房产企业房投资业务税务处理欣赏
摘：文全面梳理房投资业务中投资双方需掌握国家税收政策提醒企业正确合理进行业务安排税务处理避免发生必税收风险
关键词：开发产品房投资税务处理
房产企业开发产品特殊性时会开发企业作外投资支付价换取投资企业股权排房产企业利房投资方式进行税收筹划企业需根国家税收政策进行正确税务处理合理业务安排避免发生税收风险增加纳税成面案例进行投资双方涉税处理风险提示
甲企业家房产开发企业2017年1月栋写字楼乙企业投资入股该写字楼账面价值2017万评估价值3000万元假设账面价值计税基础相实际占面积2017方米双方约定甲企业参乙企业利润分配承担投资风险
投资方涉税处理注意事项
()营业税处理
财政部国家税务总局关股权转关营业税问题通知(财税[2017]191号)规定2017年1月1日起形资产动产投资入股参接受投资方利润分配承担投资风险行征收营业税股权转征收营业税
房产企业开发产品外投资征收营业税容易房产企业造成税收筹划空间
时投资企业公允价格接受没完税房产税收等存税负转嫁问题投资企业接受投资房产次转时财税[2017]16号文件规定应全额缴纳营业税实务中投资企业差额缴税容易形成漏税税收征风险点
外房产企业动产投资入股收取固定收入承担投资风险种固定收入投资方利润形式出现租金等形式出现实质属租金收入(产权转移)动产销售收入(产权转移)应规定征收营业税
(二)土增值税处理
土增值税相关政策规定房产开发企业开发产品外投资应视销售房产 收入列方法序确认：1企业区年度销售类房产均价格确定2税务机关参年类房产市场价格评估价值确定
说房产开发企业建造商品房进行投资联营应规定缴纳土增值税见规定例中甲企业应纳土增值税假设核实该写字楼允许扣项目金额2200万元甲企业应纳土增值税(30002200)×30240(万元)
(三)企业税处理
企业税法实施条例第二十五条国家税务总局关印发<房产开发营业务企业税处理办法>通知(国税发[2017]31号文件)第七条明确规定企业开发产品外投资等行应视销售开发产品权权转移实际取利益
权利时确认收入(利润)实现时国家税务总局关企业处置资产税处理问题通知(国税函[2017]828号)规定企业外处置资产属企业制资产应企业类资产期外销售价格确定销售收入
见企业房产进行股权投资发生非货币性资产交换根述规定应确认财产转损益计缴企业税时投资双方税法相应规定进行税处理
(四)印花税处理
国家税务总局关印花税干具体问题解释规定通知(国税发[1991]155号)第十条规定财产权转移书征税范围：政府理机关登记注册动产动产权转移立书企业股权转立书财政部国家税务总局关印花税干政策通知(财税[2017]162号)规定土权出合土权转合产权转移书征收印花税商品房销售合产权转移书征收印花税公司法第二十八条规定股东非货币财产出资应法办理财产权转移手续时公司法第二十七条规定作出资非货币财产应评估作价核实财产高估者低估作价法律行政法规评估作价规定规定见房产投资入股属财产权转移根印花税规定应产权转移书税目征收印花税投资方万分五税率缴纳印花税计税评估机构核定评估价例中甲企业应纳印花税3000×00515(万元)
二投资方涉税处理注意事项
()契税处理
契税暂行条例细第八条规定土房屋权属作价投资入股视土权转房屋买卖者房屋赠征税契税纳税义务境转移土房屋权属承受单位房产投资入股规定应接受房产投资投资方办理产权转移手续时缴纳契税计税评估机构核定评估价例中乙企业应纳契税3000×5150(万元)
(二)房产税处理
国家税务总局关安徽省干房产税业务问题批复(国税函发[1993]368号)规定投资联营房产应根投资联营具体情况计征房产税时予区房产投资联营投资者参投资利润分红担风险情况房产原值作计税计征房产税房产投资收取固定收入承担联营风险情况实际联营名义取房产租金应根房产税暂行条例关规定出租方租金收入计缴房产税
需注意甲企业房产外投资房屋产权投资企业乙企业接受投资固定资产计价原确认该项固定资产乙企业该房屋享独占权处置权房产税应乙企业缴纳假设乙企业省市规定减幅度30例中乙企业年应纳房产税3000×(130)×12252(万元)
(三)城镇土税处理
物权法房走规定企业房产外投资房产土权转移投资企业拥城镇土税暂行条例第二条规定乙企
业应规定计缴城镇土税假设乙企业城市规定城镇土税方米税额10元例中乙企业年应纳土税10×022(万元)
(四)印花税处理
印花税暂行条例第八条规定证两方者两方事签订执份应方执份全额贴花说房产投资入股根印花税规定签订产权转移书双方万分五税率缴纳印花税见接受房产投资入股投资方缴纳印花税例中乙企业应纳印花税3000×00515(万元)
(五)土增值说处理
财政部国家税务总局关土增值税具体问题规定通知(财税字[1995]48号文件)规定投资联营企业述接受投资房产转应财税字[1995]48号文件第十条关转旧房确定扣项目金额问题规定计算缴纳土增值税
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摘：文全面梳理房投资业务中投资双方需掌握国家税收政策提醒企业正确合理进行业务安排税务处理避免发生必税收风险
关键词：开发产品房投资税务处理
房产企业开发产品特殊性时会开发企业作外投资支付价换取投资企业股权排房产企业利房投资方式进行税收筹划企业需根国家税收政策进行正确税务处理合理业务安排避免发生税收风险增加纳税成面案例进行投资双方涉税处理风险提示
甲企业家房产开发企业2017年1月栋写字楼乙企业投资入股该写字楼账面价值2017万评估价值3000万元假设账面价值计税基础相实际占面积2017方米双方约定甲企业参乙企业利润分配承担投资风险
投资方涉税处理注意事项
()营业税处理
财政部国家税务总局关股权转关营业税问题通知(财税[2017]191号)规定2017年1月1日起形资产动产投资入股参接受投资方利润分配承担投资风险行征收营业税股权转征收营业税
房产企业开发产品外投资征收营业税容易房产企业造成税收筹划空间
时投资企业公允价格接受没完税房产税收等存税负转嫁问题投资企业接受投资房产次转时财税[2017]16号文件规定应全额缴纳营业税实务中投资企业差额缴税容易形成漏税税收征风险点
外房产企业动产投资入股收取固定收入承担投资风险种固定收入投资方利润形式出现租金等形式出现实质属租金收入(产权转移)动产销售收入(产权转移)应规定征收营业税
(二)土增值税处理
土增值税相关政策规定房产开发企业开发产品外投资应视销售房产 收入列方法序确认：1企业区年度销售类房产均价格确定2税务机关参年类房产市场价格评估价值确定
说房产开发企业建造商品房进行投资联营应规定缴纳土增值税见规定例中甲企业应纳土增值税假设核实该写字楼允许扣项目金额2200万元甲企业应纳土增值税(30002200)×30240(万元)
(三)企业税处理
企业税法实施条例第二十五条国家税务总局关印发<房产开发营业务企业税处理办法>通知(国税发[2017]31号文件)第七条明确规定企业开发产品外投资等行应视销售开发产品权权转移实际取利益
权利时确认收入(利润)实现时国家税务总局关企业处置资产税处理问题通知(国税函[2017]828号)规定企业外处置资产属企业制资产应企业类资产期外销售价格确定销售收入
见企业房产进行股权投资发生非货币性资产交换根述规定应确认财产转损益计缴企业税时投资双方税法相应规定进行税处理
(四)印花税处理
国家税务总局关印花税干具体问题解释规定通知(国税发[1991]155号)第十条规定财产权转移书征税范围：政府理机关登记注册动产动产权转移立书企业股权转立书财政部国家税务总局关印花税干政策通知(财税[2017]162号)规定土权出合土权转合产权转移书征收印花税商品房销售合产权转移书征收印花税公司法第二十八条规定股东非货币财产出资应法办理财产权转移手续时公司法第二十七条规定作出资非货币财产应评估作价核实财产高估者低估作价法律行政法规评估作价规定规定见房产投资入股属财产权转移根印花税规定应产权转移书税目征收印花税投资方万分五税率缴纳印花税计税评估机构核定评估价例中甲企业应纳印花税3000×00515(万元)
二投资方涉税处理注意事项
()契税处理
契税暂行条例细第八条规定土房屋权属作价投资入股视土权转房屋买卖者房屋赠征税契税纳税义务境转移土房屋权属承受单位房产投资入股规定应接受房产投资投资方办理产权转移手续时缴纳契税计税评估机构核定评估价例中乙企业应纳契税3000×5150(万元)
(二)房产税处理
国家税务总局关安徽省干房产税业务问题批复(国税函发[1993]368号)规定投资联营房产应根投资联营具体情况计征房产税时予区房产投资联营投资者参投资利润分红担风险情况房产原值作计税计征房产税房产投资收取固定收入承担联营风险情况实际联营名义取房产租金应根房产税暂行条例关规定出租方租金收入计缴房产税
需注意甲企业房产外投资房屋产权投资企业乙企业接受投资固定资产计价原确认该项固定资产乙企业该房屋享独占权处置权房产税应乙企业缴纳假设乙企业省市规定减幅度30例中乙企业年应纳房产税3000×(130)×12252(万元)
(三)城镇土税处理
物权法房走规定企业房产外投资房产土权转移投资企业拥城镇土税暂行条例第二条规定乙企
业应规定计缴城镇土税假设乙企业城市规定城镇土税方米税额10元例中乙企业年应纳土税10×022(万元)
(四)印花税处理
印花税暂行条例第八条规定证两方者两方事签订执份应方执份全额贴花说房产投资入股根印花税规定签订产权转移书双方万分五税率缴纳印花税见接受房产投资入股投资方缴纳印花税例中乙企业应纳印花税3000×00515(万元)
(五)土增值说处理
财政部国家税务总局关土增值税具体问题规定通知(财税字[1995]48号文件)规定投资联营企业述接受投资房产转应财税字[1995]48号文件第十条关转旧房确定扣项目金额问题规定计算缴纳土增值税
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