第讲 香港物业楼宇理维修
楼宇理
楼宇——住宅商业性厦层做写字楼底层底三四层做店铺混合性厦集商场设施体物业场——日常理楼字进行效运作租住者充分享物业理责范围包括楼字安全控制清洁运作建筑结构设备厂房公设施日常维护／通属部门履行职责
（）安全控制
提供安全服务控制直接保安员负责承包商负责配门样简单理外通承包商雇请专业保安士负责安全问题警卫门卫必须接受正规防止犯罪物业理职培训显然现代化智化楼里计算机动化系统闭路电视等高科技已安全控制更常性培训少租住者提供高水安全控制必新楼字项目设计阶段考虑应安全控制专业知识益物业理果型开发项目安全专家应该列项目协调组成员样／安全控制方面专业知识项目设计阶段运避免项目完工修修补补惜种早期安全输入新项目中常常忽视
(二)守条例
香港法律第299章规定：守第三部分条款规定外受雇陆水方保护财产防止犯罪维护秩序保安员属类想干守差事警察署领守许证（注：第三部分条款规定指：公官员驻港军队）
(三)保安服务范围
通常两班倒提供24时保安服务早7点午7点班理角度出发保安员分三班倒更取商业性办公搂考虑雇三班保安员部分宅楼两班够节省预算开支
(四)保安职责
1保安班班控制中心通话简汇报青况承包公司提供电话保护服务楼字屋郊设检测点通电话线控制中心连接保安事先定时间表控制中心汇报
2安排保安员轮流值班工作均分配
3班前理员楼字监简汇报情况班未填亏份日报告单送理处 4物业理员楼字监保持密切联络效协周安全问题关租住户问题非常重日面面非正式交流正常物业理／代理保安公司高级员定期会议视需周月举行次解决诸劳动力足员称职等问题规程制定前通扫讨提出改进安全控制办法手段
(五)住宅楼进出控制
1保安员必须警惕疑情况楼方行迹疑礼貌加询问出示证件陈述理遇方拒绝回避需立报告请示楼监控制中心
2晚间值班时保安员更需警惕楼周围陌生先验明身份访理允许进入楼
3保安员注意楼楼公部分潜危险特孩方必须时防止发生事楼监报告发生危险情况
4楼监保锁匙记录簿记录位住户发放全部锁匙便理通常控制中心业处留份口锁匙备出现紧急情况时
5住户搬迁装修期间保安员楼监特注意员进出情况保证搬家／装修承包公司接受监督触犯规章
6保安员必须天幢楼进行检查楼监须根日检查报告进行定期检查目保证安全标准实施时事情清洁修理电梯升降梯维修等进行 (六)商业楼进出控制
住宅楼安全措施商业楼办公室购物中心商业楼字结构途更复杂更进出求保安士更认真专业技更出色型证券场理需建 立保安首保安部门保安高级理员汇报保安问题物业理专家顾问
商业楼安全控制指导：
1楼装修维修期间承包商施工员须意进入楼
2正常情况服务员许顾客电梯升降梯
3服务员电梯出障时楼监允许服务员顾客电梯须密切关注防客造成必麻烦
4运送建材货料服务梯运送件材料操作员监视楼监果认电梯受损货件危险性权禁止服务梯
5货物材料运出楼须许证物业理／代理意
6办公时间结束进入楼／租户办公室须班保案员出示／办公室签发许证／身份证访者进入离时均须访登记簿登记
7楼楼周围许闲荡乞丐街边贩街头寄宿者衣冠整者离开楼 8办公时间关闭进出口门窗卷闸门制定标准程序口处出口处卷闸开启关闭时间须日志记录
(七)拍
没物业理事先许许楼拍摄影
(八)通讯系统
1．保安物业理员间通常电信电话系统步话机进行联系（须政府申请许证年更新）
2．须租者居住者知道理处电话号码果需话楼控制中心间设热线电话楼监须备份紧急情况联系电话须备份新住户登记簿（容包括遇火灾煤气泄漏盗窃水破裂等紧急情况时谁联系）
3作员班时宜穿制服佩戴服务证利证明身份搞租住户关系
(九)火灾预防
防患未然成功预防火灾保安物业理员责须定期提醒住户警惕火灾发生年干燥季节前十月份左右物业理考虑租住户散发传单甚堂张贴防火命令指导
(十)租住户防火指导
1．离开办公室办公员必须检查关闭电源开关包括计算机字机复印机等电器开关
2．确保办公室里留烟烟头烟草
3．楼字放置该放易燃材料
4．道堆积垃圾物件避免妨碍行通行物业工作员须确保堆积楼梯堂废弃物品时清理干净
5．发现缺损电源插头电线须立报告电工楼监进行紧急修理更换
6．转换器免增加电负荷
7．办公室煮食（应设厨房供职员煮饭煮水）
8．松脱电线接墙插座须相配插头
9．开始装修前须通物业理员承包商添加灭火设备灭火器沙桶
(十)遇火灾具体指导
1．果遇火灾保持静：
（1）击破处火警报警玻璃警报声响起附喊着火
（2）身没受威胁情况报警点旁灭火装置灭火
（3）电着火时泼水
（4）果火势法控制楼梯面等候消防员介绍火势情况
2．果听着火警报保持冷静警报铃会着火层楼层响起楼层会受影响
(1)警告家职员邻居时准备撤离底层空避难层
(2)清点家职员便撤离
(3)挤开通楼梯出口门定关
(4)电梯
疏散撤离揩导
果必须撤离楼时：
(1)锁贵重物品
(2)停止电话
(3)关掉电器关灯
(4)时间允许离开时锁门
(5)电梯防电梯中途断电停止运作
(6)处楼梯走闲荡
(7)走跑
(8)考虑周避免惊慌失措
(9)携带件物品
(10)听保安物业理员消防员指示
注意：关门减少空气中氧气助防止火势蔓延否锁门完全决定消防设备报警系统火警出口
(1)报警器：
——手动报警器设显眼处紧邻水柜报警器玻璃屏击破楼层报警器齐响起 熟悉报警器放置方
(2)灭火设备：
——救火水轴圈设楼显眼处通常紧邻火警出口
——熟知灭火设备放置方
(3)出口通道：
——果发生火警需撤离楼足够出口通道供
——出口设动关闭门防浓烟进入通道保证出口门关
(4)电梯：
——火警时准电梯撤离楼发生火灾时电梯容易失灵警报响楼电梯电梯仓关闭直警报解重新启
(十二)炸弹威胁
时作出反应
炸弹威胁（威胁炸药破坏毁坏楼）作出适反应必制定旨指导保安物业理士周全计划程序确保正确程序效实施员楼危险减低量减少影响楼正常运作套完备准备工作包括方面：
1．负责实施反应计划定期知会
2．（果条件允许）定期举行模拟演测试直接负责员应变力种演包括设置模拟炸弹
3．紧急反应计划实施需该计划进行评估更新足处作必改进
报告炸弹威胁
收炸弹威胁须立准确物业理指定级部门报告收报告行决定位高级理员汇报具体情况反应计划实施时物业理须警察局报告收炸弹威胁
员撒离程序
物业理会作出全部部分员撤离楼决定作决定前时间许应先警察局商量根安全专家警察局建议须制定工作员紧急撤离程序熟悉程序关身安全安排
1．撤离路线：
——选撤离路线须居住者熟悉
2．撤离信号：
——时火警警报铃作撤离信号建议响铃方式火灾警报相区 3．遇炸弹事件员撤离时敞开门窗减少爆炸碎片造成伤害（遇火灾关闭门窗）
4．离开办公室前工作员关闭种机器关灯
5．撤离员须放箱子旅行包手袋等物件物件楼搜索引爆装置藏匿处造成额外负担
6．集合：
——撤离员集合安全带安全带离受威胁围堵楼距离短100米 7．停止公设施运转：
（1）关闭明线路外电源关闭燃气燃料道总阀开关
（2）炉灶锅炉类似设备进行安全关闸该项工作合格技术员操作
8．控制进入撤离区撤离完毕严格控制未许进入撤离区直准许重新入住
(十三)通讯
实施针炸弹威胁反应计划程中必须迅速建立起负责员撤离物业理保安理士间双通讯系统通常现电话楼电讯设备必须注意手提收发两线电（种线电收发机引起电启动炸弹提前爆炸）
(十四)公关系
传媒众知道确切情况重作官方发言某位高层物业理员关士外泄露事件信息
台风应急
年5月10月间香港台风季节台风季节开始前慎重起见物业理应／理员发出指示应召集关员开特会议机会提意见问问题目熟悉职责台风时应采取什必行动必根理员建设性意见物业理指示作进步修改
(十五)台风应急队（T E T）
指定两位级低助理理高层员作协调员旦3号台风信号挂起协调指导台风应急队进行工作劳工协调员第协调员值班8时接／工作规定谁需24时超时限命休息台风应急队两队马组成队技术队队住户服务队队数根物业类型求定果厦（通常商业厦办公楼）里设备需合格验住宅工程师／技术队伍台风期间进驻厦根厦实际情况成立台风应急队物业理职责外行做事情成立支效台风应急队确实需相工作验判断力相关知识
(十六)技术队职责
挂3号台风信号时技术队控制室协调员报执行安全准备工作：
1检查抽水房电掣室冷气工作室空气处理器室紧急发电机房确保机器设备正常运作备发电机处工作状态
2检查确保公明灯正常
3愿意关闭冷气系统额外灯
(十七)住户服务队职责
1．检查确保门窗关安全
2．检查确保水道排水沟出入孔没堵塞
3．必时进行全面检查
(十八)设备
1．技术队住户服务队均配置电话线电收发机系列紧急联系电话包括消防部门警察局救护车库等联系电话
2·须工作员配置时应急工具：防护衣衣会盔靴子电子火应急灯等
3备记事记录台风造成事件损失
(十九)刮10号台风信号时台风应急队职责遇刮10号台风信号时应急队队员斑次工作员离开住处报班果正值班贝离开岗位回家等10号台风信号取消协调员宣布应急队员暂离岗位吃饭休息须协调员意长时间超时非幢楼已足够手值班作指导次离岗工作员楼里全部工作员30％离开楼时确保身安全
(二十)台风应急队职责
1．楼字周围进行全面检查汇报估计损失情况
2．保险公司呈递公部分业损失赔偿单前物业理先建议住户搞清楚保险条例负责损失类型程度
3物业理进行膳修复工作
4时清瓦砾垃圾
二 楼字维修达物业理目标业物业理必须重视楼服务设施进行计划维修果没计划肯定会出现越越特维修花费更楼楼体损坏会断业租户造成便惨淡营物业投资项目投资者没吸引力出租率物业价值会跌市场价率投资收入楼屋售价降维修费越越贵果济滑种物业首——高空房率必出现
（）预防性维修
预防性维修正常情况年做财政预算时作计划物业理认实际需须开支行市进行估计预算制订工程时间表做准备工作保证工程期完工预防性维修包括周期性维修维修项目楼外墙全面粉刷进口通道路面翻新等物业理作长期项目计划项目少维持五年维修频率征求业意见项目成高物业理必须考虑住户利益住户提供关维修工工作时间安排开支事项合理建议 （二）矫正性维修
果预防性计划维修工作做需什矫正性维修知道损坏发生时避免非理方面原造成发生诸水爆裂油漆剥落门锁失灵建筑物玻璃门洒水灭火系统意外损坏电梯障时必须马进行维修理处雇请工负责修补选择承包商协定费率成加成基础签合提供必紧急维修服务果发生损坏然请合适技术员维修
（三）维修计划
年检查维修计划提供基础维修计划实设备服务设施建筑表层时维修详细说明做维修计划时必须注意前维修记录项目断修理说明需进行更换
（四）监督实施
业显示效理实现维修开支现金价格物业理必须考虑种工作直接请工节省开支种工作须请承包公司保证公竞争基础签订合应建立合招标制特殊情况外合低投标价位签订招标开始前必未承包商起进行盘视查保证承包商递交投标书前解工程范围签标召开盘会议制定开工时间承包商出目标完工时间表该表须时作工程协调员技术员意更重工程协调员承包公司密切合作保证工程符合规格进展利时保证高质量交工前进行联合检查测试工程交工算实际完成交工日起六月更长时间（视实际合条款定）缺陷责期工程合中通常样条款缺陷责期缺陷弥补工作完成令雇满意保留金额交承包商手中
（五）部控制
物业理责控制预算正开支负责没物业理批准授权超支转移资金必须建立制度工作求审批进行记录电脑存档备审计手续完善制定标准格式项目工程进行记录月初月财政承诺汇总表购货定单号码须呈递物业理工作员业委员会交流会议进行复查
第二讲 香港物业财务理
物业理坏重素财务理物业理服务收入物业业月缴理费理费根公契条款事先规定费率确定收入包括理基金存款银行利息提供暂时性场摄影执费游泳池门票费网球场出租费等公契起草纲明确规定物业理须做年度预算年款正常会计记录等定期业公布纲出台制定许契方面做够购楼时签契业具约束力疑方面缺陷已引起理收支失控满抱怨
物业理须做财务记录容
年度预算
财政年度开始前物业理必须根关数秀12月开支预测做出年度预算／须决定计划广预防性维修项目需资金数额然进行工例出估计通常物业理／代表需征求业意见赢预算支持
预算样
厦名称：
（财政年度）收支预算
1支出项目
广告（招聘工作员等）
坏帐
拖车服务合
清洁
社区节日活动
折旧
房门电话维修合
电（公部分）
花草（环境）
总务处种费（租金电话电等）
保险（火警第三者责保险公责保险）
电梯维修合
法律咨询费审计费
水泵维修
维修养护（般性）
重新装修（计划项目）
差饷
薪金工资退休医疗救济金
保安服务合
文具印刷办公品
游泳池运作费
网球场运作费
水费（公部分）
物业理薪水（理代理净收入：
厦改进基金（重置储金)
意外事总支出2％～5％
2收入
拖车费
储蓄利息
游泳池门票费
网球场租
收入
3净开支
预计剩余
理费
年利率收缴理费
增加理费弥补足部分
财政年度增加百分
注：列收支项非全部物业理应根会计求决定
佳呈式项目组合
收支账目样
厦名称：
（日期）（日期）收支帐户
1收入
理费
总收入
2支出
薪水工资
清洁合
等等
总支出
运作盈余（逆差）
盈余
总盈余（逆差）
资产负债表样
厦名称：
（日期）资产负债表
1现行资产
应收理费
应收帐款
预付款
理帐户
总资产
2储金保留基金
理费储金
公设施储金
厦改造基金
运作盈余（逆差 )
3现行负债
应付帐款增值
4总负债
二资基金
须做预算物业理说准备特基金谨慎明智举困难时日做准备需资基金支付更换项目时避免幅增加理费修茸刷新外墙水泵发电机电梯等准备特基金应注意储备适量资金应付已获准某项目期限已时翻新更换项目换句话说储存适量现金收取利息年底应存够现金支付更换项目需估计资项目实际年限水泵五年然计算更换费考虑时通货膨胀率确定储蓄金应付利息率偿债基金素计算出月需储蓄金额
三信控制
通常公契／理协议里条款规定业月第天理代理缴纳定金额数量业该年度预算例应缴债务1／12笔金额理费服务费果业没规定期限缴纳理费物业理者理代理未偿债务加收利息催缴费支付业违约造成额外工作公契条款须加规定便物业理章行事物业理／属（通常负责该区物业职员）拟定书面征缴理费手续发放征缴提醒通知理职员时客气电话通知常常促问题早解决避免业发征缴通告采取法律措施验 表明征缴理费予密切关注效减少拖欠交费现象产生样减少需交额钱债审裁处处理案件数量发催缴通知理员次口头提醒会业惯性拒缴拖欠超30天执行收缴采取手段：
1．根公契条款物业理通常政署登记份针劝违约业名股份备忘录种根公契理协议登记指控作物业理关司法部门提起正指控强制执行物业理代表业利益求违约业股份进行出售违约业住房店铺绝占住享权利间通香港法院法律程序讨回债务取
2．额钱债审裁处（sCT）超15 00O港元债务额钱债审裁处独立审裁权果涉复杂法律问题审判官权案子移交区法院律师权出席额钱债审裁处事必须出面分指定代表指定律师做代表果公司（理公司）提起起诉须派该公官员职员做代表种情况代表须出示／授权书首先法院呈递规定格式写偿债请求式三份容包括：
（1）债权姓名址
（2）告姓名址
（3）偿金额
（4）告说明提出偿债理偿金额计算方法提呈偿债请求法院通知债权审理时间点审理具法律资格审判官持采取非正规方式债权必须口头书面形式提供证词／提供债务帐目出示诸公契副欠款帐单催缴函等关文件审理审判官会快作出／认合适裁决通常审理刻作出裁决利债权仲裁裁决作判决执行般法院判决棺判决执行情况里作叙述裁决受害方提出诉程序：额钱债审裁处作出判决日起七天高级法院提呈诉
3．法院债务超15 000港元少120 D00港元案子方法院独立审判权债务120 000港元案子高等法院独立审判权案子审理程序里作详述物业理债权／律师指点进行操作律师权出席旁听
第三讲 香港物业力资源理
物业理社会目标
物业理中法律济目标外第三重目标社会目标达目标需通物业理属／客户物业住户业配合处理团体团体间相互关系物业理特需注意运理技巧方
1情况理
物业理必须学会做情况理说／必须解属员作职责便确认否继续接受培训发展力作决策程中予帮助常说机构里果存玩政治手段际关系问题利理运作会受逆影响状况物业理讲非常熟悉缺乏面面交流缺乏信心动力工作没积极性紧迫感等理善突出表现导致理失败状况会职员中滋生疑惑必须早察觉杜绝防止蔓延物业理应该估计情境解决问题作决策程中智谋找出问题根源快速作出决定拖延仅消耗时间会滋生更问题纠葛更重果前决定没取预想结果物业理必须采取应急计划决定需预备应急计划日常运作处理际问题中物业理应该寻找时机教导属处置棘手情况时碰情况物业理采取种顾问性支持性姿态非直接导角色职员参决策程逐渐产生信心决定数职员识作出会参决策程感豪
2授 权
工作员机会充分施展予适指导项务制定具体目标工作委属时监视工作进程诚恳检测完成工作制定步战术理职员工作需体恤\体谅角度出发
3团队精神
领导足够训练理员团队里展开效工作领导水提高会导致团队精神相应提高工作员会事视家庭成员目标 努力理目标物业理——司制定
4理客户
工作员日常理工作中发挥出色入员部问题恰解决物业理工作做半成功取决客户（住户业租户）理 常常理角色产生错误认识足奇会错误认理关心更营利润正常日常理控制运作费会予充分关注等预算够支付费时会求增加理费（公契／理协议里样条款）现趋势增加理费需征业意信会引起疑惑——种情况掩盖某理决定开支缺乏解信息足全面外表业住户租户间沟通障碍会理员注重社会心理学变严重遇理问题时需帮助理解耐心体恤愿意听诉苦理员肯定受欢迎时候需点点帮助友姿态例意见客户填张表求正式意见书电话礼节性拜访问问某投诉问题否已解决样做解决问题铺道路成功关键业住户租户解情况站边支持理决定执行然积极参直接干涉间界限物业理须特注意分迁视理准种尾巴摇狗情况说业业委员会日常理运作扮导角色情况危险必须避免物业理作专家专业员样履行专业职责／首目标业利益理物业
5社区精神
香港物业理理市镇理相差远理杏花郊第城太古城样型房产物业理理四五万旧社区规模实已拥全部基础设施康乐设施市镇治区物业理社会作重住户创造谐属感年里特节日圣诞节春节中秋节端午节组织社区活动住户参加博览会教育展览等事先计划争取区董事会赞助政府机构警察局消防局支持物业理必区办事处区董事会业委员会政府机构保持良合作关系促合作社区精神形成房产理成功素物业理终究享物业权利理解注重社会心理学试图运指导类行助物业理事业取成功
二物业业处（EMO）
（）绪
样成立物业业处呢？理物业业处决定实际理活动职涉种专业力资源基素仅仅局限方面：
1物业单位套房总数
2购物中心商业总方英听数
3运动娱乐设施理
4泊车理
5总办公单位数等更重
6种设施住户／租户总数
果发展项目足够商场面积仅供邻区供区性购物该物业密集明显会出现更击力公节假日期间区域顾客会前购物样会某种程度影响住宅区安全理交通理康乐设施（花园风景区）享受类综合性物业典型例子太古城城市广场沙田新城市广场千拖家带口群集购物中心常常转悠时作度假容舒适购物购物中心例览商品橱窗已成香港正常生活方式外物业理涉两幢底座设停车位高层住宅楼种情况需理员少直接业法雇请理种型物业理构成代理物业理公司合理型投资配搭部分物业理公司指挥部相联系指挥部分散业处关系逐级控制连接杆概念节中作进步解释
二)组织理
现代社会巨变化程中香港组织结构形式发生相应变化20年里传统组织方式充满宗族色彩家庭企业已逐渐接受现代组织培训教育概念已面激烈竞争者社会新挑战企业没组织引入新血液终淘汰手取代缺乏理智时代书作者查尔斯·汉迪书写道变化学义词指出联邦组织正发展作旁白先官僚模式会说果业处室效运作官僚政治必然事实员业处会理房产官员社区官员厦监运动工程师技术员等庞机构更效率理想官僚模式里必权威局限明确规定范围发挥作组织形式遵循等级原低级官员处高级官员理监督种组织理缺乏伸缩性促成带感情成分非性化关系官僚建制中特点会阻碍职员间职员住户租户间交流理员循规蹈矩工作方式会数投诉者业住户租户访者感失业队伍效开展工作效率会降普遍接受理水种东西代议制政府民制官僚作派官僚体制必须纠正时消物业理必须准备采取非官僚行利电话际关系减少官样文章
（三）联邦组织
着组织结构简精原出现发展联邦组织世界性趋势政府联邦形式美利坚合众国加德国州省利益基础联邦契约联起——联邦政府提供国防济保障跨国公司许方物业理公司说理楼字投资扩者缩联邦组织提供理想结构形式理机构适治权时钱员配置保持足够控制物业理负责手物业投资配搭负责中央业处说明获利润效理途径分散理理者更时间致力政策制定创造性思考实际操作程中掌握分散理度根具体情况定需高级理员足够工作验预见判断力
（四）利润中心分散理
1981年香港土限公司听取业顾问建议结构概念进行重新组合六足利润中心相继成立然体制根具体情况修改利润中心形式分散理概念基原理已香港物业理中证明成功支持利润中心成立三部门中两值提市场理部负责发展执行物业理政策设五科室：
·市场分析研究
·租约理
·租户关系
·预算理信息系统
·办公室员理确保团体政策实施适应团体需技术租赁服务部负责技术理运作监视利润中心运转技术水政策实施业顾问提出目标通分散权禾怖决策权业处间掌握更普遍业专业知识——利润中心该组织日常活动直接权力集中限度增力收入减少开支方面工作部门职务权力技术专长负责研究法规规范物业理工作通预算理信息保持点数
（五）工作说明
理方法工作员解／工作性质范围便知道该做通常工作容职责包括特意该职务制定工作说明里必／机会阅览工作说明明确该说明方事合理合适定期复阅工作说明实际做工作相外职员刚录首次物业理见面时审阅／职责果工作容变动工作说明须重新拟定业处实行种工作说明制度话工作员工作法评估时工作发展业务拓展工作员做工作提高层欢未高层理员察觉果早注意种变化增加相应责调动工作员积极性工作中投入更热情
（六）工作说明样
物业理中工作说明根具体职位求制定面职位工作说明仅提供般性参考制定具体工作说明时作指导样提供基职责框架
1办公室理事服务
·办公室理
·会计助理会计
·收款员
2行政助理
·私秘书秘书
·高级职员职员1职员2
·接员／字员
司机／听差
3租户服务社区关系
·物业理助理（物业服务部）
·高级物业助理（住屋部）物业助理（住屋部）物业助理（商场部）物业助理（车位理部）
·物业总监物业高级监物业监
·园艺师园艺师
·社区关系官员
4运动娱乐
·运动中心理运动中心
·游泳池
·运动中心服务员
·救生员
5技术服务维修保养
·物业理（技术服务部）
·工程师
·维修官员
·技术员
办公室理事服务
职务：办公室理
复命：物业理负责
职责范围：
1．办公室行政理：
（1）协助拓展组织制定方法
（2）办公室动化系统办公室设备程序评估
（3）办公室规章制度
2．会计服务：
（1）预算准备评估分析报告
（2）会计部门联络监视会计工作情况现金流量情况信控制等
3．事服务：
（1）协助征聘职员控制工资总额操作退休储备基金医疗方案
（2）协助制定事政策力规划职员培训发展职工福利
（3）工资薪金理工作分析评估等
职务：会计
复命：物业理负责接受办公室理领导
职责范围：
（1）收款室工作拟定负责职员名单
（2）理收款室游泳池收款室收费工作
（3）办公室理指示着业处代表面查天存入夜间存款保险箱收款
（4）级指示手续收钱款存入银行
（5）拟定月帐单提供情况分析
（6）保存住宅／商场收支帐备预算控制
（7）办公室理密切联系关注职员纪律工作负担动机般程序改进
（8）协助办公室理拟定预算
（9）物业理交工作
职务：会计助理
复命：屋祁理负责直接接受会计领导
职责范围：
（1）协助会计理收款室会计工作
（2）协助培训收款员
（3）理助理／理指示拟定发寄欠款帐单
（4）更新债名单追踪欠款
（5）根惯指示拟定开出时收
（6）保库存品记录
（7）惯指示手续协助钱款存入银行
（8）会计指示会计工作
（9）物业理指示工作
职务：收款员
复命：物业理负责接受会计直接领导
职责范围：
（1）点收记录收款室收全部现金
（2）惯指示手续开出收
（3）手续求班收款员正规移交现金收款
（4）发现收款误立报告会计
（5）会计指示工作
（6）物业理指示工作）
职务：行政助理
复命：物业理负责接受办公室理直接领导
职责范围：
（1）协助办公室理总办公室行政事务
（2）文书工作科室密切联络减轻工作务
（3）协助办公室理做职员福利工作特关注职员培训职业发展
（4）手办公器械维修合谈判更新
（5）协助拟定预算
（6）根指示起草机报告
（7）事服务：
①保更新事档案记录
②协助制作工资总额表单证
③协助制作职员退休储备单证
④保职员工作变动请假记录
⑤岛收入表退回职员
③安排员征聘面谈续工作
（8）零金额入帐理
（9）协助实施办公室动化系统
（10）协助实施事政策
职务：私秘书／秘书
复命：物业理负责接受行政助理直接领导
职责范围：
（1）字存档（包括机通信）
（2）提请物业理注意
（3）保请假记录协助拟定年请假单
（4）接电话屋郊理安排社交／商务约见
（5）作会议记录速记
（6）登记日收信件发送关员科室作进步行动
（7）协助行政助理监督书记员工作
（8）秘书工作
职务：高级文书
复命：物业理负责接受行政助理直接理
职责范围：
（1）字
（2）监督购货订单操作系统
（3）订购文具保持新库存记录货物清单
（4）保办公具清单
（5）保证会议室前整洁
（6）保持存物室整洁序
（7）办公室清洁虫害控制
（8）行政助理指定文书工作
职务：文员1
复命：物业理负责接受物业理助理技术服务部）／行政助理直接领导
职责范围：
（1）接听维修室电话
（2）印信件文件等
（3）档存档
（4）理维修室档案系统
（5）维修室般文书工作
（6）行政助理布置工作
职务：文员2
复命：物业理负责接受行政助理直接领导
职责范围：
（1）印信件文件等
（2）存档档
（3）更新娱乐卡办理新卡申请
（4）答复计划中教育游泳课程关问题
（5）协助高级文员工作
（6）协助更新停车许证新证申请
（7）信息输入电脑
（8）文字处理
（9）行政助理布置文书工作
职务：接员／字员
复命：物业理负责接受行政助理直接领导
职责范围：
（1）接电话
（2）处理问询问题转关负责员处理
（3）接收信函协助私秘书邮件进行分类
（4）协助印
（5）接柜台接客户住户租户访者
（6）保持接房整洁
（7）行政助理布置工作占
职务：司机／听差
复命： 物业理负责接受行政助理直接领导
职责范围：
（1）日总部递送取回备忘录信件等
（2）递送办公室部邮件（送维修室收费室）
（3）递送邮件店铺租户住宅楼住户
（4）邮寄信件邮寄记录登记
（5）安排租约印花税缴付
（6）操作模板复印机宗印刷
（7）清洁保养公司车辆
（8）驾驶员职责
租户服务社区关系
职务：物业理助理（物业部）
复命：物业理负责
职责范围：
1．住宅物业理：
（1）拟定住屋理预算
（2）会计部门联络监督营业帐目情况
（3）通手续法律手段追偿债务卜
（4）维修科联络处理维修事宜
（5）处理物业理投诉问题
（6）理员岗培训
2．停车场理许证：
（1）拟定许证文件
（2）采取法律措施法律手段追讨固定许证费
（3）处理停车位理投诉问题
（4）维修科联络处理维修事宜
（5）分配停车空间决定重新分配
3．监物业监工作：
（1）物业监拟定责员名单
（2）理监科库存品设备工具
（3）监督职员纪律制服整洁
（4）物业监布置宗修聋务
4园艺服务：
（1）核准园艺师责员名单
（2）监督物业植物灌木丛花草等养护工作
（3）监视苗圃运作情况
（4）物业理推荐购买植物等
（5）协调节日装饰促销活动
5．清洁工作：
（1）拟定合文件投标等
（2）挑选投标承包公司
（3）监督承包公司清洁工作
（4）定期约见承包商解决问题
（5）城区／区域服务部门联络
6安全理：
（1）拟定合文件投标等
（2）挑选投标承包公司
（3）监视保安员工作
（4）承包商定期会面解决问题
（5）协助警察局处理屋郊安全问题
（6）规划防止犯罪程序／活动
（7）监督拖车工作
7．公关系：
（1）联络方组织业立案法团住户协会等
（2）联络政府部门区域市政局警察局城市公事业局楼字条例处等
（3）住户发送通知函
（4）访问住户帮助解决问题
（5）物业住户保持友关系
（6）联络业处增进友情交流验
职务：高级物业助理（住屋理部）
复命：物业理负责接受物业理助理（物业部）领导
职责范围：
1．监督：
（1）监督协调物业助理组工作
（2）建议协助物业助理处理住户投诉
（3）物业助理分配务
（4）协助培训物业助理
（5）监视清洁公司工作物业总监汇报
2．日常巡视／检查：
（1）执行住屋商业区般性检查
（2）检查查遵守规非许装修
（3）联系维修室作必修耷
（4）协维修室踪修茸情况
（5）必时起草通知函
3．清洁理：
（1）定期清洁公司召开协作会讨解决问题
（2）保持整座物业高水清洁
（3）联络城市公事业局／区域公事业部门
（4）监督虫害理踪
4．征收理费：
（1）核屋郊助理呈递报告
（2）拖欠款提起诉讼
（3）准备案子报送额钱债审裁处
（4）出席额钱债审裁处
（5）更新信理报告
5．社区关系：
（1）探访住户建立感情
（2）帮助住户解决理问题
职务：物业助理（住屋理）
复命：物业理负责接受高级物业助理／物业理助理（物业部）直接领导
职责范围：
1．住屋物业理：
（1）查日报告采取适行动
（2）日巡视确保物业清洁安全）
（3）协维修室拟定踪修聋情况
（4）察检查规定非许装修
（5）处理问询住户投诉通高级屋郊助理物业理助理实汇报
（6）断更新业／住租户记录
2．征收理费：
（1）联络会计科缴付固定款项住户进行踪
（2）回答询问理费问题
（3）日常期理费征收
（4）拟定交缴理费提醒通知收费信
（5）额钱债审裁处提供情况
（6）必时执行土搜索
（7）拟定月理费报告
3．社区关系：
（1）探访住户建立友关系
(2) 帮助住户解决问题
职务：物业助理（商场理）
复命：物业理负责接受办公室理商场理理直接领导
职责范围：
1．商场／日常检查：
（1）清洁工作
（2）治安理
（3）执行租约租户关系
（4）维修——发出修茸通知续工作
（5）处理租户问询投诉续工作
2出租执行租约：
（1）距首次复核日提前12月提起租赁更新事宜：
（2）准备租户信息输入电脑
(3)更新租户登记档案
（4）追讨欠款
（5）拟定标准租赁许协议
（6）核安排缴纳差饱印花税
（7）关注租户求关注租期混合商业活动
（8）装修期间常查确保符合守条件
3．市场促销：
（1）协助商场理推出商场铺位
（2）协助商场理做节日促销装饰工作
（3）协助策划宣传商场形象装饰店面橱窗灯光等
职务：物业助理（车位理）
复命：物业理负责接受物业助理理（物业服务部）直接领导
职责范围
(1）拟定停车许协议
（2）指定车位租户保持联络
（3）处理关车位理问询投诉
（4）实施停车规许协议
（5）天检查停车位维修室报写修聋单
（6）监视持证洗车工工作
(7）拟定洗车工洗车水承诺书安排签字
（8）拟定欠款帐单
（9）追拖欠执费
（10）拟定电脑输入单操作键盘
（11）更新持证者信息登记
（12）拟定统计报告
（13）关执押金退款会计部门联络
职务：物业总监
复命物业理负责接受物业助理理（物业服务部）直接领导
职责范围：
（1）协助物业助理理（物业服务部）安全清洁交通商场住屋区租赁服务项目进行全面理控制
（2）理协调物业监组
（3）物业助理理（物业服务部）提供物业监责单
（4）根求承担紧急务防台风暴雨务
(5)控制手工工具保库存记录
（6）协助培训物业助理监／物业监
（7）根工作求指导物业助理监／物业监
（8）检查协调物业次修耷养护工作
（9）协助解决租住户租住户间争端：
（10）物业理布置工作
职务：物业高级监
复命：物业理负责接受物业总监／物业助理理（物业服务部）直接领导
职责范围：
（1）轮班理包括住屋楼商场停车场抽水房花草房垃圾收集室运动场等物业
（2）执行物业总监／物业助理理（物业服务部）指令
（3）求参加紧急务防台风暴雨工作
（4）监督协调物业监物业助理监组工作
（5）负责非办公时间假日物业监办公室工作
（6）处理非办公时间假日投诉
（7）协助记录日事件报告
（8）物业理布置工作
职务：物业监
复命：物业理负责接受物业总监直接领导
职责范围：
（1）轮班理包括住屋楼商场停车场抽水房花草房垃圾收集室运动场等物业
（2）求参加紧急务防台风暴雨工作
（3）核查报告关设备电梯风升降机等投诉
（4）巡视物业楼公部分电梯间楼道抽烟室屋顶等
（5）协助保安员防止犯罪骚扰
（6）驱走街头贩疏导区交通
（7）根级指示做次工作更换灯泡等
（8）非办公时间回复租住户投诉
（9）协助保安公司做拖车工作
（10）住／租户寄发通知布告
职务：园艺师
复命：物业理负责接受物业助理理（物业服务部）直接领导
职责范围：
（1）日常花园草保养种植播种机保养问题物业助理理汇报
（2）理协调园艺工
（3）制定园艺工责名单分配务
（4）园艺工岗培训
（5）景物设计求物业助理理（物业服务部）提出建议
（7）维护改进屋郊园艺区
（8）做台风预防
（9）理花草培养室
（10）节日装饰促销活动办公室等准备安排花草
（11）物业理布置务
职务：园艺工
复命：物业理负责接受园艺师／物业助理理（物业服务部）直接领导
职责范围：
（1）日特定时间园艺师汇报听取司具体工作指示关园艺区播种机日常维护工作建议
（2）园艺师物业助理理（物业服务部）指导履行园艺工全部日常职责
（3）完成关偶涉花园康乐区维护种植工作：
（4）物业理布置工作
职务：社区关系官员
复命：物业理负责
职责范围：
（1）协调宣传活动特关系社区办公室职室青年活动中心活动
（2）处理关社区娱乐展销活动目物业出租办理执等问询
（3）协助编写简讯出版物吸引广告
（4）保剪报进行分类
（5）需时起草通知函
（6）必时提供信件通知函等翻译服务
（7）社区领导住户协会政府机构等保持联络
（8）屋郊理布置务
运动娱乐
职务：运动中心理
复命：物业理负责
职责范围：
负责运动中心提供娱乐设施：
游泳池
——网球场
篮球场
——溜冰场
社区礼堂
机室
——童活动场
1．正常工作范围：
（1）理运动中心工作员——1名运动中心2名游泳池5名救生员9名员
（2）助理理理协理运动娱乐／员工／维修事宜
（3）拟定已获准种培训课程告示通知函
（4）政府部门私公司运动机构联络市场推出娱乐设施
（5）联络培训班指导员
（6）运动中心方香港汇丰银行南华早报）教育署拟定组织培训计划
（7）回答解决培训课持证者引发问题
（8）拟定员工责名单员工推介年休假
（9）帐目问题收款室联络
（10）拟定分析月运作收支
（11）制定运动中心年度预算已获准预算实行控制
（12）员工安排促成福利活动
（13）评估特殊力需求提出改进意见
（14）检查保证游泳运作符合政府关求
（15）保证物业活动场正常养护
（16）保证救生员游泳池素质符合求
（17）游泳池员工提供岗培训
2．促销市场
（1）复审改进订票手续提出费率求取通
（2）复核限度减少运作开支
（3）提出盈利性活动建议
（4）制定年度计划
（5）协助商场全部促销活动
（6）组织促成年度游泳赛
职务：运动中心
复命：物业理负责接受运动中心理直接领导
职责范围：
（1）协助运动中心理理活动运动中心员工
（2）处理关培训课程咨询
（3）拟定保请假记录责员名单
（4）保游泳池日常记录
（5）理娱乐设施：
游泳池综合设施网球场篮球场溜冰场社区礼堂机室童游乐场
（6）固定指示手续监督游泳池工作
（7）监督运动娱乐设施清洁工作
（8）协助促成运动中心良形象
（9）运动中心理布置工作
职务：游泳池
复命物业理负责接受运动中心／运动中心理直接领导
职责范围：
（1）协理运动中心运动娱乐活动
（2）监督游泳池综合设施清洁工作
（3）监督救生员服务员
（4）记录游泳池运作数
（5）负责游泳池水质试验检查循环系统
（6）必时履行救生员职责
（7）运动中心理布置工作
职务：运动中心服务员
复命物业理负责接受游泳池／运动中心直接领导
职责范围：
（1）保持运动中心良卫生状况
（2）游泳池更衣室溜冰场网球场社区礼堂值班
（3）协助修耷运动娱乐设备重新油漆
（4）散发关运动／娱乐活动通知函告示
（5）运动中心理布置工作
职务：救生员
复命：物业理负责接受游泳池／运动中心直接领导
职责范围：
（1）协理运动中心运动娱乐活动
（2）保持游泳池卫生状况良
（3）履行救生员水中安全职责
（4）泳者提供第救助
（5）运动中心指示协助次般性修茸运动娱乐设施刷漆工作
（6）运动中心理布置工作
技术服务维修养护
职务物业理（技术部）
复命：物业理负责
职责范围：
负责商场全部住宅楼技术楼服务工作
1．公事业系统：
（1）供电系统
（2）公明系统
（3）紧急发电机供应系统
（4）空调系统
（5）空气处理机强制空气供应系统
（6）通风系统热气供应系统
（7）水警服务系统
（8）二氧化碳供应系统
（9）水修理水供应系统
（10）游泳池水循环系统
（11）游泳池热水供应系统
（12）排水泥处理系统
（13）燃气供应系统
（14）灌溉系统
（15）安全系统
（16）中央电视系统
（17）线电视系统
（18）雕塑水池喷泉循环系统
2．厦层面工作：
（1）外部层面：外墙铺饰区域路油漆着色工作
（2）部层面：门围栏油漆着色工作光面镶板等
3．正常工作范围：
（1）理技术服务科工作员——1名维修官员3名维修助理官员12名技术员
（2）培训技术员
（3）监督技术员纪律制服整洁
（4）拟定工作员责名单建议员工年度休假年度工作鉴定
（5）拟定住宅楼商业厦预算进行评估分析
（6）实施控制已通技术服务预算
（7）根标准求／合条款监督维修公司工作
（8）控制库存品设备工具
（9）遇求科室提供技术建议
（10）计划预防性维修项目
（11）投标做估计检查制图规格令进行监督诸厦层面维修机械电器安装等工作
（12）协调全面维修计划
（13）记录维修址厦工程服务服务协议翻新时间重新装修花费
（14）确保机械厂房设备公设施系统处良工作状态
（15）必时承包公司顾问联络
（16）物业理布置工作
职务：工程师
复命：物业理负责
职责范围：
1．总体：协助建议物业理做电力机械维修物业理中基建设工程总体控制监督规划预算控制投标程序减少开支长短期维修项目承包公司工作情况已批准承包公司名单等
2．工程监督审批：
（1）助理工程师厦技术员协助计划监督年维修项目电机工程彻底检查
（2）做出恰现场指示／购货定单
（3）租户提出更改／装修计划进行核查提出意见推荐审批检查汇报工程进展
3．技术审计：
（1）定期检查厦厦服务工作属提出建议
（2）保证技术标准保持提高
4．监督员工：监督建议助理工程师／初级工程师厦技术员协厦总处理厦维修工程
5．维修特职责：
（1）拟定修葺／改进工程规格投标文件提呈物业理审批
（2）接新厦工程维修系统协助理工程师维修琼
（3）物业理提出特工作
6会议：
（1）联络部门利润中心员技术问题进行讨
（2）外面顾问建筑师公司租户代表业展开工作召开会议
（3）已获物业理核准技术问题协助外联络
7．工作：物业理布置附加工作
职务：维修官员
复命：物业理负责接受物业理（技术服务部）直接领导
职责范围：
（1）协助物业理（技术服务部）理商住宅楼字技术楼服务工作
（2）协助物业理（技术服务部）做维修科行政理工作
（3）协助物业理（技术服务部）组织技术员岗培训发展
（4）协助物业理（技术服务部）监督维修员工作
（5）监督技术员纪律制服整洁
（6）拟定工作员责名单物业理（技术服务部）申报职员年度休假计划
（7）监督工厂车间电掣室保持清洁序
（8）保证机械厂房设备公设施系统工作状态良
（9）控制库存品设备工具
（10）发出修茸通知踪报告工程完工
（11）协助物业理（技术服务部）根标准求／合条款监督维修承包公司工作
（12）协助物业理（技术服务部）制定年度预算进行评估分析
（13）协助物业理（技术服务部）控制已核准技术服务预算
（14）协助物业理（技术服务部）计划预防性维修项目）
（15）协助物业理（技术服务部）做总体维修计划
（16）根求承担紧急／台风应急工作额外工作
（17）物业理（技术服务部）物业理布置工
职务：技术员
复命：物业理负贡接受物业理（技术服务部）直接领导
职责范围：
（1）轮班进行修茸养护工作日常工作
（2）指示检查汇报机械厂设备公设施系统运作情况
（3)指示已录保存电机械系统运作数商场空讽系统水电表读数检查结果等
（4)求承担紧急／台风应急工作额外工作
（5)保持车间厂房电掣室整洁
（6)保持工作服整洁
（7)物业理（技术服务部）物业理布置技术务
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楼宇理
楼宇——住宅商业性厦层做写字楼底层底三四层做店铺混合性厦集商场设施体物业场——日常理楼字进行效运作租住者充分享物业理责范围包括楼字安全控制清洁运作建筑结构设备厂房公设施日常维护／通属部门履行职责
（）安全控制
提供安全服务控制直接保安员负责承包商负责配门样简单理外通承包商雇请专业保安士负责安全问题警卫门卫必须接受正规防止犯罪物业理职培训显然现代化智化楼里计算机动化系统闭路电视等高科技已安全控制更常性培训少租住者提供高水安全控制必新楼字项目设计阶段考虑应安全控制专业知识益物业理果型开发项目安全专家应该列项目协调组成员样／安全控制方面专业知识项目设计阶段运避免项目完工修修补补惜种早期安全输入新项目中常常忽视
(二)守条例
香港法律第299章规定：守第三部分条款规定外受雇陆水方保护财产防止犯罪维护秩序保安员属类想干守差事警察署领守许证（注：第三部分条款规定指：公官员驻港军队）
(三)保安服务范围
通常两班倒提供24时保安服务早7点午7点班理角度出发保安员分三班倒更取商业性办公搂考虑雇三班保安员部分宅楼两班够节省预算开支
(四)保安职责
1保安班班控制中心通话简汇报青况承包公司提供电话保护服务楼字屋郊设检测点通电话线控制中心连接保安事先定时间表控制中心汇报
2安排保安员轮流值班工作均分配
3班前理员楼字监简汇报情况班未填亏份日报告单送理处 4物业理员楼字监保持密切联络效协周安全问题关租住户问题非常重日面面非正式交流正常物业理／代理保安公司高级员定期会议视需周月举行次解决诸劳动力足员称职等问题规程制定前通扫讨提出改进安全控制办法手段
(五)住宅楼进出控制
1保安员必须警惕疑情况楼方行迹疑礼貌加询问出示证件陈述理遇方拒绝回避需立报告请示楼监控制中心
2晚间值班时保安员更需警惕楼周围陌生先验明身份访理允许进入楼
3保安员注意楼楼公部分潜危险特孩方必须时防止发生事楼监报告发生危险情况
4楼监保锁匙记录簿记录位住户发放全部锁匙便理通常控制中心业处留份口锁匙备出现紧急情况时
5住户搬迁装修期间保安员楼监特注意员进出情况保证搬家／装修承包公司接受监督触犯规章
6保安员必须天幢楼进行检查楼监须根日检查报告进行定期检查目保证安全标准实施时事情清洁修理电梯升降梯维修等进行 (六)商业楼进出控制
住宅楼安全措施商业楼办公室购物中心商业楼字结构途更复杂更进出求保安士更认真专业技更出色型证券场理需建 立保安首保安部门保安高级理员汇报保安问题物业理专家顾问
商业楼安全控制指导：
1楼装修维修期间承包商施工员须意进入楼
2正常情况服务员许顾客电梯升降梯
3服务员电梯出障时楼监允许服务员顾客电梯须密切关注防客造成必麻烦
4运送建材货料服务梯运送件材料操作员监视楼监果认电梯受损货件危险性权禁止服务梯
5货物材料运出楼须许证物业理／代理意
6办公时间结束进入楼／租户办公室须班保案员出示／办公室签发许证／身份证访者进入离时均须访登记簿登记
7楼楼周围许闲荡乞丐街边贩街头寄宿者衣冠整者离开楼 8办公时间关闭进出口门窗卷闸门制定标准程序口处出口处卷闸开启关闭时间须日志记录
(七)拍
没物业理事先许许楼拍摄影
(八)通讯系统
1．保安物业理员间通常电信电话系统步话机进行联系（须政府申请许证年更新）
2．须租者居住者知道理处电话号码果需话楼控制中心间设热线电话楼监须备份紧急情况联系电话须备份新住户登记簿（容包括遇火灾煤气泄漏盗窃水破裂等紧急情况时谁联系）
3作员班时宜穿制服佩戴服务证利证明身份搞租住户关系
(九)火灾预防
防患未然成功预防火灾保安物业理员责须定期提醒住户警惕火灾发生年干燥季节前十月份左右物业理考虑租住户散发传单甚堂张贴防火命令指导
(十)租住户防火指导
1．离开办公室办公员必须检查关闭电源开关包括计算机字机复印机等电器开关
2．确保办公室里留烟烟头烟草
3．楼字放置该放易燃材料
4．道堆积垃圾物件避免妨碍行通行物业工作员须确保堆积楼梯堂废弃物品时清理干净
5．发现缺损电源插头电线须立报告电工楼监进行紧急修理更换
6．转换器免增加电负荷
7．办公室煮食（应设厨房供职员煮饭煮水）
8．松脱电线接墙插座须相配插头
9．开始装修前须通物业理员承包商添加灭火设备灭火器沙桶
(十)遇火灾具体指导
1．果遇火灾保持静：
（1）击破处火警报警玻璃警报声响起附喊着火
（2）身没受威胁情况报警点旁灭火装置灭火
（3）电着火时泼水
（4）果火势法控制楼梯面等候消防员介绍火势情况
2．果听着火警报保持冷静警报铃会着火层楼层响起楼层会受影响
(1)警告家职员邻居时准备撤离底层空避难层
(2)清点家职员便撤离
(3)挤开通楼梯出口门定关
(4)电梯
疏散撤离揩导
果必须撤离楼时：
(1)锁贵重物品
(2)停止电话
(3)关掉电器关灯
(4)时间允许离开时锁门
(5)电梯防电梯中途断电停止运作
(6)处楼梯走闲荡
(7)走跑
(8)考虑周避免惊慌失措
(9)携带件物品
(10)听保安物业理员消防员指示
注意：关门减少空气中氧气助防止火势蔓延否锁门完全决定消防设备报警系统火警出口
(1)报警器：
——手动报警器设显眼处紧邻水柜报警器玻璃屏击破楼层报警器齐响起 熟悉报警器放置方
(2)灭火设备：
——救火水轴圈设楼显眼处通常紧邻火警出口
——熟知灭火设备放置方
(3)出口通道：
——果发生火警需撤离楼足够出口通道供
——出口设动关闭门防浓烟进入通道保证出口门关
(4)电梯：
——火警时准电梯撤离楼发生火灾时电梯容易失灵警报响楼电梯电梯仓关闭直警报解重新启
(十二)炸弹威胁
时作出反应
炸弹威胁（威胁炸药破坏毁坏楼）作出适反应必制定旨指导保安物业理士周全计划程序确保正确程序效实施员楼危险减低量减少影响楼正常运作套完备准备工作包括方面：
1．负责实施反应计划定期知会
2．（果条件允许）定期举行模拟演测试直接负责员应变力种演包括设置模拟炸弹
3．紧急反应计划实施需该计划进行评估更新足处作必改进
报告炸弹威胁
收炸弹威胁须立准确物业理指定级部门报告收报告行决定位高级理员汇报具体情况反应计划实施时物业理须警察局报告收炸弹威胁
员撒离程序
物业理会作出全部部分员撤离楼决定作决定前时间许应先警察局商量根安全专家警察局建议须制定工作员紧急撤离程序熟悉程序关身安全安排
1．撤离路线：
——选撤离路线须居住者熟悉
2．撤离信号：
——时火警警报铃作撤离信号建议响铃方式火灾警报相区 3．遇炸弹事件员撤离时敞开门窗减少爆炸碎片造成伤害（遇火灾关闭门窗）
4．离开办公室前工作员关闭种机器关灯
5．撤离员须放箱子旅行包手袋等物件物件楼搜索引爆装置藏匿处造成额外负担
6．集合：
——撤离员集合安全带安全带离受威胁围堵楼距离短100米 7．停止公设施运转：
（1）关闭明线路外电源关闭燃气燃料道总阀开关
（2）炉灶锅炉类似设备进行安全关闸该项工作合格技术员操作
8．控制进入撤离区撤离完毕严格控制未许进入撤离区直准许重新入住
(十三)通讯
实施针炸弹威胁反应计划程中必须迅速建立起负责员撤离物业理保安理士间双通讯系统通常现电话楼电讯设备必须注意手提收发两线电（种线电收发机引起电启动炸弹提前爆炸）
(十四)公关系
传媒众知道确切情况重作官方发言某位高层物业理员关士外泄露事件信息
台风应急
年5月10月间香港台风季节台风季节开始前慎重起见物业理应／理员发出指示应召集关员开特会议机会提意见问问题目熟悉职责台风时应采取什必行动必根理员建设性意见物业理指示作进步修改
(十五)台风应急队（T E T）
指定两位级低助理理高层员作协调员旦3号台风信号挂起协调指导台风应急队进行工作劳工协调员第协调员值班8时接／工作规定谁需24时超时限命休息台风应急队两队马组成队技术队队住户服务队队数根物业类型求定果厦（通常商业厦办公楼）里设备需合格验住宅工程师／技术队伍台风期间进驻厦根厦实际情况成立台风应急队物业理职责外行做事情成立支效台风应急队确实需相工作验判断力相关知识
(十六)技术队职责
挂3号台风信号时技术队控制室协调员报执行安全准备工作：
1检查抽水房电掣室冷气工作室空气处理器室紧急发电机房确保机器设备正常运作备发电机处工作状态
2检查确保公明灯正常
3愿意关闭冷气系统额外灯
(十七)住户服务队职责
1．检查确保门窗关安全
2．检查确保水道排水沟出入孔没堵塞
3．必时进行全面检查
(十八)设备
1．技术队住户服务队均配置电话线电收发机系列紧急联系电话包括消防部门警察局救护车库等联系电话
2·须工作员配置时应急工具：防护衣衣会盔靴子电子火应急灯等
3备记事记录台风造成事件损失
(十九)刮10号台风信号时台风应急队职责遇刮10号台风信号时应急队队员斑次工作员离开住处报班果正值班贝离开岗位回家等10号台风信号取消协调员宣布应急队员暂离岗位吃饭休息须协调员意长时间超时非幢楼已足够手值班作指导次离岗工作员楼里全部工作员30％离开楼时确保身安全
(二十)台风应急队职责
1．楼字周围进行全面检查汇报估计损失情况
2．保险公司呈递公部分业损失赔偿单前物业理先建议住户搞清楚保险条例负责损失类型程度
3物业理进行膳修复工作
4时清瓦砾垃圾
二 楼字维修达物业理目标业物业理必须重视楼服务设施进行计划维修果没计划肯定会出现越越特维修花费更楼楼体损坏会断业租户造成便惨淡营物业投资项目投资者没吸引力出租率物业价值会跌市场价率投资收入楼屋售价降维修费越越贵果济滑种物业首——高空房率必出现
（）预防性维修
预防性维修正常情况年做财政预算时作计划物业理认实际需须开支行市进行估计预算制订工程时间表做准备工作保证工程期完工预防性维修包括周期性维修维修项目楼外墙全面粉刷进口通道路面翻新等物业理作长期项目计划项目少维持五年维修频率征求业意见项目成高物业理必须考虑住户利益住户提供关维修工工作时间安排开支事项合理建议 （二）矫正性维修
果预防性计划维修工作做需什矫正性维修知道损坏发生时避免非理方面原造成发生诸水爆裂油漆剥落门锁失灵建筑物玻璃门洒水灭火系统意外损坏电梯障时必须马进行维修理处雇请工负责修补选择承包商协定费率成加成基础签合提供必紧急维修服务果发生损坏然请合适技术员维修
（三）维修计划
年检查维修计划提供基础维修计划实设备服务设施建筑表层时维修详细说明做维修计划时必须注意前维修记录项目断修理说明需进行更换
（四）监督实施
业显示效理实现维修开支现金价格物业理必须考虑种工作直接请工节省开支种工作须请承包公司保证公竞争基础签订合应建立合招标制特殊情况外合低投标价位签订招标开始前必未承包商起进行盘视查保证承包商递交投标书前解工程范围签标召开盘会议制定开工时间承包商出目标完工时间表该表须时作工程协调员技术员意更重工程协调员承包公司密切合作保证工程符合规格进展利时保证高质量交工前进行联合检查测试工程交工算实际完成交工日起六月更长时间（视实际合条款定）缺陷责期工程合中通常样条款缺陷责期缺陷弥补工作完成令雇满意保留金额交承包商手中
（五）部控制
物业理责控制预算正开支负责没物业理批准授权超支转移资金必须建立制度工作求审批进行记录电脑存档备审计手续完善制定标准格式项目工程进行记录月初月财政承诺汇总表购货定单号码须呈递物业理工作员业委员会交流会议进行复查
第二讲 香港物业财务理
物业理坏重素财务理物业理服务收入物业业月缴理费理费根公契条款事先规定费率确定收入包括理基金存款银行利息提供暂时性场摄影执费游泳池门票费网球场出租费等公契起草纲明确规定物业理须做年度预算年款正常会计记录等定期业公布纲出台制定许契方面做够购楼时签契业具约束力疑方面缺陷已引起理收支失控满抱怨
物业理须做财务记录容
年度预算
财政年度开始前物业理必须根关数秀12月开支预测做出年度预算／须决定计划广预防性维修项目需资金数额然进行工例出估计通常物业理／代表需征求业意见赢预算支持
预算样
厦名称：
（财政年度）收支预算
1支出项目
广告（招聘工作员等）
坏帐
拖车服务合
清洁
社区节日活动
折旧
房门电话维修合
电（公部分）
花草（环境）
总务处种费（租金电话电等）
保险（火警第三者责保险公责保险）
电梯维修合
法律咨询费审计费
水泵维修
维修养护（般性）
重新装修（计划项目）
差饷
薪金工资退休医疗救济金
保安服务合
文具印刷办公品
游泳池运作费
网球场运作费
水费（公部分）
物业理薪水（理代理净收入：
厦改进基金（重置储金)
意外事总支出2％～5％
2收入
拖车费
储蓄利息
游泳池门票费
网球场租
收入
3净开支
预计剩余
理费
年利率收缴理费
增加理费弥补足部分
财政年度增加百分
注：列收支项非全部物业理应根会计求决定
佳呈式项目组合
收支账目样
厦名称：
（日期）（日期）收支帐户
1收入
理费
总收入
2支出
薪水工资
清洁合
等等
总支出
运作盈余（逆差）
盈余
总盈余（逆差）
资产负债表样
厦名称：
（日期）资产负债表
1现行资产
应收理费
应收帐款
预付款
理帐户
总资产
2储金保留基金
理费储金
公设施储金
厦改造基金
运作盈余（逆差 )
3现行负债
应付帐款增值
4总负债
二资基金
须做预算物业理说准备特基金谨慎明智举困难时日做准备需资基金支付更换项目时避免幅增加理费修茸刷新外墙水泵发电机电梯等准备特基金应注意储备适量资金应付已获准某项目期限已时翻新更换项目换句话说储存适量现金收取利息年底应存够现金支付更换项目需估计资项目实际年限水泵五年然计算更换费考虑时通货膨胀率确定储蓄金应付利息率偿债基金素计算出月需储蓄金额
三信控制
通常公契／理协议里条款规定业月第天理代理缴纳定金额数量业该年度预算例应缴债务1／12笔金额理费服务费果业没规定期限缴纳理费物业理者理代理未偿债务加收利息催缴费支付业违约造成额外工作公契条款须加规定便物业理章行事物业理／属（通常负责该区物业职员）拟定书面征缴理费手续发放征缴提醒通知理职员时客气电话通知常常促问题早解决避免业发征缴通告采取法律措施验 表明征缴理费予密切关注效减少拖欠交费现象产生样减少需交额钱债审裁处处理案件数量发催缴通知理员次口头提醒会业惯性拒缴拖欠超30天执行收缴采取手段：
1．根公契条款物业理通常政署登记份针劝违约业名股份备忘录种根公契理协议登记指控作物业理关司法部门提起正指控强制执行物业理代表业利益求违约业股份进行出售违约业住房店铺绝占住享权利间通香港法院法律程序讨回债务取
2．额钱债审裁处（sCT）超15 00O港元债务额钱债审裁处独立审裁权果涉复杂法律问题审判官权案子移交区法院律师权出席额钱债审裁处事必须出面分指定代表指定律师做代表果公司（理公司）提起起诉须派该公官员职员做代表种情况代表须出示／授权书首先法院呈递规定格式写偿债请求式三份容包括：
（1）债权姓名址
（2）告姓名址
（3）偿金额
（4）告说明提出偿债理偿金额计算方法提呈偿债请求法院通知债权审理时间点审理具法律资格审判官持采取非正规方式债权必须口头书面形式提供证词／提供债务帐目出示诸公契副欠款帐单催缴函等关文件审理审判官会快作出／认合适裁决通常审理刻作出裁决利债权仲裁裁决作判决执行般法院判决棺判决执行情况里作叙述裁决受害方提出诉程序：额钱债审裁处作出判决日起七天高级法院提呈诉
3．法院债务超15 000港元少120 D00港元案子方法院独立审判权债务120 000港元案子高等法院独立审判权案子审理程序里作详述物业理债权／律师指点进行操作律师权出席旁听
第三讲 香港物业力资源理
物业理社会目标
物业理中法律济目标外第三重目标社会目标达目标需通物业理属／客户物业住户业配合处理团体团体间相互关系物业理特需注意运理技巧方
1情况理
物业理必须学会做情况理说／必须解属员作职责便确认否继续接受培训发展力作决策程中予帮助常说机构里果存玩政治手段际关系问题利理运作会受逆影响状况物业理讲非常熟悉缺乏面面交流缺乏信心动力工作没积极性紧迫感等理善突出表现导致理失败状况会职员中滋生疑惑必须早察觉杜绝防止蔓延物业理应该估计情境解决问题作决策程中智谋找出问题根源快速作出决定拖延仅消耗时间会滋生更问题纠葛更重果前决定没取预想结果物业理必须采取应急计划决定需预备应急计划日常运作处理际问题中物业理应该寻找时机教导属处置棘手情况时碰情况物业理采取种顾问性支持性姿态非直接导角色职员参决策程逐渐产生信心决定数职员识作出会参决策程感豪
2授 权
工作员机会充分施展予适指导项务制定具体目标工作委属时监视工作进程诚恳检测完成工作制定步战术理职员工作需体恤\体谅角度出发
3团队精神
领导足够训练理员团队里展开效工作领导水提高会导致团队精神相应提高工作员会事视家庭成员目标 努力理目标物业理——司制定
4理客户
工作员日常理工作中发挥出色入员部问题恰解决物业理工作做半成功取决客户（住户业租户）理 常常理角色产生错误认识足奇会错误认理关心更营利润正常日常理控制运作费会予充分关注等预算够支付费时会求增加理费（公契／理协议里样条款）现趋势增加理费需征业意信会引起疑惑——种情况掩盖某理决定开支缺乏解信息足全面外表业住户租户间沟通障碍会理员注重社会心理学变严重遇理问题时需帮助理解耐心体恤愿意听诉苦理员肯定受欢迎时候需点点帮助友姿态例意见客户填张表求正式意见书电话礼节性拜访问问某投诉问题否已解决样做解决问题铺道路成功关键业住户租户解情况站边支持理决定执行然积极参直接干涉间界限物业理须特注意分迁视理准种尾巴摇狗情况说业业委员会日常理运作扮导角色情况危险必须避免物业理作专家专业员样履行专业职责／首目标业利益理物业
5社区精神
香港物业理理市镇理相差远理杏花郊第城太古城样型房产物业理理四五万旧社区规模实已拥全部基础设施康乐设施市镇治区物业理社会作重住户创造谐属感年里特节日圣诞节春节中秋节端午节组织社区活动住户参加博览会教育展览等事先计划争取区董事会赞助政府机构警察局消防局支持物业理必区办事处区董事会业委员会政府机构保持良合作关系促合作社区精神形成房产理成功素物业理终究享物业权利理解注重社会心理学试图运指导类行助物业理事业取成功
二物业业处（EMO）
（）绪
样成立物业业处呢？理物业业处决定实际理活动职涉种专业力资源基素仅仅局限方面：
1物业单位套房总数
2购物中心商业总方英听数
3运动娱乐设施理
4泊车理
5总办公单位数等更重
6种设施住户／租户总数
果发展项目足够商场面积仅供邻区供区性购物该物业密集明显会出现更击力公节假日期间区域顾客会前购物样会某种程度影响住宅区安全理交通理康乐设施（花园风景区）享受类综合性物业典型例子太古城城市广场沙田新城市广场千拖家带口群集购物中心常常转悠时作度假容舒适购物购物中心例览商品橱窗已成香港正常生活方式外物业理涉两幢底座设停车位高层住宅楼种情况需理员少直接业法雇请理种型物业理构成代理物业理公司合理型投资配搭部分物业理公司指挥部相联系指挥部分散业处关系逐级控制连接杆概念节中作进步解释
二)组织理
现代社会巨变化程中香港组织结构形式发生相应变化20年里传统组织方式充满宗族色彩家庭企业已逐渐接受现代组织培训教育概念已面激烈竞争者社会新挑战企业没组织引入新血液终淘汰手取代缺乏理智时代书作者查尔斯·汉迪书写道变化学义词指出联邦组织正发展作旁白先官僚模式会说果业处室效运作官僚政治必然事实员业处会理房产官员社区官员厦监运动工程师技术员等庞机构更效率理想官僚模式里必权威局限明确规定范围发挥作组织形式遵循等级原低级官员处高级官员理监督种组织理缺乏伸缩性促成带感情成分非性化关系官僚建制中特点会阻碍职员间职员住户租户间交流理员循规蹈矩工作方式会数投诉者业住户租户访者感失业队伍效开展工作效率会降普遍接受理水种东西代议制政府民制官僚作派官僚体制必须纠正时消物业理必须准备采取非官僚行利电话际关系减少官样文章
（三）联邦组织
着组织结构简精原出现发展联邦组织世界性趋势政府联邦形式美利坚合众国加德国州省利益基础联邦契约联起——联邦政府提供国防济保障跨国公司许方物业理公司说理楼字投资扩者缩联邦组织提供理想结构形式理机构适治权时钱员配置保持足够控制物业理负责手物业投资配搭负责中央业处说明获利润效理途径分散理理者更时间致力政策制定创造性思考实际操作程中掌握分散理度根具体情况定需高级理员足够工作验预见判断力
（四）利润中心分散理
1981年香港土限公司听取业顾问建议结构概念进行重新组合六足利润中心相继成立然体制根具体情况修改利润中心形式分散理概念基原理已香港物业理中证明成功支持利润中心成立三部门中两值提市场理部负责发展执行物业理政策设五科室：
·市场分析研究
·租约理
·租户关系
·预算理信息系统
·办公室员理确保团体政策实施适应团体需技术租赁服务部负责技术理运作监视利润中心运转技术水政策实施业顾问提出目标通分散权禾怖决策权业处间掌握更普遍业专业知识——利润中心该组织日常活动直接权力集中限度增力收入减少开支方面工作部门职务权力技术专长负责研究法规规范物业理工作通预算理信息保持点数
（五）工作说明
理方法工作员解／工作性质范围便知道该做通常工作容职责包括特意该职务制定工作说明里必／机会阅览工作说明明确该说明方事合理合适定期复阅工作说明实际做工作相外职员刚录首次物业理见面时审阅／职责果工作容变动工作说明须重新拟定业处实行种工作说明制度话工作员工作法评估时工作发展业务拓展工作员做工作提高层欢未高层理员察觉果早注意种变化增加相应责调动工作员积极性工作中投入更热情
（六）工作说明样
物业理中工作说明根具体职位求制定面职位工作说明仅提供般性参考制定具体工作说明时作指导样提供基职责框架
1办公室理事服务
·办公室理
·会计助理会计
·收款员
2行政助理
·私秘书秘书
·高级职员职员1职员2
·接员／字员
司机／听差
3租户服务社区关系
·物业理助理（物业服务部）
·高级物业助理（住屋部）物业助理（住屋部）物业助理（商场部）物业助理（车位理部）
·物业总监物业高级监物业监
·园艺师园艺师
·社区关系官员
4运动娱乐
·运动中心理运动中心
·游泳池
·运动中心服务员
·救生员
5技术服务维修保养
·物业理（技术服务部）
·工程师
·维修官员
·技术员
办公室理事服务
职务：办公室理
复命：物业理负责
职责范围：
1．办公室行政理：
（1）协助拓展组织制定方法
（2）办公室动化系统办公室设备程序评估
（3）办公室规章制度
2．会计服务：
（1）预算准备评估分析报告
（2）会计部门联络监视会计工作情况现金流量情况信控制等
3．事服务：
（1）协助征聘职员控制工资总额操作退休储备基金医疗方案
（2）协助制定事政策力规划职员培训发展职工福利
（3）工资薪金理工作分析评估等
职务：会计
复命：物业理负责接受办公室理领导
职责范围：
（1）收款室工作拟定负责职员名单
（2）理收款室游泳池收款室收费工作
（3）办公室理指示着业处代表面查天存入夜间存款保险箱收款
（4）级指示手续收钱款存入银行
（5）拟定月帐单提供情况分析
（6）保存住宅／商场收支帐备预算控制
（7）办公室理密切联系关注职员纪律工作负担动机般程序改进
（8）协助办公室理拟定预算
（9）物业理交工作
职务：会计助理
复命：屋祁理负责直接接受会计领导
职责范围：
（1）协助会计理收款室会计工作
（2）协助培训收款员
（3）理助理／理指示拟定发寄欠款帐单
（4）更新债名单追踪欠款
（5）根惯指示拟定开出时收
（6）保库存品记录
（7）惯指示手续协助钱款存入银行
（8）会计指示会计工作
（9）物业理指示工作
职务：收款员
复命：物业理负责接受会计直接领导
职责范围：
（1）点收记录收款室收全部现金
（2）惯指示手续开出收
（3）手续求班收款员正规移交现金收款
（4）发现收款误立报告会计
（5）会计指示工作
（6）物业理指示工作）
职务：行政助理
复命：物业理负责接受办公室理直接领导
职责范围：
（1）协助办公室理总办公室行政事务
（2）文书工作科室密切联络减轻工作务
（3）协助办公室理做职员福利工作特关注职员培训职业发展
（4）手办公器械维修合谈判更新
（5）协助拟定预算
（6）根指示起草机报告
（7）事服务：
①保更新事档案记录
②协助制作工资总额表单证
③协助制作职员退休储备单证
④保职员工作变动请假记录
⑤岛收入表退回职员
③安排员征聘面谈续工作
（8）零金额入帐理
（9）协助实施办公室动化系统
（10）协助实施事政策
职务：私秘书／秘书
复命：物业理负责接受行政助理直接领导
职责范围：
（1）字存档（包括机通信）
（2）提请物业理注意
（3）保请假记录协助拟定年请假单
（4）接电话屋郊理安排社交／商务约见
（5）作会议记录速记
（6）登记日收信件发送关员科室作进步行动
（7）协助行政助理监督书记员工作
（8）秘书工作
职务：高级文书
复命：物业理负责接受行政助理直接理
职责范围：
（1）字
（2）监督购货订单操作系统
（3）订购文具保持新库存记录货物清单
（4）保办公具清单
（5）保证会议室前整洁
（6）保持存物室整洁序
（7）办公室清洁虫害控制
（8）行政助理指定文书工作
职务：文员1
复命：物业理负责接受物业理助理技术服务部）／行政助理直接领导
职责范围：
（1）接听维修室电话
（2）印信件文件等
（3）档存档
（4）理维修室档案系统
（5）维修室般文书工作
（6）行政助理布置工作
职务：文员2
复命：物业理负责接受行政助理直接领导
职责范围：
（1）印信件文件等
（2）存档档
（3）更新娱乐卡办理新卡申请
（4）答复计划中教育游泳课程关问题
（5）协助高级文员工作
（6）协助更新停车许证新证申请
（7）信息输入电脑
（8）文字处理
（9）行政助理布置文书工作
职务：接员／字员
复命：物业理负责接受行政助理直接领导
职责范围：
（1）接电话
（2）处理问询问题转关负责员处理
（3）接收信函协助私秘书邮件进行分类
（4）协助印
（5）接柜台接客户住户租户访者
（6）保持接房整洁
（7）行政助理布置工作占
职务：司机／听差
复命： 物业理负责接受行政助理直接领导
职责范围：
（1）日总部递送取回备忘录信件等
（2）递送办公室部邮件（送维修室收费室）
（3）递送邮件店铺租户住宅楼住户
（4）邮寄信件邮寄记录登记
（5）安排租约印花税缴付
（6）操作模板复印机宗印刷
（7）清洁保养公司车辆
（8）驾驶员职责
租户服务社区关系
职务：物业理助理（物业部）
复命：物业理负责
职责范围：
1．住宅物业理：
（1）拟定住屋理预算
（2）会计部门联络监督营业帐目情况
（3）通手续法律手段追偿债务卜
（4）维修科联络处理维修事宜
（5）处理物业理投诉问题
（6）理员岗培训
2．停车场理许证：
（1）拟定许证文件
（2）采取法律措施法律手段追讨固定许证费
（3）处理停车位理投诉问题
（4）维修科联络处理维修事宜
（5）分配停车空间决定重新分配
3．监物业监工作：
（1）物业监拟定责员名单
（2）理监科库存品设备工具
（3）监督职员纪律制服整洁
（4）物业监布置宗修聋务
4园艺服务：
（1）核准园艺师责员名单
（2）监督物业植物灌木丛花草等养护工作
（3）监视苗圃运作情况
（4）物业理推荐购买植物等
（5）协调节日装饰促销活动
5．清洁工作：
（1）拟定合文件投标等
（2）挑选投标承包公司
（3）监督承包公司清洁工作
（4）定期约见承包商解决问题
（5）城区／区域服务部门联络
6安全理：
（1）拟定合文件投标等
（2）挑选投标承包公司
（3）监视保安员工作
（4）承包商定期会面解决问题
（5）协助警察局处理屋郊安全问题
（6）规划防止犯罪程序／活动
（7）监督拖车工作
7．公关系：
（1）联络方组织业立案法团住户协会等
（2）联络政府部门区域市政局警察局城市公事业局楼字条例处等
（3）住户发送通知函
（4）访问住户帮助解决问题
（5）物业住户保持友关系
（6）联络业处增进友情交流验
职务：高级物业助理（住屋理部）
复命：物业理负责接受物业理助理（物业部）领导
职责范围：
1．监督：
（1）监督协调物业助理组工作
（2）建议协助物业助理处理住户投诉
（3）物业助理分配务
（4）协助培训物业助理
（5）监视清洁公司工作物业总监汇报
2．日常巡视／检查：
（1）执行住屋商业区般性检查
（2）检查查遵守规非许装修
（3）联系维修室作必修耷
（4）协维修室踪修茸情况
（5）必时起草通知函
3．清洁理：
（1）定期清洁公司召开协作会讨解决问题
（2）保持整座物业高水清洁
（3）联络城市公事业局／区域公事业部门
（4）监督虫害理踪
4．征收理费：
（1）核屋郊助理呈递报告
（2）拖欠款提起诉讼
（3）准备案子报送额钱债审裁处
（4）出席额钱债审裁处
（5）更新信理报告
5．社区关系：
（1）探访住户建立感情
（2）帮助住户解决理问题
职务：物业助理（住屋理）
复命：物业理负责接受高级物业助理／物业理助理（物业部）直接领导
职责范围：
1．住屋物业理：
（1）查日报告采取适行动
（2）日巡视确保物业清洁安全）
（3）协维修室拟定踪修聋情况
（4）察检查规定非许装修
（5）处理问询住户投诉通高级屋郊助理物业理助理实汇报
（6）断更新业／住租户记录
2．征收理费：
（1）联络会计科缴付固定款项住户进行踪
（2）回答询问理费问题
（3）日常期理费征收
（4）拟定交缴理费提醒通知收费信
（5）额钱债审裁处提供情况
（6）必时执行土搜索
（7）拟定月理费报告
3．社区关系：
（1）探访住户建立友关系
(2) 帮助住户解决问题
职务：物业助理（商场理）
复命：物业理负责接受办公室理商场理理直接领导
职责范围：
1．商场／日常检查：
（1）清洁工作
（2）治安理
（3）执行租约租户关系
（4）维修——发出修茸通知续工作
（5）处理租户问询投诉续工作
2出租执行租约：
（1）距首次复核日提前12月提起租赁更新事宜：
（2）准备租户信息输入电脑
(3)更新租户登记档案
（4）追讨欠款
（5）拟定标准租赁许协议
（6）核安排缴纳差饱印花税
（7）关注租户求关注租期混合商业活动
（8）装修期间常查确保符合守条件
3．市场促销：
（1）协助商场理推出商场铺位
（2）协助商场理做节日促销装饰工作
（3）协助策划宣传商场形象装饰店面橱窗灯光等
职务：物业助理（车位理）
复命：物业理负责接受物业助理理（物业服务部）直接领导
职责范围
(1）拟定停车许协议
（2）指定车位租户保持联络
（3）处理关车位理问询投诉
（4）实施停车规许协议
（5）天检查停车位维修室报写修聋单
（6）监视持证洗车工工作
(7）拟定洗车工洗车水承诺书安排签字
（8）拟定欠款帐单
（9）追拖欠执费
（10）拟定电脑输入单操作键盘
（11）更新持证者信息登记
（12）拟定统计报告
（13）关执押金退款会计部门联络
职务：物业总监
复命物业理负责接受物业助理理（物业服务部）直接领导
职责范围：
（1）协助物业助理理（物业服务部）安全清洁交通商场住屋区租赁服务项目进行全面理控制
（2）理协调物业监组
（3）物业助理理（物业服务部）提供物业监责单
（4）根求承担紧急务防台风暴雨务
(5)控制手工工具保库存记录
（6）协助培训物业助理监／物业监
（7）根工作求指导物业助理监／物业监
（8）检查协调物业次修耷养护工作
（9）协助解决租住户租住户间争端：
（10）物业理布置工作
职务：物业高级监
复命：物业理负责接受物业总监／物业助理理（物业服务部）直接领导
职责范围：
（1）轮班理包括住屋楼商场停车场抽水房花草房垃圾收集室运动场等物业
（2）执行物业总监／物业助理理（物业服务部）指令
（3）求参加紧急务防台风暴雨工作
（4）监督协调物业监物业助理监组工作
（5）负责非办公时间假日物业监办公室工作
（6）处理非办公时间假日投诉
（7）协助记录日事件报告
（8）物业理布置工作
职务：物业监
复命：物业理负责接受物业总监直接领导
职责范围：
（1）轮班理包括住屋楼商场停车场抽水房花草房垃圾收集室运动场等物业
（2）求参加紧急务防台风暴雨工作
（3）核查报告关设备电梯风升降机等投诉
（4）巡视物业楼公部分电梯间楼道抽烟室屋顶等
（5）协助保安员防止犯罪骚扰
（6）驱走街头贩疏导区交通
（7）根级指示做次工作更换灯泡等
（8）非办公时间回复租住户投诉
（9）协助保安公司做拖车工作
（10）住／租户寄发通知布告
职务：园艺师
复命：物业理负责接受物业助理理（物业服务部）直接领导
职责范围：
（1）日常花园草保养种植播种机保养问题物业助理理汇报
（2）理协调园艺工
（3）制定园艺工责名单分配务
（4）园艺工岗培训
（5）景物设计求物业助理理（物业服务部）提出建议
（7）维护改进屋郊园艺区
（8）做台风预防
（9）理花草培养室
（10）节日装饰促销活动办公室等准备安排花草
（11）物业理布置务
职务：园艺工
复命：物业理负责接受园艺师／物业助理理（物业服务部）直接领导
职责范围：
（1）日特定时间园艺师汇报听取司具体工作指示关园艺区播种机日常维护工作建议
（2）园艺师物业助理理（物业服务部）指导履行园艺工全部日常职责
（3）完成关偶涉花园康乐区维护种植工作：
（4）物业理布置工作
职务：社区关系官员
复命：物业理负责
职责范围：
（1）协调宣传活动特关系社区办公室职室青年活动中心活动
（2）处理关社区娱乐展销活动目物业出租办理执等问询
（3）协助编写简讯出版物吸引广告
（4）保剪报进行分类
（5）需时起草通知函
（6）必时提供信件通知函等翻译服务
（7）社区领导住户协会政府机构等保持联络
（8）屋郊理布置务
运动娱乐
职务：运动中心理
复命：物业理负责
职责范围：
负责运动中心提供娱乐设施：
游泳池
——网球场
篮球场
——溜冰场
社区礼堂
机室
——童活动场
1．正常工作范围：
（1）理运动中心工作员——1名运动中心2名游泳池5名救生员9名员
（2）助理理理协理运动娱乐／员工／维修事宜
（3）拟定已获准种培训课程告示通知函
（4）政府部门私公司运动机构联络市场推出娱乐设施
（5）联络培训班指导员
（6）运动中心方香港汇丰银行南华早报）教育署拟定组织培训计划
（7）回答解决培训课持证者引发问题
（8）拟定员工责名单员工推介年休假
（9）帐目问题收款室联络
（10）拟定分析月运作收支
（11）制定运动中心年度预算已获准预算实行控制
（12）员工安排促成福利活动
（13）评估特殊力需求提出改进意见
（14）检查保证游泳运作符合政府关求
（15）保证物业活动场正常养护
（16）保证救生员游泳池素质符合求
（17）游泳池员工提供岗培训
2．促销市场
（1）复审改进订票手续提出费率求取通
（2）复核限度减少运作开支
（3）提出盈利性活动建议
（4）制定年度计划
（5）协助商场全部促销活动
（6）组织促成年度游泳赛
职务：运动中心
复命：物业理负责接受运动中心理直接领导
职责范围：
（1）协助运动中心理理活动运动中心员工
（2）处理关培训课程咨询
（3）拟定保请假记录责员名单
（4）保游泳池日常记录
（5）理娱乐设施：
游泳池综合设施网球场篮球场溜冰场社区礼堂机室童游乐场
（6）固定指示手续监督游泳池工作
（7）监督运动娱乐设施清洁工作
（8）协助促成运动中心良形象
（9）运动中心理布置工作
职务：游泳池
复命物业理负责接受运动中心／运动中心理直接领导
职责范围：
（1）协理运动中心运动娱乐活动
（2）监督游泳池综合设施清洁工作
（3）监督救生员服务员
（4）记录游泳池运作数
（5）负责游泳池水质试验检查循环系统
（6）必时履行救生员职责
（7）运动中心理布置工作
职务：运动中心服务员
复命物业理负责接受游泳池／运动中心直接领导
职责范围：
（1）保持运动中心良卫生状况
（2）游泳池更衣室溜冰场网球场社区礼堂值班
（3）协助修耷运动娱乐设备重新油漆
（4）散发关运动／娱乐活动通知函告示
（5）运动中心理布置工作
职务：救生员
复命：物业理负责接受游泳池／运动中心直接领导
职责范围：
（1）协理运动中心运动娱乐活动
（2）保持游泳池卫生状况良
（3）履行救生员水中安全职责
（4）泳者提供第救助
（5）运动中心指示协助次般性修茸运动娱乐设施刷漆工作
（6）运动中心理布置工作
技术服务维修养护
职务物业理（技术部）
复命：物业理负责
职责范围：
负责商场全部住宅楼技术楼服务工作
1．公事业系统：
（1）供电系统
（2）公明系统
（3）紧急发电机供应系统
（4）空调系统
（5）空气处理机强制空气供应系统
（6）通风系统热气供应系统
（7）水警服务系统
（8）二氧化碳供应系统
（9）水修理水供应系统
（10）游泳池水循环系统
（11）游泳池热水供应系统
（12）排水泥处理系统
（13）燃气供应系统
（14）灌溉系统
（15）安全系统
（16）中央电视系统
（17）线电视系统
（18）雕塑水池喷泉循环系统
2．厦层面工作：
（1）外部层面：外墙铺饰区域路油漆着色工作
（2）部层面：门围栏油漆着色工作光面镶板等
3．正常工作范围：
（1）理技术服务科工作员——1名维修官员3名维修助理官员12名技术员
（2）培训技术员
（3）监督技术员纪律制服整洁
（4）拟定工作员责名单建议员工年度休假年度工作鉴定
（5）拟定住宅楼商业厦预算进行评估分析
（6）实施控制已通技术服务预算
（7）根标准求／合条款监督维修公司工作
（8）控制库存品设备工具
（9）遇求科室提供技术建议
（10）计划预防性维修项目
（11）投标做估计检查制图规格令进行监督诸厦层面维修机械电器安装等工作
（12）协调全面维修计划
（13）记录维修址厦工程服务服务协议翻新时间重新装修花费
（14）确保机械厂房设备公设施系统处良工作状态
（15）必时承包公司顾问联络
（16）物业理布置工作
职务：工程师
复命：物业理负责
职责范围：
1．总体：协助建议物业理做电力机械维修物业理中基建设工程总体控制监督规划预算控制投标程序减少开支长短期维修项目承包公司工作情况已批准承包公司名单等
2．工程监督审批：
（1）助理工程师厦技术员协助计划监督年维修项目电机工程彻底检查
（2）做出恰现场指示／购货定单
（3）租户提出更改／装修计划进行核查提出意见推荐审批检查汇报工程进展
3．技术审计：
（1）定期检查厦厦服务工作属提出建议
（2）保证技术标准保持提高
4．监督员工：监督建议助理工程师／初级工程师厦技术员协厦总处理厦维修工程
5．维修特职责：
（1）拟定修葺／改进工程规格投标文件提呈物业理审批
（2）接新厦工程维修系统协助理工程师维修琼
（3）物业理提出特工作
6会议：
（1）联络部门利润中心员技术问题进行讨
（2）外面顾问建筑师公司租户代表业展开工作召开会议
（3）已获物业理核准技术问题协助外联络
7．工作：物业理布置附加工作
职务：维修官员
复命：物业理负责接受物业理（技术服务部）直接领导
职责范围：
（1）协助物业理（技术服务部）理商住宅楼字技术楼服务工作
（2）协助物业理（技术服务部）做维修科行政理工作
（3）协助物业理（技术服务部）组织技术员岗培训发展
（4）协助物业理（技术服务部）监督维修员工作
（5）监督技术员纪律制服整洁
（6）拟定工作员责名单物业理（技术服务部）申报职员年度休假计划
（7）监督工厂车间电掣室保持清洁序
（8）保证机械厂房设备公设施系统工作状态良
（9）控制库存品设备工具
（10）发出修茸通知踪报告工程完工
（11）协助物业理（技术服务部）根标准求／合条款监督维修承包公司工作
（12）协助物业理（技术服务部）制定年度预算进行评估分析
（13）协助物业理（技术服务部）控制已核准技术服务预算
（14）协助物业理（技术服务部）计划预防性维修项目）
（15）协助物业理（技术服务部）做总体维修计划
（16）根求承担紧急／台风应急工作额外工作
（17）物业理（技术服务部）物业理布置工
职务：技术员
复命：物业理负贡接受物业理（技术服务部）直接领导
职责范围：
（1）轮班进行修茸养护工作日常工作
（2）指示检查汇报机械厂设备公设施系统运作情况
（3)指示已录保存电机械系统运作数商场空讽系统水电表读数检查结果等
（4)求承担紧急／台风应急工作额外工作
（5)保持车间厂房电掣室整洁
（6)保持工作服整洁
（7)物业理（技术服务部）物业理布置技术务
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