商业产调研报告(精选篇)
第篇：合肥市商业产调研报告
合肥市商业产调研报告
调研目：针合肥市商业类型产销售单价租金增长状况进行调研市场分析取目前合肥市商业产销售价格租金增长率公司操作胜利广场欢乐城项目提供定参考相关数支持
调研象：针项目周边年合肥市热销具代表性商业产项目进行调研历年商业数进行定汇总相关市场分析预测未段时间期合肥商业产商铺租金年增长率等情况现调研商业产包括：安徽国际广场金色巴黎购物广场环球购物广场元时代广场新天国际广场万达广场等代表性商业项目现相关案例数进行汇总市场分析结：
合肥商业市场背景研究：
合肥整体济持续增长口总数均收入消费力稳步升新轮城市规划城市未发展力提升城市商业发展奠定良宏观市场背景：
合肥商业市场已发生转变种商业形式超前形态已进入零售业竞争日趋激烈家乐福沃尔玛易初莲花北京华联等代表卖场业态集中进入：
市场投资体方已转商业产资金市场关注度倾商业产城市商圈市场年发展迅速市场放量较短期市场呈饱状态开发热点集中老市区环线等干道交汇处
单体规模越越商业营业面积五万方项目层出穷新建集中商业mall形式发展集餐饮娱乐购物休闲体定位走中高高端路线基础进行细分市场
二购物中心类商业项目
安徽国际广场：项目址长江西路商业卖场营业面积77000方米力商户家乐福kfc等
层商铺价格2500030000元方三层商铺价格70009000元方层四年返租8四年商户营权委托物业方代租 三层返租十年前五年8五年8510年交公司理回购返租年投资回报率8
金色巴黎购物广场：项目址长江西路商业卖场营业面积9839方米营服饰婚庆体育品等层商铺价格25000元方二层15000元方三层9000元方四层6000元方签三年税8年返租率首层总价高约50返租年投资汇报率8
环球购物广场：项目址马鞍山环路交汇处商业卖场营业面积48000方（12万
方米夹层 综合家乐福麦劳kfc环球百货首层街铺均价37000元方层商铺价格1900025000元方夹层商铺价格1100015000元方四层商铺价格50009000元方返租三年返租率8三年承诺原价130回购投资户续约保10年收益返租年投资回报率8
元时代广场：项目址胜利路营面积157000方米综合型购物中心引进华联国美kfc百货层商铺价格1900025000元方返租10年返租率10期必须续约返租年投资汇报率8
新天国际广场：项目址蒙城北路环路交汇处营面积30000方米层铺价格40000元方外铺价格50000元方二楼商铺价格20140元方三楼商铺价格18000元方四楼商铺价格15000元方税8年反租率 首层总价较高
唐国际广场：项目址江路潜山路交汇处商业区域营面积80000方米12层唐百货（营招商）3楼tesco超市4楼真冰滑冰场餐饮5楼银河国际影院二期商铺价格1800022014 元方返租10年返租率10期必须续约返租年投资汇报率8 万达广场：开盘时间09年11月28日项目址包河区芜湖路马鞍山路交口70万米城市综合体18万米国际购物中心5万米六星级威斯汀酒店5万米室外商业步行街滨河酒吧街约30万米中央景观豪宅10万方米超高层双塔写字楼万千百货超市电玩电器餐饮童娱乐歌星ktv万达国际影城等十力商家携手进驻万达广场充分体现万达订单式商业产国际广场威斯汀酒店行持营滨河酒吧街商铺售价70000元方 商业步行街商铺价格层70000元方二30000元方整体均价40000元方 中央景观豪宅13000元方商业步行街商户品牌营商户售租统返租
三合肥市2014年未商业产项目：
信广场：建筑面积95万方商业面积58万方项目址位灵泉东路铜陵路交叉口shoppingmall 家居mall服装mall 星级酒店高端商务写字楼商业步行街组成 深国投广场：建筑面积7万方商业面积35万方项目址位长丰路北端设沃尔玛购物中心美食广场影院层停车配套设施等集购物休闲娱乐餐饮提综合商业航母
明发商业广场：建筑面积54万方商业面积38万方项目址位合肥北二环四里河路交汇处集商业餐饮娱乐休闲旅游影城五星级酒店酒店式公寓体型综合型商业航母
松芝万象城：建筑面积18万方商业面积10万方项目址位合肥长江西路段沃玛北京王府井百货南京新街口百货麦劳肯德基必胜客等商家签定入驻协议
嘉茂购物广场：建筑面积5万方商业面积5万方项目址位长江西路购物休闲娱乐餐饮体现代商贸中心
中环城：北繁华道东翡翠道南石门路建筑面积70万方座集商业住宅公寓酒店写字楼艺术馆体型城市综合体润发已入驻
宏观层面说合肥市济前景具扎实商业基础城区口总量均断增长商业发展提供动力源泉
分析商业产项目般进行题定位包装提高整体项目形象力争成功引入体店加强投资者信心进行带租约销售般返租10年 年均回报率810左右销售情况普遍较般期铺条件完成销售期运营良
合肥商业产商铺购买群体投资者总价承受力限倾采揭付款月供力受收入水品存定制约行制约
四合肥胜利广场欢乐城ｓｗｏｔ分析
s—优势
1片区价值：新城区位置项目属胜利路商圈范围类项目周边区林立流增加断提升项目潜价值
2文化氛围：胜利广场纪念合肥解放建功综合性建筑群蕴含着丰富历史涵项目商业文化导入定辅助作
3升值潜力：合肥火车站旁合肥市形象窗口升值潜力
4交通优势：项目泉路胜利路交汇处加火车站旁交通极便捷
5开发优势：高水准商业开发团队成熟施工建设
6定位优势：项目梦幻商业空间体风格imaxs影院合肥独家营加勒梦幻乐园合肥体量第项目定位项目性价造充分实现差异化
7品牌优势：香港名店街全国项目开发身品牌号召力
w—劣势
1干道部分街住宅受商业项目营噪音干扰引起周遍居民相满
2项目紧火车站周边区商业档次较低分布较散业态业种均衡整区商业
处成熟状态项目整体定位题明确商业更造风格特色形成独欢乐梦幻商业概念形成固定消费者群体势必需定时间进行推广市场培养
3距离项目足1公里北区域已形成整体商业配套设施较齐全业种业态分布较均衡已成成熟商业中心言项目商业面积体量难规模商业中心相抗衡
4项目式商业中心两层商业空间顾客消费惯需进行培养引导
5项目周边中专院校较少项目定位处年轻代消费群体整体认知度需进行定推广
o—机会
1项目作商业开发先行者项目成立首先周边消费者中留深刻印象旦项目营品质成功推出会项目带巨社会济效益
2项目商业已预先进行商业规划详细分析商产业态业种分布项目总体定位进行描述增强案商业布局合理性操作行性
3项目独特营理念导入更确立市场位风格特色
4项目区域逐渐形成合肥核心商圈区域居民收入稳定济发展迅速市场需求克挖掘空间巨
t—威胁
1规划中新兴商业中心区商业具威胁性规模商业区建成势必分割案培养出消费力造成中心购买力外流
2项目启动整营程面定市场确定性市场操作风险案商业物业推广产生系列确定性影响
3项目区域非合肥中心城区流量集中火车站旁流动顾客较火车站附商业氛围较差影响项目认知形象
4着合肥年型综合商业体断修建区商业产规划完善分流项目部分目标顾客群体
易志刚
2014年4月12日
第二篇：芜湖市办公商业产调研报告
芜湖商业写字楼调研报告
项目：微商财富广场
该项目位中山北路长江南路交汇处嘉兴贸广场格力商业块成三足鼎立势位置较项目性质商办占9145方米总建筑面积约40000方米幢19层楼四层商业裙房组成开发商持物业
办公部分：办公部分位楼519层标准层呈三角形分北东东南层14户总户数300户单间建筑面积3375363888367244方等公摊达34 该部分建筑特色纯loft创意办公层高4米8格力中央空调vivi分层计费房水已设计预留写字楼设日立电梯四部中客梯三部消防电梯部售写字楼甲级写字楼标准建设出售物业白坯堂卫生间等公部分精装修
售价方面：均价12014元方米中五层11000元方米层差价40元方米现行写字楼销售政策次性付款减500元方揭减350元方商业部分出售价格方式暂未确定
物业理：开发商指定春天物业实施物业费38元方米
项目二：星隆国际城
星隆国际城位银湖南路赭山西路交汇处项目物业性 质商办首期交房时间2014年年底项目占52万米左右总建筑面积30万米中商业面积约18万米五星级酒店4万米办公5万米左右开发商持65持部分引进9000米星美影城（10放映厅2014座位）45000方百盛旗舰店12014米华润苏果旗舰店50000米万豪酒店等力店
商业：商业位负层三层部分中商业沉式广场形式存设置水游街星舞台两种题商业标志星舞台种类似古罗马斗兽场敞开式球体建筑探入部分商业外水游街贯通沉商业成整项目亮点
予更情趣元素沉式商业隔绝世外独立成街优势商业部分面层层高5米二三层层高45米层商铺面积31方147方中七八十商铺较面宽45米进深九十米间营业态方面：负层营餐饮部分高端品牌商业
商铺部分带租约销售包租10年年返利8前两年返利房屋总款中直接扣减10年购房户享受150溢价回购销售价格：层商铺价格5500070000元方间等二层商铺价格3300035000元方间等三层商铺价格2300025000元方间等负层价格28000元方料左右现行销售政策揭优惠985折次性付款975折
办公部分：星隆国际cbd厦三幢5a甲级写字楼总建筑面积50000方米616层办公部分裙楼部分设置商业外宣传口径第五代商务写字楼集群示范体居住商务办公出行购物文化娱乐社交游憩等市功高度集约空间中央空调vivi分层计费幢楼3部电梯中客梯两部消防电梯部标准层层分隔七间面积分三间22547方间8064方间2184方间22202方间18538方80方外余间开间基9米公摊35
售价第六层8400元方层差价100元方现行销售政策揭优惠985折次性付款975折
项目三：赭山购物公园
赭山购物公园位银湖南路赭山公园性质纯商业总建筑面积118741㎡沉式设计手法建设山体式购物公园提出时间型消费商业中心概念整项目划分五区域中open plaza
区位设施入口开放广场体现设施公性夜间独立营业店铺规格15方米国际名品区区位设施入口通道处时尚区品牌服饰店铺规格90110米潮流时尚区区特色区域常年舞台演出业态组合丰富趣味性强
店铺规格休闲服饰8090方米杂货店铺60方米童体验馆微型剧院医院电影院面包房书店等体验设施店铺规格4050方米时尚品广场店铺划分规格80方开发商持60物业dtc商业团队运作
整体建筑负三层单间建筑面积：商铺10方500方该项目产权式商铺10年承诺年8投资回报率10年承诺溢价180回购100方营目前销售单价38万元方42万方间揭九九折次性付款九八折春节期间购房享受总价优惠10000政策
项目四：芜湖伟星时代金融中心
该项目位北京中路九华山路交汇处物业性质纯写字楼项目占13万方米总建筑面积81万方米建筑总高度996米层数26层中14商业裙房526层写字楼写字楼设电梯7部标准层层12户基8064方（开间84*进深
96）220方户型南北双堂设计全精装公空间纯钢写字楼电梯分区换总计配备500停车位
项目定位金融题写字楼销售均价9000方左右层差 价100元方米甲级写字楼标准建设出售物业白坯公部分精装修项目已基售罄伟星总部入驻现行销售政策办公揭付款九折商业未推出
项目五：侨鸿滨江世纪广场
项目位滨江道东中山南路西物业性质办公住 宅商业总建筑高度318米建筑总面积41万米包括幢69层高定位超五星级酒店国际5a写字楼楼两幢49层面积187576方米超高层精装江景宅11万方米裙楼高端商业全玻璃幕墙360度江景景观建筑群江50米商业部分开发商全部持
商业部分：11万方米高端商业配套包括芜湖首家3d影院
3000方米精品超市3000方米精品书城众精品餐饮店楼商业部分已明确侨鸿二店超五星级酒店洲际酒店入驻项目设空中网球场五星级精装双堂分层中央空调系统
办公部分：建筑1047层办公挑高6米双堂入口面积约900方米标准层呈正方形层12户面积236方(1378米*1225米)136方（92米*1018米）两种9层48层设备转换层外销售公摊：33三层车库2100机动车位甲级写字楼标准建设出售物业毛坯公区域高抛花岗岩防滑砖进口高档理石墙面等精装修10部客梯高低楼层科学分区市场定位高举高城市标建筑优势复制
销售价格售121516202632六楼层12层9500元方层差价100元方12层9500元方米20层10300元方米现行促销政策：办公：揭付款九八折 次性付款九六折
项目期物业世邦魏理仕承担物业费118元方
项目六：华强广场
该项目位芜纺厂原址标准城市综合体项目总面积53万方米集住宅商业写字楼三位体商业未公开住宅均价达9500元方该项目理位置优越处镜湖商圈定位较高智办公商端百货顶级豪宅
项目七：润商业广场
该项目位九华南路红花山路交汇处物业性质办公商业总建筑面积15万方售写字楼22层层12户幢写字楼配六部电梯标准屋呈矩形 单间建筑面积：185（开间42米）12455（开间4米）两种中四间面积185方分位东南东北西南西北公摊占：274公部位装修中央空调户型方正柱网达84米外观建筑特色600车位型超市部分开发商持未确定家超市入驻
目前售幢红花山路写字楼售价四层6150元方六层6300元方22层7970元方均价7600元方层差30100元方等目前销售政策户型总价22万户型总价15
万406户型折价6100元方米六层6300元方米
项目期物业润物业承担3元方
项目八：江北尚品
该项目位沈巷民路两侧物业性质商住住宅六层底商5米层高底商部分南北两区街商铺单间建筑面积：21315597进深6米10米等开间4米25米4等拐角处开间达8米住宅售价层5309二层5612三层5642四层5612商业15600~19800元方米
商铺底商幢楼1217户等
现行促销政策： 120户型总价减1000086户型总价减6000底商优惠
第三篇：关沈阳商业产招商销售初步市场调研报告
关沈阳商业产
招商销售
初步市场调研报告
二〇四年八月二十日
1 4
次调研目铁西区商业街未招商销售初步预计沈阳现商业街进行初步调研
调研象分四区域分：铁西区兴华街商圈（北起建设路南沈辽路）区太原街商圈沈河区中街商圈沈河区五爱市场商圈东区南塔鞋城商圈皇姑区北行商圈
通09年8月19日全天初步调研结果显示铁西区现已具备形成沈阳商圈基条件沈阳市总常住口700余万铁西区拥120万常住口历史铁西区原沈阳重工业区工厂众工作员居住较年着沈阳发展变革区沈河区发展迅速着cbd形式发展数搬迁口涌区住宅房价东区均价5500元米左右皇姑区均价
5800元米（皇姑区省政府教师集中价格相较高）浑南新区均价5200元米左右唯铁西区洪区沈北新区价格相较低洪区沈北新区相较市中心较远沈阳老百姓居住观念难转变二环外两年铁西区已成沈阳居住新亮点铁西区目前然口众商业发展相较慢铁西区百姓心目中称商业街仅仅兴华街条街条街现已分布商业分（北南）华润置广场（建）第商城国美电器铁西百货商场体育品商场新玛特苏宁国美万达商业广场（建）家乐福茂业百货（建）
然已商场商场互相间距离较远相互间缺少互动性里果建立条商业街必成条缺连接纽带必吸引量客源
根初步市场调研数中显示沈阳商业街招商方面发生变化招商种类开始单化转元化单业态转种业态营销售街铺位租售相结合方式取效果显著销售速度销售率铺位供求量显示求供具体详见调研表
第四篇：20142014年中国商业产新调研投资发展规划专项研究报告
20142014年中国商业产新调研投资发展规划专项研究报告 报告目录
第部分 中国商业产深度剖析
第章 商业产相关概述
第节 房产简述
房产业涵盖领域
二房产行业理职责
三提高房产市场分析效性途径
第二节 商业产综述
商业产界定
二商业产形式规模
三商业产目前三种模式：
1租售
2租售结合
3精品店模式
第三节 商业产运作销售应握原
第二章 20142014年全球房产业运行状况浅析
第节 20142014年国际房产业运行环境分析
济环境分析
二金融危机世界济影响
三金融危机世界房产业影响
第二节 20142014年世界房产市场分析
世界房产市场特点分析
二全球房产市场交易情况
三全球房产市场动态分析
第三节 中美房产市场发展世界影响分析
中美房产资源供应国影响
二中国房产市场全球济复苏影响
三美国房产全球济影响预测
第三章 20142014年中国房产市场运行分析
第节 中国房产供需分析
住房潜需求分析
二国购置未开发土情况
三国房产价格情况
四国房产市场调整分析
五国房产购买力外部抽离解析
第二节 20142014年全国房产市场运行情况
20142014年房产企业运行情况分析
二20142014年房产开发投资情况分析
三20142014年房产市场运行情况分析
四20142014年房产市场特征分析
第三节 20142014年国中城市房屋市场销售价格指数
全国70中城市房屋销售价格指数情况
二2014年全国70中城市房屋销售价格情况
三2014年全国70中城市房屋销售价格情况
四2014年1季度全国70中城市房屋销售价格情况
第四章 20142014年中国商业产行业运行新形势透析
第节 20142014年中国商业产行业市场现状分析
金融危机中国商业产方兴未艾
二中国商业产已进入新规时代
三中国产+商业运营模式探讨
四单交易涌现商业产四季度终现暖意
第二节 20142014年中国商业产中城市综合体分析
城市发展角度城市综合体演进
二商业产催生城市综合体发展
第三节 20142014年中国商业产发展新格局
中国高端商业产发展分析
二中国品牌商业产发展分析
三中国住宅开发商转型商业产分析
第四节 20142014年中国商业产行业发展中存问题
商业产开发商商业特性握
二商业产商营思路
三商业产开发银行贷款赖
四商业银行贷款中存着形象工程
第五章 20142014年中国商业产重点区域市场运行动态分析
第节 20142014年北京商业产市场分析
北京商业产概述
二北京商业产租金情况
三北京商业产投资加快
四外资零售企业抄底北京商业产
五北京商业产外资购率幅降
六北京商业产价值存变数解析
七北京商业产市场竞争分析
八20142014年北京商业产预测
第二节 20142014年海商业产市场分析
海商业产市场稳中渐升
二海商业产市场供求失衡
三海繁华段高端商业产铺难求
四海商业产结构性剩甲级写字楼紧缺
五海商业产面总量透支危机
四海商业产发展六观点
五海商业产投资四结构性矛盾
六海铁商业产前景
第三节20142014年区域商业产市场分析
长三角新兴商业产项目发展趋势分析
二珠三角商业产发展分析
三南京商业产发展情况
四杭州商业产行业发展分析
五**商业产行业发展分析
六成商业产行业发展分析
七沈阳商业产行业发展分析
八天津成商业产开发分析
第二部分 中国商业产竞争力测评
第六章 20142014年中国商业产竞争新格局透析
第节 20142014年中国房产行业竞争格局分析
中国房产市场竞争加剧
二房产竞争推进企业品牌战略
三房产市场中低成竞争战略
四中国中房产企业竞争策略
第二节 20142014年中国商业产竞争分析
海外实力产商搏击商业产
二中国商业产热导致恶性竞争
三商业产竞争激烈风险凸现
四中国商业产竞争面风险
五政府部门联合整治商业产序竞争现状
第七章 20142014年中国商业产重点企业竞争力关键性财力数分析
第节 万科企业股份限公司
企业概况
二企业济指标分析
三企业盈利力分析
四企业偿债力分析
五企业运营力分析
六企业成长力分析
第二节 金(集团)股份限公司
企业概况
二企业济指标分析
三企业盈利力分析
四企业偿债力分析
五企业运营力分析
六企业成长力分析
第三节 海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司
企业概况
二企业济指标分析
三企业盈利力分析
四企业偿债力分析
五企业运营力分析
六企业成长力分析
第四节 广州珠江实业开发股份限公司
企业概况
二企业济指标分析
三企业盈利力分析
四企业偿债力分析
五企业运营力分析
六企业成长力分析
第五节 天津市房产发展(集团)股份限公司
企业概况
二企业济指标分析
三企业盈利力分析
四企业偿债力分析
五企业运营力分析
六企业成长力分析
第六节 保利产 （600048）
企业概况
二企业济指标分析
三企业盈利力分析
四企业偿债力分析
五企业运营力分析
六企业成长力分析
第三部分 中国商业产前瞻
第八章 20142014年中国商业产前景展趋势预测
第节 20142014年国房产市场趋势势分析
中国加房产市场新轮调控力度
二金融危机影响中国房产政策走
第二节 20142014年中国商业产发展趋势
国商业产市场调整加速
二中国商业产发展前景预测
三国商业产春天尚济全面回暖
四集团化开发连锁营成流
第九章 20142014年中国商业产行业运行环境分析
第节 20142014年中国宏观济环境分析
国民济运行情况gdp
二消费价格指数cpippi
三全国居民收入情况
四恩格尔系数
五工业发展形势
六固定资产投资情况
七财政收支状况
八中国汇率调整
九货币供应量
十中国外汇储备
十存贷款基准利率调整情况
十二存款准备金率调整情况
十三社会消费品零售总额
十四外贸易&进出口
十五城镇员业状况
第二节 20142014年中国商业产行业政策环境分析
中国房产业政策振兴规划分析
二商铺产优惠政策
三城市商业网点规划条例
四商业产计划生育政策出台
五央行银监会调整商业性房产信贷政策
六商业产限外政策出现松动
第三节 20142014年中国商业产行业社会环境分析
第十章 20142014年中国商业产行业投资赢利模式分析
第节 商业产盈利运营简述
力
二商品
三资产
四财务
第二节 国商业产三流盈利模式
整体持
二物业散售
三资运作
第十章 20142014年中国商业产投资战略分析
第节 20142014年中国商业产投资概况
中国商业产投资特性
二中国商业产投资建项目分析
第二节 20142014年中国商业产投资机会分析
二线城市商业产机会更
二商业产逐渐成投资新热点
三休闲商业产成投资新宠
四优势写字楼适宜投资方
第三节 20142014年中国商铺产投资风险预警
宏观调控政策风险
二市场竞争风险
三信贷风险
四市场运营机制风险
第四节 国研中讯权威专家投资建议
图表目录：（部分）
图表：万科企业股份限公司济指标走势图
图表：万科企业股份限公司营收入走势图
图表：万科企业股份限公司盈利指标走势图
图表：万科企业股份限公司负债情况图
图表：万科企业股份限公司负债指标走势图
图表：万科企业股份限公司运营力指标走势图
图表：万科企业股份限公司成长力指标走势图
图表：金(集团)股份限公司济指标走势图
图表：金(集团)股份限公司营收入走势图
图表：金(集团)股份限公司盈利指标走势图
图表：金(集团)股份限公司负债情况图
图表：金(集团)股份限公司负债指标走势图
图表：金(集团)股份限公司运营力指标走势图
图表：金(集团)股份限公司成长力指标走势图
图表：海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司济指标走势图
图表：海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司营收入走势图
图表：海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司盈利指标走势图
图表：海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司负债情况图
图表：海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司负债指标走势图
图表：海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司运营力指标走势图
图表：海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司成长力指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份限公司济指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份限公司营收入走势图
图表：广州珠江实业开发股份限公司盈利指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份限公司负债情况图
图表：广州珠江实业开发股份限公司负债指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份限公司运营力指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份限公司成长力指标走势图
图表：天津市房产发展(集团)股份限公司济指标走势图
图表：天津市房产发展(集团)股份限公司营收入走势图
图表：天津市房产发展(集团)股份限公司盈利指标走势图
图表：天津市房产发展(集团)股份限公司负债情况图
图表：天津市房产发展(集团)股份限公司负债指标走势图
图表：天津市房产发展(集团)股份限公司运营力指标走势图
图表：天津市房产发展(集团)股份限公司成长力指标走势图
图表：保利产济指标走势图
图表：保利产营收入走势图
图表：保利产盈利指标走势图
图表：保利产负债情况图
图表：保利产负债指标走势图
图表：保利产运营力指标走势图
图表：保利产成长力指标走势图
图表：20142014年中国gdp总量增长趋势图
图表：2014年中国月度cpippi指数走势图
图表：20142014年国城镇居民支配收入增长趋势图
图表：20142014年国农村居民均纯收入增长趋势图
图表：19782014中国城乡居民恩格尔系数走势图
图表：201412201412年国工业增加值增速统计
图表：20142014年国全社会固定投资额走势图（2014年含农户） 图表：20142014年国财政收入支出走势图 单位：亿元
图表：期民币汇率中间价（美元）
图表：201412201412中国货币供应量月度数统计
图表：20142014年中国外汇储备走势图
图表：19902014年央行存款利率调整统计表
图表：19902014年央行贷款利率调整统计表
图表：国年存款准备金率调整情况统计表
图表：20142014年中国社会消费品零售总额增长趋势图
图表：20142014年国货物进出口总额走势图
图表：20142014年中国货物进口总额出口总额走势图
图表：20142014年国口然增长率变化情况
图表：年龄段口重变化情况
图表：20142014年国普通高等教育中等职业教育普通高中招生数走势图 图表：20142014年国广播电视节目综合口覆盖率走势图
图表：19902014年中国城镇化率走势图
图表：20142014年国研究试验发展（r&d）费支出走势图
图表：略……
更图表见报告正文
房产报告报告
第五篇：商业产调研
商业产分享——商业产前期调研
突然累发表2014年01月11日 2351 阅读(1) 评(0)
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（天分享篇专业文章转型商业产加油希朋友关注）——转型进行时
产项目开发前期块价值投资开发环境市场供需状况市场竞争状况等种市场变量进行分析研究期项目进行整体行性分析市场定位提供回避
风险商业房产客户需求特殊性利益协调样性开发商赢利模式确定性更需开发前期进行市场调研目前工作已成商业产开发中必少环节
什商业产呢？商业产满足商业贸易活动种产形式简单说商贸+产商业产前期调研通分析目前行业发展现状城市商业总况消费承载源市场资源托投资营力类似竞争业态现状商业需求市场托导客观市场调研项目提出行性市场定位招商销售工作提供般讲项目形式营行业未确定时进行宏观方面分析调研：
1济环境分析研究
2区域城市结构调查发展规划
3商业发展规划政策研究
4区域商业结构市场调查分析
5典型性调查研究
6未商业产供应量分析
7消费者消费行调查研究
8立条件研究
9商圈确定研究
宏观调研完成结果项目做出前期粗略规划建议根项目商业形式营类型进行进步细致调研项目规划做出准确微调面先宏观方面调研活动：
济环境分析研究
商业产开发周期长投资终利润实现形式出租营销售均受济发展政策影响较开发商业产项目时济环境研究分析显尤重济环境调研集中方面：
1总口区口结构职业构成学条件基础设施情况家庭户数构成收入水消费结构消费水等
2gdp发展状况国民济产业结构导产业产业结构包括济发展规模趋势速度效益情况
3全社会消费品零售总额
4全市商业增加值
5城乡居民均支配收入
6城乡居民储蓄存款余额
7城市外开放程度国际济合作情况外贸易外商投资发展情况
8城市重点开发区域年政府城建商贸产等相关方面出台政策通常连续35年数进行统计分析样基反映出城市济发展总体水
区域城市结构调查发展规划
果项目位置处城市行政济文化等口活动密集方更易城市机发挥然集中流形成良商业营氛围然种情况外受区域城市结构城市发展规划影响：
1公设施状况
2交通体系状况
3道路状况通行量
4区域城市性质功特点
5区域城市机组成
6城市规划政策方
城市发展规划商业产发展着非常重影响诸型社区发展计划商业区建设计划城市新区开发项目规划未营产生直接影响调研专业调研公司完成般员难完成果调研位数出入会成期项目定位阴影
商业发展规划政策研究
整体城市功结构规划发展项目产生定影响局部商业面发展规划项目着关重影响城市商业布局规划城市机完善标志增强城市商业网点规划理科学性权威性国家济贸易委员会国贸易局先发布条关加强城市商业网点规划通知求直辖市计划单列市省会（首府）城市快制定商业网点规划通知求2014年12月底前完成规划制定城市商业网点法理体系建立工作
许城市商业委员会考虑目前商业布局特点结合城市发展做出城市商业网点布局规划型商业产开发程中开发商时避免政策性风险重复建设着重指导性作
区域商业结构市场调查分析
前面进行宏观政策等方面研究区域商业结构区域商业实际情况调研常讲商业普查仅反映区域商业济活动指标特征项指标容综合数项目市场定位业态设计济效益预测提供定性参考分析商业结构调研包括方面：
1区间销售动
2业种间销售动
3商业区间竞争状况
4型力店动
5解税收政策重点调查业态营户政府政策营成（税收租赁费）收入状况
容必须通区域种业态营商户营容商铺面积租金员工数量营业额营状况税收情况存问题预期发展营动等方面调研获较普遍性结
典型性调查研究
知知彼百战殆商业竞争环境关系项目否长期存关键点项目城市商业区类业态收益状况进行调研调研时选择百货商场超市专业市场餐饮娱乐等形式商业环境规模提供产品服务客流量交通客群源方面进行分析掌握业态现状结构特点便做
出综合性竞争分析
未商业产供应量分析
开发商讲开发住宅项目商业项目差项目前期必须考虑该区域未商业产供应量业态规划设计等综合素商业产终取决租赁销售支撑营营者投资者选择商铺时会慎重考虑点
城市居住区规划设计规范中明确规定居住区口规模商业配套面积公服务设施控制指标千商业服务建筑面积700910方米社区服务千指标59464方米金融邮电千指标6080方米合计8191454方米根具体项目规划部门商业面积开发求建筑形式求会开发商讲具体开发中应根实际情况选择开发时间机胜
消费者消费行调查研究
消费行研究称生活结构研究目收集区域消费者生活形态特征口结构家庭户数构成收入水消费水购买行交通方式选择等方面形成消费行定量定性评估
1．口结构
口结构年龄性教育程度职业分布等进行分类整理口集聚膨胀速度口结构变迁进行预测
2．家庭户数构成
家庭户数变动情形家庭数成员状况员变化趋势进洞悉城市化发展生活形态变化年城市搬迁户35三代家庭cbd单两家庭模式居
3．收入水
根收入水判断消费性消费力目前消费层次等
4．消费水
消费水区消费活动直接考量尤零售业说重衡量指标推理出消费者消费情形商品类划分消费种类计算出商圈消费购买力消费倾
5．购买行
通购买行掌握消费者惯性消费场消费种类服务二致判断选择商品服务标准便区域消费者消费意识作深入探讨
6．交通方式
交通方式变化影响消费者购物惯消费容消费者业态需求花费时间定心理尺度交通工具改变会定程度影响购物范围时交通便利形成客流力支撑
立条件研究
立力指拟规划商业周围环境身素商业营影响谓步三市道理
立周边环境包括周边道路状况顾客店便利度毗场等
1．道路类
道路类立力第素直接影响消费行途道路分交通枢纽连接通道交通干道商业干道商业选址言商业干道道路类次商业区交通干道
2．顾客店便利度
进店行进东线否通畅便利影响营条件行进动线中否障碍物交通栏隔单车行道禁止转弯等路障路标会形成客流阻碍
3．周边商业氛围
时商业业种聚集加强竞争形成集合效应专业市场带单消费流然业态错位营互补营关键合理安排业态组成更利市场间互荣
4．商业见度日情况
商业建筑否容易找商业见度吸引流消费关键果商业建筑见度差会影响日营日情况商业营定影响南方气候炎热顾客更喜欢光顾东北面商业北方顾客更喜欢光顾西南面商业
商圈确定研究
调研中项关键项商圈确定整项目成败基础通常商圈指商业产项目提供商业贸易者商铺贸易服务范围说成商业产项目吸引消费者效空间范围商圈调研目围绕着方面：１解区域社会济变相生活形态
２确定产品组合促销点
３分析商圈否重叠
４计算某理区域饱度
５找出商圈障碍：：道路设施便口度拥塞等
６法规政策方面考虑
７素：区域竞争否激烈未变动趋势供应商位置交通状况等
商业产项目商圈范围类型项目商圈范围截然理想概念中商圈规心圆实际规图形组合通常商圈分三层次：核心商圈（商圈）次级商圈（次商圈）边际商圈（边缘商圈）市场调查机构细分：第商圈第二商圈第三商圈第四商圈通常：
核心商圈（primary trading area）约占50——70流量
次级商圈（secondary trading area）约占15——20流量
边际商圈(fringe trading area)约占10左右流量
商圈包含口数量样计算：核心商圈步行20分钟够达项目口数步行者占总口率加骑行车20分钟够达项目口数量骑行车口占总口率加步行10分钟够达直通项目公汽车站口数量坐公汽车口占总口率加坐汽车20分钟够达项目口坐汽车口占总口率核心商圈覆盖口数量
商圈类型中核心商圈次级商圈边际商圈包含辐射半径：
集中型商圈里核心商圈半径2014米次级商圈半径2014米—5000米间边际商圈5000米外
分散型商圈里核心商圈半径500米次级商圈半径500米—1000米间边际商圈1000米外
果商圈划分时遇种情况成划分然界点：
1超４０米宽四线道栏杆安全岛阻隔道路
２受铁路交道阻隔交通受阻
３受高架桥道阻隔潮流动易
４受安全岛阻隔潮流动易
５受水沟潮流动易
６单行道阻隔潮流动易
７潮走购物惯相反者
受情况影响划分成两商圈
关商圈界定般种方法：
１ 心圆法：
商业项目服务范围心圆表示先半径画出干心圆然计算圈层口消费变化率果变化确定商圈里两种方法：口密度变化界定二心圆间商品消费量变化界定
２行车时间法：
根消费惯行车速度区出行惯界定商圈
３ 路线调查法：
项目周围街道调查收集口商业消费者信息根资料进行确定
４ compass法：
商业产产生潜收益受顾客该产业易接性影响然素易接性影响公式假定易接性受两理位置直线距离彼受吸引倾定
狭义雷利吸引力定律确定两位置间直线受等引力点广义公式划定圆位圆顾客具受圆购物场吸引倾位置圆外顾客受圆外场吸引倾
雷利定律公式：
dad1+ (q)a
交易中心d(1q) 效半径d*(q)a(1q)
根交易中心效半径确定效商圈范围
da代表项目竞争手间效交易距离（商圈界境点）
d代表项目计划竞争手间实际距离
sasb代表场a场b规模（零售面积等）
取sa>sb时q sbsa两处场规模率
a代表常数12
compass法存定限制：考虑距离未考虑实际道路状况交通状况二顾客认知距离会受购物验影响项目客户留良心理印象顾客认知距离会真正距离长
5商业饱理：
设城市区域商品零售面积均需求量约26方米城市区域总口26市场需求总量市场总需求量减现零售面积市场需求潜力果市场需求潜力零表示开发具行性反开发空间商圈分析方法许种方法康维斯新零售引力法哈夫概率模型等
康维斯新零售引力法表示相互间明确竞争关系两城市间商业营率关系
哈夫概率模型消费者立场出发认消费者利某商业设施概率取决商品丰富性营业面积购物消耗时间商业设施规模实力
种方法出发角度运市场变量达目具体研讨
分析程中结合具体实际情况选择运般采取定性定量研究方法相结合手段
通九环节关商业产前期宏观方面调研基完成接进行针项目前期定位规划进行较具体调研调研手段终目调查容数进行系统分析掌握定量较准确市场规律信息项目期定位营销推广做出正确指导
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第篇：合肥市商业产调研报告
合肥市商业产调研报告
调研目：针合肥市商业类型产销售单价租金增长状况进行调研市场分析取目前合肥市商业产销售价格租金增长率公司操作胜利广场欢乐城项目提供定参考相关数支持
调研象：针项目周边年合肥市热销具代表性商业产项目进行调研历年商业数进行定汇总相关市场分析预测未段时间期合肥商业产商铺租金年增长率等情况现调研商业产包括：安徽国际广场金色巴黎购物广场环球购物广场元时代广场新天国际广场万达广场等代表性商业项目现相关案例数进行汇总市场分析结：
合肥商业市场背景研究：
合肥整体济持续增长口总数均收入消费力稳步升新轮城市规划城市未发展力提升城市商业发展奠定良宏观市场背景：
合肥商业市场已发生转变种商业形式超前形态已进入零售业竞争日趋激烈家乐福沃尔玛易初莲花北京华联等代表卖场业态集中进入：
市场投资体方已转商业产资金市场关注度倾商业产城市商圈市场年发展迅速市场放量较短期市场呈饱状态开发热点集中老市区环线等干道交汇处
单体规模越越商业营业面积五万方项目层出穷新建集中商业mall形式发展集餐饮娱乐购物休闲体定位走中高高端路线基础进行细分市场
二购物中心类商业项目
安徽国际广场：项目址长江西路商业卖场营业面积77000方米力商户家乐福kfc等
层商铺价格2500030000元方三层商铺价格70009000元方层四年返租8四年商户营权委托物业方代租 三层返租十年前五年8五年8510年交公司理回购返租年投资回报率8
金色巴黎购物广场：项目址长江西路商业卖场营业面积9839方米营服饰婚庆体育品等层商铺价格25000元方二层15000元方三层9000元方四层6000元方签三年税8年返租率首层总价高约50返租年投资汇报率8
环球购物广场：项目址马鞍山环路交汇处商业卖场营业面积48000方（12万
方米夹层 综合家乐福麦劳kfc环球百货首层街铺均价37000元方层商铺价格1900025000元方夹层商铺价格1100015000元方四层商铺价格50009000元方返租三年返租率8三年承诺原价130回购投资户续约保10年收益返租年投资回报率8
元时代广场：项目址胜利路营面积157000方米综合型购物中心引进华联国美kfc百货层商铺价格1900025000元方返租10年返租率10期必须续约返租年投资汇报率8
新天国际广场：项目址蒙城北路环路交汇处营面积30000方米层铺价格40000元方外铺价格50000元方二楼商铺价格20140元方三楼商铺价格18000元方四楼商铺价格15000元方税8年反租率 首层总价较高
唐国际广场：项目址江路潜山路交汇处商业区域营面积80000方米12层唐百货（营招商）3楼tesco超市4楼真冰滑冰场餐饮5楼银河国际影院二期商铺价格1800022014 元方返租10年返租率10期必须续约返租年投资汇报率8 万达广场：开盘时间09年11月28日项目址包河区芜湖路马鞍山路交口70万米城市综合体18万米国际购物中心5万米六星级威斯汀酒店5万米室外商业步行街滨河酒吧街约30万米中央景观豪宅10万方米超高层双塔写字楼万千百货超市电玩电器餐饮童娱乐歌星ktv万达国际影城等十力商家携手进驻万达广场充分体现万达订单式商业产国际广场威斯汀酒店行持营滨河酒吧街商铺售价70000元方 商业步行街商铺价格层70000元方二30000元方整体均价40000元方 中央景观豪宅13000元方商业步行街商户品牌营商户售租统返租
三合肥市2014年未商业产项目：
信广场：建筑面积95万方商业面积58万方项目址位灵泉东路铜陵路交叉口shoppingmall 家居mall服装mall 星级酒店高端商务写字楼商业步行街组成 深国投广场：建筑面积7万方商业面积35万方项目址位长丰路北端设沃尔玛购物中心美食广场影院层停车配套设施等集购物休闲娱乐餐饮提综合商业航母
明发商业广场：建筑面积54万方商业面积38万方项目址位合肥北二环四里河路交汇处集商业餐饮娱乐休闲旅游影城五星级酒店酒店式公寓体型综合型商业航母
松芝万象城：建筑面积18万方商业面积10万方项目址位合肥长江西路段沃玛北京王府井百货南京新街口百货麦劳肯德基必胜客等商家签定入驻协议
嘉茂购物广场：建筑面积5万方商业面积5万方项目址位长江西路购物休闲娱乐餐饮体现代商贸中心
中环城：北繁华道东翡翠道南石门路建筑面积70万方座集商业住宅公寓酒店写字楼艺术馆体型城市综合体润发已入驻
宏观层面说合肥市济前景具扎实商业基础城区口总量均断增长商业发展提供动力源泉
分析商业产项目般进行题定位包装提高整体项目形象力争成功引入体店加强投资者信心进行带租约销售般返租10年 年均回报率810左右销售情况普遍较般期铺条件完成销售期运营良
合肥商业产商铺购买群体投资者总价承受力限倾采揭付款月供力受收入水品存定制约行制约
四合肥胜利广场欢乐城ｓｗｏｔ分析
s—优势
1片区价值：新城区位置项目属胜利路商圈范围类项目周边区林立流增加断提升项目潜价值
2文化氛围：胜利广场纪念合肥解放建功综合性建筑群蕴含着丰富历史涵项目商业文化导入定辅助作
3升值潜力：合肥火车站旁合肥市形象窗口升值潜力
4交通优势：项目泉路胜利路交汇处加火车站旁交通极便捷
5开发优势：高水准商业开发团队成熟施工建设
6定位优势：项目梦幻商业空间体风格imaxs影院合肥独家营加勒梦幻乐园合肥体量第项目定位项目性价造充分实现差异化
7品牌优势：香港名店街全国项目开发身品牌号召力
w—劣势
1干道部分街住宅受商业项目营噪音干扰引起周遍居民相满
2项目紧火车站周边区商业档次较低分布较散业态业种均衡整区商业
处成熟状态项目整体定位题明确商业更造风格特色形成独欢乐梦幻商业概念形成固定消费者群体势必需定时间进行推广市场培养
3距离项目足1公里北区域已形成整体商业配套设施较齐全业种业态分布较均衡已成成熟商业中心言项目商业面积体量难规模商业中心相抗衡
4项目式商业中心两层商业空间顾客消费惯需进行培养引导
5项目周边中专院校较少项目定位处年轻代消费群体整体认知度需进行定推广
o—机会
1项目作商业开发先行者项目成立首先周边消费者中留深刻印象旦项目营品质成功推出会项目带巨社会济效益
2项目商业已预先进行商业规划详细分析商产业态业种分布项目总体定位进行描述增强案商业布局合理性操作行性
3项目独特营理念导入更确立市场位风格特色
4项目区域逐渐形成合肥核心商圈区域居民收入稳定济发展迅速市场需求克挖掘空间巨
t—威胁
1规划中新兴商业中心区商业具威胁性规模商业区建成势必分割案培养出消费力造成中心购买力外流
2项目启动整营程面定市场确定性市场操作风险案商业物业推广产生系列确定性影响
3项目区域非合肥中心城区流量集中火车站旁流动顾客较火车站附商业氛围较差影响项目认知形象
4着合肥年型综合商业体断修建区商业产规划完善分流项目部分目标顾客群体
易志刚
2014年4月12日
第二篇：芜湖市办公商业产调研报告
芜湖商业写字楼调研报告
项目：微商财富广场
该项目位中山北路长江南路交汇处嘉兴贸广场格力商业块成三足鼎立势位置较项目性质商办占9145方米总建筑面积约40000方米幢19层楼四层商业裙房组成开发商持物业
办公部分：办公部分位楼519层标准层呈三角形分北东东南层14户总户数300户单间建筑面积3375363888367244方等公摊达34 该部分建筑特色纯loft创意办公层高4米8格力中央空调vivi分层计费房水已设计预留写字楼设日立电梯四部中客梯三部消防电梯部售写字楼甲级写字楼标准建设出售物业白坯堂卫生间等公部分精装修
售价方面：均价12014元方米中五层11000元方米层差价40元方米现行写字楼销售政策次性付款减500元方揭减350元方商业部分出售价格方式暂未确定
物业理：开发商指定春天物业实施物业费38元方米
项目二：星隆国际城
星隆国际城位银湖南路赭山西路交汇处项目物业性 质商办首期交房时间2014年年底项目占52万米左右总建筑面积30万米中商业面积约18万米五星级酒店4万米办公5万米左右开发商持65持部分引进9000米星美影城（10放映厅2014座位）45000方百盛旗舰店12014米华润苏果旗舰店50000米万豪酒店等力店
商业：商业位负层三层部分中商业沉式广场形式存设置水游街星舞台两种题商业标志星舞台种类似古罗马斗兽场敞开式球体建筑探入部分商业外水游街贯通沉商业成整项目亮点
予更情趣元素沉式商业隔绝世外独立成街优势商业部分面层层高5米二三层层高45米层商铺面积31方147方中七八十商铺较面宽45米进深九十米间营业态方面：负层营餐饮部分高端品牌商业
商铺部分带租约销售包租10年年返利8前两年返利房屋总款中直接扣减10年购房户享受150溢价回购销售价格：层商铺价格5500070000元方间等二层商铺价格3300035000元方间等三层商铺价格2300025000元方间等负层价格28000元方料左右现行销售政策揭优惠985折次性付款975折
办公部分：星隆国际cbd厦三幢5a甲级写字楼总建筑面积50000方米616层办公部分裙楼部分设置商业外宣传口径第五代商务写字楼集群示范体居住商务办公出行购物文化娱乐社交游憩等市功高度集约空间中央空调vivi分层计费幢楼3部电梯中客梯两部消防电梯部标准层层分隔七间面积分三间22547方间8064方间2184方间22202方间18538方80方外余间开间基9米公摊35
售价第六层8400元方层差价100元方现行销售政策揭优惠985折次性付款975折
项目三：赭山购物公园
赭山购物公园位银湖南路赭山公园性质纯商业总建筑面积118741㎡沉式设计手法建设山体式购物公园提出时间型消费商业中心概念整项目划分五区域中open plaza
区位设施入口开放广场体现设施公性夜间独立营业店铺规格15方米国际名品区区位设施入口通道处时尚区品牌服饰店铺规格90110米潮流时尚区区特色区域常年舞台演出业态组合丰富趣味性强
店铺规格休闲服饰8090方米杂货店铺60方米童体验馆微型剧院医院电影院面包房书店等体验设施店铺规格4050方米时尚品广场店铺划分规格80方开发商持60物业dtc商业团队运作
整体建筑负三层单间建筑面积：商铺10方500方该项目产权式商铺10年承诺年8投资回报率10年承诺溢价180回购100方营目前销售单价38万元方42万方间揭九九折次性付款九八折春节期间购房享受总价优惠10000政策
项目四：芜湖伟星时代金融中心
该项目位北京中路九华山路交汇处物业性质纯写字楼项目占13万方米总建筑面积81万方米建筑总高度996米层数26层中14商业裙房526层写字楼写字楼设电梯7部标准层层12户基8064方（开间84*进深
96）220方户型南北双堂设计全精装公空间纯钢写字楼电梯分区换总计配备500停车位
项目定位金融题写字楼销售均价9000方左右层差 价100元方米甲级写字楼标准建设出售物业白坯公部分精装修项目已基售罄伟星总部入驻现行销售政策办公揭付款九折商业未推出
项目五：侨鸿滨江世纪广场
项目位滨江道东中山南路西物业性质办公住 宅商业总建筑高度318米建筑总面积41万米包括幢69层高定位超五星级酒店国际5a写字楼楼两幢49层面积187576方米超高层精装江景宅11万方米裙楼高端商业全玻璃幕墙360度江景景观建筑群江50米商业部分开发商全部持
商业部分：11万方米高端商业配套包括芜湖首家3d影院
3000方米精品超市3000方米精品书城众精品餐饮店楼商业部分已明确侨鸿二店超五星级酒店洲际酒店入驻项目设空中网球场五星级精装双堂分层中央空调系统
办公部分：建筑1047层办公挑高6米双堂入口面积约900方米标准层呈正方形层12户面积236方(1378米*1225米)136方（92米*1018米）两种9层48层设备转换层外销售公摊：33三层车库2100机动车位甲级写字楼标准建设出售物业毛坯公区域高抛花岗岩防滑砖进口高档理石墙面等精装修10部客梯高低楼层科学分区市场定位高举高城市标建筑优势复制
销售价格售121516202632六楼层12层9500元方层差价100元方12层9500元方米20层10300元方米现行促销政策：办公：揭付款九八折 次性付款九六折
项目期物业世邦魏理仕承担物业费118元方
项目六：华强广场
该项目位芜纺厂原址标准城市综合体项目总面积53万方米集住宅商业写字楼三位体商业未公开住宅均价达9500元方该项目理位置优越处镜湖商圈定位较高智办公商端百货顶级豪宅
项目七：润商业广场
该项目位九华南路红花山路交汇处物业性质办公商业总建筑面积15万方售写字楼22层层12户幢写字楼配六部电梯标准屋呈矩形 单间建筑面积：185（开间42米）12455（开间4米）两种中四间面积185方分位东南东北西南西北公摊占：274公部位装修中央空调户型方正柱网达84米外观建筑特色600车位型超市部分开发商持未确定家超市入驻
目前售幢红花山路写字楼售价四层6150元方六层6300元方22层7970元方均价7600元方层差30100元方等目前销售政策户型总价22万户型总价15
万406户型折价6100元方米六层6300元方米
项目期物业润物业承担3元方
项目八：江北尚品
该项目位沈巷民路两侧物业性质商住住宅六层底商5米层高底商部分南北两区街商铺单间建筑面积：21315597进深6米10米等开间4米25米4等拐角处开间达8米住宅售价层5309二层5612三层5642四层5612商业15600~19800元方米
商铺底商幢楼1217户等
现行促销政策： 120户型总价减1000086户型总价减6000底商优惠
第三篇：关沈阳商业产招商销售初步市场调研报告
关沈阳商业产
招商销售
初步市场调研报告
二〇四年八月二十日
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次调研目铁西区商业街未招商销售初步预计沈阳现商业街进行初步调研
调研象分四区域分：铁西区兴华街商圈（北起建设路南沈辽路）区太原街商圈沈河区中街商圈沈河区五爱市场商圈东区南塔鞋城商圈皇姑区北行商圈
通09年8月19日全天初步调研结果显示铁西区现已具备形成沈阳商圈基条件沈阳市总常住口700余万铁西区拥120万常住口历史铁西区原沈阳重工业区工厂众工作员居住较年着沈阳发展变革区沈河区发展迅速着cbd形式发展数搬迁口涌区住宅房价东区均价5500元米左右皇姑区均价
5800元米（皇姑区省政府教师集中价格相较高）浑南新区均价5200元米左右唯铁西区洪区沈北新区价格相较低洪区沈北新区相较市中心较远沈阳老百姓居住观念难转变二环外两年铁西区已成沈阳居住新亮点铁西区目前然口众商业发展相较慢铁西区百姓心目中称商业街仅仅兴华街条街条街现已分布商业分（北南）华润置广场（建）第商城国美电器铁西百货商场体育品商场新玛特苏宁国美万达商业广场（建）家乐福茂业百货（建）
然已商场商场互相间距离较远相互间缺少互动性里果建立条商业街必成条缺连接纽带必吸引量客源
根初步市场调研数中显示沈阳商业街招商方面发生变化招商种类开始单化转元化单业态转种业态营销售街铺位租售相结合方式取效果显著销售速度销售率铺位供求量显示求供具体详见调研表
第四篇：20142014年中国商业产新调研投资发展规划专项研究报告
20142014年中国商业产新调研投资发展规划专项研究报告 报告目录
第部分 中国商业产深度剖析
第章 商业产相关概述
第节 房产简述
房产业涵盖领域
二房产行业理职责
三提高房产市场分析效性途径
第二节 商业产综述
商业产界定
二商业产形式规模
三商业产目前三种模式：
1租售
2租售结合
3精品店模式
第三节 商业产运作销售应握原
第二章 20142014年全球房产业运行状况浅析
第节 20142014年国际房产业运行环境分析
济环境分析
二金融危机世界济影响
三金融危机世界房产业影响
第二节 20142014年世界房产市场分析
世界房产市场特点分析
二全球房产市场交易情况
三全球房产市场动态分析
第三节 中美房产市场发展世界影响分析
中美房产资源供应国影响
二中国房产市场全球济复苏影响
三美国房产全球济影响预测
第三章 20142014年中国房产市场运行分析
第节 中国房产供需分析
住房潜需求分析
二国购置未开发土情况
三国房产价格情况
四国房产市场调整分析
五国房产购买力外部抽离解析
第二节 20142014年全国房产市场运行情况
20142014年房产企业运行情况分析
二20142014年房产开发投资情况分析
三20142014年房产市场运行情况分析
四20142014年房产市场特征分析
第三节 20142014年国中城市房屋市场销售价格指数
全国70中城市房屋销售价格指数情况
二2014年全国70中城市房屋销售价格情况
三2014年全国70中城市房屋销售价格情况
四2014年1季度全国70中城市房屋销售价格情况
第四章 20142014年中国商业产行业运行新形势透析
第节 20142014年中国商业产行业市场现状分析
金融危机中国商业产方兴未艾
二中国商业产已进入新规时代
三中国产+商业运营模式探讨
四单交易涌现商业产四季度终现暖意
第二节 20142014年中国商业产中城市综合体分析
城市发展角度城市综合体演进
二商业产催生城市综合体发展
第三节 20142014年中国商业产发展新格局
中国高端商业产发展分析
二中国品牌商业产发展分析
三中国住宅开发商转型商业产分析
第四节 20142014年中国商业产行业发展中存问题
商业产开发商商业特性握
二商业产商营思路
三商业产开发银行贷款赖
四商业银行贷款中存着形象工程
第五章 20142014年中国商业产重点区域市场运行动态分析
第节 20142014年北京商业产市场分析
北京商业产概述
二北京商业产租金情况
三北京商业产投资加快
四外资零售企业抄底北京商业产
五北京商业产外资购率幅降
六北京商业产价值存变数解析
七北京商业产市场竞争分析
八20142014年北京商业产预测
第二节 20142014年海商业产市场分析
海商业产市场稳中渐升
二海商业产市场供求失衡
三海繁华段高端商业产铺难求
四海商业产结构性剩甲级写字楼紧缺
五海商业产面总量透支危机
四海商业产发展六观点
五海商业产投资四结构性矛盾
六海铁商业产前景
第三节20142014年区域商业产市场分析
长三角新兴商业产项目发展趋势分析
二珠三角商业产发展分析
三南京商业产发展情况
四杭州商业产行业发展分析
五**商业产行业发展分析
六成商业产行业发展分析
七沈阳商业产行业发展分析
八天津成商业产开发分析
第二部分 中国商业产竞争力测评
第六章 20142014年中国商业产竞争新格局透析
第节 20142014年中国房产行业竞争格局分析
中国房产市场竞争加剧
二房产竞争推进企业品牌战略
三房产市场中低成竞争战略
四中国中房产企业竞争策略
第二节 20142014年中国商业产竞争分析
海外实力产商搏击商业产
二中国商业产热导致恶性竞争
三商业产竞争激烈风险凸现
四中国商业产竞争面风险
五政府部门联合整治商业产序竞争现状
第七章 20142014年中国商业产重点企业竞争力关键性财力数分析
第节 万科企业股份限公司
企业概况
二企业济指标分析
三企业盈利力分析
四企业偿债力分析
五企业运营力分析
六企业成长力分析
第二节 金(集团)股份限公司
企业概况
二企业济指标分析
三企业盈利力分析
四企业偿债力分析
五企业运营力分析
六企业成长力分析
第三节 海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司
企业概况
二企业济指标分析
三企业盈利力分析
四企业偿债力分析
五企业运营力分析
六企业成长力分析
第四节 广州珠江实业开发股份限公司
企业概况
二企业济指标分析
三企业盈利力分析
四企业偿债力分析
五企业运营力分析
六企业成长力分析
第五节 天津市房产发展(集团)股份限公司
企业概况
二企业济指标分析
三企业盈利力分析
四企业偿债力分析
五企业运营力分析
六企业成长力分析
第六节 保利产 （600048）
企业概况
二企业济指标分析
三企业盈利力分析
四企业偿债力分析
五企业运营力分析
六企业成长力分析
第三部分 中国商业产前瞻
第八章 20142014年中国商业产前景展趋势预测
第节 20142014年国房产市场趋势势分析
中国加房产市场新轮调控力度
二金融危机影响中国房产政策走
第二节 20142014年中国商业产发展趋势
国商业产市场调整加速
二中国商业产发展前景预测
三国商业产春天尚济全面回暖
四集团化开发连锁营成流
第九章 20142014年中国商业产行业运行环境分析
第节 20142014年中国宏观济环境分析
国民济运行情况gdp
二消费价格指数cpippi
三全国居民收入情况
四恩格尔系数
五工业发展形势
六固定资产投资情况
七财政收支状况
八中国汇率调整
九货币供应量
十中国外汇储备
十存贷款基准利率调整情况
十二存款准备金率调整情况
十三社会消费品零售总额
十四外贸易&进出口
十五城镇员业状况
第二节 20142014年中国商业产行业政策环境分析
中国房产业政策振兴规划分析
二商铺产优惠政策
三城市商业网点规划条例
四商业产计划生育政策出台
五央行银监会调整商业性房产信贷政策
六商业产限外政策出现松动
第三节 20142014年中国商业产行业社会环境分析
第十章 20142014年中国商业产行业投资赢利模式分析
第节 商业产盈利运营简述
力
二商品
三资产
四财务
第二节 国商业产三流盈利模式
整体持
二物业散售
三资运作
第十章 20142014年中国商业产投资战略分析
第节 20142014年中国商业产投资概况
中国商业产投资特性
二中国商业产投资建项目分析
第二节 20142014年中国商业产投资机会分析
二线城市商业产机会更
二商业产逐渐成投资新热点
三休闲商业产成投资新宠
四优势写字楼适宜投资方
第三节 20142014年中国商铺产投资风险预警
宏观调控政策风险
二市场竞争风险
三信贷风险
四市场运营机制风险
第四节 国研中讯权威专家投资建议
图表目录：（部分）
图表：万科企业股份限公司济指标走势图
图表：万科企业股份限公司营收入走势图
图表：万科企业股份限公司盈利指标走势图
图表：万科企业股份限公司负债情况图
图表：万科企业股份限公司负债指标走势图
图表：万科企业股份限公司运营力指标走势图
图表：万科企业股份限公司成长力指标走势图
图表：金(集团)股份限公司济指标走势图
图表：金(集团)股份限公司营收入走势图
图表：金(集团)股份限公司盈利指标走势图
图表：金(集团)股份限公司负债情况图
图表：金(集团)股份限公司负债指标走势图
图表：金(集团)股份限公司运营力指标走势图
图表：金(集团)股份限公司成长力指标走势图
图表：海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司济指标走势图
图表：海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司营收入走势图
图表：海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司盈利指标走势图
图表：海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司负债情况图
图表：海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司负债指标走势图
图表：海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司运营力指标走势图
图表：海陆家嘴金融贸易区开发股份限公司成长力指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份限公司济指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份限公司营收入走势图
图表：广州珠江实业开发股份限公司盈利指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份限公司负债情况图
图表：广州珠江实业开发股份限公司负债指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份限公司运营力指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份限公司成长力指标走势图
图表：天津市房产发展(集团)股份限公司济指标走势图
图表：天津市房产发展(集团)股份限公司营收入走势图
图表：天津市房产发展(集团)股份限公司盈利指标走势图
图表：天津市房产发展(集团)股份限公司负债情况图
图表：天津市房产发展(集团)股份限公司负债指标走势图
图表：天津市房产发展(集团)股份限公司运营力指标走势图
图表：天津市房产发展(集团)股份限公司成长力指标走势图
图表：保利产济指标走势图
图表：保利产营收入走势图
图表：保利产盈利指标走势图
图表：保利产负债情况图
图表：保利产负债指标走势图
图表：保利产运营力指标走势图
图表：保利产成长力指标走势图
图表：20142014年中国gdp总量增长趋势图
图表：2014年中国月度cpippi指数走势图
图表：20142014年国城镇居民支配收入增长趋势图
图表：20142014年国农村居民均纯收入增长趋势图
图表：19782014中国城乡居民恩格尔系数走势图
图表：201412201412年国工业增加值增速统计
图表：20142014年国全社会固定投资额走势图（2014年含农户） 图表：20142014年国财政收入支出走势图 单位：亿元
图表：期民币汇率中间价（美元）
图表：201412201412中国货币供应量月度数统计
图表：20142014年中国外汇储备走势图
图表：19902014年央行存款利率调整统计表
图表：19902014年央行贷款利率调整统计表
图表：国年存款准备金率调整情况统计表
图表：20142014年中国社会消费品零售总额增长趋势图
图表：20142014年国货物进出口总额走势图
图表：20142014年中国货物进口总额出口总额走势图
图表：20142014年国口然增长率变化情况
图表：年龄段口重变化情况
图表：20142014年国普通高等教育中等职业教育普通高中招生数走势图 图表：20142014年国广播电视节目综合口覆盖率走势图
图表：19902014年中国城镇化率走势图
图表：20142014年国研究试验发展（r&d）费支出走势图
图表：略……
更图表见报告正文
房产报告报告
第五篇：商业产调研
商业产分享——商业产前期调研
突然累发表2014年01月11日 2351 阅读(1) 评(0)
分类： 日记 举报
（天分享篇专业文章转型商业产加油希朋友关注）——转型进行时
产项目开发前期块价值投资开发环境市场供需状况市场竞争状况等种市场变量进行分析研究期项目进行整体行性分析市场定位提供回避
风险商业房产客户需求特殊性利益协调样性开发商赢利模式确定性更需开发前期进行市场调研目前工作已成商业产开发中必少环节
什商业产呢？商业产满足商业贸易活动种产形式简单说商贸+产商业产前期调研通分析目前行业发展现状城市商业总况消费承载源市场资源托投资营力类似竞争业态现状商业需求市场托导客观市场调研项目提出行性市场定位招商销售工作提供般讲项目形式营行业未确定时进行宏观方面分析调研：
1济环境分析研究
2区域城市结构调查发展规划
3商业发展规划政策研究
4区域商业结构市场调查分析
5典型性调查研究
6未商业产供应量分析
7消费者消费行调查研究
8立条件研究
9商圈确定研究
宏观调研完成结果项目做出前期粗略规划建议根项目商业形式营类型进行进步细致调研项目规划做出准确微调面先宏观方面调研活动：
济环境分析研究
商业产开发周期长投资终利润实现形式出租营销售均受济发展政策影响较开发商业产项目时济环境研究分析显尤重济环境调研集中方面：
1总口区口结构职业构成学条件基础设施情况家庭户数构成收入水消费结构消费水等
2gdp发展状况国民济产业结构导产业产业结构包括济发展规模趋势速度效益情况
3全社会消费品零售总额
4全市商业增加值
5城乡居民均支配收入
6城乡居民储蓄存款余额
7城市外开放程度国际济合作情况外贸易外商投资发展情况
8城市重点开发区域年政府城建商贸产等相关方面出台政策通常连续35年数进行统计分析样基反映出城市济发展总体水
区域城市结构调查发展规划
果项目位置处城市行政济文化等口活动密集方更易城市机发挥然集中流形成良商业营氛围然种情况外受区域城市结构城市发展规划影响：
1公设施状况
2交通体系状况
3道路状况通行量
4区域城市性质功特点
5区域城市机组成
6城市规划政策方
城市发展规划商业产发展着非常重影响诸型社区发展计划商业区建设计划城市新区开发项目规划未营产生直接影响调研专业调研公司完成般员难完成果调研位数出入会成期项目定位阴影
商业发展规划政策研究
整体城市功结构规划发展项目产生定影响局部商业面发展规划项目着关重影响城市商业布局规划城市机完善标志增强城市商业网点规划理科学性权威性国家济贸易委员会国贸易局先发布条关加强城市商业网点规划通知求直辖市计划单列市省会（首府）城市快制定商业网点规划通知求2014年12月底前完成规划制定城市商业网点法理体系建立工作
许城市商业委员会考虑目前商业布局特点结合城市发展做出城市商业网点布局规划型商业产开发程中开发商时避免政策性风险重复建设着重指导性作
区域商业结构市场调查分析
前面进行宏观政策等方面研究区域商业结构区域商业实际情况调研常讲商业普查仅反映区域商业济活动指标特征项指标容综合数项目市场定位业态设计济效益预测提供定性参考分析商业结构调研包括方面：
1区间销售动
2业种间销售动
3商业区间竞争状况
4型力店动
5解税收政策重点调查业态营户政府政策营成（税收租赁费）收入状况
容必须通区域种业态营商户营容商铺面积租金员工数量营业额营状况税收情况存问题预期发展营动等方面调研获较普遍性结
典型性调查研究
知知彼百战殆商业竞争环境关系项目否长期存关键点项目城市商业区类业态收益状况进行调研调研时选择百货商场超市专业市场餐饮娱乐等形式商业环境规模提供产品服务客流量交通客群源方面进行分析掌握业态现状结构特点便做
出综合性竞争分析
未商业产供应量分析
开发商讲开发住宅项目商业项目差项目前期必须考虑该区域未商业产供应量业态规划设计等综合素商业产终取决租赁销售支撑营营者投资者选择商铺时会慎重考虑点
城市居住区规划设计规范中明确规定居住区口规模商业配套面积公服务设施控制指标千商业服务建筑面积700910方米社区服务千指标59464方米金融邮电千指标6080方米合计8191454方米根具体项目规划部门商业面积开发求建筑形式求会开发商讲具体开发中应根实际情况选择开发时间机胜
消费者消费行调查研究
消费行研究称生活结构研究目收集区域消费者生活形态特征口结构家庭户数构成收入水消费水购买行交通方式选择等方面形成消费行定量定性评估
1．口结构
口结构年龄性教育程度职业分布等进行分类整理口集聚膨胀速度口结构变迁进行预测
2．家庭户数构成
家庭户数变动情形家庭数成员状况员变化趋势进洞悉城市化发展生活形态变化年城市搬迁户35三代家庭cbd单两家庭模式居
3．收入水
根收入水判断消费性消费力目前消费层次等
4．消费水
消费水区消费活动直接考量尤零售业说重衡量指标推理出消费者消费情形商品类划分消费种类计算出商圈消费购买力消费倾
5．购买行
通购买行掌握消费者惯性消费场消费种类服务二致判断选择商品服务标准便区域消费者消费意识作深入探讨
6．交通方式
交通方式变化影响消费者购物惯消费容消费者业态需求花费时间定心理尺度交通工具改变会定程度影响购物范围时交通便利形成客流力支撑
立条件研究
立力指拟规划商业周围环境身素商业营影响谓步三市道理
立周边环境包括周边道路状况顾客店便利度毗场等
1．道路类
道路类立力第素直接影响消费行途道路分交通枢纽连接通道交通干道商业干道商业选址言商业干道道路类次商业区交通干道
2．顾客店便利度
进店行进东线否通畅便利影响营条件行进动线中否障碍物交通栏隔单车行道禁止转弯等路障路标会形成客流阻碍
3．周边商业氛围
时商业业种聚集加强竞争形成集合效应专业市场带单消费流然业态错位营互补营关键合理安排业态组成更利市场间互荣
4．商业见度日情况
商业建筑否容易找商业见度吸引流消费关键果商业建筑见度差会影响日营日情况商业营定影响南方气候炎热顾客更喜欢光顾东北面商业北方顾客更喜欢光顾西南面商业
商圈确定研究
调研中项关键项商圈确定整项目成败基础通常商圈指商业产项目提供商业贸易者商铺贸易服务范围说成商业产项目吸引消费者效空间范围商圈调研目围绕着方面：１解区域社会济变相生活形态
２确定产品组合促销点
３分析商圈否重叠
４计算某理区域饱度
５找出商圈障碍：：道路设施便口度拥塞等
６法规政策方面考虑
７素：区域竞争否激烈未变动趋势供应商位置交通状况等
商业产项目商圈范围类型项目商圈范围截然理想概念中商圈规心圆实际规图形组合通常商圈分三层次：核心商圈（商圈）次级商圈（次商圈）边际商圈（边缘商圈）市场调查机构细分：第商圈第二商圈第三商圈第四商圈通常：
核心商圈（primary trading area）约占50——70流量
次级商圈（secondary trading area）约占15——20流量
边际商圈(fringe trading area)约占10左右流量
商圈包含口数量样计算：核心商圈步行20分钟够达项目口数步行者占总口率加骑行车20分钟够达项目口数量骑行车口占总口率加步行10分钟够达直通项目公汽车站口数量坐公汽车口占总口率加坐汽车20分钟够达项目口坐汽车口占总口率核心商圈覆盖口数量
商圈类型中核心商圈次级商圈边际商圈包含辐射半径：
集中型商圈里核心商圈半径2014米次级商圈半径2014米—5000米间边际商圈5000米外
分散型商圈里核心商圈半径500米次级商圈半径500米—1000米间边际商圈1000米外
果商圈划分时遇种情况成划分然界点：
1超４０米宽四线道栏杆安全岛阻隔道路
２受铁路交道阻隔交通受阻
３受高架桥道阻隔潮流动易
４受安全岛阻隔潮流动易
５受水沟潮流动易
６单行道阻隔潮流动易
７潮走购物惯相反者
受情况影响划分成两商圈
关商圈界定般种方法：
１ 心圆法：
商业项目服务范围心圆表示先半径画出干心圆然计算圈层口消费变化率果变化确定商圈里两种方法：口密度变化界定二心圆间商品消费量变化界定
２行车时间法：
根消费惯行车速度区出行惯界定商圈
３ 路线调查法：
项目周围街道调查收集口商业消费者信息根资料进行确定
４ compass法：
商业产产生潜收益受顾客该产业易接性影响然素易接性影响公式假定易接性受两理位置直线距离彼受吸引倾定
狭义雷利吸引力定律确定两位置间直线受等引力点广义公式划定圆位圆顾客具受圆购物场吸引倾位置圆外顾客受圆外场吸引倾
雷利定律公式：
dad1+ (q)a
交易中心d(1q) 效半径d*(q)a(1q)
根交易中心效半径确定效商圈范围
da代表项目竞争手间效交易距离（商圈界境点）
d代表项目计划竞争手间实际距离
sasb代表场a场b规模（零售面积等）
取sa>sb时q sbsa两处场规模率
a代表常数12
compass法存定限制：考虑距离未考虑实际道路状况交通状况二顾客认知距离会受购物验影响项目客户留良心理印象顾客认知距离会真正距离长
5商业饱理：
设城市区域商品零售面积均需求量约26方米城市区域总口26市场需求总量市场总需求量减现零售面积市场需求潜力果市场需求潜力零表示开发具行性反开发空间商圈分析方法许种方法康维斯新零售引力法哈夫概率模型等
康维斯新零售引力法表示相互间明确竞争关系两城市间商业营率关系
哈夫概率模型消费者立场出发认消费者利某商业设施概率取决商品丰富性营业面积购物消耗时间商业设施规模实力
种方法出发角度运市场变量达目具体研讨
分析程中结合具体实际情况选择运般采取定性定量研究方法相结合手段
通九环节关商业产前期宏观方面调研基完成接进行针项目前期定位规划进行较具体调研调研手段终目调查容数进行系统分析掌握定量较准确市场规律信息项目期定位营销推广做出正确指导
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