- 1. XX商业圈市场布局
- 2. 目录一、课题背景—商圈布局规划 二、主要商圈布局研究分析 三、存在问题及解决期望
- 3. XX市商业形式发展第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段1999-2000初年中期，商铺市场萌芽期。2001-2005中期，专业批发零售市场发展时期。2007年中后期，大型购物中心发育时期。2008-2010，社区商业发展时期。2013年至今，大型购物中心和主题商场的出现。一、课题背景—商圈布局规划
- 4. XX市商业网点十年规划拓展东西南北四条商业带 ———东推进：要依托快速轨道交通和快速干道，向黄埔区、广州经济技术开发区、增城市推进，发展为东部产业带和东部新城区服务的、充满现代化活力和具有较强辐射力的东部商业带。 ———西延伸：要利用芳村的区位优势，以现代物流业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等为重心，延伸商业发展脉络，打造连接和辐射邻近城市的西部商业带。 ———南跳跃：充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势，实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展；利用沙湾水道和临海滨水区，大力发展为现代新城区和临海产业区开发建设服务的南部商业带。 ———北培育：要依托国际新机场和“双快”交通网络，加快建设为大空港、大产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和零售服务商业功能区，科学规划北部各中心镇，培育和发展北部商业带。
- 5. 将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发展厚实、辐射功能强大的商圈。外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。
- 6. 大型零售商业网点发展规划重点提升的大型零售网点 ---- 广州百货大厦 ---- 新大新百货公司 ---- 广州友谊商店 ---- 时代广场 ---- 中华广场购物中心 ---- 荔湾广场购物中心重点新建的大型零售网点 ---- 天河正佳购物中心 ---- 海珠城购物中心 ---- 长隆购物中心 ---- 花花世界购物中心 ---- 琶洲购物中心 ---- 白云新城购物中心 ---- 广州新城购物中心 ---- 南沙购物中心 ---- 名盛广场 ---- 雄峰商城
- 7. XX地区生产总值全市经济保持较快发展，2005年至2010年广州保持双位数字增长率，经济发展势头良好，对商业发展有着重大支撑作用。 2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。其中，第一产业增加值189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿元，增长13.2%。单位：亿元以服务经济为主体，不断加快产业转型升级步伐。广州整体产业结构偏重第三产业 对商业发展有强大的促进作用.
- 8. XX市城镇居民可支配收入过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中07年广州市居民可支配收入增长幅度高达13.2%，城市人口消费力度水平高，含有较高消费力。 城乡居民收入水平不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增长11.0%，扣除价格因素，实际增长7.6%。单位：元
- 9. XX市消费物价消费价格明显上升。全年城市居民消费价格总水平上升3.2%，其中，消费品价格上升4.1%，服务项目价格上升1.2%。 随着08年的金融危机到来，09年居民消费价格出现负增长，但是对居民消费支出影响力有限，2010年居民随着经济复苏逐步释放，同时广州也是国内发展最蓬勃消费市场之一，未来商业的发展前景乐观。类别及名称以上年价格为100城市居民消费价格总指数（%）103.2消费品价格指数104.1服务项目价格指数101.2按类别分： 食品105.7其中：粮食104.1肉禽及其制品101.3水产品104.6菜119.9烟酒及用品102.8衣着106.6家庭设备用品及维修服务99.8其中：耐用消费品97.6医疗保健和个人用品103.2交通和通信99.9娱乐教育文化用品及服务100.3居住104.0
- 10. XX市社会消费零售总额在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近年广州经济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入不断上升，增加市民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力。 在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。按照规划，广州市将建设世界级汽车基地等六大产业基地，到2020年，工业增加值8000亿元，社会消费品零售总额超1万亿元。
- 11. XX市消费人群特征广州著名购物地点从以前百货店和街铺为主，向购物环境舒适的大型综合购物中心过渡，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的消费模式逐渐成为广州商业市场的主流。 广州居民对商品的使用性和价格比较敏感，在选择商品的时候喜欢货比三家。 因为靠近港澳地区，居民消费习惯收到两地的影响大，随着收入水平和生活水平的提高，对购物环境及高档商品的需求越来越大。 广州居民对餐饮消费很重视，外出就餐的频率很高，饮食支出占居民总支出比例较大。 随着信用卡的推行使用，越来越多的广州居民接受了刷卡消费行为，并且习惯刷卡购物消费这方式。
- 12. 二、主要商圈布局研究分析天河商圈 越秀商圈 荔湾商圈 白云商圈 海珠商圈 番禺商圈
- 13. 广州主要商圈海珠商圈番禺商圈白云商圈天河商圈越秀商圈荔湾商圈素有“千年商都”美誉的广州，经过了多年的商业沉淀并随着广州GDP不断增长，市政建设的不断完善以及商户吸引形成了多个地段，多种类型和多层档次的商业格局，相继形成了上下九、北京路、天河体育中心三大商圈以及江南西、白云、番禺等次商圈。
- 14. 商业街 组成单位：MALL（购物中心）、百货公司、超市、品牌专卖店、个体户 MALL（购物中心） 组成单位：百货公司、超市、品牌专卖店、个体户、餐饮、（酒楼，快餐，各式餐厅）、娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心） 百货公司 例如：广百百货、友谊商店、新大新公司 超市 例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛 品牌专卖店 例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLE IPHONE、H AND M。。。。 个体户商圈组成
- 15. XX主要商圈情况越秀商圈主要组成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、新大新、动漫、五月花。。。。）天河商圈主要组成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇、东圃购物中心、高德置地。。。。）河南商圈主要组成：（江南新地、广百新一城）荔湾商圈主要组成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）番禺商圈主要组成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、易发）白云商圈主要组成：（万达广场、五号停机坪、百信广场）
- 16. XX主要商圈地理表现地理分区板块档次租赁情况人流老城区越秀区淘金板块高级、顶级优一般北京路板块中低、中档、高级良优中华广场板块中档、高级优优海珠区河南板块中低、中级一般优荔湾区西关板块中低一般优白云区白云新城板块中档、高级一般一般新城区天河区天河城板块高级、顶级优优珠江新城板块高级一般一般东圃板块中低、中档良良岗顶板块中档良良番禺区市桥板块中低、中级一般良迎宾路板块中档、高级良良
- 17. 天河商圈商圈现状: 商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力，而且追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体。 随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、万菱汇、在建太古汇广场等大体综合性购物中心。尽管竞争局面难以避免，但是商圈的集聚效应带来的是商业的更加繁荣。
- 18. 天河体育中心东圃购物中心天河城正佳广场万菱汇太古汇时尚天河天娱广场高德置地国际金融中心花城汇珠江太阳城
- 19. 个案分析—天河城广场开业 时间经营 规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营 情况1996年10万㎡60元/㎡50%中高档-1F：吉之岛 1F：服饰、珠宝钟表、鞋类、皮具 2F:天河城百货、服装、精品 3F：天河城百货 4F：天河城百货、家电数码、娱乐 5F：天河城百货、娱乐、玩具、文化 6F：娱乐、餐饮 7F：餐饮、百货1F：2000-2300 2F: 2500-2800 3F：1800-1900 4F：800-900 5F：600-650 6F：200-300 7F：100-200100%开发商广东天贸股份有限公司地址天河区天河路208号品牌品牌：吉之岛、天河城百货、飞扬影院；品牌店：星巴克、ROLEX、ZARA、东方表行、百丽等
- 20. 个案分析—正佳广场开业 时间经营 规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营 情况2005年1月建筑面积：42万㎡65元/㎡50%高端-1F：西餐厅、快餐、时尚玩意 1F：知名品牌店，珠宝首饰、餐饮2F:男女服饰、化妆品、西餐厅、皮具 3F：时尚服饰、西餐厅、百货公司 4F：IT商品、运动用品、音像产品、玩具、餐饮 5F：文具、家庭用品、溜冰场、餐饮 6F：西餐厅、家具 7F：电影院、健身中心、游乐场、餐饮1F：1500-2000 2F: 800-1500 3F：800-1200 4F：500-800 5F：500-600 6F：300-400 7F：100-200 M层：500-80090%开发商广州正佳企业有限公司地址天河路与体育东路交汇处品牌主力店：飞扬电影城、欢歌KTV、肯德基、冰河湾真冰溜冰场、百佳 品牌店：力美健、友谊、唐盛KTV夜总会、蒙地卡罗
- 21. 个案分析—时尚天河开业 时间经营规模管理费使用率消费档次经营业态平均月租金 （元/㎡）租赁情况预计2011年10月开业占地： 12万㎡ 建筑： 22万㎡50元50%中高档负一： 时尚精品、服饰、餐饮 负二：时尚精品、服饰、餐饮 负三：停车场免租7个月，诚意金1万元，餐饮约1200元、百货服饰1400-1600元、小铺2000元目前招商中开发商广州市时尚商业城有限公司地址广州天河体育中心地下品牌项目将开业时间一再推后，暂时没有品牌进驻，主要以小面积的品牌店为主
- 22. 个案分析—万菱汇开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营 情况2010.11月建筑 23万㎡ 商业 5.8万㎡70元51%中高档M层：现代生活 1层：国际品牌 2层：时装世界 3层：时尚品味 4层：美食天地 5层：美食、娱乐-1F：1000元/平方米 1层：1000-1500元/平方米 2层：700元-900元/平方米 3层：400-600元/平方米 4层：200-250元/平方米 5层：100-200元/平方米70%开发商万菱实业(广东)有限公司地址天河路与体育东路交界处 苏宁电器、楼上保健品店Emodues、YZC、ochirly欧时力、LOCK N`LOCK、海马、CATALO、佰特咖啡、DOUBLE STAR CADE、东方红、ECOH、楼上、美芝婷
- 23. 个案分析—国际金融中心开业 时间经营 规模管理费使用率消费档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营 状况2010年11月18日总建筑面积45万平方米，商场3.5万平方米租金包含管理费50%高档1F：国际名牌服饰，化妆品，精品，名表 2F：女士服饰，饰品，化妆品，丝绸，袜，女式内衣 3F：男士服饰 4F:女士服饰、运动服饰、户外、高尔夫用品 5F：餐饮 M层：皮具箱包、手表、皮鞋、珠宝、眼镜 负1层：家电、床上用品、糖烟酒、厨卫、滋补品1F：扣点5%-20% 2F：扣点5%-20% 3F：扣点10%-20% 4F:扣点10%-20% 5F：租金150元/㎡ M层：扣点5%-10% 负1层：扣点5%-15% （友谊包租均价约150，共7层，单层面积6000平方米左右)100%开发商广州城市建设开发集团地址广州市珠江新城花城大道品牌品牌：CUCCI、OMEG、劳力士、L&C皮革工房、新秀丽、施洛华世奇、周大福
- 24. 个案分析—高德置地开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营 情况2010年5月商业 17万㎡50元/㎡春：54% 夏：53% 秋：53% 冬：53%中高档分春夏秋冬四大板块 春：广百 夏：苏宁 秋：餐饮、珠宝 冬：百货、超市-1F：1000元/平方米 1F: 700元/平方米 2F： 700元/平方米 3F： 360元/平方米 4F: 320元/平方米 5F： 200-300元/平方米70%开发商高德置地地址天河珠江新城花城大道与冼村路交汇处品牌品牌：上川日本料理 、百滋百味涮涮锅、G BF、六福、
- 25. 个案分析—太阳新天地开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营 情况未开业14.5万㎡55元/㎡50%中高端广百、中影、超市、餐饮、娱乐、电器等1F：900元/㎡ 2F：350元/㎡ 3F：200元/㎡ 四层以上约100元/㎡ （共10层)35%开发商百嘉信房地产开发有限公司地址马场路521号品牌广百百货、中影国际影城
- 26. 个案分析—天娱广场开业 时间经营 规模管理费使用率消费档次经营业态平均月租金 （元/㎡）租赁 情况2005年商业 4万㎡50元/㎡50%中档1F：品牌品牌 2F：时尚服饰、休闲服饰、休闲餐饮 3F：休闲运动、餐饮 4F:正货折扣店、美容美发、电子游戏 5F：电影城、餐饮1F：600-1000元/平方米 2F：500元-700元/平方米 3F：300-400元/平方米 4F:150-300元/平方米 5F：80-150元/平方米出租率90%开发商 广州市百淘房地产开发有限公司 地址天河区石牌岗顶品牌天河电影城、百佳、春之花、屈臣氏，六福珠宝、麦当劳、金利来、鳄鱼恤、佐丹奴、班尼路
- 27. 本章小结天河中心商圈的商业氛围浓厚，目前已形成广州市具主导力的消费购物中心商圈，片区商业的高度聚焦； 天河体育中心商圈具有良好的交通地理优势，有利于汇聚人流； 天河体育中心聚集了总多高档次和品牌商家，大型购物广场的购物娱乐一体化加强了地区的竞争力，使得体育中心商圈不断改善其发展，来适应市场的需求，使得该商圈与时俱进，成为商业发展的先驱。
- 28. 越秀商圈商圈现状: 北京路商圈是广州传统商业地，汇聚世界名牌专卖店，再有“广百”、“新大新”在两头压阵，其消费档次可及中高档。 中华商圈主要中华广场、流行前线、地王广场、公园、陵园西组建而成，是过去东山区传统商业旺地，中华商圈目前年销售额度超过30亿元，并保持良好增长势头。
- 29. 广百百货名盛广场光明广场五月花中华广场友谊商场
- 30. 个案分析—五月花开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营 概况2004年商业 2.95万㎡60元/㎡ （10元广告）45%高档-1F：精品、服饰、小吃 1F：国际精品、进口名牌 2F：化妆品、女士服饰 3F：男装品牌、童装、玩具 4F: 运动服饰 5F：餐饮、小吃 6F7F：电影城、餐饮 8F：餐饮、小吃 9F：婚纱、美容-1F：800-1200元/平方米 1F：1000-1200元/平方米 2F：800-1000元/平方米 3F：800-1000元/平方米 4F: 600-800元/平方米 5F：500-600元/平方米 6F：400-450元/平方米90%开发商广州丽兴房地产开发有限公司地址越秀区中山五路68号品牌主力店：万宁、肯德基 品牌店：满记甜品、肯德基、厨房制造、千色店、六本木、时间廊
- 31. 个案分析—名盛广场开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）租赁情况2006年6月商业7万㎡60元/㎡55%中档1F：天河城百货 2F：天河城百货 3F：天河城百货 4F: 天河城百货 5F：天河城百货 6F：天河城百货 7F：美食城 8F：幸运楼酒家1F：900-1200元/平方米 2F：600-800元/平方米 3F：400-600元/平方米 4F: 300-400元/平方米 5F：150-200元/平方米 6F：80-200元/平方米 7F：100-250元/平方米 8F：50-80元/平方米90%开发商广州名盛房地产实业有限公司地址北京路238号品牌天河城百货、肯德基、必胜客、康师傅、麦当劳、百千代、幸运楼
- 32. 个案分析—光明广场开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营 情况2005年 1月建筑面积6万㎡55 元/㎡45%中档-1F：服饰，精品 1F：服饰，精品，化妆品，珠宝 2F：服饰，餐饮，美甲3F：服饰 4F: 空置 5F：规划儿童用品 6F：网吧，儿童乐园 7F：真冰运动场，餐饮8F：餐饮，美容-1F：150-300元/平方米 1F：300-500元/平方米 2F：100-125元/平方米 3F：80-100元/平方米 4F: 60-70元/平方米 5F：50元/平方米50%开发商光明房地产发展公司地址越秀区西湖路63号品牌溜冰场、肯德基，绿茵阁，金捞火锅，太湖喜洋洋大酒楼，山田日本料理，奈瑞尔美容
- 33. 个案分析—北京路广百开业 时间经营规模管理费使用率消费档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营 情况1991年建筑面积：6.6万㎡60元/㎡50%中高档-1F：名鞋之都 1F：化妆品、皮具、钟表、眼镜 夹层：珠宝、钟表、餐饮、工艺品 2F：少女服饰、专业店 3F:女士服饰 4F：男士服饰 5F：广百超市 6F：运动休闲服饰 7F：床上用品、童装、文具、玩具、运动器械 8F：家电卖场 9F：餐饮、折扣店 10F：餐饮-1F：扣点5%-15% 1F：扣点5%-10% 夹层：扣点5%-15%，麦当劳租300元/㎡ 2F：扣点10%-15% 3F:扣点10%-20% 4F：扣点10%-25% 5F：超市不扣点 6F：扣点10%-20% 7F：扣点10%-20% 8F：家电卖场 9F：折扣店扣点10%-30%，餐饮租100元/㎡含管理费 10F：60元/㎡含管理费100%开发商广百股份有限公司地址北京路295号广百百货品牌CASIO手表、金至尊珠宝、达芙妮、 六福珠宝、七匹狼、凡高表VANKOR 、Etam艾格服饰、极地背囊、 Etam艾格服饰、东方眼镜、凯妮伊泰莲娜饰品店、威臣琴行、The North Face、Levi’s
- 34. 个案分析—友谊商店开业 时间经营 规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营 情况1979年建筑面积：1.6万㎡扣点没有管理费50%高档1F：国际名牌服饰，化妆品，精品，名表 2F：女士服饰，饰品，化妆品，丝绸，袜，女式内衣 3F:女士服饰，饰品，羊毛羊绒服饰，手袋，皮件，女鞋 4F：女士服饰，眼镜，咖啡厅，寝室用品，滋补品，茶烟酒，超级商场 5F：珠宝首饰，工艺品，家居用品，手机数码，文具，厨卫，友谊轩 6F：儿童服饰，童鞋，冰箱，空调，洗衣机 7F：婴幼儿服饰，婴幼儿用品，玩具，音响，影像制品1F：扣点5%-15% 2F：扣点5%-15% 3F:扣点10%-15% 4F：扣点10%-15% 5F：扣点5%-15% 6F：扣点5%-15% 7F：扣点5%-15%100%开发商友谊集团地址环市东路369号品牌boss，dunhill，bally，Cerruti 1881hr，Dior，lancome，lamer，Olay，lorealRolex，omega，Mido，ck，titoni，citizen
- 35. 个案分析—丽柏广场开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）租赁情况2004年建筑面积1.2万㎡不详50%高档1F：服饰 2F：服饰 3F：女士服饰 4F：女士服饰 5F:美容美发1F：600-1500元/㎡ 2F：400-800元/㎡ 3F：200-600元/㎡ 4F：150-300元/㎡ 5F: 80-150元/㎡100%开发商香港兴盛发展有限公司 地址广州市越秀区环市东路367号品牌louis vuitton，fendi，dior homme，dior，gucci，celine，hermes
- 36. 个案分析—中华广场开业 时间经营 规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营 情况2000年商业 面积17万㎡68元/㎡50%中高档-1F：品牌专卖店、超市 1F：名牌专卖店 2F：时尚服饰、大型百货超市 3F：大型百货超市 4F：手机数码品牌集中地 5F: 家居城 6F：文化用品、书店 7F：美食城 8F：电影院、健身俱乐部-1F：600-800元/平方米 1F：800-1500元/平方米 2F：800元-1000元/平方米 3F：600-800元/平方米 4F：300-400元/平方米 5F:150-250元/平方米 6F：100-200元/平方米 7F：100-250元/平方米 8F：80-100元/平方米95%出租开发商广州兴盛房地产发展有限公司地址中山三路与较场西路交界处品牌中华百货、中华电影城、百佳、力美健、屈臣氏、H＆M
- 37. 小结越秀商圈作为广州市传统商业重地，在保护传统商业的发展同时也积极发展现代商业，商圈以大型商店结合专卖店、专业店、百货经营和休闲娱乐为主的商业功能区，以百货店和商业街为截体，以开放型的流行悠闲方式，构成步行街空间文化特性。 改商圈具备交通通达性，是很好的聚散地，并且聚集各种档次商家，从小型的杂店到大型购物中心，满足不同消费群体。 主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次较高，中等收入，职业是以公司、企业、服务业职员或学生，目的以购物悠闲为主。
- 38. 荔湾商圈商圈现状: 上下九商圈是旧城更新改造基础上发展的，以广州西关文化为特色的购物步行街。上下九是全市最大的步行街商业区，其整体消费档次偏向中低档，“经济实惠”可谓上下九商圈的口碑，吸引了大量的本地居民和外来游客，领略西关的悠久历史文化和商业氛围。骑楼文化、西关饮食文化是上下九商圈的两大特色。
- 39. 恒宝广场上下九路步行街赛博广场荔湾广场上下九路步行街
- 40. 个案分析—荔湾广场开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营 情况1997年建筑面积1.2万㎡32 元/㎡45%中低档1F：品牌专卖店、精品 2F：服饰、首饰 3F：餐饮、首饰 4F：精品、首饰 5F: 空置 6F：空置 7F：茶楼、娱乐1F：350-500元/㎡ 2F：130-200元/㎡ 3F：100-120元/㎡ 4F：70-80元/㎡30%出租开发商广州穗南房产发展有限公司地址荔湾区德星路9号品牌目前大量的商铺以水晶、宝石批发店为主、蓝鹞量贩式KTV 、西关人家、肯德基
- 41. 个案分析—赛博广场开业时间经营 规模管理费使用率消费档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营 情况2004.060.5万㎡租金包含管理费45%中低档-2F：女人世界、超市 -1F：时尚手机、餐饮 1F：流行服饰、饰品、鞋包 2F：品牌手机、数码、餐饮 3F：时尚餐饮 4F：美食广场-2F：150-200 -1F：200-300 1F：350-500元/㎡ 2F：130-200元/㎡ 3F：100-120元/㎡ 4F：70-80元/㎡100%出租开发商不详地址康王路与下九路交界处，荔湾广场斜对面。品牌手机城、肯德基、万宁、一级棒
- 42. 个案分析—恒宝广场开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）租赁情况2001年5.7万㎡50元45%-50%中档-2F：少女服饰、餐饮、折扣店 -1F：饰品店、鞋饰、餐饮 1F：名牌店、钟表、小时 2F：化妆品、女士服饰 3F：玩具、超市-2F：300-400 -1F：600-1200 1F：400-800 2F：300-600 3F：250-300目前仅有30间商铺未出租，1层100%出租开发商香港恒基地产 地址长寿路地铁站上盖品牌屈臣氏、百佳超市、肯德基、大快活餐厅、八千代
- 43. 小结上下九商圈地处老城区，接到狭窄，交通不畅，地铁口离上下九路段较远。 荔湾商圈整体消费档次偏向中低档。以临街商铺位置，专卖店、专业店形成服装、百货经营和餐饮店临街布局。除了临街商铺外，兼有少量中档的购物中心，如恒宝广场和荔湾广场。 该商圈主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次中等，中等收入，以公司、企业、服务类职业或学生，目的以购物饮食、休闲娱乐为主。
- 44. 白云商圈商圈现状: 白云区第一份商业网点规划——《广州市白云区商业网点发展规划（2010-2020）》日前对外公示，8月18日之后，该规划将正式颁布实施。 未来10年内，白云区将重点打造白云新城至白云国际机场以106国道为骨架的广州北轴商业圈。伴随着白云新城文化、商业双核心的构建完成，可以说它是广州“北优”战略的重头戏及建设核心。 白云新城位于北部空港经济圈核心位置的优势是无可比拟的，而政府对白云、珠江两城的重点开发也是不遗余力的，它们将被打造成为广州新形象窗口，从双地铁线路的贯穿及多路公交的接驳也反映了支持的力度于决心。它们的实现是对区域文化、商业氛围、居住环境、交通网络、生活配套等各方面全方位系统性的提升。
- 45. 白云商圈
- 46. 白云商圈黄石社区 云山社区 萧岗村民安置用地商贸综合体 地下地铁公交换乘设施 裙房商业购物中心 标志性低塔楼 西侧入口绿化开敞区 高速匝道入口区 航站商业楼 老航站楼改造 并与商业综合体连接形成整体的商业气氛 步行街休闲商业区 1-4层商业，上层公寓，控高30米，满足白云山景观开放要求 飞翔公园 地下商业，地面公园中心广场 四大文化建筑 广州博物馆 广州规划展览中心 广州画院、广东画院 广州演绎中心 道路下穿 白云公园 面积为26HA （390亩）的生态公园创意社区 广东创意产业中心 柯子岭社区
- 47. 白云商圈依托白云国际会议中心，广州新体育馆，集中建设广州文化建筑群，打造这文化中心。 以地铁站为核心，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体的商业服务中心六个邻里社区4.机场社区 5.创意社区 6.柯子岭社区1.黄石社区 2.云山社区 3.萧岗社区
- 48. 个案欣赏—万达广场开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营状况2010.12.商业 9万㎡商场55元/㎡,室外步行街15元/ ㎡ 70-90%中高档-1F:沃尔玛超市 1F：时尚女装、娱乐城、万千百货 2F：国美、KTV、生活配套 3F：游乐园、影院、餐饮 4F：影院-1F：不详 1F：800-1000 2F：500-600 3F：250-300 4F：150 5F：100 商业街200-280/元。商场：90% 步行街：30%开发商万达集团地址广州市旧白云机场，位于规划的云城东路西侧品牌万达国际影城、沃尔玛购物广场、大歌星KTV、大玩家超乐场、国美电器、万千百货、奇乐儿儿童游乐场、大椰丰饭大酒楼
- 49. 个案欣赏—五号停机坪开业时间经营规模管理费使用率消费档次经营业态平均月租金 （元/㎡）租赁情况计划7月份开业商业9万㎡58元/㎡50%中高档1F：品牌服装店、时尚女装、化妆品区、超市 2F：品牌服装店、时尚精品店、儿童主题区 3F：游乐园、餐饮1F：250元/㎡ 2F：100-120元/㎡ 3F：70-80元/㎡7月份开业，6月份招商完毕。开发商广州精都实业有限公司地址广州市白云区机场路云霄街353品牌主力店：华联百货、星期八小镇、天极品、FTV、嘉禾电影院
- 50. 本章小结而白云新城五号停机坪及万达广场的项目建成更将集休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能于一身，各国际品牌的聚集也为区域提供超高人气及足够的客流，全方位满足消费者各方面的需求，填补了广州北部商业集群的空白，带动了广州北部的整体价值提升。 力求将区域规划成为市内交通枢纽和城市财富新中心地带。随着宜居城区示范区等一系列工程的建设完成，整个区域的商业地位也势必将有大幅的提升。 目前区域商业形态还是处于初级阶段，除了沿街商业和社区上野外，专业批发市场较多，缺少具有一定规模和档次的区级商业中心，目前仅有万达一个项目支撑。
- 51. 江南西商圈商圈现状: 江南西两盘现有商铺230家左右，商业建筑面积约13.6万㎡，不仅集中了各种潮流时尚店铺，还汇聚了广百新一城、润汇大厦、名店城、江南新地等多个商业巨头：同时还是美食天地，有多家中西餐馆、酒家、酒吧、此外还有较多银行机构，还有多家美容美发品牌等配套服务设施。
- 52. 广百新一城江南新地江南西商业步行街
- 53. 个案欣赏—江南新地开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）出租率2006年1.8万㎡65元50%中端-2F：美容美发、精品服饰 -1F：小食、餐馆、品牌服饰、便利店、数码-2F：400-500元/㎡ -1F：250-300元/㎡90%出租开发商 裕龙集团 地址广州市海珠区江南西路负一层品牌大家乐、屈臣氏、大禾寿司
- 54. 个案欣赏—广百新一城开业时间经营 规模管理费使用率消费档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营状况2007.03商业7.3万㎡45元50%高档-1F：超市 1F：服饰、悠闲服饰 2F：男士服饰 3F：女士服饰 4F：运动城、儿童服饰 5F：广百、数码、家私、床上用品 6F：电影院、餐饮、KTV1F：1000-1500 2-3F：600-800 4F：200-300 5F：200-300元/㎡ 6F：150元/㎡95%出租开发商不详地址宝岗大道498号广百新一城品牌主力店：UME电影院、广百百货、百佳超市、钻石KTV
- 55. 本章小结目前商圈以商铺为主体的经营形式，缺乏商业龙头的带动，目前江南西商圈紧广百新一城为该区域高端项目带动。 高端消费品欠奉，走中低档路线。 消费力构成方面，以周边居民为核心，辐射工业大道和宝岗大道两大板块 购买力以中端为主，消费能力不高。 人群以青少年、妇女为活跃消费群。
- 56. 番禺商圈商圈现状: 目前主要行成两大板块，华南商圈与市桥商圈，华南板块又“万博-长隆-汉溪”构成，将打造成商贸区、悠闲度假区于一体的超大型商圈，主要以居家买卖为主的万博中心。 市桥商圈附近有易发商业街、友谊中心、友谊大厦、商业大厦、禺山商场等商业机构，紧邻还有番禺宾馆、世昌酒店、禺山酒店、龙泉酒店等酒店娱乐设施，坐拥日均数十万人次的庞大人流，是市桥内最成熟的商业地段。
- 57. 万博中心易发商业街奥园广场哈街
- 58. 个案欣赏—易发商业街开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营状况20万㎡5元/㎡装饰费50%中低档1F：品牌服饰、悠闲服饰、超市、小食 2F：悠闲服饰、精品1F：800-1300 2F：250-600 临街商铺：800-1200100%出租开发商广州市盛铠物业发展有限公司地址番禺番禺区市桥繁华路易发街品牌主力店：新大新百货、 品牌店：麦当劳、肯德基、达芙妮等
- 59. 个案欣赏—哈街开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营状况2010年10月5万㎡地铺5元 格子铺：30元首层80% 格子铺：50%中低档1F：品牌服饰、餐饮、超市、小食 2F：餐饮、格子铺 3F：影院、餐饮、教育机构1F：200-230 2F：50-80 格子店：免一年月租，35元/㎡管理费包中央空调20%出租开发商广州金钺物业管理有限公司地址番禺桥南街南郊村品牌中影火山湖电影院、小肥羊
- 60. 个案欣赏—奥园广场开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营状况201125万㎡不详50%高档次购物中心、餐饮、休闲 娱乐、购物商业街售：一期：3.5万/㎡ 二期：4-5万/㎡；购物中心未公开招商。 100%出售 （未来推出租部分）开发商奥园集团地址广州市番禺区桥南街福德路品牌主力店：华润万佳超市、星美电影院、
- 61. 个案欣赏—万博广场开业 时间经营规模管理费使用率消费 档次经营业态平均月租金 （元/㎡）经营 状况2013年建筑面积20万㎡45元（商业街）60%中高档欧莱斯折扣店、男女服饰、小饰品、家居用品、餐饮、娱乐、早教中心、儿童服装、玩具家电商业街：60元/㎡/月 吉盛伟邦1F：150-160元/㎡/月 吉盛伟邦2F:120-130元/㎡/月 散铺：200元/㎡/月70%出租开发商广州番禺德舜房地产公司地址番禺番禺迎宾路品牌天河城、四海一家、欧莱斯折扣店、吉盛伟邦
- 62. 小结番禺区商圈的主要集中在105国道、迎宾大道及地铁三号线延线，并逐步向南延申发展； 桥南商圈近两年番禺区有过半数以上的新开发的商业项目坐落此，商业潜力巨大； 番禺现有的商业主要以百货、商业街为主，但整体档次偏低，整体缺乏系统规划，与经济发展水平对比呈现落差，大型购物中心、体验中心、时尚生活中心将成为番禺区商业发展的趋势。
- 63. 三、存在问题及解决期望 1、商业网点布局的合理性有待进一步改进。 2、大型商业设施过度集中，缺少规划指导， 产生新的消费困境。 3、广州商业网点的布局与旅游景点的呼应配合 不够，缺少联动机制和品牌整合效应。 4、商业网点布局与城市交通网络布局不协调。
- 64. XX交通网络存在问题第一，道路结构失衡，表现在道路系统结构不完善，缺乏快速 路层次和环路布局，道路功能层次混乱，比例失调，道 路级别的衔接不当； 第二，道路容量不足，表现在主干路网标准低，断面不统一， 车道宽度富裕，自行车道较宽，容量不足，导致道路通 行能力下降； 第三，交通阻塞点增多。表现在断头、瓶颈、错位，路口与路 段能力不匹配，缺乏渠化措施，给道路容量带来较大损失 实际上，广州的交通拥挤有相当部分原因是购物中心的过多人流、批发市场的物流拥挤所导致的。
- 65. XX商业未来发展趋势数量庞大的中端/中高端个性消费不足； 传统的赢商模式越来越难以满足消费者的消费观念； 就有的市场格局已达到饱和状态，各路商家寻找突破； 新的营销模式呼之欲出，关键看谁先打开新局面； 大型一站式综合性仍然是市场的主流，但以综合性为基础的同时必须走向个性化经营，创造自身特色。
- 66. 未来发展趋势商业饱和 买卖双方地位易转市场竞争激烈跳出旧有的定位思维模式符合市场发展趋势现有商业占据各种经营方式一站式经营游乐式经营专业市场
