战略发展规划咨询项目战略规划报告（讨论稿）PPT课件

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1. XX农业高新区国有资产经营有限公司战略发展规划咨询项目战略规划报告（讨论稿）
2. 在国资公司有关领导和员工的通力配合和支持下，咨询项目按计划顺利进行，成功完成了第二阶段的工作内容第一阶段（1-6周）内外部环境分析与标杆企业研究第二阶段（7-13周）战略发展规划与国有资源整合第三阶段（14-16周）集团组织架构与管控模式设计第四阶段（17-20周）关键运营保障机制设计项目启动会内部资料收集与汇总管委会、国资公司中高层访谈调研问卷发放、回收与统计分析内外部环境分析标杆企业研究分析国有资源整合方案撰写总体战略规划研究和方案撰写业务战略规划研究和方案撰写计划中的工作实际完成工作项目启动会内部资料收集与汇总管委会、国资公司中高层访谈调研问卷发放、回收与统计分析内外部环境分析标杆企业研究分析国有资源整合方案撰写总体战略规划研究和方案撰写业务战略规划研究和方案撰写《内部环境分析报告》《外部环境分析报告》《标杆企业研究报告》《管控模式研讨方案》《新筹建公司组织结构建议》第一阶段提交报告《国有资源整合报告》《战略规划报告》本阶段提交报告
3. 在第二阶段正略钧策项目组主要对国资公司的总体战略（即公司战略）和业务战略进行规划，基于如下战略体系框架模型公司战略定位愿景使命公司总体发展战略内部环境因素业务战略公司战略关键战略课题、组织管控模式等保障体系战略保障体系战略体系框架图公司战略目标外部环境因素房地产园区开发运营公共事业金融
4. 内外部环境分析概要总体战略规划业务战略规划战略保障体系下阶段工作安排目录
5. 内外部环境概要（一）：沈北新区国资公司战略发展的总体判断战略转型一个判断1国资公司属于资源经营型，从国内外开发区国有资产运营管理公司的发展规律以及国资公司内部现状来看，市场化运作是国资公司向更高层次发展的必由之路资源型向能力型转变：立足企业现有发展阶段，多元化、专业化并举发展，培养核心能力弱市场化向强市场化经营转变：盈利模式从单一的土地转让和物业租售向多元化方向发展，从而形成良好的资源互补和持续发展，提升市场化经营水平政企合一向政企分离的管理模式转变：随着新区经营的逐步成熟，应实现政企分离，在管委会主导下实现国资公司的企业化运作重点突出
6. 内外部环境概要（二）：国资公司战略发展面临五大机遇、两项挑战两项挑战五大机遇23产业结构调整机遇：中国产业结构逐渐从劳动密集型向知识密集型转变国家产业转移机遇：中国由沿海向内地的产业转移，给沈北新区带来广阔的发展空间新型综合配套改革试验区机遇：沈北新区是沈阳经济区的改革先导区，同时作为行政新区拥有各项优惠政策和更灵活的体制低碳经济引发变革机遇：低碳经济全球发展的必然趋势，我国发展低碳经济首先要从产业结构调整、发展高效农业、建立低碳城市以及转变生活和消费方式着手国内开发区转型机遇：国内开发区发展正从工业型园区向产业型、生态型园区转变如何突破现有过于依赖土地资源的区域开发模式，实现业务多元化和持续盈利能力？如何面对国内产业结构调整，在“振兴东北”和“东北亚经济圈”的大背景下，打造战略发展的新格局？资料来源：《沈北新区国有资产经营公司外部环境分析报告》重点突出
7. 内外部环境概要（三）：国资公司战略发展面临四类优势、三种限制三种限制四类优势45总部管理职能缺失：无实质性的管理架构，总部职能不全、缺少二级管理平台及合理的管控体系，各业务板块和子公司缺乏协同效应专业人才短缺：实现强大总部功能的投资人才、资本运作和资源配置人才缺失市场化运营受限：国资公司的实际经营权集中于管委会，市场化运营能力不足区位优势：由中国东北、日本、韩国组成的“东北亚经济圈”正在逐步形成，而国资公司立足之本的沈北新区处于经济圈核心，拥有得天独厚的区位优势资源优势：国资公司作为沈北新区直属的国有资产经营公司，在土地资源等自然资源方面拥有优先占有的优势政策优势：国资公司承担新区开发建设的重任，独具新区政府的经济扶持和政策优惠集群优势：产业集群效应初见成效，新区中初步形成以农产品精深加工及生物医药和光电信息及先进制造的两大产业集群资料来源：《沈北新区国有资产经营公司内部环境分析报告》，《沈北新区国有资产经营公司外部环境分析报告》重点突出
8. 内外部环境分析概要总体战略规划业务战略规划战略保障体系下阶段工作安排目录
9. 总体战略规划愿景和使命公司战略定位战略目标规划目录
10. 国资公司愿景定位：以城市综合开发运营为重心，努力成为国内一流的国有大型投资控股集团以城市综合开发运营为重心，努力成为国内一流的国有大型投资控股集团国内一流在行业中形成全国性的影响力规模、运营、职能和管理各方面的全面提升拥有国内一流的运营管理团队城市综合开发运营公司职能：需要履行城市开发运营职能业务选择：需要包括城市功能完善的相关业务资源利用：以城市资源的综合运营为主投资控股集团公司类型应为以国资公司为核心的大型企业集团以资本运作为主要的发展和扩张手段通过投资控股、兼并收购等手段完成资源整合愿景对于国资公司的愿景，可以从国内一流、城市综合开发运营、投资控股集团三个角度进行分解，使得国资公司未来发展方向更加明确重点突出
11. 企业使命定位：“成为推动沈北新区经济发展和国有资产保值增值的平台，为社会、客户、股东和员工创造优质价值”，两个层面使命，互为前提和基础政府职能延伸企业持续经营全面履行政府职能的延伸，肩负起推动沈北新区开发建设的重要使命，成为推动区域经济发展和科技自主创新的平台保障企业的持续经营和健康发展，为社会、客户、股东和员工创造优质价值前提基础
12. 总体战略规划愿景和使命公司战略定位战略目标规划目录
13. 以愿景为出发点、结合国资公司实际情况，正略钧策从企业功能、发展模式、区域和业务四方面给出了国资公司的战略定位国资公司战略定位1234立足新区、服务新区望眼东三省、鸟瞰东北亚区域定位功能定位：三个主体定位沈北新区重要的资源配置主体沈北新区发展建设重要投资平台主体沈北新区资本运作主体发展模式定位：两型两式两型：资本运作型、实体运营型两式：内涵式发展、外延式扩张业务定位以房地产和园区综合运营为核心以金融业务为重点的现代服务业和公共事业为有益补充以实业投资为新的增长点重点突出
14. 一、功能定位：正略钧策认为国资公司在新区应具备“资源配置、融资、资本运作”三个中心职能资源配置主体融资平台主体资本运作主体123国资公司作为城市资源开发运营类企业，其主要职能是为沈北新区的城市化建设服务国资公司承担新区政府通过市场化手段进行资源配置的职能，是其运作主体自成立以来，国资公司一直作为沈北新区政府的融资平台主体未来国资公司仍然需承担该项职能，并且通过拓宽融资手段、增加实体项目等等方式搭建起更加健全且强大的融资平台国资公司定位为投资控股集团，通过资本运作的方式进行资源整合与业务扩展，从而实现国有资产的保值增值重点突出
15. 利用城市资源经营这条主线将各下属公司串联起来，进行协同运作和专业化管理，整合新区的国有资源，构建起以四大主营业务为主的投资控股集团公司，成为新区唯一的城市资源经营主体利用城市资源经营这条主线将各下属公司串联起来，进行协同运作和专业化管理，产生“化蝶效应”国资公司成为新区的城市资源经营主体房地产业务板块园区开发运营板块公共事业板块金融业务板块资源整合快速准确占有资源高效低耗用好资源利用优势创造资源功能定位资源配置主体融资平台主体资本运作主体重点突出
16. 充分利用内部业务板块间的关联性，以土地成片开发为基础，促进相关业务的充分协同发展，以完成新区城市资源的建设与运营基础设施工业地产住宅地产金融公交酒店商业地产教育医疗物流休闲旅游存量资产和产业园区开拓多元化业务通过国资公司在工业厂房、回迁住房开发建设，水务和供暖服务方面的经验，同时配合国资公司金融业务的开展，以实现推动区域产业发展，提高区域的城市化程度，大力发展区域内的住宅地产业务，完善区内配套设施建设和服务提供，以满足区域内的需求进一步完善城市功能，大力发展现代服务业和公共事业，积极创建符合“两型社会”的人居环境，最终实现区域内的城市化以土地成片开发为依托，获取土地资源重点突出
17. 国资公司作为资源配置平台，将新区发展赋予的使命和任务分配至各业务板块，实现“资源-资产-资本”的盈利增长筹建与规划阶段基础建设阶段与招商阶段成熟阶段运作阶段房地产开发园区筹建规划/前期招商合作、引资地块招商、产业招商、配套招商加强房地产开发，为集团提供财务支持进行商业地产、旅游地产开发、招商房产开发总量逐渐减少，主要为园区的配套房产合作开发园区开发公司进行综合管理运营、再招商引资、投资建设模式复制，进行区域化扩张商业地产、旅游地产运营、其他经营业务管理进行生活区城市的详细规划并招商引资、合作开发、合作经营园区综合管理基础设施建设开展大型基础设施建设投入合作、引资进行配套设施开发基础设施投入逐渐减少，主要为园区和生活区配套建设公共事业综合管理经营性业务管理融资平台建设加强融资功能，为三大板块建设提供资金保障开展多元化的金融业务加强资本运作，开展跨区域扩张资产管理产业基金金融业务多元化，完善金融功能，促进新区建设开展实业投资、股权投资园区综合运营板块房地产板块公共事业板块金融板块沈北新区发展阶段资源资产资本重点突出
18. 实现新区城市化建设与自身发展的有机统一和良性循环国资公司发展与新区建设协同并进、相辅相成国资公司在城市综合运营中要善于发掘市场空白，洞察市场需求，提供解决方案，不断满足新区产业经营对相关设施发展的需求，为新区的城市化发展助力国资公司在推动新区产业经营水平提升的同时，要抓住机遇，借力区域发展，提高自身经营能力与管理水平，实现与区域的同步成长和壮大对配套设施建设以及功能的要求提高新区建设与国资公司发展的有机统一和良性循环新区工业、科技、商业等级的提升国资公司自身经营能力和可持续发展能力的提高城市功能和综合配套的完善
19. 二、发展模式定位：正略钧策认为国资公司应当选用资本运作与产业运作相结合的“两合模式”，同时结合产业经营与资本运作的优势做大做强定义管理模式主要利润来源主要风险来源核心能力要求资本运作导向模式以产业经营为工具，通过资产重新组合，资产包装上市或是买卖企业等方式从资本运作中获利财务控股管理模式以资本运作为主，获取高额资本运作收益金融/投资风险利率风险股市风险变现(企业转让)风险财务/资产管理风险评估和控制投资/收购兼并产业运作导向模式通过资本运作的方式进入和整合某一行业，并提高产业集中度，最后通过产业重组来实现行业领导地位，获取高额行业经营回报战略控股管理模式，或操作是管理控股模式明确的行业领先概念，获取产业经营利润经营风险竞争风险兼并之后的整合风险企业运作风险战略和规划产业经营和运作监控/投资管理收购兼并两合模式资本运作导向模式和产业运作模式的结合。一方面以资本运作进入产业并强化其地位，获取行业回报；同时依据对经营状况的了解和对市场时机的把握，通过既定企业或产业的权益交易，获取资本运作收益。混合管理模式即财务控股管理模式加战略控股管理模式结合同时进行产业经营与资本运作的优势，获取超额产业经营和资本运作回报既有金融/投资风险，又有经营风险，还包括某种程度的政策和监管风险财务/资产管理风险评估和控制投资/收购兼并战略和规划产业经营和运作监控/投资管理重点突出
20. 项目组分析了三种基本的控股公司类型财务控股型战略控股型操作控股型123收购和出售业务重组新的收购寻求并充分利用特有的技能/知识各业务协同发展，创造价值最大化打造极具影响力的企业文化在总部能够最好地管理每项业务X集团总公司集团总公司集团总公司母公司控制业务组合的买入和售出充分利用各子公司之间的协同性通过目标设定和绩效评估提高各独立子公司的业绩定义创造价值方式举例淡马锡泰达集团、苏高新集团通用电气间接管理直接管理直接管理协同协同
21. 每种控股公司类型都具有不同的特点和要求，通常一家公司会选择一种控股公司类型作为主要的母公司定位财务控股型战略控股型操作控股型发展目标投资回报投资业务组合的结构优化追求公司价值最大化公司组合的协调发展投资业务的战略优化和协调战略协同效应的培育各业务单元经营行为的统一与优化公司整体协调成长对行业成功因素的集中控制与管理母子公司关系采用正规的财务报告,设定最低业绩指标，表现不佳的子公司将被放弃管理协同效应，强化战略实施，进行干预总部管理层对各子公司不断地进行干预核心功能资产管理资产管理战略协调资产管理经营管理管理手段财务控制法律企业并购财务控制战略规划与计划控制人力资源财务控制生产、质量人力资源营销/销售新业务开发集中的功能和资源财务、监控、业务研究、价值评估人力资源开发、品牌开发、专利/技能交换、研发和战略交换财务、人力资源开发人员和技能公司收购的技能，尽全力达成交易的企业家精神引导、综合管理技能、公司间/不同业务间的协调能力综合战略技能、注重主要问题
22. 直接管理：参与日常经营活动中的主要决策行业为了更好的整合业务资源、增强实体经营能力，国资公司目前的定位应是战略型的控股公司，但从长期的公司定位来看，国资公司应该成为战略型财务控股公司近期定位：战略型控股公司房地产公司园区开发公司公共事业公司直接管理协同协同金融业务公司国资公司协同远期定位：战略型财务控股公司上市公司间接管理全资子公司国资公司…孙公司1孙公司2孙公司3股份公司直接管理协同协同间接管理：不参与日常的经营管理；给予一定的财务授权；参与重大对外投资项目的决策；对控股公司制定考核指标，并按指标考核管理层
23. 另外一方面，依靠自身的内涵式发展是国资公司当前必须采取的发展方式，同时依托于新区管委会进行的外延式扩张也不能停下脚步，国资公司需要采取“内涵式发展+外延式扩展”双轮驱动式的发展模式土地一级开发房地产开发工业地产开发水务业务供暖业务金融服务业…提升自身管理水平完善企业治理结构和管理体系房地产成片开发城市功能配套业务的完善金融产业的大力发展其他高端服务业的发展外延式扩张依然重要过去：依托管委会发展未来：视野更加开拓，内涵式发展与外延式扩张相结合
24. 同时，多元化的股权结构将有助于国资公司的市场化发展，但这一转变目前有一定难度，正略钧策建议国资公司在保持母公司国有控股的前提下，逐步引入外部资本，首先实现全资子公司的股权多元化利弊股权多元化推进决策程序的透明化降低公司战略决策风险有利于增加国资公司发展的长期稳定性，减少由于单一股东（新区政府）政策变化而带来的生存风险多方决策公司的发展，可增加决策的科学性拓宽资金来源渠道促进现代企业管理机制的实施决策效率可能降低股权过分多元化可能会引起对“政府投资主体”的怀疑股权单一决策较易达成一致，效率可能较高利于保持国资公司“国有企业”的形象较高的决策风险公司命运由一家股东决定资金来源渠道较单一国资公司总部的股权多元化应是努力方向直接引入其他投资主体的难度较大，需进一步寻找与其他国有投资公司股权置换的可能性股权公众化的可能性较小国投全资子公司的股权多元化全资子公司可通过股权公众化（上市），或引入其他投资者主体实现股权多元化应是当前股权多元化主要方向
25. 三、区域定位：正略钧策建议国资公司在区域发展上首先应为“立足新区、服务新区”，依托新区的开发建设逐步完成市场化和企业化的转变，进一步增强自身的核心能力和资本规模区域定位-1：立足新区、服务新区沈北新区的开发建设既是国资公司的使命和义务，也是国资公司发展壮大的立足之本依托沈北新区良好的市场环境，国资公司需不断培育核心能力和壮大资本规模培育国资公司的核心能力和资源集团管控能力项目管理能力资本运作能力市场营销能力人才队伍资本规模重点突出
26. 新区土地资源和市场容量的局限性迫使国资公司未来还须部署跨区域发展战略，但跨地区发展给企业带来了经营环境的巨大差异，使得国资公司需要具备较强的资源基础和管理能力跨区域管控能力更有效的人才激励机制更强大的融资能力更专业的开发运营能力跨区域品牌建设能力成功的跨区域发展关键成功要素国资公司没有真正跨区域展开过企业竞争当前开发极大的借助了新区国有企业的特殊资源和政府关系，并在一个相当熟悉的经营环境展开，在新区内的成功并不代表核心能力就能完全满足异地开发的需要更科学的项目管理能力
27. 国资公司未来应不断寻求以东三省为主的区域发展机会，并在适当的时机以资本运作和技术输出为手段实现外埠扩张，逐渐形成在东北亚经济圈的规模化经营，实现新的业务增长点区域定位-2：望眼东三省沈北新区的开发建设既是国资公司的使命和义务，也是国资公司发展壮大的立足之本依托沈北新区良好的市场环境，国资公司需不断培育核心能力和壮大资本规模区域定位-3：鸟瞰东北亚
28. 从市场环境纬度来看，二、三线城市更适合国资公司寻找跨区域发展机会，特别是三线城市，未来应该成为主力市场人口规模在50万以下流动人口极少人均GDP600美元以下市区人口规模在100万以下流动人口以周边的农业人员为主人均GDP600－1300美元竞争状态跨区域发展一线城市四线城市二线城市三线城市国际性城市，区域人口规模在1000万以上流动人口非常多人均GDP3000美元以上区域经济中心流动人口较多人均GDP1300－3000美元一线：策略进入二线：区域根据地与辐射中心三线：主力市场四线：辅助性机会市场
29. 但跨区域发展将对国资公司提出更高的要求，因此正略钧策建议国资公司的跨区域发展战略一定要考虑企业的现实能力与现实资源资料来源：国资公司内部访谈，正略钧策分析目前的最终市场表现图项目研究施工建造设计规划市场销售物业管理投资决策市场策划客户管理成本管理异地市场将对国资公司提出更高的能力要求项目研究施工建造设计规划市场销售物业管理投资决策市场策划客户管理成本管理异地管控
30. 在跨区域市场的进入策略上，正略钧策建议与一个或多个投资者建立多实体的合资企业来进行跨区域发展，而且，最好让当地政府以各种形式参与进来*潜在的投资者包括投资银行、物业与房产开发商、机构投资者和商家优点进入策略缺点国资公司直接进入与单一或多个投资者建立单一实体的合资企业*与多个投资者建立多实体的合资企业全权控制项目投资额高对人才和专业知识要求较高仍对项目享有较大控制权减少国资公司的风险/投资需求从合作伙伴方获得专业知识投资人可能对投资决策施加影响，为了短期财务回报，牺牲国资公司的长期利益同上，此外各投资方的出资额相对较小与更多投资者合作通过并行流程，加快开发速度同上，此外控制权最小难以协调项目和潜在内部竞争的矛盾
31. 国资公司发展必须注重提升资本运作等关键能力，聚集有效资源、立足新区，望眼东三省地区、鸟瞰东北亚经济圈，探索可持续发展道路企业可持续发展是指在科学发展观的指导下，实现企业规模、效益、品牌影响和社会效益目标的协调发展，既要实现不断发展企业的目的，又要妥善解决好企业发展中的速度和效益、内涵与外延、社会责任与企业价值等矛盾搭建人力资源平台人才保障能力人才是企业核心竞争力的重要部分，国资公司发展应该建立人力资源规划和招聘体系，为企业发展提供有力的人才保障转变发展方式效益管理能力真正实行企业化运作，实施精细化管理，走内涵式发展道路开拓市场空间市场开拓能力探索不断开拓市场和业务的新思路，谋求新的发展空间构建资本运作平台资本运作能力增强资本运作能力，为企业发展提供强大的资金支持，最终实现“资源-资产-资本”的转变
32. 四、业务定位：正略钧策认为未来国资公司应强调“城市开发运营战略”布局和利润要求，以房地产和园区综合开发运营为主体业务，以金融和公共事业为重要协同业务，以实业投资为新的利润增长，形成有效的战略协同和利润支撑以土地一级开发为突破，以商住地产为战略业务，物业业务为协同业务的房地产业务为核心以工业地产和科技载体为主的园区综合运营为引擎公共事业为重要城市功能补充以金融产业为资本保障以积极推进产业发展的实业投资业务城市开发运营战略布局实业投资板块（主要价值体现在利润来源之一）重点突出
33. 正略钧策将国资公司未来可开展业务分为核心业务、战略业务、辅助业务、培育业务等四大类核心业务国资公司近期的主要收入和利润来源国资公司已有的具备很高市场吸引力，同时具备较强的竞争力的业务具备很好的市场前景和发展空间，国资公司已经具备开展该项业务的资源和能力战略业务国资公司需要加大资源投入获取较高业务增长的业务具备较高市场吸引力，国资公司有过开展经验的业务具备较高市场吸引力，国资公司较易获取开展该项业务的资源和能力辅助业务国资公司已开展业务，但是市场前景较差的业务外部市场发生较大改变，或是具备偶然性机会的情况下择机开展的业务培育业务可能在未来几年后成长为核心或战略的业务市场前景非常看好，但国资公司需要花时间去获取关键资源和培养核心能力，以取得竞争优势的业务重点突出
34. 通过对比国内城市综合开发运营企业标杆和国资公司当前的资源和能力，正略钧策建议国资公司未来应开展房地产、园区开发运营、公共事业和金融等四大板块业务房地产1园区开发运营2公共事业3现代服务业4金融5实业投资6国资公司业务选择分析沈北新区仍处在产业集聚的初期，区域发展与国内先进经济区仍有所差距，目前不具备大力发展现代服务业的市场条件国资公司处在城市资源综合运营类企业的发展初期，不具备马上大力发展现代服务业的资源和能力当前现代服务业不作为国资公司独立的业务板块进行发展实业投资虽然是国资公司目前开展得较好的业务，但体量仍然较小，外部环境也不具备短期做大形成独立板块的条件国资公司还没有形成完善的多元化投融资平台，当前不宜将实业投资业务独立出来当前实业投资业务并入金融板块培育，待时机成熟后可独立出来形成业务板块其他板块业务是城市资源运营的基础，也是同类企业在当前发展阶段的主要收入来源，必须立即着手做大做强房地产园区开发运营金融公共事业国内同类先进企业业务选择国资公司业务选择1324重点突出
35. 1、通过市场吸引力和业务竞争力综合分析，国资公司房地产板块的业务组合是以土地一级开发为核心业务，住宅地产、商业地产开发为战略业务，同时旅游地产开发、物业持有为培育业务，物业服务为辅助业务分类业务核心业务土地一级开发战略业务住宅地产开发商业地产开发培育业务物业持有旅游地产开发辅助业务物业服务培育业务一级开发业务竞争力市场吸引力5 4 3 2 1 住宅地产商业地产物业服务旅游地产物业持有核心业务战略业务辅助业务012 3 45
36. 战略业务2、国资公司园区开发运营板块的业务组合是以园区房产开发为核心业务，园区运营服务和配套设施开发为战略业务，同时股权投资、技术输出为培育业务分类业务核心业务园区房产开发战略业务园区运营服务配套设施开发培育业务股权投资技术输出培育业务业务竞争力市场吸引力5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5核心业务配套设施园区房产园区服务技术输出股权投资
37. 交通运输事业主要指公共旅客运输，如地下铁道、电车、公共汽车、出租车、停车场、索道、道路、桥梁等3、城市公共事业涉及业务种类繁多，正略钧策参考国内标杆企业发展经验、新区发展现状以及国资公司资源和能力，将业务范围缩小为10类，并重点针对这10类业务进行分析公共事业分类1234环境卫生、安全事业如垃圾处理、市容卫生、污水处理、防洪、消防等公共日常服务如文化体育场所、娱乐场所、公园、房屋修缮、邮政通讯、火葬场，墓地等自来水、电力、煤气、热力的生产、分配和供应供暖物流环卫水务燃气垃圾处理地下管网公交绿化道路
38. 通过市场吸引力与业务竞争力综合分析，水务应作为公共事业板块的核心业务，而地下管网、公交和园林绿化为战略业务分类业务核心业务水务战略业务地下管网公交园林绿化培育业务路桥物流燃气辅助业务供暖环卫垃圾处理培育业务水务业务竞争力市场吸引力5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5核心业务战略业务辅助业务供暖燃气园林绿化物流垃圾处理公交环卫路桥地下管网
39. 4、根据国内金融市场业务分类，参考国资公司目前业务开展情况，将金融类业务分为9类进行重点分析业务名称开展情况业务简要说明银行已开展包括成立、参控股各类银行(村镇银行、商业银行等)期货未开展投资期货市场交易，对冲企业运营风险，实业投资已开展参控股各类符合条件企业，并通过持股方式获得收益以及整合产业链基金未开展成立产业投资基金以及创业投资基金，打造融资平台，同时利用基金投资获得收益保险未开展主要为财务保险，通过持有保险公司股份获得收益证券未开展发行企业债券，以企业债券作为国资公司融资手段租赁已开展主要为高端租赁行业，包括高端设备以及高端交通工具等信托已开展以受托人盈利为目的进行资产托管，从而获得收益金融服务已开展包括金融担保、投资管理、资产管理、典当等金融类服务资料来源：国资公司内部资料，正略钧策分析
40. 通过市场吸引力与业务竞争力综合分析，银行、债券和实业投资应作为金融板块的核心业务，而产业基金、租赁和证券为战略业务证券银行期货保险租赁信托业务竞争力市场吸引力产业基金核心业务战略业务培育业务不开展业务01234512345辅助业务金融服务实业投资分类业务核心业务银行债券实业投资战略业务产业基金租赁证券培育业务保险信托辅助业务其他金融服务备注：表中提及产业基金与债券与一般证券市场中盈利性基金以及债券业务在性质上有所区别，因此作为单独业务进行分析产业基金，主要功能是用作融资手段，并辅助进行实业投资企业债券主要作用是企业融资工具，不在综合分析图中显示，但作为国资公司重要融资手段，作为核心业务开展
41. 基于以上分析，正略钧策对国资公司未来开展业务进行了板块及业务种类的选择和划分，从而帮助国资公司进行合理的业务布局，确保实现快速扩张和可持续发展保险信托其他金融服务产业基金租赁证券银行债券实业投资路桥物流燃气供暖环卫垃圾处理地下管网公交园林绿化股权投资技术输出园区运营服务配套设施开发园区房产开发住宅地产开发商业地产开发土地一级开发核心业务战略业务辅助业务培育业务房地产板块园区板块公共事业板块金融板块国资公司的业务组合物业服务旅游地产开发物业持有水务重点突出
42. 总体战略规划愿景和使命公司战略定位战略目标规划目录
43. 国资公司的战略发展分三大阶段政府职能延伸：新区开发建设国有资源整合：整合新区资源，完成业务模式布局政府职能延伸：新区建设运营，保持经济总量增长企业规模扩大：资产规模扩大、收入利润增长政府职能延伸：新区的精细化运营企业经营转型：市场化、多元化、区域化关键使命土地批租收入二级项目销售收入二级项目销售收入自持物业租赁收入项目投资收益二级项目销售收入配套设施运营收入金融服务收入主营收入土地一级开发二级项目开发（住宅、园区）基础设施建设土地一级开发二级项目开发（住宅、商业、园区）基础设施建设高科技产业投资二级项目开发（住宅、商业、旅游、园区）配套设施运营高科技产业投资综合性金融服务主要业务一级开发能力二级项目开发能力招商能力资金筹措能力招商能力产品策划能力资本运作能力运营服务能力市场策划能力项目投资能力异地管控能力关键能力第一阶段：整合布局期第二阶段：快速发展期第三阶段：转型跨越期2011201220132014201520162017201820192020实现下属子公司上市物业租赁收入项目投资收益区域化发展收入园区综合开发运营公共事业开发运营区域化发展重点突出重点突出
44. 国资公司应在充分发挥新区城市资源经营主体的前提下进行更加市场化的运作，整合成为实现各产业协同优势的投资控股集团201120152020以国控集团作为核心企业，形成企业集团，注册成立企业集团以国控集团作为核心的企业集团通过资本方式进行业务扩张，实现各业务板块的协同发展，完成国有资产的保值增值的使命实现集团下属子公司上市国控集团完成管理转型，下属四大事业部逐渐独立成为子集团，形成房地产集团、园区综合开发运营集团、公共事业集团和金融控股集团国控集团母公司从原先的战略型控股公司过渡成为战略型财务控股公司成为国内一流的投资控股集团整合资源，将国资公司打造成强势的国有控股集团公司（国控集团）完善基础管理体系，组织结构合理、管控模式清晰国资公司未来的管理目标规划
45. 业务发展目标：预计至2015年国资公司的业务收入突破100亿元，至2020年接近150亿元2011-2020年国资公司业务收入预测（单位：亿元）…………
46. 基于“三四法则”的分析，按照新区产业发展规划和国资公司总体战略定位，除土地整理收入外房地产业务应当在2015年业务收入达到15亿元，至2020年实现30亿元国资公司在2020年应当成为区内市场的主要竞争者35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 市场份额企业实力ABC三个主要竞争对手参与者生存者国资公司在2015年应当成为区内市场的主要参与者根据新区产业发展规划，2015年新区内商贸地产业实现250亿增加值，其中商业地产、居住地产约占150亿根据国资公司房地产发展战略要求，国资公司房地产板块需要在2015年成为区内房地产市场的主要参与者，并且在2020年成为区内市场的主要竞争者基于“三四法则”的分析，国资公司房地产业务需要在2015年实现营业收入15亿元，2020年实现营业收入30亿元才能实现既定的战略目标数据来源：国资公司内部资料，正略钧策分析
47. 房地产板块业务目标数据来源：国资公司内部资料，正略钧策分析…………2011-2020年房地产板块业务收入预测（包含土地批租收入）（单位：亿元）
48. 国资公司应当承担新区发展规划中“两大基地、八大园区”中未开发园区的全部开发运营职能，为满足新区产业规划要求，到2015年预计完成1100万平米的工业地产开发任务，同时业务收入接近40亿元新区“十二五”规划中两大基地可利用的园区土地基地园区规划面积（万平方米）实现产值(亿元)农产品精深加工基地食品产业园300400生物产业园270100以光电信息为主的新兴产业基地光电信息制造产业园1500500手机产业园5001000新能源汽车及零部件产业园500400节能环保及先进材料产业园500200航宇产业园220100合计37902700按照新区内工业园区单位面积所实现产值计算，要实现新区“十二五”规划纲要中的工业截止2015实现累计开发工业地产建筑面积达到1100万平方米左右按照沈北新区内当前工业地产销售价格及出租价格计算，国资公司独立承担以上园区的开发任务，并持有50%的建筑面积的地产，到2015年预计可实现39亿元营业收入数据来源：国资公司内部资料，正略钧策分析国资公司园区综合开发运营业务目标…………（单位：亿元）
49. 公共事业是国资公司重要的协同业务，应当利用新区大力开展基础设施建设的契机，迅速扩大业务规模，逐渐培养市场竞争能力，成为未来集团的重要收入来源，至2015年业务收入实现15亿元…………（单位：亿元）2011-2020年公共事业板块业务收入预测
50. 金融业务是实现房地产、园区和公共事业三大业务板块协同发展的重要支撑和资本保障，国资公司应依托新区良好的竞争环境，大力发展金融业务，不断整合区内资源，力争在2015年达到成立金融控股集团的要求数据来源：国资公司内部资料，正略钧策分析201020152020整合区内金融资源，做精金融业务大力发展现有金融业务扩大对富民银行的影响力，取得控股权，并大力发展银行网点以国资公司为主体，通过参控股不断整合区内的银行、保险、证券、基金等金融资源组建财务公司，搭建集团投融资体系集团内部资金调动的合法性要求提高内部资金、资源的使用效率，优化集团资源配置通过融资等手段，实现资本运作改进现金流的要求成立金融控股集团，资本战略跨越股权投资业务目标金控集团的国际定义：“完全或主要在银行业、证券业、保险业中至少两个不同的金融行业大规模地提供服务的金融集团公司” 金融控股集团公司通过控股的子公司经营银行、保险、证券及相关金融事业采取产业资本控股的金控模式…………（单位：亿元）
51. 内外部环境分析概要总体战略规划业务战略规划战略保障体系下阶段工作安排目录
52. 业务战略规划房地产板块发展规划园区综合开发运营板块发展规划公共事业板块发展规划金融板块发展规划目录
53. 正略钧策从价值链选择、产品组合以及区域布局三个方面着手，对国资公司房地产业务未来商业模式提出建议做什么产品组合？住宅、别墅、商业物业、写字楼？除土地一级开发和房地产开发本身外，是否还进入价值链的其他环节？在资源分配上以哪一个环节为主？进入什么区域？是定位新区内市场，还是扩张到沈阳乃至辽宁省市场？如果定位新区内市场，在哪里展开竞争？产品组合区域布局价值链123
54. 一、价值链选择：正略钧策将房地产价值链分解为土地一级开发、房产开发、物业持有、物业管理和经纪与代理5个环节，形成了价值链上三个主要业务和两个辅助业务，不同的房地产企业因涉及的环节不同而行成了不同的运营模式物业持有物业管理经纪与代理房产开发土地一级开发地产开发型（陆家嘴）房产开发型（万科）物业经营型（国贸）金融投资型（ING房地产）综合开发型（金融街）专业运营商综合开发商金融投资商房地产行业主产业链房地产行业辅产业链
55. 土地一级开发是国资公司目前的主要收入来源，并且在新区内处于垄断地位，未来仍然作为国资公司房地产板块中的核心业务该业务是政府职能延伸是国资公司必须承担的职能国资公司土地一级开发业务在新区内属于专营业务土地一级开发收入是当前国资公司主要收入来源因受政策限制较少，国资公司土地一级开发利润率远高于全国平均水平土地一级开发是国资公司未来发展战略中的核心业务，做大做实土地一级开发可以使国资公司从全局的战略意义上取得竞争优势，通过土地储备形成布局，并获得更高的土地溢价利润有利因素资金投入规模大，资金回收周期长，受政策影响明显行业平均利润率较低不利因素综合职能、经济和战略的三方面因素考虑，土地一级开发应当作为国资公司房地产板块的核心业务加快土地一级开发速度，获取经济收益做实基础设施建设，提高土地溢价水平通过一级开发业务获取二级开发权，抢占土地资源、形成土地储备，为房地产板块整体发展进行布局土地一级开发作为房地产板块核心业务
56. 综合考虑市场空间、资金效率、收益率等因素，房产开发业务应当是国资公司大举进入、迅速壮大的战略业务沈北新区未来对于房地产开发的市场需求会迅速增大，根据新区产业规划，未来5年内房地产开发每年的市场规模可能会超过200亿元相对于土地一级开发来说，房产开发的资金周转较快，能够提高资金利用效率，加快发展速度房产开发是房地产价值链中的高利润环节。一般来说，房地产企业主导的土地一级开发业务成本利润率不会超过8%，而国内房地产百强企业的房产开发毛利率超过30%，纯利率超过20% 有利因素房产开发收益受行业周期影响大长期发展后会产生大量的沉淀资产净资产收益率与企业规模成反比不利因素综合市场空间、资金效率、收益率等因素考虑，房产开发业务应当是国资公司大举进入、迅速扩张的战略业务迅速形成业务规模提高资金利用率、实现滚动开发房产开发作为房地产板块战略业务
57. 物业持有具有稳定的盈利能力、能够为企业带来持续增加的现金流，有效的降低了经营风险，但考虑到投资较大、资金周转慢等因素，当前作为国资公司培育业务后期会形成稳定增长的现金流，可以获得区域土地增值的收益降低了开发企业的持续发展风险，不会因为缺乏土地而使开发业务中断有利因素房地产物业持有业务资金投入较大，资金周转慢，前期收益偏低不利因素综合利润水平、资金投入、经营风险等因素考虑，物业持有业务作为国资公司培育性业务逐步提高物业持有数量培养专业化经营能力物业持有作为房地产板块培育业务
58. 物业服务资金投入小、周转快，优质的服务能够提高房地产产品价格、产生品牌效应，但平均利润水平偏低，定位为国资公司房地产板块的协同业务物业服务所需要投入的资金量远小于房地产价值链上其他环节业务，资金回收周期短通过物业服务业务的开展，为客户提供优质服务，可以起到提高房产价格、塑造优质品牌的效果，为其他业务带来协同效应有利因素物业服务的平均利润水平比较低，尤其在二线城市或欠发达地区大部分企业无法实现盈利不利因素综合考虑利润水平、资金投入、经营风险、协同效应等因素，物业服务业务作为国资公司的协同业务逐步提高物业服务水平培养专业化经营能力物业服务作为房地产板块协同业务
59. 同时通过对业务吸引力与国资公司能力及资源的匹配分析，确定国资公司房地产业务的价值链定位仍然以土地一级开发为核心，作为短期内的主要收入来源和长期战略布局的基础。加快土地一级开发的开发速度，同时做实各项基础设施建设，提高土地价值大力发展房产开发业务，迅速扩张业务规模，实现滚动开发，打造核心竞争力适当持有出租和经营性物业考虑到物业管理服务对房产开发和物业持有业务的支持作用，可以适当发展物业管理服务业务，主要为自身的房产开发和物业持有业务服务房地产业务价值链定位战略业务一级开发业务竞争力市场吸引力5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5房产开发物业服务物业持有核心业务辅助业务培育业务
60. 二、产品选择：从产品看，住宅产品需求大、资金回收快、风险小，商业、写字楼、酒店等要求策划、营销、物业管理等能力较高，资金回收也较慢住宅商业产品特点对资源与能力要求的差异住宅在房地产投资占80%左右，在各类产品中规模最大产品定位最明确，风险最低与其他产品相比，中高档住宅市场规模大，标准化程度高较强的进度控制能力，住宅专业营销能力较强的产品复制能力较强的招商能力，营销能力（特别是市场定位能力－业态的定位、目标市场的定位、主题特色的定位、经营品项的定位）占总投资3%左右，单体投资较大，设计，施工，物业管理难度较高写字楼经营模式简单，风险较低资金实力雄厚，一般为长期持有，物业管理能力突出甲级写字楼对物业管理、服务的能力要求较高写字楼单体投资较大，星级酒店20%为合资与外资管理，客户定位，设计，施工难度较大经济型酒店投资较小资金实力雄厚，一般为长期持有，高档酒店多选择与国际酒店品牌合作进行委托经营经济型酒店要求标准化经营和有效降低成本酒店占房地产总体投资7%左右，主流做法是统一招商管理，统一营销，统一服务跟踪，统一物业管理财务特点资金占用周期短，一般一到两年，回流较快中高档住宅通过营销策划、规划设计等环节产生的价值增值较高，其盈利能力显著高于低价位住宅投资较大，占用时间较长，长期持有回报率较高，一般8－10年回收风险较高资金占用较大，较长，资金回流较慢，长期持有会带来稳定的回报甲级写字楼的收益高于乙级写字楼，优质甲级写字楼长期投资收益较高占用资金大，四星级酒店以上回收资金慢，10-15年，利润较高；经济型酒店回收资金较快，5年左右，利润也较为可观
61. 通过综合比较分析，正略钧策建议国资公司房地产业务以中高档住宅为核心产品、高档写字楼和回迁房为重点产品、待时机成熟后择机进入商业地产、高星级酒店和经济型酒店市场房地产板块产品比较及选择建议高档写字楼低档写字楼商业地产高级星级酒店经济型酒店中高档住宅回迁房投资回报率市场规模经营管理难度风险与现有资源能力的匹配选择建议重点开发不建议开展择机开展择机开展择机开展重点开发保障供应
62. 三、区域选择：国资公司应该确定选择区域发展的原则以及区域发展的路线，正略钧策建议按照如下分析框架来展开分析战略原则竞争状态能力原则国资公司的能力是否允许？如何与园区板块、公共事业板块和金融板块发展战略相结合？未来的跨区域发展模式是否允许？市场环境企业的可行性区域发展该市场竞争是否十分激烈？该区域是否具有开发的市场潜力？
63. 正略钧策建议国资公司房地产业务以蒲河新城为核心区域开展，兼顾新城子现代农业区，择机进入七星旅游经济区，未来5-10年后尝试向区外市场扩张蒲河新城新城子现代农业区七星旅游经济区沈北新区外部市场战略原则该区域发展速度快、市场空间大、对各类产品均有需求，符合国资公司发展战略国资公司必须保证该区域的回迁住房供应该地区产品需求类型不属于国资公司重点发展类型不属于近期国资公司战略规划之中的区域能力原则国资公司可以凭借土地一级开发获取低价土地，政府资源优势明显，开发经验不足回迁住房建设积累一定经验，有政府资源优势国资公司没有旅游地产开发经验，政府资源是优势国资公司的能力还不足以在区外与大型房地产公司展开竞争竞争状态该地区竞争激烈，多家国内大型地产商已经进入竞争不激烈，目前仍无有规模的地产商介入竞争不激烈，目前仍无有规模的地产商介入竞争激烈，大型的全国性企业和优秀的地方性企业瓜分市场城市发展新区未来发展的重点，商贸区、住宅区、大学城等已基本规划成型，发展空间巨大新区规划主要为农业高新区和新农村建设、短期内市场潜力不大，盈利空间较小主要为旅游经济区，旅游资源仍未充分开发，未来发展趋势不明朗，进入风险大全国房地产行业发展空间仍然巨大，前景看好结论作为国资公司近5年来发展的核心区域国资公司近期的兼顾区域，要确保回迁房供应量，依据当地发展情况合理开发根据旅游资源开发情况，择机进入5-10年后尝试性进行区域扩张
64. 根据以上的综合分析，正略钧策建议房地产业务采用如下的商业模式产品价值链区域蒲河新城是国资公司房地产业务开展的核心区域，未来5年内开发建设和运营要以蒲河新城为重点新城子现代农业区为兼顾区域，要保证该区域内回迁住房的供应量，同时随着新区发展逐渐北扩，可逐渐增加该区域内的开发项目七星旅游经济区为择机进入区域，随着当地的旅游资源开发情况和市场发展决定是否进入沈北新区全局都是国资公司土地一级开发的重点区域外部市场要在国资公司具备一定的资源和能力后再进行扩张中高档住宅地产为国资公司的核心产品回迁房涉及国资公司新区建设职能，作为重点产品，需要保证供应量高档写字楼因风险低、回报高作为国资公司的重点产品商业地产、高星级酒店和经济型酒店需要一定的市场条件和较高的开发运营能力，作为择机开展产品土地一级开发作为房地产板块的战略基础和主要收入来源，作为价值链环节上的核心业务房产开发作为核心业务开展，需快速扩大规模，提高开发速度物业持有因其高投资高回报作为国资公司的培育业务物业服务投入低收益低，出于与其它业务的配合，作为辅助业务配合国资公司整体发展战略的城市地产开发商
65. 选择以城市圈全程开发模式来获取盈利在一个开发个案中建立公司的短线、中线和长线盈利模式与其他企业合作，共同投资商业文娱物业，获取长期租赁协议以长期租赁协议、其他资产及商业计划获取银行贷款新区城市化建设获取新区核心商业区周边土地获取新区其他优势土地资源商场等招租城市管理服务短线：部分土地出售获利长线：租金收益、股权收益中线：房产出售获利部分土地修建住宅以及其他物业房地产板块盈利模式：城市开发全程盈利模式人气上升、地价升值，租金逐年上调
66. 房地产板块核心战略举措：房地产板块核心战略举措123做实土地一级开发，实施“一提二保一争”形成房地产综合开发运营商的整合能力，全面提高“城市规划能力、融资能力、开发运营能力”做大房产开发，实施“求规模、要利润、留物业”策略
67. 一、做实土地一级开发，实施“一提二保一争”尽快完成土地一级开发，为新区发展发展提供基础一提：提高土地一级开发的效率，加快新区开发建设进度；二保：（1）确保高标准、高质量的完成交通、信息、能源等基础设施建设；（2）确保土地一级开发业务实现盈利，不亏损；一争：“全力做好存量，极力争取增量”，为国资公司的进一步发展争取更多资源；整合土地资源，推动新区发展；获取现金收益，提升土地价值，增加土地储备；政府要求业务定位业务策略
68. 土地一级开发是获取大量成片土地的根本方式，国资公司必须做实土地一级开发才能实现“以地养地、滚动开发”的盈利模式，撬动多方资源共同开发，实现房地产板块的价值升值和利润最大化沈北新区建设步伐国资公司盈利模式以地养地、帐面盈利以地养地房产开发收益以地养地房产开发收益土地入股、股权收益物业租金、地价升值其他盈利方式新区总体规划详细的分片开发规划地块招商综合环境治理与建设房产开发地块招商生活区建设，配套的生活设施建设
69. 土地一级开发资金需求量大，周转时间长，国资公司需要积极拓展融资方式，通过土地储备基金、吸收直接投资、项目抵押贷款等方式，突破资金瓶颈，满足新区开发的资金要求财政资金银行信贷企业自有资金企业债券其他吸收直接投资项目抵押贷款发行股票发行债券土地储备基金财政资金政策性银行信贷商业银行信贷企业自有资金其他土地储备基金财政资金银行信贷企业债券企业自有资金其他目前融资方式增加土地储备基金融资方式多元化我国目前相关的法律法规和金融政策不完善，缺乏一致的协调性，操作困难，影响了融资渠道的扩展。
70. 二、做大房产开发，实施“求规模、要利润、留物业”策略开发策略留物业求规模要利润扩大房产开发在各项业务中的比重采用大盘开发的模式，做大房产开发项目规模引入社会化资源，丰富开发模式加强市场定位与营销策划，开发符合客户需求的产品，提高毛利率合理规划开发节奏，适时开发办公楼、商务配套（公寓、酒店等）等高毛利项目加强成本控制，提升利润精确测算，运作操盘，逐步提高物业持有规模合理规划，租售并举，持有高增值的物业类型
71. 1、求规模：正略钧策建议国资公司采取大盘开发的模式，有利于发挥国资公司的资源优势，弥补自身能力的不足资源要求大盘开发的主要特点能力要求资金实力高政府资源高地块要求高品牌要求一般投资策划一般营销要求一般人才要求一般大盘开发的优势：国资公司的资源现状能够满足大盘开发的要求资源型开发有利于弥补国资公司在房地产策划、开发、营销等经验不足的弱势大盘开发资源要求高，行业门槛高，市场竞争程度较低大盘开发能够提供较好的社区配套设施，能更好地满足居民生活要求，有利于提高销售价格
72. 作为国资公司的核心业务，房地产的开发模式逐步从大盘开发模式向区域复制模式转变，由资源型开发模式向能力型开发模式转变资金实力政府资源土地资源投资策划能力品牌实力营销策划能力人才要求区域管理能力大盘开发区域复制高高高一般一般一般一般一般一般一般无高高高高高资源要求能力要求
73. 以自建为主的同时，拓展项目代建方式，尝试合作开发模式，丰富开发模式，扩大房产开发在各项业务中的比重，做大房地产开发项目规模自主开发客户定制项目代建合作开发积极开展客户定制业务，提高客户定制项目比例，在减轻公司资金压力的情况下，提高开工项目数量，增加公司销售收入和利润规模利用公司工程项目管理优势，积极拓展项目代建方式，扩大公司收入来源尝试合作开发模式，引入社会化资金、团队，提高项目开发效率扩大房产开发业务占比，做大房地产项目规模
74. 国资公司在通过土地一级开发获得成片土地后，以大盘开发模式对该区域土地进行总体规划，通过多样化的开发方式与合作方式对整个区域进行快速、成套化的开发。在整个开发过程中，通过土地出售、房地产开发、租金、股权等获利方式的组合，实现全程获利与其他企业合作，共同投资商业文娱物业，获取长期租赁协议以长期租赁协议、其他资产及商业计划获取银行贷款城市建设收购选址处周边地区土地商场等招租城市管理服务短线：部分土地出售获利长线：租金收益、股权收益中线：房产出售获利部分土地修建住宅以及其他物业2、要利润：国资公司要在大盘开发过程中，依据区域内总体规划对该区域进行多种物业的成套化开发，并通过不同开发方式和获利方式的组合实现区域成片开发的全程盈利人气上升、地价升值，租金逐年上调
75. 加强市场定位与营销策划，合理规划开发节奏，加强成本控制，提高利润率加强成本控制市场定位与营销策划合理规划开发节奏加强市场定位：深入分析入驻企业需求，丰富产品品类，满足不同发展阶段企业的空间需求；注重营销策划：加强项目推广和营销，提高项目销售管理；合理规划开发节奏，总体思路是“中高档住宅地产以及高档写字楼项目先开发，在园区相对成熟的时候，开发公寓酒店等配套设施，保证项目的高毛利；加强项目建安成本、营销费用、管理费用的控制，提高项目毛利；
76. 3、留物业：实施租售并举策略，初期采用聚焦开发，少量经营的组合价值链方式，通过核心技能的积累不断提高自持物业比例，确保到2020年实现较大规模的经营资产和全面的物业组合通过房地产开发项目销售收入提供资金支持通过土地转让收入提供资金支持通过银行贷款提供资金支持合理规划，租售并举，提高物业增持比例；精确测算，运作操盘，提高物业持有规模；较大规模全面组合
77. 从物业持有类型看，前期持有廉租房、公寓和写字楼为主，后期要逐步增加星级酒店、商务酒店、商业配套的物业持有占比物业持有类型廉租房公寓写字楼星级酒店商务酒店商业配套低高物业商业价值增持
78. 三、形成房地产综合开发运营商的整合能力，全面提高“城市规划能力、融资能力、开发运营能力”整合能力开发运营能力城市规划能力融资能力城市规划能力是结合新区规划、区域因素等综合考虑，并对开发区域内设施配套、产品类型、价值链组合、开发节奏合作方式以及比例等的综合设计能力满足区域成片开发和多业务快速扩张的巨额融资能力多种融资渠道的多元化融资能力有效降低融资成本的能力项目开发管理能力公用设施管理能力物业经营能力大环境管理能力
79. 国资公司应实现资本运营与产业经营良性互动，提高房地产板块的融资能力整合通过资本运营方式，逐步实现国资公司房地产业务及资源的整合兼并与收购通过收购、兼并，实现业务规模的快速扩大融资通过债券、信托、证券市场配售、发行REITs等多种方式进行融资资本运营
80. 国资公司必须选择合适的融资方式，形成多元化的融资渠道，确保满足急速扩大的资金需求融资方式融资要求融资成本融资期限适用对象当前操作难度债务融资银行贷款四证齐全，自有资金不低于项目总投资的35%6.12%（一年期）一般为短期国资公司各层面当前主要融资方式企业债券最近3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息，累计债券总额不超过净资产额的40％低于同期银行贷款利率1-2个百分点中期、短期、长期皆可集团以在国资公司层面实施，未来可继续扩大规模信托四证齐全，自有资金不低于项目总投资的35%10%-15%短期项目开发可操作，融资成本偏高海外基金项目质量优良20%以上短期项目开发可操作，但融资成本偏高权益融资上市及再融资符合相关证券市场要求长期房地产公司已具备上市公司，但再融资具有一定难度REITs具备一定规模优质物业，派息率达到6%以上6%以上长期优质物业当前集团缺乏足够规模的优质物业引入战略投资人企业具有良好发展前景，与投资人达成共识--长期房地产公司缺乏良好的历史业绩
81. 国资公司需要整体提高房地产开发运营能力，精心打造价值链两端的核心能力建设，而在其他环节通过着重控制外包质量来达到能力均衡，加强的主要措施是组织与人力资源建设自有核心能力通过外包获得的核心能力前期项目研究、投资决策销售、物业、客户服务“精心打造、能力均衡”不是：各个环节都是通过自己独立完成谋求在某一环节远远超过竞争对手“精心打造、能力均衡”是：重点在自身对各个环节品质的控制能力中间环节着重控制外包质量，在两端重点提高自身的能力最终市场表现图项目研究施工建造设计规划市场销售物业管理投资决策市场策划客户管理成本管理异地管控自己需要加强，也需要利用外力自己需要加强主要利用外力加强
82. 房地产板块发展路径：三个主要发展阶段核心目标远期目标：成为沈北新区房地产行业的核心企业第一阶段（1－3年）第二阶段（4－5年）第三阶段（6－10年）夯实基础在沈北新区房地产市场具有一定影响力培养能力调整完善组织结构充实完善管理流程加强整体品牌推广形成有实力的团队优化扩张优化组织与流程形成业务品牌体系进入其他地区核心任务构建业务组织架构确定细分市场定位制定品牌推广策略规范开发管理流程沈北新区主要的房地产企业沈北新区房地产市场的核心企业
83. 业务战略规划房地产板块发展规划园区综合开发运营板块发展规划公共事业板块发展规划金融板块发展规划目录
84. 园区综合开发运营板块战略定位：园区开发运营商、产业股权投资商、园区综合解决方案提供商园区开发运营商产业股权投资商园区综合解决方案提供商发展成为具有区域影响力、国内一流的园区综合运营企业成为具有区域影响力、国内一流的园区的开发建设者和运营服务商成为具有较高知名度的产业投资参控股商成为具备竞争力的园区综合解决方案提供商
85. 沈北新区“十二五”规划中重点建设“两大基地、八大园区”，国资公司应当作为开发运作主体对7个未开发、共计38平方公里的产业园区进行综合开发运营沈北新区“十二五”期间重点建设的“两大基地、八大园区”基地园区位置规划面积（平方公里）规划2015年产值（亿元）是否开发农产品精深加工基地农产品精深加工产业园辉山121000已开发食品产业园辉山3400未开发生物产业园辉山2.7100未开发以光电信息为主的新兴产业基地光电信息制造产业园道义15500未开发手机产业园道义51000未开发新能源汽车及零部件产业园道义5400未开发节能环保及先进材料产业园道义5200未开发航宇产业园新城子2.2100未开发
86. 产业园区的开发运营需要经历以下四个阶段，正略钧策认为国资公司在不同阶段需承担不同角色38平方公里 7大产业园产业园区总体规划产业园区分片开发规划基础设施投入产业园区招商产业园区发展阶段国资公司承担角色产业园区与生活园区产业园区建设，配套的生活设施建设产业园区总体定位寻求合作伙伴（大型企业）产业规划基础设施投入产业园区招商产业园区招商产业园区的合作建设产业园区管理生活区域的规划招商生活区域的合作建设生活区域的协调管理大型产业园区综合城市综合园区建设大型基础设施投入园区综合运营服务大型综合园区（小城市）综合管理运营地块招商技术输出产业投资金融服务区域复制土地开发商产业地产开发商园区运营商
87. 国资公司必须在园区建设的初期进行长远布局，设计多赢的盈利模式，撬动多方资源共同开发，最终实现国资公司园区业务板块价值最大化38平方公里 7大产业园产业园区总体规划产业园区分片开发规划基础设施投入产业园区招商产业园区发展阶段国资公司投入产业园区与生活园区产业园区建设，配套的生活设施建设大型产业园区综合城市综合园区建设大型基础设施投入园区综合运营服务土地获取成本规划投入以地养地、帐面盈利巨额的基础建设投入自身企业建设的投入以地养地、帐面盈利土地入股、股权收益自身企业建设的投入配套生活设施的投入城市综合设施的投入以地养地、帐面盈利土地入股、股权收益厂房租金、物业租金、地价升值服务提供获利以地养地、帐面盈利土地入股、股权收益厂房租金、物业租金、地价升值国资公司盈利模式
88. 园区开发短线盈利模式：以地养地、帐面盈利初步投资环境规划方案宣传推广争取政策部分基础建设出让部分规划土地国资公司园区土地总体价值增加(帐面盈利）现金流入土地改良投资基础建设国资公司完成初步投资环境建设，在此基础上出让部分土地，利用土地出让金分步进行基础建设和土地改良工程，通过土地总体价值提升获取账面盈利
89. 园区开发长线盈利模式一：土地入股、股权收益组建项目公司采取土地折价入股形式进行项目招商项目建设和运营园区土地总体价值增加股权收益根据园区的产业规划进行招商引资，就某些开发项目与投资商组成项目公司，将项目用地折价入股，由投资商投入资金进行项目建设，项目建成运营后，公司将从两方面盈利，一是项目运营获取的股权收益。一是项目运营改善投资环境，将进一步提升园区土地总体价值
90. 企业合作，共同投资生产基地，获取长期租赁协议以长期租赁协议、其他资产及商业计划获取银行贷款厂房修建收购选址处周边地区部分土地购物中心小商铺招租购物中心品牌推广购物中心管理服务人气上升、地价升值，租金逐年上调土地出售获利租金收益园区开发长线盈利模式二：厂房租金、物业租金、地价升值在资金实力有限的情况下，采取参与式为主的商业地块开发，与先进企业合作，利用后者的产业判断、资金和品牌影响力，选择地块，借贷资金，建设大型投资，以长期可靠的租金获取盈利同时可通过提前圈占周边土地，待升值后出售土地获取利润
91. 与企业合作，共同投资生产基地，获取长期租赁协议以长期租赁协议、其他资产及商业计划获取银行贷款产业园区建设收购选址处周边地区土地厂房招租园区管理服务人气上升、地价升值，租金逐年上调短线：部分土地出售获利长线：租金收益、股权收益中线：厂房、房产出售获利部分土地修建厂房、住宅园区开发盈利模式总结：产业园区开发全程盈利可选择以产业圈全程开发模式来获取盈利在一个开发个案中建立公司的短线、中线和长线盈利模式
92. 未来园区运营盈利模式：在夯实园区开发与运营的前提下，逐步拓展相关多元化、专业化业务，以获取新的盈利空间高立足沈北新区的开发建设和运营服务高区域化程度低业务多元化程度低园区开发建设园区运营服务住宅地产开发二级市场投资技术输出股权投资基础设施经营控股实业园区地产开发专业化相关多元化逐步开展产业股权投资经营业务适时通过技术输出、园区地产开发实现区域化扩张
93. 未来国资公司园区综合开发运营板块应当形成园区开发运营、技术输出和产业投资三者的组合盈利模式通过园区的开发与运营，吸引更多的企业入驻园区，活跃园区经济，形成入驻企业发展的投资需求，从而拉动国资公司“产业投资”业务，形成投资收益通过园区的开发与运营，树立高知名度的园区品牌，锻炼专业化的运营团队，形成企业外部发展的扩张之势，不断推动“园区综合解决方案技术输出”业务此外，园区内的入驻企业也会随着国资公司走出去，从而实现产业的转移和生产的落地园区开发与运营园区入驻企业租售收入服务收入产业投资产业投资投资收益空间服务增值服务提供资金支持其他园区园区综合解决方案技术输出技术输出投资物业技术服务收入物业租售收入提供资金支持提供运营团队产业的转移生产的落地
94. 园区综合开发运营板块总体发展策略：一个发展方针，一个开发理念，四大战略举措做实配套设施建设做精运营服务做活二级开发做强招商销售做细生态建设发展方针：开发建设与运营服务并举1234
95. 一、坚持一个发展方针：开发建设与运营服务并举开发建设与运营服务并举集中力量进行园区开发建设的同时，也要加强园区的运营服务体系建设，向开发建设要规模，向运营服务求品牌园区运营服务水平应该随着园区开发建设的步伐而逐步提升，避免顾此失彼，片面追求开发建设速度
96. 二、坚持一个开发理念：在园区建设和二级项目建设过程中，融入低碳环保、绿色节能的开发理念，积极推广使用新能源、新材料、新技术，把产业园区建设成为生态环保绿色园区1234水资源生态化建设能源生态化建设园林生态化建设绿色建筑生态化建设注重四大生态化建设雨洪利用再生水利用建筑节能园区运行节能园林景观建设绿色建筑规划绿色建筑材料绿色建筑设计建筑绿色化施工
97. 力争实现园区与城市的融合、产业与文化的交互、人与自然的共生，构建生产、生态、生活和谐的现代化新城人与自然融为一体产业与文化融为一体园区与城市融为一体生产设施、办公设施与生活设施、休闲设施的配套建设协调推进，在产业功能初具规模的基础上，依托邻近的周边城镇，医疗教育设施、商业网点和娱乐社交场所不断增多，社区功能得以进一步完善优化，不断提高城市化水平，实现产城一体化。在城镇改造和园区规划建设中，加大人文环境的营造，提高产业的文化价值、生活的文化内涵、环境的文化品味，促进形成开放合作、交流沟通的学习氛围，以及鼓励创新、宽容失败的创新氛围，实现文化与产业互动。充分利用保护好周围的自然环境，保留区域内河流水网并加以合理的利用，加强环境保护与生态建设，使之与区域内的产业系统和城市系统构成统一的生态系统，提倡经济价值的生态化、再生化、环保化，实现生态环境、生存环境、生活环境、生产环境的动态平衡。
98. 三、实施四大业务策略做实配套设施建设做精运营服务做活二级开发做强招商引资做细生态建设发展方针：开发建设与运营服务并举1234
99. 1、做实配套设施建设：通过规划设计、项目建设、机制改革和发展现代服务业全面提高园区设施配套水平，做实配套设施建设以规划设计为基础完善公共配套设施以项目建设为重点加快配套设施建设以机制改革为手段保障配套设施建设适应园区发展需要发展现代服务业根据园区的各自情况，分类做好规划，完善园区功能区块划分及产业空间布局，注重资源的整合利用、产业的组织引导、公共服务平台的建设、配套功能的完善，突出园区的城市功能，为园区的产业发展提供有效支撑。对个产业园在规划上一定要高起点、上档次，要综合考虑公共服务与配套功能完善市政配套设施建设，抓紧建设企业生产所急需的基本配套设施，如园区污水处理厂、截污管网、垃圾中转站、变电站等工程的规划和建设要加大投入，不断完善工业园区水、电、路、通讯、排污等基础设施；做好建成区的绿化、亮化和美化工程，树立良好的产业园区形象加快生活性配套设施建设，加大对园区生活配套区、社区服务中心、文化、体育、教育、卫生等民生设施建设的投入探索多元化投入机制，积极推进投融资体制创新，探索多元化投入机制，为公共配套设施建设提供保障要加快发展生产性服务业，鼓励和支持社会力量进入园区创办中介服务机构，为入园企业提供金融、研究和开发、电子商务、法律、咨询、会计、信息、人才、广告等方面的服务，使之成为园区管理与服务功能的有效延伸要加快发展消费性服务业要积极构筑公共技术平台，积极搭建行业技术创新服务平台，加强科技创业服务中心、科技中介服务机构及行业协会的建设，加快集成各种中介服务资源，提升园区的综合竞争力和技术创新能力
100. 2、做活二级开发，实施“多方式、要速度、留物业”策略业务策略留物业多方式要速度引入社会化资源，丰富开发模式通过土地出让、土地入股、合作开发、银行贷款、长期租赁协议等方式获取资源确保开发进度通过多种方式协同开发、以地养地的滚动开发等模式，加快开发进度，确保新区产业规划的完成，以及园区价值的快速增值精确测算，运作操盘，提高物业持有规模；合理规划，租售并举，持有高增值的物业类型；

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