中粮祥云商业定位主题报告


    中粮祥云国际社区 | Page 1
    中粮·祥云镇商业项目题汇报(初稿)



    20131215

    中粮祥云国际社区 | Page 2
    项目区位
    区域商业市场
    客户描摹
    商业定位
    业态划分
    品牌落位


    目 录




    中粮祥云国际社区 | Page 3
    PART 1




    祥云镇
    n  11 缘战略
    n  12 区域概况
    n  13 区位结

    中粮祥云国际社区 | Page 4
    Part 11 缘战略
    北京文化艺术聚集
    中央墅区
    国门商务区
    空商务区





    祥云镇
    未科技城
    山子文化保税中心
    祥云镇占中央
    墅区中心


    分三区域层级影响首
    北部数商圈重
    居住区


    项目战略位置十分重
    未成享誉中央
    墅区带甚享誉
    全北京知名休闲消费

    国展
    商业区
    义新城区
    孙河墅区
    级辐射区
    二级辐射区
    三级辐射区
    亚北墅区
    京居住区
    亚北墅区
    北七家居住区
    中粮祥云国际社区 | Page 5
    Part 12 区域概况
    1空国门商业带

    包括:
    • 首机场
    • 国门商务区
    • 空商务区
    • 国展商业区
    • 孙河墅区


    围绕首机场重
    交通物流枢纽
    建立起众第二
    第三产业基
    项目发展提供长
    期济动力
    中央墅区
    国门商务区
    空商务区
    祥云镇
    孙河墅区
    中粮祥云国际社区 | Page 6
    Part 12 区域概况
    2新国展中心

    项目处新国展中
    心旁新国展出现
    项目带众商
    业便利:
    • 众年度型国际展览
    • 国际会展济服务链
    • 参展消费流

    长远新国展
    带必形成全新
    国展商务区
    商家云集品牌必争

    项目提供聚集性商
    业气氛

    中央墅区
    空商务区
    国展商业区
    祥云镇
    中粮祥云国际社区 | Page 7
    Part 12 区域概况
    3高端墅区

    1孙河墅区
    关键词快
    义天竺建设速度快
    区域中粮龙湖泰禾
    首开两年连续进驻


    2 亚北墅区
    关键词
    亚运村京直
    汤山全北京区域广
    覆盖面积墅区

    中央墅区
    空商务区
    孙河墅区
    亚北墅区
    祥云镇
    中粮祥云国际社区 | Page 8
    沙峪区域:优山美龙湾裕京花
    园莱蒙湖名园欧陆苑嘉浩墅
    龙湖澳景园围合成ISB代表
    家国际学校荣祥广场欧陆广场龙湾
    商业配套商业配套完善

    天竺区域:丽字头丽京丽斯
    丽高丽嘉丽宫美林香槟镇誉天
    棕榈滩组成温榆广场商业
    配套英国学校等国际学校教
    育资源机场高速优势

    广营区域:包括观唐长岛澜桥湖
    卓锦万代等优势五环
    交通极便利时京西学校等国际学
    校资源相应配套设施尤针
    外国配套没前两区域完善
    3 中央墅区
    • 关键词
    • 中央墅区分形成三独立成熟区
    域拥新老墅7000套
    • 30-40代表性项目占北京墅
    市场供应总量五分
    Part 12 区域概况
    中粮祥云国际社区 | Page 9
    Part 12 区域概况
    4 城市居民聚集区
    1 亚北居住区
    常住口约250万
    典型社区安慧里欧陆花园
    凯旋城新新镇等
    生活状态亚北居住区总体生活
    较舒适商业生活配套社区
    商业

    2 京居住区
    常住口约150万(中日
    韩籍士占例)
    典型社区西洋新城花家
    南湖区东湖湾等
    生活状态前京称睡城
    居民生活较单调年众
    型商业中心写字楼建设
    开始居住区注入活力

    3 北七家居住区
    常住口约60万
    典型社区威尼斯花园王府
    花园蓬莱苑等
    生活状态新睡城总体商
    业环境刚刚起步消费社区街
    底商
    中央墅区
    空商务区
    祥云镇
    北七家居住区
    京居住区
    亚北居住区
    中粮祥云国际社区 | Page 10
    •  项目战略位置十分重仅仅针中央墅区中外家庭更北京北
    部量居民全新消费目
    •  区域富豪国际士聚居区呈现明显高端化特征
    •  着中央墅区成形呈现明显国际化特征
    区位结
    中粮祥云国际社区 | Page 11
    PART 2






    祥云镇

    n  21 区域商业分布现状
    n  22 第辐射区商业案
    例分析
    n  23 第二三辐射区商
    业吸引力分析
    n  24 区域分析总结
    中粮祥云国际社区 | Page 12
    Ø 周边单体品牌商业零散分布
    Ø  综合型广场体量商户品
    类全
    Ø  机场附商业仅仅服务机
    场客流目标群单
    Ø 托空港济义城区
    中心型连锁商场品牌已
    基完成布局
    Ø 基满足居民基础消
    费需求
    项目周边商业分布
    Part 21 区域商业分布现状
    中粮祥云国际社区 | Page 13
    1 欧陆广场:时尚购物中心建筑面积:46700㎡ 定位:商务生活
    楼层 业态 租户
    L5 服装定制童Spa Jessie Tailor Kookids 思妍丽
    L4 餐饮生活家居 俏江南IQ AirVilla Lifestyles木兰居Aussino
    L3 餐饮生活家居 闻香厨非空间蓝蛙尚画廊东廊艺术岛咖啡
    L2 餐饮生活家居 山河汇普罗旺斯泰姬楼Papa JohnsGi
    L1 快餐零食服务类鞋包
    吉野家麦劳茗莱尊宝Fruits & PassionCold Stone
    Comptoirs de France美客美家美联物业中国银行信仲
    誉翠凰阁CrumplerCrocsEastern Living Embroidery
    B1 服务类童超市
    Market Place芬芳茗香中原产德南Dominique’s易
    乐友福奈特固瑞花斋坊柯达全家机生活馆
    Part 22 第辐射区商业案例分析
    中粮祥云国际社区 | Page 14
    2 荣祥广场:开放式商业街区建筑面积:8000㎡
    定位:商务生活
    Jenny LouSubwayStarbucks旅行社柯达产中介
    诊洗衣宠物服务意利餐厅Domino’s 饰品冰
    淇淋Top Cellar 墨西哥餐厅等
    3 荣广场:底商式商业街建筑面积:13000㎡
    定位:生活休闲
    荣科门诊啤酒城药房麦劳Drive Thru 越南餐
    厅伊斯坦布尔餐厅日料理ice cream cafe
    Papa Johns Jenny Lou等
    4 乐客湾:水岸式商业型配套广场建筑面积:8000
    ㎡ 定位:商务生活
    阿拉伯餐厅幼园荷悦轩酒吧Spa超市DVD洗衣房
    产中介画廊等
    Part 22 第辐射区商业案例分析
    中粮祥云国际社区 | Page 15
    5 赛特奥莱:纯正美式奥莱商业街道建筑面积:150000㎡
    定位:目购物

    作北京第家纯欧美式outlet商铺间紧密相联形成集购物文化娱
    乐休闲超型超完备商业空间精品店差异品牌氛围中令消费者畅
    享超低惊喜折扣真正体验品牌价钱价享受高品质奢华生活十分满
    足感
    Part 22 第辐射区商业案例分析
    中粮祥云国际社区 | Page 16
    n 北京商业产市场正传统购物
    中心模式Lifestyle 模式发展
    n 新型商业开始城市外围辐射
    n 祥云镇出现仅仅满足中央
    墅区群商业辐射影响力巨
    时吸引亚奥京燕莎
    等四区域中高端消费者
    Part 23 第二三辐射区商业吸引力分析
    商圈
    华润·五彩城
    亚奥商圈
    燕莎商圈
    蓝色港湾
    京酒仙桥商圈
    颐堤港
    祥云镇
    中粮祥云国际社区 | Page 17
    Part 24 区域分析总结
    区域特征
    中粮祥云国际社区 | Page 18
    Ø 项目体量形成规模效应
    Ø 块规整周边环境较城市基础设施基位
    Ø 周边道路条件较
    Ø 位中央墅区口消费水较高
    Ø 国际学校聚集童消费高端家庭消费需求较强
    Ø 中粮实力雄厚拥较开发验政府市场资
    源丰富
    Ø 居住口导入加速区域消费力逐步提升
    Ø 区域产业规划较成熟已逐渐形成特色鲜明产
    业基商务氛围加强
    Ø 区域生活配套业态存发展空间
    Ø 钱闲阶层正释放精神需求
    Ø 798等文艺区域艺术家创作环境改善型需求
    Ø 住宅市场压商业产成未投资战场
    Ø 北京文化消费未年出现井喷
    Ø 宏观济发展预见性导致商户扩张速
    度降低新店开发持谨慎态度
    Ø 项目周边已欧陆广场荣祥广场等商业项目
    现物业年营状况存确定性
    Ø 未京密路线型商业供应较易项目客
    群截流
    Ø 空港商务区新国展身酒店规划拥理
    优势会面较激烈市场竞争
    Ø 位城市郊区口基数开发面积公建
    言挑战
    Ø 区域商业氛围足没商业聚集性难吸引区域
    外部消费口
    Ø 区域整体租金水较低项目街区型商业面
    积较整体建设成较高
    Ø 零售商家区域认度较低招商难度
    Ø 奥特莱斯区域竞争白热化
    Part 24 区域分析总结
    中粮祥云国际社区 | Page 19
    •  沙峪区域商业整体较落 缺失型生活中心
    •  首需距离空港 高端涉外生活街区
    •  推进首城镇化建设 需国际化生活样板工程
    市场空白点
    Part 24 区域分析总结
    中粮祥云国际社区 | Page 20
    1 海K11:全球首品牌率先艺术·文·
    然三核心元素融合商业
    建筑面积:40000㎡ 定位:艺术休闲生活

    Part 3 题性商业概况
    2 杭州西溪万象城:全国首家生态型购物中心
    部设春夏秋冬四型题建
    筑面积:210000㎡ 定位:商务休闲生活


    3 成悦城:造公园式题购物中心
    建筑面积:400000㎡ 定位:生活休闲
    4 烟台悦城:首海湾题购物中心建
    筑面积:220000㎡ 定位:生活休闲
    娱乐
    中粮祥云国际社区 | Page 21
    PART2 商业客群分析
    中粮祥云国际社区 | Page 22
    商业客群分析
    • 考虑中央墅区财富特性针性高净值家庭(投资资产600万元
    )进行调研
    • 调研区域包括中央墅区亚北墅区京区域等次级辐射区域
    • 客户访谈效问卷178组
    群特征
    规模 北京城市中高产群体规模增长迅速北京17万千万富豪1万亿万富豪全
    国排名第
    年龄 集中分布3555岁正值生黄金年龄段更长时间享受消费
    教育程度 数拥良教育背景高学历海外求学历
    职业 良职业发展程型企业高层理群占21
    收入 家庭年收入200万
    家庭构成 处老中间带更加注重子女教育家庭生活质量
    际交 圈子意识较强相固定朋友社交圈
    通调研权威机构研究发现:
    中粮祥云国际社区 | Page 23
    商业客群分析
    • 信低调重享受追求时尚拥国际视野见识思想生活品味快
    步更热衷精神享乐
    • 新奇具涵舒适生活方式表现出极爱
    • 享受型时尚奢侈消费重视休闲娱乐消费总体特征高品质
    独特体验感消费时关注特性
    消费特征
    消费总
    体特征
    享受型时尚奢侈消费重视休闲娱乐消费总体特征重心
    工作转生活更加注重生活质量
    消费诉求 高品质独特体验感消费时关注特性
    消费态度 享受天生活担心未消费奢侈品奢侈生活方式
    奢侈服务体验方式奖励辛勤工作获成功
    品牌
    消费观
    附品牌消费获身份位提升品牌品质保证引领时尚潮流
    较般消费者更信外国品牌
    中粮祥云国际社区 | Page 24
    祥云商业期盼度较高期盼点集中:
    A类:生活配套类:超市童教育培训餐饮娱乐休闲健身等服务配套
    B类:艺术文化类:收藏画廊私展厅书店等文化交流台
    C类:相关服务类:汽车展厅商务政务聚会娱乐等
      消费特征




    愿意户外活动投入更时间喜爱体育活动光顾
    健身中心热爱护肤美容SPA等热衷外出餐
    释放精神层面需求文化艺术书籍字画收藏艺
    术品等方面需求相强烈
    童题家庭题等方面业态兴趣较
    日常购物消费消费惯
    消费场环境服务空间感受求希
    休闲购物时圈层社交需求满足
    绝数消费会选择驾车重视购物交通便利

    商业客群分析
    中粮祥云国际社区 | Page 25
    客户访谈启示
    项目期盼度高
    家庭日常购物餐饮娱乐休闲健身高端配套童培训
    消费者希业态
    户外健康题私会提
    消费者郊区生活化调性定期盼
    中粮祥云国际社区 | Page 26
    消费者诉求
    §  Vision 愿景
    开创性前未
    高雅时尚精致典
    中国顶级国际生活区
    中粮祥云国际社区 | Page 27
    中国
    顶尖阶层行业领袖社会菁英文化名流中产家庭
    量身造
    中粮祥云国际社区 | Page 28
    思维理念
    环球视野中西智慧鉴古知前瞻未
    中粮祥云国际社区 | Page 29
    生活方式
    低调优雅传统敛品味尊贵时尚精致
    中粮祥云国际社区 | Page 30
    中粮祥云国际社区 | Page 31
    托区域口发展阶段性客户研究
    时间
    中央墅区亚
    北墅区口达1
    5万 沙峪未空
    港商务区未
    科技城26万 京区域东四环
    五环城区口
    导入
    2018
    2016
    2015
    京区域
    中央墅区 国门商务区
    空港工业区





    项目
    北京文化艺术聚集
    中粮祥云国际社区 | Page 32
    PART3 商业题定位
    中粮祥云国际社区 | Page 33
    定位深化
    商业立足区域面城市中高端客群满足区域高端生活配套
    升级需求时针性精神层面享乐需求文化需求
    社交需求进行延伸造具浓厚国际生活氛围吸引区域外区域
    消费者享乐型题商业
    中粮祥云国际社区 | Page 34
    悦城
    品位
    时尚
    潮流
    年轻
    祥云镇
    情感圈
    漫生活
    高品位
    国际化
    支撑
    补充
    快节奏 国际新生活样
    祥云镇发展空间
    全球全球文
    化融合碰撞
    浪漫情调
    性然
    慢节奏
    追求时尚
    精致高格调
    亲情友情爱情传
    递表达感情分
    享空间
    中粮祥云国际社区 | Page 35
    祥云镇代
    表10种生
    活方式
    健康
    欢享
    放松
    雅致

    时尚
    文艺

    社交
    家庭
    国际新生活样商业关键词提炼—— 10生活方式演义
    奢侈logo堆砌享受回身心漫生活舒缓惬意浪漫张弛度
    中粮祥云国际社区 | Page 36
    祥云镇生活方式
    •  高端社交台
    •  建立高端客群相互结识倾听交流互动场满足
    聚会交友延伸圈层获取信息促进生意需求
    社交
    中粮祥云国际社区 | Page 37
    祥云镇生活方式
    •  远离城市喧嚣造机生活休闲养生新目
    •  动养身:项目提供室健身环境顾客量身定制
    室外活劢路线顾客户外迚行氧运劢呼吸新鲜空气
    •  静养心:项目开辟冥想花园陶冶身心幵结吅禅宗冥想修行斱式
    心灵放松
    健康
    中粮祥云国际社区 | Page 38
    • 关注童妇成长中央墅区唯集童家
    庭妇成长题商业街区 家庭
    祥云镇生活方式
    中粮祥云国际社区 | Page 39
    祥云镇生活方式
    •  家店铺种身份价值认
    •  创意品零售手工制作工坊设计师概念集合Vintage古
    典特色精品…… 引领潮流非
    时尚
    中粮祥云国际社区 | Page 40
    祥云镇生活方式
    •  穿梭阅读海洋投身兴趣爱享受物质精神
    衡生活方式
    •  精品书店特色培训

    中粮祥云国际社区 | Page 41
    祥云镇生活方式
    •  知道您兴趣里您私收藏家
    • 客户提供量身定做生活服务专属服装订制首饰家
    居家饰订制化站式贴身雅致体验 雅致
    中粮祥云国际社区 | Page 42
    • 商业设围墙艺术馆
    • 某街角创意空间堂广场周边甚购物广场中央
    处见艺术家优秀展品凸显艺术氛围
    • 实现艺术运营完美结合
    文艺
    祥云镇生活方式
    中粮祥云国际社区 | Page 43
    祥云镇生活方式
    • 祥云镇世界接轨美洲巴西狂欢节欧洲威尼斯狂欢节鼎足
    立成全球文化新标化妆舞会彩车游行假面盛宴灯光炫
    彩渲染工具制造热闹欢快温馨商业气息
    欢享
    中粮祥云国际社区 | Page 44
    祥云镇生活方式
    • 空休息站专车接驳服务配合商务士锐意进取张弛
    度生活节奏 放松
    中粮祥云国际社区 | Page 45
    网站设计二
    性化尺度合理业态分布
    充满文关怀情愫
    中粮祥云国际社区 | Page 46
    中粮祥云镇——中国首欧式风情生活镇
    什?
    中粮祥云国际社区 | Page 47
    •  通道路铺装景观绿化街面布置街景品等方式造欧式软环境增
    加欧式元素重现欧洲镇悠然生活
    •  钟塔流聚集标性建筑精神堡垒表达
    •  欧式元素步景创意艺术细致点缀样生活
    欧式风情街区
    祥云镇欧式生活风情展现
    眼见欧式浪漫显风情
    中粮祥云国际社区 | Page 48
    祥云镇欧式生活风情展现
    外摆门店设计
    中粮祥云国际社区 | Page 49
    特色店招设计
    祥云镇欧式生活风情展现
    中粮祥云国际社区 | Page 50
    街面景点缀街头艺术家互动
    祥云镇欧式生活风情展现
    中粮祥云国际社区 | Page 51
    • 清晨傍晚祥云镇体验真正国际化生活方式欧式漫生活怡然 元生活形态
    心格调生活怡然
    祥云镇生活风情展现
    中粮祥云国际社区 | Page 52
    运动中唤醒天量读书品杯咖啡……
    祥云镇样生活形态
    中粮祥云国际社区 | Page 53
    品味特色Brunch惬意环境工作更效率
    祥云镇样生活形态
    中粮祥云国际社区 | Page 54
    呼朋引伴欢享舌尖美食
    祥云镇样生活形态
    中粮祥云国际社区 | Page 55
    陪伴子女顾宠物充电朋友挑选礼物家增添风情 ……
    祥云镇样生活形态
    中粮祥云国际社区 | Page 56
    夜晚邀三五友酌逛欧式夜市场值回味电影……
    祥云镇样生活形态
    中粮祥云国际社区 | Page 57
    祥云镇精挑细选品牌留追求时尚精致格调生活做美食
    开发者潮流引领者
    祥云镇样生活形态
    中粮祥云国际社区 | Page 58
    •  里体验化妆舞会彩车游行节日盛宴欢愉真正欧式街
    区文化带您身边
    欧式街区文化
    国际元素融合碰撞
    祥云镇欧式生活风情展现
    中粮祥云国际社区 | Page 59
    谢 谢

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    「政治论文」论会计管理中的定位

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    这几年随着我国经济的不断发展,商业地产也出现发展高峰,不少企业随之进军商业地产界,但是随着开发商的不断涌入不少商业地产项目出现空置、运营亏损等问题。这些问题的出现与缺乏详细的市场调查和科学的定位...

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