南昌市**西路项目行性研究报告
项目概况说明
理位置：案2004年4月23日南昌市政府公开拍卖DPC0414号宗位**西路天佑路交叉口东北角(原省建筑机械厂生产区)东北面南昌火车站相距500米左右块南侧**西路宽60米东西城市交通干道块东侧天佑路城市次干道东面300米左右南北城市交通干道井冈山道北端八道相接（详见附图）
土面积约358亩规划途居住商业居住出年期70年商业出年期40年
规划指标：容积率≤20（含外墙阳台跃层）建筑密度≤28绿率≥35机动车位：住宅1车位5户配套公建1车位250方米建筑面积出入口方位：**西路建筑间距：层111H高层1：07H24米控制
二块形状总布置初步思路
块形状基尺寸
该块占358亩（23867㎡）总建面积47733㎡总体形状呈东西边较长L形南面干道**西路门面宽126米西面天佑路长度228米商业房开发街总长度达354米具较商业开发潜力
总布置初步思路
1 总层数暂定18层
2 商业房总面积暂定13000㎡左右足建筑密度28％2F裙楼形式进行商业布置
3 住宅总建筑面积34733㎡布置裙楼商场方3幢单体住宅层数16层
4 室总面积暂定10000㎡车位数量合计110
三土价格价款交付方式
原开发商省建筑机械厂先前转协议双方约定保底价210万亩种种原导致旧厂房拆迁年未利进行期迫国家相关部门加强土市场检查等原2004年4月置土市场进行公开拍卖交易公开现场交易成交价达350万亩
鉴建筑机械厂属面倒闭旧厂前买卖双方块整体转协议开发商已块已先期投入政府着尊重原合原承诺价款210万亩作底价外挂牌价格350万亩底价间差价（140万亩）价款现交现退原场退开发商
价款交付方式规定土交易成功拆迁完成支付80％（6014万）价款剩余20％（1504万）拆迁完成支付
四销售收入
1商场： 10000元m²×13000 m²＝13000万元
2高层住宅： 3500元 m²×34733 m²＝12157万元
3车位： 100000 元×110＝1100万元
销售总收入 26257万元
（注：采价格类型物业均价该定价案周边现推类物业价格行情参考）
五投资概算（m²建筑面积摊入成）
1 土费含土种费
210万亩×358亩+1000万元＝8518万元
2 勘察设计费
15元㎡×47733㎡＝716万元
3 建筑建安工程费（含设施配套费绿化理费等）
1200元㎡×47733㎡＝572796万元
4 建安费
2000元㎡×10000㎡（预估）＝2000万元
5 监理费
6元㎡×（47733+10000）㎡＝346万元
6 预见费（销售收入3）
3％×26257万元＝7877万元
7合计
投资总成：17140万元
六销售税费
1销售代理费：2％×26257万元＝5251万元
2广告费：15％×26257万元＝3939万元
3营业税税鉴证费等（计综合税率销售收入85％）
85％×26257万元＝22318万元
销售总税费 ：31508万元
七 效益评估
项目预测收入 — 建安工程费 — 销售税费 ＝ 营利润
26257万元 — 17140万元 — 31508万元 ＝ 59662万元
二00四年八月三十日
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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项目概况说明
理位置：案2004年4月23日南昌市政府公开拍卖DPC0414号宗位**西路天佑路交叉口东北角(原省建筑机械厂生产区)东北面南昌火车站相距500米左右块南侧**西路宽60米东西城市交通干道块东侧天佑路城市次干道东面300米左右南北城市交通干道井冈山道北端八道相接（详见附图）
土面积约358亩规划途居住商业居住出年期70年商业出年期40年
规划指标：容积率≤20（含外墙阳台跃层）建筑密度≤28绿率≥35机动车位：住宅1车位5户配套公建1车位250方米建筑面积出入口方位：**西路建筑间距：层111H高层1：07H24米控制
二块形状总布置初步思路
块形状基尺寸
该块占358亩（23867㎡）总建面积47733㎡总体形状呈东西边较长L形南面干道**西路门面宽126米西面天佑路长度228米商业房开发街总长度达354米具较商业开发潜力
总布置初步思路
1 总层数暂定18层
2 商业房总面积暂定13000㎡左右足建筑密度28％2F裙楼形式进行商业布置
3 住宅总建筑面积34733㎡布置裙楼商场方3幢单体住宅层数16层
4 室总面积暂定10000㎡车位数量合计110
三土价格价款交付方式
原开发商省建筑机械厂先前转协议双方约定保底价210万亩种种原导致旧厂房拆迁年未利进行期迫国家相关部门加强土市场检查等原2004年4月置土市场进行公开拍卖交易公开现场交易成交价达350万亩
鉴建筑机械厂属面倒闭旧厂前买卖双方块整体转协议开发商已块已先期投入政府着尊重原合原承诺价款210万亩作底价外挂牌价格350万亩底价间差价（140万亩）价款现交现退原场退开发商
价款交付方式规定土交易成功拆迁完成支付80％（6014万）价款剩余20％（1504万）拆迁完成支付
四销售收入
1商场： 10000元m²×13000 m²＝13000万元
2高层住宅： 3500元 m²×34733 m²＝12157万元
3车位： 100000 元×110＝1100万元
销售总收入 26257万元
（注：采价格类型物业均价该定价案周边现推类物业价格行情参考）
五投资概算（m²建筑面积摊入成）
1 土费含土种费
210万亩×358亩+1000万元＝8518万元
2 勘察设计费
15元㎡×47733㎡＝716万元
3 建筑建安工程费（含设施配套费绿化理费等）
1200元㎡×47733㎡＝572796万元
4 建安费
2000元㎡×10000㎡（预估）＝2000万元
5 监理费
6元㎡×（47733+10000）㎡＝346万元
6 预见费（销售收入3）
3％×26257万元＝7877万元
7合计
投资总成：17140万元
六销售税费
1销售代理费：2％×26257万元＝5251万元
2广告费：15％×26257万元＝3939万元
3营业税税鉴证费等（计综合税率销售收入85％）
85％×26257万元＝22318万元
销售总税费 ：31508万元
七 效益评估
项目预测收入 — 建安工程费 — 销售税费 ＝ 营利润
26257万元 — 17140万元 — 31508万元 ＝ 59662万元
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