城市花桃花岭项目投资价值分析
（预行性研究）
项目概况
（见项目调研报告）
二 项目公司基情况
（见项目调研报告）
三 国政策环境房产市场现状
（见项目调研报告）
四 财务测算济评价
（）基础条件
1 项目营活动遵循国家关法律法规政策保持连贯重变化
2 项目长沙市社会济环境没意外变化
3 项目作企业够通断补偿更新资产持续营保持连续保证获利力
4 未税率正常范围变化
5 建设期全部建设原材料价格出现异常波动
6 资金回笼渠道畅通销售收入完全实现
7 力抗拒重影响
（二）项目计算期
项目计算期包括建设期销售期两者时间重叠预计城市花项目总周期5年桃花岭项目总周期6年
第部分 城市花项目财务测算
（三）技术指标
项目技术指标览表
（城市花）
项 目
面积（万M2）
建筑面积（万M2）
容积率
高层
67
215
18
层
271
445
09
独立墅
222
555
045
联排墅
1295
公建
56
绿
421
道路广场
101
（四）项目总投资估算
项 目 总 投 资 估 算 表
（城市花） 单位：万元
序号
项目
总投资
占总投资例
单位成(元方米)
1
开发建设投资
16567248
10000
196062
11
土开发费
5723158
3455
67730
12
前期工程费
1442723
871
17074
14
建筑安装工程费
4855000
2930
57456
15
公配套设施非营业性公建费
1267500
765
15000
16
理费
150000
091
1775
17
销售费
594900
359
7040
18
贷款利息
1190129
718
14084
19
预见费
1343838
811
15903
注：具体数计算程见第 页城市花济测算表
（五）销售收入营税金附加
1 销售定价：高层2200元米层公寓2800元米联排墅3300元米独立墅4200元米墅周边花园长沙800元米出售面积难估算暂考虑
2 第二年起开始销售销售许证前采取部认购方式进行
3税费全部道路建设资金抵扣测算须交纳3400万元税费
销售收入营税金附加估算表
（城市花） 单位：万元
序号
项目
合计
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
销售收入
23794500
0
3569175
59486
95178
47589
1
销售建筑面积
845000
0
126750
211250
338000
169000
2
销售例
100
0
15
25
40
20
二
营税金附加
340000
0
0
0
0
340000
1
营业税
000
0
0
0
0
2
城市维护建设费
000
0
0
0
0
3
教育费附加
000
0
0
0
0
（六）项目盈利测算
利 润 测 算 表
（城市花） 单位：万元
序号
项目
合计
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
销售收入
23794500
0
3569175
5948625
95178
47589
2
营税金附加
340000
0
0
0
0
3400
3
开发建设总费
16410639
4098725
4372076
3292468
4079510
567860
4
利润总额
7043861
4098725
802901
2656157
5438290
3851040
5
税(33)
2324467
000
000
000
1053624
1270843
6
税利润
4719394
4098725
802901
2656157
4384666
2580197
（七）项目总体财务测算
城 市 花 项 目 总 体 财 务 测 算 表
（城市花） 单位：万元
占15487亩（103公顷）建筑面积住宅845万方米容积率082（中高层18层09墅045）
编号
项目
投资金额
说明
备注
土费
5723158
七通
1
750亩苗圃补偿费
2025000
27万亩
2
711亩农场88亩学校补偿费
2397000
30万亩
3
750亩苗圃出金
600000
8万亩中4万亩返项目公司返时间未定
4
711亩农场88亩学校出金
639200
8万亩抵扣建路桥投资
5
防洪保安资金
12390
800元亩抵扣建路桥投资
6
土契税
49568
4抵扣建路桥投资
二
火星北路浏阳河桥建设资金
000
799亩土出金全部土税费报建费逐步抵扣计算仅应缴纳抵扣项目中营业税3400万元
三
前期费
1442723
1
工程设计费
300000
2
工程勘察费
13965
030
3
工程监理费
30258
065
4
报建费
1098500
130元米（含长沙建设项收费）抵扣建路桥投资
四
房屋建设费
4855000
1
建安费
4655000
高层700元米（框架结构外墙涂料局部墙砖含电梯户门般塑钢窗）层500元米（砖混结构标准含电梯）墅500元米（砖混结构标准）室全部毛坯水电入户支住户装修时解决
2
绿化工程费
200000
五
公配套设施非营业性公建费
12675
150元方米
含托幼中学医疗中心
六
理费
150000
300万元年
七
预见费
1343838
10
八
资金成
1190129
1
750亩土费前期费部分建设投资资金成
720578
开发期3年考虑资金滚动开发部分贷款贷款利率549 复利
2
建火星北路浏阳河桥资金成
469550
投资成逐步回收考虑时间素做保守估计3年复利
九
销售费
5949
250
总成（含两税费）
16567209
销售收入
23794500
高层2200元米层公寓2800元米联排墅3300元米独立墅4200元米（独立墅周边花园长沙800元米出售考虑花园面积难估算暂考虑）
两税费
1308698
销售毛利
5918593
单方成
01961
总建筑面积845万方米
单方成（含税费）
02115
成利润率
36
（八）现金流量
全 部 投 资 现 金 流 量 表
（城市花） 单位：万元
序号
项目
合计
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
季度
二季度
三季度
四季度
1
现金流入
240945
0
0
0
0
38692
59486
95178
47589
11
出金返
3000
0
0
0
0
3000
0
0
0
12
销售收入
237945
0
0
0
0
3569175
594863
95178
47589
2
现金流出
190894
6948
10097
9124
14819
43721
32925
51331
21930
21
开发建设投资
164320
6948
10097
9124
14819
43721
32925
40795
5893
750亩土费
20250
4948
80966
7124
814
0
0
0
0
711+88亩土费
23970
0
0
0
00
7191
107865
59925
0
建造桥路投资
27000
2000
2000
2000
2000
19000
0
0
0
建设费
61225
0
0
0
9310
11638
139640
26313
0
费
15680
0
0
0
3427
2988
3290
2988
2988
销售费
6163
0
0
0
0
1232
1540
2158
1233
财务费
10032
0
0
0
0
1672
3344
3344
1672
22
营税金附加
3400
0
0
0
0
0
0
0
3400
23
税
23174
0
0
0
0
000
000
1053624
1263781
3
净现金流量
50051
6948
10097
9124
14819
5029
26562
43847
25659
4
累计净现金流量
6948
17045
26169
40987
46016
19455
24392
50051
财务净现值：3306591万元 部收益率：298 动态投资回收期：38年
第二部分 桃花岭项目财务测算
（九）技术指标
项 目 技 术 指 标 览 表
（桃花岭）
项 目
面积（万M2）
建筑面积（万M2）
容积率
生态住宅
项目总
1566
住宅建设
49
100
078
公设施
10
22
绿化率
776
道路广场
20
高尔夫球场
项目总
934
20
03
休闲农业示范园
建设建设
15
8
03
公设施
5
绿
634
道路广场
10
（十）总投资估算
项目总投资估算表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
总投资
占总投资例
单位成(元方米)
1
开发建设投资
30332133
10000
202214
11
土开发费
9870000
3254
65800
12
前期工程费
2489240
821
16595
14
建筑安装工程费
10670000
3518
71133
15
公配套设施非营业性公建费
2250000
742
15000
16
理费
180000
059
1200
17
销售费
1030500
340
6870
18
资金成
1296469
427
8643
19
预见费
2545924
839
16973
（十）销售收入营税金附加
1销售定价：生态住宅：2500元米配套商业性设施：3300元米高尔夫休闲农业配套建筑3200元米独立墅周边花园长沙800元米出售面积难估算暂考虑
2第二年起开始销售销售许证前采取部认购方式进行
销售收入营税金附加估算表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
合计
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
销售收入
412200
41220
103050
144270
61830
61830
1
销售建筑面积
1500000
150000
375000
525000
225000
225000
2
销售例
100
10
25
35
15
15
二
营税金附加
1927035
22671
566775
793485
340065
340065
1
营业税
1751850
2061
515250
721350
309150
309150
2
城市维护建设费
122630
14427
36068
50495
21641
21641
3
教育费附加
52556
6183
15458
21641
9275
9275
（十二）盈利预测
利 润 测 算 表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
合计
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
1
销售收入
41220000
0
41220
10305000
14427000
6183000
6183000
2
营税金附加
2267100
0
22671
566775
793485
340065
340065
3
开发建设总费
31465760
4653960
6664400
6033800
6834100
6620300
659200
4
利润总额
7487140
4653960
2769110
3704425
6799415
777365
5183735
5
税(33)
2214226
1535807
913806
1222460
2243807
256530
1454102
6
税利润
5272914
3118153
1855304
2481965
4555608
520835
3729633
注：高尔夫球场收益未计算
（十三）总体财务测算表
项 目 总 体 财 务 测 算 表
（桃花岭） 单位：万元
占3750亩（250公顷）生态住宅100万米配套商业性设施：22万米高尔夫休闲农业配套建筑：28万米
编号
项目
投资金额
说明
备注
土费
9870000
七通
1
600亩补偿费
1200000
20万亩
2
600亩出金
360000
6万亩抵扣建二环路投资
3
3150亩补偿费
6300000
20万亩
4
3150亩 出金
1890000
6万亩抵扣建二环路投资
5
防洪保安资金
30000
800元亩抵扣建路桥投资
6
土契税
90000
4抵扣建路桥投资
二
二环路西侧建设资金
000
土出金全部土税费报建费逐步抵扣
三
前期费
2489240
1
工程设计费
450000
2
工程勘察费
27160
035
3
工程监理费
62080
080
4
报建费
1950000
130元米（含长沙建设项收费）抵扣建二环路投资
抵扣应缴纳报建费12000
四
房屋建设费
10670000
1
建安费
7760000
生态住宅600元米配套商业性设施800元米
2
高尔夫休闲农业配套建筑
2910000
高尔夫5000万元高尔夫设计300万元
休闲农业配套850元米
五
公配套设施非营业性公建费
22500
150元方米
含托幼中学医疗中心
六
理费
180000
300万元年
七
预见费
2545924
10
八
资金成
1296469
1
600亩土费前期费部分建设投资资金成
774746
开发期3年考虑资金滚动开发部分贷款
贷款利率549 复利
2
建二环西侧资金成
521722
投资成逐步回收考虑时间素做保守估计
3年复利
九
销售费
10305
250
总成（含两税费）
30332133
销售收入
41220000
生态住宅：2500元米配套商业性设施：3300元米高尔夫休闲农业配套建筑3200元米（独立墅周边花园长沙800元米出售考虑花园面积难估算暂考虑）
两税费
2267100
抵扣建路桥投资
全额缴纳
销售毛利
8620767
单方成
02022
总建筑面积150万方米
单方成（含税费）
02173
成利润率
28
（十四）现金流量
全 部 投 资 现 金 流 量 表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
合计
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
季度
二季度
三季度
四季度
1
现金流入
412200
0
0
0
0
41220
103050
144270
61830
61830
销售收入
412200
0
0
0
0
41220
103050
144270
61830
61830
2
现金流出
362036
6500
6540
4772
28728
68911
66006
86442
69604
24534
21
开发建设投资
314658
6500
6540
4772
28728
66644
60338
68341
66203
6592
600亩土费
15600
4000
4540
4000
3060
0
0
0
0
0
3150亩土费
81900
0
0
0
0
12285
20475
28665
20475
0
建造桥路投资
25500
2500
2000
0
2000
19000
0
0
0
0
建设费
129200
0
0
0
16005
21340
26675
26675
38505
0
费
52153
0
0
772
7663
11158
11158
11159
5699
4544
销售费
10305
0
0
0
0
2861
2030
1842
1524
2048
22
营税金附加
22671
0
0
0
0
2267
5668
7935
3401
3401
23
税
24708
0
0
0
0
000
000
1016654
000
1454102
3
净现金流量
50164
6500
6540
4772
28728
27691
37044
57828
7774
37296
4
累计净现金流量
6500
13040
17812
46540
74231
37186
20641
12868
50164
财务净现值：248362万元 部收益率：18 动态投资回收期：406
（十五）总体济评价
财务分析测算结果城市花项目桃花岭项目均具备较强盈利力全投资状态（考虑融资素）城市花项目投资方须5亿资金利完成项目操作操作时间五年全部财务净现值33亿元部收益率高达298动态投资回收期38年桃花岭项目投资方需投入资金75亿元六年完成项目操作未考虑高尔夫球场收益情况（投入已算）全部财务净现值248亿元部收益率18动态投资回收期406年项目建设程中银行金融机构融资收益率提高述项目济行
五 项目优劣势风险分析
（）项目优势分析
1 项目采垫资建设市政工程政府予土回报方式操作满足政府开发商求关系处理政府支持力度会较基保证项目利实施
2 合作方智邦集团湖南房产品牌企业十强湖南省私营企业十行业五百强企业具备定实力湖南省进行房产开发年拥较政府资源广泛社会资源时积累房产操作验
3 长沙市作湖南省省会中南区文化交通旅游济中心城市房产市场容量较加济稳定快速增长市区面积断扩项目销售前景较
4 长沙市房产市场目前处发展初期阶段房产价格指数位居全国34中城市倒数第二位高档楼盘数量少预计未年市场会迅速成熟市场拢发展空间极目前正介入佳时期
5 项目块独立完整规模较生态环境较理位置优越原生景观优美具备较基础开发条件开发建设高档楼盘绝佳场
6 项目块价较低土建安装等开发成处较低水测算项目利润空间极
（二）项目劣势分析
1 垫资建设市政道路项目前期需投入较资金会某时段出现资金瓶颈影响项目进度
2 项目块处段市政道路交通等项基础设施目前够完善
3 块区域生活配套设施相缺乏项目身配套工程提出较高求
4 项目规模开发周期较长增加市场风险资金压力
5 项目质条件相复杂规划设计建筑施工带许确定性风险
（三）影响项目重素分析
政府政策素
1政府土总体规划年度计划调控素
政府供应土质量直接控制基建设规模结构特国国土政府垄断出项目发展更具直接明显影响
2城市规划影响
城市规划建设十分重视统规划合理布局综合开发配套建设原政府批租土时会附带约束条件进行项目开发必须十分重视城市规划限制素
3税收影响
房产税收政策政府调控房产市场核心政策税收调节方法时效性强突变特点明显应引起高度重视
4金融杠杆作
房产业金融业息息相关政府通信贷规模利率水贷款方式等金融措施调节房产市场金融杠杆调节作呈周期性变化项目应注意掌握预测金融市场变化规律
5住房政策影响
市场非市场相结合解决住房问题效途径项目应注意加强政府沟通时解政府住房政策新动
环境素
1项目然条件
拟开发土形貌水文质条件等型项目显尤重
2城市基础设施条件
开发商需研究项目城市基础设施网络连接点间应承担费设施越越复杂建造费越越应聘请关专家进行分析
济素
1济增长影响
济增长速度房产市场影响济增长房产价格涨济衰退房产价格降应握现时社会济发展状况房产价格波动作出准确判断
2财政金融状况影响
政府控制快济增长速度采取紧缩货币提高利率措施控制投资增长措施必然影响房产供需求反然财政金融状况观察房产市场状况重窗口
3工资水物价变动影响
市场物价工资相水形成实际购买力影响房产价格
4工业商业发展影响
工业商业发展产生城市带动城市发展工业商业发展吸引许流城市提高社会购买力增加房产需求工业走坡时开始离开商业行业滑房产价格降
存限制素
该项目具投资收益高特点项目筹划立项行性研究设计施工交付理收费等操作环节难度项目开发周期长
房屋质量取决施工质量建设企业施工质量直接控制成终影响项目收益限制性素
（四）项目风险分析
项目企业投资开发风险方面：
1企业身原
指信远集团首次控股方身份进入湖南市场面情况太熟悉公关系招商组识等项目实际操控力带影响
2政府政策原
指政府优惠承诺否全面落实政府否全方位支持项目
3国家环境素
指国家财政金融状况济增长速度工资水物价变动等素项目投资影响述环境条件时应加快建设否遇济调整期会项目带风险
（五）项目风险规避
1 加强国家宏观济政策行业产业政策研究积极握国家政策动态产业政策调整时早做出策化解产业政策调整带风险
2 注意协调政府机构员关系取政府支持
3 加强力资源配置力完善项目开发建设组织机构
4 做块全面勘查摸清质状况量减少投资预见性
5 科学安排道路建设房产开发节奏量保持前期资金稳定序投入避免出现起落局面缓解项目融资压力减少财务成
6 探索新融资渠道加强融资力保证项目建设续资金
7 注重宣传推广项目前期建设期快提高项目透明度信度知名度保障期销售目标利实现
8 加强营销理采取完全公收费策略强化理期降低成时精心策划组织营销工作早日回笼资金降低资金成争取利润空间
六结
综合分析城市花桃花岭项目具备较强盈利力利润空间较济行保证前期资金足额位科学安排投入进度项目风险基控该项目具备较投资价值
北京理总部：刘品
2003年10月28日
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（预行性研究）
项目概况
（见项目调研报告）
二 项目公司基情况
（见项目调研报告）
三 国政策环境房产市场现状
（见项目调研报告）
四 财务测算济评价
（）基础条件
1 项目营活动遵循国家关法律法规政策保持连贯重变化
2 项目长沙市社会济环境没意外变化
3 项目作企业够通断补偿更新资产持续营保持连续保证获利力
4 未税率正常范围变化
5 建设期全部建设原材料价格出现异常波动
6 资金回笼渠道畅通销售收入完全实现
7 力抗拒重影响
（二）项目计算期
项目计算期包括建设期销售期两者时间重叠预计城市花项目总周期5年桃花岭项目总周期6年
第部分 城市花项目财务测算
（三）技术指标
项目技术指标览表
（城市花）
项 目
面积（万M2）
建筑面积（万M2）
容积率
高层
67
215
18
层
271
445
09
独立墅
222
555
045
联排墅
1295
公建
56
绿
421
道路广场
101
（四）项目总投资估算
项 目 总 投 资 估 算 表
（城市花） 单位：万元
序号
项目
总投资
占总投资例
单位成(元方米)
1
开发建设投资
16567248
10000
196062
11
土开发费
5723158
3455
67730
12
前期工程费
1442723
871
17074
14
建筑安装工程费
4855000
2930
57456
15
公配套设施非营业性公建费
1267500
765
15000
16
理费
150000
091
1775
17
销售费
594900
359
7040
18
贷款利息
1190129
718
14084
19
预见费
1343838
811
15903
注：具体数计算程见第 页城市花济测算表
（五）销售收入营税金附加
1 销售定价：高层2200元米层公寓2800元米联排墅3300元米独立墅4200元米墅周边花园长沙800元米出售面积难估算暂考虑
2 第二年起开始销售销售许证前采取部认购方式进行
3税费全部道路建设资金抵扣测算须交纳3400万元税费
销售收入营税金附加估算表
（城市花） 单位：万元
序号
项目
合计
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
销售收入
23794500
0
3569175
59486
95178
47589
1
销售建筑面积
845000
0
126750
211250
338000
169000
2
销售例
100
0
15
25
40
20
二
营税金附加
340000
0
0
0
0
340000
1
营业税
000
0
0
0
0
2
城市维护建设费
000
0
0
0
0
3
教育费附加
000
0
0
0
0
（六）项目盈利测算
利 润 测 算 表
（城市花） 单位：万元
序号
项目
合计
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
销售收入
23794500
0
3569175
5948625
95178
47589
2
营税金附加
340000
0
0
0
0
3400
3
开发建设总费
16410639
4098725
4372076
3292468
4079510
567860
4
利润总额
7043861
4098725
802901
2656157
5438290
3851040
5
税(33)
2324467
000
000
000
1053624
1270843
6
税利润
4719394
4098725
802901
2656157
4384666
2580197
（七）项目总体财务测算
城 市 花 项 目 总 体 财 务 测 算 表
（城市花） 单位：万元
占15487亩（103公顷）建筑面积住宅845万方米容积率082（中高层18层09墅045）
编号
项目
投资金额
说明
备注
土费
5723158
七通
1
750亩苗圃补偿费
2025000
27万亩
2
711亩农场88亩学校补偿费
2397000
30万亩
3
750亩苗圃出金
600000
8万亩中4万亩返项目公司返时间未定
4
711亩农场88亩学校出金
639200
8万亩抵扣建路桥投资
5
防洪保安资金
12390
800元亩抵扣建路桥投资
6
土契税
49568
4抵扣建路桥投资
二
火星北路浏阳河桥建设资金
000
799亩土出金全部土税费报建费逐步抵扣计算仅应缴纳抵扣项目中营业税3400万元
三
前期费
1442723
1
工程设计费
300000
2
工程勘察费
13965
030
3
工程监理费
30258
065
4
报建费
1098500
130元米（含长沙建设项收费）抵扣建路桥投资
四
房屋建设费
4855000
1
建安费
4655000
高层700元米（框架结构外墙涂料局部墙砖含电梯户门般塑钢窗）层500元米（砖混结构标准含电梯）墅500元米（砖混结构标准）室全部毛坯水电入户支住户装修时解决
2
绿化工程费
200000
五
公配套设施非营业性公建费
12675
150元方米
含托幼中学医疗中心
六
理费
150000
300万元年
七
预见费
1343838
10
八
资金成
1190129
1
750亩土费前期费部分建设投资资金成
720578
开发期3年考虑资金滚动开发部分贷款贷款利率549 复利
2
建火星北路浏阳河桥资金成
469550
投资成逐步回收考虑时间素做保守估计3年复利
九
销售费
5949
250
总成（含两税费）
16567209
销售收入
23794500
高层2200元米层公寓2800元米联排墅3300元米独立墅4200元米（独立墅周边花园长沙800元米出售考虑花园面积难估算暂考虑）
两税费
1308698
销售毛利
5918593
单方成
01961
总建筑面积845万方米
单方成（含税费）
02115
成利润率
36
（八）现金流量
全 部 投 资 现 金 流 量 表
（城市花） 单位：万元
序号
项目
合计
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
季度
二季度
三季度
四季度
1
现金流入
240945
0
0
0
0
38692
59486
95178
47589
11
出金返
3000
0
0
0
0
3000
0
0
0
12
销售收入
237945
0
0
0
0
3569175
594863
95178
47589
2
现金流出
190894
6948
10097
9124
14819
43721
32925
51331
21930
21
开发建设投资
164320
6948
10097
9124
14819
43721
32925
40795
5893
750亩土费
20250
4948
80966
7124
814
0
0
0
0
711+88亩土费
23970
0
0
0
00
7191
107865
59925
0
建造桥路投资
27000
2000
2000
2000
2000
19000
0
0
0
建设费
61225
0
0
0
9310
11638
139640
26313
0
费
15680
0
0
0
3427
2988
3290
2988
2988
销售费
6163
0
0
0
0
1232
1540
2158
1233
财务费
10032
0
0
0
0
1672
3344
3344
1672
22
营税金附加
3400
0
0
0
0
0
0
0
3400
23
税
23174
0
0
0
0
000
000
1053624
1263781
3
净现金流量
50051
6948
10097
9124
14819
5029
26562
43847
25659
4
累计净现金流量
6948
17045
26169
40987
46016
19455
24392
50051
财务净现值：3306591万元 部收益率：298 动态投资回收期：38年
第二部分 桃花岭项目财务测算
（九）技术指标
项 目 技 术 指 标 览 表
（桃花岭）
项 目
面积（万M2）
建筑面积（万M2）
容积率
生态住宅
项目总
1566
住宅建设
49
100
078
公设施
10
22
绿化率
776
道路广场
20
高尔夫球场
项目总
934
20
03
休闲农业示范园
建设建设
15
8
03
公设施
5
绿
634
道路广场
10
（十）总投资估算
项目总投资估算表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
总投资
占总投资例
单位成(元方米)
1
开发建设投资
30332133
10000
202214
11
土开发费
9870000
3254
65800
12
前期工程费
2489240
821
16595
14
建筑安装工程费
10670000
3518
71133
15
公配套设施非营业性公建费
2250000
742
15000
16
理费
180000
059
1200
17
销售费
1030500
340
6870
18
资金成
1296469
427
8643
19
预见费
2545924
839
16973
（十）销售收入营税金附加
1销售定价：生态住宅：2500元米配套商业性设施：3300元米高尔夫休闲农业配套建筑3200元米独立墅周边花园长沙800元米出售面积难估算暂考虑
2第二年起开始销售销售许证前采取部认购方式进行
销售收入营税金附加估算表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
合计
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
销售收入
412200
41220
103050
144270
61830
61830
1
销售建筑面积
1500000
150000
375000
525000
225000
225000
2
销售例
100
10
25
35
15
15
二
营税金附加
1927035
22671
566775
793485
340065
340065
1
营业税
1751850
2061
515250
721350
309150
309150
2
城市维护建设费
122630
14427
36068
50495
21641
21641
3
教育费附加
52556
6183
15458
21641
9275
9275
（十二）盈利预测
利 润 测 算 表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
合计
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
1
销售收入
41220000
0
41220
10305000
14427000
6183000
6183000
2
营税金附加
2267100
0
22671
566775
793485
340065
340065
3
开发建设总费
31465760
4653960
6664400
6033800
6834100
6620300
659200
4
利润总额
7487140
4653960
2769110
3704425
6799415
777365
5183735
5
税(33)
2214226
1535807
913806
1222460
2243807
256530
1454102
6
税利润
5272914
3118153
1855304
2481965
4555608
520835
3729633
注：高尔夫球场收益未计算
（十三）总体财务测算表
项 目 总 体 财 务 测 算 表
（桃花岭） 单位：万元
占3750亩（250公顷）生态住宅100万米配套商业性设施：22万米高尔夫休闲农业配套建筑：28万米
编号
项目
投资金额
说明
备注
土费
9870000
七通
1
600亩补偿费
1200000
20万亩
2
600亩出金
360000
6万亩抵扣建二环路投资
3
3150亩补偿费
6300000
20万亩
4
3150亩 出金
1890000
6万亩抵扣建二环路投资
5
防洪保安资金
30000
800元亩抵扣建路桥投资
6
土契税
90000
4抵扣建路桥投资
二
二环路西侧建设资金
000
土出金全部土税费报建费逐步抵扣
三
前期费
2489240
1
工程设计费
450000
2
工程勘察费
27160
035
3
工程监理费
62080
080
4
报建费
1950000
130元米（含长沙建设项收费）抵扣建二环路投资
抵扣应缴纳报建费12000
四
房屋建设费
10670000
1
建安费
7760000
生态住宅600元米配套商业性设施800元米
2
高尔夫休闲农业配套建筑
2910000
高尔夫5000万元高尔夫设计300万元
休闲农业配套850元米
五
公配套设施非营业性公建费
22500
150元方米
含托幼中学医疗中心
六
理费
180000
300万元年
七
预见费
2545924
10
八
资金成
1296469
1
600亩土费前期费部分建设投资资金成
774746
开发期3年考虑资金滚动开发部分贷款
贷款利率549 复利
2
建二环西侧资金成
521722
投资成逐步回收考虑时间素做保守估计
3年复利
九
销售费
10305
250
总成（含两税费）
30332133
销售收入
41220000
生态住宅：2500元米配套商业性设施：3300元米高尔夫休闲农业配套建筑3200元米（独立墅周边花园长沙800元米出售考虑花园面积难估算暂考虑）
两税费
2267100
抵扣建路桥投资
全额缴纳
销售毛利
8620767
单方成
02022
总建筑面积150万方米
单方成（含税费）
02173
成利润率
28
（十四）现金流量
全 部 投 资 现 金 流 量 表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
合计
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
季度
二季度
三季度
四季度
1
现金流入
412200
0
0
0
0
41220
103050
144270
61830
61830
销售收入
412200
0
0
0
0
41220
103050
144270
61830
61830
2
现金流出
362036
6500
6540
4772
28728
68911
66006
86442
69604
24534
21
开发建设投资
314658
6500
6540
4772
28728
66644
60338
68341
66203
6592
600亩土费
15600
4000
4540
4000
3060
0
0
0
0
0
3150亩土费
81900
0
0
0
0
12285
20475
28665
20475
0
建造桥路投资
25500
2500
2000
0
2000
19000
0
0
0
0
建设费
129200
0
0
0
16005
21340
26675
26675
38505
0
费
52153
0
0
772
7663
11158
11158
11159
5699
4544
销售费
10305
0
0
0
0
2861
2030
1842
1524
2048
22
营税金附加
22671
0
0
0
0
2267
5668
7935
3401
3401
23
税
24708
0
0
0
0
000
000
1016654
000
1454102
3
净现金流量
50164
6500
6540
4772
28728
27691
37044
57828
7774
37296
4
累计净现金流量
6500
13040
17812
46540
74231
37186
20641
12868
50164
财务净现值：248362万元 部收益率：18 动态投资回收期：406
（十五）总体济评价
财务分析测算结果城市花项目桃花岭项目均具备较强盈利力全投资状态（考虑融资素）城市花项目投资方须5亿资金利完成项目操作操作时间五年全部财务净现值33亿元部收益率高达298动态投资回收期38年桃花岭项目投资方需投入资金75亿元六年完成项目操作未考虑高尔夫球场收益情况（投入已算）全部财务净现值248亿元部收益率18动态投资回收期406年项目建设程中银行金融机构融资收益率提高述项目济行
五 项目优劣势风险分析
（）项目优势分析
1 项目采垫资建设市政工程政府予土回报方式操作满足政府开发商求关系处理政府支持力度会较基保证项目利实施
2 合作方智邦集团湖南房产品牌企业十强湖南省私营企业十行业五百强企业具备定实力湖南省进行房产开发年拥较政府资源广泛社会资源时积累房产操作验
3 长沙市作湖南省省会中南区文化交通旅游济中心城市房产市场容量较加济稳定快速增长市区面积断扩项目销售前景较
4 长沙市房产市场目前处发展初期阶段房产价格指数位居全国34中城市倒数第二位高档楼盘数量少预计未年市场会迅速成熟市场拢发展空间极目前正介入佳时期
5 项目块独立完整规模较生态环境较理位置优越原生景观优美具备较基础开发条件开发建设高档楼盘绝佳场
6 项目块价较低土建安装等开发成处较低水测算项目利润空间极
（二）项目劣势分析
1 垫资建设市政道路项目前期需投入较资金会某时段出现资金瓶颈影响项目进度
2 项目块处段市政道路交通等项基础设施目前够完善
3 块区域生活配套设施相缺乏项目身配套工程提出较高求
4 项目规模开发周期较长增加市场风险资金压力
5 项目质条件相复杂规划设计建筑施工带许确定性风险
（三）影响项目重素分析
政府政策素
1政府土总体规划年度计划调控素
政府供应土质量直接控制基建设规模结构特国国土政府垄断出项目发展更具直接明显影响
2城市规划影响
城市规划建设十分重视统规划合理布局综合开发配套建设原政府批租土时会附带约束条件进行项目开发必须十分重视城市规划限制素
3税收影响
房产税收政策政府调控房产市场核心政策税收调节方法时效性强突变特点明显应引起高度重视
4金融杠杆作
房产业金融业息息相关政府通信贷规模利率水贷款方式等金融措施调节房产市场金融杠杆调节作呈周期性变化项目应注意掌握预测金融市场变化规律
5住房政策影响
市场非市场相结合解决住房问题效途径项目应注意加强政府沟通时解政府住房政策新动
环境素
1项目然条件
拟开发土形貌水文质条件等型项目显尤重
2城市基础设施条件
开发商需研究项目城市基础设施网络连接点间应承担费设施越越复杂建造费越越应聘请关专家进行分析
济素
1济增长影响
济增长速度房产市场影响济增长房产价格涨济衰退房产价格降应握现时社会济发展状况房产价格波动作出准确判断
2财政金融状况影响
政府控制快济增长速度采取紧缩货币提高利率措施控制投资增长措施必然影响房产供需求反然财政金融状况观察房产市场状况重窗口
3工资水物价变动影响
市场物价工资相水形成实际购买力影响房产价格
4工业商业发展影响
工业商业发展产生城市带动城市发展工业商业发展吸引许流城市提高社会购买力增加房产需求工业走坡时开始离开商业行业滑房产价格降
存限制素
该项目具投资收益高特点项目筹划立项行性研究设计施工交付理收费等操作环节难度项目开发周期长
房屋质量取决施工质量建设企业施工质量直接控制成终影响项目收益限制性素
（四）项目风险分析
项目企业投资开发风险方面：
1企业身原
指信远集团首次控股方身份进入湖南市场面情况太熟悉公关系招商组识等项目实际操控力带影响
2政府政策原
指政府优惠承诺否全面落实政府否全方位支持项目
3国家环境素
指国家财政金融状况济增长速度工资水物价变动等素项目投资影响述环境条件时应加快建设否遇济调整期会项目带风险
（五）项目风险规避
1 加强国家宏观济政策行业产业政策研究积极握国家政策动态产业政策调整时早做出策化解产业政策调整带风险
2 注意协调政府机构员关系取政府支持
3 加强力资源配置力完善项目开发建设组织机构
4 做块全面勘查摸清质状况量减少投资预见性
5 科学安排道路建设房产开发节奏量保持前期资金稳定序投入避免出现起落局面缓解项目融资压力减少财务成
6 探索新融资渠道加强融资力保证项目建设续资金
7 注重宣传推广项目前期建设期快提高项目透明度信度知名度保障期销售目标利实现
8 加强营销理采取完全公收费策略强化理期降低成时精心策划组织营销工作早日回笼资金降低资金成争取利润空间
六结
综合分析城市花桃花岭项目具备较强盈利力利润空间较济行保证前期资金足额位科学安排投入进度项目风险基控该项目具备较投资价值
北京理总部：刘品
2003年10月28日
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