山东淄博房产（高层项目）市调报告
前言
恰逢公司城市风景阳光丽舍2期项目启动际营销部次进行市场调查更具针性整淄博房产市场予关注外重点淄博（张店）高层项目市场进行调研分析
市况综述
营销部市场调研完全统计截2005年3月底原未市场消化层项目外淄博房产市场高层住宅项目（包括售未启动已启动未推广项目）25商铺商住项目达10市场竞争激烈程度见斑
中2005年启动售推广高层项目数量更加倍受关注目前售项目外部分高层项目处工程拆迁手续办理基施工阶段
二产品构成现状分析
1 住宅
述2005年市场高层项目少25整市场中占导位层住宅项目数量剧减售房源购房者选择空间减二者例悬殊年迥异
高层项目详情见附件：淄博（张店）高层项目调查表等
2 投资型物业
市调知年活跃市场办公商业项目数量体量0304年难相受年公寓型项目（商务办公酒店式公寓）销售形势良影响05年类物业形势
目前市场项目中国陶瓷科技城风景华庭美旗国际华名城义乌商品城龙运时代中关村山东香港五金家居城海盛水产品综合市场荣宝斋金丰厦金豪厦桓台香港街等中部分04年未消化项目
外忽视市场成功商业项目投资者负面影响
注：2004年商业办公物业：钻石厦荣宝斋宏程名座国贸厦颐鸿厦圣亚厦中房新时代商务中心发展厦赢环厦中关村淄博精品服装城中国财富陶瓷城通乾服装广场新天休闲购物广场淄博义乌商品城中国陶瓷科技城美旗国际风景华庭东方国际汽车城民泰街铺周村家具广场东方国际公寓福邸旺铺金丰厦金豪厦等
三市场供应分析
2005年淄博愧高层年
04年03年甚更早高层发展淄博楼市潜流短短两三年时间开工销售竣工入住高层项目加起短时间市场出现前未高峰
1 供应突然放量
2005年淄博房产市场供方突然放量强势出击项目开始启动开始市继续推售：
中润华侨城时代名东方珠翡翠园3期银领国际国际馨居天府明珠鲁信皇家花园丽江文化休闲广场海泉帝景（港澳广场）荣宝斋金宝岛颐景园鑫盛·城市风景天骄世家3期凯瑞景园义乌·江南豪庭（高层）黄金国际西城嘉园丽水尊园创业·帝景园华名城风景华庭风景世家金丰厦金鼎·世龙城……
2 户型总体量相
市场尚未消化高层项目剩余房源普遍户型120－250左右市高层项目中户型房源占少体量时开发商吸取面积房源销售畅教训市场重新进行定位分析新高层项目相例中户型住宅推出面积十百米等城市风景颐景园翡翠园3期银领国际2期巴黎春天2期等
3 什2005？
果2005年高层项目突然放量作现象进行分析话高层项目选择2005年突然爆发着深刻社会背景政策济背景
1） 社会政策前提
2005年831限第年土招牌挂制度强力执行限土资源价格升求开发商断提高单位土面积率楼房高处发展成必然选择
时张店新城区开发受挫批量层低密度住宅项目开发成开发商纷纷老城区开发旧城改造步伐加快
2） 城市发展根
城市发展土资源生性成熟段成种稀缺资源稀缺资源价值充分挖掘楼体扩高处
3） 消费水提高基础
淄博济发展角度讲高层高层出现正益前年淄博楼市健康发展开发商实力日渐增强消费者角度说样囊中日渐充实着消费者视野开阔住宅品质求越越高高层高层住宅意义难承受奢侈品
4） 房价提升旧城改造成
中心城区房价稳步涨整住宅市场起定拉动作1500－1600元∕㎡房价成遥远回忆2000－4000元∕㎡成数购房者必须面现实
四市场需求分析
1 客户构成
着济发展思维模式转换淄博开始出现中产阶级群体正逐渐壮满足需房子应运生墅高层高层等
政府公务员银行业保险业贸易业媒介传播城市白领私营企业高部分二次次置业者类客户群济承受力较强观念先进投资意识较强整淄博房产市场发展先受益者引领者
般居住中心城区城市边缘新兴商业区居住区生活配套市政配套齐全交通方便舒适居住买房子目般购房者相群体住宅着较显著需求豪华舒适方便衡量房屋重标准高标准物业理非常重视素
2 需求特点
1） 均性求更高
购房者住宅质量户型会交通等方面继续保持关注外新技术新材料节环保智化等方面提出新需求特社区景观环境方面求更加强烈均性衡量物业综合品质重标准
2） 居住更加舒适方便更加性化
体现方便实配套设施优良户型设计专业物业理等生理心理相协调方面
3） 年龄结构更加明显
通市调结合淄博售高层项目客户分析知年龄25－45间群消化高层项目力客源
4） 消费需求投资需求辅
高层住宅总价高档次高居住舒适度高社会符号功强等高层项目购房者普遍排部分投资意识较强炒房客户
5） 团购客户占相例
开发商购房者特殊社会关系客户（合作）关系目前淄博高层住宅推售中团购客户占相例团购通常项目作推售策略
3 观旧新市场出现观势头
受市项目增影响广消费者购房热情收减开始售项目表现出观态度市段复制高层项目（黄金国际鲁信皇家花园等）抱等心理意欲众项目激烈市场竞争中坐收更利说市高层项目然面着激烈市场竞争时着较需求市场
4 层需求
然05年高层高层住宅市体量较层减少目前市面层项目瑞丰苑绿杉园中德亚运村美达花园吉润·雅庭书香景园金昌·舒然家园天区等
层身优势价格低物费低等加消费者传统居住情节等素70－100米左右中户型（均价2000元∕㎡左右）段稍偏市场反响然错
购房者层需求反映层市场需求空间然较目前市场正值高品质层项目缺乏际果新开发层项目市时机恰推广节奏适宜层市场继续
五价格成交分析
1 品质相价格差距较
然住宅品质诸相处产品规划设计相类物业价格较差距目前市场高层项目售价2400元∕㎡4000元∕㎡等
2 市场售价增长缓慢
2004年半年部分高层项目出现面额降价势头进入半年价格浮波动
2004年相目前市场售价涨幅项目现场知客户购房然限定条件享受定折扣优惠说目前淄博高层项目难突破现价格区间实现更价值提升非出现市场认创新产品
段住宅物业价格产品定位规划设计品质等原拉开定差距
3 持续销售成交缓慢
市调反馈现高层高层普遍处持续销售阶段延续着惯常广告宣传推售策略然现场淡成交出现趋缓势头
4 剩余房源户型居供求出现失衡
通现场解置业门槛较低户型路紧俏售高层住宅项目中剩余房源140－200米户型居总价较高定程度延缓成交速度供求显现错位苗头
5 市场整体价格略微走高
受高层高层墅价格稳步走高影响2005年层住宅价格许会出现风势头现价格层次提升进会拉动淄博市场整体房价幅扬
六市场竞争态势
1 市场投放量巨竞争激烈
初步统计2005年淄博房产市场售高层项目市高层项目达24供应量巨竞争激烈
2 充分备战力求脱颖出
面05年量市项目竞争现状高层项目进行充分市准备工作体现市场需求研究规划设计产品创新推售策略等方面求05年市场竞争中占席
3 项目提前（时段）入市客户分流严重
高层项目时段入市单项目难导市场销售象会出现重叠现象造成目标客户群量分流
4 竞争焦点产品品质创新转变
价格相高层项目竞争焦点价格竞争转产品品质创新产品竞争市调初步解05年市部分高层项目中户型房源面积户型辅外果推广节奏推售策略掌握创新户型产品疑会受市场追捧
5 置业门槛降低利扩目标消费群
市项目中户型房源推出疑降低购房者置业门槛潜客户发展目标客户进更范围扩客户群体
6 层住宅出现市场空白
层住宅市场开始出现空白发展机遇量高层项目充斥市场品质较层项目逐渐减少05年市层项目成整住宅市场辅助部分市调获悉目前购房者层住宅然市场需求空间窥
七张店饭店项目竞争现状分析
张店饭店改造项目尚未进行准确项目定位市场存投资型物业项目进行构成威胁时项目提供更验鉴操作参考
作种投资工具美旗国际风景华庭等酒店式公寓8％返租回报作策略进行推广市场反应良类项目直接影响张店饭店项目定位
市华名城项目会公司张店饭店改造项目定位产生潜影响时项目目标客户群形成定分流
提酒店式公寓然想03年销售火爆会100产权式酒店该项目前期销售较成功开发商身原酒店理公司未终确定客源营理难效保障等诸素影响淄博商业产成功案例果张店饭店改造项目定位产权式酒店会100负面影响十分明显会直接影响项目期推广效果销售业绩
应淄博市场实际情况出发张店饭店项目定位予慎重考虑
八开发商现状分析
1 开发商格局
发达城市竞争激烈城市利土急遽减少少外开发商进入淄博市场山东中润集团温州时代集团山东三泰置业山东鲁信华艺置业汇泽房产海三盛宏业集团山东黄金置业华川置业青岛麦迪绅等避免少面着市场水土服情形部分开发商保住土根外逐步转海周边区县外市区进行开发寻求更稳妥开发模式力求规避降低开发风险求稳求赢新亮房产中房集团鑫盛房产新空间置业淄博宏信集团等
2 开发验水
开发水较年前提高良莠齐少数开发商外开发产品变化新尝试进行够开发商尚未形成品牌优势然较低层次存易市场淘汰
3 资金实力
着国家根银根双重宏观调控想通规范市场运作政府公关轻易土日子覆返开发商仅面公市场竞争身资金求更高需更灵活样融资渠道
4 营销力
营销意识增强部分开发商开始惯运外脑——专业营销代理公司进行前期顾问全程营销策划注重资源效整合利存相数量开发商采传统产销等推售策略市场竞争旦加剧营销方面弱势会显现
5 利润预期
开发层次逐年提高市场化程度进步加强开发商利润预期逐年增长外土招牌挂制度实施政府行开发商公竞争求更高开发商操作空间减高利润背高风险
6 学心态力
竞争压力欠缺危机感开发商意识较保守容易满足现状学意识强
九结
1 思路决定出路战略统筹战术
2 开发体量增加竞争更加激烈
3 求变者生存创新者胜出
4 竞争焦点段价格创新产品营销理念渡创新生命
5 品牌成开发商产品市场竞争中缺张王牌
6 市时机推广节奏成赢取客源两关键点时间胜利时间金钱
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山东淄博房产（高层项目）市调报告
前言
恰逢公司城市风景阳光丽舍2期项目启动际营销部次进行市场调查更具针性整淄博房产市场予关注外重点淄博（张店）高层项目市场进行调研分析
市况综述
营销部市场调研完全统计截2005年3月底原未市场消化层项目外淄博房产市场高层住宅项目（包括售未启动已启动未推广项目）25商铺商住项目达10市场竞争激烈程度见斑
中2005年启动售推广高层项目数量更加倍受关注目前售项目外部分高层项目处工程拆迁手续办理基施工阶段
二产品构成现状分析
1 住宅
述2005年市场高层项目少25整市场中占导位层住宅项目数量剧减售房源购房者选择空间减二者例悬殊年迥异
高层项目详情见附件：淄博（张店）高层项目调查表等
2 投资型物业
市调知年活跃市场办公商业项目数量体量0304年难相受年公寓型项目（商务办公酒店式公寓）销售形势良影响05年类物业形势
目前市场项目中国陶瓷科技城风景华庭美旗国际华名城义乌商品城龙运时代中关村山东香港五金家居城海盛水产品综合市场荣宝斋金丰厦金豪厦桓台香港街等中部分04年未消化项目
外忽视市场成功商业项目投资者负面影响
注：2004年商业办公物业：钻石厦荣宝斋宏程名座国贸厦颐鸿厦圣亚厦中房新时代商务中心发展厦赢环厦中关村淄博精品服装城中国财富陶瓷城通乾服装广场新天休闲购物广场淄博义乌商品城中国陶瓷科技城美旗国际风景华庭东方国际汽车城民泰街铺周村家具广场东方国际公寓福邸旺铺金丰厦金豪厦等
三市场供应分析
2005年淄博愧高层年
04年03年甚更早高层发展淄博楼市潜流短短两三年时间开工销售竣工入住高层项目加起短时间市场出现前未高峰
1 供应突然放量
2005年淄博房产市场供方突然放量强势出击项目开始启动开始市继续推售：
中润华侨城时代名东方珠翡翠园3期银领国际国际馨居天府明珠鲁信皇家花园丽江文化休闲广场海泉帝景（港澳广场）荣宝斋金宝岛颐景园鑫盛·城市风景天骄世家3期凯瑞景园义乌·江南豪庭（高层）黄金国际西城嘉园丽水尊园创业·帝景园华名城风景华庭风景世家金丰厦金鼎·世龙城……
2 户型总体量相
市场尚未消化高层项目剩余房源普遍户型120－250左右市高层项目中户型房源占少体量时开发商吸取面积房源销售畅教训市场重新进行定位分析新高层项目相例中户型住宅推出面积十百米等城市风景颐景园翡翠园3期银领国际2期巴黎春天2期等
3 什2005？
果2005年高层项目突然放量作现象进行分析话高层项目选择2005年突然爆发着深刻社会背景政策济背景
1） 社会政策前提
2005年831限第年土招牌挂制度强力执行限土资源价格升求开发商断提高单位土面积率楼房高处发展成必然选择
时张店新城区开发受挫批量层低密度住宅项目开发成开发商纷纷老城区开发旧城改造步伐加快
2） 城市发展根
城市发展土资源生性成熟段成种稀缺资源稀缺资源价值充分挖掘楼体扩高处
3） 消费水提高基础
淄博济发展角度讲高层高层出现正益前年淄博楼市健康发展开发商实力日渐增强消费者角度说样囊中日渐充实着消费者视野开阔住宅品质求越越高高层高层住宅意义难承受奢侈品
4） 房价提升旧城改造成
中心城区房价稳步涨整住宅市场起定拉动作1500－1600元∕㎡房价成遥远回忆2000－4000元∕㎡成数购房者必须面现实
四市场需求分析
1 客户构成
着济发展思维模式转换淄博开始出现中产阶级群体正逐渐壮满足需房子应运生墅高层高层等
政府公务员银行业保险业贸易业媒介传播城市白领私营企业高部分二次次置业者类客户群济承受力较强观念先进投资意识较强整淄博房产市场发展先受益者引领者
般居住中心城区城市边缘新兴商业区居住区生活配套市政配套齐全交通方便舒适居住买房子目般购房者相群体住宅着较显著需求豪华舒适方便衡量房屋重标准高标准物业理非常重视素
2 需求特点
1） 均性求更高
购房者住宅质量户型会交通等方面继续保持关注外新技术新材料节环保智化等方面提出新需求特社区景观环境方面求更加强烈均性衡量物业综合品质重标准
2） 居住更加舒适方便更加性化
体现方便实配套设施优良户型设计专业物业理等生理心理相协调方面
3） 年龄结构更加明显
通市调结合淄博售高层项目客户分析知年龄25－45间群消化高层项目力客源
4） 消费需求投资需求辅
高层住宅总价高档次高居住舒适度高社会符号功强等高层项目购房者普遍排部分投资意识较强炒房客户
5） 团购客户占相例
开发商购房者特殊社会关系客户（合作）关系目前淄博高层住宅推售中团购客户占相例团购通常项目作推售策略
3 观旧新市场出现观势头
受市项目增影响广消费者购房热情收减开始售项目表现出观态度市段复制高层项目（黄金国际鲁信皇家花园等）抱等心理意欲众项目激烈市场竞争中坐收更利说市高层项目然面着激烈市场竞争时着较需求市场
4 层需求
然05年高层高层住宅市体量较层减少目前市面层项目瑞丰苑绿杉园中德亚运村美达花园吉润·雅庭书香景园金昌·舒然家园天区等
层身优势价格低物费低等加消费者传统居住情节等素70－100米左右中户型（均价2000元∕㎡左右）段稍偏市场反响然错
购房者层需求反映层市场需求空间然较目前市场正值高品质层项目缺乏际果新开发层项目市时机恰推广节奏适宜层市场继续
五价格成交分析
1 品质相价格差距较
然住宅品质诸相处产品规划设计相类物业价格较差距目前市场高层项目售价2400元∕㎡4000元∕㎡等
2 市场售价增长缓慢
2004年半年部分高层项目出现面额降价势头进入半年价格浮波动
2004年相目前市场售价涨幅项目现场知客户购房然限定条件享受定折扣优惠说目前淄博高层项目难突破现价格区间实现更价值提升非出现市场认创新产品
段住宅物业价格产品定位规划设计品质等原拉开定差距
3 持续销售成交缓慢
市调反馈现高层高层普遍处持续销售阶段延续着惯常广告宣传推售策略然现场淡成交出现趋缓势头
4 剩余房源户型居供求出现失衡
通现场解置业门槛较低户型路紧俏售高层住宅项目中剩余房源140－200米户型居总价较高定程度延缓成交速度供求显现错位苗头
5 市场整体价格略微走高
受高层高层墅价格稳步走高影响2005年层住宅价格许会出现风势头现价格层次提升进会拉动淄博市场整体房价幅扬
六市场竞争态势
1 市场投放量巨竞争激烈
初步统计2005年淄博房产市场售高层项目市高层项目达24供应量巨竞争激烈
2 充分备战力求脱颖出
面05年量市项目竞争现状高层项目进行充分市准备工作体现市场需求研究规划设计产品创新推售策略等方面求05年市场竞争中占席
3 项目提前（时段）入市客户分流严重
高层项目时段入市单项目难导市场销售象会出现重叠现象造成目标客户群量分流
4 竞争焦点产品品质创新转变
价格相高层项目竞争焦点价格竞争转产品品质创新产品竞争市调初步解05年市部分高层项目中户型房源面积户型辅外果推广节奏推售策略掌握创新户型产品疑会受市场追捧
5 置业门槛降低利扩目标消费群
市项目中户型房源推出疑降低购房者置业门槛潜客户发展目标客户进更范围扩客户群体
6 层住宅出现市场空白
层住宅市场开始出现空白发展机遇量高层项目充斥市场品质较层项目逐渐减少05年市层项目成整住宅市场辅助部分市调获悉目前购房者层住宅然市场需求空间窥
七张店饭店项目竞争现状分析
张店饭店改造项目尚未进行准确项目定位市场存投资型物业项目进行构成威胁时项目提供更验鉴操作参考
作种投资工具美旗国际风景华庭等酒店式公寓8％返租回报作策略进行推广市场反应良类项目直接影响张店饭店项目定位
市华名城项目会公司张店饭店改造项目定位产生潜影响时项目目标客户群形成定分流
提酒店式公寓然想03年销售火爆会100产权式酒店该项目前期销售较成功开发商身原酒店理公司未终确定客源营理难效保障等诸素影响淄博商业产成功案例果张店饭店改造项目定位产权式酒店会100负面影响十分明显会直接影响项目期推广效果销售业绩
应淄博市场实际情况出发张店饭店项目定位予慎重考虑
八开发商现状分析
1 开发商格局
发达城市竞争激烈城市利土急遽减少少外开发商进入淄博市场山东中润集团温州时代集团山东三泰置业山东鲁信华艺置业汇泽房产海三盛宏业集团山东黄金置业华川置业青岛麦迪绅等避免少面着市场水土服情形部分开发商保住土根外逐步转海周边区县外市区进行开发寻求更稳妥开发模式力求规避降低开发风险求稳求赢新亮房产中房集团鑫盛房产新空间置业淄博宏信集团等
2 开发验水
开发水较年前提高良莠齐少数开发商外开发产品变化新尝试进行够开发商尚未形成品牌优势然较低层次存易市场淘汰
3 资金实力
着国家根银根双重宏观调控想通规范市场运作政府公关轻易土日子覆返开发商仅面公市场竞争身资金求更高需更灵活样融资渠道
4 营销力
营销意识增强部分开发商开始惯运外脑——专业营销代理公司进行前期顾问全程营销策划注重资源效整合利存相数量开发商采传统产销等推售策略市场竞争旦加剧营销方面弱势会显现
5 利润预期
开发层次逐年提高市场化程度进步加强开发商利润预期逐年增长外土招牌挂制度实施政府行开发商公竞争求更高开发商操作空间减高利润背高风险
6 学心态力
竞争压力欠缺危机感开发商意识较保守容易满足现状学意识强
九结
1 思路决定出路战略统筹战术
2 开发体量增加竞争更加激烈
3 求变者生存创新者胜出
4 竞争焦点段价格创新产品营销理念渡创新生命
5 品牌成开发商产品市场竞争中缺张王牌
6 市时机推广节奏成赢取客源两关键点时间胜利时间金钱
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