附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI1
為高力國際物業顧問（香港）限公司香港中區甲級寫字樓市場發出函件全文
為收錄於發售通函編製
香港
灣仔港灣道 18 號
中環廣場 5701 室
公司牌號碼：C006052
電話：(852) 2828 9888
Collierscom
敬啟者：
行政概
經濟環境
憑藉區內理優勢香港已成功從工業城市轉變為區金融中心完善法律體
制簡明稅制加中國內開放政策珠江三角洲（「珠江三角洲」）持續經濟增長均
助鞏固香港作為區金融中心位
於二零零三年二零零五年間全球經濟持續增長內經濟持續出口增長經
濟已從二零零三年第二季困境中迅速復甦雖然與二零零四年第二季年（「年」）年度生附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
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產總值 124 增長較經濟增長步伐稍為放緩過年半况經濟錄年 60
83 強勁年度增長
季度生產總值
（年百分）
香港生產總值
95 年第季 95年 第四季 96年 第三季 97 年第二季 98年 第季 98 年第四季 99 年第三季 00年 第二季 01年 第季 01年 第四季 02 年第三季 03 年第二季 04 年第季 04年 第四季 05年 第三季 06 年第二季 07 年第季 07 年第四季 08 年第三季 09年 第二季 10年 第季 10年 第四季
100
75
50
25
00
25
50
75
100
125
150
資料來源：香港特區政府統計處（九九五年第季二零零五年第四季）經濟學智庫（二零零六年二零零年）
附註：
香港特區政府指中華民國香港特別行政區政府經濟學智庫為經濟學集團成員提供全球國區（包括
香港）經濟預測
經濟學智庫已預測香港生產總值二零零六年二零零年預測期間錄年 42
55 增長
隨著經濟復甦服務行業前景樂觀寫字樓租賃物業市場取顯著增長
過幾年香港持續經濟轉型况服務業增長已成為重特色根據香港特區政府統
計處經濟活動類別編製香港生產總值分項數據服務業二零零四年全港生產總值
中佔 87 九九四年九八四年則分別佔 79 64
基於內與香港實施更緊密經貿關係安排（「更緊密經貿關係安排」）中國中央政府二零零
三年年中推出「個遊」計劃（「「個遊」計劃」）量內旅客前來香港根據香港特區政府
發布數據二零零五年月均 1045117 名內旅客訪港較二零零三年月均數字增加
48 時二零零五年香港內旅客均佔來港海外旅客總數 54 高力國際相信來附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
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港旅客眾次促進香港經濟進步增長從促進服務業進步發展終導致寫字
樓需求增加
服務行業分為三類(a)批發零售進出口貿易飲食酒店業(b)運輸倉庫通
訊業(c)金融保險房產商業服務業（「金融保險房產商業服務業」）根據香港
特區政府統計處發布數據於二零零四年這三類行業分別佔整個服務行業生產總值
31 12 25
香港量中型企業（「中企」）從事包括批發零售進出口貿易飲食酒店業
內行業類別中國加入世界貿易組織（「世貿」）來香港與內間貨物流量香港轉口
貨物數量持續增長導致從事該行業類別輔助行業（運輸倉庫業）公司數量增長
從刺激寫字樓需求水持續漲
根據香港特區政府統計處發布數據二零零三年第二季二零零五年第三季期間批發
零售進出口貿易職位空缺顯著增加 140 該行業類別從業數相應增加引發對寫字樓需
求增長然寫字樓市場述方面增長受影響較金融保險房產商業服務業
期增長帶來者分散業內公司對寫字樓位置求通常低於金融保險房產商業服務業
公司該等公司對寫字樓質素求較具彈性夠接納級數較次寫字樓物業包括核心商業
區外乙級丙級寫字樓
根據香港特區政府統計處發布數據金融保險房產商業服務業相關行業斷發
展於二零零五年九月底金融保險房產商業服務業從業員達 455408 佔整個香
港工作口總數約五分雖然二零零三年第二季二零零五年第三季期間金融保險房
產商業服務業行業規模僅微增 9 然該期間職位空缺幅提升 92 高力國際相
信金融保險房產商業服務業職位空缺越對甲級寫字樓樓面（特別香港中心商業
區次級市場）需求會越
香港「金融保險房產商業服務業」行業
金融保險房產商業服務業職位空缺數目
金融保險房產商業服務業從業數
91
年
12
月
92
年
6
月
92
年
12
月
93
年
6
月
93
年
12
月
94
年
6
月
94
年
12
月
95
年
6
月
95
年
12
月
96
年
6
月
96
年
12
月
97
年
6
月
97
年
12
月
98
年
6
月
98
年
12
月
99
年
6
月
99
年
12
月
00
年
6
月
00
年
12
月
01
年
6
月
01
年
12
月
02
年
6
月
02
年
12
月
03
年
6
月
03
年
12
月
04
年
6
月
04
年
12
月
05
年
6
月
右邊刻度
左邊刻度
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
0
2500
5000
7500
10000
12500
15000
17500
20000
22500
25000
資料來源：香港特區政府統計處附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
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服務行業增長外香港海外公司數量日漸升對寫字樓市場起重推動作根
據香港特區政府公司註冊處數據於九九六年月二零零五年十月期間港海外公司
總數持續增加增幅年均為 60 截二零零五年十月底已 7471 家海外公司香港註
冊香港進行營運海外公司數量斷增長趨勢積極推動寫字樓市場需求水發展
根據經濟學智庫預測二零零六年二零零七年香港綜合消費物價指數（「消費物價指
數」）預期年將分別增加 14 18 經濟學智庫預測二零零八年二零零年期間通脹
年會增加 18 21 消費價格進步提高寫字樓租金增長預測高力國際相信於
房產投資對沖通脹利工具極實現資增值將刺激對寫字樓投資需求
高力國際預測潛資增價將會促更賣方調高租金等等
隨著香港經濟斷發展趨勢二零零三年年中來整體業率直攀升達截二
零零三年五月止三個月期間高點 86 後截二零零五年十二月止三個月期間均失業率
降 53 經濟學智庫預測均失業率會從目前水持續滑二零零年時降 37 高
力國際相信該預測實現將會對寫字樓物業市場產生直接積極推動作附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
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香港甲級寫字樓市場
存量
於二零零四年年底香港甲級寫字樓存量 6190 萬方呎六商業區(1)環(2)中
環(3)灣仔／銅鑼灣(4)北角／朂魚涌(5)尖沙咀(6)油麻／旺角 4700 萬方呎甲級寫字
樓佔總存量 76 中區甲級寫字樓 1700 萬方呎佔香港總存量 27 成為香港擁
甲級寫字樓存量商業區
中區位於香港島中心商業區心臟帶律師行銀行保險公司金融服務公司為該區
租戶租該區 1700 萬方呎寫字樓面積約 70
甲級寫字樓存量
（截二零零四年十二月三十日止）
油麻／旺角
200萬方呎佔3
尖沙咀
900萬方呎佔15
北角／朂魚涌
630萬方呎佔10
灣仔／銅鑼灣
1020萬方呎佔17
中環
1700萬方呎佔27
區
1490萬方呎佔24
環
250萬方呎佔4
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
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供應
香港甲級寫字樓市場歷史具周期性九八六年來該市場已經歷四個周期
次持續四六年個周期內新甲級寫字樓樓面供應年 100 萬方呎 300 萬方
呎間波動九八六年二零零四年期間過新供應量為均年 240 萬方呎
高力國際相信個供應周期將為二零零五年二零零年並估計該周期內均年將
160 萬方呎新供應中預計中區於二零零六年僅 10 萬方呎供應二零零七年二零
零八年沒竣工新供應總體言高力國際預計二零零五年二零零年期間均年供應
量將與二零零零年二零零四年期間均年新供應量 160 萬方呎水相並較九八六
年二零零四年期間過年均新供應量 240 萬方呎水減少約 30
000
100
200
300
400
500
600
700
800
016
183
239
230
300
366
205
239
140
066
126
253
032
093
008
076
095
078
054
102
009
027
050
092
088
018
042
147
010
(2)
057
(3)
124
069
393
355
068
285
032
(1)
174
147
364
370
684
050
1986
年
1987
年
1988
年
1989
年
1990
年
1991
年
1992
年
1993
年
1994
年
1995
年
1996
年
1997
年
1998
年
1999
年
2000
年
2001
年
2002
年
2003
年
2004
年
2005
年
2006
年預測
*

2007
年預測
*

2008
年預測
#

2009
年預測
#
2010
年預測
#
香港甲級寫字樓 中環甲級寫字樓
香港甲級寫字樓市場
年供應量
（百萬方呎）

預計香港甲級寫字樓均值：16
預計中環甲級寫字樓均值：016
1986年2004年香港甲級寫字樓過均值：24
1986年2004年中環甲級寫字樓過均值：05
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零七年）高力國際（二零零八年二零零年）
附註：
(1) AIG 廈
(2) 約克廈
(3) 假設租庇利街中環街市順利出售並完成重建
預測 *： 據香港特區政府差餉物業估價署預測
預測 #： 據高力國際預測附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
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量
與供應周期相似過香港甲級寫字樓量出現幅波動九九年 * 二零零
四年期間均年量 220 萬方呎二零零零年科技泡沫爆破後二零零年二零
零三年期間甲級寫字樓量驟跌年 40 萬方呎遠遠低於九九年二零零四年期間
過均水二零零五年總量恢復 350 萬方呎原於二零零三年年中開始
經濟普遍復甦
附註：
*： 香港特區政府差餉物業估價署並未九九年前年度提供甲級寫字樓總量數據
空置量
於供需周期致香港甲級寫字樓均空置率浮動較九八六年低於 4
九九八年超過 15 九八六年二零零四年期間過均空置率為 88 二零零三年年中經
濟復甦來空置率增幅二零零四年逆轉並於二零零五年年底降 81
過均空置率
香港甲級寫字樓空置率
佔總存量百分
均空置率
(1986年2004年) 88
1986
年
1987
年
1988
年
1989
年
1990
年
1991
年
1992
年
1993
年
1994
年
1995
年
1996
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1997
年
1998
年
1999
年
2000
年
2001
年
2002
年
2003
年
2004
年
2005
年
00
20
40
60
80
100
120
140
160
180
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署
期間 香港甲級寫字樓
九八六年二零零四年 88
二零零年 87
二零零二年 108
二零零三年 137
二零零四年 131
二零零五年 81
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
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租金漲
二零零三年二零零五年期間香港甲級寫字樓市場租金累計升 36
九八六年二零零四年期間寫字樓租金均年升 50 於二零零五年寫字樓租金
升 29 基於目前寫字樓市場供應限需求斷增長趨勢高力國際預測寫字樓租金二
零零六年二零零七年將分別年升 30 10 高力國際相信二零零八年後香港甲級寫
字樓長期租金漲趨勢將與九八六年二零零四年 50 過年均租金增長致原
為生產總值將增長服務行業漸趨活躍
較1994年
高峰
低46
1986
年
1987
年
1988
年
1989
年
1990
年
1991
年
1992
年
1993
年
1994
年
1995
年
1996
年
1997
年
1998
年
1999
年
2000
年
2001
年
2002
年
2003
年
2004
年
2005
年
2006
年預測
#

2007
年預測
#
租金指數
（九九九年為100）

香港甲級寫字樓租金指數
50
75
100
125
150
175
200
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零五年）高力國際（二零零六年二零零七年）
附註：
預測 #：據高力國際預測
表概述九八六年二零零五年期間二零零六年二零零七年期間香港甲級寫字樓
過租金增長率預計租金增長率
期間 香港甲級寫字樓
過年度均值（九八六年二零零四年）(1) 50
二零零五年 29
二零零六年預測 # 30
二零零七年預測 # 10
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零五年）高力國際（二零零六年二零零七年）
附註：
(1) 香港甲級寫字樓市場租金於該期間年升幅為九八九年 613 跌幅為九九九年 277
預測 #： 據高力國際預測附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
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中區甲級寫字樓市場
存量
截二零零四年十二月三十日止中區香港甲級寫字樓樓面存量區約 1700
萬方呎佔總存量 27
供應
於九八六年二零零四年期間中區過均新供應量約為年 50 萬方呎二零零五
年 AIG 廈為供應來源提供樓面面積 32 萬方呎二零零六年唯新供應來源預期為
約克廈樓面面積為約 10 萬方呎二零零六年後並無關中區甲級寫字樓項目計劃於二零
零七年二零零八年落成新公布高力國際預計於二零零七年二零零八年並無新供應
儘位於租庇利街中環街市(內段 8941 號)盤會從「供申請售賣土覽表」* 中勾
出並於二零零六年進行公開拍賣高力國際預計該發展項目會於二零零九年前實際落成
據高力國際預測二零零五年二零零年供應周期內中區新供應量預計將回落低於
九八六年二零零四年過年均供應量 50 萬方呎
附註：
* 「供申請售賣土覽表」香港特區政府九九九年四月起實施並市場為導機制輔助常規土拍賣
招標程序發展商意購買「供申請售賣土覽表」均政總署建議購價格並遞交申請
政府認為出價合理並予接受關將透過拍賣招標方式出售
中區甲級寫字樓新供應量
1986年 1987年 1988年 1989年 1990年 1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
2006年預測* 2007年預測*
2008年預測# 2009年預測# 2010年預測#
年供應量（百萬方呎）
預計中區甲級寫字樓
均值：0161986年2004年中區甲級寫字樓過均值：05
02
00
04
06
08
10
12
14
16
008
076
078
054
050
102
009
027
050
092
088
018
042
147
032
(1)
010
(2)
057
(3)
095
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零七年）高力國際（二零零八年二零零年）附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
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附註：
(1) AIG 廈
(2) 約克廈
(3) 假設租庇利街中環街市順利出售並完成重建
預測 *： 據香港特區政府差餉物業估價署預測
預測 #： 據高力國際預測
量
於經濟復甦中區甲級寫字樓量二零零三年略高於 50 萬方呎增加二零零四
年 70 萬方呎高力國際編製市場數據顯示中區於二零零五年量為 70 萬方呎
於沒足夠存貨來滿足現時寫字樓樓面需求升高力國際相信寫字樓市場租金將
會進步漲附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI11
空置量
程度於金融保險業日趨繁榮中區均空置率二零零三年 152 縮減二
零零四年 108 於九八六年二零零四年期間過均空置率則為 71 高力國際進行
內部統計顯示於二零零五年十二月中區均空置率約為 5 基於二零零六年二零零七
年間供應缺口寫字樓樓面需求預期升高力國際預測中區均空置率將會中區限
供應逐漸降降幅將取決於中區租金急劇漲從中區遷區公司數目
過均空置率
中區甲級寫字樓空置率
均空置率
(1986年2004年) 71
1986
年
1987
年
1988
年
1989
年
1990
年
1991
年
1992
年
1993
年
1994
年
1995
年
1996
年
1997
年
1998
年
1999
年
2000
年
2001
年
2002
年
2003
年
2004
年
00
20
40
60
80
100
120
140
160
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署
年期 中區甲級寫字樓
九八六年二零零四年 71
二零零年 85
二零零二年 102
二零零三年 152
二零零四年 108
二零零五年 5 (1)
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零四年）
附註：
(1) 二零零五年十二月均空置率（據高力國際進行內部統計）附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI12
租金漲
預期於二零零七年二零零八年香港將會陸續出現更新建甲級寫字樓據高力國際預
計新發展項目預計將集中西九龍等非核心區域高力國際預期對中區影響將會限高
力國際認為中區甲級寫字樓市場二零零六年二零零年期間將繼續經歷新發展項目短缺情
況
現時市場處於回升階段香港特區政府差餉物業估價署數據顯示二零零三年第四季二零
零五年第四季中環甲級寫字樓累計租金漲 99 然現時租金水僅為九九四年巔峰時期
60
根據香港特區政府差餉物業估價署公布數據九八六年二零零四年期間 76 季季
均年租金增長率計算中環甲級寫字樓於該期間過均年租金增長率為 58 於二
零零四年第四季二零零五年第四季期間中環甲級寫字樓租金年升 50 於中區少金
融保險房產商業服務業公司座落重心區高力國際預期金融行業繁榮興旺將會推
動未來租金漲高力國際相信干租戶會高漲租金遷出中環中環甲級寫字樓樓
面將供應求尤預見未來中環預期會量新寫字樓供應高力國際預測中環
甲級寫字樓租金將於二零零五年第四季二零零六年第四季二零零六年第四季二零零七年第四
季年分別升 40 15 二零零八年後高力國際相信中環甲級寫字樓長期租金增長趨勢將
與於九八六年第季二零零四年第四季 58 過年度均租金升勢致基據高力
國際預測中區甲級寫字樓市場租金未來增長率將整體超過香港甲級寫字樓市場均租金增
長率
中區甲級寫字樓租金指數
1986年第季 1987年第季 1988年第季 1989年第季 1990年第季 1991年第季 1992年第季 1993年第季 1994年第季 1995年第季 1996年第季 1997年第季 1998年第季 1999年第季 2000年第季 2001年第季 2002年第季 2003年第季 2004年第季 2005年第季
2006年第季預測# 2007年第季預測#
租金指數 (1999年為100)
較1994年
高峰低
40
40
60
80
100
120
140
160
180
200
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零五年）高力國際（二零零六年二零零七年）附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI13
附註：
預測 #：據高力國際預測
表概述九八六年二零零五年期間中區甲級寫字樓過租金增長率二零零六年
二零零七年期間預計租金增長率
年期 中區甲級寫字樓
過均值（九八六年二零零四年）(1) 58 (2)
二零零五年 50 (3)
二零零六年預測 # 40 (3)
二零零七年預測 # 15 (3)
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零五年）高力國際（二零零六年二零零七年）
附註：
(1) 中區甲級寫字樓市場租金於該期間年升幅為九八九年 729 跌幅為九九九年 302
(2) 九八六年二零零四年期間 76 季季年均租金增長率
(3) 代表前年第四季該年第四季年過預測租金升幅（視情況定）
預測 #：據高力國際預測附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI14
第部分
經濟環境
過數十年憑藉區內理中心優勢完善法律體制簡明稅制香港已成功從工業城
市轉變為區金融中心外中國內開放政策珠江三角洲持續經濟增長助鞏固
香港作為區金融中心位
金融保險房產商業服務業相關行業來經濟發展推動力截二
零零五年九月底金融保險房產商業服務業從業員計 455408 佔整體經濟勞動
口總數五分
外中型企業數量非常該等企業基從事批發零售進出口貿易餐飲酒店
行業中國加入世貿後中港兩貨物運輸量斷升從轉口量增長趨勢便見斑從事
進出口貿易運輸等支援行業公司陸續增
節從宏觀角度分析影響寫字樓物業市場經濟素文將進步分析甲級寫字
樓物業市場增長素例服務業增長金融保險房產商業服務業於過
數年發展寫字樓市場中作附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI15
香港生產總值
基於全球經濟持續增長內經濟出口業然蓬勃中國中央政府實施更緊密經貿關係安排
等積極促進措施經濟二零零三年第二季低谷迅速復甦雖然二零零四年第二季生
產總值錄年 124 年增長率後經濟增長步伐似放緩跡象經濟增長然強
勁過年半來生產總值年度增長率為年 60 83（見圖 1）
根據經濟學智庫提供資料香港未來生產總值增長率將從二零零五年估計年
73 降二零零六年二零零年預測期間年 42 55 高力國際認為於期
油價利率攀升預期會拖慢全球經濟增長然高力國際認為未來從內訪港旅客將會
斷增加對外貿易服務業長足發展令香港經濟免受度滑影響
圖1：
季度生產總值（年百分）
香港生產總值
06
年第二季
07
年第季
07
年第四季
08
年第三季
09
年第二季
10
年第季
10
年第四季
99
年第三季
00
年第二季
01
年第季
01
年第四季
02
年第三季
03
年第二季
04
年第季
04
年第四季
05
年第三季
95
年第季
95
年第四季
96
年第三季
97
年第二季
98
年第季
98
年第四季
100
75
50
25
00
25
50
75
100
125
150
資料來源：香港特區政府統計處（九九五年第季二零零五年第四季）經濟學智庫（二零零六年二零零年）
附註： 香港特區政府指中華民國香港特別行政區政府經濟學智庫經濟學集團成員提供包括香港內世
界個國家區經濟預測附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI16
香港轉口業
雖然量製造業務從香港轉移珠江三角洲區香港貿易轉口業然佔重位
根據生產總值分項數據商品出口過數年對經濟整體增長舉足輕重中國加入世貿
後轉口量二零零二年半年起迅速增加
香港特區政府統計處匯編數據顯示轉口業年增長率保持 12 水二零零五年第四
季轉口量錄逾 5580 億港元（見圖 2）
隨著轉口量持續升船運運輸物流行業公司成為受惠者趨勢見於批發零
售進出口貿易餐飲酒店業（香港服務行業）持續增長從推動寫字樓樓面需求
升
圖2：
1996年第季 1996年第三季 1997年第季 1997年第三季 1998年第季 1998年第三季 1999年第季 1999年第三季 2000年第季 2000年第三季 2001年第季 2001年第三季 2002年第季 2002年第三季 2003年第季 2003年第三季 2004年第季 2004年第三季 2005年第季 2005年第三季
百萬港元
香港轉口貿易
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
資料來源：香港特區政府統計處附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI17
旅客來港
中國中央政府於二零零三年中實施第階段「個遊」計劃來中國內旅客於入境旅
客總數佔相當重「個遊」計劃中國中央政府於二零零三年七月二十八日實行重計劃
旨鼓勵更內居民個身份前香港旅遊根據更緊密經貿關係安排第階段(更緊
密經貿關係安排 I)安排該計劃初步讓廣東省東莞中山江門佛山居民赴港旅遊隨後
分階段開放城市包括廣東省廣州深圳珠海惠州然後北京海根據二零零四年七
月實施更緊密經貿關係安排第二階段(更緊密經貿關係安排 II)該計劃進步擴展三省九
個城市包括江蘇省南京蘇州無錫浙江省杭州寧波台州福建省福州廈門
泉州隨著更緊密經貿關係安排第三階段(更緊密經貿關係安排 III)實施二零零五年十月
起 38 個內城市居民申請個遊方式前香港前僅 34 個內城市居民
透過「個遊」計劃訪港
根據香港特區政府統計數字二零零五年均月內訪港旅客達 1045117 次均
佔海外入境旅客總數 54（見圖 3）於訪港旅客消費服務出口重部分服務出口
則香港生產總值重來源訪港旅客斷升必然會推動香港未來經濟增長
圖3：
旅客數
香港入境旅客
94
年
1
月
94
年
7
月
95
年
1
月
95
年
7
月
96
年
1
月
96
年
7
月
97
年
1
月
97
年
7
月
98
年
1
月
98
年
7
月
99
年
1
月
99
年
7
月
00
年
1
月
00
年
7
月
01
年
1
月
01
年
7
月
02
年
1
月
02
年
7
月
03
年
1
月
03
年
7
月
04
年
1
月
04
年
7
月
05
年
1
月
05
年
7
月
入境旅客總數 中國內入境旅客數
0
500000
1000000
1500000
2000000
2500000
資料來源：香港特區政府香港旅遊發展局附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI18
服務業
數十年來香港已逐步從製造基轉型為區服務中心服務出口貢獻外服務業
香港經濟增長素根據二零零四年經濟活動劃分香港生產總值分項數據服務
業佔總額 87（見圖 4）參歷史數據服務業經濟中例斷提高於九九四年
九八四年分別為 79 64
服務業項類別中三類行業分別(1)批發零售進出口貿易餐飲酒店業(2)運
輸倉庫通訊業(3)金融保險房產商業服務業三類行業分別佔整個服務行業
生產總值 31 12 25 第三類行業統稱為金融保險房產商業服務業
圖4：
1980
年
1981
年
1982
年
1983
年
1984
年
1985
年
1986
年
1987
年
1988
年
1989
年
1990
年
1991
年
1992
年
1993
年
1994
年
1995
年
1996
年
1997
年
1998
年
1999
年
2000
年
2001
年
2002
年
2003
年
2004
年
服務行業
（現行市場價計算於生產總值佔百分）
60
65
70
75
80
85
90
64
79
87
資料來源：香港特區政府統計處附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI19
「金融保險房產商業服務業」 行業
根據香港特區政府統計處數據從業數計算金融保險房產商業服務業規模
已二零零三年中經濟復甦來次開始擴整個行業從二零零三年第二季 418975 增長
二零零五年第三季 455408 增幅達 9
外金融保險房產商業服務業職位空缺數量與香港中心商業區租金走勢息息相
關根據香港特區政府統計處定義職位空缺指調查日期現尚未填補已採取積極招聘
活動空缺職位換言職位空缺數量增加通常反映金融保險房產商業服務業業務
增長與時從事金融保險房產商業服務業員增加將直接意味著寫字樓樓面需
求升二零零三年第二季二零零五年第三季期間金融保險房產商業服務業規模
出現 9 溫增長期該行業職位空缺量卻急增 92（見圖 5）據高力國際表示金融
保險房產商業服務業職位空缺量越甲級寫字樓樓面需求便會越尤香港中心
商業區次級市場般言金融保險房產商業服務業公司非常著重經營點
傾留中心商業區
圖5：
香港「金融保險房產商業服務業」行業
金融保險房產商業服務業職位空缺數目
金融保險房產商業服務業從業數
91
年
12
月
92
年
6
月
92
年
12
月
93
年
6
月
93
年
12
月
94
年
6
月
94
年
12
月
95
年
6
月
95
年
12
月
96
年
6
月
96
年
12
月
97
年
6
月
97
年
12
月
98
年
6
月
98
年
12
月
99
年
6
月
99
年
12
月
00
年
6
月
00
年
12
月
01
年
6
月
01
年
12
月
02
年
6
月
02
年
12
月
03
年
6
月
03
年
12
月
04
年
6
月
04
年
12
月
05
年
6
月
右邊刻度
左邊刻度
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
0
2500
5000
7500
10000
12500
15000
17500
20000
22500
25000
資料來源：香港特區政府統計處附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI20
批發零售進出口貿易餐飲酒店
從事批發零售進出口業務公司普遍稱為貿易公司蓋該行業零售進出口公司為
根據香港特區政府統計數據於二零零五年第三季底該行業從業員達 1021402 佔服
務業總業數 73
二零零三年中經濟復甦來貿易行業從業數從二零零三年第二季 958351 增
二零零五年第三季 1021402 增幅達 7（見圖 6）期內職位空缺量幅增加 140 反
映出寫字樓需求升寫字樓市場述方面增長受影響較金融保險房產商
業服務業增長帶來者分散貿易公司對寫字樓位置求通常低於金融保險房產商業服
務業公司貿易公司對寫字樓質素求較靈活接受級數較次寫字樓物業包括位於
中心商業區外乙級丙級寫字樓
圖6：
從業員數量
右邊刻度
左邊刻度
91
年
12
月
92
年
6
月
92
年
12
月
93
年
6
月
93
年
12
月
94
年
6
月
94
年
12
月
95
年
6
月
95
年
12
月
96
年
6
月
96
年
12
月
97
年
6
月
97
年
12
月
98
年
6
月
98
年
12
月
99
年
6
月
99
年
12
月
00
年
6
月
00
年
12
月
01
年
6
月
01
年
12
月
02
年
6
月
02
年
12
月
03
年
6
月
03
年
12
月
04
年
6
月
04
年
12
月
05
年
6
月
職位空缺量
香港「批發零售進出口貿易餐飲酒店」行業
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
800000
900000
1000000
1100000
1200000
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
50000
55000
60000
資料來源：香港特區政府統計處
附註： 乙級寫字樓指設計屬般水裝修質素良靈活規劃設計適中樓面面積充足堂面積設中央獨立空
調系統足夠升降機設施妥善理服務定泊車設施寫字樓丙級寫字樓指基裝修靈活性較低
規劃設計樓面面積狹堂基設施般並無中央空調系統升降機僅夠敷應理服務屬
低般水並無泊車設施寫字樓附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI21
運輸倉庫通訊
與貿易行業類似運輸倉庫通訊行業從業員從二零零三年第二季 170886 增長
二零零五年第三季 183111 增幅達 7 然職位空缺量卻從二零零三年第二季 1119 個
幅增加二零零五年第三季 3452 個增幅達 208（見圖 7）儘職位空缺量增長迅速
該行業對寫字樓市場影響遜於金融保險房產商業服務業與貿易行業於該行業規
模相對較從業員數量計算該行業約相等於金融保險房產商業服務業從業員數
40 與貿易行業從業員數 18
圖7：
從業員數量
右邊刻度
左邊刻度
91
年
12
月
92
年
6
月
92
年
12
月
93
年
6
月
93
年
12
月
94
年
6
月
94
年
12
月
95
年
6
月
95
年
12
月
96
年
6
月
96
年
12
月
97
年
6
月
97
年
12
月
98
年
6
月
98
年
12
月
99
年
6
月
99
年
12
月
00
年
6
月
00
年
12
月
01
年
6
月
01
年
12
月
02
年
6
月
02
年
12
月
03
年
6
月
03
年
12
月
04
年
6
月
04
年
12
月
05
年
6
月
職位空缺量
香港「運輸倉庫通訊」行業
100000
110000
120000
130000
140000
150000
160000
170000
180000
190000
200000
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
資料來源：香港特區政府統計處附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI22
香港海外公司
服務業增長外香港海外公司斷增加寫字樓市場需求推動素
參香港特區政府公司註冊處數據香港海外公司數量九九六年來斷增加截二
零零五年十月底公司註冊處登記海外公司計 7471 間（見圖 8）根據當前趨勢九九
六年月二零零五年十月期間香港海外公司均年增長率為 6 基海外公司
會傾選擇於傳統商業區設立辦事處例中環金鐘貼業對手海外公司斷增
加趨勢將對寫字樓市場需求產生正面影響尤中區次級市場
圖8：
公司數量
96
年
1
月
96
年
4
月
96
年
7
月
96
年
10
月
97
年
1
月
97
年
4
月
97
年
7
月
97
年
10
月
98
年
1
月
98
年
4
月
98
年
7
月
98
年
10
月
99
年
1
月
99
年
4
月
99
年
7
月
99
年
10
月
00
年
1
月
00
年
4
月
00
年
7
月
00
年
10
月
01
年
1
月
01
年
4
月
01
年
7
月
01
年
10
月
02
年
1
月
02
年
4
月
02
年
7
月
02
年
10
月
03
年
1
月
03
年
4
月
03
年
7
月
03
年
10
月
04
年
1
月
04
年
4
月
04
年
7
月
04
年
10
月
05
年
1
月
05
年
4
月
05
年
7
月
05
年
10
月
香港海外公司數量
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
資料來源：香港特區政府公司註冊處附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI23
通脹趨勢
儘香港於二零零四年第二季踏入通脹期消費物價於二零零四年第二季二零零五年第二
季期間變動率尚屬溫（見圖 9）消費物價均年變動率為 05 然情況已於二零
零五年中開始轉變二零零五年第三季住屋分類指數百分變動重指標該指數約佔
綜合消費物價指數 30 根據香港特區政府二零零五年七月發布資料述指數七年來首
次錄正數增長年增長率為 05 與時二零零五年七月來民幣重新估值對消費
物價產生重影響內進口貨物尤明顯根據經濟學智庫預測二零零六年二零零七年
綜合消費物價指數均變動率將分別為 14 18 預計通脹將於二零零八年二零零年期
間提升 18 21
消費物價預期將會進步增長租金預計繼續升投資需求將會為資增值前
景備受刺激後資增值將鼓勵更供應商調高租金採取行動種租金資價
值反覆升將於市場身處周期升勢時對寫字樓市場產生重影響
圖9：
年變動百分
8
5
3
0
3
5
8
10
13
15
90
年
1
月
90
年
7
月
91
年
1
月
91
年
7
月
92
年
1
月
92
年
7
月
93
年
1
月
93
年
7
月
94
年
1
月
94
年
7
月
95
年
1
月
95
年
7
月
96
年
1
月
96
年
7
月
97
年
1
月
97
年
7
月
98
年
1
月
98
年
7
月
99
年
1
月
99
年
7
月
00
年
1
月
00
年
7
月
01
年
1
月
01
年
7
月
02
年
1
月
02
年
7
月
03
年
1
月
03
年
7
月
04
年
1
月
04
年
7
月
05
年
1
月
05
年
7
月
香港消費物價變化
資料來源：香港特區政府統計處附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI24
失業率
二零零三年中來隨著經濟增長趨勢類服務業空缺量增加整體業情況已經
改善截二零零三年五月止三個月期間均失業率 86 高峰逐步回落截二零零五
年十二月止三個月期間均失業率降 53（見圖 10）根據經濟學智庫提供預測數據香
港業情況將於二零零六年二零零年後年間進步改善預期失業率將當前水持續
降二零零年 37 假預測屬實寫字樓物業市場將會直接受惠
圖10：

季節性經調整失業率（截三個月止）
90
年
3
月
91
年
3
月
92
年
3
月
93
年
3
月
94
年
3
月
95
年
3
月
96
年
3
月
97
年
3
月
98
年
3
月
99
年
3
月
00
年
3
月
01
年
3
月
02
年
3
月
03
年
3
月
04
年
3
月
05
年
3
月
06
年
3
月
07
年
3
月
08
年
3
月
09
年
3
月
10
年
3
月
90
年
9
月
91
年
9
月
92
年
9
月
93
年
9
月
94
年
9
月
95
年
9
月
96
年
9
月
97
年
9
月
98
年
9
月
99
年
9
月
00
年
9
月
01
年
9
月
02
年
9
月
03
年
9
月
04
年
9
月
05
年
9
月
06
年
9
月
07
年
9
月
08
年
9
月
09
年
9
月
10
年
9
月
香港失業率
均
（1990年1月－
2005年12月）：412
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
資料來源：香港特區政府統計處（九九零年三月二零零五年十二月）經濟學智庫（二零零六年二零零年）附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI25
第二部分
香港甲級寫字樓市場
存量
根據香港特區政府差餉物業估價署分類截二零零四年底香港甲級寫字樓存量合
6190 萬方呎中 3760 萬方呎位於香港島佔市場總存量 61
根據香港特區政府採納分類制度香港甲級寫字樓總存量分為六個商業區(1)
環(2)中環(3)灣仔／銅鑼灣(4)北角／朂魚涌(5)尖沙咀(6)油麻／旺角述六個商業區
甲級寫字樓樓面合 4700 萬方呎佔總存量 76 換言截二零零四年底 1490 萬
方呎甲級寫字樓位於傳統商業區外中環商業區中區甲級寫字樓總面
值達 1700 萬方呎佔香港總存量 27（見圖 11）
圖11：
甲級寫字樓存量
（截二零零四年十二月三十日止）
油麻／旺角
200萬方呎佔3
尖沙咀
900萬方呎佔15
北角／朂魚涌
630萬方呎佔10
灣仔／銅鑼灣
1020萬方呎佔17
中環
1700萬方呎佔27
區
1490萬方呎佔24
環
250萬方呎佔4
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署
租戶簡介
‧環
環位於中區西部邊緣全區 250 萬方呎甲級寫字樓約佔中區面積 15 該區寫
字樓樓面為從事航運保險會計服務業公司佔
‧中環
中環位於香港島中心商業區心臟帶區內租戶律師行銀行保險公司金融服務公司
（股票經紀基金經理）為約佔區內 1700 萬方呎寫字樓樓面總面積 70 附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI26
‧ 灣仔／銅鑼灣
灣仔與銅鑼灣均位於中區東部週邊帶兩區甲級寫字樓總存量為 1020 萬方呎約
佔中區面積 60 科技相關公司電腦企業商貿公司區內常見租戶
‧ 北角／朂魚涌
北角朂魚涌香港島東部兩個商業區約 630 萬方呎甲級寫字樓基三
分二寫字樓位於朂魚涌過十年朂魚涌已成為香港島受歡迎非核心寫字樓區域
太古坊內「寫字樓綜合規劃」已成為眾跨國企業選擇後勤辦公室首選北角香港島東部
悠久商業區北角部分甲級寫字樓均位於香港島長街道英皇道旁
‧ 尖沙咀
尖沙咀九龍傳統商業區旅遊勝區內擁少高尚五星級酒店商場商業活動
理想點基於該區理特色甲級寫字樓集中於尖沙咀西南端總存量達 900 萬方呎
甲級寫字樓中九龍倉集團擁逾 380 萬方呎物業位於港威廈海港城寫字樓廈內
從成為尖沙咀業尖沙咀九廣鐵路區內集中少與中國內貿易來公
司
‧ 油麻／旺角
理位置油麻／旺角位於九龍半島市中心區然區內混雜少商住廈與乙級
丙級寫字樓物業區內甲級寫字樓總存量為 200 萬方呎六個商業區中面積寫
字樓租戶為中型貿易公司經銷建築材料家居消費品等式樣產品附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI27
供應量趨勢
九八六年二零零四年期間香港甲級寫字樓市場供應趨勢並穩定該期間年均
供應量為 240 萬方呎供應周期低潮年新建寫字樓樓面足 100 萬方呎中於
九八六年九九零年二零零零年二零零年二零零五年便出現情況然當供應周期
回升新供應量增年超過 300 萬方呎例九九年九九二年九九四年九
九七年九九八年九九九年九九八年為極端年新寫字樓樓面供應量高達 680
萬方呎實屬史無前例
供應周期
九八六年二零零四年期間甲級寫字樓市場經歷四個供應周期供應周期歷時約四
六年等（見圖 12）並九九零年九九五年周期歷時長然高供應量周期出
現九九六年九九九年期間該四年期間年均建成 390 萬方呎新寫字樓樓面這
賴社會對九九七年年中權移交抱樂觀態度量新發展項目已於九九七年前
規劃致期內量新寫字樓廈相繼落成
圖 12：香港寫字樓供應周期
均供應量
周期 期間 （百萬方呎／年）
1 九八六年九八九年 17
2 九九零年九九五年 26
3 九九六年九九九年 39
4 二零零零年二零零四年 16
5（預測） 二零零五年二零零年 16
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零七年）高力國際（二零零八年二零零年）附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI28
預計供應量
據香港特區政府差餉物業估價署表示估計二零零五年寫字樓供應量為 60 萬方呎事實
二零零五年當前供應周期內低潮二零零六年預計新供應水將持續低於過均值
240萬方呎（見圖13）二零零七年九龍兩個非中心區觀塘九龍灣將棟新寫字樓落成
二零零七年後市場將陸續出現更寫字樓包括位於西九龍鐵九龍站中項型寫字樓發
展項目環球貿易廣場整體言二零零五年二零零年個供應周期年均供應量估計
為 160 萬方呎將與二零零零年二零零四年期間供應水相
圖13：
香港甲級寫字樓供應
年供應量（百萬方呎）
1986
年
1987
年
1988
年
1989
年
1990
年
1991
年
1992
年
1993
年
1994
年
1995
年
1996
年
1997
年
1998
年
1999
年
2000
年
2001
年
2002
年
2003
年
2004
年
2005
年
2006
年
預測
*
2007
年
預測
*
2008
年
預測
#
2009
年
預測
#
2010
年
預測
#
香港甲級寫字樓 中環甲級寫字樓
1986年2004年香港甲級寫字樓過均值：24
1986年2004年中環甲級寫字樓過均值：05
預計香港甲級
寫字樓均值：16
預計中環甲級
寫字樓均值：016
000
100
200
300
400
500
600
700
800
016
183
239
230
300
366
205
239
140
066
126
253
032
093
008
076
095
078
054
102
009
027
050
092
088
018
042
147
010
(2)
057
(3)
124
069
393
355
068
285
032
(1)
174
147
364
370
684
050
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零七年）高力國際（二零零八年二零零年）
附註：
(1) AIG 廈
(2) 約克廈
(3) 假設租庇利街中環街市順利出售並完成重建
預測 *： 據香港特區政府差餉物業估價署預測
預測 #： 據高力國際預測附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI29
量
市場慣例量常常來衡量市場需求水根據定義量指某年供應量加年初
空置量然後減該年拆量年底空置量後數字
與供應周期相似香港甲級寫字樓量直呈現幅波動於九九年 * 二零零四年
期間年均量為220萬方呎（見圖14）二零零零年科技泡沫爆破後量急劇滑
並低於二零零年二零零三年長期均水二零零五年總量恢復 350 萬方呎
於經濟於二零零三年年中開始全面復甦致
量方面受市場需求水影響方面受市場供應存量限供應緊絀
時市場寫字樓面積需求高漲量水然微薄供需失衡會導致租金急升
圖14：
香港甲級寫字樓量
樓面面積（百萬方呎）
1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
均量
（1991年2004年）：220萬方呎
00
05
10
15
20
25
30
35
40
45
50
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署
附註：
* 香港特區政府差餉物業估價署並未九九年前年度提供甲級寫字樓總量數據附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI30
空置率趨勢
市場均空置率水指空置單位樓面面積佔總存量百分來表示九八六年
二零零四年期間過均空置率為 88（見圖 15）於物業市場特點供需周期
致均空置率波動幅度較較為反覆
例基於區貨幣危機造成混亂均空置率九九七年 88 飆升九九八年
153 新高於科技行業復甦二零零零年二零零年均空置率迅速回落 87
二零零年後受「九」事件全球經濟衰退影響二零零二年二零零三年均空置率
分別回升 108 137 二零零三年年中起經濟復甦均空置率於二零零四年度回
落於二零零五年底降 81
圖15：
00
20
40
60
80
100
120
140
160
180
1986
年
1987
年
1988
年
1989
年
1990
年
1991
年
1992
年
1993
年
1994
年
1995
年
1996
年
1997
年
1998
年
1999
年
2000
年
2001
年
2002
年
2003
年
2004
年
2005
年
香港甲級寫字樓空置率
佔總存量百分
均空置率
(1986年2004年)：88
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署
過均空置率
期間 香港甲級寫字樓
九八六年二零零四年 88
二零零年 87
二零零二年 108
二零零三年 137
二零零四年 131
二零零五年 81
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI31
租金趨勢
供需周期致通常導致寫字樓租金非常穩定根據香港特區政府差餉物業估價署資料
甲級寫字樓租金指數於二零零三年跌 734 低點（見圖 16）後租金指數斷攀升二零零
三年二零零五年期間累積增長 36 鑑於市場現行趨勢供應量限對寫字樓樓面需求
斷升預計寫字樓租金會繼續保持升勢
租金預測
九八六年二零零四年期間寫字樓租金年均增長 50 二零零五年寫字樓租金
年均增長達 29
展未來寫字樓租金預計二零零六年二零零七年會繼續揚基於高力國際製作預測
模型預計寫字樓租金於二零零六年二零零七年年增長分別為 30 10（見圖 16）述
預測基於現時增長趨勢預計香港生產總值將繼續增長金融保險房產商業
服務業預期職位空缺率升等素作出高力國際相信二零零八年後於預期生產
總值持續增長服務業發展興旺香港甲級寫字樓長期租金增長趨勢將與九八六年二零零四年
期間 50 過年均租金增長模式致
圖16：
香港甲級寫字樓租金指數
1986
年
1987
年
1988
年
1989
年
1990
年
1991
年
1992
年
1993
年
1994
年
1995
年
1996
年
1997
年
1998
年
1999
年
2000
年
2001
年
2002
年
2003
年
2004
年
2005
年
2006
年預測
#

2007
年預測
#

租金指數
(1999
年為
100)
較1994年
高峰低46
50
75
100
125
150
175
200
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零五年）高力國際（二零零六年二零零七年）
附註：
預測 #：據高力國際預測附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI32
表概述九八六年二零零五年期間香港甲級寫字樓過租金增長率二零零六年
二零零七年期間預計租金增長率
期間 香港甲級寫字樓
過年度均值（九八六年二零零四年）(1) 50
二零零五年 29
二零零六年預測 # 30
二零零七年預測 # 10
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零五年）高力國際（二零零六年二零零七年）
附註：
(1) 香港甲級寫字樓市場租金於該期間年升幅為九八九年 613 跌幅為九九九年 277
預測 #： 據高力國際預測附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI33
第三部分
中區甲級寫字樓市場
區邊界
圖據香港特區政府差餉物業估價署採個規劃統計區(TPU)規劃顯示中區區
邊界花旗銀行廣場藍色顯示（見圖 17）
圖 17：中區區邊界
例
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署
中環區
位置劃分中環香港島中心商業區心臟帶律師行銀行金融服務公司區內附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI34
租戶佔該區寫字樓樓面總面積 1700 萬方呎七成左右中區特色優質甲級寫
字樓物業單業擁包括物業公司富裕家庭長線投資者
新供應來源
基於香港中區理特色適合發展寫字樓物業土數量限數十年來中區於寫字
樓發展新土均來重建填海例九九八年落成長江集團中心希爾頓酒店原
址重建二零零五年於中區落成甲級寫字樓 AIG 廈前富麗華酒店原址重建二零零
二年落成遮廈拆太古廈後重建方面分別九九八年二零零三年落成
兩座國際金融中心填海土興建全新發展項目
九八六年二零零四年期間甲級寫字樓樓面淨增幅為 730 萬方呎與中區現存量
1700 萬方呎規模相期內淨增幅高達 74 國際金融中心二期於二零零三年落成樓面面積
達 195 萬方呎成為中區史來面積單幢甲級寫字樓於隨後沒規模相新發展
項目中區預期新供應量將會限附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI35
中區供應趨勢
根據九八六年二零零四年期間中區新寫字樓發展項目完工時間表過均供應量為
年 50 萬方呎（見圖 18）國際金融中心二期於二零零三年竣工後新增供應量為過均供應量
三倍經過二零零三年供應量急升後預期中區將出現供應短缺情況二零零四年並無新供
應記錄 AIG 廈二零零五年唯新落成甲級寫字樓總樓面面積 32 萬方呎二零
零五年供應量較九八六年二零零四年過均水低 35
圖18：
中區甲級寫字樓新供應量
1986
年
1987
年
1988
年
1989
年
1990
年
1991
年
1992
年
1993
年
1994
年
1995
年
1996
年
1997
年
1998
年
1999
年
2000
年
2001
年
2002
年
2003
年
2004
年
2005
年
2006
年預測
*
2007
年預測
*
2008
年預測
#
2009
年預測
#
2010
年預測
#
年供應量（百萬方呎）
預計中區甲級寫字樓
均值：0161986年2004年中區甲級寫字樓過均值：05
02
00
04
06
08
10
12
14
16
008
076
078
054
050
102
009
027
050
092
088
018
042
147
032
(1)
010
(2)
057
(3)
095
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零七年）高力國際（二零零八年二零零年）
附註：
(1) AIG 廈
(2) 約克廈
(3) 假設租庇利街中環街市順利出售並完成重建
預測 *： 據香港特區政府差餉物業估價署預測
預測 #： 據高力國際預測
展未來約克廈將會二零零六年建成唯甲級發展項目令總存量樓面面積增加 10
萬方呎二零零六年後二零零七年二零零八年將無新甲級寫字樓計劃於中區落成儘租
庇利街中環街市（內段 8941 號）應會從「供申請售賣土覽表」* 勾出並於二零零六年進
行公開拍賣預計會於二零零九年前竣工假述成功從「供申請售賣土覽表」勾
出並於二零零六年拍賣中出售則整個發展項目實際工程預計二零零九年完工二零
零五年二零零年供應周期內中區新供應量將低於九八六年二零零四年過均水
（年 50 萬方呎）
* 「供申請售賣土覽表」香港特區政府九九九年四月起實施並市場為導機制輔助常規土拍賣
招標程序發展商意購買「供申請售賣土覽表」均政總署建議購價格並遞交申請
政府認為出價合理並予接受關將透過拍賣招標方式出售附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI36
中區寫字樓量
中區寫字樓樓面需求言香港特區政府差餉物業估價署提供資料顯示量二零
零三年略高於 50 萬方呎增加二零零四年 70 萬方呎（見圖 19）外高力國際進行
市場調查顯示二零零五年該區量為 70 萬方呎二零零四年二零零五年水均高
於過年均量 50 萬方呎
然於中區新供應量持續降二零零六年後量會幅縮減於缺乏足
夠存量滿足市場對寫字樓樓面日益殷切需求預期租金會進步升
圖19：
樓面面積（百萬方呎）
均量
(1986年2004年)：
500000方呎
中區甲級寫字樓量
1986
年
1987
年
1988
年
1989
年
1990
年
1991
年
1992
年
1993
年
1994
年
1995
年
1996
年
1997
年
1998
年
1999
年
2000
年
2001
年
2002
年
2003
年
2004
年
*2005
年
10
05
00
05
10
15
20
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零四年）高力國際（二零零五年）
* 二零零五年數字高力國際釐訂附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI37
中區空置率趨勢
據香港特區政府差餉物業估價署提供歷年資料顯示中區均空置率趨勢與租金走勢
致直 05（九八八年） 152（二零零三年）間幅波動過周期中於科
技行業興旺致量暴升中區均空置率九九九年 118 驟降二零零零年 33
然科技泡沫於二零零零年底爆破後批寫字樓樓面交還予賣方空置單位急增加二零
零年「九」事件二零零三年非典型肺炎爆發導致整體經濟低迷中區均空置率於
二零零三年創 152 歷史新高（見圖 20）九八六年二零零四年期間過均空置率
為71
圖 20：中區甲級寫字樓空置率
1986
年
1987
年
1988
年
1989
年
1990
年
1991
年
1992
年
1993
年
1994
年
1995
年
1996
年
1997
年
1998
年
1999
年
2000
年
2001
年
2002
年
2003
年
2004
年
均空置率
(1986年2004年)：71
00
20
40
60
80
100
120
140
160
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署
過均空置率
期間 中區甲級寫字樓
九八六年二零零四年 71
二零零年 85
二零零二年 102
二零零三年 152
二零零四年 108
二零零五年 5 (1)
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零四年）
附註：
(1) 二零零五年十二月均空置率（據高力國際進行內部統計）
於全球經濟復甦金融保險業興旺中區均空置率二零零三年152回落二零零四附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI38
年108高力國際進行項內部統計顯示截二零零五年十二月中區均空置率約為5
鑑於二零零六年二零零七年寫字樓樓面供應求中區均空置率預計會進步跌然
於少公司中區寫字樓供應足遷區均空置率潛降幅度將會限
中區租金趨勢
於九八六年第季二零零五年第四季期間中區寫字樓租金四個明顯周期示幅波
動租金變動幅度言九八六年第季九九零年第季期間升階段調幅度高
達250二零零年第季二零零三年第四季等降階段跌幅超過50（見圖21）
圖 21：中區寫字樓租金周期
周期 升 調整 降 調整
1 九八六年第季 250 九九零年第季 23
九九零年第季 九九二年第季
2 九九二年第季 70 九九四年第四季 25
九九四年第四季 九九六年第二季
3 九九六年第二季 17 九九七年第三季 46
九九七年第三季 九九九年第三季
4 九九九年第三季 28 二零零年第季 51
二零零年第季 二零零三年第四季
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署
根據香港特區政府差餉物業估價署資料中區均寫字樓租金於九九四年第四季達頂
峰為方呎 7520 港元於受九九七年區貨幣危機二零零零年科技泡沫爆破影
響寫字樓租金於二零零三年第四季跌方呎 2250 港元年低位
於金融保險房產商業服務業復甦中區寫字樓租金二零零三年第四季持續升
直二零零五年第四季租金累積升幅為 99（見圖 22）然現時租金水僅為九九四年高
峰 60 附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI39
圖 22：中區甲級寫字樓租金（季）
租金（港元／方呎／月）
中區甲級寫字樓租金
1986
年第季
1986
年第四季
1987
年第三季
1988
年第二季
1989
年第四季
1990
年第三季
1991
年第二季
1992
年第四季
1993
年第三季
1994
年第二季
1995
年第四季
1996
年第三季
1997
年第二季
1998
年第四季
1999
年第三季
2000
年第二季
2001
年第四季
1989
年第季
1992
年第季
1995
年第季
1998
年第季
2001
年第季
2002
年第三季
2003
年第二季
2004
年第四季
2004
年第季
2005
年第三季
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署
附註： 根據香港特區政府差餉物業估價署提供釋義均租金根據該署分析當月生效新租約記錄租金資料分析
計算
中區未來租金趨勢
根據香港特區政府差餉物業估價署公布數據九八六年二零零四年期間 76 季季
年均租金增長率計算於該期間過寫字樓租金年均增長 58 二零零四年第四季二
零零五年第四季年中區甲級寫字樓租金年增長達 50(1)於中區量金融保險房產
商業服務業公司雲集金融行業興旺將促未來租金進步攀升預計二零零五年第四季
二零零六年第四季二零零六年第四季二零零七年第四季年中區甲級寫字樓租金年增長
率將分別達 40 15（見圖 23）
儘二零零七年二零零八年將新甲級寫字樓物業陸續推出預期對中區市場影響
為新發展項目將集中西九龍等非核心區域中區甲級寫字樓市場將繼續二零零六年二
零零年期間面臨新發展項目供應短缺局面二零零八年後高力國際認為中環甲級寫字樓
長期租金增長趨勢將與九八六年二零零四年期間 58 過年均租金增長趨勢致基
據高力國際預測中區甲級寫字樓市場未來租金增長率將超過香港整體甲級寫字樓市場
均租金增長率附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI40
圖23：
較1994年
高峰低40
1986
年第季
1987
年第季
1988
年第季
1989
年第季
1990
年第季
1991
年第季
1992
年第季
1993
年第季
1994
年第季
1995
年第季
1996
年第季
1997
年第季
1998
年第季
1999
年第季
2000
年第季
2001
年第季
2002
年第季
2003
年第季
2004
年第季
2005
年第季
2006
年第季預測
#

2007
年第季預測
#
租金指數
（九九九年為100）

中區甲級寫字樓租金指數
40
60
80
100
120
140
160
180
200
資料來源：香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零五年）高力國際（二零零六年二零零七年）
附註：
預測 #：高力國際預測
期間 中區甲級寫字樓
過年度均值（九八六年二零零四年）(1) 58(2)
二零零五年 50(3)
二零零六年預測 # 40(3)
二零零七年預測 # 15(3)
附註：
(1) 中區甲級寫字樓市場租金於該期間年升幅為九八九年 729 跌幅為九九九年 302
(2) 九八六年二零零四年期間 76 季季年均租金增長率
(3) 代表前年第四季該年第四季年過預測租金升幅（視情況定）
預測 #：據高力國際預測
資料來源： 香港特區政府差餉物業估價署（九八六年二零零五年）高力國際（二零零六年二零零七年）附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI41
第四部分
中區寫字樓銷售交易
接續先前部分市場分析部分列明於二零零五年十月日二零零六年三月三十日期間
香港中區寫字樓銷售交易摘錄表（附註 1）個別交易資料摘錄經濟產庫（附註 2）
41 分層銷售交易
五幢中環寫字樓廈於述期間錄分層銷售交易
皇道中 9 號
廈名稱 訂立文據日期 樓層 單位 總樓面面積 購買價 單位價格
（方呎） （百萬港元） （港元／方呎）
皇道中 9 號 二零零五年十二月三十日 23 6 2454 34955 14244
美國銀行中心
廈名稱 訂立文據日期 樓層 單位 總樓面面積 購買價 單位價格
（方呎） （百萬港元） （港元／方呎）
美國銀行中心 二零零六年三月二十日 25 8A 300 137 4567
力寶中心
廈名稱 訂立文據日期 樓層 單位 總樓面面積 購買價 單位價格
（方呎） （百萬港元） （港元／方呎）
第座 二零零六年三月二十八日 * 31 7 1565 13459 8600
第二座 二零零六年三月二十七日 * 08 3 4219 31221 7400
第座 二零零六年三月二十二日 25 9 892 8638 9684
第二座 二零零六年三月十六日 * 04 全層 13400 958 7149
第座 二零零六年月二十七日 13 2 1542 16235 10529
第二座 二零零五年十月二十八日 09 全層 14070 105 7463
海富中心
廈名稱 訂立文據日期 樓層 單位 總樓面面積 購買價 單位價格
（方呎） （百萬港元） （港元／方呎）
1 座 二零零六年三月二十三日 06 3 2493 16817 6746
1 座 二零零五年十月二十五日 10 4B 2975 1828 6145附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI42
遠東金融中心
廈名稱 訂立文據日期 樓層 單位 總樓面面積 購買價 單位價格
（方呎） （百萬港元） （港元／方呎）
遠東金融中心 二零零五年十月二十二日 18 全層 10800 918 8500
42 全幢銷售交易
為取經濟產庫中環全幢寫字樓交易經濟產庫並無關透過轉讓物業控股公
司股份進行寫字樓物業交易資料（附註 3）
廖創興銀行廈
根據經濟產庫資料於述期間僅項關全幢寫字樓廈交易買賣協議德輔道
中 24 號廖創興銀行廈銷售事項該項交易詳情：
廈名稱 訂立文據日期 樓層 單位 總樓面面積 購買價 單位價格
（方呎） （百萬港元） （港元／方呎）
廖創興銀行廈 二零零六年二月十四日 全部 － 100000 650 6500
娛樂行
外根據希慎興業限公司於二零零五年九月九日發表公布位於皇道中 30 號娛
樂行出售控股公司股份方式售出據項公布關交易詳情：
廈名稱 訂立文據日期 樓層 單位 總樓面面積 購買價 單位價格
（方呎） （百萬港元） （港元／方呎）
娛樂行 二零零五年九月九日 全部 － 211148 2700 12787
附註：
(1) 包括並無「總樓面面積」資料物業買賣協議
(2) 控制經濟產庫經濟產庫限公司於九九九年根據香港法例成立公司為香港經濟日報集團限公司
（「該集團」）間接全資附屬公司該集團旗香港經濟日報香港份具領導位財經報章（資料來源：香
港經濟日報集團限公司首次公開發售招股章程）
(3) 關數據庫包含寫字樓交易買賣協議相關資料經濟產庫並無關買賣物業控股公司股份方式進行物業交易
詳細資料
(4) 經濟產庫對「總樓面面積」並無明確定義時無資料查證否與建築物條例項定義相附錄六 高力國際香港中區甲級寫字樓市場發出函件
VI43
(5) 訂立文據日期指簽訂出售關寫字樓單位買賣協議日期星號(*)標示交易截二零零六年四月七日止經濟
產庫尚未顯示轉讓事項
致
㶅豐機構信託服務（亞洲）限公司
香港
皇道中 1 號
（冠君產業信託（「冠君產業信託」）受託）
鷹君資產理（冠君）限公司
香港
灣仔
港灣道 23 號
鷹君中心 28 樓 2804 室
美林遠東限公司
花旗環球金融亞洲限公司
JP Morgan Securities Ltd　台
代表
高力國際物業顧問（香港）限公司
研究顧問部董事
盧永輝
謹啟
二零零六年五月十日

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