万科的财务风险问题研究


    摘
    国家区房产行业社会济结构中领头行业房产国改革开放济发展中慢慢确定霸位作支柱性企业房产国GDP稳步增长提供保障然房产企业投资资金密集投资高成性负债占总资产重较项目周期长致回收资金时间久作资金密集型易受国家宏观调控影响产业链巨导致财务风险难控时国家济支柱国家相关政策会严格宏观济政策导致房产企业风险高重素万科集团中国房产行业中坚力量作全国性房产企业企业财务风险问题会较复杂样文万科例较全面分析房产企业财务风险问题文划分成四部分第部分讲述国外前研究成果回顾第二部分财务风险概涉国房产企业财务风险现状第三部分万科集团财务指标风险分析第四部分万科财务风险问题防范措施全文运指标分析法通企业数指标分析出年万科资产规模收入规模盈利力等方面指标稳步增长集团现金流支撑业绩扎实负债率较低财务风险相较万科然需方进行修改完善努力稳步提升保持行业领先位

    关键词: 房产企业 财务风险 风险评估

    ABSTRACT
    In many countries and regions the real estate industry is a leading industry in the social and economic structure of real estate in our country's reform and opening up and economic development in the slowly determine its dominance as its mainstay enterprise real estate has provided the safeguard for our country the steady growth of GDP However the real estate enterprise investment capital intensive and highcost nature debt to total assets is bigger long project cycle that money back over time as the capital intensive easily affected by the national macroeconomic regulation and control vertical industry chain is huge so it's difficult to lead to financial risk control At the same time because it is the pillar of the national economy the relevant policies of the country will be very strict and the macroeconomic policy is also an important factor leading to the high risk of real estate enterprises Vanke group is the backbone of China's real estate industry As a national real estate enterprise the financial risks of the enterprise will be complex and diversified Taking vanke as an example this paper can comprehensively analyze the financial risks of real estate enterprises This paper is divided into four parts The first part mainly describes the review of previous research results at home and abroad The second part is the introduction of financial risk and the current situation of financial risk of Chinese real estate enterprises The third part is the financial index and risk analysis of vanke group The fourth part is vanke's financial risk prevention measures The full text mainly USES the index analysis through the enterprise data index analysis in recent years China vanke asset scale income scale profitability indicators have grown steadily group has a reliable cash flow to support the performance of solid debt ratio is low in contrast with financial risk is not big However vanke still needs to modify and improve from some places and make steady efforts to upgrade and maintain the leading position in the industry

    Key words real estate enterprises financial risk risk assessment

    目录
    摘 1
    ABSTRACT 2
    前言 4
    第1章企业财务风险理国外综述研究 5
    11国外研究综述 5
    111国外研究 5
    112国研究 6
    12研究现状结 6
    第2章 财务风险概述 8
    21财务风险概念 8
    211财务风险定义 8
    212财务风险理定义 8
    22财务风险分类 8
    23财务风险成 9
    24国房产行业财务风险成分析 10
    241外部环境分析 10
    242部环境分析 13
    第3章 万科集团财务风险分析 15
    31万科集团简介 15
    32财务风险分析 16
    322营运力分析 18
    323盈利力分析 19
    324现金流量分析 20
    325 财务杠杆分析 22
    33财务分析结 23
    第4章 财务风险防范策 25
    1控制成增加利润 25
    42重视库存加快销售 25
    43严控负债优化结构 25
    44控制现金提高盈利 26
    45降低风险持续发展 26
    结 27
    致 谢 28
    参考文献 29
    附表 30
    前言
    国开始实行房产改革政府企业国民方努力历年探索发展房产公司林立房产行业慢慢发展庞已成国家支柱谈财务风险问题房产作高回报率行业相较行业承担风险成正时间长资金庞高回报背风险问题避免高风险需根解决问题方面控财务风险问题效财务风险控制期减少企业高风险问题作典型全国性反房产企业反应房产企业概发展趋势动态
    全文运率分析法财务杠杆率分析企业盈利力营运力偿债力进行分析时增加现金流量分析财务杠杆分析万科财务风险问题文研究象根财务风险财务风险分类行业财务风险成分析等基础性理结合国年出台系列房产政策收集万科年数报表万科进行系统分析研究问题提出解决方案建议制定相应财务风险防范措施
    文通系列研究万科财务风险理问题根分析成影响企业原财务风险理体系基础扩充改进意见希新旧财务风险体系结合企业理层启示企业结构增添新评估方法企业注入新活力股东权益公司利益等方面达赢国房产行业发展奠定更结实基础国家复兴济建设做出份贡献


    第1章企业财务风险理国外综述研究
    11国外研究综述
    企业成立初企业发展成熟程中企业财务风险问题直存财务分险问题理层较重视问题西方国家企业出现较早制度相成熟企业财务风险研究开始国先开始发展现已形成较完善系统融资理体系
    111国外研究
    1820年代Henry Fayol 撰写书中提风险理概念说法时没正式认名风险理便企业理中流传开十年中风险理没正式成较完善理作概念应1850年左右美国企业中风险理正式引企业理中二十世纪五十年代保险学书横空出世位学者创作书中风险理四字正式提出里程碑式开始揭开企业财务风险理序幕
    二十世纪中期马柯威茨等财务风险概念进行程度研究研究理现代企业财务风险理发展研究奠定基础二十世纪中叶教授MillerModigliani撰写资结构公司财务资篇文章发表文章中企业财务风险理进步研究中点便著名资关理五年两进步修正MM理二十世纪六十年代财务分析专家William Beaver会计评发表篇文章文章提数分析理单变量判定模型运单数企业未发生财务风险进行分析研究通研究出企业风险债务占关企业债务企业现金流量值财务风险预测说行效方法
    二十世纪中期发达国家先创建国家区性组织——风险理协会
    112国研究
    改革开放伴着济快速发展时机会增机遇意味着挑战企业风险增加企业结构企业高决策影响着财务风险收益财务风险作风险部分尤重部分企业应该予重视理然国市场济开始四十年快速发展环境企业风险加财务风险作风险重环重性言喻企业财务风险理研究开始重视起
    财务风险理刘恩禄汤谷良两合作完成文中含义特点成分析财务风险理程序等方面进行较详阐述1994年财务风险篇文章德伟博士撰写文章财务风险切分成四方面:筹资回收资金风险收益投资四部分进行详分析剖析部分成提出部分相应理方法周文斌范围财务风险划分成部风险外部风险两部分时提出外部风险环境复杂程度具控性需通合理方法进行分散躲避风险部风险控存公司部风险通认理降低财务风险黄婉婷运三表:资产负债表利润表现金流量表某企业财务风险进行研究时根外部控制部控制相结合进步进行探索通研究出结出相关建议年国学者财务风险分析质飞跃
    12研究现状结
    浏览许国外文献难出国外关财务风险研究已相成熟国财务风险理方面研究国外段距离基础性理成熟支撑起国外企业财务理制度快速发展财务风险研究然进行系列研究通结出国企业财务风险理停留初期阶段制度相落
    国家出台政策影响着国财务风险理评估体系改变尤房产公司说市场济快速发展房产企业机遇增高风险意味着高回报外部环境影响法避免财务风险企业部控制变尤重规避财务风险重措施部控制需企业数进行准确苹果制定相关评估机制预测风险性发生风险提出相应补救措施企业利益固然重稳健财务风险机制企业持续发展保驾护航


    第2章 财务风险概述
    21财务风险概念
    211财务风险定义
    财务风险狭义定义:企业损失性
    广义财务风险定义包括企业偿债力丧失性股东权益确定性企业债权企业资结构中重增加企业支出费会加致公司现金偿债力降低性提高文研究方广义财务风险层面万科房产进行分析
    212财务风险理定义
    财务风险理企业根基础理企业财务活动进行分析检测出现财务风险问题进行预测避免财务活动常见风险公司情况提出相关预防监控机制保证公司利益股东权益
    22财务风险分类
    财务风险类型
    标准
    分类
    概念
    资运营程
    筹资风险
    筹集资金企业负债营风险负债成正
    投资风险
    合理投资行没达公司预期收益导致公司财务活动投资收益率低风险增加
    运营风险
    复杂济环境影响产品销售导致产品滞留资金法回收资金链断裂
    收益风险
    企业收益合理分配影响企业持续发展
    诱发素
    系统性风险
    环境种素影响导致企业财务活动风险增外部环境控会环境中公司财务活动产生影响
    非系统性风险
    营活动产生影响特定财务活动产生影响改影响通合理制度进行预测规避
    风险控程度
    控性风险
    情况企业进行预测进行控制风险
    控风险
    企业法通努力消规避风险
    风险范围
    微观风险
    某单财务项目关风险风险范围局部
    宏观风险
    全体会产生影响风险风险范围较

    23财务风险成
    财务项目营体言财务活动产生风险复杂变财务风险样性决定财务风险成复杂样企业部财务风险企业外营活动影响产生风险财务风险成行业间财务风险成分类总说概四种情况
    1 复杂宏观环境宏观环境包括许:政策市场法律济资源文化等企业营活动种素影响导致企业财务活动风险增外部环境控会环境中公司财务活动产生影响环境企业财务理着影响导致财务风险
    2 企业部环境复杂型公司尤寡头集团等旗会公司子母公司间关系混乱权责明样公司然没子母公司联系部部门间联系亲密没明确惩戒机制法明确财务风险责项目组
    3 财务风险认识足公司财务风险客观存风险收益存收益必然伴着风险公司理员风险认识足风险没足够重视风险意识较淡薄缺乏相应培训
    4 企业合理决策理层济决策直接影响公司风险收益企业认识足激进决策会导致风险增加科学化决策会降低企业财务风险

    24国房产行业财务风险成分析
    财务风险成样分析房产行业财务风险成素会房产影响较重例政策素房产行业影响较突出面会两方面房产行业特殊行业财务风险成进行分析
    241外部环境分析
    企业身财务活动影响外便外部环境企业影响企业日常营生产中肯定会受外部环境素影响然影响分积极影响消极影响
    ①宏观济环境
    房产行业作国民济支柱产业整国家济发展联系密切受宏观济素影响国家济发展般周期式发展高潮低谷房产行业资金周转周期长行业周期性变化素影响着营活动进程房产行业企业链较庞相关产业链变化影响着房产行业发展总房产行业发展受宏观济影响企业应复杂宏观济中握形势积极调整财务策略防范风险发生
    ②金融环境
    房产企业进行项目开发时需巨资金投入现金流赖程度强必然房产行业金融行业联系紧密特国家金融政策变动房产企业营活动影响例国家金融市场利率调整国家信贷政策货币政策变化等会影响房产市场国通金融机构货币政策信贷政策房产行业进行调控宽松货币政策会房产行业积极作相反紧缩货币政策房产企业抑制作国家会针市场情况作出政策考虑信贷政策房产企业购买群影响房产企业开发初期需量资金支撑项目建设需银行贷款果银行紧缩银根开发商贷款企业项目面破产风险信贷政策购买群影响体现购房时选择银行贷款果贷款利率较低必然会促进买房热情住房贷款利率调者购买二套房居民贷款必然抑制买房需求综述国家金融政策整房产行业影响企业进行投资营活动时定认清前金融政策防范财务风险发生
    ③土资源环境
    土资源房产行业发展基础房产企业确立项目前需通政府土竞标购土资源然进行项目续工作国土国家政府控制国家通土政策改变调控房市场然国土面积较辽阔住房面积较庞口基数导致均住房面积处世界均水游会发现土国家说非常重资源国家通调整土税收土价格等方式调控房产行业发展国家土政策会影响房产市场发展作房产企业根土政策适时调整策略防止财务风险发生
    ④市场环境
    房产企业进行项目考察时需充分考虑市场购买力消费者需求结构等市场素房产企业通项目开发取投资增值项目定位消费者收入层次接受水等做完善调研针市场需求调整公司战略知知彼百战百胜企业观察市场环境做出调整前应该行业况调整政策进行分析结合环境竞争者做出调整然千篇律模式化商品公司产品服务众产品中突出出结合企业文化特点开发出具公司特色产品服务吸引顾客见市场时间点等素迎合众喜时变化着作房产企业应该根变化市场进行改变进步复杂市场中时代淘汰⑤政策环境
    国房产市场政府市场两手调控政府会适时时候出台政策调控楼市例防止房产投资热房价高采取限购措施考虑群众低产阶级住房需求政府出台想住房政策解决群住房问题政策出台效调整房产市场供需关系保障房产市场健康发展作房产企业项目开发程中密切关注政府房产政策学会根政府行政调控调整营销策略营销手段样保证企业政策调控正常运行防止财务风险发生
    国房产行业年房产政策变化:
    年房产政策调控
    时间
    政策类

    2015
    土政策
    土执行供限
    财政政策
    转两年住房免征营业税
    货币政策
    央行降息五次
    央行降低银行准备金率1
    二套房贷款首付降四成
    行政政策
    国务院通深化济体制改革重点工作意见
    2016
    财政政策
    首次购买普通住房4税率征收
    货币政策
    调整公积金贷款利率五年2732
    贷款首付降低公积金首付20商业贷款首付25
    2017
    财政政策
    住房贷款首付例进行调整
    行政政策
    认房认贷
    2018
    行政政策
    限购:限制房价快速涨
    增加土供应
    整治首付贷
    财政政策
    房产税立法
    房贷利息抵税
    落实营改增

    ⑥税务环境
    国家财政收入纳税占额重进出口商品税居民收入纳税企业济活动增值税法律保护强制执行尤房产企业国家纳税户企业应根身特点法律允许范围合理避税房产行业作资金流动行业税收成相应较高国家关税收政策调整会房产企业产生较影响国家时会通例房产税印花税耕占税等税收政策调整房产市场发展企业面国家税收政策调整时身进行合理税收筹划认真分析税收优惠政策税收抵扣税收企业盈利关等等企业必须面税务政策时进行调整样防止受税务政策影响导致发生财务风险
    242部环境分析
    财务风险部环境指企业部理营活动企业产生影响环境素部环境素造成观性强外部环境样法预测根项研究表明部环境财务风险影响程度外部环境影响程度想财务风险进行合理规避部控制予重视分面六点讨:
    ①房产企业布局规划
    企业战略规划企业首务果企业没明确战略规划企业发展会呈现团糟状态次企业战略规划制定定明确目企业目标什?企业想获什样利益?房产企业目前整市场环境调整背景审视战略规划仔细分析企业目标否明确企业走专业化道路规模化道路?企业目前需求利润市场?需企业仔细考虑做出企业利战略规划
    ②房产企业财务预算
    房产企业进行项目实施前进行详细前期财务预算针企业资金源项目营效益项目回报率等做详细分析预算果没做财务预算盲目开工导致项目资金周转利房产资金回收困难资金链会断开烂尾楼资金周转灵导致项目停工甚
    ③房产企业部财务理体制
    房产企业部财务理体制正常处理企业部种财务关系保证利企业部财务责划分利益分配规范企业身情况样企业应该根身组织特点营方式合理建立企业财务理制度样企业部财务理起促进作果盲目搬公司财务制度模式必然导致企业部财务理混乱责清权限明资金理运行成控制会出现重问题企业财务活动法正常进行导致财务危机发生
    ④房产企业理者综合素质
    企业第务素决定企业成败关键素企业理员作企业起决定性作综合素质直接影响企业营财务活动决定着企业否成功理员素质包括组织决策力控制力风险意识等方面企业理者进行培训时仅考虑理者业务力更重理者综合素质进行全面衡量综合素质高理者企业整体运行财务理方面做更企业应该重点培训理员综合素质防止风险发生
    ⑤房产企业文化建立
    文化说国家灵魂理房产企业说文化公司影响巨企业文化企业部发展外宣传重万科恒等知名房企着企业文化企业文化伴企业企业企业文化熏陶注重造品牌价值注重整合团队提升财务理水提升风险防范意识反观企业顾眼前利益重视利润获取重视企业理缺少公司企业文化样公司长久会取成功房产企业发展程中重视企业文化发展企业文化建设防范企业财务风险帮助
    ⑥房产企业资结构
    企业否够稳健发展资结构尤重房产企业作资金密集型行业资结构更扮演重角色资结构简单说企业债权股权重债权财务风险着重意义资结构影响财务风险重素行业决定资结构致组成房产行业然资金密集型行业资金相较行业说较紧张众周知举债营房产企业应资金紧张种营模式企业财务杠杆非常高会带高风险项目进行中某环节资金链发生问题整公司说致命房产企业说高财务杠杆率行出现政策限制企业高杠杆系数防增加市场稳定性时金债务尤重合理债权债务水公司稳健发展
    结:综合提种素财务风险处企业应该方面综合研究建立套财务风险评估机制针发生风险采取定措施加防范


    第3章 万科集团财务风险分析
    31万科集团简介
    万科成立1984年核心业务房产中国陆区第批挂牌市房产企业公司改革开放出建立企业紧国家政策发展势头规模处行业领先位公司盈利率逐年升企业口碑较家较信赖房产公司
    万科企业二十世纪八十年代末开始踏足房产企业着良口碑激烈市场竞争中取优势着改革开放脚步步步发展天规模万科开始发展非单房产公司公司含业务二十世纪初万科通产业结构调整转旗百货公司股份开始专注做房产坚持透明专注规范企业理念直发展显示出未限
    万科作房产龙头企业万达恒保利等齐名万科营业务收入包括房产业务配套物业理服务中房产收入占营收入构成 9742占收入绝部分规模项目较全国投资项目资金压力较收益风险成正万科面财务风险较公司更高全面文选择万科角度探讨企业财务风险问题

    32财务风险分析
    321偿债力分析
    (1)短期偿债力
    短期偿债力指标说企业流动性资金填补流动性负债保障程度简单说企业约定期限债务性短期偿债力分析指标负债资产等指标间率
    1流动率
    流动率公式:流动率=流动资产流动负债

    表31 万科集团 20142017 流动率
    项目
    2014
    2015
    2016
    2017
    流动率
    134
    130
    124
    120
    数源:附表
    表31知万科集团四年流动率基保持没太波动2014年2017年出流动性负债年递增然流动性资金增长流动率逐年慢慢降低出企业偿债务力较年降低

    2速动率
    速动率马转变现金现金形式资产偿付公司流动性负债保障程度
    速动率 速动资产 流动负债 (流动资产存货) 流动负债

    表32万科集团20142017速冻率
    项目
    2014
    2015
    2016
    2017
    速动率
    043
    043
    044
    050
    数源:附表
    速动率含义存少元马转换成现金资产偿付1元流动负债通表32数出万科公司20142017速冻率0405中间表中出年流动率均1流动资产速动资产存货组成见存货占流动资产重速冻资产高存货占部分流动资金资金流动性减少然目前公司偿需期限债务偿债务力降低企业稳定利应快处理部存货减少预期面风险问题
    (2) 长期偿债力
    企业偿债力影响企业健康发展企业长期偿债力指标企业资产支付债务保障程度果考虑动态营程说企业利财务活动获利益支付营活动中负债承受力企业长期偿债力侧面反映该公司资结构债务资金例资结构预测企业发展力时企业财务活动盈利力样偿债力着巨影响
    1资产负债率
    资产负债率负债总额资产总额×100
    表33万科股份20142017资产负债率
    项目
    2014
    2015
    2016
    2017
    资产负债率()
    7720
    7770
    7832
    8398
    数源:附表
    表33知2017年资产负债率增长504相较201420152016年三年缓慢增长2017年快速增长负债急速增长企业中负债率5070间认合理率然万科资产负债率高达80左右高率意味着高额负债水
    2产权率
    产权率计算公式:产权率 负债总额股东权益×100
    表34 20142017年产权率

    项目
    2014
    2015
    2016
    2017
    产权率()
    32805
    33298
    39363
    50536
    数源:附表
    年房产行业资金密集型行业采举债营方式负债率相较高万科作房产行业领头企业样表34知4年万科企业负债增长率远远高股东权益增长率产权率断增加然巧妙根杠杆原理实现负债营企业高速发展飞速发展背景远远超出正常水债务水发展重难持续发展万科应该时刻关注负债水防风险发生

    322营运力分析
    1 应收账款周转率
    应收账款周转率 期销售净收入 应收账款均余额
    表35 20142017应收账款周转率
    项目
    2014
    2015
    2016
    2017
    应收账款周转天数(天)
    611
    405
    343
    260
    应收账款周转率()
    5887
    8879
    10488
    13848
    数源:附表
    应收账款周转天数逐年减少销售收入增加出周转率快速增加2017年周转率2014年周转率235倍收账速度增加意味着资金流动性增加偿债力说更流动资产保障偿债务承受力
    2 存货周转率
    存货周转率营业收入存货均余额
    项目
    2014
    2015
    2016
    2017
    存货周转天数(天)
    113888
    89352
    88604
    119800
    存货周转率()
    032
    040
    041
    030

    表36 20142017年存货周转率
    数源:附表
    表36显示企业20142017年存货周转速度变慢回2014年水2017年出台房产财政政策住房贷款首付例进行调整首付提高加限购政策房产市场热度减少房产企业房产滞销存货增加导致周转速度降应收账款时法回收周转额降低流动资金减少周转速度变慢
    3 总资产周转率
    总资产周转率营业收入额均资产总额



    表37 20142017总资产周转率
    项目
    2014
    2015
    2016
    2017
    总资产周转天数(天)
    124157
    103063
    107946
    147905
    总资产周转率(次)
    030
    035
    033
    024
    数源:附表
    存货周转率中提2017年存货周转率较年降低理2017年出台两房产政策限购外购房首付率提高房产说降温措施房子销售量降低资金法回收整项目周转周期增加
    323盈利力分析
    万科盈利指标分析表示
    表38盈利指标
    项目
    2014
    2015
    2016
    2017
    营业务利润率()
    2095
    2016
    2027
    2598
    总资产利润率()
    391
    464
    393
    373
    净资产收益率()
    1786
    1809
    1853
    2114
    销售净利率()
    1318
    1327
    1179
    1532
    数源:根万科集团 2014年—2017 年财务报告整理
    万科集团业务包括房产配套物业理服务2017年万科营业务利润率幅度提升益房产收益房价提高企业收益增加盈利力增加2017年政治济调整环境万科营利润率增加发映出企业配合国家政策做出灵活改变没环境影响总资产利润率2015 年出现幅升进两年出现滑趋势表明企业总资产利方面出现问题2017年济政策整改年根统计全国商品房销售额增速降尤2017年半年增速降速度明显2017年净资产收益率增长速度增加显示出面国家政策调整万科做出积极配合万科改革开放初期建立企业年直紧国家脚步发展速度规模行业前列

    324现金流量分析
    翻阅文献发现关财务风险研究停留静态层面期发生费收入否已收支付期账务计算样企业刻意应收应付制口掩饰真正财务报表数公司想年末出完美财务报表外掩饰真实营状况通应收帐款等项目利润进行调节反映企业某时间点利润偿债务未真正企业真实收入公开隐形财务问题已出现绝部分股东散户股民蒙蔽企业想采取应收应付制度原想避税采取种方法税收压力较现金流量重点收付实现制方法动态数公司财务状况更加清楚解更反映出企业某时间段真实财务情况现金流量表反应动态现金流量尤营性现金流量企业偿债力较清楚反映三现金流量中营性现金流量房产企业现金流量干现金项目流动变现速度快体现企业资金流动性程度分析营性现金流量更体现企业财务风险承受力
    1 现金流量率
    现金流量率指财务活动获现金偿付债务保障程度短期现金流量率影响企业股价变化股民债权说尤重
    2净利润现金率
    营活动现金流净利润率说获1元净利润会少营性现金流量公式仅描述企业盈利力反映企业现金流量流动性偿债力保障盈利利润收入定保障变现现金充裕净收入数较差会导致企业财务风险发生净利润现金率高证明变现资产企业盈利力较率高说明企业盈利质量现金流充足
    2 现金流量债务
    现金流量债务指企业流动性负债营活动期间营业收入偿付保障程度计算公式:
    现金流量期债务营活动现金净流量流动负债×100
    项率实现金流动负债率意义差企业偿债力关率显示出企业付息力值显然指标率果低表明企业财务风险问题严重反企短期发展势头较风险问题现金流动性较强
    3 债务保障率
    债务保障率现金流量债务处中提债务债务总额非单纯流动性负债负债偿付力承受程度更显示出企业营成果资产结构合理性
    债务保障率营活动现金净流量(流动负债+长期负债)×100
    作企业股东债权说企业营状况企业偿债力债权股东说关重流动性负债现金流量值流动性负债长期负债现金流量值代表着财务风险影响着企业发展
    表39万科现金流量指标分析
    项目
    2014
    2015
    2016
    2017
    现金流量率()
    1207
    382
    682
    972
    营现金净流量净利润率()
    216
    062
    140
    221
    现金流量期债务()
    1207
    382
    682
    971
    债务保障率()
    011
    003
    006
    008
    营活动产生现金流量净额(万元)
    4172482
    1604602
    3956613
    8232283
    数源:万科集团 2014年—2017 年财务报告整理
    研究表中数出万科2015年营性现金流量步年降61然年净利润旧增长现金流量降幅生畏究原2014年房价调整影响存货销售导致万科存货幅度提高现金流量法收回时息负债率幅攀升然净利润增长相反营性现金流量出现问题量存货增加万科增加存货跌价准备金额2016年起营性现金流量增速开始稳定幅波东说明企业存着极高财务风险公司应该重视政策市场变化防止楼盘批存货发生
    万科四年营净现金均持续净流入营方面获资金维持身生产剩余投资外融资例整体负债压力水较低万科四年中现金流量然直正流入波动较根网披露季度报表发现年第季度现金流量负值结合情况分析年度报表现金流量数值性确定2014年时万科新疆烟台等全国六方投资项目停滞没时卖出资金链出现问题报表数出息负债率急速增加现金流量方面控公司应该予重视
    325 财务杠杆分析
    财务杠杆作程度分两方面企业正相关作促进企业发展时会企业负相关作加剧企业财务风险面万科房产财务杠杆方面进行分析讨财务风险影响
    财务杠杆效益理知道权益资税前净利润高出企业息税前利润时财务杠杆产生正面影响:权益资税前净利润相较息税前利润减少时财务杠杆会产生负面影响
    息税前利润率 息税前利润总额 资产总额100
    权益资税前净利率 税前净利润 均净资产100
    税前净利润净利润+税
    权益净利率净利润者权益*100
    利润表数知万科财务系数较高产生正面影响万科权益净利率息税前利润率值23倍
    万科市公司股东权益四年持续稳定增长(存规模定增)偿债力言万科资产负债率逐步增加净负债率逐年增长房产行业特殊性净负债率评价房产企业杠杆率更选择
    净负债率(息负债 货币资金) 权益系数
    净资产负债率负债总额净资产总额例企业资结构负债总额决定净资产总额反映企业财务力前者静态结构者动态结构房产企业较预收账款传统资产负债率适合衡量房产企业负债状况净负债率高企业财务费支出相较费增加意味着获利减少果短期需支付利息费负债项目息负债重较高华说明企业需支付更压力增加意味着风险增加方面净负债率较低甚负时表明企业债务杠杆水较低部分资金闲置利企业快速发展万科净负债率较稳定属稳扎稳型万科作型房产商体量庞入负债净负债率影响程度相较少企业项目较现金流入基稳定
    33财务分析结
    根文数分析初步出结:
    1万科公司年财务报表数综合发展趋势稳定现金流量波动数值直正值利润增幅稳步增加净利润数优秀
    2然四年万科总资产幅增加规模断扩举债营万科背负量负债债务占总资产值较高资结构合理负债增幅总资产增幅相遥遥领先
    3注意流动性风险流动性风险指公司现金流动性压力公司资产负债率高达直维持高水持续增长 总负债中流动负债高达8658% 高债务反应公司资结构合理性流动性资金公司说例太少风险系数增加
    4然万科债务数额巨财务风险系数较高公司财务风险控定握分析原两方面:短期息债务会增加企业偿债压力公司降低债务利息贷许息债务资二公司利润规模较项目支撑组合风险系数降低衡杠杆系数注意万科应该谨慎投资组合投资降低风险系数外营活动利润收入尤重利润降低风险系数会增加
    5会计报表提供数性考证年终数季度数出入较整改
    总说万科营直稳健年资产规模收入规模盈利力等项指标均稳步增长业绩扎实现金流支撑负债率较低财务风险

    第4章 财务风险防范策

    通述万科公司综合财务营状况基础解分析出万科整体财务状况良规模断增加收益稳步提升时存着负债率高等问题资结构整改面根述分析出结问题中万科日营理出意见希万科发展帮助
    1控制成增加利润
    国家严控房价抬升房产行业日益饱行业间竞争较激烈行业利润增长范围减正成控制企业房企说更加重成两点:期间费营业成两部分通分析出万科营活动期间费成控制错营业务成方面土征拆迁补偿工程前期费理方面加强财务理行政理巧决策行影响营业成鉴成控制加强促进公司良性营公司资金利效率会更进步低成提高企业行业竞争中优势
    42重视库存加快销售
    万科存货周转率行业均水左右相发展规模数值优秀万科存货率偏高低存货周转速度会影响企业资金压力2017年出台房产财政政策住房贷款首付例进行调整首付提高房产市场热度减少房产企业房产滞销存货增加导致周转速度降应收账款时法回收周转额降低流动资金减少周转速度变慢资金流动速度变慢存货理万科应该予重视时销售存货项目增加流动资金减轻企业资金周转压力
    43严控负债优化结构
    年房产行业资金密集型行业采举债营方式负债率相较高万科作房产行业领头企业债务占总资产值较高资结构合理企业高速发展正万科完美采取财务杠杆优势飞速发展背景远远超出正常水债务水发展重难持续发展万科应该时刻关注负债水防风险发生通数发现万科流动性负债逐年快速增长房产资金密集型行业长期资赖程度更高公司资结构反映企业长期偿债力债务资金例资结构预测企业发展力万科应该应政策变化加强债务结构调整采取更稳妥债务融资方式
    44控制现金提高盈利
    盈利质量高低决定企业陷入财务危机否严重甚会带破产
    风险2017年万科营业务利润率幅度提升益房产收益房价提高企业收益增加盈利力增加2017年政治济调整环境万科营利润率增加发映出企业配合国家政策做出灵活改变没环境影响2017年净资产收益率增长速度增加显示出面国家政策调整万科做出积极配合万科改革开放初期建立企业年直紧国家脚步发展速度规模行业前列现金流量波动数值直正值利润增幅稳步增加净利润数优秀

    45降低风险持续发展
    企业盈利目房产行业领头企业说短期利益企业长期发展相提企业想持续发展应身寻找原应发生风险建立套风险防范预警机制应企业现金流量偿债力清晰认识企业营活动应适应时代市场发展:部环境素造成观性强外部环境样法预测想财务风险进行合理规避部控制予重视



    着济发展房产企业发展存机遇存挑战济发展新常态继续稳定发展预测防范财务风险显更重房产公司财务风险问题会成理层重中重文财务风险理房产行业财务风险成基础万科房产四年发展数进行研究
    万科整体财务状况良规模断增加收益稳步提升时存着负债率高等问题资结构整改控制成增加利润严控负债优化结构控制现金提高盈利降低风险做持续发展















    参考文献

    [1]房产业财务风险防范控制研究——万科例 万益 时代金融 20171031 期刊
    [2] 万科集团财务风险研究防范 蔺斌 兰州财学 20160605 硕士
    [3]How Important Is Financial Risk [J]Theory and Decision Fin 2009
    [4]李明张志清基子分析行业成长性评估研究[J]会计友2014(06)1721
    [5]张琦陈伟伟国房产市场运行现状前景[J]中国济时报2014(11)1921
    [6]刘文梅企业财务风险分析[J]合作济科技2013(10)2732
    [7]郑刚国企业财务风险成分析规避政策[J]企业家天半月刊(理版)20103537
    [8] 信评级调整企业战略选择——基盈余理企业社会责视角分析 林晚发 刘颖斐 现代财(天津财学学报) 20180530
    [9]企业会计审计存问题策 马宁 王妍令仪 王晓雯 合作济科技 20180530
    [10]关国企业财务风险成防范探讨张宏艳 李莉会计师 20080901
    [11]企业财务风险防范杨瑞 合作济科技 20171228
    [12]R Mitch Casselman Danny Samson Aligning Knowledge Strategy and KnowledgeCapabilities [J]Technology Analysis & Strategic Management200719(1) 6981
    [13]MOdom RShardaa neural network for bank ruptcy prediction[J]international joint conference on neural networks19902932


    附表

    利润表摘
    20141231
    20151231
    20161231
    20171231
    营业收入(万元)
    14638800
    19554913
    24047724
    24289711
    营业成(万元)
    10255706
    13815063
    16974240
    16007992
    营业利润(万元)
    2497936
    3312278
    3902378
    5081292
    利润总额(万元)
    2525236
    3380262
    3925361
    5114195
    税费(万元)
    596484
    785318
    1090336
    1393357
    净利润(万元)
    1928752
    2594944
    2835026
    3720839
    基股收益
    143
    164
    19
    254
    资产负债表摘




    货币资金(万元)
    6271525
    5318038
    8703212
    17412101
    应收账款(万元)
    189407
    251065
    207526
    143273
    存货(万元)
    31772638
    36812193
    46736134
    59808766
    流动资产合计(万元)
    46480570
    54702438
    72129543
    101755283
    固定资产净额(万元)
    230835
    491748
    681079
    709881
    资产总计(万元)
    50840876
    61129557
    83067421
    116534692
    流动负债合计(万元)
    34565403
    42006183
    57999849
    84735543
    非流动负债合计(万元)
    4686111
    5492412
    8899916
    13131755
    负债合计(万元)
    39251514
    47498595
    66899764
    97867298
    者权益(股东权益)合计(万元)
    11589362
    13630962
    16167657
    18667394
    现金流量表摘




    期初现金现金等价物余额(万元)
    4300415
    6165332
    5174762
    7949001
    营活动产生现金流量净额(万元)
    4172482
    1604602
    3956613
    8232283
    投资活动产生现金流量净额(万元)
    348737
    2094748
    4338905
    5161323
    筹资活动产生现金流量净额(万元)
    1961725
    510391
    3129665
    5526490

    现金现金等价物净增加额(万元)
    1864917
    990570
    2774239
    8483599
    期末现金现金等价物余额(万元)
    6165332
    5174762
    7949001
    16432601
    数源:东方财富网

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    文档贡献者

    爱***享

    贡献于2021-07-13

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