房产开发行性研究报告
目 录
总 1
二市场预测 5
三建设规模产品方案 10
四选址方案 13
五节节水措施 16
六环境影响评价 19
七劳动安全卫生消防 22
八组织机构力资源配置 24
九项目实施进度 28
十投资估算 28
十融资方案 31
十二财务评价 33
十三社会评价 34
十四风险分析 36
十五研究结建议 38
十六附图附表 41
十七组员评价 55
总
．项目背景
1项目名称现代花园
2承办单位概况
承办单位XX房产开发集团公司注册资3000万元开发资质级公司营范围：房产开发房产营商品房销售物业理等公司实行规划开发理销售服务体化贯秉承诚信合作卓越创新营理念开拓进取
XX房产开发集团公司营宗旨：
客户创造生活提供高质量住宅产品服务生活更加简便高效丰富彩
社会创造价值服务社会创造文明进步生活方式充分实现XX房产集团社会价值
员工创造机会创造发展空间提升员工价值提高XX集团工作生活质量
股东创造回报长远利益回报XX集团股东
3行性研究报告编制
（1）项目建议书批复文件
（2）国家武汉市颁布相关法律法规政策
（3）武汉市国民济社会发展十五计划远景目标纲
（4）武汉市20012002年国民济社会发展统计公报
（5）武汉市城市总体规划纲（2000—2020年）
（6）东湖高新技术开发区济社会发展规划
（7）房产开发机构发布工程建设方面标准规范定额
（8）武汉市市区基准价
（9）武汉市项目周边区市场调研现场勘察资料
（10）投资项目方签定协议书意书
（11）编制报告委托合
（12）关资料
4项目提出理程
房产济国民济重组成部分国民济重支柱发展房产济利加快国产业结构消费结构调整促进国民济健康持续发展现房产济（尤住宅济）国新济增长点发展房产济拉动系列行业发展现国家拉动济满足广民群众住房需求提倡力发展房产济公司响应国家安居工程决定规划开发现代花园
东湖高新技术开发区首披国家高新技术产业开发区华中技术高新技术产业源头享中华光谷美誉目前开发区产值亿元企业已达35已形成通信电子信息生物技术三支柱产业机电体化新材料激光三优势产业基础关东科技工业园东湖开发区招商引资发展高新技术产业基
两年东湖开发区委会认真总结十年创业验新区建设中存问题明确提出超前规划拓展发展空间创建面21世纪集产学研居体产业发达环境优美居住舒适武汉科技新城奋斗目标
现代花园选择处规划开发等项目实施利启动东湖高新热电公司集中供热初步形成完善科技工业园产学研居体总体规划极改善东湖开发区面貌
二．项目概况
1拟建点
拟建关东科技工业园东关山三路南接黄村西连武汉鼓风机厂市消声器厂北武黄路路面原武汉城建学院马鞍山森林公园
2建设规模目标
资金3000万元现代花园项目规划总10万方米建筑面积129万方米中住宅116万方米公建13万方米总居住户数996户规划总居住口3187容积率129绿化覆盖率45区设幼园配套会文化中心商业网点集贸市场居委会派出等设施
国已进入康社会生活水稳步提高公司超前思想规划开发现代花园致力东湖高新技术工业园区工作白领阶层周边高校院知识分子入住华中光谷业员知识层次较高家庭收入较市民家庭提供优美舒适居住环境
整花园区现代中乏温馨温馨伴着现代
温馨种感觉生美
温馨种品位生独见解
温馨家元素生永恒题
温馨情感交流理智选择XX集团温馨认知源生活细节完美追求XX集团真诚勤奋谐求精您营造温馨家
3建设条件
1 供水
鼓风区东侧现状DN1000mm水线项目水述干线引入
2 雨水污水排放
武黄路街现现状DN2100毫米雨水线DN1800毫米污水线进排入
3 供热
拟武黄路新敷设供热干线接入
4 供电
拟采双路供电路鼓风机厂开闭站引条10千伏电缆接入区配电室路东鑫三五饭店配电室引入考虑留余变压器容量8000千伏安
5 供气
已鲁磨路引入天然气高压线已建成天然气高中压调压站通天然气中压区送气项目住宅区前道路绿化需种市政条件基础设施配套均武汉宏达房产开发公司统开发种设施接口均项目红线目前项目建设场达三通配套设施住宅建设步进行
6 电信
项目预计需装机容量820门程控交换机拟洪山区电话局831开设属分局解决
4项目投入总资金效益情况
项目投入资金3000万元贷款500261万元加房屋预售款投入总资金1482867万元
项目完成预计销售收入2318592万元扣成减销售（营业）税金附加124754万元税234621万元提取法定盈余公积金公益金85743万元预计累计未分配利润390608万元
5技术济指标
技 术 济 指 标
项目
单位
数量
占总面积
方米
100000
总建筑面积
方米
129000
居住建筑面积
方米
116460
公建筑面积
方米
13000
居住居数
户
996
均户建筑面积
方米
130
均户居住数
32
容积率
129
绿化率
45
住宅栋数
栋
45
均层数
层
653
车库面积
方米
4820
停车位
240
三．问题建议
考虑现代花园建成户数拥较高文化层次收入白领阶层结合消费心理消费结构特注意附属设施建设停车场娱乐中心安保措施外住宅户型选择充分调查选择适合住户需求种户型避免单时该项目建设程度赖光谷发展建设程中时时注意政府种政策重视该项目社会效益
二市场预测
．市场调查
2002年武房指数报告显示房产综合物业价格296876元m2住宅均价格201731元m2写字楼均价格414916元m2市场形态全市区楼盘销售量升趋势
目前武汉市住宅市场供应住宅面积100m2占总量4住宅面积101120占总量32121140占总量45141160占总量5161180占总量10180占总量4统计结果120m2140m2住宅面积目前武汉市住宅市场供应力市场接受程度高
购房者承受高房价房产市场关心问题根次调查结果购房者购房总价格承受力承受总价格20万占33承受总价格2130万间占305承受总价格3140万占2450承受总价格4150万占8承受总价格50万占4
调查结果显示武汉市购房者承受价格2030万间例占总量60见购买力承受范围
外重点调查项目洪山区房产市场项目周边楼盘销售状况2002年第四季度洪山区住宅价格指数148867点季度涨3692点住宅均价格232585元方米季度涨5768元方米涨幅254
洪山区住宅价格指数
季度
洪山区指数
2001第四季度
114539
2002第季度
127352
2002第二季度
132712
2002第三季度
145175
2002第四季度
148867
2002年第四季度武珞路线楼盘销售均价3000元方米左右销售情况良：书香门第售罄均价3200元方米左右兆富国际厦取3000方米销量究原良理位置交通方便二该区域楼盘充足消费群体——高校教职工成长中新企业投资者书香门第住宅针高校教师博士研究生等市场现状武珞路线处城市中心土成较高开发项目高层商务写字楼商住楼
楚雄道线聚集名花园尚文创业城华城新代光谷智慧城等住宅项目名花园价格达2900元方米外楼盘均价1940元方米浮动该区域高校众较然环境文环境购房者高校教职工华城新季度销售量1万方米代光谷智慧城季度销量保持5000方米左右总体言楚雄道线楼盘体季度价格提高
楚雄道南珞狮南路聚集丽岛花园新开盘明泽·半岛尊邸南湖山庄丽岛花园南楼盘均价逐渐降低取较销售业绩季度新开盘明泽·半岛尊邸取开门红销量4000方米左右该区域楼盘呈现墅化户型化发展趋势
坐落洪山区中国光谷区域季度推出学府佳园三期均价格2000元方米左右汤逊湖版块季度销售稳东林外庐二期项目均价1600元方米保持着较销售势头银河湾均价1700元方米销量达14万方米左右均价2300元方米玉龙岛花园墅季销售4000方米水蓝郡6月底暂停销售8月重新登场呈良态势
二．产品供需预测
根调查目前武汉市房产投资幅增加2001年半年武汉完成住宅建设投资3947亿元年期增长4717施工面积达9582万方米2002年总投资额1325亿元增长149中住宅投资9939亿元增长154占总投资75济房开发投资1365亿元占总投资103销售投资率98年销售额占投资额437899年升602002年全市销预售总面积75932万㎡（中住宅销售面积39313万㎡）增长1717总销售额11855亿元增长2662虹景花园华城花园康居园等批商品住宅良销量结合入住武汉光谷高科技公司断增白领阶层周边高校教师中高档住房需求定会更外国家居民购买住宅金融政策支持（贷款）加力度居民购房力提高分析时开发商品房迎合市场需求销售前景良
三．价格预测
调查年武汉市陆续推出系列中高档项目整体项目水2002年项目相项目质量规划设计会档次拉动武汉市房价继续走高年武汉市基础建设快速发展处型房屋拆迁改造工程量居民重新置业武汉市商品房销售提供契机导致武汉市商品房价格出现涨趋势年武汉市房价升幅10左右中适房升幅达20原四：
1政府土供应政策方式变化情况价升住宅集中区段周边开发项目增形成扎堆效应带动价升
2需求量目前市房产消费市场846消费者采商业贷款组合贷款方式进行购房置业更贷款利率较低更希采公积金贷款居民福利性住房观念已开始商品化转变市场积累需求量短时期释放出
3购买力增强揭作市城镇居民均支配收入增加居民购买力增强加少持币观者加入银行揭位国家居民购买住宅金融政策支持（贷款）加力度居民购房力提高致房价涨
4住宅品质提高成房市升温着济发展居民住宅选择选择力增强居民十分挑剔目光审视评判选择住宅住宅品质物业理服务求提高终导致价格扬
5竞争激烈房产市场供销两旺量外开发企业纷纷入驻武汉争夺市场带激烈竞争武汉市口众消费市场巨加房产发展水相较低外企业纷纷进入武汉深圳万科浙江耀江广州保利南京三金等国著名房产商武汉房产市场竞争更激烈化
综述结合公司竞争实力初步确定该区房屋销售约方米1800—2200元
四．竞争力分析
外企业纷纷进入武汉武汉市口众消费市场巨加房产发展水相较低致量外开发企业纷纷入驻武汉争夺市场深圳万科浙江耀江广州保利南京三金等国著名房产商武汉房产市场竞争更激烈化激烈竞争时会提高整体开发水住宅质量
外知名企业追捧品牌魅力房产业中已显现目前武汉市居民购房消费中企业知名度已成重参考素开发公司规划设计中介代理等企业知名度美誉度较高受购房消费者青睐尤国知名产商外域外省著名规划设计公司先进理念推出楼盘收良市场效果
鉴公司实力雄厚信誉良托公司知名度根市民需求推出具先进理念楼盘加开发段位光谷东湖马鞍山森林公园环境优美周边高校具浓厚文气息高收入阶层市民较周边段武汉年高速发展致周边居民住房较拥挤时居民购买力增强该区市场住房供应需求具巨市场潜力项目开发带限商机理相信开发商品房较强竞争力
五．市场风险分析
1该居民区居住象东湖高新科技工业园区工作白领阶层周边高校院知识分子入驻华中硅谷电脑业员知识层次较高家庭收入较市民家庭：
1）职业稳定：改革开放教职工职业相说较稳定时着济水断提高文化追求提高新位置教职工收入水逐步提高
2）收入稳定：教职工收入水稳定中逐步提高东湖高新科技工业园区工作白领阶层入驻华中硅谷电脑业员属高收入阶层
3）文化水较高：年龄35~45岁间中年单位骨干力量年富力强工作紧张需投资环境
4）家庭居室求较高：住宅舒适性安全性求外工作原求居住班方便时家利开展工作区环境求住宅品位求户型设计求较高
意味着该项目变现性较较容易出手项目投资金安全性保证投资风险会太
2通货膨胀防护力：市场济条件通货膨胀影响长期存房产投资言身具通货膨胀防护力房产身具升值力决定减少通货膨胀该项目影响时该项目投资采取相保守措施该项目投资减轻风险
3房产开发受政府行影响较样受银行利率影响假目前政府政策风险较
三建设规模产品方案
建设规模产品方案研究市场预测资源评价基础证选拟建项目建设规模产品方案作确定项目技术方案设备方案工程方案原材料燃料供应方案投资估算
．建设规模
考虑资金限（3000万元）现代花园项目规划总10万方米建筑面积129万方米中住宅116万方米公建13万方米总居住户数996户规划总居住口3187容积率129绿化覆盖率45区设幼园配套会文化中心商业网点集贸市场居委会派出等设施(区基规划简图见附图2)
二．产品方案
1 户型选择
区规划中档层住宅配少量高档带电梯高层住宅规划设计建筑风格充分体现设计理念注重环境营造赋予浓郁文化涵充分体现21世纪科技新城高品质住宅区风貌
现代花园项目居住象东湖高新科技工业园区工作白领阶层周边高校院知识分子入驻华中硅谷电脑业员知识层次较高家庭收入较市民家庭
根种消费象品位求选择种户型见表：
户 型 分 配 表
楼型
户型
格 式
面积（㎡）
数量（套）
①
A
3室2厅2卫1厨1阳台
12852
64
B
3室2厅2卫1厨2阳台
13122
64
②
C
2室2厅1卫1厨1阳台
9008
80
D
3室2厅2卫1厨3阳台
16844
80
③
E
4室2厅3卫1厨2阳台1书房
18126
90
F
3室2厅3卫1厨2阳台1书房
16582
90
④
G
3室1厅1卫1厨1阳台
9079
264
H
2室1厅1卫1厨1阳台
8144
264
2 技术设备条件
1) 室外
1外墙：采高级进口外墙涂料局部面砖装饰
2屋面：现浇屋面屋顶花园
2) 室：
1墙：厅房乳胶漆厨房高级瓷砖顶
2顶棚：厅房乳胶漆厨房铝合金扣板吊顶
3面：厅房水泥砂浆拉毛厨房阳台面铺设高级防滑砖
4窗：户外窗彩铝窗
5门：分户门高级防盗防火门阳台门彩铝门
6厨房：赠送套装橱柜（吊柜柜洗菜盆水龙头）抽油烟机
7卫生间：公卫：墙高级瓷砖顶顶棚铝合金扣板吊顶面铺设高级防滑砖赠送淋浴间冷热水龙头花洒柱盆冷热水柱盆龙头玻璃镜节水马桶预留热水器接口位余卫生间：预留排水道墙面水泥砂浆拉毛
8楼梯间：墙面乳胶漆面踏步高级防滑面砖
3) 配套设备：
1电梯：6层商品房均配置高档名牌电梯
2电视电话电讯系统：线电视插口电话插口宽带高速网报装立
3电气配置：开关明插座电表
4煤气：煤气道安装厨房
5水：变频式供水系统户独立水表
6排水：组织排水预设空调机专冷凝水排水
4) 智化系统：
1安全防范系统：家庭紧急报警系统红外探测视讲防盗门24时电子巡更系统车库理系统等
2卡通 智系统：IC卡门禁区停车消费卡通
3信息服务系统：区局域网（接入Internet）背景音乐视频点播等
3 道路系统
道路区干道组团部道路两极干道区中心四组团幼托串起形成树枝状道路系统
4 区建筑品
入口：区设保安入口处宽广停车场
指示牌：居住区设置种指示牌指示公服务设施位置公建筑理处等方便居民
庭院灯：保证居住区夜间行车公次序安全安全保护功美化环境
座椅板凳：设广场水边绿化方便
栏杆：起安全保护作童活动场塑料栏杆居住区形高低变化时设台阶挡土墙方便排水
宣传栏：设流集中必高度适宜便观
垃圾桶：公区域等流较方居住楼旁设置
广场：社交游憩公场附设游乐设施
附表：
技 术 济 指 标
项 目
单 位
数 量
居住户数
户
996
居住数
3187
户均口
32
总建筑面积
万㎡
129
1住宅建筑面积
万㎡
116
2公建面积
万㎡
13
住宅均层数
层
653
容积率
129
绿率
45
衡 表
项 目
单 位
数 量
区规划
万㎡
10
1住宅
万㎡
437
2公建
万㎡
213
3道路
万㎡
109
4公绿
万㎡
20
万㎡
041
四选址方案
眼买房光房型段区环境园林设计信息网络等否位着节约少占耕减少拆迁移民利场区合理布置安全运行利保护环境生态利保护风景区文物古迹原1造武汉市建设规划求2适应区投资项目求3适应区房屋途求4拥便利交通条件5满足土质条件市政基础设施等素需选定三位置(详见附图1：场址位置图)
选址位置：
拟建鲁巷广场西南区北雄楚街东接民院路西湖北济理学南南湖
选址位置二：
拟建关东科技工业园东关山三路南接黄村西连武汉鼓风机厂市消声器厂北武黄路路面原武汉城建学院马鞍山森林公园
选址位置三：
拟建华中科技学西门外北接中国质学西鲁磨路南华中科技学紫菘公寓
三方案千秋选优化终选择选址位置二理：
通收集资料走访调查查阅资料抽样调查运科学方法整理分析相关信息资料兹项目选址科学性行性作评述
．项目概况
1 然条件
通该块构成成分结构形式资源状况承载力情况进行勘测研究发现该块质属四类土（沙砾坚土）基强度适钢筋混凝土基础建造10万方米房产会超土承载力该块然条件良会影响土整开挖土石方道路铺设基础施工工程排水
2 城市基础设施条件
政府部门通开发项目征收环境配套费已项目提供排水电力燃气供热交通等基础设施项目城市基础设施网络连接点较需建造水处理系统时该楼盘十余条公交线路五条江航线修建汉口常青武昌森林公园铁线路始里交通方便周边学校医院购物娱乐场公园绿完善齐备居民日常生活提供便捷珞瑜路年变化日新月异改昔日荒凉成天武昌区块黄金段开发热土该街区项目配套设施正断完善菜场超市邮局银行……着量居民入住光谷利开发该街区发展前景片乐观
3 周边环境条件
区拟建关东科技工业园北武黄路路面原武汉城建学院原城建学院北东湖然风景区东湖全国市湖淡水湖水域开阔风光宜环湖路绿树红花掩映曲转回折武汉市民周末休闲度假理想处东北面武昌然环境保护区——马鞍山森林公园步行5分钟达整区山水树木繁密绿完善齐备污染空气清新环境幽雅
湛蓝天清澈水引傲亮点郁郁葱葱松林芳草茵茵绿蓝绿交响中感受然气息享受返朴真美丽独特理位置赋予区更深刻涵
区处光谷处武汉重点教育基位置周围10高等学府学术氛围浓厚汇集量高素质形成流文环境书邻德友情享受私密化空间
项目选址区域附口密度适中居住口事高新技术员受教育程度高文化素养消费力具强够房力
浸染着闻名全国武汉高校风景区书香墨秀山水环抱杰灵云集高校带济济选择士时代选择良文化教育环境
二．开发址获取开发
1 该块土权出方式取土开发实行统规划合理布局综合开发配套建设方针该项目建设程序进行：
(1)申请选址土理部门提出申请意进行选址
(2)制订方案土理部门组织单位征单位关部门选址范围口土房屋等进行调查研究制定补偿方案
(3)申请批准武汉市民政府正式申请审批批准征方案城市规划部门核定红线图发出规划许通知
(4)发布通告：城市土理部门发出具法律效力通告
(5)签定补偿安置合：单位法代表土者原土者委托等互利等价偿协商致原签定合协议土理机关签证
(6)发证：土理部门签发准许土证明
2 该块开发成包括拆迁安置费土批租费(详见投资开发方案中项目总投资估算表)
三．建设条件
1 供水
鼓风区东侧现状DN1000mm水线项目水述干线引入
2 雨污水排放
武黄路街现现状DN2100毫米雨水线DN1800毫米污水线进排入
3 供热
拟武黄路新敷设供热干线接入
4 供电
拟采双路供电路鼓风机厂开闭站引条10千伏电缆接入区配电室路东鑫饭店配电室引入考虑留余变压器容量8000千伏安
5 供气
已鲁磨路引入天然气高压线已建成天然气高中压调压站通天然气中压区送气项目住宅区前道路绿化需种市政条件基础设施配套均武汉宏达房产开发公司统开发种设施接口均项目红线目前项目建设场达三通配套设施住宅建设步进行
6 电信
项目预计需装机容量820门程控交换机拟洪山区电话局831开设属分局解决
四．建设规模
总占面积10万方米总建筑面积129万方米（中公建面积约13万方米）总户数996户停车场4820方米绿化面积45万方米容积率13区部规划中心四组团中心区天然山石工瀑布周边四组团成体系具特色区托商场银行…………
五．环境保护
1 气
制冷拟采溴化锂装置取消制冷剂氟里昂利保护臭氧层餐饮煤气燃料应操作间设计通风排气装置排气烟囱避开环境敏感段停车场废气汽车尾气次安装通风排气装置
2 污水处理
项目产生 污水餐饮废水生活废水洗浴污水生活废水餐饮废水隔油沉淀处理排入水道
五节节水措施
．节措施
现代花园区建筑热环境源系统设计应贯彻国家方关节约源法规政策严格执行夏热冬冷区居住建筑节设计标准保证舒适健康室热环境基础采取效节措施改善建筑热工性降低建筑全年耗积极采环境污染生源提高采暖空调等耗系统效率限度减少建筑源需求空气污染破坏实现持续发展目标
1建筑节技术
该工程维护结构保温材料选择构造方案：
屋面：选150mm厚水泥聚苯保温板做保温层材料密度280300kgm3屋面传热系数060W(m2k)
外墙：普通墙抹灰240厚粉煤灰烧结砖外贴40厚聚苯板外饰面系统涂层外墙传热k077W(m2k)
门窗：选产品求抗风性属标准GB7106第2级空气渗透性属标准GB7108第3级雨水渗透性属标准GB7108第4级外墙窗均塑钢双玻传热系数k256W(m2k)采保温分户门传热系数k170W(m2k)
楼梯间：普通墙抹灰240厚粉煤灰烧结砖楼梯间侧加抹20厚保温砂浆传热系数k167W(m2k)
2采暖系统保温节措施
区供热采高热效率29MW热水锅炉(热效率80)APV湍流技术高换热系数换热器高度聚乙烯保温(热效率达90)力式流量控制器等措施达供热系统部分节求区热交换站采变频循环泵流量动调节系统根设定流量极值室外温度变化动调节流量区网敷设中采高密度聚乙烯直埋保温聚氨脂发泡剂效避免网传送中热量损失
供暖系统采供回双式系统布置简单水路通畅安装检修方便优点实现组散热器单独调节影响散热器热力工作情况安装热表计量收费创造条件组散热器进水安装丹佛斯温控阀该阀门室外气温变化动调节室温度达恒定温度克服双系统垂直失调弊病采暖系统单元设置热力出口均安装差压控制器避免水力衡调节困难外网动调节创造条件房间散热器选铝合金暖气片
3建筑节技术材料工艺应
保温节做法措施中介绍新技术外现代原建设程中应量应四新技术住宅产业化带动产业发展起定作
基处理采CFG桩复合基室面外墙采聚氨脂涂料防水技术排水采UPVC件水嘴采瓷片水嘴坡屋面聚苯板保温技术屋面防水全部采SBS防水做法塑钢门窗采单框双层中空玻璃单元分门户采高档实木钢制三防门楼道明采红外线光控开关楼梯间入口采防盗讲系统燃气采PGM251磁卡燃气表电表DDY17磁卡电表水表采ZS2远程控制装置GRC隔墙板硅美轻质隔墙板应技术变压式通风道采高效机硅厨厕防水技术
二．节水措施
1区水环境
合理规划建设区水环境提供安全效供水污水处理日系统节约水实现水资源持续发展利改善区生态环境建立完善水系统保证供水水质符合卫生求水量稳定水压建立完善排水系统雨水生活污水处理回作生活杂水等种途时水质应达国家规定相应标准保障回水安全适
区水水量水质进行估算评价提供详居民水量估算资料提出合理水分配计划水质水量保证方案限度效利水资源减少区污水排放量实现区水良性循环足够水量水压户间断供应符合卫生求饮水消防水生活水时区污水雨水排放收集指定场
收集雨水定范围补充区水完善区屋顶表径流规划避免雨水淹渍刷环境带破坏充分利雨水减少市政供水收集雨水适处理回做区杂水
2绿化景观水节水
保障区绿化景观水改善区水分配提高景观水水质效率
景观水应设置循环系统应结合中水系统进行优化设计保证水质提高水效率提倡营造少灌免灌绿化群落减少草坪面积尤冷型草坪面积
绿化水应利雨水生活污水回作绿化水利节水利然渗透补充水
3节水器具应
力推广节水型器具断提高水效益耗水9升9升座便器
龙头：(1)螺旋升降式铸铁水嘴(2)根水场合选延时动关闭(延时闭)式水力式光电感应式电容感应式等类型水龙头手压脚踏肘动式水龙头停水动关闭(停水闭)式水龙头陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头
淋浴器具：冷热水混合器具(水温调节器)电磁式淋浴节水装置节水喷头等
节水型水家电器：采高效节水洗衣机洗碗机等节水型家电
六环境影响评价
．环境条件调查
现代花园提出绿色生态社区概念前房产开发程中讲究园艺设计提倡健康住宅已势趋目前国景观设计采喷泉广场等硬质景观较少采生命力活生生软质景观注重视觉效果没营造整体气氛形成层次分明景观体系时设计师十分注意尺度感通型景质视线高建筑物转移减少压抑感45绿化率保证周围良环境建成注重文环境化控制污染较少然景观优越空气清新湿度适宜夏季凉爽远离闹市区鲁巷周边高校分布极广绿面积率远离重工业区工业污染
二．施工期环境影响分析
1施工期污染源
(1)施工期噪声污染源
施工期噪声源包括施工现场类机械设备物料运输交通噪声施工场噪声施工机械设备噪声物料装卸碰撞噪声施工员活动噪声施工阶段噪声源声级见表声级电钻达115dB(A)物料运输交通噪声施工阶段物料运输车辆引起噪声阶段车辆类型声级见表项目运输车辆安排时量避开居民楼
施工阶段噪声源状况
施工阶段
声源
声级
施工阶段
声源
声级
土石方阶段
挖土机
7896
装修安装阶段
电钻
100115
击机
95
电锤
100105
空压机
7585
手工钻
100105
桩机
95105
齿锯
105
底板结构阶段
混凝土输送泵
90100
功木工刨
90100
振捣器
100105
混凝土搅拌机
100110
电
100110
云石机
100110
电焊机
9095
角磨光机
100115
空压机
7585
施工阶段
运输容
车辆类型
声级dB(A)
土方阶段
底板结构阶段
装修阶段
土方外运
钢筋商品混凝土
种装修材料设备
型载重机
混凝土罐车载重车
轻型载重卡车
90
8085
75
交通运输车辆声级
(2)施工期扬尘
施工期扬尘土方挖掘扬尘现场堆放扬尘建筑材料（白灰水泥沙子石子砖等）现场搬运堆放扬尘施工垃圾清理堆放扬尘车造成现场道路扬尘
(3)施工期废水污染源
施工期产生废水包括施工员生活污水施工身产生废水施工废水包括土方阶段降水井排水结构阶段混凝土养护排水种车辆洗水
(4)施工期固体废弃物
施工期固体废弃物施工员生活垃圾施工渣土损坏废弃种建筑装修材料
2施工期环境影响分析
(1)施工噪声影响
根噪声污染源分析知施工场噪声源类高噪声施工机械机械单体声级般均80dB施工阶段均量设备交互作业设备场位置时率较变化难计算确切施工场界噪声根工厂施工量验计算阶段施工阶段昼夜声级见表
施工阶段昼夜声级估算值 单位：dB（A）
施工阶段
昼间场界噪声
标准值
夜间场界噪声
标准值
土方阶段
7585
75
7585
55
结构阶段
7085
70
6580
55
装修阶段
8095
85
禁止施工
55
(2)施工扬尘影响
土石方程破坏表结构会造成面扬尘污染环境扬尘量诸素关复杂较难定量问题
通施工期环境影响分析施工期污染噪声扬尘减少环境污染应做：①现场施工中建筑材料堆放混凝土拌应定点定位采取防尘措施设置挡风板施工期间量选烟气量较少燃机械车辆减少尾气污染施工道路常保持清洁湿润减少汽车轮胎路面接触引起扬尘污染时车辆应限速行驶混凝土搅拌等高噪声作业施工车进出口远离居民住宅施工车场量整减少颠簸声减少施工噪声居民生活影响②施工中做高噪声爆炸声桩时夜深静时进行吊装设备噪声满足环保求③施工中产生超标准空气污染环保措施工程进度做三时环境治理设施应项目题工程时设计时施工时交付④建筑垃圾时清理文明施工块周围树立高3米简易屏障机械设备旁树立屏障减少施工机械噪音
三．项目建成环境影响影响分析
作房产开发项目基工艺废气生产废水排放污染源分析燃料燃烧废气生活污水生活垃圾
1气污染源分析
(1)车库废气
现代花园建240停车位停车场车库面积4820层高约39m停车场设两进出口车库废气排放高度25米排气量约7000立方米h
(2)天然气燃烧废气
居民住宅采暖炊事采天然气燃气量18立方米h均燃气量14立方米h996户居民天然气2420000立方米
2水污染源分析
拟建项目水污染源生活污水均天水150L估算居住口3187生活耗水量天480立方米污水类型包括洗浴排水厕排水厨房污水
四．公众参
现代花园环境影响评价公众参木公众拟建项目种意见建议求贯彻整环境影响评价中沟通公众项目建设方相互解弥补环境影响评价程中存疏漏制定出严格环境监措施实施计划该项目规划设计更加完善合理利项目综合效益公众参象洪山区常委会代表附周围居民项目咨询专家
七劳动安全卫生消防
拟建项目劳动安全卫生消防研究已确定技术方案工程方案基础分析证建设生产程中存劳动者财产产生安全素提出相应防范措施
．劳动安全卫生
1．危害素危害程度分析
分析生产作程中劳动者身体健康生产安全造成危害物品部位场危害范围程度
1)毒害物品危害分析生产带危险性原料材料产品包括爆炸品类易燃易爆毒气体类易燃液体类易燃固体类氧化剂氧化物类毒害品类腐蚀品类辐射物质类工业粉尘类等分析毒害物品物理化学性质引起火灾爆炸危险条件体健康危害程度造成职业性疾病性
2)危险性作业危害分析高空高湿高压作业井作业辐射振动噪音等危险性作业场造成身危害
2．安全措施方案
针危害危险性素场范围危害程度研究提出相应安全措施方案：
1)选择工艺技术方案时应选安全生产危害生产工艺设备
2)危险部位危险作业应提出安全防护措施方案
3)危险场劳动安全规范提出合理生产工艺方案设置安全间距煤炭冶金等矿井开采项目应提出防止瓦斯爆炸矿井涌水塌方顶等技术安全措施方案
4)易产生职业病场应提出防护卫生保健措施方案
二．消防设施
消防设施研究分析项目生产营程中存火灾隐患重点消防部位根消防安全规范确定消防等级结合公安消防设施状况提出消防监控报警系统消防设施配置方案
1．火灾危险性分析
分析生产程中原材料中间产品成品火灾危险性包括储存物品火灾危险性生产程中易燃易爆产生部位火灾危险性运输程中火灾危险性等
2．调查项目场址周围消防设施状况
调查场址周边公安消防机构规模装备公安消防队场址距离等确定项目公安消防机构托程度
3．消防措施设施
根项目生产营程中存火灾隐患部位火灾危险类波范围确定应采消防等级结合项目场址周围消防设施状况提出消防监控报警系统消防设施配置方案
八组织机构力资源配置
合理科学制定理方案确定项目组织机构配置力资源保证项目建设生产营利进行提高劳动率重条件制定理方案时项目组织机构设置力资源员工培训等容进行研究选优化方案
．组织机构设置
公司股份限制公司分权力机构营理机构监督机构高权力机构董事会实行董事会领导总理负责制董事会8组成董事长1副董事长2股东会负责总理受董事会聘 部门 分设理 负责组织公司营理活动高级职员董事会商议聘监理会股东代表2职工代表8组成公司财务职权予监督
组织机构图：
董事会
监理会
总理 专家委员会
行政副总 运营副总 销售副总
办 财 保 采 工 营 售 物
公 事 务 安 购 程 业
室 部 部 部 部 部 销 服
务 理
部 部 部
办公室：1负责公司文档理公司文档进行分类理
2负责部员工理公司部职员资料进行理
事部：负责力招聘录调配事考核晋升奖惩教育培训工作
财务部：负责资金筹集理财务核算监督资金拨款理交纳种税务级理费等保证工程进度项资金计划
保安部：负责巡察报告物资保护停车场理工作
采购部：负责做材料购配件设备等物资采购工作
工程部：
工程前期准备
1 技术准备：
1)审核施工图纸
2)编制房产开发项目组织设计
3)编制审核施工图预算
4)编制审核材料半成品设计计划
5)特殊项目重项目考察参观学必培训
2 物资准备
3 现场准备现场踏勘三通组织施工单位放线检验
4 准备：A利招标形式优选施工队伍B 办理开工报告C 办理质监委托D 组织设计交底E 摸清施工现场国家线路水天然气道防空洞等时妥善处理
二现场工程理
1 前期阶段部分工作：A 旧建筑物妨碍工程施工障碍物拆工作B 三通 C 工作（建占路占办理）
2 施工建设阶段工作 A 施工前项准备工作施工建设阶段衡协调工作做现场技术理 B 做质量控制理加强济签证理 C 做工程收尾组织安排竣工验收D 做工程资料汇集参加开发项目资料档工作E 做工程决算项目移交
营销部：负责商品房销售理作销售计划编织机销售策划工作
售服务部：负责售回访保修修缮工程遗留问题处理工作
物业理部：负责业委员会相配合创建整洁文明安全方便优秀物业区域
公司采直线职制组织形式级领导级部门员直接达命令参谋作组织形式时指挥统命令发挥职部门专业员工作特长总理注意协调联系职部门间领导层握理系统中种矛盾
组织机构进行适应性分析知：组建方案符合公司法国家关规定求执行机构具备指挥力组织协调力组织机构层次运作方式满足建设生产运营理求项目法代表理员素质适应项目建设生产运营理求承担项目筹资建设生产运营偿债务等责
二．劳动定员
部 门
理员
营业员
工程技术员
业务员
合 计
总理办公室
中：总理
副总理
1
3
1
3
行政理
中：办公室
事部
财务部
3
7
6
3
7
6
运营理
中：保安部
采购部
工程部
5
10
20
2
10
2
7
10
32
销售理
中：营销部
售服务部
物业理部
2
1
7
1
1
3
6
10
4
7
合计
32
7
21
30
90
三．员工培训
1 公司理层职员提供持续发展机会空间公司职员勤奋工作获薪金享福利外更公司适时提供量训练发展机会
2 公司获正规培训外职员觉觉收获：职员学样善时间职员学发挥团队精神职员学会理激励培训职员学更专业技术知识职员验职员迈更高职位起点职员公司历助职员事相关工作
3 培训公司完成营目标提高绩效实现事业发展提供力资源保证培训职员胜职责提升开发潜力拓展职业途径
4 培训形式包括：脱产培训职培训启发 脱产培训理中性必职员理解掌握东西（工作必须技知识公司理念等）职员进行集中脱产培训研修种培训专讲师授课持职培训指日常工作中职员培养训练通制定工作计划分配调整工作听取汇报意见评价考核业绩推进工作改善帮助解决问题等途径职员进行指导启发指职员加强学提高修养断开发提高身力职员必须善学资源获进步发展中挑战性工作角色重培训程
5 培训种类四种：①公司部课程：作公司职员进步解公司适应岗位职责求职员申请指定参加公司部举办种培训课程课程类：公司理念推广开发理研修专业技训练等②公司外部课程：作表现突出骨干员开拓思维触发灵感进步提高理水业务力职员申请选送外部理顾问公司等专业培训机构参加短期课程包括种外部教育机构培训中心举办短期培训课程交流会职员时间精力总结提炼职员丰富实际操作验利集团范围交流实现集团资源享时进步系统解公司运作特点③公司举办种培训班提高职员素质外鼓励职员专院校专业培训机构进修学（包括攻读学位岗培训职称资格证书考试培训等）形式脱产进修业余进修中脱产进修申请条件求公司服务满三年参加种形式学职员结业（毕业）证书成绩单须报总部力资源部备案作调配选拔免参考④外出考察：拓展视野丰富学验公司组织理员专业士荣获嘉奖职员外考察考察单位包括境外优秀企业机构
6 培训积分制度职员参加种培训获结业力资源部门申报积分积分职员公司参加培训全面记录年度累计积分少职员晋级晋升参考标准类职员积分求
7 培训信息公布查询．力资源部门定期公布培训信息包括：年度培训服务概览月度培训研修计划外部培训信息周培训信息职员登录公司页查询咨询单位事专职员
九项目实施进度
争取时间缩短工期保质保量完成工程项目决定采取行施工方式
项目工程计划2003年7月开工2005年6月竣工总工期2年节约投资决定分区分阶段开发市场分析预计期推出商品房50采分期付款形式预售市场吸纳力公司开发力资金筹措性项目工程开发建设进度计划安排表示
20034—20056 项目实施进度计划表
时 间
务
2003年4月12月
2004年1月12月
2005年1月6月
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
行性
研究
项目审
批
规划设计
体工程期
体工程二期
绿化工程
十投资估算
．根拟订项目开发方案确定开发项目工程数量
建设项目总占面积约10万方米总建筑面积接13万方米（中公建面积约13万方米）总户数996户停车场07万方米绿化面积45万方米容积率13区部规划中心四组团中心区天然山石工瀑布周边四组团成体系具特色区托商场银行等
该土块开发成（包括安置费土批租费）：
（1）拆迁安置费：项目范围建筑物拆迁安置费分：
a 居民安置费：200户居民户13万元计算计2600万民币
b 房屋拆费：方米200元计算拆房屋面积2800方米计56万民币
c 费：指拆迁安置理费述项2计算计6536万民币
（2）土批租费：包括土出金回源费市政工程配套费计400万民币
项目供水雨污水排放供热供电供气电信方面配置情况：
供水：鼓风区东侧现状DN1000mm水线项目水述干线引入
雨污水排放：武黄路街现现状DN2100毫米雨水线DN1800毫米污水线进排入
供热：拟武黄路新敷设供热干线接入
供电：拟采双路供电路鼓风机厂开闭站引条10千伏电缆接入区配电室路东鑫饭店配电室引入考虑留余变压器容量8000千伏安
供气：已鲁磨路引入天然气高压线已建成天然气高中压调压站通天然气中压区送气项目住宅区前道路绿化需种市政条件基础设施配套均武汉宏达房产开发公司统开发种设施接口均项目红线目前项目建设场达三通配套设施住宅建设步进行
电信：项目预计需装机容量820门程控交换机拟洪山区电话局831开设属分局解决
路网布置：道路区干道组团部道路两极干道区中心四组团幼托串起形成树枝状道路系统
区绿化景点建设：计划区绿化覆盖率45区修建面积约1000米广厂建两凉亭外区道路两旁种植树木安装路灯
项目济指标：
项目
单位
数量
占总面积
方米
100000
总建筑面积
方米
129000
居住建筑面积
方米
116460
公建筑面积
方米
13000
居住居数
户
996
均户建筑面积
方米
130
均户居住数
32
容积率
13
绿化率
45
济指标
二．根概算定额指标确定单位工程造价
根开发项目工程量：
总投资估算汇总表
序号
项目费名称
金额（万元）
1
土开发费
408256
2
建筑工程费
536170
3
安装工程费
205648
4
投资费
207086
5
项目理费
12420
6
遇见费
18631
7
建设期利息
94656
8
总投资
1482867
开发项目固定资产投资估算表
序号
项目费名称
金额（万元）
1
土开发费
408256
2
建设工程费
741818
建筑工程费
536170
安装工程费
205648
3
投资费
207086
4
项目理费
12420
5
预见费
18631
6
建设期利息
94656
7
项目投资总额
1482867
十融资方案
现代花园建设项目中资金问题该项目否运行成功重问题工程项目招标开始公司财务状况坏否通资格预审关键素获筹集足够资金公司通资格预审获型土木工程项目招标资格特延期付款工程带资建设承包交钥匙工程等显重工程项目中资金包括固定资金流动资金固定资金购置施工机械设备等固定资产流动资金购买工程需材料设备支付劳务工资费等着建设项目断进行资金断增值货币形式反映出已耗费生产资料价值劳动者创造收益价值筹措理资金重问题
．资金渠道方式
签订工程承包合应该全力赴该工程筹措资金免造成资金拮周转困难工程开工足工程进度影响信誉济效益注意方面筹措资金：
1 筹措利资金3000万元实施工程项目满足开工前资金周转公司根收入资金回报率适时投入部分资金包括现金流动资产期收回种应收款项等应收银行票已完合应收工程款等
2．银行贷款500261万元：贷款实施工程项目重资金源承包商利信贷资金营钱赚钱种方法公司银行证明方面：公司实资额度充足银行提供公司资产负债表期损益表公司承包工程时资金信誉良外银行提供该建设项目风险分析公司工程验丰富实际工作力强诚实信等方面调查解公司信心银行认贷款公司力款公司采取抵押贷款工程设备作抵押工程银行获较货币贷款抵押款款例称抵押存款限额影响抵押贷款利率素预期真实利率通货膨胀贷款风险
3 房屋预售：房屋预售历房产开发程中筹集资金重方法房产销售程中两种销售方法种现售指房屋建成售出外种预售俗称卖楼花指房屋未建成时候提前房屋售出达快回收资金目外弥补开发程中资金足现代花园处学集中区估计会许学教师购房学教师条件相较预计销售情况会较充分利房屋预售筹集必资金预计房屋预售金达587950万元
二．编制资金流动计划确定资金需求额
序号
项目
建 设 期
2003
2004
2005
2006
计
1
投资
11
分年计划
35
35
30
100
12
建设投资
485874
485874
416463
1388211
13
建设期利息
10669
26557
28715
28715
94656
计
1482867
2
资金筹措
21
资金
3000
3000
22
贷款
185874
276786
37601
500261
23
销售款收入
209088
378862
587950
三．资金理
着施工准备施工生产竣工验收缺陷责期变化资金着运动产生变化结合资金工程程中变化应注意问题：
1资金问题：包括方面
a．资金时间价值形成利息b．注意风险影响投资风险破产风险工程风险等c．发生通货膨胀汇率浮动时货币贬值资金者会通货膨胀率考虑进保持货币资金实际价值d．银行款成率
风险素风险程度分析表
序 号
风险素名称
风 险 程 度
灾难性
严重性
较
般
1
市场风险
▲
2
资源
▲
3
技术
▲
4
工程
▲
5
资金
▲
6
政策
▲
7
外部协作条件
▲
2优化周转资金问题：具体优化方法：
a分期分年度办理银行保函保险费
b工程初期准备费单列项目增加初期收入缓资金矛盾
c根工程进度选择租赁施工机械设备
d材料设备付款方面通供货商谈判交涉想法减少材料工程设备物化资金占缩短占资金
e分包商转移资金压力
3时回收资金减缓垫资周转压力提高资金效益
十二财务评价
．设项目法项目财务评价
1销售收入销售税金附加估算表（见附表6）
2损益利润分配表（新设项目法项目）（见附表7）
3财务指标
1）财务净现值（FNPV）财务部收益率（FIRR）
根项目现金流量表计算出财务净现值财务部收益率
财务净现值（FNPV）570173万元
财务部收益率(FIRR)2750
表中计算知项目财务净现值（FNPV）>0表明项目达基准收益率外超收益具财务济行性项目财务部收益率（FIRR）>8
水较高表明项目具盈利力行
2）项目投资利润率 投资利税率 投资回收期 款偿期
项目总投资额1482867万元总销售收入2318592万元总销售利润额710972万元（见损益利润分配表）
投资利润率＝均利润总额总投资额×100％＝4795％
销售利润率＝均利润总额销售收入×100％＝3066％
投资回收期＝427年（根现金流量表）
3）流动资金
流动资金估算表（见附表5）
二．敏感性分析
编制敏感性分析表（见附表13）绘制敏感性分析图（见附图5）
三．财务评价结
房产投资开发方案财务方面完全行
十三社会评价
．项目社会影响分析
着国民济发展房产市场已成国民济重组成部分尤住宅房产开发已成房产开发市场核心拉动国国民济增长起关重作着民生活水提高住房需求仅仅满足基居住条件现更加重视居住质量居住环境（包括室环境室环境）区建房目标建造适合居住生活良环境区建设量武汉居民提供高质量住房解决优质住房需求该区文然环境带巨改善：区绿化面积达45区处高校附会吸引批高校教师前居住
外该项目建设会带量业机会区建设程会包括设计院施工单位监理单位等提供许机会区建想维护区良室外环境必须量员进行维护许物业公司提供机会见项目建设会社会提供量业机会
二．项目互适性分析
该项目开发完毕流车流增量交通市场更高求考虑该区处学城附周围交通条件较建成交通市场环境应体满足需求居民子女学问题较关心问题该区教学环境相错区附关山中学华中理工附属中学华中科技学等居民子女享受学环境
三．社会评价结
总说该项目建设社会领域发展拉动作社会发展积极作
项目建设社会影响相关措施
社会素
影响范围程度
出现果
措施建议
居民收入影响
项目市场价格工薪阶层居民收入衡低收入居民影响较
严重果较适应
采分期付款等种付款方式
居民生活水生活质量影响
影响区居住员
提高住房质量提高区民生活水
居民业影响
武汉岗职工设计院施工单位监理单位物业理公司等产生积极影响
提高居民业率
吸纳业居民业
利益群体影响
项目投资营方项目出售象理方政府部门范围较
项目投资营方获较利润提高居民生活质量
定价兼顾方政策承建项目
区文化教育卫生影响
文化教育卫生方面范围广
增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境
持续发展
区基础设施社会服务质量城市化进程影响
基础设施社会服务质量等方面范围广
促进区基础设施建设提高服务质量加快城市化进程
持续发展
少数民族风俗惯宗教影响
十四风险分析
确保风险分析质量必现代花园投资程中存风险素进行科学分析投资决策者更握风险质变化规律采取相应措施策减少风险损失
．敏感性分析
敏感性分析表（见附表13）
敏感性分析图（见附图5）
二．定性分析
1然风险
然风险指然素确定性房产商品生产程营程造成影响房产商品产生直接破坏房产开发商营者造成济损失然风险素包括：火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险
2政策风险
政策风险指政策潜变化房产市场中商品交换者营者带种形式济损失政府政策房产影响全局性政策变化带风险房产市场产生重影响应该密切关注房产政策变化趋势便时处理引发风险政策风险素分类：政治环境风险济体制改革风险土制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续程风险法律风险
3济风险
济风险国民济状况变化风素指系列济环境济发展关确定素包括：市场供求风险财务风险价风险融资风险理风险工程招投标风险国民济状况变化风险
4技术风险
房产技术风险指科学技术进步技术结构相关变量变动房产开发商营者带损失包括：建筑材料改变更新风险建筑施工技术工艺革新风险建筑设计变动计算失误风险设备障损坏风险建筑生产力素短缺风险施工事风险市场供求风险
5社会风险
社会风险素指文社会环境素变化房产市场影响事房产商品生产营投资者带损失性房产市场社会风险素城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险
6部决策理风险
部决策理风险指开发商策划失误决策失误营理善导致预期收入水够实现包括投资方式点类型风险选择财物组织理风险等
三．投资风险控制
早发现预测风险时采取效措施化解缓减轻控制风险房产投资成功程度赖风险认识理该项目控制风险方式包括三项措施：
1通加快进度回避风险
开发营周期越长项目建成济形势越难预测次开发营周期越长项目建成政治形势越难预测回避房产开发营风险办法快完成开发项目针该项目采取提高选址速度利法律手段保证迁址工作利进行采招投标办法建设单位签订具法律效应承包合保证资金 充分供应建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合样极避免必素影响
2通市场调查降低风险
通市场调查获信息获信息关投资环境投资项目市场信息越作出预测越精确进行正确科学决策包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等样确定性降低低限度较控制房产投资程中风险
3通加强理控制风险
良项目理重保证投资开发项目全程投资进度质量重点聘请验房产专家进行指导非常必效减少营费提高收益水进降低控制风险
十五研究结建议
．推荐方案总体描述
武汉光谷项建设项目全面启动加道路重修拓宽中国加入WTO投资政策次放宽通研究区域济发展趋势 调查市场行情研究周边段楼盘销售形式深入研究证该商品住宅项目盈利性较投资机构决定实行独资开发营房产投资方式
二．推荐方案优缺点描述
1优点
1）项目拥较投资环境机遇
国民济持续稳定发展住房制度改革深入政府公司开发项目鼎力支持居民改善居住条件期购买力水基方面项目提供较投资环境机遇
2）项目济具较强行性
* 项目总建筑面积 129万方米
* 项目总投资 1482867万元
* 项目财务净现值570173万元
* 项目财务部收益率2750
述济指标根目前市场形势预期目标利润估算结果
3）项目具突出优势
* 附区域现代花园竞争手较少
* 现代花园区定位属中档次供需圈缺少代物业需求量较
* 公司资金具优势
* 项目拥较周边环境（包括然文交通等环境）
* 项目处块发展前景较
4）项目开发营风险较
项目属面积规模开发项目开发程中享受政府提供诸优惠政策实施中辅全程科学决策控制应稳获预期投资收益
2存问题
1）项目规模较时间较紧开发程中方面工作协调难度
2）项目独二品位定位定难度设计工作完成定位相应确定实施程中需根具体情况断完善
3）房产行业竞争激烈公司需建立支高素质营销队伍采取委托销售方式
3争意见分歧
通调查市场行情研究周边段楼盘销售形式区域济发展趋势房产投资机构该商品住宅项目开发提出两方案方案（1）面积开发方案（2）面积开发两方案建设营期5年面积开发贷款面积开发
根该住宅需求预测前两年需求量较高概率07 需求量较低概率03 三年需求量较高概率09 需求量较底概率01
种情况决策树分析计算知：
面积开发期值：NPV（1）570173万元
面积开发期值：NPV（2）254676 万元
NPV（1）NPV（2）选择面积开发方案收益方案
三．结建议
1结
济效益说：公司项目开发建设前进行广泛深入市场调研解客户需求目前部分单元已意性客户提前预定销售前景该方案采取提前预售分期付款等措施公司带高利润回报提高公司社会知名度公司发展奠定基础光谷房产济注入新鲜血液力推动光谷房产济发展起搞活济作
社会效益说：现代花园建成提供住宅996套切实解决园区职工生活居住问题区注重环境营造公设施建设成东湖高新技术开发区亮点光谷区民提高优越住宅环境积极效响应武汉市安居工程光谷民够更生活工作时微观体现三代表光谷民够更感受济发展带直接处民感受旗帜够幸福生活安居乐业社会效益极观
环境效益说：该开发程全部文明施工程度减环境破坏该工程完成前脏乱差体环境变成环境幽雅全新建筑造型秀丽然景观功齐全配套公服务设施便利交通疑该市形成全新修养圣美化光谷市容改善环境带较影响
观开发全程济效益社会效益环境效益该开发方案完全行
2建议
强化项目进程中投资质量进度计划注重发生利条件变化素预测防范策保证项目期完成
（1）实行速度理加强项目运作进度避免市场高峰期降期转折风险
（2）公司部门紧密配合加快项目运作进度
（3）做精品产品设计环节招标方式求高水设计出标志性品位产品
（4）项目成须合理控制保留市场波动时降价应空间
（5）注意严格定方案做件事统调配资金物资项工作特准备抗风险资金挪
十六附图附表
附图
附图1 场址位置图
附图2 区规划简图
附图3 楼型单元面图
附图4 年销售情况图
附图5 敏感性分析图
二附表
附表1 建筑工程费估算表
附表2 国设备购置费估算表
附表3 安装工程费估算表
附表4 项目投入总资金估算汇总表
附表5 流动资金估算表
附表6 销售收入销售税金附加增值税估算表
附表7 损益利润分配表
附表8 项目财务现金流量表
附表9 单项工程投资估算表
附表10 资金源运表
附表11 分年资金投入计划表
附表12 款偿计划表
附表13 敏感性分析表
附图3楼型单元面图
①号楼单元面图（AB型）
②号楼单元面图（CD型）
③号楼单元面图（EF型）
④号楼单元面图（GH型）
附图4
年销售情况图
附图5
敏感性分析图
附表1
序号
建构筑物名称
单位
工程量
单价（万元）
费合计（万元）
1
①号楼型
栋
4
1954408435
7817633741
2
②号楼型
栋
4
2431535712
9726142848
3
③号楼型
栋
15
9793486944
1469023042
4
④号楼型
栋
22
9719558928
2138302964
5
入口商店门面
㎡
400
800元㎡计
32
6
集贸市场
㎡
1000
500元㎡计
50
7
总计
5443703665
建筑工程费估算表
附表2
国设备购置费估算表 单位：万元
序号
设备名称
设备购置费
出厂价
运杂费
总价
1
工天然气
983
07864
106164
2
供电供热系统
48396
387168
5226768
3
智系统
16358
130864
1766664
4
合计
65737
525896
7099596
附表3
安装工程费估算表
序号
安装工程名称
指标（费率）
安装费（万元）
1
工天然气
0014953527
3075162907
2
供电供热系统
0736206398
1513993734
3
智系统
0248840075
5117346371
4
合计
205648
附表4
项目投入总资金估算汇总表 单位：万元
序号
费名称
投资额
占项目投入总资金例
估算说明
合计
中：外汇
1
建设投资
1141387
0
0986974795
11
建设投资静态部分
1040121
0
0899408707
111
建筑工程费
54437037
0
0470725323
112
设备工器具购置费
7099596
0
0061391285
113
安装工程费
205648
0
0177826949
114
工程建设费
207086
0
0179070409
115
基预备费
12021
0
0010394741
12
建设投资动态部分
1012658
0
0087566088
121
涨价预备费
661
0
0005715767
122
建设期利息
94655814
0
008185032
2
流动资金
15063
0
0013025205
3
项目投入总资金（1+2）
115645
0
1
附表5
流动资金估算表 单位：万元
序号
项目
低周转天数
周转次数
计算期
2003
2004
2005
2006
1
流动资产
111976
209088
378862
154253
11
应收账款
0
125453
189431
617014
12
存货
54678
627264
113659
154253
121
原材料
27339
439085
79561
92552
122
产品
164034
627264
113659
154253
123
产成品
109356
125453
227317
46276
13
现金
57298
209088
757724
771267
2
流动负债
1487
37013
76815
336854
21
应付账款
1487
37013
76815
336854
3
流动资金（12）
97106
172075
302047
120568
附表6
销售收入销售税金附加增值税估算表 单位：万元
项 目
合 计
计 算 期
2003
2004
2005
2006
2007
销售（营业）收入
23185924
0
209088
378862
15425
1881084
A房型销售收入
1719586
80196
91763
单价（含税）
25704
26732
26989
25704
销售量（套）
30
34
B房型销售收入
1755724
81882
9369
单价（含税）
26244
27294
27556
26244
销售量（套）
30
34
C房型销售收入
147278
12926
18016
单价（含税）
18016
18466
18466
18016
销售量（套）
70
10
D房型销售收入
281292
2476
33688
单价（含税）
33688
35036
35372
33688
销售量（套）
70
10
E房型销售收入
357269
7813
79754
19939
单价（含税）
39065
39877
39877
37702
销售量（套）
20
20
50
F房型销售收入
325004
69644
7296
1824
单价（含税）
34822
3648
3648
34491
销售量（套）
20
20
50
G房型销售收入
4419668
32322
33774
30397
719048
单价（含税）
16161
16887
16887
16342
销售量（套）
20
20
180
44
H房型销售收入
3964516
28992
30296
27266
644996
单价（含税）
14496
15148
15148
14659
销售量（套）
20
20
180
44
入口商店门面
88
单价（含税）
022
销售量（㎡）
400
集贸市场
130
单价（含税）
013
销售量（㎡）
1000
销售税金附加
12475379
113953
20648
82634
1007697
营业税
11592962
104544
189431
77127
940542
消费税（考虑）
城市维护建设税
81150734
731808
132602
53989
6583794
教育费附加
70909497
209088
378862
10798
0131676
附表10
序号
项目
合计
计算期
2003
2004
2005
2006
2007
1
资金流入
485874
61272
588538
1844581
139379
11
销售（营业）收入
2318592
0
209088
378862
1542534
188108
12
长期款
500261
185874
276786
37601
13
项目资金
3000
14
流动资金回收
126846
172075
302047
120568
2
资金流出
623389
695901
767873
2057432
902979
22
销售税金附加
113953
2064798
8263355
10077
23
税
2346207
0
0
0
1758703
587504
24
建设投资（含建设期利息）
485874
485874
416463
25
流动资金
126846
172075
302047
120568
26
种利息支出
106692
265567
2871498
2871498
27
偿债务金
0
0
0
500261
28
分配股利利润
6427261
214706
3
资金盈余（12）
13752
83181
179335
212851
130349
4
累计资金盈余
690608
资金源运表（新设项目法项目） 单位：万元
附表11
分年资金投入计划表 单位：万元
序号
名称
民币
2003
2004
2005
2006
计
分年计划（）
35
35
30
100
1
建设投资（含建设期利息）
485874
485874
416463
0
1388211
2
建设期利息
1066917
2655668
2871498
2871498
946558144
3
流动资金
97106
172075
302047
120568
1776908
4
项目投入总资金（1+2+3）
5936492
6845057
747225
1234395
325977481
附表12
款偿计划表 单位：万元
序号
项目
合计
计算期
2003
2004
2005
2006
1
款
11
年初息余额
185874
46266
500261
12
年款
500261
185874
276786
37601
13
年应计利息
946558
106692
265567
2871498
2871498
14
年付息
106692
265567
2871498
528976
中：
0
0
0
500261
付息
946558
106692
265567
2871498
2871498
15
年末息余额
185874
46266
500261
0
2
资金源
21
年折旧摊销
22
前年度结余资金
106692
265567
2871498
528976
23
款资金
附表13
敏感性分析表
序号
确定素
变化率（）
部收益率（）
变化幅度（）
敏感系数
基方案
275039259
1
产品价格
10
56
284960741
284960741
10
8
355039259
355039259
2
建设投资
10
8
195039259
195039259
10
38
104960741
104960741
十七组员评价
组长：
XX：负责组全局统筹规划理协调工作根组员情况合理安排组员工作务工作期间较协调组员间工作充分调动积极性检查督促组成员时完成期务
外负责总选址方案组织机构力资源配置财务评价研究结建议等具体工作时组员刘挺担负着编辑整理组员交资料通查找方资料结合次作业具体求合格时完成务
组员：
XX：负责建设规模产品方案选址方案劳动安全卫生消防具体工作力协助组长作出难度较财务评价根市场调查结合武汉房产市场房屋方案制定产品方案绘制出选址方案图区规划简图协助组长负责量编辑整理工作
XX：负责节节水措施环境影响评价组织机构力资源配置风险分析具体工作限时间收集量房产开发相关资料工作时完成外积极协助组员组编制工作作出帮助
XX：负责市场预测项目实施进度选址方案等具体工作通种渠道查阅量资料附代花园学府家园等性项目进行实考察作出较全面中肯市场预测续编制工作奠定良基础
XX：负责投资估算融资方案社会评价具体工作工作认真负责根建设规模制定出融资方案投资估算续财务评价奠定基础组工作作出积极贡献
次作业务中组员积极发挥观动性相互协作发挥团队精神时出色完成务
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目 录
总 1
二市场预测 5
三建设规模产品方案 10
四选址方案 13
五节节水措施 16
六环境影响评价 19
七劳动安全卫生消防 22
八组织机构力资源配置 24
九项目实施进度 28
十投资估算 28
十融资方案 31
十二财务评价 33
十三社会评价 34
十四风险分析 36
十五研究结建议 38
十六附图附表 41
十七组员评价 55
总
．项目背景
1项目名称现代花园
2承办单位概况
承办单位XX房产开发集团公司注册资3000万元开发资质级公司营范围：房产开发房产营商品房销售物业理等公司实行规划开发理销售服务体化贯秉承诚信合作卓越创新营理念开拓进取
XX房产开发集团公司营宗旨：
客户创造生活提供高质量住宅产品服务生活更加简便高效丰富彩
社会创造价值服务社会创造文明进步生活方式充分实现XX房产集团社会价值
员工创造机会创造发展空间提升员工价值提高XX集团工作生活质量
股东创造回报长远利益回报XX集团股东
3行性研究报告编制
（1）项目建议书批复文件
（2）国家武汉市颁布相关法律法规政策
（3）武汉市国民济社会发展十五计划远景目标纲
（4）武汉市20012002年国民济社会发展统计公报
（5）武汉市城市总体规划纲（2000—2020年）
（6）东湖高新技术开发区济社会发展规划
（7）房产开发机构发布工程建设方面标准规范定额
（8）武汉市市区基准价
（9）武汉市项目周边区市场调研现场勘察资料
（10）投资项目方签定协议书意书
（11）编制报告委托合
（12）关资料
4项目提出理程
房产济国民济重组成部分国民济重支柱发展房产济利加快国产业结构消费结构调整促进国民济健康持续发展现房产济（尤住宅济）国新济增长点发展房产济拉动系列行业发展现国家拉动济满足广民群众住房需求提倡力发展房产济公司响应国家安居工程决定规划开发现代花园
东湖高新技术开发区首披国家高新技术产业开发区华中技术高新技术产业源头享中华光谷美誉目前开发区产值亿元企业已达35已形成通信电子信息生物技术三支柱产业机电体化新材料激光三优势产业基础关东科技工业园东湖开发区招商引资发展高新技术产业基
两年东湖开发区委会认真总结十年创业验新区建设中存问题明确提出超前规划拓展发展空间创建面21世纪集产学研居体产业发达环境优美居住舒适武汉科技新城奋斗目标
现代花园选择处规划开发等项目实施利启动东湖高新热电公司集中供热初步形成完善科技工业园产学研居体总体规划极改善东湖开发区面貌
二．项目概况
1拟建点
拟建关东科技工业园东关山三路南接黄村西连武汉鼓风机厂市消声器厂北武黄路路面原武汉城建学院马鞍山森林公园
2建设规模目标
资金3000万元现代花园项目规划总10万方米建筑面积129万方米中住宅116万方米公建13万方米总居住户数996户规划总居住口3187容积率129绿化覆盖率45区设幼园配套会文化中心商业网点集贸市场居委会派出等设施
国已进入康社会生活水稳步提高公司超前思想规划开发现代花园致力东湖高新技术工业园区工作白领阶层周边高校院知识分子入住华中光谷业员知识层次较高家庭收入较市民家庭提供优美舒适居住环境
整花园区现代中乏温馨温馨伴着现代
温馨种感觉生美
温馨种品位生独见解
温馨家元素生永恒题
温馨情感交流理智选择XX集团温馨认知源生活细节完美追求XX集团真诚勤奋谐求精您营造温馨家
3建设条件
1 供水
鼓风区东侧现状DN1000mm水线项目水述干线引入
2 雨水污水排放
武黄路街现现状DN2100毫米雨水线DN1800毫米污水线进排入
3 供热
拟武黄路新敷设供热干线接入
4 供电
拟采双路供电路鼓风机厂开闭站引条10千伏电缆接入区配电室路东鑫三五饭店配电室引入考虑留余变压器容量8000千伏安
5 供气
已鲁磨路引入天然气高压线已建成天然气高中压调压站通天然气中压区送气项目住宅区前道路绿化需种市政条件基础设施配套均武汉宏达房产开发公司统开发种设施接口均项目红线目前项目建设场达三通配套设施住宅建设步进行
6 电信
项目预计需装机容量820门程控交换机拟洪山区电话局831开设属分局解决
4项目投入总资金效益情况
项目投入资金3000万元贷款500261万元加房屋预售款投入总资金1482867万元
项目完成预计销售收入2318592万元扣成减销售（营业）税金附加124754万元税234621万元提取法定盈余公积金公益金85743万元预计累计未分配利润390608万元
5技术济指标
技 术 济 指 标
项目
单位
数量
占总面积
方米
100000
总建筑面积
方米
129000
居住建筑面积
方米
116460
公建筑面积
方米
13000
居住居数
户
996
均户建筑面积
方米
130
均户居住数
32
容积率
129
绿化率
45
住宅栋数
栋
45
均层数
层
653
车库面积
方米
4820
停车位
240
三．问题建议
考虑现代花园建成户数拥较高文化层次收入白领阶层结合消费心理消费结构特注意附属设施建设停车场娱乐中心安保措施外住宅户型选择充分调查选择适合住户需求种户型避免单时该项目建设程度赖光谷发展建设程中时时注意政府种政策重视该项目社会效益
二市场预测
．市场调查
2002年武房指数报告显示房产综合物业价格296876元m2住宅均价格201731元m2写字楼均价格414916元m2市场形态全市区楼盘销售量升趋势
目前武汉市住宅市场供应住宅面积100m2占总量4住宅面积101120占总量32121140占总量45141160占总量5161180占总量10180占总量4统计结果120m2140m2住宅面积目前武汉市住宅市场供应力市场接受程度高
购房者承受高房价房产市场关心问题根次调查结果购房者购房总价格承受力承受总价格20万占33承受总价格2130万间占305承受总价格3140万占2450承受总价格4150万占8承受总价格50万占4
调查结果显示武汉市购房者承受价格2030万间例占总量60见购买力承受范围
外重点调查项目洪山区房产市场项目周边楼盘销售状况2002年第四季度洪山区住宅价格指数148867点季度涨3692点住宅均价格232585元方米季度涨5768元方米涨幅254
洪山区住宅价格指数
季度
洪山区指数
2001第四季度
114539
2002第季度
127352
2002第二季度
132712
2002第三季度
145175
2002第四季度
148867
2002年第四季度武珞路线楼盘销售均价3000元方米左右销售情况良：书香门第售罄均价3200元方米左右兆富国际厦取3000方米销量究原良理位置交通方便二该区域楼盘充足消费群体——高校教职工成长中新企业投资者书香门第住宅针高校教师博士研究生等市场现状武珞路线处城市中心土成较高开发项目高层商务写字楼商住楼
楚雄道线聚集名花园尚文创业城华城新代光谷智慧城等住宅项目名花园价格达2900元方米外楼盘均价1940元方米浮动该区域高校众较然环境文环境购房者高校教职工华城新季度销售量1万方米代光谷智慧城季度销量保持5000方米左右总体言楚雄道线楼盘体季度价格提高
楚雄道南珞狮南路聚集丽岛花园新开盘明泽·半岛尊邸南湖山庄丽岛花园南楼盘均价逐渐降低取较销售业绩季度新开盘明泽·半岛尊邸取开门红销量4000方米左右该区域楼盘呈现墅化户型化发展趋势
坐落洪山区中国光谷区域季度推出学府佳园三期均价格2000元方米左右汤逊湖版块季度销售稳东林外庐二期项目均价1600元方米保持着较销售势头银河湾均价1700元方米销量达14万方米左右均价2300元方米玉龙岛花园墅季销售4000方米水蓝郡6月底暂停销售8月重新登场呈良态势
二．产品供需预测
根调查目前武汉市房产投资幅增加2001年半年武汉完成住宅建设投资3947亿元年期增长4717施工面积达9582万方米2002年总投资额1325亿元增长149中住宅投资9939亿元增长154占总投资75济房开发投资1365亿元占总投资103销售投资率98年销售额占投资额437899年升602002年全市销预售总面积75932万㎡（中住宅销售面积39313万㎡）增长1717总销售额11855亿元增长2662虹景花园华城花园康居园等批商品住宅良销量结合入住武汉光谷高科技公司断增白领阶层周边高校教师中高档住房需求定会更外国家居民购买住宅金融政策支持（贷款）加力度居民购房力提高分析时开发商品房迎合市场需求销售前景良
三．价格预测
调查年武汉市陆续推出系列中高档项目整体项目水2002年项目相项目质量规划设计会档次拉动武汉市房价继续走高年武汉市基础建设快速发展处型房屋拆迁改造工程量居民重新置业武汉市商品房销售提供契机导致武汉市商品房价格出现涨趋势年武汉市房价升幅10左右中适房升幅达20原四：
1政府土供应政策方式变化情况价升住宅集中区段周边开发项目增形成扎堆效应带动价升
2需求量目前市房产消费市场846消费者采商业贷款组合贷款方式进行购房置业更贷款利率较低更希采公积金贷款居民福利性住房观念已开始商品化转变市场积累需求量短时期释放出
3购买力增强揭作市城镇居民均支配收入增加居民购买力增强加少持币观者加入银行揭位国家居民购买住宅金融政策支持（贷款）加力度居民购房力提高致房价涨
4住宅品质提高成房市升温着济发展居民住宅选择选择力增强居民十分挑剔目光审视评判选择住宅住宅品质物业理服务求提高终导致价格扬
5竞争激烈房产市场供销两旺量外开发企业纷纷入驻武汉争夺市场带激烈竞争武汉市口众消费市场巨加房产发展水相较低外企业纷纷进入武汉深圳万科浙江耀江广州保利南京三金等国著名房产商武汉房产市场竞争更激烈化
综述结合公司竞争实力初步确定该区房屋销售约方米1800—2200元
四．竞争力分析
外企业纷纷进入武汉武汉市口众消费市场巨加房产发展水相较低致量外开发企业纷纷入驻武汉争夺市场深圳万科浙江耀江广州保利南京三金等国著名房产商武汉房产市场竞争更激烈化激烈竞争时会提高整体开发水住宅质量
外知名企业追捧品牌魅力房产业中已显现目前武汉市居民购房消费中企业知名度已成重参考素开发公司规划设计中介代理等企业知名度美誉度较高受购房消费者青睐尤国知名产商外域外省著名规划设计公司先进理念推出楼盘收良市场效果
鉴公司实力雄厚信誉良托公司知名度根市民需求推出具先进理念楼盘加开发段位光谷东湖马鞍山森林公园环境优美周边高校具浓厚文气息高收入阶层市民较周边段武汉年高速发展致周边居民住房较拥挤时居民购买力增强该区市场住房供应需求具巨市场潜力项目开发带限商机理相信开发商品房较强竞争力
五．市场风险分析
1该居民区居住象东湖高新科技工业园区工作白领阶层周边高校院知识分子入驻华中硅谷电脑业员知识层次较高家庭收入较市民家庭：
1）职业稳定：改革开放教职工职业相说较稳定时着济水断提高文化追求提高新位置教职工收入水逐步提高
2）收入稳定：教职工收入水稳定中逐步提高东湖高新科技工业园区工作白领阶层入驻华中硅谷电脑业员属高收入阶层
3）文化水较高：年龄35~45岁间中年单位骨干力量年富力强工作紧张需投资环境
4）家庭居室求较高：住宅舒适性安全性求外工作原求居住班方便时家利开展工作区环境求住宅品位求户型设计求较高
意味着该项目变现性较较容易出手项目投资金安全性保证投资风险会太
2通货膨胀防护力：市场济条件通货膨胀影响长期存房产投资言身具通货膨胀防护力房产身具升值力决定减少通货膨胀该项目影响时该项目投资采取相保守措施该项目投资减轻风险
3房产开发受政府行影响较样受银行利率影响假目前政府政策风险较
三建设规模产品方案
建设规模产品方案研究市场预测资源评价基础证选拟建项目建设规模产品方案作确定项目技术方案设备方案工程方案原材料燃料供应方案投资估算
．建设规模
考虑资金限（3000万元）现代花园项目规划总10万方米建筑面积129万方米中住宅116万方米公建13万方米总居住户数996户规划总居住口3187容积率129绿化覆盖率45区设幼园配套会文化中心商业网点集贸市场居委会派出等设施(区基规划简图见附图2)
二．产品方案
1 户型选择
区规划中档层住宅配少量高档带电梯高层住宅规划设计建筑风格充分体现设计理念注重环境营造赋予浓郁文化涵充分体现21世纪科技新城高品质住宅区风貌
现代花园项目居住象东湖高新科技工业园区工作白领阶层周边高校院知识分子入驻华中硅谷电脑业员知识层次较高家庭收入较市民家庭
根种消费象品位求选择种户型见表：
户 型 分 配 表
楼型
户型
格 式
面积（㎡）
数量（套）
①
A
3室2厅2卫1厨1阳台
12852
64
B
3室2厅2卫1厨2阳台
13122
64
②
C
2室2厅1卫1厨1阳台
9008
80
D
3室2厅2卫1厨3阳台
16844
80
③
E
4室2厅3卫1厨2阳台1书房
18126
90
F
3室2厅3卫1厨2阳台1书房
16582
90
④
G
3室1厅1卫1厨1阳台
9079
264
H
2室1厅1卫1厨1阳台
8144
264
2 技术设备条件
1) 室外
1外墙：采高级进口外墙涂料局部面砖装饰
2屋面：现浇屋面屋顶花园
2) 室：
1墙：厅房乳胶漆厨房高级瓷砖顶
2顶棚：厅房乳胶漆厨房铝合金扣板吊顶
3面：厅房水泥砂浆拉毛厨房阳台面铺设高级防滑砖
4窗：户外窗彩铝窗
5门：分户门高级防盗防火门阳台门彩铝门
6厨房：赠送套装橱柜（吊柜柜洗菜盆水龙头）抽油烟机
7卫生间：公卫：墙高级瓷砖顶顶棚铝合金扣板吊顶面铺设高级防滑砖赠送淋浴间冷热水龙头花洒柱盆冷热水柱盆龙头玻璃镜节水马桶预留热水器接口位余卫生间：预留排水道墙面水泥砂浆拉毛
8楼梯间：墙面乳胶漆面踏步高级防滑面砖
3) 配套设备：
1电梯：6层商品房均配置高档名牌电梯
2电视电话电讯系统：线电视插口电话插口宽带高速网报装立
3电气配置：开关明插座电表
4煤气：煤气道安装厨房
5水：变频式供水系统户独立水表
6排水：组织排水预设空调机专冷凝水排水
4) 智化系统：
1安全防范系统：家庭紧急报警系统红外探测视讲防盗门24时电子巡更系统车库理系统等
2卡通 智系统：IC卡门禁区停车消费卡通
3信息服务系统：区局域网（接入Internet）背景音乐视频点播等
3 道路系统
道路区干道组团部道路两极干道区中心四组团幼托串起形成树枝状道路系统
4 区建筑品
入口：区设保安入口处宽广停车场
指示牌：居住区设置种指示牌指示公服务设施位置公建筑理处等方便居民
庭院灯：保证居住区夜间行车公次序安全安全保护功美化环境
座椅板凳：设广场水边绿化方便
栏杆：起安全保护作童活动场塑料栏杆居住区形高低变化时设台阶挡土墙方便排水
宣传栏：设流集中必高度适宜便观
垃圾桶：公区域等流较方居住楼旁设置
广场：社交游憩公场附设游乐设施
附表：
技 术 济 指 标
项 目
单 位
数 量
居住户数
户
996
居住数
3187
户均口
32
总建筑面积
万㎡
129
1住宅建筑面积
万㎡
116
2公建面积
万㎡
13
住宅均层数
层
653
容积率
129
绿率
45
衡 表
项 目
单 位
数 量
区规划
万㎡
10
1住宅
万㎡
437
2公建
万㎡
213
3道路
万㎡
109
4公绿
万㎡
20
万㎡
041
四选址方案
眼买房光房型段区环境园林设计信息网络等否位着节约少占耕减少拆迁移民利场区合理布置安全运行利保护环境生态利保护风景区文物古迹原1造武汉市建设规划求2适应区投资项目求3适应区房屋途求4拥便利交通条件5满足土质条件市政基础设施等素需选定三位置(详见附图1：场址位置图)
选址位置：
拟建鲁巷广场西南区北雄楚街东接民院路西湖北济理学南南湖
选址位置二：
拟建关东科技工业园东关山三路南接黄村西连武汉鼓风机厂市消声器厂北武黄路路面原武汉城建学院马鞍山森林公园
选址位置三：
拟建华中科技学西门外北接中国质学西鲁磨路南华中科技学紫菘公寓
三方案千秋选优化终选择选址位置二理：
通收集资料走访调查查阅资料抽样调查运科学方法整理分析相关信息资料兹项目选址科学性行性作评述
．项目概况
1 然条件
通该块构成成分结构形式资源状况承载力情况进行勘测研究发现该块质属四类土（沙砾坚土）基强度适钢筋混凝土基础建造10万方米房产会超土承载力该块然条件良会影响土整开挖土石方道路铺设基础施工工程排水
2 城市基础设施条件
政府部门通开发项目征收环境配套费已项目提供排水电力燃气供热交通等基础设施项目城市基础设施网络连接点较需建造水处理系统时该楼盘十余条公交线路五条江航线修建汉口常青武昌森林公园铁线路始里交通方便周边学校医院购物娱乐场公园绿完善齐备居民日常生活提供便捷珞瑜路年变化日新月异改昔日荒凉成天武昌区块黄金段开发热土该街区项目配套设施正断完善菜场超市邮局银行……着量居民入住光谷利开发该街区发展前景片乐观
3 周边环境条件
区拟建关东科技工业园北武黄路路面原武汉城建学院原城建学院北东湖然风景区东湖全国市湖淡水湖水域开阔风光宜环湖路绿树红花掩映曲转回折武汉市民周末休闲度假理想处东北面武昌然环境保护区——马鞍山森林公园步行5分钟达整区山水树木繁密绿完善齐备污染空气清新环境幽雅
湛蓝天清澈水引傲亮点郁郁葱葱松林芳草茵茵绿蓝绿交响中感受然气息享受返朴真美丽独特理位置赋予区更深刻涵
区处光谷处武汉重点教育基位置周围10高等学府学术氛围浓厚汇集量高素质形成流文环境书邻德友情享受私密化空间
项目选址区域附口密度适中居住口事高新技术员受教育程度高文化素养消费力具强够房力
浸染着闻名全国武汉高校风景区书香墨秀山水环抱杰灵云集高校带济济选择士时代选择良文化教育环境
二．开发址获取开发
1 该块土权出方式取土开发实行统规划合理布局综合开发配套建设方针该项目建设程序进行：
(1)申请选址土理部门提出申请意进行选址
(2)制订方案土理部门组织单位征单位关部门选址范围口土房屋等进行调查研究制定补偿方案
(3)申请批准武汉市民政府正式申请审批批准征方案城市规划部门核定红线图发出规划许通知
(4)发布通告：城市土理部门发出具法律效力通告
(5)签定补偿安置合：单位法代表土者原土者委托等互利等价偿协商致原签定合协议土理机关签证
(6)发证：土理部门签发准许土证明
2 该块开发成包括拆迁安置费土批租费(详见投资开发方案中项目总投资估算表)
三．建设条件
1 供水
鼓风区东侧现状DN1000mm水线项目水述干线引入
2 雨污水排放
武黄路街现现状DN2100毫米雨水线DN1800毫米污水线进排入
3 供热
拟武黄路新敷设供热干线接入
4 供电
拟采双路供电路鼓风机厂开闭站引条10千伏电缆接入区配电室路东鑫饭店配电室引入考虑留余变压器容量8000千伏安
5 供气
已鲁磨路引入天然气高压线已建成天然气高中压调压站通天然气中压区送气项目住宅区前道路绿化需种市政条件基础设施配套均武汉宏达房产开发公司统开发种设施接口均项目红线目前项目建设场达三通配套设施住宅建设步进行
6 电信
项目预计需装机容量820门程控交换机拟洪山区电话局831开设属分局解决
四．建设规模
总占面积10万方米总建筑面积129万方米（中公建面积约13万方米）总户数996户停车场4820方米绿化面积45万方米容积率13区部规划中心四组团中心区天然山石工瀑布周边四组团成体系具特色区托商场银行…………
五．环境保护
1 气
制冷拟采溴化锂装置取消制冷剂氟里昂利保护臭氧层餐饮煤气燃料应操作间设计通风排气装置排气烟囱避开环境敏感段停车场废气汽车尾气次安装通风排气装置
2 污水处理
项目产生 污水餐饮废水生活废水洗浴污水生活废水餐饮废水隔油沉淀处理排入水道
五节节水措施
．节措施
现代花园区建筑热环境源系统设计应贯彻国家方关节约源法规政策严格执行夏热冬冷区居住建筑节设计标准保证舒适健康室热环境基础采取效节措施改善建筑热工性降低建筑全年耗积极采环境污染生源提高采暖空调等耗系统效率限度减少建筑源需求空气污染破坏实现持续发展目标
1建筑节技术
该工程维护结构保温材料选择构造方案：
屋面：选150mm厚水泥聚苯保温板做保温层材料密度280300kgm3屋面传热系数060W(m2k)
外墙：普通墙抹灰240厚粉煤灰烧结砖外贴40厚聚苯板外饰面系统涂层外墙传热k077W(m2k)
门窗：选产品求抗风性属标准GB7106第2级空气渗透性属标准GB7108第3级雨水渗透性属标准GB7108第4级外墙窗均塑钢双玻传热系数k256W(m2k)采保温分户门传热系数k170W(m2k)
楼梯间：普通墙抹灰240厚粉煤灰烧结砖楼梯间侧加抹20厚保温砂浆传热系数k167W(m2k)
2采暖系统保温节措施
区供热采高热效率29MW热水锅炉(热效率80)APV湍流技术高换热系数换热器高度聚乙烯保温(热效率达90)力式流量控制器等措施达供热系统部分节求区热交换站采变频循环泵流量动调节系统根设定流量极值室外温度变化动调节流量区网敷设中采高密度聚乙烯直埋保温聚氨脂发泡剂效避免网传送中热量损失
供暖系统采供回双式系统布置简单水路通畅安装检修方便优点实现组散热器单独调节影响散热器热力工作情况安装热表计量收费创造条件组散热器进水安装丹佛斯温控阀该阀门室外气温变化动调节室温度达恒定温度克服双系统垂直失调弊病采暖系统单元设置热力出口均安装差压控制器避免水力衡调节困难外网动调节创造条件房间散热器选铝合金暖气片
3建筑节技术材料工艺应
保温节做法措施中介绍新技术外现代原建设程中应量应四新技术住宅产业化带动产业发展起定作
基处理采CFG桩复合基室面外墙采聚氨脂涂料防水技术排水采UPVC件水嘴采瓷片水嘴坡屋面聚苯板保温技术屋面防水全部采SBS防水做法塑钢门窗采单框双层中空玻璃单元分门户采高档实木钢制三防门楼道明采红外线光控开关楼梯间入口采防盗讲系统燃气采PGM251磁卡燃气表电表DDY17磁卡电表水表采ZS2远程控制装置GRC隔墙板硅美轻质隔墙板应技术变压式通风道采高效机硅厨厕防水技术
二．节水措施
1区水环境
合理规划建设区水环境提供安全效供水污水处理日系统节约水实现水资源持续发展利改善区生态环境建立完善水系统保证供水水质符合卫生求水量稳定水压建立完善排水系统雨水生活污水处理回作生活杂水等种途时水质应达国家规定相应标准保障回水安全适
区水水量水质进行估算评价提供详居民水量估算资料提出合理水分配计划水质水量保证方案限度效利水资源减少区污水排放量实现区水良性循环足够水量水压户间断供应符合卫生求饮水消防水生活水时区污水雨水排放收集指定场
收集雨水定范围补充区水完善区屋顶表径流规划避免雨水淹渍刷环境带破坏充分利雨水减少市政供水收集雨水适处理回做区杂水
2绿化景观水节水
保障区绿化景观水改善区水分配提高景观水水质效率
景观水应设置循环系统应结合中水系统进行优化设计保证水质提高水效率提倡营造少灌免灌绿化群落减少草坪面积尤冷型草坪面积
绿化水应利雨水生活污水回作绿化水利节水利然渗透补充水
3节水器具应
力推广节水型器具断提高水效益耗水9升9升座便器
龙头：(1)螺旋升降式铸铁水嘴(2)根水场合选延时动关闭(延时闭)式水力式光电感应式电容感应式等类型水龙头手压脚踏肘动式水龙头停水动关闭(停水闭)式水龙头陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头
淋浴器具：冷热水混合器具(水温调节器)电磁式淋浴节水装置节水喷头等
节水型水家电器：采高效节水洗衣机洗碗机等节水型家电
六环境影响评价
．环境条件调查
现代花园提出绿色生态社区概念前房产开发程中讲究园艺设计提倡健康住宅已势趋目前国景观设计采喷泉广场等硬质景观较少采生命力活生生软质景观注重视觉效果没营造整体气氛形成层次分明景观体系时设计师十分注意尺度感通型景质视线高建筑物转移减少压抑感45绿化率保证周围良环境建成注重文环境化控制污染较少然景观优越空气清新湿度适宜夏季凉爽远离闹市区鲁巷周边高校分布极广绿面积率远离重工业区工业污染
二．施工期环境影响分析
1施工期污染源
(1)施工期噪声污染源
施工期噪声源包括施工现场类机械设备物料运输交通噪声施工场噪声施工机械设备噪声物料装卸碰撞噪声施工员活动噪声施工阶段噪声源声级见表声级电钻达115dB(A)物料运输交通噪声施工阶段物料运输车辆引起噪声阶段车辆类型声级见表项目运输车辆安排时量避开居民楼
施工阶段噪声源状况
施工阶段
声源
声级
施工阶段
声源
声级
土石方阶段
挖土机
7896
装修安装阶段
电钻
100115
击机
95
电锤
100105
空压机
7585
手工钻
100105
桩机
95105
齿锯
105
底板结构阶段
混凝土输送泵
90100
功木工刨
90100
振捣器
100105
混凝土搅拌机
100110
电
100110
云石机
100110
电焊机
9095
角磨光机
100115
空压机
7585
施工阶段
运输容
车辆类型
声级dB(A)
土方阶段
底板结构阶段
装修阶段
土方外运
钢筋商品混凝土
种装修材料设备
型载重机
混凝土罐车载重车
轻型载重卡车
90
8085
75
交通运输车辆声级
(2)施工期扬尘
施工期扬尘土方挖掘扬尘现场堆放扬尘建筑材料（白灰水泥沙子石子砖等）现场搬运堆放扬尘施工垃圾清理堆放扬尘车造成现场道路扬尘
(3)施工期废水污染源
施工期产生废水包括施工员生活污水施工身产生废水施工废水包括土方阶段降水井排水结构阶段混凝土养护排水种车辆洗水
(4)施工期固体废弃物
施工期固体废弃物施工员生活垃圾施工渣土损坏废弃种建筑装修材料
2施工期环境影响分析
(1)施工噪声影响
根噪声污染源分析知施工场噪声源类高噪声施工机械机械单体声级般均80dB施工阶段均量设备交互作业设备场位置时率较变化难计算确切施工场界噪声根工厂施工量验计算阶段施工阶段昼夜声级见表
施工阶段昼夜声级估算值 单位：dB（A）
施工阶段
昼间场界噪声
标准值
夜间场界噪声
标准值
土方阶段
7585
75
7585
55
结构阶段
7085
70
6580
55
装修阶段
8095
85
禁止施工
55
(2)施工扬尘影响
土石方程破坏表结构会造成面扬尘污染环境扬尘量诸素关复杂较难定量问题
通施工期环境影响分析施工期污染噪声扬尘减少环境污染应做：①现场施工中建筑材料堆放混凝土拌应定点定位采取防尘措施设置挡风板施工期间量选烟气量较少燃机械车辆减少尾气污染施工道路常保持清洁湿润减少汽车轮胎路面接触引起扬尘污染时车辆应限速行驶混凝土搅拌等高噪声作业施工车进出口远离居民住宅施工车场量整减少颠簸声减少施工噪声居民生活影响②施工中做高噪声爆炸声桩时夜深静时进行吊装设备噪声满足环保求③施工中产生超标准空气污染环保措施工程进度做三时环境治理设施应项目题工程时设计时施工时交付④建筑垃圾时清理文明施工块周围树立高3米简易屏障机械设备旁树立屏障减少施工机械噪音
三．项目建成环境影响影响分析
作房产开发项目基工艺废气生产废水排放污染源分析燃料燃烧废气生活污水生活垃圾
1气污染源分析
(1)车库废气
现代花园建240停车位停车场车库面积4820层高约39m停车场设两进出口车库废气排放高度25米排气量约7000立方米h
(2)天然气燃烧废气
居民住宅采暖炊事采天然气燃气量18立方米h均燃气量14立方米h996户居民天然气2420000立方米
2水污染源分析
拟建项目水污染源生活污水均天水150L估算居住口3187生活耗水量天480立方米污水类型包括洗浴排水厕排水厨房污水
四．公众参
现代花园环境影响评价公众参木公众拟建项目种意见建议求贯彻整环境影响评价中沟通公众项目建设方相互解弥补环境影响评价程中存疏漏制定出严格环境监措施实施计划该项目规划设计更加完善合理利项目综合效益公众参象洪山区常委会代表附周围居民项目咨询专家
七劳动安全卫生消防
拟建项目劳动安全卫生消防研究已确定技术方案工程方案基础分析证建设生产程中存劳动者财产产生安全素提出相应防范措施
．劳动安全卫生
1．危害素危害程度分析
分析生产作程中劳动者身体健康生产安全造成危害物品部位场危害范围程度
1)毒害物品危害分析生产带危险性原料材料产品包括爆炸品类易燃易爆毒气体类易燃液体类易燃固体类氧化剂氧化物类毒害品类腐蚀品类辐射物质类工业粉尘类等分析毒害物品物理化学性质引起火灾爆炸危险条件体健康危害程度造成职业性疾病性
2)危险性作业危害分析高空高湿高压作业井作业辐射振动噪音等危险性作业场造成身危害
2．安全措施方案
针危害危险性素场范围危害程度研究提出相应安全措施方案：
1)选择工艺技术方案时应选安全生产危害生产工艺设备
2)危险部位危险作业应提出安全防护措施方案
3)危险场劳动安全规范提出合理生产工艺方案设置安全间距煤炭冶金等矿井开采项目应提出防止瓦斯爆炸矿井涌水塌方顶等技术安全措施方案
4)易产生职业病场应提出防护卫生保健措施方案
二．消防设施
消防设施研究分析项目生产营程中存火灾隐患重点消防部位根消防安全规范确定消防等级结合公安消防设施状况提出消防监控报警系统消防设施配置方案
1．火灾危险性分析
分析生产程中原材料中间产品成品火灾危险性包括储存物品火灾危险性生产程中易燃易爆产生部位火灾危险性运输程中火灾危险性等
2．调查项目场址周围消防设施状况
调查场址周边公安消防机构规模装备公安消防队场址距离等确定项目公安消防机构托程度
3．消防措施设施
根项目生产营程中存火灾隐患部位火灾危险类波范围确定应采消防等级结合项目场址周围消防设施状况提出消防监控报警系统消防设施配置方案
八组织机构力资源配置
合理科学制定理方案确定项目组织机构配置力资源保证项目建设生产营利进行提高劳动率重条件制定理方案时项目组织机构设置力资源员工培训等容进行研究选优化方案
．组织机构设置
公司股份限制公司分权力机构营理机构监督机构高权力机构董事会实行董事会领导总理负责制董事会8组成董事长1副董事长2股东会负责总理受董事会聘 部门 分设理 负责组织公司营理活动高级职员董事会商议聘监理会股东代表2职工代表8组成公司财务职权予监督
组织机构图：
董事会
监理会
总理 专家委员会
行政副总 运营副总 销售副总
办 财 保 采 工 营 售 物
公 事 务 安 购 程 业
室 部 部 部 部 部 销 服
务 理
部 部 部
办公室：1负责公司文档理公司文档进行分类理
2负责部员工理公司部职员资料进行理
事部：负责力招聘录调配事考核晋升奖惩教育培训工作
财务部：负责资金筹集理财务核算监督资金拨款理交纳种税务级理费等保证工程进度项资金计划
保安部：负责巡察报告物资保护停车场理工作
采购部：负责做材料购配件设备等物资采购工作
工程部：
工程前期准备
1 技术准备：
1)审核施工图纸
2)编制房产开发项目组织设计
3)编制审核施工图预算
4)编制审核材料半成品设计计划
5)特殊项目重项目考察参观学必培训
2 物资准备
3 现场准备现场踏勘三通组织施工单位放线检验
4 准备：A利招标形式优选施工队伍B 办理开工报告C 办理质监委托D 组织设计交底E 摸清施工现场国家线路水天然气道防空洞等时妥善处理
二现场工程理
1 前期阶段部分工作：A 旧建筑物妨碍工程施工障碍物拆工作B 三通 C 工作（建占路占办理）
2 施工建设阶段工作 A 施工前项准备工作施工建设阶段衡协调工作做现场技术理 B 做质量控制理加强济签证理 C 做工程收尾组织安排竣工验收D 做工程资料汇集参加开发项目资料档工作E 做工程决算项目移交
营销部：负责商品房销售理作销售计划编织机销售策划工作
售服务部：负责售回访保修修缮工程遗留问题处理工作
物业理部：负责业委员会相配合创建整洁文明安全方便优秀物业区域
公司采直线职制组织形式级领导级部门员直接达命令参谋作组织形式时指挥统命令发挥职部门专业员工作特长总理注意协调联系职部门间领导层握理系统中种矛盾
组织机构进行适应性分析知：组建方案符合公司法国家关规定求执行机构具备指挥力组织协调力组织机构层次运作方式满足建设生产运营理求项目法代表理员素质适应项目建设生产运营理求承担项目筹资建设生产运营偿债务等责
二．劳动定员
部 门
理员
营业员
工程技术员
业务员
合 计
总理办公室
中：总理
副总理
1
3
1
3
行政理
中：办公室
事部
财务部
3
7
6
3
7
6
运营理
中：保安部
采购部
工程部
5
10
20
2
10
2
7
10
32
销售理
中：营销部
售服务部
物业理部
2
1
7
1
1
3
6
10
4
7
合计
32
7
21
30
90
三．员工培训
1 公司理层职员提供持续发展机会空间公司职员勤奋工作获薪金享福利外更公司适时提供量训练发展机会
2 公司获正规培训外职员觉觉收获：职员学样善时间职员学发挥团队精神职员学会理激励培训职员学更专业技术知识职员验职员迈更高职位起点职员公司历助职员事相关工作
3 培训公司完成营目标提高绩效实现事业发展提供力资源保证培训职员胜职责提升开发潜力拓展职业途径
4 培训形式包括：脱产培训职培训启发 脱产培训理中性必职员理解掌握东西（工作必须技知识公司理念等）职员进行集中脱产培训研修种培训专讲师授课持职培训指日常工作中职员培养训练通制定工作计划分配调整工作听取汇报意见评价考核业绩推进工作改善帮助解决问题等途径职员进行指导启发指职员加强学提高修养断开发提高身力职员必须善学资源获进步发展中挑战性工作角色重培训程
5 培训种类四种：①公司部课程：作公司职员进步解公司适应岗位职责求职员申请指定参加公司部举办种培训课程课程类：公司理念推广开发理研修专业技训练等②公司外部课程：作表现突出骨干员开拓思维触发灵感进步提高理水业务力职员申请选送外部理顾问公司等专业培训机构参加短期课程包括种外部教育机构培训中心举办短期培训课程交流会职员时间精力总结提炼职员丰富实际操作验利集团范围交流实现集团资源享时进步系统解公司运作特点③公司举办种培训班提高职员素质外鼓励职员专院校专业培训机构进修学（包括攻读学位岗培训职称资格证书考试培训等）形式脱产进修业余进修中脱产进修申请条件求公司服务满三年参加种形式学职员结业（毕业）证书成绩单须报总部力资源部备案作调配选拔免参考④外出考察：拓展视野丰富学验公司组织理员专业士荣获嘉奖职员外考察考察单位包括境外优秀企业机构
6 培训积分制度职员参加种培训获结业力资源部门申报积分积分职员公司参加培训全面记录年度累计积分少职员晋级晋升参考标准类职员积分求
7 培训信息公布查询．力资源部门定期公布培训信息包括：年度培训服务概览月度培训研修计划外部培训信息周培训信息职员登录公司页查询咨询单位事专职员
九项目实施进度
争取时间缩短工期保质保量完成工程项目决定采取行施工方式
项目工程计划2003年7月开工2005年6月竣工总工期2年节约投资决定分区分阶段开发市场分析预计期推出商品房50采分期付款形式预售市场吸纳力公司开发力资金筹措性项目工程开发建设进度计划安排表示
20034—20056 项目实施进度计划表
时 间
务
2003年4月12月
2004年1月12月
2005年1月6月
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
行性
研究
项目审
批
规划设计
体工程期
体工程二期
绿化工程
十投资估算
．根拟订项目开发方案确定开发项目工程数量
建设项目总占面积约10万方米总建筑面积接13万方米（中公建面积约13万方米）总户数996户停车场07万方米绿化面积45万方米容积率13区部规划中心四组团中心区天然山石工瀑布周边四组团成体系具特色区托商场银行等
该土块开发成（包括安置费土批租费）：
（1）拆迁安置费：项目范围建筑物拆迁安置费分：
a 居民安置费：200户居民户13万元计算计2600万民币
b 房屋拆费：方米200元计算拆房屋面积2800方米计56万民币
c 费：指拆迁安置理费述项2计算计6536万民币
（2）土批租费：包括土出金回源费市政工程配套费计400万民币
项目供水雨污水排放供热供电供气电信方面配置情况：
供水：鼓风区东侧现状DN1000mm水线项目水述干线引入
雨污水排放：武黄路街现现状DN2100毫米雨水线DN1800毫米污水线进排入
供热：拟武黄路新敷设供热干线接入
供电：拟采双路供电路鼓风机厂开闭站引条10千伏电缆接入区配电室路东鑫饭店配电室引入考虑留余变压器容量8000千伏安
供气：已鲁磨路引入天然气高压线已建成天然气高中压调压站通天然气中压区送气项目住宅区前道路绿化需种市政条件基础设施配套均武汉宏达房产开发公司统开发种设施接口均项目红线目前项目建设场达三通配套设施住宅建设步进行
电信：项目预计需装机容量820门程控交换机拟洪山区电话局831开设属分局解决
路网布置：道路区干道组团部道路两极干道区中心四组团幼托串起形成树枝状道路系统
区绿化景点建设：计划区绿化覆盖率45区修建面积约1000米广厂建两凉亭外区道路两旁种植树木安装路灯
项目济指标：
项目
单位
数量
占总面积
方米
100000
总建筑面积
方米
129000
居住建筑面积
方米
116460
公建筑面积
方米
13000
居住居数
户
996
均户建筑面积
方米
130
均户居住数
32
容积率
13
绿化率
45
济指标
二．根概算定额指标确定单位工程造价
根开发项目工程量：
总投资估算汇总表
序号
项目费名称
金额（万元）
1
土开发费
408256
2
建筑工程费
536170
3
安装工程费
205648
4
投资费
207086
5
项目理费
12420
6
遇见费
18631
7
建设期利息
94656
8
总投资
1482867
开发项目固定资产投资估算表
序号
项目费名称
金额（万元）
1
土开发费
408256
2
建设工程费
741818
建筑工程费
536170
安装工程费
205648
3
投资费
207086
4
项目理费
12420
5
预见费
18631
6
建设期利息
94656
7
项目投资总额
1482867
十融资方案
现代花园建设项目中资金问题该项目否运行成功重问题工程项目招标开始公司财务状况坏否通资格预审关键素获筹集足够资金公司通资格预审获型土木工程项目招标资格特延期付款工程带资建设承包交钥匙工程等显重工程项目中资金包括固定资金流动资金固定资金购置施工机械设备等固定资产流动资金购买工程需材料设备支付劳务工资费等着建设项目断进行资金断增值货币形式反映出已耗费生产资料价值劳动者创造收益价值筹措理资金重问题
．资金渠道方式
签订工程承包合应该全力赴该工程筹措资金免造成资金拮周转困难工程开工足工程进度影响信誉济效益注意方面筹措资金：
1 筹措利资金3000万元实施工程项目满足开工前资金周转公司根收入资金回报率适时投入部分资金包括现金流动资产期收回种应收款项等应收银行票已完合应收工程款等
2．银行贷款500261万元：贷款实施工程项目重资金源承包商利信贷资金营钱赚钱种方法公司银行证明方面：公司实资额度充足银行提供公司资产负债表期损益表公司承包工程时资金信誉良外银行提供该建设项目风险分析公司工程验丰富实际工作力强诚实信等方面调查解公司信心银行认贷款公司力款公司采取抵押贷款工程设备作抵押工程银行获较货币贷款抵押款款例称抵押存款限额影响抵押贷款利率素预期真实利率通货膨胀贷款风险
3 房屋预售：房屋预售历房产开发程中筹集资金重方法房产销售程中两种销售方法种现售指房屋建成售出外种预售俗称卖楼花指房屋未建成时候提前房屋售出达快回收资金目外弥补开发程中资金足现代花园处学集中区估计会许学教师购房学教师条件相较预计销售情况会较充分利房屋预售筹集必资金预计房屋预售金达587950万元
二．编制资金流动计划确定资金需求额
序号
项目
建 设 期
2003
2004
2005
2006
计
1
投资
11
分年计划
35
35
30
100
12
建设投资
485874
485874
416463
1388211
13
建设期利息
10669
26557
28715
28715
94656
计
1482867
2
资金筹措
21
资金
3000
3000
22
贷款
185874
276786
37601
500261
23
销售款收入
209088
378862
587950
三．资金理
着施工准备施工生产竣工验收缺陷责期变化资金着运动产生变化结合资金工程程中变化应注意问题：
1资金问题：包括方面
a．资金时间价值形成利息b．注意风险影响投资风险破产风险工程风险等c．发生通货膨胀汇率浮动时货币贬值资金者会通货膨胀率考虑进保持货币资金实际价值d．银行款成率
风险素风险程度分析表
序 号
风险素名称
风 险 程 度
灾难性
严重性
较
般
1
市场风险
▲
2
资源
▲
3
技术
▲
4
工程
▲
5
资金
▲
6
政策
▲
7
外部协作条件
▲
2优化周转资金问题：具体优化方法：
a分期分年度办理银行保函保险费
b工程初期准备费单列项目增加初期收入缓资金矛盾
c根工程进度选择租赁施工机械设备
d材料设备付款方面通供货商谈判交涉想法减少材料工程设备物化资金占缩短占资金
e分包商转移资金压力
3时回收资金减缓垫资周转压力提高资金效益
十二财务评价
．设项目法项目财务评价
1销售收入销售税金附加估算表（见附表6）
2损益利润分配表（新设项目法项目）（见附表7）
3财务指标
1）财务净现值（FNPV）财务部收益率（FIRR）
根项目现金流量表计算出财务净现值财务部收益率
财务净现值（FNPV）570173万元
财务部收益率(FIRR)2750
表中计算知项目财务净现值（FNPV）>0表明项目达基准收益率外超收益具财务济行性项目财务部收益率（FIRR）>8
水较高表明项目具盈利力行
2）项目投资利润率 投资利税率 投资回收期 款偿期
项目总投资额1482867万元总销售收入2318592万元总销售利润额710972万元（见损益利润分配表）
投资利润率＝均利润总额总投资额×100％＝4795％
销售利润率＝均利润总额销售收入×100％＝3066％
投资回收期＝427年（根现金流量表）
3）流动资金
流动资金估算表（见附表5）
二．敏感性分析
编制敏感性分析表（见附表13）绘制敏感性分析图（见附图5）
三．财务评价结
房产投资开发方案财务方面完全行
十三社会评价
．项目社会影响分析
着国民济发展房产市场已成国民济重组成部分尤住宅房产开发已成房产开发市场核心拉动国国民济增长起关重作着民生活水提高住房需求仅仅满足基居住条件现更加重视居住质量居住环境（包括室环境室环境）区建房目标建造适合居住生活良环境区建设量武汉居民提供高质量住房解决优质住房需求该区文然环境带巨改善：区绿化面积达45区处高校附会吸引批高校教师前居住
外该项目建设会带量业机会区建设程会包括设计院施工单位监理单位等提供许机会区建想维护区良室外环境必须量员进行维护许物业公司提供机会见项目建设会社会提供量业机会
二．项目互适性分析
该项目开发完毕流车流增量交通市场更高求考虑该区处学城附周围交通条件较建成交通市场环境应体满足需求居民子女学问题较关心问题该区教学环境相错区附关山中学华中理工附属中学华中科技学等居民子女享受学环境
三．社会评价结
总说该项目建设社会领域发展拉动作社会发展积极作
项目建设社会影响相关措施
社会素
影响范围程度
出现果
措施建议
居民收入影响
项目市场价格工薪阶层居民收入衡低收入居民影响较
严重果较适应
采分期付款等种付款方式
居民生活水生活质量影响
影响区居住员
提高住房质量提高区民生活水
居民业影响
武汉岗职工设计院施工单位监理单位物业理公司等产生积极影响
提高居民业率
吸纳业居民业
利益群体影响
项目投资营方项目出售象理方政府部门范围较
项目投资营方获较利润提高居民生活质量
定价兼顾方政策承建项目
区文化教育卫生影响
文化教育卫生方面范围广
增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境
持续发展
区基础设施社会服务质量城市化进程影响
基础设施社会服务质量等方面范围广
促进区基础设施建设提高服务质量加快城市化进程
持续发展
少数民族风俗惯宗教影响
十四风险分析
确保风险分析质量必现代花园投资程中存风险素进行科学分析投资决策者更握风险质变化规律采取相应措施策减少风险损失
．敏感性分析
敏感性分析表（见附表13）
敏感性分析图（见附图5）
二．定性分析
1然风险
然风险指然素确定性房产商品生产程营程造成影响房产商品产生直接破坏房产开发商营者造成济损失然风险素包括：火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险
2政策风险
政策风险指政策潜变化房产市场中商品交换者营者带种形式济损失政府政策房产影响全局性政策变化带风险房产市场产生重影响应该密切关注房产政策变化趋势便时处理引发风险政策风险素分类：政治环境风险济体制改革风险土制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续程风险法律风险
3济风险
济风险国民济状况变化风素指系列济环境济发展关确定素包括：市场供求风险财务风险价风险融资风险理风险工程招投标风险国民济状况变化风险
4技术风险
房产技术风险指科学技术进步技术结构相关变量变动房产开发商营者带损失包括：建筑材料改变更新风险建筑施工技术工艺革新风险建筑设计变动计算失误风险设备障损坏风险建筑生产力素短缺风险施工事风险市场供求风险
5社会风险
社会风险素指文社会环境素变化房产市场影响事房产商品生产营投资者带损失性房产市场社会风险素城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险
6部决策理风险
部决策理风险指开发商策划失误决策失误营理善导致预期收入水够实现包括投资方式点类型风险选择财物组织理风险等
三．投资风险控制
早发现预测风险时采取效措施化解缓减轻控制风险房产投资成功程度赖风险认识理该项目控制风险方式包括三项措施：
1通加快进度回避风险
开发营周期越长项目建成济形势越难预测次开发营周期越长项目建成政治形势越难预测回避房产开发营风险办法快完成开发项目针该项目采取提高选址速度利法律手段保证迁址工作利进行采招投标办法建设单位签订具法律效应承包合保证资金 充分供应建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合样极避免必素影响
2通市场调查降低风险
通市场调查获信息获信息关投资环境投资项目市场信息越作出预测越精确进行正确科学决策包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等样确定性降低低限度较控制房产投资程中风险
3通加强理控制风险
良项目理重保证投资开发项目全程投资进度质量重点聘请验房产专家进行指导非常必效减少营费提高收益水进降低控制风险
十五研究结建议
．推荐方案总体描述
武汉光谷项建设项目全面启动加道路重修拓宽中国加入WTO投资政策次放宽通研究区域济发展趋势 调查市场行情研究周边段楼盘销售形式深入研究证该商品住宅项目盈利性较投资机构决定实行独资开发营房产投资方式
二．推荐方案优缺点描述
1优点
1）项目拥较投资环境机遇
国民济持续稳定发展住房制度改革深入政府公司开发项目鼎力支持居民改善居住条件期购买力水基方面项目提供较投资环境机遇
2）项目济具较强行性
* 项目总建筑面积 129万方米
* 项目总投资 1482867万元
* 项目财务净现值570173万元
* 项目财务部收益率2750
述济指标根目前市场形势预期目标利润估算结果
3）项目具突出优势
* 附区域现代花园竞争手较少
* 现代花园区定位属中档次供需圈缺少代物业需求量较
* 公司资金具优势
* 项目拥较周边环境（包括然文交通等环境）
* 项目处块发展前景较
4）项目开发营风险较
项目属面积规模开发项目开发程中享受政府提供诸优惠政策实施中辅全程科学决策控制应稳获预期投资收益
2存问题
1）项目规模较时间较紧开发程中方面工作协调难度
2）项目独二品位定位定难度设计工作完成定位相应确定实施程中需根具体情况断完善
3）房产行业竞争激烈公司需建立支高素质营销队伍采取委托销售方式
3争意见分歧
通调查市场行情研究周边段楼盘销售形式区域济发展趋势房产投资机构该商品住宅项目开发提出两方案方案（1）面积开发方案（2）面积开发两方案建设营期5年面积开发贷款面积开发
根该住宅需求预测前两年需求量较高概率07 需求量较低概率03 三年需求量较高概率09 需求量较底概率01
种情况决策树分析计算知：
面积开发期值：NPV（1）570173万元
面积开发期值：NPV（2）254676 万元
NPV（1）NPV（2）选择面积开发方案收益方案
三．结建议
1结
济效益说：公司项目开发建设前进行广泛深入市场调研解客户需求目前部分单元已意性客户提前预定销售前景该方案采取提前预售分期付款等措施公司带高利润回报提高公司社会知名度公司发展奠定基础光谷房产济注入新鲜血液力推动光谷房产济发展起搞活济作
社会效益说：现代花园建成提供住宅996套切实解决园区职工生活居住问题区注重环境营造公设施建设成东湖高新技术开发区亮点光谷区民提高优越住宅环境积极效响应武汉市安居工程光谷民够更生活工作时微观体现三代表光谷民够更感受济发展带直接处民感受旗帜够幸福生活安居乐业社会效益极观
环境效益说：该开发程全部文明施工程度减环境破坏该工程完成前脏乱差体环境变成环境幽雅全新建筑造型秀丽然景观功齐全配套公服务设施便利交通疑该市形成全新修养圣美化光谷市容改善环境带较影响
观开发全程济效益社会效益环境效益该开发方案完全行
2建议
强化项目进程中投资质量进度计划注重发生利条件变化素预测防范策保证项目期完成
（1）实行速度理加强项目运作进度避免市场高峰期降期转折风险
（2）公司部门紧密配合加快项目运作进度
（3）做精品产品设计环节招标方式求高水设计出标志性品位产品
（4）项目成须合理控制保留市场波动时降价应空间
（5）注意严格定方案做件事统调配资金物资项工作特准备抗风险资金挪
十六附图附表
附图
附图1 场址位置图
附图2 区规划简图
附图3 楼型单元面图
附图4 年销售情况图
附图5 敏感性分析图
二附表
附表1 建筑工程费估算表
附表2 国设备购置费估算表
附表3 安装工程费估算表
附表4 项目投入总资金估算汇总表
附表5 流动资金估算表
附表6 销售收入销售税金附加增值税估算表
附表7 损益利润分配表
附表8 项目财务现金流量表
附表9 单项工程投资估算表
附表10 资金源运表
附表11 分年资金投入计划表
附表12 款偿计划表
附表13 敏感性分析表
附图3楼型单元面图
①号楼单元面图（AB型）
②号楼单元面图（CD型）
③号楼单元面图（EF型）
④号楼单元面图（GH型）
附图4
年销售情况图
附图5
敏感性分析图
附表1
序号
建构筑物名称
单位
工程量
单价（万元）
费合计（万元）
1
①号楼型
栋
4
1954408435
7817633741
2
②号楼型
栋
4
2431535712
9726142848
3
③号楼型
栋
15
9793486944
1469023042
4
④号楼型
栋
22
9719558928
2138302964
5
入口商店门面
㎡
400
800元㎡计
32
6
集贸市场
㎡
1000
500元㎡计
50
7
总计
5443703665
建筑工程费估算表
附表2
国设备购置费估算表 单位：万元
序号
设备名称
设备购置费
出厂价
运杂费
总价
1
工天然气
983
07864
106164
2
供电供热系统
48396
387168
5226768
3
智系统
16358
130864
1766664
4
合计
65737
525896
7099596
附表3
安装工程费估算表
序号
安装工程名称
指标（费率）
安装费（万元）
1
工天然气
0014953527
3075162907
2
供电供热系统
0736206398
1513993734
3
智系统
0248840075
5117346371
4
合计
205648
附表4
项目投入总资金估算汇总表 单位：万元
序号
费名称
投资额
占项目投入总资金例
估算说明
合计
中：外汇
1
建设投资
1141387
0
0986974795
11
建设投资静态部分
1040121
0
0899408707
111
建筑工程费
54437037
0
0470725323
112
设备工器具购置费
7099596
0
0061391285
113
安装工程费
205648
0
0177826949
114
工程建设费
207086
0
0179070409
115
基预备费
12021
0
0010394741
12
建设投资动态部分
1012658
0
0087566088
121
涨价预备费
661
0
0005715767
122
建设期利息
94655814
0
008185032
2
流动资金
15063
0
0013025205
3
项目投入总资金（1+2）
115645
0
1
附表5
流动资金估算表 单位：万元
序号
项目
低周转天数
周转次数
计算期
2003
2004
2005
2006
1
流动资产
111976
209088
378862
154253
11
应收账款
0
125453
189431
617014
12
存货
54678
627264
113659
154253
121
原材料
27339
439085
79561
92552
122
产品
164034
627264
113659
154253
123
产成品
109356
125453
227317
46276
13
现金
57298
209088
757724
771267
2
流动负债
1487
37013
76815
336854
21
应付账款
1487
37013
76815
336854
3
流动资金（12）
97106
172075
302047
120568
附表6
销售收入销售税金附加增值税估算表 单位：万元
项 目
合 计
计 算 期
2003
2004
2005
2006
2007
销售（营业）收入
23185924
0
209088
378862
15425
1881084
A房型销售收入
1719586
80196
91763
单价（含税）
25704
26732
26989
25704
销售量（套）
30
34
B房型销售收入
1755724
81882
9369
单价（含税）
26244
27294
27556
26244
销售量（套）
30
34
C房型销售收入
147278
12926
18016
单价（含税）
18016
18466
18466
18016
销售量（套）
70
10
D房型销售收入
281292
2476
33688
单价（含税）
33688
35036
35372
33688
销售量（套）
70
10
E房型销售收入
357269
7813
79754
19939
单价（含税）
39065
39877
39877
37702
销售量（套）
20
20
50
F房型销售收入
325004
69644
7296
1824
单价（含税）
34822
3648
3648
34491
销售量（套）
20
20
50
G房型销售收入
4419668
32322
33774
30397
719048
单价（含税）
16161
16887
16887
16342
销售量（套）
20
20
180
44
H房型销售收入
3964516
28992
30296
27266
644996
单价（含税）
14496
15148
15148
14659
销售量（套）
20
20
180
44
入口商店门面
88
单价（含税）
022
销售量（㎡）
400
集贸市场
130
单价（含税）
013
销售量（㎡）
1000
销售税金附加
12475379
113953
20648
82634
1007697
营业税
11592962
104544
189431
77127
940542
消费税（考虑）
城市维护建设税
81150734
731808
132602
53989
6583794
教育费附加
70909497
209088
378862
10798
0131676
附表10
序号
项目
合计
计算期
2003
2004
2005
2006
2007
1
资金流入
485874
61272
588538
1844581
139379
11
销售（营业）收入
2318592
0
209088
378862
1542534
188108
12
长期款
500261
185874
276786
37601
13
项目资金
3000
14
流动资金回收
126846
172075
302047
120568
2
资金流出
623389
695901
767873
2057432
902979
22
销售税金附加
113953
2064798
8263355
10077
23
税
2346207
0
0
0
1758703
587504
24
建设投资（含建设期利息）
485874
485874
416463
25
流动资金
126846
172075
302047
120568
26
种利息支出
106692
265567
2871498
2871498
27
偿债务金
0
0
0
500261
28
分配股利利润
6427261
214706
3
资金盈余（12）
13752
83181
179335
212851
130349
4
累计资金盈余
690608
资金源运表（新设项目法项目） 单位：万元
附表11
分年资金投入计划表 单位：万元
序号
名称
民币
2003
2004
2005
2006
计
分年计划（）
35
35
30
100
1
建设投资（含建设期利息）
485874
485874
416463
0
1388211
2
建设期利息
1066917
2655668
2871498
2871498
946558144
3
流动资金
97106
172075
302047
120568
1776908
4
项目投入总资金（1+2+3）
5936492
6845057
747225
1234395
325977481
附表12
款偿计划表 单位：万元
序号
项目
合计
计算期
2003
2004
2005
2006
1
款
11
年初息余额
185874
46266
500261
12
年款
500261
185874
276786
37601
13
年应计利息
946558
106692
265567
2871498
2871498
14
年付息
106692
265567
2871498
528976
中：
0
0
0
500261
付息
946558
106692
265567
2871498
2871498
15
年末息余额
185874
46266
500261
0
2
资金源
21
年折旧摊销
22
前年度结余资金
106692
265567
2871498
528976
23
款资金
附表13
敏感性分析表
序号
确定素
变化率（）
部收益率（）
变化幅度（）
敏感系数
基方案
275039259
1
产品价格
10
56
284960741
284960741
10
8
355039259
355039259
2
建设投资
10
8
195039259
195039259
10
38
104960741
104960741
十七组员评价
组长：
XX：负责组全局统筹规划理协调工作根组员情况合理安排组员工作务工作期间较协调组员间工作充分调动积极性检查督促组成员时完成期务
外负责总选址方案组织机构力资源配置财务评价研究结建议等具体工作时组员刘挺担负着编辑整理组员交资料通查找方资料结合次作业具体求合格时完成务
组员：
XX：负责建设规模产品方案选址方案劳动安全卫生消防具体工作力协助组长作出难度较财务评价根市场调查结合武汉房产市场房屋方案制定产品方案绘制出选址方案图区规划简图协助组长负责量编辑整理工作
XX：负责节节水措施环境影响评价组织机构力资源配置风险分析具体工作限时间收集量房产开发相关资料工作时完成外积极协助组员组编制工作作出帮助
XX：负责市场预测项目实施进度选址方案等具体工作通种渠道查阅量资料附代花园学府家园等性项目进行实考察作出较全面中肯市场预测续编制工作奠定良基础
XX：负责投资估算融资方案社会评价具体工作工作认真负责根建设规模制定出融资方案投资估算续财务评价奠定基础组工作作出积极贡献
次作业务中组员积极发挥观动性相互协作发挥团队精神时出色完成务
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