房产项目行性研究分析报告
（完整标准模板）
第部分 项目概况分析
项目基情况介绍
1项目名称介绍
2项目宗位置介绍
3项目合作单位介绍
4承担行性研究单位介绍
5项目济技术指标介绍
二项目开发企业介绍（容选）
1 开发企业基情况介绍
2 开发企业组织机构介绍
3 开发企业理团队介绍
4 开发企业营情况介绍
三项目产生背景
第二部分 项目市场调查分析
项目投资环境分析
1政策环境分析
（1）全国政策环境分析
A．金融政策分析
B．土政策分析
（2）城市政策环境分析
2济环境分析
（1）全国济环境分析（容选）
A．国民济整体情况分析
B．固定资产投资分析
C．通货膨胀分析
D．消费需求分析
E．重利事件分析
（2）城市济环境分（容选）
A．城市济指标分析
B．城市固定资产投资分析
C．城市引进外资情况分析
D．城市重济项目分析
E．城市济发展历程分析
F．城市济预测分析
3社会文化分析
（1）城市然理情况分析
（2）城市历史文化分析
（3）城市口情况分析
4宗现状分析
5配套设施分析
6城市规划分析
7市政设施分析
二项目竞争环境分析
1房产市场分析
（1）全国房产市场分析
（2）城市房产市场分析
A城市房产市场分析
B．城市房产市场价格分析
C城市房产市场供情况分析
D．城市房产市场供情况分析
（A）产品类型供情况分析
（B）土供情况分析
（C）产品开工咯竣工情况分析
2板块竞争手分析
（1）板块范围界定
（2）项目板块情况分析
（3）板块产品特征分析
（4）板块间分析
3楼盘竞争手分析（容选）
（1）住宅开发项目竞争手分析
（2）商业开发肥肉竞争手分析
（3）综合开发项目竞争手分析
三项目客户群分析
1 项目客户群购买力分析
2 项目客户群消费动机分析
3 项目客户群年龄结构分析
4 项目客户群家庭口素分析
5 项目客户群教育水分析
6 项目客户群考虑素分析
（1）价格素分析
（2）环境素分析
（3）产品类型素分析
（4）风水素分析
四项目SWOT分析
1项目优势分析
2项目劣势分析
3项目机会分析
4项目威胁分析
5项目SWOT分析表
五项目定位分析
1项目客户定位
（1）客户职业定位
（2）客户特征定位
（3）客户收入定位
（4）客户需求定位
2项目产品定位
（1）项目开发题
（2）项目产品档次
（3）项目产品类型（提出两种方案进行优选）
3房产项目价格定位
第三部分 项目规划设计建议进度安排
项目规划设计建议
1设计
2设计指导思想
3总面规划建议
4建筑立面建议
5户型设计建议
6景观设计建议
7配套设施建议
二项目开发进度安排
1建设周期安排
2施工进度安排
3销售周期安排
第四部分 项目费估算
项目开发成估算
1土费估算
2建筑安装工程费估算
3前期工程费估算
4基础设施建设费估算
5公配套设施建设费估算
6开发相关税费估算
7费估算
8预见费估算
二项目开发费估算
1理费估算
2财务费估算
3销售费估算
三编写投资成费估算表
表131 投资成费估算表
序号
项目
计算
单价（元㎡）
合计万元
开发成
18项
1
土费
土费土出金+拆迁安置补偿费+征费
2
前期工程费
般占建筑安装工程费36
3
基础设施建设费
般占建筑安装工程费15左右
4
建筑安装工程费
根楼层结构进行估算
5
公配套设施建设费
建筑安装工程费35进行估算
6
开发期间税费
建筑安装工程费815进行估算
7
税费
实际计算建筑安装工程费3进行估算
8
预见费
17项13
二
开发费
911项
9
理费
开发成23
10
财务费
实际计算
11
销售费
销售收入35
三
合计
四开发期营税费计算
1交易关税费编写交易关税费表
表132 税费表
序号
交易税费类
计算
1
营业税
销售收入×5
2
城市维护建设税
营业税×7（外资企业免征
3
教育费附加
营业税×3（外资企业免征
4
防洪工程维护费（项征收样
销售收入×009
5
印花税
销售收入×005（房产交易价005）
6
交易服务费
销售收入×01（房产交易价01）
合计
销售收入×574果没防洪工程维护费销售收入×565
2土增值税
3企业税
第五部分 项目资金筹措
1收入估算
表133 销售收入营税金附加估算表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
销售收入
11
12
13
销售面积
单位售价
销售例
2
营税金税金附加
21
22
23
···
营业税
城市维护建设税
教育费附加
表134 款付息表
序号
项目
合计
1
2
3
···
1
款付息
11
期初款息累计
金
利息
12
期款
13
期应计利息
14
期
15
期付息
2
款偿资金源
21
利润
22
折旧费
23
摊销费
24
款资金
第六部分 项目财务评价
盈利力分析
1静态盈利力分析
（1）利润总额（简称利润税前利润）营收入营成理费销售费财务费营税金附加土增值税弥补亏损
（2）投资利润率（称投资回报率投资收益率总投资利润率）年均利润总额÷总投资×100
（3）投资净利率年均净利率÷总投资×100
（4）资金利润率年均利润总额÷资金×100
（5）销售净利率年均税利润总额÷资金×100
（6）销售净利率税利润÷销售收入×100
（7）销售毛利率（税前利润+开发费）÷销售收入×100
（8）成利润率（销售收入销售税金投资总额）÷投资总额×100
（9）静态投资回收期（累计净现金流量开始出现正值期数1）+（期累计现金流量绝值÷期净现金流量）
（10）
表135 损益表（单位：万元）
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
营收入
11
12
13
销售收入
出租收入
营收入
2
营成
21
22
商品房营成
出租房营成
3
运营成
4
修理费
5
营税金附加
6
土增值税
7
利润总额
8
税
9
税利润
91
92
93
盈余公积金
应付利润
未分配利润
2动态盈利力分析
（1）财务部收益率（FIRR）
(2)财务净现值（FNPV）
（3）动态投资回收期
（4）现金流量表
表136 全部投资财务现金流量表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
现金流量
11
12
13
14
15
16
17
销售收入
出租收入
营收入
净转售收入
收入
回收固定资产余值
回收营资金
2
现金流出
21
22
23
24
25
26
27
开发建设投资
营资金
运营费
修理费
营税金附加
土增值税
税
3
净现金流量
4
累积净现金流量
表137资金现金流量表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
现金流量
11
12
13
14
15
16
17
18
19
销售收入
出租收入
营收入
净转售收入
收入
长期款
短期款
回收固定资产余值
回收营资金
2
现金流出
21
22
23
24
25
26
27
28
29
开发建设投资
营资金
运营费
修理费
营税金附加
土增值税
税
款金偿
款利息支付
3
净现金流量
4
累积净现金流量
二清偿力分析
1款利息
简化计算期应计利息（期初款息累计+期款÷2）×利率
2款偿期
Pd款偿开始出现盈余期数开始款期数+（期偿款额÷期款资金额）
3资产赌债率
资产负债率负债总额÷资产总额×100中负债总额流动负债+长期负债
4流动率
流动率流动资产÷流动负债
5速动率
速动率速动资产÷流动负债速动资产流动资产存货
6
表138 资产负债表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
资产
11
111
112
113
114
12
13
14
流动资金
应收账款
存货
现金
累计盈余资金
建工程
固定资产净值
形递延资产净值
2
负债
21
211
212
213
22
221
222
223
流动负债
应付账款
流动资金款
短期款
长期款
营资金款
固定资产投资款
开发产品投资款
负债计
3
者权益
31
32
33
34
资金
资公积金
盈余公积金
累计未分配利润
计算指标：1资产负债率（）
2流动率（）
3速动率（）
三资金衡分析
表139 资金源运表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
资金源
11
12
13
14
15
16
17
18
19
销售收入
出租收入
营收入
资金
长期款
短期款
回收固定资产余值
回收营资金
净转售收入
2
资金运
21
22
23
24
25
26
27
28
29
210
开发建设投资
营资金
运营费
修理费
营税金附加
土增值税
税
应付利润
款金偿
款利息支付
3
盈余资金
4
累计盈余资金
表1310 投资计划资金筹措表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
项目总投资
11
12
开发建设投资
营资金
2
资金筹措
21
22
23
24
25
资金
贷资金
预售收入
预租收入
收入
第七部分 项目确定性分析
1敏感性分析（容选）
销售价格敏感性分析土取价格敏感性分析
2界点分析（容选）
低销售价格高取价格
第八部分 项目方案选
种开发方案时需进行项目方案选
第九部分 项目法律政策性风险分析（容选）
1房产项目法律风险分析
（1）项目法律手续分析
（2）项目合作方式风险分析
2项目政策性风险分析
3项目风险分析
（1）项目市场风险分析
（2）项目营风险分析
（3）项目金融风险分析
（4）项目技术然环境风险分析
4项目风险控制策
第十部分 项目行性研究结建议
份鉴国家著名成功房产开发企业行性研究报告整合成房产项目行性研究报告标准编写模板该模板特适合房产开发企业进行跨区域开发前做项目行性研究报告特适合土竞标前报价分析
1项目产生背景
（1）外部素
A．分析城市发展规划宗关系项目开发影响：交通捷运系统规划建设城市功规划布局局部区域开发重点政府重政策颁布等
B分析宗属域该城市历史济文化战略发展等方面位例：项目处浦东说明浦东伤害位作全国重点开发区情况
C．分析项目渊源特殊政治文化背景：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等
（2）部素
A分析项目启动公司未年发展战略发展规划意义（般35年）公司发展中位（手法否核心项目）
B．分析公司进入重点区域市场项目合理布局公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低营风险扩社会影响力作
C．公司未利润需求持续营等角度描述立项开发意义
2项目概况
（1）项目位置
分析项目宗处城市行政区域非行政区域（济开发区商贸金融区等）理位置
附图：项目该城市区位图标记处宗区域位置标志性市政设施建筑物（市中心商圈政府办公机场等）相位置距离
（2）宗现状
A描述四范围
B．分析势坦状况注明然标高周边势较
C．分析面现状包括宗否 水渠较深沟壑（峡谷）池塘高压线等开发较影响素计算损失实际面积
D．分析面现民居情况包括具体居住数户数面工厂分析工厂数量规模产品性质开工状况等说明拆迁项目开发进度影响
E．情况分析包括线电缆暗渠建筑物原撞击建筑结构等注意没受保护历史文物古迹利构建
F．分析土完整性否市政代征市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等素分割土
G．址情况包括土结构承载力水位抗震性求
H．附图
面形图标记四范围相关数
形貌图反映宗面建筑河流高压线等容
状况图包括线暗渠电缆等
（3）项目周边社区配套
A．周边3000m范围肥肉社区配套分析
（a）交通状况分析：公交系统情况包括线路行车区间等宗出行交通方式否需开发商解决现交通捷运系统期规划中否 铁轻轨等交通状况重影响工程
附图：交通状况示意图包括现未规划城市公交通快速捷运系统
（b）教育：中学教育质量情况
（c）医院等级医疗水
（d）型购物中心商业菜市场
（f）公园
（g）银行
（h）邮局
（I）
附图：生活设施分布图具体位置距离
B．宗周边3000m外辐射范围社区配套现状
具体容分求参考A周边3000m范围社区配套分析
（4）项目周边环境分析（根案特性描述没写）
A治安情况
B．空气状况
C．噪声情况
D．污染情况（化工厂河流湖泊污染等）
E．危险源情况（高压线放射性 物品生产仓储基等）
F．周边景观
G．风水情况
H．期规划中周边环境变化道路拓宽工厂搬迁型医院学校购物中心超市建设等
I．
（5）市政配套分析（分析说明距宗距离成接入性）
A道路现状规划发展包括现路幅规划路幅规划实施时间宗关系（影响）
B．供水状况：现线径未规划实施时间
C．污水雨水排放：现线径未规划实施时间
D．通讯（限电视电话网络）：现线源位置距宗距离设计线路成等
F．燃气：现线径源位置距宗距离接口位置
G．供热水生活热水：现线径源位置距宗距离接口位置
附图：说明述配套设施线走容量接口位置未规划扩容增加情况
（6）规划控制点
A．总占面积代征面积净面积绿化面积道路面积
B住宅建筑面积公建建筑面积公建容区分营性非营性公建面积
C．综合容积率住宅容积率
D．建筑密度
E．控高
F．绿化率
G．
（7）土价格
土价格计算方法代征说明代征价格根购买价格计算总价楼面价
3项目法律政策性风险分析
（1）合作方式条件
A．合作方式基情况：合作名称股东投资情况注册资成立时间特殊背景等
B．合作方式：例次性买断土建分房分面积建分销售收入建分利润设立公司等直接政府批租土外明确方定够提供正规税务发票分房分收入明确合作方否承担营业税义务
C．付款进度程序配合
D合作条件
E．合作方式相关法律规定
（2）土法律性质评估
A现状
土权属土权属土途
B．规划
规划权属规划权属规划途
（3）取土权程序评估
A．取土权程序
B．取土权需工作日
C．取商品房土权需条件
D．取土权风险控制取土权存确定素解决
（4）土性质变更评估（已商品房写）
A土性质变更程序理
B土性质变更政策支持障碍
C．土性质变更需工作日
（5）政策性风险评估
分析城市规划限制更改突发性政策等政府素导致项目终断开发报批报建流程法完成项目开发期间土性质变更受挫造成前期投入全部部分损失性判断
（6）总体评价
项目开发项法律手续程序操作性合法性风险控性进行评价：签约合中明显公司利条款考虑部分全部条款存确定性素控制利确定条款遭受损失开发进度影响等
4项目区域市场调查分析
（1）区域房产市场状况分析
A．区域房产市场简述
形成时间档次房产项目区域分布状况购买群变化
B．区域房产市场项指标成长状况（35年）
开工量竣工量销售量供需均销售
C区域市场市项指标排名状况发展趋势
（2）区域供应产品特征
A．档次产品供应状况
B．档次产品集合特征（尤研究项目类似档次物业特征）
C．区域竞争楼盘状况分析
附图：项目周边楼盘案分布图中具代表性未竞争楼盘配置现场图片
D未23年区域供应土状况产品供应量产品类型
E．分析：项目区域市场机会点
F．结：
区域市场整体市场位发展态势
项目位置价位区间项目开发产品价位区间产品形式
项目区域开发市场潜力
项目开发中营销焦点问题
（3）区域目标客户群研究
A档次产品目标客户特征辐射商圈范围（建立区域参项目验研究全市趋势特征）
B结：项目目标客户群区域源行业特点产品力偏购买方式关注点诉求点
（4）目标定位
A市场定位：目标群特征源区域行业特征
B．产品定位
5项目规划设计建议
（1）初步规划设计思路
A．概念设计：产品体现题思想设计风格设计特点
B．产品类型：层高层连拍墅屋顶花园顶层复式等类型类型产品列
C．节环保型建筑材料选考虑
D．城市中生产新型具格产品性
E果型超型项目营造社会概念考虑
（2）规划设计行性分析
A．分析定容积率净面积住宅面积配套公建面积控高建筑密度条件制造出产品时申明类型特征否符合前面提规划设计概念公司追寻种档次高品质住宅求规划设计角度判断述硬指标转化成现实产品性
B．容积率变化产品设计概念产品类型特征影响
C土身特征产品设计影响考虑：势高低形起伏块完整性质状况较深沟壑（峡谷）河流水塘附着物线暗渠等产品设计环境保护影响解决方法
D．项目周边然环境文环境产品设计影响考虑：治安环境噪声环境污染环境空气情况危险源风水素等产品规划设计环境保护影响解决方法
E．周边市政工程配套设施产品设计影响考虑：交通状况（否开通业班车关）商业设施（型购物中心）教育现状体育娱乐公园等休闲场银行医院等生活设施身配套建设规模面积做出判断
G．市场分析结果产品设计影响考虑：市场价格限制总价控制原产品类型产品特征设计否存矛盾产品品质否影响说明解决
6项目开发进度安排
（1）土升值潜力初步评估
理位置土供应周边环境配套市场发展状况政府规划城市未发展战略等角度土升值潜力做出初步评估
（2）宗立开发作土储备优缺点分析
（3）工程计划
工期计划期开工面积竣工计划开竣工时占城市市场片区市场占率
（4）销售计划
期销售时间价格面积预计销售期市场占率销售计划实现行性
7项目费估算
（1）成费估算
说明测算假设运指标产品类型假设总建筑面积住宅非住宅面积容积率项目总投资（开发成加开发费包括营业税税）等参面表1311列：
表1311 成估算表
项目
投资总额万元
单位成（元㎡）
土费
前期工程费
基础设施费
建筑安装工程费
配套费
开发间接费
开发成计
营销费
理费
总计
（2）税务分析
A．营业税附加
B．税
C土增值税
述税种基税率够享受税收优惠政策时税率项目身税率享受方政府优惠政策特说明该项优惠国家政策否突解决具体操作程什
8项目资金计划
A资金投入计划：期价前期费基础工程费建安费配套费开发间接费等投入安排
B．资金回款计划：期销售回款计划
C．资金需求计划：结合整公司资金情况列示期资金需求缺口融资途径
D启动资金启动时资金容资金占峰值实现先进正流入时间资金占月均额
9项目财务评价
A．财务评价假设条件否享受政府种税费减免等
B．项目利润投资利润率济指标参表1312
表1312 项目利润投资利润率济指标表
济指标
单位指数（元㎡）
项目总金额万元
销售收入
开发成
总投资
销售毛利率
税前利润
税利润
销售净利率
投资利润率
C项目开发期利润体现
表1313 项目开发期利润表
济指标
2008年
···
20xx年
合计
半年
半年
半年
半年
半年
半年
结算面积㎡
单位利润（元㎡）
利润万元
10项目敏感性分析
参容表格根实际情况增减
A成变动时项济指标变化假设成升（降）定金额升（降）定百分较：
表1314 济指标成变动表
济指标
预测成×90
预测成
预测成×110
预测成×120
总投资
销售毛利率
税前利润
税利润
销售净利率
投资利润率
B售价变动时项济指标变化假设售价升（降）定金额升（降）定百分较：
表1315 济指标售价变动表
济指标
预测成×90
预测成
预测成×110
预测成×120
营业额
销售毛利率
税前利润
税净利
销售净利率
总投资利润率
C．容积率变动时项指标变化
表1316 项指标容积率变动表
指标
容积率1
容积率2
容积率3
容积率4
高层
营业额
总投资
销售毛利率
税利润
销售净利率
总投资利润率
11项目理资源配置
（1）机构设置
否需成立独立法公司（项目公司）部门设置
（2）力资源需求
启动项目专业（部门）员求具体数（重点专业理）
（3）力资源缺口解决
现员否满足需缺口员解决途径（调动找培训等）
12项目综合分析建议
（1）优势
品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合公司贯发展思路等方面述
（2）劣势
品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合公司贯发展思路等方面述
（3）机会
市场机会提高市场占率树立品牌形象区性优惠政策城市发展规划宗属区域土价格趋势等方面述
（4）结建议
13项目竞拍投标方式取土需注意问题
（1）指标测算
A．预测直接建造成（包括价）售价
B．投资收益分析（参考格式）：
表1317 投资收益分析表
济指标
A
A+M
A+2M
···
A+nM
楼面价
总投资
销售毛利率
税前利润
税净利
销售净利率
总投资利润率
注：A代表起拍价投标底价没价A代表略低低中标价M代表次举牌增加单位价格活着设定敏感性（重性）变化值例100万元变化值宜
C．根需增加测算：
表1318 增加测算指标
销售净利率
总投资
高楼面价
高总价
R1
R2
R3
···
注：R代表接受销售净利率销售净利率换成分析指标投资利润率等
（2）竞争手分析
A背景控股股东情况
B．总资产净资产净利润（股利润）
C资金状况资金源融资力资金成
D操作水开发项目
E参竞争目进分析手实否志必
（3）制定策略
A．分析盈亏衡点保销售时价
B．分析销售净利率10时接受价接受吓坏搜净利率时价通指标分析接受价终确定高竞价投标价
C．握微弱优势取土权开发权原
（4）资金筹措
短期集中支付额资金保证筹资金金融机构融资否关金融机构达成届时定提供融资服务协议
14心城市开发需补充容
（1）市场分析部分中增加商品房住宅市场总体状况
A．分析该城市三五年商品住宅市场发展状况：开工面积竣工面积销售面积销售额
B量值描述市场状况指标：土批租量开工量竣工量销售量销售额供需购房例均售价信贷额度占销售额例
C．类型产品市场特征：价位区分档次市场例发展趋势产品特征分布区域等
D．行政区市场较：
量值描述：土批租量开工量竣工量销售量档次楼盘销售重均价格等
区商品住宅分布特征：供应量销售变化发展趋势等
E．城市中期规划发展方描述：
城市发展规划功布局基础设施建设等项目开发居民住宅密切相关方面
F．开发商情况：开发商实力企业性质开发水前20名开发商3年开工量竣工量销售量销售额销售率市场占率
G．热点区域表述特征热点产品表述特征
H．客户购买偏购买关注素
I．重点楼盘描述
（2）需完成份新城市发展房产市场调研报告
报告格式容请参考编写房产市场调研优秀案例书
15附件
（1）关宗情况补充证明资料法律文件种政府批文权证等
（2）公司成核算指导设置科目明细详细列示成测算程成测算采两种方法：
A．预算角度相关政府政策法规成项目逐项分析计算注意公司规划设计高品质求行业般成水增加素
B．根已做类似项目相关数充分考虑该项目特性基础估算
两种方法测算程中莫贯终成项目运恰科学方法两种方法交叉成项目确定情况稳健具体测算参表1319
表1319 成估算表
成项目
总成万元
单位成（元㎡）
参考项目单位成
说明
土获价款
1政府价市政配套
2合作款项
3红线外市政配套
4拆迁补偿费
二开发前期准备费
1勘察设计费
2报批报建费
3三通费
4时设施费
三体建筑工程费
1基础工程
2结构粗装修
3门窗工程
4公部位精装修
5室精装修
6室水电气暖
7室设备安装
8室智化系统
四红线市政工程费
1室外排水系统
2室外采暖系统
3室外燃气系统
4室外高低压系统
5室外消防系统
6室外智化系统
五园林环境费
1环境设计费
2绿化建造费
3建筑品费
4道路广场建造
5围墙建造费
6室外明费
7室外背景音乐
8室外零星工程
六公配套设施费
1游泳池
2会
3幼园
4学校
5童游乐设施
6商业设施
7
七开发间接费
1工程理费
2营销费
3资化利息
4物业理完善费
合计
注：1成估算应表明细项目分类条件限确实法做出详细估算时列类
2参考项目选择公司外项目标准：已竣工项目具性
3现金流量预测表
4欲签订意书合文
5新城市开发市场调研报告
仅供参考
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第部分 项目概况分析
项目基情况介绍
1项目名称介绍
2项目宗位置介绍
3项目合作单位介绍
4承担行性研究单位介绍
5项目济技术指标介绍
二项目开发企业介绍（容选）
1 开发企业基情况介绍
2 开发企业组织机构介绍
3 开发企业理团队介绍
4 开发企业营情况介绍
三项目产生背景
第二部分 项目市场调查分析
项目投资环境分析
1政策环境分析
（1）全国政策环境分析
A．金融政策分析
B．土政策分析
（2）城市政策环境分析
2济环境分析
（1）全国济环境分析（容选）
A．国民济整体情况分析
B．固定资产投资分析
C．通货膨胀分析
D．消费需求分析
E．重利事件分析
（2）城市济环境分（容选）
A．城市济指标分析
B．城市固定资产投资分析
C．城市引进外资情况分析
D．城市重济项目分析
E．城市济发展历程分析
F．城市济预测分析
3社会文化分析
（1）城市然理情况分析
（2）城市历史文化分析
（3）城市口情况分析
4宗现状分析
5配套设施分析
6城市规划分析
7市政设施分析
二项目竞争环境分析
1房产市场分析
（1）全国房产市场分析
（2）城市房产市场分析
A城市房产市场分析
B．城市房产市场价格分析
C城市房产市场供情况分析
D．城市房产市场供情况分析
（A）产品类型供情况分析
（B）土供情况分析
（C）产品开工咯竣工情况分析
2板块竞争手分析
（1）板块范围界定
（2）项目板块情况分析
（3）板块产品特征分析
（4）板块间分析
3楼盘竞争手分析（容选）
（1）住宅开发项目竞争手分析
（2）商业开发肥肉竞争手分析
（3）综合开发项目竞争手分析
三项目客户群分析
1 项目客户群购买力分析
2 项目客户群消费动机分析
3 项目客户群年龄结构分析
4 项目客户群家庭口素分析
5 项目客户群教育水分析
6 项目客户群考虑素分析
（1）价格素分析
（2）环境素分析
（3）产品类型素分析
（4）风水素分析
四项目SWOT分析
1项目优势分析
2项目劣势分析
3项目机会分析
4项目威胁分析
5项目SWOT分析表
五项目定位分析
1项目客户定位
（1）客户职业定位
（2）客户特征定位
（3）客户收入定位
（4）客户需求定位
2项目产品定位
（1）项目开发题
（2）项目产品档次
（3）项目产品类型（提出两种方案进行优选）
3房产项目价格定位
第三部分 项目规划设计建议进度安排
项目规划设计建议
1设计
2设计指导思想
3总面规划建议
4建筑立面建议
5户型设计建议
6景观设计建议
7配套设施建议
二项目开发进度安排
1建设周期安排
2施工进度安排
3销售周期安排
第四部分 项目费估算
项目开发成估算
1土费估算
2建筑安装工程费估算
3前期工程费估算
4基础设施建设费估算
5公配套设施建设费估算
6开发相关税费估算
7费估算
8预见费估算
二项目开发费估算
1理费估算
2财务费估算
3销售费估算
三编写投资成费估算表
表131 投资成费估算表
序号
项目
计算
单价（元㎡）
合计万元
开发成
18项
1
土费
土费土出金+拆迁安置补偿费+征费
2
前期工程费
般占建筑安装工程费36
3
基础设施建设费
般占建筑安装工程费15左右
4
建筑安装工程费
根楼层结构进行估算
5
公配套设施建设费
建筑安装工程费35进行估算
6
开发期间税费
建筑安装工程费815进行估算
7
税费
实际计算建筑安装工程费3进行估算
8
预见费
17项13
二
开发费
911项
9
理费
开发成23
10
财务费
实际计算
11
销售费
销售收入35
三
合计
四开发期营税费计算
1交易关税费编写交易关税费表
表132 税费表
序号
交易税费类
计算
1
营业税
销售收入×5
2
城市维护建设税
营业税×7（外资企业免征
3
教育费附加
营业税×3（外资企业免征
4
防洪工程维护费（项征收样
销售收入×009
5
印花税
销售收入×005（房产交易价005）
6
交易服务费
销售收入×01（房产交易价01）
合计
销售收入×574果没防洪工程维护费销售收入×565
2土增值税
3企业税
第五部分 项目资金筹措
1收入估算
表133 销售收入营税金附加估算表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
销售收入
11
12
13
销售面积
单位售价
销售例
2
营税金税金附加
21
22
23
···
营业税
城市维护建设税
教育费附加
表134 款付息表
序号
项目
合计
1
2
3
···
1
款付息
11
期初款息累计
金
利息
12
期款
13
期应计利息
14
期
15
期付息
2
款偿资金源
21
利润
22
折旧费
23
摊销费
24
款资金
第六部分 项目财务评价
盈利力分析
1静态盈利力分析
（1）利润总额（简称利润税前利润）营收入营成理费销售费财务费营税金附加土增值税弥补亏损
（2）投资利润率（称投资回报率投资收益率总投资利润率）年均利润总额÷总投资×100
（3）投资净利率年均净利率÷总投资×100
（4）资金利润率年均利润总额÷资金×100
（5）销售净利率年均税利润总额÷资金×100
（6）销售净利率税利润÷销售收入×100
（7）销售毛利率（税前利润+开发费）÷销售收入×100
（8）成利润率（销售收入销售税金投资总额）÷投资总额×100
（9）静态投资回收期（累计净现金流量开始出现正值期数1）+（期累计现金流量绝值÷期净现金流量）
（10）
表135 损益表（单位：万元）
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
营收入
11
12
13
销售收入
出租收入
营收入
2
营成
21
22
商品房营成
出租房营成
3
运营成
4
修理费
5
营税金附加
6
土增值税
7
利润总额
8
税
9
税利润
91
92
93
盈余公积金
应付利润
未分配利润
2动态盈利力分析
（1）财务部收益率（FIRR）
(2)财务净现值（FNPV）
（3）动态投资回收期
（4）现金流量表
表136 全部投资财务现金流量表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
现金流量
11
12
13
14
15
16
17
销售收入
出租收入
营收入
净转售收入
收入
回收固定资产余值
回收营资金
2
现金流出
21
22
23
24
25
26
27
开发建设投资
营资金
运营费
修理费
营税金附加
土增值税
税
3
净现金流量
4
累积净现金流量
表137资金现金流量表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
现金流量
11
12
13
14
15
16
17
18
19
销售收入
出租收入
营收入
净转售收入
收入
长期款
短期款
回收固定资产余值
回收营资金
2
现金流出
21
22
23
24
25
26
27
28
29
开发建设投资
营资金
运营费
修理费
营税金附加
土增值税
税
款金偿
款利息支付
3
净现金流量
4
累积净现金流量
二清偿力分析
1款利息
简化计算期应计利息（期初款息累计+期款÷2）×利率
2款偿期
Pd款偿开始出现盈余期数开始款期数+（期偿款额÷期款资金额）
3资产赌债率
资产负债率负债总额÷资产总额×100中负债总额流动负债+长期负债
4流动率
流动率流动资产÷流动负债
5速动率
速动率速动资产÷流动负债速动资产流动资产存货
6
表138 资产负债表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
资产
11
111
112
113
114
12
13
14
流动资金
应收账款
存货
现金
累计盈余资金
建工程
固定资产净值
形递延资产净值
2
负债
21
211
212
213
22
221
222
223
流动负债
应付账款
流动资金款
短期款
长期款
营资金款
固定资产投资款
开发产品投资款
负债计
3
者权益
31
32
33
34
资金
资公积金
盈余公积金
累计未分配利润
计算指标：1资产负债率（）
2流动率（）
3速动率（）
三资金衡分析
表139 资金源运表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
资金源
11
12
13
14
15
16
17
18
19
销售收入
出租收入
营收入
资金
长期款
短期款
回收固定资产余值
回收营资金
净转售收入
2
资金运
21
22
23
24
25
26
27
28
29
210
开发建设投资
营资金
运营费
修理费
营税金附加
土增值税
税
应付利润
款金偿
款利息支付
3
盈余资金
4
累计盈余资金
表1310 投资计划资金筹措表
序号
项目
合计
1
2
3
···
N
1
项目总投资
11
12
开发建设投资
营资金
2
资金筹措
21
22
23
24
25
资金
贷资金
预售收入
预租收入
收入
第七部分 项目确定性分析
1敏感性分析（容选）
销售价格敏感性分析土取价格敏感性分析
2界点分析（容选）
低销售价格高取价格
第八部分 项目方案选
种开发方案时需进行项目方案选
第九部分 项目法律政策性风险分析（容选）
1房产项目法律风险分析
（1）项目法律手续分析
（2）项目合作方式风险分析
2项目政策性风险分析
3项目风险分析
（1）项目市场风险分析
（2）项目营风险分析
（3）项目金融风险分析
（4）项目技术然环境风险分析
4项目风险控制策
第十部分 项目行性研究结建议
份鉴国家著名成功房产开发企业行性研究报告整合成房产项目行性研究报告标准编写模板该模板特适合房产开发企业进行跨区域开发前做项目行性研究报告特适合土竞标前报价分析
1项目产生背景
（1）外部素
A．分析城市发展规划宗关系项目开发影响：交通捷运系统规划建设城市功规划布局局部区域开发重点政府重政策颁布等
B分析宗属域该城市历史济文化战略发展等方面位例：项目处浦东说明浦东伤害位作全国重点开发区情况
C．分析项目渊源特殊政治文化背景：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等
（2）部素
A分析项目启动公司未年发展战略发展规划意义（般35年）公司发展中位（手法否核心项目）
B．分析公司进入重点区域市场项目合理布局公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低营风险扩社会影响力作
C．公司未利润需求持续营等角度描述立项开发意义
2项目概况
（1）项目位置
分析项目宗处城市行政区域非行政区域（济开发区商贸金融区等）理位置
附图：项目该城市区位图标记处宗区域位置标志性市政设施建筑物（市中心商圈政府办公机场等）相位置距离
（2）宗现状
A描述四范围
B．分析势坦状况注明然标高周边势较
C．分析面现状包括宗否 水渠较深沟壑（峡谷）池塘高压线等开发较影响素计算损失实际面积
D．分析面现民居情况包括具体居住数户数面工厂分析工厂数量规模产品性质开工状况等说明拆迁项目开发进度影响
E．情况分析包括线电缆暗渠建筑物原撞击建筑结构等注意没受保护历史文物古迹利构建
F．分析土完整性否市政代征市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等素分割土
G．址情况包括土结构承载力水位抗震性求
H．附图
面形图标记四范围相关数
形貌图反映宗面建筑河流高压线等容
状况图包括线暗渠电缆等
（3）项目周边社区配套
A．周边3000m范围肥肉社区配套分析
（a）交通状况分析：公交系统情况包括线路行车区间等宗出行交通方式否需开发商解决现交通捷运系统期规划中否 铁轻轨等交通状况重影响工程
附图：交通状况示意图包括现未规划城市公交通快速捷运系统
（b）教育：中学教育质量情况
（c）医院等级医疗水
（d）型购物中心商业菜市场
（f）公园
（g）银行
（h）邮局
（I）
附图：生活设施分布图具体位置距离
B．宗周边3000m外辐射范围社区配套现状
具体容分求参考A周边3000m范围社区配套分析
（4）项目周边环境分析（根案特性描述没写）
A治安情况
B．空气状况
C．噪声情况
D．污染情况（化工厂河流湖泊污染等）
E．危险源情况（高压线放射性 物品生产仓储基等）
F．周边景观
G．风水情况
H．期规划中周边环境变化道路拓宽工厂搬迁型医院学校购物中心超市建设等
I．
（5）市政配套分析（分析说明距宗距离成接入性）
A道路现状规划发展包括现路幅规划路幅规划实施时间宗关系（影响）
B．供水状况：现线径未规划实施时间
C．污水雨水排放：现线径未规划实施时间
D．通讯（限电视电话网络）：现线源位置距宗距离设计线路成等
F．燃气：现线径源位置距宗距离接口位置
G．供热水生活热水：现线径源位置距宗距离接口位置
附图：说明述配套设施线走容量接口位置未规划扩容增加情况
（6）规划控制点
A．总占面积代征面积净面积绿化面积道路面积
B住宅建筑面积公建建筑面积公建容区分营性非营性公建面积
C．综合容积率住宅容积率
D．建筑密度
E．控高
F．绿化率
G．
（7）土价格
土价格计算方法代征说明代征价格根购买价格计算总价楼面价
3项目法律政策性风险分析
（1）合作方式条件
A．合作方式基情况：合作名称股东投资情况注册资成立时间特殊背景等
B．合作方式：例次性买断土建分房分面积建分销售收入建分利润设立公司等直接政府批租土外明确方定够提供正规税务发票分房分收入明确合作方否承担营业税义务
C．付款进度程序配合
D合作条件
E．合作方式相关法律规定
（2）土法律性质评估
A现状
土权属土权属土途
B．规划
规划权属规划权属规划途
（3）取土权程序评估
A．取土权程序
B．取土权需工作日
C．取商品房土权需条件
D．取土权风险控制取土权存确定素解决
（4）土性质变更评估（已商品房写）
A土性质变更程序理
B土性质变更政策支持障碍
C．土性质变更需工作日
（5）政策性风险评估
分析城市规划限制更改突发性政策等政府素导致项目终断开发报批报建流程法完成项目开发期间土性质变更受挫造成前期投入全部部分损失性判断
（6）总体评价
项目开发项法律手续程序操作性合法性风险控性进行评价：签约合中明显公司利条款考虑部分全部条款存确定性素控制利确定条款遭受损失开发进度影响等
4项目区域市场调查分析
（1）区域房产市场状况分析
A．区域房产市场简述
形成时间档次房产项目区域分布状况购买群变化
B．区域房产市场项指标成长状况（35年）
开工量竣工量销售量供需均销售
C区域市场市项指标排名状况发展趋势
（2）区域供应产品特征
A．档次产品供应状况
B．档次产品集合特征（尤研究项目类似档次物业特征）
C．区域竞争楼盘状况分析
附图：项目周边楼盘案分布图中具代表性未竞争楼盘配置现场图片
D未23年区域供应土状况产品供应量产品类型
E．分析：项目区域市场机会点
F．结：
区域市场整体市场位发展态势
项目位置价位区间项目开发产品价位区间产品形式
项目区域开发市场潜力
项目开发中营销焦点问题
（3）区域目标客户群研究
A档次产品目标客户特征辐射商圈范围（建立区域参项目验研究全市趋势特征）
B结：项目目标客户群区域源行业特点产品力偏购买方式关注点诉求点
（4）目标定位
A市场定位：目标群特征源区域行业特征
B．产品定位
5项目规划设计建议
（1）初步规划设计思路
A．概念设计：产品体现题思想设计风格设计特点
B．产品类型：层高层连拍墅屋顶花园顶层复式等类型类型产品列
C．节环保型建筑材料选考虑
D．城市中生产新型具格产品性
E果型超型项目营造社会概念考虑
（2）规划设计行性分析
A．分析定容积率净面积住宅面积配套公建面积控高建筑密度条件制造出产品时申明类型特征否符合前面提规划设计概念公司追寻种档次高品质住宅求规划设计角度判断述硬指标转化成现实产品性
B．容积率变化产品设计概念产品类型特征影响
C土身特征产品设计影响考虑：势高低形起伏块完整性质状况较深沟壑（峡谷）河流水塘附着物线暗渠等产品设计环境保护影响解决方法
D．项目周边然环境文环境产品设计影响考虑：治安环境噪声环境污染环境空气情况危险源风水素等产品规划设计环境保护影响解决方法
E．周边市政工程配套设施产品设计影响考虑：交通状况（否开通业班车关）商业设施（型购物中心）教育现状体育娱乐公园等休闲场银行医院等生活设施身配套建设规模面积做出判断
G．市场分析结果产品设计影响考虑：市场价格限制总价控制原产品类型产品特征设计否存矛盾产品品质否影响说明解决
6项目开发进度安排
（1）土升值潜力初步评估
理位置土供应周边环境配套市场发展状况政府规划城市未发展战略等角度土升值潜力做出初步评估
（2）宗立开发作土储备优缺点分析
（3）工程计划
工期计划期开工面积竣工计划开竣工时占城市市场片区市场占率
（4）销售计划
期销售时间价格面积预计销售期市场占率销售计划实现行性
7项目费估算
（1）成费估算
说明测算假设运指标产品类型假设总建筑面积住宅非住宅面积容积率项目总投资（开发成加开发费包括营业税税）等参面表1311列：
表1311 成估算表
项目
投资总额万元
单位成（元㎡）
土费
前期工程费
基础设施费
建筑安装工程费
配套费
开发间接费
开发成计
营销费
理费
总计
（2）税务分析
A．营业税附加
B．税
C土增值税
述税种基税率够享受税收优惠政策时税率项目身税率享受方政府优惠政策特说明该项优惠国家政策否突解决具体操作程什
8项目资金计划
A资金投入计划：期价前期费基础工程费建安费配套费开发间接费等投入安排
B．资金回款计划：期销售回款计划
C．资金需求计划：结合整公司资金情况列示期资金需求缺口融资途径
D启动资金启动时资金容资金占峰值实现先进正流入时间资金占月均额
9项目财务评价
A．财务评价假设条件否享受政府种税费减免等
B．项目利润投资利润率济指标参表1312
表1312 项目利润投资利润率济指标表
济指标
单位指数（元㎡）
项目总金额万元
销售收入
开发成
总投资
销售毛利率
税前利润
税利润
销售净利率
投资利润率
C项目开发期利润体现
表1313 项目开发期利润表
济指标
2008年
···
20xx年
合计
半年
半年
半年
半年
半年
半年
结算面积㎡
单位利润（元㎡）
利润万元
10项目敏感性分析
参容表格根实际情况增减
A成变动时项济指标变化假设成升（降）定金额升（降）定百分较：
表1314 济指标成变动表
济指标
预测成×90
预测成
预测成×110
预测成×120
总投资
销售毛利率
税前利润
税利润
销售净利率
投资利润率
B售价变动时项济指标变化假设售价升（降）定金额升（降）定百分较：
表1315 济指标售价变动表
济指标
预测成×90
预测成
预测成×110
预测成×120
营业额
销售毛利率
税前利润
税净利
销售净利率
总投资利润率
C．容积率变动时项指标变化
表1316 项指标容积率变动表
指标
容积率1
容积率2
容积率3
容积率4
高层
营业额
总投资
销售毛利率
税利润
销售净利率
总投资利润率
11项目理资源配置
（1）机构设置
否需成立独立法公司（项目公司）部门设置
（2）力资源需求
启动项目专业（部门）员求具体数（重点专业理）
（3）力资源缺口解决
现员否满足需缺口员解决途径（调动找培训等）
12项目综合分析建议
（1）优势
品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合公司贯发展思路等方面述
（2）劣势
品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合公司贯发展思路等方面述
（3）机会
市场机会提高市场占率树立品牌形象区性优惠政策城市发展规划宗属区域土价格趋势等方面述
（4）结建议
13项目竞拍投标方式取土需注意问题
（1）指标测算
A．预测直接建造成（包括价）售价
B．投资收益分析（参考格式）：
表1317 投资收益分析表
济指标
A
A+M
A+2M
···
A+nM
楼面价
总投资
销售毛利率
税前利润
税净利
销售净利率
总投资利润率
注：A代表起拍价投标底价没价A代表略低低中标价M代表次举牌增加单位价格活着设定敏感性（重性）变化值例100万元变化值宜
C．根需增加测算：
表1318 增加测算指标
销售净利率
总投资
高楼面价
高总价
R1
R2
R3
···
注：R代表接受销售净利率销售净利率换成分析指标投资利润率等
（2）竞争手分析
A背景控股股东情况
B．总资产净资产净利润（股利润）
C资金状况资金源融资力资金成
D操作水开发项目
E参竞争目进分析手实否志必
（3）制定策略
A．分析盈亏衡点保销售时价
B．分析销售净利率10时接受价接受吓坏搜净利率时价通指标分析接受价终确定高竞价投标价
C．握微弱优势取土权开发权原
（4）资金筹措
短期集中支付额资金保证筹资金金融机构融资否关金融机构达成届时定提供融资服务协议
14心城市开发需补充容
（1）市场分析部分中增加商品房住宅市场总体状况
A．分析该城市三五年商品住宅市场发展状况：开工面积竣工面积销售面积销售额
B量值描述市场状况指标：土批租量开工量竣工量销售量销售额供需购房例均售价信贷额度占销售额例
C．类型产品市场特征：价位区分档次市场例发展趋势产品特征分布区域等
D．行政区市场较：
量值描述：土批租量开工量竣工量销售量档次楼盘销售重均价格等
区商品住宅分布特征：供应量销售变化发展趋势等
E．城市中期规划发展方描述：
城市发展规划功布局基础设施建设等项目开发居民住宅密切相关方面
F．开发商情况：开发商实力企业性质开发水前20名开发商3年开工量竣工量销售量销售额销售率市场占率
G．热点区域表述特征热点产品表述特征
H．客户购买偏购买关注素
I．重点楼盘描述
（2）需完成份新城市发展房产市场调研报告
报告格式容请参考编写房产市场调研优秀案例书
15附件
（1）关宗情况补充证明资料法律文件种政府批文权证等
（2）公司成核算指导设置科目明细详细列示成测算程成测算采两种方法：
A．预算角度相关政府政策法规成项目逐项分析计算注意公司规划设计高品质求行业般成水增加素
B．根已做类似项目相关数充分考虑该项目特性基础估算
两种方法测算程中莫贯终成项目运恰科学方法两种方法交叉成项目确定情况稳健具体测算参表1319
表1319 成估算表
成项目
总成万元
单位成（元㎡）
参考项目单位成
说明
土获价款
1政府价市政配套
2合作款项
3红线外市政配套
4拆迁补偿费
二开发前期准备费
1勘察设计费
2报批报建费
3三通费
4时设施费
三体建筑工程费
1基础工程
2结构粗装修
3门窗工程
4公部位精装修
5室精装修
6室水电气暖
7室设备安装
8室智化系统
四红线市政工程费
1室外排水系统
2室外采暖系统
3室外燃气系统
4室外高低压系统
5室外消防系统
6室外智化系统
五园林环境费
1环境设计费
2绿化建造费
3建筑品费
4道路广场建造
5围墙建造费
6室外明费
7室外背景音乐
8室外零星工程
六公配套设施费
1游泳池
2会
3幼园
4学校
5童游乐设施
6商业设施
7
七开发间接费
1工程理费
2营销费
3资化利息
4物业理完善费
合计
注：1成估算应表明细项目分类条件限确实法做出详细估算时列类
2参考项目选择公司外项目标准：已竣工项目具性
3现金流量预测表
4欲签订意书合文
5新城市开发市场调研报告
仅供参考
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