入住年社区文化开展计划

    时间
    活动项目


    备注

    元宵节迎春游乐活动
    节日沟通
    园区


    首届天悦龙庭杯棋类赛
    培养业兴趣



    少乒乓球赛
    丰富暑期生活



    业中秋茶话会
    加强沟通



    九九重阳老登高活动
    丰富老年活动
    公园


    宣传栏
    宣传物业法规消防知识

    月期















    第十章 理规章制度 档案建立理

    第节 理规章制度

    俗话说没规矩成方圆物业服务公司良服务标准业绩离开完善理规章制度保障司根年物业理验规章制度部门分类整理:

    () 部门规章制度

    部门

    总目录
    备注
    服务处
    工作职责
    物业服务处工作职责

    行政部
    工作职责
    行政部门工作职责

    岗位职责
    服务处岗位职责

    服务处副岗位职责

    会计岗位职责

    出纳员岗位职责

    仓员岗位职责

    客服部
    工作职责
    客户服务部工作职责

    岗位职责
    客服部理岗位职责

    客服部岗位职责

    客服部专员岗位职责

    工作制度
    客服中心工作容

    礼节礼貌仪容仪表行规范

    客户服务部工作员考核理办法

    户意见征询回访制度

    回访计划制定实施点

    意见征询诉求回访工作考核办法

    房屋出租租赁理规定

    广告理规定

    作业流程
    客户交房手续标准化作业程序

    整理客户档案标准作业程序

    走回访客户标准作业程序

    收费理标准作业程序

    投诉处理标准作业程序

    装修理标准作业程序

    日常服务标准作业程序

    客户理标准化作业程序时间表

    委托代办作业规程

    工程部
    工作职责
    工程部工作职责

    岗位职责
    工程部理岗位职责

    网络(弱电)工程师岗位职责

    运行(值班)员岗位职责

    维修员岗位职责

    机电维修工岗位职责

    电梯维修工岗位职责

    现场理部
    工作职责
    现场理部工作职责

    岗位职责
    现场理部理岗位职责

    安全助理岗位职责

    安全巡逻岗岗位职责

    门岗岗位职责

    消控值班员岗位职责

    现场理部理员岗位职责

    车辆理员岗位职责

    工作制度
    现场理员值班制度

    现场部交接制度

    现场部员工行规范

    治安保卫理规定

    房屋巡查制度

    面停车场理制度

    停车场理制度

    车辆理制度

    安全隐患防范制度

    讲机理规定

    装修施工员理规定

    现场部优秀员工评选办法

    值班岗作业求

    工作流程
    出入口岗作业规程

    次出入口岗作业规程

    消控中心工作流程标准

    巡逻岗岗位工作流程标准

    面车场岗位工作流程标准

    车库岗位工作标准

    应急预案
    突发事件处理预案

    盗匪警应急处理预案

    火警处理预案

    突发性水浸事处理预案

    停电处理预案

    台风暴雨应急处理预案

    煤气泄漏处理预案

    闲杂等滋扰处理预案

    酗酒滋事处理预案

    伤病意外处理预案

    消防演预案

    保洁绿化部
    工作职责
    保洁绿化部工作职责

    岗位职责
    保洁部理岗位职责

    保洁部岗位职责

    保洁部员岗位职责

    工作制度
    保洁部服务态度

    保洁部员工行规范

    保洁部员工处罚规定

    保洁部员工工作理办法

    保洁部四害消杀制度

    消杀安全操作规范

    工作流程
    公卫生间清洁标准作业程序

    刮洗玻璃作业流程

    理石板清洗作业流程

    电梯清洁标准作业流程

    理石板晶面处理作业流程

    理石面抛光作业流程

    堂入口处堂保洁作业规程

    清洁外围车场作业流程

    植物绿化消杀作业流程

    卫生间巡回保洁作业程序

    公区域烟灰桶保洁作业程序

    理石墙面保养作业程序

    面推尘作业程序

    墙面清洁作业程序

    尘推保养作业程序

    吸尘器保养

    种清洁剂

    种污渍清

    工作间清洁整理

    工作车布置

    意外跑水处理

    工程部
    应急预案
    电梯障应急方案

    电梯关应急解救方案

    工作制度
    工程部制度

    档案理制度

    交接班制度

    中控室交接班制度

    钥匙理规定

    仓库理制度

    维修材料领理制度

    工具理制度

    仪器设备理制度

    工程报修制度

    装修巡查理规定

    停送电操作规定

    时电理规定

    通机房理制度

    电梯机房理制度

    变配电房理制度

    消防控制中心理制度

    智化中心机房安全理制度

    强电电器竖井巡检制度

    中心机房理规定

    中控室理制度

    电梯运行理规定

    堂设施设备抢修规定

    公区域维修规定

    入室维修规定

    电梯设备维修保养理制度

    水排水理规定

    设备维修保养规程
    运行值班记录表

    排水设备维修\保养理规程

    电梯设备维修保养理制度

    消防系统维修\保养规程

    通风设备维修\保养规程

    监控系统设备维修保养规程

    设备运行流程
    变配电运行操作流程

    排水设备操作流程

    监控系统操作流程

    柴油发电机运行理标准作业规程

    供配电设备设施运行理标准作业规程

    电梯运行时间表







    第二节 档案建立理

    档案资料物业理重资源建立完善档案进行科学理十分必接****物业理时区域物业理档案进行接包括建筑施工竣工验收图纸资料户档案资料等原档案基础进行科学分类断进行补充完善应计算机实施规范化理建立完整资料档案库
    档案接
    1成立理中心档案资料室专门负责区域档案接理工作
    2制定档案接理工作流程档案资料理规章制度档案资料理员(兼)岗位责制
    3区域工程技术楼宇理营财务事理****项目文件质量理文件档案资料档案进行分类编号科学建档
    二档案资料分类:
    根档案容分建立健全类档案:
    1物业竣工验收档案:中包括:结构建筑电气消防排水中央空调系统等竣工图纸设备安装验收资料
    2户资料档案:中包括:交房验收资料住户家庭资料居住口变化情况等
    3日常理档案:中包括:装修档案暂住口档案公设施设备档案财务档案文化活动档案种信函文件住户意见调查表服务回访表住户投诉记录处理情况重事件记录收费资料等
    4设备档案:中包括:种设备运行记录设备资料等
    5记录档案:包括:安全保卫中控消控外员出入登记物品出入登记车辆出入登记等
    三档案理
    1运计算机技术进行理现代信息社会广泛应计算机参行业方面工作已成现代化理重手段档案理充分发挥计算机具数处理快贮存信息量安全易保存方便等优势实现档案理科学化现代化
    2计算机贮存原始文书档案双轨制实现档案资料贮存方式元化形式档案资料转化电脑磁盘贮存利保存查找利时运录带录音带胶卷片图纸图表幻灯片等种形式贮存信息抽象档案资料具体形象化更易运接受
    3档案组卷分类科学化编制统档案组卷分类说明书规定应部门分类容分类年度保存期限保密程度序进行组卷逐编号登记造册编辑目录分柜保存宿舍区档案资料分类原栋位单位盒户册建档充分考虑原接档案分类实际
    4档案安全保密工作应符合防盗防火防虫防鼠防潮求贯彻执行国家保密法理中心部分档案泄露遗失会户理中心利益受重较损失良影响分绝密机密秘密三级普通档案密级档案保运方面区
    四档案运
    1工作需阅档案应办理阅登记手续规定阅期限
    2需销毁应填写销毁单理服务中心批准方执行销毁单档案室理员保存
    五档案理标准
    1档案资料齐全分类成册理完善查阅方便
    2档案分类设专柜保





    第十章 规划设计阶段建议

    智化方面建议:
    1区实施卡通系统
    (1)区门口采取刷卡系统配置视讲系统然保安员识理外员防难控制采取业行刷卡进入区访客通视讲系统业确认登记方进入区确保区第道安全
    (2)区层堂玻璃门刷卡系统配置视讲系统提高堂档次采光程度建议采玻璃门方式采动双边开玻璃门单元业方刷卡行进入层堂访客必须通呼业家房号业确认业开门进入层堂
    (3)车库出入口设置远距离感应动系统(远距离感应考虑雨天刷卡淋湿业防范措施)私家车位车行刷卡进入车库没私家车位车访客车位通保安员核实进入车库引导停时停车位停放
    (4)车库出入口采值守动刷卡系统必须车库通负层堂位置增设刷卡系统配置视讲系统业行刷卡进入负层坐电梯家中访客必须通呼业家房号业确认业开门进入负层堂
    2区监控探头设置保存期限区入口区干道层堂负层堂电梯轿厢车库出入口车库干道等位置采夜光红外监控探头录保存期限必须月左右时间
    3区围墙必须考虑合理太矮增设红外射报警系统防止外员翻跃围墙进入区
    4节约力成降低物业费方便理区配置专职监控员消控室监控室设置起监控视频消防报警扬声器电梯五方通话安装区入口保安岗亭做防静电措施配置空调设备
    5卡通门禁卡设置样式司建议方便业携带果卡片式门禁卡必须孔方便业钥匙放置正面印刷楼盘图片开发商名称背面印刷说明丢失办理物业公司名称24时服务电话
    二车库停车场理系统
    1通图纸查车库出入口三(太出入口方面利理方面增加贵司成刷卡器三套)处建议采取进出理模式
    2车库面采取防滑环氧树脂铺设提高车库档次(车库档次提高适增加车位销售费)
    3便清洗车库确保会积水建议采排水沟方式排水做排水坡度问题
    4提高车库采光通风效果建议适位置增设采光井
    5私家车位时停车位牌子应制作精美建议预留期增加车牌号张贴位置
    6类停车场设施符合交通理部门求配置减速带路面导线车位线警示牌挡车器限速标志车位号车牌号反光板反光镜等
    7非机动车辆停放点位置统规划方安全起见设置入口处附避免非机车车辆车库乱窜造成安全隐患方便期理
    三电气水系统
    1节约期业公分摊费建议电梯厅采声控光控开关业出电梯灯会动亮起楼道采延时触摸开关
    2部电梯电费单独计量梯表公明电单元计量单元表景观路灯电单独计量车库电单独计量便更准确公进行公分摊
    3绿化水装置设置合理增设水表方便漏水检查维修
    4保洁员取水位置增设排水井取水池
    四区景观绿化系统
    1水景建议挖深采循环水系统
    2水景旁边建议增设护栏设施避免孩落水安全事
    3树必须远离业阳台位置种植避免期树遮档阳台采光通
    风花粉等进入阳台
    4绿化带道路交接处必须路分割避免乱踩踏绿化带泥土流道路
    5绿化树种选择适合气候树种
    6架空层底没阳光水份绿化难成活建议架空层种植绿化做休闲椅子者铺设鹅卵石休闲道期更利
    五电梯系统
    1电梯必须做五方通话系统确保困电梯事时时呼
    员抢救
    2电梯楼层钮业房间号楼层应方便访客寻找
    六建筑
    1区视觉识系统:种标识(区面图楼层号幢号单元号)指示警示绿化树种说明游乐设施注意事项说明增加区文化氛围
    2信报箱设置架空层设置层堂影响美观安全信报箱应符合邮政部门通邮求
    3设备房求:配电房发电机房水泵房电梯机房等面应铺设防滑砖墙面瓷片贴15M高发电机房墙面隔音棉符合优秀园区标准求
    4楼盘种井盖建议采铸铁井盖采塑料水泥井盖塑料水泥井盖容易损坏塌陷造成安全隐患
    5区路石高绿化带土层免雨水泥土刷流路面流入排水沟造成业出行便堵塞排水沟
    七方面
    1空调百页窗太密太密利空调外机散热稀疏百页窗
    2空调外机摆放位置应量增设点空间更满足业需求空调孔应考虑室机(着床铺正吹)摆放位置
    3设窗户卫生间根业需求应该考虑卫生间排气孔建议统予设置卫生间排气孔
    司长期物业理程中总结出验希贵司设计阶段
    适结合司建议进行设计司希贵司参洽谈系统施工方案种产品选参督促踪施工队施工情况关种品牌产品程中性稳定性更司会根贵司需求予建议











    第十二章 前期开办费物资装备计划

    根物业项目作业求前期费交房前招聘员工培训产生员费正常开展工作必须物资装备购置费XX市瑞城产次性提供前期开办物资装备费支出
    1前期招聘培训资料印刷费
    正常开展工作前两月招聘员工培训期需员工资资料印刷费等费实际支出贵司结算
    2物业启动费永房(2013)13号文件规定:建筑面积1015万方米房产公司拨付10万元启动费物业理企业购置办公品工作服保洁绿化工具品保安品员工宿舍品工程部水电工具等物品
    二类物资器械耗材等理计划方案
    ()行政办公品类理计划方案
    加强公司办公品理合理办公品减少办公费开支避免浪费现象发生制定行政办公耗材办公设备理计划方案
    1办公品理计划方案:办公品购置综合事务班组统理专负责登记发放月末班组量制作出统计表班组长签字确认
    2办公耗材理计划方案:办公耗材领遵实领取原班组申请领取办公品须班组长签字确认
    3复印机理计划方案:复印机班组设置密码复印应登记登记纸张专负责保领应登记利工作便复印工作关文件复印文件时次性连续工作控制100张
    4办公电脑理计划方案:电脑设置密码月次清洁计算机屏
    幕显示器机键盘鼠标等严格电脑操作程序开关电脑严禁
    计算机玩游戏电影浏览黄色网站
    5办公室空调理计划方案:年前空调保养次 天开机时先开窗通风刻钟班前半时关闭空调 空调停机次启动间隔须3分钟时应拔掉电源线
    (二)班组操作工具理计划方案
    1员工工具领品种根需配备领负责保发生丢失毁损保者写明原报
    2班组公工具相关工具安全操作规定执行
    3工具律外特殊情况服务中心批准意办理正式手续方出
    (三)固定资产计划方案
    讲机理计划:供值员工规定频率讲机充电6时充电时间超12时
    (四)类资产器械耗材理计划方案
    1基础理:加强类资产器械耗材理明确理责提高合理率实行物资器械耗材责制建立物资器械耗材理台帐员工保物资器械进行编号新购买物资器械入库天建立资产台帐
    2入库:物品入库制度确保采购物品质量办理完备入库手续负责仓库理员应规定购入物资器械耗材办理验收入库手续根验收实际合格数量开具物品入库单
    3领:应仓库理规程中相关规定填写物资领单办理领手续工具领制度建立员工工具领卡
    4仓储:物品仓库储存种类分货架类整齐悬挂标识查验数量合格应存放合格区便退货仓储中发现霉变破损超保期物品应时提出处理意见
    5报废:物资达报废条件需报废时应填写资产报废(闲置)申请
    单工程技术部项目理财务部总理审批方报废
    6保保养维修:公司部门理服务中心固定资产低值易耗品应公司相关规定妥善保予维修保养中出现毁损应时进行维修做记录
    7盘点:物资理员月账面物资进行清点公司会计季物资器械耗材进行盘点清查日常报废丢失固定资产应部门负责组织相关员查清原提出处理意见报总理批准财务部办理相关手续
    8固定资产建账日常理:固定资产部门理员根仓库出具资产验收单三工作日建立固定资产台账台账容包括:资产代码资产名称类部门存放点购买日期原值年限月折旧额累计折旧额责等
    (1)部门负责工作岗位调动离职应规定办理资产移交手续
    (2)流动固定资产班组应完整记录次情况
    (3)部门部门间调整固定资产双方应调整工作日计划财务部办理相关手续便日资产核
    (4)出售外固定资产总理批准相关资料计划财务部办理相关手续
    (5)闲置暂停资产仓库进行统库存理库存资产重新前应相关员进行检查保养方投入







    第十三章 物业理费收支预算
    天悦龙庭顶级特色物业理服务――星级酒店式物业家服务参国家级服务标准配备员开展工作着支定收节约成原预计理费收支情况:
    收入



    项目
    面积
    理服务费
    备 注

    单价元㎡
    金额(元月)
    金额(元年)
    1
    住宅




    交房开始未交付业空置物业费开发商缴纳
    车位费装修期法收取入住前期收费率70
    2
    商业




    3
    公车位




    4
    专车位










    理服务费含电梯年检费设施设备维修配件费电梯年检费设施设备维休配件费业公摊

    二理费支出

    序号
    项 目
    月支出
    年支出
    占收入
    备 注
    金额
    金额
    例()
    1
    工资



    见附表1
    2
    社保医保



    见附表1
    3
    职工福利



    工资额10计提(见附表1)
    4
    法定节假日加班工资



    月计提(见附表1)
    5
    意外险



     
    6
    服装费



    月计提
    7
    办公费



     
    8
    交通费



     
    9
    节日布置费



     
    10
    交际应酬费



     
    11
    通讯网络费



     
    12
    工程维护费



    见公设备维保费预算表
    13
    保洁耗品



     
    14
    化粪池清理费



     
    15
    绿化费



     
    16
    消杀费



     
    17
    物资装备折旧



     
    18
    预见费



     
    19
    分摊公司勤理费



    预估
    20
    营业税费



    收入6计提
    21
    合 计



     

    三 附表
    员编制工费明细表

    序号

    职位
    编制
    工资标准
    工资总额
    社保医保等
    职工福利
    法定加班费
    1



    项目






    2







    3
    客服专员






    4
    前台






    5




    工程






    6
    运行工






    7
    维修工






    8



    保安






    9
    保安班长






    10
    保安员






    11
    监控员






    12



    保洁绿化






    13
    保洁员






    14
    垃圾清运工






    15
    绿化员







    合计
     







    公设备维保费预算表





    单位:元

    序号
    设 备
    维修保养容
    数量
    月费
    月合计
    年费

    电梯
     




    1
     
    垂直电梯维保





    明系统
     





    消防系统
     




    1
    动报警系统
    委外维保更换配件




    2
    消防栓喷淋系统
    更换配件维保




    3
    广播系统
    更换配件维保





    智化系统
    委外维保




     
    门禁
    维保




     
    道闸
    维保





    排水系统
     




    1
    水 泵
    定期维护




    2
    潜 水 泵
    定期维护




    3
    线
    维护油漆防腐





    安防系统
     




    1
    闭 路 监 控
    定期维护易损件




    2
    周界防越报警
    定期维护易损件





    通风系统
    维护调整防腐





    弱电系统
    维护调整防腐





    公区域
     




    1
    墙面粉刷
    局部破损修复




    2
    门窗玻璃
    局部破损时修复




    3
    吊 顶
    局部破损时修复




    4
    外墙维护
     





    预见费
     




    合 计
     





    第十四章 期物业理费收支预算
    ****项目分二期开发交房特制定期物业理费收支预算
    收入


    项目
    面积
    理服务费
    备 注

    单价元㎡
    金额(元月)
    金额(元年)
    1
    住宅




    交房开始未交付业空置物业费开发商缴纳

    2
    商业




    3
    公车位




    4
    专车位










    理服务费含电梯年检费设施设备维修配件费电梯年检费设施设备维休配件费业公摊
    二****项目服务费测算
    序号
    项 目
    月支出
    年支出
    占收入
    备 注
    金额
    金额
    例()
    1
    工资



    见附表1
    2
    社保医保



    见附表1
    3
    职工福利



    工资额10计提(见附表1)
    4
    法定节假日加班工资



    月计提(见附表1)
    5
    意外险



     
    6
    服装费



    月计提
    7
    办公费



     
    8
    交通费



     
    9
    节日布置费



     
    10
    交际应酬费



     
    11
    通讯网络费



     
    12
    保洁耗品



     
    13
    化粪池清理费



     
    14
    物资装备折旧



     
    15
    预见费



     
    16
    分摊公司勤理费



    预估
    17
    营业税费



    收入6计提
    18
    合 计



     

    三 附表
    员编制工费明细表

    序号

    职位
    编制
    工资标准
    工资总额
    社保医保等
    职工福利
    法定加班费
    1

    项目






    2










    3
    客服专员






    4
    前台






    5



    工程






    7
    维修工






    8



    保安






    9
    保安班长






    10
    保安






    11
    轮休保安






    12



    保洁绿化






    13
    保洁员






    14
    垃圾清运工







    合计







    四收支较:
    收入支出:*****元月******元月*******元月
    交房面积较少收取物业服务费足支付员工资等项开支时贵司需外支付足部分费便司利开展日常物业理工作

    结 束 语

    十分感谢*****房产开发限公司司专业化物业理认贵双方****项目物业理均存着认识美愿景司日幸接*****物业实现理服务预期目标根保证
    司获创建优秀示范理项目验员配备齐全理验丰富理团队流完全具备高起点低消耗提升****物业理服务水力实现双方期达目标提供强力技术保证司目前正效运行ISO9001(2000版)国际质量理体系****项目实施科学化规范化理提供质量保证
    司根****物业项目特点制订初步理实施方案司充分听取****房产开发限公司案方面意见基础方案进步予完善接物业项目根物业理具体情况做合理调整保证理目标圆满实现
    附件:
    1物业理公司营业执
    2物业服务企业资质证书
    3保安服务公司营业执
    4保安服务许证
    5优秀物业企业牌匾
    6住宅示范项目牌匾
    7守合重信单位牌匾
    8企业免检单位牌匾
    9先进单位牌匾

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    文***享

    贡献于2020-09-11

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