北部新区H29地块项目可行性研究报告


    
    重庆市北部新区
    高新园街道H29块项目









    编制单位:XX产业集团
    编制时间:2007年X月X日
    行性研究报告摘
    项目名称
    重庆市北部新区高新园街道H29块项目
    行性研究
    报告编制单位
    XX产业集团
    项目
    位置
    项目位重庆市北部新区高新园街道汪家桥行政村块编号H29
    项目基
    情况
    项目位重庆市北部新区高新园街道汪家桥行政村目前警备区基形坦现汪家桥停车场作物流中心停车场办公点整宗呈规矩形落差场整块少量简易时房
    项目规划
    利情况
    项目面积621亩规划控制容积率35建筑密度≤35绿率≥30性质居住
    项目定
    位价格
    项目定位:中高端低密度精品高层住宅区
    价格预测:高层3800元方米高层3600元方米商业房街8000元方米街层4000元方米 (2008年价格均套价格)
    项目建
    设进度
    预计项目开发周期3年2007年7月取土权2008年2月开工建设2008年7月实现项目销售2010年6月开发结束
    项目投资规模资金筹措
    项目投资总额41410万元单方成2500元方米该项目资金源金融机构贷款11200万元筹资金7000万元(项目资金)项目启动资金18200万元(2007年3季度10500万元4季度2500万元2008年1季度3300万元2季度1900万元)
    财务分析
    财务部收益率2271财务净现值2932万元
    土价格
    方承受高价(综合价金)194万元亩扣出金高承受转价117万元亩
    建议土价格控制150万元亩转价(含出金)控制73万元亩
    结建议
    项目处重庆市北部新区组团区域理位置道路交通系统完善区域配套设施完善居住氛围高市场氛围块整规矩形利实施快速开发建设
    财务评价结果项目效益指标较项目风险处控范畴项目风险较利润率较高
    项目开发建设符合产业集团战略规划项目具良社会效益济效益济指标实施状况行具强操作性行性建议快组织实施
    目 录
    第章 项目概况 1
    项目简介 1
    二济技术指标 2
    三四关系 2
    第二章 市场环境分析 3
    北部新区区域解析 3
    二北部新区高新园区解析 5
    三北部新区高新园区楼宇工业分析 6
    第三章 区域房产市场分析 6
    区域房产概况 6
    二北部新区高新园07年季度房产市场分析 8
    三重点案调研 11
    四区域商业解析 16
    五周边配套 19
    第四章 项目SWOT分析 20
    块解析 20
    二SWOT分析 20
    第五章 项目初步定位 21
    目标客户定位 21
    二产品定位 22
    三价格定位 23
    第六章 项目规划设计方案评价 24
    项目开发方分析 24
    二项目规划设计方案评价 24
    三项目初步方案选择 29
    第七章 项目开发建设销售计划 30
    开发建设计划 30
    二期开发建设面积 30
    三销售进度分析 31
    第八章 投资估算 31
    投资估算 31
    二建设项目总投资估算 32
    三分年投资计划预测 35
    第九章 项目销售收入资金筹措计划 37
    项目销售收入营业税附加预测 37
    二项目启动资金 37
    三项目资金筹措计划 37
    第十章 财务评价 41
    评价前置关键数 41
    二财务评估静态指标 42
    三财务评估动态指标 42
    四财务评价结 46
    第十章 确定性分析 46
    确定性素 46
    二敏感性分析 46
    三界点分析 47
    四盈亏衡分析 47
    五土成交价格分析 48
    第十二章 项目风险分析控制措施 49
    风险素识 49
    二风险分析 49
    三风险评估 49
    四风险策 50
    第十三章 项目行性研究结建议 51
    项目行性研究综合评价 51
    二项目建议 51



    第章 项目概况
    项目简介
    项目位重庆市北部新区高新园街道汪家桥行政村目前XX区基形坦现汪家桥停车场作物流中心停车场办公点整宗呈规矩形落差土整块少量简易时房
    理区位图:
    场现状

    二济技术指标
    总面积
    621亩
    容积率
    35
    建筑密度
    ≤35
    绿率
    ≥30
    性质
    居住
    三四关系
    块位北部新区重庆EBD(生态商务区)行政中心金融中心外事中心新牌坊富区相重庆消防总队面城市快速干道双宁路段北侧环高速立交相连西面金科天籁城东面丽景楼盘凤麟苑(济适房)怡区块属四周路干道
    周边区域现状:


    第二章 市场环境分析
    北部新区区域解析
    1北部新区介绍
    北部新区位重庆城区南渝中半岛北江北国际空港区西接嘉陵江高等院校科研院密集沙坪坝区北碚区数桥相连东长江寸滩港区规划面积1366方公里重庆中心城区难片势缓开阔面积开发区
    北部新区2000年12月18日设立2001年4月25日挂牌成立重庆市委市政府决定北部新区建成高新技术产业基础现代产业基市发达济圈核心增长极市风貌展示区提出10年时间北部新区造年重庆工业北部新区加开区高新区2010年实现工业总产值1500亿元(相2000年重庆市工业总产值)
    解2006年北部新区生产总值(GDP)达87亿元2001年增长102倍工业总产值2001年73亿元迅速飙升2006年292亿元增长39倍年均增幅达109固定资产投资总额2001年11亿元猛增2006年166亿元增长15倍2001~2006年累计北部新区固定资产投资总额已达536亿元中基础设施建设投资254亿元北部新区入库税金总额2001年083亿元迅速增长2006年35亿元增长41倍年均增长率达1113
    截2006年底北部新区历年累计引进项目达686合投资额598亿元目前已开工投产营业项目568开工投产率达83
    年开发建设北部新区已基形成31发展格局:1座汽车城1星系列百万方高新技术楼宇产业1条嘉陵江滨江景观带目前北部新区两园已城郊乡镇区域变成新城区雏形奠定北部新区建设高新技术基础现代产业基市风貌展示区市发达济圈核心增长极布局构架
    2北部新区发展规划
    北部新区规划概况:
    规划性质
    发展高新技术产业基础现代产业基市发达济圈核心增长极市风貌展示区
    规模
    规划区总面积13660方公里规划城市建设9173方公里占总6715
    口规模
    规划口规模65万
    北部新区组团规划分布:

    礼嘉组团
    黄茅坪组团
    翠云组团
    鸳鸯组团
    组团
    竹林组团
    金山组团

    北部新区七组团规划:
    组团

    组团概况
    组团
    商务中心客运枢纽光电产业高档社区
    北部新区中心商务服务区规划城市建设1872方公里口20万
    竹林组团
    信息产业软件产业光电产业生物工程
    发展信息软件环境优美现代产业区规划城市建设1831方公里口10万
    礼嘉组团
    高新技术研发高档社区
    高新技术核心研发区环境优良生活居住区规划城市建设1615方公里口18万
    黄茅坪组团
    现代制造业
    发展现代制造业工业园区规划城市建设595方公里口35万
    翠云组团
    新材料产业区重点发展新型材料环保产业高科技产业
    规划113方公里口6万组团规划新材料产业区部分生物工程新医药产业园
    鸳鸯组团
    服务业高档社区
    发展翠云组团金山组团服务第三产业规划城市建设1169方公里口10万
    金山组团
    出口加工业现代物流
    包括出口加工区寸滩港区规划城市建设953方公里口15万
    二北部新区高新园区解析
    1园区介绍
    北部新区高新园区位北部新区南部面积约50方公里包括组团竹林组团重庆高新区新产业拓展区2001年4月正式启动称重庆EBD(生态技术商务区)该园区重点发展电子信息生物医药食品仪表等三导产业集团建设重庆光电产业重庆智仪器仪表产业重庆生物医药产业重庆软件产业等四产业基园区规划布局未新重庆中央商务区领馆区居住新区交通通信枢纽
    组团:建设成光电生物医药产业商务办公商档社区具山水园林特色环境优美现代化高新技术产业
    竹林组团:建设成软件仪器仪表产业休闲旅游具山水园林特色环境优美现代高新技术产业区
    2居住环境
    (1)均绿面积648方米
    北部新区高新园区总面积约50方公里城市规划建设约3921方公里余生态绿林水域等占总2006城市规划建设中绿面积92713公顷(中公园绿51523公顷)占总规划2365(中公园绿占1314)高新区规划总口30万高新园绿系统建设指标规划2015年高新园均公绿15方米均绿面积648方米
    (2)休闲配套
    区域环境幽雅绿树成荫柏林公园花果瓢香绿茵毯母山植物园古木峰公园境天然绿肺方尖碑民俗文化村玲珑宝塔坐落间充分展示文历史金科天籁城区进驻金科盛宴十二坊餐饮条街形成仅吸引量四面八方优秀居住中外客参观提高房产开发水提高起积极推动作
    (3)居住规划
    北部新园高新园规划居住约占总建设25种高品质住宅区错落致分布辖区目前已竣工住宅规模约250万方米
    截止2005年12月底园区土供应基情况:

    合计
    (公顷)
    建设(公顷)
    非城市建设

    产业

    居住

    公设施
    交通

    市政
    设施
    (绿化水面)
    合计
    483443
    392107
    77593
    89391
    35267
    87498
    805
    94308
    91336
    占例
    100
    8111
    1605
    1849
    729
    1810
    167
    1950
    1889
    (4)完善交通网络
    北部新区高新园城市市政道路总长2886公里(未含高速公路233公里)(五条金系列干道总长365公里组团道路总长1061公里竹林组团总长100公里火车北站片区道路总长46公里)已建成道路583公里(五条金系列干道已建成通车65公里)目前正实施道路长35公里预计2010年前高新园区完成该区域全部道路建设
    三北部新区高新园区楼宇工业分析
    楼宇工业作现代市型工业新形态具占少税源稳效益等优势解决土资源紧缺产业发展矛盾北部新区高新园区结合身发展优势特点力发展楼宇工业目前该区域七座星系列商务厦总部基已投入官方信息已百万米商务楼投入市场满足1000家科技型中企业办公生产需目前率均达76
    解北部新区2007年继续扩楼宇产业挖掘土价值实施高新园中心区拓展区总部基等项目63万㎡2007年年底形成150万㎡规模年半年全面开工建设太阳座土星科技孵化楼规划新系列科技孵化楼楼宇产业十五规划200万㎡提高250万㎡
    述楼宇工业力发展产业员量入驻必然会带动区域房产市场发展促进住房供应结构调整

    第三章 区域房产市场分析
    区域房产概况
    总述:
    天独厚然资源基础设施市政配套产业优势等条件北部新区高新园区房产市场2002年开始便飞速发展相继出现龙湖·香樟林墅华利豪园金科·天籁城金科·天湖美镇棕榈泉国际花园协信TOWN城龙湖·水晶郦城等中高档房产项目成名符实富区观该区域房产市场存着中间两头现象述代表中高档项目安置房项目代表中低端项目区域目前项目开发土供应房产项目销售态势较
    区域辖房产项目
    保利香槟花园鲁星城(部分)北岸新洲华利豪园财富中心众·御湖苑丁企业公园枫林秀水锋尚星空加新花园加新·仁欣座金科东方王榭金科·天湖美镇金科·天籁城劲力·五星城龙湖·水晶郦城南极·凤麟苑荣鼎国际协信TOWN城中兴渝景苑棕榈泉国际花园
    1高新园区2006年商品房市场分析
    单位:万㎡元建筑㎡
    2006年3月2007年3月北部新区高新园商品房成交情况
    分析:
    ⑴高新园区商品房销售面积分析

    表数出2006年3月2007年3月北部新区高新园区商品房成交面积9476万㎡中住宅成交重较达9306非住宅成交面积仅658万㎡表现出该区域住宅供应商业配套足现状区域生活配套着流增加商业等相关配套投入成熟
    ⑵住宅成交均面积分析
    区域供应户型分析2006年3月2007年3月期间6080㎡户型供应部分户型园区拆迁安置房部分户型社区部分户型供应100120㎡源保利·香槟花园尚源印象劲力·五星城等项目面积放量
    销售情况成交120150㎡区间住宅高档产品继续消化程普通住宅交易情况80100㎡二房100120㎡三房销售较理想
    ⑶住宅销售价格

    表出受金科·天湖美镇东方王榭棕榈泉国际花园协信TOWN城等高端项目影响该区域住宅销售价格直保持建筑面积30003200元㎡高价运行逐渐呈升趋势高端项目成功销售区域优势凸现拉升普通住宅售价
    二北部新区高新园07年季度房产市场分析
    2007年季度北部新区高新园区房产市场总体情况:房产开发规模较年期升市场成交量增加房产市场竞争相房价稳中升
    1房产市场供应情况分析
    ⑴土供应
    优化土供应结构引导市场消费控制房屋积压保障房产市场健康发展重措施季度北部新区高新园区协议出宗5宗面积43公顷挂牌出土6宗面积42公顷行政划拨6宗面积31公顷供应情况季度基持较年期相增幅较
    ⑵预售许登记
    季度北部新区高新园区进行商品房预售许登记21幢1486户总面积1388万方米年期相降年北部新区高新园区商品房新增幅度直保持着良稳定发展态势竞争相供需基保持衡目前商品房累计售面积约12798万方米
    2房产销售情况分析
    ⑴购房需求面积选择

    季度北部新区高新园区商品房销售180㎡房屋次120150㎡150180㎡偏户型房屋占季度销售总量58类房屋月开盘棕榈泉协信town城联排墅东方王榭花园洋房构成图出类房屋然面积价格高然拥批消费群区环境优质楼盘总体规划性价高始终乏购买者
    外季度80100㎡中等互型房屋保持着定销售量位居第四占总销售量16类房屋面积适中户型受广消费者青睐直北部新区高新园区保持着稳定良销售形势
    ⑵消费者住宅单价承受力

    图出北部新区高新园区商品房住房销售均价30004000元方米房屋占总销售量21北部新区高新园区商品房住房总体均价年直保持3500元方米左右30004000元方米类房屋北部新区高新园区销售量外25003000元方米房屋代表着北部新区高新园区部分中型楼盘北部新区优质生活环境吸引批工薪阶层年轻工作者选择类价格相较低房屋季度类房屋占总销售量14
    着棕榈泉国际花园湖边墅区协信town城四期联排墅陆续开盘季度均价6000元方米房屋较季度年期定幅度增长特10000元方米房屋销售7套
    见购房者然偏价位3000元方米房屋面楼盘环境房屋然价格稍高受数青睐墅等高档商品房然具定济势力购房具吸引力楼盘销售潜力挖
    3房产市场成交量分析
    ⑴二级市场成交情况
    季度北部新区高新园区商品房销售成交2297套总面积2604万方米成交金额99亿元分年期增长827394中商品房住宅成交1936套总面积2392万方米成交金额895亿元分增长615587非住宅成交361套总面积212万方米成交金额096亿元分增长491266159
    季度商品房销售情况然较年期幅度提升季度相幅度回落说明北部新区高新园区年商品房销售情况味疯长略波动处持续增长良世态
    ⑵三级市场成交情况
    北部新区建设进程断加快二手房市场越越情况北部新区高新园区存量房转数量节节攀升直保持稳步涨局势
    年季度北部新区高新园区存量房转152套总面积179万方米转金额052亿元分群年期增长105 9553中住宅转144套总面积166万方米转金额049亿元分年期增长10610563
    4房产市场价格走势分析

    1年价格走势分析北部新区高新园区整体房价没太变化稳中升年总体较年期涨574元方米涨幅192004年重庆市房产市场进行政府宏观调控北部新区高新园区房产市场价格增长势头已逐渐相缓处稳步增长中
    三重点案调研
    1住宅案
    中兴·渝景苑


    ⑴优劣分析
    优势
    1 周边紧邻古木峰公园母山公元拥较然景观
    2 中兴型通讯企业拥交企业形象实力
    3 金科天籁城紧密相连享部分成熟生活配套
    劣势
    1 生活配套尚未成熟
    2 项目背侧紧邻金开道受噪音影响
    ⑵济指标
    项目名称
    中兴·渝景苑
    属区域板块
    版块
    物业址
    渝北区北部新区高新园金科天籁城背(古木峰公园)
    占面积
    2838980方米
    建筑面积
    7912364方米
    容积率
    279
    楼层规划
    两栋18层高层五栋11+1高层
    建筑形态
    高层高层
    开盘日期
    200609
    力房型
    72114㎡
    销售均价
    3480元㎡
    销售率
    80
    总户数
    512
    开发商
    重庆中兴发展公司
    物业理


    荣鼎国际

    ⑴优劣分析
    优势
    1 位新牌坊区前机场路交通便捷区位优势明显
    2 市政规划涉外领事区拥较居住环境
    3 背拥盘溪河龙湖香樟林财富中心等城市住宅景观
    劣势
    1 紧邻交通干道噪音污染
    ⑵济指标
    项目名称
    荣鼎国际
    属区域板块
    新牌坊
    物业址
    重庆新牌坊机场路(中国移动厦旁)
    占面积
    26232㎡方米
    建筑面积
    13136027方米
    容积率
    446
    楼层规划
    4栋30F高层
    建筑形态
    高层
    开盘日期
    预计五月中旬
    力房型
    71108㎡
    销售均价
    预计35003600元㎡
    销售率
    未售
    总户数
    512户
    开发商
    重庆荣鼎产限公司
    物业理


    财富中心

    ⑴优劣分析
    优势
    1香江国际知名开发企业成功运作案例
    2位高科技产业园区园区发展已项目带惊效益
    3享园区道路交通市政公园涉外领事馆等等市政配套
    4紧邻龙湖社区
    劣势
    1花园洋房存局部建筑密度
    ⑵济指标
    项目名称
    财富中心
    属区域板块
    新牌坊
    物业址
    重庆北部新区星光道16号
    占面积
    26232㎡方米
    建筑面积
    13136027方米
    容积率
    446
    楼层规划
    点式高层:252831F
    板式高层:18F
    花园洋房:4+16F
    建筑形态
    点式高层
    板式高层
    花园洋房
    开盘日期
    点式高层:20057
    板式高层:20048
    花园洋房:20068
    力房型
    点式高层:50114㎡
    板式高层:70140
    花园洋房:110200㎡
    销售均价
    点式高层:4200元㎡
    板式高层:3980元㎡
    花园洋房:5300元㎡
    销售率
    点式高层:100
    板式高层:100
    花园洋房:85
    总户数
    点式高层:560户
    板式高层:812户
    花园洋房:400户
    开发商
    重庆香江高科产发展限公司
    物业理
    北京达文物业理公司
    天湖美镇·观天








    ⑴优劣分析
    优势
    1金科产市线知名开发企业实力雄厚
    2项目拥然湖泊部然条件优越
    3市政山体公园外部然环境较
    4拥社区部园林建筑综合景观
    劣势
    1公交系统太完善
    2生活配套相成熟
    ⑵济指标
    项目名称
    观天
    属区域板块
    开版块
    物业址
    重庆市北部新区金开道1号
    占面积
    40000方米
    建筑面积
    70000方米
    容积率
    135
    楼层规划
    板式高层:18F
    建筑形态
    板式高层
    开盘日期
    板式高层:200512
    力房型
    80110㎡
    销售均价
    36003800元㎡
    销售率
    90
    总户数
    板式高层:576户
    开发商
    东成物业发展限公司
    物业理
    金科物
    2商业案
    项目名称
    理位置
    体量
    面积区间
    售价
    租金
    天康城
    渝北区 北部新区万寿支路
    4000㎡
    20300㎡
    400011000元㎡
    3060元㎡
    天湖美镇
    金开道1号
    11000
    40400㎡
    700012000
    35元㎡
    中兴渝景苑
    北部新区高新园金科天籁城背
    40005000㎡
    未定
    未定
    未定
    分析:
    ⑴金科十二坊外该区域售商业均底商商业街形式存
    ⑵观该区域商业价格套400014000元㎡区间中干道(金开道道黄山道)商业价格较高售价相较高次干道街商业价值相较低
    四区域商业解析
    1区域商业整体分析

    分析:
    图中出空置商业店面占整业态例高21次物流仓储占整业态例19建材汽配占17生活便利店占15型餐饮11中型餐饮8美容美发4医疗保健4金融服务1
    2道商业分析

    分析:
    图中出汽配建材占例高53次空置商业店面占例37生活便利店医疗保健列仅占5
    该路段商业形成该态势原:①华廷等型物流中心属快速干道利汽配等相关业态营②店铺面积租赁价格高致空置率较高
    该路段商业店面形态两层商业面积2040㎡店铺出租率较高店面开间控制34米进深1012米
    3双宁路

    分析:
    图中生活便利店占整业态例27型餐饮23中型餐饮21空置商业店面9美容美发8医疗保健4汽配建材占4金融服务4
    该路段商业表现出:东西两极分化明显特征金科天籁城划分界限:西段商业集中分布金科盛宴十二坊形态3层中式复古建筑13家定位全中高档次餐饮酒楼营业面积均300800㎡间辐射范围区域中高端消费群政府职部门中型企业东段全低档次生活便利店餐饮店等全部分布道路两旁拆迁安置房街层通整改形成商住相结合形式面积集中1020㎡通调研均住户营目方便路段群时算增加收入
    4宁支路(丽景)

    图表显示物流仓储业态占54位居第二空置商业店面占18次生活便利店占12医疗保健9美容美发3医疗保健占3建材汽配仅1
    该部分商业店面形态全底商围合形式分布项目(丽景)四周通实调研店面总数80单商铺面积均3050㎡间开间尺度34米等进深1012米范围商家街部分均办公部办公仓储相结合方式便商家停车装卸货物办理相关手续
    司意性块长途货运停车场原消化该案80商业店面优越条件支撑出较明显商业空置率果意性项目启动必然会导致停车场部分商家搬迁时区域商业空置率会急剧升该问题项目商业定位具重参考价值
    5结
    道商业形态建材汽车配件布艺家居装饰品重百超市部分生活便利店辅助双宁路两极分化商业特征满足区域基生活需求辐射区域中高端消费群双宁支路汪家桥停车场时存带活该支路商业发展通案周边商业分布规划形态研究结合现目前整体潜商业空置出结:
    ①案商业功定位应考虑服务社区业长期满足区域发展带商业消费增长考虑邻规划中学校带消费机会
    ②位置量社区入口周围方便
    ③商业规划布局时应影响社区品质未业居住面积控制5000㎡左右
    ④建筑形态量层商业考虑部分两层街商业注意层高开间进深控制
    五周边配套
    1公交系统
    路线
    车型
    开收班时间
    起始站点
    125B
    中级车
    6:3019:30
    中华坊读书梁清寺礼堂南坪
    126
    普通车
    6:3019:30
    出口加工区汽博中心金渝道天湖美镇中华坊新牌坊
    133
    中级车
    6:3021:00
    中华坊电子校重庆学陈家湾高滩岩
    149
    普通车
    6:0019:30
    金福路天湖美镇红旗河沟黄泥磅湾南坪二区
    208
    中级车
    7:0019:10
    医院中华坊边防总队南桥寺陈家湾龙坎西南医院
    465B
    普通车
    6:3018:30
    天湖美镇消防总队新牌坊加州市场海关苑家乐福
    606
    中级车
    6:3019:30
    镇加州市场红旗河沟清寺火车站黄沙溪袁家岗
    125
    普通车
    6:3019:30
    镇新牌坊牛角沱 菜园坝 工贸 金台南坪区府
    2 外部配套
    学校
    中学金科巴蜀中学高二部龙湖学部特色幼园
    医疗
    重庆北城医院医院佳爱骨科门诊
    商业
    盛宴十二坊
    休闲娱乐
    女角护肤美体生活馆萧丙养生足疗维蔬果吧
    农超
    银卫超市重客隆易初莲花综合农贸市场
    金融
    中国工商银行中国农业银行中国信合
    市政
    水电气闭路电信交费点

    金科酒店消防队招


    第四章 项目SWOT分析
    块解析
    l 土貌特征解析:项目块貌情况坦利土整理
    l 项目区域解释:区域未成重庆市行政中心金融中心外事中心富居住区高新园完善生活配套区域
    l 周边生活配套条件解析:基础生活配套设施已形成居家生活日益方便
    l 消费者观点解析:认度较高理消费价位较高
    l 未发展解析:区域成熟度会进步提高成产业中心商务中心居住中心
    二SWOT分析
    1优势(S)
    l 区域居住氛围已形成生活配套日益完善
    l 区域市场知晓度高房产市场成熟稳定发展潜力
    l 区域着高新园产业发发展成熟带动批产业链口进入支持房产市场发展
    l 项目周边景观资源丰富紧型生态公园川剧艺术中心等休闲设施生活环境良
    l 理位置良周边道路网络较发达交通配套日益完善交通通达性
    2劣势(W)
    l 项目两侧中低端项目形象较差低端居住群居住环境点影响进影响项目档次形象提升
    l 项目块前面块现荒置途未知会影响项目期动作推广
    建议:试图连前面块西面金科天籁城处合理规划设立销售中心
    3机会(O)
    l 高新园区周边工业园区建设区域带极升值潜力口入住
    l 周边供开发较少项目市场竞争较弱
    l 项目场整利减少开发周期短快获取较利润
    4威胁(T)
    l 项目周边热点住宅板块客源分流
    l 项目场现成熟物流中心该块开发物流中心暂时搬迁前面面块带干负面效应会影响案销售
    l 块西南角边缘处渝怀铁路隧道穿块退红线3米修建规划变更会项目开发造成影响
    结:通分析出项目块金科·天籁城侧着相较居住环境EBD(生态商务区)金融中心外事中心发展会带更产业口入驻生活配套完善项目具较景观资源休闲居住资源项目规划设计营销程中应量规避两侧中低档次影响造成中高档楼盘形象会获取良济效益社会效益

    第五章 项目初步定位
    目标客户定位
    1区域目标客户群
    目前通金科·天湖美镇金科·天籁城金科·中华坊财富中心等项目深入调研分析已购买已入住业区域渝北区江北区北部新区渝中区沙坪坝区南岸区等区域辅市周边区县客外省士辅助客户
    区域产品中高端层低密度项目作市场导建筑形态花园洋房(5+1)板式高层(18F)点式高层(1830F)辅力客层区域政府职部门移动电信等国中型企业中高层高作私企老板业士精英干落成区域先居者拥丰富社会资源着丰厚收入源拥交通工具力年龄范围3045岁间支力军推动区域房产市场发展
    2具参考价值目标客户(中兴·渝景苑)
    中兴·渝景苑部销售初步统计移动电信力客户该部门部门理技术员类收入状况略微丰厚相稳定顾承受总价25万两房3035万三房年龄范围相较宽2550间力决定公交配套赖性相较强建筑形态接受度3040间中青年高层高层抗性相容易接受户型设计鉴舒适适间接受度相较高4050岁年龄阶段群体通充足积累户型设计功性舒适度方面求略高
    该案2006年9月点式高层345号楼(11+1梯四户)开盘化率点式高层6号楼(18+1两梯六户)2007年1月开盘入市化5055客户群体接受程度分析出:1面积控制合理2户型设计鉴舒适实间3尊寻合理市场价格
    结:满足分析中123项条件18F30F高层建筑实现较市场效果通项目测试市场专业见解直接反映出客户高层低密度认度较高通深入调研统计分析:天湖美镇天籁城中华坊财富中心等项目成功销售已印证该项目高层(18+1)市场前景司项目目标客户群体起引导性方性重性
    3项目目标客户群案目标客户群初步解析:
    ⑴目标客层区域
    项目处区域次区域渝北区辅次江北区
    ⑵目标客层职业
    通调研高新园已投入运营100方高科技产业楼宇分布着企业中基层理者部分技术员时该群体排分布区域政府职部门移动电信等未置业置业潜群体
    ⑶目标客层年龄
    2535岁间体年龄区间3645岁辅助群体
    ⑷目标客层消费力
    高科技产业优势企业条件相稳定收入足支撑置业
    ⑸目标客产品需求
    实义者满足整体规划保证低密度合理控制面积区间良园林景观拥定然景观户型设计体现功性定舒适度
    ⑹目标客层配套需求
    社区配套满足基生活需求便
    二产品定位
    1项目档次定位
    通区域分析周边项目调研建议项目造成中高端低密度精品高层住宅区
    理:
    ⑴项目处区位诸优势金科·天籁城片区优势注定含着金汤匙诞生渝信心造成中高档住宅精品
    ⑵项目容积率35通周边房产项目调研周边高层产品销售花园洋房等高档产品销售旗鼓相甚高层销售速度快花园洋房销售速度(财富中心)市场角度济效益角度建议项目足容积率量获取较利润
    ⑶项目占规模相较四面马路两侧紧济适房等低档区太适合造花园洋房等高端产品
    ⑷周边项目调研高层产品应低密度尺度流园林景观取胜

    2物业形态配
    建议点式高层板式高层辅辅少量街商业建议项目东南低档住宅侧布点式高层住宅金科·天籁城侧布高层板式住宅布局视线通廊应充分利块西北侧然景观(山景公园景观等)建筑景观(金科·天籁城社区等景观)做景观资源化商业建议裙房独立街门面形式布局12层宜建议项目东西两侧布置体量控制5000㎡左右
    3户型区间
    建议三房两房辅少量房户型设计控制面积时保证功齐全舒适性
    具体户型配着调研深入更细化更精确
    三价格定位
    通项目区域深入分析项目周边参考案调研假定案明年销售暂定项目静态销售点式高层套价格3600元㎡板式高层套价格3800元㎡商业门面套面积销售均价层8400元㎡二层4500元㎡
    具体价格策略着调研深入更细化更精确

    第六章 项目规划设计方案评价
    项目开发方分析
    根项目规划控制指标结合项目进行前期市场调研结果项目规划指标足项目高层高层形态存适合开发建设层花园洋房项目开发方高层高层住宅种组合
    二项目规划设计方案评价
    根前阶段工作成果设计四种方案:
    ()方案
    6栋高层(32层)+9栋高层(11层)+独立商业
    设计原
    考虑该项目建设目标功途建设基形势周边环境等素结合关部门建设求建设标准确定区设计原:
    1.根甲方开发意见求协调规划区相关外部环境条件合理确定功布局开发规模
    2.作新世纪住区建设工程设计应展新世纪居住理念具超前性达高起点高水准
    3.贯彻持续发展思想满足适时室居住水时加强户外环境设计创造布局合理功齐备交通便捷环境优美现代住区
    4.充分利现形条件继承发扬周边文化然环境造社区优化成持续功化艺术化生活社区
    5 项目商住区规划设计放城市视野进行思考建立完善城市系统控制城市发展空间序列形态创新独特城市景观设计原城市景观形态精神进行全面更新机整体功求进行全面布局遵合理发展原区域发展带动整城市发展进步处动态升级系统中
    6.商业历开发商重头戏案提供种商业形态连续商业线赢取更细分市场
    设计概念
    概念——车分流动静分区
    车行系统步行系统分开设置车行系统室外道路停车结合形成闹外环步行系统中央绿相结合形成静核心区居民安静安全受干扰生活休憩环境
    概念二——城市中心绿色生态居住文化
    精心设计区景观绿实现全区居民享户住宅均景观区作推窗见景
    概念三——城市设计思想运
    运营城市意识城市功进行机整合作项目规划思想原基础
    概念四——现代建筑设计风格
    设计采空间立面构成手法均充满现代造型风格力争典雅现代风格形成清新鲜明性
    概念五——充分体现家庭生活原点
    通家庭发展趋势关注实现设计思想家庭具纯粹居住更广泛社会功赋予居住区更生动时代气息区设计定位家庭提供具优美环境温馨氛围家园社区
    概念六——密切关注21世纪口结构变化趋势
    着国开始进入老龄口社会设计中努力尝试居住者尤老弱幼者提供方便步行系统专门健身娱乐设施活动提供开敞空间引入阳光运动全民健身理念规划布置健身设施场居住者活动范围仅局限居室
    总面布置
    总面布局应城市设计架构充分顾城市道路关系结合形周边建筑环境协调生建筑布局点线结合方式开合度高低错落社区部空间形态丰富样结合环境具识性组团结合形形成围合街空间形态异避免单调
    交通组织
    车行流线避免城市干道带巨压力区车行出入口车库入口全部设次干道充分发挥支路交通功车流节点支路拉开距离合理布置
    外部流整项目街面设计美观畅行道利建筑退悬挑等手法变换空间尺度形成商业步行街广场等丰富题开放步行体系

    总建筑面积1661万方米总面布置图关济技术指标:


    (二)方案二
    5栋高层(3233层)+11栋高层(9栋11层2栋15层)+独立商业
    总面布置
    1组团式布局通围合半围合方式结合点式高层板式高层采底层架空手法营造出独立相互联系居住院落空间
    2规划中高层建筑45度角布置保证充分享受阳光避免发生视时种建筑布局方式保障气流住区畅通提高区生活健康标准
    3独立划分商业商业开发升级功调整提供空间
    4商业住宅脱离节约建造成商业划分提供更灵活性
    5组团式布局易分期开发
    6设计中场适挖填场略高城市道路建筑良视觉形象场雨水污水排放提供便利条件

    总建筑面积1627万方米总面布置图关济技术指标:

    (三)方案三
    4栋高层(32层)+16栋高层(11层)+独立商业
    总面布置
    1采围合式布局方式板式高层围合四周营造出超中心庭院四栋点式高层点缀中心庭院创造环境优美宁静居住空间提高居住品质
    2住区形成南北东西两视线通廊住户够限度享受然景观
    3商业住宅脱离节约建造成商业划分提供更灵活性
    4设计中场适挖填场略高城市道路建筑良视觉形象场雨水污水排放提供便利条件

    总建筑面积1629万方米总面布置图关济技术指标:

    (四)方案四
    4栋高层(32层)+11栋高层(6栋11层5栋18层)+独立商业
    总面布置
    1采围合式布局方式点式高层高层相结合入口建筑层数逐步提高形成项目丰富空间层次
    2区部建筑错落布置形成两中心花园时方案建筑布局方式保障气流住区畅通提高区生活健康标准
    3设计中场适挖填场略高城市道路建筑良视觉形象场雨水污水排放提供便利条件

    总建筑面积1632万方米总面布置图关济技术指标:

    三项目初步方案选择
    根前面关分析结合市场基判断初步选择方案做详细分析测算项目济技术指标详见表61:
    表61 项目济技术指标览表
    指标名称
    指标值

    备注
    项目总面积(万㎡)
    414

    621亩
    项目净面积(万㎡)
    414

    621亩
    容积率
    349

     
    建筑密度()
    1907
     
     
    绿率()
    4300
     
     
    总建筑面积(万㎡)
    16610
    10000
     
    建筑面积(万㎡)
    14467
    8710
     
    建筑面积(万㎡)
    2143
    1290
     
    中 住宅房(万㎡)
    14072
    8472
     
       中 高层住宅(万㎡)
    2552
    1814
    12层
    高层住宅(万㎡)
    11520
    8186
    32层
    商业房(万㎡)
    0395
    238
    2层
    公建配套(万㎡)
    2143
    1290
     
    车库房(万㎡)
    2093
    9767
    考虑20
    配套房(万㎡)
    0050
    233
     

    第七章 项目开发建设销售计划
    开发建设计划
    项目总建筑面积16万方左右6栋高层6栋高层组成项目场整拆迁周边配套设施齐全实施快速开发
    预计取土整项目开发销售结束控制3年初步做安排:
    取土权:2007年7月
    市场调查定位:2007年78月 [2月]
    设计报建:2007年9月2008年1月 [5月]
    工程建设:2008年2月2009年12月 [23月]
    项目销售:2008年7月2010年6月 [18月]
    开发结束:2010年6月
    二期开发建设面积
    根市场预期开发策略需年开发量做设计:

    物业形态
    合计建筑面积(万㎡)
    2008年
    2009年
    1季度
    2季度
    3季度
    4季度
    1季度
    2季度
    3季度
    4季度
    年度开工面积(万㎡)
    1661
    1348
    313
    高层住宅(万㎡)
    2552
     
     
     
     
    2552
     
     
     
    高层住宅 (万㎡)
    11520
    7680
     
     
    3840
     
     
     
     
    商业房(万㎡)
    0395
     
     
    0260
    0000
    0135
     
     
     
    车库(万㎡)
    2093
    1111
     
    0038
    0556
    0389
     
     
     
    配套(万㎡)
    0050
     
     
     
     
    0050
     
     
     
    占总建筑面积例
    10000
    5293
    000
    179
    2646
    1882
    000
    000
    000
    三销售进度分析
    2008年2月开始进行期约8万方开发建设根目前预售条件估计2008年第3季度实施销售
    根区域房产市场调查分析区域房产销售速度约1年左右开盘年基售完基谨慎性原取5季度销售节奏做设计:30:30:20:10:10开盘前两季度实现30销售第三季度实现20销售第四五两季度实现10销售
    区域商业氛围目前尚未完全形成售房屋价值化商业房2008年销售安排2009年半年开始销售

    第八章 投资估算
    投资估算
    11999年全国统建筑工程基础定额重庆市基价表
    21999年重庆市市政工程预算定额
    31999年重庆市建设工程费定额
    42000年重庆市安装工程单位基价表
    52000年重庆市安装工程费定额
    6重庆市建设综合开发办出版房产综合开发文件汇编中关文件
    7建设工程配套取费标准相关文件
    8重庆市建委系统行政事业性收费项目标准
    9重庆市工程造价信息指数
    10集团公司类似项目结算验数资料
    11相关资料
    二建设项目总投资估算
    1土费
    土成中土价格(综合价金含转费出金)参评估结果取146万元亩少量时房根重庆市拆迁理办法予补偿契税税率3计算基数全部价50配套费
    具体数详见表81
    2前期工程费
    前期工程费包括项目前期研编制市场调查费控规编制调整费国外设计费水文质勘察费三通费
    具体数详见表81
    3基础设施建设费
    基础设施建设费指建筑物2米外项目规划红线种线道路工程费包括供水供电道路绿化供气排污排洪路灯电讯环卫等工程建设费项设施市政设施干线干干道接口费
    具体测算数详见表81
    4建筑安装工程费
    建安工程费指建造房屋建筑物发生建筑工程费设备采购费安装工程费等包括商业房车库房高层住宅高层住宅建筑安装工程费
    具体测算数详见表81
    5公配套设施建设费
    指整区服务种非盈利性公配套设施建设费物房医疗邮政会等公设施房
    具体测算数详见表81
    6开发间接费
    开发间接费指开发企业属独立核算单位开发现场组织理发生项费
    包括理费销售费财务费理费工程建设费(述345项)5计算销售费销售收入33计算财务费根项目年资金缺口资金考虑7000万元偿力款原结合项目销售回款情况年利息费率10计算
    具体测算数详见表81
    7开发期税费
    包括城市建设配套费防易建设费税费根目前新费标准配套费190元方米防易建设费取50元方米
    具体测算数详见表81
    8预见费
    项目市政配套齐全场整开发条件成熟预见费取取述七项2
    9涨价预备费
    针工程建设程中材料价格涨导致投资增加涨价预备费率参重庆市工程造价信息载取值3
    具体测算数详见表81
    10开发建设总投资
    述八项41410万元详见表81
    表81 建设项目投资估算总表
    序号
    费名称
    面积 (㎡)
    单价(元㎡)费率()
    金额 (万元)
    备注
    占总投资例

    土费
    16560
    56835
    941195
     
    2233
    11
    土出金
    14467
    28653
    474488
     
     
    12
    土转费
    14467
    26250
    434698
    70万元亩
     
    13
    征费
    14467


     
     
    14
    拆迁安置补偿费
    14467
    000
    000
     
     
    15
    土契税
    14467
    3
    32009
    (土成交价+配套费2)*税率
     

    前期工程费
    16560
    5734
    94960
     
    247
    21
    项目前期研市调费
    14467
    05
    723
     
     
    22
    控规编制调整费
    14467
    000
    000
     
     
    23
    设计费(国)
    16610
    18
    26041
     
     
    24
    设计费(国外)
    16610
    25
    36168
     
     
    25
    水文质勘察费
    14467
    1
    1447
     
     
    26
    灾环评费
    14467
    014
    200
     
     
    27
    三通费
    14467
    20
    28934
     
     
    28
    时围墙模型制作费
    14467
    1
    1447
     
     

    基础设施建设费
    16610
    200
    332200
     
    788

    建筑安装工程费
    14467
    106644
    1542824
     
    3661
    41
    商业服务房
    0395
    1200
    47400
     
     
    42
    层花园洋房
    0000
    1000
    000
     
     
    43
    高层住宅
    2552
    1120
    285824
     
     
    44
    高层住宅
    11520
    1050
    1209600
     
     

    公配套设施建设费
    2143
    114883
    246195
     
    584
    51
    车库房
    2093
    1150
    240695
     
     
    52
    配套房
    0050
    1100
    5500
     
     

    间接费
    16560
    25367
    420085
     
    998
    61
    项目理费
    16560
    5
    106061
    ((三)+(四)+(五))×费率
     
    62
    财务费
    16560
    84
    139792
     
     
    63
    营销费
    16560
    33
    174232
    销售收入×费率
     

    开发期税费
    16560
    251
    416000
     
    987
    71
    城市建设配套费
    16560
    190
    315590
     
     
    72
    防易建设费
    16560
    50
    83050
     
     
    73
    税费
    14467
    12
    17360
     
     

    基预备费
    16560
    2
    79869
    [()+(二)+…+(七)]*费率
    285

    涨价预备费
    16560
    4085
    67647
     
    216

    开发建设投资
    16560
    250059
    4140975
    ()+(二)+…+(八)+(九)
    10000
    三分年投资计划预测
    根项投资开发建设程中发生先序安排年投资计划详见表82
    表82 建设项目投资估算总表
    序号
    费名称
    合计金额
    2007年
    2008年

    土费
    941195
    941195
    000
    000
    000
    000
    000
    11
    土出金
    474488
    474488
     
     
     
     
     
    12
    土转费
    434698
    434698
     
     
     
     
     
    13
    征费

     
     
     
     
     
     
    14
    拆迁安置补偿费
    000
    000
     
     
     
     
     
    15
    土契税
    32009
    32009
     
     
     
     
     

    前期工程费
    94960
    56932
    000
    1798
    26558
    18886
    000
    21
    项目前期研市调费
    723
    723
     
     
     
     
     
    22
    控规编制调整费
    000
    000
     
     
     
     
     
    23
    设计费(国)
    26041
    15824
    000
    536
    7912
    5626
    000
    24
    设计费(国外)
    36168
    21978
    000
    744
    10989
    7814
    000
    25
    水文质勘察费
    1447
    1447
     
     
     
     
     
    26
    灾环评费
    200
    200
     
     
     
     
     
    27
    三通费
    28934
    15314
    000
    518
    7657
    5445
    000
    28
    时围墙模型制作费
    1447
    1447
     
     
     
     
     

    基础设施建设费
    332200
    000
    000
    175822
    000
    5952
    87911

    建筑安装工程费
    1542824
    000
    000
    100800
    100800
    111200
    161600
    41
    商业服务房
    47400
     
     
     
     
    10400
    10400
    42
    层花园洋房
    000
     
    000
    000
    000
    000
    000
    43
    高层住宅
    285824
     
     
     
     
     
     
    44
    高层住宅
    1209600
     
     
    100800
    100800
    100800
    151200

    公配套设施建设费
    246195
    000
    000
    21296
    21296
    22017
    32665
    51
    车库房
    240695
     
     
    21296
    21296
    22017
    32665
    52
    配套房
    5500
     
     
    000
    000
    000
    000

    间接费
    420085
    28965
    36956
    44771
    51907
    54971
    44228
    61
    项目理费
    106061
    8838
    8838
    8838
    8838
    8838
    8838
    62
    财务费
    139792
    4625
    12616
    20431
    27567
    30631
    19888
    63
    营销费
    174232
    15502
    15502
    15502
    15502
    15502
    15502

    开发期税费
    416000
    000
    220174
    000
    7454
    110087
    78285
    71
    城市建设配套费
    315590
     
    167031
    000
    5655
    83515
    59389
    72
    防易建设费
    83050
     
    43955
    000
    1488
    21978
    15629
    73
    税费
    17360
     
    9188
    000
    311
    4594
    3267

    基预备费
    79869
    30813
    7714
    10335
    6240
    9693
    12141

    涨价预备费
    67647
    000
    000
    6207
    6207
    6773
    9876

    开发建设投资
    4140975
    1057905
    264844
    361029
    220462
    339579
    426706

    续表
    序号
    费名称
    合计金额
    2009年
    2010年

    土费
    941195
    000
    000
    000
    000
    000
    000
    11
    土出金
    474488
     
     
     
     
     
     
    12
    土转费
    434698
     
     
     
     
     
     
    13
    征费

     
     
     
     
     
     
    14
    拆迁安置补偿费
    000
     
     
     
     
     
     
    15
    土契税
    32009
     
     
     
     
     
     

    前期工程费
    94960
    000
    000
    000
    000
    000
    000
    21
    项目前期研市调费
    723
     
     
     
     
     
     
    22
    控规编制调整费
    000
     
     
     
     
     
     
    23
    设计费(国)
    26041
    000
    000
    000
    000
    000
    000
    24
    设计费(国外)
    36168
    000
    000
    000
    000
    000
    000
    25
    水文质勘察费
    1447
     
     
     
     
     
     
    26
    灾环评费
    200
     
     
     
     
     
     
    27
    三通费
    28934
    000
    000
    000
    000
    000
    000
    28
    时围墙模型制作费
    1447
     
     
     
     
     
     

    基础设施建设费
    332200
    62515
    000
    000
    000
    000
    000

    建筑安装工程费
    1542824
    214637
    204237
    204237
    198837
    123237
    123237
    41
    商业服务房
    47400
    15800
    5400
    5400
     
     
     
    42
    层花园洋房
    000
    000
    000
    000
     
    000
    000
    43
    高层住宅
    285824
    47637
    47637
    47637
    47637
    47637
    47637
    44
    高层住宅
    1209600
    151200
    151200
    151200
    151200
    75600
    75600

    公配套设施建设费
    246195
    41491
    41491
    20195
    20195
    18099
    7451
    51
    车库房
    240695
    40116
    40116
    18820
    18820
    18099
    7451
    52
    配套房
    5500
    1375
    1375
    1375
    1375
    000
    000

    间接费
    420085
    36094
    31055
    24340
    24340
    24340
    24340
    61
    项目理费
    106061
    8838
    8838
    8838
    8838
    8838
    8838
    62
    财务费
    139792
    11754
    6715
    000
    000
    000
    000
    63
    营销费
    174232
    15502
    15502
    15502
    15502
    15502
    15502

    开发期税费
    416000
    000
    000
    000
    000
    000
    000
    71
    城市建设配套费
    315590
    000
    000
    000
    000
    000
    000
    72
    防易建设费
    83050
    000
    000
    000
    000
    000
    000
    73
    税费
    17360
    000
    000
    000
    000
    000
    000

    基预备费
    79869
    10642
    8303
    7463
    7301
    4970
    4651

    涨价预备费
    67647
    13021
    12492
    11410
    11135
    7185
    6644

    开发建设投资
    4140975
    378400
    297578
    267645
    261808
    177831
    166323

    第九章 项目销售收入资金筹措计划
    项目销售收入营业税附加预测
    前面价格定位中2008年销售价格预测年价格增长幅度年类型物业销售价格进行合理测算
    考虑目前实行销售价清政策调查分析确定售价原五通费回收部分折年售价根目前收费标准取40元方米年销售价格详见表91
    根前述分析项目2008年第3季度实现销售开盘初前两季度销售60第三季度销售20余第四五两季度销售完
    项目销售总收入52798万元中高层住宅销售收入9046万元高层住宅销售收入37425万元商业房销售收入2280万元车库销售收入4047万元销售税金2904万元类型物业销售收入情况详见表91
    二项目启动资金
    项目启动资金(项目开发建设项目开始销售止)18200万元土款支付(考虑全额支付)前期工程费部分规费部分工程款支出需求计划:2007年第3季度10500万元第4季度2500万元2008年第1季度3300万元第2季度1900万元
    三项目资金筹措计划
    项目开发投资资金源3渠道:项目资金二银行款三销售收入投资部分
    项目资金安排7000万元2007年土费支付续开发建设中资金缺口项目建设需款11200万元剩余部分23210万元销售收入补充项目总投资41410万元
    项目资金筹措计划详见表92项目资金源应表
    款年利率取10计利息1398万元楼盘销售收入中支付项目损益表付息表详见表93表94

    表91 销售收入营税金附加估算表
    序号
    项目名称
    销售收 入合计
    销售面积(万㎡)
    2008年
    2009年
    2010年
    1季度
    2季度
    3季度
    4季度
    1季度
    2季度
    3季度
    4季度
    1季度
    2季度
    3
    4
    5
    6
    7
    8
    9
    10
    11
    12
    销售单价(元㎡)
    商业房
     
     
    5415
    5415
    5415
    5415
    5848
    5848
    5848
    5848
    6316
    6316
    高层住宅
     
     
    3240
    3240
    3240
    3240
    3499
    3499
    3499
    3499
    3779
    3779
    高层住宅
     
     
    3090
    3090
    3090
    3090
    3337
    3337
    3337
    3337
    3604
    3604
    车库
     
     
    2000
    2000
    2000
    2000
    2080
    2080
    2163
    2163
    2250
    2250
    1
    销售收入
    5279772
    1656
    000
    000
    742141
    732535
    549737
    936311
    955933
    481042
    278180
    603893
    11
    商业房销售收入
    228048
    228048
    000
    000
    000
    000
    000
    000
    40426
    40426
    43660
    103536
    111
    开工面积(万㎡)
     
    0395
    0000
    0000
    0260
    0000
    0135
    0000
    0000
    0000
    0000
    0000
    112
    销售面积(万㎡)

    0395
    0000
    0000
    0000
    0000
    0000
    0000
    0069
    0069
    0069
    0069
    12
    高层销售收入
    904570
     
    000
    000
    000
    000
    000
    262541
    262541
    175027
    94515
    109946
    121
    开工面积(万㎡)
     
    2552
    0000
    0000
    0000
    0000
    2552
    0000
    0000
    0000
    0000
    0000
    122
    销售面积(万㎡)

    2552
    0000
    0000
    0000
    0000
    0000
    0750
    0750
    0500
    0250
    0250
    13
    高层销售收入
    3742459
     
    000
    000
    697697
    697697
    502342
    627928
    627928
    251171
    135632
    202064
    131
    开工面积(万㎡)
     
    11520
    7680
    0000
    0000
    3840
    0000
    0000
    0000
    0000
    0000
    0000
    132
    销售面积(万㎡)

    11520
    0000
    0000
    2258
    2258
    1505
    1882
    1882
    0753
    0376
    0376
    24
    车库销售收入
    404695
     
    000
    000
    44444
    34838
    47395
    45842
    25038
    14418
    4373
    188347
    241
    开工面积(万㎡)
     
    209
    111
    000
    004
    056
    039
    000
    000
    000
    000
    000
    242
    销售面积(万㎡)

    209
    000
    000
    022
    017
    023
    022
    012
    007
    002
    000
    2
    营税金附加
    290387
    550
    000
    000
    40818
    40289
    30236
    51497
    52576
    26457
    15300
    33214

    表92 项目资金源运表
    单位:万元
    序号
    项目
    合计
    2007年
    2008年
    2009年
    2010年
    3季度
    4季度
    1季度
    2季度
    3季度
    4季度
    1季度
    2季度
    3季度
    4季度
    1季度
    2季度
    1
    资金源
    7099772
    1050000
    250000
    330000
    190000
    742141
    732535
    549737
    936311
    955933
    481042
    278180
    603893
    11
    销售收入
    5279772
    000
    000
    000
    000
    742141
    732535
    549737
    936311
    955933
    481042
    278180
    603893
    12
    资金
    700000
    7000
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    13
    外部款
    1120000
    3500
    2500
    3300
    1900
     
     
     
     
     
     
     
     
    2
    资金运
    5941355
    1032200
    251196
    334374
    185801
    742141
    732535
    549737
    857250
    352179
    298385
    299453
    306104
    21
    开发建设投资(含利息)
    4001176
    1032200
    251196
    334374
    185801
    302467
    400170
    358824
    283995
    261231
    255519
    173331
    162068
    22
    营税金附加
    290387
    0
    0
    0
    0
    40818
    40289
    30236
    51497
    52576
    26457
    153
    33214
    23
    土增值税
    250000
    0
    0
    0
    0
    7421
    7325
    5497
    9363
    9559
    481
    1030125
    1030125
    24

    139999
    0
    0
    0
    0
    21063
    20715
    14089
    28102
    28813
    11599
    7809
    7809
    25
    款金偿
    1182415
    0
    0
    0
    0
    340812
    242996
    126126
    472481
    0
    0
    0
    0
    26
    款利息支付
    77377
    0
    0
    0
    0
    2956
    2104
    14965
    11812
    0
    0
    0
    0
    3
    盈余资金
    1158417
    17800
    1196
    4374
    4199
    000
    000
    000
    79061
    603754
    182657
    21273
    297789
    4
    累计盈余资金
    1158417
    17800
    16604
    12230
    16429
    16429
    16429
    16429
    95490
    699244
    881901
    860628
    1158417

    表93 项目损益表
    单位:万元
    序号
    项目
    合计
    2007年
    2008年
    2009年
    2010年
    1
    2
    3
    4
    5
    6
    7
    8
    9
    10
    11
    12
    1
    销售收入
    5279772
    000
    000
    000
    000
    742141
    732535
    549737
    936311
    955933
    481042
    278180
    603893
    2
    总成费
    4140967
    1036575
    263180
    353908
    212323
    332027
    421210
    373789
    295807
    261231
    255519
    173331
    162068
    3
    税金附加(55)
    290387
    000
    000
    000
    000
    40818
    40289
    30236
    51497
    52576
    26457
    15300
    33214
    4
    土增值税
    250000
    000
    000
    000
    000
    7421
    7325
    5497
    9363
    9559
    4810
    103013
    103013
    5
    利润总额(123)
    598417
    1036575
    263180
    353908
    212323
    361875
    263711
    140215
    579644
    632567
    194256
    13464
    305599
    6
    税(25)
    140000
    000
    000
    000
    000
    21063
    20715
    14089
    28102
    28813
    11599
    7809
    7809
    7
    税利润(4)(5)
    458418
    1036575
    263180
    353908
    212323
    340812
    242996
    126126
    551542
    603754
    182657
    21273
    297790

    计算指标














    1
    投资利润率
    482











    2
    资金利润率
    2850











    3
    资金净利润率
    2183










    注:土增值税税均计算期年进行清算

    表94 项目付息表








    单位万元
    序号
    项目
    2007年
    2008年
    2009年
    3季度
    4季度
    1季度
    2季度
    3季度
    4季度
    1季度
    2季度
    1
    期初累计贷款
    0
    3544
    6164
    9659
    11824
    8416
    5986
    4725
    2
    期新增贷款
    3500
    2500
    3300
    1900
    0
    0
    0
    0
    3
    期应计利息
    44
    120
    195
    265
    296
    210
    150
    118
    4
    期应金
    0
    0
    0
    0
    3408
    2430
    1261
    4725
    5
    期应利息
    0
    0
    0
    0
    296
    210
    150
    118
    注:考虑款力款方式

    第十章 财务评价
    评价前置关键数
    次财务评价基前述关售价预测售价年增长幅度预测房屋销售率基准收益率设定融资利息费率工程造价年增长率等关键性指标关数详见表101:评价前置关键数指标
    表101 评价前置关键数指标表
    物业类指标名称
    2008年售价
    (元㎡)
    年增长率
    销售率
    备注
    商业房(街层)
    7000
    8
    70

    商业房(2F)
    3750
    8
    70

    高层住宅
    3200
    8
    98

    高层住宅
    3050
    8
    98

    车库
    2000
    4
    50

    贷款年利息费率
    10


    现行贷款利率集团公司融资情况
    标准投资收益率(i)
    12


    建设项目济评价方法参数(第三版)
    工程造价指数年增长率
    25


    重庆市工程造价信息

    二财务评估静态指标
    项目税前利润总额5984万元税利润总额4584万元投资利润率(税前)482资金利润率285指标行业中处较高水投资回收期满足求(关指标详见表102:投资项目财务评价指标览表)
    三财务评估动态指标
    1财务净现值
    财务净现值(FNPV)指某基准收益率(Ic)计算期年净现金流量折现建设期初现值考察项目计算期赢利力动态评价指标投资分析基准收益率12计算
    项目税前财务净现值2932万元税财务净现值1822万元均零说明项目动态收益率高基准收益率(12)
    详细计算程见表103:项目投资现金流量表
    2财务部收益率
    财务部收益率(FIRR)指项目计算期年净现金流量现值累计等0 时折现率反映出项目身实际动态赢利力
    项目税前财务部收益率2271税财务部收益率1879均高基准收益率12
    项目资金财务部收益率9837详细计算程见表104:项目资金现金流量表
    表102 投资项目财务评价指标览表

    静态评价指标
    指标值
    备注
    11
    项目投资利润率
    482

    年均利润项目总投资*100
    12
    项目资金利润率
    2850

    年均利润项目资金*100
    13
    项目资金净利润率
    2183

    年均净利润项目资金*100
    14
    投资回收期
    215

     

    动态评价指标
     
     
     
    21
    项目投资财务部收益率(税前)
    2271

     
    22
    项目投资财务部收益率(税)
    1879

     
    23
    项目投资财务净现值(税前)
    2932
    万元
    ic12
    24
    项目投资财务净现值(税)
    1822
    万元
    ic12
    25
    资金财务部收益率
    9837

     

    指标


     
    31
    项目总投资
    41410
    万元
     
    32
    项目销售总收入
    52798
    万元

    33
    税前利润总额
    5984
    万元
     
    34
    税利润总额
    4584
    万元
     
    35
    项目启动资金
    18200
    万元
     
    351
    项目资金
    7000
    万元
     
    352
    外部融资
    11200
    万元
     


    表103 项目现金流量表
    序号
     
    2007年
    2008年
    2009年
    2010年
    1
    2
    3
    4
    5
    6
    7
    8
    9
    10
    11
    12
    1
    现金流入
    0
    0
    0
    0
    7421
    7325
    5497
    9363
    9559
    4810
    2782
    6039
    11
    销售收入
    0
    0
    0
    0
    7421
    7325
    5497
    9363
    9559
    4810
    2782
    6039
    12
    收入
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2
    现金流出
    10322
    2512
    3344
    1858
    3507
    4478
    3946
    3449
    3234
    2868
    2916
    2983
    21
    建设投资
    10322
    2512
    3344
    1858
    3025
    4002
    3588
    2840
    2612
    2555
    1733
    1621
    22
    营业税附加
    0
    0
    0
    0
    408
    403
    302
    515
    526
    265
    153
    332
    23
    土增值税
    0
    0
    0
    0
    74
    73
    55
    94
    96
    48
    1030
    1030
    3
    税前净现金流量(12)
    10322
    2512
    3344
    1858
    3914
    2848
    1552
    5915
    6326
    1943
    135
    3056
    4
    累计税前净现金流量
    10322
    12834
    16178
    18036
    14121
    11274
    9722
    3807
    2518
    4461
    4326
    7382
    5

    0
    0
    0
    0
    211
    207
    141
    281
    288
    116
    78
    78
    6
    税净现金流量(35)
    10322
    2512
    3344
    1858
    3704
    2640
    1411
    5634
    6038
    1827
    213
    2978
    7
    累计税净现金流量
    10322
    12834
    16178
    18036
    14332
    11692
    10281
    4647
    1390
    3217
    3004
    5982
    计算指标
    项目投资财务部收益率(税前):2271
    项目投资财务部收益率(税):18790
    项目投资财务净现值(税前):293181万元(ic12)
    项目投资财务净现值(税):182192万元(ic12)
    项目投资回收期(税前):215年
    表104 项目资金现金流量表
    序号
     
    2007年
    2008年
    2009年
    2010年
    1
    2
    3
    4
    5
    6
    7
    8
    9
    10
    11
    12
    1
    现金流入
    0
    0
    0
    0
    7421
    7325
    5497
    9363
    9559
    4810
    2782
    6039
    11
    销售收入
    0
    0
    0
    0
    7421
    7325
    5497
    9363
    9559
    4810
    2782
    6039
    12
    收入
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2
    现金流出
    7000
    0
    0
    0
    4397
    3324
    1909
    5733
    909
    429
    1261
    1440
    21
    项目资金
    7000
    0
    0
    0
    0
    0
    0
    0
    0
    0
    0
    0
    22
    款金偿
    0
    0
    0
    0
    3408
    2430
    1261
    4725
    0
    0
    0
    0
    23
    款利息支付
    0
    0
    0
    0
    296
    210
    150
    118
    0
    0
    0
    0
    24
    营业税附加
    0
    0
    0
    0
    408
    403
    302
    515
    526
    265
    153
    332
    25
    土增值税
    0
    0
    0
    0
    74
    73
    55
    94
    96
    48
    1030
    1030
    26

    0
    0
    0
    0
    211
    207
    141
    281
    288
    116
    78
    78
    3
    净现金流量(12)
    7000
    0
    0
    0
    3025
    4002
    3588
    3631
    8650
    4382
    1521
    4599
    计算指标
    资金财务部收益率:9837



    四财务评价结
    项目税前财务净现值2932万元税财务净现值1822万元均零税前财务部收益率2271税财务部收益率1879均高基准收益率12
    财务评价行

    第十章 确定性分析
    确定性素
    房产市场情况影响行业项目开发财务效益确定性素销售价格土成建安工程成开发期税费款利率等
    针项目实际情况土成具较确定素配套费防费刚刚涨短期涨性款利率已做充分考虑基次确定三确定素土价格销售价格建安工程成
    二敏感性分析
    报告敏感性分析针财务净现值部收益率2项济指标进行分计算土价格销售价格建安工程成分变动±5±10时影响计算结果详见表111:
    表111 敏感性分析结果览表
    序号
    项目
    确定素变化率
    项目部收益率
    净现值
    (万元)
    敏感度系数(FIRR)
    敏感度系数(NPV)
    1
    基方案
    0
    2271
    293181


    2
    土价格
    5
    2088
    247722
    161
    310
    10
    1911
    202262
    158
    310
    5
    2462
    338640
    168
    310
    10
    2661
    384099
    172
    310
    3
    销售价格
    5
    2959
    500926
    606
    1417
    10
    3600
    708669
    585
    1417
    5
    1526
    85435
    656
    1417
    10
    711
    122307
    687
    1417
    4
    建安工程成
    5
    2019
    221740
    222
    487
    10
    1761
    150301
    225
    487
    5
    2518
    364623
    218
    487
    10
    2760
    436062
    215
    487
    表出项目敏感性排序销售价格建安工程成土价格销售价格敏感性素建安工程成次
    项目实施运作程中控制项目土取价格合理安排规划项目开发建设节奏增强项目身品质提升项目亮点提高项目销售价格时控制工程成加强投资控制力度项目定获更济效益
    三界点分析
    根项目具体情况详细测算基准收益率12时界点分析数:
    销售价格界点:71
    土价格界点:323
    建安工程成界点:205
    根界点分析结果显示项目销售价格降71左右项目净现值零目前重庆市房价周边城市中均处较低水(低成贵阳等)升趋势明显降性销售价格利影响完全控制土价格测算价格146万元亩基础涨323(土价格194万元亩)项目净现值零根调查解结果区域土成交价格70150万元194万元亩性较低土价格控制建安工程成涨21左右项目达界点根年重庆市建筑安装工程解重庆市工程造价信息提供资料显示重庆年涨率2左右涨21性极素掌控程度
    四盈亏衡分析
    1均销售价格计算
    根类型物业开发序投放市场时间点计算出类物业销售总价52798万元(全部销售完)项目济技术指标中计算出项目总售面积1656万㎡销售总价总售面积项目均销售价格3188元㎡
    2盈亏衡时销售率计算
    1)项目总成费41410万元
    2)房产行业特殊性项目总成全部作固定费固定成41410万元变动成0
    3)销售收入均销售价格(元㎡)×销售数量(㎡)
    3188×销售数量(㎡)
    4)销售税金销售收入×销售税金附加销售收入×55
    5)销售成固定成(万元)+变动成(万元)
    6)达盈亏界点情况必须满足:
    销售收入销售税金销售成
    :3188×销售数量×(155)41410(万元)
    求出:销售数量1375万㎡
    7)销售率=销售数量售面积=8303
    8)根分析项目销售1375万㎡销售率8303时(85)项目达盈亏衡项目风险较
    五土成交价格分析
    土供应方谈判提供参考性里取土时承受价格进行测算
    次测算项目实施中状态基础考虑完全销售状态尾房(开发程中未销售部分)期末八折销售回收资金
    高价格评价标准:满足基收益水部收益12
    测算方承受高价(综合价金)194万元亩扣出金高承受转价117万元亩
    建议土价格(综合价金)控制150万元亩转价(未含出金)控制73万元亩

    第十二章 项目风险分析控制措施
    风险素识
    房产开发项目常见风险素:市场风险工程方面风险投资方面风险融资方面风险配套条件风险外部环境风险等
    二风险分析
    1市场方面风险素
    市场风险房产开发项目日常遇重风险损失表现项目销售畅销售收入达预期目标二方面市场风险:产品缺乏市场竞争力二实际销售价格预测价格偏差
    2工程方面风险素
    工程方面风险素指工程质情况复杂性质情况复杂限技术水等素勘探清期工程建设中造成工程造价增加索赔行发生
    3投资方面风险素
    投资项目济效益投资密切相关细分工程量预计足材料价格升超预期导致投资增加计划周外部条件等素导致建设工期拖延等
    4融资方面风险素
    融资成发生变化资金源性充足性时性等
    5配套条件风险素
    投资项目需外部配套设施供水供电供气通讯等项目决策分析评价中作考虑实际然存外部配套设施没期落实问题影响项目正常交房入驻进项目销售公司形象等产生影响
    6外部环境风险素
    里指项目南面块土利途项目影响
    三风险评估
    根风险等级划分原风险等级划分般风险较风险严重风险灾难性风险
    般风险:风险发生性者发生造成损失较般影响项目行性
    较风险:风险发生性较者发生造成损失较造成损失程度项目接受
    严重风险:两种情况风险发生性风险造成损失项目行变行种情况风险发生造成损失严重风险发生概率采取效防范措施项目然正常实施
    灾难性风险:风险发生性理发生产生灾难性果项目法承受
    前述6种风险素分析属般风险等级:市场风险投资风险融资风险配套条件风险工程风险外部环境风险属较风险
    工程方面风险块西南角规划铁路项目会利影响
    外部环境风险指南面块改社会停车场(货运车)会造成利区域环境
    四风险策
    根前述风险素房产开发行业特点项目项素采风险策略:风险控制结合风险转移进行综合控制
    1风险控制
    市场风险加强市场研究深度细化市场研究广度提高预测准确性定价合理性
    提高身理水提高专业素质动控制投资方面风险
    落实规划铁路标高问题提出解决措施设计工作做基础工作
    谈判时影响土供应方南面块起利素消行该素做方谈判筹码
    2风险转移措施
    采工程总承包部分风险转移总承包单位采工程项目保险转移部分风险保险公司采限额设计部分风险转移设计院等

    第十三章 项目行性研究结建议
    项目行性研究综合评价
    项目处重庆市北部新区组团区域理位置道路交通系统完善社区氛围已形成区域配套设施完善居住氛围高市场氛围块整规矩形利实施快速开发建设
    财务评价结果项目效益指标较项目风险处控范畴项目风险较利润率较高
    项目开发建设符合产业集团战略规划项目具良社会效益济效益济指标实施状况行具强操作性行性建议快组织实施
    二项目建议
    1土持方进行接洽商谈土转事宜
    2落实规划铁路标高事宜
    3落实南面土途
    4调查落实重庆市军产(部队)土转开发特殊规定
    5进步加强市场调研分析提高市场控力
    仅供参考
    文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传

    《香当网》用户分享的内容,不代表《香当网》观点或立场,请自行判断内容的真实性和可靠性!
    该内容是文档的文本内容,更好的格式请下载文档

    下载文档到电脑,查找使用更方便

    文档的实际排版效果,会与网站的显示效果略有不同!!

    需要 8 香币 [ 分享文档获得香币 ]

    下载文档

    相关文档

    浦东新区泾南新村Ⅱ地块可行性研究报告

     浦东新区泾南新村Ⅱ地块 商品住宅项目 可行性研究报告 上海中迪置业有限公司 二OO一年十月 目 录 前 言 ...

    11年前   
    27038    0

    蟠龙新区189亩项目可行性研究报告(住宅)(doc 47)

    蟠龙新区189亩项目可行性研究报告(住宅)摘 要蟠龙新区,属于南宁市“十一五”计划确定启动建设的两大新区之一。本文通过对蟠龙新区189亩的一地块的开发经营环境的市场调查分析,以及周边主要同...

    11年前   
    486    0

    浙江海盐县某地块项目可行性研究报告

     海盐县长安路西侧海兴路北侧 地块项目可行性研究报告 2004-12 目 录 第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况 第二章 项目开...

    15年前   
    9355    0

    四川北路地块可行性研究报告

     虹口区四川北路81号地块 可行性研究报告 目 录 ...

    13年前   
    14469    0

    苏州新区项目可行性分析报告

    苏州新区项目可行性分析报告 一、总论 1、项目建设背景 苏州新区枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足,不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制,有意转让本项...

    12年前   
    12582    0

    XX大学项目可行性研究报告

     开设计算机网络技术专业的可行性报告 XX职业技术学院机械与电子系 2002年3月 一、专业改革背景 (一)专业教学改革的时代背景 九十年代以来...

    15年前   
    24438    0

    化工项目可行性研究报告

    化工项目可行性研究报告第一篇:项目可行性研究报告《项目可行性研究报告》(基本内容)csc/pdp/002/a001一、项目概况包括但不限于以下内容:1.1 项目背景:含项目来源、土地性质、权属...

    9年前   
    654    0

    项目可行性研究报告

    项目可行性研究报告  1、标题:×××项目可行性研究报告  2、内容:根据国家和有关部门关于该类项目的广度和深度规定,结合项目具体情况编列,其提纲如下:  (1)依据国家产业政策、产业目录、宏...

    10年前   
    654    0

    项目可行性研究报告

    江西凤凰山庄 (生态农业休闲养生旅游度假山庄) 项目可行性研究报告     1、项目名称 江西凤凰山庄 二、项目地址 江西**县向塘镇梁家渡行政村梁西自然村域内。项目地内有山地...

    9年前   
    8352    0

    某项目可行性研究报告

     《**花园》住宅小区项目 可 行 性 研 究 报 告            **高能信息产业有限公司 二○○ 年 月   ...

    8年前   
    25930    0

    项目可行性研究报告合同

     项目可行性研究报告协议书根据《中国人民共和国合同法》的规定,双方就 项目的咨询服务有关事宜,经协商一致,签订本合同。一、...

    8年前   
    671    0

    某商住项目可行性研究报告

    某商住项目可行性研究报告 目录 1.0项目的基本情况 1.1项目背景 1.2项目主办单位简介 1.3主办单位之合作意向 1.4可行性研究的主要技术经济指标 2.0项目投资...

    11年前   
    28848    0

    科技项目可行性研究报告

    科技项目可行性研究报告第一篇:科技项目可行性研究报告湖南省科技计划项目可行性研究报告编写提纲一、立项的背景与意义简述本项目的社会经济意义,申请立项的必要性等。二、国内外研究现状与发展趋势简述本...

    10年前   
    729    0

    软件项目可行性研究报告

    软件项目可行性研究报告第一篇:软件项目管理毕业生就业信息管理可行性研究实验报告摘要2014年10月,我作为项目经理参与了毕业生就业信息管理系统的开发,主要负责系统准备和启动管理。该系统具有严格...

    12年前   
    739    0

    项目可行性研究报告提纲

    项目可行性研究报告提纲 国家科委 1995年12月 一、总论 1.项目承担单位基本情况:单位名称、法定地址、法人代表姓名及职务、主管单位名称、...

    10年前   
    31143    0

    北理工项目可行性研究报告

     目 录 1. 项目情况简介………………………………2 2. 合作条件 ………………………………4 3.项目经济分析 …… ………………………5 一期分析 ...

    10年前   
    28450    0

    华南新城项目可行性研究报告

     华南新城项目可行性研究报告 一九九九年十月 ...

    13年前   
    19400    0

    科技项目可行性研究报告

    在我国电源结构中,火电设备占总装机容量的3/4以上,火电比重过大的情况将持续一个相当长的时期,而加快发展高效率、低污染型火电机组,加快开发清洁煤燃烧技术则是我国火电技术的发展方向,清洁煤发电将成...

    4年前   
    1184    0

    现代花园项目可行性研究报告

    目 录一、总 论 1二、市场预测 5三、建设规模与产品方案 10四、选址方案 13五、节能节水措施 16六、环境影响评价 19七、劳动安全卫生与消防 22八、组织机构与人力资源配置...

    10年前   
    646    0

    建设项目可行性研究报告

      第一章  总 论   1.1 项目概况 1.1.1 项目名称: **县“山涧·竹韵”。 1.1.2项目建设地址:**县溪洛渡镇农具厂片区(干海一社)。 1.1.3 建设单位 ...

    9年前   
    10922    0

    文档贡献者

    文***享

    贡献于2021-04-13

    下载需要 8 香币 [香币充值 ]
    亲,您也可以通过 分享原创文档 来获得香币奖励!
    下载文档

    该用户的其他文档