摘 :中国房产市场十年居住属性外房产作居民住户部门家庭资产配置金融属性投资属性快速发展房产资产众家庭总资产中开始占越越高例某类资产具金融投资属性离开价格估值合理性分析文金融角度分析目前潜风险提出房产价格估值分析框架思路提出防范房产市场潜风险策建议
关键词:住户部门 房产 价格估值 风险防范
房产资产金融属性持续提升
1 房产占中国居民住户部门净资产例高
根西南财学做中国金融调查(CHFS)[1]显示2015年中国居民家庭净资产中653房产金融资产例仅1242017年房产占甚达736接时期美国家庭房产资产占2倍
图1 中美家庭资产配置结构差异西南财学
中国居民家庭净资产中接736房产余股票现金债券等金融资产直认国居民储蓄国认识许需修正国事实已成房产储蓄国居民资产部分冻结钢筋水泥中作日加新加坡等发达国家居民家庭资产占中金融资产例相高
图2 国家庭金融资产配置占(2015)西南财学
2 房产住户部门杠杆率息息相关
金融杠杆住户部门购置房产重途径1997年商业银行开办住房抵押贷款业务住户部门债务中住房贷款直占体位2008—2017年住房贷款余额30万亿元增219万亿元占住户部门贷款余额例保持45~54[2]
图3 住户部门住房贷款余额占变化趋势西南财学
3 房产金融属性住户部门带潜风险
首先居民住户部门家庭资产中高房产资产占导致资产配置集中度高风险旦房产资产价格出现波动住户部门家庭资产会造成巨损失
次房产资产流动性强变现效率低高房产资产占导致居民住户部门量财富堆积钢筋水泥中制约现代金融市场发展削弱未居民消费力
外金融杠杆带数效应部分居民提前享受拥住房安全感断攀升居民住户部门杠杆率背负贷款月供会放房价
跌风险透支未济增长前景
图见中国香港住户部门杠杆率处65然升外中国住户部门杠杆率处3065间断抬升国际货币基金组织认住户部门债务GDP值低10时该国债务增加利济增长值超30时该国中期济增长会受影响超65会影响金融稳定[3]中国居民住户部门杠杆率问题需受更重视
图4 2017年济体住户部门杠杆率水变化趋势国际清算银行
图5 2017年末部分济体住户部门杠杆率中国民银行国际清算银行
二 房产资产价格估值分析框架逻辑
1 金融投资角度指标延伸解读
(1) 房价收入
房价收入常见房产价格估值指标简言房产价格收入率证券投资中PE市盈率指标相
图6 2018年全国50城房价收入排行易居中国房产研究院
然时候衡量房产价格时候相机构会采房价收入指标房价收入指标直观出城市间房产价格绝估值情况作投资决策
图出房价收入高深圳需342年买起套房意味着果未收入没提升购房者许直退休法深圳买套房
PE市盈率指标样房价收入指标弊端静止数字指标金融市场切投资决策基未预期做出例购买股票证券基未盈利增长带动股价涨预期例亚马逊(AMZN)静态市盈率8877长期盈利负数股价市频创新高时候法单纯市盈率衡量亚马逊(AMZN)投资价值性价投资者基公司未成长预期做出选择
房价收入指标需加入类似理解投资者然知道深圳房产房价收入高达342然选择购买深圳房产基未收入会更快增长房产价格会继续涨预期做出决定事实济规模集聚效应口虹吸效应教育医疗资源集聚口持续流入二线城市支撑着城市房产资产高市盈率
作反例例黑龙江鹤岗甘肃玉门样收缩型城市单纯房价收入角度简直便宜白菜价样房产资产没涨预期少吸引投资者买入港股市场众股价分角钱仙股样便宜没价值
抛开未预期单纯考量房价收入会陷入市盈率陷阱
(2)租售
租售简言租金售价率该指标证券投资领域中股息率指标相通长期持资产年获稳定现金流回报
图7 2019年第季度50城租售 易居中国房产研究院
图作中国线城市北京海广州深圳2019年第季度租售18181916证券投资领域股息率较象通常1年期定期存款基准利率15果某证券股息率甚低1年期定期存款基准利率作收息资产说合适绝收益率北广深四城租售稍高15相差距离作收息资产说回报偏低
横较相国际类线城市北广深租售较调整空间根Global Property GuideCoreLogicZillow等渠道披露租售伦敦租售31纽约47洛杉矶57东京43阪6全球线城市相中国城市房产租售偏低
十年中国房产市场租售指标相说忽视较部分居民投资者购置房产时考虑更价格涨租金北广深中心区租售长期直2徘徊丝毫影响房产价格升值速度反租售起较三四线城市房产资产价格涨势较般
较高租售房产资产类似高分红高股息率蓝筹证券
高歌猛进增量市场中许样蓝筹会忽视追捧具更高盈利增长预期证券旦速度放缓存量竞争市场中高确定性持续现金流入证券会慢慢受更重视未房住炒政策框架中国房产市场规模速度质量效益转变租售会成衡量房产资产价值关键指标
2 种角度分析指标
房产资产价格支撑素口持续流入收入持续增长二者缺房产资产价格进行估值程中口收入素关重
口素方面区房产资产价格推升作2540岁中青年口部分口会更高收入预期更刚性置业需求衡量部分年轻口增长情况呢?
(1) 学生校生数
高善文郭雪松中国城市化房产市场文中提出更加效具更强解释力指标——学生校生数[4]
图8学校生增速国家统计局统计年鉴安信证券
2013年2015年全国范围学校生数增速002样背景深圳厦门北京城市学校生数增速高达7远超全国均水时区房价出现非常猛烈涨例西宁呼浩特昆明等城市学校生数增速负增长接零增长城市房价涨幅非常限学生流里意味着年轻父母概率会时期流里根学校生增速指标房价涨幅度具较强解释力
分析某区房价增长速度否合理房产资产价格估值否合适时应学校生增速指标纳入进区房价增速学校生增速相匹配时该区房价增速需引起监部门考量
(2) 房价增长率GDP增长率
常识判断区房价涨应该区居民收入住房需求增长相适应缺少区居民支配收入历史数文中采区GDP数代收入数[5]
图9 区房价增长率GDP增长率基宏观审慎视角房产风险预警研究
区图见绝部分区房价增长率GDP增长率2东部区房价增长率GDP增长率值显著高区增长速度回落东北区两年值出现极高速度增长突破25水值引起警惕中部西部区两年增长速度较快总体保持较合理水
时间角度房价增长率GDP增长率值呈现出较强周期性周期变动出现较幅度波动历史均水房价增长率GDP增长率值中枢09附说明长期房价增长率GDP增长率值趋致
监部门说分析区房产资产价格估值合理性时应房价增长率区居民支配收入增长率区GDP增长率结合起考量果区房价增长率显著偏离该区居民支配收入增长率GDP增长率该区房价增速需引起监部门注意
三 防范房产潜风险政策建议
前市场房住炒总基调国房产市场总体趋理性方面国住户部门总资产中房产资产占造成住户部门财富房产资产挂钩明显涨声音更强烈房产市场调控政策空间造成较局限性方面住户部门杠杆率房产库存浪潮中迅速提高综合目前中国陆住户部门杠杆率处相界水较高杠杆率日消费升级济发展金融风险忽视素
1丰富居民投资渠道告全民炒房
住户部门资产集中房产潜预期收益率密分居民说验中房产资产起保值升值效果存款股票债券等保值升值效果房产房住炒理念政策走刺激产老路房价增长回合理区间房价涨预期引导居民财富房产配置年着货币超发结束M211年15左右降前85左右房价持续涨动力7月政治局会议强调会房产作短期刺激济手段意味着未房价快涨难重现年半年国70中城市二手住宅价格涨幅仅22仅较三年明显回落远低半年类代表性资产涨幅着济度赖产刺激房价涨预期逐渐扭转未正需合理引导居民投资资产配置理念加住户部门金融资产配置住户部门财富分布更加均衡合理房产家独绑架
图10 时期国类代表性资产收益率()WIND 海通证券研究
2结合重指标城施策精准调控
结合情况限价限购直监部门调控房产价格重手段限价限购相说偏刀切简单粗暴手段方面客户市场需求房产商总通种途径商品房合理价格销售出方面限购会击刚需群影响城市引流监部门需结合重指标简单房产资产绝价格房价收入作调控唯标准
例通研究区学生校生数指标判断区属青壮年口持续流入区流出区般言青壮年口持续流入区定产业发展基础教育资源优秀未发展预期良区部分区更需保持调控政策定力压力时效保护刚需购房利益完善关首付例贷款利率摇号政策切实减轻群体购房压力通调控政策吸引政策效互动吸引口流入城市未发展注入新活力
针房价增长率居民收入增长率高区存定房产资产泡沫时调整库存政策提高房贷首付例实施更严格限贷限购政策等击投机炒作风时力整顿规范市场秩序
开发商销售行严加监减少开发商恶意囤积房源拉高房价行
3探索建立房产市场监长效机制
直监部门花巨精力调控房价房价涨跌表现果解决果更探索源头房产政策需破房市调控政策循环探索建立长期制度建设
完善建立住房租赁市场真正落实租售权加教育医疗资源等公资源供保障充足优质租赁房源防止房租分涨
二改革完善方政府财税政策方政府土财政严重赖形中形成价推高房价链条方政府更需思考通吸引产业回流发展济放水养鱼赖土财政
三二研究出台房产税提高房产度投资交易成国际验表明房产税促进社会财富公分配降低投资炒作空间重工具
参考文献
[1] 西南财学 中国金融调查2015
[2] 中国民银行 中国金融稳定报告20182018
[3] 国际货币基金组织 全球金融稳定报告2017
[4] 高善文郭雪松 中国城市化房产市场2017
[5] 李佩珈梁婧 基宏观审慎视角房产风险预警研究2018
图1 中美家庭资产配置结构差异西南财学
图2 国家庭金融资产配置占(2015)西南财学
图3 住户部门住房贷款余额占变化趋势西南财学
图4 2017年济体住户部门杠杆率水变化趋势国际清算银行
图5 2017年末部分济体住户部门杠杆率中国民银行国际清算银行
图6 2018年全国50城房价收入排行易居中国房产研究院
图7 2019年第季度50城租售 易居中国房产研究院
图8学校生增速国家统计局统计年鉴安信证券
图9 区房价增长率GDP增长率基宏观审慎视角房产风险预警研究
图10 时期国类代表性资产收益率()WIND 海通证券研究
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