琴亭信项目营销推广计划书
2004年第二季度房产市场延续年初井喷行情回落标志着国家宏观调控成效初显福州房产市场继续保持高速健康理性发展良势头
半年商品房市场供销幅增长指标增幅40－80％间基保持衡存量房市场指标增幅50％半年房价均涨幅超3－5％中部分区域涨幅超10％半年福州楼市表现出年少突然性跳跃式变化：中第季度突然升温市场全面火爆价格快速扬第二季度趋稳
特点：
1． 供需两旺合登记量超预售批准量
2． 金山鼓山五四北成开发热点区域
3． 房价全面扬商品房价格突破3000元／方米
4． 非市区象成购房体
5． 第季度市场火爆第二季度趋稳
6． 二手房市场稳定发展
结见福州旧遵循着健康理性道路稳步发展年初温州购房团首炒家集团外力作楼价出现突跳式震荡房产业迅速发展情况必然汹涌潜流预见发展热前提国家政府进行宏观调控抑制市场虚热保证房产持续健康稳定发展未时间福州房市进入稳增长阶段福州缺乏京沪浙等热点房产区具城市影响力持续济发展力楼市总体乐观应保持谨慎行情越越意味着风险越越案言宜早推出加速开发快销售
二 楼市区域板块竞争越演越烈出现计划济色彩特点
政府力量介入
区级政府开发商间形成隐现利益联盟出招商引资旧城改造拉动济税收业等诸方面考虑行政力量出现市场中众鼓动呼吁引导心力量极强
市场中众鼓动呼吁引导心力量极强
媒体推波助澜
媒体间竞争促加强策划性宣传报道体现力量板块宣传煽动力低估
开发商发联盟
区域开发商开始摈弃竞争先枪口致外切足市场份额分食市场竞争必然结果
结现房产开发已单纯家户扫门前雪围绕某项目某区域形成巨利益集团开始形成势力整合优势互补长袖善舞擅方利资源开发商兵团作战威力击败竞争手毛席话：团结切团结力量结成广泛盟战线
三 整福州言存房产开发结构性失衡中低端产品供量足
中低水收入群福州市民中占80％例福州中档水楼盘开发量远远足满足群需求年福州房市整体均价突破3000元占开发批准量半新区房价增幅均10左右 房产供求结构性矛盾然存
拆迁门槛提高房产开发增加难度定程度 增加开发成
土价格迅速涨房产开发增加难度年福州土价格均涨幅度超20％城东板块甚超50％土价格房产市场价格断涨根原
住宅建筑性质量标准逐步提高环境配套日趋完善推动房价涨
开发商钟情盲目风分赖市场炒作竞相开发高档盘景观盘文化盘导致适合中低收入家庭需求楼盘偏少
结：然年初房价幅涨部分市场需求透支楼盘供应量放房价走势受建材价格回落楼盘入住率高租金降国家政策调控等素影响足成左右房价升降素房价走势取决市场需求需求然拉动房价涨根素福州房价持续涨低端需求然存中低价位产品成炙手获
四 市场根消费需求层面开始分化消费需求出现新生力量
梯度消费群体城市拆迁户八县居民榕业外中专毕业生投资者赠等六类形成福州消费市场导力量
拆迁户毕业生——中低端消费流
旧屋区改造步伐加快许榕城老市民面拆迁安置问题部分拆迁安置户选择中低端住宅产品历年积累榕业中专毕业生中部分具备购房实力选择中低价位产品外外口数选择新区楼盘着交通便利户籍制度放宽部分成福州购房队伍生力军
仓山区三新区成中低收入阶层选择住房基方
总价25万元左右特20万总价众化产品受中低收入阶层青睐
交通条件社区环境文教设施成关注重点
结：需求市场存根新消费需求出现通常意味着部分需求弱化实市场部机制调节福州市场房价然高福州整体收入增长缓慢半年突进疲软暴露出福州消费市场真正实力市场价格利器消费市场真正回身消费需求角度考虑问题消费市场真实角度重新整合新区场变化中成市场供应坚实力竞争力度加强案更细致分析市场找准切合定位避免利环境
半年呈现五趋势
住房需求旺盛消费增速放慢根福州规划2010年全市GDP实现3000亿元2020年中心城市口达325万国际发展验规律市目前济快速发展城市化加速推进正居民住房消费较旺盛时期方面着银根紧缩加房产开发项目住房消费贷款受限制会房产需求释放减缓
二土金融调控市场供产生定影响禁止农转非农项目存款准备金率房产企业项目资金提高会减少房产开发投资规模房产新开工项目数量影响市场效供
三房价总体保持升增速放慢房产规模控制住房供应量减少市场身旺盛需求房产市场供求矛盾较长段时间较突出住房价格升空间着济适房开发力度加供需矛盾会缓解房价涨幅会年初样增幅总体稳中升维持3％左右
四房产企业组织结构调整房产企业整合目前市资质房产开发企业约550家均注册资金1500万元中800万元占85％拥二级资质房产开发企业20家实力偏弱房企着金融调控力度加土供应控制淘汰出局投资合作利外资外资合作企业断增时房企更注重企业形象品牌建设
五房产企业购房者未市场走势价格预期逐步回理性宏观调控带资金压力市场风险开发企业定价时会更考虑加快资金周转房价更趋合理购房者等观心理增加购房时更加理性
总结认识市场根认识需求谓求开发商视作消费者出发造产品销售推广项目言体量较区域特殊时间整区域出现消费需求元化特殊性时期难相建议认真细致市场调查基础科学分析市场需求终确立产品类型开发模式推广营销策略
第二部分五四北新区房产市场概况
五四北成开发热点区域
三集中区开发量占全市商品房开发量半半年三新区商品房预售批准量184．14万方米占总量52．94％三区域年温州代表外市购房重点区域房价涨幅区域相年均房价增长超300元／方米涨幅超10％五四北新区半年商品房均价2500—2600元／方米年期2200—2300元／方米
[结]：然五四北福州楼市中热点开发区域土价值处较原始状态现楼盘包含价真实反映该区域土真正市场价值着5000亩土陆续投放市场区位优势逐步凸显价格然受环境影响稳攀高会出现突高现象等条件销售具优势
结：中档住宅成流价格低端产品基见五四北案段背景价格策略化运成五四北史前例空前热销
五四北防产市场特征
座入住率低
目前售楼盘基销售预定例均已超60说明市场区域认度较高整体综合性价广泛认交房楼盘入住率仅60未两年会形成二手房市场案销售会轻微击
高中端产品台演绎产开发路线集体骤拔紧逼中高档产品市场
五四北福州唯原生态住宅区福州政治中心商务中心距离成低密度高档住宅着市政环境文配套逐步完善区域整体质量提升开发商集体造势角逐中档偏高产品市场：新入市果岭生活枫丹白鹭中天翡翠城等入市姿态较高
1 开发高层
2 更强调区整体品质包括环境配套设施建筑设计文氛围营造居质量追求等高端概念景观盘文化盘成流
3 低容积率低密度高绿化率成切合区域风格楼盘住宅特点
4 三房成流户型户型设计呈现出性化性化特征
5 行销推广更气势
115135方米三房总价3035万成前市场开发流存量房高端户型面着新势力挑战
新入市枫丹白鹭果岭生活蓝山三期中天等楼盘定位较高整体五四北行情拉高均价2700元方米关户型力面积相应角逐130140三房高20万左右层25万左右高层度成新区楼盘热点25—30万间存量房受新盘击状态萎靡
911层电梯房导市场层产品逐渐淡出楼市
着开发转消费市场高层态度出现转变方面原取决消费市场需求层面重新整合目前层住宅存量新开发楼盘高层高层空前放量涨：蓝山四季三期：全部9层高层市场五四北区域次考验
35万40万区间成时期五四北楼盘住宅总价界点12层高层建筑凤毛麟角
总价25万住宅着层住宅减退区域整体价格扬出现紧缺
总价20万左右住宅基出现真空济适房外
25万尤28—31万间存量房面新盘强竞争压力
五四北新区楼盘览表
案名
规模
均价
状态
销售情况
力户型
备注
蓝山四季（三期）
87951666
150亩 容19
2750元m2
全部9层高层
22日开盘现预定
110120方米三房 95方米两房半
期二期95销售均价2600元m2
康城（二期）
87750111
105亩 容166
2500元m2 2300元m2
建筑面积82万m2
年底交房
总销60层销售80
层90110米三房
高层110130三房
果岭生活
87950333
127亩 容11
均价层2550元m2
高层2780元元m2
800户期5栋层（6） 6栋高层（9 11）
期8月24接受定金目前基预定80
100110方米三房
倡导果岭生活
三木家园
87623551
152亩 8万方米 容105
2300元m2
13栋层2栋高层04年8月交房
基售完
130150m2
超低容积率超高绿化率4256层促销2000元m2 销售完
西园新苑
87054688
195亩 38栋 容168
层1600元m2
高层1800元m2
期封顶
层售完高层60
济适房
桂山公寓
83101766
141亩10栋
均价1880元m2电梯部分高价2300元m2
交房
基售完仅余套户型层少量电梯房
85105方米
枫丹白鹭
87958555
200亩期20栋 1800户 密度22
层2400元2500元m2高层2600元m2
建筑面6层左右
力户型130方米力总价30万均价2800元方米
交房时间：期05年月二期05年底三期06年底
东方高尔夫花园
8795558
116亩 18栋
2400元m2
10月交房
层90110米三房
高层110130三房
中天翡翠城
8736660
总规模87916方米中高层66060方米 容18
2600元m2
05年10月交房
130140方米三房半两厅两卫阳台
均性高低密度高绿化户性均性高体现性理念
东浦翠亭
2300元m2
60
幸福城
7956111
71300m2
2300元m2
9月交房
层售空高层60
110130方米三房
10000米中庭联发物业建筑设计
建表时间： 2004年8月
总结：半年开始五四北区域新房产供应全面提升档次整市场焕发新生机时存量房楼盘高总价住宅销售带击存量房低总价住宅然走俏说明处升期五四北供应需求出现断层样特殊市场情况市场机制身调节引发消费群体重组选择结果市场快速爬升保持度成房产理性发展调整福州整体消费力限然中心城市求口增长济否薄弱福州消费群体力否新区价格扬成五四北前患量外购房群体否稳定外忧繁华背值冷静思考项目言具备风力务实市场策略灵活机变赢市场保证
产品分析
位置分析
案处福州北部新兴住宅区——五四北（五四路北部）出入口——利嘉路高架桥东侧属晋安区新店镇辖范围宏观角度东西夹火车站车场调度客物流站间南面福州五四华林路路商务区省行政中心北部延长线区域北倚福州原生态住宅新区五四北新区区位谓倚然生活区面繁华市微观：块铁路线农村工业区包围环境甚嘈杂凌乱
1 铁路线南侧穿越案磨灭硬伤
2 周围水泥场破烂回收站等碍环境观瞻作业区短时间横扫千军般消失整体形象楼盘档次造成良影响
3 受铁路农村规划状态影响道路交通成影响块势五四北版块障碍
4 周围尚未开发农村包围造成农新村印象
5 然环境文氛围差影响关注风水负面评价
说样素造成块素质先天低根原福州城市化进程断推进2010年前投建三环路块北侧通建造分支路线改变整区域面貌晋安河流块西侧愈加注重环境建设尤河环境整治福州城市中加利利素
总结：块占良区位区位前整体环境文规划配套压迫优势法发挥着城市发展会逐渐显示出区位优势房产价格会水涨船高说突进式升高前情况块适合开发中低档住宅针中低端收入阶层弥补市场空白时案十分具投资潜力目前价格受客观局限法拉高情况客观环境改变南北区域成型块区域价值水漫金山般暴涨
二 块技术济指标分析
块总面积2779亩实面积1491亩实率低相五四北楼盘西园新苑讲容积率密度偏高势坦规易规划建筑布局南北晋安河道长200米便活水布景东西规划中新三环长月130米适加考虑作入口规划动脉店面格局
三 周边配套设施览
总体说块周边配套设施非常匮乏呈现出杂乱初级形态作卖点
交通：1南路回东五苗圃2中天翡翠城侧规划路磐石村3东蒲路铁路折西
教育：七中磐石学秀山中学育苗幼园
：略
总结：块具长期升值潜力眼开发低价位住宅道路交通改进会拉块五四北新区关系提升价格推广传达区位发展升值概念助吸引中长线投资客
SOWT分析
]
● 百余米长水岸造美丽生活
● 开发成优势造价格优势
● 市中心垂直距离短区域价格远高案楼盘
● 三环
● 周边环境极恶劣
● 交通便阻碍项目五四北联系
● 处区域员嘈杂
● 生活教育文娱配套设施陈乏
● 块易发挥
● 铁路线硬伤
● 容积率密度高区域产品
● 五四北区域整体价值提升幅拉升楼价
● 东三环05年动工提升预期值城市圈扩规划纳入市区范围
● 着市断扩五四北断成型案处区域成两者包围中升值潜力策划成功否
● 总价20万左右楼盘奇缺25万成抢手货济适房销售限制福州支低端市场购房生力军——外口工学生渴
● 规模旧城改造仅江滨版块昨正式动迁带动5000户购房需求群需求力中档质量楼盘
● 新拆迁办法利业权益货币实物方式分流效客源
● 市政投入扶持济适房开发规模庞两度低吸引许市客群
● 铁路改制原千余名购房群体仅剩80会选择福州购房
市场定位
综合市场分析项目受身先天条件制约整体市场牵引区域非竞争楼盘压迫三重力量影响
市场定位品质务实具升值潜力中低价位楼盘
说明：品质 具整体建筑规划设计居合理素（创新）文化理念
务实 决矫揉造作追求物质质需求精神融合包含着价格实事求文化部分
升值潜力 身具时机观念成熟认识正确评价隐含楼盘价格策略
低价位 绝价格优势类区域低价意味着没品质
产品规划设计
边际效应出现
根福州城市规划办法规定第二类区域高层建筑（指楼层数10层）容积率密度限分3827
算出满足状态楼层数：楼层数容积率密度 NFD 382714
五四北开发趋势层转高层9—11层住宅现市场流12层电梯房成市场红灯区
根建安成测算超12层高层开发成1200元方米左右9层建安成约900元方米11层约900—1000元间12层开发成质变点
例：12层高层9层高层开发收益较
前期工程费（含规划设计费行性研究费水文质勘察费筹建开办费）总建安工程费53计
开发期间税费（含配套设施建设费建筑工程质量安全监督费等）总建安工程费8计合计133
12层建安成约1200元方米×324×实面积3864633353
9层建安成约900元方米×243×实面积2173856262
成差价（3864633421738563）×（133+1）19156505元
总销售额估算：根实际情形案制定均价高超2100元方米
收益差
12层收益2100元×9940方米×32467631760元
9层收益2100元×9940×24350723820元
12层高层9层高层两项总收益差67631760—50723820—19156505负2248565元
事实五四北高层行情9—12层称电梯房部分消费者尤适合案消费者中：
品质样
公摊区
建筑成知道
案销售讲：
楼层愈高总价范围越分散力点越难控制
项目容积率限：11层×27297（计入公建部分约3）
根福州城市规划办法规定第二类区域忠告层建筑（指楼层数9层）容积率密度限分2630
审批高容积率密度作限度假设F38 D30情况：
出7层 F2111层F33曲线升降倾斜角度相差较滑达12层F36时红线陡变
说明11层7层楼面价降幂建安成升幂呈应形态相差
没条件制约情况11层区间审批容积率密度限度开发效益呈递增情形
市场素制约
相关情况：
1 五四北区域房产开发均容积率18左右密度般25
2 根关规定二环路外房产开发楼间距应保持1：1例法规限定密度容积率限
3 五四北楼盘基属南北通透版式建筑进深13米16米间
目标市场选择收入相工薪阶层群体部分投资客
高层层辅
区域楼盘稍高容积率
水题景观利然造景节省费营造亲居环境
力总价25万左右
力户型90110间
2开发规划
楼梯规划：
12层高层2座 9层1座 7层层2座
家应该美丽温暖建筑设计中高低错落布局仅感官节奏感律动美更更加科学合理然接触阳光更均衡空气更新鲜视野更开阔心情更轻松生活更健康美
：高层层结合设计案必
8
土成40万亩计总价格11116万元
容积率区间21—3间
相应量提高效益目开发楼层
根案市场调研市场定位市场角度块容积率密度作出判定
块总征面积约27亩实面积15亩实土面积9939方米
营造高低错落光通风均匀组团整区全部盖11层必须张弛
根市场情况高层层面积调整1：21：3间
区技术济指标范围
密度：27 容积率：
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琴亭信项目营销推广计划书
2004年第二季度房产市场延续年初井喷行情回落标志着国家宏观调控成效初显福州房产市场继续保持高速健康理性发展良势头
半年商品房市场供销幅增长指标增幅40－80％间基保持衡存量房市场指标增幅50％半年房价均涨幅超3－5％中部分区域涨幅超10％半年福州楼市表现出年少突然性跳跃式变化：中第季度突然升温市场全面火爆价格快速扬第二季度趋稳
特点：
1． 供需两旺合登记量超预售批准量
2． 金山鼓山五四北成开发热点区域
3． 房价全面扬商品房价格突破3000元／方米
4． 非市区象成购房体
5． 第季度市场火爆第二季度趋稳
6． 二手房市场稳定发展
结见福州旧遵循着健康理性道路稳步发展年初温州购房团首炒家集团外力作楼价出现突跳式震荡房产业迅速发展情况必然汹涌潜流预见发展热前提国家政府进行宏观调控抑制市场虚热保证房产持续健康稳定发展未时间福州房市进入稳增长阶段福州缺乏京沪浙等热点房产区具城市影响力持续济发展力楼市总体乐观应保持谨慎行情越越意味着风险越越案言宜早推出加速开发快销售
二 楼市区域板块竞争越演越烈出现计划济色彩特点
政府力量介入
区级政府开发商间形成隐现利益联盟出招商引资旧城改造拉动济税收业等诸方面考虑行政力量出现市场中众鼓动呼吁引导心力量极强
市场中众鼓动呼吁引导心力量极强
媒体推波助澜
媒体间竞争促加强策划性宣传报道体现力量板块宣传煽动力低估
开发商发联盟
区域开发商开始摈弃竞争先枪口致外切足市场份额分食市场竞争必然结果
结现房产开发已单纯家户扫门前雪围绕某项目某区域形成巨利益集团开始形成势力整合优势互补长袖善舞擅方利资源开发商兵团作战威力击败竞争手毛席话：团结切团结力量结成广泛盟战线
三 整福州言存房产开发结构性失衡中低端产品供量足
中低水收入群福州市民中占80％例福州中档水楼盘开发量远远足满足群需求年福州房市整体均价突破3000元占开发批准量半新区房价增幅均10左右 房产供求结构性矛盾然存
拆迁门槛提高房产开发增加难度定程度 增加开发成
土价格迅速涨房产开发增加难度年福州土价格均涨幅度超20％城东板块甚超50％土价格房产市场价格断涨根原
住宅建筑性质量标准逐步提高环境配套日趋完善推动房价涨
开发商钟情盲目风分赖市场炒作竞相开发高档盘景观盘文化盘导致适合中低收入家庭需求楼盘偏少
结：然年初房价幅涨部分市场需求透支楼盘供应量放房价走势受建材价格回落楼盘入住率高租金降国家政策调控等素影响足成左右房价升降素房价走势取决市场需求需求然拉动房价涨根素福州房价持续涨低端需求然存中低价位产品成炙手获
四 市场根消费需求层面开始分化消费需求出现新生力量
梯度消费群体城市拆迁户八县居民榕业外中专毕业生投资者赠等六类形成福州消费市场导力量
拆迁户毕业生——中低端消费流
旧屋区改造步伐加快许榕城老市民面拆迁安置问题部分拆迁安置户选择中低端住宅产品历年积累榕业中专毕业生中部分具备购房实力选择中低价位产品外外口数选择新区楼盘着交通便利户籍制度放宽部分成福州购房队伍生力军
仓山区三新区成中低收入阶层选择住房基方
总价25万元左右特20万总价众化产品受中低收入阶层青睐
交通条件社区环境文教设施成关注重点
结：需求市场存根新消费需求出现通常意味着部分需求弱化实市场部机制调节福州市场房价然高福州整体收入增长缓慢半年突进疲软暴露出福州消费市场真正实力市场价格利器消费市场真正回身消费需求角度考虑问题消费市场真实角度重新整合新区场变化中成市场供应坚实力竞争力度加强案更细致分析市场找准切合定位避免利环境
半年呈现五趋势
住房需求旺盛消费增速放慢根福州规划2010年全市GDP实现3000亿元2020年中心城市口达325万国际发展验规律市目前济快速发展城市化加速推进正居民住房消费较旺盛时期方面着银根紧缩加房产开发项目住房消费贷款受限制会房产需求释放减缓
二土金融调控市场供产生定影响禁止农转非农项目存款准备金率房产企业项目资金提高会减少房产开发投资规模房产新开工项目数量影响市场效供
三房价总体保持升增速放慢房产规模控制住房供应量减少市场身旺盛需求房产市场供求矛盾较长段时间较突出住房价格升空间着济适房开发力度加供需矛盾会缓解房价涨幅会年初样增幅总体稳中升维持3％左右
四房产企业组织结构调整房产企业整合目前市资质房产开发企业约550家均注册资金1500万元中800万元占85％拥二级资质房产开发企业20家实力偏弱房企着金融调控力度加土供应控制淘汰出局投资合作利外资外资合作企业断增时房企更注重企业形象品牌建设
五房产企业购房者未市场走势价格预期逐步回理性宏观调控带资金压力市场风险开发企业定价时会更考虑加快资金周转房价更趋合理购房者等观心理增加购房时更加理性
总结认识市场根认识需求谓求开发商视作消费者出发造产品销售推广项目言体量较区域特殊时间整区域出现消费需求元化特殊性时期难相建议认真细致市场调查基础科学分析市场需求终确立产品类型开发模式推广营销策略
第二部分五四北新区房产市场概况
五四北成开发热点区域
三集中区开发量占全市商品房开发量半半年三新区商品房预售批准量184．14万方米占总量52．94％三区域年温州代表外市购房重点区域房价涨幅区域相年均房价增长超300元／方米涨幅超10％五四北新区半年商品房均价2500—2600元／方米年期2200—2300元／方米
[结]：然五四北福州楼市中热点开发区域土价值处较原始状态现楼盘包含价真实反映该区域土真正市场价值着5000亩土陆续投放市场区位优势逐步凸显价格然受环境影响稳攀高会出现突高现象等条件销售具优势
结：中档住宅成流价格低端产品基见五四北案段背景价格策略化运成五四北史前例空前热销
五四北防产市场特征
座入住率低
目前售楼盘基销售预定例均已超60说明市场区域认度较高整体综合性价广泛认交房楼盘入住率仅60未两年会形成二手房市场案销售会轻微击
高中端产品台演绎产开发路线集体骤拔紧逼中高档产品市场
五四北福州唯原生态住宅区福州政治中心商务中心距离成低密度高档住宅着市政环境文配套逐步完善区域整体质量提升开发商集体造势角逐中档偏高产品市场：新入市果岭生活枫丹白鹭中天翡翠城等入市姿态较高
1 开发高层
2 更强调区整体品质包括环境配套设施建筑设计文氛围营造居质量追求等高端概念景观盘文化盘成流
3 低容积率低密度高绿化率成切合区域风格楼盘住宅特点
4 三房成流户型户型设计呈现出性化性化特征
5 行销推广更气势
115135方米三房总价3035万成前市场开发流存量房高端户型面着新势力挑战
新入市枫丹白鹭果岭生活蓝山三期中天等楼盘定位较高整体五四北行情拉高均价2700元方米关户型力面积相应角逐130140三房高20万左右层25万左右高层度成新区楼盘热点25—30万间存量房受新盘击状态萎靡
911层电梯房导市场层产品逐渐淡出楼市
着开发转消费市场高层态度出现转变方面原取决消费市场需求层面重新整合目前层住宅存量新开发楼盘高层高层空前放量涨：蓝山四季三期：全部9层高层市场五四北区域次考验
35万40万区间成时期五四北楼盘住宅总价界点12层高层建筑凤毛麟角
总价25万住宅着层住宅减退区域整体价格扬出现紧缺
总价20万左右住宅基出现真空济适房外
25万尤28—31万间存量房面新盘强竞争压力
五四北新区楼盘览表
案名
规模
均价
状态
销售情况
力户型
备注
蓝山四季（三期）
87951666
150亩 容19
2750元m2
全部9层高层
22日开盘现预定
110120方米三房 95方米两房半
期二期95销售均价2600元m2
康城（二期）
87750111
105亩 容166
2500元m2 2300元m2
建筑面积82万m2
年底交房
总销60层销售80
层90110米三房
高层110130三房
果岭生活
87950333
127亩 容11
均价层2550元m2
高层2780元元m2
800户期5栋层（6） 6栋高层（9 11）
期8月24接受定金目前基预定80
100110方米三房
倡导果岭生活
三木家园
87623551
152亩 8万方米 容105
2300元m2
13栋层2栋高层04年8月交房
基售完
130150m2
超低容积率超高绿化率4256层促销2000元m2 销售完
西园新苑
87054688
195亩 38栋 容168
层1600元m2
高层1800元m2
期封顶
层售完高层60
济适房
桂山公寓
83101766
141亩10栋
均价1880元m2电梯部分高价2300元m2
交房
基售完仅余套户型层少量电梯房
85105方米
枫丹白鹭
87958555
200亩期20栋 1800户 密度22
层2400元2500元m2高层2600元m2
建筑面6层左右
力户型130方米力总价30万均价2800元方米
交房时间：期05年月二期05年底三期06年底
东方高尔夫花园
8795558
116亩 18栋
2400元m2
10月交房
层90110米三房
高层110130三房
中天翡翠城
8736660
总规模87916方米中高层66060方米 容18
2600元m2
05年10月交房
130140方米三房半两厅两卫阳台
均性高低密度高绿化户性均性高体现性理念
东浦翠亭
2300元m2
60
幸福城
7956111
71300m2
2300元m2
9月交房
层售空高层60
110130方米三房
10000米中庭联发物业建筑设计
建表时间： 2004年8月
总结：半年开始五四北区域新房产供应全面提升档次整市场焕发新生机时存量房楼盘高总价住宅销售带击存量房低总价住宅然走俏说明处升期五四北供应需求出现断层样特殊市场情况市场机制身调节引发消费群体重组选择结果市场快速爬升保持度成房产理性发展调整福州整体消费力限然中心城市求口增长济否薄弱福州消费群体力否新区价格扬成五四北前患量外购房群体否稳定外忧繁华背值冷静思考项目言具备风力务实市场策略灵活机变赢市场保证
产品分析
位置分析
案处福州北部新兴住宅区——五四北（五四路北部）出入口——利嘉路高架桥东侧属晋安区新店镇辖范围宏观角度东西夹火车站车场调度客物流站间南面福州五四华林路路商务区省行政中心北部延长线区域北倚福州原生态住宅新区五四北新区区位谓倚然生活区面繁华市微观：块铁路线农村工业区包围环境甚嘈杂凌乱
1 铁路线南侧穿越案磨灭硬伤
2 周围水泥场破烂回收站等碍环境观瞻作业区短时间横扫千军般消失整体形象楼盘档次造成良影响
3 受铁路农村规划状态影响道路交通成影响块势五四北版块障碍
4 周围尚未开发农村包围造成农新村印象
5 然环境文氛围差影响关注风水负面评价
说样素造成块素质先天低根原福州城市化进程断推进2010年前投建三环路块北侧通建造分支路线改变整区域面貌晋安河流块西侧愈加注重环境建设尤河环境整治福州城市中加利利素
总结：块占良区位区位前整体环境文规划配套压迫优势法发挥着城市发展会逐渐显示出区位优势房产价格会水涨船高说突进式升高前情况块适合开发中低档住宅针中低端收入阶层弥补市场空白时案十分具投资潜力目前价格受客观局限法拉高情况客观环境改变南北区域成型块区域价值水漫金山般暴涨
二 块技术济指标分析
块总面积2779亩实面积1491亩实率低相五四北楼盘西园新苑讲容积率密度偏高势坦规易规划建筑布局南北晋安河道长200米便活水布景东西规划中新三环长月130米适加考虑作入口规划动脉店面格局
三 周边配套设施览
总体说块周边配套设施非常匮乏呈现出杂乱初级形态作卖点
交通：1南路回东五苗圃2中天翡翠城侧规划路磐石村3东蒲路铁路折西
教育：七中磐石学秀山中学育苗幼园
：略
总结：块具长期升值潜力眼开发低价位住宅道路交通改进会拉块五四北新区关系提升价格推广传达区位发展升值概念助吸引中长线投资客
SOWT分析
]
● 百余米长水岸造美丽生活
● 开发成优势造价格优势
● 市中心垂直距离短区域价格远高案楼盘
● 三环
● 周边环境极恶劣
● 交通便阻碍项目五四北联系
● 处区域员嘈杂
● 生活教育文娱配套设施陈乏
● 块易发挥
● 铁路线硬伤
● 容积率密度高区域产品
● 五四北区域整体价值提升幅拉升楼价
● 东三环05年动工提升预期值城市圈扩规划纳入市区范围
● 着市断扩五四北断成型案处区域成两者包围中升值潜力策划成功否
● 总价20万左右楼盘奇缺25万成抢手货济适房销售限制福州支低端市场购房生力军——外口工学生渴
● 规模旧城改造仅江滨版块昨正式动迁带动5000户购房需求群需求力中档质量楼盘
● 新拆迁办法利业权益货币实物方式分流效客源
● 市政投入扶持济适房开发规模庞两度低吸引许市客群
● 铁路改制原千余名购房群体仅剩80会选择福州购房
市场定位
综合市场分析项目受身先天条件制约整体市场牵引区域非竞争楼盘压迫三重力量影响
市场定位品质务实具升值潜力中低价位楼盘
说明：品质 具整体建筑规划设计居合理素（创新）文化理念
务实 决矫揉造作追求物质质需求精神融合包含着价格实事求文化部分
升值潜力 身具时机观念成熟认识正确评价隐含楼盘价格策略
低价位 绝价格优势类区域低价意味着没品质
产品规划设计
边际效应出现
根福州城市规划办法规定第二类区域高层建筑（指楼层数10层）容积率密度限分3827
算出满足状态楼层数：楼层数容积率密度 NFD 382714
五四北开发趋势层转高层9—11层住宅现市场流12层电梯房成市场红灯区
根建安成测算超12层高层开发成1200元方米左右9层建安成约900元方米11层约900—1000元间12层开发成质变点
例：12层高层9层高层开发收益较
前期工程费（含规划设计费行性研究费水文质勘察费筹建开办费）总建安工程费53计
开发期间税费（含配套设施建设费建筑工程质量安全监督费等）总建安工程费8计合计133
12层建安成约1200元方米×324×实面积3864633353
9层建安成约900元方米×243×实面积2173856262
成差价（3864633421738563）×（133+1）19156505元
总销售额估算：根实际情形案制定均价高超2100元方米
收益差
12层收益2100元×9940方米×32467631760元
9层收益2100元×9940×24350723820元
12层高层9层高层两项总收益差67631760—50723820—19156505负2248565元
事实五四北高层行情9—12层称电梯房部分消费者尤适合案消费者中：
品质样
公摊区
建筑成知道
案销售讲：
楼层愈高总价范围越分散力点越难控制
项目容积率限：11层×27297（计入公建部分约3）
根福州城市规划办法规定第二类区域忠告层建筑（指楼层数9层）容积率密度限分2630
审批高容积率密度作限度假设F38 D30情况：
出7层 F2111层F33曲线升降倾斜角度相差较滑达12层F36时红线陡变
说明11层7层楼面价降幂建安成升幂呈应形态相差
没条件制约情况11层区间审批容积率密度限度开发效益呈递增情形
市场素制约
相关情况：
1 五四北区域房产开发均容积率18左右密度般25
2 根关规定二环路外房产开发楼间距应保持1：1例法规限定密度容积率限
3 五四北楼盘基属南北通透版式建筑进深13米16米间
目标市场选择收入相工薪阶层群体部分投资客
高层层辅
区域楼盘稍高容积率
水题景观利然造景节省费营造亲居环境
力总价25万左右
力户型90110间
2开发规划
楼梯规划：
12层高层2座 9层1座 7层层2座
家应该美丽温暖建筑设计中高低错落布局仅感官节奏感律动美更更加科学合理然接触阳光更均衡空气更新鲜视野更开阔心情更轻松生活更健康美
：高层层结合设计案必
8
土成40万亩计总价格11116万元
容积率区间21—3间
相应量提高效益目开发楼层
根案市场调研市场定位市场角度块容积率密度作出判定
块总征面积约27亩实面积15亩实土面积9939方米
营造高低错落光通风均匀组团整区全部盖11层必须张弛
根市场情况高层层面积调整1：21：3间
区技术济指标范围
密度：27 容积率：
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