房产金融讲义2
- 1. 第二章 房地产金融基本知识引言：货币、信用、金融 房地产金融中的资金流及资本来源 影响房地产金融市场的社会经济因素 利率、贴现率和现值 资产收益率 信贷、担保贷款和抵押贷款
- 2. 引言：货币、信用、金融什么是货币 什么是信用 什么是金融
- 3. 一、什么是货币？ 所谓货币，就是固定地充当商品交换中的一般等价物的特殊商品。现代货币有5 项基本职能：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币；而价值尺度和流通手段是其最基本的职能，二者的统一就是货币。现代货币最主要的是由国家发行并强制流通的符号式象征物——纸币。因此，国家的权威是现代货币的重要基础。现代社会，货币是分层次的，如在我国，货币有4 个层次： M0= 现金 M1= M0+企业、单位支票存款+基本建设存款 M2= M1+储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款 M3= M2+商业票据+短期融资债券 其中M1是通常所说的狭义货币供应量，M2是广义货币供应量
- 4. 二、什么是信用？ 信用是现代经济的重要基础，体现了权益与货币交换的一种关系：借款方将某种权益——若干时间后归还借款的承诺——给予贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予借款人。因此，信用体现了借贷和权益的双向运动。事实上，信用就是债权债务的法律关系通过货币来体现或实现。
- 5. “信用”图式贷款人借款人资金（现金或支票）权益
- 6. 三、什么是金融？ 金融是提供信用服务的专门领域。市场经济条件下，资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关系，是通过金融市场和金融机构来确立的。 在一个发达的信用经济体系中，中央银行、商业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体系。随着社会经济的发展，金融涉及的经济活动范围越来越广阔，金融服务的种类（所谓金融产品）越来越多，金融（所谓符号经济或象征经济）对实体经济（生产和消费）的影响越来越大、越来越密切、越来越不可捉摸。
- 7. 第一节 房地产金融中的 资金流及资本来源房地产金融中的资本流 资金来源 中国房地产开发资金来源及其运作
- 8. 一、房地产金融中的资本流 随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂，形成了有多种主体参与的交易体系和过程，特别是形成了复杂的资本流——现金与信贷的转移过程。（如图2—1） 在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者： A. 资本的使用者：开发商、房屋预购者 B. 资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府 C. 服务中介组织：银行、经纪、信托公司
- 9. 房地产金融中的资本流商业银行 保险公司 养老金 房地产投资信托 政府 家庭 外国投资者 投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人 资本—债务 开发商 家庭 商业资本家 土地所有者 资本供应者服务机构资本使用者权益资金权益资金
- 10. 二、资金来源 资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源： 保险公司 商业银行 储蓄贷款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司
- 11. 三、我国房地产开发资金来源及其运作 目前，我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以图2—2来作简单描述。
- 12. 房地产开发资金的来源和运作的基本模式资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹（资本金）集体集资预收款国营公司各类公司证券股票股份公司各类公司各类公司用户住房公积金住宅合作社特定城市政府与居民
- 13. 第二节 影响房地产金融市场的 社会经济因素 资金的融通是房地产开发与交易最基本的金融保证，房地产金融活动对房地产市场的活跃起着至关重要的作用，影响房地产金融的社会经济因素必然影响房地产本身。
- 14. 一、通货膨胀的变化 在市场经济条件下，所谓通货膨胀是指社会整体物价水平持续上涨的过程，而通货紧缩则是指社会整体物价水平持续下降的过程。社会整体物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化，但一般而言，房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能是不同步的，二者的关系非常复杂。 描述房地产周期的指示性指标除房地产平均价格（一般为指数指标）外，还有房屋空置率——空置房屋占房屋总量的比重。我国还有“房地产景气指数”。
- 15. 二、银行利率的变化 利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量，利率变化对房地产的影响一般是反方向作用：即银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。
- 16. 三、所得税法的变化 在成熟的市场体系中，税法和税率的变化对经济的影响是十分明显的。在市场经济国家，房地产投资是最重要的减税手段和避税工具，税法税率的变化必然对其产生突出影响。 一般而言，在房地产交易方面减税，降低了交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资，有利于房地产发展；加税则加重了交易成本，不利于市场交易的增加，不利于投资，不利于房地产发展。
- 17. 四、货币汇率的变化 汇率就是一国货币对别国货币的汇兑比率。汇率变化的运行机制非常复杂，汇率的变动对实体经济的影响也非常复杂。 一般而言，汇率对房地产的影响主要体现为在一个较长的稳定变动趋势中，汇率上升产生资本流出，使国内的房地产价格下降；汇率下降产生资本流入，使本国房地产价格上升。之所以会形成这样的规律，最主要的原因在于房地产是不动产，其流动性较差，变现比较困难，当资金流向发生变化时，价格的变化幅度会很大，造成的后果也令人难于接受，甚至“崩盘”。
- 18. 五、日用品价格的变化 日用品价格的变化对房地产价格的变化影响相对较小，只有形成长期稳定的变化趋势时，特别是与消费结构的变化整合起来时，日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。
- 19. 六、房地产证券和其他投资工具 回报率的变化 当房地产成为投资工具时，其回报率与其他各种投资工具回报率之间的比较是影响房地产价格的重要因素。流动性较差的特点，使得房地产投资的回报率应该比其他投资工具更有吸引力时，才会被更多的投资者选择。
- 20. 七、金融政策 国家的金融政策是宏观调控的重要政策措施，必然对房地产发展形成重大影响，而房地产市场融资量巨大的特性，更进一步强化了金融政策的影响效应，使得房地产对金融政策的变动特别敏感。如银根的松紧、利率降升、货币供应的增减、贷款审查的宽严等，都对房地产的发展形成巨大影响，甚至有时会使房地产也成为所谓的“政策市”。随着金融市场化的不断发展，国家对金融的管制逐渐放松，直接的政策影响也会逐步下降，但其间接作用（特别是心理影响）仍然是重要的、不可忽视的。
- 21. 八、社会福利制度 社会福利制度对房地产的影响是：福利条件越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃，在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高。 我国福利制度的改革，正是最近10多年我国房地产业迅猛发展的重要原因之一。
- 22. 第三节 利率、贴现率和现值 金融市场是对资金的使用和各种权益的调配进行交易，资金使用的价格如何，是人们最关心的问题之一。 利息对借款人来说就是资金占用的成本，而对放款人来讲就是借出资金获得的补偿即收益；利率就是资金占用的单位成本即价格。利息或利率与占用资金的时间长短关系非常密切。
- 23. 一、利率1.名义利率和现值 名义利率：名义利率也就是票面利率，即借贷双方在订立合同时共同约定的利率。从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利率就是到期收益率。 例如：甲向乙借款100万，约定一年为期，到期一次性还本金100 万并付利息10万，则在这个合同中的名义利率就是： 利率i=利息/本金=10%/年 贴现率：由于资金具有时间价值，一笔资金若干时间之后的价值（购买力）与现在的价值（购买力）是不同的，二者的比值就是贴现率。 现值：资金的未来收益通过贴现的办法换算成现在的价值量就是其现值，即时间为零时的价值量。
- 24. 2.利率集 所谓利率集就是名义利率的组成，即在名义利率中到底包含了哪些利率，从放款人的角度来说，也就是资金收益到底由哪些部分组成；而从借款人的角度，则是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事实上就是资金使用的成本来源。一般来讲包括： ⑴无风险短期实际利率 ⑵通涨溢价 ⑶期限溢价 ⑷差价
- 25. 3.实际利率⑴定义 实际利率是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。 ⑵物价指数校正 90年代前期，我国的保值定期储蓄的保值利率就是经通货膨胀校正之后的利率，即所谓的保值率就是通涨溢价。 在个别的借贷合同中如何确定双方都认同的校正水平，通常需要较多的谈判，达成协议也需要双方较多的理性判断。
- 26. 4.利率的期限结构 贷款期限不同，利率水平当然就不同，这种因期限差异造成的利率差异，可以叫做期限结构溢价。 期限结构的成因有以下解释： ⑴期限越长，贷款人失去的其他投资机会可能越多，为了弥补未来更高收益投资机会的损失，贷款人会提高长期贷款利率； ⑵借款人为了保证自己在较长期限内稳定地使用资金，愿意付出较高的成本； ⑶期限越长，贷款人承担的风险和心理压力越大，要求更高的利率水平是一种适当的补偿； ⑷期限越长，借款人越有机会在放款人不愿意的时候还款，从而对放款人不利，这种损失需要借款人作出适当的补偿——期权溢价。
- 27. 5.利率和可贷资金 商品的市场价格是由商品的供给和需求共同决定的，金融市场上资金的供给与需求相互作用就决定了借贷交易的价格——利率。 因此，在平衡的金融市场中，一定的利率水平与一定的资金供给和资金需求紧密联系。可以通过图2—3来解释。
- 28. 利率与可贷资金数量关系利率可贷资金数量0I2I1F1F2D资金需求曲线S2S1资金供给曲线
- 29. 6.利率同风险溢价 本论题是利率风险的概率解释，涉及到较多的数学知识，实践上对金融产品的设计意义较重大，此处从略。
- 30. 二、未来值 未来值就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。 利息计算通常有两种方法：单利和复利。
- 31. 1.单利的计算 单利是指仅计算本金的生息或时间价值。 例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%,以单利计息，到期一次还本付息，则其计算如下： 本金=100万，利息=100*10%*2=20万， 到期借款人应还本付息共120万。
- 32. 2.复利的计算 复利则是根据利息计算周期，将每个周期的利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周期的利息。 例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%，以复利计息，到期一次还本付息，则其计算如下： 本金=100万， 第一年的利息为100*10%=10万， 第二年的利息为（100+10）*10%=11万， 到期应还本金为100万，付利息为21万，共还本付息121万。
- 33. 3.不同计息周期的复利计算 一般地，某笔贷款的年利率是i，本金是PV0，计息周期为每年计息一次，则其各年的未来值的计算公式为： FVn= PV0（1+i）n 在现实生活中，贷款的计息周期经常可以有不同的安排，如年、半年、季度、月、日（即连续计息）等，其未来值的计算也有不同的公式。
- 34. ⑴粗算模型（简化计算） 若贷款的年利率为i，一年按m个周期计算复利，则n年后其未来值为： FVmn= PV0（1+i/m）mn 表2—3是不同复利计算周期下，同样数量的贷款未来值比较。
- 35. 不同复利周期同样数量（100元）的贷款未来值比较 计算方法未来值及其比较 1年 10年未来值比一年复利多%未来值比一年复利多%一年复利 半年复利 月复利 连续复利110 110.25 110.47 110.52 0.227 0.427 0.473259.37 265.33 270.70 271.83 2.30 4.37 4.80
- 36. ⑵精算模型（复杂计算） 粗算模型简单地把年利率分解成为更小复利周期利率，影响了同样一笔贷款在不同复利计算周期下的等效性，在借款期限较长的情况下严重影响借款人利益。因此，实际上在安排还贷计划时，人们一般采用精算型式来计算。其最基本的思想是利率等效性——同样的贷款不会因复利计算周期的不同而影响其未来值。 这样，在计算时就要先算出不同复利周期的等效利率，公式为： （1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo）12=（1+id）360 这里， i为年利率，isa为半年利率，iq为季度利率，imo为月利率，id 为连续（日）利率，这些利率相互之间都是等效利率。
- 37. 三、未来收益的贴现 未来值是资金未来价值的计算，同样地，我们也可以计算未来某个时候的收益的贴现，也就是将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率。
- 38. 1.一年未来收益的贴现 一年期的未来收益的贴现公式为： PV0=FV1/(1+i) 这里i是贴现率，1/(1+i)是贴现因子。 事实上是现值的一年未来值的逆运算。
- 39. 2.多年未来收益的贴现 如果一笔收益是在第n年实现的，那么其贴现值的计算就是：PV0=FVn/(1+i)n 如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，则这些收益的总的贴现值就是： PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CFn/(1+i)n 这里的贴现率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n为各年的贴现因子。
- 40. 3.通过未来收益的贴现值与投资初值的比较判断房地产的投资价值 未来收益的贴现计算为我们对房地产投资的决策提供了便利的分析工具，通过比较在一定的贴现水平基础上未来收益的贴现值与初始投资的大小，我们就能进行简单的价值判断，从而得到某项投资是否合理的结论。 各期未来收益贴现值总和与初始投资的差，称为净现值。若净现值为正，就是未来收益的贴现大于初始投资额，这项投资是可行的；若净现值为负数，则可以断定该项投资无利可图，是不可行的；若净现值为零，说明该项投资在不考虑风险因素时，还是基本可行的。
- 41. 例子 在计算未来收益的贴现时，我们有个计算参数——贴现率，不同的贴现率对计算结果影响很大，因此，参数的选取在很大程度上决定了我们的判断。 例如：有所房子第一年有1万元收益，第二年有2万元收益，第三年有2万元收益，第四年有2万元收益，第四年还可以按12万元卖出，而现在需要10万元买这所房子。问现在买下房子合不合算？在什么样的贴现率下才合算？ 这个问题实际上就是比较在什么样的贴现水平上，未来收益的净现值是正数。计算过程是这样的： 因为现值计算公式涉及到指数运算，求得贴现率的运算相对较复杂，我们不妨先假设几个贴现率水平来计算，如5%,10%,15%，20%，则计算结果如下：（表2—4）
- 42. 表2-4 不同贴现率水平下的贴现值比较年份收益贴现因子 1/（1+i）n贴现值（万元）FVn/ （1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%1 2 3 4 41 2 2 2 120.9523 0.9070 0.8638 0.8227 0.82270.9090 0.8264 0.7513 0.6830 0.68300.8696 0.7561 0.6575 0.5718 0.57180.8333 0.6944 0.5787 0.4823 0.48230.9523 1.8140 1.7276 1.6454 9.87240.9090 1.6528 1.5026 1.3660 8.19600.8696 1.5123 1.3150 1.1436 6.86160.8333 1.3888 1.1574 0.9646 5.7876总计16.011713.626411.702110.1317净现值6.01173.62641.70210.1317
- 43. 结论 计算结果表明，在贴现率为20%水平，该项投资仍然是合理的。由此可见，可行的贴现水平事实上就是可行的内部收益率。
- 44. 第四节 资产收益率 资产收益率是任何经济实体进行经营过程中必须十分注重的财务指标之一，而以房地产经营为最。考虑到某项资产中经营者自身所占权益比重的差异，在会计报表中，资产收益率有不同的概念和计算方法。
- 45. 一、资产收益率 资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。 其计算公式为： 资产收益率=净营业收益/资产价值 =（营业收益-经营费用）/资产购买价格
- 46. 二、权益收益率 权益收益率是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益（自有资金）的收益水平，其数值为税前收益与自有资金的比值，即： 权益收益率=税前收益/自有资金 =（净营业收入-年还款额）/自有资金 这里必须注意的是：权益收益率是逐年变化的，主要原因不是税前收入的变化，而是按揭购房者在所购房屋中占有的权益是逐年变化的。当他还清了贷款，房屋的全部权益就属于购房者了，这时，房屋的权益收益率与资产收益率就相同了。
- 47. 简单结论 由此可见，资产收益率的变化主要取决于资产（房地产）的收益水平变化；而权益收益率的变化既取决于资产（房地产）的收益水平，也取决于资产（房地产）中按揭购房者的权益比例——首次付款比重与已偿还贷款比重之和。
- 48. 三、有效收益率 有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置价）之和的贴现值等于现值的贴现率。其严格的定义如下： 若房屋未来价值的贴现值 I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N 与房屋初始购买价相等， 则称IRR为有效收益率。 这里，IN 为房屋第N年的收益，IN‘为房屋的终值。 有效收益率是购房者实际能取得的收益率，所有又称为内部收益率。 当上式的年收益为税后收益时，则内部收益率就是税后内部收益率。
- 49. 第五节 信贷、担保贷款和抵押贷款 信贷、担保贷款和抵押贷款是房地产金融最主要的基本业务内容，涉及的主体包括贷款者——商业银行，即资金的借出方；借款人——房地产开发商和购房者，即资金的借入方；第三方——担保人或保证人，即借款人的关系人，即为借款人提供偿还贷款保证的责任方，对贷款负有连带责任。
- 50. 一、信贷和担保贷款的定义与区别1.信贷 信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。 2.担保贷款 担保贷款是银行为了保证自己的资金的安全，在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。 在实践中，担保贷款有4种基本形式：
- 51. 担保贷款的4种基本形式⑴保证贷款（狭义的担保贷款）——在借款人出现违约时，由第三人（担保方）提供保证和代偿的贷款方式； ⑵质押贷款——是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系； ⑶抵押贷款——抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，是担保贷款的特殊方式之一。一般地，以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押贷款”，以非完全权益的房屋作抵押的称为“按揭贷款”（mortgage）。 ⑷质押（或抵押）+保证贷款——指质押贷款或抵押贷款与保证贷款的结合。
- 52. 3.信贷与抵押贷款的关系 信贷与抵押贷款都是借贷关系，但二者有着重要的区别： ⑴信贷以借款人的信誉和经济实力为还款保证，抵押贷款以借款人的物业价值为还款保证； ⑵抵押贷款的安全性要高于信贷，即信贷不容易，而抵押贷款较容易； ⑶房屋的不可移动性、价值稳定性使其抵押比例可以较高，从而使房屋的按揭业务成为普遍的住房消费的实现手段。
- 53. 二、抵押贷款 抵押贷款是房地产金融业务中最主要的内容，牵涉面广，需注意的细节多，贷款周期较长，管理比较复杂。
- 54. 1.抵押贷款的操作程序抵押贷款的操作流程，见图2—5； 抵押贷款合同的管理流程，见图2—6。
- 55. 抵押贷款的操作流程抵 押 房 屋 实 物 认 定产 权 证 书 的 验 证售房公司资质审定 所有权验证 产权证书 同实物的核验 所有权历史变化 共有人、租赁人调查 其他产权调查 土地使用证、 规划许可证、 销售许可证 房 屋 价 值 评 估 确 定 抵 押 价 值
- 56. 填 写 抵 押 房 屋 清 单签 订 抵 押 贷 款 合 同办 理 房 屋 抵 押 登 记合 同 终 止抵押物建设抵押物使用房 屋 产 权 登 记 按约还款 归还抵押房屋产权证违约处置 拍卖抵押物清偿
- 57. 抵押贷款合同管理流程选 择 借 款 合 同 格 式 固定资产类流动资产类借 款 合 同 的 书 写 审 核借款申请书抵押合同借款合同审批资料借款合同报审单借 款 合 同 签 章借款人签章担保人签章经办行签章
- 58. 借 款 人 及 抵 押 合 同 公 证借 款 合 同 抵 押 合 同 编 号 分 发借款合同变更借款合同解除借款合同终止借款合同违约抵押合同借 款 合 同 保 管法院 裁决
- 59. 2.设定抵押的条件可设定为抵押物的房地产包括： ⑴依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权； ⑵企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物； ⑶依法获得的房屋期权； ⑷依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； ⑸依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。
- 60. 3.不可设定抵押的房地产⑴权属有争议或不清的房地产； ⑵已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； ⑶用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ⑷列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产； ⑹未依法登记领取权属证书的房地产； ⑺未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产； ⑻行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外； ⑽划拨土地使用权。
- 61. 4.设定抵押贷款时应注意的事项 目前我国房地产的产权结构复杂，在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题： ⑴共有房屋的抵押 共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。 ⑵出租房屋的抵押 已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。 ⑶房改房的抵押 “房改房”可以抵押，但抵押估价受到较大限制；不同类型的房改房，其评估价差异较大。 ⑷新增添附物问题 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。在需要拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖，但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。
- 62. 5.抵押期限房屋的抵押期限应与借款期限一致。 抵押物的权益期限不能低于抵押期限。
- 63. 6.抵押权的物上请求权 贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。 物上请求权包括： ⑴停止侵害请求权 ⑵请求恢复原状或提供额外担保 ⑶消除危险请求权 ⑷排除妨碍请求权 ⑸损害赔偿请求权
- 64. 7.拍卖抵押房屋的注意事项 当抵押人违约不按时偿还借款时，抵押权人可以依法进行处置，包括折价、拍卖和变卖等，其中拍卖是最常用的公开处置方式，是一个严格的法律过程。
- 65. ⑴拍卖应办理的手续 拍卖是由委托方委托拍卖人进行物业处置的方式，由在拍卖中出价最高者付出相应的购买款后得到标的物的过程。实践中，抵押人、抵押权人、法院都可成为拍卖的委托方，抵押人或抵押权人作为委托人时应协商一致同意委托受托人拍卖该抵押物。拍卖一定要按法定程序公开进行，违反法律规定的拍卖是违法行为，其结果不仅不被承认，可能还会导致严重的法律责任。
- 66. ⑵房屋拍卖后的清偿顺序房屋拍卖所得的清偿顺序是： A支付处分抵押房屋的费用， B扣除抵押房屋应承担的税款， C偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金， D剩余金额返还抵押人， E若拍卖所得不足于支付前三项费用的，抵押权人可以向抵押人追偿。
- 67. ⑶重复抵押时价款的分配 同一抵押物依法可以重复抵押，在实现抵押权时，按照登记的顺序来实现。 因此，房地产抵押必须进行抵押登记，否则抵押权人的权利就有可能不受保护。
- 68. ⑷房屋拍卖时的优先购买权 法律规定，在房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知下列人员以保证他们的优先购买权： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人； D按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位。
- 69. 8.期房抵押贷款的办理 期房是尚未竣工的预售房屋，其抵押应做二次登记： 一是签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记； 二是房屋竣工在通过质量检查和验收后的房屋抵押登记。
- 70. 三、质押贷款 质押也称质权。质权是债权人享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。 设立质权的人为出质人，享有质权的人为质权人。
- 71. 1.质押的基本特征⑴质权人对质押财产享有占有权 ⑵质权人对质押物所生孳息享有收益权 ⑶质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利 ⑷质权人享有妥善保管质押财产的义务
- 72. 2.质押与抵押的异同⑴质押与抵押的共同点 A都属于物权的担保方式； B都以取得所押财产的价值为目的； C质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可分离； D都以所押财产的价值优先受偿。
- 73. ⑵质押与抵押的区别A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给债权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押需要登记，抵押自登记之日起生效。 B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。 D质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。
- 74. 3.质押的参与人及其权利与义务⑴质押的参与人 质押的参与人包括：债权人，享有债权和质权者；债务人，对债权人应承担偿还债务的义务人；出质人，对债务人的债务以出质物提供担保者，可以是债务人自己，也可以是第三方。质物按其性质可分为动产质押和权利质押。法律对出质人有严格的资格规定。 ⑵出质人与质权人的权利和义务 法律上对出质人的权利与义务、质权人的权利与义务都有严格的规定，应得到相应的保证和执行。随着我国法律体系建设的逐步完善，具体的安排还会更加清晰、严格。
- 75. 4.质押物 我国的《担保法》对质押物做出了规定，但在实践中质押物主要是指各种债券和存款单等有价证券。
- 76. 5.权利质押合同 根据《担保法》第65条的规定，权利质押合同应包括如下内容： ⑴被担保的主债权的种类和数额 ⑵债务人履行债务的期限 ⑶质物的名称、数量、质量、状况 ⑷质押担保的范围 ⑸质物移交的时间 ⑹当事人认为应当约定的其他事项 ⑺补正 《担保法》第64条规定，出质人与质押权人签订质押合同时应当采用书面形式，口头约定质押合同是无效的。
- 77. 6.权利质押的效力 对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单，其标的范围的效力包括：凭证书、存款利息或债券利息、违约金和损害赔偿请求权及其他权利。同时，还应特别注意如下方面： ⑴优先受偿的效力 ⑵对出质人权利的限制 ⑶质权人占有权利证书的权利 ⑷质权人必须履行应尽的义务 ⑸权利质押权的消灭
- 78. 四、保证贷款 保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任。 保证债务履行的第三方为保证人，其债务被担保履行的债务人为被保证人。
- 79. 1.参与人及其关系 保证是为担保债权的实现而设立的，参与人包括债权人、债务人和第三方（保证人），他们的关系如下： ⑴债权人与主债务人的主债权债务关系，是保证关系成立和存在的前提，在三方关系中处于基础性和主导性地位； ⑵主债务人与保证人之间的委托保证合同关系，这是主债务人与第三方的内部关系，与债权人无直接关系。 ⑶保证人与债权人的之间保证关系，保证人向债权人保证履行债务应与债权人订立书面合同，确定对主债务的保证范围和保证期限等。
- 80. 2.保证的特征及其性质⑴保证的特征 保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此： A保证人负无限责任， B保证易于设定和执行， C保证没有特定的财产，执行可能很容易也可能非常困难。 ⑵保证的性质 A人身性 B从属性 C代偿性 D转移性 E独立性
- 81. 3.保证人的条件⑴保证人须具有民事主体资格 ⑵保证人须具有代为清偿债务的能力
- 82. 4.保证人承担保证责任的财产范围⑴公民作为保证人承担保证责任的财产范围 ⑵企业作为保证人承担保证责任的财产范围
- 83. 5.保证合同的概念与法律特征⑴保证合同的概念 保证合同即保证人与债权人订立的，保证人保证在债务人不履行义务时，代其向债权人履行或清偿的一种协议。 ⑵保证合同的法律特征 A保证合同是从合同； B保证合同是有名合同； C保证合同是单务合同； D保证合同是诺成性合同。
- 84. 6.保证合同的内容⑴被保证的主债权种类、数额； ⑵债务人履行债务的期限； ⑶保证的方式； ⑷保证担保的范围； ⑸保证期限，以及双方认可的其他事项。
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