县济适住房建设项目行性研究报告
第章
项目建设背景
xx 县整体概况
xx 县位 xx 省西南属 xx 辖区处东 xx ° xx ′ xx ″― xx ° xx ′ xx ″北纬 xx ° xx ′ xx ″― xx ° xx ′ xx ″间总面积xx方公里全县辖区x镇x乡xx村民委员会xx村民组全县总口xx万口密度方公里xx县境北xxxx县分界南xx毗邻东xx县连接西xx县连接县城距xx940公里距xx120公里
xx县处xx山末端境高海拔xx米低海拔xx米属xx山脉xx山支系质构造成形成中低山窄谷貌景观全境分窄谷貌xx貌
xx 县处低纬度山区属 xx 气候具明显立体气候特征雨量充沛日充足霜期短年均日 xx 时年均霜期 xx 天年均气温 xx 度东南部雨区北部少雨区
水利资源境河流 xx 河水系现 xx 千瓦水电站座拥 xx 方米容量水库座饮水供水企业满足项目建设
济源 xx XX 年全县国民生产总值 xx 万元工农业生产总值 xx 万元社会商品零售总额 xx 万元城镇居民年均收入 xx 元财政收入 xx 万元
济适住房建设启动
中 xx 县委县民政府 XX 年 x 月成立 xx 组长关相关部门负责成员 xx 县济适住房建设领导组抽调相关部门工作员县民政府批准成立 xx 房产开发限责公司公司住址： xx 镇法定代表： xx 负责承担济适住房建设实施工作土质勘察规划设计项目预算资金筹划项目方案编制项目招标项目建设实施住房销售物业理服务等
第二章报告编制原
报告编制：
11 关 xx 县济适住房建设项目实施方案批复
12 xx
13 xx
14 全国统建筑工程基础定额（土建工程） xx 省预算基价
15 xx 省建设安装工程综合费定额（ 99 修订）
16 xx
17 xx 省建筑安装工程费汇总表
18 市政工程预算定额
19 xx 省城市住宅区物业理办法
113 文件规定求
二报告编制原
21 操作原根项目社会济情况结合国家机关事业单位职工济承受力社会购房需求实施性进行行性分析证
22 合理性原建设项目关济技术指标较合理布局性科学性
23 整体性原突出项目开发整体布局连片开发确保项目整体效果
24 环境保护原开发利生态衡建筑绿化规范实施塑造优美舒适济住房区
25 政策稳定性原济适住房始终坚持国家职工承担政策
第三章项目建设必性
二城市化建设必然求
城镇居民住宅列入城市发展规划建设充分利国土合理布局规模建设集中连片城市居民住宅房产开发建设理城市发展配套济适住房房产开发建设理推动城市发展城市济发展
三城镇居民住房市场化必然趋势
国家城镇公住房制度改革加快住房建设进步深化公住房制度改革推动城镇住房市场形成时推动房产产业发展城镇居民住房实物分房转变货币分房推动城镇居民住房市场化形成发展城镇居民房产开发商购买济适住房商品房城镇居民住房市场化住房分配货币化必然趋势
第四章项目建设相关条件
住房政策扶持
11 机关企事业单位实行住房奖励政策
12 国家税收优惠
13 土优惠低成划拨三通
14 金融部门扶持信贷
三居住观念转变
着城镇居民济收入断增长国家城镇居民住房制度改革进步深化住房市场化货币化方发展日趋成熟城镇居民居住面积居住条件居住环境思想观念转变越越高标准求适舒适济美观功齐全标准新型住房需求
第五章项目规划建设规模
规划基构思建设原
11 高起点高标准高品位面未求济适住房建设成济适美观功齐全现代园林区断满足城镇居民日益增长住房需求
12 济适住房建设原：统规划合理布局综合开发配套建设集住宅商铺车位健身休闲广场绿化体园林住宅区符合安全适舒适环境优美原济社会环境三效原
二建设规模容
21 建设规模
建设规模：济适住房 xx 套 xx 万方米分两期实施：期工程实施 xx 套（户）二期工程实施 xx 套（户）规划规模 xx 亩（ xx 万方米）
22 济适住房建设容
221 济适住房 xx 套总建筑面积 xx m 2 （中：住房面积 xxm 2 商铺面积 xxm 2 ） a 户型（ xxm 2 ） xx 套 b 户型（ xxm 2 ） xx 套 c 户型（ xxm 2 ） xx 套 d 户型（ xxm 2 ） xx 套
三总体规划分区建设规划
31 总体规划： xx 县济适住房建设项目总体规划布局 xx xx xx xx4 区域
第六章市场分析预测
市场分析
11 住宅市场
公司调查摸底报名购房 xx 单位报名购房干部职工 xx 户（套）中：报名 a 户型 xx 套报名 b 户型 xx 套报名 c 户型 xx 套报名 d 户型 xx 套
单位性质分：（ 1 ）县级方行政单位 xx 住房 xx 套占报名总数 xx （ 2 ）县级方事业单位 xx 住房 xx 套占报名总数 xx （ 3 ）县级企业单位 xx 住房 xx 套占报名总数 x
住房预购房户统计表
项目
单位
单位数
报名购房户
数
面积类型
a
a1
b
b1
c
d
县级行政
xx
县级事业
xx
省属行政事业
xx
省属企业
xx
县级企业
xx
合计
xx
预报购房数表明项目建设规模市场潜力较
商铺车库市场潜力较
二市场预测
济适住房建设项目充分考虑职工城镇居民济承受力生活惯统规划布局合理设计适度功齐全安全适济美观需购房 xx 户购房率 xx （未含乡镇购房户数）济适住房商铺车位市场前景
第七章项目投资估算
投资估算编制说明
11 编制
（ 1 ）规划方案设计图纸相关技术资料
（ 2 ）市政工程预算定额
（ 3 ）全国统建筑工程基础定额（土建工程） xx 省预算基价
（ 4 ） xx 省建筑安装工程费汇总表
（ 5 ）收费标准
（ 6 ）排水设计手册
（ 7 ）工程建设监理收费标准
（ 8 ）工程设计收费标准
（ 9 ）方建筑材料市场价
二总投资估算结果
投资估算：报告采概算法 98 定额进行估算根济适住房建设关规定建筑市场现行价格考虑预见素项目建设期 x 年第期 x 年第二期公建商铺住房 x 年建设期资金占利率年利率 x 计算
测算该项目总投资 xx 万元中：济适住房投资 xx 万元商铺公建 xx 万元投资 xx 万元（详见表 1 ）
第八章实施计划资金筹措
实施计划
11 期实施计划进度
XX 年 x 月 XX 年 x 月项目前期工作阶段
XX 年 x 月 XX 年 x 月基础施工阶段
XX 年 x 月 XX 年 x 月体工程施工阶段
XX 年 x 月 XX 年 x 月室外装修施工阶段
XX 年 x 月 XX 年 x 月室外装饰施工阶段
XX 年 x 月底 XX 年 x 月中旬室外网道路景观施工阶段
XX 年 x 月中旬验收阶段总验收
XX 年 x 月底交房
12 二期实施计划进度
XX 年 x 月 XX 年 x 月总工期
二项目资金筹措（详见附表 2 ）
1 银行贷投 xx 万元
2 住房户购房预付资金 xx 万元
3 筹资金 xx 万元
第九章财务指标项目效益评价
财务指标
1 投资利润率
济适住房商铺投资利润率 利润总额 项目总投资 *100
2 投资利税率
投资利税率 利税总额 项目总投资 *100
3 净现值
济适住房商铺
万元（ i8 ）
项效益指标计算结果表明：项目济指标均满足求财务部收益高社会基准收益率财务净现值零项目较济效益盈利水财务足接受
二项目效益评价
该项目集济适住房商铺车位室外绿化工程体综合性建设项目济效益分析报告中济适住房效益商铺车位效益进行分析具体分析：
（）济适住房分析
济适住房建设项目面积 xx 万方米中：住宅 商铺
项目总成测算：
1 住宅
建安工程投资
万元（变）
2 商铺车库
建安工程投资 万元（变）
3 勘察设计监理预算质监理费规划等 万元（固定）
4 基础设施建设投资 万元（变）
5 土费
万元（固定）
6 理费
万元（固定）
7 税金
万元（固定）
8 贷款利息
万元（变）
9 预见费 万元
1 ― 9 项合计总成
万元（详见附表 3 ）
销售总收入
万元
1 济适住房销售收入
万方米 *988 元 m 2 万元二年销售
2 商铺销售收入 万方米 *
元 m 2
损益分析：房产开发利润总额
万元盈余公积公益金 10 提起 万元未分配利润 万元利税总额 万元（详见附表 4 5 ）
第十章项目确定性（风险）分析
盈亏衡分析
济适住房建设项目生产力利率
固定成费 （销售收入―变成） *100
二敏感性分析
济适住房建设项目：考虑单素变化引起财务部收益率进行敏感性分析项目销售收入投资成引起部收益率变化参见敏感性分析表
敏 感 性 分 析 表
项目
变动例
eirr
销售收入
总投资（成）
表中计算结果出素财务部收益率影响次销售收入投资成素 发生变化时财务部收益率均发生相应变化行业基准收益率 表明该项目相抗风险性
第十章结建议
结
2 该项目集住房商铺车位休闲场绿化建设体综合项目项目建成推动 xx 房产产业发展
3 该项目建设点位 xx 县中心带势基坦建设条件较理想房产开发较场
4 该项目土征已结束三通规划设计施工图设计已完成项目已进入实施阶段
5 测算：项目总投资
万元总建筑面积 万方米中：济适住房 万方米商铺
万方米建成项目收益理想
综合情况认该项目性行
二建议
1 加快实施步伐加济适住房商铺车位营销力度加宣传工作注重降低项目成
2 积极做项目施工组织工作确保项目施工计划进度利完成
3加快落实项目建设资金方筹措项目资金确保项目建设利完成
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第章
项目建设背景
xx 县整体概况
xx 县位 xx 省西南属 xx 辖区处东 xx ° xx ′ xx ″― xx ° xx ′ xx ″北纬 xx ° xx ′ xx ″― xx ° xx ′ xx ″间总面积xx方公里全县辖区x镇x乡xx村民委员会xx村民组全县总口xx万口密度方公里xx县境北xxxx县分界南xx毗邻东xx县连接西xx县连接县城距xx940公里距xx120公里
xx县处xx山末端境高海拔xx米低海拔xx米属xx山脉xx山支系质构造成形成中低山窄谷貌景观全境分窄谷貌xx貌
xx 县处低纬度山区属 xx 气候具明显立体气候特征雨量充沛日充足霜期短年均日 xx 时年均霜期 xx 天年均气温 xx 度东南部雨区北部少雨区
水利资源境河流 xx 河水系现 xx 千瓦水电站座拥 xx 方米容量水库座饮水供水企业满足项目建设
济源 xx XX 年全县国民生产总值 xx 万元工农业生产总值 xx 万元社会商品零售总额 xx 万元城镇居民年均收入 xx 元财政收入 xx 万元
济适住房建设启动
中 xx 县委县民政府 XX 年 x 月成立 xx 组长关相关部门负责成员 xx 县济适住房建设领导组抽调相关部门工作员县民政府批准成立 xx 房产开发限责公司公司住址： xx 镇法定代表： xx 负责承担济适住房建设实施工作土质勘察规划设计项目预算资金筹划项目方案编制项目招标项目建设实施住房销售物业理服务等
第二章报告编制原
报告编制：
11 关 xx 县济适住房建设项目实施方案批复
12 xx
13 xx
14 全国统建筑工程基础定额（土建工程） xx 省预算基价
15 xx 省建设安装工程综合费定额（ 99 修订）
16 xx
17 xx 省建筑安装工程费汇总表
18 市政工程预算定额
19 xx 省城市住宅区物业理办法
113 文件规定求
二报告编制原
21 操作原根项目社会济情况结合国家机关事业单位职工济承受力社会购房需求实施性进行行性分析证
22 合理性原建设项目关济技术指标较合理布局性科学性
23 整体性原突出项目开发整体布局连片开发确保项目整体效果
24 环境保护原开发利生态衡建筑绿化规范实施塑造优美舒适济住房区
25 政策稳定性原济适住房始终坚持国家职工承担政策
第三章项目建设必性
二城市化建设必然求
城镇居民住宅列入城市发展规划建设充分利国土合理布局规模建设集中连片城市居民住宅房产开发建设理城市发展配套济适住房房产开发建设理推动城市发展城市济发展
三城镇居民住房市场化必然趋势
国家城镇公住房制度改革加快住房建设进步深化公住房制度改革推动城镇住房市场形成时推动房产产业发展城镇居民住房实物分房转变货币分房推动城镇居民住房市场化形成发展城镇居民房产开发商购买济适住房商品房城镇居民住房市场化住房分配货币化必然趋势
第四章项目建设相关条件
住房政策扶持
11 机关企事业单位实行住房奖励政策
12 国家税收优惠
13 土优惠低成划拨三通
14 金融部门扶持信贷
三居住观念转变
着城镇居民济收入断增长国家城镇居民住房制度改革进步深化住房市场化货币化方发展日趋成熟城镇居民居住面积居住条件居住环境思想观念转变越越高标准求适舒适济美观功齐全标准新型住房需求
第五章项目规划建设规模
规划基构思建设原
11 高起点高标准高品位面未求济适住房建设成济适美观功齐全现代园林区断满足城镇居民日益增长住房需求
12 济适住房建设原：统规划合理布局综合开发配套建设集住宅商铺车位健身休闲广场绿化体园林住宅区符合安全适舒适环境优美原济社会环境三效原
二建设规模容
21 建设规模
建设规模：济适住房 xx 套 xx 万方米分两期实施：期工程实施 xx 套（户）二期工程实施 xx 套（户）规划规模 xx 亩（ xx 万方米）
22 济适住房建设容
221 济适住房 xx 套总建筑面积 xx m 2 （中：住房面积 xxm 2 商铺面积 xxm 2 ） a 户型（ xxm 2 ） xx 套 b 户型（ xxm 2 ） xx 套 c 户型（ xxm 2 ） xx 套 d 户型（ xxm 2 ） xx 套
三总体规划分区建设规划
31 总体规划： xx 县济适住房建设项目总体规划布局 xx xx xx xx4 区域
第六章市场分析预测
市场分析
11 住宅市场
公司调查摸底报名购房 xx 单位报名购房干部职工 xx 户（套）中：报名 a 户型 xx 套报名 b 户型 xx 套报名 c 户型 xx 套报名 d 户型 xx 套
单位性质分：（ 1 ）县级方行政单位 xx 住房 xx 套占报名总数 xx （ 2 ）县级方事业单位 xx 住房 xx 套占报名总数 xx （ 3 ）县级企业单位 xx 住房 xx 套占报名总数 x
住房预购房户统计表
项目
单位
单位数
报名购房户
数
面积类型
a
a1
b
b1
c
d
县级行政
xx
县级事业
xx
省属行政事业
xx
省属企业
xx
县级企业
xx
合计
xx
预报购房数表明项目建设规模市场潜力较
商铺车库市场潜力较
二市场预测
济适住房建设项目充分考虑职工城镇居民济承受力生活惯统规划布局合理设计适度功齐全安全适济美观需购房 xx 户购房率 xx （未含乡镇购房户数）济适住房商铺车位市场前景
第七章项目投资估算
投资估算编制说明
11 编制
（ 1 ）规划方案设计图纸相关技术资料
（ 2 ）市政工程预算定额
（ 3 ）全国统建筑工程基础定额（土建工程） xx 省预算基价
（ 4 ） xx 省建筑安装工程费汇总表
（ 5 ）收费标准
（ 6 ）排水设计手册
（ 7 ）工程建设监理收费标准
（ 8 ）工程设计收费标准
（ 9 ）方建筑材料市场价
二总投资估算结果
投资估算：报告采概算法 98 定额进行估算根济适住房建设关规定建筑市场现行价格考虑预见素项目建设期 x 年第期 x 年第二期公建商铺住房 x 年建设期资金占利率年利率 x 计算
测算该项目总投资 xx 万元中：济适住房投资 xx 万元商铺公建 xx 万元投资 xx 万元（详见表 1 ）
第八章实施计划资金筹措
实施计划
11 期实施计划进度
XX 年 x 月 XX 年 x 月项目前期工作阶段
XX 年 x 月 XX 年 x 月基础施工阶段
XX 年 x 月 XX 年 x 月体工程施工阶段
XX 年 x 月 XX 年 x 月室外装修施工阶段
XX 年 x 月 XX 年 x 月室外装饰施工阶段
XX 年 x 月底 XX 年 x 月中旬室外网道路景观施工阶段
XX 年 x 月中旬验收阶段总验收
XX 年 x 月底交房
12 二期实施计划进度
XX 年 x 月 XX 年 x 月总工期
二项目资金筹措（详见附表 2 ）
1 银行贷投 xx 万元
2 住房户购房预付资金 xx 万元
3 筹资金 xx 万元
第九章财务指标项目效益评价
财务指标
1 投资利润率
济适住房商铺投资利润率 利润总额 项目总投资 *100
2 投资利税率
投资利税率 利税总额 项目总投资 *100
3 净现值
济适住房商铺
万元（ i8 ）
项效益指标计算结果表明：项目济指标均满足求财务部收益高社会基准收益率财务净现值零项目较济效益盈利水财务足接受
二项目效益评价
该项目集济适住房商铺车位室外绿化工程体综合性建设项目济效益分析报告中济适住房效益商铺车位效益进行分析具体分析：
（）济适住房分析
济适住房建设项目面积 xx 万方米中：住宅 商铺
项目总成测算：
1 住宅
建安工程投资
万元（变）
2 商铺车库
建安工程投资 万元（变）
3 勘察设计监理预算质监理费规划等 万元（固定）
4 基础设施建设投资 万元（变）
5 土费
万元（固定）
6 理费
万元（固定）
7 税金
万元（固定）
8 贷款利息
万元（变）
9 预见费 万元
1 ― 9 项合计总成
万元（详见附表 3 ）
销售总收入
万元
1 济适住房销售收入
万方米 *988 元 m 2 万元二年销售
2 商铺销售收入 万方米 *
元 m 2
损益分析：房产开发利润总额
万元盈余公积公益金 10 提起 万元未分配利润 万元利税总额 万元（详见附表 4 5 ）
第十章项目确定性（风险）分析
盈亏衡分析
济适住房建设项目生产力利率
固定成费 （销售收入―变成） *100
二敏感性分析
济适住房建设项目：考虑单素变化引起财务部收益率进行敏感性分析项目销售收入投资成引起部收益率变化参见敏感性分析表
敏 感 性 分 析 表
项目
变动例
eirr
销售收入
总投资（成）
表中计算结果出素财务部收益率影响次销售收入投资成素 发生变化时财务部收益率均发生相应变化行业基准收益率 表明该项目相抗风险性
第十章结建议
结
2 该项目集住房商铺车位休闲场绿化建设体综合项目项目建成推动 xx 房产产业发展
3 该项目建设点位 xx 县中心带势基坦建设条件较理想房产开发较场
4 该项目土征已结束三通规划设计施工图设计已完成项目已进入实施阶段
5 测算：项目总投资
万元总建筑面积 万方米中：济适住房 万方米商铺
万方米建成项目收益理想
综合情况认该项目性行
二建议
1 加快实施步伐加济适住房商铺车位营销力度加宣传工作注重降低项目成
2 积极做项目施工组织工作确保项目施工计划进度利完成
3加快落实项目建设资金方筹措项目资金确保项目建设利完成
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