第六章 济评价指标方法
单项选择题
1生产成加相应（ ）称完全成
A营业成
B销售费
C运营费
D资金成
2企业行政理部门组织理开发营活动发生销售费理费财务费（ ）
A营业成
B期间费
C运营费
D资金成
3列关企业利润收入表达中正确（ ）
A企业利润分营利润利润总额税利润分配利润四层次
B销售收入土转收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
C营收入销售收入+出租收入+营收入
D供分配利润税收入未分配利润
4已知两税费税费率分营业税5％城市维护建设税7％教育费附加3％销售收入1亿元应缴纳两税费总额（ ）万元
A550
B856
C1500
D1236
5开发投资说房产开发投资济效果表现（ ）
A租金收益
B物业增值
C股权增加
D销售收入
6列属房产投资项目济评价静态态指标（ ）
A财务部收益率
B财务净现值
C投资利润率
D动态投资回收期
7某开发商2010年6月1日获开发项目土权2011年4月1日完成规划设计2011年8月1日取开工许证2013年2月1日项目建成获发竣工证书2013年8月1日销售完毕计算该项目财务部收益率时计算期（ ）
A2010年6月1日2013年2月1日
B2010年6月1日2013年8月1日
C2011年8月1日2013年2月1日
D2011年8月1日2013年8月1日
8财务部收益率指项目整计算期年净现金流量现值累计等（ ）时折现率
A0
B1
C01
D2
9已知某投资项目折现率11％时净现值170万元折现率12％时净现值﹣87万元该投资项目部收益率（ ）
A1112
B1136
C1166
D1295％
10某房产开发项目采18％基准折现率计算出项目净现值10万元该项目财务部收益率（ ）
A20
B满足目标收益率求
C18％
D满足目标收益率求
11某房产投资项目名义收益率18％年租金增长率10％通货膨胀率5％该项房产投资实际收益率（ ）
A926
B10
C1132
D123
12动态投资回收期反映（ ）重指标
A开发项目投资成
B开发项目投资回收力
C开发项目资金流动速度
D开发项目资金实力
13列关房产开发项目静态评价指标表述中正确（ ）
A成利润率年成利润率
B成利益率开发营期年数等年成利润率
C目标利润率水高低项目开发营期长度关
D投资利润率项目营期年均利润总额项目总投资率
14已知某房产投资项目购买投资5000万元流动资金500万元投资者权益资2000万元营期年均利润总额700万元年均税利润500万元项目资金利润率（ ）
A100
B140
C250％
D350％
15甲写字楼购买价格100万元年净营收入30万元年付息额15万元乙写字楼购买价格200万元年净营收入50万元年付息额30万元考虑素影响甲乙两写字楼投资现金回报率关系（ ）
A甲>乙
B甲<乙
C甲乙
D法判断
16相现金回报率说（ ）中收益包括付息中投资者获物业权益增加价值考虑物业升值带收益计入投资收益
A投资利润率
B投资回报率
C资金利润率
D资金净利润率
17关利息计算列说法正确（ ）
A年计息时简化计算假定款发生年均年中支半年计息年份全年计息
B款年年末偿全年计息
C年应计利息（年初款息累计+年款额）×贷款利率
D气球法指款期意偿息期末全部清
18某置业投资者10000元／㎡价格购买200㎡商业店铺出租营购买价中40％资金余年等额付息贷款贷款期10年年利率10％年付息折旧摊销利润等24万元偿债备付率（ ）
A021
B123
C201
D323
19写字楼购买价100万元中60万元银行抵押贷款期限10年年利率12％年等额偿该写字楼年净营收入30万元该写字楼投资偿债备付率（ ）
A018
B283
C339
D500
20列说法正确（ ）
A国际银行般求流动率维持200
B般说开发周期2年商品住宅开发项目目标成利润率体应35～45
C利息备付率表示项目利润偿付利息保障倍数般房产投资项目该指标值应该2
D偿债备付率表示付息资金偿款息保障倍数般房产投资项目该指标值应该2
21（ ）反映企业项目年面财务风险程度偿债力指标
A流动率
B偿债备付率
C资产负债率
D利息付率
22某房产投资企业定日期负债合计8000万元资产合计12000万元流动资产流动负债分6000万元8000万元存货3000万元该房产投资企业流动率 （ ）
A375
B75
C150
D113
23某房产投资项目资产6000万元负债3500万元流动资产总额3000万元流动负债总额1500万元该项目速动率（ ）
A80
B120
C171
D230
24方案济选存关系包括（ ）
A互斥关系
B独立关系
C相关关系
D独立互斥关系
25互斥方案进行较选择程中需遵循准包括（ ）
A备选方案差异原
B低接受收益率原
C收益率原
D行动原
二项选择题
1营收入指社会出售出租房产商品营时货币收入包括（ ）
A销售收入
B出租收入
C营业外收入
D补贴收入
E营收入
2房产开发项目出租营时计入开发建设投资中期间费（ ）
A营费
B销售费
C理费
D财务费
E修基金
3房产置业投资济效果表现（ ）等
A企业实力提升
B租金收入
C社会贡献增加
D物业增值
E物业权益份额增加
4房产置业投资清偿力指标般（ ）
A款偿期
B流动率
C偿债备付率
D资产负债率
E投资回报率
5房产开发投资静态盈利指标（ ）
A成利润率
B销售利润率
C投资利润率
D投资回报率
E静态投资回收期
6列关部收益率表述中正确（ ）
A部收益率反映项目动态盈利力
B部收益率项目寿命期终时投资正收回收益率
C部收益率高目标收益率时投资项目行
D果贷款项目盈利全投资部收益率高资金部收益率
E部收益率越高投资风险越
7甲乙两项目均出售型住宅项目开发营期2年两项目进行选时静态盈利力选指标包括（ ）
A销售利润率
B投资利润率
C资产负债率
D财务净现值
E偿债备付率
8张某400万元购买商铺营流动资金50万元果张某投入资金240万元营期年均营收入150万元营成运营费营业税金附加等占年均营收入40财务费占年均营收入10该投资款偿期济指标测算正确（ ）（2012年真题）
A投资利润率16 67
B投资利润率22 50
C资金利润率31 25
D资金利润率37 50
E资金利润率62 50
9列关资产负债率表述中正确（ ）
A表明负债占总资产例
B反映企业项目财务风险程度
C资产负债率越高企业应变力越强
D属长期偿债力指标
E房产开发企业资产负债率般较高
10房产投资项目互斥方案进行济选时应遵循准（ ）（2012年真题）
A备选方案差异原
B备选方案独立原
C低接受收益率原
D行动原
E备选方案关联性原
三判断题
1开发销售模式房产开发项目言开发商投入开发建设资金均属流动资产投资性质
错
2房产开发中开发商投入资金部分固定资产形式存房产商品中开发商说开发模式投入开发资金部分均属流动资金性质
错
3开发项目总投资包括开发建设投资营资金
错
4财务净现值（FNPV）指项目行业基准收益率设定目标收益率ic项目计算期年净现金流量折算开发活动起始点现值
错
5两税费指营业税城市维护建设税方教育费附加
错
6房产税投资者拥房产时应缴纳种财产税
错
7全部投资部收益率没考虑付息现金流影响
错
8房产开发投资项目济评价静态指标成利润率投资利润率资金利润率静态投资回收期
错
9财务部收益率济含义项目寿命期项目部未收回投资年净收益率时意味着项目寿命期终时投资部分收回
错
10开发商成利润率等开发投资项目竣工项目正常盈利年份年净营收入总开发成
错
11营期限长计算开发成利润意义通计算项目投资动态盈利力指标
错
12资金利润率年税利润总额年均税利润总额占资金例
错
13资产负债率属长期偿债力指标反映债权提供资金占全部资产例
错
14国际银行般求流动率200
错
15房产开发投资说投资回收表现项目开发利润（2012年真题）
错
16行动原意味着投资者放弃投资机会保持资金时投资
错
四计算题
1甲公司花43亿元购买幢写字楼出租营该公司资金投入购买价格60余年利率7 5 期限20年年等额款抵押贷款该写字楼出租面积36000㎡前两年租金均150元／（㎡月）租金年递增5停车位310租金500元／（月）写字楼停车位空置收租损失潜毛租金收入10包括营业税房产税运营费潜毛租金收入30建筑物采直线折旧年折旧额600万元土权等形资产年摊销额800万元设备年折旧额200万元请计算该项目第5年税前现金回报率偿债备付率（2012年真题）
2某开发商取房产项目总占面积42000㎡规划建设面积40000㎡总建筑面积297000㎡已知楼面价1280元／㎡建造成4500元／㎡（包括勘察设计前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公配套设施建设费开发期间税费等费）工程费建造成10％理费土成建造成工程费8％贷款利率17％销售费销售税费分总销售收入35％548％项目均售价18000元／㎡销售面积例95％项目开发营期3年购买土权开工建设价款土理费开发初期次性投入建造成工程费建设期理费销售费建设期均匀投入试求该项目开发商成利润率
3某公司购买栋写字楼出租营价格2500万元第1年投入装修费200万元获净租金收入400万元第2年开始年租金收入500万元5％速度递增该公司第10年末该楼转售转售收入3500万元果前房产市场写字楼物业投资收益率20％试计算该投资项目财务净现值财务部收益率判断该投资项目行性
4房产开发商购买宗建筑面积2000㎡熟50年权拟开发建设写字楼建设期2年准备采滚动开发方式该开发商初始资金300万元项目总投资1000万元第1年项目投资600万元中资金200万元银行贷款400万元利率10％期限2年年单利计息期末1次清息第1年该办公楼预售400㎡预售均价8000元／㎡第2年项目投资400万元全部资金形式投入第2年该办公楼预售600㎡预售均价7800元㎡项目竣工时开发商决定未销售出1000㎡改出租营假设该办公楼出租营期间前3年出租率分60％70％80％年保持90％出租率假设整营期月租金变出租营期间运营成毛租金收入30％开发商求目标收益率16％该办公楼低月租金少（假设投资发生年初收入运营成均发生年末）
答案部分
单项选择题
1
正确答案 B
答案解析 生产成加相应销售费称产品销售成称完全成参见教材P171
该题针资金等效值复利计算效益费识知识点进行考核
答疑编号10283234
2
正确答案 B
答案解析 期间费指企业行政理部门组织理开发营活动发生销售费理费财务费参见教材P173
该题针资金等效值复利计算效益费识知识点进行考核
答疑编号10283235
3
正确答案 D
答案解析 供分配利润税利润（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）参见教材P174
该题针资金等效值复利计算效益费识知识点进行考核
答疑编号10283236
4
正确答案 A
答案解析 10000×5％×（1+7％+3％）550（万元）城市维护建设税教育费附加营业税基数参见教材P175
该题针资金等效值复利计算效益费识知识点进行考核
答疑编号10283237
5
正确答案 D
答案解析 房产开发投资济效果表现销售收入参见教材P176
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283238
6
正确答案 C
答案解析 投资利润率属静态指标参见教材P178
该题针济评价指标知识点进行考核
答疑编号10283239
7
正确答案 B
答案解析 出售时开发营期开发期销售期开发期购买土权开始项目竣工验收时间周期包括前期建造期销售期正式销售（含预售）开始销售完毕时间周期参见教材P180
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283240
8
正确答案 A
答案解析 财务部收益率指项目整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率评估项目盈利性基指标参见教材P181
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283241
9
正确答案 C
答案解析 FIRR11＋170÷（170＋87）×（1211）1166参见教材P182
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283243
10
正确答案 C
答案解析 财务净现值零说明项目获利力超基准收益率求参见教材P182
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283245
11
正确答案 D
答案解析 公式（I+Ra）（I+Rr）（I+Rd）（I+18）（I+Rr）（I+5）求出Rr123参见教材P186
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283247
12
正确答案 B
答案解析 动态投资回收期指考虑现金流折现时项目净收益抵偿全部投资需时间反映开发项目投资回收力重指标参见教材P187
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283249
13
正确答案 D
答案解析 成利润率开发营期利润率年成利润率参见教材P189
该题针静态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283253
14
正确答案 D
答案解析 资金利润率年利润总额年均利润总额／资金700／200035％参见教材P199
该题针静态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283254
15
正确答案 A
答案解析 假设甲抵押贷款X乙抵押贷款额(30÷15)×X2X甲现金回报率(3015)÷(100X)15÷(100X)乙(5030)÷(2002X)10÷(100X)甲乙现金回报率分母相甲分子甲>乙参见教材P200
该题针静态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283257
16
正确答案 B
答案解析 参见教材P200
该题针静态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283259
17
正确答案 C
答案解析 年应计利息（年初款息累计+年款额2）×贷款利率参见教材P201
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283264
18
正确答案 B
答案解析 等额序列现值系数公式求出期应付息资代入偿债备付率公式参见教材P202
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283265
19
正确答案 B
答案解析 先算出期应付息资金AA60×12％÷[1（1+12％）10]1062（万元）代入式30÷1062283参见教材P203
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283344
20
正确答案 D
答案解析 参见教材P202
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283354
21
正确答案 C
答案解析 资产负债率反映企业项目年面财务风险程度偿债力指标参见教材P204
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283356
22
正确答案 B
答案解析 流动率流动资产总额流动负债总额6000800075％参见教材P204
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283364
23
正确答案 A
答案解析 房产开发项目速动率会高100参见教材P205
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283368
24
正确答案 D
答案解析 参见教材P206
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283375
25
正确答案 C
答案解析 互斥方案进行较选择程中需遵循准：备选方案差异原低接受收益率原行动原参见教材P207
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283376
二项选择题
1
正确答案 CD
答案解析 参见教材P173
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283377
2
正确答案 BCD
答案解析 参见教材P173
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283378
3
正确答案 BDE
答案解析 参见教材P176
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283379
4
正确答案 ABCD
答案解析 参见教材P178
该题针济评价指标知识点进行考核
答疑编号10283380
5
正确答案 ABCE
答案解析 参见教材P178
该题针济评价指标知识点进行考核
答疑编号10283381
6
正确答案 DE
答案解析 参见教材P181186
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283382
7
正确答案 CDE
答案解析 CE清偿力指标非盈利力指标D动态盈利力指标参见教材P188
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283383
8
正确答案 AC
答案解析 投资利润率＝年利润总额年均利润总额／项目总投资＝[150x (140)150×10](400+50) 1667资金利润率＝年利润总额年均利润总额／资金[150×(140)150×10]240 3125参见教材P199
该题针静态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283384
9
正确答案 ABDE
答案解析 参见教材P203
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283385
10
正确答案 ACD
答案解析 互斥方案进行较选择程中通常遵循三决策准准：备选方案差异原低接受收益率原行动原参见教材P207
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283386
三判断题
1
正确答案 错
答案解析 开发销售模式房产开发项目言开发商投入开发建设投资部分形成建筑物构筑物等固定资产形式存开发产品参见教材P171
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283391
2
正确答案 错
答案解析 参见教材P171
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283393
3
正确答案
答案解析 参见教材P172
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283397
4
正确答案
答案解析 参见教材P173
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283400
5
正确答案 错
答案解析 两税费指营业税城市维护建设税教育费附加参见教材P174
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283403
6
正确答案
答案解析 参见教材P175
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283406
7
正确答案
答案解析 参见教材P177
该题针济评价指标知识点进行考核
答疑编号10283408
8
正确答案 错
答案解析 房产开发投资项目济评价静态指标成利润率投资利润率销售利润率静态投资回收期参见教材P178
该题针济评价指标知识点进行考核
答疑编号10283409
9
正确答案 错
答案解析 财务部收益率济含义项目寿命期项目部未收回投资年净收益率时意味着项目寿命期终时投资完全收回参见教材P182
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283412
10
正确答案 错
答案解析 参见教材P188
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283416
11
正确答案
答案解析 参见教材P192
该题针静态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283420
12
正确答案 错
答案解析 参见教材P199
该题针静态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283422
13
正确答案
答案解析 资产负债率属长期偿债力指标参见教材P204
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283424
14
正确答案
答案解析 参见教材P205
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283426
15
正确答案 错
答案解析 房产开发投资说投资回收指开发商投入总开发成回收投资回报表现开发利润参见教材P177
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283432
16
正确答案
答案解析 参见教材P208
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283437
四计算题
1
正确答案
答案解析
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283440
2
正确答案 （1）项目总开发价值：
① 目总销售收入：297000×95％×18000507870（万元）
②销售税费：507870×548％27831276（万元）
③项目总开发价值：50787027831276480038724（万元）
（2）项目总开发成：
①土成：297000×128038016（万元）
②建造成：297000×4500133650（万元）
③工程费：133650×10％13365（万元）
④理费：
a．土理费：38016×8％304128（万元）
b．建设期理费：（133650+13365）×8％117612（万元）
C．理费合计：1480248万元
⑤销售费：507870×35％1777545万元
⑥财务费：
a．土费土理费利息：（38016+304128）×[（1+17％）31]24700593（万元）
b．建造费／工程费／建设期理费／销售费利息：（133650+13365+117612+1777545）×[（1+17％）321]46883025（万元）
C．财务费总计：71583618万元
⑦项目开发总成：
38016+133650+13365+1480248+1777545+71583618289192548（万元）
（3）项目开发利润：480038724289192548190846176（万元）
（4）开发成利润率：190846176／2891925486599％
答案解析
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283441
3
正确答案 目前房产市场写字楼物业投资收益率视目标收益率基准收益率ic
计算项目财务净现值：
计算财务部收益率：
i121％时NPV14758（万元）
i222％时NPV27075（万元）
该项目财务净现值FNPV17455>0财务部收益率FIRR2140％>20％该项目行
答案解析
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283442
4
正确答案 （1）设月低租金A元
第1年：年初支出200万元年末收入400×8000320（万元）
第2年：年初支出400万元年末收入600×7800468（万元）
年末支出息：P×i×n+P400×10％×2+400480（万元）
第3年末：净营收入1000×A×60％×（130％）×125040A
第4年末：净营收入1000×A×70％×（130％）×125880A
第5年末：净营收入1000×A×80％×（130％）×126720A
第650年末：净营收入1000×A×90％×（130％）×127560A
（2）净现值0求低月租金水：
iC16％：0[200（400320）÷（1+16％）（480468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[11÷（1+16％）45]÷（1+16％）5
：A8645（元／㎡）
答案解析
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283443
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单项选择题
1生产成加相应（ ）称完全成
A营业成
B销售费
C运营费
D资金成
2企业行政理部门组织理开发营活动发生销售费理费财务费（ ）
A营业成
B期间费
C运营费
D资金成
3列关企业利润收入表达中正确（ ）
A企业利润分营利润利润总额税利润分配利润四层次
B销售收入土转收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
C营收入销售收入+出租收入+营收入
D供分配利润税收入未分配利润
4已知两税费税费率分营业税5％城市维护建设税7％教育费附加3％销售收入1亿元应缴纳两税费总额（ ）万元
A550
B856
C1500
D1236
5开发投资说房产开发投资济效果表现（ ）
A租金收益
B物业增值
C股权增加
D销售收入
6列属房产投资项目济评价静态态指标（ ）
A财务部收益率
B财务净现值
C投资利润率
D动态投资回收期
7某开发商2010年6月1日获开发项目土权2011年4月1日完成规划设计2011年8月1日取开工许证2013年2月1日项目建成获发竣工证书2013年8月1日销售完毕计算该项目财务部收益率时计算期（ ）
A2010年6月1日2013年2月1日
B2010年6月1日2013年8月1日
C2011年8月1日2013年2月1日
D2011年8月1日2013年8月1日
8财务部收益率指项目整计算期年净现金流量现值累计等（ ）时折现率
A0
B1
C01
D2
9已知某投资项目折现率11％时净现值170万元折现率12％时净现值﹣87万元该投资项目部收益率（ ）
A1112
B1136
C1166
D1295％
10某房产开发项目采18％基准折现率计算出项目净现值10万元该项目财务部收益率（ ）
A20
B满足目标收益率求
C18％
D满足目标收益率求
11某房产投资项目名义收益率18％年租金增长率10％通货膨胀率5％该项房产投资实际收益率（ ）
A926
B10
C1132
D123
12动态投资回收期反映（ ）重指标
A开发项目投资成
B开发项目投资回收力
C开发项目资金流动速度
D开发项目资金实力
13列关房产开发项目静态评价指标表述中正确（ ）
A成利润率年成利润率
B成利益率开发营期年数等年成利润率
C目标利润率水高低项目开发营期长度关
D投资利润率项目营期年均利润总额项目总投资率
14已知某房产投资项目购买投资5000万元流动资金500万元投资者权益资2000万元营期年均利润总额700万元年均税利润500万元项目资金利润率（ ）
A100
B140
C250％
D350％
15甲写字楼购买价格100万元年净营收入30万元年付息额15万元乙写字楼购买价格200万元年净营收入50万元年付息额30万元考虑素影响甲乙两写字楼投资现金回报率关系（ ）
A甲>乙
B甲<乙
C甲乙
D法判断
16相现金回报率说（ ）中收益包括付息中投资者获物业权益增加价值考虑物业升值带收益计入投资收益
A投资利润率
B投资回报率
C资金利润率
D资金净利润率
17关利息计算列说法正确（ ）
A年计息时简化计算假定款发生年均年中支半年计息年份全年计息
B款年年末偿全年计息
C年应计利息（年初款息累计+年款额）×贷款利率
D气球法指款期意偿息期末全部清
18某置业投资者10000元／㎡价格购买200㎡商业店铺出租营购买价中40％资金余年等额付息贷款贷款期10年年利率10％年付息折旧摊销利润等24万元偿债备付率（ ）
A021
B123
C201
D323
19写字楼购买价100万元中60万元银行抵押贷款期限10年年利率12％年等额偿该写字楼年净营收入30万元该写字楼投资偿债备付率（ ）
A018
B283
C339
D500
20列说法正确（ ）
A国际银行般求流动率维持200
B般说开发周期2年商品住宅开发项目目标成利润率体应35～45
C利息备付率表示项目利润偿付利息保障倍数般房产投资项目该指标值应该2
D偿债备付率表示付息资金偿款息保障倍数般房产投资项目该指标值应该2
21（ ）反映企业项目年面财务风险程度偿债力指标
A流动率
B偿债备付率
C资产负债率
D利息付率
22某房产投资企业定日期负债合计8000万元资产合计12000万元流动资产流动负债分6000万元8000万元存货3000万元该房产投资企业流动率 （ ）
A375
B75
C150
D113
23某房产投资项目资产6000万元负债3500万元流动资产总额3000万元流动负债总额1500万元该项目速动率（ ）
A80
B120
C171
D230
24方案济选存关系包括（ ）
A互斥关系
B独立关系
C相关关系
D独立互斥关系
25互斥方案进行较选择程中需遵循准包括（ ）
A备选方案差异原
B低接受收益率原
C收益率原
D行动原
二项选择题
1营收入指社会出售出租房产商品营时货币收入包括（ ）
A销售收入
B出租收入
C营业外收入
D补贴收入
E营收入
2房产开发项目出租营时计入开发建设投资中期间费（ ）
A营费
B销售费
C理费
D财务费
E修基金
3房产置业投资济效果表现（ ）等
A企业实力提升
B租金收入
C社会贡献增加
D物业增值
E物业权益份额增加
4房产置业投资清偿力指标般（ ）
A款偿期
B流动率
C偿债备付率
D资产负债率
E投资回报率
5房产开发投资静态盈利指标（ ）
A成利润率
B销售利润率
C投资利润率
D投资回报率
E静态投资回收期
6列关部收益率表述中正确（ ）
A部收益率反映项目动态盈利力
B部收益率项目寿命期终时投资正收回收益率
C部收益率高目标收益率时投资项目行
D果贷款项目盈利全投资部收益率高资金部收益率
E部收益率越高投资风险越
7甲乙两项目均出售型住宅项目开发营期2年两项目进行选时静态盈利力选指标包括（ ）
A销售利润率
B投资利润率
C资产负债率
D财务净现值
E偿债备付率
8张某400万元购买商铺营流动资金50万元果张某投入资金240万元营期年均营收入150万元营成运营费营业税金附加等占年均营收入40财务费占年均营收入10该投资款偿期济指标测算正确（ ）（2012年真题）
A投资利润率16 67
B投资利润率22 50
C资金利润率31 25
D资金利润率37 50
E资金利润率62 50
9列关资产负债率表述中正确（ ）
A表明负债占总资产例
B反映企业项目财务风险程度
C资产负债率越高企业应变力越强
D属长期偿债力指标
E房产开发企业资产负债率般较高
10房产投资项目互斥方案进行济选时应遵循准（ ）（2012年真题）
A备选方案差异原
B备选方案独立原
C低接受收益率原
D行动原
E备选方案关联性原
三判断题
1开发销售模式房产开发项目言开发商投入开发建设资金均属流动资产投资性质
错
2房产开发中开发商投入资金部分固定资产形式存房产商品中开发商说开发模式投入开发资金部分均属流动资金性质
错
3开发项目总投资包括开发建设投资营资金
错
4财务净现值（FNPV）指项目行业基准收益率设定目标收益率ic项目计算期年净现金流量折算开发活动起始点现值
错
5两税费指营业税城市维护建设税方教育费附加
错
6房产税投资者拥房产时应缴纳种财产税
错
7全部投资部收益率没考虑付息现金流影响
错
8房产开发投资项目济评价静态指标成利润率投资利润率资金利润率静态投资回收期
错
9财务部收益率济含义项目寿命期项目部未收回投资年净收益率时意味着项目寿命期终时投资部分收回
错
10开发商成利润率等开发投资项目竣工项目正常盈利年份年净营收入总开发成
错
11营期限长计算开发成利润意义通计算项目投资动态盈利力指标
错
12资金利润率年税利润总额年均税利润总额占资金例
错
13资产负债率属长期偿债力指标反映债权提供资金占全部资产例
错
14国际银行般求流动率200
错
15房产开发投资说投资回收表现项目开发利润（2012年真题）
错
16行动原意味着投资者放弃投资机会保持资金时投资
错
四计算题
1甲公司花43亿元购买幢写字楼出租营该公司资金投入购买价格60余年利率7 5 期限20年年等额款抵押贷款该写字楼出租面积36000㎡前两年租金均150元／（㎡月）租金年递增5停车位310租金500元／（月）写字楼停车位空置收租损失潜毛租金收入10包括营业税房产税运营费潜毛租金收入30建筑物采直线折旧年折旧额600万元土权等形资产年摊销额800万元设备年折旧额200万元请计算该项目第5年税前现金回报率偿债备付率（2012年真题）
2某开发商取房产项目总占面积42000㎡规划建设面积40000㎡总建筑面积297000㎡已知楼面价1280元／㎡建造成4500元／㎡（包括勘察设计前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公配套设施建设费开发期间税费等费）工程费建造成10％理费土成建造成工程费8％贷款利率17％销售费销售税费分总销售收入35％548％项目均售价18000元／㎡销售面积例95％项目开发营期3年购买土权开工建设价款土理费开发初期次性投入建造成工程费建设期理费销售费建设期均匀投入试求该项目开发商成利润率
3某公司购买栋写字楼出租营价格2500万元第1年投入装修费200万元获净租金收入400万元第2年开始年租金收入500万元5％速度递增该公司第10年末该楼转售转售收入3500万元果前房产市场写字楼物业投资收益率20％试计算该投资项目财务净现值财务部收益率判断该投资项目行性
4房产开发商购买宗建筑面积2000㎡熟50年权拟开发建设写字楼建设期2年准备采滚动开发方式该开发商初始资金300万元项目总投资1000万元第1年项目投资600万元中资金200万元银行贷款400万元利率10％期限2年年单利计息期末1次清息第1年该办公楼预售400㎡预售均价8000元／㎡第2年项目投资400万元全部资金形式投入第2年该办公楼预售600㎡预售均价7800元㎡项目竣工时开发商决定未销售出1000㎡改出租营假设该办公楼出租营期间前3年出租率分60％70％80％年保持90％出租率假设整营期月租金变出租营期间运营成毛租金收入30％开发商求目标收益率16％该办公楼低月租金少（假设投资发生年初收入运营成均发生年末）
答案部分
单项选择题
1
正确答案 B
答案解析 生产成加相应销售费称产品销售成称完全成参见教材P171
该题针资金等效值复利计算效益费识知识点进行考核
答疑编号10283234
2
正确答案 B
答案解析 期间费指企业行政理部门组织理开发营活动发生销售费理费财务费参见教材P173
该题针资金等效值复利计算效益费识知识点进行考核
答疑编号10283235
3
正确答案 D
答案解析 供分配利润税利润（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）参见教材P174
该题针资金等效值复利计算效益费识知识点进行考核
答疑编号10283236
4
正确答案 A
答案解析 10000×5％×（1+7％+3％）550（万元）城市维护建设税教育费附加营业税基数参见教材P175
该题针资金等效值复利计算效益费识知识点进行考核
答疑编号10283237
5
正确答案 D
答案解析 房产开发投资济效果表现销售收入参见教材P176
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283238
6
正确答案 C
答案解析 投资利润率属静态指标参见教材P178
该题针济评价指标知识点进行考核
答疑编号10283239
7
正确答案 B
答案解析 出售时开发营期开发期销售期开发期购买土权开始项目竣工验收时间周期包括前期建造期销售期正式销售（含预售）开始销售完毕时间周期参见教材P180
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283240
8
正确答案 A
答案解析 财务部收益率指项目整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率评估项目盈利性基指标参见教材P181
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283241
9
正确答案 C
答案解析 FIRR11＋170÷（170＋87）×（1211）1166参见教材P182
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283243
10
正确答案 C
答案解析 财务净现值零说明项目获利力超基准收益率求参见教材P182
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283245
11
正确答案 D
答案解析 公式（I+Ra）（I+Rr）（I+Rd）（I+18）（I+Rr）（I+5）求出Rr123参见教材P186
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283247
12
正确答案 B
答案解析 动态投资回收期指考虑现金流折现时项目净收益抵偿全部投资需时间反映开发项目投资回收力重指标参见教材P187
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283249
13
正确答案 D
答案解析 成利润率开发营期利润率年成利润率参见教材P189
该题针静态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283253
14
正确答案 D
答案解析 资金利润率年利润总额年均利润总额／资金700／200035％参见教材P199
该题针静态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283254
15
正确答案 A
答案解析 假设甲抵押贷款X乙抵押贷款额(30÷15)×X2X甲现金回报率(3015)÷(100X)15÷(100X)乙(5030)÷(2002X)10÷(100X)甲乙现金回报率分母相甲分子甲>乙参见教材P200
该题针静态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283257
16
正确答案 B
答案解析 参见教材P200
该题针静态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283259
17
正确答案 C
答案解析 年应计利息（年初款息累计+年款额2）×贷款利率参见教材P201
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283264
18
正确答案 B
答案解析 等额序列现值系数公式求出期应付息资代入偿债备付率公式参见教材P202
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283265
19
正确答案 B
答案解析 先算出期应付息资金AA60×12％÷[1（1+12％）10]1062（万元）代入式30÷1062283参见教材P203
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283344
20
正确答案 D
答案解析 参见教材P202
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283354
21
正确答案 C
答案解析 资产负债率反映企业项目年面财务风险程度偿债力指标参见教材P204
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283356
22
正确答案 B
答案解析 流动率流动资产总额流动负债总额6000800075％参见教材P204
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283364
23
正确答案 A
答案解析 房产开发项目速动率会高100参见教材P205
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283368
24
正确答案 D
答案解析 参见教材P206
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283375
25
正确答案 C
答案解析 互斥方案进行较选择程中需遵循准：备选方案差异原低接受收益率原行动原参见教材P207
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283376
二项选择题
1
正确答案 CD
答案解析 参见教材P173
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283377
2
正确答案 BCD
答案解析 参见教材P173
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283378
3
正确答案 BDE
答案解析 参见教材P176
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283379
4
正确答案 ABCD
答案解析 参见教材P178
该题针济评价指标知识点进行考核
答疑编号10283380
5
正确答案 ABCE
答案解析 参见教材P178
该题针济评价指标知识点进行考核
答疑编号10283381
6
正确答案 DE
答案解析 参见教材P181186
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283382
7
正确答案 CDE
答案解析 CE清偿力指标非盈利力指标D动态盈利力指标参见教材P188
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283383
8
正确答案 AC
答案解析 投资利润率＝年利润总额年均利润总额／项目总投资＝[150x (140)150×10](400+50) 1667资金利润率＝年利润总额年均利润总额／资金[150×(140)150×10]240 3125参见教材P199
该题针静态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283384
9
正确答案 ABDE
答案解析 参见教材P203
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283385
10
正确答案 ACD
答案解析 互斥方案进行较选择程中通常遵循三决策准准：备选方案差异原低接受收益率原行动原参见教材P207
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283386
三判断题
1
正确答案 错
答案解析 开发销售模式房产开发项目言开发商投入开发建设投资部分形成建筑物构筑物等固定资产形式存开发产品参见教材P171
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283391
2
正确答案 错
答案解析 参见教材P171
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283393
3
正确答案
答案解析 参见教材P172
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283397
4
正确答案
答案解析 参见教材P173
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283400
5
正确答案 错
答案解析 两税费指营业税城市维护建设税教育费附加参见教材P174
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283403
6
正确答案
答案解析 参见教材P175
该题针效益费识知识点进行考核
答疑编号10283406
7
正确答案
答案解析 参见教材P177
该题针济评价指标知识点进行考核
答疑编号10283408
8
正确答案 错
答案解析 房产开发投资项目济评价静态指标成利润率投资利润率销售利润率静态投资回收期参见教材P178
该题针济评价指标知识点进行考核
答疑编号10283409
9
正确答案 错
答案解析 财务部收益率济含义项目寿命期项目部未收回投资年净收益率时意味着项目寿命期终时投资完全收回参见教材P182
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283412
10
正确答案 错
答案解析 参见教材P188
该题针动态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283416
11
正确答案
答案解析 参见教材P192
该题针静态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283420
12
正确答案 错
答案解析 参见教材P199
该题针静态盈利力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283422
13
正确答案
答案解析 资产负债率属长期偿债力指标参见教材P204
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283424
14
正确答案
答案解析 参见教材P205
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283426
15
正确答案 错
答案解析 房产开发投资说投资回收指开发商投入总开发成回收投资回报表现开发利润参见教材P177
该题针清偿力指标计算知识点进行考核
答疑编号10283432
16
正确答案
答案解析 参见教材P208
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283437
四计算题
1
正确答案
答案解析
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283440
2
正确答案 （1）项目总开发价值：
① 目总销售收入：297000×95％×18000507870（万元）
②销售税费：507870×548％27831276（万元）
③项目总开发价值：50787027831276480038724（万元）
（2）项目总开发成：
①土成：297000×128038016（万元）
②建造成：297000×4500133650（万元）
③工程费：133650×10％13365（万元）
④理费：
a．土理费：38016×8％304128（万元）
b．建设期理费：（133650+13365）×8％117612（万元）
C．理费合计：1480248万元
⑤销售费：507870×35％1777545万元
⑥财务费：
a．土费土理费利息：（38016+304128）×[（1+17％）31]24700593（万元）
b．建造费／工程费／建设期理费／销售费利息：（133650+13365+117612+1777545）×[（1+17％）321]46883025（万元）
C．财务费总计：71583618万元
⑦项目开发总成：
38016+133650+13365+1480248+1777545+71583618289192548（万元）
（3）项目开发利润：480038724289192548190846176（万元）
（4）开发成利润率：190846176／2891925486599％
答案解析
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283441
3
正确答案 目前房产市场写字楼物业投资收益率视目标收益率基准收益率ic
计算项目财务净现值：
计算财务部收益率：
i121％时NPV14758（万元）
i222％时NPV27075（万元）
该项目财务净现值FNPV17455>0财务部收益率FIRR2140％>20％该项目行
答案解析
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283442
4
正确答案 （1）设月低租金A元
第1年：年初支出200万元年末收入400×8000320（万元）
第2年：年初支出400万元年末收入600×7800468（万元）
年末支出息：P×i×n+P400×10％×2+400480（万元）
第3年末：净营收入1000×A×60％×（130％）×125040A
第4年末：净营收入1000×A×70％×（130％）×125880A
第5年末：净营收入1000×A×80％×（130％）×126720A
第650年末：净营收入1000×A×90％×（130％）×127560A
（2）净现值0求低月租金水：
iC16％：0[200（400320）÷（1+16％）（480468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[11÷（1+16％）45]÷（1+16％）5
：A8645（元／㎡）
答案解析
该题针房产投资方案济选知识点进行考核
答疑编号10283443
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