地产景观提升产品价值(下)PPT

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1. 地产景观品质提升 ----深耕设计管理下
2. 满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质统筹化设计质量提升对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量景观全面提升五步曲 (客户、成本、效果、特色、设计资源)
3. 第三章：景观的功能设计 —— 关注客户需求
4. 概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引
5. 1. 概述 ①万科集团满意度调查规划设计满意度07年86，08年79 活动场地和设施满意度07年62，08年58均为最低资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告
6. 资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据 “活动场地和设施满意度”连续7年持续走低K=千户1. 概述 ①万科集团满意度调查
7. 1.概述 ②客户投诉没有运动就等于没有生命！客户最不满意：配置少；不便捷活动设施不够，我们需要篮球场！！资料来源：集团客户投诉怀念四季花城…健身游泳池等活动设施投入很多心血…新建的儿童活动场在哪里？我们找不到…
8. 数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地1.概述 ③成交客户对活动场地关注率与满意率 “活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大--16.06--11.1--3.06--3.58
9. 1.概述 ④集团活动配置标准现状上海公司深圳区域 2004年集团发布“花城类住区活动配套标准” 上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积深圳区域08年底确定，按品类控制户均指标集团标准
10. “社区活动配套满意度”是“整体满意度”的短板1.概述 ⑤小结万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范最不满意：配置不足；不便捷
11. 概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引
12. 2. 指标分析：①集团内部标杆资讯来源：根据所属项目物业公司提供 a.确定原则在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3个内部标杆项目选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高的成熟社区
13. 容积率 2.1 容积率 1.7 容积率 1.45 2.01 ㎡/户2. 指标分析：①集团内部标杆因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因泳池的差异从南往北依次降低，均值为2.01 ㎡/户泳池差异较大b.活动场地面积分析（含游泳池）3个标杆活动场地均值
14. 不含泳池，不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地及老人活动场地”户均面积基本一致1.11 ㎡/户运动场地均值0.26 ㎡/户儿童活动场地均值0.25 ㎡/户老人活动场地均值2. 指标分析：①集团内部标杆c.活动场地面积分析（不含游泳池）
15. 数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等运动场地配置普遍较低，平均只达标杆值的42% 集团3个标杆项目运动场地均值1.11㎡/户0.47㎡/户集团52个项目运动场地均值2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较a.运动场地
16. 集团3个标杆项目儿童场地均值0.26㎡/户集团52个项目儿童场地均值0.24㎡/户儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较b.儿童活动场地
17. 数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值68% 集团3个标杆项目老人活动场地均值0.25㎡/户集团52个项目老人活动场地均值0.17㎡/户c.老人活动场地
18. 数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较除去泳池，综合活动场地52项目均值仅为3个标杆项目的54%0.88 ㎡/户52项目综合活动场地均值集团3个标杆项目综合活动场地均值1.62㎡/户d.总活动场地户均面积
19. e.分析小结2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较项目普遍存在综合配置较低的局面运动场地配置严重不足，老人活动场地关注不够
20. 资料来源：对方公司操业人员提供上海浦东仁恒河滨城上海浦东绿城上海天山仁恒河滨花园选取项目特点：社区规模大，户数多，在业内评价较高项目名称户均活动面积泳池运动场地儿童活动场地老人活动场地占地面积总建筑面积总户数容积率上海浦东仁恒河滨城3.350.48 1.60 0.74 0.53 31.00 7440002.4上海天山仁恒河滨花园3.740.791.560.780.61133919003.0上海浦东绿城1.540.420.490.290.34184626312.6a.标杆确定2. 指标分析：③行业内标杆分析选取3个业内评价较高的容积率项目作为外部标杆
21. 泳池0.44㎡/户儿童活动场地老人活动场地运动场地1.110.260.25b.活动场地内外标杆比较2. 指标分析：③行业内标杆分析与行业标杆相比较，我司标杆值除“运动场地”略低外，“儿童和老人活动场地”配置差距较大集团3个标杆项目均值㎡/户集团3个标杆项目均值㎡/户集团3个标杆项目均值㎡/户集团3个标杆项目均值
22. 2. 指标分析： ④主流产品集团活动配置标准针对主要品类制定住区活动配套标准: 儿童、老人活动场地0.25㎡/户、运动场地1.1 ㎡/户户均面积指标合计≥ 1.60 ㎡/户
23. 依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成 2. 数据分析：⑤标准配置深化探讨＋
24. 主要品类客户人口构成在老人和儿童的比例上有区别G2 孩子三代 10% 后小太阳 40% 小太阳 40% 老年一代 10%G3 青年之家 85% 青年持家 15%C 小小太阳 30% 青年持家 5% 孩子三代 10% 后小太阳 20% 小太阳 30% 老年一代 5%16.1% 12.9% 58.1% 12.9% 21.9% 6.3% 59.4% 12.5% 5.0% 0.0% 65.0% 30.0% 11.1% 0.0% 66.7% 22.2% 2. 数据分析：⑤标准配置深化探讨12岁以下 13-21岁 22-55岁 56岁以上T1 青年之家 50% 小小太阳 20% 青年持家 20% 孩子三代 10% 老年一代 10% 29% 13% 8% 26% G2/CG3/T2侧重儿童侧重老人
25. 按两大类制定各区域活动配套建议标准2. 数据分析： ⑥制定按品类地域分类制定配套标准
26. 产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同2. 数据分析：⑦衍生探讨产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品：人群混合型社区青年公寓社区度假类社区商务综合类社区----人群结构复杂，社区需提供充足各类场地----人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的场所以及运动场地，对儿童及老人可忽略----需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和户外可拓展的休闲空间，景观需求加强----对会所功能需求加强，其余活动场地可借助周边或城市配套，注重品质
27. 以建筑面积20 万㎡某项目为例按平均每户面积100 ㎡计算居住户数 2000 户目前集团活动场地均值为 0.88 ㎡/户规定配置活动面积标准为 1.60 ㎡/户差额为 0.72 ㎡/户活动场地平均单方造价为 620 元/ ㎡单方造价增加（2000 × 0.72 × 620 ）÷ 200000 = 4.464 ≈ 4.54.5元/㎡2. 指标分析： ⑧活动场地成本增加4.5元单方造价，即可满足活动场地配置要求
28. 2. 指标分析： ⑨小结集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。儿童、老人活动场地≥0.25㎡/户、运动场地≥1.1 ㎡/户社区规模较小时(≤500户)，配套标准应适当增大。
29. 概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引
30. 商业步行街儿童活动场地运动场地会所泳池老人活动场地/架空层主要运动及老人活动场地沿商业街两侧布局；儿童活动场地组团式布局容积率 1.453. 布置方式： ①内部标杆之一：深圳四季花城服务半径≤50米服务半径≤250米
31. 运动场地建筑儿童活动场地会所泳池中心广场大型场地结合会所和滨河绿化带布置，儿童场地分散布置容积率 1.703. 布置方式： ①内部标杆之二：上海春申服务半径≤250米服务半径≤50米服务半径≤250米
32. 步行景观轴线会所运动广场儿童活动场地大型场地沿景观轴集中布局，儿童场地以组团为单位布局容积率 2.01服务半径≤45m3. 布置方式： ①内部标杆之三：天津水晶城
33. 所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局3. 布置方式： ②行业内标杆之一：上海浦东仁恒河滨城
34. 所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开布局3. 布置方式： ②行业内标杆之二：上海天山仁恒河滨花园服务半径≤200米
35. 会所区集中泳池及运动场地，其余均衡按组团分散布局3. 布置方式： ②行业内标杆之三：上海浦东绿城
36. 3. 布置方式： ③投诉较多项目之一儿童场地不足且服务半径大于50米，缺少运动场地
37. 3. 布置方式： ③投诉较多项目之二缺少运动场地与老人活动场地，会所配套服务半径大于250米
38. 3. 布置方式： ③投诉较多项目之三运动场地配置不足，儿童场地服务半径大于50米
39. 各类活动场地布置必须考虑服务半径，否则降低使用率正常情况下：成人250米，老人200米，儿童50米资料来源：美国景观资料手册《Time-Saver standard for landscape architecture》 3. 布置方式： ④ 服务半径标准
40. 3. 布置方式： ⑤小结服务半径为：成人250m，老人200m，儿童50m 运动场地应相对集中布局，儿童活动场地应均匀布局狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局
41. 案例分享1.成都万科金色海蓉二期
42. 概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引
43. 4. 场地设计五要素 ①客户关注度客户关注度3基本教育4特殊功能1安全性2基本功能客户关注程度排序通用性>特殊性安全性>功能性5特殊教育高低资料提供：上海公司设计部根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围
44. 4. 场地设计五要素 ②营销卖点资料提供：上海公司设计部编号具体措施需求分类成本影响可实施性1全区做到无障碍设计安全较小强2高差较大处或河道等设置栏杆安全小强3贯穿全区的无障碍步行系统安全小强4儿童游乐区的周界安全安全无强5各种铺地材料的安全性，交接面的安全安全小强6儿童游乐设施要是高品质材料制成安全中强7专设有遮荫遮雨的2-6岁的儿童游乐设施基本功能大强8一定面积的室外交流的木平台基本功能小强9大面积的起伏的高品质的草坪基本功能小强10安全儿童戏水水景基本功能中强11安全的沙坑基本功能小强12结合儿童游乐区设置成人健身设施基本功能无强13室外儿童游泳池特殊功能大中14适合儿童尺度的室外标示系统基础教育小强15四季变化的观花观果的植物基础教育无强16儿童游乐区增加太阳能时钟特殊教育小强特殊客群关注营销卖点品质的基本保证功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点
45. 4. 场地设计五要素 ③成本控制资料提供：上海公司设计部成本高成本低全区无障碍设计高差较大处设置栏杆贯穿全区的步行系统儿童游乐区的周界安全各种铺装材料的安全交接结合儿童游乐区设置成人健身设施大面积的起伏变化的草坪安全的沙坑高品质进口儿童游乐设备专设有遮荫遮雨的2-6岁儿童游乐设施一定面积的木平台交流休息场地室外儿童游泳池安全的儿童水景儿童游乐场周边设置洗手洗脚处增加儿童游乐区的背景音乐设置环保的分类垃圾桶儿童区增加太阳能时钟适合儿童尺度的室外标示系统四季变化的观花观果的植物旱冰场游乐场周边设计厕所增加带长度的儿童专用自行车道增设“百草园” 增设“自留地” 增加一些冒险儿童游乐设施，滑板攀岩增加“故事雕塑” 动物乐园选定实施选择实施选择实施暂不实施关注度低（特殊功能+教育）关注度高（安全+基本功能）根据成本要求和客户关注度选定实施内容
46. 根据使用者喜好排序选择内容(玩具器械品种)排序1-5岁6-12岁1滑梯滑梯2秋千木马3木马跷跷板4羽毛球馆游泳池5游泳池秋千6室外篮球场室外篮球场7平衡木泡泡池8爬梯平衡木9网球场爬梯10攀爬绳网攀爬绳网11泡泡池戏水池12跷跷板网球场资料来源：深圳地产08年针对入住客户关于儿童活动配套深访研究调查4. 场地设计五要素 ④使用者喜好
47. 资料提供：上海公司设计部编号具体措施深蓝白马西北金色里程金色雅筑罗店地杰1全区做到无障碍设计√√√√√√2高差较大处或河道等设置栏杆√√√√√√3贯穿全区的无障碍步行系统√√√√√√4儿童游乐区的周界安全√√√√√√5各种铺地材料的安全性，交接面的安全√√√√√√6儿童游乐设施要是高品质材料制成√√√√√√7专设有遮荫遮雨的2-6岁的儿童游乐设施√√√8一定面积的室外交流的木平台√√√9大面积的起伏的高品质的草坪√√√√√10安全儿童戏水水景11安全的沙坑√√√12结合儿童游乐区设置成人健身设施√√√√√13室外儿童游泳池14适合儿童尺度的室外标示系统√√15四季变化的观花观果的植物√√√√√√16儿童游乐区增加太阳能时钟实施反馈08年08年08年08年08年08年针对项目定期审核，确保实施完成度4. 场地设计五要素 ⑤定期审核
48. 4. 场地设计五要素 ⑥小结客户关注度营销卖点成本要求使用者喜好定期审核集中精力做焦点增加特色做价值控制成本做重点投其所好做关怀确保实施做审查1.2.3.4.5. 设计应全方位关注，把好 5个控制关
49. 资料提供：上海公司设计部4. 场地设计五要素 ⑦儿童活动场地实施效果
50. 4. 场地设计五要素 ⑧儿童活动场地案例儿童活动场地设计应考虑儿童群戏的心理，设置大型综合场地为宜，同时介入绿化设计，使场地同时具有景观效果
51. 4. 场地设计五要素 ⑨相关知识目前国际通行儿童设备安全标准主要分为两类美国标准 CPSC , 欧洲标准 EN1176U.S. Consumer Product Safety Commission Guidelines for Public Playground Equipment (CPSC) 美国消費者产品安全委員会公共游戏场设备准则分2-5，5-12岁两个年龄层提供7种游戏设备的安全要求攀爬类团团转跷跷板滑梯摇摇马秋千蹦床设备安全活动范围（固定值）临界下坠高度New European Standards (EN 1176) 新欧共体标准（游戏场设备） 3-14岁统一年龄层提供5种游戏设备的安全要求秋千滑梯绳缆跑道旋转式设备摇摆式设备设备安全活动范围（计算式）临界下坠高度和铺装面范围资料提供：play & safe 游乐安全顾问公司（香港）
52. 4. 场地设计五要素 ⑨相关知识游戏设备的选用与安装必须严格按照安全空间要求，地垫的材料和厚度也必须符合高度要求50mm CFH - 1.5m75mm CFH – 1.9m110mm CFH – 2.6m资料提供：play & safe 游乐安全顾问公司（香港）
53. 概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引
54. 5. 设计指引 ①配置场地指标根据配置标准计算对应场地的面积指标整体规划完成后，即应针对此场地指标进行核算，如不满足应适当调整规划以深圳区域某G2项目为例：项目占地 42000 ㎡规划户数 2140户景观面积 28900 ㎡运动场地面积= 1.1 ×2140 = 2354 ㎡集团主流产品活动配套标准: 儿童、老人活动场地0.25㎡/户运动场地1.1 ㎡/户儿童场地面积= 0.25 ×2140 = 535 ㎡老人场地面积= 0.25 ×2140 = 535 ㎡合计场地配套面积为 3424 ㎡约为景观面积的12%
55. 5. 设计指引 ②配置场地内容运动场地面积 = 1.1 ×2140 = 2354 ㎡ 2个网球场 = 650 ×2 = 1300 ㎡ 1个篮球场 = 540 ×1 = 540 ㎡（架空层）10个乒乓球台 = 50 ×10 = 500 ㎡儿童场地面积 = 0.25 ×2140 = 535 ㎡集中设置1个大型场地 350 ㎡设置2个小型场地各 100 ㎡老人场地面积= 0.25 ×2140 = 535 ㎡结合广场设置跳操场地 200 ㎡锻炼器械30组 200 ㎡架空层棋牌活动10组 100 ㎡健康步道 50 ㎡
56. 5. 设计指引 ③儿童场地标准配置参考小型儿童活动场地可选用标准配置，大型由专业单位设计
57. 5. 设计指引 ④泳池平面布置标准泳池设计要在符合规范、便于管理的基础上美观泳池区可容纳人数(M)= 成人池面积/3 + 儿童池面积/2.5泳池休息区面积(㎡) = M ×0.8洗手蹲位个数= M / 60淋浴间个数= M / 30更衣柜个数= M / 5以上三项男女更衣室均分
58. 5. 设计指引 ⑤泳池更衣室布置标准更衣室设计必须符合人性尺度和管理流线的要求提高更衣室品质的方法： 1.增加管理室前厅，提供等候区 2.增加化妆台空间 3.更衣区与淋浴区分隔 4.增加清扫设备储藏室降低更衣室成本的方法： 1.男女共用洗手台 2.室外喷淋 3.男女共用洗手间
59. 5. 设计指引 ⑥宠物公园布置标准宠物活动规范化，降低邻里纠纷和干扰
60. 5. 设计指引 ⑦TH间道路、管线布置标准管线布置合理，合理分配宅间距离
61. 5. 设计指引 ⑦TH间道路、管线布置标准管线布置合理，合理分配宅间距离
62. 5. 设计指引 ⑦TH间道路、管线布置标准管线布置合理，合理分配宅间距离
63. 概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引
64. 6. 操作指引操作步骤规划确定之后根据场地指标复核，如不满足则应调整规划。Step 1Step 2Step 3根据指标选择场地基本布局和内容，拟定设计任务书。审核场地设计面积和内容，检查细节设计。一线公司设计部设计单位根据设计任务书进行设计，可选择甲方提供的标准模块或依据规范自行设计。提交深化方案图纸提交任务书和设计指引提交图纸和数据指标
65. 6. 操作指引 ①根据社区规模制定所需活动配套面积和内容惠州金域华庭配套表品类：G2 项目占地：3.96万m2 户数：1000 泳池（共900m2）泳池总水面面积：900m2 儿童池：200m2 成人池：700m2 运动场地（共700m2）羽毛球场：100m2 架空层乒乓：50m2 架空层练舞室：200m2 多功能场地：350m2 老人活动场地（共260m2）跳操广场：150m2 按摩走道：30m2 架空层棋牌：50m2 锻炼器械：30m2 儿童活动场地（300m2）滑梯：120m2 秋千：50m2 木马：40m2 跷跷板：30m2 沙池：30m2 平衡木：20m2 爬网：80m2 宠物活动场地：100m2 如规划布局不满足场地需求，则应调整规划Step 1
66. 主要人行系统景观轴线人行系统宜简洁布置6. 操作指引 ②根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线Step 2
67. 场地布局要点游泳池居中布置，可作为销售工具。室外运动场地考虑充分日照，考虑噪音问题，避免离住宅过近，贴近商业用房布置。儿童活动场地就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区。建议老人活动场地和中心广场结合，充分考虑日照，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置。不同活动场地对日照需求不同，应对应考虑布局6. 操作指引 ③依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置 Step 2
68. 羽毛球场成人池儿童池架空层乒乓多功能场地架空层练舞室惠州金域华庭品类：G2 户数：1000 按照社区户数计算相应所需场地面积指标泳池（共900m2）泳池总水面面积：900m2 儿童池：200m2 成人池：700m2 运动场地（共700m2）羽毛球场：100m2 架空层乒乓：50m2 架空层练舞室：200m2 多功能场地：350m2 服务半径+布置规则游泳池 250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地 250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地 200米 -3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地 50米 -2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区 =100m2=30m2=50m2230m≈6. 操作指引 ④运动场地布置Step 2
69. 60m60m羽毛球场成人池儿童池跳操广场65m按摩走道65m锻炼器械架空层棋牌架空层乒乓架空层练舞室惠州金域华庭品类：G2 户数：1000 按照社区户数计算相应所需场地面积指标老人活动场地（共260m2）跳操广场：150m2 按摩走道：30m2 架空层棋牌：50m2 锻炼器械：30m2 服务半径+布置规则游泳池 250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地 250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地 200米 -3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地 50米 -2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区 =100m2=30m2=50m2多功能场地6. 操作指引 ⑤老人活动场地布置Step 2
70. 羽毛球场成人池木马、跷跷板等跳操广场40m按摩走道锻炼器械架空层棋牌多功能场地架空层乒乓架空层练舞室40m40m40m滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池服务半径+布置规则游泳池 250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地 250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地 200米 -3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地 50米 -2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区 =100m2=30m2=50m2宠物活动惠州金域华庭品类：G2 户数：1000 按照社区户数计算相应所需场地面积指标儿童活动场地（300m2）滑梯：120m2 秋千：50m2 木马：40m2 跷跷板：30m2 沙池：30m2 平衡木：20m2 爬网：80m2 宠物活动场地：100m26. 操作指引 ⑥儿童活动场地布置Step 2
71. 羽毛球场成人池木马、跷跷板等跳操广场按摩走道锻炼器械架空层棋牌多功能场地架空层乒乓架空层练舞室滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池服务半径+布置规则游泳池 250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地 250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地 200米 -3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地 50米 -2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区 =100m2=30m2=50m2宠物活动6. 操作指引提交设计任务书和设计指引给设计单位Step 2泳池（共900m2）泳池总水面面积：900m2 儿童池：200m2 成人池：700m2 运动场地（共700m2）羽毛球场：100m2 架空层乒乓：50m2 架空层练舞室：200m2 多功能场地：350m2 老人活动场地（共260m2）跳操广场：150m2 按摩走道：30m2 架空层棋牌：50m2 锻炼器械：30m2 儿童活动场地（300m2）滑梯：120m2 秋千：50m2 木马：40m2 跷跷板：30m2 沙池：30m2 平衡木：20m2 爬网：80m2 宠物活动场地：100m2
72. 硬景面积：7510 m2 包括人行系统、广场、各类活动场地及泳池软景面积：18200 m2 包括草坪、地被及灌木30%70%6. 操作指引 ⑦审核面积与内容并确保软硬景比例Step 3
73. (本页无文本内容)
74. (本页无文本内容)
75. 6. 操作指引 ⑧小结规划平面初步确定后，根据社区规模制定所需活动配套面积和内容根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置复核软硬景面积比例7 ：3 如规划布局不能满足场地要求，则应调整规划
76. 总结 3、场地布置要保证服务半径：成人250m/老人200m/儿童50m 1、“活动配套满意度”是“规划设计满意度”短板最不满意：配置不足；不便捷2、集团主流产品活动配套标准: 儿童、老人活动场地0.25㎡/户、运动场地1.1 ㎡/户 G3/T2 类产品侧重老人活动场地 G2/C 类产品侧重儿童活动场地深圳区域宜保证户外泳池场地，可减少运动场地
77. 第四章：绿化苗木的操作管理建议
78. 苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本
79. 苗源分析 ①苗源种类保证全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗价格为地苗的三倍左右地苗假植苗假植成品苗价格：X 低2X 中3X 高√√×
80. 苗源分析 ②地苗分布地苗资源集中地区低纬度中纬度高纬度地苗资源集中地区较少，大部分地苗需要时间与人力进行提前搜购与储备
81. 苗源分析 ③移栽要素地苗移栽要保证成活率，必须严格遵循季节要求1月2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月西南地区华南地区1~3月9~12月2~4月2~10月10~11月5月温带地区 (华东及北方地区)西南地区华南地区适宜移植季节地苗成活率90-95% 假植苗成活率99%地苗成活率70-85% 假植苗成活率99%地苗成活率92-97% 假植苗成活率99%非适宜移植季节地苗成活率20-30% 假植苗成活率50-70%地苗成活率20-40% 假植苗成活率60-80%地苗成活率30-50% 假植苗成活率80-90%温带地区 (华东及北方地区) 以上成活率以Ø15~20cm樟树为例，相关数据由各分公司提供各地区适宜移栽及种植季节
82. 苗源分析小结选择地苗作为主要苗源是提升绿化效果，降低景观成本的必要手段保证地苗供应，必须提前储备，或者寻找有储备的合作单位提高地苗全冠移栽成活率，必须遵循季节要求市场行规：苗木购买熟客可延付苗款，生客需付定金，付清全款才可提苗
83. 苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本
84. 苗源成本分析 ①樟树地苗(华南地区)地苗：原生或在移植地超过5年，生长状况良好的苗木。成活率受季节影响大，不适于反季节移植。主材价格：胸径10-19cm，400~1000元/株胸径20-29cm，1200~2500元/株胸径30-39cm，2800~4000元/株地苗中选用较多的规格为胸径25-30 cm，平均价格为2000元/株特点：资源分布散，临时搜购不易，必须提前储备
85. 假植苗：地苗断根后进行假植或装入容器短期种植1年以内，度过成活期的苗木。观赏效果较差，移植成活率较高。主材价格：胸径10-19cm，800~2000元/株胸径20-29cm，2200~4500元/株胸径30-39cm，5000~8000元/株苗源成本分析 ②樟树假植苗(华南地区)假植苗中选用较多的规格为胸径30-40 cm，平均价格为6500元/株特点：资源较多，价格适宜，但苗木形态差，需要生长期恢复
86. 假植成品苗：假植苗已假植或装入容器种植3年以内，生长状况恢复良好的苗木。观赏效果较好，移植成活率较高。主材价格：胸径10-19cm，1200~2500元/株胸径20-29cm，3000~8500元/株胸径30-39cm，9000~15000元/株苗源成本分析 ③樟树假植成品苗(华南地区)假植成品苗中选用较多的规格为胸径30-40 cm，平均价格为13000元/株特点：由于用量大，目前中小规格已稀缺
87. 胸径10-19cm胸径20-29cm胸径30-39cm800~2000元/株2200~4500元/株5000~8000元/株400~1000元/株1200~2500元/株2800~5000元/株1200~2500元/株3000~8500元/株9000~15000元/株地苗假植苗假植成品苗综合比较价格，地苗：假植苗：假植成品苗 = 1：2：3苗源成本分析 ④成本比较(华南地区)此两种规格资源非常少
88. 苗源成本分析 ⑤三地香樟主材价格比较因气候差异，高规格苗木在各地区的价格差异较大，南方相对较低成都、上海两地普遍使用地苗，选用中小规格较多，大规格乔木只做点景深圳普遍使用的是假植成品苗，因中小规格资源不足选取规格普遍30cm以上（元/株）成都、上海地苗与深圳假植成品苗价格比较
89. 苗源成本分析 ⑥各区域使用分析深圳区域使用的大部分苗源为假植成品苗地苗假植成品苗假植苗大部分苗源产自江浙地苗及假植成品苗供应量大地苗大多来自本地假植成品苗多从华东购入地苗供应量小，多为假植苗假植成品苗用量大苗源多来自本地反季节种植情况少
90. 苗源成本分析小结除深圳区域外，其余三区域普遍采用地苗，全冠移植率较高各区域苗木成本有差异，提升绿化效果措施应该因地制宜由于华南区域质量好的假植成品苗日渐稀少，应着力于地苗资源的利用深圳区域提升绿化效果应多采用地苗，保证全冠移栽其余区域提升效果应适当增加成本，提高种植密度和规格优质地苗需要提前搜购储备，前置的资金和人力成本较大结合现状，较好的措施是充分拓展具备地苗资源的合作单位
91. 苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本
92. 操作模式分析 ①内外模式比较招标模式战略合作模式甲指乙供合作模式内部模式北京公司沈阳公司苏南公司上海公司成都公司深圳公司公司内部同时存在三种主要模式，外部标杆主要有两种模式完全甲供模式甲供+战略合作模式外部模式代表公司主要特点成都万华公司麓山国际龙湖公司绿城公司成本控制较好，对图纸要求较高，但苗木质量不易控制，即时效果差苗木质量较高，种植即时效果好合作单位必须有充足资源和图纸深化能力甲方承担采购任务，苗木质量相对有保障需要甲方配有专业人员，且占用人力较多甲方承担采购储备任务，苗木资源质高价低甲方需自有苗圃，少量项目可操作甲方承担部分采购储备任务，苗木资源可控即时效果较理想，甲方需配备多重专业人员
93. 招标模式：采用招投标方式，以低价中标者提供苗木并组织施工。优点：成本动态可控缺点：低价苗木形态难以满足设计要求，造成现场设计变更数量较难控制施工方提供价格较低的假植苗或截杆地苗不考虑效果的即时性操作模式分析 ②内部模式一招标模式保证绿化成本最低，但实施效果较差东莞高尔夫项目绿化成本：100-120元/平米
94. 战略合作模式：选取 2-3家战略协议的种植施工单位，苗木采用战略采购价。施工图由施工方根据自身资源进行深化，甲方审核后开展施工。优点：施工单位有自己苗圃和足够的苗木资源，可保证苗木形态和质量。施工单位同时负责种植施工图的深化，控制苗木品种在其采购能力范围之内。施工图定价设计，实施成本及变更可控缺点：施工方的设计施工一体，需要监控不能及时反映当时的苗木市场价格操作模式分析 ③内部模式二战略合作模式利用合作方苗木资源，质量有保证，成本可控制，但需监控机制成都金域蓝湾项目绿化成本：250-280元/平米
95. 甲指乙供战略合作模式：甲方参与苗木采购，由施工单位购买并组织对选定苗木的施工维护优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控缺点：采购过程占用甲方过多资金甲方人力占用过多，不利多项目操作乙方积极性难调动操作模式分析 ④内部模式三甲指乙供模式保证效果，但资源利用有限，资金占用大，不利于多项目同时操作深圳东海岸四期项目绿化成本：480元/平米
96. 完全甲供模式：甲方自行采购所有苗木，并有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储备，施工单位只负责苗木的施工。优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。可获得较低价的一手苗木。缺点：采购环节占用甲方过多资源。乙方积极性难调动操作模式分析 ⑤外部模式一完全甲供模式保证效果，但占用甲方资金及人力多，不利于多项目同时操作成都麓山国际项目绿化成本：220元/平米
97. 甲供+战略合作模式：与战略合作单位有苗木的战略采购价格，部分特型苗木由甲方自行采购，甲方有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储备，由战略合作单位组织苗木的施工。优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。可获得较低价的一手苗木。同时可利用战略单位的苗木资源缺点：采购环节占用甲方过多资源。战略价格无法反映即时的苗木市场行情操作模式分析 ⑥外部模式二甲供+战略合作模式保证效果，甲方专业人力配备要足，适量占用资金成都三千城项目绿化成本：300-320元/平米
98. 招标模式操作模式分析 ⑦推荐模式从效果、成本控制和可实施性考虑，战略合作模式是较为理想的模式广州金域蓝湾绿化成本：300元/平米成都麓山国际绿化成本：320元/平米佛山金域华府绿化成本：370元/平米完全甲供战略合作三种模式同等绿化成本下效果比较
99. 绿化效果关键问题： 1、图纸的可实施性 2、苗木的品质与形态保证 3、成本可控制性解决措施： 1、由有设计能力的绿化施工单位结合资源进行苗木施工图深化 2、施工单位保证高质苗源，对苗木种植效果负责，甲方负责监控。 3、施工单位深化图纸时进行定价设计，控制现场变更数量招投标模式战略合作模式招投标+战略模式甲指乙供战略+招标模式图纸可实施性苗品质量控制成本可控备注★ ☆★ ★仅北京、沈阳等公司能实现图纸和苗品质量的有效控制，大部分公司仍无法通过招标方式实现效果与成本有效平衡★ ☆★ ★★ ★★ ☆★ ☆★ ★★ ☆★ ★★ ☆★ ★操作模式分析 ⑧推荐模式解析一战略合作模式能够有效解决提升绿化效果的关键问题
100. 景观设计部 2-5人/公司苗木采购团队 1-2人/公司景观工程团队 0.5人/项目合计景观人员 4-9人/公司操作模式分析 ⑨推荐模式解析二三层团队的有效组合才能保障实现最终的效果负责设计管理和现场效果确认负责特型苗木采购和储备负责现场施工管理和效果控制专业设计人员构成成本与工程采购人员构成专业景观工程人员构成主要责任部门，监管其余团队龙湖、绿城管理模式万科管理模式景观部 0-5人/公司物业绿化工程师 0-3人/公司合计景观人员 0-5人/公司专业设计人员构成绿化工程人员构成设计、采购、现场管理三位一体负责绿化种植和养护

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