贵阳恒生厦楼盘策划
陕西福田广告公司策划总监 200426
项目前期市场研究前期策划阶段
（）市场调查市场机会分析
1 市场调查分析
（1） 市场调查分析
（2） 市区域竞争楼盘调查统计分析
（3） 项目概况分析
（4） 项目区域文历史概况分析
（5） 项目优劣势分析
2 市场机会分析
(1) 市区商品住宅市场竞争程度评估分析
(2) 策划区域竞争手设定
(3) 策划项目片区商品住宅市场机会分析
(4) 策划项目（楼盘）市场机会分析
(5) 介入市场身份设定
（二）项目市场定位建筑策略分析
1． 项目市场定位分析
(1) 项目总体定位分析
(2) 项目目标客源定位分析
(3) 项目价格定位分析
(4) 项目档次定位分析
(5) 项目形象定位分析
(6) 项目物业理模式分析
2． 项目建筑策略分析
(1) 项目建筑风格分析
(2) 项目建筑功分析
(3) 项目会设施面设计
(4) 项目架空层园林设计
(5) 项目户型优化分析
(6) 项目外立面设计建议
（三）项目工包装模式设定
1 售楼部包装模式设定
2 售楼部部装修风格建议
3 售楼部外围气氛策划设定
4 工围墙样式推荐
5 售楼书设计
6 海报设计
7 宣传单张设计
8 涉销售类表格设计
（四）项目品牌战略包装计划设计
1． 项目品牌资源分析
2． 项目品牌涵设定
3． 项目品牌VI设计建议
4． 项目品牌推广计划编制
（五）项目卖点分析
1．项目概念塑造
（1） 贵阳现推项目概念分析
（2） 项目概念形成分析
（3） 项目概念升华
（4） 项目概念目标客户接受度分析
2． 项目卖点分析
（1） 项目社区题概念分析
（2） 项目规划卖点分析
（3） 项目户型卖点分析
（4） 项目外立面卖点分析
（5） 项目园林概念卖点分析
（6） 项目身环境优势卖点分析
（7） 项目配套设施卖点分析
（8） 项目物业理模式卖点分析
（9） 项目营销模式卖点分析
（六）项目销售策略决策
1． 项目销售目标分析决策
2． 项目销售模式分析决策
3． 项目部认购期策略分析
4． 项目公开期策略分析
5． 项目销售中期策略分析
6． 销售期策略分析
7． 广告进策略分析决策
8． 媒体组合分析建议
9． 销售组织理分析决策
（七）项目济效益评估
1． 项目销售目标分析
2． 项目广告投入成销售进度分析
3． 项目投资收益风险分析
（八）项目销售实施全程建议
1 销售前期准备案
2 销售机构设置安排
3 销售员招募培训安排
4 销售广告表现档期安排
二测试市场阶段
问卷模式项目进行市场测试便调整完善优化策划思路方案
三项目策划方案决策阶段
根测试市场阶段出市场反应程度策划纲作终定案保证项目市场接受率减少项目风险
第部分 市场分析
贵阳宏观市场分析
() 2000年贵阳房产整体分析：
2000年贵阳房产面前未发展良机全国许城市相贵阳房产业形势较前年空置房例15左右年空置率直较低国家支持房产业发展政策逐步完善关百姓住房消费观念加强房改深入住房信贷投入增加开放住房二级市场减免部分税费等关系贵阳市房产市场价格年呈稳中升趋势尤中心区房价高层层升幅层升幅更究原市区土供应减少市区商品房（尤层）供应相减少市区房价扬难免市民会改变种愿离开中心区居住观念目光城郊结合部环境配套设施齐全住宅区转移乌白云河区房产开发潜力现交通道路改观老百姓住房投资升值保值观念加强会更市民余钱投房产2000年贵阳房产商品房成交量高达200万M2出
（二） 2000年贵阳高层住宅市场分析
贵阳系贵州省省会全省政治济文化中心国西南区重交通枢纽新中国成立尤改革开放20年贵阳市济建设取巨成民物质文化生活水提高时造批体营者物质率先进入康开始追求较高物质生活身高贵身份象征需求必供应客观济规律条件高层物业成先富起部分消费象高层住宅市场产生
2000年贵阳高层楼盘飞速发展时期特点性化居住空间代高层楼盘前基础更深层次发展外立面规划配套项目包装智化等变更新更完善90年代末期高层住宅楼宇呈雨春笋般逐步走规模化中天花园中天广场浪漫欧陆式推出成欧陆风潮流行说明欧陆风格高层楼盘逐步走市场2000年欧陆概念高层楼盘泛滥势头时市场中出现质素较高层楼盘钻石广场鸿基市花园天恒城市花园中天广场水方等走精品型综合素质路线高层楼盘赋予更深层定义涵注入较高科技含量智化高层住宅成新热点概念断延续创新
高层楼盘发展天已段性概念性性化综合性智化素质型高档楼盘渡发展消费者层面发生变化90年代暴发户土包子转变90年代绅士型富贵族然高层楼盘求越越高
观2000年高层楼盘市场数段（中华路）建筑风格（现代建筑欧陆式建筑港式建筑风格）社区文化等作高层品牌支持点目前高层楼盘竞争炽热化程度数会园林景观等硬件配套设施档次越越高高层楼盘真正理念体现生活方式社区文化涵
（三）2001年贵阳高层市场综合预测分析
贵阳市高层市场99年 竞争愈显激烈供应量日渐增高层市场销售已明显趋缓众开发商高层项目开发真爱恨爱开发高层会高额利润回报恨高层风险实太
敝司通月时间贵阳高层市场进行仔细研究整市场未趋势做综合预测（仅供参考）
l 高层整体市场走势预测
市场必须：
萌芽 成长 成熟 衰落 更新
贵阳高层市场目前正处成长阶段未发展呈势态：
1．高层市场争夺段优势转环境性景观性发展
目前市高层段优势知道土生市区土着开发量增加逐渐减少未高层想段优势已提高身综合质素利环境素赢市场目前水方推出拉开种走势帷幕未南明河黔灵公园附块会更受开发商青睐
2．高层住宅城市副中心带偏移市中心新建高层会逐渐商务型公寓
贵阳市级段辐射周边区域市区商业区流车流非常居住佳选择市区价高供开发土少必造成客户花高价买理想居住区域
商业较集中市中心必然会形成办公房量需求住办两商务公寓会逐渐成中公司争购热点城市副中心带住家言相中心区较理想商业氛围浓厚较安静交通便利城市副中心带环境景观优势较明显块（南明河岸河滨公园附黔灵公司附）样具备开发高档物业条件环境景观理想副中心块价格优势抢占市场
3．市场呈细分化发展
现高层嘉信华庭纯住宅外余商住两商住办三影响高层居住生活质量私密性强相互干扰性然目前开发段特性造成
未高层会考虑更性化设计目标客户划分更单象纯商务公寓纯户型纯顶级豪宅等等样高层项目会陆续涌现筑城市场
4．高层楼盘质量会越越高物业精品化发展
区域果建筑结构配套环境目标客户致相楼盘终物业项分质量服务物业等导致物业精品化发展普通型特色高层住宅会越越没市场
5．供求年半年高层市场出现恶性竞争
规划局消息现报建高层已超１００万方米供求定存事实新项目开发者现物业进行分析基础会发掘许新卖点整体素质肯定会现物业高项目会年半年推出必会造成部份原物业滞销
资金紧缺开发商物业快变现减少资金压力必然会种方式变降价促销价格较敏感客户然会诱导必会导致整市场价格动荡形成高层市场恶性竞争
年市场郊区化发展已呈较明显趋势郊区户型市场会吸引部分喜爱优质环境高层客户形成高层客户分流造成高层间更恶性竞争
（四）贵阳房产市场利政策市场特征分析
市场利政策：
房改贵阳市房产政策落实全国较快较贵阳市产市场空前良重素目前市房改政策：
l 住房公积金贷款
l 住房公积金实施
l 存量补贴发放
l 揭贷款（贷8成30年利率调低）
l 住房贷款
政策实施加购房积极性促成商品房需求热潮外公房市房屋置换两项政策提高换房率增加量二次置业者市场需求量快速升年市场消化量年市场消化量超200万升幅度预计年市场需求量基年持略降非特利消息否超年成交量200万M2性没
外年1月1日起职工增量补贴标准工资总额10增加20离退休职工职职工样例计算增量补贴增量补贴发放住房资金理中心职工建立帐户逐月兑现职工中参加房改购买原公住房职工未交清土收益金前增量补贴逐月抵扣土收益金补清止交清土收益金（包括增量补贴抵扣土收益金）增量补贴逐月兑现职工已房屋产权证贵阳市房产交易市场准入证职工未购公住房职工单位集中报省房改办审核批准开户银行办理增量补贴储蓄卡手续职工持增量补贴储蓄卡开户银行逐月支取现金租住公房职工逐月交清扣租金支取现金
(五) 2001年贵阳市房产发展趋势
1 房价保持稳略降
2 延续2000年态势土交易活跃换手量增
3 花溪等郊区置业者增
4 层住宅精品楼盘会增
5 高层公寓更采新技术新设备
6 空置积压房会特价优惠抛售
7 中华路住宅交易日渐火爆竞争更加激烈
二区域市场分析
（）区域市场段特性
1．市场板块角度分析
贵阳市房产市场价位等层次进行分类分三种区域板块：中华路板块环市路(中华路)板块环市路外围板块
中华路板块(均价3600元M2左右)
作项目区域中华路板块贵阳市商业中心贵阳市房产开发重点区域两直房产热点市场房产业区域飞速发展时引进先进超前开发理念推动贵阳房产业起巨作区域物业较消费者接受成贵阳市民众置业带置业区域物业价位断升开发相量处供求状态加价格提高增加置业门槛现阶段该区域处竞争炽热化状态该板块销售均价3600元M2左右
（二） 区域高层竞争程度分析
年高层市场目睹市中心竞争尤显激烈块早已开发商瓜分中华路建已没令年高层市场会中心区情况中心区辐射带偏移环境景观优势较强副中心带发展集中富水路北京路枣山路段富水路受中华路商业辐射商业氛围会越越成熟北京路段交通方便建块商业价值开发温度会逐渐升高枣山路鸿基馨苑景苑金色家园铁五局厦天华厦等物业牵动块已相成熟加邻黔灵公园绝优势必然会成客户争购优质居住
年贵阳产高层市场竞争然激烈竞争缘方面原：
首先买家市场空间原限购买力旧盘没彻底消化完新盘陆续推出总供总需求选房机会楼盘性少缺少差异化卖点楼盘竞争原
次然品牌概念已深入心品牌概念影响客户买楼素公司调研分析表明发展商品牌居民购买意中占重份额占第六位列前五位分：段价格区环境户型物业景观表明未房产营销品牌营销时代品牌发展商房子仅仅较卖已意味着家起分蛋糕
营销手段缺少创意销售手法现购房越越理性房子少五六家然家卖品牌物业段房子热销外更楼盘挤降价泥潭中市场济中价格受供求关系影响需求供价格会扬供需求价格会降直衡客观存济规律
贵阳市年高层报建量超100万方米加空置积压见高层供已量济规律市场会价格变动调节供需关系年半年市场推出新盘价格会现基础保持稳半年供继续增时价格会着竞争加剧出现波动部分急需资金开发商会想方设法变降价物业套现种变动会牵动正犹豫开发商价格拉继形成整市场价格滑
通分析预测知道未高层存机会市场高层客户会越越理性开发商实力品牌竞争新代开发者策划显色舞台完善开发理念精妙策划思路会时展现高层发展演变走更成熟面价格会残酷竞争中趋衡
（三） 区域营销环境分析
项目周边开发项目较物业项目处时间开发销售针项目真正具竞争性较少
物业名称 位置 规模 起价 均价 建筑风格 目标客户定位
天恒
城市花园 富水北路延安东路交汇处 占1万方米 3100元M2 3208元 M2 欧式风格 高收入群
鸿基
市花园 枣山路延安西路交汇处 总建面3万M2 馨苑：2488元 M2 2650元 M2 中海式风情花园 中高收入群
新进
贵山苑 民生路贵山街 3幢高层1幢层组成 2680元 M2 2910元 M2 现代建筑风格 高收入群
海恒
贵山苑 富水路省府路交界处 占：18 M2
总建面：89万M2 2830元 M2 3030元 M2 欧式风格 高收入群
新陆
广场 中华南路 总建面：31万M2 2980元 M2 3250元 M2 现代建筑风格 高收入群
龙港
国际中心 中华南路 25层跃层商住楼29层层组成 3570元 M2 3780元 M2 港式风格 高收入群
时代
名仕楼 中华中路 总建面：24万M2 —— 3270元 M2 现代风格 高收入群
天恒城市花园鸿基市花园开发体量较龙港国际中心时代名仕楼入市较早开发销售快项步时间项目具性竞争手区海恒贵山苑新进贵山苑新陆广场等余路段质素价格相符质楼盘
竞争手推广手法：
新陆广场：
新陆广场位中华南路醒狮路交界处周边金融商贸繁盛信息资讯业聚集时代广场新老百货等厦相领民广场咫尺文教市政配套俱全中三中达德学市府路学等交通便捷距贵阳火车站5分钟机场15分钟车程作市中心城市前段商业价值相高作居住说市中心首选物业宜商宜住城市居住种典范升值潜力较
该项目新陆广场命名策划重点放新字面围绕着题精神作系列工作
1 新陆广场推出市场时形象：
全新城市居住理观念
全新健康舒畅居住空间
全新演绎欧陆建筑风格
全新园林会文化涵
全新智化物模式
1) 全新城市居住理概念
a 住宅区域城市信息资源联网实现智化居住全新构想
b 裙楼15层设商业空间营造更浓郁商业氛围
c 交通便捷距贵阳火车站5分钟机场15分钟
2) 全新健康舒畅居住空间
a 33米层高
b 全景落窗凸窗
c 观景阳台生活融合
d 带独立卫生间工房
3) 全新演绎欧陆建筑风格
a 三重立体式空中花园（楼房面裙楼顶层高层私家花园）
b 欧陆建筑符号点缀
c 全新三段式立面格局（转换层部分架空形成半围合半室外层次园林绿化休闲空间
4) 全新园林会文化涵
a 中西园林艺术品味优雅生
b 裙楼顶层立体式园林会
c 实行会员制豪贵生活彰示
5) 全新智化物模式
a 楼宇理执行严密ISO9002国际物业理体系
b 计算机理中心监控中心
c 新加坡狮岛全动消防预警广播灭火系统
时代名仕楼：
时代名仕楼位贵阳市铂金段——十字中华路中山路交汇处楼宇处成熟社区学校医院菜场邮局购物中心方集四周四通八达交通网络家居办公提供便利
厦高140米35层凌时代广场集住宅写字楼停车场会体总面积2万方米处段显耀交通便利商业价值巨该盘销售非常目前止已售出85
1 时代名仕楼推出市场时形象：
享市风情
1） 总体规划
规划设计首先体现楼层高度35层建筑雄伟巍峨耸立豪气凌云采超户型165205m280M2客厅显尊耀
2） 区功配套
a 康体中心
b 童游乐园
c 1600M2高级观光会
d 24时中央供热水系统
e 4000M2型停车场
3） 物业理
a 安全服务
保安24时巡逻负责应接车库泊车交通疏导消防闭路监控
b 商务服务
邮件寄送报刊收发文件电讯字复印等
c 维护服务
d 清洁服务
e 户需时户签订服务合满足户诸接送孩护老购物等方面服务
2 目标客户群
1) 中华路做生意商家
2) 追捧闹市中生活高级仕
3) 办公企业单位
4) 事业较成功追求身份象征士
3 推广策略
项目处十分繁华中华中路段断宣传推广市风情社区概念身优势相结合户型设计理想加作居住环境讲嘈杂推盘时间较早部分优秀竞争楼盘段时间推出抓住推盘先机相说推广较成功
新进贵山苑：
项目项目段楼盘三幢层幢高层组成年房交会亮相现价位暂定起价2680元 M2 均价约2910元 M2左右段周边配套成熟吸引买家强调现代繁华市中营造出宁静温馨居住氛围种中高档物业形象公众世目前已处发售阶段采报纸广告派发楼书售楼处直销等手法楼盘采松广告创意策划推广程中没什新意估计会四月份较推广动作外楼盘层2538元 M2起价开始发售层部分正处施工阶段部规划强调区道路绿化点面型凉亭品延伸区裙楼住宅部分外区边缘设置观赏性池塘石砌桥淡区注入动景户型设计聘请深圳设计师设计客厅卧室体现尊崇3米层高空间里情装饰标准层错层复式三种户型例相突出住宅观景阳台外挑飘窗面积98方米左右
物业理设置安防系统物部门开通服务热线市区高层中物业理费收费较低06元 M2左右户均设视讲系统停车场方面设置动喷淋系统动温感烟感报警系统交通指示系统
楼盘装修方面外墙进口涂料墙砖相结合层楼梯配榉木铁花扶手高层配两台高速电梯
第二部分 项目分析
项目概况
1 位置：项目处贵阳市中心段正新街富水中路交汇处
2 周边设施：
学校：十二幼省府路学育英学二中十九中幼师
医院：省医
银行：民银行交通银行工商银行
购物：时代广场百货楼百盛华联金凤凰
酒店：柏顿酒店百诚酒店鲜花厦盛安酒店
交通：处市中心交通四通八达
3 项目济技术指标
占面积：30625M2
总建筑面积：36287 M2
住宅建筑面积：24676 M2
裙楼商场面积：7605 M2
电梯堂：127 M2
总层数：30层
建筑高度：999M
4 项目配套设施：
高级会棋牌室桌球室乒乓球市健身中心
二 项目机会点
1． 理位置优越
恒生厦位贵阳市中心段正新街富水中路交汇处周边拥全市成熟社区环境种配套设施应俱全学校医院银行菜场邮局购物商厦云集交通更四通八达居家办公提供非常便利条件
中华中路版块贵阳市繁华版块市民传统观念中份量重区域项目正处尊崇区域市中心开发土日益匮乏情况段显价值巨理位置优越疑成项目优势
2． 入市时机较
中华中路版块竞争手龙港国际中心时代名仕楼富水花园销售已基结束严格说中华中路版块项目已竞争手（包括推出康泰厦华城凯旋门）
邻项目说天恒城市花园销售率已达80新陆广场销售率已达95项目已构成威胁新进贵山苑海恒贵山园户型占例少项目目标客户群项目入市时机较应该说切入区域市场空白点
3． 建筑设计具唯性
项目建筑设计采较推崇蝶型住宅面客厅卧室书房功房采光视线条件优越杜绝视干扰保护业私密生活更加轻松户型厨房卫生间皆然通风采光建筑设计言尊重居真正体现摈弃传统建筑设计模式赋予厦崭新生态理念属贵阳首例成熟蝶变空间
4． 项目具备塑造高档高层住宅先天条件
项目体量较栋单体高层住宅总户数加处市中心级段建筑设计具唯性户型设计具超前性外立面具独特性排性具备塑造市区高档高层住宅基条件
5． 市场空间
贵阳成西南政策利前提市场具特色综合素质高高档处市中心高层住宅较强承接力着外营成功士高级金领阶层队伍断壮面建讲求整体规划理念设计功配套先进处市中心高档高层建筑持续成长市场空间
6． 开发商较前置开发理念
发展商代理商资源整合强强联手融合发展商开发理念代理商项目操作手法竭诚合作必创出品牌项目成贵阳楼市道亮丽风景线
7． 价格定优势
项目开盘时均价预计2900元M2 起价2680元M2 价格言类档次楼盘中具定优势
8．品质较高
项目产品设计部分建材具备定档次品质弧型落窗配钢化隔音玻璃转角窗飘窗飘出80cm中空复式楼设计室停车场五楼空中花园四楼私家会三梯六户设计户均电梯率较高类项目中数均处领先位
三 项目问题点
1． 开发商未较高知名度
现时贵阳房产业已开始逐步进入规模品牌竞争阶段房产市场必品牌规划实力时代目前情况贵司尚未较高知名度
建议：需较专业房产代理公司物业理公司合作创立出高档明星楼盘项目推广中逐步营造树立发展商项目品牌形象
2． 项目目标客户层面较窄
说区域竞争手较少入市环境相较项目立项高档住宅区面积力户型针目标客户群少数济实力雄厚成功士客户层面较窄贵阳市高层全林国际广场中天星园龙港国际中心时代名仕楼等已会消耗分流相部分客户项目目标客户层面会较窄
3． 项目单体楼
说项目较易塑造单纯高档高层住宅楼盘面积栋单体区样容易形成社区氛围较绿化休闲空间失部分热衷居住高档区（包括高层区盘）客户
4． 户型设计尚足处
项目通风采光隐私方面存问题套功设置面积太合理160M2设计成三房明显浪费面积嫌没诸家庭厅功房工房衣帽间书房设置称谓高档住宅户功设置太吻合建议稍作修改
5． 销售面整市价格跌压力
两年贵阳市住宅发展快猛尤市中心高层住宅两年市民购买力较强举刺激房开商开发欲空置率提高应该说年半年底明年开始贵阳房产价格跌司销售反映现少部分客户持币观心态占流掉轻心早入市较低价格较高品质入市紧尤品质方时候市场高品质楼盘始终较高承接力
第三部分 竞争手项目分析
竞争手楼盘资料统计览表
物业名称 海恒贵山园 新进贵山苑 天恒城市花园 时代名仕楼 龙港国际中心 新陆广场
起价 2830元M2 2680元M2 3100元M2 3100元M2 3570元M2 3170元M2
均价 3030元M2 2910元M2 3208元M2 3270元M2 3780元M2 3250元M2
总套数 购期间推出10余套 约100套 280余套 200余套 90余套
优惠情况 次性付款优惠23 次性付款98折 次性付款98折 次性付款98折 次性付款98折 次性付款98折
力户型 两房厅80余M2
三房两厅126M2 3房—4房
124—158M2 3房—4房
120—160M2 161—205M2 130—300M2 层：120—160M2
跃层：165M2
销售预估 未开盘 约25 约80 结束 90 90
位置 富水路省府路交界处 民生路贵山街 富水北路延安东路交汇处 中华中路8号 中华中路喷水池旁 中华南路
规模 占：18万M2
总建面89万M2 3幢高层1幢层组成 占：10000M2
幢高层写字楼3幢高层住宅组成 总建面：24万M2 25层跃层29层层组成 总建面31万M2
绿化率 25 40
容积率 约49
层高 3米 3米 3米 3米 33米
售楼部特点 时售楼部特点 整洁清新般化 较气醒目设施齐备 般特色 较气醒目设施齐备
景观配套 市政设施 市政设施 中庭园景周边环境俯瞰 突出邻街环境 突出邻街环境
智化 防盗报警系统红外线监控煤气报警系统网预定视频点播卡通停车场理系统 监控讲系统 闭路监控系统防盗系统消防系统 消防闭路监控 中央空调系统消防明系统紧急明系统门铃讲 计算机理监控全动消防预警广播灭火系统
车位布置 车库 车库 车库 4000M2
停车场 商场4层停车场 80余车位车库
配套设计 休闲娱乐会 绿化亭台余没什特配套 综合健身房信息中心网球场童乐园 康体中心童乐园高级观光电梯会 私会露台游泳池 高级会
建筑风格 欧式风格 现代建筑风格音乐回廊 欧式风格 现代风格 港式风格 欧陆建筑风格
整体规划 三座高层呈品字分布 道路价构错落分布 围合式4幢高层行排列 单幢35层凌时代广场 2幢高层体建筑
建筑设计 梯六户 排列分离体现庄重典雅情调 采流行时尚设计理念融智型综合商业厦
二 竞争手配套览表
物业名称 配套 备注
新进贵
山苑 绿化亭台余没什特配套 道路记架构街错落分布导致售楼姐更强调：处寸土寸金配套成高明显说服力够
海恒贵
山园 休闲娱乐会 项目部认购售楼部楼书等情况明
天恒城市花园 千方米会健身房阅览信息中心网球练场老憩园童乐园 天恒城市花园型封闭区拥较面积配套
时代名
仕楼 康体中心童乐园1600 M2高级观光会
龙港国际中心 豪华私住宅会设俱乐部会员制健身中心中西餐厅夜总会美容中心健身房咖啡厅露台游泳池 会设计颇具心思
新陆
广场 群楼顶层立体式园林会实行会员制 提出园林会概念
三 竞争手产品特征分析
物业名称 窗 阳台 卧否卫生间（高层） 层高
新进贵山苑 外挑飘窗 景观阳台 A户型7761 M2：
B户型11597 M2：432 M2
C户型15116 M2：432 M2
D户型15111 M2：540 M2
E户型10411 M2 54 M2 3米
海恒贵山园 外挑飘窗 三阳台（卧阳台圆形） 全 3米
天恒城市花园 外挑飘窗 般 天景园B栋CD
天恒厦南座ABCDE全 3米
时代名仕楼 落窗样式普通设计较老式 阳台 全
龙港国际中心 普通 般 全 3米
新陆广场 全落窗突窗 观景阳台
生活阳台 ABCDEB外全 33米
四 竞争手智化装修标准分析
物业名称 智化 装修标准
新进
贵山苑 视讲系统宽带网 墙体：高级外墙涂料高级墙砖
屋顶：防水隔热保护层
楼梯：走道铺设花岗岩高级名牌电梯两台
进户门：高级防火防盗门
面：水泥沙浆找
墙面：瓷粉饰面次
窗户：高级铝合金
海恒
贵山园 防盗报警系统红外线监控煤气报警系统网预定视频点播卡通理系统 毛坯
天恒城市花园 闭路监控系统防盗系统消防系统 公部分装修
煤气优质面砖外墙优质铝窗配翠绿色玻璃门厅厅装修采星级酒店标准
时代
名仕楼 动报警喷淋防火系统电视保安监控系统视讲系统电子遥控中央门锁 铝窗配蓝色玻璃
龙港
国际中心 中央空调系统消防系统紧急明系统门铃讲 外墙装饰：高级颜色瓷片附加线条图案
候梯厅：墙身高级瓷片顶面铺拼花砖石膏板吊顶藏暗灯
浴室：墙身高级图案瓷片顶面铺高级防滑砖
卧室：墙身涂磁粉三遍
厨房：高级瓷片顶面防滑砖
客饭厅：墙身涂磁粉三遍面水泥砂浆找
阳台：高级防滑砖
门：进户高级实心雕花木门
窗：高质量铝合金玻窗
新陆
广场 新加坡狮岛全动消防预警广播灭火系统 门：防火防盗门
室：面水泥砂浆抹墙天花混合砂浆抹刷白
厨房：设排烟井预留水接口抽油烟机热水器电冰箱等电器位
卫生间：预留水电接口
阳台：户置设双阳台观景阳台生活阳台阳台开敞式半开敞式配金属栏杆
窗户：外墙窗均采高级铝合金窗框配淡绿色玻璃户均设宽凸窗型落全景玻窗凸窗面奉送
五 竞争手电梯车库物分析
物业名称 电梯 车库 物
新进贵山苑 二梯五户 车库：设置动喷淋系统动温感烟感报警系统交通指示系统 安防系统：闭路监控保安24时巡逻户视野讲
服务系统：24时物热线
06元 M2
十年变
海恒
贵山园 二梯五户 两层车库
（电梯直达） 组建
天恒城市花园 二梯五户 停车
智化理 酒店式专业星级服务中日合资深圳国广居物
24时物
时代
名仕楼 二梯六户 提供星级物服务
安全服务商务服务
维护服务清洁服务
1元 M2
龙港国际中心 层：两梯八户
跃层：四梯六户 商场4层停车场450车位 酒店式物业理
1—12元 M2
新陆
广场 三梯五户 停车场85车位 ISO9002物体系24时理保安计算机理中心监控中心 1元 M2
六 竞争手户型面积占例
物业名称 户型 面积范围 占例
新进贵山苑 两房两厅
三房两厅 7761 M2 —10411 M2
11597 M2 —15161 M2 40
60
海恒贵山园
天恒城市花园 三房两厅
四房两厅
五房三厅
复式 10829 M2 —12462 M2
12311 M2 —16355 M2
22589 M2
200 M2 —300 M2 50
45
07
43
时代名仕楼 160 M2 —170 M2
200 M2 —220 M2
240 M2 —300 M2
350 M2 — 21
67
6
6
龙港国际中心 三房两厅
四房两厅 141507 M2 —163995 M2
128226 M2 —140153 M2 38
62
新陆广场 三房两厅
四房两厅 14495 M2 —16859 M2
19902 M2 80
20
七 竞争手户型结构配优劣势分析
物业名称 优势 劣势
新进贵山苑 A户型：面积配恰黑房
B户型：卫储藏室
C户型：卫走入式衣柜工房
D户型：卫储藏室观景阳台生活阳台
E户型：卫黑卫
A户型：卫
B户型：厨房面积
C户型：黑卫
D户型：黑卫
E户型：厅方正
户型没做浴厕分离
海恒贵山园
天恒城市花园 天景园：ABD卧转角观景阳台
CD卫
天恒厦南座：卫 天景园：AB餐厅相C户型餐厅卫生间相私密性差
天恒厦南座：AB卫生间相DE餐厅书房卫生间相私密性差
户型没走入式衣柜
时代名仕楼 室梁较粗黑房
龙港国际中心 卫 AC黑卫AB浴室相卧室厨房CD卧室浴室EF卧室浴室私密性极差
新陆广场 ACDE备工房生活阳台B备更衣房工房生活阳台AC卧房转角阳台 室梁较粗异型房较
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陕西福田广告公司策划总监 200426
项目前期市场研究前期策划阶段
（）市场调查市场机会分析
1 市场调查分析
（1） 市场调查分析
（2） 市区域竞争楼盘调查统计分析
（3） 项目概况分析
（4） 项目区域文历史概况分析
（5） 项目优劣势分析
2 市场机会分析
(1) 市区商品住宅市场竞争程度评估分析
(2) 策划区域竞争手设定
(3) 策划项目片区商品住宅市场机会分析
(4) 策划项目（楼盘）市场机会分析
(5) 介入市场身份设定
（二）项目市场定位建筑策略分析
1． 项目市场定位分析
(1) 项目总体定位分析
(2) 项目目标客源定位分析
(3) 项目价格定位分析
(4) 项目档次定位分析
(5) 项目形象定位分析
(6) 项目物业理模式分析
2． 项目建筑策略分析
(1) 项目建筑风格分析
(2) 项目建筑功分析
(3) 项目会设施面设计
(4) 项目架空层园林设计
(5) 项目户型优化分析
(6) 项目外立面设计建议
（三）项目工包装模式设定
1 售楼部包装模式设定
2 售楼部部装修风格建议
3 售楼部外围气氛策划设定
4 工围墙样式推荐
5 售楼书设计
6 海报设计
7 宣传单张设计
8 涉销售类表格设计
（四）项目品牌战略包装计划设计
1． 项目品牌资源分析
2． 项目品牌涵设定
3． 项目品牌VI设计建议
4． 项目品牌推广计划编制
（五）项目卖点分析
1．项目概念塑造
（1） 贵阳现推项目概念分析
（2） 项目概念形成分析
（3） 项目概念升华
（4） 项目概念目标客户接受度分析
2． 项目卖点分析
（1） 项目社区题概念分析
（2） 项目规划卖点分析
（3） 项目户型卖点分析
（4） 项目外立面卖点分析
（5） 项目园林概念卖点分析
（6） 项目身环境优势卖点分析
（7） 项目配套设施卖点分析
（8） 项目物业理模式卖点分析
（9） 项目营销模式卖点分析
（六）项目销售策略决策
1． 项目销售目标分析决策
2． 项目销售模式分析决策
3． 项目部认购期策略分析
4． 项目公开期策略分析
5． 项目销售中期策略分析
6． 销售期策略分析
7． 广告进策略分析决策
8． 媒体组合分析建议
9． 销售组织理分析决策
（七）项目济效益评估
1． 项目销售目标分析
2． 项目广告投入成销售进度分析
3． 项目投资收益风险分析
（八）项目销售实施全程建议
1 销售前期准备案
2 销售机构设置安排
3 销售员招募培训安排
4 销售广告表现档期安排
二测试市场阶段
问卷模式项目进行市场测试便调整完善优化策划思路方案
三项目策划方案决策阶段
根测试市场阶段出市场反应程度策划纲作终定案保证项目市场接受率减少项目风险
第部分 市场分析
贵阳宏观市场分析
() 2000年贵阳房产整体分析：
2000年贵阳房产面前未发展良机全国许城市相贵阳房产业形势较前年空置房例15左右年空置率直较低国家支持房产业发展政策逐步完善关百姓住房消费观念加强房改深入住房信贷投入增加开放住房二级市场减免部分税费等关系贵阳市房产市场价格年呈稳中升趋势尤中心区房价高层层升幅层升幅更究原市区土供应减少市区商品房（尤层）供应相减少市区房价扬难免市民会改变种愿离开中心区居住观念目光城郊结合部环境配套设施齐全住宅区转移乌白云河区房产开发潜力现交通道路改观老百姓住房投资升值保值观念加强会更市民余钱投房产2000年贵阳房产商品房成交量高达200万M2出
（二） 2000年贵阳高层住宅市场分析
贵阳系贵州省省会全省政治济文化中心国西南区重交通枢纽新中国成立尤改革开放20年贵阳市济建设取巨成民物质文化生活水提高时造批体营者物质率先进入康开始追求较高物质生活身高贵身份象征需求必供应客观济规律条件高层物业成先富起部分消费象高层住宅市场产生
2000年贵阳高层楼盘飞速发展时期特点性化居住空间代高层楼盘前基础更深层次发展外立面规划配套项目包装智化等变更新更完善90年代末期高层住宅楼宇呈雨春笋般逐步走规模化中天花园中天广场浪漫欧陆式推出成欧陆风潮流行说明欧陆风格高层楼盘逐步走市场2000年欧陆概念高层楼盘泛滥势头时市场中出现质素较高层楼盘钻石广场鸿基市花园天恒城市花园中天广场水方等走精品型综合素质路线高层楼盘赋予更深层定义涵注入较高科技含量智化高层住宅成新热点概念断延续创新
高层楼盘发展天已段性概念性性化综合性智化素质型高档楼盘渡发展消费者层面发生变化90年代暴发户土包子转变90年代绅士型富贵族然高层楼盘求越越高
观2000年高层楼盘市场数段（中华路）建筑风格（现代建筑欧陆式建筑港式建筑风格）社区文化等作高层品牌支持点目前高层楼盘竞争炽热化程度数会园林景观等硬件配套设施档次越越高高层楼盘真正理念体现生活方式社区文化涵
（三）2001年贵阳高层市场综合预测分析
贵阳市高层市场99年 竞争愈显激烈供应量日渐增高层市场销售已明显趋缓众开发商高层项目开发真爱恨爱开发高层会高额利润回报恨高层风险实太
敝司通月时间贵阳高层市场进行仔细研究整市场未趋势做综合预测（仅供参考）
l 高层整体市场走势预测
市场必须：
萌芽 成长 成熟 衰落 更新
贵阳高层市场目前正处成长阶段未发展呈势态：
1．高层市场争夺段优势转环境性景观性发展
目前市高层段优势知道土生市区土着开发量增加逐渐减少未高层想段优势已提高身综合质素利环境素赢市场目前水方推出拉开种走势帷幕未南明河黔灵公园附块会更受开发商青睐
2．高层住宅城市副中心带偏移市中心新建高层会逐渐商务型公寓
贵阳市级段辐射周边区域市区商业区流车流非常居住佳选择市区价高供开发土少必造成客户花高价买理想居住区域
商业较集中市中心必然会形成办公房量需求住办两商务公寓会逐渐成中公司争购热点城市副中心带住家言相中心区较理想商业氛围浓厚较安静交通便利城市副中心带环境景观优势较明显块（南明河岸河滨公园附黔灵公司附）样具备开发高档物业条件环境景观理想副中心块价格优势抢占市场
3．市场呈细分化发展
现高层嘉信华庭纯住宅外余商住两商住办三影响高层居住生活质量私密性强相互干扰性然目前开发段特性造成
未高层会考虑更性化设计目标客户划分更单象纯商务公寓纯户型纯顶级豪宅等等样高层项目会陆续涌现筑城市场
4．高层楼盘质量会越越高物业精品化发展
区域果建筑结构配套环境目标客户致相楼盘终物业项分质量服务物业等导致物业精品化发展普通型特色高层住宅会越越没市场
5．供求年半年高层市场出现恶性竞争
规划局消息现报建高层已超１００万方米供求定存事实新项目开发者现物业进行分析基础会发掘许新卖点整体素质肯定会现物业高项目会年半年推出必会造成部份原物业滞销
资金紧缺开发商物业快变现减少资金压力必然会种方式变降价促销价格较敏感客户然会诱导必会导致整市场价格动荡形成高层市场恶性竞争
年市场郊区化发展已呈较明显趋势郊区户型市场会吸引部分喜爱优质环境高层客户形成高层客户分流造成高层间更恶性竞争
（四）贵阳房产市场利政策市场特征分析
市场利政策：
房改贵阳市房产政策落实全国较快较贵阳市产市场空前良重素目前市房改政策：
l 住房公积金贷款
l 住房公积金实施
l 存量补贴发放
l 揭贷款（贷8成30年利率调低）
l 住房贷款
政策实施加购房积极性促成商品房需求热潮外公房市房屋置换两项政策提高换房率增加量二次置业者市场需求量快速升年市场消化量年市场消化量超200万升幅度预计年市场需求量基年持略降非特利消息否超年成交量200万M2性没
外年1月1日起职工增量补贴标准工资总额10增加20离退休职工职职工样例计算增量补贴增量补贴发放住房资金理中心职工建立帐户逐月兑现职工中参加房改购买原公住房职工未交清土收益金前增量补贴逐月抵扣土收益金补清止交清土收益金（包括增量补贴抵扣土收益金）增量补贴逐月兑现职工已房屋产权证贵阳市房产交易市场准入证职工未购公住房职工单位集中报省房改办审核批准开户银行办理增量补贴储蓄卡手续职工持增量补贴储蓄卡开户银行逐月支取现金租住公房职工逐月交清扣租金支取现金
(五) 2001年贵阳市房产发展趋势
1 房价保持稳略降
2 延续2000年态势土交易活跃换手量增
3 花溪等郊区置业者增
4 层住宅精品楼盘会增
5 高层公寓更采新技术新设备
6 空置积压房会特价优惠抛售
7 中华路住宅交易日渐火爆竞争更加激烈
二区域市场分析
（）区域市场段特性
1．市场板块角度分析
贵阳市房产市场价位等层次进行分类分三种区域板块：中华路板块环市路(中华路)板块环市路外围板块
中华路板块(均价3600元M2左右)
作项目区域中华路板块贵阳市商业中心贵阳市房产开发重点区域两直房产热点市场房产业区域飞速发展时引进先进超前开发理念推动贵阳房产业起巨作区域物业较消费者接受成贵阳市民众置业带置业区域物业价位断升开发相量处供求状态加价格提高增加置业门槛现阶段该区域处竞争炽热化状态该板块销售均价3600元M2左右
（二） 区域高层竞争程度分析
年高层市场目睹市中心竞争尤显激烈块早已开发商瓜分中华路建已没令年高层市场会中心区情况中心区辐射带偏移环境景观优势较强副中心带发展集中富水路北京路枣山路段富水路受中华路商业辐射商业氛围会越越成熟北京路段交通方便建块商业价值开发温度会逐渐升高枣山路鸿基馨苑景苑金色家园铁五局厦天华厦等物业牵动块已相成熟加邻黔灵公园绝优势必然会成客户争购优质居住
年贵阳产高层市场竞争然激烈竞争缘方面原：
首先买家市场空间原限购买力旧盘没彻底消化完新盘陆续推出总供总需求选房机会楼盘性少缺少差异化卖点楼盘竞争原
次然品牌概念已深入心品牌概念影响客户买楼素公司调研分析表明发展商品牌居民购买意中占重份额占第六位列前五位分：段价格区环境户型物业景观表明未房产营销品牌营销时代品牌发展商房子仅仅较卖已意味着家起分蛋糕
营销手段缺少创意销售手法现购房越越理性房子少五六家然家卖品牌物业段房子热销外更楼盘挤降价泥潭中市场济中价格受供求关系影响需求供价格会扬供需求价格会降直衡客观存济规律
贵阳市年高层报建量超100万方米加空置积压见高层供已量济规律市场会价格变动调节供需关系年半年市场推出新盘价格会现基础保持稳半年供继续增时价格会着竞争加剧出现波动部分急需资金开发商会想方设法变降价物业套现种变动会牵动正犹豫开发商价格拉继形成整市场价格滑
通分析预测知道未高层存机会市场高层客户会越越理性开发商实力品牌竞争新代开发者策划显色舞台完善开发理念精妙策划思路会时展现高层发展演变走更成熟面价格会残酷竞争中趋衡
（三） 区域营销环境分析
项目周边开发项目较物业项目处时间开发销售针项目真正具竞争性较少
物业名称 位置 规模 起价 均价 建筑风格 目标客户定位
天恒
城市花园 富水北路延安东路交汇处 占1万方米 3100元M2 3208元 M2 欧式风格 高收入群
鸿基
市花园 枣山路延安西路交汇处 总建面3万M2 馨苑：2488元 M2 2650元 M2 中海式风情花园 中高收入群
新进
贵山苑 民生路贵山街 3幢高层1幢层组成 2680元 M2 2910元 M2 现代建筑风格 高收入群
海恒
贵山苑 富水路省府路交界处 占：18 M2
总建面：89万M2 2830元 M2 3030元 M2 欧式风格 高收入群
新陆
广场 中华南路 总建面：31万M2 2980元 M2 3250元 M2 现代建筑风格 高收入群
龙港
国际中心 中华南路 25层跃层商住楼29层层组成 3570元 M2 3780元 M2 港式风格 高收入群
时代
名仕楼 中华中路 总建面：24万M2 —— 3270元 M2 现代风格 高收入群
天恒城市花园鸿基市花园开发体量较龙港国际中心时代名仕楼入市较早开发销售快项步时间项目具性竞争手区海恒贵山苑新进贵山苑新陆广场等余路段质素价格相符质楼盘
竞争手推广手法：
新陆广场：
新陆广场位中华南路醒狮路交界处周边金融商贸繁盛信息资讯业聚集时代广场新老百货等厦相领民广场咫尺文教市政配套俱全中三中达德学市府路学等交通便捷距贵阳火车站5分钟机场15分钟车程作市中心城市前段商业价值相高作居住说市中心首选物业宜商宜住城市居住种典范升值潜力较
该项目新陆广场命名策划重点放新字面围绕着题精神作系列工作
1 新陆广场推出市场时形象：
全新城市居住理观念
全新健康舒畅居住空间
全新演绎欧陆建筑风格
全新园林会文化涵
全新智化物模式
1) 全新城市居住理概念
a 住宅区域城市信息资源联网实现智化居住全新构想
b 裙楼15层设商业空间营造更浓郁商业氛围
c 交通便捷距贵阳火车站5分钟机场15分钟
2) 全新健康舒畅居住空间
a 33米层高
b 全景落窗凸窗
c 观景阳台生活融合
d 带独立卫生间工房
3) 全新演绎欧陆建筑风格
a 三重立体式空中花园（楼房面裙楼顶层高层私家花园）
b 欧陆建筑符号点缀
c 全新三段式立面格局（转换层部分架空形成半围合半室外层次园林绿化休闲空间
4) 全新园林会文化涵
a 中西园林艺术品味优雅生
b 裙楼顶层立体式园林会
c 实行会员制豪贵生活彰示
5) 全新智化物模式
a 楼宇理执行严密ISO9002国际物业理体系
b 计算机理中心监控中心
c 新加坡狮岛全动消防预警广播灭火系统
时代名仕楼：
时代名仕楼位贵阳市铂金段——十字中华路中山路交汇处楼宇处成熟社区学校医院菜场邮局购物中心方集四周四通八达交通网络家居办公提供便利
厦高140米35层凌时代广场集住宅写字楼停车场会体总面积2万方米处段显耀交通便利商业价值巨该盘销售非常目前止已售出85
1 时代名仕楼推出市场时形象：
享市风情
1） 总体规划
规划设计首先体现楼层高度35层建筑雄伟巍峨耸立豪气凌云采超户型165205m280M2客厅显尊耀
2） 区功配套
a 康体中心
b 童游乐园
c 1600M2高级观光会
d 24时中央供热水系统
e 4000M2型停车场
3） 物业理
a 安全服务
保安24时巡逻负责应接车库泊车交通疏导消防闭路监控
b 商务服务
邮件寄送报刊收发文件电讯字复印等
c 维护服务
d 清洁服务
e 户需时户签订服务合满足户诸接送孩护老购物等方面服务
2 目标客户群
1) 中华路做生意商家
2) 追捧闹市中生活高级仕
3) 办公企业单位
4) 事业较成功追求身份象征士
3 推广策略
项目处十分繁华中华中路段断宣传推广市风情社区概念身优势相结合户型设计理想加作居住环境讲嘈杂推盘时间较早部分优秀竞争楼盘段时间推出抓住推盘先机相说推广较成功
新进贵山苑：
项目项目段楼盘三幢层幢高层组成年房交会亮相现价位暂定起价2680元 M2 均价约2910元 M2左右段周边配套成熟吸引买家强调现代繁华市中营造出宁静温馨居住氛围种中高档物业形象公众世目前已处发售阶段采报纸广告派发楼书售楼处直销等手法楼盘采松广告创意策划推广程中没什新意估计会四月份较推广动作外楼盘层2538元 M2起价开始发售层部分正处施工阶段部规划强调区道路绿化点面型凉亭品延伸区裙楼住宅部分外区边缘设置观赏性池塘石砌桥淡区注入动景户型设计聘请深圳设计师设计客厅卧室体现尊崇3米层高空间里情装饰标准层错层复式三种户型例相突出住宅观景阳台外挑飘窗面积98方米左右
物业理设置安防系统物部门开通服务热线市区高层中物业理费收费较低06元 M2左右户均设视讲系统停车场方面设置动喷淋系统动温感烟感报警系统交通指示系统
楼盘装修方面外墙进口涂料墙砖相结合层楼梯配榉木铁花扶手高层配两台高速电梯
第二部分 项目分析
项目概况
1 位置：项目处贵阳市中心段正新街富水中路交汇处
2 周边设施：
学校：十二幼省府路学育英学二中十九中幼师
医院：省医
银行：民银行交通银行工商银行
购物：时代广场百货楼百盛华联金凤凰
酒店：柏顿酒店百诚酒店鲜花厦盛安酒店
交通：处市中心交通四通八达
3 项目济技术指标
占面积：30625M2
总建筑面积：36287 M2
住宅建筑面积：24676 M2
裙楼商场面积：7605 M2
电梯堂：127 M2
总层数：30层
建筑高度：999M
4 项目配套设施：
高级会棋牌室桌球室乒乓球市健身中心
二 项目机会点
1． 理位置优越
恒生厦位贵阳市中心段正新街富水中路交汇处周边拥全市成熟社区环境种配套设施应俱全学校医院银行菜场邮局购物商厦云集交通更四通八达居家办公提供非常便利条件
中华中路版块贵阳市繁华版块市民传统观念中份量重区域项目正处尊崇区域市中心开发土日益匮乏情况段显价值巨理位置优越疑成项目优势
2． 入市时机较
中华中路版块竞争手龙港国际中心时代名仕楼富水花园销售已基结束严格说中华中路版块项目已竞争手（包括推出康泰厦华城凯旋门）
邻项目说天恒城市花园销售率已达80新陆广场销售率已达95项目已构成威胁新进贵山苑海恒贵山园户型占例少项目目标客户群项目入市时机较应该说切入区域市场空白点
3． 建筑设计具唯性
项目建筑设计采较推崇蝶型住宅面客厅卧室书房功房采光视线条件优越杜绝视干扰保护业私密生活更加轻松户型厨房卫生间皆然通风采光建筑设计言尊重居真正体现摈弃传统建筑设计模式赋予厦崭新生态理念属贵阳首例成熟蝶变空间
4． 项目具备塑造高档高层住宅先天条件
项目体量较栋单体高层住宅总户数加处市中心级段建筑设计具唯性户型设计具超前性外立面具独特性排性具备塑造市区高档高层住宅基条件
5． 市场空间
贵阳成西南政策利前提市场具特色综合素质高高档处市中心高层住宅较强承接力着外营成功士高级金领阶层队伍断壮面建讲求整体规划理念设计功配套先进处市中心高档高层建筑持续成长市场空间
6． 开发商较前置开发理念
发展商代理商资源整合强强联手融合发展商开发理念代理商项目操作手法竭诚合作必创出品牌项目成贵阳楼市道亮丽风景线
7． 价格定优势
项目开盘时均价预计2900元M2 起价2680元M2 价格言类档次楼盘中具定优势
8．品质较高
项目产品设计部分建材具备定档次品质弧型落窗配钢化隔音玻璃转角窗飘窗飘出80cm中空复式楼设计室停车场五楼空中花园四楼私家会三梯六户设计户均电梯率较高类项目中数均处领先位
三 项目问题点
1． 开发商未较高知名度
现时贵阳房产业已开始逐步进入规模品牌竞争阶段房产市场必品牌规划实力时代目前情况贵司尚未较高知名度
建议：需较专业房产代理公司物业理公司合作创立出高档明星楼盘项目推广中逐步营造树立发展商项目品牌形象
2． 项目目标客户层面较窄
说区域竞争手较少入市环境相较项目立项高档住宅区面积力户型针目标客户群少数济实力雄厚成功士客户层面较窄贵阳市高层全林国际广场中天星园龙港国际中心时代名仕楼等已会消耗分流相部分客户项目目标客户层面会较窄
3． 项目单体楼
说项目较易塑造单纯高档高层住宅楼盘面积栋单体区样容易形成社区氛围较绿化休闲空间失部分热衷居住高档区（包括高层区盘）客户
4． 户型设计尚足处
项目通风采光隐私方面存问题套功设置面积太合理160M2设计成三房明显浪费面积嫌没诸家庭厅功房工房衣帽间书房设置称谓高档住宅户功设置太吻合建议稍作修改
5． 销售面整市价格跌压力
两年贵阳市住宅发展快猛尤市中心高层住宅两年市民购买力较强举刺激房开商开发欲空置率提高应该说年半年底明年开始贵阳房产价格跌司销售反映现少部分客户持币观心态占流掉轻心早入市较低价格较高品质入市紧尤品质方时候市场高品质楼盘始终较高承接力
第三部分 竞争手项目分析
竞争手楼盘资料统计览表
物业名称 海恒贵山园 新进贵山苑 天恒城市花园 时代名仕楼 龙港国际中心 新陆广场
起价 2830元M2 2680元M2 3100元M2 3100元M2 3570元M2 3170元M2
均价 3030元M2 2910元M2 3208元M2 3270元M2 3780元M2 3250元M2
总套数 购期间推出10余套 约100套 280余套 200余套 90余套
优惠情况 次性付款优惠23 次性付款98折 次性付款98折 次性付款98折 次性付款98折 次性付款98折
力户型 两房厅80余M2
三房两厅126M2 3房—4房
124—158M2 3房—4房
120—160M2 161—205M2 130—300M2 层：120—160M2
跃层：165M2
销售预估 未开盘 约25 约80 结束 90 90
位置 富水路省府路交界处 民生路贵山街 富水北路延安东路交汇处 中华中路8号 中华中路喷水池旁 中华南路
规模 占：18万M2
总建面89万M2 3幢高层1幢层组成 占：10000M2
幢高层写字楼3幢高层住宅组成 总建面：24万M2 25层跃层29层层组成 总建面31万M2
绿化率 25 40
容积率 约49
层高 3米 3米 3米 3米 33米
售楼部特点 时售楼部特点 整洁清新般化 较气醒目设施齐备 般特色 较气醒目设施齐备
景观配套 市政设施 市政设施 中庭园景周边环境俯瞰 突出邻街环境 突出邻街环境
智化 防盗报警系统红外线监控煤气报警系统网预定视频点播卡通停车场理系统 监控讲系统 闭路监控系统防盗系统消防系统 消防闭路监控 中央空调系统消防明系统紧急明系统门铃讲 计算机理监控全动消防预警广播灭火系统
车位布置 车库 车库 车库 4000M2
停车场 商场4层停车场 80余车位车库
配套设计 休闲娱乐会 绿化亭台余没什特配套 综合健身房信息中心网球场童乐园 康体中心童乐园高级观光电梯会 私会露台游泳池 高级会
建筑风格 欧式风格 现代建筑风格音乐回廊 欧式风格 现代风格 港式风格 欧陆建筑风格
整体规划 三座高层呈品字分布 道路价构错落分布 围合式4幢高层行排列 单幢35层凌时代广场 2幢高层体建筑
建筑设计 梯六户 排列分离体现庄重典雅情调 采流行时尚设计理念融智型综合商业厦
二 竞争手配套览表
物业名称 配套 备注
新进贵
山苑 绿化亭台余没什特配套 道路记架构街错落分布导致售楼姐更强调：处寸土寸金配套成高明显说服力够
海恒贵
山园 休闲娱乐会 项目部认购售楼部楼书等情况明
天恒城市花园 千方米会健身房阅览信息中心网球练场老憩园童乐园 天恒城市花园型封闭区拥较面积配套
时代名
仕楼 康体中心童乐园1600 M2高级观光会
龙港国际中心 豪华私住宅会设俱乐部会员制健身中心中西餐厅夜总会美容中心健身房咖啡厅露台游泳池 会设计颇具心思
新陆
广场 群楼顶层立体式园林会实行会员制 提出园林会概念
三 竞争手产品特征分析
物业名称 窗 阳台 卧否卫生间（高层） 层高
新进贵山苑 外挑飘窗 景观阳台 A户型7761 M2：
B户型11597 M2：432 M2
C户型15116 M2：432 M2
D户型15111 M2：540 M2
E户型10411 M2 54 M2 3米
海恒贵山园 外挑飘窗 三阳台（卧阳台圆形） 全 3米
天恒城市花园 外挑飘窗 般 天景园B栋CD
天恒厦南座ABCDE全 3米
时代名仕楼 落窗样式普通设计较老式 阳台 全
龙港国际中心 普通 般 全 3米
新陆广场 全落窗突窗 观景阳台
生活阳台 ABCDEB外全 33米
四 竞争手智化装修标准分析
物业名称 智化 装修标准
新进
贵山苑 视讲系统宽带网 墙体：高级外墙涂料高级墙砖
屋顶：防水隔热保护层
楼梯：走道铺设花岗岩高级名牌电梯两台
进户门：高级防火防盗门
面：水泥沙浆找
墙面：瓷粉饰面次
窗户：高级铝合金
海恒
贵山园 防盗报警系统红外线监控煤气报警系统网预定视频点播卡通理系统 毛坯
天恒城市花园 闭路监控系统防盗系统消防系统 公部分装修
煤气优质面砖外墙优质铝窗配翠绿色玻璃门厅厅装修采星级酒店标准
时代
名仕楼 动报警喷淋防火系统电视保安监控系统视讲系统电子遥控中央门锁 铝窗配蓝色玻璃
龙港
国际中心 中央空调系统消防系统紧急明系统门铃讲 外墙装饰：高级颜色瓷片附加线条图案
候梯厅：墙身高级瓷片顶面铺拼花砖石膏板吊顶藏暗灯
浴室：墙身高级图案瓷片顶面铺高级防滑砖
卧室：墙身涂磁粉三遍
厨房：高级瓷片顶面防滑砖
客饭厅：墙身涂磁粉三遍面水泥砂浆找
阳台：高级防滑砖
门：进户高级实心雕花木门
窗：高质量铝合金玻窗
新陆
广场 新加坡狮岛全动消防预警广播灭火系统 门：防火防盗门
室：面水泥砂浆抹墙天花混合砂浆抹刷白
厨房：设排烟井预留水接口抽油烟机热水器电冰箱等电器位
卫生间：预留水电接口
阳台：户置设双阳台观景阳台生活阳台阳台开敞式半开敞式配金属栏杆
窗户：外墙窗均采高级铝合金窗框配淡绿色玻璃户均设宽凸窗型落全景玻窗凸窗面奉送
五 竞争手电梯车库物分析
物业名称 电梯 车库 物
新进贵山苑 二梯五户 车库：设置动喷淋系统动温感烟感报警系统交通指示系统 安防系统：闭路监控保安24时巡逻户视野讲
服务系统：24时物热线
06元 M2
十年变
海恒
贵山园 二梯五户 两层车库
（电梯直达） 组建
天恒城市花园 二梯五户 停车
智化理 酒店式专业星级服务中日合资深圳国广居物
24时物
时代
名仕楼 二梯六户 提供星级物服务
安全服务商务服务
维护服务清洁服务
1元 M2
龙港国际中心 层：两梯八户
跃层：四梯六户 商场4层停车场450车位 酒店式物业理
1—12元 M2
新陆
广场 三梯五户 停车场85车位 ISO9002物体系24时理保安计算机理中心监控中心 1元 M2
六 竞争手户型面积占例
物业名称 户型 面积范围 占例
新进贵山苑 两房两厅
三房两厅 7761 M2 —10411 M2
11597 M2 —15161 M2 40
60
海恒贵山园
天恒城市花园 三房两厅
四房两厅
五房三厅
复式 10829 M2 —12462 M2
12311 M2 —16355 M2
22589 M2
200 M2 —300 M2 50
45
07
43
时代名仕楼 160 M2 —170 M2
200 M2 —220 M2
240 M2 —300 M2
350 M2 — 21
67
6
6
龙港国际中心 三房两厅
四房两厅 141507 M2 —163995 M2
128226 M2 —140153 M2 38
62
新陆广场 三房两厅
四房两厅 14495 M2 —16859 M2
19902 M2 80
20
七 竞争手户型结构配优劣势分析
物业名称 优势 劣势
新进贵山苑 A户型：面积配恰黑房
B户型：卫储藏室
C户型：卫走入式衣柜工房
D户型：卫储藏室观景阳台生活阳台
E户型：卫黑卫
A户型：卫
B户型：厨房面积
C户型：黑卫
D户型：黑卫
E户型：厅方正
户型没做浴厕分离
海恒贵山园
天恒城市花园 天景园：ABD卧转角观景阳台
CD卫
天恒厦南座：卫 天景园：AB餐厅相C户型餐厅卫生间相私密性差
天恒厦南座：AB卫生间相DE餐厅书房卫生间相私密性差
户型没走入式衣柜
时代名仕楼 室梁较粗黑房
龙港国际中心 卫 AC黑卫AB浴室相卧室厨房CD卧室浴室EF卧室浴室私密性极差
新陆广场 ACDE备工房生活阳台B备更衣房工房生活阳台AC卧房转角阳台 室梁较粗异型房较
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