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普古达生态农业观光园项目计划书
2016 年 3 月2
目录
PART 1 项目概
11 项目概
12 项目发展目标
PART 2 项目必性行性
21 项目必性分析
211 满足生态旅游需求
212 满足机食品特色中草药市场需求
213 带动济快速发展需
214 增加农民收入带动业需
215 美化环境改善生态需
216 满足投资元化需求
22 项目行性分析
221 国家政策行性
222 商业模式行性
223 投资环境行性
PART 3 项目市场分析
31 国际市场分析预测（略）
32 国市场分析预测
321 中国生态农业旅游现状
322 中国生态农业旅游市场细分3
323 前景趋势
33 市场机会点
PART 4 产品服务
41 农业产品服务
42 旅游产品服务
43 混合产品服务
44 金融（投资）产品服务
PART 5 项目园区建设方案
51 指导思想建设原
511 指导思想
512 建设原
52 项目功
53 建设目标务（标准特色品质）
54 项目布局
541 项目布局素
542 选择点
55 建设规划
551 园区题工程
552 特色度假城
553 特色驿馆
554 休闲娱乐城
555 农产品交易区4
556 生态机农田
557 智温室
558 生态畜禽养殖场
559 生态粮果蔬保鲜
5510 住宅办公区建设
56 生态机标准基建设
PART 6 运营模式赢利点
61 运营体制业务模式
611 合资公司
612 股份制公司
613 普古达公司直营
613 供应商公司联盟
62 营销策略手段工具
621 普古达全球度假供应链
622 普古达会员购物卡
623 互联网十高端社区
624 特许营权转交易
63 业务赢利点
631 品种转种苗销售代工
632 果蔬产品销售健康产品（中草药）销售
633 农业文化创意项目策划设计容提供
634 农业技术集成农产品加工技术解决方案5
635 观光园农产品品牌加盟产业链延伸价值链增值
636 观光纪念品特许产品销售
637 生态农业会展旅游团队接
638 生态园区游乐设施
639 生态园区物业出租
6310 农业旅游投资金融类产品销售特许营权出售
PART 7 组织架构业务架构
71 公司组织架构
72 业务架构
721 投资者招募
722 生态园区建设
723 生态园区运营
PART 8 投资资金筹措
81 投资估算范围
82 投资总额估算
83 资金筹措
PART 9 财务济评价
91 总成费估算
92 收入估算
93 税前税利润
94 财务盈利力
PART 10 风险控制6
101 风险分析
102 分析控制
PART 11 结建议
111 结
112 建议策7
PART 1 项目概
11 项目概
项目计划书普古达公司中国开展生态农业旅游观光项
目进行利普古达全球度假概念中国兴建生态农业
观光园区吸引中国城市中产阶层投资消费计划书北京郊区
建设 330 公顷面积园区示范样板阐述项目行性建设
规划预期投资收益该项目拟投资 26040 万元民币两
年建成集生态农业旅游体观光园区该观光园区年运营成
12336 万元预期收入 22260 万元税利润 7316 万元
12 项目发展目标
计划书生态农业旅游观光园区载体吸引全球投资者关注
中国生态农业旅游项目通股份制公司运营特许营权出等
方式吸收投资投资园区出产产品旅游服务作投资
回报前期首先建设示范样板园区通完善园区建设营
予投资者预期估算投资回报价值
生态农业观光园项目现代高科技农业园艺技术根突出
高新技术工厂化农业机农业精准农业景观园艺求
园区建成集果蔬中药种植花卉培育农业休闲旅游体验示范区
园区区位优势现代企业营手段融资力建成外型种
植养生产基富生态景观特色休闲园区组成生态农业健康
产业链效提高济生态社会效益做企业增效农民增收8
政府增税投资增值9
PART 2 项目必性行性
21 项目必性分析
211 满足生态旅游需求
2014 年中国国旅游次达 3611 亿增长 1067国
旅游总收入达 30312 亿元增长 1540整体众
旅游趋势更加明显居民出游意愿消费水均提升旅游业增
长期国家旅游局初步测算：2015 年接国外旅游数超
41 亿次旅游总收入达 413 万亿元旅游业全国 GDP 直接贡
献 332 万亿元占 GDP 总量重 488综合贡献 734 万亿
元占 GDP 总量 108根国务院 2014 年公布关促进旅游业
改革发展干意见 2020 年境旅游总消费额达 55 万亿
元城乡居民年均出游 45 次旅游业增加值占国生产总值
重超 5
国线旅游网站芒果网发布2015 年度旅游市场盘点报告
显示2015 年居民旅游消费金额涨 2862015 年
国居民出游热情持续高涨年度出游数增长 18 2015
年出游群结构中80 90 占达 653年均出游次数
3 次群年均出游次数中高
生态农业旅游济社会发展产物旅游农业服务
文化等素形成产业系统中国十年知识济数字信息
革命发展生态旅游需求越越家庭驾游方式
生态旅游已成旅游重形式10
根尼尔森 2016 年 2 月中国消费者研究报告显示相 2014
年2015 年消费者消费意愿指数微涨两百分点 48％成四
年高数字表明中国济 2015 年增速放缓仅
69％消费者消费欲受影响持续涨
212 满足机食品特色中草药市场需求
2025 年中国中产阶级达 5 亿届时安全食品需养生
需放（中国药食源理部分中国中草
药做食品） 10 年间海外进口食品增长 42 倍年均增
长率达 1762015 年半年国进口食品 2223 亿美元增长
21出安全高档食品市场空间足支持项目续营
项目建成直接国民提供营养健康农产品
213 带动济快速发展需
三农问题（指广乡村区域种养殖业身份农民
生存状态改善产业发展社会进步问题）直困扰中国政府
问题项目休闲农庄方式项目实施发展特
色济村庄该项目初期千亩级规模必然改变种植产业结
构培养农民种植技术提高农民收入必带动济发展
根解决政府三农问题
214 增加农民收入带动业需11
项目建成提高作物品质产量直接扩农民收入生
态农业+旅游复合营模式提供种工作机会业岗位
中岗位需中高技术专业农民子女通培训
高收入业岗位农民通公司合作转变农业工
参投资农家乐项目农民旅游分红措施
做增加农民收入带动业
215 美化环境改善生态需
项目启动美化环境造福方百姓旅游业增添
新容拉动相关产业扩例项目采取然景观温室工程
相结合方式利改善土环境改善提高种植技术节约水
源时盘活贫瘠闲置土资源具改善生态环境关联
效应
216 满足投资元化需求
中国目前投资渠道够畅通（产股市景气）量民
间资缺少投资通路传统产业投资回报低科技行业投资具
见风险民间金融投资规范生态农业具商业模式容易
理解投资回报预期等特点加中国土农业投资着
天生热忱项目值吸引投资者
22 项目行性分析12
221 国家政策行性
中国世界 7％耕养活 24％口国家种植业发展
面耕限单产难快速幅度提高现实农村济发展贡
献重逐年递减
中国政府 21 世纪初提出：加快转变济发展方式推动
产业结构优化升级促进济增长第二产业带动第
第二第三产业协带动转变增加物质资源消耗
科技进步劳动者素质提高理创新转变
中十八报告中关农业述：1）加统筹城乡
发展力度增强农村发展活力逐步缩城乡差距促进城乡繁
荣2）坚持工业反哺农业城市支持农村予少取放活方针加
强农惠农富农政策力度广农民等参现代化进程分
享现代化成果3）加快发展现代农业增强农业综合生产力确
保国家粮食安全重农产品效供4）坚持国家基础设施建
设社会事业发展重点放农村深入推进新农村建设扶贫开发
全面改善农村生产生活条件5）着力促进农民增收保持农民收入
持续较快增长坚持完善农村基营制度法维护农民土承
包营权宅基权集体收益分配权壮集体济实力发
展种形式规模营构建集约化专业化组织化社会化相结合
新型农业营体系6）加快完善城乡发展体化体制机制着力
城乡规划基础设施公服务等方面推进体化促进城乡素
等交换公资源均衡配置形成工促农城带乡工农互惠13
城乡体新型工农城乡关系
年中国济进入新常态GDP 增长放缓国家急需拉动需
农村基础建设食物力扶持（肉蛋奶畜牧业）成
方
判断推进生态农业建设完全符合国家政策方
222 营模式行性
方政府言项目营模式特色：
1属生态农业+旅游循环济时拉动农业种植相
关产业快速发展成方政府持续增长续产业
2项目优化产业结构核心整合资源入手推进农
业产业产品结构调整市场推出生态绿色食品旅游产品
推进变强推进企业总体素质提高核心竞争力建设资源节约
型环境友型明显提高资源利率农民创造良生活工
作环境子孙代留蓝天绿
3项目转变济增长方式提高济增长质量提高产业层
次目增强产业集约力建立市场导生态农业发展
战略
投资者言项目操作性：
1收益回报项目项目属长期稳定投资项目
农产品正常产出游客前度假消费形成现金流
2项目回报形式样化投资者享生态产品14
产品销售分红投资享利润回报
223 投资环境行性
该项目整合资源促进生态农业良性循环应
生态食品生态环境需求
整合生态农业支撑开发建设农村观光旅游区动力
促进生态农业产业化营第三产业链接直接促进新型生态乡
村建设推进美丽中国题新农村建设
开发生态旅游项目相关产业倡导环保理念发展循环济
充分挖掘土潜力利土价值综合提升
丰富资源带勃勃商机生态济辐射作消费群
体消费量增长形成良性循环生态产业链提升产业济附加
值带动相关行业产业化营目标发展促社会效益济效益
农民增收步提高
通生态效益社会效益济效益综合评价项目投
资环境利项目操作运营15
PART 3 项目市场分析
31 国际市场分析预测
中国消费者国外饮食惯消费惯相差较国外生态
农业旅游暂时法影响中国日常生活里做分析
32 国市场分析预测
321 中国生态农业旅游现状
中国旅游呈现勃勃生机相生态农业然前景良
缺少市场推广源生态农业规模然较国生态农
业园类似 20 年前中国房产企业基呈现散差特
点私企业投资投资者数外行国
长期事生态农庄营研究极少法真正建造适应
资金力市场续盈利力生态农庄投资项目中
3060项目营中没效益造成资金浪费生产力差部
分农庄追景观效果景点设施投资造成资金严重浪费甚
形成烂尾农庄没产业化营概念农庄营困难没产业
化营项目收入稳定效益低难持久少项目没事先规划
者规划者没农庄生产营验场规划项目
根市场资金特点选择项目根场特点进行规
划设计布局混乱造成资金效
政府规划项目基招商形式提出概念出
政策招揽企业进驻政府法提供续营市场方面支持
入驻园区企业力发展园区总体效益法保证加16
农业旅游中国分部门理两者难觉结合起资源整
合力较弱
322 中国生态农业旅游市场细分
1）高端市场目前生态农业趋元化中高档生态农业园前景
华彬集团绿色生态园例已高端产外种表现
国知名产商已纷纷健康+概念力求品牌优势进
入市场
2）中档市场竞争较激烈市场利润份额市场
生态农业观光现代农业发展种新思路属农业生产种
体制创新生态农业园林绿化生态旅游然结合起形
成类独具特色产业示范园伴着社会发展已成全球
济发展中势头强劲规模日趋强产业誉烟工业
阳产业旅游中国民中普疑应社会趋势
着中国济发展城市化进程加快生活水提高
消费结构发生变化充足闲暇时间事户外活动
农业旅游园区着充足客源保障目前全国类旅游景区 2
万家意味着景区肯整合资源做出具特色生
态农业项目
3）低端市场中企业投资分散营市场2015 年全
国农家乐已超 150 万家规模休闲农业园区超 2 万家年接
游客数超 6 亿次营业收入超 1500 亿元带动 1500 万农民17
受益
323 中国生态农业旅游前景趋势
1）产业资化更加明显骨干企业通金融资联合购
拓展市场时类产方做准备
2）生态农业文化推广进入快车道类生态农产品销售农业园
众筹农业旅游等消费者更认识市场注入更元素
3）生态农业差异化更加明显着消费户生态农业认知参
企业营发展步伐加快优秀企业特色品种断出现
4）生态健康产业集群发展初具规模通优秀产企业政府合
作健康旅游健康养生等概念发展模式初具规模优秀健康农业
品牌已出现
5）企业营优势方资源优势断融合原海发达
区产企业医药健康企业等开始陆寻找合作资源旅游
资源优势明显区域更受青睐
6）生态农业运营更加专业化城市消费者生态农业需求
导致续准入门槛提高健康+农业+旅游跨界营专业化
程度断加深
7）方特色产品特色市场流品牌伴营企业成熟
消费者培育生态健康农业域文化产品文化赖逐步突
出企业品牌必须域产品相互捆绑18
33 市场机会点
1）资方进入农村市场旅游市场机会方政府希引进
资金调整农业产业布局种植品种结构资方政府达成
致通购买土土流转方式土营权权
继农业资源加利开发
2）技术方进入农村市场旅游市场机会农业产业升级必须
先进技术方政府农民欢迎企业技术合作方式乡尤
欢迎产供销条龙形式出现合作方智慧农业农村电商智慧
旅游等技术型企业农村作
3）资源整合方进入农村旅游市场机会资源整合方带方
先进理念跨界融合力中国许方已出现资源整合
力介入生态农业旅游先例农民合作兴建异域风情乡村
镇接城市居民乡村度假民宿短租等19
PART 4 产品服务
41 农业产品服务
产品指高附加值花卉果蔬中药材机杂粮机
粮等产品目前中药材铁皮石斛灵芝百合辣木牛力金
线莲选择种植花卉蝴蝶兰郁金香玫瑰种植果蔬
西红柿白玉苦瓜彩色甜椒水果玉米水果黄瓜樱桃蓝莓
葡萄草莓莲雾番石榴等种植
服务指通栽种农作物延伸出包括：
 私定植
 产品众筹
 机领养
 农产品预售
 方式服务
42 旅游产品服务
旅游产品服务形式样结合特色民俗设计策划
包括农家乐生态观光园门票花卉题公园种植园采摘水娱
乐捕鱼垂钓温泉洗浴野外捕猎等
43 混合产品服务
生态农业观光属复合型产品产品旅游相互融合
北京周边资源例提出六类具特色生态观光项目项目20
体功：
景区旅游
河道湖泊
历史古迹
滩涂湿
夏泳冬滑
捕鱼垂钓
游艇观湖景
庙宇道观
历史遗迹
芦苇荡探险
湿观光
坑塘垂钓
民俗表演
药 浴
果 浴
花瓣浴
亲亲浴
推摩
泥疗磁疗
足 疗
童戏水池
水 床
漩涡池
水 疗
瑜伽馆
露天连环浴
中医理疗
嬉 水
温泉水疗
体验然温泉21
狩猎野兔
观光农业
果菜采摘
私家果园
住 宿 餐 饮
娱 乐 休 闲
商 务 坛
观光农业
民俗风情
情景表演
品味生态食品
体验然生态
生态驿馆
明清驿馆
庄园驿馆
特色驿馆
种禽交易
种畜交易
籽种交易
生态肉禽蛋
保鲜生态果菜
保鲜生态稻玉米
农产品交易中心
路边景观
济作物景观带
农作物景观园
满族歌舞
摸鱼抓蟹
放牧拣蛋
生态畜禽
生态农业22
44 金融（投资）产品服务
441 项目众筹
包括土营权众筹产品众筹公益项目众筹等予参
（投资）定例回报
442 合伙投资
项目独立包装进行股权招募
443 度假产品购买
发售会员卡种类度假产品包会员购买享分
期次度假消费23
PART 5 项目园区建设方案
51 指导思想建设原
511 指导思想
指导思想生态农业观光园项目总体布局指导思想现代高
科技农业园艺技术根突出高新技术工厂化农业机农业
精准农业景观园艺求园区建成集果蔬中药种植花卉培育
农业休闲旅游体验示范区园区区位优势现代企业营手
段融资力建成外型种植养生产基富生态景观特色
休闲园区组成生态农业健康产业链效提高济生态社会效
益做企业增效农民增收政府增税投资增值
512 建设原
 济效益生态效益相结合
 实际出发制宜
 统筹规划合理布局综合开发
 集约化基化市场化发展
52 项目功
521 中国生态农业旅游度假领先区
六区板块构成中国具产业规模生态农业连锁品牌园区
522 生态农业投资理台
农业+旅游产业转变投资金融类服务24
523 现代农业技术培训科普基
农民提供技术培训服务市民提供农业科普服务学交
流基
524 现代农业嘉年华品牌服务台
提供整合农业展览展示交易物流等供应商输出服务举办
生态题嘉年华展会吸引客流
525 农业循环济示范园
形成机循环种植体系解决生物肥料垃圾处理土壤改良等
传统农业法克服问题
526 高品质高价值农产品作物销售台
GAPHACCP机产品（绿色）产品认证体系生产销售
产品 FDA 标准认证
53 建设目标务（标准特色品质）
1）建成现代花卉中药果蔬种植孵化器园区托连接
企业户农户开创农业种植新模式带动花卉特色农产品
中药材种植业进入现代化规模化设施化行列
2）建成机绿色果蔬中药材栽培示范基应设施技术生
产机绿色产品作物通生产开拓造机绿色品牌
跻身国顶级机绿色产品市场
3）建成中国生态农业观光基建立优质观光旅游企业形成优秀
观光旅游品牌方资源优势转化产品优势服务优势济25
优势
4）建成国流休闲农业花卉观光旅游通题公园生
态谷农庄领略然田园风光品味生态健康文化充分展
现然谐理念
54 项目布局
541 项目布局素
1）城市口
2）消费力
3）交通条件
4）政府土招商政策（营权权税收优惠）
5）劳动力源素质
6）然环境
542 选择点
北京例选择义兴通州等驾车程两时
区
北京外区选择济发达城市旅游城市然环境
优良种植环境尚农业养殖业基础旅游资源方具体选
址需通调研项目建设分析
55 建设规划26
示范样板项目建设模拟案例
带湖泊水面热温泉生态农业旅游区例项目
5000 亩（333 公顷）建设总投资 26040 万元
551 园区体工程
1）湖泊周边利
湖泊养鱼年产淡水鱼虾利湖面放鸭
湖侧设置钓鱼台容纳百垂钓设置趸船浮码头停放
类游艇游船
湖端建设游乐场功环湖电动车蒸汽火车戏
水乐园激流勇进植物迷宫水面蹦床娱乐运动器材
设置观赏亭台种植花草乔木引养种鸟类湖边种植花草乔
木绿化林时设置园艺甬道建设格调然生态
修建景区道路绕湖游配备电动摆渡车
2）功服务区景观建筑构物：
植物景区广场（含标志性植物雕塑）
水深适中处建设露天浴场座（设更衣淋浴）夏泳冬滑
岸边设置捕鱼码头座游享湖水捕鱼乐趣
3）建造温泉度假村：配套建设温泉深井口室外廊套环式
温泉池湿温泉水瑜伽馆温泉水疗中心
4）特色驿馆：然生态宾馆庄家院驿馆明清驿馆27
552 热温泉度假城
年温泉济日渐兴起温泉旅游开发热潮渐渐全国
形成露天温泉特色第三代温泉产品较普遍旅游功单
纯医疗疗养旅游发展观光度假康体休闲商务会议娱乐
休疗养等种功
露天温泉特色整体环境温泉医疗功户外观光娱乐型综
合型温泉旅游两游客喜温泉旅游类型文化休闲娱
乐特色第四代产品逐渐深入心发展潜力
1）廊套环式温泉池：景区温泉稀缺资源适应类群体
造泉池特色应着重创意景色格调造型造泡池区火山岩
石热带雨林植物做景观装饰开设天然温泉浴池药浴池（种植
中药基础结合中医针灸推摩等形成特色生态水疗：
药疗磁疗 SPA浴盐摩 SPA 等）花瓣池水果池亲亲鱼疗池
古井温泉池童戏水池等
2）温泉水疗中心：框架结构开设型水疗消闲中心提供集
中港泰式香熏摩美容美甲五花八门特色水疗池：高
温摩池脚底摩池漩涡池针浴水床浮浴站浴冰水池
维浴童池特色鱼疗池高温干湿蒸气房特色低温干蒸房
等游客洗涤身心疲惫
553 特色驿馆28
1）生态宾馆：建筑 4 层框架结构建筑风格突出然生态集
住宿餐饮娱乐休闲体
2）庄家院驿馆：入住农户体建筑单层北京砖混结构
四合院格局
3）明清驿馆：明清驿馆旧貌设置成电影新龙门客栈样
式均层砖混结构明清服装供游客扮拍
554 休闲娱乐城
框架结构特设豪华 VIP 房麻房功商务房供客享
中西日韩式特色美食餐饮区助健康水果吧助饮料吧迷
私影吧网吧英式桌球开放式功电影厅氧气吧露天休
息吧聊天区模拟游戏机跳舞机塔罗牌德州扑克等性化
娱乐空间吃喝玩乐中
555 农产品交易区
农副产品市场游提供生态米杂粮蔬菜水果生
态畜禽肉蛋生态水产品生态食品检测中心监督生态食品质量
维护消费者利益维护生态食品信誉时间季节享
生态食品乐趣
生态农产品市场建筑单层钢构轻钢结构
556 生态机农田29
改造生态机稻田旱田种植生态机水稻玉米杂粮改
造生态蔬菜园果园利生态机水肥料选择畜禽粪（氮
钾）磷肥辅种子选择抗病力强耐机肥营养价值高口感
产量较高品种选择低毒公害生物农药采电子激光杀虫
557 智温室
建造种植花卉中药等高济附加值智控制温室
558 生态畜禽养殖场
生态养鸭场生态养鸡场生态养猪场饲料加工厂机肥厂
放牧猪鸡然生青饲料（荒草）域放养野兔供冬
季狩猎
559 生态粮果菜保鲜
建设储备保鲜库冬季采集湖冰作夏季冷藏辅助手
段保鲜仓库湿度温度求实行恒温恒湿控制保鲜
反季吃新鲜粮食水果蔬菜价值相观
5510 住宅办公区建设
规划农户入住负责农作物种植栽培余负责绿化市
政设施服务采私建公助原
56 生态农业机标准基建设30
机农业生产标准技术理诸方面区常规农业基
建设强调方面容
561 选择理想农业
机农业种农业生产模式原进行常规农业生
产方进行机农业生产基建设机农业生产强调转换
期通生产理方 式转换恢复农业生态系统活力降低土
壤农残含量非强求首先非常清洁偏远生产环境
机生产基环境质量求常规农 业生产国家标准
相关求样选择基时农田灌溉水质标准
GB 508492土壤环境质量标准 GB 156181995检测灌溉
水田块土壤质量（尤怀疑水土受污染时）水质达相
应种植作物水质标准土壤少达二级标准周围存
潜气污染源情况保护农作物气污染物高
允许浓度 GB 913788气质量进行监测水产养殖水质
求较高渔业水质标准 GB 11607进行养殖水面水
质检测
选择基田块相集中连片充分考虑周边环境基
产生潜影响远离明显污染源化工厂水泥厂石灰厂
矿厂交通道等量减少相邻常规块机块影响
水流入施农化学品机块影响等设立明显缓
隔离带（根美国 OCIA 认证标准规定需建立 8m 宽缓带）
外基农田基建设状况产品特色劳动力资源农民31
生产技术交通运输情况加考虑选择产品知名度高农民生
产技术强文化教育良区作机生产基机转换利
进行实现产品机优质相结合产生良济效益
野生植物机农业开发基必须选择三年没受
禁物质污染区域非生态敏感区域
562 进行科学规划
机农业开发重特征企业化理方式应农业
生产中选择基决定转换基非常重工作
进行制宜规划规划整体设计生态工程原理
指导参国生态农业中成功农业生态工程模式规划设计符
合然社会环境条件机农业生态工程系统具体细节
决定基种植作物品种选择作物轮作计划土壤培肥
病虫草害防治措施基生态保护景观建设基采取理
运作形式公司+农户公司反租倒包农民土公司租赁营农
民专业协会合作社形式组织生产等基建设保障措施组
织领导技术资金保障产品营销方案等全面策划通制定
规划明确机生产目标发展规模速度保障机生产成
功进行
563 组织员培训
机农业现代常规农业挑战种劳动知识技术集
约型农业机农业生态工程牵涉技术面更广农业生产
技术员生产员解掌握 机农业生产原理生产技术32
掌握机农业生态工程建设原理方法机农业成功开发关
键必须机农业专家生态工程专家相应种植养殖 领
域专家基召集机农业生产加工相关技术员生产
员进行包括标准技术理销售全方位培训生
产者确实具备机生产生态工程意识消机农业误
解掌握相应技术基建设利进行验表明
机生产成功转换首先生产者意识思想观念转换
够摆脱常规生产思路机农业原理技术方法指导生
产行时机农业转换离成功远机基建设定
重视生产者培训技术培养
564 建立质量控制体系
建立良部质量控制体系机认证生产基基
求部质量控制指生产基身采取保证质量措施实
种诚信保证生产基赖年次机检查
控制质量远远够果缺乏诚信机生产质量保
证部控制包括两部分建立起质量理体系建立
负责理员生产员代表质量理组制定
基生产理方案监督基生产程严格遵守机生产标准
农户签订相应质量保证合产品收购合等基必须
建立完整质量踪审查体系文档记录体系通基块分
布图田块种植历史农事日记详细投入产出贮藏运输
销售记录产品标贴产品批号保证终产品追踪作物生产33
块保证产品机质量完整性踪审查文档记录时
助生产者制定良生产理计划农户认证做文档
记录外求生产者彼相邻种植作物农事操作必须统
样投入物质产品统加工销售部检查员制定
违反标准惩罚制度等通 ISO9000ISO14000HACCP 认证
企业机生产加工部质量理体系较容易建立
求相似处助互联网实施视频监控电子感应
条码追踪卫星定位检验检疫数档案等技术保证机出品物
田间餐桌安全
565 专业化公司运作
机农业公司+农户方式运作中间环节
控素果中某环节出现问题导致机产品完全
作废现代机农业更专业化组织公司操作农村专
业合作社外事机农业运营公司更实力掌控机农业品
质机生产加工包装运输仓储售等环节
具备控追溯力机农业意义真正实现34
PART 6 运营模式赢利点
61 运营体制业务模式
611 合资公司
指进入市场争取投资进入选择运营方式例普古
达某国企合资成立公司方控股然合资公司名义争
取政府基金银行贷款例生态农业旅游项目包装城镇化建
设项目样合资公司出面采取 PPP 模式政府合作
612 股份制公司
股份制公司吸收投资方式股份制公司机制成熟规
范回避许投资效益佳导致果股份制公司优势
根项目点设立家公司彼需进行关联切割时
候通财务手段相机处理
613 普古达直营公司
普古达中国三家公司分普古达(北京)休闲俱乐部限
公司海普古达休闲俱乐部限公司广州普古达度假中心限公
司理公司独立开展业务考虑方政府需税收会
求项目成立普古达分公司
614 供应商公司联盟
普古达供应商结成联盟联盟方式开发项目减轻35
建设资金负担尤带（普古达供应商做工程
项目普古达工程供应商垫资）模式减轻资金压力
普古达生态园区机产品推送电商台通知名电商
（京东天猫1 号店坨坨公社生活等）外销售
62 营销策略手段工具
621 普古达全球度假供应链
建立普古达全球度假供应池全球度假项目集中包
会员会员根档次金额购买包服务供应池助
选择度假项目度假供应池通官方网站形式线接受会员
预定购买会员供应池选择消费情况通端系统普古达
总部项目终端知度假项目予分账普古达总部
定期推出特价项目供会员选择起拉动流量引发关注作

622 普古达会员购物卡
普古达度假项目纳入总部统理会员会员专享购物卡
度假消费享普古达予折扣普古达会员通
电商网络购买普古达生态园区农产品园区会员营销模式
623 互联网十高端社区
消必流程损耗优化二次利润分配提升消费体验互36
联网社区销售特点普古达生态农业园区社区互联网销售
优势源头控制品质保证生鲜直采普古达生态园区产品已方面
通包装设计提高产品价值感方面通安全认证
冷链配送追溯数等迎合高端社区消费者需
基采园区—社区商超接园区电商社区接
方式普古达园区产品价值：新鲜（直采直供冷链食
季食区接受预售）安全（全程追溯流通环节少出
产透明化消费保险）互联网+社区销售需通社区实体店代
销合作户实体店提两关键环节
624 特许营权转交易
模式公司注册产品服务商标负责产品生产营
权转产品项目感兴趣投资产品营权产品数
量品质进行估值进行分散转产品种类转位
投资投资根投资额度享产品权产品销售收
益特许营权交易通第三方台实施操作公司具
备完善结构设计法律保障前提行运作
64 业务赢利点
641 品种转种苗销售代工
642 果蔬产品销售健康产品（中草药）销售
643 农业文化创意项目策划设计容提供37
644 农业技术集成农产品加工技术解决方案
645 观光园机农产品品牌加盟产业链延伸价值链增值
646 观光纪念品特许产品销售
647 生态农业会展商务旅游团队接
648 生态园区游乐设施
649 生态园区物业出租
6410 生态农业旅游投资金融类产品销售特许营权销售38
PART 7 组织架构业务架构
71 公司组织架构
公司架构扁化设置组织架构服务业务模式公司设
事务副总裁理销售市场勤部门业务副总裁分园
区未园区业务会分布事业部制支持分公
司样形态设置方事业部负责园区开工建设日常
运营
72 业务架构
业务重点三：投资者招募园区建设园区运营
721 会员投资者招募鉴直销会销方式通朋友圈
会员转介绍等方式吸引新会员投资时通游客数发掘投资
者39
722 生态园区建设工作观光园策划设计立项基础
建设园艺温室工程
723 生态园区运营工作观光园产品种养殖理会员
游客接产品销售
73 员理劳动定员
731 力资源理项目坚持岗定员科学理尊重劳动法规
绩效理奖惩严明引进培养力技术素质求进
专业基层员工带动全体员工提高工作技专业力成
企业发展动力源
732 员工源项目需高级理员采取外部引进招聘
方式基层员工采取招聘方式外需量农民进行土
整理种植田间理部分农民事绿化环卫安保等
工作
733 福利遇根国家关规定保障员工享生活福利劳动
保护保险遇国家关规定定期社保局缴纳项统筹基金
劳动法规定安全生产劳动保护采取统理加强
职工劳动保护安全意识教育
734 劳动定员公司事业部雇佣理员高级技术员农民40
工季节性时工理 5000 亩生态农业园区规模计算隶属
公司中高级理员超 20 基层理员超 60
余农民季节性时工41
PART 8 投资估算资金筹措
投资估算执行位北京郊区 330 公顷（5000 亩）生态
农业旅游园区计算总投资 26040 万元
81 投资估算
811 投资估算范围
生态农业观光园区建设项目占 5000 亩（330 公顷）计算
投资估算容包括：生态农田改造智温室畜禽养殖场建
设题景区配套设施扩建宾馆建设民居改造公工程建设
整计算期 10 年
812 投资估算容
报告投资估算容包括固定资产流动资金估算
项目涉土建安装设备仓储物流苗木种子禽畜
市场推广等费进行测算
813 投资估算
北京市工程预算定额相关取费材料设备价格 2014
年现行价格
建筑工程费结构形式功结合建筑安装类
工程标准方米造价指标估算
种畜禽籽种果苗费参考前三年均价设备运杂费设备
安装费行业标准估算42
82 投资总额估算
投资总额：基建设投资总额＋全部流动资金 26040
万元
参面投资项目估算农业生产部分投资 6200 万元景
区建设 3070 万元功区建设 8980 万元推算固定资产投资
18250 万元
建设项目投入估算表 （万元）
序号 项目名称 占 (公
顷)
建 筑 面 积
（m2）
投资（万元） 建设周期 备 注
生态农业调整改造 220 7800 期工程
1 机稻玉米杂粮 100 500 20172018 农机水利
2 生态果菜种植 80 2400 20172018 动喷灌果苗
3 机中药种植 1 10000 1000 2017 智温室
4 花卉种植 1 10000 1000 2017 智温室
5 生态养鸭 （20 万） 8 30000 500 20172018 2 批年
6 生态养鸡 （20 万） 6 30000 500 20172018 2 批年
7 生态养猪 （1 万头） 2 40000 700 20172018 240 天出栏
8 饲料厂 (4 万吨年) 14 1600 750 2017
9 机肥厂 （12 万吨） 2 3000 500 2017 含沼气池
10 青饲料放牧场 18 5
2017
放野兔 3 千鸡 2 千
二 景区建设（含水面） 40 3000 3070 期工程
1 景区牌楼雕塑 120 20172018
2 古迹古建修缮 800 20172018 配殿塔亭
3 露天娱乐场 2 125 20172018 含设备
4 游艇码头栈桥水车 60 20172018 含趸船浮码头
5 戏水乐园游泳场（更衣
淋浴）
45 20172018 冬季滑冰场
6 带状公园 4 40000 362 20172018 亭廊花草乔木
7 景区广场 05 5000 50 20172018 含标志性雕塑
8 钓鱼台 8 20172018 40
9 新源 1500 20172018 太阳明发电43
三 设备配置 670 期工程
1 电动车 12 20172018 10 台
2 游艇 200 20172018 6~15m20 艘
3 木浆渔船 13 20172018 5~8m30 艘
4 变配电设施 245 20172018 2000KVA 变压器
5 货车客车轿车 200 前期租赁
四 功区建设 99420 8980 二期工程
1 热温泉度假城 2 8000 1500 20182019 含热深井
2 特色驿馆 5 30000 4500 20182019
3 餐饮娱乐城 1 3000 400 20182020
4 商业购物农贸市场 2 15000 1500 20182019
5 粮果菜储鲜区 1 6000 900 20182019
6 区住宅办公 11 30000 180 20182019 办公房投资
五 辅助工程 5260 期工程
1 热供暖站 05 1000 1200 20172018 （11000 米）
2 变电 05 1200 1500 20172018
3 道路 125000 1000 20172018
4 绿化 12 80000 240 20172018 含原
5 通讯信息工程 120 20172018
6 供排水 1200 20172018
六 项目前期预备费 260
合 计 340 26040
83 资金筹措
资金源企业筹项目建设中考虑申请银行贷款44
PART 9 财务分析
91 总成费估算
年总成 12336 万元
911 生产成费估算
1）材料水电等耗量费 9176 万元
序 号 项 目 单 价（元） 年 耗 量 年成(万元）
生态农业旅游 8892
1 生态农业 8034
2 观光旅游 858
二 耗 284
1 电 6000 万 kw 307 万 kw 184
2 水 2万 m3 18 万 m3 36
3 煤 800 元顿 200 顿 64
合 计 9176
2）土租金 240 万元
年亩 1200 元计算200 公顷240 万元采取项
目农户合作方式农民代种代收土租金节省
3）财务费
投资全部企业筹没财务费发生银行贷款
相应计算利息
4）生产定员职工工资 270 万元
项目定员 80 高级理员高级技术员年薪 20 万
元中级理员 8 万元普通理员 4 万元农民工 3 万元
季节时工 18 万元年估算工资总额 270 万元 采取农民代
种代收方式公司节省劳动力成
5）固定资产折旧45
固定资产 18 亿元土建 1 亿元设备等 8000 万元年
折旧额 1300 万元折旧年限：土建 20 年计算设备 10
年计算
6）修理费
土建折旧额 30计取设备折旧额 50计取年修
理费 550 万元
8）销售费：年营销推广费估算 1000 万元 包括组织年
度农业嘉年华活动费
成总计 12336 万元
92 收入估算
销售收入估算
序 号 生产项目 单 位 数 量 年销 售
额（万元）
1 生态农业 19250
2 观光旅游 3010
合计 22260
年销售收入 22260 万元生态农业收入 19250 万元
观光旅游收入 3010 万元46
项目收益估算（万元）
序号 项 目 单位 数 量 单价元 金 额 成 备 注
生态农业 19250 8034
1 保鲜机稻 t 600 5000 300 160
2 苇稻田养蟹 t 300 30000 900 300稻田蟹 60t
3 保鲜杂粮 t 300 2000 60 40玉米
4 保鲜蔬菜 t 8000 1500 1200 720
5 保鲜水果 t 1300 3000 390 234
6 花卉 1000 380
7 中药 2000 700
8 生态鸭 万 20 30 600 300
9 生态鸡 万 20 40 800 400
10 生态鸡蛋 t 2000 10000 2000 1100蛋 鸡 15 万

11 生态猪 头 10000 2000 2000 1500
12 淡水鱼（部分钓
鱼收入）
t 10000 8000 8000 2200
二 观光旅游 3010 858
11 驿馆收入 床 3100 2000 610 200
12 旅游收入（门票） 万 30 20 600 8
13 温泉收入 万 6 100 600 200
14 餐饮娱乐收入 万 20 100 1000 400
15 商业收入 200 50
合计 22260 8892
93 税前税利润
税前利润： 9755 万元（已扣观光旅游营业税附加）
销售收入总成营业税附加22260 万元12336 万元
169 万元9755 万元
税利润：7316 万元 9755（125）7316 万元47
94 财务盈利力分析
（1）根财务现金流量计算出投资回收期 2604073164
年（税）
（2）根损益表计算出列指标：
投资利润率73162604028
投资利税率9755260403748
PART 10 风险分析规避
101 风险分析
项目风险发生：生态农业开发生态观光旅游资金
理风险项目投资政策收益
102 风险控制
1021 生态农业风险控制
生态农业综合开发风险表现：畜禽养殖防疫病
虫害防治洪水灾害机产品种养技术消费者生态食品消
费价值认
1）然灾害控制：项目处北京郊区历史重质灾
害气候灾害罕见定程度项目针出现抗力
然风险较针出现然灾害采取相应防灾设施
预警措施聘请方面专家积极做气象评估预测应序
保险公司投保相应风险险种确保项目方投资者消费者
基利益
2）病虫害控制：代农业种植业化学农药杀灭病虫害
致害虫产生抗药性导致施药量逐年增生态农业
然生态环境生物农药激光杀虫完全防治病虫害智温室
外隔离病虫害较少具生物防治措施
3）畜禽防疫：严格执行中华民国动物防疫法动
物检疫操作规范实行亲种群隔离鸡鸭间隔距离 500m种49
鸡种鸭间隔距离 1000m时设置规范防护沟规范制定疫
病扑救措施游客带垃圾实施分类收集时处理做害
化处理
4）机种养技术保障：项目方广泛解国外农业技术供应
商采先进工艺技术达国外领先水国优秀农业服
务商形成战略合作积极利国际先进技术完善机循环工艺落
实土壤改良机肥料接利聘请高级技术专家顾问
加技术开发投入确保农业循环利技术先进性保持园区
农业循环利领先位造核心竞争力
5）消费者生态食品消费认：期盼着货真价实生态
食品项目通安装视频监控感应器做时时监控土壤水
分病虫害采取追溯智理方式保证田间餐桌
性营销模式采取会员户预定产品会员参理方式
园区直达社区销售终端等方式保证产品附加价值实现销售渠道
畅通
1022 观光旅游风险控制
生态观光旅游风险表现：旅游观光项目选择
认消费价值较（旅游项目竞争）淡季衡
1）项目市场竞争：项目热温泉开发养殖业观光特
色规避淡季带风险时带淡季特色收获例：
温泉浴滑冰冰拉网捕鱼围猎野兔观光生态畜禽饲养放牧50
禽舍捡蛋体验北方庄园热炕保鲜农副产品市场等降低淡
季销售风险花卉中药机果蔬种植利智温室优势
做四季参观收获
2）市场营销风险：针风险项目公司整合行业资源跨
行业资源形成组团开发势态全国连锁营降低市场进入成
运营成仔细研究方消费市场特点加强生态旅游差异化
特色营根市场变化趋势时调整产品品种服务方式助
移动互联工具（例智慧手环）加强消费者信息研究处理
数提高营销水积极协普古达全球资源促成游客体验互
动形成口碑继形成项目备竞争力达化解市场风险目

1023 资金理风险规避策
项目公司通资金筹集资金两方面加强资金利
理方面扩宽融资渠道通国外海融资方式解决资金
批量投入方面建立起严格资金理调度防范制度包括
统筹资金预算明确目标奖惩办法严招标合关推行责
成核算求中标单位交纳履约保证金统投保工程保险控制
工程进度支付流程完善资金财务法律文书等加强成控制
完善台信誉体系建立健全加强营理等环节高效性
控性建立效财务风险预警系统财务监机制实现财务风
险预警规避次资金募集投已行业专家专业机构
进行充分行性证理讲做风险降低51
1024 投资者投资风险规避
投资者风险：投资模式接受程度利益预期回报
风险规避方法：通项目运营机制设计投资提高投资
意愿提高示范园区营力园区济效益社会效益
确实提高完善财务制度投资退出机制采取股权转
购IPO 方式52
PART 11 结建议
111 结
项目利生态农业旅游休闲项目结合投资类产品销售创
新结合项目容设计完整合理建设思路清晰目标务明确
方案合理行投资规模建设方案等方面较科学合理费
预算合理项目建成济效益社会效益观
1 项目建设单位拥高素质营理团队强劲技术整合
力领先市场创新意识产品具广阔市场竞争发展潜力
2 项目财务分析结果表明：项目投资回收期合理技术济
等方面均具明显济社会效益
112 存问题建议
项目目前存问题：
1）投资较需项目方筹集资金数额较资金存缺口
情况制约着项目进度投资回报
2）项目需方政府土租土流转民居改造方面配
套支持土解决情况需完全企业农民租土
项目成会增加
3）农产品销售渠道建立外部合作需积极落实
策建议：
1）项目立项应抓紧进行项目建设规划设计工作先53
进理念搞项目投资技术应设备采购等事宜
2）扩融资渠道完善融资方式准备充足资金加快项目
进度时间争效益快组织实施
3）通影响力活动策划带动公司项目认知整合资
源造产品销售合作台

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