目 录
项目基概况
二项目SWOT分析
（）优势点
（二）局限性
（三）威胁点
（四）机会点
三商业模式分析：
() 综合性商业模式
（二）题性商业模式
（三）专业性商业模式
四项目整体定位
（）项目营业态定位
（二）价格定位
（三）客户定位
五营销推广
（）推广题
(二) 项目形象包
（三）总体宣传策略
（四）销售策略
城龙花园裙楼商铺市场定位推广策略
项目基概况
城龙花园位龙岗中心城龙城道龙福路交汇处总占面积５万方米总建筑面积11万方米分四期开发目前二期已入伙裙楼商铺计35间总面积约194435方米商铺目前基空置
二项目SWOT分析
然项目段位置较优越现实存着影响项目形象素裙楼商铺目前处滞销状态充分认识该项目优缺点充分发挥优势项目期营销程中制胜关键
（）优势点（S）：
1 项目前交通较便利处龙城道龙福路交汇处
2 项目处龙岗中心城级黄金旺发展前景
3 项目目前现楼满足部分型商家买需求降低购买者置业风险
4 商铺层高54米设夹层融合商铺仓储家居体
5 项目开发商母公司城建集团深圳具定知名度项目推广具定优势
◆发挥优势：
A项目裙楼运作程中充分渲染项目区位优势交通便利
B项目裙楼运作程中强调该区域发展前景带商机
C项目推广时利城建集团品牌优势增加置业者投资者信心
（二）局限性（W）
1 项目处段目前气旺尚具备气带动商铺销售条件
2 项目周边长着茅草开发块显较荒凉发展商业略足
3 该项目建成时裙楼商铺直滞销造成定负面影响
4 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位题鲜明
5 项目裙楼商铺规模利整体推广
◆解决方法：
（1） 重新裙楼商铺进行市场定位明确目标客户
（2） 确定营题特色营方带动商铺销售
（3） 加推广力度扩商铺暴光率市场知名度
（4） 设立部分免息分期付款方式降低购房者置业门槛吸引入市
（三）机会点（O）
1 区位优势发挥辐射周边区
2 着周边住宅区相继建成入伙带动周边气带动裙楼商铺销售
3 中国入世推动济发展商业物业前景
（四）威胁点（T）
1周边现推市场欧景城裙楼商铺碧湖花园商铺等商业物业较形成竞争力市场压力
2碧湖康馨园空置裙楼商铺形成直接竞争
三商业模式分析：
目前商业模式三种：综合性商业模式二题性商业模式三专业性商业模式
（）综合性商业模式
模式奉行购物休闲通吃衣食住行条龙服务商场行业种类众品牌芜杂档次齐备满足层次消费者生活需求购物时够进行饮食品茗等休闲活动拉动场群体消费角度分析种模式似够全面网络住消费者聚气提消费应该理想商场模式实际模式已全球济态势里遭遇严峻考验中国例外越类似深圳样济发达区模式表现出老旧态越明显面危机越
究品牌市场进步细分消费者需求断性化发展全面式营失销售点深化机会仅仅愿意目前商业品种品牌发展速度没商场规模够全部承载次割舍间失部分客户青睐行业专业市场直接竞争中失条条阵线时日电子通讯家电家私众服装已纷纷淡出综合卖场两年名牌综合商场整体销售额持续萎缩尤年半年开始深圳名商场均食品超市然维持销两旺局面余品种额度全面降面样种形势品牌商场利早期积累财力知名度采取圈扩张活动造势手法力求站稳脚市场重新洗牌前充实力谋求变革性发展中型综合商场然明知危机实力原目前苦苦支撑外应变法
种综合性商业模式适合规模裙楼商场型纯商业物业项目裙楼商铺设计规模适合发展综合商场
（二）题性商业模式
题确定范围广文化层次群分类商品档次等角度发挥找相应题然该题核心规展开营女世界男世界童世界群分类题围绕某类群品特定范围品种品牌进行筛选滤进行针性营
类模式商业模式相目标客户群满足需求区局限某行业商品种类具备占绝优势市场台目标客户群定某文化层次某性某济群体等等群体说题商场够满足异质化需求性化心理诉求针性强
种商业模式针性强负面影响客户范围窄未发展前景难预料市场风险相较高种商业模式求：
⑴ 规模化题营独占面积庞项目规模匹配
⑵ 规范化题营理营行较规范甚进行网络运作涉成高昂费巨
⑶ 租金低廉题商场通常较低租金吸纳商家聚集入场营投资者说愿意情况项目销售利
种商业模式适合项目群楼商铺
（三）专业性商业模式
类型商业某行业托加深品牌档次细分集中力量满足全体消费者某种特定需求尤性化异质化心理诉求深圳名中电信息时代广场电子科技通讯产品市场风云势华强北商圈背景站稳脚电家居广场家电市场台全力揽括行业品牌精英加消费者选择余力求做想买家电消费者会转投商场怀抱
类商业模式优势针性强专业化程度高某行业发展直接影响该行业专业市场营力盈利空间目前龙岗蓬勃发展房产必带动相关行业蓬勃发展建材业装饰材料业等发展城龙花园商铺发展装饰材料专业性商业模式较行
四项目整体定位
（）项目营业态定位——装饰材料专业商业模式
基面项目SWOT分析种商业模式分析结合司该片区调查分析时综合司该片区操盘验司建议该项目重新进行市场定位确定商铺营题明确商铺营方带动商铺销售
项目位龙岗中心城龙城道龙福路交汇处理位置角度目前段繁华程度够项目裙楼商铺规模够结合商铺成功运作模式分析司建议项目裙楼商场定位装饰材料条街
A标榜龙岗中心城首专业装饰材料条街该区域树立起第面旗帜
B样定位优势
a 客户规避市场风险坚定投资信心增加销售热度样定位减少直接竞争手（碧湖花园商铺碧湖康馨居商铺）接触面目前碧湖康馨居碧湖花园群楼商铺紫薇花园群楼商铺满足消费者日常生活需求突破口目前空置量较果项目群楼商铺雷周边项目必增加市场压力加剧市场竞争方面项目明显处利位
b 深厚市场容量：定位目前情况龙岗房产蓬勃发展带动装饰业发展项目周边建售楼盘较楼盘入伙装饰材料需求量较
c 目前该区域专业装饰材料街（城）较少着发展空间
d 项目周边气旺交通条件较理想商铺前面步行道空间较满足发展装饰材料业硬件需
e良市场操作性：定位基详细市场市场调查商战实例整合出良前瞻性时定位程中逐渐赋予加深包容涵准备套逻辑秩序销售促销准备活动
（二）价格定位
房产租金售价晴雨表租赁市场行情直接反映供求关系售价曲线租赁价格曲线步变化租赁价格售价真实反映租赁市场房产市场真实体现收益价格商业价格进行评估收益价格物业者投资者基心理预期价格
根调查区域商业物业租金情况该区域商业物业租金水般2590元M2月间通段商业分析段街铺均租金60元M2
a确定年收益：60元M2月#2151 M2#21512720元
b确定原利率：采中国民银行年期存款利率综合物价涨素风险系数取原利率8
c年限：70年
d收益价格确定
运公式：V ＝ar#215[11(1+r)n]
式中V：房产价格
a：房产年纯收益
r：原利率
n：未取收益年限
测算出项目裙楼商铺均售价8000元M2
面价格分析结合目前市场状况司建议城龙花园群楼商铺均价8000—8200元M2
（三）客户定位
购买项目商铺客户类：
(1) 区域商铺投资者装饰材料营者
(2) 区域装饰材料业发展前景投资者营者
(3) 营知名装饰材料品牌加盟者连锁店
(4) 设立办事处装饰公司
五营销推广策略
（）推广题
1基分析项目定位结合目前商业物业市场实际情况项目推广宣传时围绕面方面进行：1 宣传项目裙楼商铺龙城专业建筑装饰材料条街突出市场发展前景投资价值
2宣传该区域房产蓬勃发展必带动装饰业装饰材料业长足发展带出投
资该商铺发展前景潜力
3交通便捷：项目位龙城道龙福路交汇处交通条件较便捷商铺前面步
行道空间较发展装饰材料业极具潜力
4商铺层较高设夹层集商铺仓储家居体宣传时突
出卖层送层优势
(二) 项目形象包装
1题广告导语：
项目目前题广告导语广告诉求明显司建议城龙花园专业装饰材料条街题进行广告诉求
2项目导视系统
目前项目导视系统表现手法理想未项目形象题表现出反产生负面影响建议面龙城道裙楼悬挂条幅深惠公路龙城道等客流量方设导视牌
3 现场包装
1） 条幅：目前项目现场条幅广告没法引起客户关注实际条幅广告项目快费省广告形式建议条幅广告重点深惠公路龙城道交汇处项目群楼楼体挂出城龙花园专业装饰材料
条街隆重发售城龙花园专业装饰材料条街优惠招租租售热线等容条幅
2） 道旗：营造现场气氛引起关注吸引更气司建议深惠公路龙城道布设道旗道旗容发布城龙花园裙楼装饰材料条街租售信息龙城装饰材料街——城龙花园裙楼商铺 城龙铺王铺富三代城龙装饰材料街商家投资潜力股城龙花园商铺低风险高回报等等
（三） 总体宣传策略
根项目区域现状项目身特点司控制广告宣传费时采针性宣传策略加广告宣传力度步班放矢整宣传策略销售策略紧密配合达热销效果具体计划：
1）造势策略
针项目目前销售状况渲染市场气氛司建议针性媒体发表关项目新闻撰稿龙岗报龙岗线电视台等容宣传介绍该项目理位置专业装饰材料街发展前景引出项目裙楼商铺巨升值潜力令市场更加注目该物业加强客户投资信心
2) 常规宣传策略
广告宣传报纸广告电视广告常规宣传属效宣传方式电视广告成较高项目裙楼商铺规模属尾盘期司建议电视进行广告宣传进行必报纸广告软性文章炒作紧密配合销售策略采令常规宣传效果发挥控制广告费投入量广告宣传安排：
报纸广告：
龙岗报逢周二周五软硬广告结合10#2151515#21520版面作广告（样费集中阶段连续进行）诉求项目理位置专业装饰材料街发展前景引出项目巨升值潜力样广告费达预期效果
软性文章：
报纸软性文章目标性较强司接手城龙花园裙楼商铺销售工作龙岗报深圳晚报针性发表软性广告容样诉求城龙花园理位置专业装饰材料街发展前景
宣传单张：
（1）宣传单张制作成需毛钱适合广范量派发项目目前单
张容色彩具较强视觉击力司建议重新制作项目商铺销售宣
传单张制作求体现项目优越理位置项目定位专业装饰材料街营发
展前景时附商铺投资分析案例 ：业投资某商铺例
售价：8000元 M2 面积：2975 M2
总价：8000#2152975238000元
首期5成：238000#2155011900元
贷款：238000#2155011900元
10年期月供款：11900#2150010892311(月供系数)12962元月
目前该阶段租金保守估计：60元 M2 月出租获收益：
2975#215601785元月
结月租金gt月供款
单张建议板开数选择8K16K双面制作数量1000份ltPlt pgt
（四）销售策略
1）租金代首期销售策略
针未商铺价格走势握定商家采取销售策略租项目商铺客户年两年决定购买采已缴付定期限租金作购买单位首期款刺激租户消费心理促租客变业消化部分面积
2）推出首期两成三成免息分期付款促销方案
降低置业门槛建议付款方式提供十年五成揭宣传推出首期两成促销方案余三成两年（年）免息分期付清降低业置业门槛引起量消费者关注达促销目
3）推出品牌商家进驻优惠策略
品牌商家品牌效应投资者营者增强置业信心力促进销售司建议意进驻品牌装饰材料商装饰公司设立办事处售价租金予定例优惠售价予定折扣租金予3月半年免租期利品牌效应带动商铺发售招租
4）客户领袖奖励计划
针目前裙楼商铺气足达带动气司建议推行客户领袖奖励计划已认购客户带领客户进行认购成交者发展商规定标准奖励予领袖客户购买商铺2优惠价奖励
5）低开高走分期销售
低价入市利羊群心理制造抢购热销气氛然视市场反应逐步提高售价迫客户迅速作出选择决定
6)针目标客户采DM策略
目标客户司通直邮（DM）直接派门商家派发单张海报等方式关资料传客户争取成城龙花园裙楼商铺业租户
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项目基概况
二项目SWOT分析
（）优势点
（二）局限性
（三）威胁点
（四）机会点
三商业模式分析：
() 综合性商业模式
（二）题性商业模式
（三）专业性商业模式
四项目整体定位
（）项目营业态定位
（二）价格定位
（三）客户定位
五营销推广
（）推广题
(二) 项目形象包
（三）总体宣传策略
（四）销售策略
城龙花园裙楼商铺市场定位推广策略
项目基概况
城龙花园位龙岗中心城龙城道龙福路交汇处总占面积５万方米总建筑面积11万方米分四期开发目前二期已入伙裙楼商铺计35间总面积约194435方米商铺目前基空置
二项目SWOT分析
然项目段位置较优越现实存着影响项目形象素裙楼商铺目前处滞销状态充分认识该项目优缺点充分发挥优势项目期营销程中制胜关键
（）优势点（S）：
1 项目前交通较便利处龙城道龙福路交汇处
2 项目处龙岗中心城级黄金旺发展前景
3 项目目前现楼满足部分型商家买需求降低购买者置业风险
4 商铺层高54米设夹层融合商铺仓储家居体
5 项目开发商母公司城建集团深圳具定知名度项目推广具定优势
◆发挥优势：
A项目裙楼运作程中充分渲染项目区位优势交通便利
B项目裙楼运作程中强调该区域发展前景带商机
C项目推广时利城建集团品牌优势增加置业者投资者信心
（二）局限性（W）
1 项目处段目前气旺尚具备气带动商铺销售条件
2 项目周边长着茅草开发块显较荒凉发展商业略足
3 该项目建成时裙楼商铺直滞销造成定负面影响
4 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位题鲜明
5 项目裙楼商铺规模利整体推广
◆解决方法：
（1） 重新裙楼商铺进行市场定位明确目标客户
（2） 确定营题特色营方带动商铺销售
（3） 加推广力度扩商铺暴光率市场知名度
（4） 设立部分免息分期付款方式降低购房者置业门槛吸引入市
（三）机会点（O）
1 区位优势发挥辐射周边区
2 着周边住宅区相继建成入伙带动周边气带动裙楼商铺销售
3 中国入世推动济发展商业物业前景
（四）威胁点（T）
1周边现推市场欧景城裙楼商铺碧湖花园商铺等商业物业较形成竞争力市场压力
2碧湖康馨园空置裙楼商铺形成直接竞争
三商业模式分析：
目前商业模式三种：综合性商业模式二题性商业模式三专业性商业模式
（）综合性商业模式
模式奉行购物休闲通吃衣食住行条龙服务商场行业种类众品牌芜杂档次齐备满足层次消费者生活需求购物时够进行饮食品茗等休闲活动拉动场群体消费角度分析种模式似够全面网络住消费者聚气提消费应该理想商场模式实际模式已全球济态势里遭遇严峻考验中国例外越类似深圳样济发达区模式表现出老旧态越明显面危机越
究品牌市场进步细分消费者需求断性化发展全面式营失销售点深化机会仅仅愿意目前商业品种品牌发展速度没商场规模够全部承载次割舍间失部分客户青睐行业专业市场直接竞争中失条条阵线时日电子通讯家电家私众服装已纷纷淡出综合卖场两年名牌综合商场整体销售额持续萎缩尤年半年开始深圳名商场均食品超市然维持销两旺局面余品种额度全面降面样种形势品牌商场利早期积累财力知名度采取圈扩张活动造势手法力求站稳脚市场重新洗牌前充实力谋求变革性发展中型综合商场然明知危机实力原目前苦苦支撑外应变法
种综合性商业模式适合规模裙楼商场型纯商业物业项目裙楼商铺设计规模适合发展综合商场
（二）题性商业模式
题确定范围广文化层次群分类商品档次等角度发挥找相应题然该题核心规展开营女世界男世界童世界群分类题围绕某类群品特定范围品种品牌进行筛选滤进行针性营
类模式商业模式相目标客户群满足需求区局限某行业商品种类具备占绝优势市场台目标客户群定某文化层次某性某济群体等等群体说题商场够满足异质化需求性化心理诉求针性强
种商业模式针性强负面影响客户范围窄未发展前景难预料市场风险相较高种商业模式求：
⑴ 规模化题营独占面积庞项目规模匹配
⑵ 规范化题营理营行较规范甚进行网络运作涉成高昂费巨
⑶ 租金低廉题商场通常较低租金吸纳商家聚集入场营投资者说愿意情况项目销售利
种商业模式适合项目群楼商铺
（三）专业性商业模式
类型商业某行业托加深品牌档次细分集中力量满足全体消费者某种特定需求尤性化异质化心理诉求深圳名中电信息时代广场电子科技通讯产品市场风云势华强北商圈背景站稳脚电家居广场家电市场台全力揽括行业品牌精英加消费者选择余力求做想买家电消费者会转投商场怀抱
类商业模式优势针性强专业化程度高某行业发展直接影响该行业专业市场营力盈利空间目前龙岗蓬勃发展房产必带动相关行业蓬勃发展建材业装饰材料业等发展城龙花园商铺发展装饰材料专业性商业模式较行
四项目整体定位
（）项目营业态定位——装饰材料专业商业模式
基面项目SWOT分析种商业模式分析结合司该片区调查分析时综合司该片区操盘验司建议该项目重新进行市场定位确定商铺营题明确商铺营方带动商铺销售
项目位龙岗中心城龙城道龙福路交汇处理位置角度目前段繁华程度够项目裙楼商铺规模够结合商铺成功运作模式分析司建议项目裙楼商场定位装饰材料条街
A标榜龙岗中心城首专业装饰材料条街该区域树立起第面旗帜
B样定位优势
a 客户规避市场风险坚定投资信心增加销售热度样定位减少直接竞争手（碧湖花园商铺碧湖康馨居商铺）接触面目前碧湖康馨居碧湖花园群楼商铺紫薇花园群楼商铺满足消费者日常生活需求突破口目前空置量较果项目群楼商铺雷周边项目必增加市场压力加剧市场竞争方面项目明显处利位
b 深厚市场容量：定位目前情况龙岗房产蓬勃发展带动装饰业发展项目周边建售楼盘较楼盘入伙装饰材料需求量较
c 目前该区域专业装饰材料街（城）较少着发展空间
d 项目周边气旺交通条件较理想商铺前面步行道空间较满足发展装饰材料业硬件需
e良市场操作性：定位基详细市场市场调查商战实例整合出良前瞻性时定位程中逐渐赋予加深包容涵准备套逻辑秩序销售促销准备活动
（二）价格定位
房产租金售价晴雨表租赁市场行情直接反映供求关系售价曲线租赁价格曲线步变化租赁价格售价真实反映租赁市场房产市场真实体现收益价格商业价格进行评估收益价格物业者投资者基心理预期价格
根调查区域商业物业租金情况该区域商业物业租金水般2590元M2月间通段商业分析段街铺均租金60元M2
a确定年收益：60元M2月#2151 M2#21512720元
b确定原利率：采中国民银行年期存款利率综合物价涨素风险系数取原利率8
c年限：70年
d收益价格确定
运公式：V ＝ar#215[11(1+r)n]
式中V：房产价格
a：房产年纯收益
r：原利率
n：未取收益年限
测算出项目裙楼商铺均售价8000元M2
面价格分析结合目前市场状况司建议城龙花园群楼商铺均价8000—8200元M2
（三）客户定位
购买项目商铺客户类：
(1) 区域商铺投资者装饰材料营者
(2) 区域装饰材料业发展前景投资者营者
(3) 营知名装饰材料品牌加盟者连锁店
(4) 设立办事处装饰公司
五营销推广策略
（）推广题
1基分析项目定位结合目前商业物业市场实际情况项目推广宣传时围绕面方面进行：1 宣传项目裙楼商铺龙城专业建筑装饰材料条街突出市场发展前景投资价值
2宣传该区域房产蓬勃发展必带动装饰业装饰材料业长足发展带出投
资该商铺发展前景潜力
3交通便捷：项目位龙城道龙福路交汇处交通条件较便捷商铺前面步
行道空间较发展装饰材料业极具潜力
4商铺层较高设夹层集商铺仓储家居体宣传时突
出卖层送层优势
(二) 项目形象包装
1题广告导语：
项目目前题广告导语广告诉求明显司建议城龙花园专业装饰材料条街题进行广告诉求
2项目导视系统
目前项目导视系统表现手法理想未项目形象题表现出反产生负面影响建议面龙城道裙楼悬挂条幅深惠公路龙城道等客流量方设导视牌
3 现场包装
1） 条幅：目前项目现场条幅广告没法引起客户关注实际条幅广告项目快费省广告形式建议条幅广告重点深惠公路龙城道交汇处项目群楼楼体挂出城龙花园专业装饰材料
条街隆重发售城龙花园专业装饰材料条街优惠招租租售热线等容条幅
2） 道旗：营造现场气氛引起关注吸引更气司建议深惠公路龙城道布设道旗道旗容发布城龙花园裙楼装饰材料条街租售信息龙城装饰材料街——城龙花园裙楼商铺 城龙铺王铺富三代城龙装饰材料街商家投资潜力股城龙花园商铺低风险高回报等等
（三） 总体宣传策略
根项目区域现状项目身特点司控制广告宣传费时采针性宣传策略加广告宣传力度步班放矢整宣传策略销售策略紧密配合达热销效果具体计划：
1）造势策略
针项目目前销售状况渲染市场气氛司建议针性媒体发表关项目新闻撰稿龙岗报龙岗线电视台等容宣传介绍该项目理位置专业装饰材料街发展前景引出项目裙楼商铺巨升值潜力令市场更加注目该物业加强客户投资信心
2) 常规宣传策略
广告宣传报纸广告电视广告常规宣传属效宣传方式电视广告成较高项目裙楼商铺规模属尾盘期司建议电视进行广告宣传进行必报纸广告软性文章炒作紧密配合销售策略采令常规宣传效果发挥控制广告费投入量广告宣传安排：
报纸广告：
龙岗报逢周二周五软硬广告结合10#2151515#21520版面作广告（样费集中阶段连续进行）诉求项目理位置专业装饰材料街发展前景引出项目巨升值潜力样广告费达预期效果
软性文章：
报纸软性文章目标性较强司接手城龙花园裙楼商铺销售工作龙岗报深圳晚报针性发表软性广告容样诉求城龙花园理位置专业装饰材料街发展前景
宣传单张：
（1）宣传单张制作成需毛钱适合广范量派发项目目前单
张容色彩具较强视觉击力司建议重新制作项目商铺销售宣
传单张制作求体现项目优越理位置项目定位专业装饰材料街营发
展前景时附商铺投资分析案例 ：业投资某商铺例
售价：8000元 M2 面积：2975 M2
总价：8000#2152975238000元
首期5成：238000#2155011900元
贷款：238000#2155011900元
10年期月供款：11900#2150010892311(月供系数)12962元月
目前该阶段租金保守估计：60元 M2 月出租获收益：
2975#215601785元月
结月租金gt月供款
单张建议板开数选择8K16K双面制作数量1000份ltPlt pgt
（四）销售策略
1）租金代首期销售策略
针未商铺价格走势握定商家采取销售策略租项目商铺客户年两年决定购买采已缴付定期限租金作购买单位首期款刺激租户消费心理促租客变业消化部分面积
2）推出首期两成三成免息分期付款促销方案
降低置业门槛建议付款方式提供十年五成揭宣传推出首期两成促销方案余三成两年（年）免息分期付清降低业置业门槛引起量消费者关注达促销目
3）推出品牌商家进驻优惠策略
品牌商家品牌效应投资者营者增强置业信心力促进销售司建议意进驻品牌装饰材料商装饰公司设立办事处售价租金予定例优惠售价予定折扣租金予3月半年免租期利品牌效应带动商铺发售招租
4）客户领袖奖励计划
针目前裙楼商铺气足达带动气司建议推行客户领袖奖励计划已认购客户带领客户进行认购成交者发展商规定标准奖励予领袖客户购买商铺2优惠价奖励
5）低开高走分期销售
低价入市利羊群心理制造抢购热销气氛然视市场反应逐步提高售价迫客户迅速作出选择决定
6)针目标客户采DM策略
目标客户司通直邮（DM）直接派门商家派发单张海报等方式关资料传客户争取成城龙花园裙楼商铺业租户
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