2019 中国商业产发展白皮书
前言 1
1 市场表现：济增速放缓商业产市场承压 2
11商业产市场：市场需求减弱商业产销售出现回落 2
12市场变化逻辑：外部环境承压结构性机遇启 9
2发展环境：场景体验容创新技术升级引领商业产新趋势 11
21 商业逻辑：消费升级业态更驱动商业产高质量发展 11
22 商业创新：差异化定位造体验式场景IP 赋丰富商业容 13
23 办公格局：空间优化挖掘商业价值技术融合造智慧办公空间 16
3企业发展：布局潜力区域强化产品运营资整合助推规模化扩张 19
31 布局：深化市圈战略积极拓展核心城市外围潜力区域 19
32 产品：精准定位运营升级造性化体验差异化品牌 21
33 资金：积极试水资产证券化REITs 落基础断夯实 26
34 资：购整合加速补短板扩规模成效显著 28
结语 30
专题：商业产运营标杆企业项目发展分析 31
研究办：
中国指数研究院
中国房产指数系统
研究成员：
莫天全 黄瑜 白彦军 尹建英 祝梓杰 付源 仵世友 张瑞 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 吴建钦
辛芸娜 王新华 周巍 李璠璠 杜咏咏 魏云静 姚卓 曹晶晶 高梦琴 李云鹤 胡国华 战雪 王雅涵
葛海峰 赵丽 高静 张曼 张志杰 吴珊 李建桥 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓
樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 钱慧群 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生
童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴红 方颃 刘莉芬 1
2019 中国商业产发展白皮书
2019
IP
2019
2
2019 中国商业产发展白皮书
1
11
2019
1 1
20142019 5
CREIS Fangcom 3Fangcom
2019 1
5 6756 79
2018 168 21 147
2019 15 9118 04
115 2016
2019 15
4544 127
1 报告中指商业产包含商业营业营房办公楼两部分
59 65 64 62 50 46 41 43 38 34 29 31 21 23 24 28 25 23
151152154142
118101139146134115 96 84 75 72 69 76 70 59
5
5
15
25
2014 2015 2016 2017 2018
2019
年
1

5
月
2014 2015 2016 2017 2018
2019
年
1

5
月
2014 2015 2016 2017 2018
2019
年
1

5
月
开发投资额 新开工面积 销售面积
办公楼占 商业营业房占 3
2019 中国商业产发展白皮书
2018 95 13 82

20112019 5
CREIS Fangcom 3Fangcom
2019 15
6667 47 2018 41
( ) 2018 15
15
491
20112019 5
CREIS Fangcom 3Fangcom
2019 15
3293 129
20731 22007
25902 25048
22530 22317 20484 20066
6667
186
62
177
33
101
09
82
20 47
20
0
20
40
0
6000
12000
18000
24000
30000
万

方
米
商业营业房新开工面积（左） （右）
7869 7759
8469 9077 9252
10812
12838 11971
3293125
14
91 72
19
169 187
68 129
20
0
20
40
2000
1000
4000
7000
10000
13000
万

方
米
商业营业房销售面积（左） （右）
4
2019 中国商业产发展白皮书
( )
100
5090
40
50
40 10
2019 15
6667 3293 2018 185
202

20112019 5
CREIS Fangcom 3Fangcom
2019 15 2451
175
( )
5399
5986
6887 7349
6569 6415 6140 6049
2451
472
109 150
67
106 23 43 15 175
20
0
20
40
60
0
2000
4000
6000
8000
万

方
米
办公楼新开工面积（左） （右） 5
2019 中国商业产发展白皮书
70
20112019 5
CREIS Fangcom 3Fangcom
2019 15 1251
122 2018 87
( )
300
100160 10
60
150
50
2019 15
2451 1251 2018 146 196
2005 2254
2883
2505
2912
3826
4756
4363
1251
61
124 279
131
162
314
243
83 122 25
0
25
50
0
1000
2000
3000
4000
5000
万

方
米
办公楼销售面积（左） （右）
6
2019 中国商业产发展白皮书
2
2019
100
256 072
100 MALL
270 062 TMT
2019 50 001
3 2
20142019 6 300
CREIS Fangcom 3Fangcom
2019 16 300
102 132 091
2 报告中商办土指纯商办类包含综合
3957
2785 2364 2211 2343 1708
3098
2153 1894 1841 1866 1511
0
2000
4000
6000
8000
10000
1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6
2014 2015 2016 2017 2018 2019
万

方
米
推出 成交 推出年度月均 成交年度月均 7
2019 中国商业产发展白皮书
59 2019 16 300 21796
66 921 2018 09
20132019 6
CREIS Fangcom 3Fangcom
2019 16
2608 471
112783 m2 165 98 2018
76
2019 16
39374 128
24813 03
81 2018 25
2019 16
46293 01 2018 36
14098 20 2018
165
03 20
20
0
20
40
60
0
5000
10000
15000
20000
2013 2014 2015 2016 2017 2018
2019
年
1

6
月
2013 2014 2015 2016 2017 2018
2019
年
1

6
月
2013 2014 2015 2016 2017 2018
2019
年
1

6
月
线城市 二线城市 三四线城市
元

方
米
成交楼面均价 成交楼面均价
8
2019 中国商业产发展白皮书
182
2010 2019 6 40
CREIS Fangcom 3Fangcom
2010 2019 16
40 2013
25232 3
2017 2013 40
2016 5562
2017 76 2010 2019 16
2012 76 2016 19
2
60
40
20
0
20
40
60
80
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年16月
万

方
米
土成交规划建筑面积 商业产销售面积 土成交规划建筑面积() 商业产销售面积（） 9
2019 中国商业产发展白皮书
12
1
2019
GDP 6 65
58 1
60 11
651 2018 778 127
5
2
15
161332 81 38641 178
30415 217
189 122691 13
2019 15
10
2019 中国商业产发展白皮书
3293 129
2019
3
2017 11
2019 中国商业产发展白皮书
2
21
1
GDP 5000
2011 GDP 5000
2018
消
费
升
级
服务消费提升
消费体验升级
三四线消费力量
崛起
业
态
变
迁
体验↑
娱乐↑
文化↑
性化↑
感性化↑
流量化↑社交↑
商
业
载
体
城市综合体
购物广场
题园区
数 & 工智 & VR技术
技术应 技术迭代
社会政治环境& 宏观济环境
消费刺激抑制 结构调整
场景↑
容↑
12
2019 中国商业产发展白皮书
442 16
2018 554 108
60 105

GDP
2
90
10 20
30
X 13
2019 中国商业产发展白皮书
40
40
IP
22 IP
1
40
Mall
14
2019 中国商业产发展白皮书
Coco Park 14 15
2019 中国商业产发展白皮书
2 IP
IP IP
IP
30
5D
IP
IP
IP
IP
3D Choo Lab
16
2019 中国商业产发展白皮书
heartful friend DIY
40
IP
23
1 17
2019 中国商业产发展白皮书
PM25
2F
2
18
2019 中国商业产发展白皮书
WeWork
SOHO 3Q
WeWork
WeWork
VR AI
Mall
APP 19
2019 中国商业产发展白皮书
3
31
1

2030
20
2019 中国商业产发展白皮书
2018
2803 2733 1345 1182
1044 893 21
2019 中国商业产发展白皮书
2
2018
2011
2018 2019
35 23
3 40
180
2019 2020
90 LIVE
22
2019 中国商业产发展白皮书
2019 2020
2019
2018 2019 300
CREIS Fangcom 3Fangcom
432
4129
5439
295
4460
5244
线城市 二线城市 三四线城市
外环：2019年半年
环：2018年 23
2019 中国商业产发展白皮书
CREIS 2019 300
5244
2019 2018
2019
32
1
1835

2017
2045
——
24
2019 中国商业产发展白皮书
3+3+3
40


· · ·
1835

2545

2555


MALL 25
2019 中国商业产发展白皮书
2
5000 ㎡
IP
26
2019 中国商业产发展白皮书
33 REITs
REITs
1 REITs
40 REITs
CMBS
ROE
REITs REITs
2018 12 28 1X
100
REITs REITs
2019 1 11

REITs
REITs
REITs 27
2019 中国商业产发展白皮书
2 REITs
REITs
REITs
REITs
REITs
REITs
REITs REITs
REITs REITs
REITs
REITs
REITs
REITs REITs
REITs
REITs
REITs
28
2019 中国商业产发展白皮书
REITs
2004 REITs
34
2019
3832 100
48 80
2019
2018 10
598 51
1187
2019 2 3832 100
2019 2 511
2019 2 37
2019 6 48 80
2019 3 134 29
2019 中国商业产发展白皮书
2019
37 80
51 1187
啟 134
30
2019 中国商业产发展白皮书
40
40 31
2019 中国商业产发展白皮书
2019
连万达商业理集团股份限公司
华润置限公司
苏宁置业集团限公司
悦城控股集团股份限公司
宝龙产控股限公司
龙湖集团控股限公司
苏州恒泰控股集团限公司
金科产集团股份限公司
新建元圆融发展
重庆华宇集团限公司
32
2019 中国商业产发展白皮书
692 ㎡ 230 35
400 ㎡ 200 ㎡
2019
项目名称 城市 开发商
南翔印象城 MEGA 海 印力商置业限公司
力帆红星国际广场 重庆 重庆润田房产开发限公司
苏州中心 苏州 苏州恒泰控股集团限公司
南通圆融广场 南通 新建元圆融发展
龙泉·俊发广场&俊发·龙泉印 昆明 俊发集团限公司
佳乐世纪城 泸州 四川佳乐企业集团限公司
100 ㎡ 33
2019 中国商业产发展白皮书
300 ㎡
12 ㎡ 700
黏

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