第三节 前期物业理招标投标制度
纲求：
前期物业理招投标概念原
前期物业理招标投标意义
前期物业理招标规程序
前期物业理招标文件容
前期物业理投标规程序
前期物业理投标文件容
招标代理机构
开标评标中标规
条例二十四条明确规定：住宅物业建设单位应通招投标方式选聘具相应资质物业服务企业
2003年6月建设部发布前期物业理招标投标理暂行办法创立竞争规明确监职责两角度着手进行前期物业理招标投标活动制度建设规范前期物业理活动实现资源优化配置促进物业理市场竞争具重深远意义
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知识点：前期物业理招标投标概述
（）前期物业理招标投标概念（轮换考点）
物业理招标投标指业者建设单位通招标方式选聘物业服务企业物业服务企业通投标方式竞聘物业理项目活动中建设单位通招标方式选聘物业服务企业称前期物业理招标投标
（二）前期物业理招标投标意义（轮换考点）
优越性表现两方面：
方面建设单位物业服务企业竞争报价条件进行综合较中选择报价低技术力量强理行规范信誉服务质量保障物业服务企业中标
方面前期物业理实行招标投标制度利遏制协议选聘物业服务企业中正竞争行创造公物业理市场竞争环境促进物业服务企业提高服务质量改善服务态度限度满足招标合理求体现机会均等市场原
（三）前期物业理招标投标原规定（常考点）
招标投标活动必须遵守公开公公正诚实信原
招标投标法前期物业理招标投标理暂行办法（简称招投标暂行办法）项容程序规定保证基原实现
单位违反法律行政法规规定限制者排斥具备投标资格物业服务企业参投标形式干涉物业理招标投标活动
规模较住宅物业采招标投标程序相复杂费时较费较高条例规定建设单位采协议方式选聘物业服务企业时投标少3缺乏足够竞标体进行招投标意义采协议方式选聘物业服务企业
条例特规定协议方式选聘物业服务企业应物业区县房产行政部门批准时国家事物业理活动企业实行资质理制度采招投标方式采协议方式业应选聘具相应资质物业服务企业
知识点二：前期物业理招标规
（）招标原招标形式
1．招标原（区招标投标原）
(1)合理条件限制者排斥潜投标
(2)潜投标实行歧视遇
(3)潜投标提出招标物业理项目实际符资格求
2．招标形式（常考点）
前期物业理招标分公开招标邀请招标
(1)公开招标
公开招标求招标公媒介发布招标公告例报纸广播电视网站发布公告邀请特定物业服务企业参加投标招标发布招标公告应载明招标名称址招标项目基情况获取招标文件办法等事项
前期物业理招标分公开招标邀请招标
(2)邀请招标
邀请招标称定招标指招标选择物业服务企业发出投标邀请书邀请特定物业服务企业参加投标适物业理特定求物业理项目采取邀请招标方式招标应3物业服务企业发出投标邀请书投标邀请书容公开招标招标公告相
3．招标代理机构
公开招标邀请招标招标行组织实施招标活动没力组织实施招标活动委托招标代理机构办理招标事宜
事物业理招标代理机构应具备列条件：
(1)事招标代理业务营业场相应资金
(2)够编制招标文件组织评标相应专业力量
(3)房产行政部门建立物业理评标专家名册
（二）招标文件编制招标项目备案（常考点）
1．招标文件编制
招投标暂行办法规定招标应根物业理项目特点需招标前完成招标文件编制前期物业理招标文件应包括7项容：
(1)招标招标项目简介：包括招标名称址联系方式项目基情况物业理房配备情况等
(2)物业理服务容求：包括物业服务项目服务容应达标准等
(3)投标投标书求：包括投标资格投标书形式容等
(4)评标标准评标方法
(5)招标活动方案：包括招标组织机构情况开标时间点等
(6)物业服务合签订说明
(7)事项说明法律法规规定容
2．招标项目备案
招标应发布招标公告者发出投标邀请书10日前物业项目县级方民政府房产行政部门备案备案应房产行政部门提交材料：
(1)物业理关物业项目开发建设政府批件(2)招标公告者投标邀请书(3)招标文件(4)法律法规规定材料
房产行政部门发现招标违反法律法规规定应时责令招标改正
（三）招标程序规（轮换考点）
(1)实行投标资格预审物业理项目招标应招标公告者投标邀请书中载明资格预审条件获取资格预审文件办法
(2)招标应确定投标编制投标文件需合理期间公开招标物业理项目招标文件发出日起投标提交投标文件截止日止短少20日
(3)招标已发出招标文件进行必澄清者修改应招标文件求提交投标文件截止时间少15日前书面形式通知招标文件收受澄清者修改容招标文件组成部分
(4)招标根物业理项目具体情况组织潜投标申请踏勘物业项目现场提供隐蔽工程图纸等详细资料投标申请提出疑问应予澄清书面形式发送招标文件收受
(5)通招投标方式选择物业服务企业招标应规定时限完成物业理招标投标工作：
①新建现售商品房项目应现售前30日完成
②预售商品房项目应取商品房预售许证前完成
③非出售新建物业项目应交付前90日完成
知识点三：物业理投标规
（）投标求投标文件
物业理投标指响应前期物业理招标参投标竞争物业服务企业应具相应物业服务企业资质招标文件求条件
物业服务企业资质符合条件资格预审阶段淘汰评标程中废标
投标应招标文件求容编制投标文件投标文件应招标文件提出实质性求条件做出相应
投标文件应包括容
①投标函
②投标报价
③物业理方案
④招标文件求提供材料
（二）投标程序
投标程序包含：投标文件送达投标文件补充修改撤回等项容
1．投标文件送达
投标应招标文件求提交投标文件截止日期前投标文件密封送达投标点招标收投标文件应投标出具标明签收入签收时间证妥善保存投标文件开标前单位均开启投标文件招标文件求提交投标文件截止时间送达投标文件效投标文件投标应拒收
2．投标文件补充修改撤回
投标文件送达投标补充修改撤回投标文件必须招标文件求投标文件截止时间前进行投标补充修改者撤回已提交投标文件应补充修改容作投标文件组成部分书面通知招标招标文件求提交投标文件截止时间送达补充者修改容效
知识点四：开标评标中标规
（）开标规（5项）
(1)开标时间应招标文件确定提交投标文件截止时间进行
(2)开标点应招标文件中预先确定变更开标点招标应事先通知投标保证全体投标准时场开标
(3)开标应邀请投标参加招标监标投标评标齐公开进行
(4)开标招标持投标者推选代表检查投标文件密封情况招标委托公证机构进行检查公证确认误工作员众拆封宣读投标名称投标价格投标文件容中招标招标文件求提交投标文件截止时间前收投标文件包括投标投标书补充修改文件开标时必须众拆封
(5)开标程应作记录招标存档备查
（二）评标规（4项）
1．评标专家名册
房产行政部门应建立评标专家名册应进入专家名册专家进行关法律业务培训评标力廉洁公正等进行综合考评时取消称职者违法违规员评标专家资格取消评标专家资格员参加评标活动
2．评标委员会
评标活动招标法组建评标委员会负责评标委员会招标代表评标专家组成成员5单数中招标代表外物业理方面专家少成员总数23
评标委员会专家成员招标房产行政部门建立专家名册中采取机抽取方式确定招标代表评标专家投标利害关系进入相关项目评标委员会
3．评标程序
(1)评标委员会书面形式求投标投标文件中含义明确容作必澄清者说明
(2)评标程中召开现场答辩会应事先招标文件中说明注明占评分重评标委员会应招标文件评标求根标书评分现场答辩等情况进行综合评标现场答辩部分外评标活动应保密情况进行
(3)评标委员会应招标文件确定评标标准方法投标文件进行评审较然评标结果签字确认法必须进行招标物业理项目投标否决招标应重新招标
(4)评标委员会完成评标应招标提出书面评标报告阐明评标委员会投标文件评审较意见招标文件规定评标标准评标方法推荐超3名排序合格中标候选
4．评标禁止行
保证评标委员会认真公正诚实廉洁履行职责招投标暂行办法规定评标禁止行：
(1)评标委员会成员投标者招标结果利害关系进行私接触收受投标中介利害关系入财物者处
(2)评标委员会成员评标活动关工作员透露投标文件评审较中标候选推荐情况评标关情况
（三）中标规（常考点）
(1)招标应中标候选排序先确定中标
(2)招标应投标效期截止时限30日前确定中标
(3)招标确定中标应中标发出中标通知书时应中标结果通知未中标投标应返投标书
(4)招标应确定中标日起15日物业项目县级方民政府房产行政部门备案
(5)招标中标应中标通知书发出日起30日招标文件中标投标文件订立书面合招标中标行订立背离合实质性容协议
(6)招标正理中标签订合中标正理招标签订合应赔偿方造成损失
1 物业理招投标活动中评标委员会招标代表评标专家组成成员5单数中招标代表外物业理方面专家少成员总数（ ）
a．13 b．12
c．23 d．35
答案：c
2 招标应确定中标日起（ ）日物业项目县级方民政府房产行政部门备案
a．5 b．10
c．15 d．30
答案：c
3物业理招标投标活动中必须遵守原（ ）
a．公开 b．公
c．公正 d．合理
e．诚实信
答案：abce
4通招投标方式选择物业服务企业招标应（ ）时限完成物业理招标投标工作
a．新建现售商品房项目应现售前30日
b．新建商品房项目应销售前45日
c．预售商品房项目应取商品房预售许证前
d．非出售新建物业项目应交付前60日
e．非出售新建物业项目应交付前90日
答案：ace
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第三节 前期物业理招标投标制度
纲求：
前期物业理招投标概念原
前期物业理招标投标意义
前期物业理招标规程序
前期物业理招标文件容
前期物业理投标规程序
前期物业理投标文件容
招标代理机构
开标评标中标规
条例二十四条明确规定：住宅物业建设单位应通招投标方式选聘具相应资质物业服务企业
2003年6月建设部发布前期物业理招标投标理暂行办法创立竞争规明确监职责两角度着手进行前期物业理招标投标活动制度建设规范前期物业理活动实现资源优化配置促进物业理市场竞争具重深远意义
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知识点：前期物业理招标投标概述
（）前期物业理招标投标概念（轮换考点）
物业理招标投标指业者建设单位通招标方式选聘物业服务企业物业服务企业通投标方式竞聘物业理项目活动中建设单位通招标方式选聘物业服务企业称前期物业理招标投标
（二）前期物业理招标投标意义（轮换考点）
优越性表现两方面：
方面建设单位物业服务企业竞争报价条件进行综合较中选择报价低技术力量强理行规范信誉服务质量保障物业服务企业中标
方面前期物业理实行招标投标制度利遏制协议选聘物业服务企业中正竞争行创造公物业理市场竞争环境促进物业服务企业提高服务质量改善服务态度限度满足招标合理求体现机会均等市场原
（三）前期物业理招标投标原规定（常考点）
招标投标活动必须遵守公开公公正诚实信原
招标投标法前期物业理招标投标理暂行办法（简称招投标暂行办法）项容程序规定保证基原实现
单位违反法律行政法规规定限制者排斥具备投标资格物业服务企业参投标形式干涉物业理招标投标活动
规模较住宅物业采招标投标程序相复杂费时较费较高条例规定建设单位采协议方式选聘物业服务企业时投标少3缺乏足够竞标体进行招投标意义采协议方式选聘物业服务企业
条例特规定协议方式选聘物业服务企业应物业区县房产行政部门批准时国家事物业理活动企业实行资质理制度采招投标方式采协议方式业应选聘具相应资质物业服务企业
知识点二：前期物业理招标规
（）招标原招标形式
1．招标原（区招标投标原）
(1)合理条件限制者排斥潜投标
(2)潜投标实行歧视遇
(3)潜投标提出招标物业理项目实际符资格求
2．招标形式（常考点）
前期物业理招标分公开招标邀请招标
(1)公开招标
公开招标求招标公媒介发布招标公告例报纸广播电视网站发布公告邀请特定物业服务企业参加投标招标发布招标公告应载明招标名称址招标项目基情况获取招标文件办法等事项
前期物业理招标分公开招标邀请招标
(2)邀请招标
邀请招标称定招标指招标选择物业服务企业发出投标邀请书邀请特定物业服务企业参加投标适物业理特定求物业理项目采取邀请招标方式招标应3物业服务企业发出投标邀请书投标邀请书容公开招标招标公告相
3．招标代理机构
公开招标邀请招标招标行组织实施招标活动没力组织实施招标活动委托招标代理机构办理招标事宜
事物业理招标代理机构应具备列条件：
(1)事招标代理业务营业场相应资金
(2)够编制招标文件组织评标相应专业力量
(3)房产行政部门建立物业理评标专家名册
（二）招标文件编制招标项目备案（常考点）
1．招标文件编制
招投标暂行办法规定招标应根物业理项目特点需招标前完成招标文件编制前期物业理招标文件应包括7项容：
(1)招标招标项目简介：包括招标名称址联系方式项目基情况物业理房配备情况等
(2)物业理服务容求：包括物业服务项目服务容应达标准等
(3)投标投标书求：包括投标资格投标书形式容等
(4)评标标准评标方法
(5)招标活动方案：包括招标组织机构情况开标时间点等
(6)物业服务合签订说明
(7)事项说明法律法规规定容
2．招标项目备案
招标应发布招标公告者发出投标邀请书10日前物业项目县级方民政府房产行政部门备案备案应房产行政部门提交材料：
(1)物业理关物业项目开发建设政府批件(2)招标公告者投标邀请书(3)招标文件(4)法律法规规定材料
房产行政部门发现招标违反法律法规规定应时责令招标改正
（三）招标程序规（轮换考点）
(1)实行投标资格预审物业理项目招标应招标公告者投标邀请书中载明资格预审条件获取资格预审文件办法
(2)招标应确定投标编制投标文件需合理期间公开招标物业理项目招标文件发出日起投标提交投标文件截止日止短少20日
(3)招标已发出招标文件进行必澄清者修改应招标文件求提交投标文件截止时间少15日前书面形式通知招标文件收受澄清者修改容招标文件组成部分
(4)招标根物业理项目具体情况组织潜投标申请踏勘物业项目现场提供隐蔽工程图纸等详细资料投标申请提出疑问应予澄清书面形式发送招标文件收受
(5)通招投标方式选择物业服务企业招标应规定时限完成物业理招标投标工作：
①新建现售商品房项目应现售前30日完成
②预售商品房项目应取商品房预售许证前完成
③非出售新建物业项目应交付前90日完成
知识点三：物业理投标规
（）投标求投标文件
物业理投标指响应前期物业理招标参投标竞争物业服务企业应具相应物业服务企业资质招标文件求条件
物业服务企业资质符合条件资格预审阶段淘汰评标程中废标
投标应招标文件求容编制投标文件投标文件应招标文件提出实质性求条件做出相应
投标文件应包括容
①投标函
②投标报价
③物业理方案
④招标文件求提供材料
（二）投标程序
投标程序包含：投标文件送达投标文件补充修改撤回等项容
1．投标文件送达
投标应招标文件求提交投标文件截止日期前投标文件密封送达投标点招标收投标文件应投标出具标明签收入签收时间证妥善保存投标文件开标前单位均开启投标文件招标文件求提交投标文件截止时间送达投标文件效投标文件投标应拒收
2．投标文件补充修改撤回
投标文件送达投标补充修改撤回投标文件必须招标文件求投标文件截止时间前进行投标补充修改者撤回已提交投标文件应补充修改容作投标文件组成部分书面通知招标招标文件求提交投标文件截止时间送达补充者修改容效
知识点四：开标评标中标规
（）开标规（5项）
(1)开标时间应招标文件确定提交投标文件截止时间进行
(2)开标点应招标文件中预先确定变更开标点招标应事先通知投标保证全体投标准时场开标
(3)开标应邀请投标参加招标监标投标评标齐公开进行
(4)开标招标持投标者推选代表检查投标文件密封情况招标委托公证机构进行检查公证确认误工作员众拆封宣读投标名称投标价格投标文件容中招标招标文件求提交投标文件截止时间前收投标文件包括投标投标书补充修改文件开标时必须众拆封
(5)开标程应作记录招标存档备查
（二）评标规（4项）
1．评标专家名册
房产行政部门应建立评标专家名册应进入专家名册专家进行关法律业务培训评标力廉洁公正等进行综合考评时取消称职者违法违规员评标专家资格取消评标专家资格员参加评标活动
2．评标委员会
评标活动招标法组建评标委员会负责评标委员会招标代表评标专家组成成员5单数中招标代表外物业理方面专家少成员总数23
评标委员会专家成员招标房产行政部门建立专家名册中采取机抽取方式确定招标代表评标专家投标利害关系进入相关项目评标委员会
3．评标程序
(1)评标委员会书面形式求投标投标文件中含义明确容作必澄清者说明
(2)评标程中召开现场答辩会应事先招标文件中说明注明占评分重评标委员会应招标文件评标求根标书评分现场答辩等情况进行综合评标现场答辩部分外评标活动应保密情况进行
(3)评标委员会应招标文件确定评标标准方法投标文件进行评审较然评标结果签字确认法必须进行招标物业理项目投标否决招标应重新招标
(4)评标委员会完成评标应招标提出书面评标报告阐明评标委员会投标文件评审较意见招标文件规定评标标准评标方法推荐超3名排序合格中标候选
4．评标禁止行
保证评标委员会认真公正诚实廉洁履行职责招投标暂行办法规定评标禁止行：
(1)评标委员会成员投标者招标结果利害关系进行私接触收受投标中介利害关系入财物者处
(2)评标委员会成员评标活动关工作员透露投标文件评审较中标候选推荐情况评标关情况
（三）中标规（常考点）
(1)招标应中标候选排序先确定中标
(2)招标应投标效期截止时限30日前确定中标
(3)招标确定中标应中标发出中标通知书时应中标结果通知未中标投标应返投标书
(4)招标应确定中标日起15日物业项目县级方民政府房产行政部门备案
(5)招标中标应中标通知书发出日起30日招标文件中标投标文件订立书面合招标中标行订立背离合实质性容协议
(6)招标正理中标签订合中标正理招标签订合应赔偿方造成损失
1 物业理招投标活动中评标委员会招标代表评标专家组成成员5单数中招标代表外物业理方面专家少成员总数（ ）
a．13 b．12
c．23 d．35
答案：c
2 招标应确定中标日起（ ）日物业项目县级方民政府房产行政部门备案
a．5 b．10
c．15 d．30
答案：c
3物业理招标投标活动中必须遵守原（ ）
a．公开 b．公
c．公正 d．合理
e．诚实信
答案：abce
4通招投标方式选择物业服务企业招标应（ ）时限完成物业理招标投标工作
a．新建现售商品房项目应现售前30日
b．新建商品房项目应销售前45日
c．预售商品房项目应取商品房预售许证前
d．非出售新建物业项目应交付前60日
e．非出售新建物业项目应交付前90日
答案：ace
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