梦里水乡营销报告
总 目 录
前言 梦里水乡营销报告摘
第篇 项目篇
第章 项目SWOT分析素分解
第二章 项目定位
第三章 素质营造建议
第二篇 营销战略篇
第章 营销总体思路
第二章 入市时机
第三章 前期推广策略
第四章 事件营销
第五章 区域包装
第六章 前期营销预算
第篇 项目篇
第章 项目SWOT分析素分解
第二章 项目定位
第三章 素质营造建议
第章 土SWOT分析素分解
项目优势
1环境优势：位南昌县新城规划中心区澄碧湖风景区周边环境优美
2规模优势：项目135万M2规模较便崭新思路进行规划设计形成完善社区形象易形成规模效应
3规划优势：东略建筑公司笔区规划设计良生态环境优颇佳
4户型优势：首创南昌园水景体系 融入T wonhouse建筑风格区极具创新优势
5导优势：梦里水乡建设旨成超前性导性科技含量高高尚住宅区起点高求高前景
6竞争优势：作块尚未开发处女进行高起点高标准规划建设压制竞争手
7中心北移优势：梦里水乡块位新城区规划区核心段老城区改造困难目前南昌县已全部北移区块成南昌未枢纽带前景光明
梦里水乡项优势缔造优秀项目素质司建议延续挖掘江南水乡文化价值前提找出项目核心卖点线项目项优势进行合理串接形成科学系统推广体系
二 项目劣势
1配套劣势
A 项目属新城规划区周边生活未成气候
B 周边商业配套欠缺
C 周边教育配套欠缺
2理劣势
A位置较偏公交通方便
B周边烟草局居住区外建筑
C着南昌城市规划新鲜出台红谷滩战略逐渐淡出昌南板块战略形成定时间性
3然劣势
A项目面水景——澄碧湖区做水旦处理 会形成山见山效果弄巧成拙
B项目湖带条交通道澄湖西路隔断 澄碧湖远眺瞧
项目劣势化解：
1针项目周边配套欠佳建议区商业街外应
区部会设置生活设施
2针项目交通便建议设区专车
3充分发挥项目邻澄碧湖景优势建议澄碧湖边
户型加建观景台布置系列造型
4针澄湖西路噪音影响充分宣传项目具隔音效果环
保材料形成项目效卖点
5针项目亲水特点充分利县政府全力整治澄碧湖政策
环境争取区排污渠纳入政府澄碧湖治理整顿范围
三项目风险点
1竞争风险：
着深圳万科海绿连万达等产巨鳄进驻南昌楼盘进入激烈品牌竞争时代尤中国产第品牌万科产京东片区开发万科四季花城开盘时间早规划价格品牌等优势加海绿阳光丽景洪中启460亩阳光花园面世项目造成较压力然公司李润初先生成功开发恒茂城市花园楼盘组合鑫源产毕竟首次进入产界行业品牌影响力方面略欠缺
2市场风险：
明年南昌盘层出穷市场供应量幅提升消费市场成供求形势市场竞争更加激烈
3金融风险：
2002年11月21日中国营报04版·新闻·调查显示央行2002年第二季度货币政策执行报告中表示：房产整行业调整样会市场供应量产生急剧市风险会逐渐加排央行紧缩银根
风险点化解：
1应付明年更加激烈市场竞争建议梦里水乡延续鑫源
产李总开发验基础充分挖掘优势找出强力差异性卖点达提升品牌促进销售效果
2化解竞争风险建议梦里水乡入市时机准确握早
入市项目更快市场接受化解市场竞争金融风险产生压力
3规划设计高起点高求精心规划整体布局建筑
面环境创意处棵树棵草均体现科学性适性做细微处见精品
4开发建设环境先行配套先行诚致行动增强
消费者信心保证项目优竞争物业
5注重营销宣传力发挥营销宣传作强声势激发
消费者信心挖掘潜客户保证项目开发圆满成功
四项目机会点
1着澄碧湖治理工程开展澄碧湖片区生活素质进步提升利缓解项目周边配套齐片区生活档次高劣势
2澄碧湖两广场公园建成梦里水乡生态环境愈加美丽利提高项目吸引力附加值
3南昌县新城市规划澄碧湖片区高尚居住区
4根南昌城市规划澄碧湖成南昌湖泊外距离市中心湖泊毗邻澄碧湖梦里水乡成湖景楼盘中接市中心楼盘拥巨升值空间
5澄碧湖片区未南昌市民生活区优美生态环境决定该片区必然走高档物业道路时调查中发现该片区现物业素质普遍偏低市场迫切期高档物业诞生
机会项目利外部条件司建议梦里水乡利澄碧湖治理整顿政治环境通政府力量进步优化周边环境推广策略配合政府工程势发挥进步扩鑫源品牌知名度美誉度
第二章 项目定位
综合定位
江西首江南园林生态社区
阐释：
1着生活水提高城市居民消费满足住房简单栖息功转追求够提高生活素质体现生活品味
新型住宅返朴真充满文特色健康住宅适合现代追求健康重田园生活时尚
2梦里水乡品牌核心水生态住宅正鑫源品牌延伸升华
3江西首概念提出利项目竞争品牌形
成差异增强市场竞争力
二名称定位
梦里水乡
阐释：
1项目两优势江南水乡特色优势澄碧湖然环境优势身种梦想中生活模式通名称直接表达出目标客户群直接感受项目优势
2凸现鑫源品牌鑫源续产品牌做铺垫延续
三特征定位
1风格定位
园林风格定位——现代江南园林风情欧陆园林相结合精品作充分展示江南桥流水家民族风情
建筑风格定位——充满现代气息江南园林建筑风格引导南昌居家新时尚
组团风格定位——整体统层次区分具风格特点
2形象定位
南昌第社区——江南文风情园林社区示范形象
建筑层次变化——整体形象
南昌绿色世界——佳园林区形象
世外桃源——宁静休闲环境形象
四档次定位
江西首高品质低价格南昌市首高尚生态文化健康家园
阐释：
A 项目属城南片区迄止没真正意义生态文化环保健康住宅区市场需种高尚生态区闪亮登场
B 项目作跨世纪高尚生态花园住宅区拥良然环境区部环境梦里水乡户型尊性化设计独特新颖建筑引进Townhouse概念返朴真中国江南特色建筑风格规划设计前瞻性项目高尚生态健康定位成
C 南昌县目前尚未推出优秀文化健康住宅区市场空白梦里水乡身优势梦里水乡成南昌县首优秀区
南昌县政府品牌工程
五广告语定位（暂定）
桥•流水•家
阐释：点明梦里水乡江南水乡园林风格概念桥•流水•家优雅历史生活情调融入高雅情趣回然生活中切真浪漫生
六卖点定位
差异性卖点：
1鑫源产——做老百姓买起房子
阐释：鑫源产南昌伟梦集团（江西A级饲料企业）：江西省电力设计院新明江房产开发限公司组建股份投制房产开发企业雄厚实力品牌号召力竞争手角触市场强基石具拟优势时鑫源产高品质低价格低成开发营理念做老百姓买起房子房产开发思路谋合
2超规模——昌南第社区
3精典规划——南昌第举市双
4精品环境——住风景里
公园搬回家
5敌水景——真正亲水家
6特色建筑——现代江南园林建筑风格
7完善配套——新市感觉
8科学理——智王国
9品牌实力——鑫源产优质永远
差异性辅助卖点：
质量：1梦里水乡建筑塑造生活品质
2 梦里水乡惊世杰作印证完美
阐释：梦里水乡通招标聘请优良建筑公司进行施工建设选量新型建筑材料楼盘品质保证
环境：1美丽澄碧湖家
2南昌唯江南风情生态家园
阐释：梦里水乡处优越理位置决定目前南昌唯江南水乡风情题型生态住宅区
升值：1昌南绩优股投资先赢
2新市新景观未星
阐释：梦里水乡紧邻南昌县新城享然风景优越理环境着南昌市城建发展市区面积扩充必然成升值潜力住宅区
户型革命：
1生活立体化
2梦里水乡方浪费
阐释：充分体现梦里水乡分户型设计领先市场创新特点
七目标客户群定位
1目标消费群体源
结合项目身特点司专业验认：
目标消费区域源
客户源区域
城南莲塘区域
南昌市区域
外士
例
50
4050
10
目标消费群职业源
职业类型
企事业单位
中高层白领
公务员
私业择业者
灰色收士
外工作返乡成功士
例
40
20
20
15
5
2目标消费群特征
A具定济实力工作条件收入高年轻中年
B环境定求具较容易接受新事物
C处社会中层相阶层面较广阔
D投资士
八价格定位
根司市场解建议住宅层均价暂定1350元M2左右附物业分析较：
区 域 素
较 项 目
较样物
较物名称
梦里水乡
阳光丽景
星港湾
锦锈江南
海绿
交通便利达度
100
102
101
103
99
繁 华 度
100
102
102
104
99
基础设施状况
100
102
103
105
100
环 境
100
103
103
102
102
离 市 中 心
100
101
99
102
103
合 计
100
110
108
110
103
素
较
较标物
较 物 名 称
项 目
梦里水乡
阳光丽景
星港湾
锦绣江南
海绿
100
100
100
100
100
房 率
100
99
100
100
100
房型情况
100
101
100
100
102
景 观
100
100
99
99
104
街状况
100
102
98
102
100
目前规划限制
100
102
99
103
103
合 计
100
104
986
104
110
素 修 正
较物
名称
楼层均价
交易时点
修正
交易情况
修正
区域素修正
素修正
修正价格
阳光丽景
1380元M2
10099
100100
100110
100104
1218元M2
星港湾
1070元M2
10099
100100
100108
100986
1014元M2
锦绣江南
1008元M2
10099
100100
100110
100104
890元M2
海绿
2600元M2
10099
100100
100103
100110
2317元M2
较标物评估价格：1359元M2
第三章 素质营造建议
关商业街功定位建议
项目处理位置新城开发区周边生活配套商业配套欠佳难区业提供良生活便利定程度削减目标客户群购买欲弥补项目周边配套足更聚集气吸引买家建议充分挖掘区商业街生活配套功
司现商业街定位分角度提出2方案供贵司参考：
方案：商业街建成南昌市住宅区中具档次特色步行条街
年南昌商业市场异常火爆太洋万达财富元购物广场胜利路步行街等雨春笋层出穷整体市场中低档高档商业稍加点缀商业然完全受理位置影响交通流量紧密相连司认区商业街定单纯区商业街幅面太窄快速聚集成气果利国家力发展商业契机通优惠政策（免1—2年租金）吸引省外知名品牌进驻方面够集气体现档次方面通梦里水乡业发放VIP贵宾卡持卡者商业街消费均折消费满足业成感豪感进体现区档次卖点
方案二：引入具相知名度品牌超市
项目周边生活配套欠佳较难满足区业基生活求弥补种先天足充分挖掘商业街服务功业急需生活配套周边缺乏配套商业街营补齐消目标客户群购房顾虑促进成交司建议引入知名品牌超市华联新洪客隆等分属机构进驻
二关商业街VIP卡建议
充分利商业街影响力引入广义商业功省著名酒店超市航空公司著名旅游景点电信教育机构医疗机构等强强联合达成协议实现三赢持梦里水乡VIP卡户均享优惠折扣点权利业仅仅商业街折消费整体江西省均折消费充分提高商业街VIP卡含金量满足业荣耀心理
三售楼处布置建议
1建议售楼处布置商业街中心破目前南昌市售楼处成变装修模式售楼处装饰成生态健康休闲优雅咖啡茶座性质导入星级服务理模式（门口设门童保安引导车辆洗手间专服务）客户群感觉买楼享受星级服务未业够真切感受样种生态文化健康尊贵生活时售楼处见展板全部健康生态生活线展开
2商业街部分位置入口处部分正式部认购前应部分商业设施充分引入超市咖啡厅服装店茶餐厅等充分发挥商业街功房客户群够感受生活摸着空中楼阁
四文化健康家设想
项目全新倡导生态文化健康住宅概念倡导种仅仅生理心理健康新生活进步深化题充分体现鑫源公司新市义营理念建议区施工前期社区文化活动开展前期炒作宣传中引入文化健康家概念目标客户群传达梦里水乡仅仅拥生理健康美然环境（澄碧湖）社区诸运动休闲设施（球场健身房晚情路等）时拥心理健康组织社区文化艺术节（文艺表演运动赛老年书画赛健身赛等）努力倡导种健康谐邻里关系文化健康家概念塑造成梦里水乡张显耀名
五观景台建议
梦里水乡处澄碧湖风景区湖景项目推广题果利然天成澄碧湖景观深入挖掘特价值潜力揉合梦里水乡园林规划倡导生态文化健康新生活方式形成楼盘差异性卖点增加项目附加值司建议高层楼顶建型观景台引入泛会概念进步完善休闲功成集观景（澄碧湖景区）晨练休闲综合型台
六区景区合二建议
更梦里水乡澄碧湖景区合二真正体现然风景区住宅区区定位方便区业快捷步入风景区司建议区澄湖西路架座轻巧古朴行桥跨越澄湖西路休闲广场连接优美秀丽澄碧湖风景直接导入梦里水乡
第二篇 营销战略
第章 营销总体思路
第二章 入市时机
第三章 前期推广策略
推广流程图
二前期工作计划
三媒介创意发布
四推广方案
第四章 事件营销
第五章 区域包装
第六章 前期营销预算
第章 营销总体思路
南昌楼市激烈竞争需梦里水乡出奇制胜
梦里水乡作昌南片区郊区盘面板块部阶级矛盾升级时必须抵御南昌片区楼盘整市场份额抢夺
整市场横分析梦里水乡段配套教育等方面存定劣势板块部分析言开发商品牌知名度楼盘身素质梦里水乡均超项目进处领跑者位时间差距梦里水乡均难超越海绿阳光丽景进处种动市场追者位梦里水乡想扭转乾坤必须出奇制胜跳出单纯楼盘较量赋予独特具较高品味品牌形象
高层次楼市竞争需赋予梦里水乡深邃独特文化气质
单纯项目身素质梦里水乡较难海绿抗衡阳光丽景难拉开差距作产新贵梦里水乡完全创造出种全新绿楼盘生活概念延续挖掘梦里水乡名称潜力塑造种具深度文化涵具江南特色园林传统文化社区形象
市场推广应江南园林导湖景托文化理念
理环境梦里水乡优势江南园林特色水乡文化毗邻澄碧湖风景区特县政府着手整治澄碧湖环境美化周边然景观等利素优势愈加明显
湖景然梦里水乡卖点特定情况灵活运南昌水资源丰富诸滨水楼盘概念肆炒作：聆江赣江滨江赣江象湖源象湖千禧福田抚河万科艾溪湖概念开发商憋足劲南昌开展次创世纪水战争楼盘托水没完整利水灵性梦里水乡提供次契机根梦里水乡特色效突出项目唯性排性（江南园林）权威性（江西首民族文化社区）优势：江南水乡影响力认应通条桥流水家特色风格澄碧湖景梦里水乡规划设计等项目开发程序分阶段特色利优势形成机联合线进行战略推广
社区水乡形象塑造导流程应项目销售策略紧密结合
水乡作江南特然资源诠释惜生水乡住城里梦钢筋混凝土生硬生活里梦想着样完美缺天堂南昌素江南昌盛称南昌造出少耸立高层建筑摩天楼豫章文化水乡风俗建筑面前低新贵头颅见传统民族建筑令徘徊爱怜
梦里水乡仅拥古典园林美视觉财富震撼听觉财富拥现代建筑精华处花痴情草绿意桥新意水风情灵气形成桥·流水·家豫章文化完美交融形象塑造线时考虑结合梦里水乡目标客户心理梦里水乡代表着新市义回然生活完美诠释
挖掘楼盘身优势采集束炸弹式宣传策略
根南昌市场分析前期良铺垫宣传利迅速提升梦里水乡品牌知名度美誉度鉴昌南新区市场分析号称昌南新城阳光丽景营销策略分析昌南区城竞争板块宣传仅够提高整区域开发综合素质更利梦里水乡宣传优势位确定前期推广侧重充分挖掘楼盘身优势项目重点作集束炸弹式宣传户型景观配套环境核心突破口梦里水乡独卖点进行集中宣传环境区域宣传采取拥抱手力力策略助阳光丽景前期市场铺垫确立楼盘环境品质优势达四两搏千效果
第二章 入市时机
项目作昌南板块项目保证营销成功仅需定体形象景观形象时求具备档次相匹配形象包装加政府清理澄碧湖工程进度情况项目现已进入关键倒计时阶段根市场分析项目应时启动等否会形成动挨局面正式发售前完成形象包装
A商业街完成
B入口广场水系完成
C样板房完成（B5楼三房套B8楼四房套E1墅套E2面积墅套）
D体景观完成（期）
述工作完成项目佳推出时机02年12月澄碧湖项目南广场落成澄湖西路澄湖北道工程结束时进行部认购03年3月底项目体工程完工时进行正式发售流程：
工程奠基 工程出面 景观开始施工 工程进行中 体完
商业街完成
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
02年12月 03年1月 03年2月中旬 03年3月 03年4月
准备工作进行中 户外广告完成 部认购 宣传广告进 公开发售
（区域包装） 先期铺垫宣传 （围墙包装完成）
项目推广开始 先期铺垫宣传 咨询期销售
第三章 前期推广策略
推广流程（总体框架）
成立项目专案组
完成项目定位营销策划方案
营销策划方案执行
项目推介方案执行 区域包装执行 售楼处包装现场素质营造 现场包装执行
意登记
开盘前物料准备 销售员培训 推广计划执行
现场样板房包装（售楼处）
广告方案 价格执行方案
部认购方案执行
开盘典礼
销售部导推广 二期意登记 辅助推广促销展销
销售调整总结
二期发售
二工作计划
02年12月份
工 作 容
确认时间
责方
执行方
督导方
形测量质勘探
021130
鑫源
鑫源
鑫源
03年1月份
工程招标
02121
鑫源
鑫源
鑫源
电视广告制作公司选择
02125
确定模型方案费
02125
模型公司选定
02125
完成规划设计方案
02128
鑫源
东略
鑫源
工程奠基（期）
02128
盘围墙施工
02129
选定宣传媒体
021210
物业理公司选定
021210
确定商业街功
021210
做项技术准备工作
021210
鑫源
鑫源
鑫源
推广计划确定
021212
投资置业指南完成
021212
楼 书 文 案 初 稿
021212
鑫源
鑫源
鑫源
项目简介200问
021212
客户登记表完成
021213
委托区施工图设计
021214
鑫源
设计院
鑫源
区域包装方案
021215
鑫源
售楼处展板设计
021215
门营销
021216
折页文案设计
021216
销售员服装名片设计
021217
园林景观方案完成
021218
推 广 方 案 完 成
021218
鑫源
鑫源
鑫源
部认购方案出台
021219
户外广告设计
021220
报纸广告方案
021220
选定监理公司
021220
电视广告制作完成
021220
户型单页设计印刷
021221
户外广告安装
021221
成 立 项 目 组
021222
鑫源
鑫源
鑫源
销售员选聘培训
021225
鑫源
商海横
鑫源
销售中心选定
021226
项目推介会（莲塘）
021228
付款方式认购须知
021229
项 目 VI 设 计
021230
鑫源
鑫源
鑫源
售楼处保安员选聘
03．1．2
拆迁工作
03．1．3
鑫源
鑫源
鑫源
物业理方案建议
03．1．10
鑫源
南光
鑫源
盘围墙设计包装
03．1．11
购楼须知编印
03．1．13
价格价目表推广计划
03．1．14
楼宇认购书编印
03．1．14
销售中心办公品购买
03．1．15
楼书折页印刷
03．1．17
项目推介会（南昌）
03．1．18
销售中心布置
03．1．28
销售中心装修方案
03．2．10
物业理公司介入工作
03210
报建工作完成
03213
搬迁高压线
03215
推广计划进
03220
区包装建设工作
03226
商业街广场广场施工
0331
物资资料准备完成
03315
示范单位选定（样板房）
03316
销控表制作完成
03320
修建区道路网
03322
开盘方案出台
0345
样板房装修完成
03410
开盘物料准备
03415
开盘场包装执行
03416
开盘活动
03418
三媒体炒作发布
（）报纸
省发行量强势媒体江南市报强势媒体信息日报南昌晚报市消费报济晚报江西日报配合
1 报纸费
媒体
尺寸
颜色
费
江市报
整版
彩色（版）
6万元
12版
彩色
3万元
软文
500字×3元字
1500元
南昌晚报
整版
彩色
5万元
12
彩色
25万元
软文
500字×3元字
1500元
信息日报
整版
彩色
55万元
12版
彩色
28万元
软文
500字×3元字
1500元
市消费报
整版
彩色
5万元
12版
彩色
25万元
软文
500字×3元字
1500元
济晚报
整版
彩色
4万元
12版
彩色
2万元
软文
500字×3元字
1000元
江西日报
整版
彩色
4万元
12版
彩色
3万元
软文
赠送
免费
2软文炒作
A造势期：2002年12月旬——1月底
文图辅利江南市报信息日报南昌晚报济晚报四强势媒体配合炒作
炒作题：（1）鑫源产——新代圆梦计划
（2）健康生态VS文化——生态概念健康根文化源泉
（3）2001年买绿化2002年买环境2003年买健康
（4）生爱寻找家
（5）鑫源请您发言——南昌亲水生态健康住宅报纸调查
（6）洪城市民翘盼健康文化住宅——南昌生态健康住宅调查报告
（7）鑫源产造江西首江南风情文化园林社区
（8）新市义社区南昌首现
B部认购期：2003年2月——4月18日
炒作目标：深化生态健康新市义概念引发目标客户群浓厚兴趣进行部认购目标
炒作题： （9）梦里水乡争创南昌首家生态文化健康住宅试点单位
（10）梦里水乡——创造高品味健康文化生活
（11）梦里水乡——民走贵族
（12）梦里水乡——创建江西第江南风情区
（13）梦里水乡——新市生活领跑者
（14）梦里水乡——新家新生活模式
（15）100万5000（南昌100万享受绿肺澄碧湖整治完成梦里水乡5000业特优先享）
（16）南昌市环保指数高区——梦里水乡
（17）梦里水乡南昌花园区（6组团）
（18）生态建筑演绎创新风暴（型观景阳台三面凸窗设计）
（19）梦里水乡——摄影王国（36景重复）
（20）梦里水乡——现桥流水家优雅生活
（21）氧气天堂
（22）金牌物——感受尊荣
（23）梦里水乡——您贵族梦（TOWNHOUSE）
（24）梦里水乡——您投资梦（新城区）
（25）梦里水乡——您国际梦（新市义）
（26）梦里水乡——您时尚梦（装修标准）
（27）梦里水乡——您花园梦（区规划）
（28）梦里水乡——您度假梦（环境景观）
（29）梦里水乡——您休闲梦（VIP会观景台）
（30）梦里水乡——您教育梦（4500M2幼园莲塘中）
（31）梦里水乡——您江南梦（桥流水家）
（32）梦里水乡——您高尚梦（业综评教授老师等）
（33）梦里水乡——您亲情梦（物业理服务）
（34）梦里水乡——您轿车梦（低价位）
（35）梦里水乡——您品质梦（高品质文化）
（36）梦里水乡——您科技梦（物业理配套设施）
（37）梦里水乡——您健康梦（健康型生活特区）
（38）昌南板块——雄起新市中心
（39）梦想
——江西鑫源公司老总李润初素描
（40）新世纪南昌楼市昌南
——梦里水乡
（41）梦里水乡——21世纪示范区
（42）类居住标准什？
什国际住宅标准核心？
绿色城区：（43）梦里水乡绿率均绿率
（44）梦里水乡住宅魅力
（45）绿色完全绿化概念梦里水乡绿化率
文化城区：（46）华夏艺术中心（江南风情）
（47）梦里水乡群分梦里水乡知识结构文化结构文化氛围
（48）住宅文化两交相辉映话题
（49）梦里水乡会——圆梦会演绎新居住文化
交通城区：（50）澄湖北路南部通道南昌城市中心连线梦里水乡
（51）美环境变成现实
（52）梦里水乡已成南昌城市住宅新标
旅游城区：（53）文化景观文景观
居住文化发展 ：（54）类居住文化发展趋势
（55）什样住宅更生命力
形象工程南部明珠：（56）南部明珠：鑫源产营造品牌意识
（57）鑫源产开展新形象工程
形象工程意义（品牌战略）
新形象工程核心
（58）区域公司物业形象宣言（宣传口号题）（国际标准认证）
高尚住宅典范：（59）梦里水乡——高尚住宅典范
（60）梦里水乡天然然优势
（61）昌南板块物业住宅走势
（62）梦里水乡越越受消费者重视
（63）梦里水乡：首席文化社区典范作品
升值潜力：（64）梦里水乡升值潜力初探（研讨会综述）
宏观分析梦里水乡环境交通文价值走势现状分析
历史市场梦里水乡突出难点买家求相联系
专家梦里水乡升值潜力抒见
结：梦里水乡物业升值潜力巨
梦里水乡配套先行：（65）南昌首次提出配套先行
梦里水乡道路生活配套
国配套先行例子
（66） 梦里水乡演绎住宅开发新观念南昌房产开发里程碑
鑫源产雄起南昌：（67）鑫源产雄起南昌
土优势：张白纸
优势：强强联合
区位优势：游刃余
文化优势：理新台阶
项目优势：电力设计院伟梦集团新明江公司
建筑风格：（68）现代江南园林风格区落户南昌
（69）水亲情关系（楼盘）
热销：（70）梦里水乡热销说明什？
梦里水乡热销场面（热销场面数量分析）
（71）南昌住宅市场空间关健适应业
（72）市场营销作
市场调查作
业：（73）业眼中梦里水乡
业进行结构分析
业诉求点：居住荣耀健康投资
业高位
专家：（74）专家冷眼梦里水乡
水乡缺憾
水乡骄傲
水乡升值潜力（太张扬谨慎感）
水乡南昌产期脱胎换骨
服务体系：（75）梦里水乡社区服务体系
外部环境
发展趋势
水乡南昌典范作
营销策划巨突破：（76）鑫源产营销策划巨突破
概念突破
行突破
水乡突破实践
营销机制理突破
住宅郊区化突破
（77）住宅郊区化
（78）开放式环境突破
（79）调研策划突破
（80）4C理念取代4P理念
——追求客户满意度
C报纸软文发布计划
容
进 度
时间
星期
媒体
规格
版次
容
费
铺
垫
期
部
认
购
期
公
开
发
售
期
强
销
期
持
销
期
3面广告（题化系列化）
更传达信息合理分配宣传费建议前期江南市报南昌晚报阵期改信息日报济晚报市消费报
A 造势
配合事件营销发布系列12版面广告
题：日澄碧湖明天家
时机：澄碧湖综合治理整顿开工日
文案：白天胜似西湖夜晚惊彩虹游客流连忘返欢歌笑语明天澄碧湖梦里水乡见证永恒快乐
B 部认购期
广告画面构图简洁手法洗炼新颖采情感理性诉求重原充分体现项目优越性
题：梦里水乡杯少绘画征文赛
容：1梦里水乡业子女动成梦里水乡形象代言
2获奖员均享受2000元购房优惠
题二梦回乡（梦里水乡书法绘画赛联系省书画院）
题三梦里水乡日记系列
创意：信息爆炸天广告出众资讯包围应该画面吸引容动突出梦里水乡生态文化健康生活方式建议采悬念系列广告幽默诙谐手法分步骤阐释梦里水乡梦想生活模式
系列题：天梦想约会……
画面：
系列二题：天梦想里真实……
画面：
系列三题：天梦想成真梦中家……
画面：
系列四题：天回乡水乡情深……（工回家）
画面：
系列五题：天房车梦里水乡荣耀生方
题二：梦里水乡拍卖健康
文案：绿树葱郁然感受湖掠景海阔天空市中心？拥澄碧湖——新市氧吧梦里水乡天生活中部分
题三
坚信吸引源成熟（开盘广告）
环境成熟——澄碧湖美丽乍现：二广场游聚中心现江南桥流水家
物业成熟——性化物时提供周全服务
配套成熟——区智配套商业休闲运动立体空间
C 报纸面广告发布计划
容
进 度
时间
媒体
表现立体
规格
颜色
前
期
推
广
期
部
认
购
期
公
开
发
售
期
（二）电视
视觉击力强覆盖面广够新颖独特话容易淹没广告海洋中时间短费高商业物业宣传法详情叙述建议辅助渠道（方案专业公司提供）
南昌市具相收视率影响力媒体江西电视台南昌线电视台
（三）电台
江西民广播电台坐楼起栏目2000年开通影响日益扩价格非常实惠项目作高档盘通栏目听众互动交流扩项目知名度美誉度
第四章 事件营销
通事件营销活动炒作吸引客户目光社会广泛关注项目知名度影响度达程度
A家住昌南型坛
联合南昌县县政府南昌县房局南昌市房产部门连莲塘房产开发商代理商南昌新闻媒体举办家住昌南型坛
通次坛迅速扩梦里水乡知名度鑫源公司美誉度公司项目品牌续宣传项目正式开盘良社会舆基础
B梦里水乡杯少绘画征文赛
联系南昌县团委新闻媒体利次绘画征文赛迅速展开项目宣传工作通孩子时侯家憧憬利媒体宣传充分展示梦里水乡卖点开发商营理念
C梦回乡（梦里水乡书法绘画赛）
联系江西省书画院利元旦新年际举办迎新年贺新春新房住新家型书画会展迅速提高项目知名度项目文化卖点充分展示广市民
D模型巡展
梦里水乡环境模型进行巡展点南昌市三流较方销售员作讲解派发宣传资料（单页）告知参观者梦里水乡开盘时间
第五章 区域包装
户外媒体具广告时效长受众广视觉击力强等特点树立项目品牌形象传达推广信息起着非常重作
充分体现项目项优势通张旗鼓包装梦里水乡南昌市民中认知率达85成广市民注目谈焦点项目正式发售聚集气奠定基础司建议春节项目周边市县区繁华段发布系列户外广告
包装目树立整体形象消费者未形象直观憧憬增强消费者信心加快销售步伐针南昌县现阶段楼盘营销包装中包装意识薄弱基做区域包装太注重售楼处现场包装实项目梦里水乡重机会点着良原南昌市县张旗鼓做包装全市全县民梦中家园成广市民注目焦点谈焦点项目销售积聚气牢群众基础
包装总体架构：
风格 现代江南园林风格
销售点包装
项目整体形象包装
外立面包装
规划包装
环境 绿色生态文化健康家园
配套 标准享受
色彩
装饰（导入VI标识）
设计包装
名称
社区CI包装 标志 中心休闲娱乐广场区商业街
整体模型 南昌第社区形象
包 装
盘包装 围墙导示牌
售楼处
示范单位
展牌
售楼专车
发展商形象包装
鑫源公司名称徽标
服装导示牌名片员工卡企业简介等
信纸信封包装袋茶杯等
二区域包装方案
原：南昌市县流量素质普遍较高场交通道设立广告位网罗目标客户达提升项目形象积累客户目
（） 喷绘
1 位置：澄湖北路入口处灯光广告牌（双面）
目：项目入口道认知度高
广告语：桥流水家高品位生活里开始
文：项目效果图
文：售楼电话位置
形式：喷绘
规格：200m2
价格：156万元
发布时间：1年
2位置：澄湖中路莲西路交叉口
目：该方南昌县区分隔线交通发达流量
文：项目效果图
文：售楼电话广告语址
形式：喷绘
规格：100m2
价格：10万元
3位置：澄湖西路阳路交叉口
目：阳路步行街南昌县交通道流巨
广告语：广告语
文：项目效果图
文：售楼电话位置
形式：喷绘
规格：200m2
价格：156万元
（二）公汽车站广告栏
目：增加亮相力度针返乡成功士
广告语：新家样……配合销售阶段推出卖点
规格：15m×2m
形式：灯箱
位置：迎宾南道
（三）标志牌
目：提示售楼点引导楼方渲染现场氛围
广告标语：梦里水乡标志梦里水乡字样
规格：40cm×60cm
数量：200
价格：
发布时间：1年
点：澄湖西路澄湖北路
注：1日清洁
2制成插牌尺寸放
3放置路边护栏
（四）公交车身广告
线路：230路203路
目：利车身流动性区域覆盖性扩项目知名度
广告容：梦里水乡效果图
广告语售楼处电话
规格：喷漆
数量：6辆
价格：21万
发布时间：2002年12月——2003年11月
三现场包装
（） 区入口区商业街
1入口处
面：1）采理石面铺设行道
2）清洁道路面路面划黄黑色系
3）路边装灯水泥盒（长80cm宽30cm高20cm侧面射光透光道边布置形成两条发光长龙夜晚效果佳）
4）路东出入口行道布置标志牌（12cm×24cm）
2路边包装
澄湖西路商业街
路两边行道做成花坛水泥垛插旗25米会部分放盆花售楼中心
3售楼中心
售楼中心前挂2幅3m×7m喷绘广告面
1幅室外园林效果
1幅室装修凸窗效果
4样板房前
售楼中心样板房开辟条绿化道路
步行街25m高三合板施工现场封闭
红毯盆花引导客户
样板房前示范单位标牌
5围墙
A（澄湖北路）
目：通简洁LOGD造型鲜艳明朗色调揭示项目绿色荣耀性生态社区形象
容：梦里水乡广告语
色调：翠绿暖色调
规格：48m×25m120m2
工艺：搭制角铁架铁皮面彩漆绘制
时间：2002年12月——2003年12月
估价：8400元
B（澄湖西路）
目：包装工现场树立楼盘形象
容：梦里水乡广告语
色调：翠绿暖色调
规格：450m×2m900m2
工艺：砖彻彩色粉涂
时间：2002年12月——2005年12月
画面绘制估价：17元m2
总价：15300元
6广告板
目：利项目前方宽空资源优势制宜制作现场板广告板特色媒体凸现项目入俗流高尚品位时面宣传项目强势卖点
位置：围墙前空
数量：两块
规格：8m×20m160m2
估价：22400元
7烟花柱
目：通闪动灯光烘托出现场夜晚气氛起亮化作
位置：澄湖北路入口处（区前）
数量：10
估价：12000元
8童娱乐场
目：提供孩玩耍场塑造项目关爱业业服务形象
位置：售楼处门口右侧
形式：草娱乐器械
估价：20000元
（二）售楼处外包装
1商业街入口
形式：型彩色射灯作晚间亮化作
数量：盏
2导示牌
位置：样板房进口处
容：1）敬请参观样板房
2）参观示范单位注意事项
数量：两块
规格：07m×15m
3高空汽球
位置：商业街入口花园
数量：4挂条幅容入口处相
（三）售楼处样板房走道包装
1面铺水刷石
2走道两侧摆放色盆花
3盆花外围插刀旗
（四）工现场包装
1中心花园：花园范围全种植草皮形成朋片绿
2走道两边插刀旗
3围墙（步行街施工现场）文案：家水乡梦里水乡标志物怡乐画面
四售楼处包装方案
●选址：区商业街
●楼流程图（见设计稿）
（）总体功划定（详见效果图）
1售楼处总体划分
1）正中间楼盘模型
2）北边接区
3）南边高级洽谈区展示区
2东南角原先两间作高级洽谈签约区东边展示区展区里划间作智化展示区外做常规展示区
（二）具体布局
1整体形象
1）盆花
售楼处入口路面摆放色彩艳丽盆花绿植
2）高级砖
洽谈区质华丽
3）玻璃板
常规情况开入口门入口处设置玻璃板写梦里水乡LOGD（底灯）门关住开
2接前台区
1）接前台
位置：售楼处正中位置
规格：长40m左右高120cm左右
造型：流线造形时尚方配四椅子
2）背景牌
位置：接前台方
规格：5m×3m
形式：木板装修制作春天戏春作创作题放梦里水乡LOGD鑫源产字样外背景牌顶部外灯
3般接洽谈
1）洽谈桌椅
位置：售楼处北区
数量：4—5套
形式：时尚现代
2）资料取阅台
位置：放售楼处东墙角
形式：易放置取精致巧建议铸铁木质板裱纯色制作
4签约间
位置：北边两房间
布置：力整齐墙壁挂关梦里水乡证书
5展示区
1）智化展示区
位置：南区里区
形式：南墙设置智操作西墙放智化样品展示东墙贴智化厂家说明
2）常规展示区
位置：入口处南区
形式：a制作五块展板弧形放置中间
b南墙设置区整体效果图
c东墙设置设计单位展示画项目总体效果图单体效果图绿化效果图
（三）售楼处专车
型号：江铃全17座中顶
车体：喷漆
估价：19万
第六章 前期营销预算
营销推广费说明
品牌优秀素质牌知名赖包装宣传
目前普遍住宅项目营销宣传推广费均项目标底额15左右项目属鑫源公司开发首项目正南昌市创建花园城市程中树立鑫源产产界影响项目档次包装形象宣传十分重司初步预测整营销费2左右确保销售成功控制整体费时力争钱花刀刃恰支出取成正回报
说明：
1 项目预算仅参考控制标准实际操作项工作求质量标准费会差异司实际工作中会鑫源公司探讨
2 单项费均制作标准成项目应做成精品体现项目质
3 部份费（广告费）实际操作中会折扣免费发送新闻工作文章等司已家媒体建立合作关系均优惠
4 项目成功否前期效果密切相关营销总体费前期期递减方式
5 预算开盘前总预算
二项目开盘前营销总预算（0212——034）
1 前期准备包装费
项目
容
规格
单价
数量
费元
备注
文 件 资 料
楼书
16开31×385cmP28
10元
5000
95000
折页
232×47cm8P
3元
3000
9000
宣传海报
600mm×800mm
2元张
10000张
20000
买卖合书
普通A4
12元份
3000份
3600
价格表
普通A4
03元份
5000份
1500
购楼须知
普通A4
03元份
5000份
1500
投资置业指南
380mm×225mm
15元份
3000份
4500
销 售 资 料
模型
18m2立体环境套户型
7000元m2
1套
130000
展板
12m×15m
80元 m2
6块
3000
背景喷绘图
60 m2
40元 m2
1张
2400
DVD光碟
标准
8元 张
3000张
24000
电视广告
15’’5’’30’’1’5’电视杂志
120000
电话
靓号
1000元
5条线
2000
手提袋
开
10元
5000
15000
礼品
中国结轿车
25元
2000
50000
灯箱
楼盘优势简介
2000元套
60套
120000
路灯旗
澄湖西路澄湖北路
140元套
240套
33600
路灯喷漆
40元面
100面
4000
公交车
203
35000辆年
3辆
210000
230
35000辆年
区专车
180000元辆
1辆
180000
项 目 包 装
喷
绘
(巨
幅)
迎宾道澄湖北路交叉口
110元 m2
200 m2
156000
阳路澄湖西路交汇处
110元 m2
200 m2
156000
莲西道澄湖中路交汇处
110元 m2
100 m2
100000
12000
项目
110元 m2
200 m2
236000
现 场
高空汽球
500元
12
600元
盘板
500元
2块
1000
石头雕导示牌
10000元
1
10000
风轮
1元
500
500
气球
1元
300
300
喷漆广告
40元 m2
200 m2
20000
300 m2
灯花灯
800元杆
3杆
2400
路牌灯彩
5000元
6
30000
彩旗
20元
30面
600
楼通道
售楼处
红毯
30元 m2
200 m2
6000
接处装修建设
100000
合 计 1733万元
2 报纸
容
进
度
发布形式
媒体
费
（0212032）铺垫期
软 文
江南市报信息日报南昌晚报市消费报济晚报
106．000
面
200000
部认购发售期（033034）
软 文
江南市报信息日报南昌晚报市消费报济晚报
144．000
面
360000
合计
81万元
注：发布计划详见前期推广策略
3电视台
]
容
项
目
推出时间
栏目
版面
时间
单价
总费
江西电视台
22：00
垃圾时段
5分钟专题
3月
100元分钟
45000元
南昌三套
22：00
垃圾时段
5分钟专题
3月
100元分钟
45000元
4电台
容
项
目
推出时间
栏目
版面
时间
单价
总费
江西民广播电台
11：30—
12：00
坐楼起
10分钟
月
5000元日
5000
前期营销总费：2638万元
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总 目 录
前言 梦里水乡营销报告摘
第篇 项目篇
第章 项目SWOT分析素分解
第二章 项目定位
第三章 素质营造建议
第二篇 营销战略篇
第章 营销总体思路
第二章 入市时机
第三章 前期推广策略
第四章 事件营销
第五章 区域包装
第六章 前期营销预算
第篇 项目篇
第章 项目SWOT分析素分解
第二章 项目定位
第三章 素质营造建议
第章 土SWOT分析素分解
项目优势
1环境优势：位南昌县新城规划中心区澄碧湖风景区周边环境优美
2规模优势：项目135万M2规模较便崭新思路进行规划设计形成完善社区形象易形成规模效应
3规划优势：东略建筑公司笔区规划设计良生态环境优颇佳
4户型优势：首创南昌园水景体系 融入T wonhouse建筑风格区极具创新优势
5导优势：梦里水乡建设旨成超前性导性科技含量高高尚住宅区起点高求高前景
6竞争优势：作块尚未开发处女进行高起点高标准规划建设压制竞争手
7中心北移优势：梦里水乡块位新城区规划区核心段老城区改造困难目前南昌县已全部北移区块成南昌未枢纽带前景光明
梦里水乡项优势缔造优秀项目素质司建议延续挖掘江南水乡文化价值前提找出项目核心卖点线项目项优势进行合理串接形成科学系统推广体系
二 项目劣势
1配套劣势
A 项目属新城规划区周边生活未成气候
B 周边商业配套欠缺
C 周边教育配套欠缺
2理劣势
A位置较偏公交通方便
B周边烟草局居住区外建筑
C着南昌城市规划新鲜出台红谷滩战略逐渐淡出昌南板块战略形成定时间性
3然劣势
A项目面水景——澄碧湖区做水旦处理 会形成山见山效果弄巧成拙
B项目湖带条交通道澄湖西路隔断 澄碧湖远眺瞧
项目劣势化解：
1针项目周边配套欠佳建议区商业街外应
区部会设置生活设施
2针项目交通便建议设区专车
3充分发挥项目邻澄碧湖景优势建议澄碧湖边
户型加建观景台布置系列造型
4针澄湖西路噪音影响充分宣传项目具隔音效果环
保材料形成项目效卖点
5针项目亲水特点充分利县政府全力整治澄碧湖政策
环境争取区排污渠纳入政府澄碧湖治理整顿范围
三项目风险点
1竞争风险：
着深圳万科海绿连万达等产巨鳄进驻南昌楼盘进入激烈品牌竞争时代尤中国产第品牌万科产京东片区开发万科四季花城开盘时间早规划价格品牌等优势加海绿阳光丽景洪中启460亩阳光花园面世项目造成较压力然公司李润初先生成功开发恒茂城市花园楼盘组合鑫源产毕竟首次进入产界行业品牌影响力方面略欠缺
2市场风险：
明年南昌盘层出穷市场供应量幅提升消费市场成供求形势市场竞争更加激烈
3金融风险：
2002年11月21日中国营报04版·新闻·调查显示央行2002年第二季度货币政策执行报告中表示：房产整行业调整样会市场供应量产生急剧市风险会逐渐加排央行紧缩银根
风险点化解：
1应付明年更加激烈市场竞争建议梦里水乡延续鑫源
产李总开发验基础充分挖掘优势找出强力差异性卖点达提升品牌促进销售效果
2化解竞争风险建议梦里水乡入市时机准确握早
入市项目更快市场接受化解市场竞争金融风险产生压力
3规划设计高起点高求精心规划整体布局建筑
面环境创意处棵树棵草均体现科学性适性做细微处见精品
4开发建设环境先行配套先行诚致行动增强
消费者信心保证项目优竞争物业
5注重营销宣传力发挥营销宣传作强声势激发
消费者信心挖掘潜客户保证项目开发圆满成功
四项目机会点
1着澄碧湖治理工程开展澄碧湖片区生活素质进步提升利缓解项目周边配套齐片区生活档次高劣势
2澄碧湖两广场公园建成梦里水乡生态环境愈加美丽利提高项目吸引力附加值
3南昌县新城市规划澄碧湖片区高尚居住区
4根南昌城市规划澄碧湖成南昌湖泊外距离市中心湖泊毗邻澄碧湖梦里水乡成湖景楼盘中接市中心楼盘拥巨升值空间
5澄碧湖片区未南昌市民生活区优美生态环境决定该片区必然走高档物业道路时调查中发现该片区现物业素质普遍偏低市场迫切期高档物业诞生
机会项目利外部条件司建议梦里水乡利澄碧湖治理整顿政治环境通政府力量进步优化周边环境推广策略配合政府工程势发挥进步扩鑫源品牌知名度美誉度
第二章 项目定位
综合定位
江西首江南园林生态社区
阐释：
1着生活水提高城市居民消费满足住房简单栖息功转追求够提高生活素质体现生活品味
新型住宅返朴真充满文特色健康住宅适合现代追求健康重田园生活时尚
2梦里水乡品牌核心水生态住宅正鑫源品牌延伸升华
3江西首概念提出利项目竞争品牌形
成差异增强市场竞争力
二名称定位
梦里水乡
阐释：
1项目两优势江南水乡特色优势澄碧湖然环境优势身种梦想中生活模式通名称直接表达出目标客户群直接感受项目优势
2凸现鑫源品牌鑫源续产品牌做铺垫延续
三特征定位
1风格定位
园林风格定位——现代江南园林风情欧陆园林相结合精品作充分展示江南桥流水家民族风情
建筑风格定位——充满现代气息江南园林建筑风格引导南昌居家新时尚
组团风格定位——整体统层次区分具风格特点
2形象定位
南昌第社区——江南文风情园林社区示范形象
建筑层次变化——整体形象
南昌绿色世界——佳园林区形象
世外桃源——宁静休闲环境形象
四档次定位
江西首高品质低价格南昌市首高尚生态文化健康家园
阐释：
A 项目属城南片区迄止没真正意义生态文化环保健康住宅区市场需种高尚生态区闪亮登场
B 项目作跨世纪高尚生态花园住宅区拥良然环境区部环境梦里水乡户型尊性化设计独特新颖建筑引进Townhouse概念返朴真中国江南特色建筑风格规划设计前瞻性项目高尚生态健康定位成
C 南昌县目前尚未推出优秀文化健康住宅区市场空白梦里水乡身优势梦里水乡成南昌县首优秀区
南昌县政府品牌工程
五广告语定位（暂定）
桥•流水•家
阐释：点明梦里水乡江南水乡园林风格概念桥•流水•家优雅历史生活情调融入高雅情趣回然生活中切真浪漫生
六卖点定位
差异性卖点：
1鑫源产——做老百姓买起房子
阐释：鑫源产南昌伟梦集团（江西A级饲料企业）：江西省电力设计院新明江房产开发限公司组建股份投制房产开发企业雄厚实力品牌号召力竞争手角触市场强基石具拟优势时鑫源产高品质低价格低成开发营理念做老百姓买起房子房产开发思路谋合
2超规模——昌南第社区
3精典规划——南昌第举市双
4精品环境——住风景里
公园搬回家
5敌水景——真正亲水家
6特色建筑——现代江南园林建筑风格
7完善配套——新市感觉
8科学理——智王国
9品牌实力——鑫源产优质永远
差异性辅助卖点：
质量：1梦里水乡建筑塑造生活品质
2 梦里水乡惊世杰作印证完美
阐释：梦里水乡通招标聘请优良建筑公司进行施工建设选量新型建筑材料楼盘品质保证
环境：1美丽澄碧湖家
2南昌唯江南风情生态家园
阐释：梦里水乡处优越理位置决定目前南昌唯江南水乡风情题型生态住宅区
升值：1昌南绩优股投资先赢
2新市新景观未星
阐释：梦里水乡紧邻南昌县新城享然风景优越理环境着南昌市城建发展市区面积扩充必然成升值潜力住宅区
户型革命：
1生活立体化
2梦里水乡方浪费
阐释：充分体现梦里水乡分户型设计领先市场创新特点
七目标客户群定位
1目标消费群体源
结合项目身特点司专业验认：
目标消费区域源
客户源区域
城南莲塘区域
南昌市区域
外士
例
50
4050
10
目标消费群职业源
职业类型
企事业单位
中高层白领
公务员
私业择业者
灰色收士
外工作返乡成功士
例
40
20
20
15
5
2目标消费群特征
A具定济实力工作条件收入高年轻中年
B环境定求具较容易接受新事物
C处社会中层相阶层面较广阔
D投资士
八价格定位
根司市场解建议住宅层均价暂定1350元M2左右附物业分析较：
区 域 素
较 项 目
较样物
较物名称
梦里水乡
阳光丽景
星港湾
锦锈江南
海绿
交通便利达度
100
102
101
103
99
繁 华 度
100
102
102
104
99
基础设施状况
100
102
103
105
100
环 境
100
103
103
102
102
离 市 中 心
100
101
99
102
103
合 计
100
110
108
110
103
素
较
较标物
较 物 名 称
项 目
梦里水乡
阳光丽景
星港湾
锦绣江南
海绿
100
100
100
100
100
房 率
100
99
100
100
100
房型情况
100
101
100
100
102
景 观
100
100
99
99
104
街状况
100
102
98
102
100
目前规划限制
100
102
99
103
103
合 计
100
104
986
104
110
素 修 正
较物
名称
楼层均价
交易时点
修正
交易情况
修正
区域素修正
素修正
修正价格
阳光丽景
1380元M2
10099
100100
100110
100104
1218元M2
星港湾
1070元M2
10099
100100
100108
100986
1014元M2
锦绣江南
1008元M2
10099
100100
100110
100104
890元M2
海绿
2600元M2
10099
100100
100103
100110
2317元M2
较标物评估价格：1359元M2
第三章 素质营造建议
关商业街功定位建议
项目处理位置新城开发区周边生活配套商业配套欠佳难区业提供良生活便利定程度削减目标客户群购买欲弥补项目周边配套足更聚集气吸引买家建议充分挖掘区商业街生活配套功
司现商业街定位分角度提出2方案供贵司参考：
方案：商业街建成南昌市住宅区中具档次特色步行条街
年南昌商业市场异常火爆太洋万达财富元购物广场胜利路步行街等雨春笋层出穷整体市场中低档高档商业稍加点缀商业然完全受理位置影响交通流量紧密相连司认区商业街定单纯区商业街幅面太窄快速聚集成气果利国家力发展商业契机通优惠政策（免1—2年租金）吸引省外知名品牌进驻方面够集气体现档次方面通梦里水乡业发放VIP贵宾卡持卡者商业街消费均折消费满足业成感豪感进体现区档次卖点
方案二：引入具相知名度品牌超市
项目周边生活配套欠佳较难满足区业基生活求弥补种先天足充分挖掘商业街服务功业急需生活配套周边缺乏配套商业街营补齐消目标客户群购房顾虑促进成交司建议引入知名品牌超市华联新洪客隆等分属机构进驻
二关商业街VIP卡建议
充分利商业街影响力引入广义商业功省著名酒店超市航空公司著名旅游景点电信教育机构医疗机构等强强联合达成协议实现三赢持梦里水乡VIP卡户均享优惠折扣点权利业仅仅商业街折消费整体江西省均折消费充分提高商业街VIP卡含金量满足业荣耀心理
三售楼处布置建议
1建议售楼处布置商业街中心破目前南昌市售楼处成变装修模式售楼处装饰成生态健康休闲优雅咖啡茶座性质导入星级服务理模式（门口设门童保安引导车辆洗手间专服务）客户群感觉买楼享受星级服务未业够真切感受样种生态文化健康尊贵生活时售楼处见展板全部健康生态生活线展开
2商业街部分位置入口处部分正式部认购前应部分商业设施充分引入超市咖啡厅服装店茶餐厅等充分发挥商业街功房客户群够感受生活摸着空中楼阁
四文化健康家设想
项目全新倡导生态文化健康住宅概念倡导种仅仅生理心理健康新生活进步深化题充分体现鑫源公司新市义营理念建议区施工前期社区文化活动开展前期炒作宣传中引入文化健康家概念目标客户群传达梦里水乡仅仅拥生理健康美然环境（澄碧湖）社区诸运动休闲设施（球场健身房晚情路等）时拥心理健康组织社区文化艺术节（文艺表演运动赛老年书画赛健身赛等）努力倡导种健康谐邻里关系文化健康家概念塑造成梦里水乡张显耀名
五观景台建议
梦里水乡处澄碧湖风景区湖景项目推广题果利然天成澄碧湖景观深入挖掘特价值潜力揉合梦里水乡园林规划倡导生态文化健康新生活方式形成楼盘差异性卖点增加项目附加值司建议高层楼顶建型观景台引入泛会概念进步完善休闲功成集观景（澄碧湖景区）晨练休闲综合型台
六区景区合二建议
更梦里水乡澄碧湖景区合二真正体现然风景区住宅区区定位方便区业快捷步入风景区司建议区澄湖西路架座轻巧古朴行桥跨越澄湖西路休闲广场连接优美秀丽澄碧湖风景直接导入梦里水乡
第二篇 营销战略
第章 营销总体思路
第二章 入市时机
第三章 前期推广策略
推广流程图
二前期工作计划
三媒介创意发布
四推广方案
第四章 事件营销
第五章 区域包装
第六章 前期营销预算
第章 营销总体思路
南昌楼市激烈竞争需梦里水乡出奇制胜
梦里水乡作昌南片区郊区盘面板块部阶级矛盾升级时必须抵御南昌片区楼盘整市场份额抢夺
整市场横分析梦里水乡段配套教育等方面存定劣势板块部分析言开发商品牌知名度楼盘身素质梦里水乡均超项目进处领跑者位时间差距梦里水乡均难超越海绿阳光丽景进处种动市场追者位梦里水乡想扭转乾坤必须出奇制胜跳出单纯楼盘较量赋予独特具较高品味品牌形象
高层次楼市竞争需赋予梦里水乡深邃独特文化气质
单纯项目身素质梦里水乡较难海绿抗衡阳光丽景难拉开差距作产新贵梦里水乡完全创造出种全新绿楼盘生活概念延续挖掘梦里水乡名称潜力塑造种具深度文化涵具江南特色园林传统文化社区形象
市场推广应江南园林导湖景托文化理念
理环境梦里水乡优势江南园林特色水乡文化毗邻澄碧湖风景区特县政府着手整治澄碧湖环境美化周边然景观等利素优势愈加明显
湖景然梦里水乡卖点特定情况灵活运南昌水资源丰富诸滨水楼盘概念肆炒作：聆江赣江滨江赣江象湖源象湖千禧福田抚河万科艾溪湖概念开发商憋足劲南昌开展次创世纪水战争楼盘托水没完整利水灵性梦里水乡提供次契机根梦里水乡特色效突出项目唯性排性（江南园林）权威性（江西首民族文化社区）优势：江南水乡影响力认应通条桥流水家特色风格澄碧湖景梦里水乡规划设计等项目开发程序分阶段特色利优势形成机联合线进行战略推广
社区水乡形象塑造导流程应项目销售策略紧密结合
水乡作江南特然资源诠释惜生水乡住城里梦钢筋混凝土生硬生活里梦想着样完美缺天堂南昌素江南昌盛称南昌造出少耸立高层建筑摩天楼豫章文化水乡风俗建筑面前低新贵头颅见传统民族建筑令徘徊爱怜
梦里水乡仅拥古典园林美视觉财富震撼听觉财富拥现代建筑精华处花痴情草绿意桥新意水风情灵气形成桥·流水·家豫章文化完美交融形象塑造线时考虑结合梦里水乡目标客户心理梦里水乡代表着新市义回然生活完美诠释
挖掘楼盘身优势采集束炸弹式宣传策略
根南昌市场分析前期良铺垫宣传利迅速提升梦里水乡品牌知名度美誉度鉴昌南新区市场分析号称昌南新城阳光丽景营销策略分析昌南区城竞争板块宣传仅够提高整区域开发综合素质更利梦里水乡宣传优势位确定前期推广侧重充分挖掘楼盘身优势项目重点作集束炸弹式宣传户型景观配套环境核心突破口梦里水乡独卖点进行集中宣传环境区域宣传采取拥抱手力力策略助阳光丽景前期市场铺垫确立楼盘环境品质优势达四两搏千效果
第二章 入市时机
项目作昌南板块项目保证营销成功仅需定体形象景观形象时求具备档次相匹配形象包装加政府清理澄碧湖工程进度情况项目现已进入关键倒计时阶段根市场分析项目应时启动等否会形成动挨局面正式发售前完成形象包装
A商业街完成
B入口广场水系完成
C样板房完成（B5楼三房套B8楼四房套E1墅套E2面积墅套）
D体景观完成（期）
述工作完成项目佳推出时机02年12月澄碧湖项目南广场落成澄湖西路澄湖北道工程结束时进行部认购03年3月底项目体工程完工时进行正式发售流程：
工程奠基 工程出面 景观开始施工 工程进行中 体完
商业街完成
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
02年12月 03年1月 03年2月中旬 03年3月 03年4月
准备工作进行中 户外广告完成 部认购 宣传广告进 公开发售
（区域包装） 先期铺垫宣传 （围墙包装完成）
项目推广开始 先期铺垫宣传 咨询期销售
第三章 前期推广策略
推广流程（总体框架）
成立项目专案组
完成项目定位营销策划方案
营销策划方案执行
项目推介方案执行 区域包装执行 售楼处包装现场素质营造 现场包装执行
意登记
开盘前物料准备 销售员培训 推广计划执行
现场样板房包装（售楼处）
广告方案 价格执行方案
部认购方案执行
开盘典礼
销售部导推广 二期意登记 辅助推广促销展销
销售调整总结
二期发售
二工作计划
02年12月份
工 作 容
确认时间
责方
执行方
督导方
形测量质勘探
021130
鑫源
鑫源
鑫源
03年1月份
工程招标
02121
鑫源
鑫源
鑫源
电视广告制作公司选择
02125
确定模型方案费
02125
模型公司选定
02125
完成规划设计方案
02128
鑫源
东略
鑫源
工程奠基（期）
02128
盘围墙施工
02129
选定宣传媒体
021210
物业理公司选定
021210
确定商业街功
021210
做项技术准备工作
021210
鑫源
鑫源
鑫源
推广计划确定
021212
投资置业指南完成
021212
楼 书 文 案 初 稿
021212
鑫源
鑫源
鑫源
项目简介200问
021212
客户登记表完成
021213
委托区施工图设计
021214
鑫源
设计院
鑫源
区域包装方案
021215
鑫源
售楼处展板设计
021215
门营销
021216
折页文案设计
021216
销售员服装名片设计
021217
园林景观方案完成
021218
推 广 方 案 完 成
021218
鑫源
鑫源
鑫源
部认购方案出台
021219
户外广告设计
021220
报纸广告方案
021220
选定监理公司
021220
电视广告制作完成
021220
户型单页设计印刷
021221
户外广告安装
021221
成 立 项 目 组
021222
鑫源
鑫源
鑫源
销售员选聘培训
021225
鑫源
商海横
鑫源
销售中心选定
021226
项目推介会（莲塘）
021228
付款方式认购须知
021229
项 目 VI 设 计
021230
鑫源
鑫源
鑫源
售楼处保安员选聘
03．1．2
拆迁工作
03．1．3
鑫源
鑫源
鑫源
物业理方案建议
03．1．10
鑫源
南光
鑫源
盘围墙设计包装
03．1．11
购楼须知编印
03．1．13
价格价目表推广计划
03．1．14
楼宇认购书编印
03．1．14
销售中心办公品购买
03．1．15
楼书折页印刷
03．1．17
项目推介会（南昌）
03．1．18
销售中心布置
03．1．28
销售中心装修方案
03．2．10
物业理公司介入工作
03210
报建工作完成
03213
搬迁高压线
03215
推广计划进
03220
区包装建设工作
03226
商业街广场广场施工
0331
物资资料准备完成
03315
示范单位选定（样板房）
03316
销控表制作完成
03320
修建区道路网
03322
开盘方案出台
0345
样板房装修完成
03410
开盘物料准备
03415
开盘场包装执行
03416
开盘活动
03418
三媒体炒作发布
（）报纸
省发行量强势媒体江南市报强势媒体信息日报南昌晚报市消费报济晚报江西日报配合
1 报纸费
媒体
尺寸
颜色
费
江市报
整版
彩色（版）
6万元
12版
彩色
3万元
软文
500字×3元字
1500元
南昌晚报
整版
彩色
5万元
12
彩色
25万元
软文
500字×3元字
1500元
信息日报
整版
彩色
55万元
12版
彩色
28万元
软文
500字×3元字
1500元
市消费报
整版
彩色
5万元
12版
彩色
25万元
软文
500字×3元字
1500元
济晚报
整版
彩色
4万元
12版
彩色
2万元
软文
500字×3元字
1000元
江西日报
整版
彩色
4万元
12版
彩色
3万元
软文
赠送
免费
2软文炒作
A造势期：2002年12月旬——1月底
文图辅利江南市报信息日报南昌晚报济晚报四强势媒体配合炒作
炒作题：（1）鑫源产——新代圆梦计划
（2）健康生态VS文化——生态概念健康根文化源泉
（3）2001年买绿化2002年买环境2003年买健康
（4）生爱寻找家
（5）鑫源请您发言——南昌亲水生态健康住宅报纸调查
（6）洪城市民翘盼健康文化住宅——南昌生态健康住宅调查报告
（7）鑫源产造江西首江南风情文化园林社区
（8）新市义社区南昌首现
B部认购期：2003年2月——4月18日
炒作目标：深化生态健康新市义概念引发目标客户群浓厚兴趣进行部认购目标
炒作题： （9）梦里水乡争创南昌首家生态文化健康住宅试点单位
（10）梦里水乡——创造高品味健康文化生活
（11）梦里水乡——民走贵族
（12）梦里水乡——创建江西第江南风情区
（13）梦里水乡——新市生活领跑者
（14）梦里水乡——新家新生活模式
（15）100万5000（南昌100万享受绿肺澄碧湖整治完成梦里水乡5000业特优先享）
（16）南昌市环保指数高区——梦里水乡
（17）梦里水乡南昌花园区（6组团）
（18）生态建筑演绎创新风暴（型观景阳台三面凸窗设计）
（19）梦里水乡——摄影王国（36景重复）
（20）梦里水乡——现桥流水家优雅生活
（21）氧气天堂
（22）金牌物——感受尊荣
（23）梦里水乡——您贵族梦（TOWNHOUSE）
（24）梦里水乡——您投资梦（新城区）
（25）梦里水乡——您国际梦（新市义）
（26）梦里水乡——您时尚梦（装修标准）
（27）梦里水乡——您花园梦（区规划）
（28）梦里水乡——您度假梦（环境景观）
（29）梦里水乡——您休闲梦（VIP会观景台）
（30）梦里水乡——您教育梦（4500M2幼园莲塘中）
（31）梦里水乡——您江南梦（桥流水家）
（32）梦里水乡——您高尚梦（业综评教授老师等）
（33）梦里水乡——您亲情梦（物业理服务）
（34）梦里水乡——您轿车梦（低价位）
（35）梦里水乡——您品质梦（高品质文化）
（36）梦里水乡——您科技梦（物业理配套设施）
（37）梦里水乡——您健康梦（健康型生活特区）
（38）昌南板块——雄起新市中心
（39）梦想
——江西鑫源公司老总李润初素描
（40）新世纪南昌楼市昌南
——梦里水乡
（41）梦里水乡——21世纪示范区
（42）类居住标准什？
什国际住宅标准核心？
绿色城区：（43）梦里水乡绿率均绿率
（44）梦里水乡住宅魅力
（45）绿色完全绿化概念梦里水乡绿化率
文化城区：（46）华夏艺术中心（江南风情）
（47）梦里水乡群分梦里水乡知识结构文化结构文化氛围
（48）住宅文化两交相辉映话题
（49）梦里水乡会——圆梦会演绎新居住文化
交通城区：（50）澄湖北路南部通道南昌城市中心连线梦里水乡
（51）美环境变成现实
（52）梦里水乡已成南昌城市住宅新标
旅游城区：（53）文化景观文景观
居住文化发展 ：（54）类居住文化发展趋势
（55）什样住宅更生命力
形象工程南部明珠：（56）南部明珠：鑫源产营造品牌意识
（57）鑫源产开展新形象工程
形象工程意义（品牌战略）
新形象工程核心
（58）区域公司物业形象宣言（宣传口号题）（国际标准认证）
高尚住宅典范：（59）梦里水乡——高尚住宅典范
（60）梦里水乡天然然优势
（61）昌南板块物业住宅走势
（62）梦里水乡越越受消费者重视
（63）梦里水乡：首席文化社区典范作品
升值潜力：（64）梦里水乡升值潜力初探（研讨会综述）
宏观分析梦里水乡环境交通文价值走势现状分析
历史市场梦里水乡突出难点买家求相联系
专家梦里水乡升值潜力抒见
结：梦里水乡物业升值潜力巨
梦里水乡配套先行：（65）南昌首次提出配套先行
梦里水乡道路生活配套
国配套先行例子
（66） 梦里水乡演绎住宅开发新观念南昌房产开发里程碑
鑫源产雄起南昌：（67）鑫源产雄起南昌
土优势：张白纸
优势：强强联合
区位优势：游刃余
文化优势：理新台阶
项目优势：电力设计院伟梦集团新明江公司
建筑风格：（68）现代江南园林风格区落户南昌
（69）水亲情关系（楼盘）
热销：（70）梦里水乡热销说明什？
梦里水乡热销场面（热销场面数量分析）
（71）南昌住宅市场空间关健适应业
（72）市场营销作
市场调查作
业：（73）业眼中梦里水乡
业进行结构分析
业诉求点：居住荣耀健康投资
业高位
专家：（74）专家冷眼梦里水乡
水乡缺憾
水乡骄傲
水乡升值潜力（太张扬谨慎感）
水乡南昌产期脱胎换骨
服务体系：（75）梦里水乡社区服务体系
外部环境
发展趋势
水乡南昌典范作
营销策划巨突破：（76）鑫源产营销策划巨突破
概念突破
行突破
水乡突破实践
营销机制理突破
住宅郊区化突破
（77）住宅郊区化
（78）开放式环境突破
（79）调研策划突破
（80）4C理念取代4P理念
——追求客户满意度
C报纸软文发布计划
容
进 度
时间
星期
媒体
规格
版次
容
费
铺
垫
期
部
认
购
期
公
开
发
售
期
强
销
期
持
销
期
3面广告（题化系列化）
更传达信息合理分配宣传费建议前期江南市报南昌晚报阵期改信息日报济晚报市消费报
A 造势
配合事件营销发布系列12版面广告
题：日澄碧湖明天家
时机：澄碧湖综合治理整顿开工日
文案：白天胜似西湖夜晚惊彩虹游客流连忘返欢歌笑语明天澄碧湖梦里水乡见证永恒快乐
B 部认购期
广告画面构图简洁手法洗炼新颖采情感理性诉求重原充分体现项目优越性
题：梦里水乡杯少绘画征文赛
容：1梦里水乡业子女动成梦里水乡形象代言
2获奖员均享受2000元购房优惠
题二梦回乡（梦里水乡书法绘画赛联系省书画院）
题三梦里水乡日记系列
创意：信息爆炸天广告出众资讯包围应该画面吸引容动突出梦里水乡生态文化健康生活方式建议采悬念系列广告幽默诙谐手法分步骤阐释梦里水乡梦想生活模式
系列题：天梦想约会……
画面：
系列二题：天梦想里真实……
画面：
系列三题：天梦想成真梦中家……
画面：
系列四题：天回乡水乡情深……（工回家）
画面：
系列五题：天房车梦里水乡荣耀生方
题二：梦里水乡拍卖健康
文案：绿树葱郁然感受湖掠景海阔天空市中心？拥澄碧湖——新市氧吧梦里水乡天生活中部分
题三
坚信吸引源成熟（开盘广告）
环境成熟——澄碧湖美丽乍现：二广场游聚中心现江南桥流水家
物业成熟——性化物时提供周全服务
配套成熟——区智配套商业休闲运动立体空间
C 报纸面广告发布计划
容
进 度
时间
媒体
表现立体
规格
颜色
前
期
推
广
期
部
认
购
期
公
开
发
售
期
（二）电视
视觉击力强覆盖面广够新颖独特话容易淹没广告海洋中时间短费高商业物业宣传法详情叙述建议辅助渠道（方案专业公司提供）
南昌市具相收视率影响力媒体江西电视台南昌线电视台
（三）电台
江西民广播电台坐楼起栏目2000年开通影响日益扩价格非常实惠项目作高档盘通栏目听众互动交流扩项目知名度美誉度
第四章 事件营销
通事件营销活动炒作吸引客户目光社会广泛关注项目知名度影响度达程度
A家住昌南型坛
联合南昌县县政府南昌县房局南昌市房产部门连莲塘房产开发商代理商南昌新闻媒体举办家住昌南型坛
通次坛迅速扩梦里水乡知名度鑫源公司美誉度公司项目品牌续宣传项目正式开盘良社会舆基础
B梦里水乡杯少绘画征文赛
联系南昌县团委新闻媒体利次绘画征文赛迅速展开项目宣传工作通孩子时侯家憧憬利媒体宣传充分展示梦里水乡卖点开发商营理念
C梦回乡（梦里水乡书法绘画赛）
联系江西省书画院利元旦新年际举办迎新年贺新春新房住新家型书画会展迅速提高项目知名度项目文化卖点充分展示广市民
D模型巡展
梦里水乡环境模型进行巡展点南昌市三流较方销售员作讲解派发宣传资料（单页）告知参观者梦里水乡开盘时间
第五章 区域包装
户外媒体具广告时效长受众广视觉击力强等特点树立项目品牌形象传达推广信息起着非常重作
充分体现项目项优势通张旗鼓包装梦里水乡南昌市民中认知率达85成广市民注目谈焦点项目正式发售聚集气奠定基础司建议春节项目周边市县区繁华段发布系列户外广告
包装目树立整体形象消费者未形象直观憧憬增强消费者信心加快销售步伐针南昌县现阶段楼盘营销包装中包装意识薄弱基做区域包装太注重售楼处现场包装实项目梦里水乡重机会点着良原南昌市县张旗鼓做包装全市全县民梦中家园成广市民注目焦点谈焦点项目销售积聚气牢群众基础
包装总体架构：
风格 现代江南园林风格
销售点包装
项目整体形象包装
外立面包装
规划包装
环境 绿色生态文化健康家园
配套 标准享受
色彩
装饰（导入VI标识）
设计包装
名称
社区CI包装 标志 中心休闲娱乐广场区商业街
整体模型 南昌第社区形象
包 装
盘包装 围墙导示牌
售楼处
示范单位
展牌
售楼专车
发展商形象包装
鑫源公司名称徽标
服装导示牌名片员工卡企业简介等
信纸信封包装袋茶杯等
二区域包装方案
原：南昌市县流量素质普遍较高场交通道设立广告位网罗目标客户达提升项目形象积累客户目
（） 喷绘
1 位置：澄湖北路入口处灯光广告牌（双面）
目：项目入口道认知度高
广告语：桥流水家高品位生活里开始
文：项目效果图
文：售楼电话位置
形式：喷绘
规格：200m2
价格：156万元
发布时间：1年
2位置：澄湖中路莲西路交叉口
目：该方南昌县区分隔线交通发达流量
文：项目效果图
文：售楼电话广告语址
形式：喷绘
规格：100m2
价格：10万元
3位置：澄湖西路阳路交叉口
目：阳路步行街南昌县交通道流巨
广告语：广告语
文：项目效果图
文：售楼电话位置
形式：喷绘
规格：200m2
价格：156万元
（二）公汽车站广告栏
目：增加亮相力度针返乡成功士
广告语：新家样……配合销售阶段推出卖点
规格：15m×2m
形式：灯箱
位置：迎宾南道
（三）标志牌
目：提示售楼点引导楼方渲染现场氛围
广告标语：梦里水乡标志梦里水乡字样
规格：40cm×60cm
数量：200
价格：
发布时间：1年
点：澄湖西路澄湖北路
注：1日清洁
2制成插牌尺寸放
3放置路边护栏
（四）公交车身广告
线路：230路203路
目：利车身流动性区域覆盖性扩项目知名度
广告容：梦里水乡效果图
广告语售楼处电话
规格：喷漆
数量：6辆
价格：21万
发布时间：2002年12月——2003年11月
三现场包装
（） 区入口区商业街
1入口处
面：1）采理石面铺设行道
2）清洁道路面路面划黄黑色系
3）路边装灯水泥盒（长80cm宽30cm高20cm侧面射光透光道边布置形成两条发光长龙夜晚效果佳）
4）路东出入口行道布置标志牌（12cm×24cm）
2路边包装
澄湖西路商业街
路两边行道做成花坛水泥垛插旗25米会部分放盆花售楼中心
3售楼中心
售楼中心前挂2幅3m×7m喷绘广告面
1幅室外园林效果
1幅室装修凸窗效果
4样板房前
售楼中心样板房开辟条绿化道路
步行街25m高三合板施工现场封闭
红毯盆花引导客户
样板房前示范单位标牌
5围墙
A（澄湖北路）
目：通简洁LOGD造型鲜艳明朗色调揭示项目绿色荣耀性生态社区形象
容：梦里水乡广告语
色调：翠绿暖色调
规格：48m×25m120m2
工艺：搭制角铁架铁皮面彩漆绘制
时间：2002年12月——2003年12月
估价：8400元
B（澄湖西路）
目：包装工现场树立楼盘形象
容：梦里水乡广告语
色调：翠绿暖色调
规格：450m×2m900m2
工艺：砖彻彩色粉涂
时间：2002年12月——2005年12月
画面绘制估价：17元m2
总价：15300元
6广告板
目：利项目前方宽空资源优势制宜制作现场板广告板特色媒体凸现项目入俗流高尚品位时面宣传项目强势卖点
位置：围墙前空
数量：两块
规格：8m×20m160m2
估价：22400元
7烟花柱
目：通闪动灯光烘托出现场夜晚气氛起亮化作
位置：澄湖北路入口处（区前）
数量：10
估价：12000元
8童娱乐场
目：提供孩玩耍场塑造项目关爱业业服务形象
位置：售楼处门口右侧
形式：草娱乐器械
估价：20000元
（二）售楼处外包装
1商业街入口
形式：型彩色射灯作晚间亮化作
数量：盏
2导示牌
位置：样板房进口处
容：1）敬请参观样板房
2）参观示范单位注意事项
数量：两块
规格：07m×15m
3高空汽球
位置：商业街入口花园
数量：4挂条幅容入口处相
（三）售楼处样板房走道包装
1面铺水刷石
2走道两侧摆放色盆花
3盆花外围插刀旗
（四）工现场包装
1中心花园：花园范围全种植草皮形成朋片绿
2走道两边插刀旗
3围墙（步行街施工现场）文案：家水乡梦里水乡标志物怡乐画面
四售楼处包装方案
●选址：区商业街
●楼流程图（见设计稿）
（）总体功划定（详见效果图）
1售楼处总体划分
1）正中间楼盘模型
2）北边接区
3）南边高级洽谈区展示区
2东南角原先两间作高级洽谈签约区东边展示区展区里划间作智化展示区外做常规展示区
（二）具体布局
1整体形象
1）盆花
售楼处入口路面摆放色彩艳丽盆花绿植
2）高级砖
洽谈区质华丽
3）玻璃板
常规情况开入口门入口处设置玻璃板写梦里水乡LOGD（底灯）门关住开
2接前台区
1）接前台
位置：售楼处正中位置
规格：长40m左右高120cm左右
造型：流线造形时尚方配四椅子
2）背景牌
位置：接前台方
规格：5m×3m
形式：木板装修制作春天戏春作创作题放梦里水乡LOGD鑫源产字样外背景牌顶部外灯
3般接洽谈
1）洽谈桌椅
位置：售楼处北区
数量：4—5套
形式：时尚现代
2）资料取阅台
位置：放售楼处东墙角
形式：易放置取精致巧建议铸铁木质板裱纯色制作
4签约间
位置：北边两房间
布置：力整齐墙壁挂关梦里水乡证书
5展示区
1）智化展示区
位置：南区里区
形式：南墙设置智操作西墙放智化样品展示东墙贴智化厂家说明
2）常规展示区
位置：入口处南区
形式：a制作五块展板弧形放置中间
b南墙设置区整体效果图
c东墙设置设计单位展示画项目总体效果图单体效果图绿化效果图
（三）售楼处专车
型号：江铃全17座中顶
车体：喷漆
估价：19万
第六章 前期营销预算
营销推广费说明
品牌优秀素质牌知名赖包装宣传
目前普遍住宅项目营销宣传推广费均项目标底额15左右项目属鑫源公司开发首项目正南昌市创建花园城市程中树立鑫源产产界影响项目档次包装形象宣传十分重司初步预测整营销费2左右确保销售成功控制整体费时力争钱花刀刃恰支出取成正回报
说明：
1 项目预算仅参考控制标准实际操作项工作求质量标准费会差异司实际工作中会鑫源公司探讨
2 单项费均制作标准成项目应做成精品体现项目质
3 部份费（广告费）实际操作中会折扣免费发送新闻工作文章等司已家媒体建立合作关系均优惠
4 项目成功否前期效果密切相关营销总体费前期期递减方式
5 预算开盘前总预算
二项目开盘前营销总预算（0212——034）
1 前期准备包装费
项目
容
规格
单价
数量
费元
备注
文 件 资 料
楼书
16开31×385cmP28
10元
5000
95000
折页
232×47cm8P
3元
3000
9000
宣传海报
600mm×800mm
2元张
10000张
20000
买卖合书
普通A4
12元份
3000份
3600
价格表
普通A4
03元份
5000份
1500
购楼须知
普通A4
03元份
5000份
1500
投资置业指南
380mm×225mm
15元份
3000份
4500
销 售 资 料
模型
18m2立体环境套户型
7000元m2
1套
130000
展板
12m×15m
80元 m2
6块
3000
背景喷绘图
60 m2
40元 m2
1张
2400
DVD光碟
标准
8元 张
3000张
24000
电视广告
15’’5’’30’’1’5’电视杂志
120000
电话
靓号
1000元
5条线
2000
手提袋
开
10元
5000
15000
礼品
中国结轿车
25元
2000
50000
灯箱
楼盘优势简介
2000元套
60套
120000
路灯旗
澄湖西路澄湖北路
140元套
240套
33600
路灯喷漆
40元面
100面
4000
公交车
203
35000辆年
3辆
210000
230
35000辆年
区专车
180000元辆
1辆
180000
项 目 包 装
喷
绘
(巨
幅)
迎宾道澄湖北路交叉口
110元 m2
200 m2
156000
阳路澄湖西路交汇处
110元 m2
200 m2
156000
莲西道澄湖中路交汇处
110元 m2
100 m2
100000
12000
项目
110元 m2
200 m2
236000
现 场
高空汽球
500元
12
600元
盘板
500元
2块
1000
石头雕导示牌
10000元
1
10000
风轮
1元
500
500
气球
1元
300
300
喷漆广告
40元 m2
200 m2
20000
300 m2
灯花灯
800元杆
3杆
2400
路牌灯彩
5000元
6
30000
彩旗
20元
30面
600
楼通道
售楼处
红毯
30元 m2
200 m2
6000
接处装修建设
100000
合 计 1733万元
2 报纸
容
进
度
发布形式
媒体
费
（0212032）铺垫期
软 文
江南市报信息日报南昌晚报市消费报济晚报
106．000
面
200000
部认购发售期（033034）
软 文
江南市报信息日报南昌晚报市消费报济晚报
144．000
面
360000
合计
81万元
注：发布计划详见前期推广策略
3电视台
]
容
项
目
推出时间
栏目
版面
时间
单价
总费
江西电视台
22：00
垃圾时段
5分钟专题
3月
100元分钟
45000元
南昌三套
22：00
垃圾时段
5分钟专题
3月
100元分钟
45000元
4电台
容
项
目
推出时间
栏目
版面
时间
单价
总费
江西民广播电台
11：30—
12：00
坐楼起
10分钟
月
5000元日
5000
前期营销总费：2638万元
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